Jurisdiction: civil
Date: 2022-05-26 00:00:00

Адвоката Васечко Ю.А. в інтересах [PERSON] звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами Оптимум» (далі також - ТОВ «КУА «ОПТИМУМ») в якому просив розірвати попередній договір купівлі - продажу квартири від 22 жовтня 2019 року, укладений між [PERSON] та ТОВ «КУА «ОПТИМУМ», що зареєстрований приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Бабуляк Х.М. за №3025 та стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «ОПТИМУМ» на користь позивачки 1 051 190 грн. сплаченого авансу за попереднім договором купівлі - продажу квартири. Свої вимоги мотивував тим, що 22 жовтня 2019 року між [PERSON] та ТзОВ «КУА «ОПТИМУМ» що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська мрія - Інвест» укладено Попередній договір купівлі - продажу квартири, що зареєстрований приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Бабуляк Х.М. за №3025. Договором передбачено графік сплати забезпечувального платежу та кінцеву дату укладення основного договору купівлі-продажу квартири протягом IV кварталу 2021 року. На виконання умов договору позивач сплатила 1 051 190. Забудовником вказаного об`єкта було ПП «Озерна Алея». Тим часом, позивачеві стало відомо, що угодою від 22.07.2020 року розірвано інвестиційний договір будівництва вказаного об`єкта між ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» та ПП «Озерна Алея», а 23.07.2020 року між ПП «Озерна Алея» та ТОВ «Будівельно-інфестиційна компанія Рубікон Груп» укладено договір, умовами якого передбачено співпрацю з реалізації будівництва житлового комплексу за тією ж адресою, та на тій самій земельній ділянці з кадастровим номером 4610136900:07:005:0028. У зв`язку з тим, позивач вважає що ТзОВ «КУА «ОПТИМУМ» позбавлене можливості виконати умови попереднього договору купівлі продажу №3025 від 22 жовтня 2019 року та передати позивачеві у власність 3-ох (трьох) кімнатну квартиру, що знаходиться у 3 (третьому) під`їзді на [ADDRESS] , загальна проектна площа 104,9 кв.м, за адресою [ADDRESS] ., відповідач більше не є інвестором будівництва та не має правових підстав для набуття у власність квартир на підставі інвестиційного договору від 2018 року. Відповідно, оскаржуваний договір підлягає розірванню з ініціативи позивача у судовому порядку, через грубе порушення його умов відповідачем, а сплачений забезпечувальний платіж - стягненню на користь позивача у повному розмірі. У зв`язку з чим просить позов задоволити. Ухвалою суду від 09.08.2021 року відкрито провадження у справі, розгляд якої визначено здійснювати за правилами загального позовного провадження. 10.11.2021 року суд постановив ухвалу, якою задовольнив клопотання представника позивача - адвоката Васечка Ю.А. про витребування доказів, а саме від ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» копію інвестиційного договору будівництва об`єкта нерухомості від 16 жовтня 2018 року №16/10-2018-1, копію інвестиційного договору будівництва об`єкта нерухомості від 16 жовтня 2018 року №16/10-2018-2, копію угоди про розірвання інвестиційного договору будівництва об`єкта №16/10-2018-1 від 22 липня 2020 року, копію угоди про розірвання інвестиційного договору будівництва об`єкта №16/10-2018-2 від 20 липня 2020 року, що укладені між ТОВ КУА «Оптимум» та ПП «Озерна Алея» та від ПП «Озерна Алея» копію договору оренди землі від 28 квітня 2017 року, копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №87285890, копію інвестиційного договору будівництва об`єкта нерухомості від 16 жовтня 2018 року №16/10-2018-1, копію інвестиційного договору будівництва об`єкта нерухомості від 16 жовтня 2018 року №16/10-2018-2, копію угоди про розірвання інвестиційного договору будівництва об`єкта №16/10-2018-1 від 22 липня 2020 року, копію угоди про розірвання інвестиційного договору будівництва об`єкта №16/10-2018-2 від 20 липня 2020 року, копію інвестиційного договору №23-07/2020 від 23 липня 2020 року, копію інвестиційного договору №23-07/2020К від 23 липня 2020 року. 26 січня 2022 року, від представника позивача адвоката Васечка Ю.А. надійшла заява про зміну предмету та підстав позову. Дана заява обґрунтована тим, що п. 2.4. попереднього договору купівлі продажу №3025 (надалі - Договір №3025) передбачено, що сторони укладають основний договір, на умовах передбачених цим Договором, протягом IV (четвертого) кварталу 2021 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною - 1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною - 2 вимог розділу 4 Договору. Згідно п.п. 5.2.2. п. 5.2. Договору №3025 встановлено, що Сторона - 1 (ТзОВ «КУА «ОПТИМУМ») зобов`язана своєчасно попереджати Сторону - 2 ([PERSON]) про наявність обставин, що загрожують можливості укладення основного договору. Пунктом 7.6 Договору визначено, шо уразі якщо Сторона - 1 з власної вини не уклала Основний договір в строк, передбачений цим Договором та/або погоджений Сторонами, то Сторона - 2 має право розірвати цей Договір в односторонньому порядку шляхом направлення рекомендованим листом на адресу Сторони - 1, вказану у цьому Договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору. У цьому разі цей Договір є розірваним та вважається припиненим в повному обсязі без укладення будь - яких документів на 10 робочий день з моменту отримання Стороною - 1 повідомлення про розірвання (або отримання відповідного поштового відправлення про неможливість вручення такого повідомлення про розірвання. У такому випадку Сторона - 1 повертає сплачений Стороною - 2 забезпечувальний платіж протягом 10 робочих днів після дати розірвання цього Договору. 26 січня 2022 року, позивачем надіслано на адресу відповідача, зазначену у договорі та адресу відповідача згідно Єдиного державного реєстру юридичних осіб фізичних осіб-підприємців, та громадських формувань, заяву про розірвання Договору, окрім цього представник зазначає, що в порушення вимог п. 2.4. Договору між сторонами протягом IV (четвертого) кварталу 2021 року з вини відповідача так і не було укладено основного договору, у зв`язку із чим, авансовий платіж у розмірі 1 051 190 грн. підлягає до стягнення з відповідача. Просить позов задоволити. Ухвалою суду від 03.02.2022 закрито підготовче провадження у справі та призначено до справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні. Представник позивача в судове засідання не з`явився, однак до позовної заяви подав клопотання про заслухання справи у його відсутності, позов підтримує повністю та не заперечує проти заочного розгляду справи та винесення заочного рішення суду. Представник відповідача повторно у судове засідання не з`явився, про причини своєї неявки суд не повідомив, хоча належним чином був повідомлений про день, час та місце слухання справи та не подав відзив, тому на підставі ст.ст.223, 280 ЦПК України, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів(постановляє заочне рішення), проти чого не заперечив представник позивача у заяві. У відповідності до ч.2 ст.247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, не здійснюється. Оскільки учасники справи у судове засідання не з`явились, тому відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України суд вважає за можливе розглянути справу без їх участі, на підставі наявних у справі доказів, без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу. Дослідивши матеріали справи та всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до висновку, що позов підставний та підлягає до задоволення, з таких підстав. Відповідно до ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. За вимогами ст. ст.12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків встановлених цим кодексом. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України). Відповідно до ч. 1 ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Таким чином, належними вважатимуться докази, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення сторін або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Вони мають належати до складу підстав позову або підстав заперечень проти нього і характеризуватися значущістю для визначення спірних правовідносин та зумовленістю цих фактів нормами матеріального права. Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Судом встановлено, що 22.10.2019 року між позивачем (Сторона - 2) та ТзОВ «КУА «ОПТИМУМ» що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська мрія - Інвест» (Сторона - 1) укладено Попередній договір купівлі - продажу квартири, що зареєстрований приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Бабуляк Х.М. за №3025 Предметом даного договору, відповідно до п.2.1, є укладення сторонами договору в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі - Основний договір), який згідно з п.1.1.2 є 3-ох (трьох) кімнатна квартира, що знаходиться у 3 (третьому) під`їзді на 10 (десятому) поверсі, за будівельним номером 229, загальна проектна площа 104,9 кв.м., будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва спортивно-рекреаційного комплексу з житловими одиницями, підземним паркінгом та об`єктами громадського призначення на [ADDRESS] , кадастровий номер 4610136900:07:005:0028 (п.1.1.1 Договору). За змістом п.2.2 цього договору сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній формі та підписати Основний договір, до підписання якого ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» забезпечить введення будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за відповідачем на Об`єкт, передає Об`єкт у власність позивачів в порядку, що встановлений цим договором. Відповідно до п.2.4 сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом IV кварталу 2021 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» на Об`єкт та за умови виконання позивачами вимог розділу 4 Договору. Згідно з п.2.6 договору ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» передає позивачеві Об`єкт за актом прийому-передачі в день укладення Основного договору. Графічне зображення розташування Об`єкта (квартири) визначено у додатку №1 до оскаржуваного договору (а.с.14) Сторони погодили, що вартість (ціна продажу) Об`єкта за Основним договором дорівнює розміру забезпечувального платежу, що має бути сплачений позивачами згідно з розділом 4 (п.3.1 оскаржуваного договору). У відповідності до п. 4.2. Договору, позивач зобов`язалася сплатити забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України складає 1 888 380,00 грн. Позивач, станом на момент звернення з даним позовом до суду сплатила на рахунок відповідача забезпечувальний платіж 1 051 190 грн., що підтверджується квитанцією №11 від 24.102019 на суму 944 190,00 грн. (а.с.15) та квитанцією №29597652-1 від 13.01.2020 (а.с.16) однак зупинила подальші платежі оскільки дізналася, що відповідач не здійснює будівництво Об`єкту. У відповідності до п.п. 5.2.2. п. 5.2. Договору, Сторона - 1 зобов`язана своєчасно попереджати Сторону - 2 про наявність обставин, що загрожують можливості укладення основного договору. Пунктом 7.6 Договору визначено, шо уразі якщо Сторона - 1 з власної вини не уклала Основний договір в строк, передбачений цим Договором та/або погоджений Сторонами, то Сторона - 2 має право розірвати цей Договір в односторонньому порядку шляхом направлення рекомендованим листом на адресу Сторони - 1, вказану у цьому Договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору. У цьому разі цей Договір є розірваним та вважається припиненим в повному обсязі без укладення будь - яких документів на 10 робочий день з моменту отримання Стороною - 1 повідомлення про розірвання (або отримання відповідного поштового відправлення про неможливість вручення такого повідомлення про розірвання. У такому випадку Сторона - 1 повертає сплачений Стороною - 2 забезпечувальний платіж протягом 10 робочих днів після дати розірвання цього Договору. За змістом положень п.5.3.1 договору позивач має право вимагати від відповідача належного виконання зобов`язань. За невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України та цим договором (п.7.1). В порушення вимог п. 2.4. Договору між сторонами протягом IV (четвертого) кварталу 2021 року так і не було укладено основного договору. 26.01.2022 року, позивачем надіслано на адресу відповідача, зазначену у договорі та адресу відповідача згідно Єдиного державного реєстру юридичних осіб фізичних осіб-підприємців, та громадських формувань, заяву про розірвання Договору із зазначенням реквізитів банківського рахунку для повернення сплаченого забезпечувального платежу, що підтверджується квитанцією АТ «Укрпошта» №7905705506912 від 26.01.2022. Згідно відстеження поштового відправлення ПАТ «Укрпошта» №7905705506904 відповідачем отримано повідомлення про розірвання договору - 27.01.2022, тобто на підставі п. 7.6 Договору вважається розірваним з 10.02.2022 року, на 10 робочий день з моменту отримання відповідачем повідомлення про розірвання договору, отже протягом вказаного строку відповідач був зобов`язаний повернути позивачеві забезпечувальний платі у сумі 1 051 190 грн. Відповідно до частини першої статі 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого або майнового права та інтересу. Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом. За змістом статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Частиною другою статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (ч.1 ст.652 ЦК України). При укладенні оскаржуваного договору позивачі керувались тим, що ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» забезпечить введення в експлуатацію багатоквартирного житлового комплексу по Володимира Великого 2-А, зареєструє за собою право власності на квартиру, що є предметом цього договору, та передасть таку у власність позивача за умови сплати позивачами передбачених платежів. Тобто, позивач розраховували набути у власність квартиру у багатоквартирному житловому комплексі по [ADDRESS] . Однак, в силу розірвання інвестиційного договору будівництва об`єкта нерухомості від 16.10.2018 №16/10-2018-1 через неможливість реалізації проекту будівництва за визначеними характеристиками та зумовленого тим припинення у ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» права набуття у власність і подальшого розпорядження квартирами у цьому комплексі, змінилися й обставини, якими керувалися сторони при укладенні оскаржуваного договору, аналіз яких дає підстави для висновку, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б цей договір. Окрім цього вказаний на підставі п. 7.6 Договір вважається розірваним з 10.02.2022 року, на 10 робочий день з моменту отримання відповідачем повідомлення про розірвання договору від позивача. У відповідності до ч.1 ст. 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Згідно зі ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу будинку та частин земельних ділянок. Оскільки основний договір купівлі-продажу квартири, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, в строки визначені попереднім договором між сторонами не укладено, а сторони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому, передані відповідачу грошові кошти в розмірі 1 051 190 грн. є авансом який підлягає поверненню позивачу. Вищенаведене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України викладеним у постанові від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12, а також правовими висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі №361/8331/18 (провадження № 61-22682св1) та від 13 січня 2021 року у справі №686/6823/14ц (провадження № 61-6475св20). Згідно з ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. Стаття 89 ЦПК України встановлює, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Пунктом 4.4 оскаржуваного договору встановлено, що у випадку його припинення, в тому числі і дострокового в силу розірвання, ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» зобов`язується повернути позивачам грошові кошти у фактично сплаченому за цим договором розмірі. Відповідно до приписів ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. З урахуванням вищевказаного, аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні, суд вважає, що з ТзОВ «КУА «ОПТИМУМ» що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська мрія - Інвест» підлягає до стягнення на користь [PERSON] 1 051 190 грн. сплаченого авансу за попереднім договором купівлі - продажу квартири. На підставі ст. 141 ЦПК України слід стягнути з відповідача на користь держави судовий збір у розмірі 10 510 гривень.

Outcome: approved