Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-12 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовною заявою до ТОВ ''Деметра Л'' про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування державної реєстрації права оренди, визнання недійсною додаткової угоди, зобов`язання повернути земельні ділянки. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що позивач є власником земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на території Аджамської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, а саме: земельна ділянка площею 4,4073 га., кадастровий номер 3522580300:02:000:0615; земельна ділянка площею 4,4071 га., кадастровий номер 3522580300:02:000:2709. 11.09.2015 року між [PERSON] і ТОВ ''Деметра Л'' укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 3522580300:02:000:2709, площею 4.41 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 7 років (до 03.11.2022 року). 13.10.2020 року нібито укладено угоду про внесення змін до договору від 11.09.2015 року, якою строк оренди продовжено ще на 27 років до 03.11.2042 року. Договір оренди (зі змінами) від 11.09.2015 року зареєстровано в Державному реєстрі речових прав відповідно до чинного законодавства. 09.10.2019 року між тими ж сторонами укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,4073 га., кадастровий номер 3522580300:02:000:0615, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 7 років (до листопада 2026 року). Договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав відповідно до чинного законодавства. Позивач має обґрунтовані сумніви щодо належного укладення угоди від 13.10.2020 року про внесення змін до договору, оскільки на момент її підписання документ був незаповнений у частині істотних умов (строк, кадастровий номер, площа тощо) і не містив дати та повних реквізитів сторін. Таким чином, зміст правочину не був погоджений сторонами, а отже додаткова угода не може вважатися належно укладеною. Позивач не висловлював наміру продовжувати орендні відносини, не погоджував збільшення строку оренди до 25 років, не усвідомлював правових наслідків такого продовження. З огляду на наведене, додаткова угода від 13.10.2020 року підлягає визнанню недійсною, оскільки укладена без належного волевиявлення, має істотні порушенням форми та змісту, а також призвела до порушення прав власника землі. Для врегулювання відносин позивач направив ТОВ ''Деметра Л'' лист-попередження про небажання продовжувати оренду та вимогу утриматися від проведення сільськогосподарських робіт у 2026 році (зокрема засівання під урожай 2026). Однак, відсутність відповіді відповідача свідчить про намір продовжити користування земельними ділянками без правових підстав і всупереч волі власника. Отже, договори оренди, укладені сторонами, суперечать вимогам законодавства, не забезпечують визначеності прав і обов`язків сторін, підлягають визнанню недійсними. ТОВ ''Деметра Л'' вийшли за межі правосуб`єктності. Витяг з ЄДР підтверджує, що основні видами діяльності ТОВ ''Деметра Л'': КВЕД 01.11 вирощування зернових культур (крім рису), бобових і насіння олійних культур; КВЕД 01.61 допоміжна діяльність у рослинництві. У переліку зареєстрованих видів діяльності відсутній КВЕД 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, який охоплює операції, пов`язані з управлінням, орендою, суборендою чи експлуатацією земельних ділянок, будівель або споруд. Це має принципове значення, оскільки діяльність з передачі земельних ділянок в оренду є господарською операцією, що передбачає наявність відповідного виду економічної діяльності (КВЕД). Відсутність такого КВЕДу означає, що товариство фактично здійснювало правочини, які виходять за межі його господарської правосуб`єктності, визначеної установчими документами та зареєстрованою в установленому законом порядку. Таким чином, договори оренди, укладені ТОВ ''Деметра Л'' із фізичними особами, зокрема з позивачем, є такими, що вчинені поза межами статутних повноважень, без наявності права на здійснення операцій із оренди землі, відтак порушують вимоги статей 91, 203, 227 ЦК України. Такі дії відповідача свідчать про перевищення господарської компетенції та незаконність укладених правочинів, що відповідно наведених норм і практики Верховного Суду є підставою для визнання договорів оренди недійсними. Позивач, як власник земельних ділянок, має конституційне та цивільно-правове право самостійно господарювати на своїй землі без залучення орендарів. Позивач має реальний і підтверджений намір самостійно використовувати свої земельні ділянки. На підтвердження цього зазначає, що ним: укладено договір оренди сільськогосподарської техніки без екіпажу для проведення весняно-польових робіт 2026 року; здійснюється організаційна підготовка до укладення договорів щодо закупівлі насіння та мінеральних добрив, триває пошук постачальників і планування майбутніх агротехнічних робіт; направлено відповідачу лист-повідомлення про відмову від продовження орендних відносин. Таким чином, позивач не лише формально заявляє про намір господарювати самостійно, а вживає реальних і послідовних дій, спрямованих на самостійне використання своєї землі. Це підтверджує зміну обставин, які були підставою для укладення договорів оренди, виключає подальше збереження орендних відносин із відповідачем, а тому позивач звернувся до суду та просить визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, скасувати державну реєстрацію права оренди, визнати недійсною додаткову угоду, зобов`язати повернути земельні ділянки. Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила задовольнити з підстав зазначених у позові. Представник відповідача у судовому засіданні позовні вимоги не визнав і просив відмовити у задоволенні позову з підстав, зазначених у відзиві, а також просив застосувати позовну давність. У відзиві на позовну заяву зазначив, що позовні вимоги є необґрунтованими, безпідставними та такими, що не підтверджені доказами. Позивач стверджує, що підписав нібито не заповнений аркуш додаткової угоди від 13.10.2020 року до договору оренди, але жодного доказу на підтвердження не наводить. Крім цього, [PERSON] у період із 2020 року по 2025 рік отримує орендну плату на підставі договору оренди та додаткової угоди від 13.10.2020 року, що вказує на той факт, що позивачем пропущено строк позовної давності для подання позову з вимогами про визнання недійсним додаткової угоди. [PERSON] наводить положення норм, які не спростовують факту укладення ним договорів оренди та додаткової угоди. [PERSON] висловлює припущення про буцім-то відсутність у ТОВ ''Деметра Л'' правосуб`єктності, зокрема вказує про відсутність КВЕДу 68.20, як на його думку підстави для визнання недійсними договорів оренди та додаткової угоди, проте наявність чи відсутність КВЕДу немає ніякого значення для отримання в оренду земельних ділянок, що вказує на необгрунтованість та безпідставність зазначених тверджень [PERSON] . Позивач також стверджує, що в нього буцім-то не було волевиявлення на укладення договорів оренди та додаткової угоди при цьому десять, шість та п`ять років відповідно за договорами від 2015 року, від 2019 року та угодою від 2020 року [PERSON] отримував орендну плату, не звертався ні до ТОВ ''Деметра Л'', ні до суду з будь-якими зауваженнями, пропозиціями чи вимогами, які не існували ніколи насправді та були вигадані виключно для складання безпідставного позову. Щодо направлення листів від імені [PERSON] представником не враховано, що направлення листів не є підставою для припинення дії договорів оренди та додаткової угоди, а також до позову не надано навіть доказів відправлення листів саме позивачем. Враховуючи викладене, ТОВ ''Деметра Л'' просить суд застосувати строк позовної давності до позовних вимог, заявлених позивачем [PERSON] у позові від 22.10.2025 року та відмовити у його задоволенні з підстав пропуску строку позивачем і необгрунтованості й безпідставності позовних вимог. Крім того, відповідачем подано заяву про застосування строку позовної давності, оскільки якщо позивач вважав, що його права були порушені при укладенні договорів оренди від 2015 року, від 2019 року та/або додатковою угодою від 2020 року, то позивач повинен був про це дізнатись в роки укладення таких правочинів, оскільки отримував орендну плату (а.с.79-92). Від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій зазначили, що позивач категорично не погоджується з доводами, викладеними у відзиві, вважає їх юридично нікчемними, доказово неспроможнимим та такими, що не спростовують жодної із заявлених позовних вимог. Відповідачем не надано доказів, що додаткова угода була заповнена на момент її підписання, не надано доказів існування реального волевиявлення позивача на укладення додаткової угоди, не надано доказів, що позивач був обізнаний про штучне продовження строку оренди до 2045 року, не надано доказів, що орендна плата сплачувалася саме на підставі додаткової угоди. Усі твердження відповідача зводяться до припущень, суб`єктивних оцінок і маніпулятивних конструкцій. Щодо того, що позивач не довів, що підписав незаповнену додаткову угоду, зазначили, що тягар доказування дійсності правочину лежить на стороні, яка на нього посилається. Відповідач не надав жодного доказу, який би підтверджував існування заповненого тексту додаткової угоди на момент її підписання, а отже не довів факт укладення правочину та погодження сторонами його істотних умов. Відповідач у відзиві фактично визнає відсутність доказів, які б підтверджували дійсність додаткової угоди. Відповідач свідомо зводить предмет спору до питання отримання орендної плати, натомість позивач не оскаржує сам факт отримання орендних платежів, оскільки такі могли здійснюватися за первинними договорами, які тривалий час вважалися позивачем чинними. Предмет позову є зовсім іншим і не залежить від факту отримання орендної плати. Відсутність у відповідача КВЕДу 68.20 прямо свідчить про вихід за межі його правосуб`єктності, а спроба відповідача знецінити значення КВЕДів є маніпуляцією та відвертим ігноруванням норм права. Відповідач у відзиві зазначив, що позивач не звертався до суду або до ТОВ ''Деметра Л'' із зауваженнями, однак жодних зауважень, як способу захисту прав до подання позову, законом не передбачено, позивач не зобов`язаний листуватися з відповідачем перед зверненням до суду. Крім того, подали заперечення на заяву про застосування строку позовної давності, в якому зазначили, що позивач не пропустив строк позовної давності, оскільки про порушення дізнався лише після отримання витягу з ДРПП від 31.03.2025 року, з 01.04.2025 року після укладення договору про правничу допомогу вперше отримав юридичну можливість оцінити реальний правовий стан документів, позов подано 22.10.2025 року, тобто в межах трирічного строку. Позивач не мав можливості дізнатися про порушення своїх прав раніше, оскільки відповідач, згідно умов договору, самостійно здійснював оформлення документів. Реєстрація договору 2015 року була здійснена взагалі сторонньою особою, що підтверджує відсутність контролю позивача за процесом. Реєстрація договору 2019 року здійснена приватним нотаріусом, якого позивач не знає. Заперечення відповідача щодо пропуску строку позовної давності суперечить фундаментальним засадам цивільного судочинства. Беручи до уваги, що позивач дізнався про порушення своїх прав 31.03.2025 року та звернувся до суду у встановлений законом строк просили задовольнити позовні вимоги в повному обсязі (а.с.104-119). Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню, виходячи з таких підстав. Згідно ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема визнання правочину недійсним. Статтями 203, 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Статтями 13, 15 Закону України ''Про оренду землі'' передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Судом встановлено, що державний акт на право власності на земельну ділянку серія КР №047934 свідчить, що [PERSON] належить земельна ділянка площею 4,41 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області (а.с.13-14). Державний акт на право приватної власності на землю серія ІІ-КР №009249 свідчить, що [PERSON] належить земельна ділянка кадастровий номер 3522580300:02:000:0615, площею 4,41 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області (а.с.15-16). 11.09.2015 року між [PERSON] і ТОВ ''Деметра Л'' укладено договір оренди землі, відповідно умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, площею 4,41 га., строк дії договору 7 років, розмір орендної плати за кожен рік використання земельної длянки складає 4 % визначеної вартості орендованої земельної частки (паю) з урахуванням індексації (а.с.17-22). Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №46825663 від 03.11.2015 року свідчить, що 02.11.2015 року внесено відомості про інше речове право №11870981 право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі б/н від 11.09.2015 року, орендар ТОВ ''Деметра Л'', орендодавець [PERSON] , в оренду передано земельну ділянку площею 4,41 га. кадастровий номер 3522580300:02:000:2709 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області (а.с.24-25). 13.10.2020 року між [PERSON] і ТОВ ''Деметра Л'' укладено угоду про внесення змін до договору оренди землі, згідно умов якої сторони дійшли згоди укласти угоду про внесення змін до договору оренди землі від 11.09.2015 року, кадастровий номер 3522580300:02:000:2709, зареєстрований за №46825663 від 03.11.2015 року, виклавши їх у наступній редакції: у розділі строк дії договору пункт 3.1 викласти в редакції: договір укладається на 27 років, починаючи з дати його державної реєстрації, і діє до 03.11.2042 року. Доповнити розділ 3 пунктом 3.4, виклавши в редакції: у разі, якщо орендодавець не має наміру продовжувати договір оренди після його закінчення та повідомив про свої наміри орендаря у встановлені терміни, а дана земельна ділянка оброблена та має сільськогосподарські посіви відповідно до технічних карт, орендодавець не має права вилучити земельну ділянку в орендаря до моменту зібрання врожаю орендарем. Відповідно орендар проводить додаткові нарахування та виплати на користь орендодавця за ту кількість календарних днів, яка небхідна для дозрівання та збору сільськогосподарської продукції орендарем. Інші умови договору оренди землі залишаються незмінними та сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання (а.с.26). Згідно інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №420303768 від 31.03.2025 року земельна ділянка кадастровий номер 3522580300:02:000:2709, площею 4,4071 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серія КР №047934 належить на праві власності [PERSON] , 02.11.2015 року внесено відомості про інше речове право №11870981 право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі б/н від 11.09.2015 року, угоди про внесення змін до договору оренди землі б/н від 13.10.2020 року, орендар ТОВ ''Деметра Л'', орендодавець [PERSON] , в оренду передано земельну ділянку площею 4,41 га., договір укладається на 27 років, починаючи з дати його державної реєстрації, і діє до 03.11.2042 року (а.с.27-28). 09.10.2019 року між [PERSON] і ТОВ ''Деметра Л'' укладено договір оренди землі, відповідно умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове, платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, площею 4,4073 га., кадастровий номер 3522580300:02:000:0615, строк дії договору 7 років, розмір орендної плати за кожен рік використання земельної длянки складає 4 % визначеної вартості орендованої земельної частки (паю) (а.с.36-42). Згідно інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №420303389 від 31.03.2025 року земельна ділянка площею 4,4073 га., кадастровий номер 3522580300:02:000:0615, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі державного акту на право приватної власності на землю серія ІІ-КР №009249 належить на праві власності [PERSON] , 07.11.2019 року внесено відомості про інше речове право №34132268 право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі б/н від 09.10.2019 року, орендар ТОВ ''Деметра Л'', орендодавець [PERSON] , в оренду передано земельну ділянку площею 4,4073 га., договір укладається на 7 років починаючи з дати його державної реєстрації (а.с.43-44). 03.10.2025 року та 13.10.2025 року позивачем на адресу ТОВ ''Деметра Л'' направлялися листи-попередження щодо утримання від здійснення сільськогосподарських робіт і наміру розірвання договору оренди земельної ділянки від 09.10.2019 року та договору оренди землі від 11.09.2015 року (а.с.30-32). 01.09.2025 року між ФГ ''Олден К'' та [PERSON] укладено договір №1 оренди сільськогосподарської техніки без екіпажу, згідно умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду сільськогосподарську техніку для виконання сільськогосподарських робіт, термін виконання з 01 вересня по 31 грудня 2025 року (а.с.34-35). Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань свідчить, що ТОВ ''Деметра Л'' (код юридичної особи 31008240) здійснює такі види діяльності: 01.11 вирощування зернових культур (крім рису), бобових круп (основний), 01.19 вирощування інших однорічних та дворічних культур, 01.46 розведення свиней, 01.61 допоміжна діяльність у рослинництві, 01.63 післяуржайна діяльність, 10.41 виробництво олії та тваринних жирів, 10.61 виробництво продуктів борошномельно-круп`яної промисловості, 10.82 виробництво шоколаду та цукрових кондитерських, 10.91 виробництво готових кормів, що утримуються, 10.92 виробнитво готових кормів для домашніх тварин, 16.29 виробництво інших виробів деревини, 46.21 оптова торгівля зерном, необробленим тютюном, насінням (а.с.29). Платіжні інструкції №605 та №606 від 30.09.2021 року, №1588 від 16.11.2022 року, №1643 від 08.12.2022 року, №2876 від 20.12.2023 року, №2979 від 26.12.2023 року, №815 від 19.11.2024 року, №350 та №351 від 24.11.2025 року свідчать, що ТОВ ''Деметра Л'' сплачували [PERSON] орендну плату за пай за 2021 2025 роки (а.с.92-100). Дослідивши наявні по справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, суд приходить до висновку, що позивачем не надано належних і допустимих доказів того, що текст угоди про внесення змін до договору оренди землі було заповнено пізніше, вже після того, як документ був підписаний позивачем. Щодо визнання недійсними договорів оренди землі суд зауважує, що під час вирішення спорів про визнання правочинів недійсними, підлягають встановленню наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) та настання відповідних наслідків, а також зазначається в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Позивачем не доведено належними та допустимими доказами факту недійсності правочинів. Щодо скасування державної реєстрації права оренди на земельні ділянки та їх повернення позивачу суд зазначає, оскільки зазначені позовні вимоги є похідними від попередніх, а суд дійшов висновку про відсутність підстав для їх задоволення, відтак означені позовні вимоги також не підлягають задоволенню. На підставі викладеного, суд дійшов висновку про необгрунтованість позовних вимог, а тому в задоволенні позову необхідно відмовити. Судом відмовлено у задоволенні позову по суті через необґрунтованістю позовних вимог, отже заява про застосування строку позовної давності не підлягає задоволенню, оскільки питання порушення строку позовної давності за даних обставин не впливає на суть винесеного рішення та відповідно, строк позовної давності, як спосіб захисту саме порушеного права, при вирішенні даного спору застосуванню не підлягає. Вирішуючи питання щодо судових витрат суд вважає, оскільки позов не підлягає задоволенню, судові витрати позивача не компенсуються, що відповідає вимогам ст.141 ЦПК України.

Outcome: dismissed