Jurisdiction: civil
Date: 2022-01-31 00:00:00

19.11.2020 року Одеська міська рада звернулась із позовом про приведення земельної ділянки до попереднього стану шляхом знесення об`єкту самочинної прибудови. В процесі розгляду справи позивачем змінений предмет позову. Так , позивач стверджував, що [PERSON] є власником квартири [ADDRESS] . Право власності набуто за договором купівлі-продажу від 23.02.2015 року, реєстровий номер 1078. Площа квартири відповідно до договору становить 44,9 кв.м. В червні 2020 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт, а саме «реконструкції квартири [ADDRESS] під офіс-магазин з урахуванням консолі», № ОД 101210126182. 09.09.2020 року відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради встановлено, що на земельній ділянці за спірною адресою наявна прибудова до спірної квартири за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси. Земельна ділянка, однак, у встановленому законом порядку для такого будівництва не відводилась. Позивач стверджував, що замість проведення робіт з реконструкції квартири [ADDRESS] без зміни геометричних розмірів фундаментів фактично відповідачем здійснено будівництво окремого приміщення, забудова земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси. В добровільному порядку прибудова відповідачем не знесена, земельна ділянка не звільнена. Територіальна громада м. Одеси в особі позивача як власник земель комунальної власності просила за рішенням суду : -скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації «реконструкція квартири [ADDRESS] », зареєстровану Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 26.01.2021 року № ОД 101210126182 -зобов`язати [PERSON] звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за спірною адресою шляхом знесення прибудови Позивач в процесі розгляду справи на задоволенні позову наполягав. Відповідач позов не визнала, стверджуючи, що погодила будівництво у встановленому законом порядку. Третя особа - Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради процесуальним правам надання пояснень по суті позову не скористалась. Дослідивши матеріали справи, докази, надані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав: [PERSON] є власником квартири [ADDRESS] . Зазначене підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно №34026413 від 23.02.2015 року, інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно №230089246 від 28.10.2020 року. Право власності набуто позивачем за договором купівлі-продажу від 23.02.2015 року, реєстровий номер 1078. Площа квартири відповідно до договору становить 44,9 кв.м. Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № ОД061201750316 зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт за спірною адресою - «реконструкція спірної квартири» (єдиний реєстр документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів). Реконструкція передбачає улаштування консолі під офіс магазин за спірною адресою. Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради відповідачу надані місцебудівні умови та обмеження для проектування об`єкту будівництва №197 та дозвіл №2145, за якими реконструкція можлива без зміни зовнішніх геометричних розмірів, їхніх фундаментів у плані, висота будівлі, відсоток забудови земельної ділянки, доступна щільність населення в межах житлової забудови - не змінна. 09.09.2020 року відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради встановлено, що на земельній ділянці за спірною адресою наявна прибудова до спірної квартири, орієнтовано розміром 40 кв.м за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси (акт від 09.09.20200 року, лист Департаменту комунальної власності ОМР від 17.09.2020 року № 1964). Земельна ділянка у встановленому законом порядку для такого будівництва не відводилась. Надані відповідачу дозвільні документи на будівництво : вид будівництва - реконструкція спірної квартири не передбачають зміни геометричних розмірів фундаментів у плані. Так, фактично проведені відповідачем будівельні роботи за спірною адресою не відповідають дозвільним документам. Наявність спірної прибудови, відповідачем не спростована. Факт проведення відповідачем замість реконструкції спірної квартири будівництва окремого приміщення із забудовою земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси підтверджується технічним паспортом КП «ОМБТІ та РОН» від 24.05.2006 року, декларацією № ОД 01210126182, фотофіксацією спірного об`єкта до початку будівельних робіт та на час розгляду справи судом, актом від 09.09.20200 року, листом Департаменту комунальної власності ОМР від 17.09.2020 року № 1964. Окрім того, збільшення відповідачем площі спірної квартири шляхом прибудови окремого приміщення із забудовою земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси підтверджується також проектом, звітом ТОВ ПКФ «ТЕРМОДОМ-ЮГ» 2018 року, експертним звітом ТОВ «Українська будівельно-технічна експертиза» №7-075-18-КЧ/ОД від 22.10.2018 року. За актом комісійного обстеження об`єкта містобудування від 11.09.2020 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради за спірною адресою виконані роботи з улаштування стрічкового фундаменту та кладки газобетоних стін у рівні першого поверху. Територія огороджена металевим парканом без вільного доступу, документи, які підтверджують право власності чи користування земельною ділянкою - відсутні (акт , лист Управління ДАБК ОМР від 28.10.2020 року за вих. № 01-2/88-Д). Проведення Управлінням державного архітектурно-будівельного контрою Одеської міської ради, Малиновською районною адміністрацією Одеської міської ради обстеження спірного об`єкту будівництва, складання акту обстеження спірної квартири є правомірним, що встановлено рішення Одеського окружного адміністративного суду від 31.05.2021 року по справі № 420/4351/21. Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України, житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони: 1) збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) чи з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування. В свою чергу, фізична або юридична особа перед початком проведення будівельних робіт повинна подати виконавчому органові міської ради заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи та одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва. Вимоги статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» відповідачем не дотримані, заява про намір забудови земельної ділянки для будівництва приміщення разом з документам, які підтверджували б перебування ділянки у власності чи користуванні відповідача, останньою не подавалась. Так, суд погоджується із доводами позивача, що відповідачем не отримані у встановленому законом порядку дозвільні документи на проведення будівельних робіт, пов`язаних з реконструкцією квартири зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані шляхом будівництва прибудови. Встановлене судом відповідачем шляхом надання суду шляхом надання суду належних, допустимих, достовірних, достатніх доказів не спростовано. Самочинне будівництво є порушенням установлених державою правил та норм здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого об`єкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки. Встановлене судом узгоджується також із практикою Верховного Суду України, зокрема, у справі № 6-579цс17. За правовою позицією Верховного Суду, зокрема, в постанові від 21.02.2018 року у справі № 752/8153/14-ц у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності. Правомірними є і посилання позивача на те, що відомості про недотримання позивачем вимоги закону про необхідність пред`явлення документу, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, зазначені в декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ОД 01210126182 суперечать об`єктивним обставинам будівництва спірного об`єкту, закону, є недостовірними. Так, у графі інформації про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, в спірній декларації про готовність об`єкта до експлуатації зазначено : відсутній документ на земельну ділянку відповідно до п. 4 постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 466, за якою відомості про земельну ділянку не зазначаються у разі реконструкції, реставрації або капітального ремонту об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, а також реконструкції або капітального ремонту автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення. Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України. Таким чином, у разі проведення нового будівництва або реконструкції об`єкта будівництва, що передбачає зміну геометричних розмірів фундаментів у плані, замовник будівництва зобов`язаний підтвердити своє право на проведення будівельних робіт документом, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій буде розміщений об`єкт нерухомості, та, відповідно, вказати інформацію про такий документ у декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Одеська міська рада не передавала у власність чи користування [PERSON] земельну ділянку за адресою: [ADDRESS] . Згідно із ч. 1 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування. Відповідно до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом. Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо. Відповідно до статей 124-126 ЗК України обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки. Відповідно до абз. 8 п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 461 у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у зареєстрованій декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без затвердженого в установленому порядку проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню органом державного архітектурно-будівельного контролю. Абзацами 9, 10 п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 461 передбачено, що орган державного архітектурно-будівельного контролю скасовує реєстрацію декларації шляхом видачі відповідного розпорядчого акта. Запис про реєстрацію декларації з реєстру виключається Держархбудінспекцією не пізніше наступного робочого дня, з дня повідомлення органом державного архітектурно-будівельного контролю про таке скасування. Окрім того, орган державного архітектурно-будівельного контролю скасовує реєстрацію декларації також за рішенням суду про скасування реєстрації декларації, що набрало законної сили. Із наведеного вбачається порушення відповідачем вимог закону, внесення нею як замовником будівництва недостовірних відомостей до спірної декларації, у зв`язку із чим реєстрація декларації про готовність об`єкта до експлуатації «реконструкція квартири [ADDRESS] » №ОД 101210126182 підлягає скасуванню в судовому порядку. Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними. Зазначене узгоджується із практикою Верховного Суду, (зокрема, справа № 1940/1655/18), за якою будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є самовільним заняттям земельної ділянки. Відповідно до ст. 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду. Оскільки Одеська міська рада не приймала будь-яких рішень щодо передачі у власність або користування земельної ділянки для будівництва прибудови до квартири чи нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , будівництво відповідачем прибудови (нежитлового приміщення) до квартири, розташованої на першому поверсі п`ятиповерхового будинку [ADDRESS] здійснено за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, яка не була відведена для такої мети у встановленому законом порядку та є незаконним. Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності. Відповідно до п. б ч. 3 ст. 152 ЗК України до способів захисту прав на земельні ділянки належить, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав . Такий спосіб судового захисту спрямований на припинення порушення прав осіб, які є власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких здійснено самочинне будівництво, а також відновлює становище, яке існувало до здійснення протиправної забудови. Оскільки спірна земельна ділянка є самовільно зайнятою відповідачем шляхом розміщенням на ній самочинно збудованої прибудови та використанням її під цим об`єктом, що є очевидним порушення майнових прав та законних інтересів територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради як власника спірної земельної ділянки. Згідно з ч. 4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Право позивача на звернення із даним позовом в порядку ЦПК України узгоджується із п. 6 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 року № 6 «Про практику застосування судами ст. 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва)», за яким відповідно до вимог ст. 376 ЦК право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. Враховуючи викладене, позовні вимоги є обґрунтованими, доведеними позивачем в процесі розгляду справи, обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є ефективними, таким, що відповідає його змісту та системі права. Судові витрати на оплату позивачем судового збору за подачу позовної заяви, зміну предмета позову, забезпечення позову, документально підтверджені позивачем підлягають стягненню на користь позивача в порядку статті 141 ЦПК України.

Outcome: approved