Jurisdiction: civil
Date: 2026-01-29 00:00:00

позивачка звернулась до Личаківського районного суду м. Львова з цивільним позовом, в якому просить суд визнати недійсним Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку від 12.07.2021 р. та скасувати рішення оформлені зазначеним протоколом; визнати недійсним договір №228 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.08.2021 р. укладений між Львівським комунальним підприємством «Господар» та [PERSON] від імені співвласників багатоквартирного житлового будинку [ADDRESS] . Позов мотивує тим, що позивачка [PERSON] є співвласником квартири у багатоквартирному будинку за адресою: [ADDRESS] . Вказаний будинок перебуває на обслуговуванні Львівського комунального підприємства «Господар» на підставі Договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.08.2021 року №228. Разом з тим, з умовами зазначеного договору позивачка вперше ознайомилася лише у межах розгляду цивільної справи №463/5539/22 після отримання позовної заяви ЛКП «Господар» від 21.07.2022 року, оскільки жодних повідомлень про проведення загальних зборів співвласників, на яких приймалося рішення про укладення договору, їй не надходило. Позивачка зазначає, що загальні збори співвласників багатоквартирного будинку 12.07.2021 року фактично не відбулися, оскільки не було забезпечено належного повідомлення співвласників про дату, час та місце їх проведення, а також не забезпечено необхідної кількості голосів, як передбачено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Так, відповідно до протоколу зборів співвласників від 12.07.2021 року, участь у голосуванні взяли співвласники, загальна площа квартир яких становить 257,20 кв.м, що складає лише 32,78% від фактичної загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, яка відповідно до технічної документації становить 784,40 кв.м. Таким чином, рішення про визначення управителя та затвердження умов договору не могло вважатися прийнятим у встановленому законом порядку. Крім того, у протоколі зборів неправильно зазначено загальну площу всіх квартир та нежитлових приміщень (457,10 кв.м) та кількість співвласників (14 осіб), тоді як фактично загальна кількість співвласників становить 20 осіб, а загальна площа - 784,40 кв.м, що підтверджується додатком №1 до договору та загальними відомостями по будинку. Позивачка вказує, що повноваження на підписання договору від імені співвласників будинку [PERSON] не надавалися, рішення про його уповноваження не приймалося, а тому договір №228 від 01.08.2021 року укладений особою без належних повноважень, що відповідно до вимог ЦК України є підставою для визнання його недійсним. Крім того, перелік та розмір витрат на управління будинком визначений у Кошторисі витрат на послуги з управління багатоквартирним будинком як додаток до договору №5 є такий, що не підлягає застосуванню. Окрім цього, позивачка зазначає, що протокол зборів містить істотні порушення: відсутні результати голосування з питання визначення форми управління будинком, зазначені лише прізвища та ініціали осіб без належної ідентифікації, що викликає обґрунтовані сумніви у дійсності волевиявлення співвласників. На переконання позивачки, ЛКП «Господар» протиправно нав`язало свої послуги управителя, чим порушило вимоги Закону України «Про захист прав споживачів» та право співвласників на вільний вибір управителя. За наведених обставин, просить позовні вимоги задоволити. Ухвалою судді від 20.01.2025 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Визначено відповідачу строк для подання відзиву. Ухвалою суду, внесеною до протоколу судового засідання від 03 квітня 2025 року, задоволено клопотання позивача про виключення зі складу третіх осіб у справі [PERSON] та [PERSON] у зв`язку з їх смертю. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явився з невідомих суду причин, про час та місце судового розгляду був повідомлений належним чином. 05.05.2025 на адресу суду від представника відповідача Львівського комульного підприємства «Господар» Білика П.Б. надійшов відзив на позовну заяву, у якому останній просить в задоволенні позовних вимог відмовити повністю. Зазначає, що позивач не наводить розрахунку на підставі якого робить висновок про те, що розрахунок площ квартир, наведений в протоколі загальних зборів співвласників є заниженим. Так, долученим протоколом встановлено, що загальна площа всіх квартир становить 457,10 кв.м. Даний розрахунок не оспорюввся ніким із учасників зборів та співласників та був актуальним на момент проведення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку. Розрахунок, на який посилається позивач, включає також допоміжні та підвальні приміщення, що перебувають у спільній власності співмешканців та які не входять до розрахунку при визначенні частки голосів у зборах співвласників. Тож рішення не підлягає скасуванню з цієї підстави. Щодо підписання договору особою, не уповноваженою зборами співвласниками, вказав, що відповідно до ст. 221 ЦК України правочин вважається схваленим, якщо особи, дізнавшись про його вчинення, протягом одного місяця не заявили претензії другій стороні. Відтак, оспорюваний договір було укладено 01.08.2021, з цього моменту ЛКП «Господар» постійно надавало послуги, а інші співвласники їх оплачували, відтак знали про укладення такого договору та виконували його, що свідчить про схвалення правочину іншими співвласниками багатоквартирного будинку та неможливість визнання його недійсним на зазначеній підставі. Крім того, зауважив, що позивач [PERSON] є боржником ЛКП «Господар» та не виконує свої зобов`язання з оплати послуг за договором, на думку представника пред`явлення даного позову слугує лише способом ухилення від виконання зобов`язань. Також додав, що до позовної заяви не долучено жодного акту-претензії, що в свою чергу відповідно до практики Верховного суду свідчить про належність надання послуг ЛКП. Із змісту поданої позовної заяви не вбачається, які саме суб`єктивні цивільні права чи охоронювані законом інтереси Позивача порушені оспорюваним договором. Позовні вимоги зводяться виключно до формального оспорювання договору без належного обґрунтування факту порушення конкретного права Позивача, що суперечить приписам Цивільного кодексу України. Крім того, у даній справі Львівським апеляційним судом зупинено провадження у справі №463/5539/22 про стягнення заборгованості з Позивачки за надані житлово-комунальні послуги, що свідчить про наявність спору щодо виконання грошових зобов`язань та підтверджує спрямованість даного позову саме на уникнення виконання таких зобов`язань, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. При цьому, навіть у разі задоволення позову та визнання договору недійсним, права Позивача фактично не будуть поновлені, оскільки ЛКП «Господар» і надалі буде зобов`язане надавати житлово-комунальні послуги відповідно до вимог чинного законодавства, доки співвласниками будинку не буде обрано іншого управителя або створено ОСББ. Позивач, як і інші співвласники будинку, не позбавлений можливості ініціювати скликання загальних зборів співвласників для вирішення питання щодо зміни управителя або розірвання договору. Такий спосіб захисту є значно ефективнішим, оперативнішим та економічно доцільнішим, ніж судовий розгляд, а також забезпечує остаточне та безспірне вирішення питання управління будинком. Натомість, Позивач не вживає жодних дій щодо скликання загальних зборів, що свідчить про відсутність реального наміру змінити управителя, а також підтверджує, що мешканці будинку фактично зацікавлені у подальшому отриманні послуг від ЛКП «Господар», оскільки управління будинком є необхідним для забезпечення належного санітарного, технічного та експлуатаційного стану спільного майна. ЛКП «Господар» надає послуги управління багатоквартирними будинками на підставі чинного законодавства, рішень Львівської міської ради та усталеної судової практики Верховного Суду, яка допускає надання таких послуг навіть за відсутності укладеного договору, з метою недопущення порушення прав та законних інтересів співвласників. Таким чином, навіть у разі задоволення позову, Позивач і надалі буде зобов`язаний оплачувати фактично отримані послуги, а ЛКП «Господар» - надавати їх, що свідчить про відсутність правового результату від заявлених позовних вимог. З огляду на викладене, обраний Позивачем спосіб захисту є неналежним та неефективним, а позов - таким, що не спрямований на реальне поновлення порушеного права, у зв`язку з чим підлягає відмові у задоволенні в повному обсязі. 15.05.2025 від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій зазначила, що викладені у відзиві заперечення є необґрунтованими, безпідставними та такими, що не відповідають фактичним обставинам справи й вимогам чинного законодавства, а тому не спростовують доводів, наведених у позовній заяві. Ознайомившись зі змістом відзиву, позивач вважає, що наведені у ньому аргументи не підтверджені належними та допустимими доказами, не містять правового обґрунтування та зводяться до формального заперечення проти заявлених позовних вимог. При цьому відповідачами не надано жодних доказів, які б підтверджували дотримання встановленої законом процедури скликання та проведення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку по [ADDRESS] від 12.07.2021 року, а також законність прийнятих на них рішень. Крім того, у відзиві не спростовано доводи позову щодо відсутності кворуму на вказаних зборах, відсутності результатів голосування з ключового питання порядку денного - визначення форми управління багатоквартирним будинком, а також відсутності у [PERSON] належних повноважень на укладення Договору №228 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.08.2021 року від імені співвласників. Наведені у позовній заяві обставини щодо істотних порушень порядку прийняття рішень співвласниками, невідповідності даних протоколу фактичній кількості співвласників та загальній площі будинку, а також підписання протоколу особами, які не мали статусу співвласників на момент проведення зборів, у відзиві належним чином не спростовані та залишилися без будь-якої належної правової оцінки. Таким чином, доводи відповідачів не можуть бути покладені в основу судового рішення, оскільки вони не підтверджені належними доказами та не спростовують факту порушення прав позивача на участь в управлінні спільним майном багатоквартирного будинку та на вільний вибір управителя. З урахуванням наведеного просить визнати договір недійсним. Ухвалою суду від 19.06.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено таку до судового розгляду. Представник позивачки у судовому засіданні повідомила, що, за словами позивачки, збори співвласників фактично не відбувалися. Вона зазначила, що у протоколі зборів вказана особа, яка на момент проведення зборів уже померла ( [PERSON] ), а також, що не всіх власників повідомлено про проведення зборів, хоча для прийняття рішень мала брати участь не менше двох третин співвласників за площею. Відтак, на думку позивачки, протокол складено безпідставно, а вимога № 2 похідна від вимоги № 1. Представник також зазначила, що документи, на які посилається відповідач, не відображають волю більшості співвласників. Крім того, вона звернула увагу на існування розпорядження Львівської міської ради, відповідно до якого у випадку відсутності обрання мешканцями будинку обслуговуючої компанії, обслуговування будинку залишається за ЛКП, яке раніше надавало послуги. Таким чином, навіть у разі визнання недійсним договору з ЛКП «Господар», обслуговування будинку продовжуватиметься. Позивачка у судовому засіданні погодилася з поясненнями свого представника, а також доповнила, що її як власника квартири ніхто не повідомляв про проведення зборів співвласників. Вона про наявність оспорюваного договору дізналася у ЛКП «Господар» приблизно два роки тому, після чого почала з`ясовувати обставини у сусідів, багато з яких повідомили, що їм нічого про це не відомо. Позивачка уточнила, що про договір дізналася після того, як ЛКП «Господар» у 2022 році подало позов до неї про стягнення боргу за надання послуг, частково які вона заперечує. Вона пояснила, що не намагалася змінити оспорюване рішення шляхом проведення інших зборів власників, оскільки багато власників квартир фактично відсутні. При цьому позивачка зазначила, що деякі особи повідомляли про наявність певних підписів на документах. В ході судового розгляді було допитано в якості свідка третю особу [PERSON] , яка проживає у вказаному будинку, пояснила, що у липні 2021 року збори співвласників не проводилися. Такий висновок вона зробила з огляду на повідомлення двох сусідів, оскільки з іншими мешканцями будинку не спілкувалася, а також з тієї причини, що її особисто про проведення зборів ніхто не повідомляв та не запрошував. Крім того, у протоколі зборів зазначено підпис її батька - [PERSON] , який помер ще у 2007 році, що, на її думку, свідчить про недостовірність зазначеного протоколу. Позовні вимоги підтримує. При цьому [PERSON] зазначила, що комунальні послуги ЛКП «Господар» оплачувала в повному обсязі, вважаючи, що роботу працівників необхідно оплачувати, та заборгованості перед ЛКП «Господар» не має. Власником квартири вона стала орієнтовно у 2016-2017 роках, а постійно проживає у будинку з 2020 року. Також [PERSON] заперечила належність їй підпису, вказаного у протоколі зборів, зазначивши, що хоча він і є схожим, однак не належить їй. Інші треті особи в судове засідання не з`явились з невідомих суду причин, про час та місце судового розгляду були повідомлені належним чином. Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши повно і всебічно всі обставини справи та оцінивши в сукупності зібрані у справі докази, суд встановив наступне. Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна [PERSON] є співвласником квартири за адресою: [ADDRESS] (а.с. 7-10). Протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою [ADDRESS] , від 12.07.2021, [PERSON] обрано головою зборів та уповноважену особу співвласників, за результатами голосування співвласників багатоквартирного будинку. Крім того, за результатами голосування також було визначено перелік та розмір витрат на управління багатоквартирним будинком (а.с. 25-27). Відповідно до договору №228 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.08.2021, Львівське комунальне підприємство «Господар» в особі директора Таракулова Валерія Еркіновича, що діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та співвласники багатоквартирного будинку за адресою: [ADDRESS] в особі уповноваженого загальними зборами співвласників багатоквартиного будинку особи [PERSON] , що діє на підставі протоколу зборів №207, від 12.07.2021 р., з іншої сторони, уклали договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а.с. 15-24). Згідно з ч.1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. За положеннями статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Відповідно до ч.1, 2 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків. Згідно з ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Відповідно до ст.12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц). Відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права або інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Зі змісту позовної заяви та пояснень позивачки вбачається, що її вимоги зводяться до формального оспорювання процедури скликання та проведення загальних зборів співвласників і, як наслідок, укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Водночас позивачкою не наведено належного обґрунтування того, які саме її суб`єктивні цивільні права або охоронювані законом інтереси були порушені укладенням оспорюваного договору. Матеріалами справи встановлено, що ЛКП «Господар» фактично надавало послуги з управління багатоквартирним будинком, спрямовані на забезпечення належного санітарного, технічного та експлуатаційного стану спільного майна співвласників. При цьому позивачкою не доведено, що надання таких послуг призвело до порушення її прав як співвласника, створення перешкод у користуванні майном чи заподіяння їй шкоди. Сам по собі факт незгоди позивачки з порядком прийняття рішення співвласниками або укладенням договору не свідчить про наявність порушення її суб`єктивних цивільних прав, а відтак не може бути достатньою підставою для задоволення позову. З урахуванням наведеного суд доходить висновку, що позивачкою не доведено факту порушення її суб`єктивних прав та інтересів, у зв`язку з чим заявлені вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Позивачка, обґрунтовуючи позовні вимоги, посилається на те, що загальні збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: [ADDRESS] , які відбулися 12.07.2021 року, фактично не проводилися. Разом з тим, відповідно до статей 12, 81 ЦПК України, обов`язок доказування обставин, на які сторона посилається як на підставу своїх вимог, покладається саме на цю сторону, а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. На підтвердження зазначених доводів позивачкою не надано жодних належних і допустимих доказів, які б беззаперечно свідчили про відсутність факту проведення загальних зборів. Єдиними доказами, на які посилається позивачка, є її власні пояснення та показання свідка [PERSON] . Оцінюючи показання свідка [PERSON] , суд зазначає, що вони мають опосередкований характер, оскільки: остання особисто не була присутня при проведенні зборів; не спілкувалася з більшістю співвласників будинку; свої висновки зробила на підставі повідомлень окремих сусідів, а також з огляду на те, що її особисто про збори не повідомляли. Таким чином, показання свідка ґрунтуються переважно на припущеннях та інформації, отриманій від третіх осіб, що відповідно до ч. 6 ст. 81 ЦПК України не може вважатися належним доказом. Крім того, свідок зазначила, що у протоколі зборів міститься підпис її батька - [PERSON] , який помер у 2007 році. Однак жодних належних доказів на підтвердження фальсифікації протоколу, зокрема шляхом проведення почеркознавчої експертизи чи звернення до правоохоронних органів, суду не надано. Натомість матеріалами справи підтверджено наявність письмового доказу - протоколу загальних зборів співвласників від 12.07.2021 року, який містить відомості про дату, місце проведення зборів, порядок денний, результати голосування та підписи осіб, що брали участь у зборах. Відповідно до статей 76-78 ЦПК України, письмові докази мають належну доказову силу та можуть бути покладені судом в основу рішення, якщо інше не доведено у встановленому законом порядку. Позивачкою не подано жодного належного та допустимого доказу, який би спростовував достовірність зазначеного протоколу, свідчив про його підроблення або встановлював відсутність факту проведення зборів. Відтак твердження позивачки про те, що загальні збори співвласників 12.07.2021 року фактично не відбувалися, є недоведеними та ґрунтуються виключно на припущеннях, що суперечить вимогам процесуального закону щодо стандартів доказування. З урахуванням наведеного суд доходить висновку, що позивачкою не доведено факту непроведення загальних зборів співвласників 12.07.2021 року, а тому зазначені доводи не можуть бути покладені в основу судового рішення. Як встановлено судом, договір №228 укладений 01.08.2021 року та протягом тривалого часу фактично виконувався сторонами: ЛКП «Господар» надавало послуги з управління багатоквартирним будинком, а співвласники, у тому числі позивачка, користувалися цими послугами та здійснювали їх оплату. Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню. Матеріалами справи не підтверджено, що співвласники будинку, у тому числі позивачка, зверталися до ЛКП «Господар» із письмовими запереченнями щодо укладення договору або вимогами про припинення його дії у передбачений законом строк. Навпаки, тривале фактичне виконання договору та прийняття його результатів свідчить про мовчазне схвалення правочину співвласниками багатоквартирного будинку. Таким чином, навіть у разі встановлення формальних порушень щодо надання повноважень [PERSON] , подальше виконання договору співвласниками будинку унеможливлює визнання такого договору недійсним. Позивачкою не подано до суду жодного акту-претензії, складеного у встановленому законодавством порядку, жодного звернення до відповідача із зауваженнями щодо якості або обсягу наданих послуг, а також жодних доказів звернення до органів місцевого самоврядування чи контролюючих органів. Відсутність таких доказів свідчить про те, що надані послуги приймалися позивачкою без зауважень, а твердження про їх неналежність є голослівними та не підтвердженими належними доказами. Крім того, як убачається з матеріалів справи, між сторонами наявний окремий судовий спір щодо стягнення з позивачки заборгованості за житлово-комунальні послуги, надані ЛКП «Господар», провадження у якому зупинено судом апеляційної інстанції. За таких обставин звернення позивачки до суду з вимогами про визнання недійсними протоколу загальних зборів та договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком відбулося після виникнення спору щодо грошових зобов`язань, що свідчить про спрямованість позову насамперед на уникнення виконання таких зобов`язань. Суд зазначає, що відповідно до статей 3, 13 Цивільного кодексу України, учасники цивільних правовідносин повинні діяти добросовісно та розумно, а зловживання цивільними правами не допускається. Верховний Суд у своїй практиці неодноразово наголошував, що ініціювання спору про визнання правочину недійсним не з метою захисту цивільних прав та інтересів, а з метою ухилення від виконання зобов`язань, є проявом зловживання правом на судовий захист та не підлягає судовому захисту (зокрема, постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 21.12.2023 у справі №209/2249/21). З огляду на встановлені обставини, суд доходить висновку, що заявлений позов має формальний характер, не спрямований на реальне поновлення порушених прав позивачки та містить ознаки зловживання правом, у зв`язку з чим в задоволенні позову слід відмовити.

Outcome: dismissed