Jurisdiction: civil
Date: 2022-06-09 00:00:00

Позивачка [PERSON] звернулася з позовом до відповідачів ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», ТОВ «2Х2 Фінанс», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, в якому просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна квартири за адресою: [ADDRESS] , укладений 24 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та гарантія" та Товариством з обмеженою відповідальністю «2x2 ФІНАНС» , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Понамарьовою Д.В. за реєстровим номером 431; скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру, загальною площею 56 кв.м., житлова площа 27,3 кв.м., що знаходиться за адресою: [ADDRESS] за Товариством з обмеженою відповідальністю «2x2 ФІНАНС», номер запису права власності: 40710671, дата та час реєстрації: 24.02.2021. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 21987551101; припинити право власності на квартиру, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] за Товариством з обмеженою відповідальністю «2x2 ФІНАНС». Позивач посилається на те, що 24 лютого 2021 року ТОВ «Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" продав, а ТОВ «2x2 ФІНАНС» придбав у власність нерухоме майно - двокімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . У березні 2021 року позивачу випадково стало відомо, що відповідно до вказаного договору нотаріус м. Києва без його згоди, без будь-яких доручень здійснив відчуження належного [PERSON] нерухомого майна. Як зазначено у договорі купівлі-продажу нерухомого майна №431 від 24.02.2021 р., право на продаж вказаного майна відповідач має на підставі Іпотечного договору від 17 січня 2007 р., договору купівлі-продажу майнових прав № GL3N016222 від 08.04.2020 р. Позивач вважає Договір купівлі-продажу нерухомого майна незаконним та таким, що вчинений всупереч вимогам ч. 1 ст. 203 ЦК України, зокрема порушено процедуру передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, оскільки іпотекодавець не отримував від іпотекодержателя письмових повідомлень про порушення обов`язків, не отримував вимогу про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та не отримував попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідачем був порушений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки. Крім того, оцінка вказаної вище квартири є дуже низькою і під час укладення оспорюваного договору оцінка майна здійснена не була. Позивач вважає, що оскільки зазначена квартира є єдиним місцем проживання позивача, зазначене нерухоме житлове майно, як таке, що відповідає вимогам підпункту першого пункту першого Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Визначальним при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки позасудовому порядку протягом строку дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" є настання правового наслідку, що в даному випадку передбачає перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна. Отже, дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке забезпеченням за валютними кредитами розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення. На підтвердження своїй доводів представник посилається на правові позиції, викладені у постанові КЦС ВС у справі № 465/1310/17 від 31.10.2018 та у постанов ВП ВС від 10.04.2019 у справі №726/1538/16-ц. Враховуючи викладене, представник позивача просить задовольнити позовні вимоги позивача. Особи, що беруть участь у справі, про час і місце судового розгляду повідомлялись належним чином у порядку ст.128, 131 ЦПК України. Представник позивача надав до суду заяву, в якій просив розглянути справу по суті у його відсутність. Відповідачі в судове засідання не з`явилися, про час та місце його проведення повідомлялися належним чином. Третя особа в судове засідання не з`явилася, про час та місце його проведення повідомлялася належним чином. Дослідивши матеріали справи, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню. У судовому засіданні встановлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 18.12.2000 року, яке видане Управлінням з питань розподілу та реалізації житла виконавчого комітету Одеської міської ради, квартира за адресою: [ADDRESS] належала на праві приватної спільної власності [PERSON] 17.01.2007 року між ПАТ «КБ «НАДРА» та [PERSON] було укладено Кредитний договір №ОД-20/01/2007/840-К/28, згідно якого банк надав позичальнику кредит на умовах та в порядку, передбаченого Кредитним договором. 17.01.2007 р. між банком та позивачем був укладений Іпотечний договір, для забезпечення виконання зобов`язань [PERSON] , посвідчений Сколопедіс Т.Г., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за реєстровим № 23 від 15.03.2007 року між тими ж сторонами посвідчено Договір 1 про внесення змін та доповнень до іпотечного договору, посвідченого тим же нотаріусом. Відповідно до Договору іпотеки предметом іпотеки є двокімнатна квартира загальною площею 56,0 кв.м., розташована за адресою: [ADDRESS] . Договір іпотеки також містить положення, відповідно до якого іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету застави від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ЗУ "Про іпотеку". Крім того, згідно п. 6.7 Договору іпотеки, визначена процедура про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання. А саме, п. 6.7.1 Договору іпотеки вказано, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечені іпотекою фактичні вимоги шляхом набуття права власності на предмет Іпотеки у порядку, передбаченому законодавством України. Відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав № GL3N016222 від 08.04.2020 р., посвідченого державним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрованого за № 578, відповідно до якого ПАТ "КБ «НАДРА" відступило право вимоги за Кредитним договором та Договором іпотеки ТОВ "ФК "Довіра та Гарантія". 24 лютого 2021 року між ТОВ "ФК "Довіра та гарантія" та ТОВ «2X2 ФІНАНС» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., за реєстровим номером 431. Відповідно до вказаного вище договору ТОВ "ФК" Довіра та гарантія", діючи відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку" продав, а ТОВ «2X2 ФІНАНС» купив нерухоме майно - двокімнатну квартиру загальною площею 56,0 кв.м., житлова 27,3 кв.м., розташована за адресою [ADDRESS] . Право власності на зазначене нерухоме майно належить позивачу на підставі свідоцтва про право власності на житло від 18.12.2000 року, яке видане правлінням з питань розподілу та реалізації житла виконавчого комітету Одеської міської ради квартира [ADDRESS] , договору №12 про пайову участь у будівництві житлового будинку №36-А від 21.05.1999 року (право власності за [PERSON] зареєстроване в КП Одеське БТІ та РОН» (реєстр № 3289 с. 54, №132 доп), 15.03.2013 року, ПНОМНО [PERSON] . Згідно п. 1 Договору купівлі-продажу нерухомого майна право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю (ТОВ "ФК "Довіра та гарантія"), на підставі Іпотечного договору (з усіма доповненнями та додатками до нього) від 17 січня 2007 року, договору купівлі-продажу майнових прав № GL3N016222 від 08.04.2020 року. Право ТОВ "ФК"Довіра та гарантія" як іпотекодержателя нерухомого майна, що відчужується за цим договором, потверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 361778. Згідно п. 5 Договору купівлі-продажу нерухомого майна вартість об`єкту нерухомого майна складає 361 972,00 грн., згідно висновку про вартість об`єкту незалежної оцінки ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», оцінювач [PERSON] . Позивач [PERSON] та її донька [PERSON] зареєстровані та проживають в квартирі за адресою: [ADDRESS] , яка є предметом іпотеки. Це підтверджується відміткою у паспорті громадянина України [PERSON] та довідкою про реєстрацію місця проживання [PERSON] . Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за № 250268418 від 29.03.2021 року власником вказаної вище квартири є ТОВ «2X2 ФІНАНС». Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону. Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» . Згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі поговору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку, що сторони у договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до частин першої та другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Системний аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно. Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена статтею 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 07 липня 2004 року. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. 07 червня 2014 року набув чинності Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", пунктом 1 якого передбачено, що протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку. Верховний Суд України у постанові від 02 березня 2016 року у справі № 6-1356цс15, дійшов правового висновку про те, що поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов`язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України). Установлений Законом мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника). Крім того, протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна. Отже, важливим при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна. Що не було вчинено ТОВ «ФК Довіра та гарантія», право власності на спірну квартиру до іпотекодержателя не перейшло. Позивач [PERSON] та її донька [PERSON] зареєстровані та проживають у спірній квартирі, яка є предметом іпотеки, відомості про інше нерухоме майно , яке б перебувало у власності позивача відсутнє. Позивач постійно проживає у спірній квартирі, загальна площа якої не перевищує 140, кв.м., іншого нерухомого житла у власності позивача немає, згоди на відчуження позивач не надавала. З внесенням змін до ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зокрема, згідно абзацу 3 ч. 3 ст. 26 Закону ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно в до законодавства (за наявності таких прав). Тобто, позовна вимога про припинення речового права є похідною вимогою від вимоги про скасування державної реєстрації 40710671 від 24.02.2021. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 21987551101. За змістом п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ст. 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом. У частині 2 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній до 16 січня 2020 року, яка діяла на час прийняття оскаржених та звернення з позовом у цій справі) було унормовано порядок внесення записів до Державного , змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому пунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01 січня 2013 р, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав скасовується. Згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 вищевказаного Закону викладено у новій редакції. Відповідно до п.п. 1,2,3 ч.3 ст. 26 Закону (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав) Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції (яка діє на час ухвалення даній справі), на відміну від положень ч.2 ст. 26 Закону у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Викладене свідчить, що з 16 січня 2020 року, тобто на час ухвалення рішення у даній справі, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачає. Водночас необхідно зазначити, що у п.3 розділу II Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, пердбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до набрання чинності цим Законом. Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 28.10.2020 року у справі №910/10963/19, від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, 905/633/19, № 922/2589/19 від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19 від 14.07.2020, у справі №910/8387/19, від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19. З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин справи суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Outcome: approved