ECLI:NL:HR:2024:1808 text/xml public 2025-04-08T18:33:09 2024-12-05 Raad voor de Rechtspraak nl Hoge Raad 2024-12-06 23/04162 Uitspraak Cassatie NL Civiel recht Conclusie: ECLI:NL:PHR:2024:991 In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2023:1809 Rechtspraak.nl NJB 2024/2679 NJ 2025/19 RvdW 2025/45 TvPP 2025/13, p.86 met annotatie van B. Plieger http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2024:1808 text/html public 2024-12-06T16:02:08 2024-12-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:HR:2024:1808 Hoge Raad , 06-12-2024 / 23/04162 Verbintenissenrecht. Ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 lid 1 BW). Verarming door verlies van mogelijkheid om gebruik te maken van omgevingsvergunning en reservering hotelquotum? Is waarde daarvan begrepen in koopprijs van onroerende zaak? Rechtskarakter van omgevingsvergunning en reservering hotelquotum. HOGE RAAD DER NEDERLANDEN CIVIELE KAMER Nummer 23/04162 Datum 6 december 2024 ARREST In de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , EISERES tot cassatie, hierna: [eiseres] , advocaten: B.T.M. van der Wiel en N.T. Dempsey, tegen [verweerder] , wonende te [woonplaats] , VERWEERDER in cassatie, hierna: [verweerder] , advocaat: D. Rijpma. 1 Procesverloop Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: a. het vonnis in de zaak C/13/654951 /HA ZA 18-1001 van de rechtbank Amsterdam van 28 augustus 2019; b. het arrest in de zaak 200.272.027/01 van het gerechtshof Amsterdam van 25 juli 2023. [eiseres] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld. [verweerder] heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor [eiseres] mede door C.J.D. Warren. De conclusie van de Advocaat-Generaal S.D. Lindenbergh strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing. De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd. 2 Uitgangspunten en feiten 2.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [verweerder] heeft in 2010 een concept ontwikkeld onder de naam ‘ [naam] ’ voor de exploitatie van een straight friendly LGBT-hotel. Als locatie van het hotel heeft [verweerder] met Stichting Ymere (hierna: Ymere) gesproken over een aan Ymere toebehorend pand, gelegen aan de [a-straat] (hierna: het pand). (ii) Voor de uitvoering van het project [naam] heeft [verweerder] [A] B.V. (hierna: [A]) opgericht. Aandeelhouder en bestuurder van [A] waren [verweerder] (door middel van Divino Beheer B.V.; hierna: Divino Beheer), [B] B.V. (hierna: [B]) en later ook [C] B.V. (hierna: [C]). (iii) Op 28 mei 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: het college van B&W) als volgt beslist op de beginselaanvraag quotum hotelbeleid 2008-2011 die [verweerder] op 15 februari 2012 heeft ingediend: “Conclusie (...) komt u in aanmerking voor een reservering van 46 hotelkamers in het gebouw [a-straat 1] en het op te richten gebouw na sloop van het gebouw [a-straat 2]. (...)” (iv) In 2014 heeft [A] een koopovereenkomst gesloten met Ymere waarbij [A] heeft gekocht, kort gezegd, alle appartementsrechten die recht geven op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten in het pand voor een koopprijs van € 3.075.000,--. (v) Bij besluit van 3 juli 2015 heeft het algemeen bestuur van het stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verleend aan [verweerder] voor het vernieuwen van de fundering van het pand. (vi) Op 3 november 2015 is [verweerder] (via Divino Beheer) door de medeaandeelhouders van [A] ontslagen als (middellijk) bestuurder van [A]. (vii) Op enig moment zijn (een dochter van) [D] B.V. (hierna: [D]) en [E] B.V. (hierna: [E]) betrokken geraakt bij de plannen voor de verbouwing van het pand dan wel de ontwikkeling en exploitatie van het hotel. (viii) Uit een e-mailbericht van 24 november 2015 van een adviseur van [E] blijkt dat tussen – onder anderen – [verweerder] , [D] en [E] is gecommuniceerd over de mogelijke rol van [verweerder] na “de aanstaande afronding van de transactie tussen Ymere, [A], [D] (aannemer) en vervolgens [E] als belegger en voor het vervolg in de ontwikkeling”. In dit e-mailbericht is onder meer geschreven: “(...) dat wij in overleg zijn gekomen met (...) [ [verweerder] ] (pas vanaf 4 november). Er was toen sprake van een voor [ [verweerder] ] vrij hopeloze situatie met als worst case dat hij niets zou krijgen, in een juridisch conflict verzeild zou raken en bovendien nog zou zijn opgescheept met te betalen leges. Ik heb de (...) door [E] gehanteerde uitgangspunten geschetst, (...): wij (...) kunnen het onroerend goed overnemen, de ontwikkelingskosten tot op heden dragen en bezien of [ [verweerder] ] een rol in de exploitatie kan krijgen. (...) Via de onderhandelingen van [betrokkene 1] zal naast de vergoeding van de gemaakte kosten (door de relevante partijen) een ontwikkel fee voor de vennoten (dus ook [ [verweerder] ]) in [A] worden betaald.” (ix) Op 26 november 2015 is [eiseres] ingeschreven in het handelsregister, tot 13 januari 2016 onder de naam [naam] -Beheer B.V. De indirect bestuurder van [eiseres] is ook indirect bestuurder van [E]. [naam] -Beheer B.V. (thans [eiseres] ) is door [E] opgericht ten behoeve van de verwerving van het pand. (x) Op 26 november 2015 zijn de volgende koopovereenkomsten met betrekking tot de appartementsrechten van het pand tot stand gekomen: - tussen [A] als verkoper en [D] als koper voor een koopprijs van € 4.646.000,--, en - tussen [D] als verkoper en [eiseres] als koper voor een koopprijs van € 5.157.000,--. (xi) Op 27 november 2015 zijn de appartementsrechten door Ymere aan [A] geleverd tegen betaling van de overeengekomen koopprijs. Diezelfde dag zijn de appartementsrechten vervolgens doorgeleverd door [A] aan [D] voor de tussen hen overeengekomen koopprijs. [D] heeft de appartementsrechten daarop op haar beurt op 27 november 2015 doorgeleverd aan [eiseres] voor de tussen deze partijen overeengekomen koopprijs. (xii) [D] heeft een verantwoording opgesteld van de door haar aan [A] betaalde koopprijs voor het pand. Volgens dit overzicht heeft [D] een bedrag van € 1.571.000,-- (exclusief btw) méér betaald voor het pand dan [A] aan Ymere had betaald, ter vergoeding van: de individuele inleg van de aandeelhouders van [A] (ieder € 41.000,--), de door [A] gemaakte kosten (€ 210.000,--), de afkoop van [A] (€ 750.000,--), de nog door [A] te maken kosten (€ 134.000,--) en de nog door [D] te betalen kosten (€ 354.000,--). (xiii) Op 23 december 2015 is tussen [eiseres] en de gemeente Amsterdam (stadsdeel Centrum) een anterieure overeenkomst gesloten waarbij de gemeente heeft toegezegd eventuele vergunningaanvragen voor het project aan de [a-straat] kort na inzending te zullen behandelen. In de overeenkomst is vermeld dat [eiseres] op 26 juli 2014 een aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft ingediend. (xiv) Bij besluit van 21 januari 2016 heeft het college van B&W beslist: “(...) • Een omgevingsvergunning te verlenen aan [ [verweerder] ], (...) voor het veranderen en vergroten van het gebouw [a-straat 1] en het uitbreiden van het gebouw met een op te richten gebouw na sloop van het gebouw [a-straat 2] met bestemming van het geheel tot hotel met 44 hotelkamers, 2 hotelsuites en sociëteit ten behoeve van de LGBTgemeenschap (horeca 2); • Af te wijken van de bepalingen van het bestemmingsplan Westelijke Binnenstad. (...)” (xv) [verweerder] heeft de verschuldigde leges voor zijn vergunningaanvragen (in totaal een bedrag van € 129.379,--) voldaan aan de gemeente Amsterdam. (xvi) Tussen [verweerder] en [eiseres] is in april 2016 een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin is opgenomen: “(…) Doel 1. Het voortvarend door [eiseres] BV kunnen realiseren van het hotel aan de [a-straat] met daarbij de ondersteuning van [ [verweerder] ] en intentie dat [ [verweerder] ] een rol kan spelen bij de exploitatie van het hotel. Rollen en taken 2. [ [verweerder] ] verricht ondersteuning bij de realisatie van het project door vanuit zijn kennis van de voorgeschiedenis en is behulpzaam bij de communicatie naar de omwonenden en het stadsdeel. Op korte termijn worden (...) de vergunningen (...) overgeschreven naar [eiseres] BV. (...) Vergoedingen 5. (...) 6. Na overschrijving van de omgevingsvergunningen voor het hotel zal de verschuldigde leges door [eiseres] BV worden betaald. (...)” (xvii) [eiseres] heeft de samenwerkingsovereenkomst op 14 april 2017 ontbonden. (xviii) [eiseres] heeft de verbouwing van het pand tot hotel laten uitvoeren en heeft vervolgens het pand verhuurd aan een derde voor de exploitatie van het hotel. (xix) De aandeelhouders van [A] zijn in gerechtelijke procedures verwikkeld geraakt waarbij over en weer vorderingen zijn ingesteld. Bij vonnis van 26 oktober 2016 heeft de rechtbank Amsterdam, kort gezegd, de vordering van [A] (hier te begrijpen als de medeaandeelhouders [B] en [C]) tot veroordeling van [verweerder] tot betaling van een geldsom afgewezen. Verder zijn de vorderingen van [verweerder] op [A] tot betaling van twee geldsommen ter zake van afspraken tussen de aandeelhouders, gemaakt op 11 februari 2015, toegewezen. De vordering van [verweerder] tot uitkering van zijn deel in de winst van [A] is afgewezen op de grond dat over winst en de bestemming daarvan ten tijde van deze procedure nog niet was beslist in de algemene vergadering van aandeelhouders. (xx) Bij besluit van 15 februari 2018 heeft het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van stadsdeel Centrum aan [E] een omgevingsvergunning verleend waarbij toestemming is verleend af te wijken van de aan [verweerder] verleende omgevingsvergunning (zie hiervoor onder (xiv)) die reeds was gewijzigd bij de aan [E] verleende wijzigingsvergunning van 30 december 2016. (xxi) [verweerder] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 15 februari 2018. Dit bezwaar heeft het college van B&W in de beslissing op bezwaar van 4 september 2018 ongegrond verklaard. [verweerder] heeft geen beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar. 2.2 Voor zover in cassatie van belang vordert [verweerder] een verklaring voor recht dat [eiseres] op ongerechtvaardigde wijze is verrijkt door gebruik te maken van de aan [verweerder] afgegeven omgevingsvergunning en het aan hem toegewezen hotelquotum. 2.3 De rechtbank heeft de vordering van [verweerder] afgewezen. 2.4 Voor zover in cassatie van belang heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en voor recht verklaard dat [eiseres] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [verweerder] door gebruik te maken van de aan [verweerder] afgegeven omgevingsvergunning en het aan hem toegewezen hotelquotum. [eiseres] is veroordeeld tot vergoeding van de door [verweerder] geleden en nog te lijden schade tot het bedrag van de verrijking van [eiseres] en de verarming van [verweerder] , nader op te maken bij staat. Voor zover in cassatie van belang heeft het hof daartoe als volgt overwogen: “3.5.1 Het hof begrijpt de vordering van [verweerder] aldus dat hij vergoeding vordert van de schade die hij in zijn vermogen heeft geleden door het verlies van de aan hem toegekende reservering uit het hotelquotum en de daarop aansluitend verleende omgevingsvergunning en dat [verweerder] alternatieve rechtsgronden ten grondslag aan deze vordering tot schadevergoeding heeft gelegd zoals geformuleerd in de gevorderde verklaringen voor recht. [verweerder] heeft (…) niet bestreden dat het hotelquotum en de omgevingsvergunning bestuursrechtelijk gezien zaaksgebonden zijn. Het benutten van het hotelquotum en de omgevingsvergunning door [eiseres] , die inmiddels eigenaar is van het desbetreffende pand, is vanuit dit perspectief bezien ook naar het oordeel van het hof niet onrechtmatig. [verweerder] heeft voor de conclusie dat dat vanuit civielrechtelijk perspectief jegens [verweerder] wel het geval is, onvoldoende aangedragen. (…) De door [verweerder] naar voren gebrachte feiten en omstandigheden bieden evenwel een grondslag voor toepassing van de (tevens) door hem genoemde rechtsfiguur van de ongerechtvaardigde verrijking voor zover het [eiseres] betreft. Het hof is van oordeel dat [verweerder] , civielrechtelijk bezien, door [eiseres] dient te worden vergoed voor dit gebruik van het hotelquotum en de omgevingsvergunning zoals bedoeld in artikel 6:212 lid 1 BW, dat bepaalt dat degene die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. [verweerder] , die daartoe de stelplicht heeft, heeft voldoende onderbouwd dat [eiseres] is verrijkt door zonder vergoeding daarvoor te betalen – kort gezegd – het toegekende hotelquotum en de omgevingsvergunning te eigen bate te kunnen benutten en dat deze verrijking in direct verband staat met de verarming van [verweerder] in zijn vermogen, omdat [verweerder] vanwege het zaaksgebonden karakter van het hotelquotum en de omgevingsvergunning – die hij niet had ingebracht in de verkoop van het pand door [A] aan [D] – zonder enigerlei compensatie daarvoor te ontvangen de beschikking over die vermogensbestanddelen heeft verloren, al dan niet indirect, en de omstandigheden van het geval een vergoeding billijken, in het bijzonder vanwege het feit dat de bestuursrechtelijke regeling op grond waarvan de vergunning zaaksgebonden wordt geoordeeld geen rekening houdt met de civielrechtelijke gevolgen daarvan. (…) (…) 3.5.4 [eiseres] heeft aangevoerd dat [verweerder] per saldo niet is verarmd, omdat [verweerder] in de gerechtelijke procedure tegen [B] en [C] betaling van zijn eigen inleg van € 41.000,00 én een bedrag van € 168.000,00 wegens verrichte werkzaamheden ter verkrijging van het hotelquotum en de omgevingsvergunning heeft gevorderd en deze vorderingen (…) door de rechtbank zijn toegewezen; hiermee is [verweerder] voor zijn werkzaamheden ter zake door [A] vergoed. Hiernaast heeft [eiseres] erop gewezen dat [A] van [D] in de betaalde koopsom een bedrag heeft ontvangen als ontwikkelvergoeding voor de aandeelhouders van [A], waarvan een derde was bestemd voor [verweerder] en dat ook de door [A] gemaakte kosten en openstaande facturen zijn voldaan. Hiermee is [verweerder] , die volgens [eiseres] feitelijk enkel een aanvraag heeft ingediend voor de werkzaamheden die hij in dat kader heeft verricht, ook reeds door [eiseres] ruimschoots vergoed. Dat [eiseres] met genoemde posten een marktconforme koopprijs voor het pand aan [D] heeft betaald, waarin was begrepen een vergoeding voor (de waarde van) de op dat moment verleende toekenning van een reservering binnen het hotelquotum en de reële mogelijkheid dat er ná overdracht van het pand aan [eiseres] een omgevingsvergunning zou worden verleend waarbij de aangevraagde reservering binnen het hotelquotum zou worden omgezet in een definitieve toekenning, zoals door [eiseres] betoogd, volgt echter niet uit de stellingen van [eiseres] . De in dit verband concreet door [eiseres] genoemde betalingen voor verrichte werkzaamheden en kosten betreffen althans niet de waarde die het hotelquotum en de omgevingsvergunning zélf vertegenwoordigen, zodat [verweerder] met deze betalingen niet is vergoed voor genoemd vermogensverlies. Dat dit laatste wel het geval zou zijn met de betaling van genoemde ontwikkelfee, is onvoldoende duidelijk gemaakt. In elk geval is dat laatste bedrag, als dit al het geval is geweest – wat het hof in het midden laat –, slechts voor een derde aan [verweerder] toegekomen via zijn aandeelhouderschap in [A]. De vraag of dit het geval is geweest en, zo ja, tot welk bedrag dient te worden betrokken bij het bepalen van de omvang van de schadevergoeding waarop [verweerder] volgens het hof recht heeft. Omdat het verweer van [eiseres] in elk geval faalt voor het overige, wordt aan bewijslevering ter zake niet toegekomen. (…) 3.5.6 Nu de stellingen van [eiseres] de conclusie onvoldoende kunnen dragen dat [verweerder] een vergoeding heeft ontvangen voor zijn vermogensverlies (van [A], van [D] of van [eiseres] ), houdt het hof het ervoor dat dat niet het geval is geweest en daarmee dat De Daas in zoverre is verarmd. [eiseres] is met de verkrijging van het pand met de zaaksgebonden omgevingsvergunning inclusief het hotelquotum zonder daarvoor een vergoeding te hebben voldaan in zoverre verrijkt. Er bestaat een direct causaal verband tussen de verarming van [verweerder] enerzijds en de verrijking van [eiseres] anderzijds. Uit de stellingen van [eiseres] en de communicatie in de gezochte samenwerking met [verweerder] volgt dat [eiseres] ervan op de hoogte was dat het hotelquotum aan [verweerder] persoonlijk was toegewezen en [verweerder] de daarop voortbouwende omgevingsvergunning had aangevraagd. Zoals (…) vermeld was in de samenwerkingsovereenkomst van april 2016 de overschrijving van de vergunningen naar [eiseres] als taak van [verweerder] geduid. In een begeleidend schrijven van 25 maart 2016 bij een concept van deze afspraken waarin [een adviseur van [E]] heeft geschreven dat hij nog een paar punten moet uitwerken maar dat de essentie was uitgeschreven, stond dit ook reeds bij de taken van [verweerder] vermeld. Dit alles verhoudt zich niet met de kennelijke stelling van [eiseres] dat [eiseres] ervan mocht uitgaan dat met de aankoop van het pand van [A] geen vergoeding aan [verweerder] voor de omgevingsvergunning en het hotelquotum wat betreft hun vermogensrechtelijke waarde meer verschuldigd was. [eiseres] heeft dit laatste ook anderszins onvoldoende toegelicht. Uit de uitlatingen en het optreden van de zijde van [eiseres] jegens [verweerder] lijkt overigens te volgen dat [eiseres] deze mening na het verkrijgen van het pand aanvankelijk ook zelf was toegedaan. (…) 3.7 Partijen hebben geen voldoende concrete stellingen betrokken die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden dienen te leiden, zodat hun bewijsaanbiedingen, voor zover nog niet behandeld, als niet ter zake dienend worden gepasseerd. (…)” 3 Beoordeling van het middel 3.1.1 Onderdeel 1.4 van het middel keert zich tegen de oordelen van het hof (in rov. 3.5.1, 3.5.4 en 3.5.6) dat [verweerder] is verarmd doordat hij de beschikking over de reservering hotelquotum en de omgevingsvergunning heeft verloren zonder daarvoor enigerlei compensatie te ontvangen. Onder c klaagt het onderdeel dat het hof te hoge eisen heeft gesteld aan de op [eiseres] rustende stelplicht van haar betoog dat zij een marktconforme prijs voor het pand heeft betaald, inclusief de reservering binnen het hotelquotum en de mogelijkheid dat de omgevingsvergunning definitief zou worden verleend. Daartoe wijst de klacht erop dat [eiseres] heeft gesteld en te bewijzen aangeboden dat “de waarde van de reservering hotelquotum is verdisconteerd in de marktconforme koopprijs die [eiseres] c.s. voor het pand heeft betaald”. Ook wijst de klacht erop dat [eiseres] heeft aangevoerd dat zij aan [D] ruim € 2 miljoen meer heeft betaald dan de koopprijs die [A] aan Ymere had betaald, en dat uit de afrekening tussen [A] en [D] blijkt dat een bedrag van € 750.000,-- was opgenomen als ‘ontwikkelfee’. Volgens de klacht valt niet in te zien dat [eiseres] ter zake onvoldoende heeft gesteld. Tot slot wordt geklaagd dat het hof (in rov. 3.7) [eiseres] ten onrechte niet heeft toegelaten tot getuigenbewijs van haar hiervoor bedoelde stellingen. 3.1.2 Bij de beoordeling van de hiervoor in 3.1.1 vermelde klachten dient tot uitgangspunt dat op [verweerder] de stelplicht rust dat is voldaan aan de vereisten van art. 6:212 lid 1 BW (zie ook de in zoverre in cassatie onbestreden rov. 3.5.1). Daarvan uitgaande klaagt onderdeel 1.4 onder c terecht over onbegrijpelijkheid van de oordelen van het hof (i) dat [verweerder] is verarmd doordat hij zonder enigerlei compensatie daarvoor te ontvangen de beschikking over de reservering hotelquotum en de omgevingsvergunning heeft verloren (rov. 3.5.1), (ii) dat uit de stellingen van [eiseres] niet volgt dat zij een marktconforme koopprijs voor het pand aan [D] heeft betaald, waarin was begrepen een vergoeding voor – kort gezegd – de waarde die het hotelquotum en de omgevingsvergunning voor [verweerder] vertegenwoordigden (rov. 3.5.4), en (iii) dat aan bewijslevering niet wordt toegekomen (rov. 3.5.4 en 3.7). [eiseres] heeft voldoende gemotiveerd uiteengezet en te bewijzen aangeboden dat in de marktconforme koopprijs die zij aan [D] heeft betaald en in de door [D] aan [A] betaalde ‘ontwikkelfee’ een vergoeding besloten ligt voor de waarde die de reservering hotelquotum en de omgevingsvergunning voor [verweerder] vertegenwoordigden, en dat die vergoeding via [A] mede aan [verweerder] ten goede is gekomen, waardoor geen sprake is van verarming aan de zijde van [verweerder] . Voor zover de beslissing van het hof om het betoog van [eiseres] te verwerpen en haar niet toe te laten tot bewijslevering erop is gegrond dat [eiseres] de door [verweerder] gestelde verarming niet voldoende heeft betwist, is dat oordeel daarom onbegrijpelijk. Voor zover de beslissing van het hof erop is gebaseerd dat op grond van een waardering van hetgeen [verweerder] heeft aangevoerd reeds vaststaat dat sprake is van verarming aan de zijde van [verweerder] , heeft het miskend dat het [eiseres] vrijstaat tegenbewijs te leveren voordat een definitieve waardering wordt gegeven. 3.2 De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling. 4 Beslissing De Hoge Raad: - vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 juli 2023; - verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing; - veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 963,73 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerder] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan. Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, H.M. Wattendorff, S.J. Schaafsma en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 6 december 2024 . Gerechtshof Amsterdam 25 juli 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1809.