Jurisdiction: civil
Date: 2022-01-09 00:00:00

29 червня 2021 року позивач [PERSON] звернувся до суду із вищевказаною позовною заявою, в якій зазначає, що 05 квітня 2017 року між [PERSON] (орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Аратта» (орендар) було укладено договір оренди землі (далі - Договір). Відповідно до пункту 1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 4,8898 га, кадастровий номер 3221987900:06:005:0006 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована поза межами населеного пункту с. Шевченкове в адміністративно-територіальних межах Шевченківської сільської ради Згурівського району Київської області. [INFO] [PERSON] померла. Після її смерті позивачу відкрилась спадщина за заповітом, до складу якої входить вищевказана земельна ділянка. Позивач спадщину прийняв та отримав свідоцтво про право на спадщину за заповітом на земельну ділянку. Відповідно до пункту 42 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зімни або розірвання договору. Маючи намір після прийняття спадщини обробляти земельну ділянку самостійно, позивач звернувся до відповідача із заявою-повідомленням про намір розірвати укладений [PERSON] договір оренди земельної ділянки з додатковою угодою відповідного змісту. Листом від 25.02.2020 року № 54/20 позивача було проінформовано про те, що розгляд його заяви-повідомлення відбудеться у строк, визначений ст. 20 Закону України «Про звернення громадян» та запропоновано отримати невиплачену [PERSON] орендну плату. Інших листів від Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Аратта» позивач не отримував. Додаткова угода про розірвання договору оренди не підписана. Таким чином, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Аратта» ухиляється від розірвання Договору та продовжує користуватись належною позивачу земельною ділянкою. Враховуючи вищевикладене, позивач просить розірвати спірний договір оренди. Ухвалою судді Згурівського районного суду Київської області Денисенко Н.О. від 01 липня 2021 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. 10 серпня 2021 року представником позивача до суду подано заяву про зміну предмету позову. З огляду на те, що в Державному реєстрі міститься інформація підставою виникнення права оренди є договір оренди земельної ділянки від 21 квітня 2017 року (на примірнику орендодавця - 05 квітня 2017 року), вважає доречним в даному випадку керуватись саме інформацією про зареєстроване право оренди. З огляду на це, представник позивача просить змінити предмет позову та розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між [PERSON] та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Аратта» 21 квітня 2017 року. 13 серпня 2021 року судом задоволено клопотання представника позивача та витребувано від державного реєстратора копії документів, в тому числі на підставі яких проведено реєстрацію права власності. Ухвалою від 17 вересня 2021 року справу прийнято до свого провадження суддею Хижним Р.В. зі стадії підготовчого судового засідання. 25 жовтня 2021 року судом задоволено клопотання представника позивача та витребувано від державного реєстратора електронну копію договору оренди. Ухвалою суду від 10 грудня 2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. В судовому засіданні позивач [PERSON] та його представник [PERSON] позовні вимоги підтримали повністю та надали суду пояснення, що відповідають викладеним в позовній заяві обставинам. В судовому засіданні представник відповідача Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Аратта» Садовий Ю.В. проти задоволення позову заперечував. Представник позивача надав суду свої усні та письмові пояснення по справі, в яких зазначає наступне. Позивач попередньо звертався до суду із аналогічною позовною заявою, яка ухвалою суду від 06.01.2021 року за його заявою була залишена без розгляду. Через сім місяців позивач звернувся до суду із аналогічною позовною заявою. Представник відповідача зазначає, що право власності позивача на земельну ділянку не оспорюється, проте в даному випадку набуття ним права власності відбулось в процесі спадкування. Тому в даному випадку мають застосовуватись норми щодо спадкування, з огляду на це, до позивача перейшли права за договором оренди. Пункт 42 Договору, який передбачає можливість розірвання договору при переході права власності на земельну ділянку до другої особи, не стосується випадку набуття права власності в порядку спадкування. Відповідачем пропонувалось укласти угоду на умовах орендної плати у розмірі 50 % від прибутку. Оцінюючи добуті в судовому засіданні докази, суд приходить до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного. Дослідженими в судовому засіданні письмовими доказами встановлено, що 21 квітня 2017 року між [PERSON] (орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Аратта» (орендар) було укладено договір оренди землі (далі - Договір). Відповідно до пункту 1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 4,8898 га, кадастровий номер 3221987900:06:005:0006 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована поза межами населеного пункту с. Шевченкове в адміністративно-територіальних межах Шевченківської сільської ради Згурівського району Київської області. Інше речове право - право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.04.2017 року, номер запису про інше речове право 20224360 (копія Договору - а.с.93-94, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно - а.с.16-17). [INFO] [PERSON] померла (копія свідоцтва про смерть - а.с.12). Після смерті [PERSON] позивачу відкрилась спадщина за заповітом на земельну ділянку 4,8898 га, кадастровий номер 3221987900:06:005:0006 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована поза межами населеного пункту с. Шевченкове в адміністративно-територіальних межах Шевченківської сільської ради Згурівського району Київської області. Позивач спадщину прийняв та отримав у нотаріуса свідоцтво про право на спадщину за заповітом на земельну ділянку (копія свідоцтва - а.с.13). Право власності позивача [PERSON] на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 33693898 від 16.10.2019 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 49190121 від 16.10.2019 року (інформація з Державного реєстру - а.с.16-17, копія рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - а.с.79). З огляду на набуття позивачем права власності на земельну ділянку, державним реєстратором 16.01.2019 року внесено нові відомості та внесено зміни до іншого речового права, де орендодавця з [PERSON] змінено на [PERSON] інформація з Державного реєстру - а.с.16-17, повідомлення державного реєстратора - а.с.78). Позивач звернувся до відповідача із заявою-повідомленням про намір розірвати укладений [PERSON] договір оренди земельної ділянки (копія заяви-повідомлення - а.с.18-19). Листом від 25.02.2020 року № 54/20 позивача було проінформовано про те, що розгляд його заяви-повідомлення відбудеться у строк, визначений ст. 20 Закону України «Про звернення громадян» та запропоновано отримати невиплачену [PERSON] орендну плату (копія повідомлення - а.с.20). Інших листів щодо розірвання договору оренди зі сторони позивача не надходило. Стаття 317 ЦК України надає власнику права володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом власності. Згідно з ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Отже, при укладанні договору оренди землі до орендаря переходить право володіти і користуватися об`єктом власності, а право розпоряджатися зберігається за власником. Тому власник може на власний розсуд розпорядитись об`єктом і передати право власності на нього іншій особі. Відповідно до ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки. Згідно ч. 3 ст. 9 «Про оренду землі» визначено, що до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. Чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і зміст наведеного законодавчого регулювання є спрямованим на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря. При відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов`язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору. За змістом ст.ст. 30, 31 Закону України «Про оренду землі» зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір оренди землі припиняється з підстав, наведених у частині першій статті 31 Закону України «Про оренду землі», а також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Згідно з частиною четвертою ст. 32 Закону України «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв`язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб`єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин. Тож після зміни власника земельної ділянки договір оренди не припинив свою дію, натомість позивач [PERSON] в силу вимог закону набув статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за договором правами та обов`язками. Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 920/418/19). Суд враховує те, що пункт 42 Договору передбачає альтернативу у вигляді зміни або розірвання договору. В даному випадку чи є зміна власника підставою для зміни чи розірвання договору оренди не є прерогативою орендодавця, в даному випадку позивача [PERSON] , а має вирішуватись за домовленістю сторін, а у випадку спору судом. Право власності позивача на спірну земельну ділянку зареєстроване 16 жовтня 2019 року. З приводу розірвання договору оренди позивач звертався до відповідача лише одного разу у лютому 2020 року, що підтверджується копією заяви-повідомлення. 11 серпня 2020 року позивач звернувся до Згурівського районного суду із позовною заявою до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Аратта» про розірвання договору оренди землі. Ухвалою суду від 06 січня 2021 року позовна заява була залишена без розгляду за клопотанням позивача. Повторно з позовною заявою про розірвання договору оренди позивач звернувся лише 29 червня 2021 року. В свою чергу, відповідач СТОВ «Аратта» наполягає саме на зміні договору, шляхом укладення додаткової угоди. Відповідач наголошує на тому, що неодноразово звертався до позивача щодо укладення додаткової угоди до договору оренди, зокрема змінивши умови договору на користь позивача. Судом не встановлено факту порушення відповідачем умов договору оренди. Розірвання договору призведе до необґрунтованих збитків відповідача, оскільки сільськогосподарський цикл був розрахований виходячи із строку договору оренди. Стабільність правовідносин є запорукою стабільності у суспільстві. Відтак, суд вважає позицію відповідача більш прийнятною, виходячи із принципу справедливості. З огляду на умови договору оренди та фактичні обставини справи, встановлені судом, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими, а тому в задоволенні позову [PERSON] до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Аратта» про розірвання договору оренди землі, слід відмовити повністю. Враховуючи викладене,

Outcome: dismissed