REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 17 AVRIL 2023



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07709 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRCN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 -TJ de PARIS RG n° 19/04752



APPELANTS

 

Monsieur [F] [C]

[Adresse 1]

 Londres NW3 3BT/GRANDE BRETAGNE

né le 28 Août 1967 à [Localité 10]



Représenté par Me Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

Représenté par Me Charles FREIDEL , Avocat au Barreau de LYON, avocat plaidant



Madame [O] [K] épouse [C]

[Adresse 1]

 Londres NW3 3BT/GRANDE BRETAGNE

née le 23 Juin 1966 à [Localité 10]



Représentée par Me Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

Représentée par Me Charles FREIDEL Avocat au Barreau de LYON, avocat plaidant



INTIMEES 



SA PRIMONIAL 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 484 304 696



Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, Avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Représentée par Me Xavier CLÉDAT Avocat au SELAS LPA CGR AVOCAT substitué par Me Antoine FONTAINE.



S.A. [J] IMMOBILIER 

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Ayant son siège social

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Représentée par Me Paul TALBOURDET, avocat au barreau de PARIS, toque : R045

COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 

 

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ



 

ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.



FAITS ET PROCEDURE



Le 21 octobre 2008, M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] ont acquis, par l'intermédiaire de la société par actions simplifiée unipersonnelle Primonial, anciennement dénommée Patrimoine Management & Associés, quinze parts de la société civile de placement immobilier SGAM AI [Y] Patrimoine 2 (ci-après désignée 'la SCPI [Y] Patrimoine 2"), fondée et gérée par la Société Générale Asset Management Alternative Investment (SGAM AI), aux droits de laquelle vient à présent la société anonyme [J] Immobilier, au prix unitaire de 6 000 euros soit un total de 90 000 euros, financées par moitié au moyen d'un prêt d'une durée de quinze ans consenti par la société BPI.



Cette souscription devait leur permettre de bénéficier de l'avantage fiscal prévu par la loi dite Malraux.



A l'issue de la commercialisation de ses parts, la SCPI [Y] Patrimoine 2 a acquis six immeubles situés à [Localité 6], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 9], [Localité 11] et [Localité 12].



La SCPI [Y] Patrimoine 2 a été dissoute courant 2017 et la société [J] Immobilier, gestionnaire de la société, a été nommé liquidatrice. Les associés, convoqués à l'assemblée générale ordinaire de la société du 25 juin 2018, ont été informés des valeurs des parts de la SCPI [Y] Patrimoine 2 à la clôture du dernier exercice, savoir une valeur nette comptable de 1642,05 euros la part et une valeur de reconstitution de 1 839,10 euros la part.



Estimant que la perte de valeur de leurs parts résultait du caractère particulièrement risqué et spéculatif de la stratégie d'investissement de la société civile de placement immobilier, fondée sur une reprise du marché immobilier haut de gamme dans des centres villes jusque-là peu dynamiques, M. et Mme [C] ont formé, par lettre du 16 juillet 2018 adressée à la société Primonial, une demande de réparation et ont pris l'attache du médiateur de la société anonyme Société Générale dont était issue la Société Générale Asset Management Alternative Investment, à laquelle succède la société [J] Immobilier. Les sociétés Primonial et [J] Immobilier ont contesté toute responsabilité et refusé de procéder à toute indemnisation. 



Par acte en date du 8 avril 2019, M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] ont fait assigner la société Primonial et la société [J] Immobilier devant le tribunal de grande instance de Paris, en responsabilité.



Par jugement rendu le 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit : 



'- Déclare M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] recevables en leurs demandes ;

- Déboute M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] de l'ensemble de leurs demandes ;

- Condamne M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Primonial la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] à payer à la société anonyme [J] Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] aux dépens ;

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.'



Par déclaration du 20 avril 2021, M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] ont interjeté appel du jugement.



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 30 septembre 2022, M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] ont demandé à la cour de: 



'Vu l'article 1382 du code civil en sa version applicable à la date des faits, 



A titre préalable, 



- Ordonner le sursis à statuer dans l'attente de la clôture définitive des opérations de liquidation de la SCPI SGAM AI [Y] Patrimoine 2, 

 

A défaut, 



- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a jugé M. [F] [C] et Mme [O] [K] (épouse [C]) recevables en leurs demandes, 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé M. [F] [C] et Mme [O] [K] (épouse [C]) recevables en leurs demandes, tant sur le plan de la prescription que sur le plan de l'intérêt à agir à l'encontre de la société [J] Immobilier, 

- Débouter en conséquence les sociétés [J] Immobilier et Primonial de leurs appels incidents par lesquels elles demandent à faire juger prescrites les demandes de M. [F] [C] et Mme [O] [K] (épouse [C]), 

- Débouter en conséquence la société [J] Immobilier de son appel incident par lequel elle demande à faire juger que M. [F] [C] et Mme [O] [K] (épouse [C]) sont dépourvus d'intérêt à agir à son égard, 

 

Et statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés, 



- Dire et juger que les sociétés Primonial et [J] Immobilier ont engagé leur responsabilité à l'égard de M. [F] [C] et de Mme [O] [K] (épouse [C]) du fait d'un manquement à leurs devoirs d'information et de conseil, 



- En conséquence, condamner in solidum les sociétés Primonial et [J] Immobilier à payer à M. [F] [C] et Mme [O] [K] (épouse [C]) la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi, outre la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice moral subi, 

- Rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires, 

- Débouter les sociétés [J] Immobilier et Primonial de leurs demandes formées à l'encontre de M. [F] [C] et Mme [O] [K] (épouse [C]) au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, 

- Condamner in solidum les sociétés Primonial et [J] Immobilier à payer à M. [F] [C] et Mme [O] [K] (épouse [C]) la somme de 6 000 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner les sociétés Primonial et [J] Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel.'



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, la société Primonial demande à la cour de :



'Vu les articles 1147 et 2224 du code civil, l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, l'article 700 du code de procédure civile, 



1) Sur la prescription de l'action des époux [C] : 



- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des époux [C] ; 

Et statuant de nouveau, 

- Juger que l'action des époux [C] est irrecevable car prescrite ; 

En conséquence, 

- Rejeter les demandes des époux [C] en raison de l'irrecevabilité de leur action du fait de la prescription de celle-ci ; 



2) Sur le manquement allégué de Primonial à son obligation d'information et de conseil: 

a. A titre principal : 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que ce manquement allégué n'est pas établi et qu'en conséquence, la responsabilité civile de Primonial n'est pas engagée au titre de son obligation d'information et de conseil ; 

- Débouter en conséquence les époux [C] de leurs demandes de dommages-intérêts ainsi que de l'ensemble de leurs autres demandes ; 



b. A titre subsidiaire : 

- Débouter de plus fort les époux [C] de leurs demandes faute pour eux de justifier de la réalité et du quantum de leur préjudice ; 



3) En tout état de cause : 

- Débouter [J] de sa demande tendant à voir Primonial condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; 

- Condamner [J] à garantir Primonial de toute condamnation prononcée à son encontre ; 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [C] à verser 1 500 euros à Primonial au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, condamner les époux [C] à verser à Primonial à la somme complémentaire de 10 000 euros ; 

- Confirmer le jugement entreprise en ce qu'il a condamné les époux [C] aux entiers dépens de l'instance.' 



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 25 février 2022, la société [J] Immobilier demande à la cour de :



'Vu l'article 1382 du code civil dans sa version applicable à la date des faits, l'article 2224 du code civil, les articles 31 et 122 du code de procédure civile, 



- Déclarer la société [J] Immobilier recevable en son appel incident, 

 

À titre principal, 

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a écarté les fins de non-recevoir soulevées par la société [J] Immobilier sur les demandes formées par M. [F] [C] et Mme [O] [K], épouse [C] à son encontre ; 

 

Statuant à nouveau, 

- Juger prescrites les demandes formées à l'encontre d'[J] Immobilier par M. [F] [C] et Mme [O] [K], épouse [C] et en conséquence, les juger irrecevables, 

- Juger que M. [F] [C] et Mme [O] [K], épouse [C] n'ont pas d'intérêt à agir contre [J] Immobilier et en conséquence, les juger irrecevables, 

 

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour refuserait d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré l'action intentée à l'encontre de la société [J] Immobilier recevable, 

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [F] [C] et Mme [O] [K], épouse [C] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société [J] Immobilier, 



A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour devait faire droit aux demandes de M. [F] [C] et Mme [O] [K], épouse [C] et entrer en voie de condamnation envers [J] Immobilier de manière in solidum avec Primonial, 

- Limiter le montant de toute condamnation prononcée à l'encontre de la société [J] Immobilier à un montant qui ne saurait excéder au maximum la somme de 31 495,86 euros; 

- Condamner la société Primonial à contre-garantir intégralement la société [J] Immobilier des condamnations prononcées à son encontre, 

 

Et en tout état de cause, 

- Débouter M. [F] [C], Mme [O] [K], épouse [C] et la société Primonial de toutes leurs demandes présentées à l'encontre de la société [J] Immobilier ; 

- Condamner M. [F] [C] et Mme [O] [K], épouse [C] à verser à la société [J] Immobilier la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner M. [F] [C] et Mme [O] [K], épouse [C] aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la Selarl 2H Avocats en la personne de Maître Patricia Hardouin et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' 



MOTIVATION



1.- Sur la prescription des demandes formées par M. et Mme [C]



Enoncé des moyens





La société Primonial, après avoir souligné que M. et Mme [C] recherchent sa responsabilité pour manquement à ses obligations d'information et de conseil en qualité de conseil en gestion de patrimoine faute de leur avoir révélé le risque de perte de valeur des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 au dénouement de l'investissement, soutient que cette action est soumise au délai de prescription de cinq ans ayant commencé à courir à compter de la réalisation du dommage allégué ou de la date à laquelle il a été révélé à M. et Mme [C]. 



Elle fait valoir que le point de départ de l'action en responsabilité exercée par M. et Mme [C] se situe en l'espèce, s'agissant d'un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, au jour de la souscription des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 dès lors que, d'une part, l'investissement aux fins de défiscalisation selon le dispositif dit 'loi Malraux' a précisément pour objet d'investir dans des immeubles à rénover situés dans des centres villes historiques de province, induisant la nécessité d'un développement économique de ces marchés pour qu'une plus-value immobilière puisse survenir et, d'autre part, que le risque de perte de valeurs de SCPI est consubstantiel à l'investissement ainsi réalisé, lequel n'offrait pas de garantie en capital ce que la documentation contractuelle a souligné explicitement. 



La société Primonial soutient également que le parcours universitaire et professionnel de chacun des époux [C] leur permettait d'appréhender la nature exacte de l'investissement réalisé et les risques qu'il présentait. 



Elle fait valoir enfin que M. et Mme [C] ne peuvent soutenir n'avoir pris conscience du dommage qu'ils invoquent qu'à la date de la liquidation amiable de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 et du rachat de leurs parts, en 2018, alors que la diminution progressive de la valeur des parts de la SCPI leur avait été révélée dès le rapport annuel de l'année 2009 et dans les procès-verbaux d'assemblée générale transmis chaque année dont ceux des années 2009 et 2010. 



Au soutien de la fin de non recevoir tirée de la prescription qu'elle soulève également, la société [J] Immobilier présente les mêmes moyens de droit et de fait que la société Primonial. Elle précise qu'une baisse de 35 % environ de la valeur de chaque part de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 par rapport à la valeur de souscription a été révélée dès le rapport annuel de l'année 2009, fait qui n'a pas pu échapper à l'attention de M. et Mme [C] alors qu'ils étaient impliqués dans la vie et le fonctionnement de la SCPI [Y] et Patrimoine 2. 



En réponse, M. et Mme [C] font valoir qu'en matière d'investissements immobiliers à finalité de réduction d'impôt, le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité à l'encontre de leurs commercialisateurs doit être fixé à la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience des pertes qu'il a subies et non à la date de conclusion de l'acte de souscription. Ils considèrent qu'en l'occurrence le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date à laquelle ils ont eu connaissance, d'une part, des pertes générées par cet investissement au moment de son dénouement et, d'autre part, du fait que le profil de cet investissement reposait sur l'espoir d'une reprise de marchés immobiliers jusque-là en crise, soit à la date du 1er juillet 2018. 



M. et Mme [C] font valoir que la documentation contractuelle qui leur a été remise comme les procès-verbaux d'assemblée générale de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 précisent que la rentabilité d'un investissement en parts de SCPI selon le dispositif dit 'loi Malraux', ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations et non au vu des seules déductions fiscales opérées en cours d'investissement. 



Ils contestent que le point de départ du délai de prescription puisse être fixé à la date de réception des premiers rapports annuels et des procès-verbaux d'assemblée générale alors que ces documents, s'ils mentionnaient une tendance à la baisse, faisaient état également d'informations laissant supposer que la valeur nominale des parts demeurait stable et que l'évaluation de la performance de l'opération ne pouvait intervenir qu'après la revente du patrimoine des SCPI et la liquidation de cette dernière, de sorte que ces documents ne leur permettaient pas de prendre conscience des pertes effectives subies. 



Réponse de la cour



En vertu de l'article L.110-4 du code de commerce, applicable en l'espèce s'agissant de relations entre des commerçants par nature, la SAS Primonial et la SA [J] Immobilier succédant à la SA SGAM AI, et des personnes non commerçantes, et en vertu de l'article 2224 du code civil, qui forme le droit commun de la prescription extinctive, le délai de prescription de cinq ans court à compter de la date à laquelle le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



L'action en responsabilité pour manquement aux obligations d'information ou de conseil dues avant la conclusion d'un contrat se prescrit dans le délai de cinq ans à compter de la date à laquelle ce manquement était connu ou aurait dû être connu par le bénéficiaire de ces obligations, cette date étant celle de la conclusion du contrat lorsque son contenu et ses stipulations suffisent à révéler avec certitude le manquement aux obligations d'information ou de conseil. 



M. et Mme [C] recherchent la responsabilité délictuelle des sociétés Primonial et [J] Immobilier pour violation de leurs obligations d'information et de conseil faute de les avoir alertés, avant la souscription des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2, du fort risque de perte de valeur des parts de la SCPI au dénouement de l'investissement immobilier en raison de la situation et des caractéristiques des immeubles détenus par la SCPI et du marché immobilier pertinent.



L'étude personnalisée effectuée par la société Primonial ne contient aucune mention des risques de l'opération d'investissement en parts de SCPI 'Malraux' à capital fixe. Elle indique seulement la constitution d'un capital net d'impôts au terme de l'investissement de 139 316 euros pour une souscription de vingt parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2. 



La brochure de présentation de la SCPI SGAM AI [Y] et Patrimoine 2 et la note d'information relative à cette SCPI, établies par la société SGAM AI, à laquelle succède la société Amunidi Immobilier, et remises à M. et Mme [C] par la société Primonial, contiennent, chacune en leur deuxième page, un rappel des 'facteurs de risques' de l'investissement qui précise notamment ce qui suit :



' (...)

> Il s'agit d'un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 6 ans de location, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi, au titre des immeubles concernés. (...)

> La liquidité du placement sera très limitée. L'avantage fiscal, composante essentielle de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de vente seront réduites, sauf à des prix décotés. Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d'un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : 

- des éventuels dividendes qui vous seront versés. Ceux-ci dépendront des conditions de location des immeubles, de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.



- du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de la situation du marché de l'immobilier d'habitation lors de la cession. 



Ainsi, la rentabilité d'une SCPI 'Malraux' ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations et non sur la seule déductibilité fiscale.'



La brochure de présentation contient en outre l'indication suivante : 



'AVERTISSEMENT : Les SCPI constituent un placement à long terme dont les performances sont liées à l'évolution du marché de l'immobilier. Ce type d'investissement comporte un risque en capital et n'offre pas de rendement garanti.'



La note d'information, dans la section relative aux 'modalités de sortie' des associés du capital de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 rappelle que 'le marché secondaire devrait être quasi inexistant pendant toute la durée de vie de la société', ajoutant que 'les possibilités de vente seront réduites, sauf à des prix très décotés' et que la société de gestion 'ne garantit pas la revente des parts'. 



Le bulletin de souscription signé par M. et Mme [C] le 21 octobre 2008 rappelle que '(...) la société de gestion ne garantit pas la revente des parts'. 



Il en résulte une alerte claire et explicite de l'investisseur sur le risque de perte en capital liée à la valorisation des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 à la date de cession des parts en cours de vie de la SCPI comme à la date de la liquidation de cette dernière, et ce en raison de l'absence quasi totale de liquidité des parts et des fluctuations inhérentes aux différents marchés immobiliers. 



M. et Mme [C], tous deux diplômés de l'ESSEC, directeur général de la société Pixid, pour M. [C], et directrice marketing et publicité de la société Axa France, pour Mme [C], à la date de la souscription des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2, et ayant alors déjà réalisé un investissement immobilier locatif aux fins de réduction d'impôt, ne peuvent soutenir qu'ils n'ont pas pris la mesure de l'alerte qui leur était faite avant de souscrire des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2. 



En revanche, à la date de la souscription, la composition future du patrimoine immobilier de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 demeurait inconnue des investisseurs, les acquisitions immobilières dans les villes d'[Localité 6], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 9], [Localité 11] et [Localité 12] n'étant pas encore intervenues. En outre, il était rappelé dans la note d'information que le capital social statutaire de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 était fixé au maximum à 33 540 000 euros divisé en 6 500 parts de 5 160 euros de valeur nominale mais il n'était fait mention dans aucun document pré-contractuel ou contractuel d'un risque de valorisation des actifs immobilisés de la SCPI à un montant inférieur à cette capitalisation et donc d'un risque de diminution mécanique et substantielle de la valeur de réalisation des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2, notamment au jour de sa dissolution. 



Les documents pré-contractuels et contractuels remis à M. et Mme [C] au plus tard le 21 octobre 2008 ne permettent donc pas de caractériser le fait qu'ils avaient connaissance ou auraient dû avoir connaissance à cette date du risque qu'ils dénoncent de perte de valeur des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 en lien avec la nature des investissements immobiliers que devait encore réaliser cette dernière. 



M. et Mme [C] ne contestent pas avoir été destinataires du procès-verbal de l'assemblée générale de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 du 10 juin 2010 et du rapport annuel afférent à cette dernière arrêté au 31 décembre 2009. 



Or, il ressort de ce procès-verbal et du rapport annuel qu'au 31 décembre 2009, le capital social de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 s'élevait à 22 074 480 euros divisé en 4 278 parts, que six immeubles au total avaient été acquis au cours du dernier trimestre 2008 pour un prix d'acquisition global de 6 693 056 euros à [Localité 6], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 9], [Localité 12] et [Localité 11], que les travaux de restauration étaient d'un montant global de 15 454 983 euros et que la valeur d'expertise de ces six immeubles était d'un montant total de 14 030 000 euros, mention étant faite d'une évolution générale négative du marché de l'habitation comprise entre - 5 et - 10 % selon la situation des immeubles. 



La valeur des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 au 31 décembre 2009 a été arrêtée comme suit: 



'- valeur comptable : 6 537 882,67 euros soit 1 528,26 euros par part

- valeur de réalisation : 14 279 876,67 euros, soit 3 337,98 euros par part,

- valeur de reconstitution : 15 993 461,87 euros, soit 3 738,54 euros par part.' 



Il en découle que M. et Mme [C] ont été informés au plus tard le 10 juin 2010 que la valeur des parts de la SCPI souscrites pour un montant de 5 160 euros net de frais le 21 octobre 2008 avaient une valeur de réalisation de 3 337,98 euros au 31 décembre 2009, soit une diminution en valeur absolue de 35,31 %, après les acquisitions immobilières faites par la SCPI [Y] et Patrimoine 2 formant le patrimoine immobilier de cette dernière destiné à être réalisé, par immeuble, au moment de sa dissolution. 



Au vu des termes de l'alerte qui leur avait été donnée dans la brochure de présentation et la note d'information, les données chiffrées ainsi fournies à M. et Mme [C] leur révélaient de manière explicite la portée du risque de perte en capital encouru du fait de la diminution, déjà réalisée, de la valeur des parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 en raison, précisément, de la nature des investissements immobiliers effectués après la souscription des parts. 



M. et Mme [C], en raison de leurs connaissances académiques et professionnelles, ne peuvent valablement prétendre que cette information ne leur a pas permis d'appréhender concrètement le risque de perte en capital auquel l'investissement réalisé par l'acquisition de parts de la SCPI [Y] et Patrimoine 2 les exposait au seul motif que le rapport annuel ainsi que le procès-verbal d'assemblée générale du 10 juin 2010 rappelaient que la performance du placement ne pouvait être appréciée qu'après la revente du patrimoine et la liquidation de la SCPI. Cette mention n'était en effet pas de nature à occulter la réalité du risque de perte de valeur des parts souscrites manifesté par la diminution de cette valeur déjà actée au 31 décembre 2009. 



Par suite, M. et Mme [C] ont connu ou aurait dû connaître à compter du 10 juin 2010 les faits leur permettant d'exercer l'action en responsabilité délictuelle à l'encontre des sociétés Primonial et [J] Immobilier pour cause de violation de leurs obligations pré-contractuelles d'information et de conseil. 



Ayant exercé cette action en responsabilité par assignation signifiée le 8 avril 2019, soit plus de cinq ans après le point de départ du délai de prescription prévu aux articles L.110-4 du code de commerce et 2224 du code civil, M. et Mme [C] sont irrecevables en toutes leurs demandes formées à l'encontre des sociétés Primonial et [J] Immobilier, leur action étant prescrite. 



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré M. et Mme [C] recevables en leurs demandes et en ce qu'il les a débouté de leurs demandes, l'examen du litige au fond n'ayant pas lieu d'être dès lors qu'il est fait droit à la fin de non recevoir tirée de la prescription. 



2.- Sur les frais du procès 



L'infirmation prononcée du jugement déféré n'atteint pas les chefs de son dispositif afférents aux dépens et aux frais irrépétibles, M. et Mme [C] demeurant parties perdantes au procès bien que leur demandes soient seulement déclarées irrecevables.



Parties perdantes également en appel, M. et Mme [C] seront condamnés aux dépens d'appel, dont distraction, pour ceux exposés par la société [J] Immobilier, au profit de la Selarl 2H Avocats prise en la personne de Maître Patricia Hardouin, avocate au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour ce motif, ils seront déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils seront condamnés à payer la somme de 3 000 euros à chacune des sociétés Primonial et [J] Immobilier à titre d'indemnité de procédure en considération des frais de justice que ces dernières ont dû exposer afin d'assurer la défense de leurs intérêts. 



PAR CES MOTIFS 



La cour,

 

INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] recevables en leurs demandes et en ce qu'il les a débouté de leurs demandes, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés : 



DÉCLARE irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] à l'encontre de la SAS Primonial et de la SA [J] Immobilier, 



CONFIRME le jugement déféré en ses condamnations aux dépens et au paiement d'indemnités de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] aux dépens d'appel dont distraction, pour ceux exposés par la société [J] Immobilier, au profit de la Selarl 2H Avocats prise en la personne de Maître Patricia Hardouin, avocate au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile,



DÉBOUTE M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE M. [F] [C] et Mme [O] [K] épouse [C] à payer la somme de 3 000 euros à chacune des sociétés Primonial SAS et [J] Immobilier SA en application de l'article 700 du code de procédure civile, 





LE GREFFIER LE PRESIDENT 









S.MOLLÉ E.LOOS