Jurisdiction: civil
Date: 2022-07-27 00:00:00

Позивач звернувся до суду з даним позовом до відповідачів про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, поновлення права власності на нерухоме майно. В обґрунтування позовних вимог з урахуванням позовної заяви зі зміненими підставами позову в порядку ст 49 ЦПК України від 22.02.2022 було вказано, що позивач на підставі договору купівлі-продажу від 16.05.2008 року став власником квартири [ADDRESS] . Між АКІБ "УкрСиббанк" (правонаступником якого став ПАТ "УкрСиббанк") та позивачем було укладено Договір іпотеки №11347243000/11347261000/1 від 16.05.2008р., посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондарем І.М. за реєстровим №7324 , предметом якого є квартира [ADDRESS] . Укладення Договору іпотеки відбувалось на забезпечення вимог за Договором про надання споживчого кредиту №11347243000 від 16.05.2008р. та Договору про надання споживчого кредиту №11347261000 від 16.05.2008р. 23.02.2021 року був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна стосовно спірної квартири між ТОВ «Кей Колект» (продавець) та ТОВ «Імпресів» (покупець),посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та внесено відомості до Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо реєстрації за ТОВ «Імпресів» права власності. У подальшому 04.03.2021 року був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна стосовно спірної квартири, між ТОВ «Імпресів» і [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Шрамовою В.М. Позивач вважає, що дані договори є недійсними, оскільки укладання договорів не відповідає формі позасудового задоволення вимог іпотекодержателя, погодженого в договорі іпотеки, цей договір не містить застереження у відповідності до вимог Закону України « Про іпотеку», суперечить умовам договору про іпотеку, крім того, позивача належним чином не було повідомлено про відчуження права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, у зв`язку із чим право власності у ТОВ «Кей Колект» не виникло та позивача не було повідомлено про намір іпотекодержателя здійснити відчуження предмета іпотеки третій особі. На підставі викладеного позивач просив суд визнати недійсними договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ «Кей Колект» та ТОВ «Імпресів» від 23.02.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ «Імпресів» та [PERSON] від 04.03.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Шрамовою В.М., скасувати реєстрації права власності на спірне майно, поновити право власності позивача на нерухоме майно. Позивач до судового засідання не з`явився, представник позивача надала заяву про розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги підтримала. Представник відповідача ТОВ «Кей Колект» до судового засідання не з`явився, про дату та час розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суд не повідомив. Надав відзив, в якому позов не визнав. В обґрунтування цього було зазначено, що ТОВ «Кей Колект» належним чином вчинило всі дії з виконання договору іпотеки та Закону України «Про іпотеку», у зв`язку із чим не має підстав для задоволення позову. Представник відповідача ТОВ «Імпресів» до судового засідання не з`явився, про дату та час розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суд не повідомив. Відповідач [PERSON] до судового засідання не з`явився, про дату та час розгляду справи повідомлена належним чином, представник відповідача подала відзив на позов, згідно якого вважає себе добросовісним набувачем і не вбачає підстав, передбачених законом, для витребування майна у неї. Крім того, вважає, що звернення стягнення на предмет іпотеки було здійснено у законний спосіб. Суд, дослідивши матеріали справи, докази в їх сукупності, приходить до висновку про те, що заявлені вимоги позивача підлягають частковому задоволенню з наступних підстав. Згідно ст. 81 ЦПК України, Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Також, суд вважає за необхідне зазначити, що Європейська Конвенція про захист прав людини та основоположних свобод від 04.11.1950 року (надалі - Конвенція), була ратифікована Законом України N 475/97-ВР від 17.07.97 року, та відповідно до ст.9 Конституції України є частиною національного законодавства. Згідно з ч. 1 ст. 6 Конвенції, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Відповідно до ст. 8 Конституції України, ст.10 ЦПК України та ч. 1 ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23.02.2006 року, суд при вирішенні справи керується принципом верховенства права, відповідно до якого зокрема людина, її права та свободи визнаються найвищими цінностями та визначають зміст і спрямованість діяльності держави, застосовує цей принцип з урахуванням судової практики Європейського Суду з прав людини. Рішення судів повинні достатнім чином містити мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (див. п. 30. Рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Hirvisaari v. Finland» від 27 вересня 2001 року). Судом встановлено, що позивач [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 16.05.2008 року став власником квартири [ADDRESS] . Між АКІБ "УкрСиббанк" (правонаступником якого став ПАТ "УкрСиббанк") та позивачем було укладено Договір іпотеки №11347243000/11347261000/1 від 16.05.2008р., посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондарем І.М. за реєстровим №7324 ("Договір іпотеки"), предметом якого є квартира [ADDRESS] . Укладення Договору іпотеки відбувалось на забезпечення вимог за Договором про надання споживчого кредиту №11347243000 від 16.05.2008р. та Договору про надання споживчого кредиту №11347261000 від 16.05.2008р. 12 грудня 2011 року між ПАТ «Укрсиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» були укладені договори факторингу та відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, відповідно до умов яких право вимоги за вищезазначеними кредитним договором та договором іпотеки перейшло до ТОВ «Кейт-Колект». 23.02.2021 року був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна стосовно спірної квартири між ТОВ «Кей Колект» (продавець) та ТОВ «Імпресів» (покупець), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та внесено відомості до Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо реєстрації за ТОВ «Імпресів» права власності. 04.03.2021 року був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна стосовно спірної квартири, між ТОВ «Імпресів» (продавець) і [PERSON] (покупець), посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Шрамовою В.М. Відповідно до п. 1 оспорюваного договору купівлі-продажу від 23.02.2021 року, встановлено, що право на продаж нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі Договору іпотеки №11347243000/11347261000/1 від 16.05.2008р. укладеного між ПАТ "УкрСиббанк" і [PERSON] , Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, посвідченого 12 грудня 2011року приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріальноо округу Саєнко Е.В. за реєстровим№5207-5208, укладеного 12 грудня 2011року між ТОВ «Кей Колект» та ПАТ "УкрСиббанк". Однак, пп. 5.2.2. Договору іпотеки однозначно встановлює необхідність окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя як передумови отримання Іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Вказані обставини спростовують твердження ТОВ "Кей Колект" щодо того, що розділ 5 Договору іпотеки є самостійним застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя. Так, відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. При цьому, на відміну від застереження, договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним правочином, вираженим у формі окремого нотаріально посвідченого договору. Саме по собі "застереження" в Договорі іпотеки (з урахуванням його змісту) не прирівнюється до договору про задоволення вимог Іпотекодержателя і не давало правових підстав в порядку ст. 38 Закону України "Про іпотеку» продавати Предмет іпотеки третім особам. Так, відповідно до ч. 1 закону України "Про іпотеку" (в діючій редакції на дату укладення Договору купівлі-продажу) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя па продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Оскільки пп. 5.2.2. Договору іпотеки чітко визначав, що право продажу предмета іпотеки виникає в Іпотекодержателя саме на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, який фактично позивачем ніколи не укладався, укладення між ТОВ "Кей Колект" та ТОВ "Імпресів" спірного договору купівлі-продажу здійснено без наявності у ТОВ "Кей Колект" відповідних повноважень. У відповідності до абз. 2 ч. 1 ст. 1 закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язанняодержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважено перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Відповідно до ч.1 ст. 12 закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов 'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Згідно ч.1 ст. 35 закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язаннята/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. Із аналізу вказаних норм вбачається, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадку наявності заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням, або у разі порушення інших умов договору іпотеки. Таким чином, Іпотекодержатель мав право вживати заходи по зверненню стягнення на Предмет іпотеки виключно у випадку наявності заборгованості по кредитним договором у позивача, однак TOB "Кей Колект" належним чином не обґрунтував наявність підстав для звернення стягнення на предмети іпотеки. Крім того, з матеріалів нотаріальної справи вбачається, що ТОВ "Кей Колект" належним чином не повідомляло позивача про намір здійснити продаж предмету іпотеки, у зв`язку з чим, укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено з порушенням ст. 38 Закону України "Про іпотеку", що має наслідком недійсність такого договору купівлі-продажу. Направлення листа позивачу здійснювалось за невірною адресою мешкання позивача, крім того, як вбачається з відмітки календарного штемпеля поштового відділення на описі вкладення, вищевказана вимога була направлена 17.10.2018 - більше двох років до укладення спірного договору купівлі-продажу . Велика Палата Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №757/13243/17 вказувала, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки є законним, коли намір продажу було не лише направлено, а і фактично отримано іпотекодавцем. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу. Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно зі ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Відповідно до п.п.2, 5 Постанови Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. З врахуванням викладеного суд вважає, що укладення між ТОВ "Кей Колект" та ТОВ "Імпресів" спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна стосовно квартири від 23.02.2021 року та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. здійснено з істотним порушенням вимог чинного законодавства, що відповідно до 203, 215 ЦК України має наслідком недійсність такого договору. Отже державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ "Імпресів", [PERSON] підлягає скасуванню. Щодо вимог позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.03.2021 року, укладеного між ТОВ «Імпресів» та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Шрамовою В.М., а також поновлення права власності позивача на спірне нерухоме майно, то суд вважає вказані вимоги такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав. Норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. Враховуючи ту обставину, що договір купівлі-продажу був укладений 04.03.2021 року між ТОВ «Імпресів» та [PERSON] , після недійсного правочину, тому він є недійсним в силу ст. 216 ЦК України. Право ж власності позивача [PERSON] на спірну квартиру поновлюється після визнання судом недійсним договору купівлі-продажу від 23.02.2021 року, укладеним між ТОВ "Кей Колект" та ТОВ "Імпресів", та скасування державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ "Імпресів", [PERSON] . Відповідно до п.1 ч.1 ст. 141 ЦПК України у разі задоволення позову сплачений судовий збір покладається на відповідачів. Суд не приймає до уваги заперечення проти позову відповідачів, викладені у відзивах, оскільки вони спростовуються вищенаведеними доказами.

Outcome: partial