TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00548 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5N6

Minute : 24/00426





S.A.S. STALINGRAD 33
Représentant : Me Ornella GIANNETTI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : K55


C/

Madame [D] [G] épouse [R]
Monsieur [L] [R]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024




DEMANDEUR :

S.A.S. STALINGRAD 33
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Ornella GIANNETTI, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Madame [D] [G] épouse [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [L] [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté




DÉBATS :

Audience publique du 24 Mai 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 17 septembre 2020, l'indivision [W] [I], aux droits de laquelle vient la SAS STALINGRAD 33, a consenti à Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] (2 pièces) à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 700 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 100 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 700 euros.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers, la SAS STALINGRAD 33 a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 10 mars 2023, à Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] un commandement de payer la somme en principal de 8272,85€ arrêtée au 2 mars 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

Le même jour, les défendeurs se sont vus délivrer un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur le défaut de paiement des loyers et charges, demandant à ce qu'ils rendent libres les lieux le 14 septembre 2023 à minuit.


PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 7 février 2024, la SAS STALINGRAD 33 a fait citer Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
A titre principal,
"constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail à la date du 10 mai 2023, et les condamner solidairement par provision à lui payer la somme de 9936,59 euros correspondant à l'arriéré de loyers et provision sur charges à la date d'acquisition de la clause résolutoire, étant précisé que la dette s'élève à ce jour à la somme de 16 707,56 euros.
A titre subsidiaire,
-constater la résiliation du bail au 14 septembre 2023 à raison du congé délivré pour motif légitime et sérieux le 10 mars 2023 et les condamner solidairement par provision à lui payer la somme de 14 135,18 euros correspondant à l'arriéré de loyers et provision sur charges à la date d'effet du congé,
En tout état de cause,
"ordonner l'expulsion de Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 
"dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
"supprimer le délai de deux mois de l'article L412-1 du code de procédure civile d'exécution,
"condamner Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] au paiement :
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer contractuel, à compter de la résiliation du bail, charges en sus jusqu'à leur départ effectif, qui serait indexée sur l'indice trimestriel de référence des loyers, publié par l'Insee, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clausé résolutoire si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire,
Ïdes interêts au taux légal produit par chacune des échéances impayées depuis le 10 mars 2023,
Ïde la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A titre subsidiaire, elle a rappelé que le tribunal ne pourra que constater que le bail a pris fin par l'effet du congé, l'infraction constituée du défaut de paiement des loyers, étant suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

A l'audience du 24 mai 2024, la SAS STALINGRAD 33, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 20 426,28 €, échéance de mai 2024 incluse. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.

Madame [D] [G] épouse [R], comparante, a exposé que Monsieur [R] ne réside plus dans le logement depuis juillet 2023. Elle n'a pas connaissance d'un éventuel congé qu'il aurait délivré à la bailleresse. Aucune procédure de divorce n'est actuellement en cours et elle ignore la nouvelle adresse de son époux. Elle a indiqué qu'elle bénéficie actuellement du revenu de solidarité active et se trouve dans l'impossibilité de faire une proposition d'apurement de la dette.

Monsieur [L] [R], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.




Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS STALINGRAD 33 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 14 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le bail du 17 septembre 2020 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mars 2023, pour la somme en principal de 8272,85 € arrêtée au 2 mars 2023 inclus, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mai 2023.

Les défendeurs n'ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, et Madame [D] [G] épouse [R] n'étant financièrement pas en mesure de faire une proposition de délais de paiement, l'expulsion de Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur la suppression du délai légal d'expulsion

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, la demanderesse ne justifie ni de la mauvaise foi de Monsieur [L] [R] et de Madame [D] [G] épouse [R], ni de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte dont les défendeurs seraient les auteurs.

Dans ces conditions, le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne sera pas supprimé. 


Sur les demandes de condamnation au paiement
Madame [D] [G] épouse [R] indique que Monsieur [L] [R] a quitté les lieux, sans toutefois verser aux débats des pièces justificatives en ce sens. Monsieur [L] [R] sera en conséquence considéré comme occupant toujours les lieux.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 11 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Il n'y a pas lieu en effet de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.

La clause de solidarité ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

La SAS STALINGRAD 33 produit un décompte indiquant que Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] restent lui devoir la somme de 20 426,28 € arrêtée à l'échéance du mois de mai 2024 incluse.

Il sera déduit du montant réclamé la somme de 288,88 euros correspondant à des frais de commissaire de justice, pouvant être qualifiés de dépens.

Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] seront donc condamnées à verser à la SAS STALINGRAD 33 une somme provisionnelle de 20 137,40 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de mai 2024 incluse.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu'à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Il sera fait application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil pour le calcul d'interêts au taux légal sur les condamnations prononcées, étant entendu que le retard dans le paiement des indemnités d'occupation n'emportera interêt qu'à compter de la date d'exigibilité de ces dernières.

Sur les demandes accessoires
Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAS STALINGRAD 33, Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 septembre 2020, entre l'indivision [W] [I], aux droits de laquelle vient la SAS STALINGRAD 33 et Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] (2 pièces) à [Localité 6] sont réunies à la date du 10 mai 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS STALINGRAD 33 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles laissés sur place est régi aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons in solidum Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] à payer à la SAS STALINGRAD 33 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 11 mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement jusqu'au 10 mai 2023 puis in solidum à compter de cette date Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] à verser à la SAS STALINGRAD 33 la somme provisionnelle de 20 137,40 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse;

Condamnons in solidum Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] à verser à la SAS STALINGRAD 33 une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [D] [G] épouse [R] et Monsieur [L] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024.


Le GreffierLe Juge