Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-18 00:00:00

Стислий виклад позиції позивача 1.Позивачі [PERSON] та [PERSON] звернулися до суду із зазначеним позовом до [PERSON] (далі також - відповідач), в якому просять визнати дійсним договір купівлі-продажу, зареєстрований Комсомольською універсальною товарною біржою від 23.04.1998 за №137, квартири [ADDRESS] , жилою площею 30,9 м2, укладений між [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] на Комсомольській універсальній товарній біржі. 2.Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 23.04.1998 між позивачами та відповідачем укладено договір купівлі-продажу квартири за адресою: [ADDRESS] . Зазначений договір зареєстрований Комсомольською універсальною біржею за №137 від 23.04.1998. У технічному паспорті на квартиру Кременчуцьким МБТІ був проведений відповідний запис щодо зміни власника згаданого нерухомого майна на співвласників [PERSON] , [PERSON] . 14.11.1998 позивачка [PERSON] уклала шлюб з [PERSON] та змінила прізвище з « [PERSON] » на « [PERSON] ». 07.09.2004 Відділом РАЦС м.Комсомольська Полтавської області перейменовано прізвище [PERSON] з « [PERSON] » на « [PERSON] ». 01.02.2014 позивачка [PERSON] уклала шлюб з [PERSON] та змінила прізвище з « [PERSON] » на « [PERSON] ». Позивачі звернулися до приватного нотаріуса Кременчуцького районного нотаріального округу Полтавської області для вчинення правочину щодо відчуження вказаної квартири, але приватним нотаріусом було письмово роз`яснено про неможливість вчинення зазначеного правочину, оскільки договір купівлі-продажу від 23.04.1998 не був посвідчений нотаріально. З огляду на це, у позивачів виникла необхідність звернутися до суду за захистом своїх прав у спосіб визнання договору купівлі-продажу дійсним. 3.Відповідач правом відзиву на позовну заяву не скористався, у встановлений судом строк відзив на позовну заяву не подав. Процесуальні дії у справі. Заяви (клопотання) учасників справи. 4.17.12.2025 Горішньоплавнівським міським судом Полтавської області постановлено ухвалу, якою відкрите провадження у справі, вирішено розгляд справи проводити за правилами спрощеного позовного провадження з викликом сторін. 5.Сторони в судове засідання не з`явилися, про дату, час і місце розгляду справи повідомлені у встановленому законом порядку. 6.Представник позивачки [PERSON] , яка діє від себе та на підставі довіреності в інтересах [PERSON] , - адвокат Мілінський І.М. звернувся до суду з клопотанням про розгляд справи у його відсутність, позовні вимоги підтримав. Проти заочного розгляду справи та ухвалення заочного рішення не заперечував. 7.Відповідач [PERSON] належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, про причини неявки суд не повідомив, клопотання про розгляд справи за його відсутності не подав. Правом відзиву на позовну заяву не скористався. 8.19.02.2026 у відповідності до вимог частини 1 статті 281 ЦПК України судом постановлено ухвалу про заочний розгляд цієї справи. 9.У зв`язку з неявкою в судове засідання учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось (частина 2 статті 247 ЦПК України). Встановлені Судом обставини 10.Суд дослідив та оцінив докази у справі й встановив, що 23.04.1998 між відповідачем - [PERSON] та позивачам, [PERSON] , [PERSON] , укладено договір купівлі-продажу квартири за адресою: [ADDRESS] (далі також договір, біржовий договір). 11.Згідно з цим договором відповідач продав, а позивачі купили в рівних частках квартиру [ADDRESS] (пункт 1 біржового договору). 12.Між його сторонами узгоджені всі істотні умови, що підтверджено відповідними підписами. При цьому були виконані всі умови договору, зокрема, відповідач отримав грошові кошти за продаж квартири (пункт 3 біржового договору). 13.У договорі зазначено, що договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. 14.Зазначений договір купівлі-продажу зареєстрований Комсомольською універсальною біржею за №137 від 23.04.1998. 15.У технічному паспорті на квартиру [ADDRESS] зазначено власників вказаної квартири [PERSON] та [PERSON] . 16.14.11.1998 [PERSON] уклала шлюб з [PERSON] , після одруження змінила прізвище з « [PERSON] » на « [PERSON] », що підтверджується свідоцтвом про одруження серія [NUMBER] від 14.11.1998. 17.Згідно свідоцтва про переміну прізвища, імені, по батькові, виданого Відділом реєстрації актів цивільного стану Комсомольського міського управління юстиції в Полтавській області, [PERSON] перейменувала прізвище на « [PERSON] ». 18.18.01.02.2014 [PERSON] уклала шлюб з [PERSON] , змінила прізвище на [PERSON] , що підтверджується свідоцтвом про одруження серія [NUMBER] від 01.02.2014. 19.Відповідно до витягу з реєстру територіальної громади №2025/016652133 від 10.11.2025, [PERSON] зареєстрована за адресою: [ADDRESS] . 20.З листа приватного нотаріуса Кременчуцького районного нотаріального округу Полтавської області Куц С.М. від 17.11.2025 №183/01-16 «щодо визнання договору дійсним» вбачається, що відчуження квартири [ADDRESS] , що належить [PERSON] та [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого 23.04.1998 Комсомольською універсальною товарною біржею в реєстраційному журналі за номером 137, неможливе, оскільки зазначений договір купівлі-продажу нотаріально не посвідчений. Норми права, які застосовані Судом. Оцінка суду. 21.За змістом статей 57,58 Конституції України, статті 5 Цивільного кодексу України 2003 року, що набрав чинності з 01.01.2004, до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. 22.Положеннями пункту 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, визначено, що цей Кодекс застосовується до цивільних правовідносин, що виникли після набрання ним чинності. 23.У пункті 2 Постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року Пленум Верховного Суду України зазначив, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. 24.Оскільки спірні правовідносини виникли у 1998 році (див пункт 10 цього рішення), тобто до набрання чинності ЦК України 2003 року, вказані цивільні відносини регулюються положеннями ЦК Української РСР 1963 року. 25.Відповідно до частини 1 статті 128 ЦК 1963 року, право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. 26.Згідно статті 153 ЦК 1963 року договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. 27.За договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 224 ЦК УРСР 1963 року). 28.Статтею 227 ЦК 1963 року було передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). 29.Відповідно до частини 1 статті 47 ЦК, нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. 30.У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року №3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини 2 статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. 31.Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. 32.Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. У такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. 33.При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до статті 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році. 34.У редакції Закону України «Про товарну біржу», що діяла на час укладення спірного договору, не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених у статті 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. 35.Судом установлено, що договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався. 36.На рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі. 37.В укладеному 23.04.1998 договорі купівлі-продажу № 137 його сторони досягли згоди щодо істотних умов договору. Усі зобов`язання за договором купівлі-продажу нерухомого майна сторонами виконані в повному обсязі. Факти купівлі-продажу квартири і виконання умов укладеного договору не оскаржені і ніким не оспорюються. З його змісту вбачається, що цей договір укладений у відповідності до вимог статті 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. 38.Відповідно до частини 2 статті 220 ЦК України (2003), якщо сторони у письмовій формі погодили усі істотні умови договору купівлі-продажу та відбулося його повне або часткове виконання сторонами, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. 39.Відповідно до пункту 1 статті 6 Європейської Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, ратифікованої Законом України № 475/97-ВР від 17 липня 1997 року, яка відповідно до статті 9 Конституції України є частиною національного законодавства України, кожна людина при визначенні її громадянських прав та обов`язків має право на справедливий розгляд справи незалежним та безстороннім судом. У відповідності до статті 13 ЦПК України, суд розглядає справу в межах заявлених вимог на підставі представлених доказів. 40.Зважаючи на те, що сторони за договором купівлі-продажу нерухомого майна домовилися щодо всіх істотних умов, повністю виконали свої обов`язки по цьому договору, однак не мають можливості його нотаріально посвідчити, то суд вважає необхідним вказаний договір визнати дійсним. 41.

Outcome: approved