ECLI:NL:RBMNE:2022:1525 text/xml public 2022-06-09T14:51:34 2022-04-21 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2022:1523 Rechtbank Midden-Nederland 2022-04-21 9771861 UV EXPL 22-74 MRv/48356 Uitspraak Kort geding NL Utrecht Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:1525 text/html public 2022-04-21T16:28:25 2022-04-25 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2022:1525 Rechtbank Midden-Nederland , 21-04-2022 / 9771861 UV EXPL 22-74 MRv/48356 Kwalificatievraag gehuurde (bedrijfsruimte met afhankelijke woning): 290-bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte? Bedrijfsruimte (exploitatie parenclub) is een 230a-bedrijfsruimte. Vordering in conventie tot indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 van het BW afgewezen. Vordering in conventie tot huurprijsvermindering vanwege gebreken afgewezen. Vordering in reconventie tot ontruiming gehuurde afgewezen gelet op een eerder KG-vonnis en onvoldoende aannemelijk dat huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 9771861 UV EXPL 22-74 MRv/48356 Kort geding vonnis van 21 april 2022 inzake [eiseres] , wonende te [woonplaats] , verder ook te noemen: [eiseres] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. F.E. de Neef, tegen: [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , verder ook te noemen: [gedaagde] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde: mr. F.C. Borst. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit het volgende: de op 30 maart 2022 aan [gedaagde] betekende dagvaarding met producties 1 tot en met 8; [eiseres] heeft de producties 9 tot en met 11 nagezonden; [gedaagde] heeft een tegeneis ingediend (eis in reconventie). Hij heeft daarbij producties 1 tot en met 10 bijgevoegd; [eiseres] heeft in reactie op de ingediende eis in reconventie de producties 12 tot en met 16 nagezonden; de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 april 2022. [eiseres] en [gedaagde] zijn verschenen, vergezeld van hun gemachtigde. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. [eiseres] en [gedaagde] hebben een pleitnota overgelegd. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling, mede aan de hand van zijn pleitnota een conclusie van antwoord in conventie genomen. [eiseres] heeft een persoonlijke toelichting overgelegd. 1.2. Aan het slot van de zitting heeft de rechter meegedeeld dat op 21 april 2022 vonnis zal worden gewezen. 2 Wat is er gebeurd? 2.1. [eiseres] huurt sinds 24 juni 1994 de onroerende zaken gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam] (hierna gezamenlijk te noemen: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] . De overeenkomsten zijn aangegaan voor de duur van 10 jaar en gelden thans voor onbepaalde tijd. Het gehuurde is gelegen op een bedrijventerrein. 2.2. [eiseres] exploiteert sinds de aanvang van de huurovereenkomsten in het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] en in de kelder van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] de parenclub ‘ [.] ’. [eiseres] is in het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] woonachtig. 2.3. Vanaf medio maart 2020 heeft [eiseres] de exploitatie van de parenclub noodgedwongen diverse maanden geheel of gedeeltelijk moeten staken als gevolg van de maatregelen van de overheid in verband met de coronapandemie. Hierdoor voldeed zij de maandelijks verschuldigde huurtermijnen niet (althans niet volledig en/of tijdig) en is er een huurachterstand ontstaan. 2.4. [eiseres] wil de parenclub verkopen en de exploitatie ervan overdragen aan [onderneming] B.V. (hierna: [onderneming] ). Met de overnamesom kan zij de ontstane huurachterstand ineens afbetalen en in haar oude dag voorzien. De onderhandelingen met [gedaagde] om in dit kader in te stemmen met de indeplaatsstelling van [onderneming] als nieuwe huurder van het gehuurde zijn medio maart 2021 door [gedaagde] afgebroken. [gedaagde] heeft over dit afbreken van de onderhandelingen gezegd dat op het bedrijventerrein met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 3] in maart 2021 een brand heeft gewoed met als gevolg dat herontwikkelingsplannen van dat bedrijventerrein die [gedaagde] al had in een stroomversnelling zijn gekomen. Voor deze plannen is [gedaagde] afhankelijk van financiering door de bank, maar de Rabobank (zijnde de huisbank van [gedaagde] ) zou deze financiering niet willen verstrekken zolang er een parenclub naast het te herontwikkelen bedrijventerrein met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 3] is gevestigd. 2.5. Op 19 april 2021 heeft [gedaagde] de huur van het gehuurde om voornoemde reden opgezegd, primair per 30 oktober 2021 en subsidiair per 30 april 2022. 2.6. Bij dagvaarding van 26 juli 2021 heeft [gedaagde] in een kortgedingprocedure veroordeling van [eiseres] tot (gedeeltelijke) betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij vonnis van 27 augustus 2021 met kenmerk 9345413 UV EXL 21-127 (hierna: het vonnis) heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [eiseres] veroordeeld tot gedeeltelijke betaling van de huurachterstand, volledige en tijdige betaling van de lopende huur vanaf september 2021 en, alleen in het geval dat [eiseres] de maandelijks verschuldigde huurtermijnen vanaf september 2021 niet tijdig en volledig zou voldoen, tot ontruiming van het gehuurde binnen een maand na betekening van het vonnis. 3 Wat wil [eiseres] en wat vindt [gedaagde] daarvan? Wat wil en wat vindt [eiseres] daarvan? 3.1. [eiseres] vordert in deze procedure dat [gedaagde] ertoe wordt veroordeeld om te gehengen en gedogen dat [onderneming] de exploitatie van de parenclub in het gehuurde voortzet, met gebruikmaking van de bedrijfswoning, totdat in een bodemprocedure is beslist over de daarin te vorderen indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Verder vordert [eiseres] vermindering van de huurprijs gelet op de gebreken aan het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.2. [gedaagde] is van mening dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. Volgens [gedaagde] is het gehuurde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het BW en niet, zoals [eiseres] stelt, bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het BW, zodat zij geen beroep kan doen op artikel 7:307 van het BW. [gedaagde] betwist voorts dat sprake is van gebreken die huurprijsvermindering rechtvaardigen. vordert in reconventie dat [eiseres] wordt veroordeeld tot ontruiming van het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] binnen een maand na betekening van het vonnis, ontruiming van het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] binnen zeven dagen, althans binnen een maand, na betekening van het vonnis, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten, beide te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis. 3.3. [eiseres] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [gedaagde] en is van mening dat vorderingen van [gedaagde] moeten worden afgewezen. 4 De beoordeling 4.1. Op de stellingen van partijen, voor zover relevant, wordt hierna ingegaan. Spoedeisend belang 4.2. In een kort geding moet beoordeeld worden of de eisende partij, in dit geval [eiseres] respectievelijk [gedaagde] , een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Het spoedeisend belang vloeit naar het oordeel van de kantonrechter voort uit de aard van de vorderingen van partijen. Het spoedeisend belang is door [gedaagde] respectievelijk [eiseres] niet betwist. Het verdere juridische kader 4.3. In dit kort geding moet, op basis van de processtukken en dat wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, worden beoordeeld of het in deze zaak voldoende aannemelijk is dat de vorderingen van [eiseres] respectievelijk [gedaagde] in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat daarop vooruitlopend toewijzing nu gerechtvaardigd is. Hierbij zal ook moeten worden gelet op de wederzijdse belangen van partijen. Er is geen plaats voor bewijslevering in een kort geding. Vooropgesteld 4.4. Gezien de gedingstukken en het verhandelde ter zitting stelt de kantonrechter vast, dat tussen partijen niet in geschil is i) dat met betrekking tot [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [straatnaam] [nummeraanduiding 2] tezamen sprake is van een ondeelbare huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte met een bedrijfswoning en ii) dat het gehuurde in overwegende mate in gebruik is als parenclub en niet als woning. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de bedrijfswoning in [straatnaam] [nummeraanduiding 1] bestemd is voor bewoning door de huurders van het gehuurde tevens zijnde de exploitanten van de parenclub die in het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] en in de kelder van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] wordt geëxploiteerd. Die bedrijfswoning kwalificeert dan ook als een afhankelijke woning. Op de bedrijfswoning is daarom het wettelijke huurregime van toepassing dat op de bedrijfsruimte van toepassing is. In conventie Kwalificatie van het gehuurde 4.5. Artikel 7:307 van het BW regelt de indeplaatsstelling voor zogenoemde 290bedrijfsruimte. Op grond van dit artikel kan de huurder die het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wil overdragen aan een derde, vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen. Dit artikel geldt echter niet voor zogenoemde 230a-bedrijfsruimte. Het overdragen van de rechten en verplichtingen uit huurovereenkomsten die zien op 230a-bedrijfsruimte van de ene huurder aan de andere huurder is slechts mogelijk door contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 van het BW. 4.6. De vraag die centraal staat is dan ook of het gehuurde onder één van de in artikel 7:290 van het BW genoemde categorieën valt en moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het BW. Bedrijfsruimte wordt in artikel 7:290, tweede lid, van het BW gedefinieerd als: een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. 4.7. [eiseres] stelt dat sprake is van een horeca-aangelegenheid in de zin van de onder a. bedoelde categorie. [gedaagde] heeft deze stelling van [eiseres] gemotiveerd betwist. 4.8. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] niet heeft gesteld dat het gehuurde een kleinhandelsbedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf is zoals bedoeld in de categorie a. of dat het gehuurde behoort tot de categorieën b. (hotelbedrijf) of c. (kampeerbedrijf), zodat dit geen oordeel behoeft. 4.9. Om te worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte als bedoeld in categorie a. moet het gehuurde een onroerende zaak zijn die, kort gezegd, is bestemd voor de uitoefening van een restaurant- of cafébedrijf waarbij in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig moet zijn voor levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Bij de beoordeling hiervan is niet alleen van belang wat partijen in de schriftelijke overeenkomst hebben neergelegd maar spelen de inrichting van het gehuurde en de overige feitelijke omstandigheden eveneens een rol. 4.10. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert het gehuurde niet als een restaurant- of cafébedrijf als bedoeld onder de categorie a. en kan het gehuurde daarom niet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het BW. Daartoe wordt het volgende overwogen. 4.11. Niet in geschil is dat [gedaagde] wist dat het gehuurde werd en wordt gebruikt als parenclub en dat hij dat gebruik van het gehuurde goed heeft gevonden. Over de feitelijke indeling van het gehuurde, zoals [eiseres] in de dagvaarding heeft beschreven, verschillen partijen evenmin van mening. Verder staat vast dat vóór opening van de parenclub met goedvinden van [gedaagde] een barmeubel in het gehuurde is geplaatst. Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en uit de producties valt af te leiden dat in het gehuurde het exploiteren van de parenclub centraal staat en dat de geboden horecavoorzieningen daarbij een ondersteunende functie heeft. De kantonrechter verwerpt daarom de stelling van [eiseres] dat de parenclub een horeca-aangelegenheid is ‘met een sausje eroverheen’ omdat drankjes en etenswaren aan bezoekers wordt verstrekt. Het verschaffen van etenswaren en drankjes is immers geen overheersend element in het door [eiseres] geboden all inclusive pakket. Dat de verstrekking hiervan anders dan om niet geschiedt omdat een vergoeding hiervoor is inbegrepen bij de entreeprijs en dat de verstrekking hiervan aan bezoekers de norm is in de branche maakt dit niet anders. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt een en ander het bedrijf van [eiseres] nog niet tot een als restaurant- of cafébedrijf te duiden onderneming. Van doorslaggevend belang is immers wat het hoofddoel is van de huurovereenkomst. De huur is er vanaf aanvang op gericht om daarin een parenclub te exploiteren en de parenclub is erop gericht de bezoekers de mogelijkheid te bieden tot het verrichten en/of aanschouwen van seksuele handelingen met hun partner en/of anderen. Het hoofddoel van de parenclub is het voorzien in erotisch vertier dan wel in een erotische beleving en niet het verstrekken van etenswaren en drankjes. Daarbij merkt de kantonrechter op dat zij uit de door [eiseres] overgelegde beschrijving inclusief foto’s van de inrichting van het gehuurde opmaakt dat de aangeboden horecavoorzieningen onlosmakelijk verbonden zijn met de voorziening in de mogelijkheid tot het hebben van een erotische beleving. Zo zijn er in de ruimte waar de bar is geplaatst ‘speelhoeken’ gecreëerd waar bezoekers met elkaar kunnen vozen/minnekozen en staat de koelvitrine met fingerfood hapjes naast een speelruimte. Onvoldoende is dan ook aangevoerd om de onderhavige parenclub aan te kunnen merken als een restaurant- of cafébedrijf. Daarom kan de parenclub niet worden aangemerkt als een bedrijf dat wordt uitgeoefend in bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290, tweede lid, van het BW. De bedrijfsruimte kwalificeert als een bedrijfsruimte als bedoeld onder 230a van het BW. 4.12. Het voormelde betekent [eiseres] geen geslaagd beroep kan doen op artikel 7:307 van het BW. Daarom is niet waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure een vordering tot indeplaatsstelling zal toewijzen. Daarom wordt de vordering tot veroordeling van [gedaagde] te gehengen en te gedogen dat [onderneming] de exploitatie van de parenclub in het gehuurde voortzet met gebruikmaking van de woning in deze procedure afgewezen. Gestelde gebreken – huurprijsvermindering 4.13. [eiseres] heeft daarnaast een beroep gedaan op huurprijsvermindering wegens gestelde gebreken aan het gehuurde. 4.14. Volgens artikel 7:204 van het BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 4.15. [eiseres] heeft gesteld dat sprake is van onder meer diverse lekkages, tocht en vochtdoorslag. [gedaagde] heeft betwist dat er (nog) sprake is van gebreken in de bedrijfsruimte anders dan (i) de lekkage in de hal van de bedrijfswoning en in de serre van de parenclub, waartoe herstelwerkzaamheden zijn verricht op 21 maart 2022 en (ii) een defecte keukenlade en -deur die worden hersteld. 4.16. Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek aan de huurwoning zoals bedoeld in artikel 7:207 van het BW, moet sprake zijn van een gebrek dat een relevante vermindering van het huurgenot oplevert. [eiseres] heeft echter nagelaten om te stellen en aan de hand van feiten en omstandigheden te motiveren sinds wanneer en op welke wijze voornoemde gebreken hebben geleid tot een zodanige vermindering van het huurgenot dat een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is, zodat op dit moment niet worden geoordeeld dat in voldoende mate aannemelijk is dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW als gevolg waarvan [eiseres] recht heeft op evenredige huurprijsvermindering. Bij deze stand van zaken is niet waarschijnlijk dat de vordering tot huurprijsvermindering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarom wordt de vordering van [eiseres] tot huurprijsvermindering in deze procedure afgewezen. In reconventie 4.17. [gedaagde] vordert in reconventie veroordeling van [eiseres] tot ontruiming van het gehuurde, gelet op (i) de forse huurachterstand en (ii) het dringend belang van [gedaagde] hierbij. Ontbinding huurovereenkomst - ontruiming 4.18. Op grond van artikel 6:265 van het BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen. 4.19. De kantonrechter neemt bij de beoordeling van het geschil in aanmerking dat de kantonrechter van deze rechtbank op 27 augustus 2021 vonnis heeft gewezen in een eerder kortgedingprocedure tussen dezelfde partijen als in deze procedure (zie onder 2.6.). Aan dit vonnis komt – omdat deze is gewezen in een kort geding – geen gezag van gewijsde toe. Dat wil zeggen dat de in die procedure genomen beslissingen geen bindende kracht hebben in een ander geding tussen dezelfde partijen en dus ook niet in deze zaak. Dat wil echter nog niet zeggen dat wat de kantonrechter in die kortgedingprocedure heeft geoordeeld niet van betekenis is voor dit kort geding. 4.20. De kantonrechter overweegt voorts als volgt. De vordering in dit geding betreft, evenals in de eerdere kortgedingprocedure, de ontruiming van het gehuurde vanwege dezelfde ontstane huurachterstand. Zoals overwogen in het eerdere kort gedingvonnis is de hoogte van de gestelde huurachterstand door [eiseres] niet betwist en is deze dusdanig hoog dat deze in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, in kort geding een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De omstandigheden die hebben geleid tot een voorwaardelijke toewijzing van de vordering tot ontruiming van [gedaagde] in het eerdere kort gedingvonnis, zijn door het enkel tijdsverloop sinds dit eerdere kort gedingvonnis niet gewijzigd. Immers, de hoogte van de vastgestelde huurachterstand is gelijk gebleven, deze huurachterstand is uitsluitend ontstaan als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, [eiseres] heeft er gelet op haar leeftijd groot belang bij om de parenclub te blijven exploiteren én aan [onderneming] te verkopen zodat zij schuldenvrij aan haar pensioen kan beginnen en [gedaagde] is er gelet op zijn belang bij volledige betaling van de huurachterstand bij gebaat wanneer de gevorderde ontruiming (nog) niet wordt toegewezen omdat voldoende aannemelijk is geworden dat [eiseres] niet op de achterstand kan inlopen wanneer de gevorderde ontruiming wordt toegewezen. Weliswaar heeft [gedaagde] zijn belang bij ontruiming van het gehuurde vanwege de gestelde voorwaarde aan de financiering door de Rabobank, zijnde de huisbank van [gedaagde] , van de herontwikkeling van het bedrijventerrein in deze procedure voorzien van enige onderbouwing, maar deze onderbouwing is gelet op het voorgaande alsook wat onder 4.28. over deze onderbouwing staat, onvoldoende om tot een andere afweging te komen. Dat [eiseres] in de tussentijd niet heeft afgelost op de achterstand, levert geen extra tekortkoming op. Bovendien voldoet zij sinds juli 2021 de lopende huurtermijnen, zodat de voorwaarde voor ontruiming zoals neergelegd in het eerdere kort gedingvonnis niet is ingetreden. 4.21. Onder deze omstandigheden is ook in deze procedure onvoldoende aannemelijk dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van [gedaagde] ter zake van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens de ontstane huurachterstand zal worden toegewezen. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming op die grond dan ook af. Opzegging huurovereenkomst – ontruiming 4.22. [eiseres] heeft bij verzoekschrift verzocht om verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a van het BW, waarbij zij primair verzoekt om niet-ontvankelijk te worden verklaard in dit verzoek (omdat het gehuurde als een zogenoemde 290-bedrijfsruimte kwalificeert). 4.23. [gedaagde] heeft gesteld dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd per 31 oktober 2021 en dat een beroep op ontruimingsbescherming door [eiseres] in de reeds aanhangig gemaakte verzoekschriftprocedure zal worden afgewezen gelet op de dwingende afwijzingsgrond van wanbetaling zoals bedoeld in artikel 230a, vierde lid, van het BW. Vooruitlopend daarop is ontruiming van het gehuurde in deze procedure gerechtvaardigd. 4.24. Met aanvulling van de rechtsgronden begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde] aanvoert dat vooruitlopend op een mogelijke vordering in een bodemprocedure tot revindicatie als bedoeld in artikel 5:2 van het BW thans de gevorderde ontruiming gerechtvaardigd is. 4.25. [eiseres] heeft gemotiveerd weersproken dat de Rabobank als voorwaarde voor de financiering van de herontwikkeling van het bedrijventerrein met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 3] , heeft gesteld dat de exploitatie van de parenclub in het gehuurde met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] dient te worden gestaakt. Zij heeft daarbij onder meer erop gewezen dat [gedaagde] geen financieringsaanvraag heeft overgelegd en geen gegevens heeft overgelegd waaruit blijkt dat de Rabobank überhaupt een financieringsaanbieding (met het door [gedaagde] gestelde financieringsvoorbehoud) heeft klaarliggen. 4.26. Voordat in een bodemprocedure op een onder 4.22. bedoeld verzoek en/of een vordering tot revindicatie wordt beslist, zal moeten worden beoordeeld of de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Opzegging van de huurovereenkomst zoals een zogenoemde 230a-bedrijfsruimte is onder omstandigheden slechts mogelijk indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. 4.27. De kantonrechter begrijpt: - dat [eiseres] met wat onder 4.25. staat aanvoert dat gelet op de omstandigheden van het onderhavige geval niet een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging van de huurovereenkomst ter zake het gehuurde bestaat; en - dat [gedaagde] niet alleen stelt dat hij een dringend belang heeft bij de ontruiming maar dat hij ook bedoelt te stellen dat hij een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging heeft op grond waarvan hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. [gedaagde] stelt ter motivering hiervan dat de ABN Amro bank en de Rabobank geen financiering willen verstrekken voor de herontwikkeling van het bedrijventerrein met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 3] zolang de parenclub in het gehuurde met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] wordt geëxploiteerd. 4.28. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] voldoende gesteld en [gedaagde] onvoldoende onderbouwd weersproken dat geen sprake is van een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging. Immers, [gedaagde] heeft weliswaar twee e-mails overlegd van zijn relatiemanager van de Rabobank waaruit zijn bedenkingen met betrekking tot de financieringsverstrekking blijken, maar gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] de financiering bij de Rabobank heeft aangevraagd noch dat er een (voorwaardelijke) offerte van financiering (met het door [gedaagde] gestelde financieringsvoorbehoud) van de Rabobank klaarligt. Voorts heeft [gedaagde] weliswaar gesteld dat ook andere financierders (zoals ABN Amro) geen financiering voor de herontwikkeling van het bedrijventerrein met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 3] willen verstrekken, zolang de parenclub in het gehuurde wordt geëxploiteerd, maar hij heeft dit, ook na betwisting van deze stelling door [eiseres] , onvoldoende gemotiveerd. Evenmin is gebleken dat [gedaagde] elders financieringsaanvragen heeft ingediend en evenmin dat deze zouden zijn afgewezen om voornoemde reden. 4.29. Gelet op het voorgaande is in deze procedure onvoldoende aannemelijk geworden dat in een tussen partijen te voeren bodemprocedure wordt vastgesteld dat [gedaagde] de huurovereenkomsten met betrekking tot het gehuurde rechtsgeldig heeft opgezegd en dus is beëindigd, zodat ook onvoldoende aannemelijk is dat [eiseres] tot ontruiming van het gehuurde zal worden veroordeeld. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming op deze grond dan ook af. Proceskosten in conventie en in reconventie 4.30. In de omstandigheid dat partijen in conventie en in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren. 5 De beslissing De kantonrechter: In conventie 5.1. wijst de vorderingen af; In reconventie 5.2. wijst de vorderingen af; In conventie en in reconventie 5.3. compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 april 2022. Zie het arrest van de Hoge Raad (HR) van 29 juni 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW1280, [achternaam] /Berregratte ).