Jurisdiction: civil
Date: 2022-06-05 00:00:00

У жовтні 2021 року представник позивача [PERSON] звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, квартири [ADDRESS] , який був укладений 31.08.2021 між ТОВ «ФК «Фонд Гарантування Інвестицій» та ТОВ «Альфа Проф» з припиненням права власності у ТОВ «Альфа Проф» на квартиру [ADDRESS] . В обгрунтування позовних вимог посилався на те, що позивач є власником квартирни [ADDRESS] на підставі договору купівлі-продажу квартири від 29.11.2007р. 31.08.2021р. між ТОВ «ФК «Фонд Гарантування Інвестицій» та ТОВ «Альфа Проф» був укладений договір купівлі продажу нерухомого майна а саме квартири [ADDRESS] , за умовами якого право власності на зазначену квартиру перейшло до ТОВ «Альфа Проф». Нерухоме майно, яке було незаконно відчужено ТОВ «ФК «Фонд гарантування інвестицій» за оскаржуваним договором купівлі-продажу нерухомого майна підпадає під заборону такого відчуження, що визначено в ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Відповідно до інформаційної довідки № 278611413 від 07.10.2021р. [PERSON] має лише єдине нерухоме майно, а саме квартиру [ADDRESS] . У даній квартирі зареєстровані та постійно проживають члени сім`ї позивача, а саме [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] . Вважає, що повинно бути застосовано ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки нерухоме майно, яке зареєстроване за ТОВ «Альфа Проф`є предметом іпотеки відповідно до ст. 5 ЗУ «Про іпотеку»; нерухоме майно забезпечує виконання зобов`язань громадянина України, як вбачається із договору іпотеки; нерухоме майно забезпечує повернення споживчого кредиту, наданого кредитною установою - резитентом України в іноземній валюті, що підтверджується копією кредитного договору; нерухоме майно використовується як місце постійного проживання іпотекодавця (позивача) та членів його сім`ї; у іпотекодавця у власності не знаходиться інше нерухоме майно; загальна площа нерухомого майна не перевищує 140 кв.м, як вбачається з договору іпотеки. Просить задовольнити позов. Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 26.10.2021 року відкрито провадження в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. 26.10.2021р. ухвалою суду вжито захід забезпечення позову, шляхом накладення арешту на квартиру [ADDRESS] (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2444564580000). Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 30.11.2021 року закрито підготовче засідання у вказаній цивільній справі. Позивач та його представник у судове засідання не з`явилися про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Представник позивача - адвокат Осипенко В.Ю. подав заяву про розгляд справи за відсутності позивача та його представнків. Відповідачі явку своїх представників у судове засідання не забезпечили. Про день, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Представник ТОВ «ФК «Фонд Гарантування Інвестицій» подав відзив на позовну заяву в якому зазначив, що між ВАТ КБ «Надра» та [PERSON] укладено кредитний договір № 264/П/40/2007-840 від 29.11.2007р., відповідно до якого банк надав позичальнику кредитні кошти у сумі 84 515,88 дол.США на придбання нерухомого майна- квартири, що знаходиться за адресю: [ADDRESS] в порядку та на умовах визначених кредитним договором за програмою «Житлові рішення». У подальшому, між ПАТ «КБ Надра» та позичальником було укладено 18.11.2010р. додаткову угоду № 1 до кредитного договору № 264/П/40/2007-840 від 29.11.2007р., 01.08.2011р. додаткову угоду № 2 до кредитного договору 264/П/40/2007-840 від 29.11.2007р. від 29.11.2007р., 01.08.2011р. додаткову угоду № 3 до кредитного договору № 264/П/40/2007-840 від 29.11.2007р., згідно з якими сторони домовились викласти кредитний договір в іншій редакції, при цьому не змінюючи умов договору щодо суми кредиту, сплати відсотків по кредиту та строку повернення кредиту. Банк свої зобов`язання, відповідно до умов кредитного договору та додаткових угод до кредитного договору виконав. Між тим, позичальник не виконав умови кредитного договору та додаткових угод до кредитного договору, у зв`язку з чим утворилась заборгованість, яка станом 07.05.2020р. складала 131 831,15 дол. США з яких: основний борг - 83 042, 86 долю США, відсотки 48 788,29 дол. США. У забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між банком та позичальником укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО 29.11.2007р. за реєстровим № 7096. Відповідно до договору іпотеки предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме однокімнатна квартира, жилою площею 18,70 кв.м., загальною площею 35,00 кв.м, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] . За результатами відкритих торгів (аукціону) з продажу права вимоги за кредитним договором його переможцем стало ТОВ «ФК «ФГІ». У подальшому між ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «ФК «ФГІ» був укладений договір № GL3N217046_ПВ216 про відступлення прав вимоги від 07.05.2020р. посвідчений Швець Р.О., приватним нотаріусом КМНО за реєстровим № 1557 за умовами якого ПАТ «КБ «Надра» відступило ТОВ «ФК «ФРІ» права вимоги до боржника, що належали ПАТ «КБ «Надра» на підставі кредитного договору та договору іпотеки, а ТОВ «ФК «ФГІ» набуло права вимоги. Таким чином, на підставі договору про відступлення прав вимоги до ТОВ «ФК «ФГІ» перейшли як всі права кредитора за кредитним договором, так і всі права іпотекодержателя за договором іпотеки, в тому числі право на звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема в позасудовому порядку. У зв`язку з непогашенням заборгованості позивач ТОВ «ФК «ФГІ» скористались своїм правом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорі іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» шляхом укладення договору купівлі-продажу та задовольнило свої вимоги по стягненню заборгованості з позивача в позасудовий спосіб. ТОВ «ФК «ФГІ» неодноразово направляло на адресу позивача вимоги про усунення порушення умов кредитного договору та повідомляло про намір укладення від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві у порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» за ціною, визначеною шляхом проведення оцінки оціночної діяльності. ТОВ «ФК «ФГІ» зазначає, що оскільки при підписанні договору іпотеки Іпотекодавець надав згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, то ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до цих правовідносин не підлягає застосуванню. Просить відмовити у задоволенні позову. Приватний нотаріус КМНО Пономарьова Д.В. в судове засідання не з`явилася про день, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином. Просила розглядати справу без її участі,надала реєстраційну справу щодо реєстрації права власності на кв. [ADDRESS] . Суд, вивчивши та дослідивши матеріали справи, встановив наступне. Судом встановлено, що 29.11.2007р. [PERSON] було придбано квартиру [ADDRESS] . 29.11.2007р між ВАТ КБ «Надра» та [PERSON] був укладений кредитний договір № 264/П/40/2007-840., відповідно до якого банк надав позичальнику у тимчасове користування грошові кошти у сумі 84 515,88 дол.США в порядку і на умовах, визначених цим договором за програмою «Житлові рішення»/а.с.35-37/. Відповідно до п.2.1 вказаного договору в якості забезпечення виконння позичальником своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати відсотків та інших платежів, передбачених цим договором, можливих штрафних санкцій, позичальник (майновий поручитель) укладає з банком договір іпотеки квартири, що знаходиться за адресою [ADDRESS] . 29.11.2007р. між ВАТ КБ «Надра» та [PERSON] було укладено іпотечний договір, посвідчений нотаріусом КМНО та зареєстровано в реєстрі за № 7097/а.с.199-200/. Предметом вказаного іпотечного є нерухоме майно, а саме однокімнатна квартира, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Квартира, що передається в іпотеку, складається з однієї кімнати, жилою площею 18,7 кв.м та має загальну площу 35,0 кв.м та належатиме іпотедавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу. Відповідно до розрахунку заборгованості [PERSON] за договором № 264/П/40/2007 -840 від 29.11.2007р. станом на 07.05.2020р. заборгованість за кредитом становить 83 042,86 доларів США, заборгованість по сплаті відсотків становить 48 788,29 дол.США/а.с.208-209/. ТОВ «ФК «ФГІ» неодноразово направляло на адресу позивача вимоги про усунення порушення умов кредитного договору та повідомляло про намір укладення від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві у порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» за ціною, визначеною шляхом проведення оцінки оціночної діяльності /а.с.210-236/. 07.05.2020р. між ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «ФК «Фонд гарантування інвестицій» було укладено договір № GL3N217046_ПВ216 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Швець Р.О. за реєстровим № 1557/а.с.202,203/. З реєстру до договорів вбачається, що право вимоги за кредитним договором № 264/П/40/2007-840 від 29.11.2007р., додатковими угодами від 18.11.2010р., додатковою угодою - графік від 18.11.2020р., додатковою угодою, графіком від 01.08.2011р., договором іпотеки від 29.11.2007р., договору поруки б/н від 29.11.2007р., додатковою угодою від 01.08.2011р. до боржника [PERSON] перейшло до ТОВ «ФК «Фонд гарантування інвестицій»/а.с.204-206/. Відповідно до ст. 55 Цивільного процесуального кодексу України, у разі смерті фізичної особи, припинення юридичної особи, заміни кредитора чи боржника у зобов`язанні, а також в інших випадках заміни особи у відносинах, щодо яких виник спір, суд залучає до участі у справі правонаступника відповідної сторони або третьої особи на будь-якій стадії цивільного пронесу. Усі дії, вчинені в цивільному процесі до вступу правонаступника, обов`язкові для нього так само, як вони були обов`язкові для особи, яку він замінив. У відповідності зі ст. 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ст. 24 Закону України «Про іпотеку», відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. 31.08.2021р. між ТОВ «ФК «Фонд гарантування інвестицій» та ТОВ «Альфа Проф » укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна в поярдку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку»/а.с.237-238/ Відповідно до п. 1 вказаного договору продавець, діючи відповідно до ст. 38 ЗУ «Про Іпотеку», розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного так і морального, продав, а покупець купив нерухоме майно, розташоване за адресою: [ADDRESS] . Квартира складається з однієї житлвоої кімнати, її загальна площа становить 35,00 кв.м, житлова 18,70 кв.м. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 31.08.2021р. на підставі договору купівлі-продажу власником квартири [ADDRESS] стало ТОВ «Альфа Проф»/а.с.29/. Відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Згідно із частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону). Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» . Згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку, що сторони у договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя. Як зазначено в п.5.1 договору Іпотеки - іпотекодавець має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частини, та порушення будь-яких зобов`язань за цим договором або якщо гарантії та запевнення, надані іпотекодержателю, не відповідають дійсності. Відповідно до ст. 203 ЦК України передбачає волевиявлення сторони правочину, що має бути вільним та відповідати внутрішній волі. Таким чином укладаючи іпотечне застереження, що міститься в договорі іпотеки сторона виявила свою волю та надала згоду на відчуження предмету іпотеки в разі невиконання зобов`язання. У матеріалах нотаріальної справи щодо посвідчення договору купівлі-продажу квартири за адресою: [ADDRESS] , укладеного 31.08.2021 між ТОВ «ФК «Фонд гарантування інвестицій» та ТОВ «Альфа Проф» міститься вимога про усунення порушень основного зобов`язання , в якому зазначено про необхідність сплатити борг за кредитним договором від 29.11.2007р. № 264/П/40/2007-840. Також в даній вимозі міститься попередження, що у разі невиконання даної вимоги протягом 30-денного строку ТОВ «ФК «Фонд гарантування інвестицій» має намір здійснити продаж предмету іпотеки в порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Таким чином, ТОВ «ФК «Фонд гарантування інвестицій» дотрималося встановленої положеннями статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедури звернення стягнення на іпотечне майно, та, враховуючи, що [PERSON] будучи повідомленим належним чином, не вчинив жодних дій щодо повернення боргу, спірна квартира була відчужена у спосіб, передбачений положеннями статті 38 даного Закону. Позивач посилається на вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 3 червня 2014 року» відповідно до якого нерухоме майно, яке було незаконно відчужено підпадає під заборону такого відчуження. Відповідно до пп. 1 п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (надалі - Закон), протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку. З аналізу вказаної норми Закону вбачається, що її дія не може поширюватися на спірні правовідносини у зв`язку з наступним. Відповідно до ст. 36 Закону сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. У даному випадку звернення стягнення було здійснено на підставі застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, то відповідне відчуження вважається таким, що здійснене за згодою власника, а отже положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не можуть бути застосовані. Така позиція підтверджується чисельною судовою практикою, зокрема постановами Верховного суду від 13.06.2018 року по справі № 645/5280/16ц; від 12.07.2018 по справі № 372/977/16-ц; від 31.10.2018 року по справі № 465/1310/17. Враховуючи викладене, договір купівлі-продажу на іпотечне майно за ТОА «Альфа Проф» було укладено з урахуванням вимог закону, у зв`язку з чим заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню. Судом встановлено, що квартира вибула із володіння позивача на законних підставах, а саме: чинність іпотеки, неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявність чинного рішення про реєстрацію права власності на це майно, і те, що сторони добровільно підписали кредитний договір, отримала кредитні кошти, добровільно підписала договір іпотеки з іпотечним застереженням, відтак, погодилась на визначені в документах умови, а тому підстав для задоволення всіх позовних вимог відсутні. Згідно із частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконання, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивуючи відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Враховуючи заявлені позовні вимоги і ті підстави на які посилається представник позивача, суд не вбачає підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 31.08.2021р. недійсним, а тому позов є необґрунтований і задоволенню не підлягає. На підставі викладене та

Outcome: dismissed