TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me François-luc SIMON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05092 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45AA

N° MINUTE : 
14






JUGEMENT 
rendu le 19 juillet 2024


DEMANDEUR
Association [3], 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me François-luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [Z], 
demeurant Résidence sociale [3], [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05092 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45AA

EXPOSE DU LITIGE

L'association [3] a donné en location à Monsieur [D] [Z] la chambre N°A07706 de la résidence sociale sise [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat de résidence du 13 juin 2018.

Par courrier recommandé du 30 septembre 2022, l'association [3] a mis en demeure Monsieur [D] [Z] de lui régler la somme de 2.376,95 euros d'arriéré de redevances.

Par courrier recommandé du 7 novembre 2022, l'association [3] a notifié à Monsieur [D] [Z] la résiliation de son contrat de résidence pour impayé.

Par courrier recommandé du 30 mai 2023, l'association [3] a mis en demeure Monsieur [D] [Z] de cesser l'hébergement de tiers ou de régulariser la situation de ce tiers dans un délai de huit jours.

L'association [3] a requis un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal le 17 février 2024.

Par courrier remis par commissaire de justice le 19 février 2024, l'association [3] a notifié à Monsieur [D] [Z] la résiliation de son contrat pour défaut d'occupation personnelle et impayé. 

Dans ces circonstances, l'association [3] a fait assigner le 14 mai 2024 Monsieur [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence liant les parties et en conséquence son maintien dans les lieux sans droit ni titre,
- à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de Monsieur [D] [Z] pour non respect de ses obligations contractuelles,
- constater qu'il est occupant sans droit ni titre au sein de la résidence,
- dire qu'il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux occupés dès signification du jugement à intervenir,
- ordonner son expulsion avec assistance de la force publique si besoin et dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux soit régi par les dispositions des articles R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront,
- le condamner au paiement de la somme de 3.907,96 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 30 avril 2024,
- le condamner au paiement de la somme d'un euro par jour à compter du constat jusqu'à résiliation du contrat de résidence par l'effet de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire,
- le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce jusqu'à libération des lieux,
- le condamner au paiement de la somme d'un euro par jour à titre de dommages et intérêts à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux,
- rejeter toute demande de délai,
- le condamner au paiement d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais de recommandés, de constat, de serrurier et d'assignation.

A l'audience du 6 juin 2024, l'association [3], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.389,88 euros. Elle indique que le défendeur a été négligent et s'en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [D] [Z] indique qu'il est parti au Cameroun en août 2023 et s'est retrouvé hospitalisé jusqu'en février 2024. Il précise avoir laissé les clefs à une amie pour faire le ménage et n'avoir mis personne chez lui. Il ajoute avoir payé une somme de 1.000 euros la veille et gagner 2.500 euros par mois. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 350 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [D] [Z] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat

Il convient préalablement de rappeler que l'association [3] n'a pas donné son accord sur le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En outre, l'article 7 du contrat stipule que " le résident s'engage à payer chaque mois et sans retard les redevances et facturations (...) à occuper personnellement et de manière effective le logement ; il devra obligatoirement avertir le responsable d'hébergement ainsi que la CAF, organisme payeur de l'aide au logement, de toute absence d'une durée supérieure ou égale à un mois ; l'occupation du logement est exclusivement réservée au résident titulaire du présent contrat et au tiers hébergé par lui dans les conditions fixées à l'article 5 du règlement intérieur " et l'article 5 du règlement intérieur, dûment signé par Monsieur [D] [Z] le 13 juin 2018, rappelle les dispositions de l'article R.633-9 précité.

L'article 11 du contrat reprend les dispositions de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation précité.

Il est constant que la clause de résiliation de plein droit ne peut pas produire effet lorsque la lettre de mise en demeure n'a pas été remise au résident, cette dernière étant un acte de procédure (Civ. 3eme, 1er déc. 2016, n°15-27.795).

En l'espèce, la mise en demeure du 30 septembre 2022 d'avoir à régler les redevances impayées est revenue " pli avisé et non réclamé ", si bien que la résiliation notifiée par lettre recommandée intitulée datée du 7 novembre 2022 présentée le 9 novembre 2022 revenue également " pli avisé et non réclamé ", n'a pu produire effet.

Concernant la deuxième procédure, il n'est pas justifié de la remise le 19 juin 2023 de la lettre recommandée intitulée " avertissement hébergement de tiers ", l'accusé de réception ne supportant aucune signature. Cette lettre ne contient en outre aucune mise en demeure visant la clause résolutoire, si bien que la lettre recommandée intitulée " résiliation du contrat de résidence pour impayé et sur-occupation " datée du 26 janvier 2024 remise par commissaire de justice le 19 février 2024 n'a pu produire effet. Il convient donc d'examiner la demande subsidiaire en résiliation du contrat.

Sur la résiliation du contrat de résidence

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce, il ressort des courriers des 30 septembre 2022 et 19 février 2024 ainsi que du décompte produit que la redevance n'est pas régulièrement payée depuis plusieurs années, la dette s'élevant désormais à 3.389,88 euros.

Il ressort également du constat du 17 février 2024 que le commissaire de justice relate avoir constaté la présence dans la chambre à 6h01 de Monsieur [M] [V] qui a indiqué qu'une dénommée [X] [S] aurait signé un contrat de location avec Monsieur [D] [Z] qui a quitté les lieux depuis cinq mois, et d'un prénommé [P]. Les explications données à ce sujet par Monsieur [D] [Z] sont floues et il ne produit aucun élément relatif à son hospitalisation au Cameroun. En tout état de cause, il a été négligent en confiant les clefs de son logement à un tiers.

Il est donc établi que Monsieur [D] [Z] ne paye pas régulièrement la redevance depuis plus de deux ans, n'occupe pas personnellement les lieux et héberge des tiers sans respect des dispositions légales.

Au vu de la violation répétée par Monsieur [D] [Z] des obligations mises à sa charge par le contrat de résidence, il convient de résilier ce contrat et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [Z] et de tous les occupants de son chef.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [D] [Z] a réintégré les lieux, l'assignation ayant été déposée à étude après que le commissaire de justice ait constaté que son nom figurait sur la boîte aux lettres et ait eu confirmation de sa présence par le responsable. Il a repris les paiements. Il convient par conséquent de débouter l'association [3] de sa demande de suppression du délai de l'article L.412-1 du code de procédure civile. 

Sur les demandes financières

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [D] [Z] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour l'association [3] de l'occupation indue de son bien.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le décompte produit par l'association [3] atteste d'une dette de 3.389,88 euros arrêtée au 5 juin 2024 après prise en compte du virement de 1.000 euros indiqué par le défendeur, somme non contestée par Monsieur [D] [Z] qui sera par conséquent condamné à son paiement.

Sur la demande de délais de paiement

Compte-tenu de la situation économique de Monsieur [D] [Z], il convient de lui accorder des délais de paiement selon les termes précisés au dispositif de la présente décision, en application de l'article 1343-5 du code civil.

Sur la demande relative à la participation financière aux charges supplémentaires

Aux termes de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation, le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l'hébergement d'un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur.

Or l'article 5 du règlement intérieur prévoit que le résident doit acquitter une participation financière de 1 euro par jour d'hébergement.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [Z] au paiement de cette somme à compter du procès-verbal de constat du 17 février 2024 et jusqu'à la résiliation du contrat.

Sur la demande de dommages et intérêts
 
L'hébergement de tiers n'étant qu'hypothétique à compter de résiliation du contrat, il convient de débouter l'association [3] de sa demande, son préjudice n'étant pas certain.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens incluant les frais des courriers recommandés et de constat d'huissier, outre les frais d'assignation et d'exécution.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'association [3], Monsieur [D] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l'association [3] de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire;

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 13 juin 2018 entre l'association [3] et Monsieur [D] [Z] concernant la chambre N°A07706 de la résidence sociale sise [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jour à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [D] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association [3] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à l'association [3] une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à l'association [3] la somme de 3.389,88 euros arrêtée au 5 juin 2024 au titre de l'arriéré de redevances ;

AUTORISE Monsieur [D] [Z] à régler cette somme en 9 mensualités consécutives de 350 euros, une 10eme mensualité étant égale au solde de la dette, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à l'association [3] la somme d'un euro par jour à compter du 17 février 2024 et jusqu'à la date du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à verser à l'association [3] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Le greffier, Le juge