COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01607 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4MP
Du 19 Novembre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3] 
c/ S.C.I. LES PUITS DE ST PAUL 









 




 











Grosse(s) délivrée(s)

à Me ROUILLOT

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le







Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président.

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 21 Août 2024, déposée par commissaire de justice.


A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 3], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre : 

S.C.I. LES PUITS DE ST PAUL
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE




Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 15 Octobre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Novembre 2024.






EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES PUITS DE SAINT PAUL est propriétaire des lots n° 53 et 82 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, fait assigner la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

 
- 3555,83 euros arrêtée au 25 juillet 2024 au titre de l'arriéré de charges échues et provisionnelle approuvées outre intérêts à compter de la présente assignation, 

- 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er octobre 2024 (1er trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),

- 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er janvier 2025 (2ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),

- 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),

- 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),

- 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

- 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d'Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d'encaissement perçus tels que prévus par l'article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l'article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.


À l'audience du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL représenté par son conseil, a exposé qu'un règlement de 2500 euros, avait été fait et a sollicité le paiement de la somme actualisée de 3633.07 euros. Il a maintenu le surplus de ses demandes.

La SCI LES PUITS DE SAINT PAUL, régulièrement assignée à personne habilitée n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.


MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L'article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1) La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2) Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3) Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
4) Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 " ;

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Il est de principe que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 de la loi de 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
S'agissant des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi, pour que l'imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance. 
En l'espèce, il est justifié que la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL est propriétaire des lots n° 53 et 82 dépendant de l'immeuble [Adresse 3]. 

Il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale des 14 décembre 2022 et 13 décembre 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l'exercice 2022 jusqu'au 30 septembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 et 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL pour la période considérée ainsi qu'une mise en demeure du 13 mai 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception revenu signé, portant sur la somme de 1529,22 euros lui précisant qu'à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

La SCI LES PUITS DE SAINT PAUL ne s'est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti au vu du décompte produit de sorte que les autres provisions non encore échues portant sur la période du 1er octobre au 30 septembre 2025, sont devenues exigibles.

Il ressort toutefois du décompte versé actualisé au 10 octobre 2024, que la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL a procédé à plusieurs règlements d'un montant de 2500 euros suite à l'assignation et que le décompte comprend de nombreux frais.

En premier lieu, les frais " de signification de décision" de 146.86 euros, qui ne sont pas justifiés et qui semblent relever d'une autre instance, seront déduits. 

Le syndic a, par lettres recommandées des 19 avril 2024 et du 13 mai 2024, mis en demeure la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à ces mises en demeure de 49.20 et 51,60 euros soit 100.80 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par la défenderesse

Toutefois, les frais de la sommation de payer du 3 octobre 2024 et du 25 juillet 2024 de 133.91 euros chacune, qui ne sont pas produites aux débats, la pièce 10 versée correspondant à la sommation de payer du 11 avril 2023 ainsi que les autres frais de relance ne sont pas justifiés et seront déduits.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l'avocat ou à l'huissier, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l'avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n'est pas justifié en l'espèce. Dès lors, la demande portant sur les frais afférents de 960 euros sera rejetée.

Enfin, s'agissant des honoraires d'avocat de 1213 euros, force est de relever qu'ils constituent des frais irrépétibles régis par les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que les frais d'assignation relèvent des dépens de sorte qu'ils doivent êtré déduits de la somme réclamée au titre des charges et frais nécessaires.

Dès lors, après déduction des frais non nécessaires et des règlements effectués suite à l'assignation, force est de relever que la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL n'est redevable d'aucune somme au titre des charges de copropriétés échues au 25 juillet 2024 et des frais nécessaires de 100.80 euros, qui ont été réglés.

En conséquence, la demande en paiement portant sur l'arriéré de charges dû au mois de juillet 2024, en ce compris les frais, sera rejetée.

Toutefois, elle est bien redevable des sommes devenues exigibles d'un montant global de 3859.56 euros, portant sur la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, soit : 
-964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er octobre 2024 (1er trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),
- 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er janvier 2025 (2ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),
- 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),
- 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),

Elle sera en conséquence condamnée au paiement des sommes de 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er octobre 2024 (1er trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025), de 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er janvier 2025 (2ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025), de 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025) et de 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025), au titre des provisions à échoir conformément à l'article 19-2 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il n'est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire, au vu des règlements effectués en cours d'instance. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice.
Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La SCI LES PUITS DE SAINT PAUL, qui succombe, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d'Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d'encaissement perçus tels que prévus par l'article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, à la charge du débiteur.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif ne justifiant de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], de sa demande en paiement des charges de copropriété échues au 25 juillet 2024, qui ont été réglées en cours d'instance par la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL ;

CONDAMNE la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], les sommes de 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er octobre 2024 (1er trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025), de 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er janvier 2025 (2ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025), de 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025) et de 964,89 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025), au titre des provisions à échoir conformément à l'article 19-2 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;

CONDAMNE la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI LES PUITS DE SAINT PAUL aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d'encaissement perçus tels que prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, à la charge du débiteur ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT