CIV. 3

JT



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 février 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10055 F

Pourvoi n° Q 19-12.440


Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de M. X....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 6 décembre 2018.



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020

1°/ M. S... X..., domicilié [...] ,
sous protection de l'UDAF du Val de Marne, dont le siège est [...],

2°/ L'UDAF du Val de Marne, dont le siège est [...] , en qualité de curateur de M. S... X...,

ont formé le pourvoi n° Q 19-12.440 contre l'arrêt rendu le 5 juin 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, 4e chambre), dans le litige les opposant à l'office public de l'habitat de la ville de Thiais, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. X... et de l'UDAF du Val de Marne, ès qualités, de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de l'office public de l'habitat de la ville de Thiais, après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et l'UDAF du Val de Marne, ès qualités, aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP Boutet et Hourdeaux ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. X... et l'UDAF du Val de Marne

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail consenti à Monsieur S... X... à compter de la décision, d'AVOIR autorisé l'OPH de Thiais, à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de Monsieur S... X... des lieux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin était, d'AVOIR dit que les meubles trouvés dans les lieux seraient traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, d'AVOIR dit que les meubles trouvés dans les lieux seraient traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et d'AVOIR condamné Monsieur S... X... à payer à l'OPH de Thiais une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 350 euros (sans indexation possible et charges comprises), à compter de la décision et jusqu'à parfaite libération des locaux ;

AUX MOTIFS QUE pour solliciter l'infirmation du jugement entrepris, l'appelant soutient qu 'il n'a causé aux autres locataires aucun trouble excessif de nature à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
Qu'il relève, en ce sens, que les nuisances sonores dont il est fait état par le bailleur n'ont donné lieu à des réclamations que de la part d'une seule voisine en janvier et février 2009, qu'il a été la victime et non l'auteur des faits d'agression commis en 2010, et que la preuve n'est pas rapportée de la réalité de l'agression à caractère sexuel qu'il aurait prétendument commise sur un salarié de la compagnie des eaux lors d'une intervention à son domicile en mars 2012 ;
Qu'il fait valoir, s'agissant des faits commis en 2013 et 2015 dont il a été reconnu coupable, qu'il a déjà été sanctionné pénalement pour ces agissements et surtout que lesdits faits ne peuvent fonder la résiliation du bail dans la mesure où ils n'ont pas été commis dans l'immeuble, le premier juge ayant procédé par simple conjecture en ce qu'il retient que ces faits n'ont été rendus possible que, parce qu'habitant l'immeuble de la victime, il avait connaissance de ses habitudes et de son emploi du temps ;
Qu'il souligne que l'OPH de Thiais avait parfaitement connaissance lors de la conclusion du bail de ce qu'il faisait l'objet d'une mesure de curatelle renforcée ;
Qu'il ajoute que le bailleur ne se prévaut d'aucun agissement postérieur à mars 2015 ct que la résiliation du bail serait pour lui très préjudiciable en ce qu'elle nuirait à la poursuite du suivi médical dont il bénéficie ;
Qu'il précise qu'il respecte scrupuleusement les rendez-vous qui lui sont donnés au CMP de Thiais ainsi qu'il ressort notamment d'une attestation établie par le Docteur D... en date du 19 mars 2018 et qu'il règle ponctuellement son loyer ;
Considérant que l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
Considérant, en l'espèce, que par jugement en date du 12 mars 2014, le tribunal correctionnel de Créteil a déclaré Monsieur S... X... coupable de faits de corruption de mineur de plus de 15 ans commis le 13 septembre 2013 à Thiais ;
Considérant qu'il ressort de I 'audition par les services de police de la mère de la victime des faits, Madame P... Q..., qu'elle avait remarqué que Monsieur S... X..., que son fils désigne comme un "voisin", le suivait et avait connaissance de ses habitudes ;
Considérant qu'une pétition remise au bailleur le 20 septembre 2013 par Madame P... Q... a recueilli de nombreuses signatures de la part d'habitants du quartier par elle informés des faits ;
Considérant, que par jugement en date du 21 octobre 2015, le tribunal correctionnel de Créteil a déclaré Monsieur S... X... coupable de faits d'exhibition sexuelle commis le 4 mars 2015 à Thiais ;
Considérant qu'il apparaît que tout comme la victime des faits du 13 septembre 2013, la victime des faits du 4 mars 2015 réside dans le même ensemble immobilier que Monsieur S... X... ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que les faits du 4 mars 2015 ont été commis au préjudice du fils de la gardienne ;
Considérant que les agissements commis les 13 septembre 2013 et 4 mars 2015 ayant, par leur nature même et leur répétition, gravement troublé la tranquillité et la sécurité des occupants de l'immeuble ainsi que l'a justement retenu le premier juge, il est dès lors suffisamment établi que Monsieur S... X... a contrevenu à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués ;
Considérant que les troubles présentés par Monsieur S... X... ne sauraient l'exonérer du respect des obligations contractuelles lui incombant en sa qualité de locataire ;
Considérant qu'il s'ensuit que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail est justifié ; Considérant qu'il convient, par conséquent, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande du bailleur à ce titre et en ce qu'il a ordonné l'expulsion du locataire et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Considérant qu'il y a lieu, compte tenu de la solution donnée au présent litige de condamner Monsieur S... X... aux dépens l'appel et de rejeter la demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Considérant, par ailleurs, que l'équité ne commande pas de faire application au profit de l'OPH de Thiais des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que sa demande à ce titre doit donc être rejetée ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon les conditions générales du bail consenti le 20 mai 2008 par l'OPH de Thiais à Monsieur X..., lesquelles s'imposent aux parties, le preneur s'engage notamment à ne pas incommoder ses voisins par excès de bruit du fait de son comportement, à respecter la vie en immeuble collectif et s'interdit de commettre des actes ou d'exercer une activité troublant la tranquillité des locataires.
Ces dispositions sont conformes à l'article 7.b) de la loi du 06 juillet 1989 disposant que "le preneur est obligé d'user paisiblement des locaux...".
Le placement d'une personne sous un régime de protection préalablement à la conclusion d'un contrat de bail ne fait nullement obstacle à l'application de ces dispositions et n'interdit pas au bailleur de se prévaloir de leur violation.
Il est justifié par le bailleur de l'existence, courant 2009, de nombreux troubles ou désordres dans l'appartement donné à bail imputables à Monsieur X... (bruits et hurlements) ayant mis en cause la tranquillité de sa voisine. Cependant, compte tenu de l'ancienneté de ces faits et de leur absence de réitération, l'OPH est infondé, plus de cinq ans après leur commission, à s'en prévaloir pour tenter d'obtenir la résiliation du bail.
De même, les violences dont Monsieur X... a été victime en février 2010 et pour lesquelles la preuve n'est nullement rapportée que son comportement en aurait induit la commission ne peuvent, en l'absence de violation des clauses du bail, en autoriser la résiliation.
De même, l'OPH de Thiais ne rapporte pas la preuve dont la charge lui incombe des faits d'agression à caractère sexuel prétendument commis par Monsieur S... en mars 2012, sur un salarié de la centrale des eaux.
Il est en revanche établi que Monsieur X... a été reconnu coupable le 12 mars 2014, par la chambre correctionnelle du TGI de Créteil de faits de corruption de mineur de plus de 15 ans commis sur jeune mineur de son immeuble et que ces faits ont été rendus possible parce qu'habitant dans l'immeuble de sa victime il avait connaissance des habitudes et de l'emploi du temps de cette dernière. Il importe donc peu que les faits objet de la prévention n'aient pas été commis dans l'immeuble mais à proximité de la mairie de Thiais dès lors qu'ils n'ont été rendus possible qu'en raison d'un même lieu de résidence.
Les faits incriminés qui troublent la tranquillité et la sécurité de l'immeuble sont de par leur gravité constitutifs d'un manquement du locataire à ses obligations qui justifie la résiliation judiciaire du bail et autorise son expulsion.
Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail liant les parties et d'autoriser l'expulsion de Monsieur S... X....
Le concours de la force publique étant prévu par la loi afin d'assurer l'effectivité des mesures d'expulsion, il n'y aura pas lieu d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.
La résiliation du bail anéantit celui-ci pour l'avenir de sorte que ses clauses ne peuvent plus recevoir effet et que le bailleur n'est plus en droit de réclamer, en application de ce bail, paiement d'une provision sur charges et d'une indexation du loyer.
L'indemnité d'occupation n'est pas de nature contractuelle. Elle a une nature compensatoire et indemnitaire pour le bailleur (Civ. 26/11/1997) en ce qu'elle constitue une contrepartie de la jouissance des lieux. Elle a ainsi pour vocation d'indemniser le bailleur en raison du maintien sans droit ni titre de son ancien locataire. Par application de l'article 1382 du Code Civil, ce préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et ne peut être fixé, d'une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l'absence de résiliation du bail.
L'OPH de Thiais n'ayant communiqué au tribunal aucun élément quant au montant actuel du loyer et des charges, il convient, compte tenu du montant du loyer en principal au 20 mai 2008 (176,83 euros) de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 350 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter de ce jour et jusqu'à parfaite libération des locaux.
Aucune considération n'impose l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'OPH de Thiais.
Monsieur S... X... succombant à l'instance, sera condamné à en acquitter les dépens.

ALORS DE PREMIERE PART QUE la résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut être prononcée que si est établie l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ; qu'en retenant que l'exposant avait manqué à son obligation de jouissance paisible au regard des faits de corruption de mineur, commis le 13 septembre 2013, tout en constatant que ces faits n'ont pas été commis dans l'immeuble, mais à proximité de la mairie de Thiais, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatation et violé les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

ALORS DE SECONDE PART QUE, la résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut être prononcée que si est établie l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ; qu'en retenant que M. X... avait manqué à son obligation de jouissance paisible au regard des faits d'exhibition sexuelle, commis le 5 mars 2014, motif pris que la victime des faits habite le même ensemble immobilier que l'exposant, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel de l'exposant, p. 4, § 10-11 et p. 5, § 4), si ces faits avaient été commis dans les lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.