Jurisdiction: civil
Date: 2022-08-01 00:00:00

До Запорізького районного суду Запорізької області надійшов позов Приватного підприємства «ТЮН» до [PERSON] , [PERSON] , треті особи: Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Головне управління Держгеокадастру в Запорізькій області про визнання договору оренди землі недійсним. Позивач просить визнати недійним договір оренди земельної ділянки, укладений 18.02.2021 між [PERSON] та [PERSON] щодо передачі в оренду земельної ділянки загальною площею 4,8169 га, кадастровий номер 2322187200:04:002:0025, яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що згідно із Державним актом на право власності на земельну ділянку Серія ЗП № 124825, який виданий 31 липня 2006 року Запорізьким районним відділом земельних ресурсів, [PERSON] є власником земельної ділянки кадастровий номер 2322187200:04:002:0025, загальною площею 4,8169 га, яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 22.05.2011 між позивачем - ПП «ТЮН» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки, [PERSON] передала, а ПП «ТЮН» прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка є власністю орендодавця, що знаходиться на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Відповідачка [PERSON] , згідно Акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки), відповідно до Договору оренди землі від 22.05.2011, передала земельну ділянку з кадастровим номером 2322187200:04:002:0025 в користування та володіння позивача. 17.11.2011 договір оренди земельної ділянки від 22.05.2011 зареєстрований у Відділі Держкомзему у Запорізькому районі Запорізької області у книзі записів державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок, вчинено запис за № 232210004000742. Наприкінці 2020 року рішенням власника ПП «ТЮН» змінено керівника, яким став - [PERSON] , що підтверджується копією Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадянських формувань, копія додається. 30.06.2021 [PERSON] звернувся до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області з приводу проведення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011, який укладений між позивачем та [PERSON] за вимогами зміненого законодавства, натомість 02.07.2021 у вказаній дії було відмовлено, оскільки існують суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, а саме: зареєстровано договір оренди від 18.02.2021 на земельну ділянку з кадастровим номером 2322187200:04:002:0025, укладений між [PERSON] та [PERSON] у Державному реєстрі речових прав. Відмова підтверджується Рішенням про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень за № 59061289 від 02.07.2021. Таким чином, наявність державної реєстрації, а саме: Договору оренди землі від 18.02.2021, укладеного між відповідачами [PERSON] та [PERSON] , є таким, що підлягає визнанню недійсним, оскільки договірні відносини у позивача виникли з 22.05.2011 та які діють до теперішнього часу, крім того, [PERSON] виявила своє бажання й надалі продовжувати з позивачем договірні відносини з приводу оренди земельної ділянки, оскільки нею укладено з позивачем додаткову угоду від 24.07.2019, тому позивач на підставі виявлених порушень його права на володіння земельною ділянкою, належної [PERSON] , змушений звернутися до суду з позовом про визнання договору оренди земельної ділянки, укладеного 18.02.2021 між відповідачами, недійсним. Відтак, враховуючи ту обставину, що договірні відносини між позивачем та [PERSON] , станом на 18.02.2021 не припинені, а договір оренди від 22.05.2011 не розірваний, тому законних підстав для укладення 18.02.2021 договору оренди земельної ділянки між відповідачами до розірвання чи припинення діючого договору оренди землі, який 22.05.2011 був укладений між позивачем та [PERSON] , немає. До закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем та відповідачем [PERSON] , строк дії якого до 31.12.2021 включно, відповідачка [PERSON] , не дочекавшись його припинення, уклала договір оренди землі з відповідачем [PERSON] , що вчинено без законних підстав. До суду надійшов відзив на позов від представника відповідача [PERSON] - адвоката Петрова Г.М., мотивований тим, що відповідач не визнає позов в повному обсязі. На заперечення позовних вимог зазначив, що вважає, що у разі якщо Договір оренди від 22.05.2011 зареєстрований в Державному реєстрі земель 17.11.2011 за № 232210004000742, то він повинен був автоматично бути перенесений до Державного земельного кадастру без додаткового звернення або власника, або користувача. Однак, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку щодо спірної земельної ділянки є відомості про кадастровий номер, власника, форми власності та підстави набуття права власності, відомостей про право постійного користування внесені до Поземельної книги, крім відомостей про речові права, що виникли після 01.01.2013 на підставі Порядку ведення ДЗК, затвердженого ПКМУ від 17.10.2012 № 1051 - не зареєстровані. В Договорі оренди від 22.05.2011 сторони узгодили у п. 13.1 договору строк його дії - 10 років, у п. 9.4 передбачили обов`язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку. Початок строку дії такого договору не визначений. Отже, на думку представника відповідача, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії визначається згідно із вимогами законодавства, з моменту державної реєстрації. Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить. На переконання представника відповідача [PERSON] , Договір оренди землі від 22.05.2011 не розпочав свою дію на момент укладання договору оренди 18.02.2021, оскільки відсутня державна реєстрація такого договору. Також підтвердженням відсутності реєстрації договору оренди землі від 22.05.2011 є твердження самого позивача про те, що ПП «ТЮН» 30.06.2021 звернувся до Державного реєстратора прав на нерухоме майно ЗРДА Запорізької області з приводу проведення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011. Представник відповідача зазначає, що до матеріалів справи позивачем надана завірена копія такого акту прийому-передачі земельної ділянки, яка не містить дати складання та номеру договору оренди, що в свою чергу тягне за собою його недійсність. Представник відповідача [PERSON] у відзиві зазначив, що відповідачем [PERSON] заперечується факт передачі земельної ділянки в користування ПП «ТЮН». [PERSON] обробляє землю, здійснив посіви соняшника, охороняє свої посіви. Для обробки цієї ділянки 20.04.2021 куплений Трактор БЕЛАРУС 892,2. Представник відповідача вважає, що оскільки умовами Договору від 22.05.2011 передбачено, що Орендар має переважне право і укладення договору оренди землі на новий строк, тому він зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі про що надсилає повідомлення з проектом додаткової угоди. А орендодавець протягом місяця має надати відповідь. Оскільки такі дії не виконані, ПП «ТЮН» не має право на продовження договору оренди, а позов не підлягає задоволенню. Просить відмовити позивачу у повному обсязі. У судове засідання позивач не з`явився, про дату та час слухання справи повідомлявся належним чином. Від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без її участі, на задоволенні позовних вимог наполягала в повному обсязі. Відповідачка 1 - [PERSON] у судове засіданні не з`явилась, про день та час слухання справи повідомлена своєчасно та належним чином, про що свідчать матеріали справи. Відповідач 2 - [PERSON] у судове засідання не з`явився, про дату та час слухання справи повідомлявся належним чином. Від представника відповідача 2 - [PERSON] - адвоката Петрова Г.М. надійшла заява про розгляд справи без їх участі, проти задоволення позовних вимог заперечують. Представник третьої особи - Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради до суду не з`явився, заперечень не мав. Представник третьої особи - Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області до суду не з`явився, заперечень не мав. Суд, дослідивши матеріали справи, встановивши обставини і перевіривши їх доказами, приходить до наступних висновків. Відповідно до копії Державного акту на право власності на земельну ділянку Серія ЗП № 124812, який виданий 31.07.2006 Запорізьким районним відділом земельних ресурсів, кадастровий номер 2322187200:04:002:0025, відповідач 1 - [PERSON] є власником земельної ділянки загальною площею 4,8169 га, яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Встановлено, що 22.05.2011 між Приватним підприємством «ТЮН» та [PERSON] укладено Договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,8169 га, яка належить останній на підставі свідоцтва серія [NUMBER] , який виданий 31 липня 2006 року. Згідно до п. 13.1 договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011, договір укладено на 10 (десять) років, тобто до 2021 року з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, договір оренди є чинним до 31 грудня останнього року оренди. 17.11.2011 договір оренди земельної ділянки від 22.05.2011 зареєстрований у Відділі Держкомзему у Запорізькому районі Запорізької області, у книзі записів державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок вчинено запис за № 232210004000742, що підтверджується засвідчувальним написом на зворотній стороні договору. Так, суд не сумнівається в дійсності договору. Згідно до копії Акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за Договором оренди від 22.05.2011, [PERSON] передала ПП «ТЮН» земельну ділянку за кадастровим номером 2322187200:04:002:0025. На виконання своїх зобов`язань за договором оренди 22.05.2011, ПП «ТЮН», відповідно до Відомостей про виплату орендної плати за земельний пай сплатило відповідачу 1 орендну плату: за 2018 рік у сумі - 14000,00 грн.; за 2019 рік - 20000,00 грн.; за 2020 рік - 8050,00 грн. та 8050,00 грн. Відповідно до копії Додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011, укладеного між позивачем та відповідачем 1 від 24.07.2019, сторонами внесено зміни до п. 13.1 та п. 9.3 договору. Пункт 13.1 Договору викладено в наступній редакції: «Термін дії договору оренди земельної ділянки до 31 грудня 2031 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію на той же самий термін». 02.07.2021 державним реєстратором прав на нерухоме майно відмовлено позивачеві ПП «ТЮН» у державній реєстрації права оренди землі на земельну ділянку кадастровий номер 2322187200:04:002:0025, у зв`язку з реєстрацією права оренди землі на зазначену ділянку на підставі договору від 18.02.2021, укладеним між [PERSON] та [PERSON] , що підтверджується копією рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень за № 59061289 від 02.07.2021. 10.02.2021 відповідач 1 - [PERSON] звернулась до відповідача 2 - [PERSON] з заявою, в якій просила укласти з нею договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322187200:04:002:0025. 18.02.2021 між відповідачем 1 та відповідачем 2 укладено Договір оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий номер 2322187200:04:002:0025, загальною площею 4,8169 га, строком на 7 років та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки. Зазначений договір зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.02.2021, що підтверджується витягом від 22.02.2021. За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України, майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України). Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленій формі. Підпунктом 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. За положеннями ст.ст. 204, 629 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. У передбаченому законом порядку Договір земельної ділянки від 22.05.2011 та Додаткова угода до нього від 24.07.2019, укладені між позивачем та відповідачем 1, недійсними не визнавалися, а отже в силу ст.ст. 204, 629 ЦК України, є правомірним і обов`язковим для виконання сторонами. Частиною 1 статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно ч. 2 ст. 509 ЦК України, зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України встановлено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Системний аналіз вищенаведених законодавчих приписів дозволяє суду зробити висновок про те, що Договір оренди земельної ділянки від 22.05.2011, укладений між ПП «ТЮН» та відповідачем 1 є підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків, та має зобов`язальний характер. Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини є Закон України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. У відповідності до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011), передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем в строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011) встановлено, що договір оренди землі набирає чинності з дня його державної реєстрації. Обов`язковість державної реєстрації договору оренди землі встановлена також і ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011). Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011), перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Суд констатує, що Договір оренди земельної ділянки від 22.05.2011, укладений між ПП «ТЮН» та [PERSON] , повністю відповідає вимогам законодавства, що діяло на час його укладання, пройшов державну реєстрацію, а відтак є чинним. Окрім того, між відповідачем 1 та ПП «ТЮН» 24.07.2019 укладено Додаткову угоду до спливу строку дії основного договору. Стосовно зауваження представника відповідача 2 про те, що Додаткова угода не була належним чином зареєстрована в Держреєстрі, суд звертає увагу на те, що строк дії основного Договору не сплив, до спливу строку договору ПП «ТЮН» звернулося до суду за захистом свого порушеного права, а тому зауваження відповідача про те, що на час винесення рішення договір вже не є діючим, а тому відсутні підстави вимагати визнавати договір між відповідачами недійсним, є помилковими та такими, що не відносяться до обставин справи, які розглядаються судом. Щодо Договору оренди землі від 18.02.2021, укладеного між відповідачем 1 та відповідачем 2, суд виходить з наступного. У відповідності до ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового права та інтересу. Пунктом 2 частини 2 статті 16 ЦК України визначено, що одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним. Відповідно до ч. 2 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Пунктом «в» частини 3 статті 152 ЗК України визначено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, з-поміж іншого, шляхом визнання угоди недійсною. Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, викладені у ст. 203 ЦК України. Згідно вимог зазначеної статті: - зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; - особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; - волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; - правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; - правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; - правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Частиною 1 статті 215 К України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно статті 24 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 22.05.2011), орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. У порушення вказаного обов`язку, відповідачі [PERSON] та [PERSON] уклали договір оренди землі від 18.02.2021, незважаючи на те, що та сама земельна ділянка вже була об`єктом права оренди іншої особи. Суд констатує, що вказаними діями відповідачів порушено право позивача самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, яке передбачене ст. 25 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, суд приходить до висновку про те, що оспорюваний Договір оренди землі від 18.02.2021, укладений між [PERSON] та [PERSON] , є таким, що порушує права позивача щодо користування земельною ділянкою, суперечить нормам Цивільного та Земельного кодексів України та Закону України «Про оренду землі» в частині забезпечення принципів непорушності, правомірності та обов`язковості договорів оренди землі, які укладені з дотриманням необхідних вимог. Крім того, суд констатує, що відповідачами при укладанні Договору від 18.02.2021 не було дотримано вимог статті 203 Цивільного кодексу України, оскільки правочин не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. При цьому суд виходить з того, що відповідачами порушено приписи ст. 15 Закону України «Про оренду землі», оскільки акт приймання-передачі земельної ділянки згідно умов договору оренди землі від 18.02.2021 підписаний відповідачами з порушенням, адже фактично земельна ділянка відповідачу 2 в законний спосіб не передавалась та знаходиться в орендному користуванні позивача згідно договору оренди земельної ділянки від 22.05.2011, який на момент розгляду справи не розірвано, не визнано недійсним, тобто його дія не припинена. Системно проаналізувавши докази у справі, суд дійшов остаточного висновку про обґрунтованість позовних вимог. На підставі вищенаведеного,

Outcome: approved