Jurisdiction: civil
Date: 2022-07-24 00:00:00

20 вересня 2021 року в суд надійшла позовна заява [PERSON] , за підписом представника [PERSON] , до ПрАТ «Укргідроенерго» про відшкодування вартості ремонту квартири. В обґрунтування позову зазначає, що згідно договору найму житла працівником позивач 31 серпня 2015р. отримав в оренду трьохкімнатну квартиру [ADDRESS] . Вказана квартира, на думку позивача, на момент передачі не відповідала житловим умовам та була непридатна для проживання. Оскільки власником житла відповідно до договору найму не було проведено капітальний ремонт квартири, такий у зв`язку із невідкладною необхідністю було здійснено за кошти позивача. Вважає, що після припинення договору найму, у зв`язку із ухиленням відповідача від вирішення даного питання в позасудовому порядку, має право на компенсацію фактично понесених фінансових витрат, що включають як вартість проведених робіт, так і вартість витрачених матеріалів. З огляду на зазначене, просить стягнути із відповідача 267686, 00 грн., витрачених на поліпшення та ремонт трьохкімнатної квартири [ADDRESS] , та судові витрати. Ухвалою суду від 21.09.2021р. відкрито спрощене позовне провадження у справі із викликом (повідомленням) сторін, надано учасникам справи строк для подачі заяв по суті справи, призначено судове засідання. 07 жовтня 2021 року відповідач подав у суд відзив на позовну заяву, згідно якого позов не визнає в повному обсязі та просить в задоволенні такого відмовити з огляду на те, що ПрАТ «Укргідроенерго» не було порушено умов договору найму житла працівником товариства від 31.08.2015р. (надалі - Договір найму), оскільки не було необхідності у здійсненні капітального ремонту квартири [ADDRESS] . Стверджує, що [PERSON] отримав квартиру у стані, зазначеному у Договорі найму, без будь-яких зауважень та застережень і до власника квартири з приводу необхідності проведення капітального ремонту не звертався. Зауважує, що порядок здійснення поліпшень у квартирі та компенсації вартості таких поліпшень визначено сторонами у розділі 8 Договору найму. При цьому, позивачем не надано доказів щодо обсягів проведених робіт та витрачених матеріалів, а також дозвільних документів на виконання будівельних робіт з капітального ремонту. Також не погоджується із заявленою сумою судових витрат, оскільки така непідтверджена жодними доказами. 18 жовтня 2021 року представник позивача [PERSON] через канцелярію суду подав заяву про відвід судді Цицак В.Л., в задоволенні якої ухвалою суду від 17.11.2021р. відмовлено. В судовому засіданні 01 грудня 2021 року представник позивача [PERSON] уточнив позовні вимоги, зазначивши, що просить стягнути із відповідача 267686, 00 грн., витрачених на капітальний ремонт трьохкімнатної квартири [ADDRESS] . Також 01 грудня 2021 року за клопотанням представника позивача від 25.11.2021р. призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Вінницькому\~ НДЕКЦ МВС України, та зупинено провадження у справі на час проведення експертизи. У зв`язку із надходженням клопотань експерта 10 лютого 2022 року відновлено провадження у справі та ухвалою від 17.02.2022р. відмовлено у задоволенні клопотань експерта, за клопотанням представника позивача змінено експертну установу на СП «Західно-український експертно-консультативний центр» і зупинено провадження у справі на час проведення експертизи. 06 липня 2022 року після надходження в суд висновку експерта відновлено провадження у справі та призначено судове засідання. В судовому засіданні 25 липня 2022 року представник позивача [PERSON] підтримав подану позовну заяву з підстав, зазначених в останній, зауваживши, що саме у зв`язку із непридатним для проживання станом переданої в найм квартири позивач після усного повідомлення відповідача провів капітальний ремонт останньої. Просить позов задоволити та стягнути з відповідача 265858, 48 грн. та судовий збір, а також подав заяву в порядку ч. 8 ст. 141 ЦПК України про надання доказів щодо інших судових витрат протягом 5 днів після ухвалення рішення суду. В судовому засіданні 25 липня 2022 року представник відповідача [PERSON] проти задоволення позову заперечив з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву, зазначивши, зокрема, що об`єкт найму не потребував капітального ремонту, а у договорі сторони погодили умови та порядок проведення перепланування та облаштування (поліпшення) квартири і можливість компенсації витрат наймачу. Зауважив, що позивачем узгоджені умови і порядок дотримано не було, а тому останній й не має права на компенсацію витрат. Просить у задоволенні позову відмовити. Заслухавши учасників справи, з`ясувавши дійсні обставини справи, дослідивши письмові докази, суд встановив, що у декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої в Інспекції ДАБК у Чернівецькій області 16 жовтня\~ 2014 року за № ЧВ 143142880225, багатоквартирний житловий будинок в мікрорайоні «Сонячний», м.Новодністровськ, Чернівецької області для експлуатаційного персоналу Дністровської ГАЕС слід вважати об`єктом закінченого будівництва готовим до експлуатації (а.с. 53-56). Як вбачається із технічного паспорту (інвентарний № 234/107) на квартиру [ADDRESS] ,\~ виготовленого ПП «Естімейт», станом на 08 серпня 2014 року будинок підключено до телефонної мережі, об`єднаної диспетчерської системи та обладнано водопроводом (холодне водопостачання), каналізацією, газопостачанням, опаленням центральне від дахової котельні, електроосвітленням, радіотрансляційною мережею, сміттєпроводом, ліфтами, замково-переговорними пристроями (кодовими замками), кабельним телебаченням (а.с.57-58). За результатами засідання комісії з розпорядження майном філії «Дирекція з будівництва Дністровської ГАЕС» ПАТ «Укргідроенерго» 17 липня 2015р. та засідання Центральної Комісії з розпорядження майном ПАТ «Укргідроенерго» 24 липня 2015р. прийнято рішення передати в найм квартири (шляхом укладення договорів найму житла) працівникам філії, в тому числі квартиру [ADDRESS] , залишковою вартістю 320065, 18 грн., [PERSON] (а.с. 26-33). 31 серпня 2015 року [PERSON] та ПАТ «Укргідроенерго» уклали договір найму житла працівником товариства №107, відповідно до якого відповідач є Наймодавцем, а позивач Наймачем (а.с. 7-10). Згідно п. 1.1 Договору найму цим Договором регулюються правовідносини, пов`язані із переданням Наймодавцем Наймачу, як працівнику Наймодавця (з метою закріплення його на роботі в товаристві, забезпечення його високопродуктивної праці та розв`язання соціально економічних проблем забезпечення житлом), наступної квартири (надалі іменується «квартира, що винаймається») для проживання у ній на визначений цим Договором строк та за встановлену цим Договором плату: адреса: [ADDRESS] ; загальна площа: 96,3 кв.м.; житлова (корисна) площа 62,0 кв.м.; поверх: 4; кількість кімнат: 3. У п. 1.1.6. Договору найму зазначено, що стан квартири, що винаймається, на момент передачі в користування наступний: відсутнє внутрішнє оздоблення стін всієї квартири (чорнова штукатурка), відсутнє оздоблення стелі, відсутнє влаштування підлоги, відсутні сантехнічні вузли (ванна, унітаз, умивальник, крани, змішувач), відсутня облицювальна плитка в сантехнічних приміщеннях та кухні, відсутні міжкімнатні двері, відсутня електроплита на кухні. Згідно п. 1.1.7. Договору найму недоліки квартири, що винаймається, - оглядовий лист житлового приміщення додається. В оглядовому листі від 31.08.2015р. житлового приміщення - квартири [ADDRESS] , вказано стан квартири на момент передачі в користування, що відповідає п. 1.1.6. Договору найму, а також недоліки квартири не облаштовано вентиляційні канали, відсутні терморегулятори на обігрівачах (а.с. 11). Квартира, що винаймається, згідно п. 2.1., 4.1. Договору надавалась для проживання Наймачу та іншим особам, що разом з ним проживають, строком на 10 років з моменту прийняття квартири, що винаймається, за Актом приймання-передачі. 31 серпня 2015 року сторонами підписано акт приймання-передачі житла за договором № 107 від 31.08.2015р., згідно якого житло передане повністю відповідно до умов зазначено вище Договору, зауважень до якості і кількості майна немає (а.с. 52). У п. 7.3. Договору найму передбачено, що Наймодавець зобов`язується здійснювати у разі необхідності капітальних ремонт квартири, що винаймається. А відповідно до п.п. 8.2.1.-8.2.4. Договору найму Наймач за цим Договором має наступні права: обладнати квартиру, що винаймається на власний розсуд, здійснювати за власний рахунок поточний ремонт квартири, що винаймається, установлювати замки на вхідні двері та кімнати, укріплювати вхідні двері квартири, установлювати сигналізацію та інші системи охорони в квартирі, що винаймається.\~\~ Згідно п.п.\~ 8.1.4., 8.1.8. Договору найму Наймач зобов`язаний забезпечувати збереження і охайність квартири, що винаймається, та підтримувати її в стані не гіршому, що зазначений в Акті приймання-передачі, а також не здійснювати перебудову та перепланування квартири, що винаймається, без попередньої письмової згоди на це Наймодавця та без попередньо погоджених планів та кошторисів. Як вбачається із п.п. 8.2.8.- 8.2.9. Договору найму Наймач має право за попереднім погодженням з Наймодавцем, відповідно до узгоджених Наймодавцем планів та кошторисів, здійснювати поліпшення квартири шляхом виконання облаштування, монтажу сантехніки тощо. Враховуючи фактичний стан квартири, що винаймається, визначений в пунктах 1.1.6. і 1.1.7. Договору найму, Наймач має право на компенсацію Наймодавцем фактично понесених витрат відповідно до змісту п. 8.2.8. цього Договору та в межах узгоджених Наймодавцем планів та кошторисів. При цьому, обов`язкове документальне підтвердження фактично понесених витрат. Компенсація може здійснюватися шляхом зарахування платежів в рахунок плати за найм та/або плати за договором купівлі-продажу в разі його укладення з Наймачем. Згідно п. 14.1. Договору найму усі правовідносини, що виникають з цього Договору або пов`язані із ним, у тому числі пов`язані із дійсністю, укладенням, виконанням, зміною та припиненням цього Договору, тлумаченням його умов, визначенням наслідків недійсності або порушення Договору, регулюються цим Договором та відповідними нормами чинного в Україні законодавства. На даний час позивач та члени його сім`ї втратили право на проживання у квартирі [ADDRESS] , у зв`язку із припиненням Договору найму, що учасниками справи не заперечується. 23 липня 2021 року [PERSON] надіслав лист-пропозицію директору філії «Дирекція з будівництва Дністровської ГАЕС» Суботі В.Й. щодо досудового врегулювання спору, який залишено без відповіді (а.с. 12-16). Отже, на даний час сторони не дійшли згоди щодо врегулювання спору. Вид будівельних робіт, перелік виконаних робіт і витратних матеріалів, які були використані в квартирі [ADDRESS] , та вартість таких робіт, матеріалів та обладнання вказано у висновку експерта № 101 від 13.06.2022р. судової будівельно-технічної експертизи (а.с. 151-174). Так, судовим експертом СП «Західно-Український Експертно-Консультативний Центр» Юзвенком Р.В., зокрема, зазначено, що вид будівництва (будівельних робіт),\~ які проведені в житловому приміщенні квартири [ADDRESS] , відносяться до робіт по переплануванню та переобладнанню; загальна кошторисна вартість будівельних робіт, матеріалів та обладнання, використаних при проведенні ремонтних робіт згідно переліку, зазначеному в позовній заяві (а.с. 2-5), в житловій квартирі [ADDRESS] , визначалась з урахуванням опосередкованої вартості будівельних матеріалів, обладнання, виробів та конструкцій і робіт, із застосуванням комп`ютерної програми «Інтернет Випуск Кошторисів» (1.916.0207), станом на день проведення експертизи і складає 265858,48 грн. Відповідно до ст.ст. 626, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, і є обов`язковим для виконання сторонами. У ст. 759, ч. 3 ст. 760 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом. Так, згідно ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 811 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Договір найму житла укладається у письмовій формі. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. У ч. 1 ст. 382 ЦК України визначено, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Судом встановлено, що сторонами було укладено договір найму квартири, яка на момент передачі майна 31 серпня 2015 року була призначена та придатна для постійного проживання. Стан квартири, що винаймається, був узгоджений сторонами Договору найму і така була прийнята Наймачем без зауважень. За загальним правилом ч. 1, 2 ст. 819 ЦК України поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов`язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов`язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. При цьому, згідно ч. 2 ст. 815 ЦК України наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Згідно ч. 3 ст. 776 ЦК України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. У ч. 1, 3, 5 ст. 778 ЦК України також зазначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Аналізуючи вищенаведені норми законодавства та обставини справи, суд приходить до висновку, що наймач має право на компенсацію понесених витрат по капітальному ремонту за умови ухилення наймодавця від виконання такого виду ремонту, а щодо перепланування та облаштування квартири - за умови отримання попередньої згоди наймодавця та узгодження планів і кошторисів робіт останнім.\~ При цьому, в укладеному сторонами Договорі найму не передбачено беззаперечну необхідність проведення Наймодавцем капітального ремонту об`єкта найму. Натомість встановлено права та обов`язки сторін, умови та правила проведення як капітального, так і поточного ремонту, перебудови, перепланування чи поліпшення квартири, що винаймається, а також умови отримання Наймачем компенсації понесених витрат. Суду не надано доказів, що позивач звертався до відповідача щодо необхідності проведення капітального ремонту квартири, що винаймається, або відповідно до п.п. 8.1.8. та 8.2.8. Договору найму попередньо погоджував з товариством перепланування та обладнання квартири, узгоджував відповідні плани та кошториси. Згідно ч.ч. 3, 4 ст. 12, ч. 1 ст. 13, ч.ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Враховуючи встановлені судом обставини, з огляду на досліджені докази, беручи до уваги вид проведених Наймачем робіт перепланування та облаштування квартири, без попереднього узгодження із Наймодавцем, що суперечить умовам підписаного сторонами Договору найму, суд приходить до висновку, що у задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі. Також суд зауважує, що оскільки між сторонами існували договірні відносини, а саме, відносини договору найму житла, то такі регулюються нормами глав 58 та 59 ЦК України, а не нормами ЖК України; не підлягають застосуванню у вказаних правовідносинах також і норми щодо захисту права власності (глава 29 ЦК України) чи норми, які регулюють недоговірні зобов`язання (глава 83 ЦК України). Відтак, посилання представника позивача на ст. 176 ЖК України та ст.ст. 390, 1212-1213 ЦК України як підставу для задоволення позову є помилковими. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а відтак судовий збір, сплачений позивачем при зверненні до суду, стягненню з відповідача не підлягає. На підставі ст.ст. 3, 382, 526, 626, 629, 759-760, 776, 778, 810-812, 815, 819 Цивільного кодексу України, ст.ст. 2-4, 7-13, 17-19, 23, 76-81, 89, 92, 95, 102, 141, 258-259, 263-265, 268, 272-275, 277-279, 352, 354-355, п. 3 Прикінцевих положень, п. 15.5. Перехідних положень ЦПК України, -

Outcome: dismissed