Jurisdiction: civil
Date: 2022-02-07 00:00:00

В жовтні 2020 року [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] про стягнення сплаченого авансу та неустойки. В обґрунтування позову позивач вказав, що 06.08.2020 року ним з [PERSON] за участі ТОВ «РІЕЛТОРСЬКА ГРУПА НАРОДНА МАРКА» було укладено договір про наміри. Згідно з умовами зазначеного договору відповідачка зобов`язалася продати йому квартиру [ADDRESS] за 880 000 грн., що еквівалентно 32 000 дол. США не пізніше 30 вересня 2020 року. В якості авансу відповідачці було передано кошти в розмірі 27500 грн., що еквівалентні 1 000 дол. США. Відповідно до п. 4.2 договору про наміри у разі не укладання договору купівлі-продажу в строк до 30 вересня 2020р. продавець зобов`язаний повернути сплачену суму, а також виплатити покупцеві неустойку у розмірі сплаченої суми. На пропозицію повернути отриманий відповідно до договору про наміри аванс у розмірі 24500 гривень, що еквівалентні 1 000 доларів США та сплатити відповідно до п. 4.2 договору про наміри штраф у розмірі 100% від суми авансу, яка підлягає поверненню - 27 500 грн., що еквівалентно 1 000 доларів США відповідачка ніяким чином не відреагувала, що свідчить про її відмову сплатити зазначену суму коштів. Так, 27.09.2020 року ним було направлено лист на адресу відповідача, в якому було запропоновано укласти договір купівлі-продаж об`єкта нерухомості в обумовлені строки. Оскільки договір купівлі-продажу квартири в установленому законом порядку між сторонами не укладено, передана відповідачу сума у розмірі 27500 грн. є авансом, який підлягає поверненню у цьому ж розмірі. Враховуючи те, що відповідачкою не повернуто аванс у зв`язку із не укладенням основного договору до 30 вересня 2020 р., нею не виконано зобов`язання щодо повернення авансу. Тому позивач просить стягнути з відповідачки на його користь аванс в сумі 27500 грн., що еквівалентно 1000 доларів США, а також неустойку в сумі 27500 грн., що еквівалентно 1000 доларів США. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив їх задоволити. Представник відповідача в судовому засіданні заперечила проти задоволення позовних вимог, з підстав зазначених у відзиві. Заслухавши пояснення представника позивача, відповідача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 06.08.2020 року між [PERSON] (продавець) та [PERSON] (покупець) було укладено договір про наміри, згідно п.1.1 якого предметом цього договору є угода сторін, відповідно до якої продавець має намір продати, а покупець придбати майно, яке знаходиться у власності (розпорядженні) продавця, що являє собою квартира, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Згідно п.2.1 вказаного договору, відповідно до ст.638 ЦК України, сторони досягли згоди про нижченаведене: підтверджуючи намір укласти договір купівлі-продажу об`єкта до 30.09.2020 року. З метою забезпечення його укладення, до підписання цього договору, покупець передав, продавець прийняв гарантійну суму, яка складає 27500 грн., що еквівалентно 1000 доларів США по курсу НБУ на момент передачі коштів. Відповідно до п.п.4.1-4.3 договору, у разі не укладення договору купівлі - продажу в строк до 30.09.2020 року з причини, залежної від покупця, гарантійна сума залишається у розпорядженні продавця в якості неустойки. У разі не укладення договору купівлі-продажу в строк до 30.09.2020 року з причини, залежної від продавця, продавець зобов`язується повернути гарантійну суму, а також покупцеві неустойку у розмірі гарантійної суми. Згідно розписки від 06.08.2020 року, [PERSON] передав, а [PERSON] прийняла грошову суму у розмірі 27500 грн., які еквівалентні 1000 дол.США в якості завдатку для забезпечення точного та належного виконання зобов`язань за договором відчуження об`єкта нерухомості квартири, що знаходиться за адресою [ADDRESS] . Договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] між [PERSON] та [PERSON] укладено не було. 28.09.2020 року [PERSON] надіслав [PERSON] листа про здійснення продажу йому квартири [ADDRESS] до 30.09.2020 року або виконання п.4.2 Договору про наміри. 02.10.2020 року на адресу [PERSON] було надіслано претензію щодо невиконання умов договору про наміри від 06.08.2020 року з вимогою виконати своє зобов`язання за договором про наміри та повернути суму авансового платежу та неустойку. Вказані обставини підтверджуються: договором про наміри від 06.08.2020 року; розпискою від 06.08.2020 року; листом від 27.09.2020 року; претензією від 02.10.2020 року щодо невиконання умов договору про наміри від 06.08.2020 року. Відповідно до частини першої статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. За частиною 4 статті 635 ЦК України договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору не вважається попереднім договором. Частиною першою статті 546 ЦК України визначено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Відповідно до частин першої, другої статті 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Частинами першою та третьою статті 571 ЦК України визначені правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком, відповідно до яких у випадку, якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. У разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню. Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу будинку. Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Як вбачається із матеріалів справи, укладення договору про наміри від 06.08.2020 року між [PERSON] та [PERSON] було обумовлене наявністю у сторін намірів щодо укладення в подальшому договору купівлі-продажу нерухомого майна, який згідно з положеннями частини першої статті 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню, то недотримання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення вказує про його нікчемність відповідно до частини першої статті 220 ЦК України. Крім того, щоб договір про наміри мав обов`язковий характер, в ньому повинна бути прямо передбачена воля сторін щодо надання йому сили попереднього договору. Така воля сторін в договорі про наміри від 06.08.2020 року прямо не передбачена. Попередній договір слід відрізняти від договору (протоколу) про наміри, який є формою фіксації намірів сторін щодо наступного співробітництва і не тягне виникнення зобов`язання щодо укладення в майбутньому договору. Аналіз указаних норм права дає підстави для висновку про відсутність між сторонами договірних правовідносин. Відсутність зобов`язань між сторонами, відповідно, унеможливлює стягнення з [PERSON] на користь [PERSON] грошових коштів на підставі статті 571 ЦК України, якою визначено правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком. До вимог про повернення виконаного за недійсним правочином застосовуються положення глави 83 ЦК України (набуття, збереження майна без достатньої правової підстави). Згідно ст.1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. З врахуванням вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позов слід задовольнити частково та стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] грошові кошти в сумі 27500грн., отримані 06.08.2020 оку згідно розписки. В задоволенні решти позовних вимог, слід відмовити.

Outcome: partial