Jurisdiction: civil
Date: 2026-01-28 00:00:00

Позивач звернувся до Заводського районного суду м. Миколаєва з даним позовом, який мотивовано тим, що він є власником квартири [ADDRESS] . Договір купівлі-продажу вказаної квартири був укладений між позивачем та відповідачами на Товарній біржі «Нерухомість-Південь» 23.11.2001 та зареєстрований 30.11.2001 в КП ММБТІ за реєстровим номером 19215. Наразі позивач не може розпорядитися належною йому власністю, оскільки договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений. А тому звернувся до суду та просить визнати договір купівлі-продажу квартири дійсним. 08 січня 2026 року відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін. Рекомендовані поштові повідомлення, адресовані відповідачам та третій особі, якими суд надсилав копію ухвали з копіями позовної заяви з додатками, повернулися з відмітками «адресат відсутній за вказаною адресою». Верховний Суд у постанові від 18 березня 2021 року у справі №911/3142/19 сформував правовий висновок про те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, а, у даному випадку, суду. Відповідач [PERSON] повідомлявся про розгляд справи шляхом опублікування оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України. Заяв, клопотань чи заперечень щодо заявлених вимог від учасників справи суду не надходило. Дослідивши письмові матеріали справи та надавши оцінку наявним доказам, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Правилами ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ч. 5 ст. 81 ЦПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Судом встановлено, що 23.11.2001 [PERSON] та [PERSON] , [PERSON] уклали договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Договір укладено на Товарній біржі «Нерухомість-Південь» та зареєстрований в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю 23.11.2001 за №5334. Право власності за позивачкою зареєстровано 30.11.2001 в КП «Миколаївське мiжмiське бюро технiчної iнвентаризації» за реєстровим номером 19215. Бажаючи розпорядитися своїм майном, позивач звернувся до нотаріуса, однак отримав роз`яснення про неможливість реалізації дій щодо розпорядження, оскільки договір купівлі-продажу не посвідчений нотаріально, що підтверджується Відповідно до ст. 5 ЦК України, до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. При цьому, п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності з 01.01.2004 року, визначено, що цей Кодекс застосовується до цивільних правовідносин, що виникли після набрання ним чинності. Правовідносини щодо купівлі-продажу спірного майна виникли у 2001 році, тому для їх врегулювання слід застосовувати норми ЦК УРСР в редакції 1963 року. Так, статтею 47 ЦК УРСР визначено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно змісту статті 15 Закону України «Про товарну біржу», чинній на час укладення угоди, яка предметом розгляду у даній справі: Біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. ( Частина третя статті 15 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2932-XII ( 2932-12 ) від 26.01.93 ) Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. З аналізу вказаної статті та наданого позивачкою договору купівлі-продажу є очевидним, що договір укладено з дотриманням вимог ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу». Покупець зазначена членом біржі, біржова операція являла собою купівлю-продаж, договір зареєстровано на біржі у той же день. Отже, договір купівлі-продажу у відповідності до вимог ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» вважався укладеним. Разом із тим, згідно з роз`ясненнями Міністерства юстиції України від 10 квітня 1998 року № 17-12/44 «Щодо діяльності товарних бірж» передбачено особливі умови щодо договорів купівлі-продажу будинку (його частини). Якщо хоча б однією із сторін є громадянин, вважається, що такі договори, укладені та зареєстровані біржами з дотриманням закону, підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги згідно зі ст. 47 ЦК УРСР тягне недійсність договору. Також у вказаному роз`ясненні звертається увага на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених. Згідно зі статтею 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (стаття 128 ЦК УРСР). Відповідно до частини першої статті 45, статті 47 ЦК УРСР недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Статтею 227 ЦК УРСР передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку/квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Як роз`яснено у пункті 4 постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин та втратила чинність 06.11.2009) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 101, 102, 105, 114, 226 ЦК ). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Судом встановлено, що між сторонами правочину мав місце договір купівлі-продажу нерухомого майна, який не був нотаріально посвідчений, як того вимагає частина перша статті 227 ЦК УРСР, але він був письмо укладений, зареєстрований Товарною біржою «Нерухомість-Південь» та у Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації. Обидві сторони умови договору виконали, однак нотаріально його не посвідчили, оскільки договір купівлі-продажу містить відмітку про те, що він нотаріальному посвідченню не підлягає. Наразі позивач позбавлений можливості розпорядитися своєю власністю і причиною тому послугувало не неналежне виконання сторонами умов укладеного договору, а нечіткість вимог законодавства, що призвело до хибної думки учасників договору щодо відсутності законодавчої необхідності його нотаріального посвідчення. З 2001 року і дотепер позивач користується придбаною нерухомістю, право власності на яку було зареєстровано в КП ММБТІ. Однак, відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу створює перешкоди для нього у реалізації його законних прав на розпорядження своєю власності А тому його права підлягають захисту. За цих обставин суд вважає, що заявлені вимоги підлягають задоволенню.

Outcome: approved