TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51730 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CZV

N° : 8

Assignation du :
15 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 septembre 2024



par Sabine BOYER, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La SCI MAZAL
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS - #R0054


DEFENDERESSES

La SASU 9EME CRU
[Adresse 2]
[Localité 6]

La SASU HAMOUR
[Adresse 1]
[Localité 4]

toutes deux représentées par Maître Daniel BERNARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #156



DÉBATS

A l’audience du 11 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Sabine BOYER, Vice-Présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 



Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous signature privée signé le 24 mai 2022, la société SCI MAZAL a donné à bail à la société SASU 9eme CRU et à la société SASU HAMOUR, en qualité de co-preneurs, des locaux à usage commercial situés au [Adresse 2], à [Localité 6] (75), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 31 200 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement et d'avance avant le 5 de chaque mois.

Ledit bail prévoit, en son article 10 des conditions particulières, l'engagement des preneurs de remettre au bailleur, sous sanction de l'application de la clause résolutoire, une caution bancaire émanant d'un établissement bancaire français de premier rang représentant 6 mois de loyers hors taxes d'un montant de 15 600 euros, cette garantie devant être fournie au plus tard le 18 juillet 2022.

Cette garantie n'ayant pas été fournie, le bailleur a délivré aux preneurs, par actes d'huissier de justice des 7 et 14 mars 2023 à l'adresse des lieux loués conformément au contrat de bail, un commandement d'avoir à lui fournir la caution bancaire prévue par l'article 10 des clauses du montant de 15 600 euros. 

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société SCI MAZAL a, par exploits délivrés le 15 février 2024, fait citer la société SASU 9EME CRU et la société SASU HAMOUR devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement par provisions d'une indemnité mensuelle d'occupation de 5582 euros à compter du 14 mai 2023 jusqu'à libération effective totale et définitive des locaux et conservation définitive du dépôt de garantie, outre la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 5 mars 2024, l'affaire a été renvoyée pour communications de pièces et conclusions du défendeur.

A l'audience de renvoi du 11 juillet 2024, l'affaire a été plaidée. 

Les parties ont déposé des écritures qu'elles ont exposées oralement.

La société SCI MAZAL réitère ses prétentions initiales au titre de la clause résolutoire et porte sa demande de provision à la somme de 7964,91 euros TTC, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires (montant arrêté au 9 juillet 2024). 

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l'audience du 11 juillet 2024, la société SASU 9EME CRU et la société SASU HAMOUR demandent au juge des référés, de constater que les conditions de l'article 834 ne sont pas réunies, que le bailleur leur a accordé un délai sine die en raison des difficultés des sociétés à obtenir la caution des établissements sollicités, le blocage de la somme de 15600 euros privant la société 9eme CRU de liquidités, celle-ci ayant dû entreprendre des travaux importants pour rendre le local compatible avec sa destination, la charge des gros travaux pesant sur la bailleur. Elles font valoir des discussions avec le bailleur pour trouver un accord, ce dernier ayant tacitement renoncé à la garantie qu'il invoque en confiant les clés du local, faute d'avoir rempli ses propres obligations. Elles ajoutent être à jour des loyers.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées par les parties ainsi qu'aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.


MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". 

Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables.

En l'espèce, l'article 10 des conditions particulières du contrat de bail, intitulé " caution bancaire " prévoit, pour sûreté et garantie de l'exécution des obligations du bail, la remise, sous sanction de la clause résolutoire, en sus du dépôt de garantie, d'une caution bancaire émanant d'un établissement bancaire français de premier rang, représentant 6 mois de loyers hors charge et taxes d'un montant de 15600 euros et accorde un délai jusqu'au 18 juillet 2022 au plus tard, au preneur pour remettre au bailleur l'exemplaire original de la caution bancaire sollicitée.

La clause résolutoire du bail est fixée à l'article 23. Elle prévoit qu'à défaut d'exécution par le preneur d'une seule des charges et conditions essentielles du bail qui sont toutes de rigueur, ou de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou remboursement de frais, charges ou prestations, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, deux mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.

Le commandement pour inexécution des obligations locatives a été délivré le 7 mars 2023 à la SASU HAMOUR et le 14 mars 2023 à la SASU 9EME CRU. Il mentionne les articles 10 et 23 du contrat, ainsi que le délai de deux mois pour en régulariser les causes. 

Les défendeurs produisent :

- un mail du 4 avril 2024 de Madame [V] [O] [S] adressé à " karenou.75 " rappelant un échange téléphonique de Monsieur [H] expliquant ses difficultés à justifier de la caution bancaire et évoquant une alternative par versements mensuels de 2600 euros d'avril à septembre 2024, acceptée par le bailleur et demandant un report du premier versement au mois de juin pour des raisons de trésorerie.

- Un second mail de Madame [V] [O] [S] adressé à " n.seveno " non communiqué en entier, pour relancer la proposition de versements mensuels de 2600€ en sus du loyer courant de 2700€ et du dépôt de garantie déjà effectué de 7800 euros.

A l'audience, le conseil du demandeur a actualisé ses demandes et fait valoir un arriéré de loyers et charges de 7964,91 euros au 9 juillet 2024.

Cette nouvelle demande a été contestée par le défendeur qui a soutenu avoir dû effectuer 30 000 euros de travaux et invoqué une renonciation tacite du bailleur à la caution bancaire du fait de la remise des clés, opposant ainsi une contestation prétendument sérieuse à la procédure de référé.

Il a été autorisé à faire valoir ses observations sur la dette de loyers avant le 31 juillet 2024.

Par mail du 30 juillet 2024, le conseil du défendeur confirme la somme due de 7964,91 euros à la SCI MAZAL et maintient sa contestation du référé pour les autres demandes.

Sur ce

Le défendeur qui invoque la renonciation du bailleur au bénéfice de la caution bancaire par la remise des clés, ne démontre pas cette renonciation dans la mesure où le bail lui octroyait un délai pour obtention de la caution, ce qui supposait remise immédiate des clés.

De même, il ne démontre pas avoir obtenu un délai pour versements échelonnés de la caution bancaire comme il le demandait par mail le 4 avril 2024, soit après délivrance du commandement. Bien au contraire, une dette de loyers s'est constituée puisqu'il reconnait devoir la somme de 7964,91 euros. 

Ainsi, aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à l'action en référé sur le bénéfice de la clause résolutoire, l'urgence n'étant pas requise en la matière.

Dès lors, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 mai 2023. 

En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation des sociétés défenderesses de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.




En revanche, s'agissant du dépôt de garantie, les conditions ne sont pas réunies et il n'y a pas lieu à référé sur la demande de conservation de la somme en dépôt qui relève du juge du fond.

Sur la demande de provision

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Au cas présent, dès lors que le détail des décomptes postérieurs au commandement de payer délivré, arrêté au 9 juillet 2024, est admis par les sociétés défenderesses, il sera fait droit à la demande de condamnation des co-preneurs au paiement de la dette par provision, soit la somme de 7964,91 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d'occupation arrêtés au 9 juillet 2024.

Pour le surplus, à savoir la fixation de l'indemnité d'occupation, égale au double du montant du loyer, au-delà de cette date, les conditions ne sont pas réunies pour statuer en référé.

En effet, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui stipule que l'indemnité d'occupation sera fixée au double du montant du loyer s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, les parties défenderesses seront condamnées au paiement des dépens, étant précisé que le coût du commandement de payer relève des dispositions de l'article 700 du même code. 

Par ailleurs, il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société SASU 9eme CRU et la société SASU HAMOUR au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 mai 2023,



Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société SASU 9eme CRU et la société SASU HAMOUR, et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2], à [Localité 6] (75), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société SASU 9eme CRU et la société SASU HAMOUR, à payer à la SCI MAZAL la somme provisionnelle de 7964,91 euros au titre du solde des loyers et charges ou indemnités d'occupation arrêtés au 9 juillet 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur, et l'indemnité d'occupation à valoir,

Condamnons la société SASU 9eme CRU et la société SASU HAMOUR, à payer à la SCI MAZAL une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
Condamnons la société SASU 9eme CRU et la société SASU HAMOUR aux dépens 

Déboutons les parties des demandes plus amples ou contraires

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 26 septembre 2024

Le Greffier, Le Président,




Larissa FERELLOC Sabine BOYER