Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-22 00:00:00

Стислий виклад позицій сторін: Представник Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях звернувся до суду з позовом, в якому просить розірвати договір оренди № 37/24 від 13.08.2024 року, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях та [PERSON] , предметом якого є нежитлове приміщення площею 1273,0 кв.м (літера «А») у будівлі за адресою: [ADDRESS] , у тому числі підвальне приміщення площею 549,2 кв.м, приміщення першого поверху площею 347,7 кв.м, приміщення другого поверху площею 364,4 кв.м та частина приміщень спільного користування площею 11,7 кв.м; стягнути з відповідачки на користь позивача судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 3028,00 грн. Свої вимоги представник позивача мотивував тим, що відповідно до Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.04.2023 №708, Регіональне відділення є територіальним органом Фонду державного майна України, який реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, оцінки, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, а також здійснює повноваження орендодавця державного майна і контроль за використанням орендованого нерухомого майна та виконанням умов договорів оренди. За результатами проведеного електронного аукціону № LLE001-UA-20240626-96262 між Регіональним відділенням і Бігун М.М., яка була визначена переможцем аукціону, 13.08.2024 укладено договір оренди №37/24 на нежитлове приміщення площею 1273,0 м? (літера «А») у будівлі, частина якої обліковується на балансі Головного управління Національної поліції в Івано-Франківській області, що знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, Калуський район, смт Рожнятів, вул. Січових Стрільців, 4, у тому числі підвальне приміщення площею 549,2 м?, приміщення 1-го поверху площею 347,7 м?, приміщення 2-го поверху площею 364,4 м? та частина приміщень спільного користування площею 11,7 м?. Перед підписанням вказаного договору Регіональне відділення листом від 12.08.2024 №18-021-01279 повідомило ГУНП в Івано-Франківській області про підписання договору оренди електронним цифровим підписом. Водночас листом від 12.08.2024 №394-2024 ГУНП в Івано-Франківській області повідомило Регіональне відділення про відмову від підписання договору оренди у зв`язку з необхідністю використання приміщень для власних потреб балансоутримувача та запропонувало виключити приміщення площею 1273,0 кв.м з Переліку першого типу. Оскільки, чинним законодавством не передбачено можливості скасування (відміни) електронного аукціону та вилучення майна з переліків після затвердження протоколу аукціону з підстав, викладених ГУНП. Позивач послався на пункт 81 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, відповідно до якого протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону, між орендодавцем, балансоутримувачем та переможцем електронного аукціону укладається договір оренди, який у межах зазначеного строку оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі через особистий кабінет, а у разі відмови балансоутримувача від підписання договору оренди договір укладається між орендодавцем та переможцем електронного аукціону. У зв`язку з цим Регіональне відділення сформувало двосторонній договір №37/24 та акт приймання-передачі нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, від 13.08.2024, яким передано в строкове платне користування державне майно. 03.10.2024 відповідачка направила до Регіонального відділення письмове звернення, в якому повідомила, що доступу до приміщення орендованого державного майна не отримала та просила надати пояснення, у зв`язку з чим Регіональним відділенням було направлено лист №18-021-01631 від 29.10.2024 відповідачці та ГУНП в Івано-Франківській області. Листом від 18.10.2024 №12249-2024 ГУНП в Івано-Франківській області ініціювало питання розірвання договору №37/24 від 13.08.2024 у відповідності до вимог статті 652 Цивільного кодексу України, яка передбачає розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин, з огляду на необхідність використання об`єкта для виконання завдань поліції в умовах збройної агресії російської федерації проти України. У зв`язку з цим Регіональне відділення направило відповідачці лист-вимогу №18-021-01631 від 29.10.2024 року, яким запропонувало орендарю в 10-денний термін звернутися щодо дострокового припинення договору оренди та подати акт приймання-передачі (повернення) майна, проте відповідь на адресу Регіонального відділення не надходила та відповідачка щодо припинення договору №37/24 у зазначений період не зверталася. Оскільки, орендоване майно належить до державної форми власності, а тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Позивач послався на частину другу статті 24 цього Закону, відповідно до якої договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін, а також може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених Законом або договором. Крім того, позивач послався на пункт 12.6.7 договору №37/24, згідно з яким договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством. Просив достроково припинити дію договору оренди №37/24 від 13.08.2024 у відповідності до вимог статті 652 ЦК України, у зв`язку з істотною зміною обставин та стягнути з відповідачки судові витрати зі сплати судового збору. Відповідачка [PERSON] подала до суду письмовий відзив на позовну заяву, у якому позовні вимоги не визнала та просила відмовити у їх задоволенні. У відзиві відповідачка зазначила, що не погоджується з доводами позивача щодо наявності підстав для розірвання договору оренди № 37/24 від 13.08.2024 та вважає заявлені вимоги необґрунтованими. Відповідачка вказала, що жодних змін обставин, які б давали підстави для розірвання договору оренди, не настало. У зв`язку з цим відповідачка просила суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Представник третьої особи - Головне управління Національної поліції в Івано-Франківській області - подала до суду письмові пояснення, у яких підтримала позовні вимоги та просила розірвати договір оренди державного майна № 37/24 від 13.08.2024. У поданих поясненнях зазначено, що на балансі ГУНП в Івано-Франківській області обліковується нежитлове приміщення площею 1273,0 кв.м, розташоване за адресою: [ADDRESS] . На початку 2024 року відповідне приміщення не використовувалося у службовій діяльності, у зв`язку з чим було надано погодження на передачу його в оренду. Разом з тим представник третьої особи зазначила, що до моменту укладення договору управління листом від 12.08.2024 повідомило орендодавця про відмову від підписання договору оренди у зв`язку з необхідністю використання спірного приміщення для власних потреб балансоутримувача. Частина даного приміщення є необхідною для виконання завдань поліції в умовах збройної агресії російської федерації проти України. Після погодження передачі приміщення в оренду змінилися обставини щодо необхідності його використання, що, на думку ГУНП, є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Крім того, у поясненнях зазначено, що розмір орендної плати, визначений за результатами електронного аукціону, є низьким та не відповідає економічній доцільності використання державного майна. У зв`язку з викладеним представниця третьої особи просила суд врахувати подані пояснення при розгляді справи та задовольнити позовні вимоги про розірвання договору оренди. У судовому засіданні представник позивача Лазар В.І. позовні вимоги підтримав у повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві. Додатково зазначив, що ініціатива щодо розірвання договору оренди виходить від балансоутримувача - Головного управління Національної поліції в Івано-Франківській області, а єдиною правовою підставою для розірвання договору оренди у судовому порядку відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України, є нагальна необхідність для балансоутримувача використовувати спірне приміщення для службових завдань. У судовому засіданні відповідачка [PERSON] та її представниця - адвокат Гутник П.М. позовні вимоги не визнали та просили у їх задоволенні відмовити повністю. Відповідачка пояснила, що стала переможцем електронного аукціону, проведеного відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна», сплатила передбачені платежі та підписала договір оренди № 37/24 від 13.08.2024, розраховуючи на фактичне отримання державного майна у користування на умовах, визначених договором. Зазначила, що діяла добросовісно, у межах чинного законодавства та умов аукціону, а тому вважає, що має законні підстави на користування орендованим приміщенням. Однак, після укладення договору фактично позбавлена можливості користуватися приміщенням, оскільки доступ до нього їй не надано, попри неодноразові звернення. На її думку, саме такі дії балансоутримувача створюють перешкоди у реалізації її прав як орендаря та унеможливлюють здійснення запланованої господарської діяльності. Адвокат Гутник П.М., підтримуючи позицію відповідачки, зазначила, що укладений договір є чинним та породжує для сторін взаємні права та обов`язки. Переможець аукціону не може бути поставлений у гірше становище лише з підстав зміни позиції балансоутримувача після затвердження результатів аукціону та укладення договору. Представниця відповідачки також зазначила, що відповідачка планувала використовувати спірне приміщення для здійснення підприємницької діяльності. Такі дії, на думку сторони відповідача, свідчать про реальний намір виконувати умови договору та нести передбачені ним фінансові зобов`язання. Відповідачка та її представниця вказали, що жодних істотних змін обставин у розумінні статті 652 Цивільного кодексу України після укладення договору не настало, а тому відсутні передбачені законом умови для його розірвання у судовому порядку. Просили суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Заяви та клопотання сторін, інших осіб, які беруть участь у справі, процесуальні дії у справі: Ухвалою судді Рожнятівського районного суду Івано-Франківської області від 13.02.2025 відкрито провадження у справі та призначено її розгляд у порядку загального позовного провадження. 29.04.2025 відповідачка подала відзив на позовну заяву. 29.04.2025 представник третьої особи - Король К.В. подала пояснення на позовну заяву. Ухвалою суду від 16.05.2025 підготовче провадження у справі закрито та справу призначено до судового розгляду по суті. Розгляд справи здійснювався з забезпеченням участі представника позивача в режимі відеоконференції. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин Судом встановлено, що нежитлове приміщення площею 1273,0 кв.м (літера «А»), розташоване за адресою: [ADDRESS] , є об`єктом державної власності та перебуває на балансі Головного управління Національної поліції в Івано-Франківській області. З наданого витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 373721686 від 10.04.2024 вбачається, що зазначене нерухоме майно належить державі (а.с.136-138). Відповідно до копії технічного паспорта на громадський будинок [ADDRESS] встановлено склад та площу приміщень, що входять до об`єкта оренди. 06.12.2023 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях звернулося до балансоутримувача із листом щодо надання інформації про державне майно, яке не використовується та може бути передане в оренду. 20.02.2024 ГУНП в Івано-Франківській області надало погодження на передачу в оренду нежитлового приміщення, зазначивши, що станом на вказану дату приміщення не використовується у службовій діяльності та є вільним від оренди.29.04.2024 листом № 414/108/31-2024 балансоутримувач ініціював включення спірного майна до Переліку першого типу відповідно до Порядку передачі майна в оренду. Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України № 146 від 15.05.2024 прийнято рішення про включення нежитлового приміщення площею 1273,0 кв.м до Переліку першого типу та затверджено умови його оренди (а.с.128-135). 21.05.2024 в електронній торговій системі опубліковано оголошення про передачу майна в оренду (аукціон № LLE001-UA-20240521-88686). У зв`язку з відсутністю учасників аукціон не відбувся. Наказом № 188 від 20.06.2024 затверджено протокол про результати зазначеного аукціону та оголошено повторний аукціон із зниженням стартової орендної плати на 50 відсотків. За результатами повторного аукціону № LLE001-UA-20240626-96262 переможцем визначено Бігун Марію Миколаївну, що підтверджується наказом Регіонального відділення № 216 від 22.07.2024 про затвердження протоколу результатів аукціону. 12.08.2024 ГУНП в Івано-Франківській області листом повідомило орендодавця про відмову від підписання договору оренди у зв`язку з необхідністю використання спірного приміщення для власних службових потреб та запропонувало виключити його з Переліку першого типу (а.с.56). 13.08.2024 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях та [PERSON] укладено договір оренди № 37/24, предметом якого є зазначене нежитлове приміщення (а.с.27-39). Після укладення договору орендодавець листом від 13.08.2024 звернувся до балансоутримувача з метою забезпечення безперешкодного доступу орендаря до об`єкта оренди та в подальшому повторно вимагав забезпечити такий доступ. Фактичне користування приміщенням відповідачці забезпечено не було, що сторонами не заперечується. Матеріалами справи також підтверджується, що відповідачка, як переможець аукціону та сторона договору, вчинила дії, спрямовані на виконання його умов, зокрема уклала договір страхування орендованого майна та зверталася до орендодавця з письмовими заявами щодо надання доступу до приміщення. Отже, між сторонами виникли цивільно-правові відносини з приводу оренди державного нерухомого майна, оформлені договором оренди № 37/24 від 13.08.2024. Спір у даній справі виник у зв`язку з вимогами позивача про розірвання зазначеного договору оренди у судовому порядку з підстав істотної зміни обставин відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України, на чому наполягає також третя особа - балансоутримувач майна. Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно, повно та об`єктивно з`ясувавши обставини справи в їх сукупності, суд приходить до висновку, що заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню виходячи з такого. Згідно з частиною першою статті 2 Цивільного процесуального кодексу України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Суд зобов`язаний поважати честь і гідність усіх учасників судового процесу та здійснювати правосуддя на засадах їх рівності перед законом і судом незалежно від раси, кольору шкіри, політичних, релігійних та інших переконань, статі, етнічного та соціального походження, майнового стану, місця проживання, мовних та інших ознак (стаття 6 ЦПК України). Згідно з частиною третьою статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно зі статтею 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, а також інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Згідно зі статтею 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України діє принцип свободи договору. За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, а також умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Частиною другою статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Позивач не посилається на істотне порушення договору відповідачкою, а обґрунтовує позов вимогами про розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин. Згідно з частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Абзацом другим частини першої статті 652 ЦК України визначено, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Відповідно до частини другої статті 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність із обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Суд звертає увагу, що наведені умови мають існувати одночасно, а відсутність хоча б однієї з них виключає можливість розірвання договору на підставі статті 652 ЦК України. Застосування статті 652 ЦК України не пов`язується з порушенням договору іншою стороною, а стосується виключно ситуацій, коли сторони отримують належне виконання, однак подальше виконання договору стає надмірно обтяжливим унаслідок істотної зміни обставин. Відповідно до усталеної правової позиції Верховного Суду, викладеної, зокрема, у постановах від 27.02.2018 у справі № 910/5110/17, від 23.07.2019 у справі № 910/13249/17, від 01.08.2020 у справі № 910/16784/20, саме сторона, яка заявляє вимогу про розірвання договору, повинна довести наявність усіх передбачених частиною другою статті 652 ЦК України умов у їх сукупності. Крім того, суд враховує, що відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Укладений у встановленому законом порядку договір породжує для його сторін юридично обов`язкові наслідки та підлягає належному виконанню відповідно до його умов. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або його зміна не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525, частина перша статті 651 ЦК України. Втручання суду у договірні правовідносини шляхом розірвання договору є винятковим способом припинення зобов`язання і можливе лише за наявності прямо передбачених законом підстав. Відповідно до статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність, що мають враховуватися при оцінці поведінки сторін та визначенні правових наслідків їхніх дій. Підставою для звернення до суду з даним позовом визначено необхідність розірвання договору оренди у зв`язку з істотною зміною обставин, яка, на думку позивача та третьої особи, полягає у виникненні службової необхідності використання спірного приміщення для забезпечення виконання завдань Національної поліції України в умовах дії воєнного стану та збройної агресії проти України. Суд не заперечує, що на органи Національної поліції покладено функції щодо забезпечення публічної безпеки і порядку, охорони прав і свобод людини, інтересів суспільства і держави, а в умовах дії правового режиму воєнного стану - також повноваження щодо забезпечення та здійснення заходів цього режиму. Разом з тим сама по собі суспільна значимість діяльності органів поліції не звільняє сторону цивільно-правового договору від дотримання вимог закону щодо підстав його розірвання. Розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин є винятковим способом припинення зобов`язання, який допускається лише за умови доведення одночасної наявності всіх передбачених законом критеріїв. Саме сторона, яка звертається з відповідною вимогою, повинна довести, що обставини змінилися після укладення договору, що така зміна була непередбачуваною для сторін, що вона виникла незалежно від волі заінтересованої сторони та не могла бути усунута при належній турботливості та обачності, а також що виконання договору істотно порушує баланс майнових інтересів сторін. Воєнний стан в Україні введено з 24 лютого 2022 року і на момент надання погодження на передачу спірного майна в оренду, проведення електронних аукціонів і укладення договору оренди безперервно діяв. Зазначені обставини є загальновідомими та не потребують доказування. Відтак вони не можуть розцінюватися як нові або непередбачувані для сторін на момент укладення договору. Матеріалами справи підтверджено, що балансоутримувач надав погодження на передачу майна в оренду, ініціював включення об`єкта до відповідного переліку та брав участь у процедурі передачі майна в оренду вже в умовах воєнного стану. Отже, формуючи волевиявлення щодо передачі майна в оренду, він мав можливість оцінити власні потреби у його використанні для службової діяльності. Зміна управлінського рішення чи виникнення додаткової службової необхідності використання приміщення свідчить про зміну функціональної доцільності його використання, однак сама по собі не є обставиною, що виникла незалежно від волі заінтересованої сторони та не могла бути врахована при укладенні договору. Так само позивачем не доведено, що подальше виконання договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін у такій мірі, яка б позбавляла його або третю особу того, на що вони розраховували при його укладенні, або що виконання договору стало надмірно обтяжливим. Суд оцінює доводи третьої особи щодо економічної недоцільності укладеного договору оренди у зв`язку з розміром орендної плати, визначеної за результатами електронного аукціону. Представниця третьої особи зазначила, що місячна орендна плата у розмірі 251,00 грн без ПДВ є заниженою. Разом з тим матеріалами справи підтверджується, що розмір орендної плати сформовано за результатами електронного аукціону, проведеного відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а результати аукціону у встановленому законом порядку не оскаржені. З довідки балансоутримувача вбачається, що станом на 31.03.2024 первісна вартість об`єкта становила 382296,00 грн, сума зносу - 334137,92 грн, а залишкова балансова вартість - 48158,08 грн (а.с.133). Таким чином, об`єкт оренди має значний ступінь фізичного зносу та низьку залишкову вартість, що об`єктивно впливає на економічні показники його використання. Наведені балансові дані не свідчать про невідповідність визначеної за результатами аукціону орендної плати ринковим умовам та не підтверджують її економічну необґрунтованість. За таких обставин посилання позивача на економічну недоцільність укладеного договору оренди не підтверджені належними та допустимими доказами та не можуть бути підставою для його розірвання у судовому порядку. Оцінивши доводи сторін у їх сукупності, дослідивши подані докази та встановлені у справі обставини, суд не вбачає правових підстав для розірвання спірного договору, у зв`язку з чим позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях до [PERSON] про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають. Розподіл судових витрат: Відповідно до частин першої, другої статті 141 ЦПК України судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи, покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У разі відмови в позові судові витрати покладаються на позивача.

Outcome: dismissed