Jurisdiction: civil
Date: 2026-01-26 00:00:00

Позивач звернулася до Заводського районного суду м. Миколаєва з даним позовом, який мотивовано тим, що вона є власником квартири [ADDRESS] . Договір купівлі-продажу вказаної квартири був укладений між позивачем та відповідачем на торговій біржі «Эдвайс-Консульт» та зареєстрований 07.03.2001 в КП «Миколаївське мiжмiське бюро технiчної iнвентаризації» за реєстровим номером 18448. Наразі позивач не може розпорядитися належною їй власністю, оскільки договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений. А тому позивач звернулася до суду та просить визнати договір купівлі-продажу квартири дійсним. 28 листопада 2025 року відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін. Усі учасники були належним чином повідомлені про час, дату та місце розгляду справи. Представник позивача адвокат Романова І.Д., яка діє на підставі ордера серія ВЕ №1165063 від 27.11.2025 та договору б/н від 27.11.2025, подала заяву про розгляд справи без її участі та без участі позивача. Проти ухвалення заочного рішення не заперечувала,просила задовольнити позов. Третя особа явку свого представника в судове засідання не забезпечила, заяв клопотань, заперечень суду не подано. Відповідач, який був викликаний в судове засідання в порядку ч. 11 ст. 128 ЦПК України через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, повторно в судове засідання не з`явився. Причини її неявки суду не відомі. Правом на відзив не скористалися. Згідно з ч. 4 ст. 223 ЦПК України, у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення). Отже, зважаючи на те, що судом вжито всіх можливих та розумних заходів щодо повідомлення відповідача про розгляд справи, ураховуючи заяву представника позивача про відсутнісь заперечень проти ухвалення заочного рішення, суд приходить до висновку про можливість ухвалення заочного рішення, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України. Ураховуючи, що учасники справи в судове засідання не з`явились, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України Дослідивши письмові матеріали справи та надавши оцінку наявним доказам, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Правилами ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ч. 5 ст. 81 ЦПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Судом встановлено, що 28.02.2001 [PERSON] та [PERSON] уклали договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Договір укладено на Біржі нерухомості «Эдвайс-Консульт» та зареєстрований в журналі реєстрації біржових угод за №1715. Право власності за позивачкою зареєстровано 07.03.2001 в КП «Миколаївське мiжмiське бюро технiчної iнвентаризації» за реєстровим номером 18448. Наразі позивачка не може розпорядитися своєю власністю, оскільки договір купівлі-продажу не посвідчений нотаріально. Відповідно до ст. 5 ЦК України, до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. При цьому, п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності з 01.01.2004 року, визначено, що цей Кодекс застосовується до цивільних правовідносин, що виникли після набрання ним чинності. Правовідносини щодо купівлі-продажу спірного майна виникли у 2001 році, тому для їх врегулювання слід застосовувати норми ЦК УРСР в редакції 1963 року. Так, статтею 47 ЦК УРСР визначено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно змісту статті 15 Закону України «Про товарну біржу», чинній на час укладення угоди, яка предметом розгляду у даній справі: Біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. ( Частина третя статті 15 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2932-XII ( 2932-12 ) від 26.01.93 ) Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. З аналізу вказаної статті та наданого позивачкою договору купівлі-продажу є очевидним, що договір укладено з дотриманням вимог ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу». Покупець зазначена членом біржі, біржова операція являла собою купівлю-продаж, договір зареєстровано на біржі у той же день. Отже, договір купівлі-продажу у відповідності до вимог ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» вважався укладеним. Разом із тим, згідно з роз`ясненнями Міністерства юстиції України від 10 квітня 1998 року № 17-12/44 «Щодо діяльності товарних бірж» передбачено особливі умови щодо договорів купівлі-продажу будинку (його частини). Якщо хоча б однією із сторін є громадянин, вважається, що такі договори, укладені та зареєстровані біржами з дотриманням закону, підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги згідно зі ст. 47 ЦК УРСР тягне недійсність договору. Також у вказаному роз`ясненні звертається увага на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених. Згідно зі статтею 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (стаття 128 ЦК УРСР). Відповідно до частини першої статті 45, статті 47 ЦК УРСР недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Статтею 227 ЦК УРСР передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку/квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Як роз`яснено у пункті 4 постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин та втратила чинність 06.11.2009) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 101, 102, 105, 114, 226 ЦК ). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Судом встановлено, що між сторонами правочину мав місце договір купівлі-продажу нерухомого майна, який не був нотаріально посвідчений, як того вимагає частина перша статті 227 ЦК УРСР, але він був письмо укладений, зареєстрований Біржею нерухомості «Эдвайс-Консульт» та у Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації. Обидві сторони умови договору виконали, однак нотаріально його не посвідчили, оскільки договір купівлі-продажу містить відмітку про те, що він нотаріальному посвідченню не підлягає. Наразі позивачка позбавлена можливості розпорядитися своєю власністю і причиною тому послугувало не неналежне виконання сторонами умов укладеного договору, а нечіткість вимог законодавства, що призвело до хибної думки учасників договору щодо відсутності законодавчої необхідності його нотаріального посвідчення. З 2001 року і дотепер позивачка користується придбаною нерухомістю, право власності на яку було зареєстровано в БТІ. Однак, відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу створює перешкоди для неї у реалізації її законних прав на розпорядження своєю власності А тому її права підлягають захисту. За цих обставин суд вважає, що заявлені вимоги підлягають задоволенню.

Outcome: approved