Jurisdiction: civil
Date: 2022-02-09 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроальянс», в особі директора товариства Головіна О.Д. (далі: ТОВ «Агроальянс», товариство, орендар, позивач) звернулось до Казанківського районного суду Миколаївської області з позовом до [PERSON] (далі: [PERSON] , відповідач, орендодавець), [PERSON] (далі: [PERSON] , відповідач, орендар 2) про переведення права орендаря за договором оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди, припинення права оренди та визнання за товариством права оренди на земельну ділянку. В обґрунтування позивних вимог позивач зазначив, що 05.08.2011 року між ТОВ «Агроальянс» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019 (далі Договір), площею 8,53 га ріллі строком на п`ять років. Державна реєстрація вказаного договору оренди земельної ділянки проведена ДП «Миколаївська регіональна філія Центру ДЗК» 31.10.2011 року, реєстраційний запис № 482360004000157. Орендодавець - [PERSON] померла [INFO] , про що орендаря повідомила [PERSON] , особисто звернувшись до товариства з проханням про виплату орендної плати за договором оренди з тих підстав, що вона є спадкоємицею орендованої земельної ділянки на підставі заповіту, складеного на її ім`я. Відповідно до пункту 40 Договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до інших осіб, не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди землі. За вказаних обставин товариство щорічно сплачувало, а [PERSON] приймала орендну плату. При цьому кожного року, при виплаті орендної плати товариство пропонувало відповідно до законодавства в разі оформлення права власності успадкованої земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав, надати товариству необхідний пакет документів про перехід права власності а також попереджало спадкоємицю про намір скористатись переважним правом на поновлення договору на новій строк та обов`язок нового власника виконати вимоги, передбачені в ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», з урахуванням того факту, що згідно ч. 6 вказаної статті, у разі смерті орендодавця, перебіг строків за договором, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. Про той факт, що відбувся перехід права власності на орендовану земельну ділянку до [PERSON] , товариство дізналось в квітні 2021 року, отримавши витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно з якого право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019 в державному реєстрі за [PERSON] зареєстроване 24.11.2020 року на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 24.11.2020 року. В порушення вимог законодавства про перехід права власності, орендаря - ТОВ «Агроальянс» [PERSON] не попередила, відповідний пакет документів не надала. З того ж витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно товариство довідалось, що 14.04.2021 року в державному реєстрі зареєстроване речове право - оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019, строком на сім років. Орендар - [PERSON] , орендодавець - [PERSON] . Вважає, що внаслідок умисних дій відповідача, порушено переважне право орендаря ТОВ «Агроальянс» на поновлення договору оренди на новий строк та просили суд визнати недійсним укладений договір між [PERSON] та [PERSON] . Ухвалою Казанківського районного суду від 06.08.2021 року провадження у справі було відкрито за правилами загального провадження, призначено до розгляду у підготовчому судовому засіданні. 26.08.2021 року від відповідача - [PERSON] надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог. Зазначає, що позивач не здійснив передбачених законом дій щодо реєстрації договору оренди землі на умовах пролонгації, відповідно не зареєстрував право оренди в державному реєстрі та використовував належну земельну ділянку без належних правових підстав. Вважає що позивач не має права на першочергову оренду спірної земельної ділянки, оскільки своєчасно не заявив про намір продовжувати договір оренди землі. 09.09.2021 року від відповідача - [PERSON] надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого відповідачка заперечує проти задоволення позовних вимог. Свою позицію аргументує тим, що після отримання нею документів про право на спадщину вона надала позивачу копії вказаних документів та попередила про своє небажання продовжувати орендні відносини. Відповідно вважає, що позивач не здійснив передбачених законом дій щодо реєстрації договору оренди землі на умовах пролонгації, не зареєстрував право оренди в державному реєстрі та відповідно втратив право на першочергове поновлення договору оренду спірної земельної ділянки, оскільки своєчасно не заявив про намір продовжувати договір оренди землі. 05.10.2021 року від позивача - ТОВ «Агроальянс» надійшла уточнена позовна заява, згідно з якою позивач, не змінюючи по суті аргументування та підстави викладені в первісному позові, змінив позовні вимоги, та в кінцевій редакції просив суд: переведення права орендаря за договором оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди, зареєстрованого між відповідачами, припинення вказаного права оренди та визнання за товариством права оренди на спірну земельну ділянку. Ухвалою Казанківського районного суду Миколаївської області від 02.12.2021 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду. В ході судового розгляду справи представник позивача підтримала заявлені вимоги з підстав, викладених у позовних заявах, просила позовні вимоги задовольнити в повному обсязі та вирішити спірні правовідносини на підставі вимог закону. Відповідач - [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, просила суд відмовити в задоволені позовних вимог з підстав, зазначених у відзові. Пояснила суду, що отримувала від позивача за успадковану від бабусі земельну ділянку орендну плату в розмірі, обумовленому договором. Зазначила також що дійсно, листа про відмову від продовження договору оренди з ТОВ «Агроальянс» вона на адресу товариства не направляла. Представник відповідача [PERSON] - адвокат Задерецький В.А. в судовому засідані просили суд відмовити в задоволені позову з підстав, зазначених у відзові. Суд, дослідивши матеріали справи в межах заявлених вимог та доведених обставин, оцінивши надані докази, приходить до такого висновку. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права разі його порушення, невизнання або оспорювання. Судом встановлено, що 05.08.2011 року між ТОВ «Агроальянс» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019, площею 8,5328 га ріллі строком на п`ять років з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказана земельна ділянка належала орендодавці на підставі державного акту, серії ЯЕ № 929499, виданого 21.07.2010 року та зареєстрованого в державному реєстрі за № 011049100987. Державна реєстрація вказаного договору оренди земельної ділянки (право оренди) зареєстровано у Відділі держкомзему у Казанківському районі Миколаївської області 31.10.2011 року, реєстраційний запис про реєстрацію договору оренди за № 482360004000157. Згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 24.11.2020 року встановлено, що орендодавець - [PERSON] , померла [INFO] . Заведено спадкову справу № 82/2014. За матеріалами спадкової справи спадкоємцем зазначеного в заповіті майна є її онука - [PERSON] . Спадщина за заповітом складається із земельної ділянки з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019, площею 8,5328 га ріллі. Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За змістом ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно зі ст. 18 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Положеннями ч. 1 ст. 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору. Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності від 31.10.2011 року (після його державної реєстрації). З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії зазначеного вище договору оренди землі закінчується 31.10.2016 року. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації такого договору. Відповідно до ч. ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист - повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першої ст. 33 Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору. Відповідно до ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», у разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Як було вище означено, орендодавець [PERSON] померла [INFO] , що відповідно зупинило перебіг строків для орендаря для вчинення ним дій, передбачені ст. 33 Закону для реалізації ним права на переважне право на переукладання договору оренди. Імперативною нормою ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» встановлено обов`язок для особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї, зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України, якою визначено порядок дій (алгоритм), в разі переходу права власності на земельні ділянки, що перебувають у користуванні. Так, згідно означеної норми закону до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору. Судом встановлено, що перехід права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019 від орендодавця - [PERSON] до нового власника (спадкоємця, відповідача [PERSON] ) відбувся 24.11.2020 року. 24.11.2020 року приватним нотаріусом Казанківського районного нотаріального округу Рожко О.О. на ім`я [PERSON] було видано свідоцтво про право на спадщину за заповітом (серія та номер: 871). Спадщина на яку видано свідоцтво складається із земельної ділянки з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019. Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.11.2020 року, право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019 в державному реєстрі за відповідачем [PERSON] зареєстроване приватним нотаріусом Казанківського районного нотаріального округу Рожко О.О. 24.11.2020 року. Таким чином, обов`язок відповідача - [PERSON] , встановлений імперативними нормами ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 148-1 Земельного кодексу України повідомити позивача про перехід права власності на орендовану земельну ділянку чітко визначений нормами матеріального права та становить період часу: з 24.11.2020 року по 21.12.2020 року. Судом не встановлено обставин, які перешкоджали відповідачу виконати приписи ст. 148-1 Земельного кодексу України. За свідченням позивача, про перехід права власності на орендовану земельну ділянку товариство довідалось самостійно у квітні 2021 року. Після перевірки відомостей в державному реєстрі, 11.05.2021 року ТОВ «Агроальянс» звернулось до [PERSON] з листом-повідомленням про поновлення вище зазначеного договору оренди землі та додало проект додаткової угоди (договір оренди), підтвердженням чого є копії поштових квитанцій відділення Укрпошти (накладна за № 5000024545553). Відповідно до вимог ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Матеріали справи не містять доказів надіслання відповідачем [PERSON] орендарю документів про перехід права власності на орендовану земельну ділянку а також документів, на підтвердження направлення орендарю (ТОВ «Агроальянс») заперечень щодо поновлення договору оренди землі на новий строк. В установлений ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» строк заперечень від орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю не надходило. Тобто, жодної відповіді на лист-пропозицію щодо поновлення договору оренди ТОВ «Агроальянс» не отримувало, а тому продовжувало користуватися вище зазначеною земельною ділянкою. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди (мовчазна згода сторін). Наведене відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження 14-65цс18). За вказаних обставин дії Орендаря (ТОВ «Агроальянс»), мають добросовісний характер, спрямовані на реалізацію переважного права на укладення договору оренди землі. Таким чином, враховуючи, факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; суд на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» дійшов обґрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк. У свою чергу дії невиконання при цьому орендодавцем установленого ст. 148-1 Земельного кодексу України обов`язку щодо повідомлення орендаря про перехід права власності а також невиконання орендодавцем дій встановлених ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» обов`язку у місячний строк розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, цю поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною. Проте, як встановлено судом на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (індексний номер витягу 253679999), 21.04.2021 року в державному реєстрі було зареєстроване право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019. Орендар: [PERSON] , орендодавець: [PERSON] . Строк оренди становить 7 років. Аналіз вищезазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушене, зокрема, в разі укладення договору оренди з новим орендарем, без дотримання вимог ст. 148-1 Земельного кодексу України. Відповідно до положень пункту 38 договору оренди землі від 05.08.2011 року (зареєстрованого в реєстрі 31.10.2011 року), дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, внаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених Законом. Згідно з частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. За статтею 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Згідно із частиною 2 ст. 95 Земельного кодексу України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відсутність бажання на поновлення договору оренди земельної ділянки з урахуванням переважного права орендаря, свідчить про односторонню відмову [PERSON] від виконання договірних зобов`язань, прямо передбачених пунктом 8 Договору, що в свою чергу є порушенням нею приписів ст. ст. 525, 526 6 ЦК України, та доводить недобросовісний характер її дій по відношенню до позивача. Способи захисту порушеного права визначені ст. 16 ЦК України, відповідно до якої кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов`язків сторін необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, суд приходить до висновку, що таке право підлягає захисту в судовому порядку шляхом припинення дії договору оренди (правовідношень) цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 7 частини другої статті 16 ЦК України. Статтею 5 ЦПК України передбачено, що дійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. За таких обставин, суд вважає, що позовні вимоги в частині визнання права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019 за орендарем ТОВ «Агроальянс» є такими, що ґрунтуються на законі, отже підлягають задоволенню - слід визнати право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823655100:32:000:0019, площею 8,5328 га за орендарем - товариством з обмеженою відповідальністю «Агроальянс».

Outcome: partial