Jurisdiction: civil
Date: 2022-06-13 00:00:00

Позивач звернулась до суду з позовом до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна укладеним та визнання права власності на нерухоме майно. Свої вимоги мотивує наступним: восени 2019 року між нею та відповідачем було укладено усну угоду про купівлю-продаж належної відповідачу на праві власності будівлі молочнотоварного комплексу, яка розташована по [ADDRESS] . Для укладення угоди купівлі-продажу відповідачу необхідні були кошти на виготовлення технічної документації, які вона їй надала. З того часу, [PERSON] фактично передала їй вищевказане нерухоме майно, яким вона користувалась, провела заміну вікон приміщення на суму приблизно 30000 грн., відремонтувала двері в приміщення, провела розчищенні під`їзних доріг. У даному приміщенні зберігаються належні їй та її чоловіку матеріальні цінності, сільськогосподарська техніка та урожай. 03 грудня 2020 року між нею та [PERSON] було укладено нотаріально посвідчений Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна. Згідно якого [PERSON] зобов`язалась продати та передати [PERSON] будівлю молочнотоварного комплексу, яка розташована по [ADDRESS] в строк до 01 квітня 2021 року та укласти договір купівлі-продажу зазначеної будівлі на умовах передбачених даним договором. 26 березня 2021 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено нотаріально посвідчений договір про внесення змін до Попереднього договору від 03 грудня 2020 року, відповідно до якого сторони продовжили дію Попереднього договору до 01 грудня 2021 року. Інші умови залишились без змін. Сторонами було узгоджено всі істотні умови договору: предмет договору - будівля молочнотоварного комплексу, загальна ціна Договору - 100000 грн., з яких 89 600 грн. (90% ціни договору) сплачено відповідачу у справі до підписання Попереднього Договору. 11 листопада 2021 року нею було направлено відповідачу поштовим зв`язком пропозицію на укладення договору на умовах визначених Попереднім Договором, яка була отримана [PERSON] 19 листопада 2021 року. В кінці листопада 2021 року [PERSON] направила їй письмову пропозицію про зміну ціни продажу будівлі молочнотоварного комплексу у зв`язку із набуттям нею у власність земельної ділянки площею 1, 3142 га. Оскільки під час укладання попереднього договору були визначені всі істотні умови та земельна ділянка не входила до предмета договору, а тому вона не прийняла такі умови [PERSON] . Тому відповідач стала ухилятися від виконання умов нотаріально посвідченого Попереднього договору. Строк дії Попереднього договору сплив 01 грудня 2021 року. Строк повернення відповідачем отриманої від позивача суми забезпечення виконання зобов`язання сплив 04 грудня 2021 року. Загальна сума, яка підлягає сплаті відповідачем на умовах Попереднього договору становить 179200 грн., з яких 89 600 грн. - сума забезпечення виконання зобов`язання, 89 600 грн. штраф за невиконання зобов`язання. Окрім цього позивач вказує, що у зв`язку із не укладенням договору купівлі-продажу, вона понесла пов`язані договором витрати у розмірі 21800 грн. на оплату послуг нотаріуса, консультацій адвокатів, виготовлення документів, закупівлю обладнання та послуг пов`язаних із функціонуванням молочнотоварного комплексу. Вважаючи свої права порушеними, позивач змушена звернутися до суду з даним позовом, просить суд визнати укладеним [PERSON] та [PERSON] договір купівлі-продажу будівлі молочнотоварного комплексу по [ADDRESS] на умовах нотаріально посвідченого Попереднього договору укладеного [PERSON] та [PERSON] 03 грудня 2020 року із змінами від 26 березня 2021 року. Визнати за нею право власності на будівлю молочнотоварного комплексу по [ADDRESS] загальною площею 1521,7 кв.м. Стягнути із неї на користь [PERSON] кошти в сумі 10400 грн. відповідно до умов п.4 та п.5 нотаріально посвідченого Попереднього договору 03 грудня 2020 року із змінами від 26 березня 2021 року. Стягнути з відповідача на її користь понесені судові витрати. Позивач [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі. Вказала, що у зв`язку із невиконанням [PERSON] попереднього договору купівлі-продажу, вона змушена звернутися до суду з даним позовом. До укладення попереднього договору купівлі-продажу, вона 4 роки користувалися спірною фермою та щомісяця сплачували орендну плату [PERSON] . В період користування спірною будівлею вона з чоловіком зробили косметичний ремонт приміщення, замінили дах та понесли витрати на облагородження території. Восени 2019 року вона домовилась із [PERSON] , що придбає будівлю молочнотоварного комплексу по [ADDRESS] , однак у відповідача на той час не було необхідних документів для оформлення договору у нотаріуса. Осінню 2020 року до них подзвонили та повідомили, що по території ферми ходять люди та фотографують її з метою продажу. Після чого, вона зателефонувала до [PERSON] та вони домовилися про укладення договору купівлі-продажу ферми, після чого вона передала їй кошти. В грудні 2020 року відбулось узаконення передачі коштів на придбання ферми, шляхом укладення попереднього договору купівлі-продажу у нотаріуса, оскільки право власності за [PERSON] на той час ще не було належним чином оформлено. Договір купівлі-продажу попередньо мав бути укладеним до квітня 2021 року, однак в березні було укладено додатковий договір до попереднього договору купівлі-продажу, яким було продовжено термін укладення договору купівлі-продажу до грудня 2021 року. В січні 2021 року [PERSON] позичила у неї 1000 доларів для виготовлення документів. В жовтні 2021 року були готові всі необхідні документи для укладення договору купівлі-продажу, але [PERSON] перестала брати від неї слухавку. В листопаді вона направила [PERSON] пропозицію на укладення договору купівлі-продажу та отримали відповідь, що оскільки відповідач стала власником земельної ділянки на якій розміщена ферма, вона бажає збільшити вартість будівлі, при цьому свідоцтва права власності на земельну ділянку не надала. Укладення договору купівлі-продажу у термін, який був зазначений в попередньому договорі не відбулося. Відповідач кошти їй не повернула та штрафні санкції не сплатили. Вважаючи свої права порушеними, вона звернулась до суду. Представник позивача адвокат Сінчак О.В. діючи на підставі ордеру серії ВН №169016 в судовому засіданні вказав, що попередній договір між сторонами було укладено та досягну всіх істотних умов, позивач сплатила 90 % коштів, згідно договору. Вважають за можливе визнати договір купівлі-продажу укладеним, згідно попереднього договору купівлі-продажу шляхом застосування норм господарської та цивільної юрисдикції до даних правовідносин. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнала. Вказала, що будівля ферми продавалась 6 років. Коли вона оформила всі необхідні документи для укладення договору купівлі-продажу, вона повідомила позивача, що вона оформила ще земельну ділянку під дану нерухомість, а тому бажає збільшити ціну договору. [PERSON] не відповідала. Зазначає, що вона не погоджується із ціною зазначеною в договорі, оскільки вони домовилися про суму 20000 доларів, а в договорі прописали 100000 грн., щоб сплатити менше за послуги в нотаріуса. Визнає, що між ними було укладено попередній договір та визнає факт, що в грудні 2021 року вона набула право власності на земельну ділянку. Також вказала, що позивач дійсно користувалась будівлею ферми та сплачувала їй орендну плату 5000 грн. щомісячно. Позику у позивача 1000 доларів не визнає. Окрім того, відповідачем надано відзив на позовну заяву наступного змісту: [PERSON] вважає позовні вимоги не обґрунтованими, а тому в позові слід відмовити. Вказує, що в умовах попереднього договору було передбачено, що за ухилення від укладання договору купівлі-продажу [PERSON] зобов`язана протягом трьох календарних днів повернути [PERSON] суму забезпечення виконання зобов`язання, отриману за договором та сплатити штраф у розмірі 100 відсотків від суми забезпечення виконання зобов`язання, що була отримана нею за договором. Але вона не зобов`язана укладати договір купівлі-продажу будівлі молочнотоварного комплексу по [ADDRESS] . Просить суд відмовити в позовних вимогах [PERSON] , а саме про визнання укладеним [PERSON] та [PERSON] договору купівлі-продажу будівлі молочнотоварного комплексу по [ADDRESS] на умовах нотаріально посвідченого Попереднього договору від 03.12.2020 року зі змінами від 26.03.2021 р. Судом встановлені такі фактичні обставини та зміст спірних правовідносин: З показів свідка [PERSON] даних ним у судовому засіданні судом встановлено, що [PERSON] його дружина. Щодо обставин справи зазначив наступне: їх колишній зять [PERSON] в 2017 році захотів займатися своєю справою. Вони домовились із [PERSON] щодо купівлі ферми за умови, що документи належним чином оформлені. Однак, у зятя не було коштів на купівлю ферми, тому домовились із [PERSON] , що зять буде платити 2000 грн. орендної плати та користуватися приміщенням. У 2018 році сума орендної плати була збільшена та вони сплачували щомісяця по 5000 грн. У [PERSON] були фінансові труднощі, а тому він з дружиною почали йому допомагати. Коли дізнались, що [PERSON] має намір продавати ферму, то домовилися з нею, що вони її придбають. В період користування фермою вони за власні кошти зробили ремонт приміщення, замінили дах та зачистили територію. Коли передали частину коштів [PERSON] вони вирішили їх узаконити шляхом укладання попереднього договору купівлі-продажу, оскільки договір купівлі-продажу на той час укласти не було можливості у зв`язку із відсутністю належних правовстановлюючих документів на будівлю. В період виготовлення необхідних документів вони користувалися фермою та щомісяця сплачували орендну плату. Однак, договір купівлі-продажу [PERSON] відмовилась укладати та кошти його дружині [PERSON] не повернула. Свідок [PERSON] в судовому засіданні вказав, що позивач [PERSON] є його рідною сестрою. Йому відомо, що [PERSON] з чоловіком користувалися фермою та сплачували орендну плату [PERSON] . В період оренди [PERSON] за власні кошти замінила дах та зробила ремонт приміщення ферми. Наперед сплачувала [PERSON] орендну плату. У його присутності [PERSON] надала в позику [PERSON] 1000 доларів на оформлення документів. Свідок [PERSON] у судовому засіданні зазначив, що в 2018 році він підшуковував приміщення для ведення особистого селянського господарства. Йому повідомили, що є приміщення ферми, яке здавалось в оренду. Він домовився з [PERSON] про оренду даного приміщення, оскільки [PERSON] на той час перебувала в м.Москва. Вони узгодили суму оренди, а через рік домовилися усно про купівлю всіх приміщень на території молочнотоварного комплексу та земельну ділянку, узгодили ціну 20000 доларів США. Договір купівлі-продажу не можна було оформили в 2020 році через те, що документи на землю не були оформлені належним чином, у зв`язку із чим, він відмовився купувати ферму. Тоді [PERSON] почала орендувати приміщення комплексу та через нього передавала кошти [PERSON] в якості орендної плати. Йому відомо, що [PERSON] з [PERSON] уклала попередній договір купівлі-продажу молочнотоварного комплексу. У період користування молочнотоварним комплексом [PERSON] частково замурувала та замінила вікна по периметру ферми, вивезла сміття та на його думку понесли витрат приблизно на 3000 доларів США. [PERSON] користувалась даним приміщенням з 2019 року, а в травні 2021 року припинила сплачувати орендну плату. Окрім цього зазначив, що до нього телефонувала [PERSON] та просила надати їй кошти в сумі 1000 доларів США, але в нього такої суми не було, після чого [PERSON] телефонувала та спілкувалась з [PERSON] . З досліджених судом письмових доказів встановлено, що 03 грудня 2020 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено попередній договір, який було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Ямпільського районного нотаріального округу Вінницької області та зареєстрований в реєстрі за №1028. Договір укладено на наступних умовах: [PERSON] зобов`язалась продати та передати [PERSON] будівлю молочнотоварного комплексу по [ADDRESS] в строк до 01 квітня 2021 року та укласти договір купівлі-продажу зазначеної будівлі молочнотоварного комплексу протягом цього ж строку на умовах, передбачених даним договором. За домовленістю сторін продаж будівлі молочнотоварного комплексу буде вчинено за 100 000 грн. з урахуванням суми забезпечення виконання зобов`язання, переданої за даним договором. Основний розрахунок буде здійснено під час посвідчення основного договору. На підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання [PERSON] сплачує [PERSON] суму забезпечення виконання зобов`язання в розмірі 89600 грн. Зазначена сума сплачена [PERSON] [PERSON] до моменту підписання даного договору. Якщо договір купівлі продажу не буде укладено протягом строку встановленого п.1 даного договору з вини [PERSON] , то [PERSON] зобов`язана проявом 3 календарних днів з дня настання зазначеного строку повернути [PERSON] забезпечення виконання зобов`язання та сплатити штраф у розмірі 100 відсотків від суми забезпечення виконання зобов`язання (а.с.8-9). З копії договору про внесення змін до Попереднього договору від 26 березня 2021 року встановлено, що сторони [PERSON] та [PERSON] внесли зміни до Попереднього договору від 03 грудня 2020 року в частині строку укласти договір купівлі-продажу будівлі молочнотоварного комплексу по [ADDRESS] та визначено строк 01 грудня 2021 року (а.с.10). З копії пропозиції про укладення договору від 11 листопада 2021 року та з копій рекомендованих повідомлень встановлено, що [PERSON] зверталась до [PERSON] з пропозицією укласти договір купівлі-продажу на умовах Попереднього договору від 03 грудня 2021 року (а.с.11-12). З пропозиції від 15 листопада 2021 року встановлено, що [PERSON] звернулась до [PERSON] із пропозицією щодо ціни продажу будівлі молочнотоварного комплексу та земельної ділянки: вказала, що нею була набута у власність земельна ділянка площею 1,3142 га на якій розташована нерухомість. Тому запропонувала внести зміни щодо ціни продажу, вказаної в п.4 Попереднього договору від 03.12.2020 року, в зв`язку з набуттям у власність земельної ділянки та продажу не тільки будівлі молочнотоварного комплексу, а також земельної ділянки на якій він розміщений (а.с.13). Заслухавши пояснення сторін, покази свідків, дослідивши письмові матеріали додані до справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, суд встановив, що між сторонами виникли спірні правовідносини щодо визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна укладеним на умовах попереднього договору та визнання права власності на нерухоме майно. Згідно з ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу свої вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відносини пов`язані з попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна регулюються Цивільним кодексом України. Відповідно до ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Судом встановлено, що між сторонами було укладено нотаріально-посвідчений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким сторони узгодили укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу молочнотоварного комплексу у строк до 01 квітня 2021 року. Сторонами узгоджено, що зобов`язання, встановлене даним договором, припиняється, якщо договір купівлі-продажу зазначеної будівлі молочнотоварного комплексу не буде укладено протягом строку встановленого даним договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Також попереднім договором передбачено, що у разі, якщо договір купівлі-продажу будівлі молочнотоварного комплексу не буде укладено протягом строку встановленого в даному договорі, з вини [PERSON] , то остання зобов`язана протягом трьох календарних днів з дня настання зазначеного строку, повернути [PERSON] суму забезпечення виконання зобов`язання отриману за даним договором та сплатити штраф у розмірі 100% від суми забезпечення виконання зобов`язання. Договором про внесення змін до Попереднього договору від 26 березня 2021 року встановлено, що сторонами внесено зміни до п.1 Попереднього договору від 03 грудня 2020 року в частині визначення строку укладення договору купівлі-продажу, а саме встановлено 01 грудня 2021 року кінцевим строком для укладення договору купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу будівлі молочнотоварного комплексу у термін до 01 грудня 2021 року сторонами не укладено. Дослідивши умови попереднього договору, суд зазначає наступне: попередній договір не відноситься до грошового зобов`язання, він тільки передбачає зобов`язання його сторін укласти в майбутньому основний договір, а таке зобов`язання не є грошовим, отже забезпечувати його завдатком чи сумою забезпечення виконання зобов`язання неможливо. [PERSON] посилаючись на ухилення відповідачем від укладення нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу майна, просить визнати договір купівлі-продажу таким, що відбувся на умовах попереднього договору, та визнати за нею право власності на спірне майно. Однак, суд вважає, що позивачем обрано невірний і неефективний спосіб захисту своїх прав, який суперечить правовим нормам з огляду на наступне: однією з засад цивільного законодавства України є свобода договору (п.3 ч.1 ст.3, ст. 627 Цивільного кодексу (далі ЦК України). Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Частина 1 ст.628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Інститут свободи договору передбачає можливість сторін вільно визначати зміст договору, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, які не суперечать законодавству, з врахуванням звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому сторони мають право врегулювати й ті відносини, які не визначені у положеннях актів цивільного законодавства та не суперечать ним. Примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору ч.2 ст.635 ЦК України передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків. Крім того, ч.3 ст.635 ЦК України передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором. За змістом укладеного між [PERSON] та [PERSON] . Попереднього договору та Договору про внесення змін до Попереднього договору, сторони узгодили наслідки ухилення [PERSON] від укладення договору купівлі-продажу, передбаченого попереднім договором. Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам ст.635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням ст.321 ЦК України про непорушність права власності. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до ч.2 ст.635 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14). Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. З урахуванням вищевикладеного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні даного позову, оскільки обраний позивачем спосіб захисту законом та договором не передбачений. Зважаючи на характер спірних відносин, належним та ефективним способом захисту інтересів [PERSON] у судовому порядку є звернення до суду з позовними вимогами щодо відшкодування збитків, згідно умов попереднього договору, що й відповідає вимогам ч.2 ст.635 ЦК України. Відповідно до ч.1 та ч.2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі відмови в позові - на позивача. За вказаних обставин, суд покладає судові витрати, які складаються зі сплати судового збору на позивача по справі. Згідно ч.9 ст.158 ЦПК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. 14 грудня 2021 року ухвалою судді Ямпільського районного суду Вінницької області на підставі заяви позивача було забезпечено позов, шляхом накладання арешту на будівлю молочнотоварного комплексу, яка розташована по [ADDRESS] , що належить [PERSON] (РНОКПП [NUMBER] ) на праві приватної власності, відповідно до запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійсненому Державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Ямпільської міської ради Вінницької області, 27 серпня 2020 року, номер запису про право власності 38437075, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2181656005256. Оскільки в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі, а тому захід забезпечення позову підлягає скасуванню.

Outcome: dismissed