Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-25 00:00:00

01.04.2025 року [PERSON] звернувся до Заводського районного суду міста Кам`янського з позовом до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на квартиру в порядку спадкування за законом. У своєму позові [PERSON] просить: - Визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна №16/218 від 21.12.2001 року квартири [ADDRESS] , укладений між сторонами: [PERSON] з однієї сторони та [PERSON] з другої сторони, який було посвідчено Товарною біржою «Дніпродзержинська» та зареєстрованого 10.01.2002 року Дніпродзержинським БТІ за реєстровим №21452 і реєстровій книзі № 37 дійсним. - Визнати за [PERSON] [INFO] , РНКОПП [NUMBER] , право власності на нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] , житловою площею 16.2 кв.м., загальною площею32.4 кв.м., в порядку спадкування за законом після смерті батька [PERSON] з подальшою реєстрацією в реєстрі речових прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби. В якості третіх осіб без самостійних вимог у справі залучені Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майне Кам`янської міської ради та Товарна біржа «Дніпродзержинська». Позов мотивовано тим, що 21 грудня 2001 року батько позивача - [PERSON] та [PERSON] в приміщені Товарної біржі «Дніпродзержинська» уклали договір № 16/218 купівлі продажу нерухомого майна, а саме квартири [ADDRESS] , яка на момент укладення договору належала [PERSON] на підставі Договору купівлі-продажу від 17.02.1999 р. №007/046, зареєстрованого в БТІ м.Дніпродзержинська в реєстровій книзі№127 за реєстровим номером №21462. Біржова угода, договору купівлі-продажу нерухомого майна була укладена відповідно до вимог законодавства, що діяло на час її укладення. Відповідно до положень Закону України «Про товарну біржу», який діяв на час укладення угоди, Товарна біржа «Дніпродзержинська» мала право посвідчувати Договори купівлі - продажу нерухомого майна і в подальшому вони нотаріальному посвідченню не підлягали (ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»). [PERSON] вважав, що він законно набув право власності на об`єкт нерухомого майна з моменту укладення угоди і реєстрації її на біржі та подальшої реєстрації в БТІ м.Дніпродзержинська. Дана біржова угода була зареєстрована Дніпродзержинським бюро технічної інвентаризації 10 січня 2002 року в реєстрову книгу №127 за №21452. Тому батько вважав, що він є добросовісним набувачем нерухомого майна. [PERSON] помер [INFO] . Після його смерті відкрилась спадщина у вигляді житлового приміщення - квартири [ADDRESS] . Окрім Позивача інших спадкоємців після смерті [PERSON] немає. Тому вважає, що за ним, як за спадкоємцем першої черги, в порядку спадщини за законом повинно бути визнано право власності на квартиру [ADDRESS] житловою площею 16.2кв.м. загальною площею 32.4 кв.м., яка складається з кімнати 16.2 кв.м.кухні площею 9 кв.м. вбиральні площею 3.2кв. м., коридорів, відповідно 4.2 та 1.6 кв.м., вбудованої шафи 0.4 кв.м., балкону 0.9 кв.м. власником якої був його померлий батько. З метою вступу у спадщину Позивач звернувся до приватного нотаріуса Кам`янського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Красношлик В.В. Після відкриття спадкової справи, нотаріусом, 11 лютого 2025 року Позивач отримав Постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, а саме у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом, в якій зазначено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований Товарною біржою «Дніпродзержинська», не відповідає вимогам діючого на той час законодавства, та не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно. На даний час посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу нерухомого майна неможливо, оскільки Позивачеві не відоме місце знаходження колишньої власниці квартири [PERSON] , а власник квартири [PERSON] помер. Вище зазначені обставини перешкоджають Позивачеві в реалізації його права спадкування за законом на нерухоме майно яке залишилося після його батька [PERSON] Посилається на те, що згідно ст. 45 ЦК Української РСР (1963 року) «недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі». Як зазначено у ч.2 ст.47 ЦК 1963 року «якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається». Як зазначав Позивач вище, нотаріальна форма правочину не була додержана його батьком [PERSON] і продавцем у зв`язку з правовою необізнаністю та довірою до роз`яснень працівників біржі. Підкреслює, що біржова угода - договір купівлі-продажу нерухомого майна являлася одним із видів правочинів відповідно до положень Закону України «Про товарну біржу». Згідно ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право не визнається іншою особою. Також просить суд звернути увагу на той факт, що батько Позивача безперервно володів об`єктом нерухомості з грудня 2001 року по день смерті, був зареєстрований в квартирі [ADDRESS] і на момент звернення до суду з позовом минуло більше 23 років з дня укладення біржового договору. Посилаючись на постанову Пленуму ВСС України № 5 від 07 лютого 2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», позивач вважає, що відповідно до статті 16 ЦК України єдиним правовим способом захисту прав позивача буде визнання в судовому порядку укладеної угоди спадкодавцем [PERSON] з продавцем дійсною та визнання за ним права власності на майно в порядку спадкування за законом. Ухвалою судді Заводського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області Кузнєцової А.С. справу прийнято до свого провадження. Розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження з викликом сторін, що узгоджується з ч. 4 ст. 19, ст. 274 ЦПК України У Поясненнях від 24.06.2025 р. представник третьої особи, - Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації прав власності на нерухоме майно Кам`янської міської ради зазначає, що частина друга статті 227 Цивільного кодексу Української РСР передбачала реєстрацію договору купівлі-продажу житлового будинку у виконавчому комітеті місцевій Ради народних депутатів. Тому твердження, що договір підлягає реєстрації у Бюро технічної інвентаризації, не відповідає дійсності. Посилається на відсутність доказів тому, що сторони даного біржового договору були членами біржі. Підкреслює, що не надано Акт приймання-передачі об`єкту нерухомості від члена біржі на прилюдні торги та Акт приймання-передачі після проведення торгів покупцю, Акт проведення прилюдних торгів, Протокол проведення торгів та інші документи, які є обов`язковими в силу Закону «Про товарні біржі». Тому вважає, що наданий договір купівлі-продажу є штучно виготовленим, який не може слугувати належним доказом купівлі-продажу і взагалі визнаватися у судовому порядку законним/укладеним. Крім того, підкреслює, що цей договір є нікчемним, тому що не посвідчений нотаріально. І нарешті, третя особа вважає, що позивачем обраний невірний і неефективний спосіб захисту своїх прав, що підтвердження у судовому порядку права власності позивача на нерухоме майно не відповідає вимогам законодавства, а тому правові підстави для задоволення позову відсутні. Ухвалою Заводського районного суду м. Кам`янського Дніпропетровської області від 17.07.2025 року підготовче провадження у справі було закрито та призначено справу до судового розгляду по суті. В судовому засіданні 26.02.2026 р. позивачем [PERSON] та його представником [PERSON] підтримано позовні вимоги в повному обсязі. Відповідачем [PERSON] відзиву на позовну заяву в порядку ст. 191 ЦПК України, не подано, про дату, час судових засідань по справі відповідач повідомлялась належним чином, про що свідчать рекомендовані повідомлення 0601152445753, 0601171981755, 067047402597, 067076794372 (а.с.29, 68, 95,108). Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. До суду представником неодноразово надавались заяви про перенесення розгляду справи, що розцінено судом як зловживання своїми правами, враховуючи, що стороною надано письмові пояснення у справі та письмово висловлено позицію щодо заявлених позовних вимог (а.с.36, 85, 102, 115). Суд, вислухавши пояснення позивача та його представника, повно і всебічно з`ясувавши обставини, на які посилались сторони, як на підставу своїх вимог, дослідивши докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, - приходить до наступних висновків. З матеріалів справи встановлено наступні факти та відповідні правовідносини. 21 грудня 2001 року батько позивача - [PERSON] та [PERSON] в приміщені Товарної біржі «Дніпродзержинська» уклали договір № 16/218 купівлі продажу нерухомого майна, а саме квартири [ADDRESS] , яка на момент укладення договору належала [PERSON] на підставі Договору купівлі-продажу від 17.02.1999 р. № 007/046, зареєстрованого в БТІ м. Дніпродзержинська в реєстровій книзі № 127 за реєстровим номером №21462 (а.с.9). Біржова угода, договір купівлі-продажу нерухомого майна було укладена відповідно до вимог законодавства, що діяло на час її укладення. Відповідно до положень Закону України «Про товарну біржу», який діяв на час укладення угоди, Товарна біржа «Дніпродзержинська» мала право реєструвати Договори купівлі- продажу нерухомого майна. В подальшому такі угоди нотаріальному посвідченню не підлягали (ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»). Відповідно до Інформаційної довідки КП «Кам`янське бюро технічної інвентаризації» ДОР, щодо реєстрації права власності, дана біржова угода була зареєстрована Дніпродзержинським бюро технічної інвентаризації 10 січня 2002 року в реєстрову книгу №127 за №21452 (а.с.55) [PERSON] помер [INFO] , що підтверджено копією свідоцтва про його смерть (а.с.10). Після його смерті відкрилась спадщина у вигляді житлового приміщення квартири [ADDRESS] . 10.07.2024 р. приватним нотаріусом районного нотаріального округу Дніпропетровської області Красношлик В.В. було заведено спадкову справу після померлого [PERSON] (підтверджено витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі а.с.11). 11.02.2025 р. приватним нотаріусом районного нотаріального округу Дніпропетровської області Красношлик В.В. було відмовлено [PERSON] у видачі свідоцтва про право на спадщину. Вказується, що в поданій довідці БТІ зазначено право власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру за адресою: [ADDRESS] зареєстроване в книзі № 127 за реєстровим номером 21462 за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 21.12.2001 року, зареєстровано на ТБ «Дніпродзержинська» за реєстром № 16/218. Проте, Свідоцтво про право на спадщину за законом на квартиру не може бути видано, через те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований Товарною біржою «Дніпродзержинська», не можна вважати таким, що відповідає вимогам діючого на той час законодавства. не відповідає вимогам діючого на той час законодавства, зокрема, відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (діючого на той час), договір купівлі-продажу будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недотримання цієї вимоги робить недійсним цей договір (ст. 47 цього кодексу) Крім того, нотаріус послався на п.4 постанови Пленуму Верховного сулу України від 28.04.1978 р. №3 «Про судову практику в справах визнання угод недійсними» передбачено, що з підстав недотримання нотаріальної форми визнаються недійсними лише угоди, які відповідно до чинного законодавства, підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, в тому числі при придбанні на біржових торгах (а.с.12). Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (п. 5 постанови Пленуму ВССУ № 5 від 07 лютого 2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав»). Як встановлено судом, батько позивача придбав квартиру на підставі біржового договору від 21.12.2001 р., який 10.01.2002 р. зареєстрований Дніпродзержинським бюро технічної інвентаризації в реєстровій книгу №127 за №21452. Тобто, юридично право власності [PERSON] на квартиру зареєстроване у встановленому на той час порядку. Але нотаріальне посвідчення цього договору не здійснювалось, в силу того, що стаття 15 Закону «Про товарну біржу» наголошувала, що договори, зареєстровані на товарній біржі, не потребують нотаріального посвідчення. [PERSON] помер [INFO] . Після його смерті відкрилась спадщина у вигляді житлового приміщення квартири [ADDRESS] . Окрім Позивача інших спадкоємців після смерті [PERSON] немає. Але постановою нотаріуса від 11 лютого 2025 року позивачу відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, а саме у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом, в якій зазначено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований Товарною біржею «Дніпродзержинська», не відповідає вимогам діючого на той час законодавства, та не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно. Після чого позивач скористався судовим порядком захисту свого майнового права З метою ухвалення законного та обґрунтованого рішення у справі суд надає зібраним доказам у відповідності до вимог статті 89 ЦПК, зокрема, частини 3 цієї норми, яка наголошує, що суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Такий аналіз доказів надає суду підстави вважати, що батько позивача, [PERSON] придбав квартиру у встановлений на той час порядок і зареєстрував своє право власності у Дніпродзержинському БТІ, а тому квартира правомірно входить до складу спадкового майна. Щодо посилання Третьої особи на те, що частина друга статті 227 Цивільного кодексу Української РСР передбачала реєстрацію договору купівлі-продажу житлового будинку у виконавчому комітеті місцевій Ради народних депутатів. А тому, на думку представника, твердження, що договір підлягає реєстрації у Бюро технічної інвентаризації, не відповідає дійсності, суд вважає таке посилання неспроможним, тому що БТІ є комунальним підприємством і сформоване органом місцевого самоврядування саме для проведення технічної інвентаризації, обліку та паспортизації об`єктів нерухомості (житлових будинків, квартир, комерційних споруд). БТІ фіксує фактичну площу, планування та технічний стан споруд, видаючи технічний паспорт. Вони необхідні для реєстрації права власності, купівлі-продажу, спадкування та узаконення самочинного будівництва. Тому реєстрація права власності шляхом подання документів саме до БТІ на той час було єдиним і законним способом реєстрації права власності, що й підтверджено Постановою державного реєстратора прав на нерухоме майно [PERSON] від 13.02.2026 р. про відмову [PERSON] в проведенні реєстраційних дій (а.с.124). Суд розглядає Пояснення третьої особи, Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації прав власності на нерухоме майно Кам`янської міської ради як неспроможні, тому що фактично вони зводяться до оспорювання договору купівлі-продажу, у той час, як таке право має сторона у справі або особа, права якої таким правочином порушені. Департамент же не був стороною спірного біржового договору, а тому він не правомочний наводити аргументи щодо оспорювання цього договору. Стосовно твердження третьої особи про ненадання позивачем доказів тому, що сторони у біржовому договорі були зареєстровані в якості членів біржі, суд звертається до статті 8 Закону «Про товарні біржі», відповідно до якої членами товарної біржі є засновники, а також прийняті до її складу згідно із статутом біржі вітчизняні та іноземні юридичні і фізичні особи. Порядок прийняття у члени біржі та вибуття із складу її членів визначається статутом товарної біржі. На підтвердження своїх заперечень представником третьої особи не надано ані Статуту товарної біржі «Дніпродзержинська», ані Правила біржової торгівлі, які б підтверджували доводи представника. Закон же «Про товарні біржі» не містить регламентацію наведених представником третьої особи аргументів. Також цілком неспроможними є посилання на ненадання документів, перелічених у Поясненнях, оскільки Товарна біржа не проводить прилюдних торгів. І Закон не містить жодного слова про будь-яку передачу нерухомого майна товарній біржі продавцем і біржою покупцю. Заперечуючи проти позовних вимог, третя особа посилається на недотримання сторонами нотаріальної форми договору. Але при цьому посилається на статтю 220 Цивільного кодексу 2003 року (а не 1963 року), яка визнає такий правочин нікчемним. Однак, Цивільний кодекс 1963 року (частина друга статті 47) не містив вказівки на те, що недотримання нотаріальної форми правочину робить його нікчемним. Ця норма наголошувала, що недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. А недійсність правочину повинна встановлюватися рішенням суду. Суд зазначає, що питання визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним у разі недотримання нотаріальної форми вирішувався по різному за Цивільним кодексом 1963 року та за ЦКУ 2003 року. У постанові Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» підкреслюється, що «Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК ( 435-15 ) не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін» (пункт 13 постанови). На момент укладення біржового договору у 2001 році Пункт 4 постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28.04.78 р. «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» надавав такий висновок щодо розв`язання подібної ситуації: «З підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2 ст.47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження». Як вбачається із змісту наведених роз`яснень, можливість визнання договору купівлі - продажу нерухомого майна не ставилась у залежність від наявності обох умов такого правочину: нотаріальне посвідчення та державна реєстрація. Вирішуючи питання про обґрунтованість позовних вимог, суд враховує, що на момент укладання цього біржового договору учасники угод стосовно об`єктів нерухомого майна знаходились у невизначеному правовому полі: з одного боку існувала стаття 227 Цивільного кодексу, яка передбачала, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. А з другого боку діяв Закон «Про товарні біржі» від 10 грудня 1991 року № 1956-XII (в редакції, що діяла на момент укладання біржового договору), стаття 15 якого наголошувала, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Також частина друга статті 47 Цивільного кодексу 1963 року встановлювала, що якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. У даному випадку недотримання сторонами нотаріальної форми обумовлено не ухиленням однієї із сторін від нотаріального посвідчення договору, а плутаниною у законодавстві. До того ж, обома сторонами умови договору виконані у повному обсязі і будь-яких претензій один до одного вони у подальшому не мали. Ці обставини надають суду підстави для визнання позовної вимоги в частині визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна №16/218 від 21.12.2001 року квартири [ADDRESS] , укладеного між [PERSON] з однієї сторони, та [PERSON] з другої сторони, який було укладено на Товарній біржі «Дніпродзержинська» та зареєстрованого 10.01.2002 року Дніпродзержинським БТІ за реєстровим № 21452 і реєстровій книзі № 37. Що стосується другої вимоги, заявленій позивачем, то суд приходить до таких висновків. Після смерті [PERSON] єдиним спадкоємцем квартири є позивач, син померлого [PERSON] , позивач у цієї справі. Він своєчасно звернувся до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини, але постановою нотаріуса у вдачі свідоцтва про право на спадщину йому відмовлено з посиланням на те, що договір купівлі-продажу квартири, зареєстрований Товарною біржою «Дніпродзержинська», не відповідає вимогам діючого на той час законодавства (нотаріально не посвідчений). Право власності [PERSON] на квартиру було зареєстровано у Дніпродзержинському БТІ, позивачеві ж у переоформленні права власності на неї в порядку спадкування за законом Постановою державного реєстратора прав на нерухоме майно Бабець Н.В від 13.02.2026 р. відмовлено, а тому він скористався положеннями статті 392 ЦКУ, яка передбачає, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Суд не погоджується з думкою представника третьої особи, Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації прав власності на нерухоме майно Кам`янської міської ради, що позивачем обраний неправильний та не ефективний спосіб захисту свого права. Як підкреслив Пленум ВССУ у постанові № 5 (п. 37): «З урахуванням положень частини першої статті 15 та статті 392 ЦК власник майна має право пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Виходячи зі змісту наведених норм права, потреба в такому способі захисту права власності виникає тоді, коли наявність суб`єктивного права власника не підтверджена відповідними доказами, підлягає сумніву, не визнається іншими особами або ними оспорюється, а не в тому разі, коли цими особами не виконується відповідне рішення суду, ухвалене раніше. Стаття 392 ЦК не регулює правовідносин щодо самочинно збудованого нерухомого майна. Оскільки позови про визнання права власності, що пред`явлені на підставі статті 392 ЦК, пов`язані з невизначеністю відносин права власності позивача щодо свого майна, то на ці позови не поширюються правила про позовну давність». Тобто, позивачем у даному випадку обрані такі способи захисту права, які передбачені частиною другою статті 16 ЦКУ, а саме: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним (а рівно й дійсним). Ці способи є необхідно ефективними для захисту права на нерухоме майно. На підставі вищевикладеного,

Outcome: approved