Jurisdiction: civil
Date: 2026-01-12 00:00:00

Позивачі [PERSON] та [PERSON] звернулися до суду з вказаним позовом та прохають визнати недійсним рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: [ADDRESS] , оформлене протоколом № 2 від 19.02.2025 року, визнати недійсною додаткову угоду № 1 від 01.03.2025 року до договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою: [ADDRESS] від 01.03.2024 року, укладену між ЖРЕП «Житлосервіс» та уповноваженими особами [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] . Позовні вимоги мотивують тим, що мешканцями багатоквартирного будинку [ADDRESS] 19.02.2025 року проведені загальні збори, на яких прийнято рішення про обрання [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] уповноваженими особами від співвласників для укладання, внесення змін та розірвання договору управління багатоквартирним житловим будинком. У подальшому, [PERSON] і іншими двома уповноваженими з однієї сторони та Житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством з іншої сторони укладено Додаткову угоду № 1 до Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.03.2024 року, якою змінено вартість послуги з управління будинком у бік збільшення та встановлено її на рівні 5,66 грн. Зазначене рішення загальних зборів прийняте з порушенням вимог закону, у зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним у судовому порядку. Обрані оскаржуваним рішенням з порушенням вимог закону [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] не набули у встановлений законом спосіб повноважень діяти від імені співвласників багатоквартирного будинку, у зв`язку з чим укладена ними Додаткова угода підлягає визнанню недійсною судовому порядку. При проведенні зборів співвласників, рішення яких оформлене протоколом № 2 від 19.02.2025 року, порушено низку вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», що привели до прийняття незаконного рішення, яке не відображає волевиявлення більшості співвласників, порушує права та законні інтересі позивачів. Так, в порушення ч. 7 ст. 10 названого закону про проведення зборів ініціаторами зборів не повідомлено [PERSON] , який є співвласником багатоквартирного будинку, що унеможливило його участь у загальних зборах та порушило право на управління багатоквартирним будинком. Крім того, під час проведення зборів порушена процедура опитування присутніх, а до протоколу зборів внесені відомості про осіб, які у зборах участі не брали. Так, частиною 19 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що кожний співвласник (його представник), який взяв участь у голосуванні під час проведення зборів власників, заповнює листок опитування та підписує його власноруч, або шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, із зазначенням результату голосування («за» «проти»). При проведенні оскаржуваних зборів листок опитування не складався, а інформація про результати голосування відображена у самому протоколі № 2 зборів співвласників багатоквартирного будинку від 19.02.2025 року. Частиною 15 ст. 10 Закону передбачено, що рішення зборів співвласників оформлюється протоколом. За таких умов протокол № 2 зборів співвласників багатоквартирного будинку від 19.02.2025 року, який підписаний у тому числі і [PERSON] , містить не об`єктивну інформацію про хід і результати зборів, основні умови підрахунку голосів. Так, згідно зроблених у протоколі № 2 записів, у зборах взяла участь 21 особа, зокрема [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] [ADDRESS] ), [PERSON] [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ). Разом з тим, більшість внесених до протоколу осіб участі у зборах не брали, а рішення прийнято за відсутності кворуму. Так, відповідно до ч. 13 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Фактично на зборах були присутні 10 осіб: [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), а також [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), яка була присутня, але в голосуванні участі не брала. Зазначені у протоколі як присутні співвласники [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ) по декілька років перебувають за межами України і не були присутніми на зборах. Крім того, на зборах не були присутніми [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ). Цей факт підтверджують свідки [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] та інші. Крім того, згідно з інформацією з Державного реєстру прав на нерухоме майно, присутній на зборах [PERSON] не є власником квартири [ADDRESS] . Оскільки у протоколі відсутні відомості про документи, які б надавали повноваження на голосування від імені співвласників їх представникам, очевидно, що [PERSON] безпідставно взяв участь у голосуванні на загальних зборах співвласників житлового будинку, а його голос «за» з питання порядку денного врахований неправомірно. Таким чином, участь у голосуванні на зборах взяли власники менше як 25 відсотків квартир житлового будинку (35 квартир - 100%, 8 квартир - 22,8%). Разом з тим, з урахуванням положень ч. 13 ст. 8 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», визначальним критерієм для визнання рішення загальних зборів прийнятим є площа квартир, належних власникам, які проголосували «за» конкретне рішення. У протоколі № 2 від 19.02.2025 року зазначено, що загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить 2 187,1 м 2., що сторонами не оспорюється. За таких обставин рішення про обрання уповноважених осіб від співвласників могло бути прийнятим у разі голосування «за» співвласниками, сукупна площа квартир та нежитлових приміщень яких становить 1 093,55 м? (2 187,1 м?х50%). Відповідно до ч. 11 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» кожний співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Законом також регламентовано, яким чином визначається належна кожному співвласнику площа квартири за умови спільної часткової або спільної сумісної власності на неї. Між тим, кількість співвласників багатоквартирного будинку, які взяли участь у голосуванні, з урахуванням площі квартир визначається наступним чином: квартира [ADDRESS] [PERSON] 78,3 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 50.7 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 53 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 48,8 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 65,4 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 78,1 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 65.7 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 65.5 м? - загальна площа квартир 505,5 м? . Таким чином, сукупна площа фактично присутніх на загальних зборам співвласників, які проголосували «за» у розрізі квартир становить 505,5 м? або 23,1% (загальна площа 2 187,1 - 100%), тобто становить менше 50% навіть без врахування спільної часткової або спільної сумісної власності. Відомості про власників та площу належних їм квартир підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За таких обставин рішення про обрання уповноважених осіб прийнято співвласниками, частка яких становить лише 23,1% від загальної площі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що не відображає волевиявлення більшості співвласників. Поряд з іншим, про порушення встановленої законом процедури проведення загальних зборів свідчить зміст протоколу № 2 від 19.02.2025 року, яким оформлено оскаржене рішення загальних зборів. Цей протокол не відповідає вимогам ч. 15 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», зокрема не містить відомостей про ініціатора зборів та про голову зборів співвласників, оскільки не обирався. Всупереч встановленим вимогам протокол зборів підписаний [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , які не уповноважені на це ані законом, ані співвласниками багатоквартирного будинку. При підготовці та проведені зборів офіційно не ідентифіковано ініціаторів їх проведення, про що відсутні записи у протоколі № 2. Таким чином збори співвласників багатоквартирного будинку проведені з порушенням передбаченої законом процедури голосування, без повідомлення [PERSON] та без обрання голови зборів. Таким чином, збори співвласників багатоквартирного будинку [ADDRESS] , які оформлені протоколом № 2 від 19.02.2025 року, проведені з порушенням передбаченої Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» процедури, а оскаржуване рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку прийняте за відсутності необхідної кількості голосів і не відображає волевиявлення більшості співвласників, у зв`язку з чим не відповідає вимогам законодавства, порушує права та законні інтереси позивачів і підлягає визнанню недійсним у судовому порядку. Оскаржувана Додаткова угода, яка підписана [PERSON] та двома іншими уповноваженими, змінила цивільні обов`язки усіх співвласників багатоквартирного будинку, у тому числі і [PERSON] та [PERSON] , поклавши на них обов`язок сплачувати за послуги з управління багатоквартирним будинком у збільшеному розмірі. З огляду на те, що рішення загальних зборів від 19.02.2025 року прийнято з порушенням закону, а [PERSON] та інші уповноважені особи обрані за відсутності волевиявлення більшості співвласників, без необхідної кількості голосів і не набули права виступати від імені усіх співвласників багатоквартирного будинку при укладенні оскаржуваного правочину, вони не набули необхідного для вчинення правочину обсягу цивільної дієздатності. У зв`язку з викладеним, Додаткова угода, підписана від імені співвласників багатоквартирного будинку [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , які обрані загальними зборами з порушенням вимог закону та не набули права діяти від імені співвласників багатоквартирного будинку, підлягає визнанню недійсною у судовому порядку на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України. Вони є співвласниками багатоквартирного будинку [ADDRESS] , оскільки є власниками квартир у цьому будинку, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Прийнятим з порушенням вимог законодавства рішенням обрані уповноважені на укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем особи, які не є представниками більшості співвласників будинку та не уповноважені діяти від їх імені. Цими особами у подальшому укладено Додаткову угоду до Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком про збільшення ціни послуги з управління. Внаслідок прийнятого незаконного рішення загальних зборів та укладеного правочину на них безпідставно та протиправно покладений обов`язок вносити плату за послугу з управління багатоквартирним будинком у збільшеному розмірі, що не відповідає їх майновим інтересам та порушує їх права на управління багатоквартирним будинком. Що і змусило звернутися з позовом до суду. Позивач [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, з обставин викладених в позовній заяві та відповіді на відзив. Позивач [PERSON] до судового засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги підтримує у повному обсязі та прохає їх задовольнити (а.с. 29). Представник відповідача ЖРЕП «Житлосервіс» - адвокат Соляник Д.О. у судовому засіданні проти позову заперечував. Відповідач [PERSON] до судового засідання не з`явився, надав заяву-клопотання у якій зазначив, що прохає проводити слухання у справі без його участі та відмовити у задоволенні позовних вимог у зв`язку з їх необгрунтованістю (а.с. 60). Також надав відзив на позовну заяву в якому зазначив, що заперечує проти задоволення незаконних вимог позовної заяви [PERSON] та [PERSON] оскільки спори про визнання недійсними рішень вищого органу управління суб`єкта некомерційного господарювання щодо вирішення питань, пов`язаних з управлінням такою особою, між суб`єктом некомерційного господарювання та одним з його засновників (членом) належать до господарської юрисдикції відповідно до пункту 3 частини статті 20 ГПК України виходячи з характеру правовідносин, які є предметом такого спору (щодо визнання недійсним рішення вищого органу управління такої юридичної особи, прийнятого в межах його виключної компетенції). Особливості правового режиму майна багатоквартирного будинку зумовлюють спеціальне правове регулювання порядку реалізації прав власниками нерухомого майна в такому будинку. Так. частиною другою статті 382 ЦК України визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Позивачі не надали суду жодних доказів невідповідності рішення законодавству, порушення порядку скликання чи голосування, або порушення прав окремих співвласників. До позовної заяви не додано докази, які підтверджують ці порушення. Наприклад, протокол зборів та інші документи свідчать про наявність підписів, а не їх відсутність. Суд може пересвідчитися запитавши особисто кожного в судовому засіданні чи ставили підписи особи власноруч. Оголошення про час та дату проведення загальних зборів було оприлюднене. Позивач [PERSON] 12.11.2025 року надав відповідь на відзив у якій зазначив, що вважає доводи відповідача необґрунтованими. У поданому відзиві [PERSON] висловлює думку про те, що справа має розглядатися судом господарської юрисдикції. Однак, стверджуючи про те, що при розгляді справи № 760/16852/21 Верховний суд досліджував питання підсудності спору про недійсність рішень загальних зборів співвласників, відповідач свідомо приховує інформацію про склад учасників наведеної справи, одним із яких є об`єднання співвласників багатоквартирного будинку. У поданому відзиві [PERSON] не повідомляє суду, що у постанові Касаційного цивільного суду від 02.03.2023 року у справі № 760/16852/21, на яку він посилається, господарська юрисдикція спору обґрунтована тим, що відповідно до положень ст. 385 Цивільного кодексу України таке об`єднання є юридичною особою, а відповідно до пункту 3 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності, справи у спорах між юридичною особою та її учасником (засновником, акціонером, членом), пов`язані зі створенням, діяльністю, управлінням або припиненням діяльності такої юридичної особи, розглядають саме господарські суди. Більше того, предметом позову у цій справі є визнання недійсними пунктів рішення загальних зборів ОСББ з питань господарської діяльності ОСББ, які оскаржуються членом цього об`єднання, що є повністю відміннім від спору у справі № 577/5511/25. Крім того, із посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 01.02.2022 року у справі № 910/5179/20 відповідач акцентує, що спори про визнання недійсними рішень вищого органу управління суб`єкта некомерційного господарювання щодо вирішення питань, пов`язаних з управлінням такою особою, між суб`єктом некомерційного господарювання та одним із його учасників в силу положень Господарського процесуального кодексу України належать до господарської юрисдикції. Іншими словами, у відзиві наведені приклади із судової практики, згідно з якою в порядку господарського судочинства розглядаються спори про недійсність рішень загальних зборів співвласників ОСББ із питань його діяльності, які виникли між членом ОСББ та самим ОСББ, яке є відповідачем у справі. У той же час, збори співвласників багатоквартирного будинку [ADDRESS] не є юридичною особою та суб`єктом некомерційного господарювання. Більше того, у справі № 577/5511/25 збори співвласників не є відповідачем, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку мешканцями цього будинку не створювалось, позивачі у контексті позову не є учасниками (засновниками, акціонерами, членами) юридичної особи рішення або діяльність якої вони оскаржують. Все це свідчить про те, що наведені відповідачем у відзиві на позовну заяву рішення Верховного Суду ухвалені у справах з іншим суб`єктним складом учасників, за відмінного предмета позовних вимог і не стосуються захисту прав співвласників багатоквартирного будинку при прийнятті рішення з порушенням передбаченої Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» процедури за відсутності кворуму, тому є нерелевантними і не можуть бути враховані судом при розгляді даної справи. Обґрунтування порушення оскаржуваними рішенням загальних зборів та додатковою угодою до Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком його прав та законних інтересів як фізичної особи наведено у позовній заяві і відповідачем у поданому відзиві не оспорюється. Статтею 19 Цивільного процесуального кодексу України визначено, що суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають із цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Отже, виходячи із наведеного, якщо справа не віднесена до юрисдикції інших (адміністративних чи господарських) судів, то вона підлягає розгляду загальним (цивільним) судом. У справі № 577/5511/25 позивачами є фізичні особи, мешканці багатоквартирного будинку, а спір не стосується здійснення господарської діяльності. Натомість, він захищає своє право на участь в управлінні багатоквартирним будинком та законні майнові інтереси, які порушені безпідставним покладенням обов`язку вносити плату за послугу з управління багатоквартирним будинком у збільшеному розмірі. За таких обставин вказаний спір не віднесений до юрисдикції господарських судів, а тому підлягає розгляду у порядку юрисдикції загальної, що вірно і вирішено судом під час відкриття провадження у справі. Відповідач ставить під сумнів підтвердження правової позиції позивачів, критично оцінює доказове значення доданого до позовної заяви протоколу № 2 зборів співвласників багатоквартирного будинку від 19.02.2025 року. Однак, саме цей протокол містить інформацію про загальну площу всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, про безпідставність участі у голосуванні самого [PERSON] , про відсутність обраного голови зборів, про внесені до протоколу прізвища співвласників багатоквартирного будинку, які нібито взяли участь у голосуванні. Фактичний склад учасників зборів підтвердиться показаннями свідків. Крім висловлених сумнівів, у поданому відзиві відповідачем не спростовано жодного твердження, викладеного позивачами у позовній заяві, а власну позицію не підтверджено жодним доказом. У поданому відзиві [PERSON] вказує на те, що оголошення про проведення загальних зборів було оприлюднене, в підтвердження чого надає аркуш паперу із надрукованим текстом про проведення зборів мешканців будинку 19.02.2025 року. У такий спосіб відповідач особисто, із власної ініціативи, у заяві по суті справи підтверджує, що його, як співвласника багатоквартирного будинку, у передбачений законом спосіб не повідомлено про проведення зборів, що унеможливило його участь у них. Порядок повідомлення співвласників багатоквартирного будинку про проведення зборів визначений ч. 7 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та передбачає надання повідомлення в письмовій формі кожному співвласнику під власноручний підпис або його надіслання рекомендованим листом. Крім означеного твердження про оприлюднення оголошення відповідачем не надано доказів ні вручення йому такого повідомлення у письмовій формі, ні надіслання його за допомогою поштового зв`язку. Долучений до відзиву аркуш паперу не підтверджує де, коли, ким, за скільки часу до проведення зборів співвласники повідомлялися про них, хто саме із співвласників ознайомився із такою інформацією. Наданий [PERSON] до відзиву на позовну заяву аркуш паперу із надрукованим текстом не завірений належним чином, а відповідачем не наведено джерела його походження, що ставить під сумнів допустимість, достовірність та достатність такого доказу. Відповідачем не подано суду клопотання ні про продовження строку на подання доказів, ні про долучення цього самого аркушу як доказу у справі, у зв`язку з чим він не може бути прийнятий судом, долучений до матеріалів справи, оцінений та врахований під час її розгляду. За таких обставин доводи, наведені відповідачем у відзиві на позовну заяву, є необґрунтованими та безпідставними, у зв`язку з чим він наполягає на задоволенні позовної заяви у повному обсязі. 03.12.2025 року відповідачем [PERSON] було надано заперечення на відповідь на відзив, у якому він зазначив, що вважає позовні вимоги та відповіді і відзив безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню. Загальні збори співвласників будинку за адресою [ADDRESS] були проведені належним чином, із попереднім повідомленням мешканців. Оголошення про скликання зборів було розміщено на дошках оголошень біля кожного під`їзду. На той момент уповноваженою особою був позивач [PERSON] , тому саме він відповідав за дотримання процедури повідомлення та скликання зборів. У ході зборів усі присутні мешканці голосували за. Мешканці, які фізично не були присутні, спілкувалися телефоном під час зборів, і також висловили підтримку рішенням. Заперечення щодо обраних уповноважених осіб та прийнятих зборами рішень надходять виключно від позивачів, що свідчить про індивідуальний, а не колективний характер претензій. Додаток 3 Копія Листа співвласників до позовної заяви з підписами співвласників щодо їхньої участі у зборах не може бути врахований як належний доказ, оскільки неможливо встановити, ким саме, чи були вони особистими, за яких обставин, на яких підставах та з яким формулюванням поставлено відповідні підписи. Надані позивачами докази не містять підтвердження того, що рішення загальних зборів було прийняте всупереч реальному волевиявленню співвласників, а встановлення істинної позиції більшості можливе лише шляхом безпосереднього залучення всіх співвласників до з`ясування обставин справи. Позивач [PERSON] формально зареєстрований у будинку, але фактично не проживає багато років та не бере участі у вирішенні питань, пов`язаних з утриманням будинку. Така особа не може достовірно оцінювати процедуру скликання і проведення зборів, оскільки реально не була присутня та не бере участі в житті співвласників. Позивач [PERSON] під час зборів власноруч ставив підписи за інших осіб, що він особисто бачив. Це свідчить про те, що саме дії позивача могли спричинити неточності в оформленні списку учасників, і намагання перекласти відповідальність на нього є необгрунтованим. Відповідно до рішення зборів, було обрано трьох уповноважених осіб, які мають рівні права та однаковий обсяг повноважень. Додаткова угода № 1 до договору управління багатоквартирним будинком від 01.03.2025 року підписана уповноваженими особами у кількості трьох осіб ( [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] ) які були обрані на загальних зборах співвласників житлового будинку ( [ADDRESS] ) від 19.02.2025 року. Тому вважає, що пред`явлення позову лише до нього є юридично некоректним та упередженим. У випадку, якщо позивачі дійсно вважають рішення зборів недійсними, відповідачами повинні бути всі троє уповноважених, а не одна особа за їхнім вибірковим підходом. У зв`язку з цим вбачає у діях позивачів особисту неприязнь до нього, що підтверджує відсутність реальних підстав для спору. Прохає залучити співвідповідачами усіх уповноважених, а саме [PERSON] та [PERSON] . На його думку, збори були проведені відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»: а) співвласники були повідомлені належним чином; б) більшість присутніх та опитаних телефонним зв`язком підтримали рішення; в) волевиявлення мешканців було реальним і однозначним. Навіть якщо у документах могли бути, але не було, технічні неточності, вони не впливають на реальну волю загальних зборів співвласників від 19.02.2025 року відповідають реальній волі мешканців та не порушують їхніх прав. Співвласники одностайно підтримали вибір уповноважених та прийняті рішення згідно з вище вказаним Законом. Ухвалою судді Конотопського міськрайонного суду Сумської області від 24.09.2025 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 06.10.2025 року (а.с. 26). Протокольною ухвалою Конотопського міськрайонного суду Сумської області від 06.10.2025 року у зв`язку з клопотанням представника відповідача підготовче судове засідання відкладено на 18.11.2025 року (а.с. 38). Ухвалою Конотопського міськрайонного суду Сумської області від 18.11.2025 року справу призначено до розгляду по суті на 09.12.2025 року, а також зобов`язано Державну прикордонну службу України надати на адресу суду інформацією про перетин державного кордону України та перебування за межами України станом на 19.02.2025 року [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] (а.с. 65). Протокольною ухвалою Конотопського міськрайонного суду Сумської області від 09.12.2025 року у зв`язку з повторним надісланням Державній прикордонній службі України ухвали суду від 18.11.2025 року судове засідання відкладено на 13.01.2026 року (а.с. 86-88). Вислухавши пояснення позивача, представника відповідача, свідків, вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню. Відповідно до ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: 1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; 2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; 3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; 4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; 5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; 6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників; 7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком; 8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища; 9) вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги). Ініціатором зборів співвласників є ініціативна група, яка складається не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень, або управитель, обраний відповідно до цього Закону. Збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. Збори співвласників приймають рішення з питань порядку денного з можливістю їх обговорення. За технічної можливості може бути організовано участь у зборах співвласників окремих співвласників (їх представників) (за їхнім бажанням) дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції. Голосування таких співвласників (їх представників), крім голосування за обрання голови зборів, здійснюється шляхом заповнення ними листків опитування. Повідомлення про проведення зборів співвласників направляється ініціатором зборів співвласників не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора зборів співвласників, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення зборів співвласників, повідомлення про проведення зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві. У повідомленні про проведення зборів співвласників повинна міститися інформація про: 1) ініціатора зборів співвласників; 2) дату, час та місце проведення зборів співвласників; 3) порядок денний зборів співвласників; 4) наявність/відсутність технічної можливості для участі співвласників у зборах співвласників дистанційно в режимі відеоконференції із зазначенням інформації щодо підключення до неї. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що розглядатимуться на зборах. Дата, час та місце проведення зборів співвласників обираються зручними для більшості можливих учасників зборів. Збори співвласників веде голова зборів. Рішення про обрання голови зборів приймається більшістю голосів присутніх співвласників (їх представників), крім тих, які беруть участь у зборах дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції. При прийнятті такого рішення кожний присутній співвласник (його представник) має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою та чотирнадцятою цієї статті. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток. Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень, визначених абзацами другим - сьомим цієї частини. Рішення вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, з питань, зазначених: 1) у пункті 1 частини другої цієї статті, - у частині правочинів, що підлягають державній реєстрації відповідно до закону; 2) у пункті 5 частини другої цієї статті, - у частині проведення реконструкції, реставрації, капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, пов`язаних з: відселенням осіб, які проживають у багатоквартирному будинку (крім випадків, якщо таке відселення необхідне для проведення робіт з ліквідації наслідків аварій, пожеж, збройної агресії та інших надзвичайних ситуацій); формуванням нових або зникненням існуючих складових частин будівлі, споруди, що є самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, вбудоване, прибудоване чи вбудовано-прибудоване житлове та нежитлове приміщення у будівлі, споруді, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове або нежитлове приміщення); 3) у пункті 8 частини другої цієї статті. Рішення зборів співвласників оформлюється протоколом, який повинен містити відомості про: 1) ініціатора зборів співвласників; 2) дату, час, місце проведення зборів співвласників (у тому числі інформацію про технічні засоби електронних комунікацій, з використанням яких співвласники брали участь в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції); 3) загальну кількість співвласників багатоквартирного будинку; 4) загальну площу квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку; 5) кожного співвласника (його представника), який взяв участь у зборах співвласників, у тому числі дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції, або письмовому опитуванні, а саме: прізвище, ім`я, по батькові співвласника та його представника (у разі представництва особи); номер квартири або нежитлового приміщення; загальна площа квартири або нежитлового приміщення; документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника); 6) обраного голову зборів співвласників; 7) порядок денний зборів співвласників; 8) підсумки голосування щодо кожного питання порядку денного зборів співвласників. Протокол зборів співвласників підписує голова зборів співвласників. Якщо в результаті проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частинами тринадцятою та чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах співвласників. Письмове опитування співвласників проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення зборів співвласників. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим. Письмове опитування проводиться ініціатором зборів співвласників та/або іншими співвласниками (за їхньою згодою), визначеними ініціатором зборів співвласників. Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Письмове опитування проводиться у письмовій та/або в електронній формі шляхом заповнення співвласниками листків опитування. При підрахунку голосів враховуються голоси, подані співвласниками (їх представниками), у тому числі співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах співвласників дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції, під час проведення зборів співвласників та письмового опитування. Кожний співвласник (його представник) може проголосувати з одного питання лише один раз. Мешканцями багатоквартирного будинку [ADDRESS] 19.02.2025 року проведені загальні збори, на яких прийнято рішення про обрання [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] уповноваженими особами від співвласників для укладання, внесення змін та розірвання договору управління багатоквартиним житловим будинком (а.с. 15-16). [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] з однієї сторони та ЖРЕП «Житлосервіс» з іншої сторони укладено Додаткову угоду № 1 до Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.03.2024 року, якою змінено вартість послуги з управління будинком у бік збільшення та встановлено її на рівні 5,66 грн. (а.с. 7). Відповідно до ст.12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Судом встановлено, що при проведенні зборів співвласників, рішення яких оформлене протоколом № 2 від 19.02.2025 року, порушено низку вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», що привели до прийняття незаконного рішення, яке не відображає волевиявлення більшості співвласників, порушує права та законні інтересі позивачів. Так, в порушення ч. 7 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про проведення зборів ініціаторами зборів не повідомлено [PERSON] , який є співвласником багатоквартирного будинку, що унеможливило його участь у загальних зборах та порушило право на управління багатоквартирним будинком. Крім того, під час проведення зборів порушена процедура опитування присутніх, а до протоколу зборів внесені відомості про осіб, які у зборах участі не брали. Так, частиною 19 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що кожний співвласник (його представник), який взяв участь у голосуванні під час проведення зборів власників, заповнює листок опитування та підписує його власноруч, або шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, із зазначенням результату голосування («за» «проти»). При проведенні оскаржуваних зборів листок опитування не складався, а інформація про результати голосування відображена у самому протоколі № 2 зборів співвласників багатоквартирного будинку від 19.02.2025 року. Частиною 15 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що рішення зборів співвласників оформлюється протоколом. За таких умов протокол № 2 зборів співвласників багатоквартирного будинку від 19.02.2025 року, який підписаний у тому числі і [PERSON] , містить не об`єктивну інформацію про хід і результати зборів, основні умови підрахунку голосів. Так, згідно зроблених у протоколі № 2 записів, у зборах взяла участь 21 особа, зокрема [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ). Допитані в судовому засіданні свідки, а саме: [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ), [PERSON] (кв. [ADDRESS] ) повідомили, що вони участі у зборах не брали та не були повідомлені про їх проведення, але їх прізвища внесені до протоколу та на проти яких стоять не їх підписи. Допитана в судовому засіданні свідок [PERSON] пояснила, що вона є власницею квартири [ADDRESS] , на зборах присутня не була, оскільки їй ніхто не повідомляв. Допитана в судовому засіданні свідок [PERSON] пояснила, що вона була на зборах, але її не вносили в список, на зборах були присутні лише 10 чоловік. Допитані в судовому засіданні свідки [PERSON] (кв. [ADDRESS] ) та [PERSON] (кв. [ADDRESS] ) пояснили, що вони були на зборах та голосували «за», на зборах були присутні лише 10 чоловік. Так, відповідно до ч. 13 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Крім того, згідно з інформацією з Державного реєстру прав на нерухоме майно, присутній на зборах [PERSON] не є власником квартири [ADDRESS] . Оскільки у протоколі відсутні відомості про документи, які б надавали повноваження на голосування від імені співвласників їх представникам, очевидно, що [PERSON] безпідставно взяв участь у голосуванні на загальних зборах співвласників житлового будинку, а його голос «за» з питання порядку денного врахований неправомірно. Фактично на зборах були присутні 10 осіб. Таким чином, участь у голосуванні на зборах взяли власники менше як 30 відсотків квартир житлового будинку (35 квартир - 100%). Разом з тим, з урахуванням положень ч. 13 ст. 8 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», визначальним критерієм для визнання рішення загальних зборів прийнятим є площа квартир, належних власникам, які проголосували «за» конкретне рішення. У протоколі № 2 від 19.02.2025 року зазначено, що загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить 2 187,1 м 2., що сторонами не оспорюється. За таких обставин рішення про обрання уповноважених осіб від співвласників могло бути прийнятим у разі голосування «за» співвласниками, сукупна площа квартир та нежитлових приміщень яких становить 1 093,55 м? (2 187,1 м?х50%). Відповідно до ч. 11 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» кожний співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Законом також регламентовано, яким чином визначається належна кожному співвласнику площа квартири за умови спільної часткової або спільної сумісної власності на неї. Між тим, кількість співвласників багатоквартирного будинку, які взяли участь у голосуванні, з урахуванням площі квартир визначається наступним чином: квартира [ADDRESS] [PERSON] 78,3 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 50.7 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 53 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 48,8 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 65,4 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 78,1 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 65.7 м?, квартира [ADDRESS] [PERSON] 65.5 м? - загальна площа квартир 505,5 м? . Таким чином, сукупна площа фактично присутніх на загальних зборам співвласників, які проголосували «за» у розрізі квартир становить 505,5 м? або 23,1% (загальна площа 2 187,1 - 100%), тобто становить менше 50% навіть без врахування спільної часткової або спільної сумісної власності. Відомості про власників та площу належних їм квартир підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За таких обставин рішення про обрання уповноважених осіб прийнято співвласниками, частка яких становить лише 23,1% від загальної площі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що не відображає волевиявлення більшості співвласників. Поряд з іншим, про порушення встановленої законом процедури проведення загальних зборів свідчить зміст протоколу № 2 від 19.02.2025 року, яким оформлено оскаржене рішення загальних зборів. Цей протокол не відповідає вимогам ч. 15 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», зокрема не містить відомостей про ініціатора зборів та про голову зборів співвласників, оскільки не обирався. Всупереч встановленим вимогам протокол зборів підписаний [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , які не уповноважені на це ані законом, ані співвласниками багатоквартирного будинку. При підготовці та проведені зборів офіційно не ідентифіковано ініціаторів їх проведення, про що відсутні записи у протоколі № 2. Таким чином збори співвласників багатоквартирного будинку проведені з порушенням передбаченої законом процедури голосування, без повідомлення [PERSON] та без обрання голови зборів. Таким чином, збори співвласників багатоквартирного будинку [ADDRESS] , які оформлені протоколом № 2 від 19.02.2025 року, проведені з порушенням передбаченої Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» процедури, а оскаржуване рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку прийняте за відсутності необхідної кількості голосів і не відображає волевиявлення більшості співвласників, у зв`язку з чим не відповідає вимогам законодавства, порушує права та законні інтереси позивачів і підлягає визнанню недійсним у судовому порядку. Оскаржувана Додаткова угода, яка підписана [PERSON] та двома іншими уповноваженими, змінила цивільні обов`язки усіх співвласників багатоквартирного будинку, у тому числі і [PERSON] та [PERSON] , поклавши на них обов`язок сплачувати за послуги з управління багатоквартирним будинком у збільшеному розмірі. З огляду на те, що рішення загальних зборів від 19.02.2025 року прийнято з порушенням закону, а [PERSON] та інші уповноважені особи обрані за відсутності волевиявлення більшості співвласників, без необхідної кількості голосів і не набули права виступати від імені усіх співвласників багатоквартирного будинку при укладенні оскаржуваного правочину, вони не набули необхідного для вчинення правочину обсягу цивільної дієздатності. Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). У зв`язку з викладеним, Додаткова угода, підписана від імені співвласників багатоквартирного будинку [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , які обрані загальними зборами з порушенням вимог закону та не набули права діяти від імені співвласників багатоквартирного будинку, підлягає визнанню недійсною у судовому порядку на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Outcome: approved