Jurisdiction: civil
Date: 2026-03-05 00:00:00

Позивач звернулася до суду з позовною заявою, в якій просила скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «ПУТРІВСЬКЕ» Коломієць Олена Георгіївна про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, індексний номер 44047692 від 14 листопада 2018 року, номер відомостей про речове право 28920396, щодо проведення державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ЛОКО» (код ЄДРПОУ 39827930) (далі ТОВ «ФК «ЛОКО») на земельну ділянку за кадастровим номером 3221485501:01:015:0020 загальною площею 0,123 га, яка знаходиться за адресою [ADDRESS] (далі оскаржуване рішення). В обґрунтування вимог в позовній заяві зазначено, що рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 21 січня 2020 року у справі №362/115/19-ц, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 24 червня 2020 року, задоволено позов [PERSON] задоволено частково, скасовано рішення державного реєстратора КП «ПУТРІВСЬКЕ» Коломієць О. Г. про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, індексний номер 44045827 від 14 листопада 2018 року, яким проведено державну реєстрацію за ТОВ «ФК «ЛОКО» права власності на домоволодіння, що розташоване за адресою: [ADDRESS] . Ухвалюючи рішення про задоволення про задоволення позовних вимог [PERSON] про скасування державної реєстрації права власності, Васильківський міськрайонний суд Київської області після дослідження матеріалів реєстраційної справи, заведеної державним реєстратором за наслідком вчинення оскаржуваного рішення 44045827 від 14 листопада 2018 року, дійшов до висновку про те, що для здійснення спірної державної реєстрації права власності на підставі Договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, ТОВ «ФК «ЛОКО» не було подано документ, що підтверджує наявність факту спливу 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя. Тобто, суд прийшов до висновку, що державний реєстратор КП «ПУТРІВСЬКЕ» Коломієць О.Г. діяла всупереч і з порушенням пункту 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому і не мала права здійснювати державну реєстрацію за ТОВ «ФК «ЛОКО» права власності на спірне домоволодіння, що є предметом іпотеки. Постановою Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі №362/115/19-ц рішення судів попередніх інстанцій змінено в контексті способу захисту прав позивача, а саме скасовано запис про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, а саме домоволодіння, що розташоване за адресою: [ADDRESS] , з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який внесено на підставі рішення державного реєстратора КП «ПУТРІВСЬКЕ» Коломієць О.Г. про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, індексний номер 44045827 від 14 листопада 2018 року, яким проведено державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «ФК «ЛОКО» права власності на домоволодіння, що розташоване за адресою: [ADDRESS] . В позовній заяві вказано, що на час ухвалення Верховним Судом зазначеної вище постанови діяла інша судова практика (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі №755/9555/18 (провадження №14-536цс18),), яка визначала, що після внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належним способом захисту права є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію, яке вичерпало свою дію, а скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права (пункт 5 .17 постанови від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18 (провадження № 12-184гс18). Згодом, вказана правова позиція Великої Палати Верховного Суду щодо способу захисту у спорах щодо реєстрації права власності на підставі ст. 37 Закону У країни «Про іпотеку» втратила свою актуальність із ухваленням постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі No914/2350/18 (914/608/20) провадження №12-83гс21). Однак, як зазначено в позовній заяві, зазначене жодним чином не впливає на те, що у своїй постанові від 03 березня 2021 року у справі №362/115/19-ц Верховний Суд підтвердив висновки судів попередніх інстанцій, ухвалених в процесі розгляду позовних вимог [PERSON] до ТОВ «ФК «ЛОКО». Також в позовній заяві зазначено, що державний реєстратор в порушення вимог Закону України «Про іпотеку» та п 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зареєстрував за ТОВ «ФК «ЛОКО» право власності на спірну земельну ділянку, оскільки ТОВ «ФК «ЛОКО» не надало державному реєстратору всіх необхідних для такої реєстрації документів, а саме доказів дотримання іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Крім того, в позовній заяві вказано, що ТОВ «ФК «ЛОКО» не надала державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності У відповідності до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. В позовній заяві зазначено, що така оцінка мала здійснюватися із оглядом об`єкта оцінки, проте до позивача ніхто не звертався з метою огляду спірної земельної ділянки, а тому навіть за умови існування звіту про оцінку спірної земельної ділянки, то останній складено з порушенням вимог законодавства, що порушує права позивача. Також в позовній заяві стверджується, що стороною позивача обрано належний спосіб захисту порушеного права з посиланням на висновки Верховного Суду. У відзиві на позовну заяву, відповідач проти задоволення позову заперечив та просив в позові відмовити. У вказаному відзиві на позовну заяву зазначено, що факти встановлені в рішенні Васильківського міськрайонного суду Київської області від 21 січня 2020 року у справі №362/115/19-ц не є преюдиційними. Судами не досліджувались питання недбальства іпотекодавця та позичальника стосовно неотримання повідомлень іпотекодержателя. Також у відзиві на позовну заяву вказано, що позивачем замовчується наявність іншого рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 21 жовтня 2014 року у справі №362/6410/13-ц, яке залишено без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 22 квітня 2015 року, яким задоволено позов ПАТ «БАНК ФОРУМ» до [PERSON] , третя особа [PERSON] про звернення стягнення на майно. Крім того, у відзиві відповідач наполягає на неефективності обраного стороною позивача способу захисту. У відповіді на відзив позивач зазначив, що факти встановлені в рішенні Васильківського міськрайонного суду Київської області від 21 січня 2020 року у справі №362/115/19-ц є преюдиційними і відповідач не може їх оспорювати. Посилання ТОВ «ФК «ЛОКО» на надіслані ПАТ «БАНК ФОРУМ» письмові вимоги від 13 січня 2014 року не є релевантними, оскільки зазначені вимоги були надіслані не ТОВ «ФК «ЛОКО», а ПАТ «БАНК ФОРУМ» за чотири роки до вчинення реєстраційних дій, що, на думку, позивача, свідчить про недотримання вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. Крім того у відповіді на відзив позивач вказує, що ТОВ «ФК «ЛОКО» відсутні докази вручення [PERSON] вимоги від 13 січня 2014 року, що є підтвердженням порушення відповідачем вимог пп. 2 п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. Також позивач заперечив доводи відповідача про обрання неналежного способу захисту права. В судовому засіданні представник позивача позов підтримала, просила його задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні проти задоволення позову заперечила, просила в позові відмовити. Третя особа державний реєстратор КП «ПУТРІВСЬКЕ» Коломієць О.Г. в судове засідання не прибула; КП «ПУТРІВСЬКЕ» за місцем своєї реєстрації не знаходиться. Третя особа [PERSON] направив в суд заяву про розгляд справи за його відсутності, в якій просив суд розглянути справу без його участі, позовні вимоги [PERSON] просив задовольнити. Вислухавши вступне слово представників сторін та дослідивши письмові докази по справі у їх сукупності, суд встановив наступні обставини. Виходячи з ч. 4, 7 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для суду. З матеріалів справи вбачається, що в рішенні Васильківського міськрайонного суду Київської області від 21 січня 2020 року у справі №362/115/19-ц встановлено факти, зокрема щодо такого. 07 серпня 2008 року між ПАТ «БАНК ФОРУМ» і [PERSON] укладено кредитний договір № 0036/08/00-CLN, відповідно до якого останньому було надано кредитні кошти в сумі 200 000 доларів США на споживчі цілі. Того ж дня, в забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між ПАТ «БАНК ФОРУМ» і [PERSON] укладено договір іпотеки, відповідно до якого предметом іпотеки є належне останній на праві власності майно, а саме: земельна ділянка, площею 0,123 га, розташована за адресою [ADDRESS] , цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер 3221485501:01:015:0020. Із змісту Договору № 1269-Ф від 26 вересня 2018 року про відступлення права вимоги, реєстру договорів, акту приймання-передачі документації від 26 вересня 2018 року і Договору про відступлення прав вимоги за Договором Іпотеки від 26 вересня 2018 року, судом встановлено, що ПАТ «БАНК ФОРУМ» відступив ТОВ «ФК «ЛОКО» як новому іпотекодержателю всі права вимоги за кредитним договором № 0036/08/00-CLN та останнє набуло усіх прав іпотекодержателя за вказаними договорами. Письмовим повідомленням № 131 від 28 вересня 2018 року ТОВ «ФК «ЛОКО» повідомила [PERSON] і [PERSON] про набуття прав вимоги за наведеними кредитним та іпотечним договорами. Вказані факти є преюдиційними, стосовно учасників спору, ними не заперечуються, а тому не доказуються при розгляді цієї справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Щодо інших фактів, встановлених в рішенні Васильківського міськрайонного суду Київської області від 21 січня 2020 у справі №362/115/19-ц, то вони хоч і встановлені під час спору за участі тих саме осіб, що і у справі №362/4276/25 проте не стосуються цього предмету спору, оскільки такі факти встановлені під час дослідження судом у справі №362/115/19-ц іншої реєстраційної справи щодо іншого об`єкту нерухомого майна а саме домоволодіння, що розташоване за адресою: [ADDRESS] . Натомість у справі №362/4276/25 досліджується інша реєстраційна справа щодо іншого об`єкту нерухомого майна земельної ділянки. Відповідно і правова оцінка, надана судом у справі №362/115/19-ц певному факту встановленого з матеріалів реєстраційної справи щодо іншого об`єкту нерухомого майна а саме домоволодіння, що розташоване за адресою: [ADDRESS] , при розгляді справи №362/4276/25, не є обов`язковою для суду у справі №362/4276/25. Як вбачається із Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 22 травня 2025 року №428060616, рішенням державного реєстратора КП «ПУТРІВСЬКЕ» Коломієць О.Г. про державну реєстрацію прав нерухоме майно, індексний номер 44047692 від 14 листопада 2018 року, проведено державну реєстрацію за ТОВ «ФК «ЛОКО» права власності на земельну ділянку за кадастровим номером 3221485501:01:015:0020 загальною площею 0,123 га, яка знаходиться за адресою [ADDRESS] (оскаржуване рішення). Вирішуючи спір по суті, суд зважає на таке. Відповідно до пункту 6.4. укладеного між ПАТ «БАНК ФОРУМ» і [PERSON] договору іпотеки, сторони дійшли згоди, що задоволенні вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до частин першої та другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Також, частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення; в цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги; якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. При цьому, відповідно до пункту 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Проте, із змісту витребуваної судом та дослідженої в судовому засіданні під час розгляду справи матеріалів реєстраційної справи по здійсненню 14 листопада 2018 року реєстрації права власності на земельну ділянку за кадастровим номером 3221485501:01:015:0020 загальною площею 0,123 га, яка знаходиться за адресою [ADDRESS] , достовірно встановлено що для здійснення спірної державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, ТОВ «ФК «ЛОКО» не було подано документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя. Тобто, з урахуванням вищенаведених обставин, суд приходить до висновку, що державний реєстратор КП «ПУТРІВСЬКЕ» Коломієць О.Г. діяла всупереч і з порушенням пункту 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому і не мала права здійснювати державну реєстрацію за ТОВ «ФК «ЛОКО» права власності на спірне домоволодіння, що є предметом іпотеки. При цьому, суд критично оцінює та не приймає до уваги посилання представника відповідача про те, що ПАТ «БАНК ФОРУМ» надсилало [PERSON] і [PERSON] письмові вимоги про дострокове погашення заборгованості, оскільки дані вимоги було здійснено у 2014 році, тобто за чотири роки до заміни іпотекодержателя, а ТОВ «ФК «ЛОКО» не здійснила такої вимоги як новий іпотекодержатель. Відповідно до статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Згідно із частиною четвертою статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , державній реєстрації підлягають виключно заявлені права за умови їх відповідності законодавству і поданим документам Щодо аргументів позивача в обґрунтування позову про те, що ТОВ «ФК «ЛОКО» не надало державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, то такий аргумент судом відхиляється, оскільки вказаний звіт не входить до переліку обов`язкових документів, які мали надаватися державному реєстратору відповідно до вимог п 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Хоч такий звіт і має значення для наступних можливих розрахунків між ТОВ «ФК «ЛОКО» та [PERSON] , проте на предмет спору у цій справі не впливає. Щодо аргументів відповідача в заперечення проти позову про те, що позивачем замовчується наявність іншого рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 21 жовтня 2014 року у справі №362/6410/13-ц, яке залишено без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 22 квітня 2015 року, яким задоволено позов ПАТ «БАНК ФОРУМ» до [PERSON] , третя особа [PERSON] про звернення стягнення на майно, то суд відзначає, що наявність вказаного рішення не впливає на вирішення спору щодо законності рішення державного реєстратора через можливе порушення державним реєстратором процедури державної реєстрації на нерухоме майно. Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Так, у постанові Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 362/115/19, яка є подібною до справи що розглядається за правовою природою правовідносин, їх правовому регулюванню, складу учасників справи та спірних правовідносин, викладено такий висновок: «У пункті 6.4 укладеного між АКБ «Форум» і [PERSON] договору іпотеки зазначено, що сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». З наведено слідує, що реалізація предмета іпотеки повинна проводитися на підставі договору іпотеки з дотриманням положень статті 35 Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127. Колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідачем не надано суду належних доказів направлення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання. Відтак, державна реєстрація права власності на домоволодіння [ADDRESS] за ТОВ «ФК «Локо» проведена з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127. Посилання ТОВ «ФК «Локо» на надіслані ПАТ «Банк Форум» [PERSON] та [PERSON] письмові вимоги від 13 січня 2014 року колегія суддів відхиляє, оскільки зазначені вимоги були надіслані не ТОВ «ФК «Локо», а АКБ «Форум» за чотири роки до вчинення реєстраційних дій, що свідчить про недотримання вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127». Таким чином, суд приходить до висновку, що перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без дотримання встановленого порядку такої державної реєстрації, прямо порушує права та інтереси іпотекодавця, а тому їх слід захистити шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за товариством права власності на спірний об`єкт нерухомого майна. Щодо належності способу захисту, то відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20), «Велика Палата Верховного Суду зазначає, що з урахуванням конкретних обставин справи та положень абзаців другого та третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами)». За таких обставин, позовні вимоги в частині скасування рішення державного реєстратора, - є обґрунтованими та підлягають задоволенню оскільки це призведе до відновлення порушених прав позивача без застосування додаткових способів захисту. Розподіляючи судові витрати суд керується положеннями статтею 141 ЦПК України. Враховуючи викладене,

Outcome: approved