Jurisdiction: civil
Date: 2022-02-07 00:00:00

Позивачка [PERSON] звернулася до суду з позовом до ТОВ «Родіна» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки. В обґрунтування поданого позову позивачка зазначила, що являється власницею земельної ділянки площею 5,979 га, кадастровий номер 1224255100:02:001:0461, згідно копії Державного акту на право приватної власності на землю серії II- ДП № 054408 від 29.12.2001 року. 10.12.2007 року позивачка уклала з відповідачем договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований 01.02.2008 року у Дніпропетровській регіональній філії № 25 ДП «Центр державного земельного кадастру» за № 040813000517. Договір було укладено на 10 років. 07.12.2012 року між позивачкою та відповідачем було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 10.12.2007 року, яка була зареєстрована 07.12.2012 року у відділі Держземагенства у Покровському районі за № 122425514001075. Відповідно до умов вказаної додаткової угоди, строк дії договору оренди земельної ділянки від 10.12.2007 року було продовжено на 10 років, до 31.12.2022 року. Вказаний договір та додаткова угода до нього були зареєстровані в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - запис про інше речове право за № 45077960 від 12.11.2021 року. Відповідно до умов укладеного договору, орендна плата сплачується до 30 грудня поточного року дії договору оренди. Відповідно до умов Договору Орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату. Починаючи з моменту укладення Договору та його державної реєстрації, Орендар не виконує покладені на нього обов`язки щодо вчасної виплати орендної плати. Так, відповідачем не сплачено позивачці орендну плату за 2018- 2021 рік включно. [PERSON] неодноразово з`являлася до відповідача за орендною платою, проте, представники відповідача кожного разу відмовляли їй у видачі орендної плати мотивуючи тим, що немає коштів в Орендаря, посилаючись на скрутне матеріальне становище та неякісний врожай через неефективне господарювання. Відповідно до п. 2 додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 07.12.2012 року, розмір орендної плати за рік користування землею становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди. Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер 1224255100:02:001:0461, нормативно грошова оцінка належної їй земельної ділянки складає 161901,03 грн. Розрахунок боргу по сплаті орендної плати за 1 рік: 161901,03 грн. х 3% = 4857,04 грн. (орендна плата за 1 рік). Розрахунок боргу по сплаті орендної плати за 2018, 2019, 2020 2021 роки: 4857,04 грн.(орендна плата за 1 рік) х 4 роки = 19428,16 грн. Тобто, борг зі сплати оренди за 2018, 2019, 2020, 2021 роки складає 19428,16 грн. В зв`язку з чим, [PERSON] просить стягнути з ТОВ «Родіна» на її користь заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою площею 5,9790 га, кадастровий номер 1224255100:02:001:0461, в сумі 19 428,16 грн. за 2018, 2019, 2020, 2021 роки; розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,9790 га, кадастровий номер 1224255100:02:001:0461, укладений 10.12.2007 року та припинити інше речове право (право оренди) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 45077960 від 12.11.2021 року на земельну ділянку площею 5,9790 га, кадастровий номер 1224255100:02:001:0461, яка розташована на території Покровської селищної ради Покровського району Дніпропетровської області, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки від 10.12.2007 року, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Родіна»; стягнути з відповідача на користь позивачки судові витрати по справі. Справу розглянуто згідно ч. 3 ст. 211 ЦПК України у відсутності позивачки [PERSON] , яка надіслала до суду заяву з проханням справу розглянути за її відсутності, позовні вимоги підтримала та просила позов задовольнити. Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Родіна» про день, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, відзиву на позовну заяву не надав, тому суд вважає за можливе розглянути справу відповідно правил ст. 280, 287, 288 ЦПК України - заочно. Позивачка не заперечує проти винесення заочного рішення. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Розглянувши подані документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовна заява підлягає частковому задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ст.5 ЦПК України). Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Як вбачається з матеріалів справи, [PERSON] на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,979 га, кадастровий номер 1224255100:02:001:0461, яка розташована на території Покровської селищної ради, що підтверджується копією Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-ДП № 054408 від 29.12.2001 року (а. с. 3). 10.12.2007 року між [PERSON] та ТОВ «Родіна» було укладено Договір оренди земельної ділянки, площею 5,979 га, який був зареєстрований 01.02.2008 року у Дніпропетровській регіональній філії № 25 ДП «Центр державного земельного кадастру» за № 040813000517 (а. с. 5). Крім того, між сторонами було складено Акт приймання-передачі земельної ділянки згідно договору оренди, відповідно до якого орендодавець [PERSON] передала, а орендар ТОВ «Родіна» прийняв земельну ділянку, загальною площею 5,979 га, строком до 2012 року (а.с.6). 07.12.2012 року між [PERSON] та ТОВ «Родіна» було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди земельної ділянки від 10.12.2007 року, яка зареєстрована 07.12.2012 року у відділі Держземагенства у Покровському районі за № 122425514001075. Відповідно до умов вказаної додаткової угоди, договір укладено до 31.12.2022 року (а. с. 8) Відповідно до статті 14 Конституції України, статті 1 ЗК України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Відповідно до частини другої статті 95 ЗК України порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного Кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Відповідно ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст.6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договори найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. За змістом ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Так, за умовами п. 2 додаткової угоди № 1 до Договору оренди земельної ділянки від 10.12.2017 року, орендна плата виплачується у грошовій формі у розмірі 3,0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 3887,36 грн. за рік оренди (на момент підписання) (а. с. 8). Орендна плата вноситься орендарем до 30 грудня поточного року (а. с. 5). У позовній заяві [PERSON] зазначає, що їй не виплачена орендна плата за користування земельною ділянкою за період 2018-2021 роки включно, що складає: 19428,16 грн. Однак, суд не погоджується з розрахунками позивачки щодо заборгованості з виплати орендної плати за 2018-2021 роки, оскільки додатковою угодою № 1 до Договору оренди земельної ділянки від 10.12.2017 року передбачено, що орендна плата складає 3887,36 грн., що становить 3,0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а тому розраховується наступним чином: 3887,36 грн. х 4 роки=15549,44 грн. Таким чином, судом достовірно встановлено, що позивачці не сплачена орендна плата за договором оренди землі за 2020-2021 роки у розмірі 15549,44 грн. Отже, несплата відповідачем орендної плати позивачці чотири роки поспіль свідчить про наявність систематичного порушення відповідачем взятих на себе за договором оренди зобов`язань щодо виплати орендної плати. Відповідно до частин третьої та четвертої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 3 ст. 651 ЦК України). Стаття 611 ЦК передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких, за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК, належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо внесення орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору, про що свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід урахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК. Зокрема, такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 28.09.2016 у справі №6-977цс16 та від 12.12.2012 у справі №6-146цс12. У постанові ВС у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематичне невнесення орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематичне внесення орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст.526 ЦК зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічний висновок викладений у постанові ВС від 02.05.2018 у справі №925/549/17. При цьому систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо внесення орендної плати є підставою для розірвання договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі №686/21962/15-ц (провадження №14-16цс18) зроблено висновок, що «у статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань». В постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2021 року у справі №759/1788/18-ц (провадження №61-6083св19) зроблено висновок, що «договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Частинами першою-другою статті 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бут змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона». Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Так, судом достовірно встановлено, що позивачкою доведено істотне систематичне порушення умов спірного договору оренди земельної ділянки та її прав, оскільки відповідачем умови договору оренди землі належним чином не виконуються, орендна плата, як зазначалось вище, своєчасно не сплачена, що свідчить про ухилення відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою у визначений договором термін. Таким чином, суд вважає, що наявні підстави для розірвання договору оренди землі, оскільки встановлено систематичну несплату відповідачем орендної плати. Суд частково приймає доводи позивачки про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, оскільки, загальна сума заборгованості відповідача перед позивачкою складає: 3887,36 грн. за рік, що передбачена додатковою угодою №1 до договору оренди земельної ділянки від 10.12.2007 року, тобто, за 4 роки ця сума становить 15549,44 грн. Саме такою є заборгованість зі сплати орендної плати, яка підлягає стягненню. Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09.01.2022 року, у реєстрі міститься запис про інше речове право на земельну ділянку загальною площею 5,979 га, кадастровий номер 1224255100:02:001:0461, розташованої на території Покровської селищної ради Покровського району Дніпропетровської області, вид іншого речового права - право оренди земельної ділянки (а. с. 7). Оскільки, суд дійшов висновку про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 10.12.2007 року, то з урахуванням вищенаведеної норми права слід припинити інше речове право - право оренди цієї земельної ділянки. При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд виходить з положень ч. 1 ст. 141 ЦПК України, згідно якої судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Так, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивачки 992,40 грн. сплаченого судового збору, а також у зв`язку з частковим задоволенням позову, судовий збір у розмірі 794,27 грн., який розраховується наступним чином: 15549,44 /19428,16 х 992,40 = 794,27 грн. На підставі викладеного,

Outcome: partial