Jurisdiction: civil
Date: 2022-02-21 00:00:00

У червні 2021 року [PERSON] звернулася в суд з позовом до СФГ "Конкурент" про розірвання договору оренди землі. Позов мотивовано тим, що вона є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,3449 га, кадастровий номер 0523487200020000027, на підставі свідоцтва про право на спадщину №1447 від 04.08.2017 року. Між нею та СФГ "Конкурент" 27.12.2018 року був укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки (паю) строком на 10 років, який був зареєстрований відповідачем 19.03.2019 року. Відповідно до п.11 цього договору орендна плата вноситься у строк не пізніше 31 грудня поточного року. Не зважаючи на положення договору, відповідач належно не виконує його умови і має заборгованість перед позивачкою за оренду землі в 2019 та 2020 роках. Фактично відповідач жодного разу не сплатив орендну плату позивачці за період використання земельної ділянки. Посилаючись на наведені обставини та положення ст.ст.1, 13, 24 ЗУ «Про оренду землі», ст.141 ЗК України, ст.ст.611, 651, 782 ЦК України, просить розірвати договір оренди землі, кадастровий номер 0523487200020000027, від 27.12.2018 року, що укладений між нею та СФГ "Конкурент", та скасувати запис №30779158 від 15.03.2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію даного договору оренди землі. Ухвалою судді від 21.07.2021 року відкрито провадження у справі та постановлено її розгляд проводити за правилами загального позовного провадження (а.с.25). Ухвалою суду від 04.10.2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті (а.с.46). Ухвалою суду від 10.01.2022 року заяву про збільшення позовних вимог та зміну предмета позову від 03.01.2022 року повернуто представнику позивачки - адвокату Молявчику О.В. (а.с.71, 72). В судове засідання позивачка [PERSON] та її представник - адвокат Молявчик О.В. не з`явилися, натомість представник позивачки надіслав на адресу суду заяву від 10.02.2022 року, в якій просить провести розгляд справи без його участі та участі позивачки, позов підтримує, не заперечує проти винесення судом заочного рішення (а.с.98). Представник відповідача, будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання повторно не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, відзиву не надав. Ухвалою суду від 22.02.2022 року постановлено провести заочний розгляд справи. Дослідивши матеріали справи, повно та всебічно з`ясувавши обставини, що мають значення для правильності вирішення спору, визначившись із нормами матеріального права, предметом правового регулювання яких є спірні правовідносини, суд встановив наступне. [PERSON] є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,3449 га, кадастровий номер 0523487200:02:000:0027, розташованої на території Надроссянської сільської ради Погребищенського району Вінницької області, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину від 04.08.2017 року, зареєстрованим у реєстрі за №1447, та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.12.2020 року №238589211 (а.с.6, 7). 27.12.2018 року між [PERSON] та СФГ "Конкурент" укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки. Згідно із п.8 договору строк його дії становить 10 років з урахуванням ротації культур. В п.9 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 10000 грн. 00 коп. в рік. За п.10 договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахування індексації. За змістом п.11 договору орендна плата вноситься не пізніше 31 грудня поточного року. Виплата орендної плати орендарем проводиться з наступного року після укладення цього договору. Сторони домовилися, що орендна плата сплачується орендодавцю за місцезнаходженням орендаря у бухгалтерії за адресою: с.Спичинці, Погребищенського району, Вінницької області. Якщо орендодавець не звернувся для отримання орендної плати до орендаря за адресою, що вказана вище, у визначені даним договором строки та терміни, орендар звільняється від відповідальності за порушення строків виплати орендної плати. Виплата орендної плати у грошовій формі оформляється сторонами видатковим касовим ордером чи платіжною відомістю, якщо оплата здійснюється в готівковій формі, або платіжним дорученням чи грошовим переказом на картрахунок орендодавця або поштовим переказом за місцем проживання орендодавця, якщо оплата здійснюється у безготівковій формі. Відповідно до п.12 договору передача продукції в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. В п.14 договору обумовлено, що у разі невнесення з вини орендаря орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01 % несплаченої суми (а.с.8,9). На підставі означеного договору оренди землі 15.03.2019 року державним реєстратором Погребищенської міської ради Запальською І.Є. відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.03.2019 року №46047646 зареєстровано право оренди земельної ділянки за СФГ "Конкурент" (а.с.7). Частиною першою статті 2 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За приписами статті 1 ЗУ «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до статті 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Положеннями статей 24, 25 ЗУ «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку. Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Частиною першою статті 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Разом з тим за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі №912/1385/17. Вирішуючи по суті позовну вимогу про розірвання договору оренди землі, суд виходить із того, що за загальним правилом, закріпленим у ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Ураховуючи характер спірних правовідносин, у справах даної категорії на позивача покладається процесуальний обов`язок довести факт укладення договору оренди землі та проведення державної реєстрації іншого речового права (права оренди) за орендарем, а на відповідача - довести факт відсутності систематичної несплати орендної плати чи істотності допущеного порушення умов договору. Проте, відповідачем не надано будь-яких доказів, які б підтверджували виплату позивачці орендної плати впродовж 2019 - 2021 років. Суд констатує, що позивачкою також не надано доказів звернення до бухгалтерії СФГ "Конкурент" для отримання орендної плати, однак, на переконання суду, наведена обставина сама по собі звільняє відповідача лише від відповідальності за порушення строків виплати орендної плати у вигляді пені, і не може слугувати підставою для звільнення його від виплати орендної плати у встановлені договором строки, що узгоджується із приписами п.3 ч.1 ст.15, ст.21, ч.2 ст.25 ЗУ «Про оренду землі» та пунктів 11, 14, 41 договору. Звертаючись із позовом до суду, [PERSON] покликалася на те, що фактично відповідач жодного разу не сплатив їй орендну плату за період використання земельної ділянки, що вочевидь свідчить про те, що вона була значною мірою позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору оренди землі. Зважаючи на викладене, суд дійшов висновку про задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди землі. Визначаючись із обґрунтованістю позовної вимоги про скасування запису про державну реєстрацію права оренди землі за відповідачем, суд бере до уваги, що згідно із частиною п`ятою статті 6 ЗУ «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно до частини другої статті 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. За змістом пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до частини четвертої статті 9 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав або відмову в такій реєстрації. Втручання будь-яких органів, посадових і службових осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора, пов`язану з проведенням державної реєстрації прав, забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом. У частині другій статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній до 16 січня 2020 року) унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується. Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції. Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Водночас, у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом. Отже, за змістом вказаної норми наразі виконанню підлягають судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Слід зазначити, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Згідно із ч.2 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Ураховуючи, що внаслідок розірвання договору оренди землі в судовому порядку певне речове право на спірну земельну ділянку у відповідача припиняється, суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині скасування запису про державну реєстрацію речового права (права оренди) за СФГ «Конкурент» потрібно розуміти як скасування рішення про проведену державну реєстрацію такого речового права. З огляду на викладене рішення державного реєстратора Погребищенської міської ради Запальської І.Є. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.03.2019 року №46047646, згідно із яким зареєстровано право оренди земельної ділянки за СФГ "Конкурент", підлягає скасуванню. Такий висновок суду відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду від 16.02.2022 року у справі №143/1432/18. Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Із банківських квитанцій від 07.06.2021 року та 30.06.2021 року вбачається, що за пред`явлені дві позовні вимоги немайнового характеру позивачка сплатила судовий збір в сумі 1816 грн. 00 коп., який необхідно стягнути із відповідача на її користь.

Outcome: approved