Jurisdiction: civil
Date: 2022-08-16 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до ТОВ\~«Бродецьке МГП», в якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просить розірвати договір оренди землі, укладений між ним та ТОВ\~«Бродецьке МГП», предметом якого є земельні ділянки, розташовані на території Бродецької селищної ради з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 4,4267 га, в тому числі: розмірами 1,5543 га та 2,8724 га з кадастровими номерами: 0521455300:03:001:0092 та 0521455300:03:001:0051 відповідно. Позовні вимоги мотивовано тим, що він є власником вказаних вище земельних ділянок, які у 2010 році на підставі договору оренди передано у строкове платне користування відповідачу для ведення\~товарного сільськогосподарського\~виробництва строком\~на десять\~років. Договір оренди укладено без дати, а тому слід вважати, що він закінчив свою дію 31.12.2020, оскільки на виконання п. 8 цього договору за 60 днів до закінчення строку його дії відповідач не звернувся із письмовим повідомлення про продовдення договірних правовідносин. Однак за результатами звернення до відповідача у 2021 році з вимогою повернути орендовані земельні ділянки йому відмовлено. При цьому позивач наголошує, що орендар протиправно не здійснював реєстрацію свого права оренди протягом тижня після його реєстрації, як передбачено договором. Укладаючи у\~2010\~році договір\~оренди,\~він розраховував\~на добросовісність\~та чесність\~орендаря,\~який мав\~вчасно зареєструвати\~договір,\~а не\~своїми протиправними\~діями продовжити\~фактично його\~дію вдвічі:\~спочатку до\~2022\~року,\~а потім\~і до\~2027\~року,\~оскільки перша\~реєстрація договору\~у 2012\~році не\~була внесена\~до електронного\~реєстру Держгеокадастру.\~При цьому\~у 2015\~році жодних\~договорів між\~ним та\~ ТОВ\~«Бродецьке МГП» не укладалось. На думку\~позивача,\~він несе\~збитки у\~вигляді упущеної\~вигоди,\~оскільки середній\~розмір орендної\~плати у\~Вінницькій області\~становить 23000\~гривень,\~а розпорядитися\~належними йому\~земельними ділянками\~він не\~може,\~передавши їх\~в оренду\~іншим сільгосппідприємствам\~або фермерським\~господарствам.\~Отже,\~допущене товариством\~порушення земельного\~законодавства (ухилення\~від державної\~реєстрації договору)\~є істотним\~порушенням договору,\~яке значною\~мірою позбавило\~його того,\~на що\~він розраховував\~при укладенні\~правочину,\~а тому\~його права підлягають захисту в судовому порядку. Відповідач надав до суду відзив на позовну заяву (а.с.105-108), в якому просить відмовити у задоволенні позову за його безпідставністю, мотивуючи це тим, що права позивача товариством не порушуються, оскільки орендна плата сплачується позивачу в значно більшому розмірі, ніж передбачено договором оренди землі від 18.08.2015. Крім того, момент укладення договору, а відтак і перебіг строку його дії сторони визначили у п. 20 договору та пов`язаний з моментом його державної реєстрації, яка відбулася 19.05.2017. Відтак договір оренди є чинним і строк його дії до 19.05.2027. Позивач надав до суду відповідь на відзив (а.с.114), в якому просить позов задовольнити. В обґрунтування своїх вимог зазначив, що договір оренди землі укладений між сторонами саме у 2010 році, внаслідок чого у 2012 році її передано орендарю відповідно до Акту приймання-передачі. Відповідно до умов договору обов`язок здійснити його державну реєстрацію покладено на орендаря - ТОВ «Бродецьке МГП». Однак орендар договір оренди зареєстрував лише у 2017 році, а не після передачі земельної ділянки за Актом. Тобто орендар, фактично користуючись протягом п`яти років його земельною ділянкою, не провів державну реєстрацію договору, що є неналежним виконанням його умов та, як наслідок, протиправним збільшенням строку оренди. Вважає такі дії орендаря протиправними, що є підставою для розірвання договору. Відповідач надав до суду заперечення на відповідь на відзив на позовну заяву (а.с.117-119), в якому вказує, що за всі роки користування земельною ділянкою позивач отримував орендну плату у повному обсязі. Крім того, позивач не був позбавлений можливості контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди землі, однак своїм правом не скористався, тобто погодився на збільшення строку його дії, а тому поведінка відповідача не є протиправною. Представник позивача у судовому засіданні позов підтримав та підтвердив обставини, наведені у позові, відповіді на відзив, просить позов задовольнити. Представник відповідача у судовому засіданні позов не визнав з підстав, наведених у відзиві та запереченні на відповідь на відзив на позовну заяву, просить відмовити у задоволенні позову за його безпідставності. Свідок [PERSON] в судовому засіданні пояснив, що у 2009 році він успадкував земельну частку (пай) після смерті матері. Лише у 2010 році він уклав договір оренди землі з ТОВ «Бродецьке МГП», договір оренди землі від 2015 року з ТОВ «Бродецьке МГП» він не підписував. Заслухавши пояснення представників сторін, свідка, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню. Судом встановлено, що рішенням Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 18.12.2009 у цивільній справі №2-1380/09 за [PERSON] визнано право власності на спадкову земельну частку (пай) розміром 4,4267 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що раніше належала [PERSON] , яка померла [INFO] , на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ВН від 25.07.2002, зареєстрованого у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю №125 (а.с.42). У 2010 році між [PERSON] та ТОВ «Бродецьке МГП» укладено договір оренди землі (а.с.44-48). Предметом вказаного договору та об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 4,4267 га, у тому числі рілля - 4,4267 га (п.п. 1-2 договору). Договір укладено строком на 10 років (п. 8 договору). Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п.44 договору). Реєстраційна справа до договору оренди землі заведена у 2012 році (а.с. 44). За актом прийому-передачі орендованої земельної ділянки вказана вище земля площею 4,4267 га передана ТОВ «Бродецьке МГП» (а.с.49). Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ №226570, виданого 03.08.2010 Козятинською районною державною адміністрацією на підставі рішення Козятинського міськрайонного суду №2-1380/09 від 18.12.2009, та Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ №226569, виданого 03.08.2010 Козятинською районною державною адміністрацією на підставі рішення Козятинського міськрайонного суду №2-1380/09 від 18.12.2009, [PERSON] є власником земельних ділянок площею 1,5543 га з кадастровим номером 0521455300:03:001:0092 та 2,8724 га з кадастровим номером\~0521455300:03:001:0051 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані на території Бродецької селищної ради Хмільницького (раніше Козятинського) району Вінницької області (а.с.40-41). Згідно з Атом визначення меж земельної ділянки (на місцевості) від 2012 року орендарем ТОВ «Бродецьке МГП» проведено встановлення та погодження в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок [PERSON] в розмірі 1,5543 га, в тому числі ріллі - 1,5543 га, та 2,8724 га, в тому числі ріллі - 2,8724 га (а.с.50-53). Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на підставі договору оренди землі № б/н від 18.08.2015 державним реєстратором виконкому Козятинської міської ради Вінницької області винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 35350221 від 24.05.2017, згідно з яким в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про реєстрацію іншого речового права №20574297 від 19.05.2017: права оренди земельної ділянки площею 1,5543 га з кадастровим номером 0521455300:03:001:0092 строком дії 10 років за ТОВ «Бродецьке МГП» (а.с.54, 74-75). Позивач зазначив, що лише з відзиву йому стало відомо про існування договору оренди землі від 18.08.2015, який він ніби укладав з ТОВ «Бродецьке МГП» та на підставі якого 24.05.2017 державним реєстратором прийнято рішення про реєстрацію права оренди земельної ділянки строком на 10 років. З пояснень позивача і досліджених матеріалів справи встановлено, що договір оренди землі сторонами було підписано саме у 2010 році, про що також свідчить підписаний сторонами акт прийому-передачі землі, на підставі якого відбулася передача позивачем земельної ділянки в оренду та прийняття її відповідачем у натурі (а.с. 49). Предметом вказаного договору та об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 4,4267 га, у тому числі рілля - 4,4267 га (а.с.11-15). Дані обставини відповідачем не спростовано. Крім того, суд звертає увагу на те, що акти визначення меж земельних ділянок між сторонами підписано у 2012 році (а.с. 50,51), що додатково спростовує аргументи відповідача про те, що спірний договір було укладено у 2015 році. Положеннями ст. 90 ЗК України визначено, що власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Так, у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика палата Верховного Суду зазначила, що з такого висновку (на який посилається відповідач) не слідує, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди. Обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. І хоча фактичні обставини у справі №322/1178/17 мають відмінності, але висновок Верховного Суду про те, що підставою позову орендодавця може бути факт позбавлення його значною мірою того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди (підстави для розірвання договору) , має бути застосований судом при розгляді даної справи. Отже, суд виходить з того, що в цій справі спірним є питання про наявність або відсутність підстав для\~розірвання договору оренди землі\~і такий спосіб захисту прав орендодавця є ефективним. Частиною 1 ст. 2 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю (ст. 1 Конституції України). За загальними правилами\~ст. 651 ЦК\~України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.\~\~Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до ч. 1\~ст. 32 Закону «Про оренду землі»\~на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями\~24\~і\~25\~цього\~Закону\~та умовами договору, а також на підставах, визначених\~ЗК\~та іншими законами України. Порушенням умов договору є порушення тих зобов`язань, які виникають внаслідок його укладення. Зобов`язання сторін договору оренди визначаються як земельним законодавством, так і конкретними умовами самого договору. Оскільки при укладенні договору оренди права на користування землею набуває орендар, а закон пов`язує момент виникнення цих прав з їх державною реєстрацією, то обов`язок її здійснити покладається на орендаря. Отже, як за змістом такої дії, як державна реєстрація, так і за домовленістю сторін обов`язок своєчасної державної реєстрації права оренди мало саме ТОВ «Бродецьке МГП». Відповідно до п. «ї» ч. 1\~ст. 211 ЗК\~України ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них є\~порушенням\~земельного законодавства, за яке законом передбачена цивільна, адміністративна або кримінальна відповідальність. Зміст наведених вище норм права вказує на те, що порушення обов`язку щодо своєчасної державної реєстрації права оренди земельної ділянки, з яким пов`язана чинність угоди та можливість реалізації всіх прав сторін оренди, може вважатись істотним порушення умов договору за умови, що потерпіла сторона доведе, що вона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. При вирішенні питання про істотність порушень прав [PERSON] , як власника земельної ділянки, суд виходить з такого. Так, відповідно до ч. 1\~ст.\~15\~Закону «Про\~оренду землі» (в редакціях, чинних як на час укладення договору сторонами, так і на час вирішення спору)\~строк дії договору оренди є істотною умовою\~такого виду угод. За змістом ч. 1 ст .254 ЦК України строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку. Статтею 627\~ЦК України визначено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Отже, вольовий характер визначення строку дії договору не викликає сумніву. Сторони наділені значними можливостями впливу на момент настання або закінчення строку, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання. Зі змісту пунктів 8 та 44 Договору вбачається, що набрання чинності цим договором сторони, зокрема, орендодавець, пов`язали не тільки з його державною реєстрацією (як то передбачено законом), але й з моментом його підписання, а період його дії визначили у 10 років (а.с.45-48). Отже, одночасне застосування у договорі двох юридичних фактів (підписання та державна реєстрація) та реалізація умов угоди в день її підписання свідчать про те, що державна реєстрація угоди мала бути здійснена безпосередньо та негайно після його підписання. Фактично умови договору виконувались сторонами з 2010 року. За таких обставин власник та орендодавець [PERSON] мав всі підстави розраховувати, що строк договору закінчиться саме 31.12.2020, і саме з цього часу він зможе самостійно розпоряджатись своєю власністю. Таким чином, суд вважає, що державна реєстрація договору оренди землі через\~два\~роки після його укладення та штучне продовження дії оренди до 2022 року позбавили власника права користуватись та розпоряджатись належними йому ділянками з 2021 року, що\~є значною мірою позбавленням [PERSON] того, на що він розраховував, передавши землю орендарю у 2010 році на 10 років. При цьому одним із основних засад цивільного законодавства є принцип добросовісності. Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою до інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Суд не може погодитись з твердженням представника ТОВ «Бродецьке МГП» про те, що правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена в постанові від 15.01.2020 у справі №322/1178/17, має бути підставою для відмови в позові. Така позиція стосується визначення моменту набуття договором оренди законної сили (час укладення договору або час державної реєстрації) у спорі з позовними вимогами про повернення земельної ділянки після спливу строку оренди, який, на думку позивача, почав перебіг з часу підписання сторонами письмової угоди. Проте у справі, яка розглядається судом, позовною вимогою є\~розірвання договору\~з підстав істотного порушення відповідачем договірних зобов`язань. Враховуючи те, що відповідач істотно порушив умови спірного правочину, а саме через несвоєчасну державну реєстрацію, суд дійшов до висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди землі. З урахуванням положень ст.141 ЦПК України судовий збір слід покласти на сторону відповідача.

Outcome: approved