Jurisdiction: civil
Date: 2022-09-25 00:00:00

У серпні 2022 року до суду звернулось ТОВ «БАКАЙ-АГРО» з позовом до [PERSON] про розірвання договору оренди землі. В обґрунтування позову зазначило, що ТОВ «БАКАЙ-АГРО» має у своєму користуванні на підставі Договору оренди землі від 14 серпня 2007 року земельну ділянку за кадастровим номером 2322180800:06:002:0064, площею 1,8451 га, що належить на праві приватної власності громадянці [PERSON] строком на 24 роки. Даний Договір оренди зареєстрований у відповідності до приписів чинного законодавства України 25 березня 2008 року за №040826000198. Приписами вказаного Договору було обумовлено всі права та обов`язки його сторін, та врегульовано всі істотні умови. Так пунктом 11 Договору оренди було обумовлено розмір орендної плати: «у грошовому або натуральному вигляді у розмірі 1 (однієї) тони продовольчого зерна на рік, що в грошовому виразі еквівалентні на момент укладення договору становить 266 (двісті шістдесят шість) гри., на рік. Річна орендна плата не є меншою ніж 1,5 відсотка від нормативної грошової оцінки землі)). Товариство здійснювало таку виплату весь час дії Договору. Однак, [PERSON] звернулася до суду з приводу невиплати орендної плати в повному об`ємі. Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 18.02.2021 року по справі №317/4061/19, частково зміненим постановою Запорізького апеляційного суду від 21.01.2022 року, з ТОВ «БАКАЙ-АГРО» було стягнуто заборгованість з орендної плати за період часу 2016-2018 роки. З огляду на судові рішення ТОВ «БАКАЙ-АГРО» звернулось з пропозицією за вихідним №16/05-1 від 16 червня 2022 року врегулювати виникле непорозуміння та з урахуванням судових рішень та приписів чинного законодавства України в частині нарахування орендної плати за користування землею сільськогосподарського призначення, укласти додаткову угоду до Договору оренди землі з чітким викладенням умов пункту 11 вказаного Договору стосовно виключно грошової форми виплати орендної плати, або ж припинити даний Договір шляхом його розірвання за згодою сторін. У відповідь на це [PERSON] надіслала листа від 22.06.2022 року, яким запропонувала внести зміни до пунктів 11, 14 та 15 Договору оренди землі та забажала визначити розмір орендної плати на рівні двох тон пшениці на рік по ринковим цінам, при цьому розмір орендної плати не може бути меншим за 10 відсотків від нормативної грошової оцінки землі - тобто вимагала збільшення розміру орендної плати більше ніж в шість разів. На теперішній час виник спір між ТОВ «БАКАЙ-АГРО» - орендарем земельної ділянки та [PERSON] - орендодавицею, стосовно розміру орендної плати та способом її розрахунку: адже в Договорі оренди землі зазначено розмір орендної плати на рівні 266 грн. на рік (що становило 1,5% нормативно-грошової оцінки земельної ділянки), тоді як рішенням суду по справі №317/4061/19 розраховано такий розмір на рівні 3900 - 5000 гривень на рік (тоді як нормативно-грошова оцінка земельної ділянки на теперішній час становить 43457,00 грн., відтак 1,5% від неї становить - 652,00 грн.). Зміна цієї обставини є істотною - адже вона змінилася на стільки, що якби Товариство могло б передбачити таку зміну розміру орендної плати то не укладало б Договір оренди цієї земельної ділянки, адже приступаючи до користування орендованою земельною ділянкою площею 1,8451 га Товариство не могло навіть розраховувати отримувати такий прибуток щоб сплатити розрахований судом розмір орендної плати, сплатити податки та мати змогу хоча б якось покрити витрати на обробіток землі. У зв`язку з викладеним просили суд розірвати Договір оренди земельної ділянки площею 1,8451 га. з кадастровим номером 2322180800:06:002:0064 розташований на території Запорізького району Запорізької області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва укладений 14.08.2007 між [PERSON] та ТОВ «БАКАЙ-АГРО», зареєстрований 25.03.2008 у Державному реєстрі земель за № 040826000198. Ухвалою судді Запорізького району Запорізької області від 08.08.2022 відкрито провадження у справі та вирішено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження. 29.08.2022 до суду відповідач [PERSON] подала до суду відзив на позову заяву в якому проти задоволення позову заперечувала в повному обсязі у зв`язку з тим, що умовами Договору оренди земельної ділянки від 14 серпня 2007 року не передбачено його розірвання у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Для розірвання Договору оренди земельної ділянки від 14 серпня 2007 року зміна обставин має бути дійсно «істотною», за «неістотної зміни обставин» ст. 652 ЦК застосуванню не підлягає. Позивач вказує, що «істотною зміною обставин» є встановлення в рішеннях по справі №317/4061/19 розмір орендної плати в розмірі 3900-5000 грн. на рік. Проте таке твердження є протиправним, адже суди по справі №317/4061/19 не встановлювали розмір орендної плати в розмірі 3900-5000 грн. на рік, та дане рішення за предметом спору є відмінним із розглядом цієї справи. Між тим, позивач не спростовує, що під час укладення вищевказаного договору оренди [PERSON] , як орендодавець та позивач, як орендар (сторони) у пунктах 11-14 визначили орендну плату у грошовому або натуральному вигляді у розмірі 1 (однієї) тони продовольчого зерна на рік, що у грошовому еквіваленті на момент укладення договору становить 266 грн. на рік. При цьому розмір орендної плати не може бути меншим ніж 1,5% від нормативної грошової оцінки землі, а також те, що орендна плата обчислюється без урахування індексів інфляції та вноситься до 15 грудня поточного року. По справі №317/4061/19 суди лише встановили, що Орендар не додає орендну плату встановлену у натуральному вигляді до розміру 1 (однієї) тони продовольчого зерна на рік. Отже, Орендар виплачує орендну плату у натуральному вигляді в розмірі менше ніж 1 (одна) тонна продовольчого зерна на рік, як встановлено умовами Договору оренди земельної ділянки від 14 серпня 2007 року. Тобто, в даному випадку не має жодних істотних змін обставин, якими сторони керувалися при укладенні оспорюваного договору. Крім того зазначає, що стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Використання висновків рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 18.02.2021, прийнятого у справі № 317/4061/19, для розірвання договору оренди землі надає законні підстави для розірвання договору оренди землі про невиконання орендарем приписів статті 25 Закону України «Про оренду землі», має місце виключно в разі звернення орендодавця з такими вимогами. Проте ніяким чином не може впливати на докази щодо невиконання відповідачем умов договору оренди землі. Тобто ініціатива для вирішення питання розірвання у судовому порядку договору оренди землі саме із застосуванням вказаної норми повинна виходити виключно від власника землі - орендодавця. Позивач не скористався своїм правом подати до суду відповідь на відзив. В судовому засіданні представник позивача - адвокат Макаренко О.М. позовні вимоги підтримав в повному обсязі та наполіг на їх задоволенні з підстав викладених в позові. Відповідачка [PERSON] та її представник - адвокат Ткаченко Н.С. в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечували в повному обсязі з підстав викладених у відзові на позовну заяву. Суд вислухавши пояснення представника позивача, відповідач та його представника, дослідивши матеріали справи прийшов до наступних висновків. Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 175296 від 29 серпня 2006 року, [PERSON] є власником земельної ділянки площею 1,8451 га, яка розташована на території Біленьківської сільської ради Запорізького району Запорізької області та має кадастровий номер 2322180800:06:002:0064 (а.с. 24-25). Відповідно до копії договору оренди зазначеної земельної ділянки від 14.08.2007, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Бакай-Агро» встановлено, що вказану земельну ділянку надано у строкове платне користування ТОВ «БАКАЙ-АГРО» (а.с. 14-21). Відповідно до пункту 10 Договору, він укладений на строк 24 роки. Пунктом 11 Договору сторони узгодили наступні положення щодо орендної плати: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовому або натуральному вигляді у розмірі 1 (однієї) тонни продовольчого зерна на рік, що у грошовому еквіваленті на момент укладення договору становить 266 (двісті шістдесят шість) грн. на рік. Річна орендна плата не є меншою ніж 1,5 відсотка від нормативної грошової оцінки землі». Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»). Згідно з частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати і обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. За правилами статті 651 ЦК України умовою розірвання договору в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» підставами для розірвання договору оренди землі визначено невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки. Згідно з частиною першою статті 141 ЗК України однією з підстав для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Норми Закону України «Про оренду землі» і ЗК України, які передбачають можливість розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної сплати і невикористанням земельної ділянки за цільовим призначенням, спрямовані на захист добросовісного орендодавця від недобросовісних дій орендаря. У зв`язку з викладеним суд погоджується з доводами відповідача в цій частині та приходить до висновку про те, що ініціатива для вирішення питання розірвання у судовому порядку договору оренди землі саме із застосуванням вказаної норми повинна виходити виключно від власника землі - орендодавця, у зв`язку з чим позов не підлягає задоволенню з цих підстав. Щодо зміни істотних умов договору суд дійшов до наступних висновків. Відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Відповідно до доводів позовної заяви під істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, слід розуміти рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 18.02.2021 та постанову Запорізького апеляційного суду від 21.01.2022 у справі № 317/4061/19, відповідно до яких було стягнуто з ТОВ «БАКАЙ-АГРО» на користь [PERSON] заборгованість з орендної плати за спірним договором оренди землі. Разом з тим відповідно до рішення Запорізького районного суду Запорізької області у справі № 317/4061/19 від 18.02.2021, яке в цій частині залишено без змін постановою Запорізького апеляційного суду від 21.01.2022, було встановлено факт того, що за період з 2008 по 2019 роки ТОВ «БАКАЙ-АГРО» сплачував орендну плату [PERSON] в меншому розмірі, ніж передбачено договором. Згідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Суд не погоджується з доводами представника позивача з приводу того, що наслідком ухвалення рішень у справі № 317/4061/19 є істотна зміна обставин договору оренди, оскільки п. 11 Договору оренди землі від 14.08.2007 фактично не змінювався, у зв`язку з чим сторони при укладенні вказаного договору мали можливість спрогнозувати зміну вартості орендної плати, яка встановлюється у розмірі 1 (однієї) тонни продовольчого зерна на рік, та не може бути меншою ніж 1,5 % від нормативної грошової оцінки землі. Окремо суд відхиляє доводи позовної заяви про те, що орендна плата має становити 1,5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так як спірним Договором оренди встановлено, що орендна плата має бути не меншою ніж 1,5 % нормативної грошової оцінки землі. З огляду на вищевикладене суд приходить до висновку про те, що позов є необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню в повному обсязі. Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторону пропорційно до задоволених позовних вимог. Інші судові витрати пов`язані з розглядом справи, у разі відмови у задоволенні позову покладаються на позивача. З огляду на вищевикладене суд приходить до висновку про відсутність підстав для компенсації позивачу понесених у справі судових витрат. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed