Jurisdiction: civil
Date: 2022-02-22 00:00:00

До Новобузького районного суду надійшов цивільний позов представника позивача [PERSON] , який діяв в інтересах позивача [PERSON] до ФОП [PERSON] про розірвання договору оренди землі та стягнути з відповідача судові витрати по справі. В обґрунтування позовних вимог вказано, що 01.01.2009 року між [PERSON] та ПП [PERSON] був укладений договір оренди землі загальною площею 5,2650 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва яка розташована в межах території Новомиколаївської сільської ради Новобузького району Миколаївської області, та належить [PERSON] відповідно до Державного акта на право власності на землю серії ЯЗ № 254495 від 23.01.2009 року. Термін дії даного Договору становить 49 років, а строк розрахунку по сплаті орендної плати відповідно до п.11 цього Договору визначений щорічно до 01 грудня. Пунктом 9 цього Договору конкретно визначено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1607 грн. щорічно. Відповідно з п.13 Договору розмір зазначеної орендної плати переглядається щорічно у випадку інфляції, підвищення цін і тарифів, тощо. В порушення вимог п.10 вказаного вище Договору оренди земельної ділянки від 01.01.2009 року відповідач взагалі не розрахувався з позивачем по орендній платі за період 2017 - 2019 років. Брат позивач 26.02.2019 року звернувся на адресу відповідача з листом попередженням, у якому вимагав від останнього в термін до 15.03.2019 року виплатити наявну заборгованість по орендній платі та попереджав про те, що у разі відмови, змушений буде звертатися для захисту своїх законних прав та інтересів до суду. Відповідач відмовився приймати вказане попередження, у зв`язку з чим він був повернутий позивачу з відміткою про те, що лист повертається саме у зв`язку з закінченням терміну його зберігання. Стаття 629 ЦК України прямо встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно до норм ст. 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином і належними сторонами, у передбачений законом чи то договором спосіб термін. Вказані умови є істотними для зобов`язальних правовідносин, а тому повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов даного Договору. Позивач вважає, що були порушені його права, сподівання та розрахунки на отримання матеріальної винагороди за використання відповідачем орендованої земельної ділянки, що в свою чергу має виключно негативний вплив на матеріальний стан та перешкоджає реалізації позивачем права власності. Крім цього, враховуючи наявність тривалої заборгованості по орендній платі, відсутні будь - які перспективи в частині погашення її в майбутньому. Така досить тривала несплата орендної плати в порушення вимог ст. 24 Закону України «Про оренду землі» відповідно з ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для припинення дії вище вказаного договору оренди земельної ділянки шляхом його дострокового розірвання. Ухвалою Новобузького районного суду Миколаївської області від 11.12.2020 року провадження по справі було відкрито, справу призначено до підготовчого судового засідання. Ухвалою Новобузького районного суду Миколаївської області від 11.03.2021 року підготовче судове засідання було закрите, справ призначена до судового розгляду. Представник позивача [PERSON]. в судовому засіданні просив задовольнити позовні вимоги [PERSON] у повному обсязі. Відповідач ФОП [PERSON] в судовому засіданні пояснив, що вимоги позивача не визнає в повному обсязі, просив відмовити у позові. Крім того суду пояснив, що дійсно, між ним та позивачем було досягнуто угоду та укладено договір про оренду земельної ділянки. І саме на прохання позивача, відповідач сплатив йому орендну плату наперед, одним платежем, про що [PERSON] надав йому розписки. Крім того, відповідач неодноразово надавав позивачу кошти позивачу за його проханням, про що не всі розписки збереглись. Тому відповідач стверджує, що свої зобов`язання він виконав у повному обсязі, орендну плату сплатив ще у лютому місяці 2009 року одним платежем, тому відсутні підстави для задоволення позову. Суд, всебічно, об`єктивно, повно та безпосередньо у судовому засіданні дослідивши наявні у справі докази, оцінюючи ці докази з огляду на їх належність, допустимість, достовірність, кожного окремо, а також достатність і взаємний зв`язок наданих доказів у їх сукупності, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного. При вирішенні даного спору суд застосовує наступні норми права і виходить із нижченаведених мотивів. Судом було встановлено, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯЗ № 254495 від 23 січня 2009 року позивач [PERSON] є власником земельної ділянки кадастровий номер 4824582202:03:000:0109 площею 5,265 га, яка розташована на території Новомиколаївської сільської ради Новобузького району Миколаївської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 01 січня 2009 року позивач [PERSON] уклав з відповідачем ФОП [PERSON] строковий договір оренди землі № б/н, предметом якого є належна йому земельна ділянка, який зареєстровано 16 червня 2009 року державним реєстратором Новобузького районного відділу Миколаївської філії ДІГІ «Центр ДЗК» за № 040902005669. Відповідно до умов вказаного договору сторони домовились, що орендар набув право на особисте використання об`єкта оренди за призначенням (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва) строком на 49 років. Орендар [PERSON] зобов`язався сплачувати орендодавцю [PERSON] орендну плату в грошовій формі у розмірі 1 607,00 грн , щорічно (пункти 9, 11 договору оренди). Пунктом 36 договору оренди передбачено, що дія договору припиняється за умови, зокрема, у разі систематичної сплати орендної плати за орендовану земельну ділянку. Орендована земельна ділянка була передана відповідачу після укладення договору оренду землі, що сторонами не заперечується. Також судом встановлено, що відповідно до розписки від лютого 2009 року [PERSON] від [PERSON] отримано 120 000 грн в борг, та згідно розписик без дати - 160000,00 грн в борг, які останній зобов`язується повернути до 2011 року. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. У частині 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За приписами статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини 1 статті 3 ЦК України). Тлумачення пункту 31 статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору. Згідно із частиною 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. За приписами статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Частинами 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Згідно з пунктом 38 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Тобто наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. Положення пункту 9 договору були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов`язковими для виконання сторонами правочину. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 листопада 2018 року у справі N 2-83/2010 (провадження N 14-308цс18) вказала, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню. Згідно зі статтею 13 вказаної редакції Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки це платіж, який орендар вносить внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Згідно з пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Вказаний правовий висновок викладено Об`єднаною платою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932cвo18). Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Аналіз зазначених норм права свідчить, що унесення орендарем коштів за майбутні періоди буде обгрунтованим та вважатиметься орендною платою за користування земельною ділянкою за договором оренди землі, якщо в договорі або міститься положення про те, що орендар має право сплачувати орендну плату за майбутні періоди (достроково), або взагалі нічого не визначено про таку можливість. Проте, якщо договір оренди землі передбачає пряму заборону сплати орендної плати наперед, сплачені орендарем кошти не вважатимуться орендною платою за таким договором. Такої ж позиції дотримував і Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2019 у справі № 704/236/17, де суд касаційної інстанції погодився з тим, що видатковий касовий ордер, підписаний орендодавцем, відповідно до якого останньому видано орендну плату за земельний пай за майбутні періоди в розмірі 25 000 грн., разом з діями орендаря свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди. Як встановлено пунктом 9 Договору [PERSON] зобов`язався сплачувати орендодавцю [PERSON] орендну плату у розмірі 1 607,00 грн. у грошовій формі, а пунктом 11 Договору встановлено строк такої виплати до 01 грудня кожного року. Умови договору не містять прямої заборони сплати орендної плати наперед. В позовній заяві позивач стверджувала, що орендар за Договором не сплачував орендну плату, тобто не виконував умови Договору щодо виплати орендної плати. Відповідач [PERSON] , заперечуючи доводи позивача, стверджував, що орендна плата була сплачена позивачу [PERSON] наперед за майбутні роки, що підтверджується наданими відповідачем суду розпискою від лютого 2009 року та без дати, про отримання [PERSON] 120000,00 грн та 160000,00 грн. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина 1 статті 12 ЦПК України). Відповідно до положень частини 3 статті 12, частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно із частиною б статті 81 ЦПК України доказування не може грунтуватися на припущеннях. Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України). У частині 1 статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Отже з огляду на наведені норми цивільного законодавства, саме з дати набуття чинності Договору, у сторін цього договору виникають права та обов`язки, передбачені цим договором. Належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі. Разом з тим, на переконання суду під час розгляду справи відповідач не довів належними і допустимими доказами належне виконання ним умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, у будь-який спосіб, передбачений договором. Посилання відповідача на отримання позивачем за розпискою 2009 року коштів у розмірі 110000,00 грн та 160000,00 в борг, не свідчить про виконання обов`язку орендаря по сплаті орендної плати за Договором, оскільки за умовами договору оренди землі визначено порядок сплати орендної плати, її розмір і строки, та не містить, сплату орендодавцю у борг певного розміру коштів за весь період дії договору. Крім того, умови розписки вказують на те, що між сторонами виникли правовідносини з приводу отримання боргу, які спонукали [PERSON] до видачі такої розписки, вони не можуть вільно трактуватися судом, в тому числі, виступати підставою виникнення договору оренди, зокрема і оренди землі або на майбутнє зміни таких умов. У цій справі, з огляду на зміст та умови наданої відповідачем розписки між сторонами виникли правовідносини, які за своїм змістом характерні правовідносинам за договором позики, предмету та ціни, інших істотних умов, необхідних для договорів даного виду. Зі змісту вказаної розписки неможливо дійти висновку, що відповідач наперед сплатив належну суму за договором оренди, з розписки не вбачається, що її складання пов`язано безпосередньо з договором оренди земельної ділянки від 01січня 2009 року. У цій справі підтвердженням сплати відповідачем орендної плати є письмові докази, на підставі яких встановити наявність такої виплати. Між тим сторони Договору можуть домовитися і про інший спосіб розрахунку, зокрема й виплати орендної плати наперед, але це повинні свідчити надані докази, за оцінкою, яких можливо дійти висновку, що орендар виявив бажання сплатити орендну плату достроково, а орендодавець погодився з такою пропозицією, отримавши за відповідним письмовим документом орендну плату ( а не гроші в борг) наперед. Одночасно такий документ містити найменування сторін, дату його складання, призначення платежу та розмір виплати, період за який виплачена орендна плата та на виконання якого договору. З огляду на зазначене, суд дійшов висновку, що відповідач не виконав обов`язки, визначені статтею 24 Закону України «Про оренду землі», не надав суду доказів на підтвердження виконання умов договору та сплати орендодавцю коштів за користування земельною ділянкою за період з 2017 до 2019 року, що є підставою для задоволення позову у повному обсязі. Відповідно до ст. 141 ЦПК України стягненню з відповідача на користь позивача підлягають судові витрати у вигляді судового збору в розмірі 840,80 гривень, сплаченого останнім при зверненні до суду з даною позовною заявою.

Outcome: approved