Jurisdiction: civil
Date: 2022-07-25 00:00:00

Позивач звернулася до суду із зазначеним позовом, в якому просить визнати недійсним правочин про задоволення вимог іпотекодержателя [PERSON] , внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 29124774 від 23.11.2018 р., на підставі рішення № 44466899 від 27.11.2018 р. та №44268789 від 27.11.2018 р., яким позбавлено права власності на нерухоме майно - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, за номером [ADDRESS] та земельну ділянку площею 0,1499 гектарів кадастровий номер 3221484004:05:010:0042, що розташована за адресою: [ADDRESS] - [PERSON] . Крім того, позивач просить визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Колодій Олега Валентиновича, Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області індексний номер 44466899 від 27.11.2018 р. про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно - земельної ділянки площею 0,1499 гектарів кадастровий номер 3221484004:05:010:0042, що розташована за адресою: [ADDRESS] , цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1012673332214. Також, визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Колодій Олега Валентиновича, Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Kиївській області індексний номер 44268789 від 27.11.2018 р. про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:1012667532214. Визнати протиправними дії державного реєстратора Колодій Олега Валентиновича, Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області, що полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 29124774 від 23.11.2018 р., який був внесений на підставі рішення № 44466899 від 27.11.2018 р. Визнати протиправними дії державного реєстратора Колодій Олега Валентиновича, Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області, що полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 29125957 від 23.11.2018 р., який був внесений на підставі рішення № 44268789 від 27.11.2018 р. Відновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 16134021 про право приватної власності [PERSON] на домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, розташованого за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1012667532214. Відновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 16134048 про право приватної власності [PERSON] на земельну ділянку площею 0,1499 гектарів, кадастровий номер 3221484004:05:010:0042, що розташована за адресою: [ADDRESS] , цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1012673332214. Свої позовні вимоги позивач обгрунтовує тим, що між сторонами 30 серпня 2016 року було укладено договір позики, за яким позивач отримала у позику 22 400,00 доларів США. В подальшому, Договором №1 про внесення змін до договору позики від 07 квітня 2017 року, сторони змінили суму позики і вона становила 21 800 доларів США та зазначено, що вона підлягає поверненню поетапно з повним закриттям суми заборгованості 30 червня 2017 року. Крім того, з метою забезпечення виконання договору позики між сторонами було укладено договір іпотеки, предметом іпотеки було наступне нерухоме майно: домоволодіння за адресою:\~ [ADDRESS] та земельна ділянка площею 0,1499 га з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель і споруд, кадастровий номер: 3221484004:05:010:0042, що розташована за цією ж адресою. Сторони визначили договірну вартість нерухомого майна, що передавалася в іпотеку - 1 300 000,00 гривень без звернення до фахівця з оцінки нерухомого майна. Як зазначає позивач, в подальшому, Державним реєстратором Колодій Олегом Валентиновичем, Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області здійснено державну реєстрацію прав приватної власності на ім`я Іпотекодержателя (відповідача) з грубими порушеннями норм чинного законодавства, а тому позивач звернулася з даним позовом до суду. Представник позивача в судове засідання не з`явився, подавши до суду письмову заяву про слухання справи у її відсутності, вимоги позову підтримує. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, разом з тим, в матеіалах справи міститься відзив, в якому останній просить відмовити в задоволенні позову. Представник позивача надіслав до суду відповідь на відзив. Представник відповідача надіслав до суду заперечення на відповідь на відзив. Представник третьої ососби в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, в тому числі у опублікуванням оголошення про виклик, сторона вважається повідомленим про час і місце розгляду справи і розгляд справи буде проведено за його відсутності. Враховуючи, що сторони по справі в судове засідання не з`явились, відповідно до ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Суд, дослідивши письмові матеріали справи, всебічно з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи, виходить з наступного. Судом встановлено, між [PERSON] та [PERSON] 30 серпня 2016 року було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клименком Д.Б. (реєстровий номер 1927). За вказаним договором позивач отримала у позику 22 400,00 доларів США. В подальшому, Договором №1 про внесення змін до договору позики від 07 квітня 2017 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клименком Д.Б. (реєстровий номер 182) сторони змінили суму позики і вона становила 21 800 доларів США та зазначено, що вона підлягає поверненню поетапно з повним закриттям суми заборгованості 30 червня 2017 року. З метою забезпечення виконання договору позики між сторонами було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального окреме Клименком Д.Б. (реєстровий номер 1928) від 30 серпня 1916 року. Після внесення змін до договору позики до іпотечного договору також вони були внесені Договором №1 про внесення змін до іпотечного договору від 07 квітня 2017 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клименком Д.Б. (реєстровий номер 183). Предметом іпотеки було наступне нерухоме майно: домоволодіння за адресою: [ADDRESS] , право власності позивача підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №241229905 від 14.10.2009 року, свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 14.10.2019 року. та земельна ділянка площею 0,1499 га з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель і споруд, кадастровий номер: 3221484004:05:010:0042, що розташована за цією ж адресою, право власності позивача підтверджується державним актом на земельну діялнку та договором купівлі-продажу земельної ділянки від 02.09.2008 року. [PERSON] , який діяв від імені [PERSON] , на підставі довіреності від 07 вересня 2015 року, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клименком Д.Б. (реєстровий номер 1551), 27.12.2017 року звернувся із заявою до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ігнатова О.В., в якій зазначив, що просить приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Клименка Д.Б., передати [PERSON] вимогу про усунення порушення та повернення суми заборгованості в тридцятиденний строк. В той же час, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ігнатов О.В., не дотримуючись вимог заяви [PERSON] від 27.12.2017 року звертається із заяво не до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ігнатова О.В. (про що зазначено в заяві), а самостійно звертається із заявою, зареєстрованої в реєстрі за №894 до [PERSON] (а.с. 18), в якій повідомляє про порушення нею зобов`язання за договором позики, посвыдченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клименком Д.Б. 30.08.2016 року за реєстровим №1927, при цьому в даній заяві відсутній перечень додатків, відсутня будь-яка інформація про які саме вимоги заявляв [PERSON] у своїй заяві, а тому у суда відсутні підстави вважзати, що позивач був належним чином повідомлений про вимоги [PERSON] . Не містить такої інформації і розписка позивача від 27 грудня 2017 року. Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №154291492, внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 29124774 від 23.11.2018 р., на підставі рішення № 44466899 від 27.11.2018 р. та №44268789 від 27.11.2018 р., відносно нерухомого майна - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, за номером [ADDRESS] та земельну ділянку площею 0,1499 гектарів кадастровий номер 3221484004:05:010:0042, що розташована за адресою: [ADDRESS] . Державним реєстратором Колодій Олегом Валентиновичем, Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області здійснено державну реєстрацію прав приватної власності на ім`я Іпотекодержателя (відповідача) на підставі наступних документів: договір позики серія та номер: 1927, виданий 30.08.2016 р., видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д.Б., договір № 1 про внесення змін до договору позики серія та номер: 182, виданий 07.04.2017р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д.Б., іпотечний договір, серія та номер: 1928, виданий 30.08.2016 р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д.Б., договір № 1 про внесення змін до іпотечного договору, серія та номер: 183, виданий 07.04.2017 р., видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д.Б., копія нотаріальної заяви до приватного нотаріуса про передачу вимоги про усунення порушення, серія та номер: 893/894, виданий 27.12.2017 р., видавник Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ігнатов О.В. За ч. 1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Згідно п. 1 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону. Відповідно до змісту ч. 1-3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Згідно ч. 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Згідно п. 5.1 Іпотечного договору, Іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем умов основного зобов`язання, у цьому випадку Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення поорушень. Разом з тим, судом встановлено, що дана вимога не належним чином було вручена позивачу. Відповідно до п. 5.2.1 Іпотечного договору, у випадку прийняття рішення Іпотекодержателем про набуття предмета іпотеки у власність, згідно умов п. п 3.1.8 іпотечного договору, іпотекодавець при невиконанні або неналежного виконання основного зобов`язання добровільно має передати предмет іпотеки Іпотекодержателю (за його вимогою) для його подальшої реалізації за ціною, визначеною на момент такої передачі на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. В свою чергу п.57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 року (в редакції, на день реєстрації права власності на іпотечне майно за відповідачем, далі - Порядок) передбачено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину. Пунктом 61 зазначеного вище Порядку було передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Проте, з огляду на зміст положень, закріплених у ст.ст.10,18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ст.37 Закону України «Про іпотеку», державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому п.61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень ст.37 Закону України «Про іпотеку», а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Отже оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права. З наданих звітів (а.с. 61-108) відповідачем вбачається, що розрахунок вартості майна здійснювався за допомогою методу порівняння аналогів об`єктів, більш того, в своїй заяві (а.с. 76) оцінюач зазначив, що проведений аналіз, отримані висновки і викладені обгрунтування мають стату особистої думки. Згіднг даних висновків вартість домоволодіння складає 333000,00 гривень, земельної ділянки - 299000,00 гривень. Разом з тим, з наданого звіту (а.с. 22-32) позивачем, вартість домоволодіння та земельної ділянки становить 2032154,00 гривень, що значно перевищує суму боргу. Більш того, відповідачем не надано доказів щодо інформування позивача про вартість іпотечного майна за якою відбулося зарахування вимог. В той час, як ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. В ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2021 року зазначено, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.01.2019 року у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18) та від 20.03.2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації. Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.12.2019 року у справі №917/2101/17, від 11.06.2020 року у справі №914/953/19, від 12.08.2020 року у справі №921/353/19. Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Відповідно до ч. 6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Згідно ч. 1 та ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо до сто вірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Таким чином, дослідивши всі матеріали справи, надавши належну оцінку наданим доказам, суд приходить до висновку, що позов є обгрунтованим та підлягає задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: approved