Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-04 00:00:00

11.11.2025 року до Центрального районного суду м. Миколаєва надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Південна Товарна біржа, про визнання дійсним з моменту укладення Договору купівлі-продажу нерухомого майна №4338, укладеного [PERSON] , в інтересах якого діяв [PERSON] та [PERSON] , зареєстрований 28.05.1996 року Южною товарною біржою в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №4338 та зареєстрований 12.06.1996 року Миколаївським міжміським бюру технічної інвентаризації за реєстровим №16111. В обгрунтування вимог в позові зазначено, що 28 травня 1996 року між [PERSON] , який діяв на на підставі доручення від 25.04.1996 №4-1894 посвідченої Третьою Миколаївською нотаріальною конторою за [PERSON] Продавцем майна, та [PERSON] Покупцем майна, укладено Договір купівлі продажу нерухомого майна №4338, зареєстрований 12.06.1996 року Южною товарною біржою в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №4338 та 12.06.1996 року Миколаївським міжміським бюру технічної інвентаризації за реєстровим №16111. За змістом укладеного Договору купівлі-продажу нерухомого майна №4338 [PERSON] продав, а [PERSON] купила квартиру [ADDRESS] , загальною площею 26,8 кв.м та складається з житлової кімнати 10-1, коридору 10-1, кухні 11, уборної 111, житлова площа 18,5 кв.м. Квартиру продано за 50000000 карбованців, які отримані продавцем від покупця повністю до підписання Договору. Продавець зобов`язувався звільнити будинок від усього побутового майна і здійснити виселення всіх проживаючих не пізніше 30.05.1996 року. Фактично правочин сторонами був повністю виконаний: [PERSON] разом зі своєю родиною в`їхала до вказаної квартири. Ні зауважень, ні заперечень ніхто зі сторін по правочину не заявляв. [PERSON] та члени її родини використовують вищезазначену квартиру для постійного проживання, регулярно сплачують комунальні платежі та утримують її в належному санітарно-технічному стані. На теперішній час позивачка не має можливості розпоряджатися своїм майном як належний власник, зокрема, внести відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки державними реєстраторами не визнається правомірність Договору купівлі-продажу, укладеного на біржі нерухомості та не посвідченого нотаріально, що порушує її законні права та інтереси щодо розпорядження своїм майном та зумовило необхідність звернення до суду для захисту своїх прав як власника майна. Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.11.2025 року головуючим суддею по даній справі визначено суддю Саламатіна О.В. 11.11.2025 року матеріали справи передано для розгляду судді. Ухвалою судді від 12.11.2025 року позовну заяву було залишено без руху. 26.11.2025 року позивачкою було усунено недоліки позовної заяви. Ухвалою судді від 27.11.2025 року прийнято до свого провадження цивільну справу за вказаним позовом, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін та призначено судове засідання для розгляду справи по суті. В судове засідання позивачка, відповідач та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору не з`явилися, своїх представників не направили, про час та місце слухання справи повідомлені належним чином. В позовній заяві міститься клопотання про розгляд справи без участі позивача та його представника, також 26.01.2026 року представник позивачки подав заяву про розгляд справи за відсутності позивачки та її представниці, позовні вимоги підтримує та просить задовольнити, проти заочного рішення не заперечує. Частиною першою статті 223 ЦПК України встановлено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. При цьому, пунктом 1 частини третьої статті 223 ЦПК України передбачено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки. Враховуючи наведене вище, суд розглядає справу за відсутності учасників справи. Ухвалою Центрального районного суду міста Миколаєва від 05.02.2026 року постановлено провести заочний розгляд справи. Дослідивши письмові матеріали справи та докази, що містяться в ній, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Згідно зі ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. З копії договору Договору купівлі-продажу нерухомого майна №4338 від 28 травня 1996 року вбачається, що між [PERSON] , який діяв на на підставі доручення від 25.04.1996 №4-1894 посвідченої Третьою Миколаївською нотаріальною конторою в інтересах [PERSON] Продавця майна, та [PERSON] Покупцем майна, укладено Договір купівлі продажу нерухомого майна №4338, зареєстрований 12.06.1996 року Південною Товарною біржою в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №4338 та 12.06.1996 року Миколаївським міжміським бюру технічної інвентаризації за реєстровим №16111. За змістом укладеного Договору купівлі-продажу нерухомого майна №4338 [PERSON] продав, а [PERSON] купила квартиру [ADDRESS] , загальною площею 26,8 кв.м та складається з житлової кімнати 10-1, в загальному користуванні: коридор 10-I, кухні II, уборної III, ванної IV , кладової V, житловою площею 18,5 кв.м., вартістю 33278069 карбоіванців. Квартиру продано за 50000000 карбованців, які отримані продавцем від покупця повністю до підписання Договору. Продавець зобов`язувався звільнити будинок від усього побутового майна і здійснити виселення всіх проживаючих не пізніше 30.05.1996 року. Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. На момент переходу права власності на спірну квартиру правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР. Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції чинній на момент укладення спірного правочину), договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК України (в редакції чинній на момент укладення спірного правочину) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ст. 227 ЦК України (в редакції чинній на момент укладення спірного правочину), договір купівлі-продажу квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Відповідно до ст. 47 ЦК України (в редакції чинній на момент укладення спірного правочину) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Зі змісту договору №4338 від 28.05.1996 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог статті 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Південній Товарній біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. Так, відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. При цьому, Договір №4338 купівлі-продажу нерухомого майна від 28.05.1996 року був укладений на Південній Товарній біржі та зареєстрований в "Журналі реєстрації біржових договорів з нерухомістю". Також вказаний договір було зареєстровано в КП ММБТІ за реєстровим номером №16111 від 12.06.1996 року, про що міститься відповідна відмітка на договорі. Таким чином, здійснивши державну реєстрацію в КП «ММБТІ» право власності на вказану квартиру за реєстровим номером №16111 від 12.06.1996 року, держава цим самим визнала право власності позивачів на спірну квартиру, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах. Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у 1996 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору Договір №4338 купівлі-продажу нерухомого майна від 28.05.1996 року, за яким [PERSON] продав, а [PERSON] купила квартиру [ADDRESS] . Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався. З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири [ADDRESS] , укладеного та зареєстрованого на Південній Товарній біржі 28.05.19961 року за №4338, дійсним. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позов є обгрунтованим та доведеним, а тому підлягає задоволенню.

Outcome: approved