Jurisdiction: civil
Date: 2022-01-26 00:00:00

Позивачка [PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладеного 04.06.2018 р. між нею та [PERSON] , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989. Позов мотивується тим, що [PERSON] протягом тривалого часу перебувала в дружніх стосунках з [PERSON] . Будучи одинокою людиною похилого віку, інвалідом 1-ї групи, цінувала ставлення до неї з боку [PERSON] як до члена родини. На прохання [PERSON] вона погодилась залишити їй квартиру, за умови що до смерті залишиться проживати в квартирі, отримає з боку [PERSON] догляд та ставлення до неї як до члена родини. Змінювати місце свого проживання не планувала, квартиру, в якій проживає більше 40 років продавати не збиралась, іншого житла за місцем свого постійного проживання не має. Домовленості щодо звільнення нею після укладення договору власного житла та про будь-які розрахунки між сторонами не було. На прохання [PERSON] [PERSON] : передала їй оригінали документів на квартиру для оформлення угоди, отримала довідку про те, що не перебуває на обліку в ПНД та 04.06.2018 р., з`явилась до приміщення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євої Л.Г. за адресою м. Одеса, вул. Рішельєвська, 11. У приміщенні нотаріуса вона підписала надані їй документи, зміст документів їй повністю не зачитувався, у зв`язку з тим, що вона є інвалідом 1-ї групи по зору сама документи прочитати не могла. У зв`язку з тим, що у неї з [PERSON] були дружні стосунки повністю їй довіряла. Ані до підписання договору, ані після цього будь-яких грошових коштів від [PERSON] не отримувала, ключі від квартири [PERSON] не передавала, продовжує проживати в квартирі, здійснює оплату комунальних послуг, одну кімнату в квартирі здає в найм сторонній особі. У зв`язку з тим, що після підписання договору ставлення [PERSON] до неї змінилось, стосунки погіршились, будь-якого догляду та родинного ставлення вона не отримала, вона зрозуміла що помилилась стосовно природи укладеного договору. Відповідач [PERSON] проти позову заперечувала, надала відзив, у якому зазначила, що з [PERSON] протягом тривалого часу підтримувала стосунки, позивачка бувала у неї вдома, разом сторони святкували дні народження, свята, [PERSON] була присутня на весіллі її доньки. Позивачка працювала до 2016 р., у догляду не потребувала, дуже добре могла читати друковану інформацію. На початку 2018 р. [PERSON] розповіла [PERSON] що дуже потребує грошових коштів, неодноразово просила [PERSON] придбати в неї квартиру, казала, що має інше житло, що після оформлення права власності на квартиру за бажанням [PERSON] одразу переїде. Оскільки [PERSON] є людиною похилого віку та інвалідом тягар оформлення документів ліг на [PERSON] . До підписання договору купівлі-продажу [PERSON] в приміщенні офісу приватного нотаріуса передала [PERSON] кошти в розмірі 265 000 грн., а позивачем було передано ключі від квартири. Про укладення саме договору купівлі-продажу свідчить передання [PERSON] усіх правовстановлюючих документів на квартиру. Квартира продавалась за оціночною вартістю, яка відповідала її ринковій вартості на момент відчуження. Прийняття відповідачем квартири у власність підтверджується переданням документів на квартиру та ключів, реєстрацією права власності. Відповідачка дозволила позивачці проживати в квартирі та не супротивилась тому що позивачка здавала цю квартиру в найом та витрачала кошти на власні потреби. В судовому засіданні сторони підтримали викладені в документах по суті справи вимоги та заперечення. Позивачка [PERSON] будучи допитана в суді в якості свідка пояснила суду, що не збиралась продавати квартиру, виїжджати з неї, переїжджати в [PERSON] , придбавати інше житло. В Іванівці квартира, в якій вона ніколи не мешкала, квартира є нежилою, в ній немає необхідних для мешкання комунікацій, договір укласти попросила [PERSON] , квартиру [PERSON] просила не продати, а переписати на неї, оскільки вона, [PERSON] , є членом її сім`ї і зможе розраховувати на допомогу та догляд, віддала документи на квартиру [PERSON] , не обумовлювала заздалегідь суму, яка буде зазначена в договорі, не замовляла оцінку квартири, не продавала квартиру, не отримувала гроші за квартиру, не відавала ключі, після укладення договору ставлення з боку [PERSON] погіршилась, в неї не було волевиявлення на відчуження квартири шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири. Крім того, згідно з підсумком психофізіологічного дослідження гр. [PERSON] з використанням поліграфу складеного 03.03.2020 р. з метою визначення достовірності інформації відносно обставин угоди купівлі-продажу квартири визначена достовірність інформації, наданої досліджуваним з вірогідністю 90,63% (без врахування питань про образ життя - 96,67%), відповіді на 25 запитань підтверджена правдивість інформації, у відповідях на 4 запитання була невизначена реакція, які по технології оцінки приєднуються до більшості, тобто до підтвердження інформації, у відповіді на 3 запитання було викривлення інформації, з яких два питання не мають відношення до правочину. При цьому за результатами опитування було визначено як правдиві відповіді [PERSON] про те, що: [PERSON] часто бувала в гостях у [PERSON] , [PERSON] казала, що [PERSON] є членом її родини, ставлення [PERSON] після укладення правочину змінилось, продавати свою квартиру [PERSON] не планувала, з квартири переїжджати не збиралась, [PERSON] просила [PERSON] переписати на неї квартиру, [PERSON] отримала від [PERSON] документи на квартиру, оцінку квартири [PERSON] не замовляла, з оцінкою квартири не ознайомлювалась, в яку суму була оцінена квартира не бачила, приміщення банку не відвідувала, є проблеми з зором, весь текст договору ані [PERSON] , ані нотаріус не читали, гроші від [PERSON] не отримувала, гроші за продаж квартири ані від [PERSON] , ані в банку не отримувала, ключі від квартири [PERSON] від неї не отримувала, комунальні послуги по квартирі сплачує [PERSON] , стосунки з [PERSON] після укладення угоди погіршились. Висновки опитування є одним з джерел інформації, які мають оцінюватись в сукупності з зібраними даними. Допитані в судовому засіданні в якості свідків [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] пояснили суду, що особисто дуже добре знають [PERSON] , регулярно з нею спілкуються, вона не збиралась продавати свою квартиру, змінювати своє місце проживання, переїжджати в Іванівку, з [PERSON] у [PERSON] були дружні стосунки, після укладення договору матеріальне становище [PERSON] не змінилось, вона продовжує проживати в квартирі, сплачувати за неї комунальні послуги. Дослідивши наявні у справі докази, суд приходить до висновку, що позов [PERSON] підлягає задоволенню. Згідно інформації, зазначеної в паспорті громадянина України [NUMBER] станом на момент укладення оспорюваного правочину [PERSON] виповнилось повних 76 років. Відповідно до довідки (виписки з будинкової книги про склад сім`ї та прописку від 04.04.2019 р. № 287 з 02.10.1974 р. [PERSON] постійно зареєстрована в кв. [ADDRESS] , тобто на момент укладення оспорюваного правочину [PERSON] більше 43 років проживала в зазначеній квартирі. Відповідно до довідки МСЕК № 024067 від 07.05.1997 р. [PERSON] встановлено інвалідність першої групи по зору безстроково. Зазначено, що вона потребує постійного стороннього догляду. Відповідно до довідки № 01-14/24 від 22.01.2019 р. виданої КУ «Територіальний центр соціального обслуговування (надання соціальних послуг) Суворовського району м. Одеси» [PERSON] з 19.01.2007 р. перебуває на обліку в зазначеному центрі. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про загальнообов`язкове державне пенсійне страхування» непрацездатні визнаються особи, які досягли встановленого статтею 26 цього Закону пенсійного віку, або особи з інвалідністю, у тому числі діти з інвалідністю, а також особи, які мають право на пенсію у зв`язку з втратою годувальника відповідно до закону. Згідно з п. 27 Положення про порядок, умови та критерії встановлення інвалідності, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.12.2009 р. № 1317 підставою для встановлення I групи інвалідності є стійкі, значно вираженої важкості функціональні порушення в організмі, зумовлені захворюванням, травмою або уродженою вадою, що призводять до значного обмеження життєдіяльності особи, неспроможності до самообслуговування і спричиняють до виникнення потреби у постійному сторонньому нагляді, догляді або допомозі. До I групи належать особи з найважчим станом здоров`я, які повністю не здатні до самообслуговування, потребують постійного стороннього нагляду, догляду або допомоги, абсолютно залежні від інших осіб у виконанні життєво важливих соціально-побутових функцій або які частково здатні до виконання окремих елементів самообслуговування. Отже в розумінні норм чинного законодавства України [PERSON] є непрацездатною людиною, яка потребує постійного стороннього нагляду, догляду або допомоги. З 06.01.1970 р. розлучена з колишнім чоловіком - [PERSON] , [INFO] помер син [PERSON] - [PERSON] , що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями свідоцтв про розірвання шлюбу з [PERSON] та свідоцтвом про смерть [PERSON] . Таким чином [PERSON] не має сім`ї, є одинокою людиною. Як вбачається з п. 2 договору купівлі-продажу від 04.06.2018 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989, двокімнатна квартира [ADDRESS] загальною площею 48,3 кв. м, жилою - 29,4 кв. м належала [PERSON] на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на житло від 19.01.1994 р. № 9-943 та рішення Суворовського районного суду м. Одеси від10.02.2009 р. по справі № 2-1820/09. Першого березня 2018 р. тобто за 3 місяці до укладення оспорюваного правочину між [PERSON] та [PERSON] укладено договір оренди однієї кімнати в квартирі [ADDRESS] . З наявних в матеріалах справи копій квитанцій про оплату вартості спожитих житлово-комунальних послуг вбачається, що після укладення оспорюваного договору [PERSON] продовжує оплачувати вартість житлово-комунальних послуг по кв. [ADDRESS] . Згідно інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №№ 161447215, 161450913, 161451407 від 28.03.2019 р. станом на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу у власності [PERSON] перебували три об`єкти нерухомості: квартира [ADDRESS] , загальною площею 63,7 кв. м, житловою 54,8 кв. м; квартира [ADDRESS] , загальною площею 31,9 кв.м, житловою - 15,4 кв.м.; квартира [ADDRESS] загальною площею 32,8 кв. м , житловою 18,2 кв. м. Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 10.10.1996 р., виданого державним нотаріусом Четвертої одеської державної нотаріальної контори Гурьяновою Л.Г. р/н 198/996 [PERSON] після смерті сина отримала у спадщину однокімнатну квартиру [ADDRESS] , загальною площею 27,7 кв. м, жилою - 18,3 кв. м. Як зазначено в п. 3 договору купівлі-продажу від 04.06.2018 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989, оціночна вартість нерухомого майна згідно звіту про оцінку майна від 16.05.2018 р., складеного ПП «Рієлт-Класік», становить 264 544 грн. Відповідно до висновку № 621 судової оціночно-будівельної експертизи від 29.11.2019 р., складеного судовим експертом Голєвим ОА., ринкова вартість квартири [ADDRESS] станом на дату укладання договору купівлі-продажу вказаної квартири (04.06.20218 р.) визначена в розмірі 804 700 (вісімсот чотири тисячі сімсот) грн. На підставі ч. 1 ст. 82 ЦПК Україні не підлягають доказуванню обставини які визнавались сторонами в заявах по суті справи та в поясненнях суду. Таким чино суд вважає встановленими обставини того, що між [PERSON] та [PERSON] протягом тривалого часу були дружні стосунки, [PERSON] була вхожа до житла [PERSON] , регулярно бувала там, сторони разом святкували дні народження, свята; [PERSON] для підготовки до правочину отримала від [PERSON] оригінали документів на квартиру, замовила оцінку квартири, після укладення угоди [PERSON] залишилась проживати у квартирі, здає кімнату в квартирі в найом, сплачує комунальні послуги,. Суд не приймає до уваги надані представником відповідачки адвокатом [PERSON] роздруківку з мережі інтернет інформаційних повідомлень про продаж об`єктів нерухомості, оскільки зазначена інформація не містить даних про предмет доказування, за своїми параметрами (дата публікації - 2019 р., розташування об`єктів: пересип, пос. Котовського, інформація щодо площі - відсутня, кількість кімнат - 1) не відповідає інформації про квартиру [PERSON] . Крім того, суд не наділений повноваженнями робити висновок про вартість об`єкту нерухомості, оскільки відповідно до Закону України «Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність в Україні» це належить до компетенції визначених законом суб`єктів оцінки. Наявний в матеріалах справи висновок судової будівельно-оціночної експертизи № 621 від 29.11.2019 р. в розумінні вимог ЦПК є належним доказом дійсної ринкової вартості квартири [PERSON] на момент укладення оспорюваного договору. Висновок експертизи не спростовано стороною відповідача, у справі не заявлялось клопотання про допит в судовому засіданні експерта з приводу повноти та достовірності зробленого висновку, не ставилось питання про проведення повторної експертизи. Суд в сукупності з іншими доказами надає оцінку представленому позивакою висновку психовізичного досліджування стосовно [PERSON] проведеного з застосуванням поліграфу від 03.03.2020 р. Суд дав належну правову оцінку доводам позивача про відсутність її волевиявлення на відчуження квартири, продовження проживання у спірній квартирі та сплату після укладення договору комунальних послуг, відсутність фактичної передачі нерухомого майна за оспорюваним договором, а також враховує вік позивача, її стан здоров`я (інвалідність по зору) та потреби у догляді й сторонній допомозі. Суд також вважає, що обставини наявних між сторонами тривалих дружніх стосунків, недоведеність потреби [PERSON] у продажі свого житла, недоведеність потреби [PERSON] на придбання квартири у [PERSON] , замовлення [PERSON] оцінки нерухомого майна, яка є в декілька разів нижчою за дійсну ринкову вартість квартири, недоведеність джерела походження коштів [PERSON] для купівлі квартири, відсутність доказів, які підтверджують проведення реального розрахунку за квартиру в сукупності з доказами відсутності реальних правових наслідків укладення оспорюваного договору свідчать про те, що волевиявлення [PERSON] було направлене на продаж відчуження належного їй житла шляхом укладення договору купівлі-продажу. Суд визнає доведеними посилання позивача про те, що укладаючи оспорюваний договір вона, помилилася щодо правової природи правочину, прав та обов`язків, які виникнуть після його укладення між сторонами. Під час укладення оспорюваного договору волевиявлення позивача не відповідало її внутрішній волі та не було спрямоване на реальне настання правових наслідків, обумовлених договором купівлі-продажу. Позивач діяла під впливом помилки, оскільки вважала, що укладає договір довічного утримання, за умовами якого відповідач буде здійснювати догляд за нею, тобто помилялася щодо правової природи правочину. Згідно із частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. За змістом ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно з ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Як зазначено в ч. 1 ст. 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Відповідно до роз`яснень, викладених у пункті 19 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 № 9, правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Виходячи зі змісту статей 203, 655 ЦК України договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони мають повну уяву не лише про предмет договору, а й досягли згоди про всі його істотні умови. Враховуючи викладене, особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення. Отже, наявність чи відсутність помилки - неправильного сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення особи під час укладення договору купівлі-продажу замість договору соціального обслуговування, суд визначає не тільки за фактом прочитання сторонами тексту оспорюваного договору купівлі-продажу та роз`яснення нотаріусом суті договору, а й за такими обставинами, як: вік позивача, його стан здоров`я та потреба у зв`язку із цим у догляді й сторонній допомозі; відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваним договором купівлі-продажу продавцем покупцю та продовження позивачем проживати у квартирі після укладення спірного правочину. Вказані висновки узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 07.11.2018 р. у справі № 340/228/15-ц; від 17.07.2019 . у справі № 307/3630/13-ц; від 02.11.2020 р. у справі № 351/1178/15-ц; від 07.04.2021 р. у справі № 356/412/18; від 08.04.2020 р. у справі № 727/2751/16-ц; від 25.03.2021 р. у справі № 712/9646/17. Крім того, заслуговують на увагу висновки, викладені в постанові Верховного суду від 19.12.2018 р. по справі № 646/515/13-ц: «Встановивши, що після укладення оспорюваного договору купівлі-продажу позивач та його дружина продовжували проживати у спірній квартирі до своєї смерті, сплачувати комунальні послуги, підтримувати її у належному стані, у силу свого похилого віку та за станом здоров`я останні потребували стороннього догляду та матеріальної допомоги, спірне житло було їхнім єдиним місцем проживання, в якому вони проживали з 1969 року, самостійно документи для укладання договору купівлі-продажу не замовляли і не оформлювали, а відповідач [PERSON] повідомила позивачам недостовірну інформацію щодо істотних умов договору, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про відсутність волевиявлення позивача [PERSON] на відчуження своєї частки квартири шляхом укладання договору купівлі-продажу». В силу положень ч. 4 ст. 263 ЦПК України висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в наведених вище постановах Верховного Суду, є обов`язковими при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин при розгляді цього позову. За наведених вище обставин договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладений 04.06.2018 р. між мною та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989 підлягає визнанню недійсним. Отже, позов є обґрунтований та підлягає задоволенню.

Outcome: approved