Jurisdiction: civil
Date: 2026-01-26 00:00:00

в провадженні Пустомитівського районного суду Львівської області знаходиться цивільна справа за позовом [PERSON] до Зимноводівської сільської ради Львівського району Львівської області про припинення дії договору оренди земельної ділянки, в якому представник позивача звернувся до суду з позовом, в якому просить суд припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 23.02.2007 року, укладеного між Зимноводівською сільською радою та [PERSON] , зареєстрованого у Пустомитівському районному відділі Центру державного земельного кадастру про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.02.2007 року за № 04:07:458:00124 та у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право №14254377); судові витрати покласти на відповідача. В обґрунтування заявлених позовних вимог зазначає, що 23.02.2007 року між позивачем [PERSON] та Зимноводівською сільською радою Львівського району Львівської області було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,6820 га для розміщення житлового комплексу в с. Зимна Вода, який згодом було змінено додатковою угодою від 10 вересня 2019 року шляхом поділу предмета оренди на дві земельні ділянки: площею 0,5698 га (кадастровий номер 4623681600:01:010:0325) та площею 2,0543 га (кадастровий номер 4623681600:01:011:0606). Позивач вказує, що станом на дату звернення до суду мета укладення договору оренди повністю досягнута: на орендованих земельних ділянках здійснено будівництво багатоквартирних житлових будинків, які введені в експлуатацію, що підтверджується актами державної приймальної комісії від 06.08.2007 року, від 18.06.2008 року, свідоцтвом від 07.09.2009 року № 13000074 та сертифікатом відповідності від 31.08.2020 року серії ІУ № 122200831397. Більше того, всі збудовані об`єкти нерухомості передані на баланс створених співвласниками юридичних осіб ОСББ «Зимна Вода Тичини Вікторія», ОСББ «Сонячний Край», ОСББ «Сонячний Рай» та ОСББ «Санніленд» згідно з актами приймання-передачі від 21.05.2008, 26.10.2009 та 17.10.2022 років, а, отже, позивач фактично припинив користування землею. Позивач наголошує, що подальше існування орендних правовідносин за відсутності об`єкта користування суперечить вимогам ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» та порушує його майнові інтереси, особливо в умовах істотної зміни обставин, пов`язаної з непрогнозованим підвищенням нормативної грошової оцінки землі у 2025 році (Витяги № НВ-9902855692025 та № НВ-9902852412025), що призвело до безпідставного та надмірного фінансового навантаження у виді орендної плати за землю, яка фактично обслуговує багатоквартирні будинки, що належать третім особам. У зв`язку із вищенаведеним, просить позовні вимоги задоволити. Ухвалою Пустомитівського районного суду Львівської області від 31.10.2025 року провадження у справі відкрито. Відповідачу встановлено п`ятнадцятиденний строк для подання відзиву на позовну заяву. У вказаний строк відповідач не надав суду відзиву на позовну заяву, відповідно до вимог ст. 178 ЦПК України, без поважних причин. Ухвалою Пустомитівського районного суду Львівської області від 27.01.2026 року постановлено в задоволенні клопотання представника відповідача про зупинення провадження у справі № 450/5067/25 за позовом [PERSON] , в інтересах якого діє представник [PERSON] , до Зимноводівської сільської ради Львівського району Львівської області про припинення дії Договору оренди земельної ділянки відмовити. Протокольною ухвалою 27.01.2026 року закрито підготовче судове засідання та розпочато розгляд справи по суті. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] - адвокат Решота В.В. позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив позов задовольнити, з підстав, викладених у ньому. Пояснив, що відповідач ігнорує факт досягнення мети договору оренди, яка полягала у будівництві житлового комплексу. Додатково наголосив, що відповідно до положень земельного законодавства обов`язок зі сплати орендної плати нерозривно пов`язаний з фактом користування земельною ділянкою. Оскільки позивач повністю реалізував договір оренди земельної ділянки, досягнув мети Договору, за таких умов збереження за позивачем обов`язку сплачувати орендну плату за землю, яка обслуговує багатоквартирні будинки і перебуває в управлінні об`єднань співвласників, є безпідставним та порушує майнові права позивача. Також представник зазначив, що істотне збільшення нормативної грошової оцінки земельних ділянок у 2025 році є тією істотною зміною обставин, яку сторони не могли передбачити при укладенні договору у 2007 році, і якби позивач знав про такі майбутні фінансові наслідки за відсутності фактичного користування, договір на таких умовах не був би укладений, що відповідно до ст. 652 ЦК України є самостійною підставою для його розірвання в судовому порядку. Уповноважений представник відповідача - Зимноводівської сільської ради Львівського району Львівської області в судове засідання не з`явився, будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи, однак через систему «Електронний суд» направив заяву пор розгляд справи без участі представника, в якій також зазначив, що позивач вже подавав позов у 2023 році про розірвання даного договору оренди земельної ділянки. Справа №450/2938/23 розглядалася Пустомитівським районним судом, яким було відмовлено у задоволенні позову, у зв`язку із тим, що «… позивачем надано докази про факт передачі на утримання лише одного багатоквартирного житлового будинку, а тому позов про розірвання договору не може бути задоволений, оскільки згідно змісту викладених судом правових норм та умов договору він не може бути розірваний за рішенням суду у зв`язку з закінченням будівництва, а допустимі докази факту передачі права власності решти багатоквартирних житлових будинків на баланс ОСББ в матеріалах справи відсутні». Тобто, у 2023 році позивач жодним документом не зміг довести факт передачі багатоквартирних будинків на баланс ОСББ, проте вже у 2025 долучає до матеріалів позову акти приймання-передачі багатоквартирних житлових будинків за адресами Тичини,2, Тичини,2а та Тичини, 2б об`єднанням співвласників від 21.05.2008 та від 26.10.2009, яких у 2023 році ні в першій інстанції, ні в апеляційних пред`явити не зміг. Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до наступного висновку: відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до положень ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що 23 лютого 2007 року між Зимноводівською сільською радою (Орендодавець) та [PERSON] (Орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі Договір), який зареєстрований у Пустомитівському районному відділі Львівської регіональної філії Центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 лютого 2007 року за №04:07:458:00124. Відповідно до п. 1 Договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення житлового комплексу, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Згідно з п. 2 Договору (в первинній редакції) в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,6820 га. Пунктом 5 Договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на момент укладення договору становить 443 185,20 грн. Відповідно до п. 8 Договору, договір укладено строком на 20 років. Факт передачі земельної ділянки Орендарю підтверджується Актом приймання-передачі земельної ділянки від 23 лютого 2007 року, підписаний сторонами. 10 вересня 2019 року між Зимноводівською сільською радою та [PERSON] укладено Угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.02.2007 року. Відповідно до умов цієї Угоди сторони погодили поділ предмета оренди та виклали пункт 2 Договору в новій редакції, згідно з якою в оренду передаються дві земельні ділянки: земельна ділянка площею 0,5698 га, кадастровий номер 4623681600:01:010:0325; земельна ділянка площею 2,0543 га, кадастровий номер 4623681600:01:011:0606. Цільове призначення вказаних земельних ділянок залишено без змін для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Судом встановлено, що на виконання умов Договору позивач як замовник забезпечив забудову орендованих земельних ділянок, що підтверджується наступними документами: 06 серпня 2007 року державною приймальною комісією видано Акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (1-ша черга) за адресою: [ADDRESS] ; 18 червня 2008 року державною приймальною комісією видано Акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта комплексу житлових будинків (2-га черга) за адресою: [ADDRESS] ; 15 липня 2009 року видано Акт готовності об`єкта до експлуатації (житловий будинок [ADDRESS] . 31 серпня 2020 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано Сертифікат серії ІУ № 122200831397, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проєктній документації та підтверджено його готовність до експлуатації. Найменування об`єкта: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на [ADDRESS] ». Замовником вказаного будівництва у Сертифікаті зазначено [PERSON] . Після завершення будівництва та введення об`єктів в експлуатацію, позивач здійснив передачу житлових комплексів на баланс експлуатуючих організацій (об`єднань співвласників), створених власниками квартир у цих будинках: 21 травня 2008 року згідно з Актом приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс, житловий комплекс за адресою: [ADDRESS] передано на баланс ОСББ «Зимна Вода Тичини Вікторія» (код ЄДРПОУ 35577909); 26 жовтня 2009 року згідно з Актом приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс, будинок за адресою: [ADDRESS] передано на баланс ОСББ «Сонячний Край» (код ЄДРПОУ 36316618); 26 жовтня 2009 року згідно з Актом приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс, будинок за адресою: [ADDRESS] передано на баланс ОСББ «Сонячний Рай» (код ЄДРПОУ 41670693); 17 жовтня 2022 року згідно з Актом приймання житлового комплексу на баланс, житловий комплекс за адресою: с. Зимна Вода, вул. Тичини, 9 передано на баланс ОСББ «Санніленд» (код ЄДРПОУ 44901743). В акті зазначено, що комісія у складі голови ОСББ та замовника будівництва Путька Ю.А. провела обстеження активів та встановила їх передачу об`єднанню. Таким чином, судом встановлено, що станом на 2022 рік весь житловий комплекс, розміщення якого було метою Договору оренди від 23.02.2007 року, збудовано, введено в експлуатацію та передано в управління ОСББ. Також судом досліджено обставини щодо зміни умов оплати за землю. Так, 17 січня 2025 року сформовано Витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок: Витяг № НВ-9902855692025: нормативна грошова оцінка ділянки кадастровий номер 4623681600:01:010:0325 становить 2 822 339,39 грн.; Витяг № НВ-9902852412025: нормативна грошова оцінка ділянки кадастровий номер 4623681600:01:011:0606 становить 10 361 893,42 грн. На підставі зміненої нормативної грошової оцінки Головним управлінням ДПС у Львівській області сформовано податкові повідомлення-рішення форми «Ф» від 12.06.2025 року № 1242858-2411-1325-UA46060170000014754 та № 1242859-2411-1325-UA46060170000014754, якими позивачу нараховано податкове зобов`язання з орендної плати у значно збільшеному розмірі. Позивач, вважаючи, що мета договору досягнута, а подальше збереження орендних відносин за відсутності фактичного користування землею та за умови різкого підвищення плати порушує його права, 10 жовтня 2025 року направив на адресу Зимноводівської сільської ради Лист-звернення. У вказаному листі позивач просив припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 23.02.2007 року (з урахуванням змін) на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» та підписати відповідну угоду. До листа було додано копії документів, що підтверджують введення будинків в експлуатацію. Докази надання відповіді на вказане звернення або задоволення вимог позивача у добровільному порядку в матеріалах справи відсутні. Спір у справі виник у зв`язку з тим, що будівництво на орендованих позивачем за Договором земельних ділянках завершено, відповідні об`єкти прийнято в експлуатацію та передано на баланс ОСББ, проте відповідач ухиляється від оформлення припинення права оренди, що змушує позивача нести витрати зі сплати орендної плати за землю, якою він фактично не користується. Згідно з положеннями частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Частинами 1 та 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначені підстави для припинення договору оренди землі, у тому числі за згодою сторін та на вимогу однієї із сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Також положеннями частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі», яка має назву «Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін або за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу уповноваженого на розпорядження землею комунальної власності. Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі. З наведеного вбачається, що право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору у звязку із завершенням будівництва та прийняттям об?єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом. Аналогічна правова позиція вже неодноразово викладалася Верховним Судом, зокрема, у постановах від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18 і здійснення правозастосування у даній справі із вказаною правовою позицією повністю узгоджується. Пунктом 37 Договору передбачено, що «дія договору припиняється, в тому числі, в інших випадках, передбачених законом». Верховний Суд неодноразово також висновував (постанови від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 30.06.2021 у справі № 914/1304/20, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19), що у такому випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою. Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не збігаються в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України. Судом встановлено, що позивач, виступаючи замовником будівництва, повністю забезпечив забудову земельних ділянок житловими будинками та введення їх в експлуатацію. В подальшому усі функції з управління та обслуговування житлових будинків передано відповідним експлуатуючим організаціям об`єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ «Зимна Вода Тичини Вікторія», ОСББ «Сонячний Край», ОСББ «Сонячний Рай» та ОСББ «Санніленд»). З огляду на викладене, позивач [PERSON] повністю припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва та у зв`язку з цим набув право на дострокове припинення договору в порядку умов Договору та приписів статті 19 Закону України «Про оренду землі», що узгоджується з висновками Верховного Суду щодо застосування таких норм права у подібних правовідносинах, викладеними у постанові від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19. Такі висновки за тотожних обставин спору цілковито узгоджуються з практикою Верховного Суду у постановах від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21, від 24.01.2023 у справі № 910/10865/19, від 05.12.2023 у справі № 910/4125/23. Окрім того, суд вважає обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, вимоги позивача щодо розірвання договору на підставі статті 652 ЦК України у зв?язку з істотною зміною обставин. Відповідно до частин першої та другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобовязання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Суд погоджується з доводами позивача про наявність одночасно чотирьох умов, необхідних для розірвання договору за рішенням суду з цих підстав. Зокрема, суд враховує, що в момент укладення договору у 2007 році сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, адже позивач як добросовісний орендар розраховував на стабільність земельних відносин та економічну доцільність проєкту, не передбачаючи, що після повного завершення будівництва та передачі будинків на баланс ОСББ нормативна грошова оцінка землі зросте у десятки разів, що покладе на нього надмірний фінансовий тягар за земельні ділянки, які вже виконала свою функцію забудови. Водночас зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути, оскільки зміна нормативної грошової оцінки земель населеного пункту є результатом владних управлінських рішень, на які позивач не має жодного впливу і прийняття яких він не міг відвернути. Суд також констатує, що виконання договору на існуючих умовах порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, адже збереження зобов`язання сплачувати значні кошти за земельну ділянку, яку він фактично не використовує у господарській діяльності через передачу розташованих на ній будинків в управління третім особам, призводить до очевидного майнового дисбалансу та збитків замість очікуваного результату від господарської діяльності. У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, № 303-A, п. 29). З огляду на вищевикладене, всі інші доводи та міркування учасників судового процесу не досліджуються судом, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. З огляду на вищевикладене, позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню повністю. Відповідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Тому з врахуванням наведеного з відповідача на користь позивача слід стягнути судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. Відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. Разом з тим, до закінчення судових дебатів у справі представником [PERSON] адвокатом Решотою В. В. заявлено про вирішення питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог, у відповідності до ч. 8 ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved