Jurisdiction: civil
Date: 2022-01-27 00:00:00

У травні 2021 року позивач [PERSON] в особі представника [PERSON] , звернулась до Голосіївського районного суду м. Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва. Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що між [PERSON] та ТОВ «СБ ЛТД» укладений Попередній договір Договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2016 року, відповідно до якого ТОВ «СБ ЛТД» зобов`язувався передати (укласти Основний договір) протягом 2-го кварталу 2018 року [PERSON] у власність окрему квартиру [ADDRESS] ,, а [PERSON] зобов`язувалася сплатити його вартість. 22.02.2018 року року між вказаними сторонами було укладено Договір про внесення змін до Попереднього договору Договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2016 року, за яким об`єкт нерухомості визначався як квартира [ADDRESS] . А також було внесено зміни у порядок розрахунків. 28.02.2018 року вказані сторони та Відповідач уклали Договір про заміну сторони у Попередньому договорі Договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2016 року, а саме ТОВ «СБ ЛТД» було замінено на ТОВ «Укрміськбуд Холдинг». Проте Відповідач не виконав свої зобов`язання перед Позивачем, у власність вказане майно не передавав (не уклав Основний договір купівлі-продажу квартири), та й взагалі вказаний будинок до сих пір не введений в експлуатацію. Із засобів масової інформації Позивачу відомо, що будівництво житлового комплексу за адресою [ADDRESS] , зупинено, оскільки забудовник самовільно вів будівництво комплексу за відсутності дозвільних документів на будівництво, відкрито кримінальне провадження. Враховуючи зазначене, позивач звернулася до суду за захистом своїх прав. Ухвалою судді Голосіївського районного суду міста Києва від 21.05.2021 року відкрито провадження у вказаній цивільній справі та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 30.11.2021 закрито підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті. В судове засідання позивач не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлений в установленому законом порядку, представник позивача подав до суду заяву, в якій зазначив, що підтримує в повному обсязі позовні вимоги та просив їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві, також зазначив, що просить провести розгляд справи за його відсутності та проти винесення заочного рішення не заперечував. Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» у судове засідання не з`явилось, про дату, час та місце розгляду справи повідомлено у встановленому законом порядку, про причини неявки суд не повідомило, заяв чи клопотань про відкладення судового засідання або про розгляд справи без його участі до суду не надходило, свого представника не направило. Оскільки сторона позивача не заперечувала проти проведення заочного розгляду справи і відповідно до ст. ст. 223, 280 ЦПК України суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Суд, вивчивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, приходить до наступного. Як вбачається з матеріалів справи, між [PERSON] та ТОВ «СБ ЛТД» укладений Попередній договір Договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2016 року. Відповідно до частини 1 статті 876 Цивільного кодексу України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Відповідно до пункту 1.1. Попереднього договору сторони зобов`язались, в строки встановлені в пункті 1.4. розділу 1 Попереднього договору, укласти Договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого Відповідач (Продавець) зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані у підпункті 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору (надалі - «Об`єкт»), яка знаходиться у житловому будинку [ADDRESS] , а Позивач зобов`язується сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору. Відповідно до пункту 2.2. Попереднього договору, розмір суми Основного договору (вартість/ціна Об`єкта), разом з податком на додану вартість визначається Сторонами у момент укладення та нотаріального посвідчення основного договору. Згідно із пунктом 2.3. Попереднього договору, розрахунки по основному договору здійснюються у день укладення Основного договору до моменту його нотаріального посвідчення в наступному порядку: 2.3.1. Сума грошових коштів (включає в себе податок на додану вартість) в українських гривнях, що має бути сплачена Позивачем Відповідачу на виконання Договору про забезпечення, у розмірі, зазначеному у пункті 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення, у разі її сплати Позивачем буде зарахована Відповідачем як оплата 46,42 кв.м. Об`єкта. 2.3.2. Різниця між розміром суми Основного договору (остаточна вартість/ціна Об`єкта) та розміром коштів, сплачених по Договору про забезпечення, які будуть зараховані Відповідачем як оплата 46,42 кв.м. Об`єкта, сплачується Позивачем в розмірі, який вираховується шляхом множення неоплачених квадратних метрів Об`єкта (остаточна площа Об`єкта, визначається згідно пункту 5.4. розділу 5 Попереднього договору) на вартість одного квадратного метра, яка за згодою Сторін становить 11585 (одинадцять тисяч п`ятсот вісімдесят п`ять) гривень 31 копійка, в т.ч. ПДВ 20% - 1930 гривень 00 копійок, що на момент укладення даного договору є еквівалентом 455,40 доларів США відповідно до офіційного курсу НБУ. Згідно із підпунктом 4.2.3. пункту 4.2. розділу 4 Попереднього договору, Відповідач зобов`язався передати у власність Позивача Об`єкт, характеристики якого визначені у підпункті 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору в момент укладення та нотаріального посвідчення Основного договору. Відповідно до підпункту 4.2.4. пункту 4.2. розділу 4 Попереднього договору, відповідно до підпункту 3.2.3. пункту 3.2. розділу 3 Договору про забезпечення Відповідач зобов`язався зарахувати грошові кошти, сплачені по Договору про забезпечення як відповідну частину оплати за Основним договором. Відповідно до пункту 1.4. Попереднього договору, плановий термін закінчення будівництва Будинку - І (перший) квартал 2018 року. Згідно із пунктом 1.4.1. Попереднього договору, сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом - ІI (другого) кварталу 2018 року, але в будь-якому разі не раніше отримання Відповідачем правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору та з урахуванням вимог пункту 5.2. розділу 5 Попереднього договору. У пункті 5.2. розділу 5 Попереднього договору, сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати Позивачем повної суми грошових коштів, що передбачена розділом 2 Попереднього договору. Тобто, відповідно до вказаного договору Відповідач зобов`язувалася передати (укласти Основний договір) протягом ІІ-го кварталу 2018 року у власність [PERSON] окрему квартиру [ADDRESS] , а [PERSON] зобов`язувалася сплатити його вартість. 28.02.2018 року між вказаними сторонами було укладено Договір про внесення змін до Попереднього договору Договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2016 року, за яким об`єкт нерухомості визначався як квартира [ADDRESS] , а також було внесено зміни у порядок розрахунків. 28.02.2018 року вказані сторони та Відповідач уклали Договір про заміну сторони у Попередньому договорі Договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2016 року, а саме ТОВ «СБ ЛТД» було замінено на ТОВ «Укрміськбуд Холдинг». Позивач 28.02.2018 року сплатила вартість вказаного об`єкта нерухомості в сумі 591760,00 гривень, що підтверджується квитанціями про сплату (а.с. 13). Відповідно до частини 1 статті 235 Цивільного кодексу України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Відповідно до пункту 25 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі дослівно пункт 25 Постанови): «За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 Цивільного кодексу України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин». Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із частиною 3 статті 203 Цивільного кодексу України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. З аналізу вищенаведених норм випливає, що основним юридичним фактом, який необхідно встановити для визначення який саме правочин вчинено сторонами є дійсна спрямованість волі сторін при вчиненні правочину. Відповідно до частини 4 статті 263 Цивільного процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Згідно із частинами 5, 6 статті 13 закону України «Про судоустрій та статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права. Так, аналогічні правові висновки, про те, що у справах про визнання правочину удаваним, основним юридичним фактом, який підлягає встановленню судом є дійсна спрямованість волі сторін зазначено у: Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06.06.2018 у справі №910/19473/17 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 74767056); Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11.04.2018 у справі 707/1541/16 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 73369088); Постанові Верховного Суду України від 07.09.2016 у справі №6-1026цс16 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 61718485). Відповідно до частини 1 статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно із четвертим абзацом статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Відповідно до частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Таким чином правочин між Позивачем і Відповідачем є укладеним з дня його посвідчення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О. та реєстрації в реєстрі за № 1173, 231, 232. Згідно із частиною 1 статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. З аналізу частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах. Разом з тим, із змісту Попереднього договору та Договору про забезпечення вбачається, що сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору купівлі продажу, а саме: узгодили істотні умови (характеристики) Об`єкту договору купівлі-продажу (підпункт 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору), узгодили ціну продажу Об`єкту (пункт 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення), узгодили порядок та строк здійснення оплати за Об`єкт договору (пункт 2.3. розділу 2 Договору про забезпечення), узгодили орієнтовний строк передачі Об`єкту договору покупцю - ІІ (другий) квартал 2018 року (пункт 1.4.1. розділу 1 Попереднього договору). У Попередньому договорі та у Договорі про забезпечення встановлено зобов`язання Позивача щодо внесення грошових коштів, які зараховуються на виконання зобов`язання щодо сплати загальної ціни купівлі-продажу квартири, тобто сторони узгодили між собою зобов`язання майнового характеру у вигляді сплати грошових коштів, які в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договором купівлі-продажу. Наявність у Попередньому договорі та у договорі про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, договору про заміну сторони у Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, вищенаведених, узгоджених між сторонами зобов`язань вказує на те, що назва договору «Попередній договір» не відповідає змісту договору та дійсним правовідносинам, що склались між сторонами. Таким чином з`ясуванні сутності зобов`язання, яке виникло внаслідок укладення правочину, має здійснюватися шляхом оцінки умов договору про права та обов`язки сторін у їх сукупності. Відповідно до частини 1 статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. З огляду на вищевикладене, між Позивачем та Відповідачем було укладено не попередній договір в межах передбаченої статтею 635 Цивільного кодексу України правової конструкції, а договір купівлі-продажу відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України. Відповідно до частини 1 статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Згідно із частиною 2 статті 656 Цивільного кодексу України Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Враховуючи, що предметом договору, укладеного між Позивачем та Відповідачем, є квартира у житловому будинку [ADDRESS] , який незважаючи на плановий термін закінчення будівництва, встановлений у пункті 1.4. Попереднього договору та договору про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від28.02.2018, яким згідно п. 1.4 плановий термін закінчення будівництва будинку - І (перший) квартал 2019 року, станом на дату звернення до суду є незакінченим (тобто об`єкт будівництва є незавершеним, а відповідно майно (квартира) станом на дату звернення до суду не існує), випливає, що між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на майбутню квартиру в об`єкті незавершеного будівництва. Тобто, за правочином укладеним між Позивачем та Відповідачем, Позивач отримав у власність не індивідуально визначену умовами Попереднього договору нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Відповідно до частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із частиною 1 статті 527 Цивільного кодексу України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Тобто Відповідач зобов`язався передати у власність Позивача квартиру протягом І (першого) кварталу 2019 року. Разом з тим, в погоджені сторонами строки Відповідач не виконав взятих на себе зобов`язань. Основний договір купівлі-продажу квартири між сторонами не підписано у строк визначений договором про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28.02.2018, яким згідно п. 1.4.1. визначено, що сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом - ІІІ (третього) кварталу 2019, а квартира у власність Позивача не передана, більше того будівництво житлового будинку за адресою: [ADDRESS] (квартира у якому є предметом договору) не закінчено. При цьому Позивачем взяті на себе зобов`язання щодо сплати грошових коштів, які відповідно до умов договору зараховуються як оплата за договором купівлі-продажу квартири виконано у повному обсязі. Згідно вимог статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Таким чином права Позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав на квартиру у житловому будинку за адресою: [ADDRESS], загальна площа 52,56 кв.м. Європейським судом з прав людини, зокрема у Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви №846/16 та 1075/16), закріплено поняття та принцип «Легітимних очікувань». Відповідно до положень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «ЄКПЛ») до майна входить як наявне майно, так і активи, включаючи вимоги, щодо яких заявник може стверджувати про наявність у нього щонайменше «правомірного очікування» ефективного отримання майнового права. Так відповідно до правових висновків Європейського суду з прав людини переважне право на придбання нерухомого майна залежить від волі продавця продати. Оскільки покупець не може змусити продавця здійснити продаж, таке переважне право не є майном у розумінні ЄКПЛ та не підлягає захисту. Суд наголосив, що концепція майна, до якого входить «правомірні очікування», має автономне значення, незалежне від класифікації та критеріїв майна в національному праві, а також що «правомірне очікування» має містити вимогу, що є більш істотною та конкретною, ніж просто сподівання, або таку, що залежить від майбутніх непевних обставин. Вимога вважається майном лише тоді, коли є належне визнання, що вона може отримати примусовий захист. З викладеного випливає, що саме право очікування в контексті застосування ЄКПЛ має захищатися як майно («existing possession»), оскільки судова практика вже визнала його майном у національному контексті та надає йому захист, тобто визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва за умови належного виконання Позивачем взятих на себе зобов`язань з оплати грошових коштів, що зараховуються як плата за квартиру, являється належним способом захисту прав майбутнього покупця. Відповідно до частини 1 статті 133 Цивільного процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі. В частині стягнення судових витрат на користь позивача, суд вважає, що дані вимоги підлягають задоволенню відповідно до правил ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved