Jurisdiction: civil
Date: 2022-02-20 00:00:00

17.09.2019 р. [PERSON] звернулась до суду з позовом до ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: реєстратор КП «Реєстратор» Нікітіна Ю.В., про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та скасування запису про право власності. Свої вимоги позивачка обґрунтовує тим, що 25.06.2008 р. між нею та АТ «Факторіал-Банк», правонаступником якого є відповідач, укладено кредитний договір №199-В/05, з метою забезпечення виконання зобов`язань за яким, між ними 26.07.2008 р. було укладено іпотечний договір, згідно з яким позивачка передала в іпотеку банку квартиру [ADDRESS] , що належала їй на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 14.01.2013 р. приватним нотаріусом КМНО Прокудіною Л.Д. та зареєстрованого в реєстрі за № 52-у. Разом з тим, після переходу права вимоги за кредитним та іпотечним договорами до відповідача, останній у позасудовому порядку звернув стягнення на предмет іпотеки, зокрема квартиру [ADDRESS] , та набув її у власність у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», після чого 03.05.2019 р. державним реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на вказану квартиру. Таким чином, посилаючись на відсутність у відповідача правових підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки у визначений спосіб, позивачка вважає таке звернення неправомірним, а тому звернулась до суду з даним позовом з метою захисту своїх порушених прав. Ухвалою від 18.09.2019 р. відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою від 27.08.2020 р. задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів. Ухвалою від 27.08.2020 р. задоволено клопотання представника позивача, прийнято до розгляду заяву про зміну предмета позову від 26.08.2020 р., а також встановлено сторонам строки для подання відзиву на позовну заяву, відповіді на відзив, заперечення на відповідь на відзив та пояснення щодо позову і відзиву. Ухвалою від 25.08.2021 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Представник позивачки в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх у повному обсязі. Представник відповідача в судовому засіданні проти позовних вимог заперечив, просив суд відмовити у їх задоволенні. Третя особа в судове засідання не з`явилась, свого представника до суду не направила, про дату, час і місце судового розгляду повідомлялась належним чином у встановленому законом порядку, причин неявки не повідомила. Вислухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що 25.06.2008 р. між позивачем та АТ «Факторіал-Банк», правонаступником якого є відповідач, було укладено кредитний договір № 199-В/05, відповідно до умов якого банк надав позивачу на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання кредит в сумі 400000,00 дол. США на строк з 26.06.2008 р. по 26.06.2015 р., а позивач приймає його та зобов`язується повернути кредит не пізніше встановленого строку, сплатити проценти за користування кредитом, комісійні винагороди, можливі неустойки та інші витрати в порядку та на умовах, що передбачені цим договором. 26.07.2008 р. з метою забезпечення виконання зобов`язань позивача за вказаним кредитним договором, між нею та АТ «Факторіал-Банк» був укладений іпотечний договір, посвідчений 26.07.2008 р. приватним нотаріусом КМНО Морозовою С.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1668, згідно умов якого позивач передала банку в іпотеку нерухоме майно , а саме квартиру [ADDRESS] . При цьому, вказана квартира належала позивачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 14.01.2013 р. приватним нотаріусом КМНО Прокудіною Л.Д. та зареєстрованого в реєстрі за № 52-у. 04.03.2019 р. між ПАТ «Фідобанк» та відповідачем за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом № UA-EA-2019-01-11-000019-b від 04.02.2019 р., укладено договір відступлення прав вимоги, за яким банк передав відповідачу права вимоги до позивача за кредитним договором № 199-В/05 від 25.06.2008 р. Також 04.03.2019 р. між банком та відповідачем було укладено договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, відповідно до якого право вимоги за цим договором перейшло до відповідача. Відповідач, після набуття прав за іпотечним договором в позасудовому порядку звернув стягнення на предмет іпотеки та набув у власність квартиру [ADDRESS] в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». 03.05.2019 р. державним реєстратором КП «Реєстратор» Нікітіною Ю.В. було прийнято рішення з індексним номером 46719736, про державну реєстрацію за відповідачем права власності на квартиру [ADDRESS] . Номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 31412980, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.05.2019 р. Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на момент укладення іпотечного договору) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: - передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; - право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Згідно з пп.3.3.2 п.3.3 іпотечного договору, у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до розділу 4 цього договору, та за рахунок вартості предмета іпотеки, переважно перед іншими кредиторами, задовольнити в повному обсязі свої вимоги, що визначені на момент фактичного задоволення за договором кредиту, включаючи суму кредиту, сплату процентів за користування кредитом, комісій, неустойку, відшкодування збитків, завданих неналежним виконанням зобов`язань за договором кредиту, необхідних витрат на утримання предмета іпотеки, а також витрат, пов`язаних з реалізацією предмета іпотеки. Підпунктом 3.3.5 пункту 3.3 іпотечного договору визначено, що в разі порушення іпотекодавцем умов договору кредиту та/або умов цього договору, іпотекодержатель має право продати предмет іпотеки від свого імені у порядку, передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та розділу 4 цього договору. Разом з тим, пунктом 4.1 іпотечного договору передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту та/або цим договором, сторони домовились про те, що звернення стягнення на передане в іпотеку майно може бути здійснено згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку», у позасудовому порядку, шляхом укладання договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Таким чином, судом встановлено, що положення іпотечного договору не містять жодних умов та будь-яких застережень щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» шляхом набуття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність. При цьому, будь-яких доказів щодо внесення змін до іпотечного договору або укладання з іпотекодавцем окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, які б надавали іпотеодержателю право на звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» шляхом набуття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність, відповідачем суду не надано. За таких обставин, оскільки судом встановлено, що предмет іпотеки відповідачем набуто у власність на підставі іпотечного договору у спосіб, який умовами цього договору не передбачений, тобто без відповідної правової підстави, суд приходить до висновку, що право власності, яке виникло у відповідача на квартиру [ADDRESS] , на підставі іпотечного договору, підлягає припиненню, а тому позов у даній частині вимог є обґрунтованим та підлягає задоволенню. Крім того, пунктом 4.1 іпотечного договору визначено, що за домовленістю сторін, у разі порушення умов договору кредиту та/або цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю рекомендованим листом з повідомленням про вручення письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк з дня одержання письмової вимоги та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги. Факт одержання іпотекодавцем зазначеної письмової вимоги іпотекодержателя підтверджується повідомленням, яке надається поштовим відділенням іпотекодержателю з відповідною відміткою поштового відділення в цьому повідомленні про вручення рекомендованого листа одержувачу. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі-покупцеві. В такому випадку цей договір виступає договором про задоволення вимог іпотекодержателя згідно ст. 36 Закону України «Про іпотеку». Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позивач у позові зазначає, що на його адресу від відповідача жодних письмових вимог про усунення порушення та щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не надходило. Так, щодо необхідності направлення та вручення іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання неодноразово зазначав Верховний Суд у своїх постановах в справі № 761/24380/15-ц від 28.11.2018 р. та у справі № 306/1224/16-ц від 23.01.2019 р. Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи, наданих Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації, відповідачем при зверненні із заявою про реєстрацію права власності на нерухоме майно державному реєстратору було подано копію накладної кур`єрської служби Експрес Мото Україна, про що свідчить відмітка згідно оригіналу накладної та печатка кур`єрської служби. Направлення іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання в порядку, встановленому за домовленістю сторін, є обов`язковою умовою для застосування іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Зокрема, Верховний Суд у постанові від 28.11.2018 р. в справі № 761/245380/15-ц зазначив, що установивши при розгляді справи, що стягувач не надав нотаріусу доказів направлення іпотекодавцю досудової вимоги з розрахунком заборгованості, яка вручена боржнику за правилами, встановленими умовами договору, суди дійшли правомірного висновку про задоволення позовних вимог. Згідно з правового висновку, викладеного Верховним Судом у постанові від 16.02.2021 р. в справі № 910/14138/18, опис вкладення є офіційним підтвердженням наявності у відправленні того пакету документів, який був надісланий відправником. Працівник поштового зв`язку перевіряє лише перелік і кількість предметів, вкладених до поштового конверта, на відповідність тому, що зазначено відправником в описі. Відповідно до правового висновку, викладеного Верховним Судом у постанові від 03.12.2018 р. в справі № 910/23734/17, згідно з пунктами 59, 61 Правил надання послуг поштового зв`язку, внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю з описом вкладення подаються для пересилання відкритими для перевірки їх вкладення. У разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. Отже, згідно із зазначеними пунктами Правил надання послуг поштового зв`язку, опис вкладення складається в тому випадку, якщо поштове відправлення приймається до пересилання з оголошеною цінністю. Аналіз пунктів 2, 11, 19 Правил надання послуг поштового зв`язку, статті 13 Закону України «Про поштовий зв`язок» дозволяє зробити висновок про те, що квитанція або касовий чек (в яких зазначено найменування оператора та об`єкта поштового зв`язку, які надають послуги, дату та вид послуги, її вартість) є доказами надіслання поштового відправлення, однак не підтверджує, які саме документи у ньому відправлялись. Тільки поштові відправлення з оголошеною цінністю з описом вкладення підтверджують, які саме документи пересилаються. Таким чином, судом встановлено, що відповідачем подано державному реєстратору на підтвердження направлення та вручення позивачу вимоги про усунення порушення основного зобов`язання копію накладної кур`єрської служби, зі змісту якої неможливо визначити, що саме за документи надсилались позивачу цим поштовим відправленням, а тому суд вважає, що відповідачем у даному випадку порушено умови пункту 4.1 іпотечного договору. Разом з тим, відповідно до абз.6 п.1 ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор при прийнятті рішення про державну реєстрацію права власності перевіряє наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації. Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено порядок проведення державної реєстрації прав, відповідно до частини 2 якої перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та процедура державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав. Умови, порядок проведення державної реєстрації речового права на нерухоме майно, а також перелік документів, на підставі яких здійснюється ця реєстрація, визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127 (положення якого діяли під час прийняття оскаржуваного рішення) (далі - Порядок). Через надання документів за переліком, визначеним законодавством, який є необхідним та достатнім для вчинення реєстрації речового права на нерухоме майно, забезпечується підставність виникнення у особи речового права на відповідне майно, а також забезпечується законність дій державного реєстратора з проведення державної реєстрації цього речового права. Згідно з п.6 Порядку державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком. Разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав. З поданих оригіналів або копій (у випадку, передбаченому абзацом другим пункту 9 цього Порядку) документів, необхідних для державної реєстрації прав, уповноважена особа суб`єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник виготовляє електронні копії таких документів шляхом їх сканування, які долучаються до заяви, зареєстрованої у базі даних заяв (п.10 Порядку). Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який установлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями (п.12 Порядку). За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації (пункт 18 Порядку). Документи та/або відомості, сформовані державним реєстратором за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час розгляду заяви, а також електронні копії оригіналів документів, поданих для державної реєстрації прав, виготовлені шляхом сканування та долучені до відповідної заяви, зберігаються в електронній формі у цьому Реєстрі (п.25 Порядку). Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя в разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу) (п.61 Порядку). Отже, для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього за загальним правилом необхідним є вчинення дій з боку іпотекодержателя (якщо договором не передбачено іншого порядку), зокрема, шляхом звернення до державного реєстратора та надання йому передбаченого законодавством переліку документів, необхідних та достатніх для вчинення відповідної реєстраційної дії. Проведення реєстрації права власності на підставі договору іпотеки за відсутності будь-якого із наведених та передбачених законодавством документів та за недоведеності виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору виключає законність рішення з реєстрації права власності. З матеріалів реєстраційної справи, наданих Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації, вбачається, що відповідачем при зверненні із заявою про реєстрацію права власності на нерухоме майно державному реєстратору не було подано копії письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, як то передбачено положеннями Порядку. За таких обставин, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та враховуючи, що відповідачем не було подано державному реєстратору копії письмової вимоги про усунення порушень та доказів її отримання позивачем, наявність яких у відповідності до вимог чинного законодавства є обов`язковим, при цьому державним реєстратором під час прийняття рішення про реєстрацію права власності проігноровано відсутність цих документів, суд приходить до висновку, що рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на нерухоме майно на підставі іпотечного договору прийнято державним реєстратором з порушенням вимог закону, а тому вважає за необхідне скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за № 46719736, прийняте 03.05.2019 р. реєстратором КП «Реєстратор» Нікітіною Ю.В. (номер запису про право власності 31412980), щодо реєстрації за відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру [ADDRESS] , задовольнивши позов у даній частині вимог. 16.01.2020 р. набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІХ від 05.12.2019 р. Вказаним Законом внесено зміни до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень», зокрема, ч.3 ст.26 Закону викладено в наступній редакції: «3. Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).» Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках. Таким чином, оскільки рішення про державну реєстрацію права власності визнано таким, яке прийняте з порушенням вимог закону та скасовано, суд приходить до висновку, що позов у частині вимог про скасування державної реєстрації права власності є обґрунтованим та підлягає задоволенню, а тому вважає необхідним скасувати державну реєстрацію права власності за відповідачем на об`єкт нерухомого майна - квартиру [ADDRESS] , проведену реєстратором КП «Реєстратор» Нікітіною Ю.В. (номер запису про право власності 31412980). Крім того, відповідно до ст.ст. 133, 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору в сумі 2377,60 грн.

Outcome: approved