COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRÊT No 628 DU 18 DECEMBRE 2020






R.G : No RG 18/00808 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C7D5


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 09 mars 2018, enregistrée sous le no 17/00648




APPELANT :


Monsieur R... S...
[...]
[...]


Représenté par Me Françoise BRUNET, (TOQUE 72) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et avocat plaidant Me Catherine BOULANGER, au barreau du Val de Marne




INTIMÉS :


Madame J... X... épouse X... A...
[...]
[...]


Monsieur A... X...
[...]
[...]


Représentés tous deux par Me Rebecca DORSILE, (TOQUE 03) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et avocat plaidant à l'audience Me GUEREL du même barreau






COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 09 novembre 2020, en audience publique, devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, magistrate chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré, composé de :


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Valerie MARIE-GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.




Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 18 décembre 2020.




GREFFIER :


Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière




ARRÊT :


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.






FAITS ET PROCÉDURE


Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2016, un compromis de vente soumis à des conditions suspensives a été signé entre R... S..., en qualité de vendeur, d'une part et d'autre part les époux A... X... et J... P... , un bien immobilier, sur lequel est édifié une maison, situé commune du [...] (Guadeloupe), [...] figurant au cadastre sous la relation suivante: [...] lieudit [...] de 762 m², - le dit bien faisant l'objet d'une location en cours jusqu'au 31 juillet 2018 - moyennant le prix de 600 000 euros, avec versement d'un acompte 25 000 euros. La réalisation de la vente devait être réitérée par acte authentique avant le 25 juillet 2016, sans que cette date soit extinctive.


Le 30 juin 2016, il était mentionné sur l'état hypothécaire, sollicité le 8 juin 2016 par le notaire devant recevoir l'acte authentique de vente, l'inscription d'une hypothèque judiciaire en date du 4 juillet 2015, formalité renouvelée le 15 avril 2015, pour un montant principal de 164 843,12 euros.


Le prêt sollicité par les époux X... donnait lieu à offre de prêt de la société BRED Banque Populaire le 19 juillet 2016, l'offre étant valable durant 30 jours à compter de la réception, laquelle a donné lieu à leur acceptation le 2 août 2016.


Par lettre datée du 29 juillet 2016, transmise en recommandée avec avis de réception le 3 août 2018 (avis renvoyé avec mention "pli avisé et non réclamé"), ainsi que par un courriel du même jour, les époux X... ont mis en demeure R... S... de procéder à la main levée de toutes hypothèques dont le bien serait grevé et de se présenter chez le notaire pour la réitération de la vente et ce au plus tard le 15 septembre 2016.


Suivant acte d'huissier en date du 22 mars 2017, les époux X... ont assigné R... S... devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, afin de voir ordonner la vente forcée du bien immobilier et le paiement de la clause pénale. Dans leurs dernières conclusions, ils ont modifié leur demande et sollicité la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de R... S... et le paiement de 60 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.


Par jugement contradictoire en date du 9 mars 2018, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a :
- constaté que la condition suspensive stipulée au compromis de vente a été réalisée dans les délais par J... X... et A... X...,
- constaté la résolution de plein droit du compromis aux torts exclusifs de R... S...,
- condamné R... S... à payer la somme de 60 000 euros à J... X... et A... X... à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale,
- débouté le surplus des demandes des parties,
- condamné R... S... à payer à J... X... et A... X... la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.


Le 20 juin 2018, R... S... a interjeté appel de cette décision.


Par ordonnance en date du 25 mars 2019, le conseiller de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de J... X... et A... X... tendant à voir prononcer l'irrecevabilité d'une prétention prétendument nouvelle,
- ordonné à R... S... de leur communiquer, dans le délai d'un mois à compter de la présente décision, un état hypothécaire du bien litigieux daté de la période d'avril à septembre 2016,
- rejeté toute autre demande,
- dit que les dépens suivront le sort de l'instance au fond.


L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 17 octobre 2019 a fixé l'audience de plaidoiries le 6 janvier 2020, date à laquelle, en raison d'un mouvement national de grève des avocats, elle a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 8 juin 2020. Le 8 juin 2020, les conseils des parties ayant formulé, dans le cadre des dispositions régissant l'état d'urgence sanitaire, leur opposition à la conversion en une procédure sans audience, l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 9 novembre 2020, date à laquelle elle a été mise en délibéré jusqu'au 18 décembre 2020 pour son prononcé par mise à disposition au greffe.




PRETENTIONS ET MOYENS


- L'APPELANT:


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 octobre 2019 aux termes desquelles R... S... demande à la cour de :
- Le dire recevable et bien fondé en son appel ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
* à titre principal,
- infirmer Ie jugement entrepris en toutes ses dispositions
* subsidiairement,
- modérer en vertu de l‘ancien article 1152 du code civil, le montant de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 29 avril 2016,
* en toutes hypothèses,
- débouter les époux X... de toutes demandes fins et conclusions contraires,
- condamner les époux X... à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,






- LES INTIMES:


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2018 par lesquelles J... et A... X... sollicite de voir :
- juger ce que de droit sur la recevabilité de l'appel,
- confirmer en tous points le jugement entrepris,


- condamner R... S... à leur payer la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure,




MOTIFS DE LA DECISION




Attendu que l'article 1304 du code civil, dans la version de l'ordonnance no2016-131 du 10 février 2016, applicable à la présente instance, dispose : "l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain./ la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple." ;


Que selon l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation, qui devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, est réputée n'avoir jamais existé ;


Attendu qu'il ressort en l'espèce de l'acte sous seing privé en date du 29 avril 2016 que dans un chapitre intitulé "CONDITIONS SUSPENSIVES", les parties entendaient soumettre la réalisation de la vente à des conditions suspensives, soit en un article I, à l'obtention d'un prêt et en son article II, à deux autres conditions suspensives, la seconde étant rédigée ainsi:
"L'état hypothécaire ne devra pas révéler d'inscription d'un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf si le vendeur consigne avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée.";


Que l'alinéa 1er de l'article III intitulé "Non-réalisation des conditions suspensives" suivant, précise notamment : "Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre. (...)";


Attendu qu'au regard de ces mentions paraphées en bas de page par les parties, c'est donc à juste titre que R... S... soutient que plusieurs conditions suspensives dont celle relative à l'état hypothécaire devaient être réalisées afin que la vente puisse advenir ; que les époux X... ne peuvent affirmer qu'il s'agit une clause type prérédigée par l'agent immobilier, dès lors que cette clause s'inscrit tout comme les deux autres conditions suspensives dans la partie "CONDITIONS SUSPENSIVES" de l'acte sous seing privé en page 16, qui, contrairement à d'autres feuillets de l'acte n'en comporte aucune à sélectionner ; qu'en outre, quand bien même dans les déclarations préliminaires du vendeur figurant en page 3, R... S... n'a pas mentionné l'existence d' une hypothèque, qui est attestée par l' état hypothécaire du 30 juin 2016 pour un montant en principal de 164 843,12 euros, les époux X..., qui n'ignorait pas l'existence d'une hypothèque ainsi que cela ressort de leur lettre datée du 29 juillet 2016 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception du 3 août 2016, ne démontre pas par cette seule déclaration l'intention du vendeur de leur en avoir caché l'existence et ne peuvent lui reprocher de n'avoir pas prévu à ce titre à sa charge une clause d'information à insérer dans l'acte valant compromis ;


Qu'ainsi, il s'évince de la rédaction de l'acte sur ce point que c'est de convention expresse entre les parties, que les époux X..., en tant qu'acquéreur, et R... S..., en qualité de vendeur, ont entendu soumettre leur engagement à cette troisième condition suspensive ; qu'en revanche, contrairement à ce qu'indiquent ceux-ci, les termes de la condition susvisée ne prescrivait pas que le bien soit libre de toute hypothèque, mais la seule possibilité pour le vendeur de consigner la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée ;


Que par ailleurs, il sera relevé qu' aucun terme pour la réalisation de cette condition n'était stipulé dans le compromis de vente ; qu'en effet, contrairement à la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt dont le délai de 60 jours était fixé sous sanction de caducité, la condition afférente à l'état hypothécaire ne mentionnait aucun délai sauf celui de la réitération de la vente, étant précisé que la date du 25 juillet 2016, prévue pour la réitération de l'acte authentique n'était pas, selon le compromis de vente extinctive ; que dès lors, en l'absence de point de temps fixe, la condition pouvait toujours être accomplie et l'engagement commun poursuivait ses effets ; que la condition n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ;


Que ceci étant, ce n'est que si une condition a été stipulée au profit d'une seule partie, qu'elle peut y renoncer et contraindre l'autre à réaliser la vente malgré la défaillance de la condition ; qu'en l'espèce dès lors que le vendeur pouvait procéder à la consignation susvisée et que le seul terme fixé était celui de la réitération, cette condition s'analyse comme énoncée dans l'intérêt des deux parties ; que l'assignation délivrée à R... S... par les époux X... aux fins de voir dans un premier temps ordonner la vente forcée du bien immobilier, ne peut valoir à ce titre renoncement d'une condition non stipulée à leur seul bénéfice, faute d'avoir été accepté par celui-ci; qu'elle est ainsi en tant que telle sans incidence sur la défaillance de la condition ; qu'en tout état de cause, il sera constaté que même si le montant de la créance en principal de 164 843,12 euros en principal pour laquelle l'inscription avait été renouvelée était nettement inférieure au prix convenu pour la vente à hauteur de 600 000 euros, d'une part que dès fin juillet 2016, R... S... a manifesté la volonté de procéder à la consignation du montant de l'inscription en se rapprochant du créancier, et pour ce faire a confié, tel que cela ressort de l'attestation du 17 août 2016 du notaire instrumentaire, d'en régulariser la mainlevée et que d'autre part par lettre du 3 août 2016, les époux X... l'ont mis en demeure d'y procéder ; qu'il s'en évince que les parties ont ensemble maintenu postérieurement au 25 juillet 2016 les effets du contrat sous seing privé, ce qui est encore corroboré par les courriels en date des 3 août 2016, 4 et 10 octobre 2016 ;


Que cependant, la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe et dans l'intérêt des deux parties ne peut pour autant conférer à l'obligation un caractère perpétuel ; qu'à ce titre, les époux X... ont exprimé le 19 janvier 2017 auprès du notaire instrumentaire l'urgence quant au financement de cette acquisition, la résolution du contrat de prêt étant effective dans le délai de six mois de l'acceptation de l'offre ; que par ailleurs, aucune clause d'indexation du prix et de coefficient de revalorisation n'avait été mentionnée dans la convention des parties au bénéfice du vendeur ; qu'il s'en évince que les parties avaient eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de la condition suspensive ; que les parties avaient ainsi eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de cette condition suspensive;


Qu'au regard de leur commune intention, il ressort les parties ont nécessairement fixé un terme implicite à la condition insérée à l'acte, lequel ne pouvait manifestement perdurer au delà du financement des acquéreurs selon les modalités prévues au compromis de vente et alors qu'aucune clause d'indexation du prix n'avait été prévue; qu'en conséquence, au regard de l'article 3 de la partie conditions suspensives, les parties ont repris "entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre ;


Qu'il sera enfin observé que le notaire instrumentaire qui avait reçu mandat de R... S... de procéder à la mainlevée de l'inscription hypothécaire, qu'il s'est rapproché le 13 septembre 2016, du notaire du créancier, en vue d'une consignation, pour obtenir le décompte de la créance ; que les époux X... ne peuvent imputer à R... S... un défaut de diligence à cet égard ;


Que dès lors, au regard des termes de l'alinéa 1er de l'article III intitulé "Non-réalisation des conditions suspensives", cette condition suspensive ne s'étant pas réalisée, chacune des parties a repris entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre ;


Qu'en conséquence, les époux X..., qui ne peuvent se prévaloir des stipulations de l'acte sous seing privé qui n'étaient convenus qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, seront déboutés de leurs demandes de résolution du contrat aux torts du vendeur et en paiement de la somme de 60 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire et de clause pénale ; que le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions ;


Sur les mesures accessoires
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, les époux X..., qui succombent, seront condamnés aux dépens de la première instance et de l'instance appel;


Que l'équité commande de les condamner à payer à R... S... la somme de 3 000 euros pour les frais de première instance et de l'instance en appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;


Que dès lors les dispositions de première instance seront sur ces points également infirmées ;




PAR CES MOTIFS




La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,


Infirme le jugement déféré du 9 mars 2018 du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en toutes ses dispositions ;


Statuant à nouveau et y ajoutant,








Déboute A... X... et J... P... de l'ensemble de leurs demandes,


Les condamne à payer à R... S... une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


Condamne A... X... et J... P... aux dépens de première instance et de l'instance d'appel.


Et ont signé le présent arrêt.




Le greffier Le président