TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


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18° chambre 
1ère section

 
N° RG 19/01555 
N° Portalis 352J-W-B7D-CO5YT

N° MINUTE : 3

Assignation du :
05 Février 2019

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 17 Décembre 2024 


DEMANDERESSE

Société [Adresse 4]
société civile
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0162



DÉFENDERESSE

S.A.S. ENTREPRISE PEINTURE [S]
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Matthieu LEROY de la SELASU FUSIO AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0245





Décision du 17 Décembre 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/01555 - N° Portalis 352J-W-B7D-CO5YT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DEBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 2 novembre 2009, la SCI du [Adresse 4] a donné à bail en renouvellement à la SAS Entreprise Peinture [S] (ci-après la société « [S] ») des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 16], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008 pour se terminer le 31 décembre 2016, pour une activité de « commerce d’entreprise de peinture en bâtiment et maçonnerie à l’exclusion de tout autre ». La société [S] occupait les locaux en application de baux successifs conclus depuis le 1er juillet 1963, l’occupation des locaux par la société remontant à 1930.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2017.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 mars 2018, la société [S] a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018.

Par exploit en date du 13 avril 2018, la bailleresse lui a fait délivrer un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, aux motifs :
du défaut d’entretien des locaux de la dégradation des parties communes par le passage des camions. 
Par acte extrajudiciaire du 5 février 2019, la société du [Adresse 4] a assigné la société [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation à hauteur de 4.000 euros par mois à compter du 13 avril 2018. 

Par jugement mixte en date du 7 juillet 2020, le tribunal a notamment :
- Dit que la SCI du [Adresse 4] n’est pas recevable à invoquer le motif grave et légitime du refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction notifié le 13 avril 2018, 
- Dit que la société [S] a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, 
- Dit que le refus de renouvellement du bail notifié le 13 avril 2018 par la bailleresse a mis fin à compter du 13 avril 2018 au bail renouvelé du 2 novembre 2009 portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 16], 
- Débouté la bailleresse de ses demandes d’expulsion sous astreinte et de paiement d’une indemnité d’occupation, 
- Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, désigné en qualité d'expert Mme [I] [C].

L’expert a déposé son rapport le 5 octobre 2022, concluant à :
une indemnité d’éviction évaluée à 210.000 euros dans l’hypothèse d’un loyer plafonné, et 168.000 euros dans l’hypothèse d’un loyer déplafonné,une indemnité d’occupation au profit du bailleur évaluée à la somme annuelle de 31.169 euros hors taxes et hors charges jusqu’au 31 mai 2022, et 19.048 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juin 2022.
Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, la société [S] a notifié à la bailleresse son départ des lieux à compter du 6 mars 2023. 

Le 16 mars 2023, la SCI du [Adresse 4] a fait établir un procès-verbal par commissaire de justice pour constater l’état des locaux et la restitution des clés, en présence de la société [S].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, la SCI Du [Adresse 4] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14 et suivants du code de commerce, de :
- fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société [S] à la somme de : 
- 22.980 euros en cas de déplafonnement de loyer 
- 67.287 euros en cas de plafonnement du loyer,
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [S], du 13 avril 2018 au 16 mars 2023, à la somme mensuelle de 3.300 euros,
- la condamner à lui payer la somme de 92.639,47 euros TTC au titre du différentiel d’indemnité d’occupation perçu du 13 avril 2018 au 16 mars 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2018, 
- débouter la société [S] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, 
- la condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, la société [S] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-12 et suivants, L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, de :
- entériner le rapport de Mme [C] déposé le 5 octobre 2022,
- fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 113.890 euros et les indemnités annexes à la somme complémentaire de 50.724,03 euros,
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 13 avril 2018 au 31 mai 2022 à la somme de 31.169 euros par an,
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2022 au 6 mars 2023 à la somme de 19.048 euros par an,
En conséquence,
- débouter la demanderesse de la totalité de ses demandes,
- condamner la SCI du [Adresse 4] au paiement de l’indemnité d’éviction fixée,
- la condamner à verser à la société [Adresse 4] la somme de 26.850,68 euros au titre du non-perçu au titre de l’indemnité d’occupation,
- condamner la demanderesse à lui restituer la somme de 12.042 euros au titre des dépôts de garantie non reversés,



- ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre, 
- condamner la société [Adresse 4] à supporter seule les frais d’expertise et à lui payer 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de l’avocat constitué,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 17 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est constant que le refus de renouvellement du bail notifié le 13 avril 2018 par la SCI du [Adresse 4] à la société [S], a mis fin au bail renouvelé le 2 novembre 2009 portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 16], à compter du 13 avril 2018 à 24h00. Il résulte du jugement mixte du 7 juillet 2020 que ce refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la société [S] au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité, et, au profit de la bailleresse, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 13 avril 2018.


Sur la fixation de l’indemnité d’éviction 

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Sur l’indemnité principale 

La SCI du [Adresse 4] sollicite que le rapport d’expertise amiable établi à sa demande par l’expert M. [L], versé aux débats dès les opérations d’expertise judiciaire, soit entériné. Elle fait valoir que les locaux sont utilisés à usage d’entrepôt et non de commerce et de réception de clientèle par la société locataire, qu’ils ne sont pas indispensables à la poursuite de l’activité de la locataire, de sorte que l’indemnité principale doit représenter la valeur du droit au bail. Elle soutient que l’expert amiable et l’expert judiciaire ont retenu la même valeur locative unitaire mais que le coefficient multiplicateur retenu par l’expert judiciaire est excessif, compte tenu notamment de l’emplacement des locaux et de l’absence de droit d’entrer et de stationner avec des camions dans la cour, ce qui réduit l’utilité des locaux à usage d’entrepôt. 

La société [S] estime que les conclusions de l’expert judiciaire doivent être retenues, que l’indemnité principale est une indemnité de déplacement compte tenu de sa réinstallation dans de nouveaux locaux et de la poursuite de son activité, et que les parties s’accordent pour sa fixation à la valeur du droit au bail. Elle soutient que, comme retenu par l’expert judiciaire, il convient de s’attacher à la destination prévue au bail pour apprécier sa valeur et que le fait qu’elle ait entreposé des matériaux ne doit pas être retenu pour minorer la valeur du droit au bail. Elle retient la valeur locative proposée par l’expert et estime qu’aucun élément de déplafonnement du loyer ne peut être retenu. Elle estime que le coefficient multiplicateur proposé par l’expert judiciaire doit être retenu, celui proposé par l’expert amiable de la bailleresse étant sous-évalué compte tenu de la rareté de ce type de locaux dans [Localité 15] intra-muros.

Sur le caractère transférable de l’activité
L’indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affectée d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, l’expert judiciaire retient que la société [S] exerce une activité de peinture et maçonnerie avec le recours à des échafaudages. Son siège social est situé dans le [Localité 8] et les locaux considérés constituent un local commercial annexe, utilisé pour le stockage de matériaux et à usage de bureau secondaire. Il ressort du bail du 2 novembre 2009 une destination de « commerce d’entreprise de peinture en bâtiment et maçonnerie à l’exclusion de tout autre ». 

Selon le rapport d’expertise, non contredit en cela par les parties, les locaux sont situés au [Adresse 4], dans le Nord du [Localité 16] et en lisière du [Adresse 12] ([Adresse 19] et [Adresse 18]) et du [Localité 1]. La [Adresse 21] est une longue voie secondaire, en sens unique devant les lieux, et offrant un stationnement de surface bilatéral. Elle prend naissance [Adresse 20] dans le [Localité 1] pour finir [Adresse 9] face à l’hôpital [23]. Les locaux sont situés sur cour dans la partie nord de la [Adresse 21] située entre le [Adresse 17] et la [Adresse 22], dans le quartier « Hôpital [23] » qui est l’un des quatre quartiers composant le [Localité 16]. 

Les locaux sont desservis par la station de métro Goncourt (ligne 11) située à 360 mètres, la station Belleville se trouvant à 440 mètres (lignes 2 et 11), et par la station de bus Hôpital [23] à 70 mètres (lignes 46 et 75). Ils sont localisés dans un secteur de [Localité 15] intramuros facilement accessible par la route grâce au périphérique et d’autres grandes artères permettant de traverser la capitale ([Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 19], etc.). Selon l’expert « Il s’agit d’un bon emplacement, de bonne accessibilité par la route et stratégique pour la logistique de l’activité d’entreprise de peinture en bâtiment et de maçonnerie exercée ».

L’expert judiciaire relève que la [Adresse 21] est assez dynamique et connue pour ses bars dans sa partie du [Localité 1] ; elle est moins dynamique et plus résidentielle dans sa partie située dans le nord du 10ème, partie dont dépendent les locaux.




Selon le rapport d’expertise, non contredit par les parties, les locaux dépendent d’un important ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments anciens et aux bâtis divers, organisés autour d’une succession de 3 cours intérieures et desservis par une allée centrale. L’accès aux locaux se fait par la porte cochère du [Adresse 4], les locaux se trouvant dans le bâtiment situé tout au fond de la parcelle dans la troisième cour intérieure pavée, à la suite des deux premières cours. 

Ils sont composés de deux locaux distincts contigus : 
Le lot 802, situé en fond de cour, est composé d’un espace de stockage situé en rez-de-chaussée, de plain-pied, d’une superficie d’environ 128 m2. Ils disposent d’une grande hauteur sous plafond et accueillent une mezzanine sur les deux tiers de la surface destinée au stockage des étais et des échafaudages. L’expert relève que l’état intérieur est à rénover, le plancher au sol est en mauvais état ainsi que les huisseries. L’étanchéité est à reprendre ;Le lot 801, perpendiculaire au premier, en partie gauche de la cour, indépendant du lot 802, est utilisé à usage de bureau, éclairé par une baie vitrée ancienne sur la longueur de la façade, avec quelques produits stockés sur une mezzanine en bois. Selon l’expert, la vétusté du local est comparable à celle du lot n°802.
L’expert a estimé que s’agissant de locaux accessoires à l’activité de la société, seule l’hypothèse d’une indemnité de transfert devait être étudiée, ce que confirment les deux parties. 

Au regard du caractère accessoire des locaux utilisés à usage de stockage pour l’exercice de l’activité de la société [S], le tribunal retiendra que l’indemnité principale correspond à une indemnité de transfert correspondant au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement.

Sur la valeur locative de marché
L’expert judiciaire retient une surface de 128 m2 pour le local à usage de stockage (lot 802) et de 32,4 m2 pour le local à usage de bureau, surface qui n’est pas formellement contestée par les parties et qui sera donc retenue par le tribunal.

L’expert judiciaire a retenu comme termes de comparaison 25 références de prix de loyers pratiqués pour des locaux d’activité comparables et des locaux de bureaux à savoir :
- 10 nouvelles locations ou renouvellements amiables pour des locaux de stockage dans le nord du [Localité 16], entre novembre 2012 et avril 2018, pour des locaux de 40 m2 à 1554 m2, pour des loyers de 116 à 350 euros/m2,
- une offre d’atelier restructuré hors de [Localité 15] intramuros, situé à [Localité 14], pour une surface de 205 m2 et loyer décapitalisé de 215 euros/m2,
- 4 décisions judiciaires de 2013 à 2019 pour des fixations de 2011 à 2016, pour des locaux situés dans le 11ème et le [Localité 3] avec des surfaces de 42,4 à 781,26 m2P, pour des loyers de 140 à 400 euros/m2P,
- 6 références locatives pour des locaux à usage de bureaux dans le nord du [Localité 16], pour des renouvellements de juin 2016 à mars 2018, des locaux de 75 m2 à 585 m2, pour un loyer de 250 à 448 euros/m2,
- 4 nouvelles locations de surfaces de locaux d’activité à proximité du [Localité 16] et dans le [Localité 2], pour des surfaces de 252 à 743 m2 et des loyers proposés de 190 à 290 euros/m2.


Au regard des termes de comparaison, de la qualité de l’emplacement pour l’activité exercée offrant des locaux de stockage à proximité immédiate des grands axes parisiens, des chantiers et des fournisseurs situés dans [Localité 15], du rapport qualité de situation / prix avantageux pour le preneur, de la rareté du produit dans un secteur géographique connaissant une évolution positive au regard des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques intrinsèques du local répondant aux besoins du preneur, mais aussi de l’état d’usage avancé des locaux et de leur situation en fond de parcelle, ainsi que des clauses exorbitantes de droit commun du contrat de bail, l’expert a retenu une valeur locative de marché de :
Pour le local de stockage : 350 euros/m2, soit 128 m2 x 350 euros = 44.800 eurosPour le local de bureau : 250 euros/m2, soit 32,4 m2 x 250 euros = 8.100 eurosTotal : 52.900 euros.

L’expert judiciaire propose de pratiquer un abattement de 10% sur ce montant au regard des clauses exorbitantes de droit commun du bail, faisant supporter au preneur la taxe foncière et l’assurance immeuble refacturée, étant précisé que les gros travaux de l’article 606 du code civil ne peuvent plus être refacturés au preneur depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014. Il en résulte une valeur locative de marché après abattement de 47.610 euros.

La SCI du [Adresse 4] estime que M. [L] avait retenu la même valeur locative unitaire de 250 m2 et que l’écart entre les estimations des deux experts résidait principalement dans le coefficient multiplicateur retenu. A la lecture des deux rapports d’expertise, il apparait pourtant que l’expert judiciaire et l’expert amiable n’ont pas retenu exactement la même valeur locative de marché, l’expert judiciaire ayant procédé à une distinction entre le local à usage de stockage et le local à usage de bureau. Toutefois, en l’absence de contestation des références locatives retenues par l’expert et de contestation précise de la valeur locative retenue par l’expert, le tribunal retiendra, au regard des références proposées par l’expert judiciaire, une valeur locative de marché de 350 euros/m2 pour le local de stockage et de 250 euros/m2 pour le local de bureau. 

L’abattement de 10% proposé par l’expert n’étant pas contesté par les parties, il sera également retenu par le tribunal.

En conséquence, le tribunal retiendra une valeur locative de marché de 47.610 euros par an. 

Sur la valeur locative de renouvellement
L’expert judiciaire a examiné les éléments susceptibles d’écarter la règle du plafonnement des loyers et a conclu que, si le quartier est relativement stable sur le plan démographique, un renouvellement de la population locale est constaté sur la durée du bail notamment par rapport aux revenus des habitants (+30% de 2008 à 2018), la progression du prix des appartements, marquant la gentrification du secteur. Il estime que le nombre de constructions nouvelles est également assez notable et en adéquation avec l’activité exercée par le preneur de peintre en bâtiment et maçon, de sorte que le renouveau amorcé du quartier peut permettre à l’entreprise de toucher de nouveaux chantiers. L’expert relève, toutefois, qu’il s’agit de locaux annexes situés en fond de cour sans enseigne affichée et sans vitrine sur rue, seulement sur cour, qui n’ont pas de visibilité depuis le quartier et que l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ne bénéficie que relativement peu à l’usage logistique des locaux pour l’activité exercée.




Les parties ne contestent pas les conclusions de l’expert judiciaire sur le plafonnement du loyer et l’expertise amiable établie par M. [L] ne se positionne pas sur ce point.

Si l’évolution des facteurs locaux de commercialité évaluée par l’expert judiciaire dans son rapport met en évidence une évolution notable dans le sens d’un possible accroissement de clientèle, il n’apparait pas que cet accroissement puisse bénéficier à la société [S] dont les locaux sont situés en fond de troisième cour d’immeuble, sans aucune visibilité depuis la rue, et compte tenu de l’usage des locaux aux fins de stockage alors que le siège social se situe dans le [Localité 8]. 

Au regard de ces éléments et en l’absence d’activité commerciale à partir des locaux considérés, la règle du plafonnement sera appliquée.

Il ressort du rapport d’expertise que le loyer de renouvellement en application de la règle du plafonnement, s’établirait au 13 avril 2018 à :
21.600 x 111,33 (ILC 4ème trimestre 2017) / 97,45 (ILC 2ème trimestre 2017) = 24.677 euros
Ou, selon variation de l’indice ILAT :
21.600 x 110,88 (ILAT 4ème trimestre 2017) / 96,45 (ILAT 2ème trimestre 2017) = 24.832 euros.

Le contrat de bail fait référence à l’indice ICC alors que les indices ILC et ILAT sont devenus obligatoires depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014. Le tribunal retiendra en conséquence une valeur locative de renouvellement de 24.832 euros par an, en l’absence de contestation des parties sur ce point.

Sur le coefficient applicable
L’expert judiciaire propose d’appliquer un coefficient de 5 au regard de la surface logistique historique relativement rare dans [Localité 15] intramuros, de la bonne accessibilité du local au carrefour de plusieurs grands axes parisiens, favorable à l’activité, permettant au preneur d’intervenir dans un périmètre assez large et de façon rapide. 

La SCI du [Adresse 4] conteste ce coefficient et propose de retenir le coefficient de 3 proposé dans le rapport d’expertise de M. [L]. Elle estime qu’en retenant le coefficient de 5, l’expert judiciaire n’a pas tenu compte de la clause restrictive figurant au bail, empêchant tout accès par véhicule à la troisième cour de l’immeuble, restriction qui, combinée à l’emplacement en fond de cour, constitue un facteur de minoration du coefficient de capitalisation de l’économie de loyer. Elle soutient que la société [S] a elle-même admis une telle incidence en reconnaissant dans ses écritures que sans l’accès véhicule, les locaux perdaient toute utilité par cette restriction de jouissance. Elle fait valoir que, qu’il s’agisse d’une activité de stockage ou de commerce de peinture avec réception de clientèle, les locaux n’ont pas d’attrait en l’absence d’accès véhicule, ce que confirme les caractéristiques des nouveaux locaux loués par la défenderesse à [Localité 13]. Elle estime ainsi que le coefficient de 3 est adapté au regard de l’emplacement des locaux dans une rue étroite à sens unique, dans un quartier à la circulation difficile pour un entrepôt de stockage de matériel, les chantiers de la locataire se trouvant principalement dans l’ouest de [Localité 15], et au regard de l’interdiction d’accès aux véhicules dans la cour et de la vétusté des locaux. 








La société [S] soutient que l’implantation historique de ses locaux à l’adresse considérée présentait un intérêt certain pour accéder à ses différents chantiers dans [Localité 15] ; que la durée de son occupation témoigne de l’adéquation des locaux avec leur usage ; que c’est la destination prévue au bail qu’il convient de retenir pour apprécier l’intérêt de l’emplacement, peu importe que les locaux aient été utilisés aux fins de stockage ; que de tels locaux situés dans [Localité 15] intramuros sont rares ; que l’accessibilité aux véhicules n’a jamais posé difficulté tant que la société était locataire de trois emplacements de stationnement dans la cour qui lui permettaient d’accéder en véhicule.

En l’espèce, il convient de rappeler que le bail prévoit une destination de « commerce d’entreprise de peinture en bâtiment et maçonnerie à l’exclusion de tout autre », que la société [S] a occupé les locaux plus de 80 ans, attestant de l’adéquation de l’emplacement avec son activité. Le fait de disposer d’un local de stockage à cet endroit facilitait l’accès à ses chantiers situés dans [Localité 15], compte tenu de la proximité de grands axes routiers, comme le relève l’expert judiciaire. Il relève également à juste titre la rareté d’un tel espace de stockage dans [Localité 15] intramuros, offrant également une proximité des fournisseurs et de cabinets d’architectes avec lesquels travaille la société [S]. Contrairement à ce qui est soutenu par la bailleresse, la société [S] justifie d’une liste importante de chantiers réalisés dans tout [Localité 15] de 2016 à 2020, justifiant d’une activité qui ne se résume pas à l’Ouest parisien.

S’agissant de l’accès aux locaux par des véhicules, la restriction prévue dans le contrat de bail est plus pénalisante pour l’usage de local de stockage, impliquant des allers / retours et des déplacements de matériels quotidiens que pour l’activité de commerce de peinture en bâtiment et maçonnerie prévue au bail pour laquelle les livraisons ne sont pas quotidiennes. L’expert judiciaire a indiqué dans sa réponse aux dires des parties que la clause d’exclusion de circulation de véhicule est également présente dans le contrat de bail d’un autre preneur, cette clause devant se comprendre en lien avec la location d’emplacements de stationnements par la bailleresse, la circulation des véhicules étant tolérée tant que les emplacements de stationnement sont loués. 

Au regard de la destination prévue au bail, la restriction prévue au bail de l’accès des véhicules n’empêche pas les livraisons de fournisseurs en pied d’immeuble ni l’accueil de la clientèle, les marchandises pouvant être transportées dans le local par diable. Il convient de tenir compte du fait que l’emplacement présente des avantages pour le commerce considéré, le local représentant une grande surface dans [Localité 15] intramuros, à proximité de fournisseurs et de clients potentiels, mais également du fait que le local se situe en fond de cour, sans visibilité extérieure depuis la rue ce qui complexifie l’exploitation du local. L’ancienneté de l’exploitation du local par la société [S] atteste de l’adéquation du local pour son activité, étant précisé que ce local a également hébergé le siège social de la société par le passé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le coefficient multiplicateur de 5 proposé par l’expert judiciaire est équilibré et sera, en conséquence, retenu par le tribunal.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la valeur du droit au bail sera fixée à :
(47.610 € - 24.832 €) x 5 = 113.890 euros.
 
L'indemnité principale sera par conséquent fixée à la somme de 113.890 euros. 








Sur les indemnités accessoires

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. 

Sur les frais de remploi 
L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. 

L’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme forfaitaire de 30% de la valeur locative de marché au regard des tarifs des agents immobiliers, soit la somme de 47.610 € x 30% = 14.283 euros.

La demanderesse ne conteste pas le montant proposé par l’expert et la société [S], qui s’est installée dans de nouveaux locaux, sollicite uniquement le remboursement de la facture de rédaction du nouveau bail commercial par un conseil dont elle justifie, soit la somme de 1.056 euros TTC.

Au regard du justificatif produit et en l’absence d’autre demande à ce titre, le tribunal retiendra la somme de 1.056 euros. 

Sur le trouble commercial
L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. 

L’expert a estimé cette indemnité, habituellement équivalente à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE), à 1,5 mois d’excédent brut d’exploitation dans la mesure où il s’agit d’un transfert partiel de fonds de commerce portant sur un local secondaire de la société [S], soit 260.129 € x 1,5 mois / 12 mois = 32.516 euros. 

La SCI du [Adresse 4] conteste ce montant au motif qu’il ne s’agit pas d’un transfert de fonds de commerce mais seulement d’un local secondaire ; que la référence de l’excédent brut d’exploitation ne peut être retenue puisque l’EBE n’est pas réalisé dans ce local ; que le départ des locaux du [Localité 16] avant le paiement de l’indemnité d’éviction résulte d’un choix stratégique patrimonial de la holding de la société [S] qui a acquis des locaux à [Localité 13] pour les louer à sa filiale, de sorte que la somme de 5.000 euros serait suffisante.

La société [S] retient la proposition de l’expert estimant que le départ des locaux a été contraint par le refus de renouvellement de la bailleresse et la résiliation des places de stationnement, que ce départ a déstabilisé l’entreprise, les cadres étant contraints de procéder aux recherches de nouveaux locaux qui ont duré 5 ans, sans succès à [Localité 15] compte tenu de l’impossibilité de retrouver des locaux équivalents. 

En l’espèce, l’évaluation de l’expert correspond aux usages et l’expert a tenu compte du fait qu’il s’agissait d’un transfert partiel. Il ne peut être opposé que l’excédent brut d’exploitation n’est pas réalisé dans ce local dès lors que ce local de stockage était indispensable au bon fonctionnement de la société et à l’exécution des chantiers.


Compte tenu du temps écoulé avant de trouver un nouveau local, justifié par l’impossibilité de trouver un local équivalent dans Paris, l’évaluation proposée par l’expert de 32.516 euros sera retenue par le tribunal. 

Sur la perte de salaire le temps du déménagement
L’expert a estimé ces frais à la somme de 6.500 euros sur la base d’une perte de 3 jours le temps du déménagement et des travaux, sous réserve de justificatifs.

La société [S] fait valoir que le déménagement portait sur un volume de 160 m2 et concernait des échafaudages, des pots de peinture, soit des outillages et matériaux lourds. Elle soutient que la bailleresse a tout entrepris pour rendre la tâche plus difficile en lui interdisant l’accès des cours par des véhicules, accès autorisé depuis 90 ans, complexifiant le déménagement et exigeant plus de personnel. Elle produit une attestation de son expert-comptable justifiant les frais de main d’œuvre à hauteur de 6.722,38 euros. 

En l’absence de contestation de ce poste de préjudice dont il est justifié, le tribunal retiendra des frais à hauteur de 6.722,38 euros.

Sur les frais de double loyer et charges :
L’expert estime ces frais à un mois du nouveau loyer, soit la somme de 47.610 € / 12 mois = 3.968 euros.

La société [S] sollicite la somme de 742,50 euros représentant les loyers et charges versés à la bailleresse pour la période du 1er au 6 mars 2023 (651 euros) et la moitié des loyers et charges de la même période pour les nouveaux locaux (834 € / 2) compte tenu d’un déménagement d’une partie des locaux de la société.

En l’absence de contestation de cette demande, les frais de double loyers et charges seront fixés à la somme demandée de 742,50 euros.

Sur les frais de déménagement 
Ces indemnités accessoires ont pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle. En cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés.

L’expert a proposé un montant de 8.000 euros au titre des frais de déménagement, sous réserve de devis.

La SCI du [Adresse 4] évalue ces frais à la somme de 4.740 euros telle que proposée par l’expert amiable sur une base de 30 euros / m2 de stockage, en l’absence de manipulation complexe s’agissant d’un lieu de stockage.

La société [S] sollicite une somme de 6.270,66 euros et produit les factures relatives aux frais liés au déménagement réalisé par ses salariés pour assurer une manipulation optimale des produits, et ayant nécessité la location de deux véhicules et de matériels de sécurité. 

Au regard des justificatifs produits, le tribunal retiendra des frais de déménagement à hauteur de 6.270,66 euros. 

Sur les frais juridiques et administratifs
L’expert a proposé une somme forfaitaire de 8.000 euros sous réserve de justificatifs.

La SCI du [Adresse 4] critique l’évaluation de l’expert mais la société [S] sollicite la somme de 252,46 euros HT, soit 302.95 euros TTC sur présentation d’une facture, au titre des frais de fermeture de l’établissement secondaire de la [Adresse 21].

Au regard du justificatif produit, le tribunal retiendra des frais à hauteur de 302,95 euros.

Sur les frais de réinstallation
L’expert judiciaire propose une évaluation de 24.000 euros sur la base d’un montant de 150 euros / m2 (160 m2 x 150 €) qui tient compte d’un pourcentage de vétusté.

La SCI du [Adresse 4] estime que ces frais sont inexistants ou très faibles s’agissant de locaux à usage de stockage et de leur vétusté.

La société [S] fait valoir que l’état des locaux quittés est dû à une usure normale liée à une occupation de 90 ans, la bailleresse ne contestant pas le fait qu’elle n’a entrepris aucuns travaux dans les locaux pendant toute la durée d’occupation par la locataire. Elle soutient que des aménagements ont été nécessaires dans les nouveaux locaux, même s’il s’agit de locaux de stockage, afin d’installer des étagères, armoires et autres éléments d’entreposage, ainsi que des travaux d’électricité pour un montant de 9.384,20 euros TTC dont elle produit la facture.

Au regard du justificatif produit, le tribunal retiendra des frais de réinstallation à hauteur de 9.384,20 euros. 

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’éviction aux montants suivants :
Indemnité principale : 113.890 eurosFrais de remploi : 1.056 eurosTrouble commercial : 32.516 eurosPerte sur salaires le temps du déménagement : 6.722,38 eurosFrais de double loyer et charges : 742,50 eurosFrais de déménagement : 6.270,66 euros Frais juridiques et administratifs : 302,95 eurosFrais de réinstallation : 9.384,20 eurosSoit un total de 170.884,69 euros. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction à laquelle a droit la société [S] sera fixée à la somme globale de 170.884,69 euros.

La société [S] demande la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 113.890 euros au titre de l’indemnité principale et à la somme de 50.724,03 euros au titre des indemnités accessoires mais il convient de relever que son adition des indemnités accessoires demandées révèle une erreur de calcul, le total de ces indemnités étant de 56.994,69 euros. 

Le tribunal étant lié par les demandes des parties, la SCI du [Adresse 4] sera condamnée à payer à la société [S] la somme totale de 164.614,03 euros.



Sur l’indemnité d’occupation

La SCI du [Adresse 4] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation au prix unitaire de 250 euros / m2, soit 39.600 euros par an, pour la période du 13 avril 2018 au 16 mars 2023, soit 3.300 euros par mois. Elle estime que, comme proposé par l’expert M. [L], aucun coefficient de précarité ne doit être appliqué s’agissant de locaux d’entreposage occupés jusqu’au départ du preneur, ne nécessitant pas de travaux.

La société [S] fait valoir que la bailleresse ne justifie pas des raisons pour lesquelles il ne faudrait pas appliquer d’abattement de précarité qui est d’usage et que l’abattement habituel de 10% proposé par l’expert doit être appliqué pour la période du 13 avril 2018 au 31 mai 2022. Elle expose qu’à compter du 31 mai 2022, la bailleresse a résilié les 3 baux de parking dont elle disposait dans la 3ème cour de l’immeuble et interdit l’accès aux cours par des véhicules automobiles ; qu’en supprimant l’accès automobile, la bailleresse a supprimé la quasi-totalité de l’utilité des locaux pour l’activité exercée, les salariés de la locataire ne pouvant être contraints de réaliser le transport des matériaux de peinture et échafaudages quotidiennement sur la distance de 118 mètres séparant les locaux de l’accès à la rue ; qu’elle n’a plus été en mesure d’exploiter ses locaux et a été contrainte de les restituer avant même de percevoir l’indemnité d’éviction ; qu’il convient de suivre les conclusions de l’expert qui a retenu un abattement de précarité majoré de 45% du 1er juin 2022 au 6 mars 2023. Compte tenu des sommes versées sur la période concernée, elle estime qu’elle reste devoir à la bailleresse, au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 26.850,68 euros.

En application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert judiciaire a estimé que la valeur locative statutaire était de 250 euros/m2 pour le local de stockage de 128 m2 et de 200 euros/m2 pour le local de bureaux de 32,4 m2, soit 38.480 euros par an, et 34.632 euros par an après abattement de 10% au titre des clauses exorbitantes du bail. 

S’agissant de l’abattement de précarité, l’expert a estimé qu’il convenait d’estimer l’indemnité d’occupation en deux temps :
Pour la période jusqu’au 31 mai 2022, en faisant application d’une précarité d’usage de 10%, soit 34.632 x 0,90 = 31.169 eurosPour la période à compter du 1er juin 202, en faisant application d’une précarité de 45%, l’accessibilité des locaux pouvant être estimée à 1/3 de la valeur du local.
Au regard de la consistance des locaux, de la distinction entre les locaux de stockage et les locaux de bureau, retenue par l’expert mais que la SCI du [Adresse 4] n’a pas retenue sans en expliquer les motifs, le tribunal retiendra la valeur unitaire de 250 euros / m2 pour le local de stockage, non contestée par les parties, et la valeur unitaire de 200 euros / m2 pour le local de bureau. Il en résulte une valeur locative statutaire de :
128 m2 x 250 € = 32.000 € 32,4 m2 x 200 € = 6.480 € Total 38 480 € Abattement 10% au titre des clauses exorbitantes du bail : 3.848 €Soit une valeur locative statutaire après abattement de 34.632 euros.

Jusqu’au 31 mai 2022, la société [S] a continué à jouir des locaux qu’elle occupait de la même façon qu’avant le congé, de sorte qu’un abattement de précarité d’usage de 10% peut être retenu au titre de la précarité liée au statut de locataire évincé, la bailleresse ne justifiant d’aucun élément pour ne pas retenir cet abattement. 

A compter du 1er juin 2022, il est constant que la SCI du [Adresse 4] a résilié les trois baux de stationnement dont bénéficiait la société [S], cette dernière ne disposant plus des badges d’accès pour les véhicules à compter de cette date. Il n’est pas contesté que la locataire avait bénéficié d’un accès pour ses véhicules depuis l’origine de son exploitation, que si le bail faisait interdiction d’accéder dans les cours de l’immeuble avec des véhicules, cette clause n’était pas mise en œuvre tant que la locataire était également locataire de places de stationnement dans la cour de l’immeuble. En supprimant ces stationnements, l’activité de la société [S] s’est trouvée bouleversée, voire empêchée, son activité nécessitant le transport quotidien du local vers les véhicules des matériaux de travaux entreposés dans le local de stockage, à savoir des matériaux de peinture et des échafaudages, transport qui ne pouvait se faire aisément par les salariés de la société sur la distance entre les locaux et l’accès de la [Adresse 21]. 

Au regard de cet obstacle à l’exploitation de ses locaux, le tribunal retiendra l’estimation proposée par l’expert de 45% représentant les 10% usuels accrus d’un tiers de la valeur locative, soit une indemnité d’occupation de :
Du 13 avril 2018 au 31 mai 2022 : 34.632 x 0, 90 = 31.169 eurosDu 1er juin 2022 au 16 mars 2023 : 34.632 x 0,55 = 19.048 euros. 
La société [S] sera, en conséquence, condamnée à payer la somme de 31.169 euros du 13 avril 2018 au 31 mai 2022, et la somme de 19.048 euros pour la période du1er juin 2022 au 16 mars 2023, outre les charges et taxes prévues au bail échu. 


Sur les comptes entre les parties

La société SCI du [Adresse 4] sollicite le paiement de la somme de 92.639,47 euros correspondant au différentiel d’indemnité d’occupation perçu du 13 avril 2018 au 16 mars 2023. 

La société [S] soutient que l’indemnité d’occupation pour la période jusqu’au 6 mars 2023 est de 143.334,92 euros et qu’elle a versé la somme de 116.484,24 euros sur la base d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 23.784 euros appelé sur cette période, soit un différentiel de 26.850,68 euros d’indemnité d’occupation non perçu par la bailleresse. 

Aux termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 16 mars 2023 que les clés des locaux ont été restituées à cette date, le fait que la société [S] ait vidé les locaux à la date du 6 mars est indifférent, la restitution des locaux étant caractérisée par la remise des clés.

Au regard de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal, la société [S] était redevable sur la période du 13 avril 2018 au 16 mars 2023 de la somme de :
128.774,94 euros du 13 avril 2018 au 31 mai 2022,15.105,27 euros du 1er juin 2022 au 16 mars 2023,Soit un total de 143.880,21euros.

La société [S] verse aux débats les quittances de loyers de la période considérée dont il ressort une indemnité d’occupation appelée et réglée sur la base de 23.784 euros par an, soit la somme de 116.484,24 euros. 

Il en résulte que la société [S] reste devoir à la SCI du [Adresse 4] la somme de 143.880,21 - 116.484,24 = 27.395,97 euros, qu’elle sera condamnée à lui payer. 


Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

La société [S] expose qu’elle a restitué les 3 places de parking le 31 mai 2022 et les locaux le 6 mars 2023, mais qu’elle n’a pas reçu restitution des dépôts de garantie de 11.892 euros pour les locaux et 150 euros par place de parking.

En l’espèce, il résulte des termes du bail échu que le dépôt de garantie versé par la société [S] était de 10.800 euros en début de bail, représentant 6 mois de loyers, et qu’il serait modifié en conséquence en cas de variation du loyer. 

Il ressort des dernières quittances de loyer/indemnité d’occupation produites aux débats par la société [S] que le dernier loyer s’établissait à 23.784 euros, portant le dépôt de garantie équivalent à 6 mois à la somme de 11.892 euros. 

La SCI du [Adresse 4] n’oppose aucun motif de conservation du dépôt de garantie, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner le remboursement du dépôt de garantie de 11.892 euros détenu par la bailleresse à la société [S]. 

S’agissant du dépôt de garantie au titre des baux de stationnement, la société [S] ne verse aux débats aucun justificatif à l’appui de sa demande, ni les contrats de stationnement résiliés, ni les justificatifs de versement d’un dépôt de garantie de 150 euros pas contrat au titre des bips d’accès.

En conséquence, sa demande de remboursement sera rejetée à ce titre.

Sur les autres demandes

Les sociétés [S] et SCI du [Adresse 4] étant créancières l'une de l'autre, il y a lieu de constater que la compensation entre leurs créances réciproques s'opère de plein droit.

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par la bailleresse d’un congé sans offre de renouvellement, la SCI du [Adresse 4] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Matthieu Leroy, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société [S] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

La société [S] ayant d’ores et déjà restitué les locaux, l’exécution provisoire, compatible avec le litige, sera ordonnée en raison de son ancienneté. 

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Fixe à la somme globale de 170.885 euros (cent soixante-dix mille huit cent quatre-vingt-cinq euros) l'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi :
Indemnité principale : 113.890 eurosIndemnités accessoires :Frais de remploi : 1.056 eurosTrouble commercial : 32.516 eurosPerte sur salaires le temps du déménagement : 6.722,38 eurosFrais de double loyer et charges : 742,50 eurosFrais de déménagement : 6.270,66 euros Frais juridiques et administratifs : 302,95 eurosFrais de réinstallation : 9.384,20 euros
Condamne la SCI du [Adresse 4] à payer à la SAS Entreprise de peinture [S] la somme de 164.614,03 euros au titre de l’indemnité d’éviction limitée par le montant de la demande de cette société,

Dit que la SAS Entreprise de peinture [S] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 13 avril 2018 et jusqu’au 16 mars 2023,

Fixe à la somme annuelle de 31.169 euros le montant de cette indemnité d'occupation pour la période du 13 avril 2018 au 31 mai 2022 et à la somme annuelle de 19.048 euros l’indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2022 au 16 mars 2023, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail échu,

Condamne la SAS Entreprise de peinture [S] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 27.395,97 euros au titre de l’indemnité d’occupation restant due,

Ordonne la restitution à la SAS Entreprise de peinture [S] du dépôt de garantie détenu par la SCI du [Adresse 4] à hauteur de 11.892 euros,

Dit que la compensation s'opère de plein droit entre les créances réciproques de SAS Entreprise de peinture [S] et de la SCI du [Adresse 4],

Condamne la SCI du [Adresse 4] à payer à la SAS Entreprise de peinture [S] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI du [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI du [Adresse 4] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire confiée à Mme [I] [C], avec distraction au profit de Maître Matthieu Leroy, avocat,

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 17 Décembre 2024.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME