ECLI:NL:GHAMS:2025:668 text/xml public 2025-09-04T11:52:22 2025-03-18 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2025-03-18 200.313.328/01 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl JHV 2025/22 met annotatie van mr. C.A. Gobbens http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:668 text/html public 2025-04-08T12:12:33 2025-04-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2025:668 Gerechtshof Amsterdam , 18-03-2025 / 200.313.328/01 Huur bedrijfsruimte 7:290 BW. Welke tegenprestatie is overeengekomen voor het gebruik van het gehuurde en is huurder tekortgeschoten in haar betalingsverplichtingen? Hogere huurprijs overeengekomen dan in huurovereenkomst staat. Betalingsachterstand. Toewijzing gevorderde ontbinding en ontruiming onder opschortende voorwaarde volledig voldoen betalingsachterstand binnen 3 maanden. Vernietiging. GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.313.328/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 9523985/ CV EXPL-21-15650 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 maart 2025 in de zaak van 1 [appellant 1] , 2. [appellant 2] , 3. [appellant 3] , allen wonend te [plaats] , appellanten, advocaat: mr. B. Coskun te Amsterdam, tegen HOUSE OF FERMENTATION B.V. , gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. P.Y.L. Sie te Amsterdam. Partijen worden hierna [appellanten] en House of Fermentation genoemd. 1 Het geding in hoger beroep [appellanten] zijn bij dagvaarding van 22 juni 2022 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 19 april 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en House of Fermentation als gedaagde. Bij tussenarrest van 9 augustus 2022 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 12 december 2022 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens inhoudende wijziging van eis, met een productie; - memorie van antwoord; - akte wijziging eis en aanvullende producties van de zijde van [appellanten] ; - aanvullende productie van de zijde van House of Fermentation. Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 3 oktober 2024 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben bovendien vragen van het hof beantwoord. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog hun in hoger beroep gewijzigde vorderingen (zie hierna onder rov. 3.4.) zal toewijzen. House of Fermentation heeft geconcludeerd tot afwijzing van het hoger beroep van [appellanten] , met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep. House of Fermentation heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden. 2 Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.5. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten neer op het volgende. 2.1. House of Fermentation heeft met ingang van 15 juli 2020 een huurovereenkomst gesloten met [naam 1] (hierna: [naam 1] ). De huurovereenkomst betreft de bedrijfsruimte aan [straat] te [plaats] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 1.750,= per maand, exclusief btw. De huurovereenkomst tussen House of Fermentation en [naam 1] is op 23 september 2020 met wederzijds goedvinden geëindigd. 2.2. Op 23 september 2020 heeft House of Fermentation met ingang van 1 oktober 2020 een nieuwe huurovereenkomst gesloten met [naam 1] ten aanzien van het gehuurde. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar. In de huurovereenkomst wordt een huurprijs genoemd van € 1.150,= per maand, exclusief btw. 2.3. Artikel 4.1 van deze huurovereenkomst luidt: De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 13.800,- ex BTW (zegge: dertienduizendenachthonderd euro). Uitgaande van het verkrijgen van de gemeentelijke subsidie die vanwege het gebruik van het object in de kunstsector wordt verleend. Mocht verhuurder hier niet voor in aanmerking komen zal de huur op jaarbasis € 17.400,- bedragen (zegge: zeventienduizendenvierhonderd euro). 2.4. Voorts heeft House of Fermentation op 23 september 2020 een onderhoudsovereenkomst ondertekend waarin staat dat [naam 2] (hierna: [naam 2] ) het onderhoud van de tuin en schoonmaakwerkzaamheden aan het gehuurde zal verzorgen, met ingang van 1 oktober 2020. In de overeenkomst staat dat House of Fermentation aan [naam 2] voor de genoemde werkzaamheden een vergoeding zal betalen van € 600,= per maand. [naam 2] is de echtgenote van [naam 1] . 2.5. De eigendom van het gehuurde is op 9 april 2021 overgegaan op [appellanten] 2.6. Bij akte van cessie van 20 februari 2023 heeft [naam 2] haar vorderingen op House of Fermentation voortvloeiend uit de onderhoudsovereenkomst aan [appellanten] gecedeerd. 3 Beoordeling De procedure in eerste aanleg 3.1. [appellanten] hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd (i) voor recht te verklaren (a) dat zowel de huurovereenkomst als de onderhoudsovereenkomst tussen [appellanten] en House of Fermentation is ontbonden en (b) House of Fermentation een bedrag van € 47.977,50 aan schadevergoeding aan [appellanten] dient te betalen en (ii) House of Fermentation te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van House of Fermentation in de proceskosten. 3.2. Aan deze vordering leggen [appellanten] ten grondslag dat House of Fermentation tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en onderhoudsovereenkomst. Daarnaast stellen [appellanten] dat House of Fermentation zich niet als goed huurder heeft gedragen. 3.3. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten. De procedure in hoger beroep 3.4. Tegen het bestreden vonnis komen [appellanten] in hoger beroep met vijf grieven op. Ter zitting hebben zij hun eerste grief met betrekking tot de gestelde buitengerechtelijke ontbinding ingetrokken. [appellanten] hebben in hoger beroep hun vorderingen gewijzigd. Zij vorderen dat het hof, samengevat: ( i) voor recht verklaart dat de huurovereenkomst en de onderhoudsovereenkomst tussen [appellanten] en House of Fermentation zijn ontbonden; (ii) de huurovereenkomst en de onderhoudsovereenkomst zo nodig ontbindt; (iii) House of Fermentation veroordeelt tot voldoening aan [appellanten] van de huurachterstand vanaf 1 mei 2021; (iv) voor recht verklaart dat House of Fermentation schadevergoeding aan [appellanten] moet voldoen over de resterende looptijd van de huurovereenkomst en de onderhoudsovereenkomst; ( v) House of Fermentation veroordeelt het gehuurde binnen 48 uur na betekening van het arrest te ontruimen, en (vi) House of Fermentation in de proceskosten veroordeelt in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief de nakosten en met wettelijke rente. 3.5. In de kern genomen gaat het om de vraag of House of Fermentation met de rechtsvoorganger van [appellanten] als tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde een bedrag van € 1.150,= of van € 1.750,= per maand is overeengekomen en of House of Fermentation tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen jegens [appellanten] Het hof oordeelt dat een huur van € 1.750,= per maand is overeengekomen en dat House of Fermentation tekort is geschoten in de nakoming van de haar betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Het volgende is hiervoor redengevend. Betalingsverplichting op grond van de huur- en de onderhoudsovereenkomst 3.6. Vast staat dat [naam 1] en House of Fermentation initieel een huurovereenkomst hebben gesloten waarin zij een huurprijs zijn overeengekomen van € 1.750,= per maand exclusief btw en dat zij kort daarop deze overeenkomst hebben beëindigd en aansluitend zijn aangegaan (i) een huurovereenkomst met een huurprijs van € 1.150,= per maand en (ii) een onderhoudsovereenkomst met een vergoeding van € 600,= per maand, beide bedragen exclusief btw. Bij deze laatste overeenkomst is volgens de tekst daarvan niet [naam 1] , maar [naam 2] partij. 3.7. Dit betekent dat House of Fermentation in ieder geval bij aanvang van de huur bereid is geweest voor het gebruik van het gehuurde een maandelijkse huurprijs van € 1.750,=, exclusief btw, te betalen. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd komt verder het beeld naar voren dat na het ingaan van de huurovereenkomst tussen [naam 1] en House of Fermentation is onderhandeld over een aanpassing van de contractuele weergave van de initiële huurovereenkomst omdat de gemeente [plaats] in verband met subsidievoorwaarden kennelijk een maximale huurprijs van € 1.150,= toestond. Dit heeft kennelijk geleid tot de constructie waarbij zij een huurovereenkomst hebben ondertekend met een huurprijs van € 1.150,= per maand en daarnaast House of Fermentation met [naam 2] een onderhoudsovereenkomst heeft gesloten waarmee een vergoeding van € 600,= per maand gemoeid was. 3.8. Het hof is van oordeel dat de op 23 september 2020 ondertekende documenten geen juiste weergave van de werkelijke tussen [naam 1] en House of Fermentation gemaakte afspraken bevatten en niet afdoen aan de verschuldigdheid van een huurprijs van € 1.750,= per maand als tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde en dat partijen zich daaraan hebben gebonden. Dat dit ook de bedoeling is geweest van House of Fermentation blijkt onder meer uit de verklaring die [naam 3] (hierna: [naam 3] ) namens House of Fermentation ter zitting heeft afgelegd. Immers, zij heeft verklaard dat zij ten tijde van de eigendomsoverdracht aan [naam 1] de achterstand over ruim vijf van de zes maanden waarover zij € 600,= was verschuldigd, heeft voldaan door verrekening met de borg die zij bij aanvang van de initiële huurovereenkomst heeft betaald. Die borg bedroeg € 3.150,=. Deze verklaring verstaat het hof als een erkenning van de afspraak dat tussen House of Fermentation en [naam 1] bij het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst niet slechts € 1.150,= per maand als tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde is overeengekomen, maar € 1.750,= (exclusief BTW). Het voorgaande vindt eveneens steun in de whatsappgesprekken tussen [naam 1] , [naam 3] en haar toenmalige partner, bijvoorbeeld het gesprek van 20 september 2020, waarin [naam 3] om 21:38:57 uur schrijft: “ Should you provide the solution for the remainder of the rent, I am still willing to honour the agreement as well. So let’s settle the contract and be done with this easy and simple .” Waarop [naam 1] om 21:42:26 uur reageert met “ Ik wacht op de tweede contract die we hebben besproken. [naam 4] is deze aan het opstellen. Zodra die er is gaan we afspreken en tekenen. ”. Na een aantal andere berichten stuurt [naam 1] : “ ik heb het niet over de huurovereenkomst die cobtract van 600,- wacht ik op ” en “ anders kan je met [naam 4] even praten ”, waarop [naam 3] reageert als volgt: “ But the contract has to be submitted soon. For the 600 euros, I understood you can invoice me through your wife or someone of your affiliate. No? ”. Ook de appberichten van 3 oktober 2020 wijzen uitdrukkelijk op deze constructie. Op die dag bericht [naam 1] : “ hoi [naam 5] oct 1150 op mijn rekening storten abn ” en “ en 600 naar [naam 2] ”, waarop [naam 3] reageert: “ Hi [naam 1] , I will process this payment this weekend. Thank you for the reminder. ”. Dat het House of Fermentation en [naam 1] niet was te doen om het maken van afspraken over onderhoud en schoonmaak van het gehuurde, maar om het bedenken van een titel voor het in rekening kunnen brengen van het bedrag van € 600,= dat niet ten titel van huur kon worden betaald, volgt bovendien uit het feit dat [naam 1] in een whatsapp bericht van 21 september 2020 een geheel andere constructie voorstelt, te weten het ondertekenen van een leningsovereenkomst die bepaalde dat House of Fermentation maandelijks € 600,= zou aflossen. Dat House of Fermentation niet werkelijk de bedoeling had om onderhouds- en schoonmaakdiensten van [naam 2] af te nemen, vindt ook steun in de door [naam 3] ter zitting afgelegde verklaring waaruit blijkt dat zij die diensten in het geheel niet heeft afgenomen en dat zij zelfs nooit contact met [naam 2] heeft gehad. 3.9. Of House of Fermentation al dan niet onder druk heeft meegewerkt aan het tot stand brengen van de constructie met de onderhoudsovereenkomst, hetgeen [appellanten] hebben betwist, kan in het midden blijven omdat House of Fermentation niet heeft toegelicht wat het rechtsgevolg van die stelling is. Ook overigens legt het door House of Fermentation op dit punt gestelde onvoldoende gewicht in de schaal om anders te oordelen. Als House of Fermentation al heeft meegewerkt aan het optuigen van een constructie waar zij niet achter stond met als doel het veilig stellen van subsidieverlening vanuit de gemeente, dan zou dat onder omstandigheden ertoe kunnen leiden dat die subsidie moet worden terugbetaald. Dat brengt echter geen verandering in de (uitleg van de) afspraken die tussen House of Fermentation en [appellanten] gelden. 3.10 Het voorgaande betekent dat House of Fermentation vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst € 1.750,= per maand (exclusief btw) moet voldoen en dat deze verplichting mee over is gegaan op [appellanten] House of Fermentation is tekortgeschoten in haar betalingsverplichtingen 3.11. Ook staat vast dat House of Fermentation sinds de aanvang van de initiële huurovereenkomst in ieder geval telkens € 1.150,= per maand (exclusief btw) heeft voldaan. Voor zover House of Fermentation niet daarnaast maandelijks € 600,= heeft voldaan, is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting jegens de verhuurder. Daarbij komt de betalingsachterstand voor zover het de met ingang van 1 mei 2021 contractueel verschuldigde indexeringsbedragen betreft. Ontbinding 3.12. Gelet op het voorgaande moet de vraag worden beantwoord of de door het hof vastgestelde tekortkomingen van House of Fermentation in de nakoming van haar betalingsverplichtingen van voldoende gewicht zijn om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Uitgaande van een huurprijs van € 1.750,=, en de daarop toegepaste contractuele indexeringen, bedraagt de huurachterstand vanaf 1 mei 2021 tot en met oktober 2024 € 31.943,99, exclusief btw. 3.13. Het voorgaande leidt ertoe dat het hof, in lijn met de vordering van [appellanten] , de gevorderde ontbinding en ontruiming zal toewijzen, maar onder de opschortende voorwaarde dat House of Fermentation binnen een periode van drie maanden na de datum van betekening van dit arrest niet de ontstane betalingsachterstand heeft voldaan. House of Fermentation wordt aldus een laatste kans geboden om te tonen dat zij bereid en in staat is aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen te voldoen en zo een ontruiming van het gehuurde met voor haar ingrijpende gevolgen te voorkomen. Het hof zal een ontruimingstermijn van drie maanden bepalen. Om een situatie te voorkomen waarin [appellanten] bij vervulling van de hiervoor genoemde opschortende voorwaarde wel een titel verkrijgen voor de ontruiming van het gehuurde maar niet voor de incasso van de onbetaald gebleven huur, zal het door [appellanten] onder petitumonderdeel (iii) gevorderde worden toegewezen, maar slechts voor het geval dat de hiervoor bedoelde opschortende voorwaarde wordt vervuld. Voor een verdere toewijzing van het op dit punt gevorderde zie het hof geen aanleiding. Bewijs 3.14. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van House of Fermentation. Zij heeft geen voldoende concrete stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden. Slotsom en proceskosten 3.15. De grieven 2 tot en met 4 treffen doel. Omdat House of Fermentation in het ongelijk wordt gesteld dient zij de kosten van het geding in eerste aanleg te dragen. Grief 5 is dus ook terecht voorgesteld. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de subsidiaire vordering van [appellanten] wordt alsnog toegewezen onder de opschortende voorwaarde zoals hiervoor overwogen. Bij deze uitkomst van het hoger beroep past het, dat House of Fermentation ook in de kosten daarvan wordt veroordeeld. 4 Beslissing Het hof: vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende: A. veroordeelt House of Fermentation tot betaling aan [appellanten] van de totale huurachterstand vanaf 1 mei 2021 tot en met 31 oktober 2024 van € 31.943,99, exclusief btw, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid van de vorderingen tot de dag van betaling, een en ander binnen de periode van drie maanden na de datum van betekening van dit arrest; B. veroordeelt House of Fermentation tot tijdige betaling aan [appellanten] van de verschuldigde maandelijkse huur van € 1.750,=, vermeerderd met de contractuele indexeringen en exclusief btw, vanaf 1 november 2024 tot en met de datum waartegen de huurovereenkomst is ontbonden, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid van de vorderingen tot de dag van betaling; C. ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat House of Fermentation tekortschiet in de nakoming van de verplichting tijdig - binnen de periode van drie maanden na de datum van betekening van dit arrest - te voldoen aan de hiervoor onder A uitgesproken veroordelingen; D. veroordeelt House of Fermentation om, binnen drie maanden na de datum waarop de onder C. bedoelde opschortende voorwaarde wordt vervuld, het op grond van de huurovereenkomst gehuurde vrij van personen en goederen, te ontruimen, en met afgifte van sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van [appellanten] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van [appellanten] om, indien House of Fermentation met de bedoelde ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van House of Fermentation; E. veroordeelt House of Fermentation om, binnen een maand na de datum waarop de onder C. bedoelde opschortende voorwaarde wordt vervuld, alle op dat moment op grond van de huurovereenkomst verschuldigde en opeisbare huurtermijnen aan [appellanten] te betalen; F. veroordeelt House of Fermentation in de proceskosten in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] begroot op € 631,36 aan verschotten en € 374,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 914,00 aan verschotten en € 4.713,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; G. verklaart het arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; H. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. van Neck, M.J.R. Brons en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025.