CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 avril 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 332 FS-D

Pourvoi n° Z 20-14.247




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021

La société d'Aménagement urbain et rural (SAUR), société par actions simplifiée, dont le siège est [...] a formé le pourvoi n° Z 20-14.247 contre l'arrêt rendu le 26 décembre 2019 par la cour d'appel d'Amiens (chambre économique), dans le litige l'opposant à la société du Centre, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société d'Aménagement urbain et rural, de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de la société du Centre, et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mme Andrich, MM. Barbieri, Jessel, Jobert, conseillers, Mme Collomp, MM. Béghin, Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, conseillers référendaires, Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 26 décembre 2019), le 10 octobre 2001, la SCI du Centre (la SCI) a, pour une durée de vingt-trois mois, donné en location à la société d'Aménagement urbain et rural (la SAUR) un local à usage commercial.

2. La locataire s'étant maintenue dans les lieux, un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, a pris effet le 1erseptembre 2002.

3. Le bail a cessé le 31 août 2008 par l'effet d'un congé délivré par la preneuse.

4. Le 30 avril 2015, la SCI a assigné la SAUR en paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2008 et de frais de remise en état des lieux.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique, pris en ses troisième et cinquième branches

Enoncé du moyen

6. La SAUR fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors :

« 3°/ que l'indemnité d'occupation ayant une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, et constituant la contrepartie de l'occupation sans titre du bien et son indisponibilité, il est exclu que le locataire soit condamné, après l'expiration du bail, à payer au bailleur une indemnité d'occupation lorsqu'il est constaté qu'il a libéré les lieux loués et que le bailleur a retrouvé l'entière disponibilité de son bien, même en l'absence de remise des clés ; qu'en relevant pour condamner la SAUR à payer à la SCI du Centre une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2008, qu'elle n'avait résilié le contrat de fourniture d'énergie du local qu'en 2006, cependant que cette circonstance démontrait que dès l'année 2006, la SAUR avait renoncé à toute occupation du local sur lequel elle ne conservait plus aucun droit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

5°/ que le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en condamnant la SAUR à prendre en charge la totalité du coût de la remise en état du local, cependant qu'elle avait constaté qu'elle avait quitté les lieux au cours de l'année 2004, que les dégradations étaient la conséquence de l'inoccupation des lieux pendant sept années, à la suite de son départ et qu'il était établi que la SCI du Centre s'était totalement désintéressée de son bien, de sorte que les dégradations étaient imputables au bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1732 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel a énoncé à bon droit que la restitution de la chose louée s'opère par la remise des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir et que le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

8. Elle a retenu, par une appréciation souveraine des éléments produits, que la preuve d'une remise des clés au bailleur n'était pas rapportée et que les lieux comportaient des dégradations lors de leur restitution.

9. Elle en a exactement déduit que la SAUR était redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2008 et avait la charge des travaux de remise en état des lieux.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société d'Aménagement urbain et rural aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société d'Aménagement urbain et rural et la condamne à payer à la SCI du Centre la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société d'Aménagement urbain et rural.

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné la SAUR à payer à la SCI du Centre les sommes de 51.258 € et 732,48 €, outre celle de 3.500 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

AUX MOTIFS QUE « si les parties s'opposent sur les conditions dans lesquelles le local donné à bail a été libéré, elles conviennent que le bail a pris fin le 31 août 2008 par l'effet du congé donné par la SAUR ; que les sommes réclamées par la SCI du Centre au titre de l'occupation du local à compter de cette date ne peuvent donc être des loyers mais constituent une indemnité destinée à réparer le préjudice né de cette occupation ; qu'il est constant qu'il appartient au preneur de rapporter la preuve de la date à laquelle il a effectivement libéré les locaux litigieux, cette libération s'entendant en droit par l'enlèvement de tous les meubles appartenant aux preneur mais aussi par la remise des clés au bailleur ; qu'il n'est pas discuté que la SAUR a transféré ses bureaux du local litigieux vers un autre site en 2004 ainsi qu'il ressort d'un article de presse versé aux débats et l'attestation dans laquelle M. G... indique qu'il a invité M. H..., chargé en 2005 de réaliser un diagnostic amiante dans l'ensemble du bâtiment à contacter la SAUR « à leurs nouveaux bureaux pour obtenir si possible les clés, ne les ayant pas » démontre que la SCI du Centre avait connaissance du fait que le local litigieux avait été vidé ; que le fait que la cour d'appel statuant le 12 mars 2009 sur l'appel d'une ordonnance du juge des référés retienne que la SAUR ne justifiait pas – alors- de la remise des clés à la SCI du Centre, et confirme la condamnation de la SAUR à payer les loyers courus jusqu'au 31 août 2008 ne fait pas obstacle à ce que la SAUR rapporte la preuve de cette remise dans le cadre de la présente instance ; qu'en effet, contrairement à ce que soutient la SCI du Centre, la cour n'a pas jugé que les clés n'avaient pas été remises au bailleur ; que pour autant, il faut observer qu'à ce jour et malgré cet arrêt rendu le 12 mars 2009 qui rappelait à tout le moins à la SAUR la charge de la preuve qui lui incombait, l'intimée n'explicite aucunement la date et les conditions dans lesquelles elle aurait restitué les clés ; qu'elle appuie l'affirmation selon laquelle elle a remis les clés du local à la bailleresse sur le rapport de repérage de l'amiante réalisé par l'entreprise CCTIM Diagnostic sous la signature de M. H... qui établit que l'intéressé a pu effectivement accéder au local et qui mentionne M. D... G... en qualité « d'accompagnateur » ; qu'indépendamment de la discussion suscitée par les attestations rédigées par M. H... en 2007 puis le 21 janvier 2019 à la demande de la SCI du Centre, affirmant que M. G... était en réalité absent lors de cette visite et que le local a été ouvert puis refermé par un préposé de la SAUR dont la présence n'apparaît pas dans le rapport, il est patent que le seul fait que la bailleresse puisse accéder au local par quelque moyen ne suffit pas à prouver que celle-ci a alors utilisé des clés précédemment remises par le locataire ; qu'or, la SAUR verse aux débats un courrier du 14 septembre 2006, soit très postérieur au repérage de l'amiante fait par M. H..., par lequel elle résilie auprès de EDF le contrat de fourniture d'énergie électrique basse tension toujours en cours pour le local litigieux ; que cette pièce établit que la SAUR avait gardé certains droits sur le local, volontairement ou par négligence ; qu'enfin, la SAUR n'explicite ni n'étaye le fait qu'elle aurait mis les clés du local à quelque personne pouvant apparaître comme le mandataire de la SCI du Centre, avant ou après 2008 ; que lors du constat ordonné judiciairement et réalisé le 16 mars 2007, Maître X..., huissier de justice, note qu'aucune des parties ne dispose des clés et elle fait appel à un serrurier ; que dans ces circonstances, la SAUR est redevable d'une indemnité d'occupation à l'égard de la SCI du Centre qui n'avait pas recouvré la totale disposition du local ; qu'elle ne saurait de bonne foi soutenir qu'il lui est imputé une obligation perpétuelle alors qu'il lui appartenait de procéder à la remise des clés au bailleurs ainsi qu'aurait dû l'inciter la motivation de plusieurs décisions judiciaires l'opposant à la SCI du Centre ou bien d'informer le bailleur, le cas échéant, qu'elle avait égaré ces clés en prenant alors en charge le coût du changement de serrure ; que partant, le jugement est infirmé en toutes ses dispositions ; qu'il ressort très clairement tant des écritures des parties que des pièces produites que les deux parties se sont en réalité totalement désintéressées du sort du local qui est demeuré vide pendant sept années avant que la SCI du Centre n'agisse devant le juge du fond ; que le fait que l'instance en référé initiée par la SCI du Centre le 14 mars 2012 ait donné lieu à une ordonnance de radiation le 12 juillet 2012 et le fait que la SAUR n'ait pas réclamé la restitution du dépôt de garantie corroborent ce désintérêt commun ; que le prononcé de la radiation ne saurait en revanche être interprété comme un renoncement non équivoque de la SCI du Centre à faire valoir ses droits ; (
) qu'il est constant que le preneur est tenu d'entretenir le local jusqu'à sa libération par remise des clés ; qu'en l'espèce, le procèsverbal établi par maître X... le 16 mars 2017 décrit un local dont certaines pièces sont en mauvais état, très sales, certains revêtements de murs et de sol étant gondolés, tachés ou arrachés, une forte humidité dans un local qui est demeuré fermé pendant plusieurs années provoquant des moisissures dans la pièce du fond ; qu'en l'absence d'état des lieux d'entrées, la SAUR est réputée avoir pris à bail un bien en bon état ; qu'elle a donc la charge des travaux de remise en état , que si la SAUR souligne à juste titre le long délai écoulé entre son départ du local litigieux et la date du constat d'état des lieux, elle avait toute latitude pour faite établir une état des lieux plus précocement » ;

ALORS QUE, premièrement, l'indemnité d'occupation ayant une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, et constituant la contrepartie de l'occupation sans titre du bien et son indisponibilité, il est exclu que le locataire soit condamné, après l'expiration du bail, à payer au bailleur une indemnité d'occupation lorsqu'il est constaté qu'il a libéré les lieux loués et que le bailleur a retrouvé l'entière disponibilité de son bien, même en l'absence de remise des clés ; qu'en décidant le contraire et en condamnant la SAUR à payer à la SCI du Centre une indemnité d'occupation qu'elle a évaluée à la somme de 51.258 €, au seul prétexte que la SAUR ne démontrait pas avoir remis les clés au bailleur, cependant qu'elle avait constaté que le local avait été entièrement vidé en 2004, que la SCI du Centre avait pu y accéder en 2005 pour faire procéder à un diagnostic d'amiante et que la SAUR ne disposait plus des clés du local, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, l'indemnité d'occupation a une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, et constitue la contrepartie de l'occupation sans titre du bien et son indisponibilité ; qu'en relevant, pour condamner la SAUR à payer à la SCI du Centre une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2008, que la SAUR n'avait résilié le contrat de fourniture d'énergie du local qu'en 2006, cependant qu'elle devait se placer à la date du 1er septembre 2008 pour apprécier l'existence d'une occupation illicite, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, l'indemnité d'occupation ayant une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, et constituant la contrepartie de l'occupation sans titre du bien et son indisponibilité, il est exclu que le locataire soit condamné, après l'expiration du bail, à payer au bailleur une indemnité d'occupation lorsqu'il est constaté qu'il a libéré les lieux loués et que le bailleur a retrouvé l'entière disponibilité de son bien, même en l'absence de remise des clés ; qu'en relevant pour condamner la SAUR à payer à la SCI du Centre une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2008, qu'elle n'avait résilié le contrat de fourniture d'énergie du local qu'en 2006, cependant que cette circonstance démontrait que dès l'année 2006, la SAUR avait renoncé à toute occupation du local sur lequel elle ne conservait plus aucun droit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

ALORS QUE, quatrièmement, le preneur n'est présumé responsable des pertes et dégradations que lorsqu'elles ont eu lieu pendant sa jouissance ; qu'en condamnant la SAUR à prendre en charge le coût de la remise en état du local cependant qu'elle avait constaté qu'elle avait quitté les lieux au cours de l'année 2004 et que les dégradations étaient la conséquence de l'inoccupation des lieux pendant sept années, à la suite de son départ, sans constater l'existence d'une faute de la SAUR à l'origine des désordres, la cour d'appel a violé l'article 1732 du code civil ;

ALORS QUE, cinquièmement, le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en condamnant la SAUR à prendre en charge la totalité du coût de la remise en état du local, cependant qu'elle avait constaté qu'elle avait quitté les lieux au cours de l'année 2004, que les dégradations étaient la conséquence de l'inoccupation des lieux pendant sept années, à la suite de son départ et qu'il était établi que la SCI du Centre s'était totalement désintéressée de son bien, de sorte que les dégradations étaient imputables au bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1732 du code civil.