Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-15 00:00:00

Позивач звернулась до суду з позовом до Краматорської міської ради, [PERSON] про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, в обґрунтування якого вказує на те, що 20 грудня 1999 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу № 937, відповідно до якого відповідач продав, а Позивач купив двохкімнатну квартиру [ADDRESS] . Вказаний договір був укладений на Краматорській Універсальній Біржі Нерухомості «Владислав». [PERSON] змінила прізвище на [PERSON] . На час укладання договору в законодавстві існувала юридична колізія між нормативними актами, а саме відповідно до Закону України «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню, а ЦК України РСР зазначено, що договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений. З метою приведення документації до порядку, позивач звернулась до державного реєстратора, нащо отримала рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій. Відмова обґрунтована тим, що договір купівлі-продажу від 20.12.1999 р. не відповідає вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. та вимогам ч. 1 ст. 657 Цивільного кодексу України, так як підлягає нотаріальному посвідченню.. У зв`язку з цим позивачка звернулася до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна. Представник позивача надала до суду заяву про розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримала, проти заочного рішення не заперечувала. Відповідач - [PERSON] у судове засідання не з`явилась, про місце, час та дату розгляду справи була повідомлена належним чином, заяв не надавала. Представник відповідача - Краматорської міської ради у судове засідання не з`явився, про місце, час та дату розгляду справи була повідомлений належним чином, подав заяву про розгляд справи за їх відсутності. Тому суд у відповідності до ст. 280 ЦПК України, вважає за можливе провести заочний розгляд справи. Вивчивши матеріали справи, суд вважає позов обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню. Судом встановлено, що 20 грудня 1999 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу № 937, відповідно до якого [PERSON] продала, а [PERSON] купила двохкімнатну квартиру [ADDRESS] . Вказаний договір був укладений на Краматорській Універсальній Біржі Нерухомості «Владислав» та зареєстрований за №937. Договір був також зареєстрований в БТІ про що інформацію внесено в реєстраційну книгу під № 16429/ІІ 17.01.2000 р. Згідно до свідоцтва про шлюб серії [NUMBER] , [PERSON] та [PERSON] уклали шлюб 28.08.2006 року, актовий запис №47. Після реєстрації шлюбу прізвище дружини та чоловіка [PERSON] та [PERSON] відповідно. Позивач зверталась до державного реєстратора, нащо отримала рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій № 79792759 від 07.07.2025 р. Відмова обґрунтована тим, що договір купівлі-продажу від 20.12.1999 р. не відповідає вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. та вимогам ч. 1 ст. 657 Цивільного кодексу України, так як підлягає нотаріальному посвідченню.. Так, докази щодо виконання умов договору купівлі-продажу не спростовані та свідчать про те, що позивач є добросовісним набувачем нерухомого майна. Право власності якої зареєстровано у БТІ. Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Відповідно до ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Згідно зі ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом (ч. 1 ст. 328 ЦК України). Враховуючи, що правочин вчинено 20 грудня 1999 року, при вирішенні спору підлягають застосуванню положення ЦК Української РСР та Закону України «Про товарну біржу». Відповідно до статті 1 Закону України «Про товарну біржу» товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до статті 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (стаття 47 ЦК Української РСР). Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин). У постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23) об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила, що «у статті 227 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. ЦК Української РСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 183/900/17 (провадження № 61-9101св21))». Крім того, у вказаній постанові об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала висновок про те, що «на рівні ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК Української РСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі». Сторонами за договором було здійснено повне виконання усіх істотних умов, а саме: позивач сплатила кошти за об`єкт нерухомості, а відповідач передав позивачу вказане майно. Відповідно до ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до статті 1 протоколу 1 Європейської Конвенції з прав людини кожна фізична особа має право мирно володіти своїм майном. Згідно правової позиції Верховного Суду України, висловленої в постанові від 06 вересня 2017 року в цивільній справі № 6-1288цс17, однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. У відповідності зі ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися про всі істотні умови договору, що підтверджуються письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Згідно правової позиції, висловленої в постанові Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, відповідно до частини другої статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення не вимагається. Обов`язковими умовами для визнання такого договору дійсним є: встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину; втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. В постанові Верховного Суду від 07 серпня 2020 року в справі № 528/726/18 зазначено, що під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію. Судом встановлено, що під час вчинення спірного правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, усі сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме купівлі - продажу, правочин був реальним і вчинений у формі, дозволенній чинним законодавством України в 1999 році. Враховуючи викладені вище обставини в їх сукупності, те, що сторони домовилися між собою щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири, повністю виконали всі умови даного договору, однак нотаріально його не засвідчили, суд оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню.

Outcome: approved