Jurisdiction: civil
Date: 2022-01-25 00:00:00

В квітні 2017р. позивач - Приватне сільськогосподарське підприємство "Агрофірма "Світанок" звернувся в суд з позовом до відповідачів - [PERSON] , Чорнорудецького фермерського господарства "Поділля" Ружинського району Житомирської області, державного реєстратора Польової Лариси Дмитрівни та Відділу державної реєстрації Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області,в якому просив суд визнати недійсним договір оренди без номера від 29.12.2016р. між [PERSON] та ЧФГ "Поділля" Ружинського району Житомирської області та визнати незаконними і скасувати проведену 29.12.2016р. о 10:26:02 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію іншого речового права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку, загальною площею 1825286800:01:000:0098, номер запису про інше речове право 18478155, та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 33343383 від 04.01.2017р. 15:02:24. Свої позовні вимоги ПСП "Агрофірма "Світанок" мотивує тим, що 23.12.2016р. між ПСП "Агрофірма "Світанок" та [PERSON] укладено договір оренди землі, за умовами яких орендодавець передав позивачу у строкове платне користування земельну ділянку, що належить орендодавцеві [PERSON] на праві власності, а саме: земельну ділянку площею 1.7 га, кадастровий номер 1825286800:01:000:0098, яка розташована на території Чорнорудської сільської ради Ружинського району Житомирської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Проте 16.03.2017р. позивачу стало відомо, що державним реєстратором Відділу державної реєстрації Ружинської РДА Польовою Л.Д. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 33343384 від 04.01.2017р., та проведено державну реєстрацію 29.12.2016р. права оренди земельної ділянки строком на 10 років за Чорнорудецьким фермерським господарством "Поділля" Ружинського району Житомирської області на підставі договору оренди землі без номера від 29.12.2016р. Позивач вважає вказаний договір нікчемним та вважає, що він підлягає визнанню недійсним на підставі ч.1 та ч.2 ст.215 ЦК України, оскільки він суперечить вимогам ч.1 та ч.3 ст.203 ЦК України. Позивач вважає також , що вказаний договір порушує вимоги ч.1 ст.228 ЦК України і відповідно до ч.2 ст.228 ЦК України є нікчемним, оскільки порушує публічний порядок і спрямований на незаконне заволодіння спірною земельною ділянкою, яка передана в оренду позивачу по акту приймання передачі. Оскільки відповідач [PERSON] повторно передав майно в оренду іншій особі, чим порушив права особи, якій це майно було передано в оренду раніше, а тому оспорюваний позивачем договір оренди від 29.12.2016р. суперечить принципам свободи договору, розумності, справедливості, звичаям ділового обороту, а тому на підставі ст.6, 203,215, 627 ЦК України підлягає визнанню недійсним. Крім того, позивач зазначає, що державним реєстратором при прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію було порушено вимоги ч.1 ст.3, ст.5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" , оскільки не було враховано, що обов`язковій державній реєстрації підлягає інше речове право (право оренди) ПСП "Агрофірма "Світанок" на вказану земельну ділянку відповідно до укладеного раніше договору оренди від 23.12.2016р. Також позивач, посилаючись на положення ст.152 Земельного Кодексу України , зазначає, що способом захисту його прав і законних інтересів є визнання вищевказаного оспорюваного ним договору оренди землі недійсним, а рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень , а також проведену у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію іншого речового права - визнанню незаконною та скасуванню (т.1 а.с.2-6). За клопотанням представника позивача ухвалою Ружинського районного суду Житомирської області від 22.05.2017р. було замінено первісних відповідачів - [PERSON] та Відділ державної реєстрації Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області на належного відповідача - Ружинську районну державну адміністрацію Житомирської області (т.1 а.с.72-73). В судове засідання представник позивача не з`явився, належним чином повідомлений про дату, час, місце розгляду справи. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явився, належним чином повідомлений про дату, час, місце розгляду справи. Представник відповідачів [PERSON] та ЧФГ"Поділля" в судове засідання не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність позовні вимоги не визнає повінстю, просив при винесенні рішення врахувати практику Верховного Суду від 12.03.2020 року у цивільній справі №291/423/17, яка відповідає аналогії даного спору. Представник відповідача - Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області в судове засідання не з`явився, належним чином повідомлена про дату, час, місце розгляду справи. Суд, дослідивши письмові докази по справі, встановив наступне. 23.12.2016р. між [PERSON] та ПСП "Агрофірма "Світанок" укладено строком на 10 років договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 1825286800:01:000:0098, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташованої на території Чорнорудської сільської ради Ружинського району, яким орендодавець надав в оренду підприємству земельну ділянку, право власності на яку за ним зареєстровано 16.12.2016р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (т. 1 а.с.7-9, 10-13). Цього ж дня спірна земельна ділянка була передана позивачу за актом прийому-передачі (т.1 а.с.14). Даних про реєстрацію за ПСП «Агрофірма «Світанок» права користування вказаною земельною ділянкою на підставі договору оренди землі від 23.12.2016р. матеріали справи не містять. 29 грудня 2016 року між [PERSON] і Чорнорудецьким фермерським господарством "Поділля" Ружинського району Житомирської області було укладено договір оренди землі, відповідно до якого [PERSON] цю саму земельну ділянку передала в оренду іншому орендарю - ЧФГ"Поділля" Ружинського району Житомирської області (т.1 а.с.92-93). В подальшому 29.12.2016р. проведено державну реєстрацію речового права (права оренди) на підставі вказаного договору оренди землі від 29.12.2017р. Статтею 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, прийнятого 20.03.1952р., на яку, обгрунтовуючи позов, посилається представник позивача , гарантовано право на захист власності та передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Представник позивача вважає, що право оренди ПСП "Агрофірма "Світанок" на належну [PERSON] земельну ділянку є майном і, відповідно до вищевказаного Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод підлягає захисту нарівні із захистом права власності. Однак, як вбачається з практики Європейського суду, Суд чітко зазначає, що не існує ніякого володіння власністю до тих пір, доки особа не може заявити про своє право власності. Іншими словами - право власності не містить у собі права на набуття власності. Тобто, в даному випадку, для того щоб захищати своє право оренди необхідно набути таке право у встановленому законодавством порядку, вчинивши всі дії, необхідні для набуття такого права, а саме: укласти договір оренди та провести державну реєстрацію речового права(права оренди). Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Згідно частини першої статті 626 ЦК Українидоговором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом зокрема Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі» (частина дев`ята статті 93 ЗК України, частина друга статті 792 ЦК України). Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 93 ЗК України). Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України ). За змістом статей 125, 126 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до положень частини першої, дев`ятої статті 6 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час укладення договору від 03 жовтня 2016 року, орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на дату підписання договору оренди земельної ділянки між [PERSON] та ПСП «Агрофірма «Світанок», державній реєстрації прав підлягають речові права, похідні від права власності, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача (орендаря, суб`єкта іншого права, похідного від права власності, іпотекодержателя, спадкоємця), сторони правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав. Відповідно до Прикінцевих положень укладеного 23 грудня 2016 року між [PERSON] та ПСП «Агрофірма «Світанок» договору оренди земельної ділянки, сторони домовились, що договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Системний аналіз положень статей 125, 126 ЗК України, 6 Закону України «Про оренду землі», пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Прикінцевих положень укладеного між [PERSON] та ПСП «Агрофірма «Світанок» договору оренди землі дають підстави вважати, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону і виникає з моменту його державної реєстрації. Проте після підписання 23 грудня 2016 року цього договору оренди землі ні [PERSON] ні ПСП «Агрофірма Світанок» до 29.12.2016 року не вчинило жодних дій щодо проведення державної реєстрації права оренди. За змістом частини п`ятої статті 6 Закону України «Про оренду землі`у редакції, чинній на дату підписання договору оренди земельної ділянки між [PERSON] та ПСП «Агрофірма «Світанок», право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Отже, саме з державної реєстрації права оренди земельної ділянки виникають правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договору і сторони з цього часу сторони набувають визначених законом та договором прав і обов`язків орендаря та орендодавця. Аналогічної позиції дотримувався й Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 та Верховний Суд у постановах від 20 листопада 2019 року у справі № 365/524/16-ц, від 11 грудня 2019 року у справі № 365/53/15-ц. Як встановлено судом, державна реєстрація права оренди земельної ділянки за договором від 23 грудня 2016 року, укладеним між [PERSON] та ПСП «Агрофірма «Світанок»,у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не відбулась, а тому суд дійшов висновку, що зазначений договір не набрав чинності та не породжує для позивача прав орендаря, у зв`язку з чим відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 29 грудня 2016 року між [PERSON] та ЧФГ «Поділля», право оренди за яким зареєстровано у встановленому законом порядку. Відповідно статті 15 ЦК України судовому захисту підлягає лише порушене право позивача, однак у ПСП «Агрофірма «Світанок» відсутнє речове право на спірну земельну ділянку, яке підлягало б захисту шляхом визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 29 грудня 2016 року між [PERSON] і ЧФГ «Поділля», який зареєстровано у встановленому законом порядку. Суд вважає безпідставними доводи позивача викладені в позовній заяві про те, що внаслідок укладення між позивачем та [PERSON] договору оренди землі, право оренди по якому не має державної реєстрації, у позивача виник охоронюваний законом інтерес, в межах захисту якого слід визнати недійсним укладений пізніше договір оренди цієї ж земельної ділянки. В абзаці 5 пункту 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) поняття «охоронюваний законом інтерес», що вживається в частині першій статті 4 ЦПК України 2004 року та інших законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям «права», треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції України і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загально-правовим засадам. Отже, за змістом рішення Конституційного Суду України інтерес перебуває під захистом об`єктивного права, зумовлюється загальним змістом такого права і є його складовою. Загальні підстави для визнання правочину недійсним передбачені статями 203, 215 ЦК України. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з вимогами частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а згідно з вимогами частини третьої цієї ж статті - волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Оскільки позивач не надав доказів про вчинення будь - яких дій, спрямованих на реєстрацію свого права користування спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди землі від 23 грудня 2016 року, його інтерес щодо визнання недійсним зареєстрованого 29.12. 2016 року в установленому законом порядку договору оренди цієї ж земельної ділянки, укладеного її власником з іншим орендарем, не опосередкований наявністю речового права на землю, що підлягає захисту у спосіб визнання недійсним договору оренди землі від 29 грудня 2016 року. Доводи позивача про те, що після передачі спірної земельної ділянки позивачеві на підставі договору оренди землі від 23 грудня 2016 року та до державної реєстрації договору власник земельної ділянки не мав права ним розпоряджатись і має нести відповідальність у вигляді визнання недійсним нового договору про оренду землі, суд вважає безпідставними, оскільки такої підстави для визнання недійсним правочину не містить чинне законодавство. Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. Згідно із частиною другою статті 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Як свідчать матеріали справи, передача земельної ділянки ПСП «Агрофірма Світанок» відбулася 23 грудня 2016 року у день підписання договору оренди, і орендар не вчиняв дії, спрямовані на державну реєстрацію свого права, хоча з тексту договору достовірно знав, що договір набирає чинності після державної реєстрації. При цьому позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з позовом про відшкодування збитків у разі, якщо є об`єктивні обставини, що внаслідок ускладнення власником земельної ділянки нового договору про передачу в оренду раніше переданого орендарю майна без розірвання попереднього договору позивач позбавився у значній мірі того, на що розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки. На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що незгода ПСП "Агрофірма "Світанок" з укладенням 29.12.2016р. договором між [PERSON] та ЧФГ"Поділля" Ружинського району Житомирської області, зважаючи на те, що за договором оренди земельної ділянки від 23.12.2016р не була здійснена державна реєстрація права оренди землі, у даному випадку, не є підставою для визнання договору від 29.12.2016р. недійсним з підстав ст.203 ЦК України, а тому відмовляє ПСП "Агрофірма "Світанок" у позові про визнання цього правочину недійсним за необґрунтованістю вимог. Суд відповідно до ст. 11 ЦПК України розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Підставою позову є фактичні обставини, що викладені позивачем в позовній заяві. Як вбачається з позовної заяви ПСП "Агрофірма "Світанок" підставою для визнання незаконною та скасування державної реєстрації іншого речового права (права оренди) та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зазначено те, що існує інший договір оренди землі - договір від 23.12.2016р. укладений між [PERSON] та ПСП "Агрофірма "Світанок", який укладено раніше і тому, при прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором не було враховано, що державній реєстрації підлягає інше речове право (право оренди) ПСП "Агрофірма "Світанок". На цю ж підставу позивач посилався і при заявлені позовної вимоги щодо визнання недійсним договору оренди землі від 29.12.2016р.. Тому суд приходить до впевненості, що позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації речового права та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в даній справі є похідною від позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 29.12.2016р., в задоволенні якої суд відмовляє, а тому з цих підстав вона також задоволенню не підлягає. Посилання позивача на ч.2 ст.393 ЦК України як на підставу визнання незаконним рішення державного реєстратора є не обгрунтованим, оскільки, як зазначалось вище, позивач не набув права оренди на земельну ділянку , власником якої є [PERSON] а тому, відповідно, ніяких прав ПСП "Агрофірма "Світанок" рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень , індексний номер 18478155 від 29.12.2016р., не порушує. Як вбачається з договору оренди землі від 29.12.2016р. укладеному між ЧФГ "Поділля" та відповідачем [PERSON] між сторонами договору було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору оренди, зокрема і розміру орендної плати. Вказані істотні умови зазначені в договорі і при наявності необхідності відповідно до вимог ч.ч. 2, 3, 4 ст. 213 ЦК України на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину. Крім того, виходячи з правових позицій Верховного Суду України, викладених у постановах у справах №6-78цс13 від 25 грудня 2013 року, № 6-215цс14 від 21січня 2015 року, №6 233цс14 від 4 лютого 2015 року, оскільки відповідно до статті 3 ЦПК України та статті 15 ЦК у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити, чи дійсно порушує право орендодавця відсутність у договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця. Тобто, з підстав відсутності істотних умов договору оренди землі оскаржити вказаний договір і, відповідно, державну реєстрацію речового права(права оренди), проведену на підставі вказаного договору, може лише особа, права якої такою відсутністю істотних умов договору порушено.

Outcome: dismissed