ECLI:NL:RBDHA:2026:1652 text/xml public 2026-02-06T15:33:35 2026-02-02 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Den Haag 2026-01-05 23/5724 Uitspraak Eerste aanleg - meervoudig NL Den Haag Bestuursrecht; Omgevingsrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:1652 text/html public 2026-02-06T15:33:22 2026-02-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBDHA:2026:1652 Rechtbank Den Haag , 05-01-2026 / 23/5724 Uitspraak van de meervoudige kamer van de rechtbank Den Haag. Eisers zijn het niet eens met de afwijzing van hun aanvraag voor tegemoetkoming in planschade en een verzoek om toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft het verzoek om nadeelcompensatie terecht afgewezen. Ook is geen sprake van indirecte planschade. Bij het beoordelen van directe planschade heeft de SAOZ echter een onjuist uitgangspunt gehanteerd, waardoor het college een nieuw besluit zal moeten nemen. Eisers krijgen op dit punt dus gelijk en het beroep is daarom gegrond. RECHTBANK DEN HAAG Bestuursrecht zaaknummer: SGR 23/5724 uitspraak van de meervoudige kamer van 5 januari 2026 in de zaak tussen [eisers sub 1] en [eisers sub 2] , uit [woonplaats] , eisers (gemachtigden: mr. E.G.J.M. Meijer en [naam 1] ), en het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, (gemachtigde: mr. M.C. Remeijer-Schmitz). en de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid). Samenvatting 1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van een aanvraag voor tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Eisers zijn het niet eens met de afwijzing van hun aanvraag. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag. 1.1. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college het verzoek om nadeelcompensatie terecht heeft afgewezen . Ook is geen sprake van indirecte planschade. Bij het beoordelen van de directe planschade heeft de stichting adviesbureau onroerende zaken (SAOZ) echter een onjuist uitgangspunt gehanteerd, waardoor het college een nieuw besluit zal moeten nemen. Eisers krijgen op dit punt dus gelijk en het beroep is daarom gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 1.2. Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staat een verwijzing naar de uitspraak in zaak 23/5716. Onder 4 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. Onder 5 is het toetsingskader weergegeven. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 6. Daarbij gaat de rechtbank eerst onder 7 in op de onafhankelijkheid van SAOZ. Daarna gaat de rechtbank vanaf 8 in op de directe planschade. Vervolgens gaat de rechtbank onder 9 in op de deskundigenkosten en onder 10 op de overschrijding van de redelijke termijn. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan. Procesverloop 2. Eisers hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 18 juni 2021 afgewezen. Met het bestreden besluit van 7 juli 2023 op het bezwaar van eisers is het college bij de afwijzing van het verzoek gebleven. 2.1. Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 2.2. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 2.3. De rechtbank heeft het beroep op 14 oktober 2025 op zitting behandeld tegelijk met zaken 23/5716, 23/5719, 23/5721, 23/5726, 23/5727, 23/5728, 23/5731, 23/5732, 23/5734, 23/5735, 23/5736, 23/5737, 23/5738 en 23/5739. Hieraan hebben deelgenomen: een van eisers (mevrouw [eisers sub 2]), de gemachtigden van eisers, de gemachtigde van het college, [naam 2] namens het college en mr. [naam 3] als deskundige van het college. 2.4. Naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als partij aangemerkt. Beoordeling door de rechtbank Verwijzing naar uitspraak in zaak SGR 23/5716 3. Deze zaak is tegelijk behandeld met onder meer de zaak SGR 23/5716. Die zaak gaat over een vergelijkbaar verzoek om tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Voor een uitgebreidere toelichting op de achtergrond en totstandkoming van het bestreden besluit verwijst de rechtbank naar de uitspraak van heden in die zaak. Totstandkoming van het bestreden besluit 4. Eisers zijn eigenaar van een woning aan de [adres 1] in [plaats] . Zij stellen dat zij schade ondervinden door het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en latere herzieningen daarvan. Zij hebben daarom op 30 januari 2020 bij het college een verzoek om tegemoetkoming in de planschade en toekenning van nadeelcompensatie ingediend. Eisers schatten dat hun schade € 600.000,- bedraagt. 4.1. Het college heeft het verzoek van eisers voorgelegd aan SAOZ. SAOZ heeft op 4 juni 2021 advies uitgebracht. In het advies is een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” inclusief de herzieningen daarvan en het nieuwe bestemmingsplan [bestemmingsplan 1] en de herzieningen daarvan. SAOZ concludeert dat geen van de door eisers genoemde schadefactoren heeft geleid tot indirecte planschade. SAOZ concludeert dat ook geen sprake is van directe planschade omdat het maximaal te bebouwen oppervlakte van het perceel nagenoeg hetzelfde is gebleven (van 168,25 m2 naar 169 m2) en omdat ook de verticale bebouwingsmogelijkheden niet zijn beperkt. 4.2. Ten aanzien van het verzoek om nadeelcompensatie heeft SAOZ geconcludeerd dat het college voor de ontwikkeling van het [gebied] alleen het bestemmingsplan heeft vastgesteld en geen andere publiekrechtelijke besluiten heeft genomen. Daarop is alleen de planschaderegeling van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing. Voor het overige zien de redenen die eisers aan het verzoek om nadeelcompensatie ten grondslag leggen op privaatrechtelijke handelingen dan wel gestelde onrechtmatige gedragingen van het college. De zogenaamde connexiteit die is vereist voor nadeelcompensatie ontbreekt daarom volgens SAOZ, zodat eisers geen aanspraak kunnen maken op een vergoeding. 4.3. Bij het opstellen van het advies heeft SAOZ eisers de mogelijkheid gegeven een zienswijze in te dienen op het conceptadvies. In dat kader hebben eisers een zienswijze en taxatie laten opstellen door de Johan van Oldenbarnevelt Stichting. SAOZ heeft naar aanleiding daarvan enkele aanpassingen aangebracht in het definitieve advies. 4.4. Het college heeft het advies van SAOZ overgenomen en het planschadeverzoek en het verzoek om nadeelcompensatie afgewezen. Met het bestreden besluit heeft het college het bezwaar ongegrond verklaard voor zover dit ziet op de afwijzing van het verzoek om tegemoetkoming in planschade. Het bezwaar is niet-ontvankelijk verklaard voor zover dit ziet op de afwijzing van het verzoek om nadeelcompensatie. Eisers zijn het hiermee niet eens. Toetsingskader 5. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Daarvoor moet de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden, moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden. 5.1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels voor overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dit betekent dat in dit geval de Wro nog van toepassing is. Indirecte planschade en nadeelcompensatie 6. In deze zaak zijn beroepsgronden aangevoerd die gelijk zijn aan de beroepsgronden die in zaak SGR 23/5716 zijn aangevoerd. Voor het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de beroepsgronden over de indirecte planschade en het verzoek om nadeelcompensatie verwijst de rechtbank naar de uitspraak in zaak SGR 23/5716, waarin is gemotiveerd waarom deze beroepsgronden niet slagen. Was SAOZ onafhankelijk? 7. Eisers vinden dat het college geen advies had mogen vragen aan SAOZ omdat SAOZ eerder betrokken is geweest bij het opstellen van een risicoanalyse voor het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ”. Ook heeft SAOZ in het kader van het opstellen van het exploitatieplan “ [plan] ” een taxatierapport uitgebracht voor de inbrengwaarden van gronden. De rechtspersoon SAOZ is dus eerder betrokken geweest als adviseur. Dat is volgens eisers in strijd met de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Den Haag (Procedureverordening), die bepaalt dat een adviseur niet betrokken mag zijn bij de planologische maatregel waarop de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade betrekking heeft. 7.1. Het college vindt dat SAOZ mocht adviseren over de aanvraag van eisers. Het college verwijst naar uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin is bepaald dat nog steeds sprake is van onafhankelijke advisering als bij de adviseur een strikte scheiding bestaat tussen de verschillende praktijkgebieden en als niet dezelfde personen zijn betrokken bij zowel het planschadeadvies als bij de advisering met betrekking tot de planontwikkeling. Dat is hier het geval. Ook is de taxateur niet dezelfde persoon als de taxateur die eerder de inbrengwaarden van de gronden heeft getaxeerd. Dat bij de eerdere advisering dezelfde rechtspersoon was betrokken is niet relevant omdat verschillende natuurlijke personen hebben geadviseerd ten aanzien van de risicoanalyse, het exploitatieplan en de planschade. De advisering door SAOZ is daarom niet in strijd met de Procedureverordening. 7.2. Deze beroepsgrond slaagt niet. Als een college van burgemeester en wethouders zich ter onderbouwing van een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade beroept op een advies van een onafhankelijke deskundige, ligt het op de weg van dit college om zich te vergewissen van de onpartijdigheid van de geraadpleegde deskundige. Een aanvrager mag er in beginsel op vertrouwen dat een college hieraan voldoet. Hierbij is van belang dat een college beter in staat is dan een aanvrager om na te gaan of de (beoogde) adviseur en/of zijn kantoorgenoten de gemeente, het college en/of een ander bestuursorgaan van de gemeente in het nabije verleden hebben geadviseerd en/of bijgestaan in juridische procedures. 7.2.1. De Procedureverordening bepaalt dat een adviseur niet betrokken mag zijn geweest bij de planologische maatregel waarop de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade betrekking heeft. Artikel 1 van de Procedureverordening definieert ‘adviseur’ als de door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen rechtspersoon, natuurlijke persoon of commissie als bedoeld in artikel 6.1.1.1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Anders dan eisers betogen, kan dus ook een natuurlijke persoon optreden als adviseur. Dat een rechtspersoon eerder betrokken is geweest bij een planologische maatregel hoeft niet te betekenen dat de natuurlijke persoon die optreedt als adviseur daarbij ook betrokken is geweest. 7.2.2. In dit geval staat vast dat SAOZ eerder betrokken is geweest bij het opstellen van een risicoanalyse voor het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en bij het exploitatieplan “ [plan] ”. De deskundige die het advies over de planschade en nadeelcompensatie heeft opgesteld, is echter niet betrokken geweest bij de eerdere advisering van SAOZ met betrekking tot [gebied] . Dit heeft hij tijdens de zitting bij de rechtbank nogmaals toegelicht. Hij heeft ook toegelicht dat binnen SAOZ gescheiden afdelingen bestaan voor enerzijds taxatie en risicoanalyse en anderzijds advisering over planschade en nadeelcompensatie. De taxatie die in het kader van dit advies is opgesteld, is opgesteld door een adviseur die niet werkzaam is bij SAOZ. 7.2.3. De rechtbank heeft geen reden om aan de toelichting van de deskundige te twijfelen. Dat binnen SAOZ een scheiding bestaat tussen de verschillende afdelingen, de deskundige niet bij de eerdere advisering betrokken is geweest en een externe taxateur is ingeschakeld, betekent dat het college ervan uit mocht gaan dat het advies zonder vooringenomenheid tot stand is gekomen. Dat SAOZ een kleine organisatie is, zoals eisers aanvoeren, doet daar niet aan af. Uit de omstandigheid dat SAOZ volgens eisers onvoldoende inhoudelijk heeft gereageerd op de standpunten van eisers, blijkt ook niet dat SAOZ vooringenomen was. Dat volgt, anders dan eisers hebben aangevoerd, ook niet uit de brief die het college op 19 maart 2021 aan SAOZ heeft gestuurd. Met die brief maakte het college gebruik van de (ook aan eisers) geboden mogelijkheid om een zienswijze te geven op het conceptadvies van SAOZ, waarop SAOZ vervolgens inhoudelijk heeft gereageerd. Het geven van een zienswijze betekent, anders dan eisers menen, niet dat het college opdracht heeft gegeven tot wijziging van het advies. Eisers hebben ook geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat het college aan de onafhankelijkheid van SAOZ moest twijfelen. SAOZ mocht het college daarom adviseren over de aanvraag van eisers. Directe schade 8. Eisers vinden dat het college ten onrechte geen tegemoetkoming in directe planschade heeft toegekend. De woning van eisers bestaat uit twee bouwlagen met een plat dak. Door de bouwhoogte die in het nieuwe bestemmingsplan is vastgelegd is het voor eisers niet langer mogelijk om een kapverdieping te realiseren. Ook in de taxatie van de woning van eisers is ten onrechte geen kapverdieping meegenomen. Eisers voeren aan dat de bezwaarschriftenadviescommissie in haar advies ten onrechte verwijst naar de berekeningen die SAOZ heeft gemaakt voor de woning aan de [adres 2] , waaruit zou volgen dat een kapverdieping geen waarde toevoegt aan de woning. Deze berekening bevat volgens eisers een aantal onjuistheden. Ten eerste heeft SAOZ er geen rekening mee gehouden dat op grond van het oude bestemmingsplan meer woningen in een woongebouw konden worden gebouwd. Dit betekent dat bij het gebruik maken van de maximale planologische mogelijkheden de woning van eisers had kunnen worden gesplitst in drie volwaardige woningen. Het is daarom niet terecht dat SAOZ bij de berekening van de waarde van de kaplaag een lagere opbrengst per m² heeft gehanteerd dan bij de begane grond. Ten tweede heeft SAOZ miskend dat op de woning van eisers een volwaardige kapverdieping mogelijk was. SAOZ heeft voor de berekening van de waarde van de kapverdieping gerekend met een vormfactor van 15%, terwijl voor een volwaardige verdieping een vormfactor van 10% had moeten worden gehanteerd. SAOZ had ten slotte ook een hoger bebouwingspercentage als uitgangspunt had moeten nemen, omdat op een aantal percelen in [wijk] impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% is toegestaan. 8.1. Het college stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van directe planschade omdat het bouwvlak gelijk is gebleven en eisers nog steeds een kapverdieping kunnen realiseren. Het college heeft geen redenen om aan te nemen dat de berekening die SAOZ heeft gemaakt voor de woning aan de [adres 2] onjuist is. Uit de gehanteerde vormfactor blijkt dat SAOZ bij de berekening uit is gegaan van een maximaal opgerekte dakhelling. Ook de gehanteerde waarden per bouwlaag zijn volgens het college correct, omdat bij woningen de waarde van de eerste bouwlaag het grootst is omdat daar de meeste tijd wordt doorgebracht. De waarde neemt per verdieping daarboven af. Daarbij is SAOZ ervan uit gegaan dat op gronden met bestemming “Wonen-1” alleen vrijstaand gebouwd mag worden. Het college vindt de uitleg van SAOZ begrijpelijk en realistisch en hecht daarbij ook aan de kennis en ervaring van de taxateur. Ten aanzien van het grotere bebouwingspercentage stelt het college zich op het standpunt dat het voorheen geldende bestemmingsplan bepaalde dat het bebouwingspercentage maximaal 25% van het perceel mocht beslaan. Voor een aantal percelen is voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” een omgevingsvergunning verleend, op grond waarvan een groter gedeelte van het perceel bebouwd mocht worden. Daarmee is dus juist afgeweken van het bestemmingsplan. 8.2. In het advies van SAOZ staat dat onder het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” de oppervlakte van de hoofd- en bijgebouwen gezamenlijk maximaal 25% van het bouwperceel mocht beslaan en dat bebouwing mogelijk was in twee bouwlagen met daarboven een kap. Volgens het advies van SAOZ is onder het nieuwe bestemmingsplan nog steeds bebouwing in drie volwaardige bouwlagen mogelijk, zodat qua bouwhoogte geen sprake is van nadeel. Tijdens de zitting van de bezwaarschriftenadviescommissie heeft SAOZ hieraan toegevoegd dat een kapverdieping geen waarde toevoegt aan de woning, zodat ook om die reden geen sprake is van directe planschade. SAOZ heeft hiervoor verwezen naar de berekening die is gemaakt voor de woning aan de [adres 2] . SAOZ heeft in deze berekening gekeken naar de kosten die zijn gemoeid met het realiseren van een kaplaag en de waardetoevoeging die het realiseren van de kaplaag zou hebben gehad. SAOZ is er bij deze berekening van uit gegaan dat vierkante meters op de begane grond een opbrengst hebben van € 3.000,- per m², op de eerste verdieping € 2.500,- per m² en in de kapverdieping € 2.000 per m². SAOZ heeft toegelicht dat vierkante meters op de begane grond en daarna de eerste verdieping waardevoller zijn omdat daar meer tijd wordt doorgebracht. SAOZ heeft in de berekening verder een vormfactor toegepast om het bruto vloeroppervlak om te zetten naar een netto vloeroppervlak. Voor de begane grond en de verdieping heeft SAOZ gerekend met een vormfactor van 10% en voor de kapverdieping met een vormfactor van 15%. Volgens de definitie in het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” moest een kapverdieping ten minste één schuin dakschild hebben. Volgens SAOZ kon de vormfactor van 15% worden gehaald als de kapverdieping werd uitgevoerd met een maximaal opgerekte dakhelling van het schuine dakschild. 8.3. Deze beroepsgrond slaagt ten aanzien van de planologische vergelijking en de in de berekening gehanteerde waarde per bouwlaag. Ten aanzien van de vormfactor en het bebouwingspercentage volgt de rechtbank het standpunt van eisers niet. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Planvergelijking en waarde per bouwlaag 8.3.1. De woning van eisers bestaat uit twee woonlagen zonder kapverdieping. Op grond van het oude bestemmingsplan was het mogelijk om op het perceel een hoofdgebouw op te richten dat bestond uit twee bouwlagen met een kapverdieping. Daarbij gold geen maximale bouwhoogte per bouwlaag. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan mag ook een kapverdieping worden gerealiseerd, maar geldt wel een maximale bouwhoogte van 3,5 meter per bouwlaag. Eisers hebben daarom planologisch nadeel van het nieuwe bestemmingsplan. Dat heeft het college in het bestreden besluit niet onderkend. 8.3.2. Het college stelt zich op het standpunt dat het realiseren van een kapverdieping hoe dan ook geen waarde zou toevoegen aan de woning, omdat de kosten voor het realiseren van een kapverdieping hoger zijn dan wat het realiseren van een kapverdieping zou opleveren. Het college verwijst daarbij naar de berekening die SAOZ heeft gemaakt voor de woning aan [adres 2] . De rechtbank is van oordeel dat deze berekening onjuist is omdat SAOZ bij het bepalen van de waarde per bouwlaag een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd. In het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” is ‘woonbebouwing’ gedefinieerd als ‘één of meerdere woningen’. Een ‘woning’ is in het bestemmingsplan gedefinieerd als ‘een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor zelfstandige huisvesting van één huishouden’. Uit de planregel over ‘de paviljoens’, die gold voor het perceel van eisers, blijkt dat op het perceel ‘woonbebouwing’ werd toegestaan. Daaruit volgt dat het op grond van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” mogelijk was om op het perceel van eisers meerdere woningen te realiseren, ook binnen één gebouw. SAOZ is er in haar advies ten onrechte van uitgegaan dat slechts één woning per woongebouw kon worden gerealiseerd. De door SAOZ gehanteerde waarde per m² voor de verschillende bouwlagen is gebaseerd op het uitgangspunt dat er slechts één woning op het perceel kon worden gerealiseerd. SAOZ heeft ter zitting toegelicht dat de taxatie niet klopt als de mogelijkheid om meerdere woningen in een woongebouw te realiseren wel als uitgangspunt was genomen. De taxatie zou zelfs heel anders kunnen uitpakken, omdat de waarde per bouwlaag dan anders zou zijn. Aangezien SAOZ een verkeerd uitgangspunt heeft gehanteerd en daardoor is uitgegaan van een onjuiste waarde per bouwlaag, is het advies van SAOZ naar het oordeel van de rechtbank niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen. Aangezien de berekening onjuist is, heeft het college daarnaar niet kunnen verwijzen ter onderbouwing van zijn standpunt dat geen sprake is van directe planschade. Vormfactor 8.3.3. Ten aanzien van de vormfactor heeft SAOZ tijdens de zitting bij de rechtbank toegelicht dat een conservatieve berekening is gemaakt door voor de kapverdieping een vormfactor van 15% te hanteren. Bij een berekening van een normale verdieping zonder schuine wanden wordt namelijk een vormfactor van 10% gehanteerd. Tussen partijen is niet in geschil dat een vormfactor van 10% voor een normale bouwlaag redelijk is. In de berekening van de Johan van Oldenbarnevelt Stichting is ook voor de kapverdieping een vormfactor van 10% gehanteerd. In die berekening is dus geen rekening gehouden met de schuine wand die een kapverdieping op grond van het bestemmingsplan moet hebben. Eisers hebben niet kunnen onderbouwen waarom de door SAOZ gehanteerde vormfactor van 15% vanwege de verplichting om de kapverdieping uit te voeren met minimaal één schuin dakschild onjuist is. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de toelichting van SAOZ. SAOZ mocht dus bij het berekenen van het netto vloeroppervlak een vormfactor van 15% hanteren en het college mocht vertrouwen op de juistheid van de berekening van SAOZ. Bebouwingspercentage 8.3.4. De rechtbank volgt eisers niet in hun standpunt dat op grond van het oude bestemmingsplan impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% gold. In de planregels staat namelijk dat de grondoppervlakte van de woonbebouwing inclusief bijgebouwen niet meer mocht bedragen dan 25% van de grondoppervlakte van het betrokken bouwperceel. Dat er binnen het plangebied woningen zijn gebouwd die een groter deel van het bouwperceel innemen, leidt niet tot een ander oordeel. Het college heeft toegelicht dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend voor bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. Dat betreft geen planologische wijziging waardoor voor het perceel van eisers impliciet ook een hoger bebouwingspercentage zou zijn gaan gelden. Omdat bij het vaststellen van planschade de verschillende bestemmingsplannen met elkaar moeten worden vergeleken, heeft SAOZ terecht het in het bestemmingsplan vastgelegde bebouwingspercentage van 25% als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan. Deskundigenkosten 9. Eisers vinden dat het college een vergoeding voor door hen gemaakte deskundigenkosten had moeten toekennen. Die kosten bestaan uit € 4.000,- voor het opstellen van de zienswijze en € 1.500,- voor het opstellen van de taxatie. 9.1. Het college stelt zich op het standpunt dat kosten van deskundigen alleen voor vergoeding in aanmerking komen als een tegemoetkoming in planschade is toegekend. Dat is hier niet het geval, dus moest het college het verzoek om deskundigen- en taxatiekosten afwijzen. 9.2. Het is vaste rechtspraak dat de in verband met een aanvraag gemaakte kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen als geen vergoeding van planschade wordt toegekend. Uit wat is overwogen onder 8.3 tot en met 8.3.2 volgt dat het beroep van eisers gegrond is en dat het bestreden besluit – voor zover dit de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade betreft – dient te worden vernietigd. De rechtbank ziet geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien of de rechtsgevolgen van het te vernietigen deel van het bestreden besluit in stand te laten. Dat betekent dat het college een nieuw besluit zal moeten nemen op het bezwaar van eisers. Als bij dit nieuwe besluit alsnog een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, dan zal het college zich tevens moeten buigen over de vraag of aan eisers een vergoeding wordt toegekend voor de door hen ingeschakelde deskundige. Overschrijding redelijke termijn 10. Eisers hebben verzocht om schadevergoeding omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden. 10.1. De behandeling van zaken als deze, waarin sprake is van een bezwaar- en beroepstermijn, mag maximaal twee jaar duren. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De redelijke termijn vangt aan met de datum waarop het (pro forma) bezwaarschrift door het college is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Uitgangspunt is een schadebedrag van € 500,- per half jaar of deel daarvan dat de redelijke termijn is overschreden. 10.2. Het bezwaarschrift is op 29 juli 2021 door het college ontvangen. De behandeling van de zaak heeft in totaal (afgerond naar boven) 54 maanden geduurd. De redelijke termijn is dus met 30 maanden overschreden. De rechtbank ziet noch in de zaak zelf noch in de opstelling van eisers aanleiding voor het oordeel dat in dit geval de totale lengte van de procedure meer dan twee jaar zou mogen bedragen. Eisers hebben gezamenlijk recht op een schadevergoeding van € 2.500,-. 10.3. De beslissing op bezwaar is op 7 juli 2023 genomen. De duur van een half jaar die voor de behandeling van het bezwaar redelijk wordt geacht is daarmee met afgerond achttien maanden overschreden. Van de overschrijding van de redelijke termijn moeten daarom achttien maanden aan de bezwaarfase worden toegerekend en de overige twaalf maanden aan de beroepsfase. Het college moet daarom een bedrag van € 1.500,- (18/30 van € 2.500,-) vergoeden. De Staat moet een bedrag van € 1.000,- (12/30 van € 2.500,-) vergoeden. Conclusie en gevolgen 11. Gelet op wat onder 8.3.1 en 8.3.2 is overwogen, is het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid voor zover dit het verzoek om tegemoetkoming in planschade betreft. Het bestreden besluit is daarom in zoverre genomen in strijd met artikel 3:2 en artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit in zoverre en draagt het college met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb op om met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eisers. 11.1. De rechtbank zal het college veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.500,- vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.000,- vanwege overschrijding van de redelijke termijn. 11.2. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht vergoeden en krijgen eisers ook een vergoeding voor hun proceskosten. Vanwege de grote overlap in beroepsgronden met de veertien andere zaken en omdat deze zaken tijdens dezelfde zitting zijn behandeld, hoeft het college de proceskosten echter niet in alle zaken te vergoeden. De rechtbank heeft de vergoeding van de proceskosten al toegekend in zaak SGR 23/5716. Bij het berekenen van die proceskostenvergoeding is rekening gehouden met de samenhang met deze zaak. Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt het bestreden besluit, voor zover dit betrekking heeft op de afwijzing van het verzoek om tegemoetkoming in planschade; draagt het college op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak; bepaalt dat het college het griffierecht van € 184,- aan eisers moet vergoeden; veroordeelt het college tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.500,-; veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.000,-. Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M. de Groes, voorzitter, en mr. A.C. de Winter en mr. J. Schaaf, leden, in aanwezigheid van mr. H. Raben, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 5 januari 2026. De griffier is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1970 en van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690. Artikel 3, lid 2 Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Den Haag. Zie ook de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 juni 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM7755. Artikel 1.43 bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] . Artikel 1.42 bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] . Artikel 5 bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] . Artikel 5, onder 2, bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] . Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:529 en van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690.