TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09653 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RCY

N° MINUTE : 2/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 juin 2024


DEMANDERESSE
Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 2], représentée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque A0727

DÉFENDERESSE
Madame [I] [L], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, 11 Boulevard de Strasbourg 75010 Paris, Toque B1102, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-000098 du 5 Janvier 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 juin 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 12 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09653 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RCY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 février 2015, Madame [Z] [F] a consenti un bail d'habitation à Madame [I] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 24 318,16 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [L] le 31 octobre 2023.

Par assignation du 21 novembre 2023, Madame [Z] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [I] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer courant et des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -31 596,80 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023,
 -2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 1er mars 2024, Madame [Z] [F] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 janvier 2024, s'élève désormais à 33016,46 euros. 

Madame [I] [L] s'oppose aux demandes et subsidiairement demande la limitation de la provision à la somme de 20 016 euros au 1er janvier 2024 et des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. 
Elle soutient que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses et que le montant de la provision ne peut être déterminé.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [Z] [F] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 3 avril 2023. 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Lorsque le commandement est délivré pour une somme excédant celle dont le locataire est débiteur, il reste valable à hauteur du montant réellement dû.
Dès lors, le montant erroné du commandement de payer auquel est annexé un décompte de la dette n'exclut pas en soi l'acquisition de la clause résolutoire.

S'agissant de la prescription triennale opposée par la défenderesse à la demande en paiement des loyers et charges, il doit être rappelé que les paiements s'imputent sur la dette que le débiteur a le plus intérêt à acquitter et à égalité d'intérêt sur la dette la plus ancienne en application de l'article 1342-10 du code civil, ce à défaut pour le débiteur d'avoir indiqué lorsqu'il payait la dette qu'il entendait acquitter.

Ainsi, les paiements réalisés par la défenderesse après le 22 novembre 2020 ont réglé la dette existant à cette date dès lors que la locataire avait un intérêt égal à payer les différentes échéances de loyers impayées, et la prescription n'est ainsi pas opposable à la dette locative faisant l'objet de la présente instance.

La dette de loyers et charges n'est donc pas sérieusement contestable en considération de la prescription.

S'agissant des provisions sur charges, celles-ci peuvent dans la limite de 3 ans faire l'objet d'une régularisation par le bailleur tandis que l'absence de régularisation est de nature à justifier une restitution des provisions faute de justificatif d'une contrepartie au versement des provisions.

En conséquence, les charges de l'année 2021 pouvant encore être régularisées, seul le montant des provisions appelées avant le 31 décembre 2020 constitue une obligation contestable compte tenu de l'absence de régularisation annuelle des charges à hauteur de la somme de 2925 euros (4x12x50 + 10x50 + 25, la défenderesse contestant uniquement le paiement d'une somme de 25 euros au titre de la provision du mois de février 2015).

De même, la TOM figurant au décompte pour un montant de 157 euros sans justificatif du bailleur malgré la contestation opposée par la défenderesse constitue également une obligation contestable.

Ainsi, le commandement de payer est valide à hauteur de 21236,16 euros.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 21236,16 euros n'a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2023.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Madame [I] [L] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et en conséquence la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, étant relevé que Madame [I] [L] n'a par ailleurs pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la demanderesse à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l'indemnité d'occupation et la dette locative et d'indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il y a lieu d'allouer en l'espèce à la demanderesse une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux. 

Madame [Z] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 25 janvier 2024, Madame [I] [L] lui devait ainsi la somme de 33016,46 euros dont il convient de déduire la somme de 2925 euros et la somme de 157 euros ainsi qu'expliqué ci avant, et les frais de relance figurant au décompte à hauteur de 10 euros.

Madame [I] [L] sera donc condamnée à lui payer la somme de 29924,46 euros, à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, et une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi du 1er février 2024 et jusqu'à la libération des lieux.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande de Madame [Z] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2015 entre Madame [Z] [F], d'une part, et Madame [I] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 4 juin 2023,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE à Madame [I] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à Madame [Z] [F] la somme de 29 924,46 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024, terme de janvier 2024inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à Madame [Z] [F] une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération des lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE la demande de Madame [Z] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2023 et celui de l'assignation du 21 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge