TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/02365 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7WV

Minute : 24/590







Monsieur [N] [S]
Représentant : Me Soulef BENHAGOUGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 126

 

C/


Madame [W] [T]
Monsieur [X] [F]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;


Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [N] [S], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Soulef BENHAGOUGA, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [W] [T], 
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [F], 
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 7]

comparant en personne



D'AUTRE PART





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2021, Monsieur [N] [S] a donné à bail à Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] un logement situé [Adresse 2].

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2023, Monsieur [N] [S] a consenti un nouveau bail à Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] pour le même logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 620,00 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, Monsieur [N] [S] a fait signifier à Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du 1er janvier 2021 pour un montant de 2250,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, Monsieur [N] [S] a fait signifier à Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du 2 janvier 2023 pour un montant de 2250,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par lettre notification électronique du 15 janvier 2024 Monsieur [N] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, Monsieur [N] [S] a fait assigner Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance habitation et à titre subsidiaire pour non paient des loyers et charges,à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,dire que l’astreinte sera liquidée par le juge de céans,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 2250 euros arrêtée au 21 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2800 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner la capitalisation des intérêts,

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 mars 2024.

À l'audience du 22 avril 2024, Monsieur [N] [S], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4200,00 euros arrêtée au 1er avril 2023. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [N] [S] soutient, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 11 janvier 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [X] [F], ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, il sollicte les plus larges délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il fait état de difficultés financières en raison de ressources insuffisantes et précise être séparé de Madame [T].

Madame [W] [T], régulièrement assignée, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [W] [T] assignée, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, Monsieur [N] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [S] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2021 a été signifié par commissaire de justice en date du 11 janvier 2024.

Les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 février 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2021, à compter du 12 février 2024.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] ne justifient d’aucune démarche de relogement.

Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu d'accorder à Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] un délai pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 février 2024, Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés les 1er janvier 2021 et 2 janvier 2023, des commandements de payer délivrés le 11 janvier 2024 et du décompte arrêté au 31 décembre 2022 et du décompte de créance actualisé au 1er avril 2023 que Monsieur [N] [S] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 2250 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024, au titre du bail du 1er Janvier 2021.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 4200 euros, au titre des sommes dues au 1er avril 2024, loyer du mois d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 sur la somme de 1400 euros, de l’assignation du 1er mars 2024 sur la somme de 1400 euros et du présent jugement sur le surplus.


Sur la demande de délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [X] [F] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. 

Toutefois, il résulte des propositions formulées à l’audience que Monsieur [F] n’est pas en mesure de s’acquitter des sommes dues dans le délai légal de vingt-quatre mois.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais. 

Sur la demande de capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. 

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification des commandements de payer du 11 janvier 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [N] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er janvier 2021 entre Monsieur [N] [S] d'une part, et Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 février 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l'expulsion de Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] à compter du 12 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [N] [S] la somme 2250 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024, au titre du bail du 1er Janvier 2021,

CONDAMNE Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [N] [S] la somme 4200 euros, au titre des sommes dues au 1er avril 2024, loyer du mois d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 sur la somme de 1400 euros, de l’assignation du 1er mars 2024 sur la somme de 1400 euros et du présent jugement sur le surplus, au titre du bail du 2 janvier 2023,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [N] [S] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de délais de paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer du 11 janvier 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [N] [S] de ses autres demandes et prétentions,

LE GREFFIER LE JUGE