Jurisdiction: civil
Date: 2022-09-07 00:00:00

\~ \~ \~ \~30.10.2022\~року на адресу Кагарлицького районного суду Київської області надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] , третя особа, - приватний нотаріус Кагарлицького нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна, про визнання недійсним попереднього договору купівлі продажу, ( а.с. 1 - 14), в прохальній частині якої позивач просив суд винести рішення, на підставі якого: \~ \~ \~ \~1. Прийняти мою позовну заяву до розгляду; \~ \~ \~ \~2. Визнати попередній договір купівлі - продажу, посвідчений приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Раїсою Павлівною 25 травня 2019 року, який зареєстровано в реєстрі за №497, - недійсним. \~ \~ \~ \~3. Зобов"язати відповідача та членів його родини звільнити житловий будинок, який належить йому на праві власності та знаходиться в [ADDRESS] . \~ \~ \~ \~Свої позовні вимоги позивач [PERSON] в мотивувальній частині позовної заяви обгрунтовував наступними обставинами справи та нормами права: \~ \~ \~ \~- 25 травня 2019 року між ним та Відповідачем було укладено попередній договір купівлі - продажу житлового будинку, земельних ділянок, які знаходяться в [ADDRESS] . \~ \~ \~ \~Договір укладено в письмовій формі та посвідчено приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області Воловенко Раїсою Павлівною. \~ \~ \~ \~Предметом вказаного попереднього договору купівлі - продажу є житловий будинок з надвірними господарськими та побутовими будівлями і спорудами, житлова площа - 34, 0 кв. м, загальна площа - 58, 80 кв. м., який розташований в [ADDRESS] та земельна ділянка, площею 0,1008 га, кадастровий номер: 3222210100:01:214:0004, цільове призначення 02, 01 - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд ( присадибна ділянка) та земельна ділянка площею 0, 0318 га, кадастровий номер 3222210100:01:214:0001, цільове призначення 01, 03 - для ведення особистого селянського господарства. \~ \~ \~ \~За умовами попереднього договору купівлі - продажу від 25 травня 2019 року Основні договори мають бути укладені та нотаріально посвідчені не пізніше 25 травня 2022 року. \~ \~ \~ \~За домовленістю сторін сума Основних договорів буде складати 315960 (триста п`ятнадцять тисяч дев"ятсот шістдесят) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору становить 12000 (дванадцять тисяч) доларів 00 центів (відповідно до курсу НБУ на день укладення цього договору 1 дол. США дорівнює 26 гривень 33 копійки) п. 2.1. даного договору. \~ \~ \~ \~В підтвердження дійсності намірів Сторін укласти відповідні Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок, можливості виконання їхніх умов та умов цього Договору, покупець передав продавцю грошові кошти в розмірі 10000 (десять тисяч) гривень 00 копійок. Зазначені грошові кошти в повному розмірі були сплачені Покупцем Продавцю до підписання Сторонами та нотаріального посвідчення цього Договору. В день укладення та підписання Основних договорів Покупець зобов"язується повернути продавцю 10000 десять тисяч ) гривень 00 копійок. \~ \~ \~ \~Покупець зобов"язується виплачувати з січня 2020 року по травень 2022 року, суму за Основними договорами у розмірі 105320 ( сто п"ять тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок , що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США= 26, 33 грн. становить 4000 ( чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно. Дострокове погашення суми розстрочення платежу допускається п. 4 даного договору. \~ \~ \~ \~Однак, не зважаючи на ці обставини, що попередній договір купівлі продажу укладено, його практично не можливо виконати через численні невідповідність нормам чинного законодавства та дійсним обставинам, які викладені приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. під час його посвідчення. \~ \~ \~ \~Юридичне визначення попереднього договору є наступним: \~ \~ \~ \~- Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. \~ \~ \~ \~Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. \~ \~ \~ \~Ст. 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. \~ \~ \~ \~Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. \~ \~ \~ \~Як вбачається з даного попереднього договору цей Договір містить елементи та умови розстрочення платежів, однак в даному Договорі не зазначено, що це договір з розстроченням платежів в розумінні ст. 694 ЦК України, тобто назва договору визначена, як попередній договір купівлі - продажу, а не договір з розстроченням або відстроченням платежів. \~ \~ \~ \~Частиною першою статті 694 Кодексу встановлено, що договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу. Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України). \~ \~ \~ \~Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України). \~ \~ \~ \~Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України). \~ \~ \~ \~Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права. \~ \~ \~ \~У разі, якщо сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу домовилися про збереження права власності за продавцем (ст. 697 ЦК України, ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») допустима ситуація, коли момент проведення державної реєстрації права пов`язується з фактом виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, а саме оплати повної ціни об`єкта нерухомості. Наслідком є те, що після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит не відбувається державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, проведення повного розрахунку за нерухоме майно, яким одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок не були укладені, нотаріусом не було роз`яснено Сторонам, що вони мали право на укладення договору купівлі - продажу з відстрочкою платежів з подальшою їх державною реєстрацією. \~ \~ \~ \~Відповідно до частини 1 статті 692 ЦК України за загальним правилом оплата товару за договором купівлі-продажу здійснюється після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. \~ \~ \~ \~Згідно з частиною 2 статті 692 ЦК України покупець повинен виконати свій обов`язок щодо оплати одразу в повному обсязі, тобто сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. \~ \~ \~ \~Однак, сторони можуть відійти від цього положення, застосувавши розстрочення платежу. \~ \~ \~ \~Так, на з`ясування строків виконання умов попереднього договору, а саме визначення строків часткової оплати грошових коштів У розмірі 4000 доларів щорічно, його дружина звернулася в телефонній розмові до дружини Покупця 26 червня 2020 року. \~ \~ \~ \~Дружина Покупця не змогла пояснити причину несплати платежу у розмірі 4000 доларів США , що є еквівалентним 105310 ( сто п"ять тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок, як визначений Договором щорічний платіж до 25 травня 2020 року. \~ \~ \~ \~Таким чином, з моменту укладення попереднього договору купівлі - продажу минув понад 1 рік, а щорічної оплати від Покупця не надійшло. За таких обставин договір міг бути розірваний на підставі невиконання його умов саме Покупцем. \~ \~ \~ \~П. 5.6. передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення покупцем зобов"язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору. \~ \~ \~ \~П.5.6. передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення Покупцем зобов"язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору. \~ \~ \~ \~Також з телефонної розмови з дружиною Покупця стало відомо, що він консультувався з приватним нотаріусом Воловенко Оленою та його повідомлено про те, що в разі його незгоди, щодо продажу будинку він може внести кошти на депозит нотаріуса і таким чином придбати цей будинок. \~ \~ \~ \~З такими обставинами він категорично не погоджується, адже право розпоряджатися своїм майном належить лише власникові. \~ \~ \~ \~Після цієї телефонної розмови до приватного нотаріуса Воловенко Р.П. зателефонувала його дружина, однак слухавку вляла не [PERSON] , яка посвідчувала попередній договір, а її невістка, - [PERSON] , яка також є приватним нотаріусом. \~ \~ \~ \~Приватний нотаріус Воловенко Олена з обурюванням запитала його дружину, що вона що не знає який договір її чоловік підписав, що якщо він відмовиться від укладення договору купівлі - продажу, то Покупець може покласти на депозитний рахунок нотаріуса кошти і житловий будинок буде належати Покупцю , а вона, приватний нотаріус, - його посвідчить. \~ \~ \~ \~Після такої розмови на підвищеннях інтонаціях з приватним нотаріусом, яка надала консультацію Покупцю щодо можливості одноосібно без його участі придбати житловий будинок в нього зникло будь - яке бажання укладати Основні договори купівлі - продажу. \~ \~ \~ \~В нього склалося враження, що приватний нотаріус та Покупець перебувають у змові. \~ \~ \~ \~Така думка виникла в нього ще й через те, що покупець сам домовлявся з приватним нотаріусом про умови, які мають бути зазначені в попередньому договорі. \~ \~ \~ \~Такі дії приватного нотаріуса Воловенко Олени є неприпустимими. \~ \~ \~ \~Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. \~ \~ \~ \~Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. \~ \~ \~ \~У статті першій Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97 ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції», зазначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. \~ \~ \~ \~Відповідно до 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. \~ \~ \~ \~Верховним Судом України у постанові від 02.09.15 у справі № 6-226цс14 була сформована правова позиція, відповідно до якої припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. \~ \~ \~ \~Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, а саме ст. 13 Конвенції, передбачено: «Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження». \~ \~ \~ \~У розвиток положень цієї статті Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях також наголошує на необхідності оцінки ефективності обраного зацікавленою особою способу захисту. \~ \~ \~ \~Зокрема, у пункті 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v . the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. У пункті 75 рішення Європейського суду з прав людини від 5 квітня 2005 року у справі «Афанасьев проти України» (заява №38722/02) суд зазначає, що засіб захисту, котрий вимагається згаданою статтею, повинен бути «ефективним», як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави. \~ \~ \~ \~10.07.2020 року дружина Покупця зателефонувала його дружині та повідомила, що вони знайшли інший будинок , бо їм не подобається їхня поведінка. Дружина Покупця встановила їм час до осені розрахуватися з ними, тобто повернути їм 155 тисяч гривень, які вони витратили на ремонт його будинку. \~ \~ \~ \~Таким чином, з нього вимагають більше ніж половини вартості його будинку, що в свою чергу є для нього неприйнятним та наштовхує на думку, що його намагаються ошукати, тобто, фактично Покупець не сплатив йому щорічного платежу, який визначений цим попереднім договором, а вже зробив ремонт у його будинку. \~ \~ \~ \~За проживання в його будинку Покупця та його родини він не вимагав коштів. Тепер вже він турбується, що відповідач добудує якусь прибудову та буде вимагати через суд визнати за ним право на цю добудову, через те, що він вселився до будинку на підставі попереднього договору до належного йому житлового будинку. Може таким чином відповідач заробляє кошти? \~ \~ \~ \~В них не було жодної ні усною ні письмової домовленості про те, що Покупець буде проводити ремонтні роботи. \~ \~ \~ \~Умовами договору не передбачено проведення будь - яких ремонтних робіт. Додаткових письмових додатків до попереднього договору між ними не укладалося. \~ \~ \~ \~Він лише передбачав право проживання Покупця з його родиною в його будинку, такий пункт про право проживання покупця з його родиною в йогоу будинку 5. 3. 1. міститься в попередньому договорі купівлі - продажу. \~ \~ \~ \~Після укладення попереднього договору купівлі - продажу Покупець вселився з родиною до його житлового будинку. \~ \~ \~ \~Ні він ні його дружина не спілкувалися зі Стороною Покупця до 26 червня 2020 року, тобто після спливу 1 року та 1 місяця після укладення попереднього договору купівлі - продажу. \~ \~ \~ \~П. 8.3. передбачено, що всі зміни та доповнення до даного попереднього договору вносяться тільки за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткового договору , які є його невід"ємною частиною. \~ \~ \~ \~Інших додаткових договорів між сторонами не укладалося. \~ \~ \~ \~Житловий будинок був у нормальному житловому стані та не потребував будь - яких серйозних капіталовкладень. \~ \~ \~ \~У нього збереглися фотозйомки належного його житлового будинку до моменту укладення попереднього договору купівлі - продажу. \~ \~ \~ \~Житловий будинок не був в аварійному стані, напівзруйнованим, до Покупців в ньому проживали люди, які його орендували. \~ \~ \~ \~Вважає, що спочатку необхідно було розрахуватися за житловий будинок, а потім проводити будь - які поточні ремонтні роботи. \~ \~ \~ \~У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15 травня 2018 року у справі № 910/15521/17 зроблено висновок, що «під поняттям «необхідні витрати» розуміються тільки ті витрати, які необхідні для забезпечення нормального стану та зберігання майна з урахуванням його зношеності. Отже, інші витрати, тобто не «необхідні», відшкодуванню не підлягають». \~ \~ \~ \~Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог, відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. \~ \~ \~ \~Приписи статей 3, 6, 203, 626, 627 Цивільного кодексу України визначають загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину). У частині 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. \~ \~ \~ \~Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. \~ \~ \~ \~Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. \~ \~ \~ \~Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. \~ \~ \~ \~Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. \~ \~ \~ \~Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. \~ \~ \~ \~Він намагався належним чином виконувати зобов`язання за попереднім договором купівлі - продажу до того часу, коли нотаріус разом з Покупцем не почали наполягати на поверненні ним 155 тисяч гривень та дві тисячі доларів США неустойки. \~ \~ \~ \~Він юридично необізнаний, змушений був звернутися за юридичною консультацією до фахівця, який вивчивши даний попередній договір купівлі продажу, запитав його, чи дійсно він розуміє в повній мірі документ, який підписав та його юридичні наслідки. \~ \~ \~ \~Тільки тоді він зрозумів, що попередній договір купівлі - продажу є суперечливим та такий, який не можна виконати, не порушивши закон. \~ \~ \~ \~За письмовим роз`ясненням умов даного договору до Міністрерства юстиції України звернулася в його інтересах його представник [PERSON] . \~ \~ \~ \~Письмовим листом від 18. 08. 2020 року №25/49/5.3-20 Міністерство юстиції України надало роз`яснення змісту попереднього договору купівлі - продажу від 25 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. \~ \~ \~ \~Так, діючим станом на 25.05.2020 та чинним законодавством України не передбачено необхідності витребовування нотаріусом при посвідченні попереднього договору правовстановлюючих документів на майно, поряд з цим, відповідно до вимог частини четвертої статті 38 Закону України "Про державний земельний кадастр", отримання нотаріусами витягу з Державного земельного кадастру є обов`язковим при вчиненні правочинів щодо земельної ділянки. \~ \~ \~ \~Отже, витягу з Державного земельного кадастра приватний нотаріус Воловенко Р.П. не витребовувала під час укладення попереднього договору купівлі - продажу, що в свою чергу є грубим порушенням. \~ \~ \~ \~Також порушення законодавства приватним нотаріусом Воловенко Р.П. знайшли свої підтвердження в інших пунктах попереднього договору купівлі - продажу, зокрема п. 4., як вбачається з письмового листа Міністерства юстиції України, цитує: \~ \~ \~ \~- У п. 4 попереднього договору також зазначено, що в день укладання та підписання основних договорів покупець зобов"язується повернути продавцю грошові кошти у розмірі 10000 гривень, - у цьому пункті договору наявна помилка, оскільки продавець має повернути покупцю аванс після укладення основного договору ( з огляду на вимоги частини другої статті 570 Кодексу ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019). Таким чином, при посвідченні цього договору приватним нотаріусом Воловенко Р.П. не було взято до уваги вимоги п. 6. 12 правил ведення нотаріального діловодства, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22.12.2010 № 3253/5 ( зі змінами та доповненнями станом на 25.05.2019)- згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства. \~ \~ \~ \~У відповідності до п. 8.5 поперднього договору, сторони стверджують, що вони є дієздатними, їх волевиявлення є вільним та усвідомленим, умови та положення цього договору їм зрозумілі та відповідають реальній домовленості сторін та їх інтересам; цей договір спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому; сторони виражають свою пряму волю надати цьому договору силу попереднього договору та вважають цей договір попереднім, відповідно до ст. 635 кодексу. \~ \~ \~ \~У вищезгаданому пункті також зазначено, що в тексті договору зафіксовані всі істотні умови стосовно купівлі - продажу квартири (а не житлового будинку та земельних ділянок), в недотримання вимог п. 6. 12 Правил ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства. \~ \~ \~ \~При посвідченні попереднього договору купівлі - продажу від 25.05.2019 витяги з Державного земельного кадастру приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П., - не витребовувалися та до примірника договору не долучалися, в порушення вимог частини четвертої статті 38 Закону України " Про Державний земельний кадастр." \~ \~ \~ \~Крім всього вищезазначеного, зазначає також увагу суду на інші порушення, які не перелічені в листі Міністерством юстиції України, але є суттєвими та від яких залежить правильне розуміння та виконання умов договору, - п. 4 даного договору передбачено, що Покупець зобов"язується виплачувати з січня 2020 року по травень 2022 року, суму за Основними договорами у розмірі 105320 ( сто п"ять тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США= 26, 33 грн. становить 4000 ( чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно. Дострокове погашення суми розстрочення платежу допускається п. 4 даного договору. \~ \~ \~ \~Отже, Основних договорів укладено не було, а відтак Продавець не має права отримувати кошти за Основними договорами, так як де будуть безпідставно отриманні кошти та відповідно буде передбачена відповідальність визначена законодавством за отримання безпідставно набутих коштів, повернення безпідставно одержаних коштів або одержання коштів без достатньої правової підстави. \~ \~ \~ \~Інші обставини, на які також позивач просить звернути увагу суд: \~ \~ \~ \~- За умовами даного договору в підтвердження дійсності намірів сторін укласти відповідні Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок, можливості виконання їхніх умов та умов цього Договору Покупець передав продавцю грошові кошти у розмірі 10000 ( десять тисяч) гривень п. 4 даного договору. \~ \~ \~ \~Однак, даний платіж не є авансом, не є завдатком або забезпечувальним платежем. \~ \~ \~ \~За умовами попереднього договору він має бути повернений Покупцем Продавцю в день укладення та підписання грошових коштів. \~ \~ \~ \~Пункт 4. даного договору є суперечливим, з абзацем вище того ж п. 4. , в якому йдеться про те, що Покупець передав грошові кошти у розмірі 10000 ( десять тисяч) гривень 00 копійок і в момент підписання Основних договорів Покупець зобовязується їх передати Продавцю. \~ \~ \~ \~Також суперечливими є інші умови даного Договору, зокрема п. 5.5.в якому йдеться про те, що Сторони домовилися про те, що у випадку, якщо невиконання умов цього договору станеться з вини Покупця, то передані Покупцю грошові кошти повертаються у повному обсязі Продавцю, а також Покупець зобов"язується сплатити штраф за невиконання умов цього договору продавцю в день розірвання цього Договору у розмірі 52660 гривень ( п"ятдесят дві тисячі шістсот шістдесят) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США = 26, 33 гривень, становить 2000( дві тисячі) доларів 00 центів. \~ \~ \~ \~Продавець не передавав покупцю грошові кошти. \~ \~ \~ \~У разі, якщо невиконання умов цього Договору станеться з вини Продавця, то передані Покупцю грошові кошти повертаються у повному обсязі Продавцю, а також Продавець зобов`язується сплатити штраф за невиконання умов цього договору продавцю в день розірвання цього Договору у розмірі 52660 гривень ( п"ятдесят дві тисячі шістсот шістдесят) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США = 26, 33 гривень, становить 2000( дві тисячі) доларів 00 центів. \~ \~ \~ \~Умови даного Договору є незрозумілими, суперечливими , через те, що Продавець не передавав Покупцю ніяких грошових коштів, а тому не зобов"язаний їх повертати Покупцю. \~ \~ \~ \~Також не зрозуміло, яким чином приватний нотаріус Воловенко Р.П. розраховувала штраф, на підставі якого розрахунку встановлена виплата штрафу саме 2000 доларів США. \~ \~ \~ \~Якими нормами чинного законодавства керувався приватний нотаріус в момент укладення попереднього договору, - невідомо. \~ \~ \~ \~Згідно з ч. 1 ст.546 ЦК України завдаток є одним із видів забезпечення виконання зобов`язання. \~ \~ \~ \~Поняття завдатку визначено у статті 570 ЦК України, відповідно до положень якої завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов"язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ст. 570 ЦК України). \~ \~ \~ \~У розумінні поняття завдатку, такий виконує наступні функції: 1) платіжну, яка полягає у тому, що завдаток видається у рахунок належних з боржника за договором платежів (тобто, завдаток є частиною суми, яку боржник зобовязаний сплатити кредитору за основним договором; 2) забезпечувальну, яка проявляється в тому, що видача завдатку стимулює боржника до належного виконання основного зобов"язання, оскільки у разі порушення забезпеченого завдатком зобов"язання з вини боржника завдаток залишається у кредитора (абз. 1 ч. 1 ст. 571 ЦК); водночас стимулююча дія завдатку певною мірою спрямована і на кредитора, який у разі порушення основного зобовязання з його вини повинен повернути боржникові завдаток і додатково сплатити суму у розмірі завдатку чи його вартості (абз. 2 ч. 1 ст. 571 ЦК); 3) підтверджувальну, суть якої зводиться до того, що видача завдатку засвідчує факт укладення основного договору. \~ \~ \~ \~Внесення завдатку, як способу виконання зобов`язання, - може мати місце лише у випадку наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу нерухомості. \~ \~ \~ \~Частина 2 ст. 570 ЦК України встановлює презумпцію авансу, так як на відміну від завдатку аванс це лише спосіб платежу, він не виконує забезпечувальної функції за правилами ч. 1 ст. 546 ЦК України, а виконує функцію попередньої оплати. \~ \~ \~ \~Аванс є попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою, та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком в розумінні Цивільного кодексу України. \~ \~ \~ \~З цього випливає, що коли сторони хочуть визначити, що сплачена сума є завдатком, вони мають здійснити наступне. \~ \~ \~ \~По-перше, між сторонами має бути укладений договір, яким передбачаються зобов`язання сторін (сплата коштів боржником, та передання майна, надання послуг, тощо кредитором). Тобто, - це не може бути попередній договір, про укладення у майбутньому основного договору. Це має бути саме основний договір. В інакшому випадку сплачена сума коштів вважатиметься авансом. \~ \~ \~ \~По-друге, форма домовленості про сплату завдатку має бути письмова. Сторони можуть укласти окремо договір завдатку або передбачити його умови в основному договорі. \~ \~ \~ \~По-третє, сторони мають прямо зазначити, що сума грошей, що сплачується боржником у рахунок майбутніх платежів є завдатком. \~ \~ \~ \~Таким чином, за умови відсутності хоча б одного з трьох вищенаведених критеріїв відмінності передані однією стороною другій стороні грошові суми у рахунок належних за договором платежів є не завдатком, а авансом. \~ \~ \~ \~Суттєва відмінність авансу від завдатку полягає в тому, що на аванс не покладено функцію забезпечувати взяте сторонами на себе зобов`язання незалежно від того, яка сторона відповідальна за невиконання зобов`язання, той хто отримав аванс, повинен його повернути. \~ \~ \~ \~Згідно з ч. 1 ст. 571 ЦКУ, якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора, а якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. \~ \~ \~ \~Простіше кажучи, завдаток одночасно виступає і способом платежу, і способом забезпечення виконання зобов`язання (Рішення ВСУ від 15.04.2009 р. № 6- 15883св0), а попередня оплата є лише авансом, який сплачується покупцем до передачі товару. \~ \~ \~ \~Попередній договір не відноситься до грошового зобов`язання, він тільки передбачає зобов`язання його сторін укласти в майбутньому основний договір. А таке зобов`язання не є грошовим. Отже, забезпечувати його завдатком неможливо. \~ \~ \~ \~Завдаток може забезпечувати виконання тільки тоґо грошового зобов`язання, яке існує. За договором купівлі-продажу нерухомого майна грошове зобов`язання покупця виникне тільки після укладення такого договору купівлі- продажу, який вважається укладеним із моменту державної реєстрації (ст. 640 ЦК України). До цього моменту договору не існує та відповідно не існує і зобов`язання. \~ \~ \~ \~Відповідно до норм ст. 182 ГК України та ст. 635 ЦК України суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов`язуються в майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов`язуються в певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмету продажу, а покупець не набуває право власності на це майно з укладенням попереднього договору. \~ \~ \~ \~Отже, аванс (як і завдаток), є доказом, який посвідчує факт наявності зобов`язання (грошового) та зараховується в рахунок майбутніх платежів за таким зобов`язанням (грошовим), тому його використання для забезпеченая негрошового зобов`язання, яким є попередній договір, є неможливим. \~ \~ \~ \~Ст. 12 ЦПК України передбачено, що учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом та кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. \~ \~ \~ \~Згідно зі ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. \~ \~ \~ \~Згідно з вимогами ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. \~ \~ \~ \~Відповідно до ст. 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. \~ \~ \~ \~Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. \~ \~ \~ \~За таких обставин, коли існують суттєві порушення законодавства, а договір не може бути виконаний сторонами, не порушуючи закон, вважає за необхідне звернутися до суду з позовом про визнання попереднього договору купівлі продажувід 25 травня 2019 року недійсним. \~ \~ \~ \~Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК, якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. \~ \~ \~ \~Однак у разі невизнання іншою стороною такої недійсності правочину в силу закону та за наявності відповідного спору, - вимога про встановлення нікчемності може бути пред`явлена до суду окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (п. 5 ППВСУ № 9). \~ \~ \~ \~У такому разі суд своїм рішенням не визнає правочин недійсним, а лише підтверджує його недійсність в силу закону у зв`язку з оспоренням та невизнанням іншими особами. \~ \~ \~ \~Частиною першою ст. 203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити, зокрема, моральним засадам суспільства. Отже, правочин, укладений з метою, що суперечить інтересам держави та суспільства, суперечить і моральним засадам суспільства. \~ \~ \~ \~Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина п`ята ст. 203 ЦК України). \~ \~ \~ \~Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) цієї вимоги є підставою для визнання правочину недійсним. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, передбачених законом, який визначає наслідки, що виникають у результаті вчинення недійсних правочинів. Закон вбачає юридичні й майнові наслідки недійсності правочинів. \~ \~ \~ \~Правомірність правочину означає, що він є юридичним фактом, який породжує ті правові наслідки, наступу яких бажають сторони і які відповідають вимогам закону. Своєю правомірністю правочини відрізняються від правопорушень (деліктів) вольових дій, що суперечать вимогам закону та тягнуть за собою правові наслідки, які сторони не бажали отримати. Згідно із законом правочин завжди є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України). \~ \~ \~ \~Враховуючи основні принципи цивільного права, в т.ч. норми ст.ст. 203, 204 ЦК, недійсність правочину може бути передбачена виключно законами України, що прийняті відповідно до Конституції України, актами Президента України у випадках, встановлених Конституцією України, постановами Кабінету Міністрів України, актами органів державної влади України, що видаються у випадках та в межах, встановлених Конституцією та законами України. \~ \~ \~ \~Отже, будь-який правочин, що не відповідає вимогам законодавства, повинен визнаватись судами як недійсний. \~ \~ \~ \~Зокрема, згідно з ст. 215 ЦК України недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених ст. 203 ЦК України, як правило, має наслідком визнання правочину недійсним. \~ \~ \~ \~Термін «недійсний» має таке значення: який не має законної сили; який не існує; не реальний. \~ \~ \~ \~Недійсним є правочин, який хоч і спрямований на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, але не створює цих наслідків в зв`язку із невідповідністю цих дій вимогам актів цивільного законодавства. Недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: \~ \~ \~ \~1) дефекти (незаконність) суб`єктного змісту правочину; \~ \~ \~ \~2) дефекти недотримання форми; \~ \~ \~ \~3) дефекти суб`єктного складу; \~ \~ \~ \~4) дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення. \~ \~ \~ \~Правочин правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб`єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. \~ \~ \~ \~Зміст правочину становлять права та обов`язки, про набуття, зміну або припинення яких учасники правочину домовилися. Зміст договору чи іншого правочину закріплюється у його статтях (пунктах). \~ \~ \~ \~Відповідно до статей 203, 204 ЦК підстави і наслідки недійсності правочину можуть бути передбачені винятково законами. \~ \~ \~ \~Проте, - положення зазначених статей необхідно застосовувати з урахуванням ст. 4 ЦК. \~ \~ \~ \~Виходячи з буквального тлумачення норм статей 4 та 203 ЦК, зміст правочину має відповідати: ЦК; іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК; актам Президента України у випадках, встановлених Конституцією; постановам Кабінету Міністрів України; актам органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим, що видаються у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законом. \~ \~ \~ \~Таким чином, враховуючи загальні принципи цивільного права, правочини не повинні суперечити положенням законів, галузевих законодавчих актів та нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції. \~ \~ \~ \~Нікчемні та оспорювані правочини розрізняються: \~ \~ \~ \~- ступенем важливості дефектів у складі правочину; \~ \~ \~ \~- характером прав та інтересів, які порушено у зв`язку з укладенням правочину; \~ \~ \~ \~- судовим порядком встановлення недійсності правочину й незалежністю встановлення недійсності правочину від судового рішення; \~ \~ \~ \~- строками позовної давності, які встановлені для звернення до суду з приводу визнання правочину недійсним. \~ \~ \~ \~Норма ч. 1 ст. 216 ЦК є загальною. \~ \~ \~ \~Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 216 ЦК вона застосовується, якщо законом не встановлено особливі умови застосування наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. \~ \~ \~ \~Згідно зі статтями 215 і 216 ЦК суди вправі з дотриманням правил підсудності розглядати позови: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності; \~ \~ \~ \~Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов`язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом. \~ \~ \~ \~І хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 ЦК є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки. Реституцію цілком можна вважати окремим способом захисту цивільних прав, які порушуються у зв`язку з недійсністю правочину, оскільки у ст. 16 ЦК немає вичерпного переліку способів захисту цивільних прав. \~ \~ \~ \~На відміну від норм ч. 1 ст. 216 ЦК, - норми гл. 29 ЦК є спеціальними. У них закріплено основні способи захисту права власності, що можуть застосовуватися власником майна, зокрема з метою повернення майна в натурі, переданого за недійсним правочином. Вважає, що ст. 330 ЦК чітко розмежовує випадки, в яких належним способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності, від випадків, коли має заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред`являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто, якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним. \~ \~ \~ \~У судовій практиці також виникало питання, яким чином вирішувати справи, якщо правочин, вчинений насправді, також не відповідає закону. Є підстави вважати, що такий правочин може визнаватися недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 ЦК як такий, що суперечить вимогам закону. \~ \~ \~ \~Вважає, що даний попередній договір купівлі - продажу містить численні порушення норм законів, які ним перелічені вище, а також підтверджені в листі Міністерства юстиції України, містить суперечливі умови, які зрештою не можна виконати, не порушивши законодавство, як то отримати кошти за Основними договорами, коли вони не укладені. \~ \~ \~ \~Також належним чином приватним нотарісом не витребувані витяги з Державного земельного кадастру, до договору не долучалися, - в порушення вимог частини 4 статті 38 Закону України "Про земельний кадастр", а за таких обставин вони не можуть бути предметом попереднього договору та не повинні були до нього включатися. \~ \~ \~ \~Вважає, що попередній договір необхідно визнати недійсним, так як в ньому існують грубі порушення законів під час його посвідчення приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Раїсою Павлівною, зокрема порушення вимог п. 6. 12 Правил ведення нотаріального діловодства, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22. 12.2010 № 3253/5 ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства. \~ \~ \~ \~В тексті попереднього договору зафіксовані всі істотні умови стосовно купівлі - продажу квартири, в той час як попередній договір купівлі - продажу стосувався житлового будинку та земельних ділянок. \~ \~ \~ \~У відповідності до п. 8.5 поперднього договору, сторони стверджують, що вони є дієздатними, їх волевиявлення є вільним та усвідомленим, умови та положення цього договору їм зрозумілі та відповідають реальній домовленості сторін та їх інтересам; цей договір спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому; сторони виражають свою пряму волю надати цьому договору силу попереднього договору та вважають цей договір попереднім, відповідно до ст. 635 кодексу. \~ \~ \~ \~У вищезгаданому\~пункті також\~зазначено ,\~що в\~тексті договору\~зафіксовані всі\~істотні умови\~стосовно купівлі\~-\~продажу квартири\~(\~а не\~житлового будинку\~та земельних\~ділянок), в недотримання вимог п.6. 12 Правил ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства. \~ \~ \~ \~За таких обставин вважає, що до даного договору не можна внести зміни або виправити описки, так як невідомо якого нежитлового майна цей договір стосується ( квартири чи житлового будинку та земельних ділянок). \~ \~ \~ \~Вважає за необхідне у такому випадку застосувати реституцію. \~ \~ \~ \~Відповідно до п. 6 ч. 3 ст.175 ЦПК України повідомляє, що заходи досудового врегулювання спору не проводилися. \~ \~ \~ \~Відповідно до п.7.4.3 ст.175 ЦПК України повідомляє, що вжиття заходів забезпечення доказів або позову до подання позовної заяви не здійснювалось. \~ \~ \~ \~У відповідності із п.10 ч. 3 ст.175 ЦПК України підтверджує, що ним не подано іншого позову (позовів) до цього ж відповідача (відповідачів) з тим самим предметом та з тих самих підстав. \~ \~ \~ \~На підставі вищевикладеного,

Outcome: approved