TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE LYON

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 19/08657 - N° Portalis DB2H-W-B7D-UIOT

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : 
10 Janvier 2024


Affaire : 

Mme [E] [X] épouse [Z], M. [T] [KB] [B] [X], Mme [U] [X], M. [Y] [X]
C/
M. [S] [C] [L] [X], Mme [H] [O] [I] [X] veuve [F]






le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SELAS ELAN JUDICIAIRE - 531
la SELARL P&S AVOCATS - 176










LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la
Chambre 1 cab 01 A du 10 Janvier 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 10 Mai 2023,

Après rapport de Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 09 Novembre 2023, devant :

Président : Magali GUYOT, Vice-Présidente

Assesseurs :Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente
 Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [E] [X] épouse [Z]
née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 18], demeurant [Adresse 14]

représentée par Maître Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 531

Monsieur [T] [KB] [B] [X]
né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 18], demeurant [Adresse 16]

représenté par Maître Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 531

Madame [U] [X]
née le [Date naissance 13] 1993 à [Localité 23], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 531


Monsieur [Y] [X]
né le [Date naissance 1] 2000 à [Localité 23], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 531


DEFENDEURS

Monsieur [S] [C] [L] [X]
né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 22], demeurant [Adresse 10] ETATS-UNIS

représenté par Maître Karen PICOT de la SELARL P&S AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 176

Madame [H] [O] [I] [X] veuve [F]
née le [Date naissance 9] 1947 à [Localité 22], demeurant [Adresse 15]

représentée par Maître Karen PICOT de la SELARL P&S AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 176




EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [M] [HJ], veuve [X], est décédée le [Date décès 12] 2018 à [Localité 24], laissant pour recueillir sa succession :
-Ses quatre enfants :
"[H] [X], veuve [F] ;
"[S] [X] ;
"[E] [X] ;
"[T] [X] ;
-Ses deux petits enfants venant en représentation de Monsieur [P] [X], prédécédé :
"[U] [X] ;
"[Y] [X].

Par testament olographe en date du 16 décembre 2008, [G] [M] [X] a stipulé : 
" Je soussignée Madame [X] [G] [M], née le [Date naissance 8] 1924 à [Localité 20] (68) Haut-Rhin, déclare avoir aidé tous mes enfants au fur et à mesure de leurs besoins respectifs, en fonction de mes possibilités, en ayant toujours conservé pour propos de maintenir un juste équilibre entre la part de chacun. 
Je souhaite donc que ma succession soit répartie par parts égales entre tous mes descendants, sans tenir compte des donations antérieures, quelque soient leurs montants, leurs dates. 
Pour le cas où une telle répartition serait contestée par l'un ou l'autre de mes descendants, je prive les contestataires de tous leurs droits sur la quotité disponible qui sera ainsi répartie entre les seuls enfants qui auront acquiescé aux dispositions ".

L'actif successoral se compose notamment d'une maison sise [Adresse 17] à [Localité 25], cadastrée section BP n° [Cadastre 6].

Maître [R] [K], notaire à [Localité 21], est intervenu lors de la phase amiable des opérations liquidatives. 

Par actes d'huissier en date du 17 juin 2019, Madame [E] [X], épouse [Z], Monsieur [T] [X], Madame [U] [X] et Monsieur [Y] [X] ont fait assigner Monsieur [S] [X] et Madame [H] [X], devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu tribunal judiciaire, en partage judiciaire de l'indivision successorale.

Par jugement en date du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a notamment :
-Ordonné les opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Madame [G] [M] [HJ], veuve [X], décédée le [Date décès 12] 2018, en application de l'article 1364 du code de procédure civile et du présent dispositif ;
-Commis pour y procéder Maître [MT] [ZB], notaire à [Localité 21] ;
-Débouté [E] [X], épouse [Z], [T] [X], [U] [X] et [Y] [X] de leur demande de licitation du bien immobilier indivis ;
-Débouté [S] [X] et [H] [X] de leur demande de rapport à la succession de la somme de 60.000 euros. 
Le 6 juillet 2022, Maître [MT] [ZB] a dressé un procès-verbal de dires auquel un projet d'acte de partage a été annexé.
Le 12 juillet 2022, le juge commis a dressé rapport au tribunal judiciaire de Lyon, reprenant les dires des parties. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2023, Madame [U] [X], Monsieur [Y] [X], Madame [E] [X], épouse [Z] et Monsieur [T] [X] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 815, 840, 1271 et suivants du code civil, des articles 373, 374, 1360 et 1374 du code de procédure civile, de :
-Dire et juger que les opérations de liquidation-partage ouvertes par devant Maître [MT] [ZB] n'ont pas permis de trouver un accord entre les copartageants ; 
-En conséquence, reprendre l'instance enregistrée sous le numéro de répertoire général 19/08657 par devant la chambre 1 cabinet 1A du tribunal judiciaire de Lyon ;
-Reprendre l'instance en l'état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue ;
-Ordonner la vente sur licitation du bien immobilier, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Lyon selon les règles prévues par les articles 1271 à 1281 du code de procédure civile du : 
"Bien immobilier sis [Adresse 17] à [Localité 25], parcelle cadastrée Section BP n°[Cadastre 6] pour une contenance de 1.426 m² ;
"Sur la mise à prix de 1.200 000 euros ; 
"Sur la mise à prix de 331.000 euros en cas de défaut d'enchères et sur le cahier des charges dressé par l'avocat choisi par les demandeurs ; 
-Dire et juger que le cahier des charges devra faire mention de l'existence d'une convention sous seing privé en date du 1 novembre 1955 entre [W] [X] et [N] [D] établissant le règlement de copropriété entre eux et portant sur le tènement immobilier sis [Adresse 17] à [Localité 25], parcelles cadastrées Section BP n°[Cadastre 6] et BP n°[Cadastre 7] (dont copie de cet acte a été publiée, conformément aux règles en la matière, au service de la publicité foncière de [Localité 22] le 01.10.1974, volume 2071, numéro 6410) ; 
-Commettre tout huissier de justice pour procéder au procès-verbal descriptif utile à la rédaction du cahier des charges et des conditions de vente, l'huissier pouvant s'adjoindre tout expert pour l'établissement des diagnostics immobiliers exigés par la loi ou la réglementation en matière, et pouvant se faire assister d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; 
-Dire et juger qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles 63 à 69 du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006 ; 
-Dire et juger que le prix de vente sera séquestré entre les mains de Me [MT] [ZB] en vue de sa répartition conforme aux droits des copartageants ; 
-Renvoyer les parties devant Me [MT] [ZB] aux fins de composer les lots, procéder à défaut d'attribution amiable à un tirage au sort et dresser l'acte de partage définitif ;
-Débouter Madame [H] [X] et Monsieur [S] [X] de leur demande tendant à voir " constater " l'absence de copropriété horizontale entre les parcelles BP [Cadastre 6] et BP [Cadastre 7] comme étant irrecevable, le moyen tendant à " constater " n'étant pas une demande ; 
-Débouter Madame [H] [X] et Monsieur [S] [X] de leur demande subsidiaire de vente aux enchères au prix de 1.100.000 euros ; 
-Débouter Madame [H] [X] et Monsieur [S] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 
-Condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [S] [X] à la somme de 3.000 euros chacun, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Dire et juger que les dépens seront partagés entre les parties, employés en frais privilégiés de partage avec distraction au profit des avocats de la cause.

Au visa des articles 373, 374 et 1374 du code de procédure civile, ils sollicitent la reprise de l'instance, mettant en exergue l'impossibilité pour les parties de trouver un accord durant les opérations liquidatives. 

Sur le fondement des articles 815, 840 et 1686 du code civil, ainsi que des articles 1368, 1377 et 1273 du code de procédure civile, ils demandent la licitation du bien immobilier situé à [Localité 25]. Les demandeurs font valoir que l'actif successoral est composé d'un seul bien immobilier, empêchant la constitution de lots, puis rappellent que le partage en nature du bien n'est pas possible. 

Par ailleurs, les demandeurs soulèvent l'irrecevabilité de la demande visant à faire constater l'absence de copropriété horizontale au motif que cette dernière n'a pas été formulée devant le notaire commis lors de l'établissement du procès-verbal de dires, conformément aux exigences de l'article 1374 du code de procédure civile. 

En tout état de cause, ils revendiquent l'existence d'une copropriété horizontale, faisant valoir qu'un règlement de copropriété a été établi le 1er novembre 1955, ce dernier ayant notamment été déposé au rang des minutes de Me [A] et publié au service de la publicité foncière. Ils expliquent également que ce règlement est en vigueur depuis plus de 60 ans, sans jamais avoir été remis en question, et a expressément été visé dans les actes notariés de la cause. 

Sur la valeur vénale du bien immobilier, les requérants retiennent une valorisation à hauteur de 331.000 euros, sur la base des conclusions de l'expert. Ils s'opposent à ce que soit retenue la valeur de 1.440.000 euros, sollicitée par les défendeurs, au motif que ce prix correspond à la " valeur promotion immobilière " que l'expert estime inapplicable avant cinq années. Toutefois, ils donnent leur accord pour une mise à prix à hauteur de 1.200.000 euros avec, à défaut d'enchères, une mise à prix fixée à la somme de 331.000 euros. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 avril 2023, Madame [H] [X], veuve [F] et Monsieur [S] [X] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 815 et suivants du code civil, ainsi que des articles 840 et suivants du même code, des articles 373, 374, 1273, 1360, 1373, 1374 et 1377 du code de procédure civile, de :
-Dire et juger que les opérations de liquidation-partage ouvertes par devant Me [MT] [ZB], notaire, n'ont pas permis de trouver un accord entre les copartageants ; 
-En conséquence, reprendre l'instance enregistrée sous le numéro RG 108657 par devant le cabinet 1A de la chambre 1 du tribunal judiciaire de Lyon ; 
-Ordonner la reprise de l'instance ; 
-Dire et juger qu'il n'existe pas de copropriété horizontale entre les parcelles BP [Cadastre 6] et BP [Cadastre 7] ; 
-Dire et juger que la valeur du bien immobilier sis [Adresse 17] à [Localité 25] doit être fixée en prenant compte du partage entre les parcelles BP [Cadastre 6] et BP [Cadastre 7] et la fixer à 1.536.677 euros (moyenne des trois dernières offres de promoteurs à l'été 2022), et subsidiairement à 1.440.000 euros (valorisation de l'expert Monsieur [V] du 24 mai 2022) ; 
-Ordonner la licitation du bien immobilier sis [Adresse 17] cadastré BP [Cadastre 6], à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Lyon selon les règles prévues par les articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ; 
-Dire que les parties se sont accordées sur le principe de la licitation du bien immobilier ainsi que sur sa mise à prix à 1.200.000 euros ; 
-Juger que la mise à prix sera fixée à la somme de 1.200.000 euros, avec faculté de baisse ; subsidiairement à 1.100.000 euros, avec faculté de baisse et à titre infiniment subsidiaire à 900.000 euros ; 
-Dire et juger que la vente aura lieu devant le tribunal judiciaire de Lyon, lieu d'ouverture de la succession ; 
-Dire que la publicité annonçant la vente sera effectuée conformément à l'article R322-32 du code des procédures civiles d'exécution et que les insertions sommaires seront effectuées dans tous les journaux ou sites internet pouvant favoriser la vente ; 
-Dire que conformément au 10° de l'article 321-3 du code des procédures civiles d'exécution, un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l'immeuble ; 
-Commettre tout huissier territorialement compétent, avec pour mission de se rendre à l'adresse ci-dessus indiquée et dresser un procès-verbal détaillé de description dudit bien immobilier avec constat, qui comprendra, en vertu des dispositions de l'article R.322-2 du code des procédures civiles d'exécution : 
"1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;
"2° Le cas échéant, l'indication des conditions d'occupation et l'identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;
"3° Tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis, notamment, par l'occupant, et plus généralement : 
-Sa situation ;
-Sa nature ; 
-La date approximative de sa construction (ou date d'achèvement des travaux) ;
-De la distribution interne ; 
-De l'état général de l'immeuble ainsi que de chacune des pièces le composant ;
-De préciser tous éléments permettant une bonne évaluation, combles aménageables, éléments d'équipement d'eau, d'électricité, mode de chauffage, environnement ;
-D'établir ou de faire établir un diagnostic amiante, parasitaire, plomb et gaz. 
-Dire qu'en application de l'article R.322-3 du code des procédures civiles d'exécution, l'huissier de justice peut utiliser tout moyen approprié pour décrire les lieux et se faire assister par tout professionnel qualifié en cas de nécessité ; 
-Dire que l'huissier de justice commis aura également pour mission d'accéder aux locaux, de manière d'en permettre la visite aux amateurs éventuels ; 
-Dire que cette visite aura lieu, dans tous les cas, au plus tard avant le dernier samedi précédent la vente ; 
-Dire que les frais desdites interventions seront considérés comme frais de poursuite et compris dans les frais taxables préalables à la vente ; 
-Dire que le jugement à intervenir sera publié au service de la Publicité Foncière de [Localité 25] dans les conditions prévues à l'article 673 du code de procédure civile ; 
-Dire et juger qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles 63 à 69 du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006 ; 
-Dire et juger que le prix de vente sera séquestré entre les mains de Maître [MT] [ZB], notaire, en vue de sa répartition conforme aux droits des copartageants ; 
-Constater que les parties ont reconnu que la défunte détenait au jour de son décès une créance de 30.000 euros contre Monsieur [P] [X], ainsi qu'une créance de 30.000 euros contre Madame [E] [X] - sommes qui seront portées à l'actif successoral ; 
-Débouter Madame [U] [X], Monsieur [Y] [X], Madame [E] [X] et Monsieur [T] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ; 
-Débouter Madame [U] [X], Monsieur [Y] [X], Madame [E] [X] et Monsieur [T] [X] du surplus de leurs demandes ; 
-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
-Condamner in solidum les requérants à verser aux concluants la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
-Débouter les demandeurs de leur demande visant à condamner solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [S] [X] à la somme de 3.000 euros chacun, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.

Au visa des articles 373 et 374 du code de procédure civile, ils s'associent à la demande de reprise d'instance formée par les requérants. 

Sur l'irrecevabilité de la contestation relative à l'existence d'une copropriété, Monsieur [S] [X] et Madame [H] [X] rappellent que le dire formulé par leur conseil lors de l'établissement du procès-verbal de dires porte sur l'existence dudit règlement de copropriété, dont la fixation de la valeur vénale du bien immobilier dépend, de sorte que leur demande est recevable. 
Sur le fond, ils contestent le fait que l'acte établi le 1er novembre 1955 revête la qualification de règlement de copropriété. Ainsi, ils rappellent que les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1065, relative au statut de la copropriété, ne sont pas remplies, soulignant entre autres qu'il n'existe pas de parties communes entre les deux biens immobiliers, pas de charges communes, qu'aucune assemblée des copropriétaires n'a récemment été tenue.
Dans l'hypothèse où l'existence d'une copropriété serait reconnue, ils estiment qu'un partage est intervenu suite à la vente d'une portion de la parcelle en 1974, mettant fin à l'existence de cette copropriété. Ils font notamment valoir que la cession a été faite par les indivisaires, et non le syndicat des copropriétaires, et que le terrain a été divisé en deux parcelles distinctes, cadastrées BP [Cadastre 6] et BP [Cadastre 7], de sorte que le règlement de copropriété n'a plus vocation à s'appliquer. 
Par ailleurs, les défendeurs reprochent l'attitude de Monsieur [T] [X] au cours de la procédure, visant à amoindrir la valeur du bien immobilier. Ils rappellent que : 
-[T] [X] détient les 3/5èmes de la parcelle BP [Cadastre 6] et s'est d'ores et déjà porté acquéreur de la parcelle BP [Cadastre 7], par l'intermédiaire de la SCI [19] dont il était associé au moment de la vente. S'il n'est désormais plus associé, ils estiment que ce dernier entretient toujours des liens étroits avec la gérance de la société, avec laquelle il partage une communauté d'intérêts ;
-Qu'à l'occasion de cette vente, seule la convention de construction de 1955 a été visée, alors que l'existence dudit règlement de copropriété n'a pas été évoquée ;
-Il a sollicité une seconde expertise au motif qu'il existait une copropriété. 
Sur le fondement des articles 1273 et 1377 du code de procédure civile, les défendeurs sollicitent la mise aux enchères du bien immobilier sur une mise à prix à hauteur de 1.200.000 euros (soit, la somme de 1.536.677 euros à laquelle ils appliquent un abattement de 20% = 1.229.342 euros). A titre subsidiaire, ils demandent une mise à prix à hauteur de 1.100.000 euros (soit, la somme de 1.440.000 euros à laquelle ils appliquent un abattement de 20% = 1.152.000 euros). 

Au soutien de leurs prétentions, ils font observer que de nombreuses offres leur sont parvenues pour les deux parcelles, ainsi que pour la parcelle BP [Cadastre 6] seule, auxquelles Monsieur [T] [X] a fait obstacle. Les consorts [X] s'opposent donc à ce que la valeur de 331.000 euros soit subsidiairement retenue, celle-ci ne correspondant pas au marché immobilier et ne prenant pas en compte l'existence du terrain à bâtir. 

Ils estiment que " la valeur promotion immobilière " retenue par l'expert correspond au marché actuel, eu égard aux nombreuses offres faites adressées par les promoteurs immobiliers. 

Ainsi, ils s'opposent à la demande subsidiaire de mise à prix à hauteur de 331.000 euros, compte tenu de l'écart des valeurs proposées entre les demande principale et subsidiaire des requérants. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture de la procédure est intervenue le 04 mai 2023. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 10 janvier 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'existence d'une copropriété horizontale

1.Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 1373 du code de procédure civile, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif.
Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat.
Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation.
Il fait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants.
Il est, le cas échéant, juge de la mise en état.

L'article 1374 du même code précise que toutes les demandes faites en application de l'article 1373 entre les mêmes parties, qu'elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu'une seule instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l'établissement du rapport par le juge commis.

En l'espèce, les opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Madame [G] [M] [HJ], veuve [X], décédée le [Date décès 12] 2018, ont été ouvertes et confiées à Maître [MT] [ZB] par jugement en date du 13 janvier 2022.

Le 6 juillet 2022, un procès-verbal de contestation reprenant les dires des parties a été dressé par le notaire commis, donnant lieu à l'établissement d'un rapport par le juge commis, en application des dispositions de l'article 1373 susvisé. 

Il a notamment été indiqué par le juge en charge du suivi des opérations liquidatives que Monsieur [S] [X] et Madame [H] [X] ont formulé le dire dans les termes suivants : " la question de la valeur de la maison d'habitation située [Adresse 17] à [Localité 25] dépend de l'existence ou non du règlement de copropriété. Maître [J] précise que les coindivisaires ne se sont pas rapprochés de la SCI [19] pour faire annuler le règlement de copropriété ". 

Ainsi, le point de désaccord portant sur l'existence d'un règlement de copropriété ayant été mentionné par le juge commis au sein de son rapport, la demande formulée sur ce point par les défendeurs est recevable. 

2.Sur l'existence initiale d'une copropriété horizontale

Aux termes de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, applicable au litige, la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

L'article 2 de ladite loi précise que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. 

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes […] le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès. 

L'article 8 de la loi précitée dispose également qu'un règlement conventionnel de copropriété incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Il y a donc lieu de rappeler qu'une copropriété dite " horizontale " s'entend comme un ensemble de maisons individuelles édifiées sur un sol commun. 

En l'espèce, il est établi par les pièces du dossier, et non contesté par les parties, que le 25 octobre 1955, les époux [X] et [D] ont acquis en indivision la parcelle sise à [Localité 25], cadastrée section E n°[Cadastre 11], sur laquelle ils ont fait construire deux maisons d'habitation. 

Suivant acte notarié du 3 novembre 1955, les indivisaires ont déposé au rang des minutes de Maître [A], notaire à [Localité 21], le règlement de copropriété dressé le 1er novembre 1955. 

Aux termes de l'acte de dépôt devant notaire, il a été précisé que les époux acquéreurs ont conclu une convention de construction prévoyant notamment que " les parties ne pourront pas demander la division ou la licitation dudit terrain dont l'ensemble est indispensable aux constructions projetées ". 

S'agissant de la répartition de la parcelle entre les indivisaires, l'acte prévoit qu'entre les époux [X] et [D], la division se fait comme suit : 
-La propriété de chacune des maisons individuelles est exclusive ;
-La propriété de l'ensemble du terrain est indivise à concurrence de cinquante pour cent (50%). 

Cette division a été confirmée par l'acte intitulé " règlement de copropriété ". 
En effet, l'article 1er de ce règlement prévoit que " les parties communes de l'immeuble forment une co-propriété avec indivision forcée et considérée comme accessoire et partie intégrante de la partie divise de chacun des propriétaires comprenant l'ensemble du terrain " et l'article 2 précise que " les maisons individuelles seront à usage d'habitation ". 

Eu égard à ce qui précède, il convient de relever que l'indivision existante entre les époux [X] et [D] est composée, d'une part, par des parties privatives correspondant aux deux maisons d'habitation qui sont à l'usage exclusif de chacun des indivisaires, d'autre part, par des parties communes correspondant à l'ensemble du terrain qui forme la parcelle. 

Ainsi, en présence de parties communes et privatives formant un ensemble indissociable, les conditions légales d'application du régime de la copropriété sont remplies, conformément aux dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965. 

S'agissant de la qualification de l'acte intitulé " règlement de copropriété ", il convient de relever en premier lieu que ce dernier détermine la destination des parties privatives et communes (articles 1 et 2 de l'acte du 1er novembre 1955). En second lieu, il fixe les règles relatives à l'administration des parties communes, l'article 3 prévoyant que " les droits et les charges des parties communes se répartiront par moitié " et l'article 5 précisant que " les conditions de jouissance et de copropriété qui n'auraient pas été prévues au présent règlement seront réglées suivant la loi et les usages locaux ". 

S'il n'est pas contestable que l'acte litigieux est concis, force est de constater que les conditions légales prévues à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies, de sorte que ce dernier doit être qualifié de règlement de copropriété. 

Au surplus, il y a lieu de souligner que ce règlement prévoit la désignation d'un syndic de copropriété, Monsieur [X] ayant été nommé en cette qualité en 1955 pour une durée " d'une année renouvelable par tacite reconduction ". 

Enfin, contrairement aux allégations des défendeurs, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'imposent pas d'autres conditions que celles précédemment énoncées pour que le régime de la copropriété s'applique. 

En conséquence, il y a lieu de relever qu'en 1955, les époux [X] et [D] ont soumis l'ensemble immobilier situé à [Localité 25], cadastré section E n°[Cadastre 11], au régime de la copropriété. 

3.Sur l'existence d'un partage postérieur 

En l'espèce, il ressort des écritures concordantes des parties que la parcelle a fait l'objet de plusieurs cessions postérieurement à 1955, entraînement une division de la parcelle et une modification du plan cadastral de cette dernière. 

Les constats effectués par le notaire, dans son procès-verbal de dires du 6 juillet 2022, mettent en évidence une lecture divergente de ces différents actes s'agissant du maintien du régime de la copropriété concernant ce tènement immobilier. 

Or, si les parties versent aux débats les copies des fiches hypothécaires et le relevé des formalités publiées entre le 1er janvier 1970 et le 15 avril 2019, force est de constater que ces éléments sont insuffisants, en l'absence des divers actes de cession visés par le Notaire, pour permettre à la juridiction de déterminer si un partage est intervenu et s'il a été mis fin au régime de copropriété initialement institué. 

Eu égard à ce qui précède, il convient donc de réouvrir les débats, afin de permettre aux parties de produire les pièces suivantes :
-L'acte de vente du 25 octobre 1955 ;
-La convention de construction de 1955 ;
-L'acte de cession du 17 septembre 1974 ;
-L'acte de vente du 4 janvier 2019, ainsi que l'acte rectificatif du 3 février 2022 ;
-L'acte de vente du 2 juillet 2021. 

En conséquence, il y a lieu de sursoir à statuer sur les autres demandes, notamment sur la demande de licitation. 

En effet, bien que les parties s'accordent sur une mise à prix initiale à hauteur de 1.200.000 euros, il ne saurait être ordonné la mise aux enchères à la barre du tribunal du bien immobilier, sans qu'il n'ait préalablement été tranché si ce dernier est soumis ou non au régime de la copropriété. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l'avis donné à l'issue de l'audience des plaidoiries,

CONSTATE la reprise de l'instance enregistrée sous le numéro RG19/08657 ;

DECLARE recevable la demande formulée par Monsieur [S] [X] et Madame [H] [X] visant à contester l'existence d'une propriété horizontale entre les parcelles BP [Cadastre 6] et BP [Cadastre 7] ;

ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture du 10 mai 2023 ;

ORDONNE la réouverture des débats à l'audience du 7 mars 2024 pour permettre aux parties de produire aux débats les actes suivants : 
-L'acte de vente du 25 octobre 1955 ;
-La convention de construction de 1955 ;
-L'acte de cession du 17 septembre 1974 ;
-L'acte de vente du 4 janvier 2019, ainsi que l'acte rectificatif du 3 février 2022 ;
-L'acte de vente du 2 juillet 2021. 

SURSEOIT à statuer sur les autres demandes ;

RESERVE les dépens de l'instance.

En foi de quoi, Lise-Marie MILLIERE, juge ayant assistés aux délibérés et Julie MAMI, Greffière ont signé le présent jugement.


LE GREFFIERLE JUGE