27/01/2021



ARRÊT N°89/2021



N° RG 19/05133 - N° Portalis DBVI-V-B7D-NKL5

CBB/CL



Décision déférée du 14 Novembre 2019 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE (1219001712)

M.[H]

















[Y] [P]





C/



[G] [O]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***



APPELANT



Monsieur [Y] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par Me Emmanuelle LION, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMEE



Madame [G] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Florence PAMPONNEAU de la SCP PAMPONNEAU PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocat au barreau D'ALBI





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant 

C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, 

composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 

ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS 



Suivant acte du 25 juillet 2015, M. [P] a consenti à 

Mme [O] la location d'un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 550€ et 30€ de provision forfaitaire sur charges. Il était prévu un dépôt de garantie de 1160€.



La locataire a donné congé le 7 août à effet au 7 septembre 2018. L'état des lieux a été réalisé par huissier le 7 septembre 2018 en l'absence du bailleur et les clés remises entre ses mains.



PROCEDURE



Par acte d'huissier en date du 24 juin 2019, Mme [O] a assigné M. [P] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Toulouse en restitution du dépôt de garantie de 1160 euros et en paiement de dommages et intérêts.



Par ordonnance contradictoire en date du 14 novembre 2019, le juge a : 

- condamné M. [P] à verser à Mme [O] la somme de 1160 euros en restitution du dépôt de garantie, 

- condamné M. [P] à verser à Mme [O] la somme de 715 euros à titre de majoration du dépôt de garantie, 

- débouté M. [P] de ses autres demandes, 

- condamné M. [P] à verser à Mme [O] la somme de 650 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [P] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'assignation.



Par déclaration en date du 27 novembre 2019, M. [P] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs de la décision sont critiqués.



MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES



M. [P] dans ses dernières conclusions en date du 14 février 2020 demande à la cour au visa des articles 848 et suivants du code de procédure civile, de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 6 juillet 1989 plus généralement et de l'article 526 du code de procédure civile, de : 

- infirmer l'ordonnance de référé en date du 14 novembre 2019 en ce que le juge des référés s'est déclaré compétent pour en connaître, et a condamné le docteur [P] à rembourser à Mme [O] le dépôt de garantie ainsi que d'une indemnité due pour résistance abusive dans la restitution du dépôt de garantie augmenté des intérêts légaux et l'a débouté de ses autres demandes, 

et statuant à nouveau, in limine litis et à titre principal, 

- constater que le juge des référés du tribunal d'instance a interprété, 

- constater qu'il existe une contestation sérieuse, 

en conséquence, 

- se déclarer incompétent pour connaître de ce litige, 

à titre subsidiaire et au fond, 

- constater que l'appartement sis [Adresse 2] a été libéré le 16 octobre 2018, 



- condamner Mme [O] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 8 septembre au 16 octobre 2018, 

- condamner Mme [O] au paiement de la somme totale de 

1431,55 € au titre des charges décomposées comme suit :

* loyer du 1er au 7 septembre 2018 : 135,33 €,

* Indemnité d'occupation du 8 au 30 septembre 2018 : 444,66 €,

* Indemnité d'occupation du 1er au 16 octobre 2018 : 299,35 €,

* récupération de charges : 454,20 €

* frais changement de serrures : 118 €,

- soustraire de ce montant total de 1431,54 € la somme de 20€ correspondant au trop versé par Mme [O] lors du paiement du loyer du mois d'août, 

- ordonner la compensation partielle des créances réciproques, 

- condamner, après compensation, Mme [O] à payer au docteur [P] la somme de 271,54€, 

- débouter Mme [O] du surplus de ses demandes, 

- débouter Mme [O] de son appel incident, 

- condamner Mme [O] au paiement de 2500 € au docteur [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Il fait valoir que :

- le congé de la locataire du 7 août 2018 à effet du 7 septembre 2018 établit par huissier lui a été remis par LRAR dont il a accusé réception le 10 août 2018,

- elle a fait procéder à un état des lieux non contradictoire le 18 septembre 2018 sans remettre les clés et ce n'est que le 16 octobre qu'il a pu reprendre possession des locaux en procédant à un changement de serrure,

- il n'a donc pas restitué l'intégralité du dépôt de garantie dans le délai de deux mois de la remise des clés dès lors que la locataire restait devoir la consommation d'eau, les frais de changement de serrure et l'indemnité d'occupation jusqu'au 16 octobre,

- le juge n'a pas respecté les conditions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, considérant les contestations sérieuses s'opposant à la restitution du dépôt de garantie et alors même que reconventionnellement il sollicitait le paiement des sommes dues ; dès lors le juge a outrepassé ses pouvoirs en interprétant une clause du contrat et en accordant la totalité de la somme réclamée et non pas une provision,

- les clés sont portables et non quérables de sorte que leur remise entre les mains de l'huissier mandataire du locataire ne vaut pas remise des clés au bailleur ;

- il n'a pas été convoqué à un état des lieux,

- sur le paiement des charges le juge s'est livré à une interprétation des clauses du bail que les textes ne lui autorise pas, et s'il était nécessaire de se livrer à une interprétation alors il était démontré la preuve d'une contestation sérieuse,

- or, le bail visait une somme forfaitaire de 30€ au titre des charges mensuelles non compris la consommation d'eau et l'abonnement ; mais faute par l'huissier de procéder au relevé des compteurs, l'apurement des comptes était impossible,

- grâce au relevé du 19 octobre 2018, il a pu évaluer la consommation d'eau qui selon facture du 15 juin 2018 qui concerne la période de deux ans s'élève à 454,20€ ; ainsi ajoutée aux frais de serrure Mme [O] devait 1431,54€ soit déduction faite du dépôt de garantie de 1160€, elle reste devoir 271,54€.

- À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé, mais faute d'avoir pu établir l'apurement des comptes par la faute de la locataire qui n'a pas répondu à sa demande du 19 novembre 2018, il ne peut lui être retenu une telle indemnité.



Mme [O] dans ses dernières conclusions en date du 

15 janvier 2020 demande à la cour au visa des articles 848 et suivants du code de procédure civile, de l'article 1231-1 du code civil et de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de : 

- débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes, et confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- reconventionnellement, constater que l'appelant n'a pas exécuté la décision déférée, et dire que la pénalité de retard de restitution du dépôt de garantie à raison de 10% du loyer par mois de retard, sera appliquée jusqu'à la restitution effective du dépôt de garantie,

- condamner l'appelant à payer à Mme [O] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Elle soutient que :

- elle a donné congé par LRAR du 30 juin 2018 non réclamé puis par acte d'huissier du 7 août 2018,

- la bailleur a été convoqué par l'huissier ainsi qu'il est mentionné au procès verbal d'état des lieux de sortie ; il a seulement indiqué « n'avoir pas été en mesure de se rendre à l'état des lieux », dans ces conditions il ne peut lui reprocher la remise des clefs entre les mains de l'huissier, de sorte que le logement était libre le 7 septembre 2018,

- elle l'a mis en demeure de rembourser le dépôt de garantie suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2019,

- la demande de restitution du dépôt de garantie ne soulève aucune contestation sérieuse au regard des modalités de remise des clés et d'organisation d'un état des lieux de sortie contradictoire en ce que le bailleur n'a jamas répondu à ses demandes de rendez-vous pour l'établissement de l'état des lieux,

- le recours à un huissier avait évidemment pour but d'organiser l'état des lieux sans fraude des droits du bailleur,

- c'est volontairement qu'il s'est mis dans la situation qu'il lui reproche de sorte que sa mauvaise foi est avérée,

- la preuve d'un impayé de loyer n'est pas rapportée,

- elle n'a jamais été destinataire d'un décompte de charges,

- les pénalités sont dues.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2020.





MOTIVATION



L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



La demande de restitution du dépôt de garantie en fin de bail et les demandes reconventionnelles en paiement de loyers, charges et réparations locatives ne relèvent pas de ces dispositions mais plutôt de celles de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile qui dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu des articles 3, 22 et 25-8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Et le bail vise en son article 7, une restitution dans ce même délai de deux mois et sous ces mêmes conditions.



La restitution du dépôt de garantie dans ce délai contraint est une obligation pour le bailleur qui ne peut s'en exonérer devant le juge des référés qu'en rapportant la preuve d'une contestation sérieuse de cette obligation ou en rapportant la preuve de créances pouvant se compenser sans contestation avec le dépôt de garantie.



En l'espèce, suivant acte en date du 7 août 2018 Mme [O] a donné congé du logement loué expirant à l'issue d'un délai d'un mois à compter de sa délivrance soit le 7 septembre 2018. L'acte invitait expressément le bailleur à prendre contact pour l'établissement d'un état des lieux. L'acte a été délivré en l'étude d'huissier.



En réponse, M. [P] écrivait à l'huissier au bas de l'acte, le 10 août 2018 que la locataire devait régler le loyer jusqu'au 7 septembre, qu'elle devait permettre les visites destinées à la re-location et que le dépôt de garantie ne devait pas servir à régler les derniers loyers. Et par courrier du même jour il écrivait à sa locataire pour lui rappeler les mêmes obligations.



Ainsi, c'est délibérément que, sans contester la date d'effet du congé au 7 septembre 2018, il n'a pas répondu à la demande de prise de rendez-vous pour un état des lieux de sortie.



Par ailleurs, suivant courriel du 7 septembre 2018 envoyé à 11h18, l'huissier écrivait « Faisant suite à notre conversation de ce jour, nous vous confirmons comme indiqué sur la lettre de convocation que vous m'avez déclaré avoir reçue, que l'état des lieux se déroulera comme convenu à 

[Adresse 3]. Votre présence est requise ».



En l'absence de contre proposition voire d'opposition de la part de 

M. [P], le constat a donc été établi en son absence aux jour et heure prévus par l'huissier, M. [P] n'étant pas légitime à soutenir ne pas avoir été suffisamment avisé. 





Mme [O] produit au débat un congé délivré le 30 juin 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception qui lui est revenue avec la mention « Non réclamée » ; elle produit également le courrier recommandé de l'huissier en date du 13 août 2019 l'invitant à un état des lieux le 7 septembre 2018 à 15 heures, revenu avec la même mention « Non réclamé ». 



Il en ressort que M. [P] qui ne va pas chercher ses courriers recommandés, qui ne répond pas utilement à l'huissier ni ne fait aucune proposition ne peut valablement reprocher à Mme [O] comme il l'a fait dans son courrier du 19 novembre 2018 et dans ses conclusions, de ne pas avoir établi un état des lieux à l'amiable ou encore d'avoir remis les clefs à l'huissier instrumentaire lequel lui a écrit à plusieurs reprises pour la récupération des clés qui étaient donc à sa disposition. Il ne peut donc tout à la fois refuser d'assister à l'état des lieux où les clefs lui auraient été remises en mains propres comme il le souhaitait et reprocher par la suite le défaut de restitution voire solliciter une indemnité d'occupation jusqu'à une date décidée unilatéralement et le remboursement de frais de remplacement de serrure qu'il a lui même provoqués. Il se trouve en conséquence à l'origine des frais qu'il invoque.



Suivant courrier reçu le 27 novembre 2020, alors même qu'aucune note en délibéré n'a été autorisée, M. [P], s'exonérant du principe procédural de la représentation obligatoire en appel et du principe du contradictoire, a écrit directement à la cour pour solliciter « l'invalidation du constat du 7 septembre 2018 pour lequel il a été convoqué par LRAR de la veille, pour violation de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi Allur sur le délai minimal de convocation à un état des lieux et sur l'obligation d'effectuer un relevé de consommation d'eau. Un tel procédé totalement illégal doit être sanctionné par le rejet des débats de ce courrier et des pièces qui y sont jointes. Il appartenait en effet à M. [P] de s'adresser à son avocat durant toute l'instruction de l'affaire devant la cour, entre la déclaration d'appel du 27 novembre 2019 et l'ordonnance de clôture du 26 octobre 2020, considérant que le délai de 11 mois dont il a disposé pour faire valoir ses moyens de droit et présenter ses éléments de preuve était un délai suffisant pour exercer ses droits alors même qu'il était appelant, et que rien ne justifiait qu'il se départisse ainsi des droits de la défense.



Par ailleurs, Mme [O] rapporte la preuve suffisante par la production de son relevé de banque, du paiement du loyer du 1er au 

7 septembre 2018 par virement bancaire intitulé « Web Loyer appartement - virement » pour un montant de 135 € correspondant exactement à la somme réclamée par M. [P] qui n'a formulé aucune objection.



M. [P] soutient qu'il convient de déduire la somme de 454 € au titre de la consommation d'eau courant depuis l'origine du bail. Mais pour en justifier, il produit l'état des lieux et les relevés de compteur qu'il a établi lui même le 16 octobre 2018 hors la présence de la locataire.



Cependant même si l'huissier n'a pas effectué les relevés de consommation d'eau au jour de la remise des clés le 7 septembre 2018, les seuls relevés du bailleur établis de façon non contradictoire sont insuffisants à rapporter la preuve de cette charge. Dès lors, la créance invoquée se heurte à une contestation sérieuse que seul le juge du fond est en mesure de trancher, le juge des référés juge de l'évidence n'ayant pas le pouvoir de vérifier la valeur probante d'une pièce ni même d'analyser les circonstances de fait de nature à renforcer la force probante de présomptions soutenues par une partie.



Il en résulte au contraire qu'en l'état, l'obligation de restitution du dépôt de garantie ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.



Et M. [P] n'ayant pas respecté le délai légal et conventionnel, il en est de même de la créance d'indemnité pour résistance abusive prévue par les textes su-visés d'un montant de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard dès lors que 

Mme [O] a communiqué sa nouvelle adresse au bailleur ainsi qu'il est visé au constat du 7 septembre 2018.



Dans ces conditions, la décision sera confirmée en toutes ses dispositions sauf à ajouter que les condamnations à paiement le sont à titre provisionnel. Et la demande reconventionnelle de Mme [O] n'étant pas chiffrée, elle ne peut être admise.



PAR CES MOTIFS



La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal d'instance de Toulouse en date du 14 novembre 2019 en toutes ses dispositions sauf à préciser que les condamnations à paiement sont à titre provisionnel.



Y ajoutant

- Déboute Mme [O] de sa demande visant à 'dire que la pénalité de retard de restitution du dépôt de garantie à raison de 10% du loyer par mois de retard, sera appliquée jusqu'à la restitution effective du dépôt de garantie'.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [P] à payer à Mme [O] la somme de 2500€.



- Condamne M. [P] aux dépens



LE GREFFIERLE PRESIDENT















I. ANGERC. BENEIX-BACHER