Jurisdiction: civil
Date: 2022-02-15 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до Жовтневого районного суду м. Запоріжжя з позовом до Запорізької міської ради, Департаменту комунальної власності та приватизації ЗМР, [PERSON] , треті особи [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про визнання незаконними рішень, визнання недійсним договору купівлі-продажу. В обґрунтування уточнених позовних вимог зазначив, що\~позивачу на праві власності належить житлове приміщення квартира [ADDRESS] . Нежитлове приміщення № 13 літ. А-3, площею 4,2 кв.м. є невід`ємною частиною будинку [ADDRESS] , створене шляхом реконструкції зовнішньої ніші капітальної стіни будинку, отже створення та передача цього приміщення у власність третій особі, що не є власником житла у даному багатоквартирному будинку, порушує право позивача як співвласника будинку. Ніякої згоди на вчинення будь-яких дій співвласники будинку [ADDRESS] стосовно обладнання в зовнішній ніші несучої стіни будинку нежитлового приміщення не давали. 03.07.2006 р. між управлінням у справах приватизації ЗМР та фізичною особою суб`єктом підприємницької діяльності [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу об`єкта комунальної власності, який посвідчено нотаріусом ЗМНО Андрєєвою В.М. В оскаржуваному рішенні ЗМР № 22 від 15.09.2005 р. «Про перелік об`єктів комунальної власності (житлові приміщення), які підлягають приватизації у 2006 році», на думку позивача, відсутні будь-які правові підстави для позбавлення позивача та інших співвласників прав спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку [ADDRESS] . Рішення є нікчемним оскільки є похідним від нікчемного рішення виконавчого комітету ЗМР № 175/9 від 26.05.2005 р. «Про оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна» в частині включення до переліку нежитлового приміщення № 13 літера А-3 першого поверху будинку [ADDRESS] площею 4,2 кв.м. Вважає, що укладений 03.07.2006 р. договір купівлі-продажу є недійсним та таким, що порушує права співвласників багатоквартирного будинку [ADDRESS] тому, що без їх згоди і відома відчужено їх власність. Посилаючись на зазначені обставини, просить суд визнати незаконним рішення виконавчого комітету ЗМР № 175/9 від 26.05.2005 року «Про оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна» в частині включення до переліку нежитлового приміщення № 13 літера А-3 першого поверху будинку [ADDRESS] площею 4,2 кв.м.; визнати незаконним рішення ЗМР № 22 від 15.09.2005 року «Про перелік об`єктів комунальної власності (житлові приміщення), які підлягають приватизації у 2006 році» в частині включення до переліку нежитлового приміщення № 13 літера А-3 першого поверху будинку [ADDRESS] площею 4,2 кв.м. та визнати недійсним договір № 139 купівлі-продажу об`єкта комунальної власності від 03.07.2006 року, нежитлового приміщення № 13 першого поверху (літера А-3), загальною площею 4,2 кв.м., яке розташоване за адресою: [ADDRESS] , укладений між Управлінням у справах приватизації Запорізької міської ради та суб`єктом підприємницької діяльності [PERSON] . Ухвалою Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 28.07.2021 року провадження по справі відкрито та призначено до підготовчого судового засідання. 14.09.2021 року представником відповідача Запорізької міської ради та Департаменту комунальної\~власності та\~приватизації Запорізької\~міської ради подано відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що\~позивач звернувся до суду лише в липні 2021 року, що перевищує строк позовної давності. Нежитлове приміщення № 13 І поверху літ. А-3, розташоване за адресою: [ADDRESS] , не відноситься до допоміжних приміщень будинку. Позивачем не представлено належних та допустимих доказів того, що спірні рішення та договір порушують права позивача та інших співвласників будинку [ADDRESS] . У спірного приміщення відсутні ознаки допоміжного приміщення, тобто воно є нежитловим, призначалося для торгівельних потреб непромислового характеру та використовувалося як самостійний об`єкт нерухомості. Відтак, не є приміщенням загального користування. Посилаючись на зазначені обставини, просить суд у задоволенні позовної заяви відмовити у повному обсязі. Ухвалою\~Жовтневого районного суду м. Запоріжжя\~від 21.10.2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. 18.11.2021 року від відповідача [PERSON] надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що час для пред`явлення позову у позивача та третіх осіб сплинув, і не має обґрунтованої причини пропуску строку позовної давності. [PERSON] правомірно набув права власності на приміщення №13 першого поверху (літ. А-3), при всіх учасниках було встановлено і перевірено наявність всіх дозвільних документів у власника нежитлового приміщення літ. А-3. Вважає, що приміщення літ. А-3 є ізольованим приміщенням в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна. Будівля № 13 літ. А-3 не повинна перебувати у загальному користуванні власників будинку по [ADDRESS] , у зв`язку із тим, що є нежитловим приміщенням, яке знаходиться у приватній власності особи, а отже відсутні порушення прав позивача. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив їх задовольнити. Представник відповідача Департаменту комунальної власності та приватизації ЗМР в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечувала в повному обсязі. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог. Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, заяв суду не надали. Дослідивши матеріали справи, вислухавши думку сторін, суд приходить до наступного висновку. Відповідно до\~ст. 41 Конституції України, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі свідоцтва про право власності на житло № [NUMBER] від 25.05.1999 р. та договору дарування від 17.07.2008 р., посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Тавтєлєвим А.В., на праві власності належить квартира [ADDRESS] . 01.06.2003 року між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 2» та підприємцем [PERSON] було укладено договір № 316/2 оренди нежитлового приміщення загальною площею 5,2 кв.м. за адресою: [ADDRESS] . Дане нежитлове приміщення зовнішні ніші житлового будинку. Приміщення передається в оренду для розміщення магазину з продажу продовольчих товарів. 07.05.2004 р. підприємцю [PERSON] видано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Запоріжжя дозвіл на виконання будівельних робіт № 210 з реконструкції приміщення (зовнішньої ніши) по [ADDRESS] під магазин з продажу продовольчих товарів. Розпорядженням Запорізького міського голови № 373р від 13.04.2005 р. затверджено акт державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію магазину з продажу продовольчих товарів після реконструкції нежитлових орендованих приміщень зовнішньої ніши будинку по [ADDRESS] , загальною площею 4,2 м? та дозволено введення в експлуатацію. Рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 175/9 від 26.05.2005 року «Про оформлення права комунальної власності на об`єкти нерухомості» вирішено оформити право комунальної власності на об`єкти нерухомості, Орендному підприємству «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» оформити та видати свідоцтво про право комунальної власності на об`єкти нерухомості згідно з додатком, зокрема, на приміщення 13 літ. А-3 по [ADDRESS] . \~ \~ \~ \~ Рішенням Запорізької міської ради № 22 від 15.09.2005 року «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Запоріжжя, що підлягають приватизації», затверджено перелік об`єктів комунальної власності м. Запоріжжя, що підлягає приватизації, зокрема, нежитлове приміщення по [ADDRESS] площею 4,2 кв.м. 03.07.2006 року між управлінням у справах приватизації Запорізької міської ради та фізичною особою суб`єктом підприємницької діяльності [PERSON] було укладено Договір № 139 купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності, відповідно до якого предметом договору є передача права власності на комунальне майно м. Запоріжжя, шляхом приватизації способом викупу на підставі рішення Запорізької міської ради від 15.09.2005 року № 22 та відповідно до наказу Органу приватизації від 28.04.2006 № 391. Об`єктом приватизації є нежитлове приміщення № 13 першого поверху (літера А-3), загальною площею за внутрішніми замірами 4,2 кв.м., яке розташоване за адресою: [ADDRESS] . Згідно зі статтею 1 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна. Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна. Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Згідно частин першої-другої статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Згідно з частиною першою статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом (частини перша та друга\~\~статті 368 ЦК України). Частиною першою\~\~статті 369 названого Кодексу\~\~передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. У частині 2\~\~статті 382 ЦК України\~\~встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Згідно з частиною 2 статті 382 ЦК України визначено правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на порядок користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням. При вирішенні подібного спору визначальним є визначення правового статусу нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відносяться спірні приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Таким чином, з наведеного можливо дійти висновку, що несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, якою є стіна будинку, де розташована зовнішня ніша є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку. Статтею 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. При цьому,\~співвласники мають\~право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників (ст. 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»). Відповідно до пунктів 1.4.4 Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджених\~наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 за № 927/11207 (далі - Правила) переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту, не допускається. Перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі, не допускається. Правилами визначено, що реконструкція жилого будинку - комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог. Згідно з пунктом 1.4.5 вказаних Правил для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи: копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення; копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку; проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку; згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності. З вищенаведених законодавчих норм слідує висновок, що втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, переобладнання і перепланування приміщень у жилих будинках, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, без отримання дозвільних документів та згоди решти співвласників багатоквартирного житлового будинку заборонено. В матеріалах справи відсутні та відповідачами не долучено письмової згоди співвласників багатоквартирного будинку на реконструкцію зовнішньої ніші будинку. Таким чином, в супереч вказаних вимог не було отримано згоди співвласників багатоквартирного житлового будинку стосовно обладнання в зовнішній ніші несучої стіни будинку нежитлового приміщення. З наведеного вбачається, що фасадна стіна будинку є несуче-огороджувальною конструкцією будинку, а тому здійснення реконструкції зовнішньої ніші будинку з втручанням в конструкції будинку, що належать на праві спільної сумісної власності власникам багатоквартирного будинку [ADDRESS] суперечить правам та інтересам співвласників багатоквартирного будинку. Згідно з ч. 1 ст. 393 ЦК України встановлено, що правовий акт органу державної влади, органу влади АРК або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується. Згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в АРК - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів АРК, прийнятими у межах їхньої компетенції. Оскільки на зовнішню нішу будинку [ADDRESS] , що після реконструкції позначене як нежитлове приміщення № 13 (літ. А-3) пл. 4,2 кв.м., набуто право власності Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради з порушенням положень законодавства, а також прав та інтересів позивача, а вказане приміщення будинку з спільної власності мешканців квартир багатоквартирного житлового будинку не вибувало, тому рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 175/9 від 26.05.2005 року «Про оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна» в частині включення до переліку нежитлового приміщення № 13 літера А-3 першого поверху будинку [ADDRESS] площею 4,2 кв.м. та рішення Запорізької міської ради № 22 від 15.09.2005 року «Про перелік об`єктів комунальної власності (житлові приміщення), які підлягають приватизації у 2006 році» в частині включення до переліку нежитлового приміщення № 13 літера А-3 першого поверху будинку [ADDRESS] площею 4,2 кв.м. є незаконними. Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Ч. 2 цієї статті визначено, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). В абзаці 5 п. 5 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочину недійсним» № 9 від 06.11.2009 року відповідно до ст.ст. 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Таким чином, договір № 139 купівлі-продажу об`єкта комунальної власності від 03.07.2006 року, нежитлового приміщення № 13 першого поверху (літера А-3), загальною площею 4,2 кв.м., яке розташоване за адресою: [ADDRESS] , укладений між Управлінням у справах приватизації Запорізької міської ради та суб`єктом підприємницької діяльності [PERSON] , укладений з порушенням ч. 1 та ч. 2 ст. 203 ЦК України, а тому підлягає визнанню недійсним, оскільки вчинений за відсутності\~правових підстав для цього. Що стосується посилань відповідачів щодо пропуску позивачем строку позовної давності, суд вважає такі необґрунтованими, зважаючи на наступне. Згідно з ч. 1 ст. 261 ЦПК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Зі змісту позову та долучених документів, вбачається, що про порушення своїх прав у спірних правовідносинах позивач дізнався в лютому 2020 р. ознайомившись з документами, що стосуються приміщення [ADDRESS] , а з даним позовом звернувся 06.07.2021 року, тобто в межах встановленого строку позовної давності. Натомість відповідачами не надано доказів, які б свідчили про те, що позивач звернувся із позовом до суду з порушенням встановленого строку позовної давності. Згідно зч. 1 ст. 12 ЦПК України встановлено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. \~Відповідно до ч. 2 цієї статті учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Статтями\~12\~та\~81 ЦПК України\~встановлено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін; учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом, і що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Приписами статтями\~12, 13, 14 ЦК України\~встановлено, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд, у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. На підставі вищевикладеного, оцінивши повно, всебічно та об`єктивно обставини справи, сукупність наданих сторонами доказів в їх взаємозв`язку і достатності, їх належність та допустимість, суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] про визнання незаконними рішень, визнання недійсним договору купівлі-продажу є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Outcome: approved