Jurisdiction: civil
Date: 2022-02-08 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовом до комунального підприємства «Аптечне об`єднання «Фармація» Запорізької обласної ради, про визнання недійсним пункту 6.2.2. договору оренди нежитлового приміщення; стягнення суми основного боргу зі сплати орендної плати в сумі 18 709,67 грн., 3% річних в розмірі 2430,61 грн., інфляційний витрат в розмірі 7 557,85 грн., пені в розмірі 5905,80 грн., неустойки за прострочення повернення нежитлового приміщення в розмірі 414603, 93 грн., а всього на загальну суму 414603,93 грн. Уточнений позов обґрунтовано тим, що 01.08.2016 р. між ФОП [PERSON] та КП «Аптечне об`єднання «Фармація» був укладений договір оренди щодо користування нежитловим приміщенням ХVІ підвалу та напівпідвалу (літ.А -9), загальною площею 98,3 кв.м., яке розташоване за адресою: [ADDRESS] . 31.08.2016 р. на підставі свідоцтва про придбання майна з електронних торгів право власності на нежитлове приміщення було зареєстровано за [PERSON] . Відповідно до положень ч. 1 ст. 770 ЦК України всі права та зобов`язання орендодавця за договором оренди нежитлового приміщення перейшли від ФОП [PERSON] до [PERSON] . Представник позивача - [PERSON] повідомив КП «Аптечне об`єднання «Фармація» про перехід прав та зобов`язань за договором оренди нежитлового приміщення до [PERSON] , а також про сплату орендної плати за договором на користь позивача. Проти цього відповідач заперечував, посилаючись на положення п.6.2.2. договору оренди, згідно з яким зміна орендодавця відбувається шляхом укладення додаткової угоди до договору, яка підписується старим орендодавцем, новим орендодавцем, орендарем. 27.10.2016 р. позивач повторно повідомив відповідача про перехід прав та зобов`язань за договором оренди нежитлового приміщення до [PERSON] , а також про сплату орендної плати за договором на користь позивача. Відповідач проігнорував вимоги позивача та продовжував сплачувати орендні платежі за користування нежитловим приміщення на користь ФОП [PERSON] , про що позивач дізнався з листів відповідача № 01-239 та № 01-239 від 1.11.2016 р. 21.11.2016 р. позивач направила на адресу відповідача розрахунки з орендної плати за користування нежитловим приміщенням за вересень, жовтень, грудень 2016 року, які не сплачені. Листом від 23.12.2016 р. позивач, як орендодавець, повідомила відповідача про відмову від договору оренди нежитлового приміщення у зв`язку з несплатою орендарем - КП « Аптечне об`єднання «Фармація» орендної плати протягом 3-х місяців поспіль. Відповідач отримав цього листа 23.12.2016 р., таким чином договір оренди нежитлового приміщення є розірваним з 23.12.2016 р. 18.01.2017 р. позивач звернувся до відповідача із вимогою про негайну сплату суми заборгованості з орендної плати та повернення нежитлового приміщення за актом прийому - передачі у зв`язку із розірванням договору оренди. Відповідач відповів позивачу листом № 01-037 від 6.02.2017 р., в якому зазначив, що договір оренди нежитлового приміщення припинив свою дію 30.12.2016 р. за згодою сторін, тобто відповідача та колишнього орендодавця [PERSON] , а нежитлове приміщення було повернуто [PERSON] . Відповідно до п. 3.1. договору оренди нежитлового приміщення загальний розмір щомісячної орендної плати становить 10 000 грн. Договором встановлений обов`язок орендаря сплатити на користь орендодавця орендну плату не пізніше 15 числа поточного місяця. 22.11.2016 відповідач отримав від позивача заяву, в який йому було запропоновано здійснити оплату орендної плати за вересень, жовтень, листопад 2016 року відповідно до рахунків на оплату, доданих до заяви. У вищевказаних рахунках були зазначені реквізити [PERSON] для здійснення оплатила договором оренди. Заяву позивача та рахунки на оплату відповідач отримав 22.11.2016, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу. Таким чином, 22.11.2016 відповідач повинен був здійснити оплату орендної плати за жовтень, листопад 2016 року на користь позивача. Згідно умов договору оренди оплату за оренду нежитлового приміщення за грудень 2016 року відповідач повинен був здійснити до 15 грудня 2016 року. У зв`язку з тим, що на сьогодні відповідач оплату орендної плати на користь позивача не здійснив, відповідач, з урахуванням дати розірвання договору оренди - 23.12.2016, має заборгованість перед позивачем у наступному розмірі: 1. Заборгованість з орендної плати за жовтень 2016 року - 5/31 х 10 000 = 1 612,90 грн., де: - 5 - кількість днів оренди в жовтні 2016 року; - 31 - кількість днів в жовтні 2016 року; - 10 000 - розмір орендної плати за місяць оренди. 2. Заборгованість з орендної плати за листопад 2016 року - 10 000 грн. 3. Заборгованість з орендної плати за грудень 2016 року - 22/31 х 10 000 = 7 096, 77 грн., де: - 22 - кількість днів оренди в грудні 2016 року; - 31 - кількість днів в грудні 2016 року; - 10 000 - розмір орендної плати за місяць оренди. Загальна заборгованість відповідача перед позивачем за невиконання умов договору оренди в частині сплати орендної плати становить 18 709,67 грн. Відповідно до положень ст. 264 ЦК України позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. На день звернення позивача до суду з заявою про збільшення позовних вимог зобов`язання відповідача перед позивачем в частині сплати орендної плати не виконані. У зв`язку з вищезазначеним позивач має право на стягнення з відповідача пені за прострочення виконання зобов`язання, а також неустойки за прострочення повернення орендованого приміщення. Згідно вимог ст. 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені); На день звернення позивача до суду із заявою про збільшення позовних вимог сума заборгованості (з урахуванням 3% річних, інфляційних витрат та пені) відповідача складає 34 603,93 грн., де: - 18 709,67 грн. - сума заборгованості зі сплати орендної плати за жовтень, листопад та грудень 2016 року; - 2 430,61 грн. - сума 3% річних від суми прострочених розрахунків щодо сплати орендної плати за жовтень, листопад та грудень 2016 року (розрахунок наведено в додатку 2 до заяви про збільшення позовних вимог); - 7 557,85 грн. - сума інфляційних втрат у зв`язку з простроченням сплати орендної плати за жовтень, листопад та грудень 2016 року (розрахунок наведено в додатку 2 до заяви про збільшення позовних вимог); - 5 905,80 грн. - пеня за прострочення розрахунків щодо сплати орендної плати за жовтень, листопад та грудень 2016 року з урахуванням строку позовної давності (розрахунок наведено в додатку 2 до заяви про збільшення позовних вимог). Відповідно до положень ч. 2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. На день звернення до суду з позовною заявою прострочення відповідача щодо його зобов`язання повернути нежитлове приміщення позивачу складала 7 місяців, тому розмір неустойки за таке прострочення дорівнює 10 000 х 2 х 7 = 140 000 грн. З урахуванням строку позовної давності в один рік, який застосовується до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені), позивач також має право на стягнення з відповідача неустойки за прострочення зобов`язання повернути нежитлове приміщення позивачу в розмірі 10 000 х 2 х 12 = 240 000 грн. Посилаючись на вищенаведені обставини, позивачка [PERSON] просить суд стягнути з відповідача комунального підприємства «Аптечне об`єднання «Фармація» Запорізької обласної ради на її користь суму основного боргу зі сплати орендної плати в сумі 18 709,67 грн., 3% річних в розмірі 2 430,61 грн., інфляційних втрат 7 557,85 грн., пені в розмірі 5 905,80 грн., неустойки за прострочення повернення нежитлового приміщення в розмірі 380 000,00 (триста вісімдесят дасяч гривень 00 коп.) грн., що загально складає суму 414 603,93 (чотириста чотирнадцять тисяч шістсот три гривні 93 коп.) грн. Представник відповідача в судовому уточнені позовні вимоги визнав частково, пояснив, що КП «Аптечне об`єднання «Фармація» ЗОР в межах заявлених нових позовних вимог визнає заборгованість з орендної плати за жовтень 2016 в сумі 1612,90 грн., та заборгованість з орендної плати за листопад 2016 в сумі 10000 грн,, та грудень 2016 в сумі 10000 грн,, всього - 21612,90 грн. Крім цього відповідач визнає наступні позовні вимоги: - 2 430,61 грн. - сума 3% річних від суми прострочених розрахунків щодо сплати орендної плати за жовтень, листопад та грудень 2016 року (розрахунок наведено в додатку 2 до заяви про збільшення позовних вимог); - 7 557,85 грн. - сума інфляційних втрат у зв`язку з простроченням сплати орендної плати за жовтень, листопад та грудень 2016 року (розрахунок наведено в додатку 2 до заяви про збільшення позовних вимог); - 5 905,80 грн. - пеня за прострочення розрахунків щодо сплати орендної плати за жовтень, листопад та грудень 2016 року з урахуванням строку позовної давності (розрахунок наведено в додатку 2 до заяви про збільшення позовних вимог). Всього з урахуванням боргу з орендної плата КП ««Аптечне об`єднання «Фармація» ЗОР визнає позовні вимоги на суму 37 507,16 грн. Щодо стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення, в порядку ч. 2 ст. 785 ЦК України - в сумі 140 000 грн. за 7 місяців та 240 000 грн. в межах строку позовної в давності за 12 місяців, відповідач вважає вказані вимоги незаконними та необґрунтованими. Суд, заслухавши вступне слово учасників справи, з`ясувавши обставини, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, дослідивши в порядку, визначеному в підготовчому засіданні у справі, докази, якими вони обґрунтовуються, приходить до наступного. Судом установлені такі факти та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено, що 01 серпня 2016 року між ФОП [PERSON] та КП «Аптечне об`єднання «Фармація» Запорізької обласної ради укладено договір оренди нежитлового приміщення. У пункті 6.2 договору оренди від 1 серпня 2016 року сторони передбачили, що у разі зміни власника об`єкту оренди договір не припиняє своєї дії та відповідно до статті 770 ЦК України до нового власника переходять права та обов`язки орендодавця. Згідно пункту 6.2.2 договору оренди зміна орендодавця за договором відбувається шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору, яка підписується старим орендодавцем, новим орендодавцем, орендарем та є невід`ємною частиною договору. 31 серпня 2016 року на підставі свідоцтва про придбання майна з електронних торгів право власності на приміщення зареєстровано за [PERSON] 27 жовтня 2016 року відповідач отримав від позивача повідомлення про набуття позивачем права власності на приміщення та намір проведення ремонтних робіт. Листом від 01 листопада 2016 року за № 01-240 відповідач повідомив позивача, що в приміщенні знаходиться діючий заклад та відповідно до частини сьомої статті 319 ЦК України його дії як власника обмежені діючим договором оренди. Разом з цим відповідачу повідомлено, що на підставі пункту 6.2.2. договору оренди зміна орендодавця відбувається шляхом укладання відповідної додаткової угоди до договору оренди, яка підписується старим орендодавцем, новим орендодавцем, орендарем, та є невід`ємною частиною договору, запропоновано вжити відповідні передбачені договором оренди заходи. Орендну плату за користуванням приміщення за період вересень-грудень 2016 року відповідач сплатив у повному обсязі ФОП [PERSON] . Відповідно до акта приймання-передачі від 30 грудня 2016 року відповідачем повернуто приміщення ФОП [PERSON] . У частині першій та другій статті 2 ЦПК України закріплено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61 -2417сво19) зроблено висновок, що «недійсність договору як приватноправова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим». Згідно зі статтями 16, 203, 21 5 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці. Відповідно до частини першої статі 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (частина перша статті 761 ЦК України). У частині першій статті 770 ЦК України визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Зміст оспорюваного пункту 6.2.2 договору оренди свідчить, що ним визначений порядок дій сторін договору внаслідок зміни орендодавця на підставі договору. Отже, такий порядок не міг бути застосований до спірних правовідносин, оскільки позивач придбала приміщення на електронних торгах в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження», та у договірних відносинах з попереднім власником приміщення не перебувала. За таких обставин та в межах спірних правовідносин пункт 6.2.2 договору оренди не порушує права або інтереси позивача, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав для визнання його недійсним. За змістом статті 526 ЦК України цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають в його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61 -30435сво18) міститься висновок, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Як свідчать встановлені судом обставини, відповідач був поінформований про зміну власника об`єкту оренди, відповідно, зміну орендодавця приміщення, зокрема письмово - 27 жовтня 2016 року (т. 1 а. с. 15-17), зазначену обставину сумніву не піддівав, певних доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні не вимагав, а лише помилково посилався на необхідність виконання позивачем умов пункту 6.2.2. договору оренди. За таких обставин виконання відповідачем договору оренди нежитлового приміщення від 01 серпня 2016 року на користь ФОП [PERSON] після 27 жовтня 2016 року не є належним. Тому, є обґрунтованими та підлягають задоволенню вимоги [PERSON] про стягнення з відповідача орендної плати за жовтень 2016 в сумі 1612,90 грн., листопад 2016 в сумі 10000 грн., грудень 2016 в сумі 10000 грн., всього - 21612,90 грн. Відповідно до статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. В уточнених позовних вимогах позивачка зазначила, що заборгованість КП «Аптечне об`єднання «Фармація» ЗОР з орендної плати за жовтень-грудень 2016 р. складає 18709,67 грн. У відзиві на уточнений позов, представник КП «Аптечне об`єднання «Фармація» ЗОР зазначив, що відповідач визнає позовні вимоги в цій частині на суму 21612,90 грн. Враховуючи, те представником відповідача надано суду більш арифметично коректний розрахунок заборгованості, а також, те що представник позивачки в судовому засіданні не заперечував проти цього розрахунку, суд задовольняє позовні вимоги саме на суму 21612,90 грн. Статтею 625 ЦК України передбачено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Відповідно до положень п. 9.2. договору оренди нежитлового приміщення за прострочення виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати орендар сплачує орендодавцю пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла за період, за який нараховується пеня, від суми заборгованості за весь період прострочення. Оскільки, КП «Аптечне об`єднання «Фармація» ЗОР прострочило виконання грошового зобов`язання, не сплативши на вимогу [PERSON] орендну плату за жовтень - грудень 2016 р., з відповідача на користь позивачки підлягає до стягнення 3% річних від суми прострочених розрахунків щодо сплати орендної плати за жовтень, листопад та грудень 2016 року в розмірі 2 430,61 грн., інфляційні в розмірі 7557,85 грн., а також пеня в розмірі 5905,80 грн. Щодо позовних вимог про стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення, в порядку ч. 2 ст. 785 ЦК України - в сумі 140 000 грн. за 7 місяців та 240 000 грн. в межах строку позовної в давності за 12 місяців, суд зауважує наступне. Відповідно до статті 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення. Тобто, законом передбачено, що неустойка у розмірі подвійної плати за найм речі застосовується лише в разі припинення договору найму. Встановлені судом обставини справи свідчать про те, що твердження позивача про розірвання договору оренди з 23.12.2016 не відповідають дійсності. Так, позивачка наполягає на тому, що договір оренди є розірваним з посиланням на лист від 23 грудня 2016 року, яким [PERSON] повідомила КП «Аптечне об`єднання «Фармація» ЗОР про відмову від договору оренди нежитлового приміщення у зв`язку з несплатою орендної плати впродовж 3-х місяців поспіль. Відповідач отримав цього листа 23 грудня 2016 року тому, на переконання позивачки, договір оренди нежитлового приміщення є розірваним з цієї дати. Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. Аналогічні та більш конкретизовані вимоги містяться в пункту 6.3.3 договору оренди від 01.08.2016 відповідно до якого в разі несплати орендної плати протягом 3-х місяців підряд орендодавець письмово повідомляє орендаря за 20 днів до розірвання договору оренди. Як встановлено судом, КП «Аптечне об`єднання «Фармація» ЗОР виконувало в повному обсязі до 27 жовтня 2016 року обов`язок по сплаті орендної плати на користь попереднього власника, що підтверджується платіжними дорученнями, вивченими та оголошеним в судовому засіданні. Вказана обставина свідчить про те, що 23.12.2016 року позивачка не набула права на одностороннє розірвання договору оренди від 01.08.2016 через несплату їй орендної плати протягом 3 місяців підряд, ані в силу договору, ані в силу закону, оскільки несплата саме позивачці на цей момент була менше двох місяців, а саме - 57 днів. Відповідно, договір продовжив діяти, а підстави для нарахування неустойки - відсутні. Крім того факт повернення нежитлового приміщення відповідачем підтверджується, також, і наступними дії позивачки щодо розпорядження належним їй приміщенням. Так, в матеріалах справи міститься договір суборенди нерухомого майна № 2357 від 19 травня 2017 року, укладений між ФОН [PERSON] та ПрАТ «Страхова компанія «Провідна», згідно умов якого ФОП [PERSON] передав ПрАТ «Страхова компанія «Провідна» у строкове платне користування нежитлове приміщення XVI підвалу та напівпідвалу (літ. А-9), загальною площею 98,3 кв.м, за адресою: [ADDRESS] , яке він особисте набув у користування від позивача на підставі договору безоплатного користування (позички) від 18 травня 2017 року (том 1 а.с. 161-166). Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Оцінивши усі наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному дослідженні всіх обставин справи в їх сукупності, суд приходить до висновку що позивачкою [PERSON] не доведено суду законних підстав щодо стягнення з КП «Аптечне об`єднання «Фармація» ЗОР неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Outcome: partial