Jurisdiction: civil
Date: 2022-08-15 00:00:00

У квітні 2021 року до суду надійшов позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ФГ Віньковецьке Агро» до [PERSON] про розірвання договору оренди землі, у якому позивач просив розірвати договір оренди землі № 12, укладений між позивачем та відповідачем 23 листопада 2017 року, що зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.11.2017 року за № 23630158. В обґрунтування своїх вимог позивач зазначив, що 23 листопада 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ФГ Віньковецьке Агро» в особі директора Польового Олександра Юрійовича, що діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та [PERSON] з іншої сторони, був підписаний договір оренди землі № 12, та право оренди земельної ділянки зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 23630158 від 24.11.2017 року. Відповідно до даного Договору відповідач надає, а позивач приймає в строкове платне користування земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, площею 2,0000 га, кадастровий номер 6820681000:04:003:0249, що розташована на території Великоолександрівської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, поза межами населеного пункту. Земельна ділянка належить відповідачу на праві власності на підставі Наказу Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області № 22-21121-СГ від 19 жовтня 2017 року. Договір оренди земельної ділянки був укладений терміном на 10 років та набирає чинності з моменту підписання його сторонами, державної реєстрації права оренди (пункт 11, 12 договору). Згідно пункту 34 договору, орендодавець (відповідач) гарантує, що земельна ділянка є у його власності і він має законні повноваження передавати цю земельну ділянку у тимчасове користування на умовах оренди, надавати інші права, визначені у цьому Договорі; жодна із умов та жодне із положень цього договору не порушує чинного Законодавства. Згідно пункту 36 Договору, орендодавець зобов`язаний: передати орендарю в орендне користування земельну ділянку у належному стані та у визначених межах та площі, що відповідає умовам даного Договору;забезпечити відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб, у випадку їх наявності, щодо земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою, або створювати орендареві будь-які перешкоди при користуванні нею та виконанні умов даного договору; у період дії договору не відчужувати земельну ділянку іншим особам. У липні 2020 року Приватно-орендне підприємство «Росія» звернулося до Віньковецького районного суду Хмельницької області із позовом про визнання протиправними та скасування наказів про передачу у власність земельних ділянок, в тому числі Наказу Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області № 22-21121-СГ від 19 жовтня 2017 року «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність», яким надано у власність [PERSON] земельну ділянку з кадастровим номером 6820681000:04:003:0249 площею 2,0000 га для ведення особистого селянського господарства, розташовану за межами населених пунктів Великоолександрівської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області. Як тільки позивачу як орендарю земельних ділянок стало відомо про наявність даного судового спору, він одразу повідомив про нього всім землевласникам-орендодавцям, в тому числі [PERSON] , який 24.12.2020 року з`явився за адресою реєстрації підприємства ТОВ «ФГ Віньковецьке Агро» та особисто під підпис отримав листа з описом ситуації стосовно земельної ділянки, а саме неможливістю її обробляти та виконувати умови договору, проханням вирішити ситуацію, а також пропозицією - зважаючи на невиконання умов договору відповідачем розірвати договір оренди земельної ділянки за угодою сторін. Однак відповідач не виявив наміру мирного вирішення питання. У травні 2021 року ТОВ «ФГ Віньковецьке Агро» було залучено до участі у судовій справі як третю особу (як орендар спірної ділянки). Рішенням Віньковецького районного суду Хмельницької області від 06.09. 2021 року у справі № 670/429/20 визнано незаконним та скасовано наказ Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області № 22-21121-СГ від 19 жовтня 2017 року «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність», яким надано у власність [PERSON] земельну ділянку з кадастровим номером 6820681000:04:003:0249 площею 2,0000 га для ведення особистого селянського господарства, розташовану за межами населених пунктів Великоолександрівської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області. Тому зважаючи на те, що відповідач не виявив бажання мирного врегулювання ситуації, що склалась, та у зв`язку з тим, що вже наявне вищезазначене рішення суду, позивач просить розірвати договір оренди землі від 23.11.2017 р. № 12, оскільки порушення відповідачем свого встановленого законом обов`язку щодо забезпечення реалізації прав третіх осіб щодо земельної ділянки є істотним порушенням умов договору, адже наслідком такої бездіяльності є неможливість орендарем здійснювати господарську діяльність. Ухвалою судді від 29.12.2021року у справі відкрите провадження, призначене підготовче засідання. Ухвалою суду від 01.03.2022 року підготовче провадження закрите, цивільна справа призначена до розгляду по суті. У судове засідання учасники справи, будучи належним чином повідомлені про місце, дату та час розгляду справи, не з`явились. Представник позивача, Товариства з обмеженою відповідальністю «ФГ Віньковецьке Агро» директор Польовий О.Ю. надіслав до суду заяву, у якій просив розгляд справи здійснювати без участі сторони позивача, та зазначив, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі і наполягає на їх задоволенні. Представник відповідача [PERSON] - адвокат Олійник О.В. також подав до суду заяву, у якій просив у задоволенні позову відмовити повністю у зв`язку з його необґрунтованістю, розгляд справи здійснювати без участі відповідача та його представника. Згідно з ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. За приписами ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Згідно зі ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до ст. ст. 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи або витребуваних судом доказів. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Статтями 15, 16 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства, якими, зокрема є: справедливість, добросовісність та розумність, у тому числі й у судовому порядку. Судом встановлено, що відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства площею 2 га кадастровий номер 6820681000:04:003:0249, що підтверджується даними витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 9). 23 листопада 2017 року між [PERSON] «Орендодавцем» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ФГ Віньковецьке Агро» «Орендарем» в особі директора Польового Олександра Юрійовича укладено договір оренди землі № 12 для ведення особистого селянського господарства загальною площею 2,0000 га кадастровий номер 6820681000:04:003:0249, яка розташована на території Великоолександрівської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, на строк 10 років (а.с. 6-8). Відповідно до п. 43 Договору, що укладений між сторонами, дія Договору припиняється у разі: закінчення терміну, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи Орендаря. В силу п. 44 Договору дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок систематичного невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (п. 45 Договору). 24 грудня 2020 року відповідач [PERSON] отримав лист директора ТОВ «ФГ Віньковецьке Агро» Польового О.Ю. від 23 грудня 2020 року з пропозицією підписати Угоду про розірвання договору оренди землі,оскільки Приватно-орендне підприємство «Росія» звернулось до суду з позовом про визнання незаконним та скасування наказу Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області про передачу [PERSON] спірної земельної ділянки у власність для ведення особистого селянського господарства та скасування державної реєстрації прав та їх обмежень на земельну ділянку, та на земельній ділянці присутні обмеження (обтяження), а також не забезпечено відповідно закону реалізацію прав третіх осіб. Цим же листом відповідача повідомлено, що у випадку відмови від підписання Угоди про розірвання договору оренди землі, ТОВ «ФГ Віньковецьке Агро» буде змушене звернутись до суду з позовною заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки у зв`язку з порушенням відповідачем договору оренди земельної ділянки (а.с. 13). Рішенням Віньковецького районного суду Хмельницької області від 06 вересня 2021 року позов Приватно-орендного підприємства «Росія» до Головного управління Держгеокадастру в Хмельницькій області, [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про визнання протиправними та скасування наказів, задоволено, та зокрема вирішено визнати незаконним та скасувати наказ Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області № 22-21121-СГ від 19 жовтня 2017 року «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність», яким надано у власність [PERSON] земельну ділянку з кадастровим номером 6820681000:04:003:0249 площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства, розташовану за межами населених пунктів Великоолександрівської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області. Постановою Хмельницького апеляційного суду від 07 грудня 2021 року апеляційну скаргу [PERSON] задоволено, та рішення Віньковецького районного суду Хмельницької області від 06 вересня 2021 року зокрема в частині визнання незаконним та скасування наказу Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області № 22-21121-СГ від 19 жовтня 2017 року «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність», яким надано у власність [PERSON] земельну ділянку з кадастровим номером 6820681000:04:003:0249 площею 2,0 га для ведення особистого селянського господарства, розташовану за межами населених пунктів Великоолександрівської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області скасовано, і в задоволенні позову Приватно-орендного підприємства «Росія» до Головного управління Держгеокадастру в Хмельницькій області, [PERSON] відмовлено (а.с. 59-76). Згідно з ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України). Згідно із статтею 2 Закону України «Про оренду землі» (надалі Закон № 161-XIV)відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з ч.ч. 1-2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Частинами першою-четвертою статті 31 Закону № 161-XIV, який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Таким чином, умови, за наявності яких можливе розірвання договору в односторонньому порядку, мають бути чітко визначені договором про оренду земельної ділянки. Наявність в договорі умови про можливість його розірвання в односторонньому порядку є вирішальною для розгляду справи. Сторони у договорі мають чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, тощо). Крім того, згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Сторонами у пунктах 43-44 договору оренди земельної ділянки погоджено порядок припинення його дії. Згідно з пунктом 43 договору оренди земельної ділянки дія договору припиняється у разі: закінчення терміну, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи Орендаря. Договір припиняється також в інших випадках передбачених законом. Відповідно до пункту 44 Договору дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок систематичного невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (п. 45 Договору). Вказане свідчить, що умовами укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки не передбачено можливості його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендаря. При цьому заперечення зі сторони орендодавця свідчить, що останній не погоджується на розірвання, тобто відсутня взаємна згода сторін на розірвання цього договору. Також суд звертає увагу на те, що сторони в договорі оренди не погоджували умови, порядок та механізм його одностороннього розірвання. Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. В обґрунтування своїх вимог позивач покликався на те,що порушення відповідачем встановленого законом обов`язку щодо забезпечення реалізації прав третіх осіб щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6820681000:04:003:0249 є істотним порушенням умов договору, адже наслідком такої бездіяльності та судових спорів щодо права власності на земельну ділянку, коли не визначено кінцевого власника, є неможливість позивачем як орендарем здійснювати господарську діяльність. Відповідно до вимог ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди. У пункті 36 Договору оренди землі,укладеного між сторонами, зазначено, що орендодавець зобов`язаний забезпечити відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб, у випадку їх наявності, щодо земельної ділянки. Отже оспорюваний договір оренди землі між сторонами був укладений 23 листопада 2017 року. Позов Приватно-орендного підприємства «Росія» до Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області, [PERSON] та інших відповідачів про визнання протиправними та скасування наказів надійшов до суду у липні 2020 року. Тобто на час укладення договору землі між сторонами у 2017 році третя особа,якою в даному випадку є ПОП «Росія», жодних прав щодо спірної земельної ділянки не заявляло, тому порушення з боку орендодавця [PERSON] , яке полягало у незабезпеченні відповідно до закону реалізації прав третіх осіб щодо земельної ділянки, допущено не було. З урахуванням наведеного суд вважає, що підстав для визнання договору оренди земельної ділянки від 23 листопада 2017 року розірваним немає.

Outcome: dismissed