Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-25 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» (далі - ТОВ ФК «Гарант Капітал») про розірвання договору, стягнення коштів та пені. В обґрунтування заявлених вимог зазначив, що між ним та АТ АКБ «АРКАДА» укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 № 86153 з метою отримання у власність об`єкта інвестування - квартири загальною площею 45,41 кв.м в житловому будинку [ADDRESS] . Згідно п. 3.2 цього договору вартість об`єкта інвестування та, відповідно, вартість цих майнових прав складає 762 482,03 грн. Згідно п. 5 договору запланована дата введення в експлуатацію житлового будинку № 28 забудовником - серпень 2020 року. Він виконав свої зобов`язання за договором повністю та отримав свідоцтво про участь у Фонді фінансування будівництва (ФФБ) виду А «ЕВРИКА» від 19.06.2018 №267874. Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.01.2021 у справі №910/14860/20 ФФБ виду А «ЕВРИКА» передано в управління ТОВ «Фінансова компанія «Гарант Капітал». Відповідач набув прав та обов`язків щодо довірителів та забудовника ФФБ виду А «Еврика» на підставі рішення суду від 12.01.2021, але більше ніж за 3 роки здійснення відповідачем повноважень управителя ФФБ будівництво не завершено, об`єкт інвестування позивачу не передано. Станом на дату подання позову об`єкт інвестування йому не переданий. Він неодноразово звертався до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» з вимогами виконувати покладені на нього договором та Законом №978 обов`язки щодо контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором. Відповідач уклав із забудовником Додаткову угоду до Генерального договору від 01.07.2015, якою змінив заплановану дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію з 31.12.2020 на IV квартал 2030 року. Тобто, замість виконання покладених на відповідача обов`язків із захисту інтересів довірителів і здійснення контролю за забудовником з метою недопущення збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів, відповідач уклав із забудовником правочин про збільшення строку будівництва на 10 років. Неналежне виконання відповідачем встановленого обов`язку контролювати дотримання забудовником умов та зобов`язань за договором з метою недопущення збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів, є самостійною підставою для дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Згідно з банківською квитанцією від 19.06.2018 №9 ним передано управителю 777249,78 грн. Відповідно до п. 27.1 Договору 762482,03 грн. (98,1%) зараховано управителем до ФФБ, решта коштів в сумі 14767,75 грн. (1,9%) зарахована в оплату винагороди за послуги управителя. Таким чином, у разі дострокового розірвання договору про участь у ФФБ йому мають бути виплачені кошти в сумі 762482,03 грн. Сума коштів, яка буде виплачена йому при розірванні договору про участь у ФФБ, є значно меншою, ніж сума, яку він має витратити для відновлення свого порушеного права та придбання квартири площею 45,41 кв м. Різниця між цими сумами є збитками, які підлягають відшкодуванню відповідачем. Згідно наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 23.10.2024 №1168 опосередкована вартість 1 кв. м загальної площі квартир будинку в м. Київ станом на 01.10.2024 складає 26490 грн. Тобто, опосередкована вартість спорудження квартири площею 45,41 кв.м в м. Києві за державні та/або комунальні кошти станом на 01.10.2024 складає 1202910,90 грн. Мінімальна сума, яку необхідно витратити для придбання квартири площею 45,41 кв.м у разі розірвання договору про участь у ФФБ, дорівнює 1202910,90 грн. - 762482,03 грн. = 440428,87 грн. У відповідності до умов договору про участь у ФФБ ним було сплачено винагороду за управління коштами у розмірі 14767,75 грн., однак взяті на себе зобов`язання відповідно до умов договору про участь у ФФБ відповідач не виконав. Витрати на оплату послуги управління грошовими коштами, яку фактично йому не було надано, є його збитками і тому частина нарахованої пені в сумі 14 767,75 грн. є компенсацією цих збитків. Для того, щоб нарахована пеня виконала функцію майнової відповідальності за невиконання покладеного на відповідача обов`язку контролювати забудовника, з нього підлягає стягненню пеня в сумі 14 767,75 грн. Із урахуванням зазначеного, з відповідача підлягає стягненню пеня в сумі 29 535,50 грн. Просив: розірвати договір про участь у фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153, укладений між [PERSON] та Акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк «АРКАДА», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал»; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на користь [PERSON] : передані в управління за Договором від 15.06.2018 № 86153 грошові кошти в сумі 762482,03 грн.; реальні збитки, що виникли внаслідок порушення зобов`язань за договором від 15.06.2018 № 86153, в сумі 440 428,87 грн; пеню, що нарахована внаслідок порушення зобов`язань за договором від 15.06.2018 № 86153, в сумі 29 535,50 грн. 14.03.2025 позивач подав до суду заяву про зміну підстав позову, в якій зазначив, що відповідач порушив пп. 11) п. 7 Договору № 86153 та надав йому недостовірну інформацію про проведення перевірки фінансового стану забудовника. В листах ТОВ «Аркада-Будівництво» від 06.12.2021 №06/12/2021, від 09.06.2022 № 09/06/2022, від 10.06.2022 № 10/10/2022, від 14.09.2023 № 14/09/2023 зазначено, що Календарний графік виконання робіт та Графік фінансування по об`єктах ЖК «Еврика» відсутній. Таким чином, в порушення пп. 3 та 42 договору № 86153 відповідач уклав з забудовником додаткову угоду від 01.11.2021 до Угоди 1-Ф на об`єкт будівництва від 07.07.2015 до Генерального договору від 01.07.2015 про збільшення строку будівництва по об`єктах ЖК «Еврика» на десять років за відсутності Календарного графіку виконання робіт та Графіку фінансування і це порушує право його на отримання виконання за договором № 86153. Відсутність первинних облікових документів у будівництві за період після 2020 року свідчить про відсутність будівництва після призначення відповідача новим управителем ФФБ та отримання ним коштів ФФБ. Відсутність документів про будівництво після призначення відповідача новим управителем ФФБ свідчить про порушення відповідачем п. 42 договору № 86153, що полягає у невиконанні покладених на управителя в ст. 16 Закону № 978 обов`язків з контролю за забудовником та не вчинення передбачених в ст. 10 та 18 Закону № 978 дій щодо забудовника, який порушує умови договору та ст. 11 Закону № 978. Відповідач в порушення пп. 3, 7 та 14 Договору № 86153, а також ст. 6 Закону №978 та ч. 4 ст. 1030 ЦК України перерахував на власний рахунок та включив до власного доходу нараховані на кошти ФФБ відсотки в сумі 16,677 млн. грн. У разі розірвання договору № 86153 на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України відповідач зобов`язаний повернути отримані в управління кошти в сумі 762482,03 грн. на підставі ст. 1212 ЦК України. 20.03.2025 та 19.04.2025 позивач подав до суду заяви про збільшення позовних вимог про стягнення реальних збитків, що виникли внаслідок порушення зобов`язань за договором від 15.06.2018 № 86153, до 502 776,80 грн. Зазначені заяви залишені судом без розгляду у підготовчому засіданні 30.06.2025, у зв`язку з заявленим клопотанням позивача про залишення зазначених заяв без розгляду. 23.06.2025 позивач подав до суду заяву про збільшення позовних вимог, в якій просив: - розірвати договір про участь у фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 № 86153, укладений між [PERSON] та Акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк «АРКАДА», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал»; - стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на користь [PERSON] : передані в управління за Договором від 15.06.2018 № 86153 грошові кошти в сумі 762 482,03 грн; реальні збитки, що виникли внаслідок порушення зобов`язань за договором від 15.06.2018 № 86153, в сумі 547596,47 грн. пеню, що нарахована внаслідок порушення зобов`язань за договором від 15.06.2018 № 86153, в сумі 29 535,50 грн. 21.08.2025 позивач подав заяву про залишення без розгляду позовної заяви [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору, стягнення коштів, збитків та пені, в частині стягнення реальних збитків в сумі 547596,47 грн. 19.02.2025 представник відповідача адвокат Колеснікова Ю.Е. подала відзив на позовну заяву. Зазначила, що правовідносини між сторонами врегульовані Законом України «Про фінансові-кредитні механізми і управління майно при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який є спеціальним законом. Відповідач не погоджується з доводами, викладеним у позові, вважає їх необґрунтованими та недоведеними. Обов`язком управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - надання довірителю довідки, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування. Позивач не надав жодних доказів на підтвердження того, що управитель неналежним чином виконує свої зобов`язання за договором про участь у ФФБ. Якщо будь-які порушення з боку управителя ФФБ мали місце, то вони були допущені в строк до серпня 2020 року (дати, яка була визначена забудовником як запланована дата введення в експлуатацію будинку №28 у відповідності до листа АТ АКБ «АРКАДА»), тобто тоді, коли управителем ФФБ був АТ АКБ «АРКАДА», а не відповідач. Саме АТ АКБ «АРКАДА» в такому випадку неналежним чином виконав свої зобов`язання за договором про участь у ФФБ. Відповідач став управителем ФФБ виду А «ЕВРИКА» тільки 12.01.2021, тому ніяк не міг впливати на забудовника, контролювати дотримання ним строків будівництва і використання ним коштів, адже не був учасником правовідносин ФФБ виду А «ЕВРИКА». Наслідком саме неправомірних дій з боку АТ АКБ «АРКАДА» стала заміна на нового управителя. Набувши статусу управителя ФФБ виду А «ЕВРИКА», відповідач отримав в управління ФФБ, в межах якого майже 8500 довірителів не отримали про інвестовані ними об`єкти в строк, первісно визначений забудовником, а відсоток готовності житлових будинків в межах цього ФФБ та дефіцит коштів спричинили об`єктивну необхідність перенесення забудовником строків будівництва. Будь-які дії щодо управління ФФБ відповідач міг розпочати вживати лише з 12.01.2021, коли став учасником відповідних правовідносин в межах управління ФФБ «ЕВРИКА». Відповідач, як новий управитель ФФБ «ЕВРИКА», вживав всі можливі дії для отримання документів та грошових коштів цього ФФБ, залучення додаткових коштів для добудови будинків в межах ФФБ «ЕВРИКА», а також притягнення винних осіб до відповідальності, також здійснював перевірку фінансового стану забудовника та контроль за дотриманням ним строків будівництва житлових будинків в межах ФФБ виду А «ЕВРИКА». Контроль за діяльністю забудовника управитель здійснює, зокрема, шляхом отримання від нього звітності про цільове використання коштів, спрямованих на фінансування будівництва. Також відповідач здійснює контроль за відновленням проектної документації забудовника та його фінансовим станом. Відповідач не допускав порушень умов Договору про участь у ФФБ. Для застосування ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» як підставу для розірвання Договору про участь у ФФБ суд має встановити, чи дійсно відповідач як управитель ФФБ неналежно виконував свої обов`язків, передбачені частиною першою цієї статті. Відповідач вживав і продовжує вживати всі можливі дії для того, щоб довірителі ФФБ отримали свої квартири, тому доводи позивача щодо того, що відповідач неналежно виконує зобов`язання за Договором про участь у ФФБ і не здійснює контроль за забудовником вважає недоведеними та безпідставними. Управитель не здійснює будівництво, він здійснює управління грошовими коштами, переданими до ФФБ, до того часу, поки не видасть довірителю довідку про право на набуття у власність об`єкта інвестування, що відбувається після введення будинку в експлуатацію, та контроль за діяльністю забудовника. Позивач має право на дострокове розірвання договору, але в порядку, який передбачений Правилами ФФБ та Договором про участь у ФФБ, тобто шляхом підписання угоди про припинення договору з одночасним поверненням свідоцтва про участь у фонді та договору про уступку майнових прав. Об`єкт інвестування - квартира №111 в житловому будинку №28 , не реалізований наступному довірителю, а тому не настав строк виплати позивачу коштів у зв`язку з розірванням Договору про участь у ФФБ з підстав, передбачених ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Незалежно від підстав відмови позивача від участі у ФФБ, повернення позивачу коштів можливо виключно після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування. З огляду на це, вимога позивача про стягнення з відповідача грошових коштів в розмірі 762482,03 грн. є необґрунтованою. Позивачем не надано жодних доказів та не наведено обґрунтувань порушення відповідачем умов договору про участь у ФФБ, які б мали наслідком порушення строків спорудження об`єкта будівництва. Законодавством України не передбачено стягнення винагороди за послугу, яка була надана. Грошові кошти у розмірі 14767,75 грн. позивач сплатив АТ АКБ «Аркада», а не відповідачу. Відповідач не несе відповідальність за дії АТ АКБ «Аркада», внаслідок яких позивач не отримав свою квартиру в серпні 2020 року. Підстави для стягнення з особистих коштів відповідача винагороди, яку отримала інша юридична особа, відсутні Також відсутні підстави для стягнення пені з відповідача. Просила відмовити у задоволенні позовних вимог. 28.02.2025 позивач подав до суду відповідь на відзив, в якій підтримав позовні вимоги. 16.01.2025 постановлено ухвалу про відмову у задоволенні заяви позивача про забезпечення позову. 16.01.2025 постановлено ухвалу про відкриття провадження у цивільній справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження. 20.02.2025 постановлено ухвалу про залишення без задоволення клопотання про виправлення описки. 12.05.2025 постановлено ухвалу про відмову у задоволення заяви позивача про забезпечення позову. 30.06.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті. 09.07.2025 постановлено ухвалу про залишення позовної заяви без руху. 09.07.2025 постановлено ухвалу про залишення без задоволення заяви про повернення судового збору. 25.11.2025 постановлено ухвалу про залишення без розгляду позовної заяви [PERSON] до ТОВ «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору, стягнення коштів, збитків та пені в частині позовних вимог про стягнення збитків в розмірі 547596,47 грн. 01.12.2025 постановлено ухвалу про повернення сплаченого судового збору. 03.12.2025 постановою Київського апеляційного суду скасовано ухвалу Голосіївського районного суду міста Києва від 12.05.2025, частково забезпечено позов шляхом накладання арешту на грошові кошти в сумі 762482,03 грн., що знаходяться на відкритому ТОВ «Фінансова компанія «Гарант Капітал» рахунку ФФБ виду А «Еврика» в АТ «Сенс Банк». Позивач підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити. Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог з підстав, наведених у відзиві. Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне. 06.07.2015 рішенням правління AT «Аркада» (протокол № 42) затверджено правила ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво». Відповідно до пункту 4.1 Правил ФФБ виду «А» «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» банк укладає із забудовником договір, який регулює взаємовідносини банку і забудовника щодо організації спорудження об`єкта будівництва з використанням коштів ФФБ, за яким забудовник зобов`язується організувати спорудження об`єкта будівництва, ввести його в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування довірителям ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом № 978-IV, цими правилами та договором про участь у ФФБ, а банк зобов`язується здійснювати фінансування будівництва об`єкта будівництва на умовах укладеного із забудовником договору. 15.06.2018 між АТ АКБ «Аркада» та [PERSON] укладений договір №86153 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада», надає свою згоду на учать у фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво». Відповідно до п. 2, 3 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 за цим договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в п. 6 цього Договору. Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управління управителя. Після закінчення будівництва, введення об`єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною документацією та, відповідно, під заселення Довірителям кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику. Відповідно до п. 5 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 об`єктом будівництва за цим договором є житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери, складова частина об`єкта будівництва: житловий будинок [ADDRESS] , будівництво якого організує забудовник ТОВ «Аркада-будівництво» та фінансує управитель за рахунок отриманих в управління від довірителя коштів. Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 28 - серпень 2020 року. Відповідно до п. 6 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об`єкта інвестування: квартира за адресою: [ADDRESS] , в житловому будинку № 28 на 13-му поверсі, об`єкт інвестування - 111, кількість кімнат 1, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 45,41 кв.м. Відповідно до пп. 8, 12 п. 7 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 управитель зобов`язаний виплатити кошти довірителю за його письмовою заявою відповідно до правил фонду та цього договору, а також письмово повідомити довірителя про внесення змін до Правил фонду, зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника, збільшення строку будівництва більше як на 90 днів, введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта, відкріплення від довірителя об`єкта інвестування на умовах цього договору, зміну місцезнаходження управителя. Згідно з пп. 8 п. 14 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 управитель не несе відповідальності активами фонду за виплату коштів довірителю в разі його відмови від участі у фонді, якщо управитель дотримався встановлених Правилами фонду процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з фонду на вимогу довірителя. Відповідно до пп. 1, 3 п. 9 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 довіритель зобов`язаний виконувати всі умови правил фонду та цього договору, у т.ч. дотримуватися визначених в цьому договорі: порядку передачі коштів в управління управителю, порядку здійснення остаточних розрахунків за даними БТІ, порядку отримання довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування; дотримуватися графіка внесення коштів, визначеного у свідоцтва про учать у фонді та закінчити всі розрахунки у такі строки: якщо до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію залишилось більше 3 місяців - не пізніше ніж за 3 місяці до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в іншому випадку - протягом місяця з дати укладання договору. Відповідно до пп. 3 п. 10 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 довіритель має право до запланованої дати прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, на умовах, визначених цим договором відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати внесені до фонду кошти відповідно до Правил фонду та цього договору. Відповідно до п. 15 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 для закріплення об`єкта інвестування довіритель, протягом 2 банківських днів з дня підписання цього договору вносить на рахунок управителя, з дотримання порядку, встановленого у пп. 27.1. цього договору, кошти в розмірі 777249,78 грн., що становить не менше 100 % вартості об`єкта інвестування, визначеного сторонами у п. 6 цього договору, за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування, встановленої за згодою сторін на день внесення коштів. Відповідно до пп. 1 п. 24 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 довіритель сплачує винагороду управителю на визначені управителем рахунки за надання послуг із, зокрема, здійснення управління коштами, переданими в управління, у розмірі 1,9% від суми таких коштів; Відповідно до пп. 27.1 п. 27 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 довіритель вносить винагороду в такому порядку: довіритель доручає управителю передані в управління кошти в день внесення розподілити наступним чином: частину коштів, яка складає 98,1 % від суми коштів, переданих довірителем в управління управителю, зарахувати до фонду на інвестування будівництва закріпленого за довірителем об`єкта інвестування; решту коштів, яка складає 1,9 % від суми коштів, переданих довірителем в управління управителю, перерахувати в доходи управителя з призначенням платежу «Винагорода управителю за надання послуг з управління активами (коштами фонду фінансування будівництва) без ПДВ. Відповідно до пп. 2 п. 28 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 управління майно за цим договором припиняється у разі відмови довірителя від участі у фонді. Відповідно до п. 31 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі: 1) відмови довірителя від участі у фонді; 2) невиконання зобов`язань, передбачених пп. 3 -6 п. 9 цього договору. Відповідно до п. 33 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 сума коштів, що підлягає поверненню довірителю у разі відмови від участі у фонді, не може бути меншою за суму, внесену довірителем до фонду, визначається управителем у зазначеному нижче порядку, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці такого об`єкта на день передачі коштів в управління управителю за вирахуванням винагороди, належної управителю відповідно до умов цього договору. Відповідно до п. 35 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 в інших випадках сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці такого об`єкта станом на день відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за вирахуванням винагороди управителю відповідно до Правил фонду цього договору. Відповідно до п. 37 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 сума коштів, яка підлягає поверненню у випадках, передбачених пунктами 33 - 36 цього договору, повертається довірителю (спадкоємцю (спадкоємцям) або правонаступнику (правонаступникам) Довірителя) протягом п`яти днів після здійснення управителем повної реалізації об`єкта інвестування. При виплаті довірителеві з фонду коштів управитель відповідно до законодавства утримує за рахунок належних довірителю коштів всі визначені законодавством збори та податки для подальшого перерахування їх до бюджету. Виплата коштів довірителеві (спадкоємцю (спадкоємцям) або правонаступнику (правонаступникам) не може здійснюватися за рахунок іншого фонду Фінансування будівництва або власного майна управителя. Відповідно до п. 43 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Додатки та зміни до цього договору є його невід`ємною частиною і мають однакову юридичну силу. При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію буде вважатися зазначена у свідоцтва про участь у фонді. 19.06.2018 між АТ АКБ «АРКАДА» та позивачем укладено договір №86153 про уступку майнових прав, за яким банк уступив довірителю майнові права на зазначений у п. 3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі договору про участь у ФФБ: Відповідно до п. 3 договору про уступку майнових прав від 19.06.2018 № 86153 під об`єктом будівництва сторони розуміють: житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери на [ADDRESS] ; складова частина об`єкта будівництва житловий будинок №28 ; об`єкт інвестування має такі характеристики: Вид об`єкта інвестування Квартира Номер об`єкта інвестування 111. Поверх (за проектом) 13. Кількість кімнат (за проектом) 1. Загальна площа (за проектом) /кв.м/ 45,41 кв.м. Вартість об`єкта інвестування на дату укладання договору /грн./ 762482,03 грн. Позивач сплатив на користь АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у загальному розмірі 777249,78 грн., що підтверджується квитанцією № 9 від 19.06.2018. 19.06.2018 [PERSON] отримав свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада будівництво», об`єкт інвестування квартира номер об`єкта інвестування 111. Поверх 13. Кількість кімнат 1. Загальна площа 45,41 кв.м., закріплено за довірителем - 45,41 кв.м, сума внесених коштів 762482,03 грн., запланована дата введення в експлуатацію - серпень 2020 року, запланована дата передачі під заселення - листопад 2020 року. 24 вересня 2020 року Правління Національного банку України прийняло рішення №601-рш «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію АТ АКБ «Аркада». Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.01.2021 у справі № 910/14860/20, яке набрало законної сили 12.02.2021, замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал». 07.04.2021 між Міністерством внутрішніх справ України, Міністерством розвитку громад та територій України, Службою безпеки України, Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, Київською міською державною адміністрацією, ПАТ ДТЕК «Київські електромережі», модератором [PERSON] , ТОВ «Столиця-Груп», ГО «Об`єднання інвесторів ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах», народним депутатом [PERSON] , ТОВ ФК «Гарант Капітал», ТОВ ДК «Фундамент» укладений меморандум щодо вирішення соціального питання добудови та передачі квартир інвесторам ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах», відповідно до умов якого сторони домовилися діяти спільно для досягнення мети та соціального ефекту з покладенням на сторони взаємних прав та обов`язків, які викладені в цьому меморандумі. 01.11.2021 ТОВ «Аркада - будівництво» повідомило ТОВ «ФК «Гарант-Капітал» про зміни строків спорудження об`єктів будівництва, зокрема по будинку №28 запланований строк введення в експлуатацію - грудень 2029 року, запланований строк передачі під заселення - березень 2030 року. 01.11.2021 ТОВ «ФК «Гарант капітал» повідомило позивача про заміну управителя фонду фінансування будівництва з АТ АКБ «Аркада» на ТОВ «ФК «Гарант капітал», а також про збільшення строків будівництва об`єкту будівництва: запланована дата введення житлового будинку в експлуатацію - грудень 2029 року, запланований строк передачі для заселення - березень 2030 року. Відповідно до листа № 613 від 10.03.2023 АТ АКБ «Аркада» до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку останнє повідомило, що станом на 09.03.2023 АТ АКБ «Аркада» повністю виконало рішення Господарського суду міста Києва від 12.01.2021 у справі № 910/14860/20 та рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2020 у справі № 910/14861/20 та перерахувало на рахунок ТОВ «ФК «Гарант капітал», як нового управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво» 244811113,14 грн. Протягом 2023 - 2024 років ТОВ «ФК «Гарант капітал» зверталося до ТОВ «Аркада - будівництво» з вимогами про повернення коштів на рахунок ФФБ виду А «Еврика». Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестиції, закріпленого за позивачем, не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, квартира не передана у власність позивача станом на день розгляду справи. Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача). Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами. Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» ст. 23 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 № 978-IV (далі - Закон № 978-IV). З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (ст. ст. 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV). Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ. Частиною 3 ст. 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування. За ч. 2 ст. 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону № 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною. Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 ст. 18 цього ж Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором). Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ. Судом встановлено, що відповідно до умов п. 5 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.06.2018 №86153 запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 28 - серпень 2020 року. Згідно зі свідоцтвом про участь у ФФБ виду А «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «Аркада будівництво» (договір від 15.06.2018 №86153) від 19.06.2018 запланованою датою введення будинку в експлуатацію визначено серпень 2020 року, а передачі під заселення - листопад 2020 року. Судом встановлено, а сторонами не оспорювалось, що будівництво не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, право власності на об`єкт інвестування за позивачем не зареєстроване та об`єкт інвестування йому не передавався. За приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України. Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона, тобто чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Згідно з ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків. Враховуючи, що позивач належним чином виконав взяті на себе зобов`язання за договором від 15.06.2018 №86153, а відповідачем як управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування, оскільки затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення понад строки визначені у договорі, термін здачі вказаного будинку під заселення відповідач не зазначає, відомості про те, що на сьогодні будинок повністю споруджений відсутні, суд вважає, що позивач не має можливості отримати об`єкт інвестування (квартиру) відповідно до укладеного договору, що свідчить про істотне порушення управителем договору, внаслідок чого порушуються права позивача як довірителя отримати те, на що він розраховував при його укладенні. Наведене свідчить про наявність підстав для задоволення позову в частині розірвання договору від 15.06.2018 №86153, а також стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 762482,03 грн. Щодо вимог про стягнення з відповідача пені в розмірі 29 535,50 грн. суд зазначає наступне. У статті 611 ЦК України встановленні правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України). Суд повторно зауважує, що під час розгляду справи встановлено, що між сторонами був укладений договір від 15.06.2018 №86153 про участь у фонді фінансування будівництва житлового будинку, за умовами якого погоджено планове введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначено серпень 2020 року. Тобто в даному випадку строк прийняття будинку в експлуатацію був запланованим, а тому мала настати саме в той день, який був визначений договором про участь у фонді фінансування будівництва житлового будинку від 15.06.2018 №86153, тобто не пізніше останнього дня серпня 2020 року. Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію. На час звернення позивача до суду з цим позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введено. Відповідно до п. 4.1 Правил ФФБ виду «А» «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» банк укладає із забудовником договір, який регулює взаємовідносини банку і забудовника щодо організації спорудження об`єкта будівництва з використанням коштів ФФБ, за яким забудовник зобов`язується організувати спорудження об`єкта будівництва, ввести його в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування довірителям ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом № 978-IV, цими правилами та договором про участь у ФФБ, а банк зобов`язується здійснювати фінансування будівництва об`єкта будівництва на умовах укладеного із забудовником договору. Відповідно до положень ст.18 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору. Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем. Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абз. 1-3 ч. 2 ст. 13 Закону України № 978-IV). Згідно з ч.1, ст.18 згаданого Закону України №978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів. Статтею 18 Закону України № 978-IV визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором. Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом. Згідно з ч.11 ст.20 Закону України № 978-IV для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію. При цьому управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування. Отже відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначеному договорі обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування. Таким чином, саме забудовник і несе відповідальність за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію. Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником). Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без надання беззаперечних доказів того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу. Також суд зауважує, що результат аналізу договору про участь у ФФБ від 15.06.2018 №86153 свідчить проте, що сторони у ньому не передбачили відповідальності управителя і наслідки за неналежне виконання забудовником обов`язків щодо своєчасної здачі об`єкта інвестування в експлуатацію. Аналогічна позиція знайшла відображення у висновках, викладених Верховним Судом в постанові від 10.12.2024 року в справі № 638/18016/21 та постанові від 14.01.2026 у справі № 752/14890/21. За змістом ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Верховний Суд у постанові від 17.05.2023 у справі №591/19/20 зробив висновок, що положення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» про стягнення пені не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами на підставі договору інвестування у будівництві житла (купівлі-продажу майнових прав), оскільки укладений між сторонами договір про інвестування у будівництво житла не передбачає розмір процентів на суму вкладу або дохід в іншій формі. А позивачем неустойка обчислена від вартості об`єкта інвестування. При цьому у відповідача не існувало грошового зобов`язання, а лише зобов`язання зарезервувати квартиру й передати її після введення будинку в експлуатацію. Враховуючи зазначене, суд вважає що відсутні підстави для стягнення пені. Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню. Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір за вимогу немайнового характеру в розмірі 1211,20 грн. та судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог майнового характеру (96,27%) в розмірі 11660,22 грн. (15140 грн. х 0,8 х 96,27% = 11660,22 грн.), що загалом становить 12871,42 грн., оскільки позивач звільнений від їх сплати.

Outcome: partial