Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-23 00:00:00

14 травня 2020 року [PERSON] звернувся до Фрунзенського районного суду міста Харкова з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції», в якому прохав визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чуприною Г.О. від 10.04.2019 р. за реєстраційним номером 46389537 та запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «ФК «Приватні Інвестиції» та припинити право власності за ними на квартиру [ADDRESS] загальною площею 45,4 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м. Визнати за позивачем право власності на квартиру [ADDRESS] загальною площею 45,4 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м. В обгрунтування позовних вимог зазначив, що на момент проведення реєстрації прав власності за відповідачем, існувало судове рішення у справі № 645/10343/13 про звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, що виключало можливість одночасного застосування позасудового порядку звернення стягнення, оскільки відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» способи звернення стягнення є альтернативними. Вимогу про усунення порушень він фактично отримав 12 березня 2019 року, тоді як реєстрація відбулась 08 квітня 2019 року. За твердженням позивача, між датою отримання вимоги та датою реєстрації минуло лише 27 днів, що є порушенням тридцятиденного строку, встановленого ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Відповідач не проводив незалежної оцінки майна, яка є обов`язковою умовою набуття права власності на предмет іпотеки відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Позивач також зазначив на невідповідність суми заборгованості, зазначеної у вимозі 1 548 508 грн., сумі, встановленій судовим рішенням 226 686 грн., що, на його думку, також свідчить про незаконність реєстрації. З цих підстав звернувся до суду за захистом своїх прав власника нерухомого майна. 20 травня 2020 року ухвалою судді Фрунзенського районного суду м. Харкова Шарко О.П. відкрито загальне позовне провадження за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції», третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чуприни Галини Олександрівни, Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення право власності та визнання права власності. 30 червня 2020 року ухвалою Фрунзенського районного суду м. Харкова закрито підготовче провадження. 27.07.2020 року Департамент реєстрації виконавчого комітету Харківської міської ради на вимогу суду надав до суду копію реєстраційної справи 1806943563101 щодо проведення приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чуприною Г.О. 10 квітня 2020 року на квартиру [ADDRESS] за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції». 19 жовтня 2020 року відповідач подав до суду відзив, у якому навів правову позицію Верховного Суду у справі № 757/13243/17, відповідно до якої наявність невиконаного судового рішення про звернення стягнення на іпотечне майно не є перешкодою для реалізації кредитором права на позасудове звернення стягнення. Відповідач надав докази - трекінгові дані поштового відправлення, з яких вбачається, що вимогу вручено позивачу 07 березня 2019 року, тобто за 32 дні до дати реєстрації, що відповідає вимогам закону. Відповідач також посилається на лист позивача від 29 березня 2019 року, датування якого свідчить про отримання ним вимоги щонайпізніше наприкінці березня. Відповідач стверджує, що всі необхідні документи відповідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. №1127 (у редакції, що діяла на момент реєстрації), нотаріусу були надані, а реєстрація проведена відповідно до вимог законодавства. 12 листопада 2020 року позивач подав до суду відповідь на відзив. 18 листопада 2020 року відповідач подав до суду заперечення. 12 жовтня 2020 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Чуприна Галина Олександрівна на вимогу суду надала до суду копії всіх документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав та їх обтяжень та здійснено державну реєстрацію право власності на квартиру [ADDRESS] загальною площею 45,4 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м., запис 31103183. 22 грудня 2020 року ухвалою Фрунзенського районного суду м. Харкова провадження у справі зупинено у зв`язку з перебуванням на розгляді Верховного Суду касаційної скарги у справі №757/13243/17, яка стосувалась ідентичного правового питання щодо допустимості позасудового звернення стягнення за наявності судового рішення. 29 вересня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду постановив рішення у справі № 757/13243/17, залишивши без змін рішення судів попередніх інстанцій. У зв`язку із введенням воєнного стану відповідно до розпорядження голови Верховного суду від 08.03.2022 року № 2/0/9-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану» справу передано за підсудністю до Октябрського (нині Шевченківського) районного суду міста Полтави. 17 березня 2023 року ухвалою судді Октябрського (нині Шевченківського) районного суду міста Полтави Тімошенко Н.В., дану справу прийнято до свого провадження. 25 грудня 2025 року ухвалою Шевченківського районного суду міста Полтави провадження у справі поновлено. В судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримав, прохав задовільнити. Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог. Заслухавши доводи учасників судового процесу, дослідиш матеріали справи, суд приходить до наступних висновків. Судом встановлено, 16 липня 2008 року між відкритим акціонерним товариством «Свєдбанк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», та [PERSON] укладено кредитний договір № 2001/0708/98-015, за умовами якого надано кредит у сумі 47 450 доларів США під 12,5% річних на суму залишку заборгованості за кредитом з кінцевим терміном повернення 15.07.2018 р. Відповідно до п.п. 3.1 кредитного договору, Позичальник повинен щомісяця надавати Банку грошові кошти (щомісячний платіж) для погашення заборгованості за кредитом, за відсотками, комісією, а також інших витрат. Для забезпечення належного виконання умов договору був укладений договір поруки №2001/0708/98-015-р-1 від 16.07.2008 р. між Акціонерним комерційним банком «ТАС-Комерцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Сведбанк» та [PERSON] . Крім того, для забезпечення належного виконання умов договору був укладений договір поруки № №2001/0708/98-015-р-2 від 16.07.2008 р. між ВАТ «Сведбанк» та [PERSON] . Також в якості забезпечення виконання основного зобов`язання за кредитним договором №№2001/0708/98-015 між ВАТ «Сведбанк» та [PERSON] був укладений іпотечний договір №2001/0708/98-015-Z-1 від 16.07.2008 року. Предметом іпотеки за даним договором стала 2-х кімнатна квартира [ADDRESS] загальною площею 45,4 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м. 25.05.2012 року між ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, згідно якого ПАТ «Дельта Банк» набуло права вимоги за кредитним договором №2001/0708/98-015 від 16.07.2008 року. ПАТ «Сведбанк» виконав умови кредитного договору, надавши кредит у вказаній сумі, в той час як [PERSON] свої зобов`язання щодо сплати щомісячних платежів у повному обсязі не виконував. Згідно розрахунку позивача, станом на 16.09.2013 р. відповідач [PERSON] мав заборгованість у розмірі 226686,12 грн., яка складалася із заборгованості за кредитом в розмірі 208274,16 грн., заборгованості за відсотками в розмірі 18411,96 грн. Наслідки порушення вимог закону Позичальником передбачені ч.2 ст.1050, ч.2 ст.1054 ЦК України, відповідно до яких за умови встановлення договором повернення позики частинами, у разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилась до сплати, та сплати процентів за користування кредитом, належних йому відповідно до ст.1048 ЦК України. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. На виконання вимог ст. 35 Закону України "Про іпотеку" 25.09.2013 р. позивач направив письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, за адресою, зазначеній нею в іпотечному договорі, однак до теперішнього часу вимоги позивача не були виконані. Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова у справі № 645/10343/13 від 08 квітня 2014 року ухвалено звернути стягнення на предмет іпотеки на квартиру [ADDRESS] , в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором у розмірі 226 686 грн. 12 коп. 23 грудня 2014 року ухвалою апеляційного суду Харківської області рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова у справі № 645/10343/13 від 08 квітня 2014 року залишено без змін. 14 грудня 2018 року Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» уклав Договір № 1064/к з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» купівлі-продажу майнових прав. 14 грудня 2018 року укладено Договір між ПАТ «Дельта Банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» про відступлення права вимоги за іпотечним Договором №2001/0708/98-015-Z-1 від 16.07.2008 року. 20 листопада 2018 року проведено електронний аукціон (протокол № UA-EA-2018-10-04-000101-b), за результатами якого ТОВ «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції» набуло права вимоги за вказаним кредитним договором. На підставі договору № 1064/К від 14.12.2018 р. про відступлення майнових прав та договору про відступлення прав за іпотечним договором відповідач набув усіх прав іпотекодержателя. 18.01.2019 року та 01 березня 2019 року відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» направив позивачу [PERSON] на дві адреси вимоги про усунення порушень, в яких зазначив загальну суму заборгованості у розмірі 1 548 508 грн та попередив про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття права власності. 10 квітня 2019 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Чуприна Г.О. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем (реєстраційний номер рішення 46389537, запис № 31103183). Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Закон визначає зазначені способи як альтернативні, не встановлюючи пріоритету одного над іншим. Верховний Суд у постанові від 29.09.2020 р. у справі № 757/13243/17, яка набула преюдиційного значення для вирішення цієї справи та залишила в силі рішення судів попередніх інстанцій, прямо констатував, що наявність судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке залишається невиконаним, не позбавляє іпотекодержателя права скористатися позасудовим способом набуття права власності на іпотечне майно. Частина 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» встановлює, що у разі порушення умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику вимогу про усунення порушення. Якщо протягом тридцяти днів вимога залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідач надав трекінгові дані Укрпошти, які підтверджують вручення поштового відправлення 07 березня 2019 року. Позивач стверджує, що фактично отримав вимогу 12 березня 2019 року, не надавши, однак, достатніх доказів на підтримання цієї дати. Суд також бере до уваги, що відповідь позивача на вимогу датована 29 березня 2019 року. За датою вручення 07.03.2019 р. тридцятиденний строк сплив 06.04.2019 р. Реєстрація відбулась 08.04.2019 р., тобто після спливу встановленого строку. Частина 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла на час вчинення реєстраційних дій) встановлює: «Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.» Це положення є чітким та однозначним, незалежна оцінка є обов`язковою передумовою набуття права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Верховний Суд у постанові від 20.03.2019 р. у справі № 306/2053/16-ц висловив чітку правову позицію, що реєстрація права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» можлива лише за умови підтвердження здійснення незалежної оцінки майна. Обов`язок перевірити наявність оцінки покладається на нотаріуса як суб`єкта державної реєстрації. Відповідно до довідки від 02.03.2020 р., виданої відповідним державним органом, для проведення реєстрації 08.04.2019 р. відповідачем були подані такі документи: договір іпотеки, договір про відступлення прав за іпотечним договором, договір про відступлення майнових прав. Документи, що підтверджують проведення незалежної оцінки предмета іпотеки, серед поданих матеріалів відсутні. Пункт 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127 (у редакції, що діяла на момент реєстрації, тобто до внесення змін 06.03.2020 р.), передбачав перелік документів, необхідних для реєстрації права власності за ст. 37 Закону України «Про іпотеку». До набрання чинності змінами 2020 року редакція Порядку не містила прямої вказівки на обов`язкове подання звіту про незалежну оцінку як окремого документа. Відповідач посилається на цю обставину. Суд не приймає цей аргумент з таких підстав, що підзаконний нормативний акт (Порядок №1127) не може обмежувати або скасовувати вимоги закону (ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку») тому вимоги Закон мають вищу юридичну силу відносно постанови Кабінету Міністрів. Якщо Порядком у редакції 2015 року не було передбачено подання звіту про оцінку, не надавало належних підстав для ігнорування прямої норми закону щодо її проведення. Внесення змін до Порядку у 2020 році з метою прямого встановлення обов`язкового подання звіту про оцінку є свідченням того, що законодавець та уряд підтвердили, що вимога ч. 5 ст. 37 Закону є обов`язковою і повинна дотримуватись. Викладене дає дійти суду до висновку про незаконність реєстрації 2019 року без оцінки. Верховний Суд у постанові від 20.03.2019 р. у справі № 306/2053/16-ц, тобто ще до реєстрації у цій справі вже чітко визначив, що перевірка факту проведення оцінки є обов`язком нотаріуса. Відповідно, нотаріус Чуприна Г.О. мала застосовувати цю правову позицію Верховного Суду на момент прийняття рішення про реєстрацію. Враховуючи відсутність будь-яких документів про проведення незалежної оцінки спірного майна, суд доходить висновку, що фундаментальну законодавчу умову набуття права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку - проведення незалежної оцінки - порушено. Суд вважає за необхідне окремо проаналізувати питання дотримання нотаріусом вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до ст. 2 вказаного Закону, державна реєстрація прав - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно. Стаття 10 встановлює, що нотаріус як суб`єкт державної реєстрації зобов`язаний під час розгляду заяви встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Згідно зі ст. 18 Закону, за результатами розгляду заяви і поданих документів нотаріус повинен пересвідчитися в тому, що подані документи відповідають вимогам законодавства та що правові підстави для державної реєстрації наявні. Стаття 24 Закону прямо встановлює перелік підстав для відмови в державній реєстрації, серед яких - невідповідність поданих документів вимогам законодавства та відсутність правових підстав для реєстрації. Приватний нотаріус Чуприна Г.О., виступаючи суб`єктом державної реєстрації, повинна перевірити чи виконано всі передбачені законом умови для набуття відповідачем права власності на предмет іпотеки. Обов`язкова умова - проведення незалежної оцінки майна - виконана не була, відповідні документи до реєстраційної справи долучені не були. За таких обставин нотаріус відповідно до ст. 24 Закону зобов`язаний відмовити у проведенні державної реєстрації. Прийняттям рішення про реєстрацію за відсутності необхідних документів та невиконанні законодавчих умов нотаріус порушила вимоги ст. 10, 18, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Таким чином, рішення про державну реєстрацію є незаконним і підлягає скасуванню. Суд звертає увагу, що у вимозі від 01.03.2019 р. відповідач зазначив суму заборгованості у розмірі 1 548 508 грн, тоді як рішенням суду у справі № 645/10343/13 встановлено заборгованість у розмірі 226 686 грн. Невідповідність суми, зазначеної у вимозі, сумі, встановленій судовим рішенням, свідчить про порушення вимоги щодо обґрунтованості суми боргу. Відсутність незалежної оцінки майна є самостійною та достатньою підставою для визнання реєстрації незаконною. Оцінивши докази у їх сукупності, проаналізувавши застосовні норми матеріального та процесуального права, а також правові позиції Верховного Суду, суд дійшов таких висновків. Підстави позову, пов`язані з неможливістю застосування позасудового порядку звернення стягнення за наявності судового рішення, а також із порушенням тридцятиденного строку після направлення вимоги. Судом встановлено факт порушення обов`язкової вимоги ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» щодо проведення незалежної оцінки предмета іпотеки перед набуттям права власності. Відсутність такої оцінки підтверджується матеріалами реєстраційної справи та не спростована відповідачем. Нотаріус як суб`єкт державної реєстрації зобов`язана була відмовити у реєстрації відповідно до ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», однак цього не зробила, чим порушила вимоги ст. 10, 18 та 24 зазначеного Закону. Зважаючи на незаконність рішення про державну реєстрацію, право власності відповідача на спірну квартиру не виникло в установленому законом порядку. Відповідно, реєстраційний запис підлягає скасуванню, а право власності позивача - відновленню. Відповідно до ч. 1 ст. 18 ЦПК України, судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими для всіх органів, підприємств, установ, громадян та підлягають виконанню на всій території України. Після ухвалення рішення суду про стягнення заборгованості, кредитор не вправі довільно змінювати суми, оскільки всі питання вже вирішені судовим актом. Зафіксований судом розмір боргу не може бути проігнорований новим кредитором. Відповідач у своїй вимозі від 01.03.2019 безпідставно зазначив суму боргу 1 266 287,62 грн, що суттєво порушує права іпотекодавця. Реєстрація права власності на підставі завідомо неправдивого та завищеного розрахунку боргу, який суперечить чинному рішенню суду, є неправомірною. Згідно з ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення зобов`язання іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю вимогу про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 у справі №757/13243/17 чітко зазначила, що метою повідомлення є надання іпотекодавцю можливості усунути порушення. Іпотекодержатель набуває права звернення стягнення в позасудовому порядку лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості. Доводи позивача [PERSON] щодо отримання вимогу відповідача 12.03.2019 не знайшло свого підтвердження належними та допустимими доказами, зокрема відстеженням відправлення «Укрпошти». Однак, державна реєстрація права власності за відповідачем відбулася 10.04.2019 року. Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, недотримання вимог ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. За таких умов майно вважається відчуженим особою, яка не мала права його відчужувати. Пунктом 12.3.1 Іпотечного договору від 16.08.2008 прямо передбачено, що набуття права власності іпотекодержателем здійснюється за ціною, що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта (суб`єкта оціночної діяльності). Ціна є істотною обставиною переходу права власності. Відсутність оцінки предмета іпотеки свідчить про недотримання порядку, встановленого договором, що також підтверджує протиправність реєстраційної дії. Відповідно до ст. 16 ЦК України та сформованої практики Великої Палати Верховного Суду, належним способом захисту порушеного права власності у разі незаконної державної реєстрації за іншою особою є визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора (нотаріуса) з одночасним визнанням права власності за позивачем. Такий спосіб захисту забезпечує дійсне відновлення порушеного права відповідно до ст. 13 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 11 629,8 грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved