Jurisdiction: civil
Date: 2026-01-18 00:00:00

Позивачка звернулась до суду з позовом, в якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу, укладений на Херсонській товарній біржі «Алмаз» 14.07.1999 року, зареєстрований в журналі реєстрації біржових угод за реєстраційним № 127. В обґрунтування позову вказала, що 14.07.1999 року між нею та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу, який зареєстрований на товарній біржі в журналі реєстрації біржових угод, реєстраційний № 127 від 17.07.1999 р. Відповідно до зазначеного договору відповідачка продала, а вона придбала житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, який розташований за адресою: [ADDRESS] . Зазначений вище Договір був укладений на Херсонській товарній біржі «Алмаз» та згідно з ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстрований в журналі реєстрації біржових угод за № 127 від 17.07.1999 р. В свою чергу, 02.08.1999 зазначений договір було зареєстровано в погосподарських книгах № 1 лиц.рахунок [NUMBER] . Правочин обома сторонами повністю виконаний: Відповідачем були звільнені всі приміщення, передані ключі. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв. Після отримання грошових коштів і передачі документів та ключів від будинку, сторони не зустрічались, контакт було втрачено, а після початку повномасштабного вторгнення росії на територію України, їй взагалі не відомо де зараз може перебувати відповідачка. Саме з цих підстав, засвідчити угоду нотаріально в даний час не представляється можливим. Враховуючи наведене, змушена звернутися до суду з позовом. Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 20.06.2025 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 28.07.2025 року закрито підготовче провадження у справі та справу призначено до судового розгляду за суттю. 29.10.2025 року представником позивачки через Електронний суд подано додаткові пояснення, у яких зокрема вказала, що відповідно до роз`яснення МЮУ важливою ознакою для проведення державної реєстрації права власності на підставі біржового договору державним реєстратором, без обов`язкового звернення до суду із заявою про визнання відповідного договору дійсним, є наявність державно реєстрації права власності у відповідному реєстрі, який діяв до 2013 року. У період до 31.12.2003 ЦК УРСР передбачав реєстрацію лише для договорів купівлі продажу житлового будинку у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів, а право власності на нерухоме майно підлягало реєстрації у відповідних місцевих бюро технічно інвентаризації. З набранням чинності новим ЦК 01.01.2004 було впроваджено державну реєстрацію і правочинів з нерухомістю, і речових прав на нерухоме майно. При цьому державну реєстрацію договорів про відчуження нерухомості здійснювали нотаріуси відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого Постановою КМУ від 26.05.2004 № 671, та Інструкції про проведення Державного реєстру правочинів, затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 86/5 від 18.08.2004 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.08.2004 за № 1022/9621, а державну реєстрацію прав комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації відповідно до Прикінцевих положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». З 01.01.2013 законодавець відмовився від державної реєстрації договорів з нерухомістю, тому на сьогодні передбачено лише державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно. Станом на дату розгляду справи у позивачки відсутні будь-які правові підстави та можливості звернутись до державного реєстратора за реєстрацією речових прав на житловий будинок, який придбано нею на Херсонській товарній біржі «Алмаз» в 1999, у зв`язку із відсутнім нотаріальним посвідченням договору купівлі житлового будинку та відсутності реєстрації права власності в державному реєстрі прав власності, що діяв до 01.01.2013 р. Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 04.11.2025 року судове засідання відкладено, витребувано докази. 18.11.2025 року представником позивачки через Електронний суд подано клопотання про долучення доказів надіслання відповідачці листа з пропозицією укладення нотаріального договору купівлі продажу домоволодіння. Позивачка в судове засідання не прибула, представником подано заяву про розгляд справи за відсутності, позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити. Проти ухвалення заочного рішення не заперечувала. Відповідачка в судове засідання повторно не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, причини не явки суду не відомі, відзив до суду не подано. Представник третьої особи в судове засідання не прибув, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини не явки суд не повідомляв. Відповідно до ст. 280 ЦПК України у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про час і місце судового засідання і від якого не надійшло повідомлення про поважність причин неявки, відповідач не подав відзив, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи. Відповідно до ч. 4 ст. 223 ЦПК України у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення). Суд ухвалив проводити заочний розгляд справи, ухваливши заочне рішення. За приписами ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Суд, дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини та відповідні ним правовідносини. 14 липня 1999 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу, за яким [PERSON] продала, а [PERSON] придбала житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, який розташований за адресою: [ADDRESS] . Вказаний договір укладено на Херсонській Товарній біржі "Алмаз", зареєстрований на товарній біржі в журналі реєстрації біржових угод, реєстраційний № 127; зареєстрований у погосподарську книгу. Відповідно до пункту 7 Договору купівлі-продажу будинку, договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. 11.11.2025 року [PERSON] направлено на адресу [PERSON] лист-звернення з пропозицією укладення нотаріального договору купівлі продажу, однак, вказаний лист відповідачкою проігноровано. Цивільні відносини по даній справі виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України від 01 січня 2004 року, а саме договори купівлі-продажу було укладено 24.12.1997 року, тому на дані правовідносини поширюється дія норм Цивільного кодексу Української PCP в редакції 1963 року. Відповідно до ст. 153 ЦК Української PCP 1963 року договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Згідно ст. 241 ЦК Української РСР (в редакції 1963 р., який діяв на час укладення угоди) за договором міни між сторонами провадиться обмін одного майна на інше. Кожний з тих, хто бере участь у міні, вважається продавцем того майна, яке він дає в обмін, і покупцем майна, яке він одержує. Відповідно до ст. 224 ЦК Української PCP (в редакції 1963 р., який діяв на час укладення угоди), за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Частиною 1 ст. 227 ЦК Української PCP (в редакції 1963 р.) передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Згідно з ч. 2 ст. 47 ЦК Української PCP (в редакції 1963 р.), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно ч.3 ст.9 ЖК України громадяни мають право придбати житло на біржових торгах. У відповідності зі ст. 12 Закону України «Про власність», який діяв на момент виникнення спірних правовідносин, громадяни набувають право власності в разі укладання угод, які не заборонені Законом. Таким чином, спірні правовідносини на момент їх виникнення були врегульовані різним чином одночасно нормами ЦК України (в редакції від 1963 року) та Законом України «Про товарну біржу», тобто існувала колізія норм права. Враховуючи доктрину пріоритетності спеціальних норм права над загальними, суд вважає, що на момент укладення та реєстрації позивачем на товарній біржі договору купівлі-продажу житлового будинку, слід було керуватися передусім нормами Закону України «Про товарну біржу», а тому нотаріальне посвідчення даного договору не було потрібне. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», угоди зареєстровані на біржі не підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідно ст. 41 Конституції України гарантує право володіти і користуватися своєю власністю, а також вказує на те, що право приватної власності є непорушним. Спірний договір купівлі-продажу зареєстрований у погосподарську книгу. Для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об`єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються: 1) виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою; 2) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав. Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об`єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об`єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність. Для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об`єктів нерухомості є необов`язковим. Постановою Верховного Суду від 14.02.2024 у справі № 190/1778/22 наведено наступні правові висновки: Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до статті 15 Закону України "Про товарну біржу" угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Разом із тим, за загальним правилом, визначеним у статтях 47, 227 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договори купівлі-продажу житлового будинку підлягали нотаріальному посвідченню. 45. У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України "Про товарну біржу" біржи мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Отже, положення статті 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України "Про товарну біржу" закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України "Про товарну біржу" по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. У постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23) об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила, що "у статті 227 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. ЦК Української РСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2018 року в справі № 904/4573/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 4 вересня 2019 року в справі № 903/729/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 183/900/17 (провадження № 61-9101св21))". Враховуючи вище викладене, зважаючи на те, що сторони за договором домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується договором від 14.07.1999 року, крім того, відбулося повне виконання договору, зазначене в даному конкретному випадку, виходячи з принципу розумності та справедливості, є підставою для визнання дійсним договору купівлі-продажу будинку. Підстави для негайного виконання судового рішення відсутні. Заходи забезпечення позову судом не застосовувалися. Рішення в повному обсязі складене 19 січня 2026 року.

Outcome: approved