Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 28 JUIN 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20798 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA677



Décision déférée à la Cour : Décision du 06 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 11-19-000213





APPELANT

 

Monsieur [E] [T]

Né le 1er août 1955 à [Localité 2] (77)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représenté et ayant pour avocat plaidant Me Sebastien MERLIN de la SCP MERLIN GRANGEON, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU





INTIMEE 



SCI TONIC

N° SIRET : 398 727 206 00029

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU - LE MEN - AYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseiller

M. François BOUYX, conseiller



Qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



******

EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 1er mars 2016, la SCI Tonic a donné à bail à M. [E] [T] un logement situé [Adresse 1].



Le 1er octobre 2018, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 200 euros visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier du 3 janvier 2019, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le tribunal d'instance de Fontainebleau afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers.



Par jugement du 6 septembre 2019, le tribunal a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 2 janvier 2019,

- ordonné l'expulsion des occupants du logement,

- condamné le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 620 euros, à compter du 1er juin 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné le défendeur au paiement de la somme de 6 424 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dû au 13 mai 2019, terme du mois de mai 2019 inclus, 

- rejeté l'exception d'inexécution soulevée par le défendeur,

- débouté celui-ci de ses demandes de suspension du paiement des loyers et d'indemnisation pour troubles de jouissance,

- condamné le défendeur à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le défendeur aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 novembre 2019, M. [T] a interjeté appel de cette décision.



L'immeuble a été vendu à la commune de Nemours le 23 septembre 2019.



Par dernières conclusions notifiées le 4 juin 2020, l'appelant demande à la cour de :

- ordonner la diminution du loyer à 100 euros par mois à compter du 1er juin 2016,

- subsidiairement, condamner la bailleresse au paiement de la somme de 600 euros par mois à titre de dommages-intérêts à compter du 1er juin 2016, soit 24 600 euros au 30 octobre 2019,

- ordonner la compensation des sommes réciproquement dues,

- dire que la clause résolutoire n'a pas reçu application,

- rejeter les sommes demandées par la bailleresse,

- dire n'y avoir lieu à expulsion, 

- condamner la bailleresse au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions notifiées le 16 avril 2020, la SCI Tonic demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- en conséquence constater l'acquisition de la clause résolutoire au 1er décembre 2018 et prononcer la résiliation du bail,

- condamner l'appelant au paiement de la somme de 9 538 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 23 septembre 2019, 

- débouter M. [T] de ses demandes,

- le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.





MOTIFS



M. [T] ne conteste pas l'existence d'une dette locative et ne nie pas avoir continué à occuper le logement loué malgré les désordres qu'il dénonce et qui, selon lui, seraient consécutifs à l'inondation de la ville de [Localité 3] survenue en juin 2016.



Dans la mesure où les lieux n'étaient pas totalement inhabitables, le tribunal a à juste titre écarté l'exception d'inexécution qui était invoquée par l'appelant.



Le commandement de payer du 1er octobre 2018 étant resté infructueux dans les deux mois ayant suivi sa délivrance, c'est à bon droit que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit.



Le tribunal a cependant commis une erreur quant à la date d'acquisition de la clause résolutoire en retenant celle du 2 janvier 2019, alors qu'il fallait retenir celle du 1er décembre 2018 ; le jugement sera donc rectifié sur ce point.



Concernant les désordres invoqués, M. [T] produit un procès-verbal de constat d'huissier du 13 décembre 2018 décrivant la présence de fissures sur les murs de la salle à manger et de la salle de bains, au plafond de la cuisine et à la jointure du mur et du plafond de la salle de bains, de la chambre et du bureau ; ce document est complété par un rapport d'enquête des services techniques de la ville de [Localité 3] en date du 15 février 2019 faisant état de fissures sur les murs de refend jusqu'à 2 cm, d'une désolidarisation du conduit de cheminée, d'une mauvaise fermeture des portes, du défaut d'étanchéité à l'eau des menuiseries côté rue, d'un manque d'isolation des combles et d'une absence d'isolation du plancher de l'appartement suite aux travaux de consolidation du rez-de-chaussée.



Le tribunal a à juste titre indiqué que le seul manque d'isolation du logement ne suffisait pas le rendre indécent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 ; il a toutefois considéré que l'appartement ne répondait pas aux normes de décence en ce que les fissures des murs de refend affectaient la solidité du gros oeuvre du logement et en ce que les menuiseries côté rue laissaient passer l'eau.



Le premier juge a rejeté la demande d'indemnité présentée par M. [T] au motif que celui-ci ne rapportait pas la preuve d'un préjudice de jouissance puisqu'il ne démontrait pas avoir du mal à chauffer le logement et avait attendu le 13 avril 2018 pour se plaindre de désordres auprès de la bailleresse.



Mais le fait que la solidité du gros oeuvre du logement soit compromise cause un préjudice certain au locataire, qui vit dans la crainte d'une aggravation des fissures et dont la sécurité physique se trouve menacée ; de plus, l'absence d'étanchéité à l'eau des fenêtres cause nécessairement des infiltrations qui nuisent à la jouissance paisible du logement.



La preuve d'un préjudice de jouissance est donc rapportée ; toutefois, l'indemnité due à M. [T] doit être limitée à 20 % du loyer mensuel compte tenu du manque d'éléments fournis par l'appelant pour apprécier l'ampleur de son préjudice, ce qui représente une somme mensuelle de 620 x 20 % = 124 euros.



Dans la mesure où la date d'apparition des désordres est incertaine, l'indemnité doit avoir pour point de départ le 13 avril 2018, date de la première lettre de réclamation adressée à la bailleresse ; elle ne peut être mise à la charge de la SCI Tonic que jusqu'au 23 septembre 2019, date de la vente de l'immeuble ; le préjudice a donc duré 17 mois et 10 jours, ce qui représente une indemnité de 2 149 euros ; cette somme doit venir en déduction de la dette locative.



Au vu du décompte produit, l'appelant était redevable de la somme de 9 538 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 23 septembre 2019, date de la vente ; il sera condamné au paiement de cette somme, sauf à déduire le montant de l'indemnité pour trouble de jouissance. 



Compte tenu du manquement du preneur à son obligation de payer les loyers, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a mis les dépens à sa charge, sauf à ajouter qu'ils devaient inclure le coût du commandement de payer ; le jugement doit toutefois être infirmé en ce qu'il avait prononcé une condamnation contre M. [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens de la présente décision conduit la cour à laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens de la procédure d'appel et de ses frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative, le préjudice pour trouble de jouissance et l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau sur ces points :



Dit que, au 23 septembre 2019, M. [E] [T] était redevable de la somme de 9 538 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la SCI Tonic,



Dit que, à la même date, la SCI Tonic était redevable envers M. [T] d'une indemnité pour trouble de jouissance de 2 149 euros,



Ordonne la compensation entre ces sommes,



En conséquence, condamne M. [E] [T] à payer à la SCI Tonic la somme de 7 389 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 23 septembre 2019, 



Déboute la SCI Tonic de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance,



Y ajoutant :



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Dit que les dépens de première instance mis à la charge de M. [T] doivent comprendre le coût du commandement de payer du 1er octobre 2018,



Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens de la procédure d'appel. 





Le greffier, Le président,