Jurisdiction: civil
Date: 2026-03-19 00:00:00

21 жовтня 2025 року ТОВ «Агро-Край» звернулось до суду з позовом до [PERSON] , ТОВ «Лист-Ручки» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря, з тих підстав, що вважає поновленим договір оренди земельної ділянки площею 2,8395 га, кадастровий номер 5320480700:00:005:0086, яка розташована на території Березоволуцької сільської ради Миргородського (колишнього Гадяцького) району, б/н, який був укладений 24.05.2018 року між ТОВ «Агро- Край» та [PERSON] на підставі норм статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки вона не надала обґрунтованої відповіді на лист-повідомлення позивача за вих. № 343 від 03.04.2025 про намір продовжити дію вказаного договору оренди землі, що вказує на наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки в нового орендаря ТОВ «Лист-Ручки», тому просив суд визнати укладеною додаткову угоду № б/н до договору оренди землі № б/н від 24.05.2018 між ТОВ «Агро-Край» та [PERSON] , визнати відсутнім право оренди у ТОВ «Лист-Ручки» на вказану земельну ділянку та скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди цієї земельної ділянки, номер запису про інше речове право 611016641. Ухвалою від 06.11.2025 року відкрито провадження у вказаній цивільній справі у порядку загального позовного провадження та надано строк відповідачам для надання відзиву на позов. 27 листопада 2025 року та 28 листопада 2025 року від представника відповідача ТОВ «Лист-Ручки» Харченко О.В. та відповідача [PERSON] надійшли відзиви на позовну заяву, в яких відповідачі не визнали позовні вимоги позивача з тих підстав, що [PERSON] заявою від 03.06.2024 повідомила ТОВ «Агро-Край» про відмову в поновленні договору оренди землі після його припинення 23.05.2025 року, направивши заяву на адресу позивача цінним листом з описом вкладення 05.06.2024 року. ТОВ «Агро-Край» направило [PERSON] лист-повідомлення за вих.№ 343 від 03.04.2025 про намір продовжити дію договору оренди землі б/н від 24.05.2018 року. [PERSON] листом від 08.04.2025 року повідомила позивача про небажання продовжувати дію договору оренди землі і додатково зазначила, що її не задовольняє запропонований розмір орендної плати, а також просила повернути їй земельну ділянку. Заперечення орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направлені цінним листом з описом вкладення 08.04.2025 року. В зв`язку з закінченням строку дії договору оренди землі б/н від 24.05.2018 року на підставі заяви орендодавця в ДРРП 06.08.2025 року зареєстроване припинення права оренди ТОВ «Агро-Край». 12.08.2025 року між [PERSON] та ТОВ «Лист-Ручки» було укладено договір оренди спірної земельної ділянки. Право оренди ТОВ «Лист-Ручки» на підставі цього договору оренди зареєстровано 12.08.2025 року. З цих підстав ТОВ «Лист-Ручки» та [PERSON] просили відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог. 22 січня 2026 року ухвалою суду закрито підготовче судове засідання та справу призначено до судового розгляду. У судовому засіданні представник позивача ТОВ «Агро-Край» адвокат Луценко Л.І. просила задовольнити позовні вимоги, вказавши, що вони мали переважне право на поновлення договору оренди землі, тому 3 квітня 2025 року [PERSON] був направлений лист про намір продовжувати договір оренди, на який відповідь вони не отримали, але згодом з`ясувалося, що відповідач укладала договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Лист - Ручки», тому звернулися до суду. Відповідач [PERSON] у судове засідання не з`явилась, надала заяву, в якій просила справу розглянути без її участі, заперечила щодо задоволення позовних вимог ТОВ «Агро-Край». Представник відповідача ТОВ «Лист-Ручки» адвокат Харченко О. В. заперечила щодо задоволення позовних вимог ТОВ «Агро-Край» з підстав, викладених у відзиві. Суду пояснила, що [PERSON] вчасно повідомила позивача про відсутність наміру продовжувати договір оренди землі, про що надала відповідні докази. Судом встановлено, що 24 травня 2018 року між [PERSON] та ТОВ «Агро-Край» було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5320480700:00:005:0086 загальною площею 2,8394 га. Відповідно до п. 3.1 договору оренди землі, договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Право оренди було зареєстровано 28.07.2018 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер витягу - №132452824 від 28.07.2018. Таким чином ТОВ «Агро-Край» мало право оренди вказаної земельної ділянки до 28 липня 2025 року (номер запису про інше речове право 27244614). Відповідно до п.3.2. договору оренди, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. вищезазначеного договору оренди, сторони передбачили, що у питаннях поновлення договору оренди землі сторони керуються положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше за 30 (тридцять) календарних дні до спливу строку договору оренди землі та надати проєкт додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку орендаря. При цьому орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю, у місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку цього договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку цього договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі даний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Сторони домовились (дійшли згоди), що в цьому випадку Додаткова угода, надіслана орендарем відповідно до умов цього пункту договору, є такою, що прийнята та погоджена орендодавцем і засвідчує факт продовження (поновлення) орендних відносин між сторонами. 03 червня 2024 року [PERSON] повідомила ТОВ «Агро-Край» про відсутність намірів продовжувати правовідносини з товариством та поновлювати договір оренди землі після його припинення 23.05.2025 року, направивши відповідну заяву на адресу позивача цінним листом з описом вкладення 05.06.2024 року, на підтвердження чого надано фіскальний чек Укрпошти від 05.06.2024 року. 03 квітня 2025 року для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі ТОВ «Агро-Край» надіслало [PERSON] лист-повідомлення (вих. № 343) про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 24.05.2018 року з примірниками додаткової угоди, що підтверджується описом вкладення у лист на ім`я [PERSON] від 03.04.2025, який вона отримала 05.04.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. У відповідь на вказаний лист 8 квітня 2025 року [PERSON] направила позивачу лист від 08.04.2025 року, яким повідомила ТОВ «Агро-Край» про небажання продовжувати дію договору оренди землі і додатково зазначила, що її не задовольняє запропонований розмір орендної плати, а також просила повернути їй земельну ділянку. Відповідь направлена орендарю цінним листом з описом вкладення 08.04.2025 року, на підтвердження чого надано фіскальний чек Укрпошти від 08.04.2025 року. Даний лист не був повернутий [PERSON] , що свідчить про його вручення позивачу. В зв`язку з закінченням строку дії договору оренди землі б/н від 24.05.2018 року на підставі заяви орендодавця [PERSON] в Державному реєстрі речових прав 06.08.2025 року зареєстроване припинення права оренди ТОВ «Агро-Край». 12.08.2025 року між [PERSON] та ТОВ «Лист-Ручки» було укладено договір оренди спірної земельної ділянки. Право оренди ТОВ «Лист-Ручки» на підставі цього договору оренди зареєстровано 12.08.2025 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 20.10.2025, номер запису про інше речове право 61101664. Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані сторонами докази, приходить до наступних висновків. Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та ЦК України. Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Статтею 1Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до статті 13 Закону України «Про орендуземлі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права. Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд. Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом. Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій (постанова Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №692/525/21). Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Редакція ст.33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово змінювалась. Зокрема Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) регулюється статтею 126-1 ЗК. Велика Палата Верховного Суду врахувала, що Закон №340-ІХ істотно змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши ЗК України статтею 126-1 Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон України "Про оренду землі" - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року (постанова Великої палати Верховного суду 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19). Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час направлення орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатись переважним правом на укладення договору землі на новий строк) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Аналіз положень частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення . Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18). При цьому реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини другої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін. Поміж тим орендодавець [PERSON] завчасно повідомила орендаря ТОВ «Агро-край» про небажання продовжувати термін дії договору оренди землі та після закінчення терміну дії договору прохала повернути належну їй земельну ділянку, надіславши листи з оголошеною цінністю, які були отримані позивачем. Суд вважає, що надсилання повідомлення в порядку, встановленому частинами другою, третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі», після того, як орендодавець зажадала повернення належної їй земельної ділянки по закінченню строку дії договору оренди землі, не свідчить про виникнення у позивача переважного права орендаря. Укладення за рішенням суду додаткової угоди до договору оренди землі за відсутності згоди власника земельної ділянки суперечить закону. Подібного за змістом висновку дійшов Верховний Суд у справі № 692/531/21 (провадження 61-2885св 22, постанова від 29 червня 2022 року). Таке право орендаря на поновлення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. За вказаних обставин, суд вважає, що правові підстави для визнання додаткової угоди до договору оренди землі, укладеною на новий строк між ТОВ « Агро-край» та [PERSON] , у запропонованій позивачем редакції відсутні. Також при вирішенні даного спору судом враховується відсутність волевиявлення [PERSON] на продовження договору оренди землі, тому переважне право, за захистом якого звернувся позивач на укладення з [PERSON] договору оренди землі на новий строк є припиненим і не підлягає захисту. Водночас суд зауважує, що укладення [PERSON] нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право ТОВ « Агро-край», оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася і даний факт відображений в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, а новий договір укладений відповідачами вже після його припинення, тому причин відмовляти у проведенні державної реєстрації права оренди земельної ділянки з підстав, зазначених у позовній заяві, у державного реєстратора не було. Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17). Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо. Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін. Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у спраі 912/1138/19, від 17.05.2022 у спрві № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21. У своїй постанові від 28.09.2020 (справа № 272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Згідно ч.4 ст.373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст.203 ч.3 ЦК України). Аналізуючи вищевказане, суд дійшов переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін. В даному випадку позивачем не дотримано встановленої законом процедури реалізації переважного права та відсутнє волевиявлення відповідача [PERSON] на поновлення договору оренди землі відсутнє. Водночас, відсутність згоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21.01.2020 у справі №379/1354/18, від 25.03.2020 у справі 379/1439/18, від 15.02.2023 у справі №399/295/11, від 15.05.2023 у справі №693/137/22. Виходячи з вищевикладеного, суд не вбачає достатніх правових підстав для задоволення позову оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, зокрема відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди. Всі інші позовні вимоги є похідними від основної вимоги, тому відповідно задоволенню не підлягають. У зв`язку з тим, що позовні вимоги позивача залишено без задоволення, у відповідності до ст. 141 ЦПК України, не підлягають відшкодуванню понесені позивачем судові витрати.

Outcome: dismissed