Jurisdiction: civil
Date: 2026-03-11 00:00:00

Позивач [PERSON] , який є співвласником квартири [ADDRESS] , звернувся до суду з позовом до [PERSON] , НВПФ «Алтера», ТОВ «Агротехсервіс»,ТОВ «Торговий дім 2020», ТОВ «Украгротранс-1», ТОВ «Компанія «Агроопт», ТОВ «Торгагро Плюс», ТОВ «Техноагросвіт», ТОВ «Будсервіс ТК», ТОВ «Керамобуд», ТОВ «Автоагросервіс-2020», ТОВ «Власний дім 2020», ТОВ «Керасвіт», ТОВ «Суми Будрезерв», ТОВ «Ремонтна Компанія», ТОВ «Електроторг Суми», ТОВ «Баланс Інжиніринг Суми», ТОВ «Житлобуд Суми», ТОВ «Агро-Траст-2020», ТОВ «Ленд Агро 2020», ТОВ «Агросвітбуд 2020», ТОВ «Агрозапас», ТОВ «Смарт Агро-1», ТОВ «Сільгоспленд», ТОВ «Техремонт 2020», ТОВ «Телеторг Суми», ТОВ «Тепло Суми», ТОВ «Зерноагро-1», ТОВ «Моресвіт», ТОВ «Фарфор-плюс», ТОВ «Технобуд ТК», третя особа без самостійних вимог на стороні позивача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2», третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Бурбика Тамара Анатоліївна про визнання угоди купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 02.07.2020 фіктивною з моменту її укладання. Свої позовні вимоги мотивує тим, що Він Позивач - є співвласником квартири [ADDRESS] в даному будинку та в силу цього співвласником всього даного багатоквартирного будинку. 02.07.2020 року гр. росії [PERSON] , який є власником квартири [ADDRESS] , уклав фіктивну угоду купівлі продажу вказаної квартири, згідно з якою продав свою квартиру тридцяти покупцям юридичним особам (відповідачам №№2 31), кожному по частці 1/30 в квартирі (в натурі розмір частки становить 4,46 кв.м). Позивач вважає дану угоду фіктивною, оскільки вона грубо суперечить загальним засадам цивільного законодавства та положенням Цивільного кодексу України (ЦКУ) про правовий статус квартири як особливого об`єкта права власності. В позовній заяві зазначає, що відповідно до положень ЦКУ загальними засадами цивільного законодавства є, серед іншого, справедливість, добросовісність та розумність (частина 6 статті 3 ЦКУ).При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом (частини 2, 3, 6 статті 13 ЦКУ). Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі (частина 5 статті 319 ЦКУ). Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них (стаття 379 ЦКУ). Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (стаття 382 ЦКУ). Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (стаття 383 ЦКУ). Позивач [PERSON] зазначає, що оскаржувана угода повністю суперечить всім без винятку вищезгаданим положенням цивільного законодавства: - нібито «продана» [PERSON] квартира [ADDRESS] як ізольоване помешкання для житла не може бути використана для проживання в ньому 30 юридичних осіб; - виходячи з неможливості одночасного «проживання» в квартирі 30 юридичних осіб ця угода суперечить засадам добросовісності та розумності і була вчинена лише з прямим наміром завдати шкоди його та інших співвласників даного будинку організаційним корпоративним правам та інтересам щодо належного управління даним багатоквартирним будинком. Крім того, зазначає, що угода грубо суперечить чинним положенням житлового законодавства. Зокрема, згідно зі статтею 5 «Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік», затверджених Постановою Президії Верховної Ради від 24.06.1981, № 5150-X, жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Статтею 7 вказаного нормативно правового акту визначено, що жилі будинки і жилі приміщення не можуть використовуватися громадянами з метою особистої наживи, одержання нетрудових доходів та в інших корисливих цілях, а також на шкоду інтересам суспільства. Також посилається на положення Житлового кодексу Української РСР, зокрема , статтею 6 якого визначено, що жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Статтею 10 ЖК УРСР встановлено, що громадяни зобов`язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування жилими приміщеннями, економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію. Жилі будинки і жилі приміщення не можуть використовуватися громадянами на шкоду інтересам суспільства. Статею 47 ЖК УРСР встановлено, що норма жилої площі в Українській РСР встановлюється в розмірі 13,65 квадратного метра на одну особу. Позивач зазначає, що оскаржувана угода повністю суперечить всім без винятку вищезгаданим положенням житлового законодавства з тих самих мотивів, з яких вона суперечить аналогічним положенням ЦКУ, а розмір часток «нових співвласників» (по 4,46 кв.м кожному) ще є меншим за норми житлової площі на особу. Крім того, укладання даної угоди є способом ухилення реального (справжнього) власника квартири [ADDRESS] [PERSON] від сплати житлово комунальних послуг, які надаються з боку ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» на дану квартиру (електроенергія, водопостачання та водовідведення, інші житлово комунальні послуги) за період з 02.07.2020 року по момент подачі позову ані [PERSON] , ані будь ким зі «співвласників» не сплачено за житлово комунальні послуги , спожиті в даній квартирі. Відтак, тягар утримання вказаної квартири припадає (розподіляється), фактично, на всіх інших співвласників будинку, у тому числі й на [PERSON] , адже даний багатоквартирний будинок за моделлю управління є колективним споживачем всіх без винятку житлово комунальних послуг, тобто, здійснює самозабезпечення. Позивач вказує, що дану угоду слід кваліфікувати як фіктивну згідно з положеннями статті 234 ЦКУ. Обгрунтовуючи своє право на позов, [PERSON] також вказує, що в даному будинку у 2018 році було створене Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2». Вищим органом ОСББ є загальні збори співвласників. Статутом ОСББ передбачено голосування на загальних зборах співвласників за принципом «один власник один голос». За моделлю управління будинком ОСББ є колективним споживачем всіх комунальних послуг тобто будинок знаходиться на самозабезпеченні. Всього в будинку 15 квартир. Крім того, на першому поверху будинку розташовані окремі нежитлові приміщення, які належать декільком власникам. Відповідачу [PERSON] в даному будинку належать квартири [ADDRESS] та [ADDRESS] , а також він є титульним власником нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 1125 кв.м. Вказана особа є злісним боржником ОСББ за комунальні послуги, а крім того, він з незрозумілою метою скуповує місця загального користування в даному будинку, а також виявляє інтерес до придбання у свою приватну власність допоміжних приміщень п`ятого поверху будинку, а також до системи автономного опалення (дахова котельня), яка є спільною власністю співвласників будинку, згідно рішення Зарічного районного суду м.Суми. Крім того, [PERSON] самовільно захопив частину належним чином оформленої та відведеної прибудинкової території ОСББ та здійснив на ній самочинне будівництво - самовільну прибудову (Нежитлова будівля А-4; Вхідна група для ММГН а). [PERSON] є відповідачем в цивільних справах за позовом ОСББ до нього про стягнення заборгованості за спожиті житлово комунальні послуги (справи Зарічного районного суду м.Суми №591/5295/19, 591/3948/20), про скасування рішення про державну реєстрацію прав власності та зобов`язання знести самочинне будівництво (справа Зарічного районного суду м.Суми №591/1849/20), а також в справі за позовом [PERSON] (іншої співвласниці будинку) про визнання недійсним договору купівлі продажу нежитлових приміщень першого поверху (в частині місць загального користування) (справа Зарічного районного суду м.Суми №591/495/18). З метою отримання фактичного контролю над ОСББ, яке, по суті, є його кредитором та позивачем у вказаних справах, у [PERSON] виник протиправний задум штучно створити арифметичну більшість голосів на загальних зборах ОСББ, змінити голосами вказаної підконтрольної йому більшості «співвласників» легітимне правління ОСББ, інші статутні органи ОСББ і у такий спосіб, фактично, монопольно впливати на всі питання життєдіяльності ОСББ та будинку в цілому. Діючи із заздалегідь розробленим планом, [PERSON] створив ініціативну групу з трьох осіб, яка 17.06.2020 року скликала на 02.07.2020 року о 18-00 год. загальні збори співвласників будинку. 01.07.2020 року, тобто, за один день до проведення вказаних загальних зборів, у квартирі [ADDRESS] даного будинку, яка належить [PERSON] , було зареєстровано місцезнаходження новостворених юридичних осіб, якими є відповідачі №№3 31. Заснували вказані юридичні особи наступні фізичні особи: гр.росії [PERSON] зі своєю дружиною [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] . Продовжуючи дії по реалізації свого протиправного задуму, 02.07.2020року, тобто, у день проведення скликаних ним загальних зборів, діючи таємно від інших співвласників будинку, [PERSON] уклав фіктивну угоду купівлі продажу власної квартири [ADDRESS] [NUMBER] . Предметом купівлі продажу вказаної квартири було фіктивне відчуження [PERSON] рівних часток в квартирі по 1/30 кожній юридичній особі, тобто, на кожну юридичну особу по 4,46 кв.м. Нотаріальне посвідчення вказаної фіктивної угоди здійснювала приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Бурбика Т.А. Вона ж ( [PERSON] ) здійснювала 02.07.2020 03.07.2020року державну реєстрацію речових прав (право власності на частки в квартирі) за вказаною угодою, що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 02.07.2020 року [PERSON] не вдалося довести задумане захоплення контролю над ОСББ шляхом штучного створення більшості на загальних зборах та переобрання статутних органів ОСББ до логічного завершення з декількох причин: державний реєстратор [PERSON] фізично не встигла до початку загальних зборів (18-00) здійснити державну реєстрацію права власності на всі частки за даною угодою, у зв`язку з чим формальна більшість, підконтрольна [PERSON] , не була сформована ; активний опір даній шахрайській схемі з боку присутніх на загальних зборах співвласників та їх обурення діями [PERSON] ; швидкий суспільний резонанс в ЗМІ та соціальних мережах. Обставини подій, які відбулися у зв`язку зі спробою захоплення ОСББ з боку [PERSON] та підконтрольних йому осіб, були предметом розгляду на засіданні правління ОСББ 15.07.2020 року На вказаному засіданні інформацію голови правління [PERSON] та [PERSON] було взято до відома як достовірну; призначено письмове опитування з порядку денного та утворено комісію для його проведення у складі: [PERSON] (голова), [PERSON] , [PERSON] . В подальшому загальними зборами від 02.07.2020року були прийняті відповідні рішення, про що складено протокол загальних зборів від 17.07.2020року. Примірник протоколу було направлено [PERSON] .. Позивач [PERSON] вважає, що справжньою метою вказаної «угоди» є виключно одержання підконтрольної [PERSON] арифметичної більшості «співвласників» в ОСББ під час голосування на загальних зборах ОСББ. Вважає також, що приватний нотаріус [PERSON] , попри очевидну фіктивність угоди, не виконала засадничі приписи статті 1 Закону України «Про нотаріат», відповідно до яких обов`язком нотаріуса є посвідчення прав, а також фактів з метою надання ним юридичної вірогідності. Приватний нотаріус Бурбика Т.А. не мала права здійснювати нотаріальне посвідчення вказаної угоди та вчиняти дії по державній реєстрації речових прав за даною угодою (змінювати власників), оскільки дана квартира «продана» про людське око, не для проживання, засад розумності поведінки її «учасниками» не дотримано. Без сприяння нотаріуса Бурбики Т.А. та без вчинення нею реєстраційних дій ця «угода» не могла б відбутися. Позивач [PERSON] в судовому засіданні позов підтримав повністю, просить суд його задоволити. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні позов не визнав повністю, просив відмовити у задоволенні позову. Заперечивши проти задоволення позову в наданому відзиві [PERSON] вказує, що факт укладання спірного договору жодним чином не змінює та не порушує прав позивача, останній не є стороною договору купівлі продажу квартири, договір не містить суджень про його права та обов`язки, а також не стосується майна позивача або його майнових прав чи немайнових прав. Позивач не навів жодного посилання на те, яке його суб`єктивне право було порушено укладенням цього договору. На думку [PERSON] . Позивач не зазначає, які саме статті зі статей 3, 13, 319, 382, 383 ЦК стосуються спірного договору. Жодним нормативно правовим актом не заборонено мати юридичній особі у власності квартиру, її частину чи іншу нерухомість. Відповідно до ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Зазначає, що позивача дивує множинність власників квартири, але Цивільним кодексом України встановлено право спільної часткової власності, статті 355, 356 ЦК кількість таких власників не обмежується. Вказує, що наведені позивачем норми ЖК Української РСР є не коректними, адже стосуються фізичних осіб для проживання, а співвласники юридичні особи апріорі не будуть «проживати» в даній квартирі. Звертає увагу на досить дивне посилання позивача, що начебто борг за комунальні платежі свідчить про фіктивність оспорюваної угоди. Вказує, що оспорюваний договір є реальним, посвідчувався нотаріально, право власності нових власників зареєстровано, майно було передано, в такому разі правочин не може бути кваліфікований як фіктивний (постанова КЦС/ВС у справі №607/15555/17 ц). При оскарженні позивачем дій нотаріуса як державного реєстратора до Міністерства юстиції України, останнім відмовлено в скарзі, оскільки колегія Мінюсту не вбачає, які саме права скаржників порушені державним нотаріусом як державним реєстратором. Визнання угоди фіктивною не залежить від кількості сторін даної угоди. Відповідач ТОВ «Торгагро Плюс» позов не визнав, в судовому засіданні його представники проти позову заперечували. В наданому відзиві даний відповідач вказує, що [PERSON] не є належним позивачем, оскільки не має жодного відношення до даного багатоквартирного будинку, а оспорюваний ним договір не порушує його прав. Договір є дійсним, укладений відповідно до закону, його зміст не суперечить закону та відповідає дійсній волі сторін, нотаріально посвідчений, перехід права власності зареєстровано у встановленому порядку. Відповідачі 2 31 після придбання квартири відобразили її в бухобліку підприємств, ведуться перемовини щодо переоформлення договорів на газопостачання. Учасником та керівником ТОВ «Торгагро Плюс» є [PERSON] , який брав участь в судових засіданнях та підписав відзив. Інші відповідачі по справі відзивів не надали, правом на участь своїх представників в судовому засіданні не скористались. 3-тя особа: ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» повністю підтримала позов, надала письмові пояснення, в яких повністю підтримала правову позицію позивача. Зазначає, що всі наведені ним доводи є слушними, правдивими, відповідають дійсності. Угода, яка укладена [PERSON] з 30 юридичними особами є класичною формою збільшення числа голосів, тобто грубим цивільним правопорушенням, вчиненим з єдиною метою надавши правовідносинам зовні легальної форми, заподіяти шкоду законним правам та інтересам інших осіб, у даному випадку організаційним корпоративним правам («найбільш подібним до корпоративних» за формулюванням Верховного Суду) реальних, справжніх співвласників даного багатоквартирного будинку. Оскаржувана в даній справі угода купівлі продажу квартири не є юридичним фактом, з яким закон пов`язує зміну (припинення, виникнення) речового права на квартиру, а є лише імітацією такого факту, його зовнішньою оболонкою, обгорткою, з її наступним використанням не у правовідносинах власності. Повідомила, що 21.12.2020 року в ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» відбулися імітаційні «загальні збори», на яких саме голосами вказаних «співвласників» квартири [ADDRESS] + двома голосами реальних співвласників будинку ( [PERSON] та [PERSON] ) здійснено спробу на усунення легітимного правління ОСББ та здійснено спробу переобрання його голови; прийнято ряд абсолютно недолугих, дилетантських рішень на кшталт «скасувати тарифи, замінивши його внесками». (Приблизно це те саме, що «скасувати кілограми, замінивши їх кілометрами», бо тариф це всього - навсього міра, ціна товару (послуги), скасувавши яку неможливо зробити внески (оплату). Крім того, по питанню №2 «загальні збори» фіктивних співвласників прийняли рішення «зобов`язати голову правління відкликати судові позови, ініційовані ОСББ до [PERSON] ». Таких судових справ судами на сьогоднішній день розглядається три: -Справа №591/5295/19 за позовом ОСББ до [PERSON] про стягнення заборгованості за житлово комунальні послуги за період грудень 2018року вересень 2019року включно рішенням Зарічного районного суду м.Суми від 03.12.2020 року позов задоволено, стягнуто зі [PERSON] на користь ОСББ сукупно 76658,5 грн.; - Справа №591/3948/20 за позовом ОСББ до [PERSON] про стягнення заборгованості за житлово комунальні послуги за період жовтень 2019року липень 2020року включно, справа на стадії судового розгляду;- Справа №591/1849/20 за позовом ОСББ до [PERSON] , державного реєстратора Білолюбської І.В. про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та зобов`язання знести самочинне будівництво, справа на стадії судового розгляду. Тобто, станом на 21.12.2020року наміри фіктивних «співвласників» квартири [ADDRESS] на чолі зі [PERSON] чітко проявилися і ними ж документально зафіксовані, що беззаперечно викриває відповідачів у фіктивному характері оскаржуваної у даній справі угоди. З приводу подій 21.12.2020 року правління ОСББ звернулося з Відкритим листом до депутатів Сумської міської ради, обраних по територіальному виборчому округу №1 Шилова В.О., [PERSON] , [PERSON] .. На фіктивність оскаржуваної угоди вказують також наступні ознаки: - [PERSON] як був до 02.07.2020року, так і залишився зареєстрованим саме у квартирі [ADDRESS] , хоча правових підстав для продовження його реєстрації у вказаній квартирі після того, як він перестав бути її власником, немає; - [PERSON] та/або жоден із нових «співвласників» квартири [ADDRESS] не переоформив договори на користування стаціонарним телефоном оператора ТОВ «ТЦ «Радіосистеми» у зв`язку зі зміною власника квартири; - [PERSON] та/або жоден із нових «співвласників» квартири [ADDRESS] не переоформив договори на постачання та розподіл природного газу на дану квартиру у зв`язку зі зміною власника квартири, відповідні рахунки від ТОВ «Сумигаз Збут» та ПАТ «Сумигаз» надходять з липня 2020року і дотепер за квартиру [ADDRESS] саме [PERSON] за EIC-кодом (кодом Енергетичної ідентифікації суб`єкту ринку природного газу та/або точки комерційного обліку); -Ніхто ані [PERSON] , ані жоден з 30 «співвласників» квартири [ADDRESS] як індивідуальні споживачі за період липень грудень 2020 року не сплатив жодних коштів за жодну житлово комунальну послугу на користь ОСББ як колективного споживача цих послуг; -Ніхто з посадових осіб або учасників юридичних осіб, які є «співвласниками» квартири [ADDRESS] , не змінив місце своєї особистої реєстрації як фізичних осіб на квартиру [ADDRESS] . 3-тя особа: Приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Бурбика Т.А. про день та час розгляду справи повідомлялася належним чином, до суду не з`явилася. Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 18 грудня 2020 року відкрито загальне позовне провадження у справі. Розгляд справи відкладався з різних причин. Суд, вислухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і об`єктивному розгляді справи, зібрані по справі докази,

Outcome: approved