COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 07 MAI 2024



N° 2024/ 303









Rôle N° RG 23/06421 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIIM







SCI LA FAMILIALE





C/



[G] [U]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Président de tribunal judiciaire de TOULON en date du 27 mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02251.





APPELANTE



SCI LA FAMILIALE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Pierre LOPEZ de l'AARPI TELOJURIS, avocat au barreau de TOULON





INTIME



Monsieur [G] [U]

né le 01 janvier 1984 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]



défaillant







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024.







ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



La société civile immobilière (SCI) La Familiale a consenti à M. [G] [U], suivant acte sous seing privé à effet au 2 février 2019, un bail d'habitation portant sur un bien situé dans un immeuble dénommé Le Mayol, [Adresse 1], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros, outre 60 euros par mois de provisions sur charges. 



Par acte d'huissier en date du 23 décembre 2021, la société La Familiale a délivré à M. [U] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 11 897,09 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.



Se prévalant d'un commandement resté infructueux, la société La familiale a fait assigner M. [U] devant le pôle JCP-Référé du tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser diverses sommes provisionnelles. 



Par ordonnance contradictoire en date du 27 mars 2023, ce magistrat a :



- dit que la demande de constater la résiliation de plein droit du bail était irrecevable ;

- dit que les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation devenaient sans objet :

- condamné M. [G] [U] à payer en deniers ou quittance à la société La Familiale la somme de 21 065,09 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 9 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;

- condamné M. [G] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 10 mai 2023, la société La Familiale a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a mis les dépens à la charge de M. [U].



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle :



- réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail pour défaut de dénonciation de l'assignation à la préfecture et constaté que les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation étaient devenues sans objet ;

- la confirme en ses autres dispositions ;

- statuant à nouveau ;

- constate la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire ;

- juge que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre ;

- ordonne l'expulsion de M. [U], sa personne et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

- le condamne à lui verser une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer, soit la somme de 701,97 euros par mois et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;

- le condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. 



Régulièrement intimé par la signification de la déclaration d'appel, le 5 juin 2023, et par les conclusions, le 4 juillet 2023, M. [U] n'a pas constitué avocat. 



La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 4 mars 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il convient de relever que l'appelante a limité son appel aux chefs de l'ordonnance entreprise ayant déclaré irrecevable sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail et, dès lors, sans objet ses demandes aux fins d'expulsion et d'obtention d'une indemnité d'occupation. Ce faisant, la société La Familiale n'a pas étendu son appel aux autres chefs de l'ordonnance entreprise portant notamment sur la provision qui lui a été allouée.



Dans ces conditions, il n'y a lieu de ne statuer que dans les limites de l'appel. 



Sur la recevabilité de la demande de la société La Familiale aux fins de constatation de la résiliation du bail



Il résulte de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique, au moins deux mois avant l'audience.



En l'occurrence, la société La Familiale justifie avoir notifié l'assignation, en date du 7 mars 2022, de M. [U] au préfet du Var par voie électronique suivant un accusé de réception, en date du 14 mars 2022, en vue l'audience du 11 octobre 2022.



Le délai de deux mois ayant été respecté entre le moment où cette information a été portée à la connaissance du préfet et la date de l'audience, la demande de la société La Familiale aux fins de constatation de la résiliation du bail est recevable. 



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département et, dès lors, sans objet les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation. 



Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire et ses conséquences



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



En outre, l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriévé à le réparer. 



Il en résulte que, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. 



C'est ainsi qu'il est stipulé dans un paragraphe 2.11 du contrat (page 7) que ce dernier sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. 



Le commandement de payer du 23 décembre 2021 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 11 897,09 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2021,



Or, à la date du 23 février 2022, soit deux mois après le commandement de payer, M. [U], qui n'a pas constitué avocat à hauteur d'appel, ne démontre pas avoir apuré sa dette, étant relevé que le premier juge a retenu, à la date du 9 janvier 2023, un arriéré locatif de 21 065,09 euros. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle n'a pas constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire à compter du 24 février 2022 et n'a pas fait droit à la demande d'expulsion.



Il y a lieu de :



- constater la résiliation de plein droit du bail liant M. [G] [U], d'une part, et la SCI La Familiale, d'autre part, par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à compter du 24 février 2022 ;

- ordonner, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [G] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l'assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier ;

- rappeler que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappeler que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.



Par ailleurs, dès lors que M. [U] occupe les lieux sans droit ni titre et que la provision allouée par le premier juge comprend l'échéance du mois de janvier 2023, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande d'indemnité d'occupation sollicitée par la société La Familiale.



M. [U] sera donc condamné à verser à la société La Familiale une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 701,97 euros, correspondant au montant de l'échéance appelée au mois de janvier 2023, révisable pour le loyer proprement dit et réajustable pour les provisions sur charges, à compter du mois de février 2023, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clés. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés à la charge des intimés.



En revanche, étant donné que la bailleresse ne démontre pas avoir versé aux débats, dès la première instance, l'accusé de réception qu'elle produit en pièce 6 à hauteur d'appel, l'acte introductif d'instance et le bordereau de pièces qui y était annexé n'étant pas produits, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sa faveur pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel ;



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ; 



Déclare recevables la demande de constatation de la résiliation du bail sollicitée par la société civile immobilière La Familiale et les demandes subséquentes portant sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation ;



Constate, par application de la clause résolutoire insérée au bail, la résiliation du bail liant la société civile immobilière La Familiale, d'une part, et M. [G] [U], d'autre part, à compter du 24 février 2022 ;



Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [G] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l'assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier ;



Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



Rappelle que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;







Condamne M. [G] [U] à verser à la société civile immobilière La Familiale une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 701,97 euros, correspondant au montant de l'échéance appelée au mois de janvier 2023, révisable pour le loyer proprement dit et réajustable pour les provisions sur charges, à compter du mois de février 2023, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;



Déboute la société civile immobilière La Familiale de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Condamne M. [G] [U] aux dépens de la procédure d'appel.

 



La greffière La présidente