LB/ND



Numéro 24/822





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 07/03/2024 







Dossier : N° RG 22/01667 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IHUJ 





Nature affaire :



Autres demandes relatives au fonctionnement du groupement















Affaire :



[J] [U]





C/



[X] [Z] épouse [K]

[M] [K]

S.N.C. ATMAN TRANSACTIONS







 

















Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 20 Novembre 2023, devant :



Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 







qui en ont délibéré conformément à la loi.



















dans l'affaire opposant :









APPELANT :



Monsieur [J] [U]

né le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 11] (64)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représenté par Me Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Pau

Assisté e Me Grégory DE MOUlINS BEAUFORT (A.A.R.P.I. Richelieu Avocats) avocat au barreau de Paris







INTIMES :



Madame [X] [Z] épouse [K]

née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 10] (44)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 9]



Monsieur [M] [K]

né le [Date naissance 6] 1954 à [Localité 8] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représenté par Me Christophe SAINT-LAURENT de la SCP SAINT-LAURENT CHRISTOPHE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN



S.N.C. ATMAN TRANSACTIONS

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 434 307 773

agissant poursuites et diligences de son représenrtant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Miren LIPSOS-LAFAURIE de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de Tarbes

Assistée de Me Laurent HAY, avocat au barreau de Paris







sur appel de la décision 

en date du 23 MAI 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG : 19/2047



EXPOSE DU LITIGE :



[M] [K] et [X] [Z] son épouse étaient les associés et dirigeants de :

' la société en nom collectif (snc) [K] Distribution qui détenait et exploitait un fonds de commerce sous l'enseigne 'ED' à [Localité 9] (64) de 2007 à 2010,

' la société civile immobilière (sci) 'Immobilière [K]'.



En 2007, les époux [H] ont consenti à la sci'Immobilière [K]' un bail à construction d'une durée de 30 ans ayant pour objet deux parcelles de terrain situées à Hasparren moyennant un loyer annuel initial hors taxes de 18.294 euros. Cette convention incluait un pacte de préférence en cas de vente de l'immeuble loué par le bailleur au cours du bail à construction. 



La sci a obtenu l'autorisation de construire un bâtiment à usage commercial. Elle a ensuite conclu avec la snc [K] Distribution un bail commercial en 2007.



Le fonds de commerce ED était ainsi exploité dans des locaux loués par la snc [K] Distribution à la sci 'Immobilière [K]', laquelle les louait aux époux [H].



Par acte sous-seing-privé du 8 novembre 2010, la snc [K] Distribution a cédé son fonds de commerce à l'Eurl Primadera au prix de 1.800.000 euros.



L'Eurl Primadera, dont [J] [U] était le dirigeant et associé unique, a exploité ce fonds de commerce à [Localité 9] de 2010 à 2016 sous l'enseigne Leader Price.



Le 8 novembre 2010, la sci Immobilière [K] a également consenti à l'Eurl Primadera un bail commercial de sous-location au titre des deux parcelles sur lesquelles le magasin était construit, appartenant aux époux [H], moyennant un loyer annuel hors taxe initial de 144.000 euros. 



Le fonds de commerce leader Price exploité par l'Eurl Primadera était ainsi exploité dans des locaux loués par cette dernière à la sci Immobilière [K] qui les louait elle-même aux époux [H].



Monsieur et madame [K] ont également conclu le 8 novembre 2010 avec l'Eurl Primadera une promesse unilatérale de cession des parts sociales portant sur la totalité du capital de la sci Immobilière [K], avec faculté de substitution du bénéficiaire au profit de toute personne physique ou morale et avec une levée d'option possible entre le 31 janvier 2036 et le 31 janvier 2037.



L'Eurl Primadera a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bayonne en date du 7 mars 2016 qui a désigné maître [L] [P] en qualité de liquidateur judiciaire. Le fonds de commerce de cette société comprenant le bénéfice de la promesse de cession de parts sociales de la sci [K] a été cédé par le mandataire liquidateur à la société [Localité 9] Distribution dont le gérant est monsieur [V] par acte du 23 août 2016 au prix de 1.650.000 euros. Ce fonds de commerce est désormais exploité sous l'enseigne 'Leclerc'.



Par acte authentique du 23 août 2016, [M] [K] et [X] [Z] son épouse ont cédé à la SCI Sheider et à monsieur [V] la totalité des parts sociales composant le capital de la sci 'Immobilière [K]' pour un prix de 1.360.000 euros. 







Un mandat de vente avait été conclu le 16 décembre 2015 entre les époux [K] et l'agence immobilière Atman Transactions pour la vente des titres de la sci 'Immobilière [K]'. 



Par courrier en date du 19 décembre 2018, monsieur [U] a mis en demeure monsieur et madame [K] de l'indemniser à hauteur des pertes de chance qu'il estimait avoir subies au motif qu'ils lui auraient dissimulé leur intention de vouloir vendre leurs parts sociales de la sci 'Immobilière [K]'.



Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par actes d'huissier en date du 4 décembre 2019, [J] [U] a assigné [M] [K], [X] [K] née [Z] et la société Atman Transactions devant le tribunal de grande instance de Bayonne. 



Par jugement du 23 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne a :



- jugé [J] [U] irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de monsieur et madame [K],

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Atman Transactions,

- débouté [J] [U] de toutes ses prétentions formulées à l'encontre de la société Atman Transactions,

- condamné [J] [U] aux entiers dépens,

- accordé à la SCP Personnaz-Huerta-Binet-Jambon, avocats, le bénéfice de distraction prévu aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné [J] [U] à payer à [M] [K] et [X] [K] née [Z] la somme totale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [J] [U] à payer à la société Atman Transactions la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant déclaration en date du 15 juin 2022, [J] [U] a interjeté appel de ce jugement. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2023.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er février 2023 auxquelles il convient de se référer expressément en ce qui concerne l'exposé complet de ses moyens et prétentions, [J] [U] demande à la cour de :

Vu les articles 138 et suivants et 142 du Code de procédure civile, 

Vu les articles 1142 et 1134 anciens du Code civil (respectivement les articles 1124 et 1104 du nouveau Code civil),

Vu l'article 1382 ancien du Code civil (article 1240 du nouveau Code civil),

Vu les pièces et la jurisprudence citées ; 

Avant-dire droit :

- Enjoindre aux époux [K] de lui communiquer 

sous huit jours avec astreinte de 500 € par jour à partir du 9ème jour, tous leurs échanges avec Monsieur [F] [Y], leur conseil de l'époque, et avec l'agence Atman Transactions, concernant leur projet de céder des parts de la SCI,



- Enjoindre à la société Atman Transactions de lui communiquer 

sous huit jours avec astreinte de 500 € par jour à partir du 9ème jour, tous leurs échanges avec Monsieur [F] [Y], et avec les époux [K], concernant leur projet de céder des parts de la SCI,

Au fond : 

- Infirmer le jugement du 25 mai 2022 du Tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il l'a jugé irrecevable envers les époux [K], et l'a débouté de toutes ses demandes. 

Jugeant à nouveau, 

- Le Juger recevable et bien fondé en ses demandes et actions envers les époux [K] et la société Atman Transactions, 

- Débouter les époux [K] et la société Atman Transactions de toutes leurs demandes,

- Condamner in solidum Monsieur [M] [K], Madame [X] [K] et la société Atman Transactions à lui payer les sommes suivantes :

* 1.992.155 € en principal, 

* 535.005 € en principal, 

* outre sur chacune de ces sommes les intérêts, les intérêts légaux depuis la mise en demeure du 19 décembre 2018,

* une indemnité correspondant à la perte de chance de réaliser une plus-value grâce à la revente du terrain qu'il aurait pu acquérir auprès des époux [H],

* une indemnité au titre du taux d'actualisation des revenus qu'il aurait pu obtenir grâce à l'achat de la SCI et du Terrain ou une actualisation des indemnités allouées par application d'un taux à fixer.

- Infirmer le jugement du 25 mai 2022 du Tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il l'a condamné à payer 2.000 euros à Monsieur [M] [K], Madame [X] [K] et 1.500 euros à la société Atman Transactions, ainsi qu'aux dépens de première instance, 

- Jugeant à nouveau, Condamner in solidum Monsieur [M] [K], Madame [X] [K] et la société Atman Transactions au paiement de la somme de 8.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL DLB AVOCATS conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

Monsieur [U] soutient que :


il a qualité à agir sur le fondement contractuel puisqu'étant gérant et unique associé de Primadera, il peut être considéré comme bénéficiaire substitué de la promesse en 2015 ;

à titre subsidiaire il a qualité et intérêt à agir à l'encontre des époux [K] et de la société Atman Transactions sur un fondement extracontractuel car, en tant que tiers au contrat (la promesse), il est recevable et bien fondé à invoquer un manquement contractuel d'une partie (les époux [K])) à leur obligation envers l'autre partie (Primadera), dès lors que ce manquement lui a causé un préjudice ; ce moyen est recevable en appel s'agissant non d'une demande nouvelle mais d'un moyen subsidiaire venant à l'appui de la demande initiale formée en première instance et maintenue en appel ; 

son action est donc recevable en application de l'article 31 du code de procédure civile ;

Les époux [K] ont eu l'intention de vendre leurs parts dans la sci en décembre 2015 et ne l'en ont pas informé, lui dissimulant cette intention et la signature du mandat avec l'agence Atman Transactions ; en agissant ainsi en 2015 et en cédant leurs parts en août 2016 en exécution du mandat précité, ils ont commis une violation de la promesse, de leur obligation légale d'information tirée de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, ainsi qu'une violation grave de leurs obligations de bonne foi et de loyauté entre cocontractants auxquelles ils étaient tenus envers lui en décembre 2015 en vertu des anciens articles 1134 et 1142 du Code civil ; ces faits qui lui ont causé des préjudices sont de nature à engager leur responsabilité contractuelle à son égard en tant que substitué au bénéfice de la promesse ;

à titre subsidiaire, il est fondé à engager la responsabilité extra contractuelle des époux [K] ; en effet en tant que tiers à la promesse de vente le manquement contractuel commis par les époux [K] envers Primadera lui a causé des préjudices, étant observé que ce moyen est recevable en cause d'appel car il ne constitue pas une demande nouvelle mais un fondement juridique différent à la demande indemnitaire formée en première instance (article 565 du code de procédure civile), et qu'il ne méconnaît pas le principe de concentration des moyens,

la société Atman transactions a manqué à son obligation de renseignement et de conseil envers monsieur et madame [K], son mandant, qu'elle aurait dû dissuader de signer le mandat de vente sans l'informer de leur intention de vendre ou à tout le moins exiger la preuve de cette information et en tout état de cause les conseiller de le faire ; ces manquements constituent des fautes contractuelles qui lui ont causé un préjudice en tant que tiers au mandat et sont donc de nature à engager sa responsabilité extracontractuelle à son égard,

ces agissements de la part des époux [K] et de l'agence immobilière Atman Transactions lui ont fait perdre toute chance d'acquérir fin 2015 et début 2016 les parts sociales de la SCI Immobilière [K] et de bénéficier des perspectives de gains résultant de ces parts ; 

il était erroné de prétendre que le fait pour lui de se substituer à l'Eurl Primadera dans le bénéfice de la promesse aurait été constitutif d'abus de biens sociaux,

ces préjudices consistent dans la perte de chance de percevoir des revenus substantiels, au titre des gains dont il a été privé en ne devenant pas bailleur du locataire exploitant du terrain, et en ne devenant pas propriétaire et bailleur du terrain, notamment.




Dans leurs conclusions notifiées le 5 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer expressément en ce qui concerne l'exposé complet de leurs moyens et prétentions, [M] [K] et [X] [Z] épouse [K] demandent à la cour de :



à titre principal,



confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,



Y ajoutant,



Condamner M. [J] [U] à leur payer la somme de 8500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



le condamner aux entiers dépens de première instance d'appel,



à titre subsidiaire et au cas ou par extraordinaire la juridiction de céans l'exception d'irrecevabilité à agir de M. [J] [U] au visa de l'article 122 du code de procédure civile (sic),



vu la jurisprudence univoque de la Cour de cassation et le principe dit de non option,



débouter M. [J] [U] de l'intégralité de ses moyens fins et conclusions,



à titre infiniment subsidiaire,



vu les articles 1124 et 1104 du Code civil,



vu la jurisprudence visée aux débats,



dire et juger qu'ils n'ont commis aucune faute,



dire et juger qu'il n'y a pas lieu à indemnisation au titre de la réparation de la perte d'une chance,



en conséquence,



débouter M. [J] [U] de l'ensemble de ses demandes,



condamner M. [J] [U] à leur payer la somme de 8500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Monsieur et madame [K] font valoir que :




au visa de l'article 122 du code de procédure civile, [J] [U] n'a pas qualité à agir alors que la promesse unilatérale de vente du 8 novembre 2010 a été conclue au bénéfice de l'EURL Primadera et non à son bénéfice en tant que personne physique ; il n'aurait pu avoir qualité pour agir que s'il avait usé de la faculté de substitution prévue à la promesse ; ne s'étant pas substitué il n'en est pas bénéficiaire ; 

la promesse unilatérale de vente fait partie de l'actif social de l'Eurl Primadera qui a été cédé avec le fonds de commerce le 23 août 2016 ; la substitution opérée au profit de l'appelant n'aurait pu constituer qu'un abus de biens sociaux ; 





[J] [U] ne peut cumuler les fondements de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle ;

la faculté de substitution n'ayant jamais été mise en 'uvre, [J] [U] ne peut se prévaloir de ses propres agissements que ce soit à titre personnel ou en qualité de gérant de l'Eurl Primadera pour exciper d'un préjudice car il est seul à l'origine du préjudice qu'il invoque ; 

la régularisation du mandat en date du 16 décembre 2015 au profit de la société Atman transactions est sans incidence sur le jeu de la clause de substitution, et [J] [U] ne peut se prévaloir d'aucune faute à leur encontre car la vente n'est intervenue que tardivement à une date à laquelle l'Eurl en liquidation était dessaisie ; le fait qu'il n'ait pas été informé en 2015 de l'existence de ce mandat n'est générateur d'aucun préjudice à son endroit ; ils n'avaient pas l'obligation de l'informer en tant que personne physique ;

la question de l'application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne se pose pas en l'espèce car la promesse unilatérale de cession de parts sociales dont il se prévaut déroge à ces dispositions ;

[J] [U] n'apporte pas la preuve des préjudices qu'il invoque alors que la perte de chance qu'il allègue n'est pas établie en l'espèce, et que les préjudices dont il est demandé réparation sont contestés dans leur principe et leur montant.




*



Dans ses conclusions notifiées le 2 novembre 2022 d'appel incident auxquelles il convient de se référer expressément en ce qui concerne l'exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Atman Transactions demande à la cour de :



faisant droit à son appel incident,



vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,



réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir formée par elle à l'égard de l'action et des demandes de Monsieur [U] à son égard,



statuant à nouveau sur ce point,



déclarer irrecevable Monsieur [U] pour défaut de qualité et défaut d'intérêt à agir en toutes ses demandes, fins et écritures à son encontre, l'en débouter,



en tout état de cause, dire mal fondé Monsieur [U] en son appel, en ses demandes fins et écritures, l'en débouter,



confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré mal fondé Monsieur [U] en toutes ses demandes, fins et écritures dirigées à son encontre, l'en débouter,



condamner Monsieur [U] à lui payer la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



le condamner aux entiers dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, directement par la SCP Tandonnet-Lipsos- Lafaurie, avocats.



La société Atman transactions soutient que :




Le bénéficiaire de la promesse unilatérale dont Monsieur [U] se prévaut était la société Primadera et non lui-même, quand bien même il en était le dirigeant, de sorte qu'il ne justifie pas d'une qualité à agir,

il ne justifie pas de l'exercice de la faculté de substitution contenue dans ladite promesse à son profit,



l'appelant qui invoque désormais au soutien de sa demande également un fondement extra contractuel se heurte au principe de concentration des moyens, le demandeur devant dès son assignation exposer les moyens de nature à faire prospérer ses demandes,

Monsieur [U] ne peut être jugé recevable par le seul fait d'être tiers au contrat faute pour lui de démontrer le non-respect par les époux [K] d'une obligation contractuelle de nature à le priver des bénéfices escomptés d'une cession à son profit des parts sociales objets de la promesse litigieuse ; 

sur le fondement des articles 31,32 et 122 du code de procédure civile, ses demandes doivent être déclarées irrecevables pour défaut de qualité et défaut d'intérêt à agir,

Monsieur [U] ne démontre pas que les époux [K] ont commis un manquement à leurs obligations contractuelles à son égard car aux termes de la promesse, ils conservaient, pendant la période de validité de celle-ci, la faculté de céder leurs parts sociales à un tiers ; en outre la promesse ne stipulait aucune obligation d'information du bénéficiaire concernant une telle cession ; au surplus, les époux [K] n'ont pu enfreindre une telle obligation puisqu'ils n'ont cédé leurs parts qu'après que la société Primadera et Monsieur [U] ont été rendus incapables d'en faire l'acquisition, 

pour les mêmes raisons elle pouvait dès lors accepter un mandat de vente en décembre 2015 et aucun reproche ne peut lui être adressé concernant son devoir de conseil et d'information à l'égard des mandants qu'elle a respecté lorsqu'elle a pris connaissance de cette promesse ;

Monsieur [U] ne peut invoquer les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce qui ne s'applique pas dans le cadre d'une cession de parts sociales de sci à la faveur de laquelle il n'existe pas de vente des locaux loués et alors que c'est la société Primadera et non monsieur [U] qui été locataire de la sci,

Monsieur [U] ne peut arguer de l'existence de la moindre faute de sa part dans l'accomplissement de son mandat de vente qui aurait pu lui causer un préjudice ;

Il n'établit pas l'existence d'un lien de causalité entre les fautes qu'il invoque à son égard et les préjudices qu'il allègue.




MOTIFS :



Sur les fins de non-recevoir



En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité ou le défaut d'intérêt.



Il résulte de dispositions des articles 31 et 32 du même code que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



En l'espèce, Monsieur [U] invoque le non-respect des obligations contractuelles d'une promesse unilatérale de cession des parts sociales de la sci Immobilière [K] conclue le 8 novembre 2010 entre monsieur et madame [K] d'une part, la société Primadera d'autre part.



Cette promesse stipule dans la partie intitulée « Cession-Substitution » que « la réalisation définitive de la cession pourra avoir lieu au profit du bénéficiaire ou de toute autre personne physique ou morale qui lui plaira de se substituer. (') Le bénéficiaire s'oblige à informer par écrit le promettant de l'usage de ladite clause, dans le délai de 15 jours à compter de la substitution. Cette substitution interviendra soit en cours de validité de la présente promesse, soit au moment de la levée d'option. (') »



Il n'est pas contesté que cette faculté de substitution dans le bénéfice de cette promesse n'a jamais été exercée au bénéfice de monsieur [U] (ou de quiconque). Il ne peut donc être considéré comme bénéficiaire substitué de la promesse en 2015 contrairement à ce qu'il allègue.



Dès lors ce dernier n'a pas qualité pour agir en responsabilité contractuelle à l'encontre de Monsieur et Madame [K] sur le fondement d'un contrat auquel, en tant que personne physique il n'était pas partie, puisque seule la société Primadera, personne morale, à laquelle il ne s'est pas substitué dans le bénéfice de la promesse, en était bénéficiaire. 



C'est donc à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a déclaré [J] [U] irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur et Madame [K] sur le fondement de la responsabilité contractuelle.



Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. (Cour de cassation, assemblée plénière, 6 octobre 2006 n° 05-13.255).



En l'occurrence, s'il n'invoquait que le fondement contractuel en première instance, en appel Monsieur [U] fonde à titre subsidiaire ses demandes dirigées contre monsieur et madame [K] sur la responsabilité extracontractuelle en tant que tiers au contrat de promesse. Il s'agit d'un moyen nouveau pour justifier en appel les prétentions qu'il avait soumises au premier juge, lequel est recevable conformément aux dispositions de l'article 563 du code de procédure civile.



Monsieur [U], personne physique, est bien tiers à la promesse unilatérale de cession des parts sociales de la sci Immobilière [K].



Il invoque un manquement contractuel qui aurait été commis par Monsieur et Madame [K] à l'encontre de la société Primadera qui lui aurait causé, en sa qualité de tiers au contrat, un préjudice direct consistant à la perte de chance de se substituer à la société Primadera dans le bénéfice de la promesse et de réaliser des bénéfices subséquents.



Comme en première instance, il fait valoir l'existence de manquements contractuels imputables à la société Atman Transactions dans le cadre du mandat de vente des parts sociales de la sci Immobilière [K] que lui avait consenti Monsieur et Madame [K] le 16 décembre 2015, en ce qu'ils auraient concouru à la réalisation des mêmes préjudices.



Au regard de ces éléments, et sans qu'il y ait lieu à ce stade d'examiner le bien-fondé des demandes qu'il formule, monsieur [U], en tant que tiers aux contrats litigieux, a qualité et intérêt à agir sur le fondement extracontractuel, en invoquant les conséquences dommageables à son égard de fautes contractuelles.



Le principe de non-cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles interdit seulement au créancier d'une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle. Ce principe ne peut être opposé à Monsieur [U] qui, en tant que tiers aux contrats litigieux, n'est pas créancier d'une obligation contractuelle à l'égard des parties intimées.



En conséquence, ses demandes formulées sur le fondement extracontractuel, tant à l'encontre de Monsieur et Madame [K], que celles dirigées à l'endroit de la société Atman Transactions, sont recevables. 



Si le premier juge avait à bon droit déclaré Monsieur [U] irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur et Madame [K]. au motif qu'il invoquait uniquement le fondement de la responsabilité contractuelle à leur égard, ses mêmes demandes doivent être déclarées recevables en appel en ce qu'elles sont fondées à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.



Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Atman Transactions.



Sur la responsabilité extracontractuelle des époux [K]



Pour les motifs évoqués ci-dessus, il n'y a pas lieu d'examiner le moyen fondé sur la responsabilité contractuelle, mais seulement celui fondant les demandes sur la responsabilité extracontractuelle.



L'article 1382 ancien (devenu l'article 1240) du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Ainsi que cela a été rappelé dans les développements qui précèdent, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.



En l'espèce, la promesse unilatérale de cession de parts sociales conclue le 8 novembre 2010 entre Monsieur et Madame [K] en qualité de promettants d'une part, la société Primadera en qualité de bénéficiaire d'autre part, portait sur la totalité des titres de la sci Immobilière [K] sous certaines conditions. 



Elle précisait que « le bénéficiaire accepte la faculté qui lui est offerte mais ne prend, quant à présent, aucun engagement d'acquérir. » Elle stipulait que la promesse était consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2037, et qu'à défaut de levée de l'option par le bénéficiaire dans les conditions et selon les modalités stipulées, le bénéficiaire serait déchu de plein droit du bénéfice de la promesse à cette date. Dans la partie intitulée « levée de l'option », la promesse indique : « si le bénéficiaire souhaite réaliser la cession, il pourra lever l'option en notifiant au promettant son intention d'acquérir, pendant la durée du contrat, mais uniquement, et ceci est une condition essentielle pour le Promettant en l'absence de laquelle il n'aurait pas souscrit, entre le 31 janvier 2036 et le 31 janvier 2037. par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte extrajudiciaire, (tout autre moyen de communication équivalent alors utilisable à l'époque) à peine de nullité de ladite levée de l'option. La levée de l'option dans les formes et délai convenus rend la cession parfaite et définitive entre les parties, sous réserve de réalisation des conditions suspensives ci-après relatées. Le transfert de propriété des parts sociales, objet de la présente promesse, s'exécutera au jour de la réitération de la cession par acte sous-seing privé ou acte authentique. » (sic)



La partie de la promesse intitulée « obligations du promettant » stipule : « le promettant oblige par les présentes, solidairement et indivisiblement entre eux, ses héritiers et ayants cause, fussent-ils mineurs ou autrement incapables, mais également ses ayants droits. Sur ce point, le promettant s'engage à imposer à tout cessionnaire objet des présentes de reprendre leur engagement de promesse de vente.





Il s'oblige à ne pas céder les parts sociales sus-désignées, pendant toute la durée de la présente promesse, sauf reprise expresse du présent engagement par le cessionnaire. Il ne conservera sur lesdites parts sociales aucun droit susceptible d'en diminuer la valeur ou d'en compromettre la jouissance.

Il s'engage, jusqu'à la date de signature de l'acte de cession, à communiquer au bénéficiaire tout document ou toute information émanant de la gérance et relatif à la vie ou à l'activité de la société.

Il s'interdit de prendre toute décision qui ne serait pas conforme à l'intérêt du bénéficiaire et il s'interdit de céder le droit au bail à construction et/ou consentir un quelconque avenant aux conditions dudit bail à construction sans avoir obtenu l'accord préalable et par écrit du Bénéficiaire. Cette condition est essentielle pour le Bénéficiaire. »



Il résulte des termes de cette promesse que le promettant avait la possibilité de céder les parts sociales de la SCI à condition d'imposer à tout cessionnaire de reprendre leur engagement de promesse de vente.



Il s'en déduit que Monsieur et Madame [K] pouvaient, sans déroger à leurs obligations contractuelles, signer un mandat de vente de leurs parts dans la sci Immobilière [K]. La signature du mandat de vente donnée le 16 décembre 2015 à la société Atman Transactions n'était donc pas en soi fautive.



Il ne peut non plus être reproché aux époux [K] d'avoir cédé leurs parts sociales le 23 août 2016, sans avoir obtenu l'accord préalable et écrit du bénéficiaire alors que, à cette date, l'Earl Primadera bénéficiaire de la promesse était en liquidation judiciaire, et qu'en outre à la même date et par acte séparé, cette société représentée par son mandataire liquidateur a expressément vendu avec son fonds de commerce le bénéfice de la promesse unilatérale de vente des parts sociales.



Les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce n'ont pas vocation à s'appliquer au cas d'espèce, la cession de parts sociales litigieuse n'ayant pas été effectuée par le propriétaire d'un local à usage commercial. 



En outre la cession des parts sociales est intervenue le 23 août 2016 en même temps que la cession du fonds de commerce de la société Primadera par son liquidateur. 



En revanche il résulte des débats que monsieur et madame [K] n'ont pas respecté leur obligation contractuelle d'informer le bénéficiaire (et donc à l'Eurl Primadera) de la signature du mandat de vente du 16 décembre 2015 qui était « relatif à la vie ou à l'activité de la société ».



Toutefois, il n'est pas établi de lien de causalité entre ce défaut d'information à la fin de l'année 2015 et au début de l'année 2016 et la perte de chance d'acquérir les parts sociales de la sci Immobilière [K], de percevoir en conséquence les revenus résultant de ces parts, de devenir propriétaire du terrain appartenant aux époux [H], de percevoir les revenus y afférents et de réaliser une éventuelle plus-value grâce à sa revente.



En effet la perte de la possibilité d'acquérir les parts de la sci Immobilière [K] est directement liée, d'une part à l'absence d'exercice de la faculté de substitution dans le bénéfice de la promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [U] avant la mise en liquidation de l'Eurl Primadera le 7 mars 2016 et, d'autre part, à cette liquidation. 







En effet, le jugement de placement de l'Eurl Primadera en liquidation judiciaire en date 7 mars 2016 a eu pour effet de la priver de la possibilité de faire valoir pour son compte le bénéfice de la promesse et d'activer la faculté de substitution ; en outre dans ce cadre, la société Primadera représentée par son mandataire liquidateur a elle-même cédé par acte du 23 août 2016 son fonds de commerce en ce compris le bénéfice de la promesse de cession des parts sociales de la sci [K].



Il ne sera pas fait droit à la demande de l'appelant d'enjoindre aux parties intimées de communiquer sous astreinte leurs échanges entre elles et avec le conseil de Monsieur et Madame [K] au moment des faits litigieux alors notamment que l'intention de ces derniers en décembre 2015 de vendre leurs parts sociales dans la sci [K] n'est ni discutée, ni discutable au regard du mandat de vente qu'ils ont donné à la société Atman Transactions. Le jugement de première instance est donc confirmé en ce qu'il avait rejeté cette demande.

 

Au regard de ces éléments les préjudices allégués ne sont pas liés directement au manquement des époux [K] à leur obligation d'information de leur intention de céder leurs parts sociales dans la sci Immobilière [K] à la fin de l'année 2015 et au début de l'année 2016. En effet, si cette information avait été donnée à l'Eurl Primadera, quand bien même Monsieur [U] se serait substitué à la société dans le bénéfice de la promesse, il n'est pas établi que Monsieur et Madame [K] lui auraient cédé les parts sociales de leur sci alors qu'ils n'y étaient pas obligés avant l'année 2036. 



Monsieur [U] échoue en outre à démontrer qu'il aurait été en capacité, à titre personnel et dans l'hypothèse où il aurait été substitué dans le bénéfice de la promesse, de se porter acquéreur desdites parts sociales alors que l'Eurl dont il était le gérant a été placée en liquidation judiciaire dès le 7 mars 2016, qu'en dépit du patrimoine immobilier dont il justifie, rien ne permet d'affirmer qu'il aurait obtenu un concours bancaire à hauteur du prix d'acquisition ou aurait détenu les fonds nécessaires.



Au regard de ces éléments, le lien de causalité entre les préjudices allégués et la faute contractuelle imputable à monsieur et madame [K] n'étant pas démontré, il convient de débouter Monsieur [U] de ses demandes dirigées à leur encontre.



Sur la responsabilité extra contractuelle de la société Atman Transactions



Il résulte des développements qui précèdent que Monsieur et Madame [K] pouvaient sans contrevenir à leurs obligations contractuelles donner mandat de vente des parts sociales de leur SCI à la société Atman Transactions. Il n'est pas démontré qu'à la date à laquelle ce mandat a été donné, soit le 16 décembre 2015, la société Atman Transactions avait connaissance de la promesse litigieuse, cette promesse lui ayant été transmise par l'avocat des consorts [K] à une date qui n'est pas déterminable au vu des pièces versées aux débats et notamment du courrier de madame [A] du 27 novembre 2018 (pièce numérotée 5.2 de l'appelant). 



Dans ce courrier la représentante de la société Atman Transactions indique, après avoir rappelé la transmission de la promesse qui lui avait été faite que « c'est ainsi que, rien ne pouvait être fait jusqu'à la liquidation judiciaire de cette société intervenue mi-mars 2016, sauf, comme nous en avions parlé d'obtenir l'accord de Mr [J] [U]. ». La vente litigieuse a eu lieu alors que la société Primadera était en liquidation judiciaire de sorte qu'elle n'était plus en position de faire valoir pour son compte le bénéfice de la promesse de vente.





Au regard de ces éléments et de la chronologie des faits de l'espèce, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que la preuve n'était pas rapportée d'un manquement de la société Atman Transactions a un devoir d'information et de conseil de Monsieur et Madame [K] sur la nécessité d'informer l'EURL Primadera de leur projet de vente.



En outre, il n'est pas établi de lien de causalité entre l'absence d'information donnée à l'Eurl Primadera fin 2015 et début 2016, quant à l'intention des époux [K] de céder leurs parts sociales dans la sci Immobilière [K] et les préjudices allégués par Monsieur [U], ainsi que cela a été exposé ci-dessus.



Il s'ensuit que la responsabilité extracontractuelle de la société Atman Transactions ne saurait être engagée.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [U] de toutes ses demandes de condamnation de la société Atman Transactions.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a statué sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



[J] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Il convient d'accorder à la SCP Tandonnet-Lipsos- Lafaurie, avocats, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il convient de condamner [J] [U] à payer à monsieur et madame [K] la somme de 2.500 euros, ainsi que la somme de 2.500 euros à la société Atman Transactions, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Monsieur [U] est en revanche débouté de toutes ses demandes formulées sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme partiellement le jugement déféré en ce qu'il a jugé [J] [U] irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de monsieur et madame [K] ;



Statuant à nouveau,



Rejette la fin de non-recevoir soulevée par monsieur et madame [K] ;



Déboute [J] [U] de toutes ses demandes formulées à l'encontre de monsieur et madame [K] ;



Confirme le jugement déféré pour le surplus ;



Y ajoutant,



Condamne monsieur [J] [U] aux dépens d'appel.



Accorde à la SCP Tandonnet-Lipsos- Lafaurie, avocats, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Condamne monsieur [J] [U] à payer la somme de 2.500 euros à monsieur [M] [K] et madame [X] [Z] épouse [K], et la somme de 2.500 euros à la société Atman Transactions, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties.



Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, La Présidente,