Jurisdiction: civil
Date: 2026-01-23 00:00:00

20 листопада 2024 року представник позивача [PERSON] адвокат Яковенко О.М. звернулася до суду із позовною заявою до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав, в якій просить суд визнати за позивачем майнові права на об`єкт незавершеного будівництва незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 6 (шостому) поверсі, за будівельним номером 27 (двадцять сім), загальна проектна площа 41,01кв.м. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що 14.09.2018 року [PERSON] уклав Попередній договір купівлі-продажу квартири з «КУА» «Оптимум» №1997. 18.11.2021 [PERSON] уклав Договір №1863 про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору, відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2022 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та за умови виконання Сторонами вимог Розділу 4 Договору. Квартира повинна передатись ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» [PERSON] у власність виключно після здійснення усіх платежів. [PERSON] на виконання розділу 4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири з ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» №1997 виконав умови даного договору, сплативши повну суму забезпечувального платежу, а саме 635 655,00 грн. Однак станом на момент подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору між [PERSON] та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» не надходило, основний договір не укладено та квартиру у власність [PERSON] не передано. Представником позивача було надіслано лист відповідачу із проханням укласти основний договір, однак відповіді отримано не було. Всупереч, Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» надіслало лист про припинення Попереднього договору. Позивачем був надісланий лист з обґрунтуванням незаконності даних вимог відповідача та проханням виконати умови Попереднього договору. У той же час, Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛУН КО», у відповідь на адвокатський запит, надало перелік квартир, продаж яких здійснюється ТОВ «ЄвроЛьвів» (ТОВ «Сіті Львів Девелопмент») на інформаційному ресурсі lun.ua. У додатку 2 до відповіді на адвокатський запит значиться у продажу однокімнатна квартира на 6 поверсі площею 47,37 кв.м. Так як Попередній договір передбачає можливість незначної зміни площі квартири до передачі майнових прав, то можна зробити припущення про те, що здійснюється повторний продаж спірної квартири. Для перевірки даних, викладених в листі Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», представник позивача звернувся до Державної інспекції архітектури та містобудування України. Метою даного листа було визначення, чи дійсно була здійснена заміна Замовника будівництва, та визначення належного Відповідача/Відповідачів. Листом від 22.08.2024 №4315/04/18-24 Державної інспекції архітектури та містобудування України було повідомлено про те, що останні зміни до Реєстру будівельної діяльності вносилися у 2021 році. Актуальність даної інформації підтвердила Державна інспекція архітектури та містобудування України у листі від 03.10.2024. Отже, замовником будівництва є Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», яке відмовило у виконанні договірних зобов`язань. Відповідачем було надіслано позивачу лист-звернення, яким повідомлено про відмову від укладення основного договору і запропоновано звернутися до ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» для укладення договорів про придбання квартири на нових умовах або до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» для звірки розміру та узгодження умов повернення коштів. Також представник позивача вказує, що у відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України значиться, що в Реєстрі будівельної діяльності наявна інформація про виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у м. Львові дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.08.2018 року за № ЛВ112182412226 щодо об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові», замовник будівництва ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», клас наслідків СС2; статус документа діючий. У відповіді Львівської міської ради на адвокатський запит повідомлено, що Інспекцією ДАБК були проведені позапланові перевірки на об`єкті за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024, замовником якого є ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», та надала 5 актів перевірок, відповідно до яких виявлено порушення вимог законодавства під час вищезазначеного будівництва та невиконання вимог приписів. Надалі ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» надіслало лист про припинення Попереднього договору у зв`язку з тим, що позивач не звернувся за поверненням коштів або до так званого нового девелопера ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» для зміни сторони з доплатою. Позивачем у відповідь був надісланий лист з обґрунтуванням незаконності вимог відповідача та проханням виконати умови попереднього договору. У відповідь на звернення представника позивача Державна інспекція архітектури та містобудування України надіслала лист від 22.08.2024 року №4315/04/18-24, яким повідомила про те, що останні зміни до Реєстру будівельної діяльності вносилися у 2021 році. Отже, ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є на даний момент актуальним замовником будівництва. Відтак, на думку представника позивача, визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачем захистить інтереси останнього у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.11.2024 матеріали справи передано для розгляду судді Свірідовій В.В.(т.1 а.с.177). Ухвалою від 22.11.2024 суддя прийняла позовну заяву до розгляду та відкрила провадження у справі, вирішила проводити розгляд справи в порядку загального позовного провадження (т.1 а.с.198). 18.12.2024 представником відповідача адвокатом Маланій І.Я. подано відзив на позовну заяву, яким позовні вимоги заперечила повністю. В обґрунтування заперечень покликається на те, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Також вказує, що підставою визнання майнових прав позивач зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивача не виникло майнових прав на квартиру, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача. Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати. 30.12.2024 судом отримано відповідь на відзив від представника позивача адвоката Богданової Я.О. згідно якої просить суд позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Ухвалою Шевченківського районного суду м.Львова від 25.02.2025 до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», код ЄДРПОУ 45622250 (т.2, а.с.13). 14.05.2025 представником третьої особи ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» адвокатом Оприском М.В. подано суду пояснення, яким заперечив позовні вимоги у повному обсязі. Представник третьої особи зазначає, що на даний час майнові права всі результати будівельної діяльності, в тому числі на спірну квартиру, передані третій особі на підставі Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року, а тому ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем. Представник третьої особи у поясненні зазначив, що умови Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1997 від 14.09.2018 щодо сплати забезпечувального платежу [PERSON] належно не виконані та зобов`язався надати розрахунок заборгованості. Зазначено, що наслідком не укладення основного договору є припинення попереднього договору та виникнення у потерпілої сторони права вимагати відшкодування збитків, завданих не укладенням договору. За жодних обставин на підставі попереднього договору не можуть виникати наслідки у вигляді виникнення майнових прав. Учасниками справи неодноразово подавалися суду додаткові письмові пояснення. Ухвалою Шевченківського районного суду м.Львова від 18.12.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.(т.2 а.с.167). У судовому засіданні представник позивача адвокат Ступак А.Ю., надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві, відповіді на відзив, запереченнях на пояснення третьої особи та додаткових поясненнях, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. У судовому засіданні представник відповідача адвокат Маланій І.Я., заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях та просила відмовити у позові. У судове засідання представник третьої особи адвокат Оприско М.В. заперечив проти задоволення позовних вимог, промив відмовити у позові з підстав викладених у письмових поясненнях. Заслухавши пояснення представників сторін, з`ясувавши дійсні обставини справи, права та обов`язки сторін, перевіривши зібрані по справі матеріали, суд приходить до наступного висновку. Суд встановив, що 14.09.2018 року між ТОВ «КУА «Оптимум» та [PERSON] укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. та зареєстрований в реєстрі за №1997 (т.1, а.с.151-158). 18.11.2021 [PERSON] уклав Договір №1863 про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору, відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» (т.1, а.с.161-164). Відповідно до п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 14.09.2018 року предметом договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта на умовах, встановлених цим договором. У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 14.09.2018 року Об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 6 (шостому) поверсі, за будівельним номером 27 (двадцять сім), загальна проектна площа 41,01 кв.м. Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1997 від 14.09.2018 року сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2022 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та за умови виконання Сторонами вимог Розділу 4 Договору. Судом встановлено та не заперечується сторонами, що на час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та [PERSON] не укладено. Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20). Судом встановлено, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року (т.1,а.с.210-221). Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» зобов`язалося передати ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» обумовлену цим договором винагороду. Не заслуговує на увагу твердження представника позивача, що Договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Зазначений Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася. Представниками відповідача та третьої особи надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору №01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку. З цих підстав суд не бере до уваги твердження представника позивача про відсутність доказів фактичного виконання та проведення ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» оплати за Договором № 01-26/03-24. З цих же міркувань не заслуговує на увагу посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17.07.2024 у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 у справі № 344/12729/17, від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не передавав. Також не може бути враховано посилання представника позивача на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 у справі № 761/28387/23, оскільки у п. 56 вказаної постанови встановлено, що ТОВ «Парк Хіллс», ані ТОВ «Хіллс Інвест» не є правонаступниками відповідача у справі ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива», а ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» не відчужувало ТОВ «Парк Хіллс» чи ТОВ «Хіллс Інвест» об`єкт незавершеного будівництва чи права на нього. Отже саме ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» має зобов`язання перед позивачем. Натомість, у даній справі всі результати будівельної діяльності та майнові права на них передані ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», що підтверджується Договором № 01-26/03-24, Актом передачі-приймання та іншими доказами. На думку суду, позивачем помилково ототожнюється замовник будівництва в розумінні законодавства про регулювання містобудівної діяльності та власник майнових прав, які можуть не збігатися в одній особі. У спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва третій особі, що не суперечить жодним нормам законодавства. За запитом адвоката Маланій І.Я. доктором юридичних наук, професором, завідувачем кафедри цивільного права та процесу, членом науково-консультативної ради Верховного Суду Коссаком В.М. було надано Науковий висновок від 02.04.2025 року у справі за позовом [PERSON] до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав, у якому зазначено: «До моменту прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації речових прав на квартири та укладення основного договору купівлі-продажу квартир майнові права на об`єкт незавершеного будівництва належать замовнику будівництва, якщо інше не передбачено договором або законом. Замовником будівництва може здійснюватися розпорядження майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва на підставі цивільно-правових договорів з дотриманням вимог чинного законодавства». Об`єднана палата КЦС ВС у постанові від 09.12.2024 року у справі № 712/4776/23 вказує на таке: ЄСПЛ зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення від 06 грудня 2007 року у справі «Воловік проти України» (VOLOVIK v. UKRAINE), заява № 15123/03, пункт 45). Тому суд вважає за можливе при тлумаченні норм права, які підлягають застосуванню у даній справі взяти до уваги зазначений вище науковий висновок. Тому на переконання суду, відповідачем та третьою особою подано беззаперечні докази тієї обставини, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі Договору № 01-26/03-24 відчужило майнові права на спірну квартиру ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» і про цю обставину позивач був повідомлений. Сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги. У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 року у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача. Суд доходить висновку, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 6 (шостому) поверсі, за будівельним номером 27 (двадцять сім), загальна проектна площа 41,01 кв.м., є саме ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», яке не було залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. В обґрунтування вимоги про визнання майнових прав на квартиру представником позивача вказується на те, що незважаючи на назву Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1997 від 14.09.2018 року його правова природа, зміст та дійсні наміри сторін свідчать про те, що він є інвестиційним договором і на його підставі у позивача виникли майнові права. Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства. У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 справа № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків. Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з`ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з`ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов`язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права. Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири №1997 від 14.09.2018 року його предметом є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення. Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. [PERSON] , виходячи зі змісту ст. 635 ЦК України попередній договір не лише може, але й повинен містити істотні умови основного договору, а у разі, якщо такі умови не визначені порядок їх визначення при укладенні основного договору. Визначення істотних умов основного договору у попередньому не суперечить його правовій природі та не замінює основний договір попереднім. Також, суд враховує, що в самому Попереднього договору купівлі-продажу квартири сторони,

Outcome: approved