Jurisdiction: civil
Date: 2022-06-07 00:00:00

В липні 2021 року товариство з обмеженою відповідальністю «Полонне-Агро» (далі ТОВ «Полонне-Агро») звернулося до суду із позовом, в якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,1873 га кадастровий номер 1821481500:04:000:0514, що укладений 26 квітня 2021 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Біг Даймонд» (далі ТОВ «Біг Даймонд») та [PERSON] , як спадкоємцем [PERSON] , з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки ТОВ «Біг Даймонд». На обгрунтування своїх вимог позивач зазначив, що 12 квітня 2011 року [PERSON] уклала з ТОВ «Полонне-Агро» договір оренди вищевказаної земельної ділянки № 101 В, строком на десять років, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Романівському районі Житомирської області 18 травня 2011 року за № 182140004001251. 27 червня 2018 року сторонами цього договору було укладено додаткову угоду до договору оренди землі, за умовами якої продовжено строк оренди цієї земельної ділянки до 17 травня 2031 року та збільшено розмір орендної плати до 2800,00 грн. 10 вересня 2019 року позивач дізнався, що в період дії чинного договору оренди землі, стороною якого є останній, всупереч вимогам законодавства, 30 липня 2019 року [PERSON] уклала новий договір оренди вищезазначеної земельної ділянки із сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю імені Б.Хмельницького (далі СТОВ імені Б.Хмельницького). Наявність зареєстрованого права оренди земельної ділянки за СТОВ імені Б.Хмельницького порушило право позивача на проведення державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі № 101 В від 12 квітня 2011 року. Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 15 лютого 2021 року, залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 15 червня 2021 року, позов ТОВ «Полонне-Агро» до СТОВ ім. Б.Хмельницького та [PERSON] про визнання договору оренди недійсним задоволено та розірвано договір оренди земельної ділянки площею 1,1873 га кадастровий номер 1821481500:04:000:0514 від 30 липня 2019 року (цивільна справа № 290/602/20). Додатковим рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 25 лютого 2021 року припинено право оренди СТОВ імені Б.Хмельницького на дану земельну ділянку. Договір оренди землі, що укладений 30 липня 2019 року між СТОВ ім. Б.Хмельницького та [PERSON] , було припинено в добровільному порядку. 26 квітня 2021 року [PERSON] уклала новий договір оренди землі з ТОВ «Біг Даймонд», який був зареєстрований у Реєстрі речових прав на нерухоме майно 01 липня 2021 року. Оскаржуваний договір\~є недійсним на момент його державної реєстрації та порушує права позивача у реалізації аналогічного права оренди щодо зазначеної земельної ділянки. Одночасно з пред`явленням позову, ТОВ «Полонне-Агро» подало заяву про забезпечення позову шляхом заборони органам та суб`єктам, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав, вчиняти будь-які реєстраційні дії та/або вносити будь-які відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, приймати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та проводити будь-які інші дії з набуття, зміни або припинення державної реєстрації будь-яких речових прав, похідних від права власності, зокрема права оренди вищевказаної земельної ділянки. Ухвалою Романівського районного суду Житомирської області від 30 липня 2021 року у задоволенні заяви ТОВ «Полонне-Агро» про забезпечення позову відмовлено. Постановою Житомирського апеляційного суду від 7 грудня 2021 року скасовано ухвалу Романівського районного суду Житомирської області від 30 липня 2021 року та ухвалено нове судове рішення, згідно якого заборонено органам та суб`єктам, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав, вчиняти будь-які реєстраційні дії та/або вносити будь-які відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, приймати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та проводити будь-які інші дії з набуття, зміни або припинення державної реєстрації будь-яких речових прав, похідних від права власності, зокрема права оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1821481500:04:000:0514 до набрання законної сили рішення суду у даній справі. В поданому до суду відзиві відповідач [PERSON] заперечила відносно наведених позивачем обставин, зокрема щодо наявності в позивача права оренди на належну їй земельну ділянку. Також вказала, що речові права щодо продовження права оренди ТОВ «Полонне-Агро» на спірну земельну ділянку на підставі додаткової угоди до попереднього договору оренди, строк якого закінчився, не зареєстровано. ТОВ «Біг Даймонд» також подало до суду відзив, в якому просило у задоволенні позову відмовити за безпідставністю, оскільки оспорюваний правочин укладений після закінчення дії попереднього договору оренди. Представником позивача подано відповіді на відзиви, в яких, посилаючись на необґрунтованість заперечень відповідачів проти позову, просить суд позов ТОВ «Полонне-Агро» задовольнити. Щодо наведених позивачем у відповіді на відзив пояснень, у запереченні ТОВ «Біг Даймонд» вказало на відсутність доказів щодо порушення законних прав позивача як орендаря при наявності спірного правочину. В судовому засіданні представник позивача позов підтримав з підстав, викладених в позовній заяві. Представники відповідачів позов не визнали, пояснивши, що при укладенні оспорюваного правочину були дотримані усі вимоги чинного законодавства. Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, заслухавши пояснення\~представників сторін, дійшов наступного висновку. Судом встановлено, що 12 квітня 2011 року [PERSON] як орендодавець уклала з ТОВ «Полонне-Агро» як орендарем договір оренди земельної ділянки площею 1,1873 га кадастровий\~номер 1821481500:04:000:0514 № 101 В, який був зареєстрований у Відділі Держкомзему у Романівському районі Житомирської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 травня 2011 року за № 182140004001251. Пунктом 3 договору оренди передбачено, що строк дії договору оренди становить десять років. Якщо до моменту закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не заявить про його припинення шляхом надсилання відповідного поштового повідомлення іншій стороні, цей договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах. Після закінчення строку дії договору і за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії цього договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах. Договір набрає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 14.1 договору оренди). 27\~червня 2018\~року між ТОВ\~«Полонне-Агро» та [PERSON] було укладено додаткову угоду до вищезазначеного договору оренди земельної ділянки, за умовами якої сторони узгодили продовжити строк оренди цієї земельної ділянки до 17 травня 2031 року та збільшили розмір орендної плати в розмірі 2800,00 грн. Згідно пункту 4 додаткової угоди, дана додаткова угода вступає в силу з моменту її підписання сторонами. Зміни до права оренди земельної ділянки оформляються відповідно до чинного законодавства України. Земельна ділянка була передана позивачу в користування за актом приймання-передачі від 18 травня 2011 року. 23 липня 2019 року [PERSON] набула право власності на земельну ділянку площею 1,1873 га кадастровий номер 1821481500:04:000:0514 в порядку спадкування. Згідно актуальної інформації про державну реєстрацію іншого речового права у складі інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 267982070 від 28 липня 2021 року, право оренди на земельну ділянку площею 1.1873 га кадастровий номер 1821481500:04:000:0514, власником якої є [PERSON] , зареєстровано 01 липня 2021 року за ТОВ «Біг Даймонд» на підставі договору оренди землі № 1 від 26 квітня 2021 року, строком на 15 років з автоматичним продовженням дії договору та правом передачі в піднайм (суборенду). Також встановлено, що строк дії договору оренди землі № 101 В від 12 квітня 2011 року сплив 18 травня 2021 року. Відповідно до статтей 4, 5 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Стаття 15\~ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 та від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16). Отже, указана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.\~\~ Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права, ТОВ «Полонне-Агро» посилається на те, що договір оренди землі № 101 В від 12 квітня 2011 року з укладеною додатковою угодою від 27 червня 2018 року є чинним до 17 травня 2031 року, в судовому порядку недійсним не визнаний. Натомість, оспорюваний договір, сторонами якого є відповідачі, укладений та зареєстрований в період дії первинного договору, є недійсним та порушує права позивача як орендаря. Відповідно до частини третьої\~статті 509 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. За змістом частини першої\~статті 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, серед іншого, добросовісність. Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).\~В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). Окрім цього, у постанові Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 вказав, що законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу\~України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Велика Палата Верховного Суду від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 в постанові зазначила, що відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне. Відповідно до пункту 1 частини першої\~статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~загальними засадами державної реєстрації прав є гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц). Відповідно до частини першої статті 215\~ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України). Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626\~ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792\~ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Частинами першою-п`ятою статті 33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777\~ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764\~ЦК України передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору. Стаття 33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди. Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Частина п`ята статті 6\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно до статей 125, 126\~ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно із частиною 2 статті третьої Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Стаття 17\~Закону «Про\~оренду землі» встановлює, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Таким чином, з аналізу вищенаведених норм можна зробити висновок, що договір оренди землі і відповідно додаткова угода до нього набирають чинності саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору або додаткової угоди. Відповідно до частин другої та третьої\~статті 13 ЦК України\~при здійснені своїх прав особа зобов`язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб, такі дії не допускаються як і зловживання правами у інших формах. При укладенні 27 червня 2018 року додаткової угоди до договору оренди від 12 квітня 2011 року № 101 В, ТОВ «Полонне-Агро» скористалося правом внесення змін щодо умов діючого договору, однак не переважним правом на його поновлення. Окрім того, після підписання додаткової угоди позивач тривалий час (понад три роки) не вчиняв жодних дій щодо проведення реєстрації його права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Разом з\~тим,\~відповідно до\~пункту 6.4\~оспорюваного договору,\~земельна ділянка\~вважається переданою\~орендодавцем орендареві\~з моменту\~державної реєстрації\~права оренди\~в порядку,\~передбаченому законодавством.\~Даний договір\~був зареєстрований\~01\~липня 2021\~року,\~коли договір\~оренди землі\~від 12\~квітня 2011\~року згідно\~пункту 12.2\~цього договору\~втратив свою\~чинність у\~зв`язку з\~закінченням строку\~оренди за\~відсутності його\~поновлення у встановленому законом порядку. Тому поведінка [PERSON] щодо укладення договору оренди земельної ділянки 26 квітня 2021 року з ТОВ «Біг Даймонд» узгоджуються з основними засадами цивільного законодавства та принципом свободи договору. А тому, з моменту укладення спірного договору оренди землі земельна ділянка, що належить [PERSON] , перебуває у законному користуванні ТОВ «Біг Даймонд». Системний аналіз статей\~210,\~638 ЦК України\~у взаємозв`язку зі статями\~125,\~126 ЗК України\~та\~статтею 6 Закону України «Про оренду землі»\~дають підстави для висновку, що договір оренди землі є вчиненим з дня проведення державної реєстрації. Викладене узгоджується з висновками Верховного Суду України, наведеними у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16. Відповідно до статей 12, 13, 81\~ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд розглядає справу в межах заявлених вимог на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у цих сторін виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Слід зазначити, що уклавши з [PERSON] додаткову угоду від 27 червня 2018 року, ТОВ «Полонне Агро» на власний розсуд не провело реєстрацію іншого речового права на вказану земельну ділянку. Доводи представника позивача про наявність об`єктивних перешкод для звернення до реєстраційного органу з приводу реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі в період часу з моменту її укладення до реєстрації договору оренди землі між СТОВ ім. Б.Хмельницького та [PERSON] суд вважає неспроможними, оскільки доказів на підтвердження таких обставин останнім надано не було. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»). Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити. Враховуючи вищевикладене, у задоволенні позову ТОВ «Полонне Агро» слід відмовити. Відповідно до частин першої, дев`ятої та десятої\~статті 158 ЦПК України, суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи. У випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

Outcome: dismissed