Jurisdiction: civil
Date: 2026-03-22 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» звернулося до суду із позовом до [PERSON] , ФГ «Теслугівське» про визнання відсутнім права оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 11 березня 2016 року ТОВ «Райз-Захід» уклало з [PERSON] договір оренди землі № б/н, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 1,3812 га, кадастровий номер 5625880800:06:003:0104, яка розташована на території Березинівської сільської ради району Рівненської області (для ведення особистого селянського господарства). Додатковою угодою № б/н від 03 вересня 2018 року до договору (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди) сторону орендаря змінено на ТОВ Західна агровиробнича компанія». Згідно з п.8 вказаного вище договору, він укладений строком на 7 років, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. З урахуванням укладення додаткової угоди від 03 вересня 2018 року, сторони погодили внести зміни в п. 8 договору: строк дії договору 7 років, сплив якого починається з моменту укладання додаткової угоди. З урахуванням дати укладення додаткової угоди, строк договору сплив 03 вересня 2025 року. Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, 20 травня 2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» надіслало лист-повідомлення [PERSON] про намір продовжити дію договору оренди землі. Таким чином, до закінчення строку дії договору оренди позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк, у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права на поновлення договору, яке йому гарантоване умовами договору та положеннями Закону України «Про оренду землі» та запропонував підписати додаткову угоду. Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист [PERSON] не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження договору на новий строк. Позивач зазначає, що як орендар належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди, зазначена вище земельна ділянка перебувала в його оренді і не вибувала з його користування протягом строку дії договору оренди землі, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідач, у відповідь на отриманий проект додаткової угоди, не надіслав повідомлення про заперечення на пропоновані умови або зустрічну пропозицію, що, на переконання позивача, свідчить про «мовчазну згоду» та існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. За таких обставин, позивач вважає поновленим договір оренди землі № б/н від 11 березня 2016 року з урахуванням укладеної додаткової угоди № б/н від 03 вересня 2018 року на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії від 20 травня 2025 року в судовому порядку. Разом з тим, як зазначає позивач, з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно йому стало відомо про те, що право оренди вищевказаної земельної ділянки, яка знаходилась в його оренді, було зареєстровано за іншим орендарем ФГ «Теслугівське» на підставі договору оренди землі. Представник позивач зазначає про те, що переважне право ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на укладення договору оренди землі, було порушене діями відповідачів, потребує судового захисту та відновлення шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди землі на таку земельну ділянку за відповідачем ФГ «Теслугівське». З урахуванням наведеного, позивач просить визнати укладеною додаткову угоду №б/н від 20 травня 2025 року до договору оренди землі №б/н від 11 березня 2016 року, укладеного між «Західна агровиробнича компанія» та [PERSON] в запропонованій редакції; визнати відсутнім у ФГ «Теслугівське» права оренди земельної ділянки площею 1,3812 га, кадастровий номер 5625880800:06:003:0104, що розташована на території Березинівської сільської ради Радивилівського району Рівненської області, номер запису про інше речове право: 61583842, скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 1,3812 га, кадастровий номер 5625880800:06:003:0104 та стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати. 07 листопада 2025 року представником відповідача ФГ «Теслугівське» адвокатом Коритнюк В.О. подано відзив на позовну заяву, в якому останній просив відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог, вказуючи на те, що строк дії договору оренді землі від 11 березня 2016 з врахуванням додаткової угоди від 03.09.2018 року закінчився 03 вересня 2025 року, а тому позивач не може розраховувати на переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин із [PERSON] . Представник відповідача звертає увагу на те, що [PERSON] висловив своє небажання в подальшому мати договірні відносини із позивачем з приводу оренди належної йому земельної ділянки, з приводу чого ним 24.06.2025 року було направлено відповідний лист-повідомлення про заперечення укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. [PERSON] на власний розсуд розпорядився своїм майном земельною ділянкою, передавши її 13.09.2025 року в користування іншому орендарю ФГ «Теслугівське» на підставі договору оренди. Відтак вимога позивача про визнання відсутнім у ФГ «Теслугівське» права оренди земельної ділянки та скасування відповідних реєстраційних дій є безпідставною. 18 листопада 2025 року відповідач [PERSON] також подав відзив із запереченням щодо задоволення позовних вимог. Вказує, що строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеним з ТОВ «Західна агровиробнича компанія» з врахуванням додаткової угоди від 03 вересня 2018 року, закінчився 03 вересня 2025 року. До закінчення строку дії вказаного договору, ним повідомлено орендаря про небажання укладати новий договір оренди або продовжувати дію укладеного договору, шляхом направлення 24.06.2025 року позивачу листа-повідомлення. Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, виключає можливість визнання поновленим попереднього договору оренди. Щодо позовних вимог про визнання відсутнім у ФГ «Теслугівське» права оренди земельної ділянки, то на думку відповідача така вимога є безпідставною, з огляду на те, що ним 13 вересня 2025 року укладено з ФГ «Теслугівське» договір оренди землі та вчинення відповідних реєстраційних дій. Ухвалою суду від 28 жовтня 2025 року позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, розгляд якої постановлено проводити в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою суду від 19 лютого 2025 року закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до судового розгляду, відмовлено у задоволенні клопотання представника позивача про зупинення провадження у справі до закінчення перегляду великою палатою Верховного Суду справи №456/252/22. Представник позивача ТОВ «Західна агровиробнича компанія» в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, в поданому до суду клопотанні позовні вимоги підтримав та просив розгляд справи здійснювати у його відсутності. Відповідач [PERSON] та представник відповідача ФГ «Теслугівське» в судове засідання не з`явилися, кожен з них окремо подав письмове клопотання про розгляд справи без його участі, у яких просили відмовити у задоволенні позову з підстав, викладених у відзивах. У зв`язку з неявкою у судове засідання учасників справи, в силу положень ч. 2 ст. 247 ЦПК України розгляд справи здійснювався за відсутності учасників справи, та фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Судом установлено, що [PERSON] належить земельна ділянка з кадастровим номером 5625880800:06:003:0104, площею 1,3812 га, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 28.03.2013 року. (а.с.27) 11 березня 2016 року між [PERSON] (орендодавець) та ТОВ «Райз Захід» (орендар) було укладено договір оренди землі щодо належної позивачу вищевказаної земельної ділянки та в подальшому згідно додаткової угоди № б/н від 03 вересня 2018 року до договору оренди землі від 01 квітня 2014 року відбулася заміна сторони орендаря - на ТОВ «Західна агровиробнича компанія», а також змінено строк дії оренди та відповідні зміни було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав. (а.с.21-22, 23) Відповідно до умов вищезазначеного договору оренди землі (в редакції додаткової угоди від 03 вересня 2018 року), договір укладено строком на сім років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, тобто до 03 вересня 2025 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. Вказані обставини підтверджуються відповідними договорами, Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 26 вересня 2025 року. (а.с.17-18, 19) Згідно платіжних інструкцій ТОВ «Західна агровиробнича компанія» впродовж 2021-2025 років здійснювало орендну плату [PERSON] (а.с.14-16) Маючи намір продовжити договірні відносини з [PERSON] , ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листом-повідомленням за вих. №3547 від 20 травня 2025 року звернулося до відповідача [PERSON] з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки. До вказаного листа було долучено додаткову угоду №БП від 20 травня 2025 року, в якій запропоновано: 1.1 доповнити розділ «Строк дії Договору» наступним пунктом: Даний Договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Жодних заяв, заперечень щодо не поновлення цього договору сторони не мають та ними не направлялись; 1.2. доповнити розділ «Умови використання земельної ділянки» наступним пунктом: Поновлення Договору оренди. Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї зі Сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору. Вчинення інших дій Сторонами Договору для його поновлення не вимагається. (а.с.25, 24) Лист-повідомлення та додаткову угоду було направлено [PERSON] поштовим відправленням, що підтверджується описом вкладення в пріоритетний лист, адресованим відповідачу та був ним отриманий 13 червня 2025 року.(а.с.30, 18, 32) 24 червня 2025 року [PERSON] на адресу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» був направлений лист-повідомлення, в якому він висловив відсутність наміру надалі продовжувати строк дії орендних відносин з ТОВ «Західна агровиробнича компанія» щодо належної йому земельної ділянки з кадастровим номером 5625880800:06:003:0104 та просив утриматись від вчинення дій, які б перешкоджали б йому відразу після закінчення строку дії договору використовувати земельну ділянку. (а.с.66, 67) ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вищевказаний лист отримало 26 червня 2025 року. (а.с.53) З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 вересня 2025 року вбачається, що 13 вересня 2025 року між [PERSON] та ФГ «Теслугівське» укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5625880800:06:003:0104. (а.с.13) Таким чином, оскільки між ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та [PERSON] не було досягнуто домовленості щодо поновлення договору оренди землі № б/н від 11 березня 2016 року, строк якого закінчився 03 вересня 2025 року, то відповідач після спливу строку його дії, 13 вересня 2025 року уклав договір оренди землі з іншим орендарем ФГ «Теслугівське», який був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 18 вересня 2025 року. Згідно довідки ТОВ «Західна агровиробнича компанія» №5528 від 22 вересня 2025 року земельна ділянка за кадастровим номером 5625880800:06:003:0104 знаходиться в межах поля №115-5350, перебуває в користуванні підприємства та засіяна сільськогосподарською культурою Соняшник під урожай 2025 року. (а.с.20) З врахування встановлених обставин, суд вважає, що до виниклих між сторонами правовідносин слід застосувати наступні норми матеріального права. Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до вимог ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ), який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено ст. 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено ст. 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено ст. 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У зв`язку з набранням чинності вказаним вище Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції ст.33 цього Закону, чинній станом на 01 квітня 2014 року, тобто на момент укладення договору оренди. Додаткова угода, якою змінені умови договору була укладена 03 вересня 2018 року. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (в редакції станом на час укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України (в редакції станом на укладення договору оренди). Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Велика Палата Верховного суду неодноразово зазначала в постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17, 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 перелік юридичних фактів які є необхідними для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону № 161-ХІV, та у постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) зробила висновок, за яким, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)». Судом встановлено, що згідно п. 4.1 додаткової угоди від 03 вересня 2018 року орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Останнім днем строку направлення вказаного листа-повідомлення було 03 червня 2025 року, тобто за 3 місяці до закінчення строку дії договору. Позивачем лист-повідомлення №3547 від 20 травня 2025 року відправлений 10 червня 2025 року. В свою чергу [PERSON] завчасно, а саме 24 червня 2025 року, надіслав ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заяву, якою повідомив, що він заперечує щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, яку позивач отримав 26 червня 2025 року. З врахуванням вищенаведеного, суд не приймає до уваги твердження позивача про те, що відповідач [PERSON] не дав обґрунтованої відповіді на лист-повідомлення №3547 від 20 травня 2025 року. У своїй постанові від 28 травня 2024 року, справа № 604/648/23, та від 28 вересня 2020 року, справа № 272/440/18, Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 травня 2024 року у справі № 604/479/23). Отже, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме він висловив своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписав додаткової угоди до нього, суд приходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. Крім цього, судом встановлено, що проект додаткової угоди до договору оренди землі містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме, орендарем було запропоновано доповнити договір новими розділами щодо умов використання земельної ділянки (п. 1.2), прикінцевими положеннями (п. 1.3) щодо істотних умов договору. Однак Верховний Суд у своїх постановах від 21 березня 2024 року у справі №604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23 дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV). Натомість такої згоди сторони у цій справі не досягли. Отже, суд вважає, що переважне право ТОВ «Західної агровиробничої компанії» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди. Водночас суд зауважує, що укладення [PERSON] нового договору оренди землі з іншим орендарем не порушує переважне право ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та підстав для скасування державної реєстрації права оренди ФГ «Теслугівське» на спірну земельну ділянку немає, оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася 03 вересня 2025 року, а новий договір укладений відповідачами вже після припинення попереднього договору оренди, а саме 13 вересня 2025 року, тому причин відмовляти у проведенні державної реєстрації права оренди земельної ділянки з підстав, зазначених у позовній заяві, у державного реєстратора не було. Проаналізувавши матеріали справи, вимоги чинного законодавства, суд приходить до висновку, що позивач не підтвердив наявність у нього порушеного переважного права на укладення договору оренди землі за умови доведення порушення позивачем процедури повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди та відсутності згоди власника земельної ділянки на продовження орендних відносин, відтак позов задоволенню не підлягає. Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. З огляду на те, що суд дійшов висновку про безпідставність позовних вимог, то понесені позивачем судові витрати слід залишити за нею.

Outcome: dismissed