Jurisdiction: civil
Date: 2026-02-01 00:00:00

Прокурор просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 1.02.2022, укладений між Тетерівською сільською радою Житомирського району (орендодавець) та [PERSON] (орендар). В обґрунтування позовних вимог зазначає, що підставою для передачі орендарю в оренду земельної ділянки площею 87,6767 га з кадастровим номером 1822081500:01:000:0857 є рішення орендодавця, яке прийнято з порушенням земельного законодавства, яке передбачає, що земельні ділянки комунальної власності, виставлені на земельні торги, не можуть передаватись у користування до завершення торгів (ч. 5 ст. 136 Земельного кодексу України, далі ЗК). Спірна земельна ділянка 20.04.2021 була включена до переліку земельних ділянок, що виставляються на земельні торги права оренди, проте всупереч наведеній нормі рішеннями сесії орендодавця від 22.12.2021 її було виключено із цього переліку та передано в оренду [PERSON] . Крім того, вся площа вказаної земельної ділянки передана відповідачу в оренду для городництва, проте згідно із ч. 1 ст. 36 ЗК її площа не могла перевищувати 0,6 га. До того ж орендар не збирався використовувати земельну ділянку за її призначенням, оскільки намагався передати її в суборенду ТОВ «АТОМ-АГРО», яке не має тварин, займається вирощуванням сільськогосподарських культур; таким чином орендар отримав земельну ділянку в оренду з метою її подальшої передачі суборендарю задля уникнення процедури земельних торгів. У зв`язку з викладеним прокурор просить визнати укладений договір оренди землі недійсним як такий, що суперечить законодавству, зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку позивачу, а також скасувати державну реєстрацію права оренди відповідача цієї земельної ділянки. Відповідач подав до суду відзив, з якого вбачається, що він не погоджується із позовною заявою прокурора, оскільки спірну земельну ділянку до передачі відповідачу в оренду було виключено з переліку земельних ділянок комунальної власності; цю земельну ділянку на земельні торги виставлено не було; земельну ділянку надано як для городництва, так і для сінокосіння і випасання худоби, при цьому розмір земельної ділянки, яку може бути надано для сінокосіння і випасання худоби, законодавством не обмежується, відповідач використовує земельну ділянку саме з цією метою і в суборенду не передавав (т. 1 а.с. 54-63). У відповіді на відзив прокурор заперечив проти доводів відповідача із наведенням судової практики Верховного Суду (т. 1 а.с. 109-113). В судовому засіданні прокурор, представник відповідача та представник третьої особи підтримали свої правові позиції, викладені у заявах по суті спору. Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд виходить із наступного. Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 6.12.2023 у цій справі позов прокурора задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки між Тетерівською сільською радою та [PERSON] про передачу останньому в оренду спірної земельної ділянки. Зобов`язано [PERSON] повернути цю земельну ділянку Тетерівській сільській раді, а також скасовано державну реєстрацію право [PERSON] на оренду цієї земельної ділянки (т. 1 а.с. 119-122). Постановою Житомирського апеляційного суду від 20.06.2024 у цій справі рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким зобов`язано [PERSON] повернути Тетерівській сільській раді спірну земельну ділянку та скасовано державну реєстрацію права її оренди [PERSON] . В решті позовних вимог відмовлено (т. 1 а.с. 248-255). Постановою Верховного Суду від 26.02.2025 у цій справі рішення судів нижчих інстанцій в частині задоволення вимог прокурора про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку та скасування державної реєстрації права її оренди скасовано, і в цій частині справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції (т. 2 а.с. 27-38). Таким чином, оскільки зазначеною постановою Житомирського апеляційного суду від 20.06.2024 відмовлено у задоволенні позовної вимоги прокурора про визнання недійсним договору оренди спірної земельної ділянки від 1.02.2022 між Тетерівською сільською радою Житомирського району та [PERSON] , і рішення апеляційного суду в цій частині набуло законної сили (не було скасовано вказаною постановою Верховного Суду), тобто спір у цій частині є вирішеним, а тому суд при ухваленні даного рішення ці позовні вимоги прокурора не вирішує. Вирішуючи позовні вимоги прокурора в частині зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку позивачу, суд виходить із наступного. Відповідно до ч. 1 ст. 82 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК) обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Під час судового розгляду представниця відповідача пояснила, що на виконання вищезазначеної постанови Житомирського апеляційного суду від 20.06.2024 у цій справі відповідачем повернуто спірну земельну ділянку Тетерівській сільській раді, що також було підтверджено прокурором в судовому засіданні. Отже, в силу ч. 1 ст. 82 ЦПК ця обставина вважається встановлено. Оскільки на даний час земельна ділянка не перебуває у володінні та користуванні відповідача, що унеможливлює повторне повернення ним цієї земельної ділянки, що, в свою чергу, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 255 ЦПК є підставою для закриття провадження у справі в цій частині через відсутність предмету спору. Вирішуючи позовні вимоги прокурора в частині скасування державної реєстрації права оренди відповідача спірної земельної ділянки суд виходить із наступних встановлених обставин та відповідних їм спірних правовідносин. Тетерівська сільрада є власником земельної ділянки площею 87,6767 га з кадастровим номером 1822081500:01:000:0857, яка є земельною ділянкою сільськогосподарського призначення комунальної форми власності, право власності зареєстровано 24.10.2013. 20.04.2021 Тетерівською сільрадою прийнято рішення № 181 «Про затвердження переліку земельних ділянок комунальної власності, що виставляються на земельні торги для продажу права оренди із зміною цільового призначення» та затверджено перелік земельних ділянок комунальної власності, що виставляються на торги для продажу права оренди із зміною цільового призначення, в тому числі і на спірну земельну ділянку. Надано дозвіл на зміну цільового призначення земельних ділянок комунальної власності згідно Переліку із земель запасу на землі для ведення фермерського господарства. Замовлено нормативно-грошову оцінку земель комунальної власності відповідно до Переліку. 20.21.2021 [PERSON] подав заяву на ім`я голови Тетерівської сільради про надання йому земельної ділянки в оренду строком на 21 рік для сінокосіння, випасання худоби та городництва, зокрема, і земельну ділянку із кадастровим номером 1822081500:01:000:0857 площею 87,6767 га із цільовим призначенням сільськогосподарське. Рішенням Тетерівської сільради від 22.12.2021 № 1172 внесено зміни до рішення сьомої сесії II скликання Тетерівської сільради від 20.04.2021 № 181, а саме вирішено: вилучити із Переліку земельних ділянок комунальної власності (у новій редакції), що виставляються на земельні торги для продажу права оренди із зміною цільового призначення, земельну ділянку площею 87,6767 га за кадастровим номером: 1822081500:01:000:0857. Затверджено Перелік земельних ділянок комунальної власності (у новій редакції), що виставляються на земельні торги для продажу права оренди із зміною цільового призначення, що додається. Надано дозвіл на зміну цільового призначення земельних ділянок комунальної власності згідно Переліку із земель запасу на землі для ведення фермерського господарства. Замовлено нормативно-грошову оцінку земель комунальної власності відповідно до Переліку. На день прийняття цього рішення земельні торги з продажу права оренди цієї земельної ділянки не розпочинались. Рішенням Тетерівської сільради № 1173 від 22.12.2021 вирішено передати в оренду земельну ділянку площею 87,6767 га, кадастровий номер 1822081500:01:000:0857 для сінокосіння і випасання худоби та для городництва за межами населеного пункту с. Старошийка Тетерівської сільради строком на 20 років та встановити орендну плату в розмірі 8% від нормативно - грошової оцінки цієї земельної ділянки. Орендарю ( [PERSON] ) замовити виготовити агрохімічний паспорт вищевказаної земельної ділянки. 01.02.2022 між Тетерівською сільрадою та [PERSON] укладений договір оренди земельної ділянки площею 87,6767 га з кадастровим номером 1822081500:01:000:0857 сільськогосподарського призначення. 17.02.2022 за [PERSON] зареєстровано право оренди на земельну ділянку площею 87,6767 га, кадастровий номер 1822081500:01:000:0857, запис про інше речове право № 47651591. 14.11.2022 [PERSON] звернувся із заявою до Тетерівської сільради про надання дозволу на передання спірної земельної ділянки у суборенду ТОВ «АТОМ-АГРО». Засновником і кінцевим бенефіціаром зазначеного товариства є [PERSON] . Рішенням Тетерівської сільради від 15.11.2022 № 1412 вирішено надати [PERSON] згоду на передачу в суборенду TOB «АТОМ-АГРО» земельну ділянку площею 87,6767 га з кадастровим номером 1822081500:01:000:0857 для сінокосіння і випасання худоби та для городництва за межами населеного пункту с. Старошийка Тетерівської сільської ради, без зміни її цільового призначення. 07.06.2023 [PERSON] подав до Тетерівської сільради заяву, в якій просив скасувати рішення про надання згоди на суборенду земельної ділянки. Станом на 12.06.2023 державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містив відомостей про права оренди ТОВ «АТОМАГРО» на спірну земельну ділянку. Рішенням Тетерівської сільради від 5.07.2023 № 1622 скасовано рішення двадцять другої сесії II скликання Тетерівської сільради від 15.11.2022 № 1412 «Про надання згоди на передачу земельної ділянки сільськогосподарського призначення в суборенду» за кадастровим номером: 1822081500:01:000:0857; площею 87,6767 га. Довідкою Тетерівської сільради від 2.05.2023 № 401 підтверджується, що [PERSON] має у приватній власності сільськогосподарських тварин корови - 28 шт, свині- 5 шт, бугаї плідники - 1 шт, коні - 1 шт, вівці - 5 шт. 15.06.2023 ДП «АГЕНТСТВО З ІДЕНТИФІКАЦІЇ І РЕЄСТРАЦІЇ ТВАРИН» надало інформацію про те, що у Єдиному державному реєстрі тварин відсутня інформація про наявність тварин у ТОВ «АТОМ-АГРО», оскільки дана юридична особа не зареєстрована як власник тварин. [PERSON] , зареєстрований як власник тварин, однак станом на 14.06.2023 відомості про тварин у вказаного громадянина відсутні. 21.09.2023 відповідачеві видані паспорти на велику рогату худобу. Відомості щодо переміщення таких тварин, зокрема, попереднього власника, документи не містять. 23.10.2023 відповідач скерував до органу місцевого самоврядування заяву, якою просив виправити описку в рішенні Тетерівської сільради № 1173 та виключити відомості про городництво як цільове призначення спірної земельної ділянки, переданої в оренду. Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, далі ЗК) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч.ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу. У таких випадках передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам здійснюється в порядку, встановленому ст. 123 цього Кодексу (ч.ч. 1-3 ст. 124 ЗК). Земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч. 1 ст. 134 ЗК). Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва (ч. 2 ст. 134 ЗК). Площа земельної ділянки, що надається громадянину в оренду для городництва, не може перевищувати 0,6 га (ч. 1 ст. 36 ЗК). Згідно із ч. 5 ст. 136 ЗК земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися у користування до завершення торгів. За ч. 2 ст. 135 ЗК земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір, зокрема, оренди земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищий розмір орендної плати, зафіксований під час проведення земельних торгів. Відповідно до п.п. «е», «ж» ч. 1 ст. 136 ЗК підготовка лотів до проведення земельних торгів включає встановлення стартового розміру річної орендної плати та визначення дати проведення торгів. За ч. 3 ст. 136 ЗК площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, права оренди, емфітевзису якої виставляються на земельні торги, не може перевищувати 20 гектарів. Таким чином, спірна земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 87,6767 га не могла бути виставлена на земельні торги одним лотом, і мала б бути поділена на лоти. Як роз`яснив Верховний Суд у постанові від 26.02.2025 у цій справі (т. 2 а.с 20 зв.), тлумачення норм законодавства, які діяли на час виникнення спірних правовідносин, свідчить про те, що земельні торги проводяться щодо земельних ділянок, які фактично виставлені на торги та початком їх проведення є встановлений електронною торговою системою автоматично час, з якого учасники торгів мають право зробити крок торгів. Проте, земельні торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки не розпочинались (т. 2 а.с. 72-73). Таким чином, виходячи з наведених норм та їх тлумачення Верховним Судом, Тетерівською сільською радою при прийнятті рішення від 22.12.2021 № 1172, яким спірну земельну ділянку вилучено із Переліку земельних ділянок комунальної власності, що виставляються на земельні торги для продажу права оренди із зміною цільового призначення, порушень ч. 5 ст. 136 ЗК допущено не було. Разом із цим, на порушення ч. 1 ст. 36 ЗК рішенням позивача від 22.12.2021 № 1173 (т. 1 а.с. 16-20) всю спірну земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 87,6767 га було виділено відповідачу у тому числі й для городництва без будь-яких обмежень та умов. Доводи відповідача про те, що він не планував використання земельної ділянки для городництва, є безпідставними та спростовуються матеріалами справи. Дії [PERSON] , направлені на внесення змін до договору щодо виключення можливості використання земель для городництва, вчинені лише після пред`явлення позову прокурором. Більш за те, подальші дії [PERSON] щодо його звернення до орендодавця про надання дозволу на передачу земельної ділянки в суборенду третій особі ТОВ «АТОМ-АГРО», кінцевим беніфіціаром якої є він сам і за якою не зареєстровано сільськогосподарських тварин, свідчать про намір відповідача використовувати земельну ділянку не для випасання худоби. Доводи відповідача про те, що у його власності як фізичної особи перебуває 37 голів худоби, що підтверджується відповідними паспортами, є безпідставними, оскільки оформлення цих паспортів на [PERSON] відбулося лише після повідомлення прокурора про виявлені порушення вимог закону. Виходячи з викладеного, договір оренди земельної ділянки, укладений між відповідачем та позивачем на підставі рішення останнього, прийнятого з порушенням норм Земельного кодексу України, на підставі частин 1 та 3 ст. 215 Цивільного кодексу України (далі ЦК) підлягав би визнанню недійсним як оспорюваний правочин, зміст якого суперечить актам цивільного законодавства та інтересам держави і суспільства. На можливість визнання цього договору недійсним як оспорюваного правочину зазначив й Верховний Суд у вищевказаній постанові у цій справі (т. 2 а.с. 37). Однак, як зазначалось раніше, Верховний Суд, скасувавши зазначеною постановою рішення судів нижчих інстанцій у цій справі щодо вимог прокурора про повернення земельної ділянки орендодавцю та скасування державної реєстрації права її оренди відповідача, залишив в силі постанову Житомирського апеляційного суду в тій частині, якою в задоволенні позовної вимоги прокурора про визнання договору оренди землі недійсним було відмовлено, що виключає можливість суду при ухваленні даного рішення прийняти будь-яке рішення з цього питання. Разом із цим, як вбачається з постанови Житомирського апеляційного суду, в задоволенні вимоги прокурора про визнання договору оренди недійсним було відмовлено через його нікчемність, тобто недійсність в силу вказівки закону. Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Таким чином, оскільки державну реєстрацію права відповідача оренди земельної ділянки було здійснено на підставі недійсного правочину, який не породжує юридичних наслідків, позовні вимоги прокурора в цій частині підлягають задоволенню. На підставі вищевикладеного,

Outcome: partial