ECLI:NL:HR:2020:257 text/xml public 2025-03-22T11:25:42 2020-02-13 Raad voor de Rechtspraak nl Hoge Raad 2020-02-14 18/01762 Uitspraak Cassatie Beschikking NL Civiel recht Conclusie: ECLI:NL:PHR:2019:950, Gevolgd Rechtspraak.nl NJB 2020/495 RvdW 2020/257 NJ 2021/186 met annotatie van H.J. Snijders http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2020:257 text/html public 2020-02-14T10:49:13 2020-02-14 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:HR:2020:257 Hoge Raad , 14-02-2020 / 18/01762 Curacaose zaak. Toekenning van eigendom van kavels in een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap. Toekenning aan het Land onder de verplichting om tot ontwikkeling over te gaan en de kavels aan de gebruikers uit te geven. Aanwijzing van personen als gebruiker. Zelfbewoningsplicht. Verkrijgende verjaring. Rol van de verkeersopvattingen in Curacao. HOGE RAAD DER NEDERLANDEN CIVIELE KAMER Nummer 18/01762 Datum 14 februari 2020 BESCHIKKING In de zaak van [verzoekster] , wonende in [woonplaats] , VERZOEKSTER tot cassatie, verweerster in de incidentele cassatieberoepen, hierna: [verzoekster] , advocaat: aanvankelijk R.W. Keus en thans J.P. van den Berg, tegen 1. HET LAND CURAÇAO, zetelende te Willemstad, Curaçao, VERWEERDER in cassatie, hierna: het Land, advocaat: R.R. Verkerk, 2. [verweerder 2] , wonende in [woonplaats] , VERWEERDER in cassatie, verzoeker in het incidentele cassatieberoep, hierna: [verweerder 2] , advocaat: J.H. van Gelderen, 3. [verweerder 3] , wonende in [woonplaats] , VERWEERSTER in cassatie, verzoekster in het incidentele cassatieberoep, hierna: [verweerder 3] , advocaat: M.A.M. Wagemakers, 4. [verweerster 4] , wonende in [woonplaats] , VERWEERSTER in cassatie, verzoekster in het incidentele cassatieberoep, hierna: [verweerster 4] , advocaat: M.A.M. Wagemakers, 5. [verweerder 5] , wonende in [woonplaats] , VERWEERDER in cassatie, verzoeker in het incidentele cassatieberoep, hierna: [verweerder 5] , advocaat: J. van Weerden, 6. [verweerder 6] , wonende in [woonplaats] , VERWEERDER in cassatie, verzoeker in het incidentele cassatieberoep, hierna: [verweerder 6] , advocaat: J. van Weerden, en [belanghebbende 1 t/m 27] VERWEERDERS in cassatie, niet verschenen. 1 Procesverloop Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: a. de beschikkingen in de zaak 3J 184/2009 van het gerecht in eerste aanleg van Curaçao van 20 januari 2010, 11 oktober 2010, 24 oktober 2011 en 29 juni 2012 zoals hersteld bij beschikkingen van 31 juli 2012 en 6 augustus 2012; b. de beschikkingen in de zaken EJ 184/09 - Ghis 55926 - H-353/12, H-353A/12, H353B/12, H-353C/12, H-353D/12, H-353E/12, H-101/13 en H-102/13 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 7 maart 2017, 9 mei 2017, 15 augustus 2017, 12 december 2017 en 30 januari 2018. [verzoekster] heeft tegen de beschikkingen van het hof beroep in cassatie ingesteld. Het Land heeft verzocht het beroep te verwerpen. [verweerder 2] , [verweerder 3] , [verweerster 4] , [verweerder 5] en [verweerder 6] hebben ieder een verweerschrift tot referte en tevens incidenteel cassatieberoep ingediend. [verzoekster] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de Hoge Raad ten aanzien van alle incidentele cassatieberoepen. Het cassatierekest en de verweerschriften tevens incidentele cassatieberoepen zijn aan deze beschikking gehecht en maken daarvan deel uit. De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot verwerping in het principaal cassatieberoep, tot niet-ontvankelijkverklaring van [verweerder 6] en [verweerder 5] in hun verweer en incidentele cassatieberoepen en tot verwerping van de overige incidentele cassatieberoepen. De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd. 2 Uitgangspunten en feiten 2.1 In de art. 3:200a – 3:200h van het Burgerlijk Wetboek van Curaçao (hierna: BWC) is een regeling opgenomen die tot doel heeft om een oplossing te bieden voor de problematiek van langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen, bestaande uit een onroerende zaak. De Advocaat-Generaal heeft in zijn conclusie onder 5.1-5.5 de achtergrond van deze problematiek beschreven. De regeling biedt, kort gezegd, de mogelijkheid dat de rechter grond of delen daarvan in eigendom toekent aan eventueel opgespoorde deelgenoten, aan de gebruikers van de grond of, indien dat niet mogelijk is, aan het Land of een stichting. 2.2 In deze zaak is aan de orde de toekenning van eigendom van kavels op het in Curaçao liggende terrein dat bekend staat als “Rancho”. 2.3 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Rancho staat in de openbare registers op naam van “Domingo Manuel Wawoe (wijlen)” (hierna: Wawoe) en wordt daarin omschreven als “een perceel grond, groot 12 hectare, 20 are en 10 centiare, gelegen in het 2de district van Curaçao, genaamd “Wawoe”, benoorden “Esperanza” en bewesten “Zee en Landzicht”, omschreven in meetbrief [001] van 1993”. (ii) Uit aantekeningen van de ambtenaar van de burgerlijke stand blijkt dat Wawoe op 9 januari 1833 op Curaçao is overleden en dat hij ongehuwd was. (iii) Niet is bekend wie de erfgenamen van Wawoe zijn. (iv) Ten aanzien van (in ieder geval) twee van Rancho deel uitmakende percelen (meetbrief [002] en meetbrief [003] ) zijn aktes van verkrijgende verjaring opgemaakt en ingeschreven. (v) Rancho betreft een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap zoals bedoeld in art. 3:200a BWC. 2.4.1 Op 7 april 2009 hebben 49 verzoekers, voor het merendeel bewoners van een woning op Rancho, bij het gerecht een verzoek ingediend tot toekenning aan ieder van hen van de eigendom van het bij hem of haar in gebruik zijnde deel van Rancho. 2.4.2 Bij eindbeschikking, zoals gewijzigd bij twee herstelbeschikkingen, heeft het gerecht, samengevat weergegeven, de eigendom van Rancho (onder voorwaarden) toegekend aan de in de eindbeschikking genoemde gebruikers, overeenkomstig de in de beschikking opgenomen verdeling in 165 kavels. Het gerecht heeft verder aan het Land toegekend de kavels 12 tot en met 22, al het overige terrein, waaronder de in het indelingsplan geprojecteerde wegen, en de eventuele tot de onverdeelde nalatenschap van Wawoe behorende grond gelegen buiten het indelingsplan. 2.5.1 In hoger beroep heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, bij eindbeschikking de beschikking van het gerecht vernietigd. Het hof heeft de eigendom van Rancho toegekend aan het Land, met uitzondering van de hierna te noemen door verjaring verkregen kavels. Het hof heeft de in zijn eindbeschikking onder 3 aan het slot in de kolommen genoemde personen aangewezen als gebruikers van de in de desbetreffende kolommen vermelde kavels, en heeft voor recht verklaard dat de kavels 11-22 en 29 door verjaring in eigendom zijn verkregen door in het dictum van zijn beschikking genoemde personen. 2.5.2 Aan die beslissingen heeft het hof in zijn eindbeschikking – voor zover in cassatie van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Omdat Rancho veel kavels en veel braakliggende grond heeft, kan de rechter bij de toepassing van de art. 3:200a-200h BWC ruimhartig zijn, en ook personen als gebruiker aanmerken die op een of andere wijze een band hebben met Rancho, zonder daadwerkelijk gebruik. (rov. 3.2) In Rancho speelt de afstamming van de oorspronkelijke eigenaar geen rol. Niemand heeft gesteld familielid van Wawoe te zijn. Het hof zal art. 3:200b lid 3 BWC, naar analogie van art. 3:200b lid 3 van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (hierna: BWA), aldus toepassen dat in een voorkomend geval de band met Rancho beslissend is, ook al is van mogelijk deelgenootschap geen sprake. (rov. 3.3 en 3.4) Het hof zal de eigendom van de grond in Rancho – behoudens verkrijgende verjaring – toekennen aan het Land, aangezien alleen het Land in staat is de grond te ontwikkelen met de miljoenenuitgaven die daarvoor nodig zijn. Bovendien willen (of kunnen) bijna alle belanghebbenden erfpacht verkrijgen, waarvoor nodig is dat het Land eigenaar is. Het hof ziet geen reële mogelijkheid om, in plaats van aan het Land, de eigendom van Rancho toe te kennen aan een stichting die vervolgens tot ontwikkeling en uitgifte verplicht zal zijn. (rov. 3.5 en 3.6) De toekenning in eigendom aan gebruikers (art. 3:200a lid 1 BWC) speelt in dit geval geen rol. Bij grote bewoonde stukken grond die moeten worden ontwikkeld, ligt toepassing van art. 3:200d BWC meer in de rede. Wel kunnen gebruikers later, bij uitgifte door het Land ingevolge art. 3:200e lid 2 BWC, in beginsel eigenaar worden. (rov. 3.7) De regeling ter zake van de langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen heeft het karakter van sociale wetgeving. De regeling is gericht op uitgifte aan gebruikers. Het Land heeft in 2012 een verkavelingsplan opgesteld, welk plan uitgaat van 165 kavels. Het hof heeft geen bedenkingen tegen dit verkavelingsplan. Het Land is bereid ongeveer NAf 7,5 miljoen uit te geven aan de ontwikkeling van Rancho “voor zover dit redelijk is” (art. 3:200e lid 1 BWC). Het hof vertrouwt erop dat dit ook gebeurt. De kavels zijn ongeveer 500 m2 groot, wat voldoende is voor een woning met omringende tuin (kavels voor volkswoningen zijn ongeveer 300 m2). Aan sommige gebruikers is bij uitzondering meer dan één kavel toegekend, mits aangrenzend. Aan het Land moet worden overgelaten of er publieke ruimte wordt gecreëerd en of land- en tuinbouw wordt toegestaan. (rov. 3.8-3.10) Het hof zal de eigendom aan het Land toekennen, maar wel, voor zover mogelijk in deze procedure, gebruikers aanwijzen. (rov. 3.11) Vervolgens moet het Land, na ontwikkeling van de grond, ingevolge art. 3:200e lid 2, eerste zin, BWC de grond uitgeven aan de gebruikers, afhankelijk van wat in het gegeven geval redelijk en mogelijk is. De wet schrijft niet voor dat deze gebruikers door de rechter zijn aangewezen. Het hof heeft wel een groot aantal gebruikers aangewezen, overeenkomstig de wens van partijen, maar niet noodzakelijkerwijs alle. Indien na afloop van deze procedure iemand zich meldt, en stelt en eventueel bewijst ‘gebruiker’ te zijn, zal het Land die stelling moeten honoreren, afhankelijk van wat in het gegeven geval redelijk en mogelijk is. Het Land kan de in deze beschikking aangereikte criteria benutten. In elk geval is het Land gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. (rov. 3.12) Na ontwikkeling van de grond zal het Land de kavels aan de door het hof aangewezen gebruikers moeten uitgeven in eigendom, erfpacht of huur (art. 3:200e lid 2, eerste zin, BWC), mits de gebruiker de koopsom, canon of huurprijs (al dan niet met subsidie) kan betalen. Hierbij kan het Land een non-speculatiebeding hanteren (art. 3:200e lid 2, tweede zin, BWC). De door het Land gemaakte kosten kunnen worden ‘terugverdiend’ uit de verkoopprijzen, erfpachtcanons en huursommen. (rov. 3.15 en 3.16) De door het hof aangewezen gebruikers komen in beginsel in aanmerking om de kavel toegewezen te krijgen, maar volstrekt zeker is dat niet. (rov. 3.17) Het Land kan zich bij de uitgifte, bedoeld in art. 3:200e lid 2 BWC, in redelijkheid op het standpunt stellen, in elk geval als het gaat om een braakliggende kavel, dat in beginsel de gebruiker zelf ter plaatse moet gaan wonen. (rov. 3.19) Wat betreft de woningen die moeten wijken voor de geprojecteerde weg, is het wel redelijk dat per huis een persoon wordt aangewezen die een andere kavel dient te krijgen. (rov. 3.21) Ten aanzien van kavels waarvoor het hof geen gebruiker heeft aangewezen (en ten aanzien waarvan nadien niemand bewijst gebruiker te zijn) is het Land in beginsel vrij in de uitgifte (van erfpacht). Wel moet een aantal kavels gereserveerd blijven voor degenen die moeten wijken voor de geprojecteerde weg. Het Land is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Land kan bij de uitgifte aan niet-gebruikers wel rekening houden met onder andere geboorte in Rancho en familiebanden met bewoners in Rancho. (rov. 3.23) Om binnen redelijke termijn tot een eindbeschikking te komen, zijn in het onderhavige geval, met 165 kavels, mede gelet op de aard van de procedure, aan het bewijs gebruiker te zijn geen hoge eisen gesteld. Het gaat om sociale wetgeving. Dat een gebruiker een betrekkelijk groot terrein gebruikte, geeft niet zonder meer recht op toekenning van dat grote terrein. Denkbaar is dat een persoon op verschillende plaatsen van Rancho een kavel in gebruik heeft. Die persoon zal dan moeten kiezen welke kavel hij of zij toegescheiden wil krijgen. In een enkel geval zijn aan een gebruiker twee of meer aangrenzende kavels toegewezen. (rov. 3.24-3.27) Woont men tien jaren of langer op de kavel, dan is men zonder twijfel gebruiker en wordt men als zodanig door de rechter aangewezen (art. 3:200b lid 1, eerste zin, BWC). Hetzelfde geldt als men een woning tien jaren heeft verhuurd. Woont men minder dan tien jaren op de kavel, dan wordt men in deze zaak in beginsel ook als gebruiker aangewezen (art. 3:200b lid 1, tweede zin, BWC). Hetzelfde geldt als men een woning verhuurt. (rov. 3.28 en 3.29) Voor kavels in Rancho waarop een woning staat, heeft het hof in deze zaak altijd een gebruiker aangewezen. (rov. 3.30-3.33) Het Land heeft aandacht gevraagd voor personen die elders, soms in Nederland, wonen of een woning in Rancho verhuren. Een verhuurder geldt als gebruiker (art. 3:200b lid 2, tweede zin, BWC). Wat de overige personen betreft, is denkbaar dat zij later, ten tijde van de uitgifte, in Rancho, waarmee zij een band hebben, willen komen bouwen en wonen. Ten tijde van de uitgifte zal men moeten voldoen aan allerlei eisen, hetgeen ertoe kan leiden dat men moet remigreren. Het Land kan anti-speculatiebedingen hanteren bij de uitgifte. (rov. 3.35) Ten aanzien van de geprojecteerde weg gaat het om gereserveerd terrein als bedoeld in art. 14 van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan. Voor de desbetreffende kavels worden door het hof geen gebruikers aangewezen; de kavels blijven gereserveerd. Wel zal het hof de personen aanwijzen die recht hebben op toekenning van erfpacht (of een ander recht) op een andere kavel waarvoor geen gebruiker is aangewezen. Voorts hebben zij mogelijkerwijs recht op planschade of nadeelcompensatie. Aan de aangewezen personen en het Land wordt overgelaten afspraken te maken of de aangewezen personen ter plaatse blijven wonen zolang de weg niet wordt aangelegd (met een bruikleen- of huurcontract) of dat zij verhuizen naar de nieuwe kavels (in eigendom, erfpacht of huur). (rov. 3.37 en 3.38) Art. 3:200a lid 5 BWC is in werking getreden per 1 april 2007, met onmiddellijke werking en zonder terugwerkende kracht. Bij ontbreken van goede trouw (art. 3:105 BWC) zullen bezitsdaden van na 1 april 1987 wel onder het bereik vallen van deze bepaling. (rov. 3.39) Uit eerdere rechtspraak van het hof moet worden afgeleid dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeelde boedel in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen (art. 3:108 BWC) geldt als houder voor de boedel. Wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar te houden, gaat men daarmee onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van de eigenaar, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (art. 3:111 BWC). Gelet hierop is het louter bouwen op Rancho geen bezitsdaad of tegenspraak van het recht van de eigenaar. Voor het enkel doen opmaken van een meetbrief geldt hetzelfde. Men blijft houder voor de boedel. Inschrijving in de openbare registers van een verjaring kan echter wel gelden als bezitsdaad. Na de inschrijving van de verjaring als bezitsdaad begint de verjaringstermijn, die voor bezitters die niet te goeder trouw zijn twintig jaren is. Een enkele inschrijving van de verjaring in 1993 of in 1995 zal onvoldoende zijn, aangezien in 2013 of 2015 de verjaring al gestuit was door het Land. Bovendien is per 1 april 2007 art. 3:200a lid 5 BWC in werking getreden. Wie door verjaring eigenaar is geworden, deelt niet mee in de kosten van ontwikkeling. (rov. 3.40-3.44) 2.5.3 Voor zover in cassatie van belang, heeft het hof ten aanzien van de navolgende kavels de volgende gebruikers vermeld (na rov. 3.55 van de eindbeschikking): kavel 24: [verweerder 3] kavel 33: [verweerder 2] kavel 36: [verweerder 5] kavel 37: [belanghebbende 6] kavel 76: geen gebruiker kavel 85 en 86: [verzoekster] kavel 87 en 88: geen gebruiker. Bij kavel 76 (voorheen genummerd 123) heeft het hof verder vermeld: “Bebouwd. Geprojecteerde weg. [belanghebbende 7] heeft in beginsel recht op andere kavel.” 3 Beoordeling van de ontvankelijkheid van [verweerder 6] 3.1 Ingevolge art. 426 lid 1 Rv in verbinding met art. 1 lid 1 van de Rijkswet rechtsmacht Hoge Raad voor Aruba, Curaçao, Sint Maarten en voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba kan beroep in cassatie worden ingesteld door degenen die in een van de vorige instanties zijn verschenen. Uit het procesdossier volgt dat [verweerder 6] op 11 november 2014 een e-mail heeft gestuurd aan het hof. Deze e-mail luidt als volgt: “geachte [...] , n.a.v. onze telefonische onderhoud van hedenmorgen mail ik U de gevraagde stukken, lk ben [verweerder 6] uit een gezin van 6 personen samen met mijn ouders (…) en twee zusjes en een broertjes waren wij woonachtig op Rancho 123 sinds 1980. Op dit moment ben ik woonachtig in Nederland (…). Sinds 15 april 1996 is deze perceel op mijn naam gezet. Zoals U uit de meetbrief kan uithalen. Het gaat om meetbrief nummer 864 en 865 tevens heb ik U een situatie schets die ik op 6 december 2008 heb laten uitprinten onder betaling van fl 25,00. Ook heb ik foto's mee gemaild waar U ook uit kan halen dat ik de eigenaar ben van dit perceel met oude nummer Rancho 123. Mijn legitimatiebewijs heb ik ook gemaild. Graag verneem ik van U wat de nieuwe kavelnummer is en of alles nu zo in order is. Ik hoop U voldoende te hebben geïnformeerd. In afwachting van Uw antwoord verblijf ik. Met vriendelijke groet. [verweerder 6] ” 3.2 Het hof heeft in de tussenbeschikking van 7 maart 2017 onder “Het verloop van de procedure” (rov. 1.29) de door [verweerder 6] gezonden e-mail genoemd. Het hof heeft niet geoordeeld dat de e-mail te laat is ingediend of om andere reden buiten beschouwing moest worden gelaten, en de e-mail dus kennelijk als onderdeel van de processtukken aangemerkt. Uit de e-mail volgt dat [verweerder 6] aanspraak maakt op een kavel in Rancho. [verweerder 6] moet dan ook worden aangemerkt als in de vorige instantie verschenen belanghebbende. 3.3 [verweerder 6] heeft binnen de door de Hoge Raad aan hem gestelde termijn een verweerschrift tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie ingediend. [verweerder 6] is dan ook ontvankelijk in zijn incidentele cassatieberoep. 4 Beoordeling van de ontvankelijkheid van [verweerder 5] 4.1 De Hoge Raad heeft in de onderhavige procedure de termijn voor de indiening van een verweerschrift vastgesteld op drie maanden. Deze termijn liep af op 31 oktober 2018. Het verzoek van [verweerder 5] tot uitstel voor de indiening van een verweerschrift is op 3 december 2018 door de griffie van de Hoge Raad ontvangen. Bij brief van 4 december 2018 heeft de Hoge Raad aan [verweerder 5] meegedeeld dat het verzoek tot uitstel is afgewezen omdat de verweertermijn al was verstreken. Op 12 december 2018 heeft [verweerder 5] zijn ‘verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie’ ingediend. 4.2 Uit het voorgaande volgt dat het verweerschrift, met het daarin vervatte incidentele cassatieberoep, te laat is ingediend. Het zal daarom buiten beschouwing worden gelaten en [verweerder 5] zal in zijn incidentele cassatieberoep niet-ontvankelijk worden verklaard. Dat aan andere betrokkenen in deze procedure op hun daartoe tijdig gedane verzoek een uitstel is verleend voor het indienen van een verweerschrift, en [verweerder 5] zijn verweerschrift binnen die aan anderen voor uitstel verleende termijn heeft ingediend, maakt dit niet anders. 5 Beoordeling van de middelen in het principale beroep 5.1.1 Onderdeel a van middel I is gericht tegen de rov. 3.25 en 3.26 van de eindbeschikking (hiervoor in 2.5.2 weergegeven), en tegen de rov. 2.16 en 2.17 van de tussenbeschikking van 15 augustus 2017, waarin het hof heeft overwogen dat [verzoekster] twee kavels toegewezen zal krijgen en moet kiezen naar welke twee van de vier kavels 85-88 haar voorkeur uitgaat. Het onderdeel betoogt onder meer, samengevat, dat [verzoekster] door het hof niet alleen ten aanzien van de kavels 85 en 86, maar ook ten aanzien van de kavels 87 en 88 als gebruiker had moeten worden aangewezen. 5.1.2 Het onderdeel neemt tot uitgangspunt dat [verzoekster] op grond van art. 3:200a BWC ook aanspraak kan maken op de kavels 87 en 88, omdat zij die kavels in gebruik heeft. Dat uitgangspunt mist echter feitelijke grondslag. Het hof heeft blijkens het proces-verbaal van de bezichtiging ter plaatse van 2 november 2014 de kavels 85 tot en met 88 gekwalificeerd als braakliggend terrein. In zijn tussenbeschikking van 7 maart 2017 heeft het hof bij wijze van voorlopig oordeel voor deze kavels geen gebruiker aangewezen omdat de kavels onbebouwd zijn en [verzoekster] elders een woning heeft gebouwd. Bij eindbeschikking heeft het hof, met zijn aan het BWA ontleende ruime uitleg van art. 3:200b lid 3 BWC, [verzoekster] ten aanzien van de kavels 85 en 86 toch als gebruiker aangemerkt, wegens de voldoende substantiële band die zij heeft met Rancho (rov. 2.16 van de tussenbeschikking van 15 augustus 2017). Van daadwerkelijk gebruik van de kavels 87 en 88 door [verzoekster] is dus geen sprake. Het onderdeel kan dan ook wegens gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. 5.2.1 Onderdeel b van middel I is gericht tegen rov. 3.19 van de eindbeschikking, waarin het hof heeft geoordeeld dat het Land, gelet op het sociale karakter van de wetgeving, zich bij uitgifte van de kavels in redelijkheid op het standpunt kan stellen, in elk geval als het om braakliggende kavels gaat, dat in beginsel de gebruiker zelf ter plaatse moet gaan wonen. Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onjuist en zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, omdat het sociale karakter van de wetgeving niet zonder meer meebrengt dat het Land zich bij uitgifte in redelijkheid op dat standpunt kan stellen. Bovendien volgt uit de wettelijke regeling zelf het uitgangspunt dat een verhuurder als gebruiker voorgaat op een huurder (art. 3:200b lid 2 BWC). Een gebruiker hoeft dus niet ter plekke te wonen, ook niet als het gaat om een nu nog braakliggende kavel, aldus het onderdeel. 5.2.2 Dit onderdeel faalt. Art. 3:200e lid 2 BWC bepaalt dat het Land de onroerende zaak, na ontwikkeling daarvan, geheel of gedeeltelijk aan de gebruikers dient uit te geven. Bij die uitgifte heeft het Land, blijkens de tweede volzin van art. 3:200e lid 2 BWC, de mogelijkheid de vervreemding of ingebruikgeving aan derden voor een bepaalde tijd te beperken. Uit de wetsgeschiedenis van art. 3:200e BWC volgt dat naast anti-speculatievoorwaarden bij de uitgifte van de onroerende zaak ook andere gebruikelijke voorwaarden kunnen worden gesteld. Gelet hierop mag het Land aan de uitgifte van braakliggende kavels een zelfbewoningsplicht verbinden. Dit betreft immers een maatregel waarmee speculatie kan worden tegengegaan. Voor zover het onderdeel betoogt dat er geen sprake kan zijn van een zelfbewoningsplicht omdat uit art. 3:200b lid 2 BWC volgt dat een verhuurder als gebruiker voorgaat op een huurder, gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. Art. 3:200b lid 2 BWC bepaalt slechts dat het mogelijk is om de verhuurder van een onroerende zaak als gebruiker aan te wijzen boven de huurder. Dit betekent echter niet dat het in alle gevallen, na de ontwikkeling en uitgifte van de onroerende zaak door het Land, is toegestaan om de onroerende zaak te verhuren. Uit art. 3:200e lid 2 BWC volgt immers dat het Land aan die verhuur tijdelijk beperkingen mag stellen. 5.3.1 Middel II is gericht tegen de rov. 3.39 – 3.43 van de eindbeschikking. Het klaagt onder meer dat onjuist en onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd is het uitgangspunt van het hof dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen geldt als houder voor de boedel. Dat geldt, aldus het middel, ook voor de overweging van het hof dat, gelet op dit uitgangspunt en het verbod van interversie van art. 3:111 BWC, het louter bouwen op Rancho en het enkel opmaken van een meetbrief geen bezitsdaad of tegenspraak van het recht van de eigenaar is, zodat men houder blijft voor de boedel. 5.3.2 Art. 3:200a lid 5 BWC bevat een van de algemene regeling voor verkrijgende verjaring van art. 3:105 BWC afwijkende regeling. Art. 3:200a lid 5 BWC bepaalt dat een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak deel uitmaakt van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap, die zaak niet door verjaring kan verkrijgen. Deze bepaling geldt vanaf 1 april 2007 en heeft onmiddellijke werking, maar geen terugwerkende kracht. Dit betekent dat bezit van grond op Rancho dat ten minste twintig jaar voor 1 april 2007 is aangevangen, toch op grond van de algemene regeling voor verkrijgende verjaring van art. 3:105 BWC tot verkrijging door de bezitter kan hebben geleid, ook in die gevallen waarin dit bezit niet te goeder trouw was. 5.3.3 Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BWC), waarbij die machtsuitoefening zodanig moet zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, beoordeeld naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (art. 3:108 BWC). De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat daarbij de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen. Voorts geldt dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar te houden, men daarmee onder dezelfde titel voortgaat, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (art. 3:111 BWC). 5.3.4 Het hof heeft in rov. 3.40 van de eindbeschikking geoordeeld dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeelde boedel in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen geldt als houder voor de boedel. Dit oordeel is in hoge mate verweven met waarderingen van feitelijke aard betreffende de verkeersopvattingen in Curaçao, en kan als zodanig in cassatie slechts beperkt worden getoetst. Het oordeel geeft, mede gelet op de algemene bekendheid in Curaçao met het verschijnsel van langdurig onverdeelde boedels en op het feit dat indien een bepaald stuk grond tot een langdurig onverdeelde boedel behoort dit in Curaçao in de regel algemeen bekend is, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk. In rov. 3.42 van de eindbeschikking heeft het hof voorts geoordeeld dat het louter bouwen op Rancho en het enkel opmaken van een meetbrief geen bezitsdaad of tegenspraak van het recht van de eigenaar is. Gelet op de bijzondere kenmerken van langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 5.43), mag niet snel worden aangenomen dat een handeling van de houder geldt als een bezitsdaad dan wel een daad van tegenspraak van het recht van de eigenaar. Het oordeel van het hof geeft dan ook geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering. De klachten falen. 5.4 De overige klachten van de middelen kunnen ook niet leiden tot vernietiging van de beschikkingen. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO). 6. Beoordeling van de middelen in de incidentele beroepen van [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerster 4] 6.1 Onderdeel A van het middel van [verweerder 2] en onderdeel I van de middelen van [verweerder 3] en [verweerster 4] zijn, onder verwijzing naar middel II in het principale beroep van [verzoekster] , gericht tegen rov. 3.40 tot en met 3.42 van de eindbeschikking van het hof. Deze onderdelen falen op de gronden zoals hiervoor weergegeven in 5.3.2 tot en met 5.3.4. 6.2.1 Onderdeel B van het middel van [verweerder 2] is gericht tegen het oordeel van het hof (in rov. 3.5 en 3.6 van de eindbeschikking) dat Rancho – behoudens eventuele verkrijgende verjaring – aan het Land wordt toegekend aangezien alleen het Land in staat is de grond te ontwikkelen met de miljoenenuitgaven die daarvoor nodig zijn. Het onderdeel betoogt onder meer dat het hof op grond van art. 3:200c lid 1 BWC in verbinding met art. 3:200a lid 1 BWC de eigendom van Rancho aan de gebruikers had moeten toekennen, omdat Rancho reeds in voldoende mate ontwikkeld is en de eventuele resterende noodzakelijke ontwikkeling relatief geringe kosten zal vergen, waarvoor door de gebruikers zekerheid kan worden gesteld. Het hof heeft dit miskend door te overwegen dat de ontwikkeling van Rancho een miljoenenuitgave vergt die alleen door het Land kan worden opgebracht, en dat tot de ontwikkeling van een woonbuurt als Rancho de asfaltering van wegen behoort. Een behoorlijke infrastructuur, ook die van een woonbuurt, behoeft niet per definitie te bestaan uit geasfalteerde wegen, en ook overigens valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom de ontwikkeling van Rancho op de voet van art. 3:200c BWC miljoenen moet kosten, aldus het onderdeel. 6.2.2 Het hof heeft zelf, na een descente, de noodzaak tot ontwikkeling van Rancho vastgesteld. De oordelen van het hof over de noodzaak tot asfaltering van Rancho en over de alleen door het Land op te brengen miljoenenuitgaven die nodig zijn voor de ontwikkeling van Rancho, zijn feitelijk van aard en kunnen daarom in cassatie niet op juistheid worden onderzocht. Die oordelen zijn niet onbegrijpelijk en behoefden geen nadere motivering. De daartegen gerichte klachten falen. 6.3.1 [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerster 4] hebben allen een klacht gericht tegen onder meer rov. 3.5 van de eindbeschikking, waarin het hof de eigendom van Rancho, behoudens verkrijgende verjaring, heeft toegekend aan het Land. De klacht komt erop neer dat het hof ten onrechte heeft nagelaten om ambtshalve te onderzoeken of zij door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden. 6.3.2 Anders dan de klacht betoogt, heeft het hof ambtshalve onderzocht of sprake is van verkrijgende verjaring in de zin van art. 3:105 BWC. Het hof heeft overwogen dat volgens eerdere rechtspraak van het hof het louter bouwen op Rancho geen bezitsdaad is en dat men houder blijft voor de boedel. Inschrijving van een verjaring in de openbare registers kan echter wel gelden als bezitsdaad. Dit oordeel is door het hof herhaald in rov. 3.42 van de eindbeschikking. Uit agendapunt 9 van het proces-verbaal van de zitting van het hof van 29 oktober 2013 volgt dat het hof onderzoek heeft gedaan naar verkrijgende verjaring, en wel door raadpleging van de openbare registers op de eventuele inschrijving van verkrijgende verjaring. Voorts volgt uit het proces-verbaal dat is afgesproken dat het Land een lijst opstelt met de verjaringsgevallen, en dat degenen om wie het gaat zelf met bewijsstukken moeten komen omtrent de datum waarop de verjaring in de openbare registers is ingeschreven. Gelet op het voorgaande kan de klacht wegens gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. 6.4 De overige klachten van de middelen kunnen ook niet leiden tot vernietiging van de beschikkingen. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO). 7 Beoordeling van het middel in het incidentele beroep van [verweerder 6] 7.1 Onderdeel 1 van het middel klaagt dat het hof het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden door omtrent perceel 76 (nieuw) te beslissen met kennelijke gebruikmaking van informatie van [belanghebbende 7] , terwijl [verweerder 6] niet in de gelegenheid is gesteld om op die informatie te reageren. Met de onderdelen 2 en 3 klaagt [verweerder 6] dat het hof geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn stellingen en deze ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. Het hof heeft, aldus onderdeel 2, niet beslist op de aanspraak van [verweerder 6] als eigenaar van perceel 76 (nieuw), althans ten onrechte niet [verweerder 6] maar [belanghebbende 7] ten opzichte van dat perceel aangewezen als de persoon die recht heeft op toekenning van erfpacht (of een ander recht) op een andere kavel waarvoor geen gebruiker is aangewezen. Onderdeel 3 voegt daaraan toe dat, indien het hof de stellingen van [verweerder 6] niet heeft besproken omdat zij als een grief zijn aan te merken en na het einde van beroeps- respectievelijk verweertermijn zijn bijgebracht, het hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan, of een onbegrijpelijke of onvoldoende gemotiveerde beslissing heeft gegeven. 7.2 Deze klachten kunnen bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. [verweerder 6] heeft in cassatie de oordelen van het hof omtrent de vraag wanneer sprake kan zijn van verkrijgende verjaring (rov. 3.39-3.43 van de eindbeschikking) niet bestreden. Uit de e-mail van 11 november 2014 volgt dat [verweerder 6] zijn aanspraak eigenaar te zijn uitsluitend baseert op de omstandigheid dat hij vroeger, met zijn familie, op de kavel heeft gewoond en op het feit dat de kavel in meetbrieven op zijn naam is gezet. [verweerder 6] heeft niet gesteld dat hij een verjaring heeft ingeschreven in de openbare registers. Gelet op voornoemde onbestreden oordelen van het hof, had het hof dan ook niet tot een ander oordeel kunnen komen dan dat [verweerder 6] niet door verjaring eigenaar is geworden van kavel 76 (nieuw). [verweerder 6] heeft evenmin bestreden de vaststelling van het hof dat op kavel 76 (nieuw) een weg is geprojecteerd en dat daarom voor die kavel geen gebruiker wordt aangewezen (rov. 3.37 van de eindbeschikking). Ten aanzien van kavel 76 (nieuw) heeft het hof [belanghebbende 7] aangewezen als de persoon die in beginsel recht heeft op toekenning van erfpacht (of een ander recht) op een andere kavel waarvoor geen gebruiker is aangewezen. Deze voorlopige aanwijzing staat echter blijkens rov. 3.12 van de eindbeschikking niet eraan in de weg dat [verweerder 6] te zijner tijd, indien hij stelt en eventueel bewijst gebruiker te zijn van kavel 76 (nieuw), jegens het Land aanspraak kan maken op toekenning van erfpacht (of een ander recht) op een andere kavel waarvoor geen gebruiker is aangewezen. Het hof heeft immers, blijkens die rechtsoverweging, niet beoogd alle gebruikers aan te wijzen. Daarop stuiten de klachten af. 8 Beslissing De Hoge Raad: in het principale cassatieberoep - verwerpt het beroep; in de incidentele cassatieberoepen - verklaart [verweerder 5] niet-ontvankelijk in het incidentele beroep; - verwerpt de overige beroepen. Deze beschikking is gegeven door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, M.J. Kroeze, H.M. Wattendorff en F.J.P. Lock, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer C.E. du Perron op 14 februari 2020 . Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, ed. Murray, 2016, p. 905. Vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, rov. 3.4.2. Vgl. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, rov. 3.3.2. Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, ed. Murray, 2016, p. 895.