Jurisdiction: civil
Date: 2026-01-07 00:00:00

Позивачі [PERSON] та [PERSON] звернулися до суду через свого представника адвоката Щукіну Н.О. з позовом до [PERSON] про розірвання договору купівлі-продажу квартири, стягнення коштів, відшкодування моральної шкоди та скасування реєстраційного запису про право власності. Свої вимоги обгрунтовують тим, що 29.05.2023року між відповідачем [PERSON] та позивачами [PERSON] , [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу. Під час здійснення огляду відповідачка приховала інформацію про наявність значних дефектів в квартирі, а саме, що в квартирі є тріщини в несучих стінах і взагалі її загальний технічний стан є непридатним для експлуатації. Виявлені дефекти під час візуального огляду встановити було неможливо, оскільки вони були скриті оздоблювальними елементами покриттів стін, стель та підлоги. З метою самостійного усунення скритих недоліків 16 грудня 2023 року позивачами разом з ФОП Рогожинським було укладено договір на виконання будівельних робіт за адресою: [ADDRESS] . Оплата за виконані роботи відповідно до п.4.1 укладеного договору склала 12 000 грн. Однак, ремонтні роботи до покращення житлових умов не призвели. 15 листопада 2024 року позивачка [PERSON] звернулась із заявою до Веснянської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області з метою отримання копій акта обстеження житлових будинків [ADDRESS] та [ADDRESS] за попередній період. 20 листопада 2024 року Веснянська сільська рада Миколаївського району Миколаївської області надала копію акта обстеження від 18.02.2018 року, з якого вбачається, що після виїзду на місце в присутності деяких власників квартир комісією було проведено візуальне обстеження будинків [ADDRESS] та [ADDRESS] . За результатами обстеження було встановлено, що в будинку [ADDRESS] наявна вертикальна тріщина від стелі до полу. При огляді фасадних частин будинків були виявлені вертикальні тріщини шириною 2-4 мм. Місцями сколи захисного шару конструкцій будинків. У зв`язку з цим, комісія зробила висновок, що поява та розвиток тріщин свідчить про незадовільний технічний стан будинку, що може погіршити умови експлуатації будинку в цілому. Дане свідчить про обізнаність відповідачки наявних дефектів на момент продажу квартири, оскільки тривалий часу в цій квартирі проживав її син та невістка. Крім того, 27 листопада 2024 року було здійснено обстеження технічного стану саме квартири [ADDRESS] . В ході візуального обстеження квартири, після демонтажу оздоблення дерев`яної вагонки в коридорі, комісією були зафіксовані значні вертикальні та горизонтальні тріщини в стиках між стелями та стінами з розкриванням швів від 4 до 8 сантиметрів. При демонтажі ламінату була виявлена в цементній стяжці підлоги тріщина з розкриванням швів від 4 до 7 сантиметрів, глибиною більше ніж 3 сантиметри. На лоджії зафіксовані вертикальні на горизонтальні тріщини в стиках між стінами перегородки та фасадною несучою стіною. Виявлені дефекти були приховані оздобленням і їх неможливо було виявити візуальним обстеженням без демонтажу оздоблювальних елементів покриттів стін, стель та підлоги. Такий незадовільний технічний стан квартири впливає на неможливість подальшого її використання за її призначенням. В квартирі відчуваються протяги з тріщин та спостерігається затікання води з даху. З метою захисту своїх прав позивачами була замовлена будівельно-технічна експертиза та складений висновок експерта РТПП Миколаївської області. Експерт прийшов до висновку, що наявні дефекти конструктивних елементів та їх оздоблювальних покриттів можливо класифікувати на такі, що утворилися внаслідок експлуатації будинку в цілому та відсутності виконання будь-яких ремонтно-відновлювальних робіт за тривалий час з комплексного усунення виявлених дефектів раніше. Експерт підтвердив, що виявлені дефекти в досліджувальній квартирі не можливо було виявити візуальним обстеженням без демонтажу оздоблюваних елементів покриттів стін, перегородки, отворів та підлоги. Наявні дефекти утворені у динаміці та мають тенденцію до розвитку. На підставі вищенаведеного, оскільки фактично квартира не придатна до нормальної експлуатації, що є на думку позивачів підставою для розірвання договору. Стосовно стягнення моральної шкоди. Незаконність дій відповідачки які полягають у приховуванні інформації про наявність дефектів в проданій нею квартирі, що унеможливлює вільне та безпечне проживання в ній, дана ситуація дуже негативно відображається на емоційному стані, також позивачі змушені були докладати зусиль для пошуку нового житла. 27.03.2025 представником відповідача [PERSON] -адвокатом Бондаренко І.О. сформовано в системі «Електронний суд» відзив, в якому просить відмовити в задоволенні позову. Обгрунтовуючи тим, що відповідно до договору купівлі-продажу сторонами досягнуто усіх істотних умов. Перед укладанням договору купівлі-продажу Позивачі здійснили огляд житлової квартири та фасадних частин безперешкодно та у повному обсязі. Відповідно до п. 1.4. договору купівлі-продажу, відчужувана квартира була оглянута Покупцями до підписання договору. Покупці не мали претензій до Продавця щодо якісних характеристик відчужуваного майна. Покупці погодилися з усіма побаченими характеристиками та технічним станом при укладанні договору. Згідно з п. 2.3. Покупці були зобов`язані сплачувати Продавцеві визначену суму у відповідних частках за узгодженим графіком. Тобто Покупці проживали та мали повний доступ до всіх часток квартири протягом сплати відповідної частини коштів за домовленістю вказаною в договорі купівлі-продажі. Позивачем в позові зазначено, що під час здійснення огляду квартири відповідач приховала інформацію про наявність значних дефектів квартири, а саме тріщини в несучих стінах та загальний технічний стан є непридатним для експлуатації. Зазначені твердження не відповідають дійсності та не підтверджуються жодними доказами. Недоліків, які б перешкоджали використанню відчужуваного майна за його цільовим призначенням на момент укладання вказаного договору купівлі-продажу не було, та немає по теперішній час. Відповідно до наявних доказів зі сторони Позивачів можна побачити два акта про обстеження квартири від 2018 та 2024 роки та висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи. Виходячи з інформації, яка міститься в акті візуального обстеження житлових будинків [ADDRESS] та [ADDRESS] від 09.02.2018 р. було встановлено тріщини та перепланування в квартирах, а також тріщини та сколи захисного шару фасадної частини будинку. В квартирі [ADDRESS] , яка є предметом спірного договору купівлі-продажу жодних недоліків не виявлено. Комісією за результатами огляду рекомендовано: проведення обстеження конструктивних елементів с залученням спеціалізованої організації, замовити проектно кошторисну документацію проведення робіт з капітального ремонту/реконструкції та визначити спроможність оплати робіт. Відповідачці не було відомо про наявність зазначеного акту та вона не ознайомлювалась з ним до моменту подання позову про розірвання договору купівл-продажу. Станом на дату укладання спірного договору будинок за адресою: [ADDRESS] спеціалізованою організацією не оглядався та непридатним для проживання не визнавався. Наявність тріщин в окремих квартирах зазначеного будинку не свідчить про наявність недоліків в квартирі [ADDRESS] , яка є предметом спірного договору купівлі-продажу. В акті обстеження технічного стану житлової квартири [ADDRESS] від 27.11.2024р., винесені висновки щодо невідповідності технічного паспорту БТІ до планування квартири та незадовільний стан квартири, що унеможливлює подальше використання за цільовим призначенням. Додатків до акту обстеження технічного стану житлової квартири [ADDRESS] щодо наявності професійної атестації та кваліфікаційного сертифікату, що дає право виконувати роботи або надавати послуги з обстеження на відповідність технічної документації або технічного стану житлової квартири не надано. Постановою від 26.04.1984 року №189 затверджено Положення порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання регулює порядок проведення огляду житлових будинків, щодо їхньої аварійності (непридатності для проживання). Частиною 5 Положення визначено, що якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту. В разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житловоексплуатаційна організація вносить до виконкому районної, міської, районної у місті Ради народних депутатів пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання. Відповідно до висновку експерта від 12.12.2024 р., висновки будівельно-технічної експертизи в більшості базуються на дослідженні копій документів та фотоматеріалів наданих замовником, а саме: заява замовника, договір купівлі-продажу від 29.05.2023 р., технічного паспорту на квартиру [ADDRESS] та акту обстеження технічного стану житлової квартири [ADDRESS] від 27.11.2024 р. який був складений головою правління в присутності секретаря та членів правління, які не підтвердили наявності фахових знань в інженернобудівельній галузі. Також з висновку експерта вбачається світлини на яких неозброєним оком можливо побачити зазначені тріщини на фасадній стороні, які неможливо приховати під час огляду Покупцями. В технічному паспорті, який досліджувався експертом наявна технічна помилка, відповідно до якої позивач наголошує на здійсненні переплануванні квартири відповідачем. Зазначений технічний паспорт, був виготовлений перед укладанням договору купівлі- продажу, проте відповідачка не помітила зазначеної помилки. Окрім того, під час здійснення огляду квартири, розташування стін та перегородок приховати неможливо. Окрім того, висновок будівельно-технічної експертизи не містить інформації, щодо того коли саме і ким могло бути здійснене можливе перепланування квартири, адже позивачі досить тривалий час користувались об`єктом договору купівлі продажу. При укладанні договору купівлі-продажу Продавець не приховувала жодної інформації щодо технічного стану, оскільки на прохання Покупців надала можливість переконатися шляхом безперешкодного ознайомлення з усією площею квартири та будинку в цілому. Покупці приймали рішення самостійно щодо придбання даної квартири. Відповідно, істотних порушень договору не відбулося, оскільки істотною умовою договору вважається передача у власність Покупців Продавцем цілої трикімнатної квартири для використання за її цільовим призначенням. Таким чином, перешкоди та інші можливі дії або обставини, які унеможливлювали б використання зазначеної квартири за цільовим призначенням відсутні. Щодо позовної вимоги про стягнення моральної шкоди. Позивачі по справі заявили позовну вимогу щодо стягнення моральної шкоди у розмірі 100 000 грн, посилаючись на те, що «дана ситуація дуже негативно відображається на емоційному стані [PERSON] , яка є вагітною, і сьогодні вимушена шукати інше житло для свого комфортного проживання». При цьому жодних доказів на підтвердження пошуків житла або проживання в іншому житлі позивачами надано не було. В якості доказів для підтвердження стану здоров`я [PERSON] до позову надано фотокопії медичних довідок стану її здоров`я. В обмінній картці 579, яка була видана [PERSON] жіночою консультацією, у якій вагітна перебувала на обліку містяться записи відвідувань лікаря. Відповідно до Наказу МОЗ України №1437 від 09.08.2022 року періодичні відвідування лікарів при вагітності варто здійснювати з метою контролю стану мами і дитини. Вагітній жінці необхідно здавати аналізи, робити планові УЗД з метою раннього виявлення можливих ускладнень, профілактики інфекцій і захворювань, підготовки до пологів тощо. Тобто, з наданих медичних довідок вбачається, що [PERSON] періодично відвідувала лікаря-гінеколога в рамках ведення вагітності, проте цей факт не є беззаперечним і не обумовлений дефектами в квартирі. Кількість відвідувань лікаря на пряму не пов`язана з предметом спору та медичні довідки не доводять наявності будь якої шкоди та моральних страждань у [PERSON] . Відшкодуванню підлягає дійсно заподіяна моральна шкода, а компенсація моральної шкоди не повинна бути джерелом збагачення особі, які таку компенсацію одержує. Позивачами не надано належних доказів, які підтверджують заподіяння їм моральної шкоди в розмірі, зазначеному в позовній заяві. Позивачі жодного обґрунтування заподіяння їм моральної шкоди відповідачем, як і жодного обґрунтування заявленого розміру відшкодування моральної шкоди не навели. 31.03.2025року представником позивачів [PERSON] та [PERSON] - адвокатом Щукіною Н.О. сформовано в системі «Електронний суд» відповідь на відзив, в якому просить задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Посилаючись на те, що аналізуючи наданий позивачами Акт від 09.02.2018 року важливим є те, що по [ADDRESS] , (що знаходиться під квартирою [ADDRESS] ) в наявності вертикальні тріщини від стелі до полу, шириною 1-3 мм. в коридорах, залах, санвузлах, кухнях. Висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, які свідчать про незадовільний технічний стан будинку [ADDRESS] (акт 2018 року) та Висновок судового експерта «щодо обстеження будівель і споруд, для визначення їх технічного стану» загальний технічний стан конструктивних елементів частини перегородки квартири «не придатний для експлуатації». Конструкція перевантажена або мають місце дефекти та пошкодження, які свідчать про зниження її несучої здатності. Виявлені дефекти не можливо було виявити візуальним обстеженням без демонтажу оздоблювальних елементів покриттів стін, стель та підлоги. Дефекти утворені у динаміці (з набуттям часу). Такі, що можуть вважатися дефектами, які мають тенденцію до розвитку (швидкому прогресуванню), що підтверджується раніше складеного «Акту візуального обстеження будинків [ADDRESS] та [ADDRESS] », який складено 09.02.2018 року». В акті за 2018 рік зазначена квартира [ADDRESS] , в якій зафіксовані пошкодження стелі тріщинами, що у свою чергу, є продовженням підлоги квартири [ADDRESS] . 23.12.2024 року позивачі з метою досудового врегулювання спору відправили досудову претензію з додатками до неї, у тому числі копію Акту від 2018 року [PERSON] . Порядок проведення та оформлення дослідження здійснюється відповідно до вимог Закону України «Про судову експертизу» від 25.02.1994 №4038-ХІІ та Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 08.10.1998 №53/5 (із змінами). У наданих замовником матеріалах міститься достатня кількість матеріалів та фотоматеріалів, які надають вичерпний обсяг інформації для проведення дослідження, що не суперечить методичним підходам до його проведення, згідно п.3.5 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень. При проведенні судової експертизи використовувалися наступні технічні засоби: Фотоапарат Nikon Coolpix A100; Рулетка вимірювальна VOREL 10062, 5 метрів; Рулетка електронна BOSH Professional GLM 50-25G (ISO norm 16331-1). Для оформлення результатів застосовувався принтер «KYOCERA ECOSYS M 5521cdn KX». Проведення експертизи доручено судовому експерту Шапошниковій Еліні Олександрівні, яка має вищу технічну освіту з освітньо-кваліфікаційним рівнем фахівець, інженер-будівельник за спеціальністю «Промислове та цивільне будівництво», кваліфікацію судового експерта за спеціальністю: 10.6 «Дослідження об`єктів нерухомості, будматеріалів, конструкцій та відповідних документів», 10.7. «Розділ землі та визначення порядку користування земельними ділянками»; 10.10. Визначення оціночної вартості будівельних об`єктів та споруд»; 10.14 «Оцінка земельних ділянок» (Свідоцтво № 14-23/П (спец. 10.6) термін дії до 21.03.2026; Свідоцтво № 15-23/П (спец. 10.7) термін дії до 21.03.2026; Свідоцтво № 16-23/П (спец. 10.10) термін дії до 21.03.2026; Свідоцтво № 17-23/П (спец. 10.14) термін дії до 21.03.2026), стаж експертної роботи з 2013 року. В пункті 3.1. спірного Договору купівлі-продажу зазначено, що «Продавець гарантує, що квартира не є перепланованою самостійно». Враховуючи техпаспорт квартири, вбачається, що це свідчення продавця не відповідає дійсності, а додатковими доказами є фотографії зроблені до моменту укладання договору. Зазначене незаконне перепланування було виявлено експертом під час встановлення пошкодження та дефектів майна, на що Покупці не погоджувались, а Продавець, підписалась під цим пунктом. В свою чергу, позивачами до позову були долучені фото докази вигляду квартири із зазначенням дат до придбання квартири, на яких вже помітне перепланування. Договiр може бути розiрвaно зa рiшенням cуду нa вимогу однiєї iз cторiн у рaзi icтотного порушення договору другою cтороною (ч. 2 cт. 651 ЦК). Пунктом договору 1.4 купівлі-продажу зазначено, що відчужувана квартира оглянута Покупцями до підписання договору. Недоліків, які б перешкоджали використанню її за цільовим призначенням немає (вірніше, не було виявлено). Претензій до Продавця щодо неякісних характеристик відчужуваного майна Покупці не мають і приймають цю квартиру у технічному стані, придатному для її подальшого використання за призначенням. Про порушення цього пункту свідчить Висновок комісії Акту обстеження жилих будинків [ADDRESS] та [ADDRESS] від 09.02.2018 року. Порушення договору є істотним, оскільки позивачі (покупці за договором), не змогли досягти мети договору, а саме - використовувати квартиру за цільовим призначенням, на сьогодні є ризик обрушення будинку, в квартирі відчутні протяги через щілини, розміри яких 4-8 сантиметрів (зафіксовано висновком досудової експертизи), присутні затікання дощу з технічного поверху, про що свідчить фото висновку судового експерта, на яких чітко можна побачити плями, розводи від затікання води. Все це, разом з доказами що позивачі направили до суду, свідчить про те, що квартиру за цільовим призначенням використовувати не можливо без шкоди для життя та здоров`я. На підставі викладеного вище, можна зазначити, що продавець, навмисно замовчала про дефект, який може нести загрозу життю та здоров`ю через можливість обрушення, а тому

Outcome: dismissed