TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [X] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/08001 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5W3Z

N° MINUTE : 3







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 décembre 2024


DEMANDERESSE
S.A. AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSE
Madame [X] [Z], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier







Décision du 19 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08001 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5W3Z

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2018, la société AXIMO a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460,50 euros et d’une provision pour charges de 168,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6798,33 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [Z] le 23 mai 2024.

Par assignation du 6 août 2024, la société AXIMO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 8872,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé, qui n’est pas parvenu en intégralité au greffe du tribunal. 

À l'audience du 31 octobre 2024, la société AXIMO, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 octobre 2024, s'élève désormais à 10226,01 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [X] [Z] explique que ses revenus n’ont jusqu’alors pas été fixes. Elle assure qu’elle pourra de nouveau payer son loyer et apurer sa dette à compter du mois de décembre, grâce à son nouveau travail. Elle précise qu’une demande de FSL est prévue, que la bailleresse en est informée et qu’elle soutient cette demande, tout comme son changement de logement. Elle ajoute que ces éléments figurent dans le diagnostic social qui a été réalisé, qu’elle peut transmettre au tribunal dans le temps du délibéré. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le temps du délibéré, Mme [X] [Z] a transmis la fiche diagnostic en intégralité.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La société AXIMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 mai 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6798,33 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juillet 2024.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataires est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société AXIMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, Mme [X] [Z] lui devait la somme de 10226,01 euros. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [X] [Z] ne conteste pas ce montant. Elle sera condamnée à payer à titre de provision cette somme à la bailleresse.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [X] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Si elle assure pouvoir le faire dès le mois de décembre, elle ne remplit ainsi pas les conditions pour que des délais de paiement lui soient accordés, en l’absence d’accord de la bailleresse. Les revenus du foyer de Mme [X] [Z] ne lui permettent par ailleurs pas, au jour de l’audience, d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AXIMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 691,28 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AXIMO ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 novembre 2018 entre la société AXIMO, d’une part, et Mme [X] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 23 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 691,28 euros (six cent quatre-vingt-onze euros et vingt-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [Z] à payer à la société AXIMO à titre de provision la somme de 10226,01 euros (dix mille deux cent vingt-six euros et un centime) à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 30 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société AXIMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2024 et celui de l'assignation du 6 août 2024.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge