Jurisdiction: civil
Date: 2026-03-05 00:00:00

І. Стислий виклад позиції позивача [PERSON] звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовано таким. У власності позивача перебуває земельна ділянка: площею 8,4989 га, кадастровий номер 7424483300:05:012:0009 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Добрянської селищної ради (Клубівського старостинського округу) Чернігівського району Чернігівської області. 06.09.2021 між позивачем та ТОВ «Армійське Агро» укладено договір оренди землі за № 112. Відповідно до умов договору земельні ділянки передаються в строкове платне користування, строк оренди складає 10 років, орендна плата за договором становить 1850 гривень за один повний рік користування з урахуванням коефіцієнту індексації нормативно грошової оцінки відповідно до чинного законодавства. Позивач стверджує, що з 2022 року орендна плата відповідачем не сплачувалась, через що виникла заборгованість в сумі 5550 гривень. Відповідно, позивач вважає несплату орендної плати з 2022 року порушенням істотних умов договору, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі. ІІ. Заяви (клопотання) учасників справи та інші процесуальні дії у справі Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 08.05.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження. Проведення підготовчого засідання призначено на 29.05.2025. 26.05.2025 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач зазначає, що внаслідок окупації та бойових дій було знищено, пошкоджено та навіть викрадено близько 80% наявної техніки відповідача, що негативно вплинуло на можливість відновлення роботи. Відсутність достатньої матеріально-технічної бази не дозволила розпочати господарську діяльність навіть після звільнення територій. Товариство було визнане потерпілим від збройної агресії російської федерації проти України. Оскільки основним масивом земельних ділянок є Броварський район, вони виявилися замінованими, що підтверджується відповідними актами, що створило прямі загрози життю та здоров`ю працівників, і відтермінувало налагодження діяльності підприємства у 2022 та 2023 роках. Наголошує, що орендовані землі фактично були задіяні для облаштування інженерно-фортифікаційних споруд, а також використовувалися з метою організації оборони прикордонної території, що унеможливлює їх виконання за цільовим призначенням для введення сільськогосподарської діяльності. Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 29.05.2025 розгляд справи відкладено до 23.06.2025 за клопотанням позивача. 04.06.2025 від позивача надійшла відповідь на відзив, де позивач зазначає, що відповідач може використовувати земельні ділянки за призначенням за умови отримання спеціальних дозволів, щоб дало змогу виконувати взяті на себе зобов`язання за договором оренди землі але жодних дозволів відповідачем не отримано, а це можна розцінювати, як бездіяльність зі сторони відповідача. Також, звертає увагу, що своїми твердженням та посиланнями відповідач підтверджує той факт, що у відповідача відсутня можливість не тільки сплачувати орендну плату але і обробляти земельну ділянку з огляду на форс-мажорні обставини, а це підтверджує факт доцільності розірвання договору оренди земельної ділянки з метою уникнення збільшення розміру заборгованості за договором оренди землі, оскільки навіть самому відповідачу не відомо коли саме він зможе використовувати земельну ділянку для здійснення господарської діяльності. 19.06.2025 від відповідача надійшли заперечення на відповідь відзив, в яких відповідач зазначає, що у період з 24.02.2022 по 03.04.2022 земельна ділянка знаходилася на тимчасово окупованій території (с. Клубівка, Добрянська ТГ), що підтверджується наказом Мінрегіону № 376 від 28.02.2025. Після деокупації, відповідно до рішення Ради оборони Чернігівської області та Директиви Головнокомандувача ЗСУ № 6025 від 22.08.2022, було встановлено заборону на вирощування сільгоспкультур у 5-кілометровій прикордонній смузі. Отже, орендар об`єктивно не міг використовувати ділянку за цільовим призначенням, і, як наслідок, не мав можливості отримати прибуток для оплати орендної плати. За таких обставин несплата орендної плати не є підставою для розірвання договору, оскільки має місце неможливість виконання зобов`язань з об`єктивних причин, за які орендар не відповідає. 23.06.2025 від позивача надійшли додаткові пояснення у справі, у яких позивачем зазначено, що дохід ТОВ «Армійське Агро» за 2022 рік склав 22 476 700 грн, за 2023 рік - 14 981 000 грн, за 2024 рік 17 506 000 грн. Отже доводи відповідача щодо відсутності фінансової можливості по сплаті орендних платежів не відповідають дійсності, адже відповідач отримував дохід. 23.06.2025 від представника позивача надійшло клопотання про витребування доказів. Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 23.06.2025 клопотання представника позивача задоволено, витребувано від Центральної державної податкової інспекції Головного управління ДПС у м. Києві, витяг щодо стану розрахунків з бюджетом та сплати єдиного внеску за даними органів ДПС Товариством з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро». Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області постановленою без оформлення окремим документом від 01.07.2025 у справі оголошено перерву до 18.08.2025. 15.07.2025 від Центральної державної податкової інспекції Головного управління ДПС у м. Києві надійшла інформація, що була витребувана судом. 29.07.2025 від позивача надійшли додаткові пояснення у справі, у яких позивачем зазначено, що 15 січня 2025 року відповідачем укладено договір суборенди земельної ділянки з Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Саб», яке в свою чергу має змогу обробляти земельну ділянку та отримувати прибуток попри наявні обставини. 18.08.2025 від відповідача надійшли додаткові пояснення в яких відповідачем зазначено про повне погашення заборгованості по орендній платі. 18.08.2025 справу знято з розгляду у зв`язку з перебуванням головуючого судді на лікарняному. Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 16.09.2025 ухвалено перейти до розгляду справи в порядку загального позовного провадження. Проведення підготовчого засідання призначено на 23.10.2025. 23.10.2025 справу знято з розгляду у зв`язку з відсутністю мережі інтернет. Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 01.12.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 27.01.2026. 27.01.2026 справу знято з розгляду у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги (підвищена небезпека). Позивач та відповідач у судове засідання не з`явилися. Повідомлені про день, час та місце розгляду справи належним чином. ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 424789241 від 30.04.2025, земельна ділянка площею 8,4989 га, кадастровий номер 7424483300:05:012:0009, належить [PERSON] 06.09.2021 між позивачем та ТОВ «Армійське Агро» укладено договір оренди землі за № 112. Згідно з пунктами 3.1, 6.1, 6.4. договір укладено строком на 10 років і діє до 06.09.2031. Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 1850 гривень. Орендна плата сплачується щорічно, в строк не пізніше 31 грудня поточного року користування. Відповідно до пунктів 11.2, 11.4 договору орендодавець зобов`язаний, в тому числі, відшкодувати капітальні витрати орендарю по поліпшенню земельної ділянки у випадках розірвання цього договору по взаємній згоді сторін, за рішенням суду на вимогу орендодавця та в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар зобов`язаний, зокрема, своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою. Пунктом 14.3 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок не виконання другою стороною обов`язків передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що порушення сталось не з її вини. ІV. Норми права, які застосував суд та оцінка аргументів сторін За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі - Закон), яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до статті 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За положеннями частини 1 статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, в тому числі, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Пунктом 1 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Відповідно до пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. За положеннями частини 3 статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Надаючи правову оцінку обставинам справи в частині погашення заборгованості з орендної плати на момент судового провадження, суд зважає на таке. Той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати). У контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати. Вищевикладене узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23. Систематичне та несвоєчасне виконання умов договору оренди порушує баланс інтересів сторін та суперечить загальним засадам цивільного законодавства, зокрема принципам добросовісності, справедливості й рівності сторін. Відповідач, який отримав земельну ділянку у строкове платне користування для здійснення господарської діяльності, мав обов`язок сумлінно дотримуватися умов договору, зокрема своєчасно сплачувати орендну плату. Невиконання цього обов`язку створює ризики та фінансове навантаження для орендодавця фізичної особи, яка розраховує на стабільне та своєчасне отримання доходу від передачі земельної ділянки в оренду. Сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. За наведеного, сплата відповідачем заборгованості з орендної плати за попередні періоди під час судового провадження не може бути самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. Щодо доводів відповідача про неможливість використання земельної ділянки з незалежних від нього причин, суд зазначає про таке. Матеріалами справи жодним чином не підтверджуються доводи відповідача щодо неможливості використання земельної ділянки протягом усього часу існування заборгованості (розміщення фортифікаційних споруд, відмови у наданні спеціальних дозволів тощо), в той час як у постанові ВС від 13.09.2023 у справі № 910/7679/22 викладено правовий висновок про те, що лист ТПП від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 не є доказом настання форс-мажорних обставин для всіх без виключення суб`єктів господарювання України з початком військової агресії. Кожен суб`єкт господарювання, який в силу певних обставин не може виконати свої зобов`язання за окремо визначеним договором, має доводити наявність в нього форс-мажорних обставин. При цьому, судом звернуто увагу на ту обставину, що відповідач 15.01.2025 передав спірні земельні ділянки у суборенду, що опосередковано свідчить не на користь доводів відповідача про неможливість її використання. Щодо доводів відповідача про тяжке матеріальне становище внаслідок збройної агресії суд зважає на таке. Пунктом 11.4 договору передбачено чотири обов`язки орендаря: - приступати до використання оренди земельної ділянки, - виконувати обмеження (обтяження) щодо земельної ділянки, - використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням, - своєчасно сплачувати орендну плату. В аспекті невиконання істотних умов договору внаслідок форс-мажорних обставин суд зауважує, що обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату є одним з-поміж чотирьох, що визначені п. 11.4 договору. Контекстуально з доводів відповідача випливає, що воєнні дії призвели до відсутності прибутку від господарської діяльності, пов`язаної з використанням спірної земельної ділянки. Натомість, у разі здійснення підприємницької діяльності особа має усвідомлювати, що така господарська діяльність здійснюється нею на власний ризик, особа має здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій, самостійно розраховувати ризики настання несприятливих наслідків у результаті тих чи інших її дій та самостійно приймати рішення про вчинення (чи утриматись від) таких дій. Окремо в аспекті належності додаткових доводів позивача суд зауважує, що на відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов`язання в принципі, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання (подібний висновок наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17 та у постанові Верховного Суду від 21.07.2021 р. у справі № 912/3323/20). На відміну від форс-мажору істотна зміна обставин не впливає на строк виконання зобов`язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин) (постанова ВС від 16.08.2023 у справі № 910/17639/21). Зазначаючи про неможливість використання земельних ділянок з метою господарської діяльності, відповідач, між тим, не розглянув дане питання в контексті істотної зміни обставин та не ініціював перед позивачем ні розірвання договору оренди, ні внесення до нього сприятливих для себе змін, натомість вчинив дії щодо передання земельних ділянок у суборенду. З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими, та такими, що підлягають задоволенню. V. Розподіл судових витрат Виходячи з положень статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір. Враховуючи викладене,

Outcome: approved