COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 07 MAI 2024



N° 2024/ 306









Rôle N° RG 23/06467 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIPQ







[J] [T]





C/



[X] [Y]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : Me Sofien DRIDI



Me Flora QUEMENER



























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 30 mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04421.





APPELANT



Monsieur [J] [T]

né le 04 avril 1962 à [Localité 3] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Monsieur [X] [Y]

né le 18 avril 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Flora QUEMENER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024.







ARRÊT



contradictoirement,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSE DU LITIGE 



Suivant contrat en date du 1er juin 2017, M. [X] [Y] a consenti à M. [J] [T] et M. [C] [E] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 427 euros, outre 23 euros par mois de provision sur charges. 



M. [C] [E] a donné congé des lieux par courrier en date du 4 décembre 2017. 



Par acte d'huissier en date du 29 mars 2022, M. [Y] a fait délivrer à M. [T] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 15 300 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.



Soutenant que cet acte est resté infructueux, M. [Y] l'a fait assigner, par acte d'huissier en date du 15 juin 2022, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance contradictoire en date du 30 mars 2023, ce magistrat a :



- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du contrat de bail du 1er juin 2017 formée par M. [T] ;

- déclaré recevable la demande aux fins de constat de la résiliation du bail formée par M. [Y] ;

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 29 mai 2022 ;

- ordonné l'expulsion de M. [T] des lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

- dit qu'à défaut pour M. [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné M. [T] à verser à M. [Y], à titre provisionnel, la somme de 13 500 euros selon décompte du 13 juin 2022, incluant la mensualité de juin 2022, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2022 ;

- condamné M. [T] à verser à M. [Y], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant au loyer avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 450 euros à ce jour, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné M. [T] à verser à M. [Y] la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 11 mai 2023, M. [J] [T] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle :



à titre liminaire,

- juge que ses droits de la défense n'ont pas été respectés ;

à titre principal,

- infirme l'ordonnance entreprise ;

- juge qu'il existe des contestations sérieuses tenant :

* à la validité du contrat de bail du 1er juin 2017 ;

* au montant des loyers impayés ;

* à l'état d'insalubrité du logement ;

* au non-respect par le bailleur aux dispositions du rapport du service communal d'hygiène de la mairie et de l'arrêté préfectoral ;

* à l'indécence du logement ;

- juge en conséquence que l'intimé ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail d'habitation du 1er juin 2017 ;

- juge n'y avoir lieu à référé ;

à titre subsidiaire,

- ordonne la suspension de la clause résolutoire insérée au bail ;

- lui octroie les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la somme de loyer qui sera mis à sa charge ;

- condamne l'intimé à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [Y] demande à la cour de :



- débouter l'appelant de ses demandes ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- condamner l'appelant à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mars 2024.



Par courrier transmis par la voie du RPVA le 16 avril 2024, la cour indique aux parties, qu'alors même que M. [T] conteste avoir signé le contrat de bail, en date du 1er juin 2017, il ne produit, en pièce n° 1 de son bordereau, que la copie d'un acte incomplet comprenant deux pages, à savoir la première page du contrat de location habitation vide et la page 2 des conditions générales stipulant les articles I à V uniquement, tandis que M. [Y] ne verse aucun contrat de bail, dès lors qu'il se réfère, dans ses écritures, à celui communiqué en pièce 1 par M. [T]. Or, le premier juge se réfère dans son ordonnance à l'original d'un contrat de bail produit par M. [Y] comportant un état des lieux. Elle leur demande donc de lui faire parvenir, avant le lundi 22 avril 2024 à midi, le contrat de bail en question, en original et, à défaut, en copie, dans son intégralité. 



Par une note en délibéré, en date du 16 avril 2024, le conseil de l'intimé a transmis une copie des obligations particulières du contrat de bail comportant deux pages. 



Par une note en délibéré, en date du 22 avril 2024, le conseil de l'appelant a indiqué ne pas disposer du bail dans son intégralité, que ce bail n'a jamais été communiqué dans le cadre du contradictoire en première instance et en appel et que son client maintient ne pas l'avoir signé.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur les demandes de l'appelant



Il convient de rappeler que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « juger » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent dans le dispositif, en plus d'être développés dans la partie discussion des conclusions d'appel.



Il en est ainsi de toutes les demandes de « juger » formées par l'appelant, à titre principal, qui ne constituent que des moyens visant à contester la validité du commandement de payer qui a été délivré et, dès lors, les demandes de l'intimé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Il en est de même de sa demande tendant à voir juger que ses droits de la défense n'ont pas été respectés par le premier juge dès lors qu'il ne tire aucune conséquence juridique de cette prétendue violation, aucune demande d'annulation de l'ordonnance entreprise n'étant sollicitée. 



Enfin, si l'appelant a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, ce dernier ne forme, dans ses écritures, aucune prétention relative aux chefs critiqués portant sur la nullité du contrat de bail et sur la recevabilité des demandes formées par l'intimé tendant à la constatation de la résiliation du bail. 



La cour ne statuera donc que sur les prétentions dont elle est saisie. 



Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.



En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 mars 2022 se réfère au contrat de bail consenti par acte sous seing privé en date du 1er juin 2017. 



Remettant en cause la validité de cet acte, M. [T] avance plusieurs contestations sérieuses qu'il convient d'analyser tour à tour.



Sur la validité du contrat de bail



Si M. [T] ne conteste pas occuper le bien appartenant à M. [Y] depuis le 1er juin 2017, il affirme n'avoir signé aucun contrat de bail.







Alors même que le contrat de bail produit par M. [T] en pièce numérotée 1 ne comporte que deux pages, à savoir la page deux des conditions générales stipulant les articles I à V, sans que n'y figure la clause résolutoire, et la première page des conditions particulières du contrat de bail, qui ne fait état d'aucun champ réservé aux signatures, M. [Y], qui se réfère, dans ses écritures, à la pièce adverse numérotée 1, n'a communiqué aucun contrat de bail en appel.



Dès lors qu'il résulte de l'ordonnance entreprise que M. [Y] avait produit en première instance l'original du contrat de bail (') comportant un état des lieux d'entrée supportant la signature de deux personnes au titre des locataires ainsi qu'une signature pour le bailleur, la cour a sollicité, en cours de délibéré, la communication du contrat de bail, dans son intégralité.



C'est ainsi que M. [Y] a transmis un contrat de bail comportant deux pages pour les conditions particulières et la page deux des conditions générales stipulant les articles I à V.



L'emplacement réservé aux signatures dans les conditions particulières du bail comportent bien trois signatures, l'une pour le bailleur et les deux autres pour les locataires, lesquelles sont similaires à celles apposées dans l'état des lieux d'entrée dont se prévaut M. [T]. 



Il en résulte que l'existence du contrat écrit, signé le 1er juin 2017 par les parties, sur la base duquel le commandement de payer, en date du 29 mars 2022, a été délivré ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



Si la page deux des conditions générales du contrat versée aux débats par M. [T] et communiquée par M. [Y] en cours de délibéré à la demande de la cour, qui ne stipulent que les articles I à V, ne comporte aucune clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, il reste que les contestations de M. [T] ne portent pas sur l'absence de preuve de l'existence d'une telle stipulation contractuelle, sachant que le premier juge indique, dans sa décision, que cette clause résulte de l'article XI du contrat de bail. 



Dans ces conditions, la validité du contrat de bail signé par M. [T] ne constitue pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail écrit dont se prévaut M. [Y].



Sur la réalité de la dette locative



Les pièces de la procédure, et notamment les décomptes de M. [Y], révèlent que M. [T] ne règle plus aucune échéance depuis, au moins, le mois de juin 2019. En effet, le premier commandement de payer délivré le 10 novembre 2020 mentionne des impayés allant des mois de juin 2019 à novembre 2020, avec uniquement le versement par la caisse d'allocations familiales d'une somme de 678,24 euros, tandis que le deuxième commandement de payer délivré le 29 mars 2022 mentionne des impayés allant de juin 2019 à mars 2022, sans faire état du moindre règlement.



Il s'avère que M. [Y] ne sollicite plus aucune somme portant sur l'année 2019. C'est ainsi que le premier juge a retenu, à titre provisionnel, un arriéré locatif de 13 500 euros à valoir sur les échéances allant du mois de janvier 2020 au mois de juin 2022, soit 450 euros X 30 mois. 



Le fait pour M. [Y] d'avoir abandonné sa demande de provision portant sur l'année 2019 n'enlève rien au manquement de M. [T] à son obligation de régler ses loyers et charges depuis le mois de janvier 2020 et, dès lors, justifie l'action en référé entreprise par ce dernier.



En effet, alors même qu'il appartient à M. [T] d'établir qu'il a réglé la somme susvisée de 13 500 euros, il n'apporte aucun élément de preuve en ce sens. Il se contente de faite état des quittances de loyer remises par M. [Y] en 2019. Or, si ces quittances de loyer démontrent que M. [T] a réglé ses loyers et charges en 2019, la somme réclamée par M. [Y] ne porte désormais que sur des loyers et charges échus à compter du mois de janvier 2020. 







Si le commandement de payer a été délivré pour une somme supérieure, en ce qu'il comprend des loyers et charges portant sur l'année 2019, il est admis qu'un tel acte n'en demeure pas moins valable dans la limite des sommes réellement dues. 



Il en résulte que le montant des loyers impayés ne constitue pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer délivré par M. [Y].



Sur l'exception d'inexécution tirée de l'indécence et l'insalubrité du logement



M. [T] se prévaut de l'existence d'une contestation sérieuse portant son obligation de régler les échéances réclamées dans le commandement de payer en raison de manquements de M. [Y] à son obligation de délivrance. Ce faisant, il fait état d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne.



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;



2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.



3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.



Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l'inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.



En l'occurrence, M. [T] verse aux débats un constat d'huissier dressé le 13 février 2023 aux termes duquel il apparaît que l'appartement qu'il occupe est situé au 3ème étage d'un immeuble très vétuste avec des façades abîmées. Ce bien ne dispose d'aucun équipement de chauffage et de production d'eau chaude. Si de l'eau froide s'écoule des robinets, elle s'écoule faiblement. De l'eau jaillit du compteur d'eau avec robinet, qui se trouve dans les parties communes du 3ème étage, lorsqu'il est ouvert. Le logement n'est pas équipé de WC privatif. Ceux qui se trouvent dans les parties communes ne disposent pas de verrou ni d'électricité. La salle de bain, qui ne dispose que d'une baignoire, présente des moisissures. Les murs et plafonds de l'appartement sont très abîmés avec des fissures apparentes, traces d'infiltrations, moisissures, trous, auréoles jaunâtres et traces de dégoulinures couleurs rouille au niveau du chauffe-eau. Le volet de gauche de la pièce de vie est cassé.



Le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] relève, dans un rapport du 17 février 2023, l'état d'insalubrité du logement occupé par M. [T] et la nécessité de mettre en 'uvre la procédure de traitement de l'insalubrité du logement avec interdiction temporaire de l'habiter, le relogement de l'occupant aux frais du propriétaire et l'obligation pour ce dernier de réaliser des travaux. Il a été constaté un éclairement naturel insuffisant de la chambre, l'insuffisance et l'incohérence de la ventilation, la présence d'infiltrations d'eau, le développement de moisissures, la présence de fissurations au niveau du plafond du salon, la dégradation des murs de la salle de bain, l'absence de moyen de chauffage fixe et permanent, le dysfonctionnement du système de production d'eau chaude, une installation électrique non sécurisée, l'absence de cabinet d'aisance dans le logement et la présence d'un volet dégradé dans le salon. Afin de remédier à ces désordres, le même rapport indique que le propriétaire devra aménager un ouvrant donnant à l'air libre, équiper le logement des ventilations efficaces et adaptées, rechercher et remédier aux causes d'infiltration, traiter les moisissure, remettre en état les surfaces dégradées, s'assurer de l'étanchéité de la toiture, remettre en état le plafond du salon, remettre en état le mur mitoyen des parties communes, aménager un système de chauffage fixe, remettre en état le fonctionnement du cumulus électrique, prendre toutes dispositions pour assurer la production d'eau chaude dans le logement, assurer la mise en sécurité de l'installation électrique, mettre en place une installation sanitaire intérieure au logement et procéder à la remise en état du battant dégradé du volet du salon.



Le 27 avril 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône a pris un arrêté de traitement de l'insalubrité du logement occupé par M. [T] en ordonnant une interdiction temporaire de l'occuper compte tenu de la nature et de l'importance des désordres constatés et du danger encouru pour les occupants, et ce, jusqu'à la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité. 



Plus qu'un logement ne répondant pas aux critères de décence, la nature des désordres constatés empêche M. [T] d'y habiter. Si la procédure de traitement de l'insalubrité du logement n'a été mise en 'uvre qu'au début de l'année 2023, il n'en demeure pas moins que le fait pour le logement de ne pas disposer des équipements les plus élémentaires, pour prévenir tout risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé de ses occupants, révèle, à l'évidence, son état d'insalubrité depuis plusieurs années du fait de M. [Y].



Dès lors que le juge du fond pourrait considérer que ces éléments justifient l'exception d'inexécution dont se prévaut M. [T] pour expliquer le non-paiement de ses loyers depuis, au moins, le mois de janvier 2020, la validité du commandement de payer, qui se réfère à des impayés remontant au mois de janvier 2020, se heurte à une contestation sérieuse tirée de l'insalubrité et inhabilité du logement. 



M. [Y] n'est pas fondé à solliciter la constatation de la résiliation de plein droit du bail à effet au 29 mai 2022 et les conséquences en résultant, à savoir l'expulsion de M. [T] des lieux ainsi que son obligation à régler une indemnité pour occupation sans droit ni titre des lieux. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ces chefs. 



Sur la demande de provision à valoir sur les loyers et charges locatives 



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que M. [T] est fondé à se prévaloir, avec l'évidence requise en référé, d'une exception d'inexécution de son obligation de régler ses loyers et charges, depuis le mois de janvier 2020, en raison d'un manquement de M. [Y] de délivrer un logement répondant aux critères de décence. 



Il s'ensuit que les moyens tirés de l'indécence du logement et de son état d'insalubrité constituent une contestation sérieuse à l'obligation de M. [T] de régler les loyers et charges échus depuis le mois de janvier 2020. 



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [T] au paiement d'une provision à valoir sur l'arriéré locatif. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Succcombant en appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser à M. [Y] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [Y] sera tenu aux dépens de première instance et de la procédure d'appel.



En outre, l'équité commande de le condamner à verser à M. [T] la somme demandée de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [Y] sera, en revanche, débouté de sa demande formulée sur le même fondement, en tant que partie perdante. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute M. [X] [Y] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de M. [J] [T] ;



Condamne M. [X] [Y] à verser à M. [J] [T] la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [X] [Y] de sa demande formulée sur le même fondement ;



Condamne M. [X] [Y] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel. 

La Greffière La Présidente