Jurisdiction: civil
Date: 2025-12-28 00:00:00

У серпні 2025 року до суду надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. Позов обґрунтовано тим, що 21.09.2000 року між позивачем та відповідачем на Промисловій товарній біржі було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] . Договір купівлі-продажу було зареєстровано 21.09.2000 року на Промисловій товарній біржі та не посвідчено нотаріально, у зв`язку з чим виникла необхідність звернення до суду із вказаним позовом. Ухвалою суду від 24 вересня 2025 року провадження у справі відкрито, постановлено здійснювати розгляд за правилами спрощеного позовного провадження. Сторони у судове засідання не з`явилися, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Позивач надав заяву про розгляд справи без його участі. Від відповідача до суду не надходило жодних заяв чи клопотань, відзив на позовну заяву відповідач не подавав. На підставі ст.280 ЦПК України суд вбачає за можливе провести заочний розгляд справи. Дослідивши матеріали справи та оцінивши їх у сукупності, повно та всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи по суті, суд прийшов наступних висновків. Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що відповідно до договору купівлі-продажу від 21.09.2000 року на Промисловій товарній біржі, відповідач продала, а позивач придбала житловий будинок [ADDRESS] . Вказаний договір нотаріально посвідчений не був. Вищезазначена квартира належала відповідачу на підставі договору підставі свідоцтва про право приватної власності на житловий будинок, виданий ПМВКГ на підставі рішення виконкому Павлоградського міської ради за 36/1 від 17.01.1986 року, зареєстрованого Павлоградським БТІ за № 83-157/10226 від 29.01.1986 року, Державного акту про право приватної приватної власності на землю за № 1246-ж від 04.06.1996 року, виданого на підставі рішення Павлоградської міської ради за №424 від 13.05.1996 року, зареєстрованого Павлоградським БТІ за №6-43 від 14.06.1996 року, вказане підтверджується копією договору купівлі-продажу. Відповідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресою: [ADDRESS] , відомості про права власності відсутні. Згідно зі ст.58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" №9 від 06.11.2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Згідно з п.4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (2004 року) Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР. Згідно зі ст.153 ЦК УРСР (в редакції станом на 18.07.1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст.224 ЦК УРСР (в редакції станом на 18.07.1963 року), за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно зі ст.47 ЦК УРСР (в редакції станом на 18.07.1963 року), нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Відповідно до статті 1 Закону України "Про товарну біржу" (у редакції станом на 16.02.1993 року), товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Статтею 2 вказаного вище Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. Отже, товарна біржа - це оптовий, регулярно діючий ринок, де відбувається торгівля сировиною, матеріалами, іншими товарами, допущеними до обігу на біржі, створений для зручності здійснення комерційної діяльності юридичними та фізичними особами, які, в свою чергу, повинні бути обов`язково зареєстрованими відповідною біржою як її учасники. А відповідно до ч.2,4 ст.15 Закону України "Про товарну біржу" (у редакції станом на 16.02.1993 року), угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Разом із тим в пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" від 28 липня 1978 року № 3 було роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК України, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд, на підставі ч.2 ст.47 ЦК, за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження. На час укладення договору купівлі-продажу у квітні 1996 року сторони правочину не були обізнані про те, що правочин купівлі-продажу нерухомого майна, у відповідності до ст.47 ЦК України (в редакції станом на 18.07.1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чинним Закон України "Про товарну біржу", відповідно до ст. 15 якого, правочини, зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягали. При вчиненні правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, і сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме, купівлі-продажу вищесказаного житлового будинку, правочин був реальним і вчиненим у формі дозволеній чинним законодавством України. Усі вимоги договору купівлі-продажу, сторонами були виконані, ніяких претензій щодо передачі майна не було, та сторонами правочину один до одного будь-які інші претензії не пред`являлися. Державна реєстрація договору купівлі-продажу проведена відповідним відділом бюро технічної інвентаризації. Реєстрація бюро технічної інвентаризації за [PERSON] права власності на придбаний будинок на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, не суперечила чинному законодавству. Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово- комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі - продажу, міни, зареєстрованих біржею. Відповідно до п.5 ст. 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень від 01.07.2004 року право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно - правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна. Вищезазначене не суперечить й вимогами ст.328 ЦК України, відповідно до якої право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Враховуючи, що при укладенні договору купівлі-продажу будинку, сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що ними визнається і не заперечується, а після укладення договору квартиру було передано покупцеві, якою він користується до теперішнього часу, однак, реєстрація договору на товарній біржі не може замінити його нотаріального посвідчення, проте нотаріально посвідчити угоду позивач не може, оскільки біржовий договір вже зареєстрований в органах технічної інвентаризації, а тому суд приходить до висновку, що порушене право позивача підлягає поновленню, шляхом визнання укладеного договору купівлі-продажу дійсним.

Outcome: approved