Jurisdiction: civil
Date: 2022-05-03 00:00:00

У жовтні 2020 року позивач [PERSON] звернувся до суду із позовом до відповідача ТОВ «СБ ЛТД», третя особа: Голосіївська районна в місті Києві державна адміністрація, в якому просить визнати за Позивачем майнові права на об`єкт інвестування за адресою: [ADDRESS] (друга) поверх 17, загальна площа 18,2 кв.м, кількість кімнат - 1 в ЖК «Понорамне містечко». В обґрунтування позову зазначено, що 15 грудня 2014 року між ним [PERSON] та ТОВ «СБ ЛТД» був укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири від (далі - Попередній договір), а також договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К209. Відповідно до умов Попереднього договору відповідач зобов`язується передати позивачу у власність окрему квартиру, характеристики якої зазначені п.1.4 Розділу 1 цього договору, яка знаходиться в житловому будинку [ADDRESS] , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:82:414:0005, право на спорудження якого виникло у ТОВ «СБ ЛТД» на підставі Договору оренди земельної ділянки від 16.11.2007, а позивач зобов`язався сплатити її вартість. Позивач виконав свої зобов`язання за вказаним попереднім договором перед відповідачем, сплативши на користь відповідача зазначені в угоді кошти. Проте відповідач їх належним чином не виконав, будинок в експлуатацію не введений, договір купівлі-продажу не укладений. За вказаних обставин позивач звернулася до суду за захистом свого порушеного права. Ухвалою від 11 січня 2021 року у справі відкрито провадження та ухвалено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження, з повідомленням сторін (а.с. 50-51). Відповідач не скористався правом, передбаченим ст.ст. 174, 178 ЦПК України, та не подав до суду відзив на позов. В судове засідання позивач не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлений в установленому законом порядку. Відповідач і третя особа в судове засідання не з`явилися, були повідомлені про час, дату та місце розгляду справи в установленому законом порядку, своїх представників не направили, будь-яких заяв чи клопотань не подали. З огляду на викладене, суд вважає за можливе розглянути справу без участі сторін на підставі доказів, які містяться в матеріалах справи, а також суд ухвалив про заочний розгляд справи. Суд, вивчивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, приходить до наступного. Принцип захисту судом порушеного права особи будується при встановленні порушення такого права. Відповідно до частини 1 статті 876 Цивільного кодексу України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. З аналізу частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах. Відповідно до частини 1 статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Судом встановлено, що між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено Попередній договір договору купівлі-продажу квартири від 15.12.2014 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вдовиченко Н.О., за реєстровим номером 1007, відповідно до якого Відповідач зобов`язувався передати протягом ІІІ-го кварталу 2015 року позивачу у власність окрему квартиру № 209 (1 кімната), загальна площа 17,39 кв.м. поверх 16, секція 2, яка знаходиться в житловому будинку [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:414:0005, наданій у користування згідно Договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради у книзі записів державного реєстру договорів № 79-6-00558 від 16.11.2007, а Позивач зобов?язується прийняти у власність об?єкт та належним чином сплатити його вартість. Відповідно до пункту 1.4. Попереднього договору, плановий строк введення в експлуатацію Будинку - ІІІ (третій) квартал 2015 року. Згідно п.п 1.4.1 попереднього договору, сторони зобов?язуються укласти договір купівлі-продажу протягом десяти робочих днів після моменту повної оплати за договором забезпечення зобов`язань, але не раніше отримання ТОВ «СБ ЛТД» правовстановлюючих документів на об?єкт. У пункті 5.2. розділу 5 Попереднього договору, сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати Позивачем повної суми грошових коштів, що передбачена пунктом 2.2, 2.3. розділу 2 Попереднього договору (а.с. 13-16). На забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором, 15 грудня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К209 з метою підтвердження зобов?язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором, укладеним 15.12.2014 року, щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу (далі-Основний договір), та забезпечення виконання таких зобов?язань, [PERSON] сплачує на користь ТОВ «СБ ЛТД» суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 цього Договору. Вказана сума коштів, після її належної сплати [PERSON] за даним Договором, зарахована до платежів за Основним договором у момент укладання такого Основного договору (а.с. 18-22). 15 липня 2015 року було укладено Договір про внесення змін (доповнень) до Попереднього договору, а саме доповнення підпункту 1.4.2. наступним змістом: Характеристики Об`єкта: секція - 2, поверх - 17, номер квартири - 221, загальна площа (квадратні метри) - 17,39, кількість кімнат - 1 (а.с. 17) 01.04.2016 року між сторонами підписано Додаткову угоду № 1 до Договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К209 від 15.12.2014 року, відповідно до якої сторони дійшли спільної згоди змінити п.п. 2.2.1, п.п. 2.2. статті 2 Договору, виклавши їх в наступній редакції: п. 2.2.1. [PERSON] зобов`язується у строк до 30.09.2015 року включно, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» 97 % вартості об`єкту, що на день укладення цього Договору становить 194 005,00 грн, у т.ч. ПДВ - 32334,17 грн. [PERSON] зобов`язується у строк до 15.04.2016 року, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» суму коштів 15640,00 грн, у т.ч. ПДВ - 2606,67 грн. Всього позивач сплачує кошти в розмірі 209 645,00 грн, як оплату за 18.2 кв.м. за ціною 11500 грн (а.с. 23). Також 01.04.2016 було укладено Додаток № 1 до договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К209 від 15.12.2014 року, а саме акт огляду та приймання - передачі обєкта нерухомості, про те, що квартира, що розташована за адресою: [ADDRESS] , загальна площа 18.2 кв. м., яка передається інвестору на підставі договору про забезпечення виконання зобов`язань від 01.04.2014 відповідає умовам згаданого вище договору (а.с. 24). Відповідно до Протоколу фіксації зауважень та недоліків квартири № 327 встановлено, що у квартирі відсутні радіатори отеплення та ручка балконної двері (а.с. 25). Судом встановлено, що станом на 5 жовтня 2020 року ТОВ «СБ ЛТД» свої зобов`язання по договору не виконав, будівництво об`єкту нерухомості в термін не закінчив, будинок [ADDRESS] в експлуатацію не ввів та доказів зворотньому суду не надав. Звертаючись до суду з позовом, позивач вказує, що ним сплачено 100% вартості квартири до завершення будівництва об`єкту нерухомого майна, в якому знаходиться квартира, та прийняття його до експлуатації, відтак йому належать майнові права на цю квартиру. Частиною 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до правил ст. ст. 177, 190 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага; майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року№18-рп/2004 щодо поняття порушеного права, за захистом якого особа може звертатися до суду, то це поняття, яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття «охоронюваний законом інтерес». Щодо останнього, то в тому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття «охоронюваний законом інтерес» означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів передбачений статтею 16 ЦК України. У вказаній нормі зазначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст. 328 ЦК України). Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно вимог статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За правилом ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україна», а саме ст. 3 визначено поняття «майнових прав» як будь-яких прав, пов`язаних з майном, відмінних від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги. Як вбачається з матеріалів справи, на виконання взятих на себе зобов`язань позивач сумлінно сплатив відповідачу-209645 грн 00 коп, що становить 100 % загальної вартості квартири. Факт здійснення ним оплат передбачених Попереднім договором, Договором про забезпечення та додатковою угодою підтверджується копіями квитанцій: від 15.12.2014 року, 17.12.2014, 04.06.2015 № 825863840, від 13.01.2015 року № 724017586, 04.04.2016 № 0459-3769-7968-6087, 05.03.2015 № 761053275, 06.04.2015 № 783893379, 05.02.2015 № 740845725, 05.05.2015 № 804226563 на поточний рахунок відповідача (а.с. 26-34). Отже, оскільки позивачем виконано зобов`язання щодо оплати 100 % вартості квартири 327 , яка знаходиться в межах об`єкту новоствореного нерухомого майна, а саме житлового будинку [ADDRESS] , який на теперішній час не прийнятий до експлуатації, тому відповідно [PERSON] має 100 % майнових прав на вказаний об?єкт. Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Таким чином права Позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав на квартиру у житловому будинку [ADDRESS] . Європейським судом з прав людини, зокрема у Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви №846/16 та 1075/16), закріплено поняття та принцип «Легітимних очікувань». Відповідно до положень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «ЄКПЛ») до майна входить як наявне майно, так і активи, включаючи вимоги, щодо яких заявник може стверджувати про наявність у нього щонайменше «правомірного очікування» ефективного отримання майнового права. Так відповідно до правових висновків Європейського суду з прав людини переважне право на придбання нерухомого майна залежить від волі продавця продати. Оскільки покупець не може змусити продавця здійснити продаж, таке переважне право не є майном у розумінні ЄКПЛ та не підлягає захисту. Суд наголосив, що концепція майна, до якого входить «правомірні очікування», має автономне значення, незалежне від класифікації та критеріїв майна в національному праві, а також що «правомірне очікування» має містити вимогу, що є більш істотною та конкретною, ніж просто сподівання, або таку, що залежить від майбутніх непевних обставин. Вимога вважається майном лише тоді, коли є належне визнання, що вона може отримати примусовий захист. З викладеного випливає, що саме право очікування в контексті застосування ЄКПЛ має захищатися як майно («existing possession»), оскільки судова практика вже визнала його майном у національному контексті та надає йому захист, тобто визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва за умови належного виконання Позивачем взятих на себе зобов`язань з оплати грошових коштів, що зараховуються як плата за квартиру, являється належним способом захисту прав майбутнього покупця. Враховуючи викладене, оцінюючи здобуті по справі докази за своїм внутрішнім переконанням щодо їх належності, допустимості та достовірності, а також приймаючи до уваги те, що позивачем надано суду достатні та переконливі докази, які в своїй сукупності підтверджують заявлені позовні вимоги, та стороною відповідача останні не спростовані, суд, розглядаючи даний спір в межах заявлених позовних вимог вважає, що позов [PERSON] підлягає задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: approved