TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me OUAZAN (P0428)
 Me SIMON (P0073)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 20/05331 

N° Portalis 352J-W-B7E-CSHFJ

N° MINUTE : 6


Assignation du :
28 Mai 2020









JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 



DEMANDERESSE

S.A.S. TUILERIES FINANCES (RCS de Paris 431 769 009)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Valérie OUAZAN de la S.A.S. JACQUIN MARUANI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428



DÉFENDERESSE

S.A.S. ASIAN LOUNGE SPA (RCS de Créteil 818 596 025)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent SIMON de la société CONSEIL DROIT DÉFENSE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0073, Maître Véronique HENNEQUIN FOSSE de la S.E.L.A.R.L. DUBAULT BIRI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de L’ESSONNE, avocat plaidant


Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/05331 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHFJ


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 25 Avril 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.S. TUILERIES FINANCES (ci-après la société TUILERIES FINANCES) exploite l'hôtel [7] [Localité 5] [Localité 8], classé cinq étoiles, situé [Adresse 2] à [Localité 6], qui dispose d'un espace de relaxation et de remise en forme.

Par un acte sous seing privé en date du 30 juillet 2009, la société TUILERIES FINANCES a conclu avec la société ASIAN VILLA SARL un contrat de partenariat commercial aux fins de confier à cette dernière l'exploitation du spa situé dans les locaux appartenant à l'hôtel [7], ouvert tant à la clientèle de l'hôtel qu'à celle qui y est extérieure.
Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de trois années, commençant à courir le 4 janvier 2010 pour se terminer le 3 janvier 2013. 

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2013, la société TUILERIES FINANCES a conclu avec la société ASIAN VILLA SARL, aux droits de laquelle se trouve la S.A.S. ASIAN LOUNGE SPA (ci-après la société ASIAN LOUNGE SPA) suite à une cession du fonds de commerce en date du 1er mars 2016, un nouveau contrat de partenariat commercial pour une durée de trois années à compter du 4 janvier 2013 pour se terminer le 3 janvier 2016.
En contrepartie de la mise à disposition des locaux comprenant un espace de relaxation et de remise en forme et les chambres de l'hôtel pour dispenser des soins en chambre, et des prestations de services fournies par l'hôtel, à savoir le fonctionnement et l'entretien des équipements du spa (sauna, matériel de fitness, hammam, piscine), la mise à disposition de lignes téléphoniques à l'entrée de l'espace de relaxation, un système de facturation et d'encaissement, le nettoyage et l'entretien des locaux, la fourniture de l'eau, de l'électricité et du chauffage et d'un service de blanchisserie, la société ASIAN VILLA SARL s'est engagée à verser une redevance mensuelle fixée à 10 % de son chiffre d'affaires hors taxes mensuel réalisé outre 50 % sur les abonnements hors taxes. 

A son terme le 3 janvier 2016, le contrat s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier remis en main propre le 18 juin 2019, la société TUILERIES FINANCES a notifié à la société ASIAN LOUNGE SPA la résiliation du partenariat commercial les liant et a invité cette dernière à restituer les locaux libres de toute occupation et de tous meubles lui appartenant pour le 30 septembre 2019, cette résiliation étant motivée au regard : 
- Des instructions directes données par le personnel du spa au personnel de l'hôtel, en contravention avec les stipulations contractuelles et en violation des dispositions relatives au délit de marchandage des articles L. 8231-1 et L. 8241-1 du code de travail ;
- Des atteintes à la sécurité de la clientèle de l'hôtel et du spa en raison de la commercialisation d'accès au spa, non accompagné de soins, en violation de l'article 1 du contrat ;
- Du refus de communiquer le nombre d'abonnements souscrits sur l'année 2018 et au cours du 1er trimestre 2019 sur la base duquel est calculée pour partie la redevance due. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 septembre 2019, le conseil de la société ASIAN LOUNGE SPA a contesté la résiliation du contrat de partenariat commercial notifié par la société TUILERIES FINANCES le 18 juin 2019 en faisant valoir que le contrat était soumis au statut des baux commerciaux, de sorte que sa résiliation ne pouvait se faire que dans les formes et délais pour donner congé prévus à l'article L. 145-9 du code de commerce et à l'expiration d'une période triennale conformément à l'article L. 145-4 du code de commerce.

Par courrier officiel en date du 23 septembre 2019, le conseil de la société TUILERIES FINANCES a rappelé au conseil de la société ASIAN LOUNGE SPA les stipulations contractuelles relatives à la résiliation du contrat de partenariat commercial et lui a indiqué qu'outre les manquements indiqués dans la lettre de résiliation, le comportement inapproprié de Monsieur [E], président de la société ASIAN LOUNGE SPA, ayant notamment conduit deux clientes du spa et le gérant de l'ancien exploitant du spa à déposer plainte à son encontre justifiait la rupture du contrat.

Par courrier officiel en date du 27 septembre 2019, le conseil de la société ASIAN LOUNGE SPA a maintenu sa position sur la qualification du contrat et a indiqué que sa cliente n'entendait pas quitter les locaux et notamment pas sans le versement d'une indemnité d'éviction. Il reprochait en outre à la société TUILERIES FINANCES l'état des locaux mis à disposition, remettant en cause leur jouissance paisible.

Par courrier en date du 24 janvier 2020, la société TUILERIES FINANCES a mis de nouveau en demeure la société ASIAN LOUNGE SPA de quitter les lieux soutenant que cette dernière était occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2019 et que les griefs reprochés dans son courrier du 18 juin 2019 perduraient sans que la société ASIAN LOUNGE SPA n'ait pris les mesures nécessaires pour y remédier.
Aux termes de son courrier, la société TUILERIES FINANCES a notamment reproché à la société ASIAN LOUNGE SPA : 
- De continuer à s'adresser directement au personnel et aux prestataires de l'hôtel, faits susceptibles de constituer un délit de marchandage au sens des articles L. 8231-1 et L. 8241-1 du code du travail ;
- De permettre à la clientèle extérieure à l'hôtel d'utiliser les installations du spa, sans dispenser de soins auxdits clients ; 
- Les nombreuses absences de Monsieur [E] aux rendez-vous mensuels institués depuis juillet 2018 ; 
- L'absence d'accueil de la part du personnel du spa quand les clients arrivent à la réception du spa.


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Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 5 février 2020, le conseil de la société ASIAN LOUNGE SPA maintenait sa position et sollicitait le versement d'une indemnité d'éviction de 160.000 euros.

Par lettre en date du 4 mars 2020, la société TUILERIES FINANCES a de nouveau déploré que les manquements reprochés dans ses précédents courriers des 18 juin 2019 et 24 janvier 2020 perduraient et avoir en outre constaté que :
- à plusieurs reprises au cours du mois de février 2020, la société ASIAN LOUNGE SPA continuait d'accueillir une clientèle extérieure à l'hôtel au sein du spa sans lui dispenser de soins, au mépris des stipulations contractuelles ; 
- des contrats conclus par la société ASIAN LOUNGE SPA avec la clientèle reprennent le nom et les logos de l'hôtel [7] [Localité 5] [Localité 8], sans accord de la société TUILERIES FINANCES, et offrent un accès total et libre aux locaux et équipements du spa sans les subordonner à la fourniture de soins ; 
- les abonnements délivrés par la société ASIAN LOUNGE SPA n'ont jamais été déclarés par cette dernière dans son chiffre d'affaires à l'hôtel ni été soumis à commissions ; 
- l'absence de présence et de surveillance du personnel du spa quand des clients utilisent les équipements du spa, ce qui est contraire aux exigences de sécurité d'un hôtel 5 étoiles ;
- la société ASIAN LOUNGE SPA continue d'accéder aux locaux réservés au personnel de l'hôtel ; 
- la société ASIAN LOUNGE SPA continue de s'adresser directement au personnel de l'hôtel.

Par courrier officiel du 5 mars 2020, le conseil de la société TUILERIES FINANCES a répondu au conseil de la société ASIAN LOUNGE SPA que le contrat de partenariat commercial ne saurait être requalifié de bail commercial, en l'absence de réunion des conditions d'application du statut, et que les reproches formulés par la société ASIAN LOUNGE SPA n'étaient pas fondés, dès lors que la société TUILERIES FINANCES exécutait avec diligence ses obligations contractuelles en apportant un soin permanent aux lieux et en répondant avec célérité à ses sollicitations. La société ASIAN LOUNGE SPA était mise en demeure de libérer sans délai les locaux et équipements mis à sa disposition. 

Soutenant que la société ASIAN LOUNGE SPA n'avait pas libéré les lieux et qu'aucune issue amiable n'avait pu être trouvée malgré les multiples courriers adressés, la société TUILERIES FINANCES a, par acte délivré le 28 mai 2020, fait assigner devant ce tribunal la société ASIAN LOUNGE SPA aux fins de voir juger principalement que le contrat de partenariat commercial n'est pas un bail commercial et qu'il a été valablement résilié par la notification d'un "congé" et subsidiairement, voir ordonner la résiliation judiciaire du contrat compte tenu des manquements de la partie défenderesse.

Par ordonnance en date du 22 juillet 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable l'exception d'incompétence au profit du Centre de Médiation et d'Arbitrage de Paris soulevée par la société ASIAN LOUNGE SPA, l'a condamnée à régler à la société TUILERIES FINANCES une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l'affaire à une audience de mise en état ultérieure.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2022, la société TUILERIES FINANCES demande au tribunal de :

Vu les articles 122 du code de procédure civile, L. 145-60 du code de commerce, 1103, 1134, 1147 et 1184 du code civil,
Vu le contrat de partenariat commercial en date du 3 janvier 2013,

À titre principal,

- Débouter la société ASIAN LOUNGE SPA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Juger irrecevable l'action de la société ASIAN LOUNGE SPA en requalification du contrat de partenariat commercial en date du 3 janvier 2013 en bail commercial car prescrite ;
- Juger que ni la société TUILERIES FINANCES ni la société ASIAN LOUNGE SPA n'ont entendu soumettre de manière expresse et non équivoque le contrat de partenariat en date du 3 janvier 2013 et leurs relations au statut des baux commerciaux ;
- En conséquence, constater que le contrat de partenariat commercial tacitement en date du 3 janvier 2013 reconduit pour une durée indéterminée à compter du 4 janvier 2016 a été résilié à effet du 30 septembre 2019 par la notification d'un "congé" de la société TUILERIES FINANCES en date du 18 juin 2019 moyennant un juste et raisonnable préavis de trois mois ;

À titre subsidiaire,

- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de partenariat commercial en date du 3 janvier 2013 conclu entre la société TUILERIES FINANCES et la société ASIAN LOUNGE SPA à effet du 30 septembre 2019 ;

En toutes hypothèses,

- Dire et juger que depuis le 1er octobre 2019, la société ASIAN LOUNGE SPA exploite illicitement le spa de l'Hôtel [7] [Localité 5] [Localité 8] et occupe les locaux sans droit ni titre ;
- Débouter la société ASIAN LOUNGE SPA de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction ;
- Débouter la société ASIAN LOUNGE SPA de sa demande de condamnation de la société TUILERIES FINANCES au paiement de la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts ;
- En conséquence, ordonner l'expulsion de la société ASIAN LOUNGE SPA et de tous les occupants de son chef des locaux situés au sein de l'Hôtel [7] [Localité 5] [Localité 8] sis [Adresse 2] à [Localité 6], s'il y a lieu avec l'assistance du "commissaire de police", de la force publique et d'un serrurier ;
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu'il plaira à la juridiction de céans de désigner, aux frais, risques et périls de la société ASIAN LOUNGE SPA ;
- Condamner la société ASIAN LOUNGE SPA à payer à la société TUILERIES FINANCES une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à la restitution effective des locaux, indemnité d'occupation égale à 9.000 euros par mois, correspondant à l'occupation des locaux et aux différents postes de dépenses entraînés par cette occupation ;
- Condamner la société ASIAN LOUNGE SPA à payer à la société TUILERIES FINANCES la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive et injustifiée à cesser l'exploitation du spa et libérer les locaux ; 
- Condamner la société ASIAN LOUNGE SPA à payer à la société TUILERIES FINANCES une somme de 5.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la société ASIAN LOUNGE SPA aux entiers dépens ; 
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions, nonobstant appel ou garantie.


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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2022, la société ASIAN LOUNGE SPA demande au tribunal de :

Vu le contrat de partenariat commercial du 3 janvier 2013, 
Vu les articles 1104 et 1134 du code civil, L. 145-1, L. 145-12 et L. 145-14 du code de commerce,

- Débouter la société TUILERIES FINANCES de l'intégralité de ses demandes,

Si par extraordinaire, la résiliation contractuelle était constatée ou la résiliation judiciaire prononcée,

- Faire droit à la demande reconventionnelle de la société ASIAN LOUNGE SPA et condamner la société TUILERIES FINANCES à lui payer la somme de 193.928 euros au titre de l'indemnité d'éviction ;

En tout état de cause,

- Condamner la société TUILERIES FINANCES à lui payer :
-la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise foi de la société TUILERIES FINANCES ;
-la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 29 juin 2022.

L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur le 25 avril 2024 et mise en délibéré à ce jour. A l'audience, une note en délibéré a été autorisée sur le moyen relevé d'office par le tribunal tenant à la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir s'agissant d'une procédure introduite après le 1er janvier 2020.

Le conseil de la société TUILERIES FINANCES a adressé une note en délibéré sur ce point le 3 mai 2024 par RPVA.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en requalification du contrat de partenariat commercial en bail commercial soulevée par la société TUILERIES FINANCES

La société TUILERIES FINANCES soutient que l'action de la société ASIAN LOUNGE SPA en requalification du contrat de partenariat commercial en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la conclusion de la convention en application de l'article L. 145-60 du code de commerce et qu'en l'espèce, la partie défenderesse a sollicité pour la première fois cette requalification suivant des conclusions notifiées le 23 septembre 2020 soit plus de deux ans après la conclusion du partenariat commercial signé le 3 janvier 2013 qui succède à un précédent contrat de même nature signé le 30 juillet 2009.

Elle en conclut que cette action en requalification du contrat de partenariat commercial en bail commercial est irrecevable, étant prescrite ; de sorte que les demandes subséquentes revendiquant le bénéfice des dispositions issues du statut des baux commerciaux (paiement d'une indemnité d'éviction) doivent être rejetées.

La société ASIAN LOUNGE SPA ne répond pas à ce moyen.

* * *

L'article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir.

Cette disposition est entrée en vigueur le 1er janvier 2020 et est applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Or, en l'espèce, l'acte introductif d'instance étant daté du 28 mai 2020, le juge de la mise en état était seul compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société TUILERIES FINANCES. Au demeurant, la partie demanderesse admet, dans la note en délibéré transmise au tribunal le 3 mai 2024, que cette fin de non-recevoir ne se rapporte à aucune demande de requalification du contrat formée par la société ASIAN LOUNGE SPA dans le dispositif de ses dernières conclusions saisissant le tribunal, de sorte qu'elle est en réalité sans objet.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la société TUILERIES FINANCES est irrecevable.

Sur la demande de constatation de la résiliation du contrat de partenariat commercial à effet du 30 septembre 2019 consécutive à la notification d'un "congé" de la société TUILERIES FINANCES en date du 18 juin 2019

La société TUILERIES FINANCES se prévaut de plusieurs décisions de la Cour de cassation pour soutenir que lorsque le contrat est à durée déterminée, celui-ci cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sauf si les parties continuent à exécuter le contrat postérieurement à son échéance, auquel cas ledit contrat est alors tacitement reconduit pour une durée indéterminée ; que dans cette hypothèse, le contrat à exécution successive à durée indéterminée peut être résilié unilatéralement par chaque partie, à condition de respecter un juste préavis. Elle soutient que tel a été le cas, en l'espèce, lorsqu'elle a résilié le contrat en laissant à la partie défenderesse un préavis de trois mois.
Elle conteste que les parties aient entendu soumettre le contrat au statut des baux commerciaux faisant valoir que le contrat de partenariat commercial du 3 janvier 2013 ne contient aucune clause ou condition faisant référence au régime juridique des baux commerciaux (durée de 3 ans, paiement d'une redevance en fonction uniquement du chiffre d'affaires réalisé et des abonnements consentis et non d'un loyer, etc) ; que la seule référence au "cadre général de la loi d'ordre public sur les baux commerciaux" dans le préambule du contrat du 3 janvier 2013, alors qu'une telle stipulation ne figurait pas dans le contrat antérieur du 30 juillet 2009, n'établit pas une volonté claire et non équivoque des parties de soumettre leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux. Elle ajoute que le courrier du 29 décembre 2015 auquel la société TUILERIES FINANCES a répondu en cochant la case "ne pas souhaiter exercer de droit préférentiel de rachat" et en contresignant sa réponse, ne saurait emporter un quelconque accord ou une quelconque reconnaissance par la société TUILERIES FINANCES de ce que le contrat de partenariat commercial constituerait un bail commercial ; que si les parties avaient entendu soumettre le contrat de partenariat commercial au statut des baux commerciaux, la société ASIAN VILLA SARL n'aurait pas pris le soin d'écrire le 29 décembre 2015 à la société TUILERIES FINANCES pour l'informer du projet de cession du fonds de commerce, alors que le statut des baux commerciaux prévoit, en application de l'article L. 145-16 du code de commerce, le droit de céder le droit d'un bail commercial avec le fonds de commerce ; qu'en tout état de cause, ce courrier émane de la société ASIAN VILLA et constitue une preuve faite à elle-même et à son successeur qui n'est corroborée par aucun élément objectif. Elle en conclut qu'elle n'était pas tenue de délivrer un congé dans les conditions prévues par l'article L. 145-9 du code de commerce et que seules les dispositions de droit commun du code civil et les stipulations contractuelles s'appliquaient. 

La société ASIAN LOUNGE SPA réplique qu'en raison du préambule du contrat, la société TUILERIES FINANCES a manifesté sa volonté expresse et non équivoque de soumettre les relations locatives au statut des baux commerciaux ; que cette volonté a été réitérée, la société TUILERIES FINANCES ayant contresigné la lettre du 29 décembre 2015 par laquelle la société ASIAN VILLA SARL indiquait son intention de céder son fonds de commerce à la société ASIAN LOUNGE SPA et à laquelle la société TUILERIES FINANCES répondait ne pas souhaiter exercer son droit préférentiel de rachat. Elle fait valoir que le formalisme du congé prévu par le statut des baux commerciaux (article L. 145-9 du code de commerce) devait être respecté par la société TUILERIES FINANCES ; que cette dernière aurait dû délivrer un congé par acte extrajudiciaire, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. 
La société ASIAN LOUNGE SPA en conclut que les demandes de la partie adverse ne peuvent qu'être rejetées.

* * *

Les dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce énoncent des conditions objectives de soumission au statut du bail commercial.
Cependant, les parties peuvent exprimer leur volonté de soumettre le contrat les liant au statut des baux commerciaux même si les conditions posées par le texte ne sont pas remplies à condition que la location ne soit pas soumise à un autre régime impératif.

Il incombe à la société ASIAN LOUNGE SPA de démontrer qu'en l'espèce et comme elle le soutient, les parties ont exprimé leur volonté certaine et non équivoque de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux, et notamment celle du bailleur de renoncer à se prévaloir de l'absence des conditions objectives énoncées à l'article L. 145-1 du code de commerce.

La volonté de ne pas se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut, peut résulter non seulement des mentions du contrat, mais encore du fait que le bailleur a appliqué les règles des baux commerciaux à plusieurs reprises.

Aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-
131 du 10 février 2016, et applicable en l'espèce, s'agissant d'un contrat signé le 3 janvier 2013, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. 
Elles doivent être exécutées de bonne foi.


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En application de l'article 1135 ancien du code civil (devenu 1194), les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.

Le contrat "de partenariat commercial" conclu entre la société TUILERIES FINANCES et la société ASIAN VILLA SARL, aux droits de laquelle est venue la société ASIAN LOUNGE SPA, prévoit dans son préambule que :
"(...) Le présent contrat succède au contrat initial signé le 30 juillet 2009 pour la période triennale du 4 janvier 2010 au 3 janvier 2013. Il a pour objet de définir de gré à gré certaines procédures du Groupe Marriott auxquelles Asian Villa accepte de se conformer, et s'inscrit dans le cadre général de [la] loi d'ordre public sur le[s] Baux Commerciaux Art L145-1 et suivants du Code [de] Commerce.
CECI EXPOSE, IL EST CONVENU CE QUI SUIT :
(...)".

Aucune clause du contrat par la suite ne fait référence au statut des baux commerciaux, en particulier concernant sa durée (déterminée de trois ans), la contrepartie financière ("redevance mensuelle fixée à 10 % du Chiffre d'affaires réalisé par Asian Villa et 50% sur les abonnements hors taxes") ou les conditions de son renouvellement.

Ainsi, l'article 8 intitulé "PRISE D'EFFET, DUREE ET PROROGATION" du contrat stipule que :
"Le présent contrat prendra effet le 4 janvier 2013.
Il est conclu pour une durée déterminée de trois Années, soit jusqu'au 3 janvier 2016 sauf résiliation par l'une des parties sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant la fin de la troisième Année contractuelle.
A la fin de cette période il faudra une nouvelle négociation entre les deux part[ie]s".

Le préambule du contrat ne permet donc pas à lui seul de déduire une volonté claire et non équivoque des parties de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux.

La société ASIAN LOUNGE SPA se prévaut de la lettre de cession de fonds de commerce adressée par la société ASIAN VILLA SARL à la société TUILERIES FINANCES le 29 décembre 2015 aux termes de laquelle la première indiquait à la seconde : "Pour la bonne forme je vous informe par la présente de mon intention de céder le fonds de commerce qui fait l'objet de notre bail commercial signé le 3 janvier 2013 (...)". La société TUILERIES FINANCES a contresigné sa réponse à cette lettre en date du 27 janvier 2016 en cochant la case "La société TUILERIES FRANCE ne souhaite pas exercer son droit préférentiel de rachat aux conditions ci-dessus et opte pour la cession au profit de la société ASIAN LOUNGE SPA".

Ainsi que le soutient la société TUILERIES FINANCES, le fait d'avoir indiqué en réponse ne pas exercer son droit préférentiel ne vaut pas acceptation de l'ensemble des termes du courrier et notamment la reconnaissance d'un bail commercial liant les parties, en l'absence d'autres éléments le corroborant.

A défaut de volonté claire et non équivoque de soumettre le contrat de partenariat commercial au statut des baux commerciaux, la société TUILERIES FINANCES n'avait pas à délivrer un congé dans les formes de l'article L. 145-9 du code de commerce.

En application de l'article 8 du contrat, celui-ci était conclu pour une période de trois ans à compter du 4 janvier 2013, de sorte qu'il a pris fin le 3 janvier 2016. Les relations contractuelles s'étant poursuivies au delà de cette date sans signature d'un nouveau contrat, est né un nouveau contrat à compter du 4 janvier 2016. Ce contrat n'ayant pas de durée déterminée, celui-ci devant durer jusqu'à la négociation d'un nouveau contrat, qui n'a jamais eu lieu, était donc à durée indéterminée et peut être résilié à tout moment sous réserve du respect d'un délai de préavis raisonnable.

En l'espèce, la société ASIAN LOUNGE SPA qui soutient uniquement que la résiliation ne répond pas aux formes du congé prévues par l'article L. 145-9 du code de commerce ne fait pas valoir que la durée du préavis de trois mois et douze jours ne serait pas raisonnable ou juste.

Par conséquent, il est jugé que la société TUILERIES FINANCES a valablement résilié le contrat de partenariat commercial tacitement reconduit avec la société ASIAN LOUNGE SPA par lettre recommandée remise en main propre le 18 juin 2019 pour le 30 septembre 2019.

Dès lors qu'il est fait droit à cette demande principale, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation judiciaire formée à titre subsidiaire par la société TUILERIES FINANCES.

Sur les conséquences de la résiliation du contrat

- Sur la demande d'expulsion de la société ASIAN LOUNGE SPA

En se maintenant dans les lieux postérieurement au 30 septembre 2019, la société ASIAN LOUNGE SPA est devenue occupante sans droit ni titre, de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la société TUILERIES FINANCES.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la société ASIAN LOUNGE SPA des locaux mis à sa disposition par le contrat de partenariat commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
 
- Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

La société TUILERIES FINANCES sollicite la condamnation de la société ASIAN LOUNGE SPA à lui verser une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2019 et jusqu'à la restitution effective des locaux de 9.000 euros par mois, correspondant à l'occupation des locaux et aux différents postes de dépenses entraînés par cette occupation. 

La société ASIAN LOUNGE SPA réplique que cette demande est abusive alors que la société TUILERIES FINANCES l'a interrogée sur sa décision de reprendre son activité au sein de l'hôtel à compter de la mi-juillet 2020 et lui a demandé ses protocoles sanitaires ; que la société TUILERIES FINANCES ne peut contester le fait que l'exploitation du spa par la société ASIAN LOUNGE SPA est essentielle au maintien de son standing vis-à-vis de ses clients ; que si elle était réellement un occupant sans droit ni titre, la partie demanderesse aurait pu interdire l'accès du spa à ses clients et cesser tout correspondance avec cette dernière alors que l'hôtel continue de lui adresser des clients, que les échanges ont été quasi quotidiens avec l'hôtel. Elle fait valoir en outre que le quantum de l'indemnité d'occupation sollicitée n'est pas justifié par des éléments chiffrés ; que l'état des équipements mis à sa disposition est dégradé ; qu'ainsi, le hammam et la piscine ne fonctionnent pas correctement.

Il est d'usage en matière d'occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d'une part la valeur locative des lieux et d'autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l'occupant dans les lieux.

A cet égard, le fait que les parties aient maintenu des échanges postérieurement à la résiliation du contrat est indifférent, puisque la société ASIAN LOUNGE SPA n'en tire aucune autre conséquence que celle de l'absence de bien-fondé d'une indemnité d'occupation. De plus, il ressort de la lecture des différents courriers adressés par la société TUILERIES FINANCES à la société ASIAN LOUNGE SPA que la première n'a jamais renoncé à la résiliation du contrat. Ainsi :
- le courrier du conseil de la société TUILERIES FINANCES du 23 septembre 2019 conclut : "à défaut de départ volontaire de votre cliente à la date du 30 septembre prochain, j'ai reçu instruction de saisir les juridictions compétentes de ce litige" ;
- par courrier du 24 janvier 2020, la société TUILERIES FINANCES écrit : "A ce jour, force est de constater que vous êtes occupant sans droit ni titre (...) et que les infractions au contrat de partenariat commercial énoncées à notre courrier recommandé du 18 juin 2019 se poursuivent (...) Dans ces conditions , nous vous mettons une ultime fois en demeure de quitter les lieux (...)" ;
- le courrier de la société TUILERIES FINANCES du 4 mars 2020 énonce : "nous vous mettons une ultime fois en demeure de quitter les lieux sans délai et de nous restituer les locaux libres de toute occupation" ;
- le courrier du conseil de la société TUILERIES FINANCES en date du 5 mars 2020 met en demeure la société ASIAN LOUNGE SPA de quitter les lieux ;
- le courrier de la société TUILERIES FINANCES en date du 7 juin 2021 énonce : "nous vous écrivons en votre qualité d'occupant sans droit ni titre du spa (...) Compte tenu de la levée progressive des restrictions, nous nous interrogeons sur vos intentions de reprendre votre activité (...)" et indique que des protocoles sanitaires doivent être respectés, ce qui ne saurait s'analyser en une volonté de poursuivre les relations contractuelles. 

Il y a donc lieu de condamner la société ASIAN LOUNGE SPA à payer à la société TUILERIES FINANCES, à compter du 1er octobre 2019, une indemnité d'occupation. S'agissant de son quantum, force est de constater que la société TUILERIES FINANCES ne communique aucun élément chiffré permettant d'apprécier le bien-fondé du quantum sollicité. Elle ne produit pas plus de justificatifs du montant des redevances jusqu'ici perçu.
Par conséquent, l'indemnité d'occupation sera fixée mensuellement à compter du 1er octobre 2019, conformément au contrat résilié, soit à hauteur de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes mensuel réalisé outre 50 % sur les abonnements hors taxes jusqu'à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion de la locataire.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La société TUILERIES FINANCES sollicite sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, la condamnation de la société ASIAN LOUNGE SPA à lui verser en réparation de son préjudice résultant de sa résistance abusive, la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La société ASIAN LOUNGE SPA répond que la résistance abusive émane plutôt de la société TUILERIES FINANCES qui a refusé d'appliquer le statut des baux commerciaux malgré les clauses contractuelles et n'a pas satisfait à ses obligations de fonctionnement et d'entretien des installations mises à disposition et notamment, le hammam et la piscine qui sont impropres à une utilisation paisible. 

Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il incombe à la société TUILERIES FINANCES de caractériser une faute, un préjudice et leur lien de causalité.

En l'espèce, la société TUILERIES FINANCES soutient qu'en refusant de quitter les locaux, la société ASIAN LOUNGE SPA a fait preuve d'une résistance abusive. Elle se prévaut dès lors en réalité d'une faute extracontractuelle qui relève de l'article 1240 du code civil et non de l'article 1147 ancien du code civil.

S'il est exact que l'absence de libération des locaux par la société ASIAN LOUNGE SPA depuis le 1er octobre 2019 constitue une faute, la société TUILERIES FINANCES n'allègue pas d'un préjudice précis en lien avec cette faute.

Par conséquent, la société TUILERIES FINANCES sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. 

Sur les demandes reconventionnelles de la société ASIAN LOUNGE SPA

- Sur la demande de paiement d'une indemnité d'éviction

Cette demande ne peut qu'être rejetée, le tribunal ayant jugé que la volonté claire et non équivoque des parties pour soumettre le contrat de partenariat commercial aux dispositions du statut des baux commerciaux n'était pas établie.

- Sur la demande de dommages-intérêts

La société ASIAN LOUNGE SPA sollicite 1 euro à titre de dommages-intérêts soutenant que la société TUILERIES FINANCES n'a pas exécuté le contrat de bonne foi et a refusé d'appliquer le statut des baux commerciaux pour éviter de payer une indemnité d'éviction.

Compte tenu de la solution adoptée par le tribunal, cette demande ne peut qu'être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société ASIAN LOUNGE SPA qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance ainsi qu'à verser à la société TUILERIES FINANCES une somme qu'il est équitable de fixer à 5.000 euros compte tenu de la durée de la procédure. Elle est corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en requalification du contrat de partenariat commercial en bail commercial soulevée par la S.A.S. TUILERIES FINANCES,

CONSTATE que la S.A.S. TUILERIES FINANCES a valablement résilié le contrat de partenariat commercial tacitement reconduit avec la S.A.S. ASIAN LOUNGE SPA par lettre recommandée remise en main propre le 18 juin 2019 pour le 30 septembre 2019, et portant sur les locaux (espace de relaxation et de remise en forme) au sous-sol de l'Hôtel [7] [Localité 5] [Localité 8] sis [Adresse 2] à [Localité 6], 

ORDONNE à la S.A.S. ASIAN LOUNGE SPA de libérer les locaux (espace de relaxation et de remise en forme) au sous-sol de l'Hôtel [7] [Localité 5] [Localité 8] sis [Adresse 2] à [Localité 6], et ce dans un délai de deux (2) mois à compter de la date de signification de la présente décision, 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.S.U. ASIAN LOUNGE SPA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés au sous-sol de l'Hôtel [7] [Localité 5] [Localité 8] sis [Adresse 2] à [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE la S.A.S. ASIAN LOUNGE SPA à verser à la S.A.S. TUILERIES FINANCES une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2019, fixée mensuellement à hauteur de 10 % (dix pour cent) du chiffre d'affaires mensuel hors taxes réalisé outre 50 % (cinquante pour cent) sur les abonnements hors taxes jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion de la locataire,

DÉBOUTE la S.A.S. TUILERIES FINANCES de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE la S.A.S. ASIAN LOUNGE SPA de ses demandes reconventionnelles de paiement d'une indemnité d'éviction, de dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile formées à l'encontre de la S.A.S. TUILERIES FINANCES,

CONDAMNE la S.A.S. ASIAN LOUNGE SPA à verser à la S.A.S. TUILERIES FINANCES la somme de 5.000 (cinq mille) euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. ASIAN LOUNGE SPA aux dépens,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA