Jurisdiction: civil
Date: 2026-03-24 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся в суд із позовом, в якому вказує, що 03.09.2024 року між ним та відповідачем [PERSON] укладено договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна. За змістом договору сторони домовились та зобов`язались укласти договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , що належить продавцю [PERSON] , не пізніше 03.10.2024 року, з нотаріальним посвідченням відповідного договору приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Стражник Т.О. Позивач зауважує, що на підтвердження відповідних зобов`язань покупець [PERSON] передав продавцю [PERSON] в рахунок належних за договором купівлі-продажу платежів аванс у розмірі 21 500,00 грн., що на день укладення договору еквівалентно 500 доларів США. В подальшому 12.09.2024 року позивач [PERSON] отримав тяжку хворобу та був госпіталізований. Позивач посилається на положення ст.ст. 635, 657 ЦК України, за змістом яких попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Учасник стверджує, що відсутність нотаріального посвідчення попереднього договору щодо купівлі-продажу об`єкта нерухомості покликає його нікчемність як законодавчо встановлену його недійсність. Вказуючи на положення ст.ст. 570, 571 ЦК України, що визначають зміст авансу та відмінної від нього категорії - завдатку як забезпечувальної грошової суми, що передається в рахунок належних за договором платежів, позивач звертає увагу на необхідність характеристики переданих коштів саме як авансу, оскільки внесення завдатку може мати місце у разі наявності зобов`язання, що виникло на підставі договору. Позивач наголошує, що отримані відповідачем грошові кошти є безпідставно набутим майном, отже підлягають поверненню на підставі ст. 1212 ЦК України. Посилаючись на відповідні обставини, позивач просить стягнути з відповідача 21 500,00 грн., відшкодувати судові витрати. Ухвалою суду від 28.11.2025 року по справі відкрите спрощене позовне провадження. Відповідач звернувся із зустрічним позовом, в якому вказує на помилковість тверджень сторони позивача про нікчемність укладеного договору про наміри. Так, на думку відповідача, укладений 03.09.2024 року договір про наміри не є попереднім договором в розумінні ст. 635 ЦК України, а є самостійним волевиявленням учасників, скерованим на досягнення закріпленої умовами договору мети. Відповідач акцентує, що договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна не містить жодного пункту чи вказівки про бажання сторін надати йому сили попереднього договору, при цьому, згідно п.6.1 договору сторони відмовились оформляти попередній договір у нотаріальному порядку. Оскільки умовами договору сторони передбачили підстави його розірвання та відповідальність сторін у разі не укладення основного договору, а саме: якщо покупець в зазначений п.п. 2.2 та 2.5 не виконує всі зобов`язання за договором, то юридично аванс повертається покупцю, а покупець сплачує на користь продавця штраф в розмірі авансу в якості неустойки, тобто аванс фактично залишається у продавця, відповідач просить стягнути з [PERSON] штраф за невиконання умов договору про наміри в сумі 21 500,00 грн., відшкодувати судові витрати. Ухвалою суду від 24.12.2025 року зустрічний позов об`єднано в одне провадження із первісним позовом. В судовому засіданні представники сторін підтримали наведені вимоги та заперечення з підстав, виклаених у заявах по суті спору. Судом встановлено наступні обставини. Так, 3 вересня 2024 року [PERSON] (сторона 1 продавець) та [PERSON] (сторона 2 покупець) підписано договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна. Предметом даного договору є зобов`язання сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, який являє собою однокімнатну квартиру, яка розташована за адресою [ADDRESS] . Відповідно до п.2.2 Договору сторони домовились та зобов`язались укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу не пізніше 03 жовтня 2024 року 16 година 00 хвилин включно. Пунктом 2.3 Договору від 03.09.2024 року визначено, що узгоджена сторонами ціна об`єкту складає 1640 000 (один мільйон шістсот сорок тисяч) грн, що за курсом банку 1 у.о.=41,0 грн. на день укладання цього Договору еквівалентна 40000 (сорок тисяч) доларів. За домовленістю сторін нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу здійснюватиметься приватним нотаріусом Стражник Т.О. на території м.Житомира (п.2.4. Договору). Відповідно до п.3.1.3 Договору сторони зобов`язались з`явитись в зазначений час та місце для укладення договору купівлі-продажу з паспортом, оригіналом документів (п.3.1.2) та в дієздатному стані. Продати об`єкт та отримати кошти за об`єкт на умовах цього договору. Згідно п.п. 4.1, 4.2 Договору Покупець- [PERSON] передав, а Продавець- [PERSON] прийняв в рахунок належних за договором купівлі продажу об`єкту платежів аванс у розмірі 21 500 (двадцять одна тисяча п`ятсот) грн., що за курсом банку 1 y.o. = 41.0 грн. на день укладання цього договору еквівалентна 500 (п`ятсот) доларів США. Сума авансу (п.4.1) підлягає заліку в ціну об`єкту (п.2.3). Фактичне підписання договору учасниками не заперечується, крім того, визнаються обставини не вчинення договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості, визначеного договором про наміри від 03.09.2024 року. Судом досліджено виписку із медичної картки станіонарного хворого № 11479, зі змісту якої слідує, що [PERSON] [INFO] , поступив у стаціонар 12.09.2024 року з основним діагнозом гострий мозковий інсульт по ішемічному типу в басейні лівої СМА сегменту М2 з правобічним вираженим геміпарезом, елементами моторної афазії на фоні есенціальної гіпертензії. Дата виписки - 04.10.2024 року. При вирішенні питання грунтовності заявлених вимог у спорі суд виходить з таких міркувань. Відповідно до ч.1. п.1, ч.2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини. У відповідності до ч.1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно зі ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. За змістом ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Згідно зі ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. У відповідності до ч.1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Положеннями ст. 640 ЦК України визначено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Відповідно до ч.1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. З аналізу вищенаведених норм слід дійти висновку, що відсутність нотаріального посвідчення договору, який є попереднім договором купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, є встановленою законом умовою недійсністю правочину (нікчемність). Як зазначалось вище, між сторонами виник спір, що полягає у різному підході до визначення правової природи підписаного договору, який, у свою чергу, стороною позивача розуміється як попередній договір, скерований на укладення основного договору купівлі-продажу квартири, що, у свою чергу, на думку сторони, покликає його нікчемність внаслідок відсутності нотаріального посвідчення, а стороною відповідача - як договір, не обтяжений ознаками попереднього, та який укладений на довільне погоджене врегулювання бажаних для учасників відносин з метою подальшого вчинення договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості. В даному випадку на з`ясування природи договору суд вважає необхідним надати оцінку справжньому волевиявленню учасників на момент підписання, дослідити викладений зміст договору з охопленням його назви, зазначених у ньому положень. Суд звертає увагу, що хоча договір від 03.09.2024 року містить домовленості сторін у певний термін не пізніше 03.10.2024 року укласти договір купівлі-продажу квартири, яка розташована за адресою [ADDRESS] за узгодженою сторонами ціною 1 640 000,00 грн., не може за сукупністю встановлених судом обставин характеризуватись саме як попередній договір купівлі-продажу квартири. Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 213 ЦК України при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін. Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення. Суд зауважує, що відповідно до абзацу 4 п.6.1 договору сторони відмовились оформляти попередній договір у нотаріальному порядку. Виходячи з синтаксичного та логічного осмислення наведених у договорі слів, сполучень, висловів суд приходить до висновку про те, що указуючи про відмову (дослівно) «Оформити попередній договір у нотаріальному порядку» сторони, підписуючи договір (дослівно) «Про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна» свідомо підійшли до питання можливості окремого посвідчення у нотаріальному порядку іншого договору - саме попереднього. Досліджений вислів не може указувати про відмову нотаріального посвідчення саме даного договору, а отже, за сукупністю наведеного, свідчить про погодження у письмовій формі істотних умов договору про наміри. В розрізі ч.4 ст. 213 ЦК України суд додає, що при здійснені тлумачень умов договору прийнято до уваги, крім іншого, звичаї ділового обороту у відповідній сфері. Так, допитана в судовому засіданні свідок [PERSON] , яка є фізичною особою підприємцем та якою, у свою чергу, надавався бланк договору для підпису учасниками, пояснила, що бланк договору є стандартним і таким, що використовується усіма агентствами з нерухомості по Україні. Відповідно до ч.4 ст. 635 ЦК України договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. З огляду на викладене, суд приходить до висновку про безпідставність тверджень сторони позивача про фактичне підписання учасниками попереднього договору. Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України Кодексу, відповідно до статті 6 цього сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу , інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Запит учасників на стягнення коштів суд розглядає через призму погодженого учасниками врегулювання питань розірвання договору, повернення авансу, відповідальності сторін (п.5 договору). Зокрема п. 5.2 договору передбачено, якщо Покупець в зазначений в п. 2.2. та 2.5 не виконує всі зобов`язання за цим Договором, то юридично аванс повертається Покупцю, а Покупець сплачує на користь Продавця штраф в розмірі авансу (п.2.3) в якості неустойки, тобто аванс фактично залишається у Продавця. Відповідно до ч.1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. У відповідності до ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Оскільки договір про наміри не було виконано, сторони не приступили до укладення договору купівлі-продажу квартири, при цьому, питання повернення авансового платежу не пов`язане з виною сторони у невиконанні зобов`язання, сплачена сума авансу підлягає поверненню покупцю позивачу у справі. Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 546 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання. За змістом ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди. Положеннями ч.ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України визначено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Встановлені судом обставини про раптове тяжке захворювання сторони позивача, складність та перебіг якого об`єктивно унеможливлювало виконання взятих на себе зобов`язань зо договором про наміри, вказує на відсутність вини та безпідставність вимог продавця про стягнення штрафу. За таких обставин, суд вважає необхідним задовольнити позов [PERSON] до [PERSON] про стягнення коштів, відмовити у задоволенні вимог за зустрічним позовом про стягнення суми штрафу. На підставі ст. 141 ЦПК України суд стягує з відповідача на користь держави судовий збір в сумі 1331,20 грн.

Outcome: approved