Jurisdiction: civil
Date: 2022-07-05 00:00:00

У грудні 2021 року [PERSON] звернулася до суду з позовом до селянського (фермерського) господарства "Олексієнко Тетяна Миколаївна" про припинення договору оренди землі шляхом розірвання. Свої вимоги мотивує тим, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 79753370 від 07.02.2017 року [PERSON] на праві власності на земельну ділянку, кадастровий номер 4820355000:11:000:0118, площею 14,1724\~га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 08 лютого 2017 року між [PERSON] , як орендодавцем, таселянським\~(фермерським)\~господарством " [PERSON] ",\~як орендарем\~був укладений\~договір оренди\~землі без\~номеру,\~відповідно до\~якого[PERSON] передала в оренду селянському (фермерському) господарству " [PERSON] " належну їй на праві власності земельну ділянку загальною площею 14,17724 га, нормативно грошова оцінка якої становить 481164,42 грн., кадастровий номер 4820355000:11:000:0118, що розташована на території Арбузинської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 7 років. 01 вересня 2021 року між [PERSON] \~та селянським\~(фермерським)\~господарством " [PERSON] " укладено додаткову угоду до договору оренди від 08 лютого 2017 року, яким строк дії договору оренди продовжено на 7 років, тобто до 08 лютого 2031 року. Орендна плата в грошовій формі становить 8.0% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що становить 26683,94 грн. або в натуральній формі у визначених межах, згідно переліку продукції. Вважає, що договір оренди земельної ділянки, укладений на вкрай невигідних для неї умовах, оскільки нормативно грошова оцінка земельної ділянки станом на жовтень місяць 2021 року є вищою, ніж на час укладення спірного договору. Тому, їй, як орендодавцю, з 2017 року по 2020 рік включно, недоплачувалась орендна плата за землю кожний рік по 11809,21 грн. на загальну суму 47236,84 грн. Крім того, станом на жовтень місяць 2021 року ринкова вартість належної їй земельної ділянки становить 1 255 675, а тому, на думку позивача орендна плата за укладеним між сторонами договором оренди землі має складати 100454 грн. на рік, що вказує на те, що спірний договір оренди землі укладений для позивача на вкрай невигідних умовах. Позивач звернулась до відповідача з вимогою про припинення дії укладеного між сторонами договору оренди землі, однак отримала відповідь про відмову задовольнити такі вимоги. Посилаючись на систематичність несплати орендної плати, та ту обставину, що договір оренди земельної ділянки, укладений на вкрай невигідних для неї умовах, [PERSON] , просила суд припинити договір оренди земельної ділянки, укладений із відповідачем шляхом його розірвання, повернути належну їй земельну ділянку та стягнути із відповідача сплачені нею судові витрати. Правом надання відзиву на позовну заяву, відповідач не скористався. Ухвалою суду від 03 грудня 2021 року відкрито провадження у справі та ухвалено про розгляд справи в порядку загального позовного провадження. До судового засідання представник [PERSON] - [PERSON] надіслав клопотання про розгляд справи без участі позивача та його представника, заявлені позовні вимоги підтримав у повному обсязі (а.с. 93-95). В судовому засіданні відповідач позов не визнала та просила суд відмовити в його задоволенні. Представник відповідача в судовому засіданні просила суд відмовити в задоволенні позовних вимог, та пояснила суду, що укладений між сторонами договір оренди землі виконується відповідачем належним чином. Позивач, починаючи з 2017 року по 2023 рік отримала кошти за орендну землі згідно договору оренди з урахуванням нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Зазначила, що звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, на який посилається позивач, визначає ринкову вартість земельної ділянки, тоді як договором оренди землі передбачено нормативно грошову оцінку землі. Суд, вислухавши думки\~учасників судового\~процесу,\~в межах\~заявлених позовних\~вимог всебічно, повно та безпосередньо дослідивши надані\~сторонами докази з точки зору належності і допустимості, а їх сукупність з точки зору достатності та взаємозв`язку, приходить до наступного. Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених,невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України). Згідно із статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. У пункті «б» частини першої статті 90 ЗК України закріплено право власника земельних ділянок самостійного господарювання на землі. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно із частиною першою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Частинами першою-четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, користуватися земельною ділянкою приватної власності можливо на праві оренди, підставою для якої є договір, відповідно до якого сплачується орендна плата. У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа. При цьому, неналежне виконання умов договору, а саме виконання обов`язків по сплаті орендної плати з порушенням стоків сплати також є порушення умов договору оренди землі, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те чи виплачена у подальшому заборгованість , оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність». Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зазначив, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: 1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; 2) розірванні договору в судовому порядку; 3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; 4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; 5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 16 червня 2021 року у справі № 25/306/20. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом,\~на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 07.02.2017 року, [PERSON] на праві приватної власності належить земельна ділянка загальною площею 14,1724 га, кадастровий номер 4820355000:11:000:0118, що розташована на території Арбузинської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 16-20). Вказана земельна ділянка була передана в оренду селянському (фермерському) господарству " [PERSON] " на підставі договору оренди землі від 08.02.2017 року, терміном на 7 років, з виплатою орендної плати в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 26683,94 грн. або в натуральній формі у визначених мажах, згідно переліку продукції (а.с. 21-24). Крім виплати орендної плати орендар бере на себе зобов`язання надати орендодавцю вказаний перелік послуг (п. 9 договору оренди). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір нормативної грошової оцінки та орендної плати за землю здійснюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору (пункт 10 договору). Відповідно до п. 11 договору оренди орендна плата вноситься до 25 грудня кожного року. Відповідно до п. 13 даного договору, розмір орендної плати переглядається 1 раз на рік у разі: зміни умов господарювання; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами та в інших випадках, передбачених законодавством. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1 % несплаченої суми за кожен день прострочення (пункт 14 договору). Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 34 договору). Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленого законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п. 35 договору). Згідно п. 36 дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження, орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державна реєстрація договору оренди проведена 01.03.2017 року (а.с. 26-27). Додатковою угодою від 01.09.2020 року до договору оренди земельної ділянки № б\\н від 08.02.2017 року сторони продовжили термін дії договору оренди земельної ділянки на 7 років до 08.02.2031 року (а.с. 25). Додаткова угода від 01.09.2020 року до договору оренди земельної ділянки, згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права пройшла державну реєстрацію 07.12.2020 року (а.с. 34). Згідно листа-повідомлення від 29.11.2021 року [PERSON] звернулася до селянського (фермерського) господарства "Олексієнко Тетяна Миколаївна" з вимогою про бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 08.02.2017 року з 01 грудня 2021 року, оскільки вона має намір самостійно обробляти належну їй земельну ділянку та використовувати для власних потреб на свій розсуд (а.с. 35-40). Селянське (фермерське) господарство "Олексієнко Тетяна Миколаївна" надало письмову відповідь [PERSON] за № 39 від 08.11.2021 року, згідно якої не погоджується на дострокове розірвання укладеного між сторонами договору оренду земельної ділянки від 08.02.2017 року, оскільки всі умови такого договору нею виконуються (а.с. 33). Згідно листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 11.01.2022 року № 6-28-0.222-275/2-22 "Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2021 рік" (а.с. 147) коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 2017-2020 роки становить для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) 1,0. Відповідно до\~інформації Державного\~земельного кадастру\~про право\~власності та\~речові права\~на земельну\~ділянку Державної\~служби України\~з питань\~геодезії,\~картографії та\~кадастру від\~11\~жовтня 2021\~року та\~витягу із\~технічної документації\~про нормативну\~грошову оцінку\~земельної ділянки\~від 02.09.2021\~року,\~вартість земельної\~ділянки площею\~14,1724\~га,\~кадастровий номер\~4820355000:11:000:0118 станом на вересень 2021 року становить 481164,42 грн. (а.с. 14-15, 31). Згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.06.2022\~року,\~вартість земельної\~ділянки площею\~14,1724\~га,\~кадастровий номер\~4820355000:11:000:0118 становить 481164,42 грн. (а.с. 146). Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 18.05.2022 року витребувано у [PERSON] інформацію про нормативно-грошову оцінку належної їй земельної ділянки за 2017-2020 роки та щодо сум отриманої нею орендної плати за спірним договором (а.с. 98), однак позивач ухвалу суду не виконала (а.а. 100, 136). Отже, нормативна грошова оцінка належної позивачу земельної ділянки за 2017-2020 роки була незмінною та складала 47552,80 грн., а з урахуванням п. 2 Договору оренди землі, а саме з урахуванням коефіцієнтів індексації 3,997 та 1,756 становила 333549,23 грн. Виходячи із цього, та в межах заявлених позовних вимог, орендна плата за 2017-2020 роки складала 26683,94 грн., тобто, як і передбачено п. 8 договору оренди землі - 8% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Також матеріалами справи підтверджується, що [PERSON] під особистий підпис отримала від селянського (фермерського) господарства " [PERSON] " за 2017, 2018, 2019, 2020 роки належну їй, згідно договору, орендну плату в повному обсязі з вирахуванням податку, військового збору та сум за виконавчими листом. (а.с. 127-130, 149). Розмір відрахувань сум із орендної плати, позивачем не оспорюється. Згідно відомостей нархування орендної плати (а.с. 132-134) позивач також отримала орендну плату і за 2021, 2022, 2023 роки. Висновок звіту\~про експертну\~грошову оцінку\~земельної ділянки\~від 06.10.2021\~року,\~про визначення\~ ринкової\~вартості земельної\~ділянки площею\~14,1724\~га,\~кадастровий номер\~4820355000:11:000:0118,\~що становить\~1255675\~грн. (а.с. 41-52), суд не бере до уваги, оскільки п. 9 договору оренди землі від 08.02.2017 року, укладеного між сторонами, визначено орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 26683 грн. 94 коп. Таким чином, суд приходить до висновку про відсутність підстав для припинення договору оренди землі б/н від 08.02.2017 року шляхом його розірвання, укладеного між сторонами, оскільки наявність заборгованості по орендній платі, яка виникла через неповну сплату орендної плати (недоплату) позивачем належними та допустимими доказами не доведена. Наведені стороною позивача розрахунки орендної плати за землю у позовній заяві, суд, з викладених вище підстав вважає помилковими, такими, що суперечать умовам укладеного між сторонами договору оренди землі. Також, позивач у позовній заяві, як на обставину недоплати їй орендної плати за 2017, 2018, 2019, 2020 роки у зв`язку із збільшенням розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, посилається на витяг із Державного земельного кадастру від 11.10.2021 року, з якого слідує, що збільшення розміру нормативної грошової оцінки належної їй земельної ділянки відбулося у 2021 році. Тому дану обставину позивач помилково застосовував до попереднього періоду. Позивачем також суду не доведено, в чому саме виразились вкрай не вигідні умови для неї, як орендодавця, під час укладення спірного договору оренди землі. З підстав наведеного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позову. Згідно з вимогами ч.ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача. Оскільки в задоволенні позовних вимог [PERSON] відмовлено, вимоги в частині стягнення із відповідача на її користь судових витрат, необхідно відмовити.

Outcome: dismissed