TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E + C.C.C.
délivrées le :
à Me PERRET (E0801)
 Me MOUSSAFIR (P0562)
 Me DUTILLOY (P0168)
C.C.C.
délivrée le :
à M. [F]


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 19/05204 

N° Portalis 352J-W-B7D-CPYB4

N° MINUTE : 3

Assignation des :
30 Avril et 2 Mai 2019

EXPERTISE

[P] [F]
[Adresse 6] 
[Localité 9]
[Courriel 22]
Tél : [XXXXXXXX01]










JUGEMENT 
rendu le 30 Mai 2024 


DEMANDERESSE

S.A.S. DAME TARTINE
[Adresse 4]
[Localité 19]

représentée par Me Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0801, Maître Anne-Sophie LEBEC de la S.C.P. SFIRAL FIDUCIAL, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant


DÉFENDEURS

Madame [C] [Z] épouse [S]
[Adresse 15]
[Adresse 15]/ [Localité 17]
[Localité 17] (ESPAGNE)


Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/05204 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPYB4

Monsieur [N] [S]
[Adresse 5]
[Localité 11]

Monsieur [W] [S]
[Adresse 3]
[Localité 14]

représentés par Me Gilles MOUSSAFIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0562

S.A.S. NEW CAP EVENT CENTER 
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Maître Blandine DUTILLOY de la S.E.L.A.R.L. SHUBERT COLLIN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0168




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Maïa ESCRIVE



EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 22 novembre 1993, Madame [C] [S] née [Z] a donné à bail à Monsieur [M] [B], des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis, [Adresse 4] à [Localité 19] désignés ainsi :

"a) Dans le bâtiment A, rez-de-chaussée, avec accès sur la [Adresse 21], à gauche du local commun :
- une partie d'un local commercial, étant précisé que ce niveau donne accès au lot n°101 du rez-de-chaussée du bâtiment B.
b) dans ce bâtiment, au premier sous-sol, par escalier particulier :
- une partie d'un local commercial, étant précisé que ces deux niveaux communiquent entre eux par un escalier particulier constituant l'ensemble du local.
c) les 847/10.000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier.
d) les 849/10.000èmes des parties communes particulières au bâtiment A.
e) Dans le bâtiment B, avec accès par le rez-de-chaussée du lot n°1 du bâtiment A :
- un cabinet de toilette et water-closets, représentant le lot n°101.
f) les 18/10.000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier.
g) la totalité des parties communes particulières au bâtiment B".

Le bail a été conclu pour une durée de 12 années commençant à courir le 1er novembre 1993 pour se terminer le 1er décembre 2005, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 264.000 francs (soit environ 40.246,54 euros).

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2007, Madame [C] [S] née [Z] usufruitière et Messieurs [N] et [W] [S], nus-propriétaires (ci-après les consorts [S]) ont donné à bail en renouvellement à la S.A. DAME TARTINE (désormais la S.A.S NEW CAP EVENT CENTER), venant aux droits de Monsieur [M] [B], les locaux commerciaux susvisés pour une durée de 12 ans à compter du 1er décembre 2005 moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 72.000 euros.

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2013, la S.A. DAME TARTINE (désormais la S.A.S NEW CAP EVENT CENTER) a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail sur les locaux susvisés à la S.A.S. DAME TARTINE.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 septembre 2017, les consorts [S] ont délivré à la S.A.S. DAME TARTINE un congé avec offre de renouvellement du bail pour la date du 31 mars 2018.

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2018, la S.A.S. DAME TARTINE a informé les consorts [S] de son acceptation du principe de renouvellement du bail proposant de voir fixer le loyer du bail renouvelé à 60.000 euros par an en principal.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 mars 2018, les consorts [S] ont proposé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 120.000 euros par an en principal.

Par mémoire préalable notifié le 30 novembre 2018, la S.A.S. DAME TARTINE a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme en principal de 60.000 euros, ainsi que le paiement des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers arriérés et une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2019, les consorts [S] ont rétracté leur offre de renouvellement du bail invoquant ne pas avoir été appelés à l'acte de cession du bail intervenu entre la S.A. DAME TARTINE et la S.A.S. DAME TARTINE, ni avoir agréé l'acquéreur préalablement à la signature de cet acte, et ont fait sommation à la S.A.S. DAME TARTINE de quitter les locaux loués.

Par actes délivrés les 30 avril et 2 mai 2019, la S.A.S. DAME TARTINE a fait assigner les consorts [S] devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal aux fins de voir, au visa des articles R. 145-24 et suivants du code de commerce :

A titre principal,

- Rejeter la rétractation de l'offre de renouvellement des bailleurs ;

- Fixer à 60.000 euros hors taxes par an et en principal, le montant du loyer dû, à compter du 1er novembre 2017, par la société DAME TARTINE pour les locaux à usage commercial loués par elle et dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 4] [Localité 19] ;
- Condamner solidairement Madame [C] [S] née [Z], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S], au paiement des intérêts au taux légal de la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, et ce à compter du 1er novembre 2017 et jusqu'à parfait paiement ;
- Dire que le dépôt de garantie, doit être porté à 15.000 euros, et condamner solidairement, en conséquence, Madame [C] [S] née [Z], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] au paiement, au profit de la société DAME TARTINE, de la différence, avec les intérêts au taux légal, à compter de ce jour.

A titre subsidiaire,

- Désigner tel expert qu'il plaira au tribunal, et lui donner, notamment, mission d'entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachants, et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er novembre 2017 ;
- Dans ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel annuel à 60.000 euros hors taxes, à compter du 1er novembre 2017.

En tout état de cause,

- Condamner solidairement Madame [C] [S] née [Z], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la société DAME TARTINE une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Les condamner en outre à tous les frais et dépens, dont les frais d'expertise ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement en date du 19 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux a relevé que les contestations relatives à la validité de la cession du bail survenue entre la S.A. DAME TARTINE et la S.A.S. DAME TARTINE le 20 septembre 2013 et la validité de la rétractation de l'offre de renouvellement délivrée le 22 mars 2019 à la demande des consorts [S] devaient être portées devant le tribunal de grande instance (aujourd'hui tribunal judiciaire) et s'est déclaré incompétent, renvoyant l'examen de l'affaire devant la présente chambre. La présente instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/05204.

Par acte délivré le 5 mars 2020, la S.A.S. DAME TARTINE a fait assigner devant ce tribunal la S.A.S. NEW CAP EVENT CENTER (anciennement S.A. DAME TARTINE). Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/02840.

Les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état le 22 juin 2020.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2022, la S.A.S. DAME TARTINE demande au tribunal de :

In limine litis, avant toute défense au fond,

- Déclarer les consorts [S] irrecevables en leur demandes pour prescription ;

Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/05204 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPYB4

Au fond, à titre principal,

- Rejeter la rétractation de l'offre de renouvellement des bailleurs ;

- Fixer à 60.000 euros hors taxes par an et en principal, le montant du loyer dû, à compter du 1er novembre 2017, par la société DAME TARTINE pour les locaux à usage commercial loués par elle et dépendant de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 19] ;
- Condamner solidairement Madame [C] [S] née [Z], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S], au paiement des intérêts au taux légal de la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, et ce à compter du 1er novembre 2017 et jusqu'à parfait paiement ;
- Dire que le dépôt de garantie, doit être porté à 15.000 euros, et condamner solidairement, en conséquence, Madame [C] [S] née [Z], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] au paiement, au profit de la société DAME TARTINE, de la différence, avec les intérêts au taux légal, à compter de ce jour ;

A titre subsidiaire,

- Désigner tel expert qu'il plaira au tribunal, et lui donner, notamment, mission d'entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachants, et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er novembre 2017 ;
- Dans ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel annuel à 60.000 euros hors taxes, à compter du 1er novembre 2017 ;

En toute hypothèse,

- Condamner solidairement Madame [C] [S] née [Z], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la société DAME TARTINE une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner en outre à tous les frais et dépens, dont les frais d'expertise ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2021, les consorts [S] demandent au tribunal de :

A titre principal,

- Dire et juger la société DAME TARTINE irrecevable.

A titre reconventionnel,

- Fixer à 124.000 euros hors taxes par an en principal l'indemnité d'occupation des locaux à compter du 1er décembre 2017 ;
- Condamner solidairement les sociétés NEW CAP EVENT CENTER et DAME TARTINE à régler le solde de cette indemnité, déduction faite des sommes versées et dont le montant sera liquidé au jour de la décision à intervenir ;
- Ordonner l'expulsion des sociétés NEW CAP EVENT CENTER et DAME TARTINE ainsi que de tout occupant de leur chef.

A titre subsidiaire,

- Fixer à 124.000 euros hors taxes par an et en principal, le montant du loyer dû, à compter du 1er novembre 2017, par la S.A.S. DAME TARTINE pour les locaux à usage commercial loués par elle et dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 4] [Localité 19] ;

- Condamner solidairement les sociétés NEW CAP EVENT CENTER et DAME TARTINE, au paiement avec intérêts au taux légal de la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, et ce à compter du 1er décembre 2017 et jusqu'à parfait paiement ;
- Dire que le dépôt de garantie, doit être porté à trente et un mille (31.000) euros, et condamner en conséquence, les sociétés DAME TARTINE et NEW CAP EVENT CENTER au paiement, au profit de l'indivision [S], de la différence, avec les intérêts au taux légal, à compter de ce jour.

En tout état de cause,

- Condamner solidairement les sociétés DAME TARTINE et NEW CAP EVENT CENTER aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonner l'exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2022, la S.A.S. NEW CAP EVENT CENTER (anciennement S.A. DAME TARTINE) demande au tribunal de :

Vu les stipulations du bail commercial,
Vu l'article 2224 du code civil,
Vu les articles L. 145-60 et L. 145-17 du code de commerce,
Vu l'article 514-1 du code de procédure civile,

- La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
- Déclarer les consorts [S] irrecevables en leur demande fondée sur des prétendus manquements aux formalités de la cession de fonds de commerce contenant cession du droit au bail, pour cause de prescription ;

Sur le fond,

- Constater que la cession de fonds de commerce contenant cession du droit au bail a été réalisée conformément aux stipulations du bail commercial ;
- Constater que le comportement des consorts [S] révèle sans équivoque qu'ils ont admis la société DAME TARTINE comme cessionnaire du bail ;
- Constater, en conséquence, que la cession de fonds de commerce contenant cession du droit au bail est opposable à Madame [C] [S], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] ;
- Constater, en conséquence, que Madame [C] [S], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] ne justifient pas d'un motif grave et légitime de nature à refuser le renouvellement du bail ;
- Constater que Madame [C] [S], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] n'établissent aucunement l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité permettant de fonder leurs demandes de condamnation solidaire ;
- Faire droit à la demande de la société DAME TARTINE tendant à voir rejeter la rétractation de l'offre de renouvellement de Madame [C] [S], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] faite à son égard ;
- Débouter les consorts [S] de leurs demandes de condamnation solidaire formées à l'encontre de la société NEW CAP EVENT CENTER ;

En toutes hypothèses, 

- Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner solidairement Madame [C] [S], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Madame [C] [S], Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [S] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sylvain Pavillet conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 9 janvier 2023.

L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience collégiale du 29 février 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé que la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [S] à l'encontre de la S.A.S DAME TARTINE au motif qu'elle serait occupante sans droit ni titre et dépourvue de droit d'agir, suppose que soit examinée au préalable la validité de la rétractation du congé avec offre de renouvellement du bail par les bailleurs, de sorte que pour une meilleure lisibilité de la décision, cette fin de non-recevoir sera examinée dans un second temps.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les sociétés DAME TARTINE et NEW CAP EVENT CENTER

Les sociétés DAME TARTINE et NEW CAP EVENT CENTER soulèvent pour la première, l'irrecevabilité des demandes des consorts [S] pour cause de prescription et pour la seconde, l'irrecevabilité de la demande des consorts [S] "fondée sur des prétendus manquements aux formalités de la cession de fonds de commerce contenant cession du droit au bail, pour cause de prescription".

Elles soutiennent que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre de renouvellement du bail au motif de la cession du fonds de commerce, cette rétractation étant intervenue plus de deux ans après la signification aux bailleurs de l'acte de cession du fonds de commerce le 28 novembre 2013. Elles font valoir que contrairement à ce qu'affirment les consorts [S], la signification de l'acte de cession du fonds de commerce est régulière notamment à l'égard de Madame [C] [S]. Elles se fondent sur l'article L. 145-60 du code de commerce pour conclure que le délai de prescription biennal a commencé à courir à compter du 28 novembre 2013 et que les consorts [S] ont invoqué un motif qui était prescrit lorsqu'ils ont par acte extrajudiciaire du 22 mars 2019, rétracté leur offre de renouvellement du bail en soutenant ne pas avoir été appelés à l'acte de cession du bail intervenu entre la S.A. DAME TARTINE et la S.A.S. DAME TARTINE, ni avoir agréé l'acquéreur préalablement à la signature de cet acte.

Les consorts [S] répliquent que l'acte de cession du fonds de commerce n'a pas été valablement signifié à Madame [C] [S] et en tout état de cause, pas à sa personne, de sorte que ce n'est que le 30 mars 2018, date de délivrance du congé avec offre de renouvellement du bail, que l'huissier a constaté que l'occupante des lieux n'était plus la S.A. DAME TARTINE mais une autre entité homonyme et que les consorts [S] dans leur ensemble ont eu connaissance de l'infraction motivant la rétractation de l'offre de renouvellement du bail. Ils en concluent qu'ils ne sont pas prescrits dans leurs demandes.



L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Dans la mesure où les consorts [S] forment à titre principal des demandes de fixation et de condamnation des sociétés DAME TARTINE et NEW CAP EVENT CENTER à une indemnité d'occupation et d'expulsion qui sont la conséquence de la rétractation de leur offre de renouvellement du bail mais aucune demande concernant la validité de leur rétractation, la prescription du motif de rétractation invoqué par les bailleurs ne peut donc être qualifiée de fin de non recevoir en l'absence de demande correspondante. Il s'agit d'un moyen de fond qui relève de l'examen du bien fondé des demandes des consorts [S].

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés DAME TARTINE et NEW CAP EVENT CENTER sera rejetée et le moyen invoqué sera examiné au fond.

Sur la validité de la rétractation de l'offre de renouvellement des bailleurs fondée sur l'irrégularité de la cession de fonds de commerce contenant cession du droit au bail

Il est rappelé que par acte extrajudiciaire en date du 22 mars 2019, les consorts [S] ont signifié à la S.A.S. DAME TARTINE la rétractation de l'offre de renouvellement du bail et une sommation d'avoir à quitter les lieux aux motifs qu'ils "ont eu connaissance de la cession du bail sans que le projet ait été communiqué à l'ensemble des bailleurs, que les bailleurs n'ont donc pas été appelés à l'acte de cession et ne l'ont pas agréé préalablement à sa signature ; que l'article 8 du renouvellement de bail signé le 2 novembre 2007 stipule "que le preneur pourra céder son bail dans la limite des activités autorisées. Mais la cession ne pourra être réalisée qu'après que le projet ait été communiqué au BAILLEUR et que le cessionnaire ait reçu son agrément (...)" ; que compte tenu du non-respect de cette clause les requérants se rétractent de leur offre de renouvellement de bail signifiée par acte de notre ministère en date du 29 septembre 2017 ; que dans ces conditions, il vous est fait sommation de quitter les lieux dans un délai d'UN MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte".

* sur les stipulations contractuelles

En l'espèce, le bail initial du 22 novembre 1993 dans son article 4 "cession et sous location" stipulait que "le PRENEUR ne pourra céder ou apporter son droit au présent bail qu'au successeur dans son commerce, le BAILLEUR étant appelé à concourir à l'acte sous peine de nullité".

Le bail renouvelé le 2 novembre 2007 entre les consorts [S] et la S.A. DAME TARTINE stipule dans son article 8 "cession du bail" que :
"Le preneur pourra céder son bail dans la limite des activités autorisées.
Mais la cession ne pourra être réalisée qu'après que le projet ait été communiqué au BAILLEUR et que le cessionnaire ait reçu son agrément. Le bailleur devra faire connaître ses observations sous quinzaine de la notification qui lui en sera faite (...)".

Il est précisé que toutes autres clauses du bail liant les parties en date du 22 novembre 1993 et de l'avenant au bail du 16 janvier 1998 demeurent inchangées et "restent intégralement en vigueur, les parties entendant en outre que le présent avenant s'incorpore audit bail et ne fasse qu'un avec lui".


Contrairement à ce que soutiennent les consorts [S], cette précision ne permet pas de considérer que les conditions prévues à l'article 4 du bail initial s'ajoutent à celles de l'article 8 du bail renouvelé le 2 novembre 2017, notamment concernant la participation du bailleur à l'acte sous peine de nullité, les parties ayant entendu permettre lors du renouvellement, des conditions de cession du droit au bail plus libérales et se substituant à celles initialement prévues.

L'acte de renouvellement du bail du 2 novembre 2017 indique dans l'identité des parties les adresses des consorts [S] :
- [Adresse 13] à [Localité 18] pour Madame [C] [Z] épouse [S],
- [Adresse 8] à [Localité 16] pour Monsieur [N] [S],
- [Adresse 7] à [Localité 20] pour Monsieur [W] [S].

* sur le motif de rétractation invoqué

Dès lors que les consorts [S] fondent la rétractation de l'offre de renouvellement du bail signifiée le 22 mars 2019 sur la découverte de l'acte de cession du bail intervenue entre la S.A. DAME TARTINE et la S.A.S. DAME TARTINE et selon eux réalisée en contravention du contrat liant les parties, il convient de déterminer la date à laquelle ils ont eu ou auraient dû avoir connaissance de ladite cession, puisqu'il est acquis qu'ils disposaient en application de l'article L. 145-60 du code de commerce, d'un délai de deux ans suivant la connaissance de la cession litigieuse pour s'en prévaloir.

En l'espèce, la promesse de cession du fonds de commerce incluant le droit au bail intervenue entre la S.A. DAME TARTINE d'une part, Messieurs [U] [A] et [O] [V] d'autre part, par acte sous seing privé en date du 12 juin 2013, enregistrée au service des finances publiques le 20 juin 2013, et incluant une clause de substitution, a été signifiée :
- à Monsieur [W] [S] à son adresse figurant dans l'acte de renouvellement du bail en date du 2 novembre 2017, par acte extrajudiciaire du 2 septembre 2013 remis à étude,
- à Monsieur [N] [S] à personne à l'adresse [Adresse 12] à [Localité 18], par acte extrajudiciaire du 4 septembre 2013,
- à Madame [C] [S] à l'adresse [Adresse 7] à [Localité 20], par acte extrajudiciaire du 4 septembre 2013 remis à étude, le procès-verbal de signification mentionnant "l'adresse est confirmée par le responsable du restaurant au rez-de-chaussée qui est de la même famille que la destinataire de l'acte, qui l'a joint au téléphone mais refuse de prendre l'acte".

Par courrier en date du 12 septembre 2013 adressé à l'office notarial à l'adresse duquel les cessionnaires s'étaient domiciliés avec copie à la S.A. DAME TARTINE, Monsieur [N] [S] et Madame [C] [S] ont pris acte de la promesse de cession de fonds de commerce entre la S.A. DAME TARTINE d'une part, Messieurs [U] [A] et [O] [V] d'autre part, reconnaissant en avoir eu une copie le 4 septembre 2013 et ont écrit : "il appartiendra au cédant de nous communiquer dès la signature, une copie de l'acte de cession définitif, afin que nous puissions établir les futur(e)s quittances de loyers et ajustements de charges aux noms des bénéficiaires de ladite promesse".

Ledit courrier mentionne les adresses de Monsieur [N] [S] et Madame [C] [S] respectivement au [Adresse 12] à [Localité 18] et au [Adresse 7] à [Localité 20].

Par un courrier distinct du même jour, Monsieur [W] [S] déclarant avoir pour adresse [Adresse 7] à [Localité 20] a accusé réception dans les mêmes termes de la promesse de cession du fonds de commerce.

Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/05204 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPYB4

Les consorts [S] et plus particulièrement, Madame [C] [S], ne peuvent donc raisonnablement soutenir qu'au motif que la signification de la promesse de cession du fonds de commerce à Madame [C] [S] n'a pas été faite à l'adresse figurant dans le bail initial de 1993, ni à son adresse de villégiature en Espagne, ils n'auraient pas eu connaissance de la promesse de cession du fonds de commerce alors qu'ils en ont accusé réception par courriers dont ils soutiennent sans élément probant qu'ils seraient "douteux".

Par la suite, l'acte de cession du fonds de commerce définitif établi entre la S.A. DAME TARTINE et la S.A.S DAME TARTINE représentée par son président, Monsieur [U] [A], le 20 septembre 2013, enregistré au service des finances publiques le 24 septembre 2013, a été signifié par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2013 :
- à Monsieur [W] [S]au [Adresse 7] à [Localité 20] à étude, une copie étant remise à son épouse Madame [D] [S] présente au domicile,
- à Monsieur [N] [S] à l'adresse [Adresse 12] à [Localité 18] à étude, une copie étant remise à son épouse Madame [T] [R] ([S] vraisemblablement) présente au domicile,
- à Madame [C] [S] à l'adresse [Adresse 7] à [Localité 20] à étude.

Madame [C] [S] soutient que la signification n'a pas été faite à sa personne et à une autre adresse que celle figurant dans le bail initial ou celle de sa villégiature en Espagne.

En application des articles 654 à 658 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne (article 654). Si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise (article 655).
Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.
La copie de l'acte est conservée à l'étude pendant trois mois. Passé ce délai, l'huissier de justice en est déchargé.
L'huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l'acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions (article 656).
Lorsque l'acte n'est pas délivré à personne, l'huissier de justice mentionne sur la copie les conditions dans lesquelles la remise a été effectuée.
La copie de l'acte signifié doit être placée sous enveloppe fermée ne portant que l'indication des nom et adresse du destinataire de l'acte et le cachet de l'huissier apposé sur la fermeture du pli (article 657).
Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l'huissier de justice doit aviser l'intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et rappelant, si la copie de l'acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l'article 656. La lettre contient en outre une copie de l'acte de signification.

Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale.
Le cachet de l'huissier est apposé sur l'enveloppe (article 658).

En l'espèce, le procès-verbal de signification à Madame [C] [S] mentionne que le dépôt de l'acte est fait à étude, que "la signification "à personne" au sens de l'article 654 du CPC s'étant avérée impossible et la remise matérielle de la copie de l'acte à domicile ou à résidence, l'étant également en raison des circonstances suivantes :
- la personne rencontrée refuse de recevoir la copie de l'acte
Le domicile nous a été confirmé par : sa belle-fille" (Madame [D] [S]).
"Le nom du destinataire figure sur :
- La boite aux lettres. " 
L'huissier mentionne ensuite que : "la copie de l'acte a été déposée en notre Etude sous enveloppe fermée ne portant d'autre indication que d'un côté, les nom et adresse du destinataire de l'acte et de l'autre côté, le cachet de l'Huissier de justice apposé sur la fermeture du pli. Un avis de passage a été laissé ce jour conformément à l'article 656 du C.P.C., et la lettre prévue par l'article 658 du C.P.C. comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et rappelant les dispositions du dernier alinéa de l'article 656 du C.P.C. a été adressée au destinataire avec copie de l'acte de signification au plus tard le premier jour ouvrable suivant la date du présent, soit le 29 novembre 2013".

Or, la signification de l'acte de cession du fonds de commerce incluant le droit au bail à Madame [C] [S], est intervenue à l'adresse que celle-ci indiquait dans son courrier du 12 septembre 2013, sans justification d'un changement de domicile en Espagne dont elle aurait informé la S.A. DAME TARTINE entre le 12 septembre et le 28 novembre 2013, et les diligences accomplies par l'huissier de justice sont conformes aux prescriptions du code de procédure civile rappelées ci-dessus, de sorte que la signification à Madame [C] [S] est régulière.

Les consorts [S] ne peuvent donc valablement et sans mauvaise foi soutenir qu'ils n'auraient découvert la cession de fonds de commerce que lors de la délivrance du congé avec offre de renouvellement du bail alors que :
- ils ont tous trois, y compris Madame [C] [S] qui a apposé sa signature sur le courrier du 12 septembre 2013, accusé réception de la promesse de cession de fonds de commerce,
- la cession litigieuse a été publiée au BODACC le 8 octobre 2013,
- les consorts [S] ont, suite à la signification de l'acte de cession du fonds de commerce et antérieurement audit congé, eu des échanges au sujet de l'exécution du bail avec Monsieur [U] [A] président de la S.A.S. DAME TARTINE,
- les consorts [S] ont signifié le congé avec offre de renouvellement du bail à la S.A.S. DAME TARTINE par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2017,
- la S.A.S. DAME TARTINE a accepté le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 30 mars 2018,
- les consorts [S] ont signifié à la S.A.S. DAME TARTINE le nouveau loyer qu'ils entendaient voir fixer par acte extrajudiciaire du 30 mars 2018.

Dès lors, les consorts [S] qui avaient connaissance de la cession de fonds de commerce par la signification de celle-ci par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2013, sont prescrits à invoquer cette cession pour se rétracter le 22 mars 2019 de leur congé avec offre de renouvellement du bail signifié le 29 septembre 2017.


Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/05204 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPYB4

La prescription étant dans les débats puisque soulevée par la cédante et la cessionnaire, le tribunal constate qu'il en est de même des moyens d'irrégularité de ladite cession du fonds de commerce invoqués par les consorts [S] tenant à l'absence d'agrément et à leur absence de participation à l'acte au demeurant non exigée par le contrat liant les parties. En effet, leurs moyens qui ne se rapportent à aucune demande correspondante d'irrégularité de la cession ou de validité de la rétractation, auraient dû être soulevés dans le délai de prescription de droit commun à compter de leur connaissance de la cession, soit avant le 28 novembre 2018. Ils ne peuvent sous couvert de moyens qu'ils n'auraient pu invoquer s'ils avaient formé une demande correspondante conclure que la cession de fonds de commerce est irrégulière et qu'ils ne l'ont découvert que lors du congé avec offre de renouvellement du bail le 30 mars 2018.

Par suite, il convient de constater que les consorts [S] ne pouvaient pas se rétracter du congé avec offre de renouvellement, de les débouter de leurs demandes de fixation et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, d'expulsion et de constater que le bail entre la S.A.S. DAME TARTINE et les consorts [S] et portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 19] a été renouvelé à compter du 1er avril 2018 par l'effet du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par les consorts [S] le 29 septembre 2017 pour le 31 mars 2018 et son acceptation par la S.A.S. DAME TARTINE le 30 mars 2018. A cet égard, il est précisé que les dates de renouvellement invoquées par les parties, 1er novembre 2017 pour la S.A.S. DAME TARTINE et 1er décembre 2017 pour les consorts [S], ne sont pas explicitées alors que le congé avec offre de renouvellement délivré a pour date d'effet le 31 mars 2018.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [S]

Les consorts [S] soutiennent sur le fondement des articles 32 du code de procédure civile et 1199 du code civil, que la S.A.S DAME TARTINE, occupante sans droit ni titre et tierce au bail, serait dépourvue de droit d'agir et sa demande, irrecevable.

Dès lors que le tribunal a jugé que la rétractation du congé avec offre de renouvellement par les consorts [S] a été réalisée pour un motif prescrit et n'est donc pas valable, que par conséquent, le bail entre la S.A.S. DAME TARTINE et les consorts [S] et portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 19] a été renouvelé à compter du 1er avril 2018, la S.A.S. DAME TARTINE, locataire des lieux, dispose d'une qualité et d'un intérêt pour agir.

La fin de non-recevoir soulevée sera donc rejetée.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La S.A.S. DAME TARTINE et les consorts [S] s'opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La S.A.S. DAME TARTINE soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, qu'elle évalue à la somme de 60.000 euros, sur la base de trois références de location de restaurants situés à proximité qu'elle cite dans ses conclusions.

Les consorts [S] sollicitent que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative qu'ils évaluent à 124.000 euros se fondant sur un rapport d'expertise unilatérale établi par Monsieur [X] [L] le 11 novembre 2017 qui conclut, sur la base d'une surface pondérée des locaux de 86,73 m², d'un prix unitaire de marché compris entre 1.000 et 1.100 euros par m² et par an, d'une majoration pour le droit de terrasse de 15 % et d'une majoration de 15 % pour les clauses du bail qui permettent un bail tous commerces et des conditions de cession libérales, à une valeur locative en renouvellement pour les locaux comprise entre 113.000 et 124.000 euros par an.
En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la S.A.S. DAME TARTINE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce.

Sur les demandes accessoires

Succombant principalement à l'instance et la solidarité ne se présumant pas, les consorts [S] sont condamnés aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Sylvain PAVILLET, avocat, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et il ne sera pas fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés à payer à la S.A.S. DAME TARTINE la somme de 3.000 euros et à la S.A.S NEW CAP EVENT CENTER la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant d'une décision mixte qui ordonne une expertise, l'exécution provisoire est opportune compte tenu de l'ancienneté de l'affaire et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir pour prescription soulevée par les sociétés S.A.S. DAME TARTINE et S.A.S. NEW CAP EVENT CENTER,

DÉBOUTE Madame [C] [S] née [Z] en sa qualité d'usufruitière et Messieurs [N] et [W] [S] en leur qualité de nus-propriétaires de leur fin de non-recevoir pour défaut de qualité ou d'intérêt à agir de la S.A.S. DAME TARTINE,

DÉCLARE que Madame [C] [S] née [Z] en sa qualité d'usufruitière et Messieurs [N] et [W] [S] en leur qualité de nus-propriétaires ne pouvaient se rétracter du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 septembre 2017 pour le 31 mars 2018,

CONSTATE en conséquence le principe du renouvellement du bail liant la S.A.S. DAME TARTINE d'une part et Madame [C] [S] née [Z] en sa qualité d'usufruitière, Messieurs [N] et [W] [S] en leur qualité de nus-propriétaires d'autre part, et portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 19] à compter du 1er avril 2018 par l'effet du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par les bailleurs le 29 septembre 2017 pour le 31 mars 2018 et son acceptation par la S.A.S. DAME TARTINE le 30 mars 2018,

POUR LE SURPLUS, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, les intérêts au taux légal sur le différentiel et le réajustement du dépôt de garantie, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :


Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/05204 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPYB4

Monsieur [P] [F]
[Adresse 6] [Localité 9]
mail : [Courriel 22]
Tél : [XXXXXXXX01]

avec pour mission de :

- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 19] et de les décrire,
- d'entendre les parties en leurs dires et explications,
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2018 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025,

FIXE à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. DAME TARTINE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 31 juillet 2024, avec une copie de la présente décision,

DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état dématérialisée du 30 septembre 2024 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

DÉSIGNE le juge de la mise en état de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

FIXE le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges,

CONDAMNE Madame [C] [S] née [Z] en sa qualité d'usufruitière et Messieurs [N] et [W] [S] en leur qualité de nus-propriétaires à payer à la S.A.S. DAME TARTINE la somme de 3.000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [S] née [Z] en sa qualité d'usufruitière et Messieurs [N] et [W] [S] en leur qualité de nus-propriétaires à payer à la S.A.S NEW CAP EVENT CENTER la somme de 3.000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [C] [S] née [Z] en sa qualité d'usufruitière et Messieurs [N] et [W] [S] en leur qualité de nus-propriétaires de leurs demandes de fixation et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, d'expulsion et au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [C] [S] née [Z] en sa qualité d'usufruitière et Messieurs [N] et [W] [S] en leur qualité de nus-propriétaires aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Sylvain PAVILLET, avocat, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.S. DAME TARTINE et la S.A.S. NEW CAP EVENT CENTER de leur demande de prononcé d'une condamnation solidaire au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Lucie FONTANELLA