TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY
 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 FEVRIER 2024


Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/08725 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WVSC
N° de MINUTE : 24/00097


Monsieur [E] [C]
né le 16 Juin 1980 à [Localité 3]
domicilié : chez Me Eléonore HERMAN
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Eléonore HERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R194

DEMANDEUR

C/

S.A.S. NR IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Céline MOUNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2235

DEFENDEUR



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, Juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Le 20 novembre 2018, M. [C], en qualité de mandant, et la société NR Immobilier, en qualité de mandataire, ont conclu un mandat de recherche, d’assistance et de mise en location dont l’objet est « l’acquisition d’un patrimoine immobilier constitué d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s), qu’il destine à la mise en location auprès de tiers, afin de générer des revenus locatifs de 8 000 € net mensuels ».

Cette prestation a été conclue pour une durée de 18 mois et un coût total de 150 000 euros, étant précisé que la somme de 90 000 euros a déjà été versée par M. [C] à titre d’acompte sous la forme de sept virements bancaires entre le 20 novembre 2018 et le 11 janvier 2019.

Par acte d'huissier en date du 12 août 2022, M. [C] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société NR Immobilier aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, M. [C] demande au tribunal de :
- prononcer la résolution du mandat de recherche, d’assistance et de mise en location conclu le 20 novembre 2018 entre la société NR Immobilier et M. [C], au titre de l’article 1er de l’annexe 1 ;
- ordonner à la société NR Immobilier de restituer à M. [C] la somme de 89 000 € correspondant à la somme de 90.000 euros payée par M. [C] dont a été imputée la somme de 1 000 € versée à la société NR Immobilier au titre de ses honoraires, somme qui devra être augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure d’avocat signifiée par huissier le 11 mai 2022 ;
- condamner la société NR Immobilier à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi à M. [C] ;
- condamner la société NR Immobilier à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, la société NR Immobilier demande au tribunal de :
- débouter M. [C] de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, ordonner la consignation des sommes auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;
- le condamner à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2023.

L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 4 décembre 2023, où elle a été appelée. 

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 19 février 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision. 




MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

A. Sur la demande en restitution de l’acompte

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 


En l’espèce, l’article 1 de l’annexe 1 au contrat prévoit que « dans l’hypothèse où les capacités financières du mandant ne permettraient pas la réalisation de l’objectif, notamment si le mandataire ne parvient pas à obtenir les financements suffisants auprès de ses partenaires financiers, le mandat sera résilié de plein droit, huit jours après la première présentation d’une lettre recommandée du mandataire au mandant. Dans pareil cas, les honoraires dus au mandataire seront de 1 000 euros HT. Cette somme sera imputée sur l’acompte perçu au titre de sa rémunération, dans un délai qui ne pourra excéder un mois après la première présentation de la lettre recommandée ».

Il est erroné d’analyser, comme le fait le demandeur, cette clause comme une clause résolutoire entraînant un jeu de restitutions rétroactives dès lors que d’une part, la clause ne précise pas les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ; et que, d’autre part, il s’agit d’un contrat dont les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de son exécution réciproque.

Au demeurant, il est justifié que la société NR Immobilier a informé M. [C] par courriel du 13 août 2019 qu’elle avait reçu une « réponse négative de la banque » et qu’« il serait judicieux de mettre en standby les investissements le temps que la situation évolue, afin de faciliter les financements ».

Il est acquis qu’à la suite de cette réponse, le contrat n’a pas été résilié, ni l’acompte restitué dans les conditions de la clause précitée.

Pourtant, le tribunal analyse cette pièce comme la preuve de ce que les capacités financières de M. [C] ne permettaient pas la réalisation de l’objectif prévu au contrat, et constate qu’il appartenait en conséquence à la société NR Immobilier de communiquer cette information à M. [C] sous la forme d’une lettre recommandée aux fins que le contrat soit résilié de plein droit.

Il sera considéré que la société NR Immobilier ne peut se prévaloir, pour faire échec à la résiliation de plein droit du contrat, de l’absence, de communication de cette lettre, selon le formalisme requis, alors qu’un tel défaut lui est imputable.

En tout état de cause, il y a lieu de considérer comme bien fondée la résiliation de plein droit du contrat sollicitée par M. [C].

Le tribunal fera application de ladite clause en matière de restitutions, faute pour la société défenderesse de justifier de prestations accomplies postérieurement 13 août 2019 aux fins d’exécution de son contrat avec l’accord du demandeur et qui seraient de nature à caractériser une rémunération plus élevée que la somme de 1 000 euros HT telle que prévue dans la clause précitée.

Les développements relatifs à l’épisode de covid-19 ou à l’obligation de conseil qui figurent dans les écritures de la société défenderesse ne sont pas opérants dès lors qu’ils ne se rapportent pas à l’analyse de la clause mobilisée par M. [C]. 

Partant, la société NR Immobilier sera tenu de restituer la somme de 89 000 euros à M. [C], assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.


B. Sur le préjudice moral

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

M. [C] allègue un préjudice moral du fait de la dégradation de son état psychique.

Cependant, le tribunal observe qu’il ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Il sera débouté de sa demande en paiement de ce chef.


II. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.

La société NR Immobilier sera condamnée aux dépens.


B. Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société NR Immobilier sera condamnée à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement. Il n’appartient pas au tribunal d’anticiper les voies de recours des parties en ordonnant une consignation des sommes.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et en audience publique et mis à disposition au greffe, 

PRONONCE la résiliation du contrat de mandat de recherche, d’assistance et de mise en location conclu le 20 novembre 2018 entre la société NR Immobilier et M. [C], au titre de l’article 1er de l’annexe 1 ;

CONDAMNE la société NR Immobilier à restituer la somme de 89 000 euros à M. [C], assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [C] de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la société NR Immobilier à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société NR Immobilier aux dépens ;

REJETTE la demande subsidiaire de consignation de la société NR Immobilier ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.


La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

LE GREFFIERLE PRESIDENT