N° RG 22/01911 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OFRS









Décision du 

Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond

du 24 mars 2021



RG : 17/00751

ch n°1 cab 01 B





[T]

S.C.I. SCI JMF IMMO REPRESENTE PAR SON DIRIGEANT LEGAL EN EXERCICE



C/



S.A.S. CHOMETTE GAUX EN EXERCICE





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 30 Avril 2024







APPELANTS :



M. [Y] [T]

né le 30 Juillet 1968 à [Localité 11] (RHONE)

[Adresse 1]

[Localité 6]





La SCI JMF IMMO

[Adresse 1]

[Localité 6]





Représentés par Me Nawel FERHAT de la SELARL SPIRIT AVOCATS 3, avocat au barreau de LYON, toque : 1559







INTIMEE :



La Régie CHOMETTE

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 21 Décembre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2024



Date de mise à disposition : 26 Mars 2024 prorogée au 30 Avril 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : 



M [T] a conclu avec la régie Chomette le 15 janvier 2005 un mandat n°2097 aux termes duquel il a confié à celle-ci la gestion de trois appartements situés [Adresse 12] à [Localité 7] (69).



La SCI JMF immo, dont M [T] est le gérant, a conclu avec la régie Chomette le 2 octobre 2007 un mandat n°2322 aux termes duquel elle lui a confié la gestion d`un immeuble lui appartenant, situé [Adresse 2] (69), comprenant trois appartements, ainsi que d'un local commercial, situé [Adresse 5] (69).



Par lettre de son conseil du 28 juillet 2016, la SCI JMF immo a mis en demeure la régie Chomette de lui régler, avant le 15 août 2016, la somme de 70.395,27 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices résultant des manquements à ses obligations.



Par courrier du 14 septembre 2016, la régie Chomette s'est opposée à la demande.



Par exploit d'huissier de justice du 17 janvier 2017, la SCI JMF immo a fait assigner la régie Chomette devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamner à l'indemniser de ses différents préjudices.



Par conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2018, M [T] est intervenu volontairement à l'instance.



Par jugement du 24 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- déclaré M [T] recevable en son intervention volontaire ;

- rejeté la fin de non-recevoir élevée par la régie Chomette à l'encontre de la SCI JMF immo au titre des biens immobiliers situés [Adresse 12] ; 

Au titre de la gestion des biens situés [Adresse 8] : 

- déclaré la SCI JMF immo irrecevable en sa demande au titre des frais non-inscrits au mandat de gestion payés antérieurement au 17 janvier 2012 ;

- débouté la SCI JMF immo de ses demandes de condamnations de la régie Chomette au titre :

- des pertes de loyers,

- de la non-interruption du contrat relatif à l'entretien des parties communes de l'immeuble,

- du paiement de la taxe sur les logements vacants 2015,

- de la résiliation du mandat de gestion ;

- condamné la régie Chomette à payer à la SCI JMF immo :

* la somme de 652,70 € au titre des frais non-inscrits au mandat de gestion,

* la somme de 440 € au titre de la facture STK Rénovation n°061214 ;

Au titre de la gestion du local situé [Adresse 4] : 

- débouté la SCI JMF immo de sa demande de condamnation de la régie Chomette au titre de la perte de loyers à la suite du départ de la locataire ;

- condamné la régie Chomette à payer à la SCI JMF immo :

* la somme de 70,54 € au titre des honoraires indus,

* la somme de 1.722,50 € au titre de la non-facturation des impôts fonciers ;

Au titre de la gestion des trois appartements situés [Adresse 12] 
- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la régie Chomette ;

- débouté Mr [Y] [T] de sa demande de condamnation de la régie Chomette au titre des honoraires indûment perçus ;

Sur les demandes accessoires : 

- condamné la régie Chomette à payer à la SCI JMF immo la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté Mr [Y] [T] et la régie de leurs prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la régie Chomette aux dépens, dont distraction au profit de Maître Berger, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné 1'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration du 11 mars 2022, la SCI JMF immo et M [T] ont interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 12 juin 2023, la SCI JMF immo et M [T] demandent à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 24 mars 2021 RG n° 17/00751 en ce qu'il a : 

Au titre de la gestion des biens situes [Adresse 8] sis à [Localité 9] : 

- condamné la régie Chomette à payer à la SCI JF immo la somme de 440 € au titre de la facture STK Rénovation n°061214 

- mais infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- déclaré la SCI JMF immo irrecevable en sa demande au titre des frais non-inscrits au mandat de gestion payés antérieurement au 17 janvier 2012 ; 

- débouté la SCI JMF immo de ses demandes de condamnations de la régie Chomette au titre : 

 - des pertes de loyers, 

- de la non-interruption du contrat relatif à l'entretien des parties communes de l'immeuble, 

- du paiement de la taxe sur les logements vacants 2015, 

- de la résiliation du mandat de gestion ; 

 - condamneR la régie Chomette à payer à la SCI JMF immo : 

 * la somme de 652,70 € au titre des frais non-inscrits au mandat de gestion ; 

Et statuant à nouveau, 

- condamner la société Chomette à payer à la SCI JMF immo les sommes suivantes: 

Au titre de la perte de loyers : 

* indemnité pour non location de l'appartement du 1 er étage du 1 er janvier 2014 jusqu'au jour du jugement à intervenir à raison de 500 € mensuels ; 

* indemnité pour non location des deux autres lots de mars 2014 jusqu'au jugement à intervenir soit 990 € mensuels pour les deux lots;

Au titre de la facturation indue de frais annexes aux honoraires 

* frais non inscrits au mandat de gestion pour un montant de 4491,36 € ; 

 * indemnisation du fait de la non interruption du contrat relatif à l'entretien des parties communes alors que l'immeuble était vide : 1.404 € ; 

* indemnisation pour le paiement de la taxe sur les logements vacants 2015 : 743 €; 

Au titre de la rupture abusive du mandat de gestion 

 * la somme de 5.000 € 

- débouter en tout état de cause la régie Chomette de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 24 mars 2021 RG n° 17/00751 en ce qu'il a : 



Au titre de la gestion du local situe [Adresse 5] 

- condamne la régie Chomette à payer à la SCI JF immo la somme de 1.722.50 € au titre de la facturation des impôts fonciers. 

- Mais infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

 - débouté la SCI JMF immo de sa demande de condamnation de la régie Chomette au titre de la perte de loyers à la suite du départ de la locataire ; 

- condamne la régie Chomette à payer à la SCI JMF immo : 

 * la somme de 70,54 € au titre des honoraires indus ; 

Et statuant à nouveau, 

- condamner la société Chomette à payer à la SCI JMF immo les sommes suivantes: 

 * 1.243,90 € représentant le montant des honoraires de gestion indus; 

 * perte de loyer du au départ de la locataire du fait de la gestion défaillante de la régie Chomette, soit la somme de 1.640 € ; 

* non facturation des impôts fonciers 530 € par an sur la base de 42 mois soit 1.855€; 

Soit la somme totale de 4.738,90 € au titre de l'inexécution des obligations contractuelles de la régie Chomette quant au mandat de gestion n° 2322 signé le 2 octobre 2007 et relatif à un local commercial sis [Adresse 4] (pièce 1) 

- débouter en tout état de cause la régie Chomette de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 24 mars 2021 RG n° 17/00751 en ce qu'il a : 

au titre de la gestion des trois appartements situes [Adresse 12] 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la régie Chomette. 

- mais infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- débouter M [T] de sa demande de condamnation de la régie Chomette au titre des honoraires indûment perçus ; 

Et statuant à nouveau, 

- condamner la régie Chomette à payer à Mr [Y] [T] la somme de 1.465,72 € au titre des honoraires indument perçus. 

- débouter en tout état de cause la régie Chomette de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 

En toutes hypothèses : 

- condamner la régie Chomette à payer à la SCI JMF immo la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 2.000 € à Mr [Y] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner la même aux entiers dépens de l'instance de première instance et d'appel. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2023, la régie Chomette demande à la cour de : 

Au titre du mandat de gestion relatif au bien immobilier situé [Adresse 2]) : 

- confirmer le jugement rendu le 4 mars 2021 en ce que le tribunal Judiciaire de Lyon a : 

- déclaré irrecevable la SCI JMF immo en sa demande au titre des frais non-inscrits au mandat de gestion payés antérieurement au 17 janvier 2012, 

- débouté la SCI JMF immo de ses demandes de condamnation de la régie Chomette au titre des pertes des loyers, de la non-interruption du contrat relatif à l'entretien des parties communes de l'immeuble, du paiement de la taxe sur les logements vacants 2015 et de la résiliation du mandat, 

- réformé le jugement déféré en ce que le tribunal a condamné la régie Chomette à payer à la SCI JMF immo la somme de 652,70 € au titre des frais non-inscrits au mandat de gestion et la somme de 440 € au titre de la facture de la Société STK Rénovation n° 061214, 
Statuant à ce titre sur ce point, 

- débouter la SCI JMF immo de ses demandes dirigées à l'encontre de la régie Chomette au titre des frais non-inscrits au mandat de gestion et au titre de la facture de la Société STK Rénovation n° 061214, 

- rejeter, en tant que de besoin, l'intégralité des demandes de la SCI JMF immo au titre du mandat de gestion relatif au bien immobilier situé [Adresse 2]), 

Au titre du mandat de gestion relatif au local situé [Adresse 5] :

- confirmer le jugement déféré en ce que le tribunal a débouté la SCI JMF immo de sa demande de condamnation de la régie Chomette au titre de la perte de loyer à la suite du départ de la locataire, 

- réformer le jugement déféré en ce que le tribunal a condamné la régie Chomette à payer à la SCI JMF immo la somme de 70,54 € au titre des honoraires indus et la somme de 1.722,50 € au titre de la non-facturation de l'impôt foncier, 

Statuant à ce titre sur ce point, 

- débouter la SCI JMF immo de sa demande au titre des honoraires indus et de sa demande au titre de la non-facturation de l'impôt foncier,

- rejeter, en tant que de besoin, l'intégralité des demandes de la SCI JMF immo au titre du mandat de gestion relatif au local situé [Adresse 5] (Rhône), 

Au titre du mandat de gestion relatif aux trois appartements situés [Adresse 12] à [Localité 10] : 

- réformer le jugement déféré en ce que le tribunal a déclaré recevable l'intervention volontaire de M [T], 

Statuant à ce titre sur ce point, 

- la déclarer irrecevable faute de lien suffisant avec l'instance principale s'agissant d'un mandat distinct pour un immeuble distinct, 

- confirmer, en tout état de cause, le jugement déféré en ce que le tribunal a débouté M [T] de sa demande de condamnation de la régie Chomette au titre des honoraires indument perçus, 

- réformer le surplus du jugement en toutes ses condamnations accessoires à l'encontre de la régie Chomette au titre des frais irrépétibles et au titre des dépens, 

Statuant à ce titre sur ce point, 

- condamner la SCI JMF immo et M [T] à payer à la régie Chomette une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI JMF immo aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la SCP Baulieux-Bohe-Chouvellon-Mugnier-Rinck, Avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 décembre 2023. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DECISION



1. Sur les appartements situés [Adresse 2] 



a. Sur la perte de loyers



La SCI JMF immo sollicite la condamnation de la régie Chomette à lui payer diverses sommes en réparation de son préjudice né de l'absence de location des appartements, chiffrées à la somme de 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2014 jusqu'à l'arrêt à intervenir pour l'appartement du 1er étage, et à la somme de 990 euros par mois pour les deux autres lots. 



Elle fait notamment valoir que : 
- nul ne conteste l'insalubrité du logement situé au [Adresse 2], or le mandataire est tenu tout comme le bailleur de s'assurer que le bien loué répond aux critères tant de la loi du 6 juillet 1989 que du décret relatif à la décence, 
- les travaux réalisés n'étaient pas de nature structurelle et uniquement relatifs à l'isolation puisqu'ils s'agissait d'installer un système de ventilation conforme à la règlementation, contrôler la conformité de la chaudière à gaz, de la mise en sécurité de l'installation électrique et du réseau intérieur gaz, de la réfection du meuble lavabo qui manquait de tomber, ainsi que de l'installation de garde-corps supplémentaires aux fenêtres,

- la mission première du mandataire de gestion locative est de permettre la location d'un bien répondant aux règlementations relatives à la décence d'un logement, ainsi la régie Chomette aurait dû constater les désordres ne serait-ce lors des états des lieux d'entrée et de sortie des locataires, les moisissures et infiltrations d'eaux n'étant pas apparues soudainement, 

- le contrôle de la chaudière gaz, la mise en sécurité de l'installation électrique, sont des postes que tout gestionnaire d'immeuble doit vérifier, 

- la Régie Chomette ne l'a jamais avertie de l'impossibilité de louer les lieux en l'état, alors que les manquements au règlement sanitaire départemental étaient visibles, 
- les travaux réalisés par les entreprises mandatées par la régie Chomette se sont révélés soit incomplets, soit insuffisants, soit non-faits d'après le rapport de contrôle de l'ARS du 7 janvier 2016, la régie chomette a ainsi manqué à son obligation de « faire exécuter tous travaux, arrêter tous devis et marchés avec ou sans architecte » prévu par le contrat de mandat, 
- concernant l'appartement du 2ème étage, la régie Chomette était informée de l'état dégradé de cet appartement, en atteste un échange par courrier avec la société Régie nouvelle au cours des mois de mars et avril 2013, or les devis pour les travaux de réfection ne datent que du mois de décembre 2014, soit plus d'un an et demi après. 

La régie Chomette fait valoir en réplique que : 
- l'appartement du 1er étage est affecté de vices graves (absence d'isolation thermique, absence du traitement de l'humidité et des infiltrations et absence de ventilation mécanique contrôlée) compromettant son usage et les désordres ne sauraient être imputés à un défaut d'entretien de sa part et ont une cause structurelle, 
- le mandat est un mandat de gestion et non un contrat de maîtrise d''uvre, ainsi il ne lui incombe pas d'ordonner des travaux de nature à mettre un terme à de graves vices structurels affectant le bien, qui auraient nécessité l'accord de la SCI JMF immo, 
- l'affirmation selon laquelle l'immeuble aurait été refait à neuf en 2007 est fausse, il s'agissait de simple travaux de rafraichissement : pose de parquet, et réfection des murs, la SCI JMF immo qui est un professionnel de l'immobilier n'a pas fourni un bien immobilier conforme à la destination des lieux, 
- sur le suivi des travaux, elle n'est pas un professionnel de la construction, la SCI JMF immo a refusé le recours à un maitre d''uvre pour superviser les travaux de remise en état, les devis ont tous été acceptés par la SCI JMF immo et non la régie Chomette, et les insuffisances constatées par l'Agence Régionale de Santé aux termes de son rapport du 16 janvier 2016 sont imputables à la stratégie « de minimisation des coûts» de la SCI JMF immo, 
- sur le paiement de l'indemnité, la SCI JMF immo ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué, un mandat de gestion ne constituant en outre pas une garantie de paiement de loyer.

Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les termes du mandat liant la SCI JMF immo avec la régie Chomette, ont retenu que:

- la SCI JMF immo a reçu une lettre de la mairie de [Localité 9] le 6 mars 2013 l'informant que l'ARS avait été contactée en raison des nombreux désordres constatés dans l'appartement du 1er étage: « absence d'ouverture et ventilation à la salle de bain, absence d'isolation des murs, évacuation des produits de combustion isolés dans un caisson, absence de garde-corps, absence de ventilation et dégâts des eaux non traités dans les chambres, murs de la salle de bain couverts de moisissures, réseau électrique vétuste, chaudière gaz ancienne » et lui demandant de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de 6 mois, à défaut de quoi une procédure d'insalubrité pourrait être envisagée, ainsi que la réalisation de travaux d'office à ses frais;

- la SCI JMF immo ne rapporte pas la preuve qu'elle a transmis cette lettre à la régie Chomette le 16 mars 2013, cette dernière le contestant;

- par courrier du 9 janvier 2014, l'ARS a informé la SCI JMF immo que l'insalubrité du logement du 1er étage sera examinée par le CoDERST le 27 février 2014;

- par courrier du 22 janvier 2014, la régie Chomette a rappelé à la SCI JMF Immo que des travaux avaient été ordonnés par la mairie de [Localité 9] et lui demandait ses instructions à cet égard, suite au départ des lieux du locataire; 

- par lettre du 27 mars 2014, le préfet du Rhône a notifié à la SCI JMF Immo l'arrêté déclarant l'appartement du 1er étage insalubre, avec injonction de réaliser les prescrits dans un délai de 8 mois, la régie Chomette étant en copie de cet envoi;

- par lettre du 1er avril 2014, la régie Chomette a demandé les instructions pour les travaux et suggéré par lettre du 23 septembre 2014 qu'ils soient suivis par un maître d'oeuvre et fait suivre les devis transmis par M. [L] concernant la rénovation de l'appartement, ainsi que le devis de la société STK par lettre du 3 décembre 2014;

- le 7 janvier 2016, l'ARS a considéré que les travaux effectués étaient insuffisants pour permettre la mainlevée de l'arrêté préfectoral;

- la chronologie des faits montre que la procédure d'insalubrité n'a été portée à la connaissance de la régie Chomette que fin janvier 2014 et que cette dernière a sollicité les instructions de M. [T] dès la notification de l'arrêté, lesquelles étaient nécessaires compte tenu de leur importance et de la situation administrative du bien, qui requérait la réalisation de travaux de nature à répondre à ceux visés dans l'arrêté, de sorte qu'il est établi qu'elle a fait preuve de réactivité, de diligence et a satisfait à son obligation de conseil;

- la SCI JMF immo, qui ne rapporte pas la preuve que l'appartement avait été refait à neuf avant d'être confié à la gestion de la régie Chomette, n'est pas fondée à soutenir que les désordres sont du fait de ses locataires, dont cette dernière serait responsable; 

- les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité du bien tiennent à sa structure, dont seul le propriétaire est responsable; 

- la SCI JMF immo a procédé au choix des entreprises et des travaux à réaliser, sans avoir recours à un maître d'oeuvre, de sorte qu'elle est seule responsable de la dégradation de son bien et de l'insuffisance des travaux, notamment ceux réalisés par la société Berger chauffage, qu'elle a elle-même proposée; 

- les impayés locatifs sont sans lien avec l'insalubrité du logement;

- l'externalisation des prestations de nettoyage est sans lien avec l'état d'insalubrité;

- la difficulté pour louer les locaux au 2ème étage trouvant leur cause dans l'insalubrité de l'appartement du 1er étage, dont la SCI JMF immo est seule responsable, aucun manquement ne saurait être retenu à l'encontre de la régie Chomette, qui justifie en outre avoir missionné des sociétés de recherche de locataires qui n'ont pu trouver de candidats solvables intéressés. 

Pour confirmer le jugement ayant rejeté la demande de la SCI JMF immo au titre de l'indemnité pour non-location des appartements situés [Adresse 2], la cour ajoute que: 

- la régie Chomette n'a pas été défaillante en n'assistant pas la SCI JMF immo à la séance du CoDERST qui a eu lieu le 27 février 2014, celle-ci n'ayant eu connaissance de la procédure qu'à la fin du mois de janvier de la même année et n'ayant pas été invitée par la SCI à l'y rejoindre, qui a d'ailleurs décidé d'assurer elle-même sa défense, ainsi qu'il résulte d'une télécopie du 22 février 2014 dans laquelle elle indique « afin d'organiser ma réponse pour cette audience, je vous ai demandé de me transférer les états des lieux ... » ; 

- l'arrêté d'insalubrité a été pris en raison de défauts structurels affectant l'appartement et non pas en raison d'un défaut d'entretien puisqu'il vise en particulier l'isolation thermique, les problèmes d'humidité, de moisissures, d'infiltrations, l'isolation, la ventilation, les remontées d'eaux telluriques, le conduit de raccordement de la chaudière à gaz, la mise en sécurité de l'installation électrique, du réseau d'évacuation des eaux usées et du réseau intérieur gaz, de sorte que la situation n'est pas imputable à la régie Chomette; 

- la clause du mandat de gestion précisant que la régie Chomette doit faire exécuter tous travaux, arrêter tous devis et marchés avec ou sans architecte concernent uniquement les travaux entrant dans l'objet du mandat, à savoir l'entretien de l'immeuble, lesquels doivent en outre être acceptés par la SCI JMF immo, et non pas les travaux de nature à mettre un termes à des vices structurels; 

- la régie Chomette est un professionnel de la gestion immobilière et n'a pas vocation à remplacer un maître d'oeuvre, auquel elle a conseillé de faire appel suivant un courrier du 23 septembre 2014, la SCI JMF immo ayant d'ailleurs accepté elle-même les devis des entreprises qui lui étaient présentés et qui lui ont paru satisfaisant; 

- si la régie Chomette reconnaît dans un courrier du 21 mars 2016 que bien que n'ayant pas vocation à exercer les fonctions de maître d'oeuvre, elle a assuré gracieusement ce rôle, la SCI JMF immo, auquel incombe la charge de la preuve, n'établit pas que le maintien de l'arrêté d'insalubrité résulte d'un mauvais suivi des travaux, cette circonstance pouvant tout aussi bien résulter d'une insuffisance des travaux que la SCI a elle-même commandé pour mettre un terme à l'ensemble des désordres visés par l'ARS. 

b. Sur la restitution de frais annexes

La SCI JMF immo sollicite la restitution des sommes suivantes : 
- les sommes correspondant aux facturations complémentaires n'étaient pas dues, alors que les états des lieux d'entrée et de sortie concernés ne sont pas produits, 

 - seules les tâches non prévues au mandat pouvaient faire l'objet d'une facturation complémentaire or les états des lieux, les frais relatifs aux actes de location et recherches de locataires étaient prévus dans les tâches du mandataire, 
- la somme de 440 € correspondant au trop-paiement de la société STK, la dernière facture produite par la société STK correspond à une prestation qui aurait dû être réalisée lors des deux prestations précédentes, 
- la somme de 1404 € correspondant aux frais d'entretien des parties communes durant l'inoccupation des appartements alors que la régie Chomette avait pour mission d'«engager ou congédier le personnel d'entretien ou le gardien-concierge », 
- la somme de 743 € correspondant à la taxe sur les logements vacants pour l'année 2015, qui est directement imputable à la régie Chomette, 

 - c'est à tort que le tribunal a retenu que ses demandes étaient partiellement prescrites alors que la régie Chomette ne justifie pas qu'elle l'a rendue destinataire des relevés de compte. 

La régie Chomette soutient que : 
- l'état récapitulatif des honoraires facturés qu'elle produit est conforme aux accords convenus entre les parties, tel qu'il résulte du mandat régularisé le 2 octobre 2007, 

 - elle ne perçoit aucune rémunération pour les états des lieux qui sont réalisés par des prestataires extérieurs, 
- le surpaiement de la société STK n'est nullement démontré, d'autant que la facture de 440€ correspond à une facture antérieure aux travaux de réfection des appartements, liée au débarrassage et au nettoyage de l'appartement du 2ème étage sale et encombré, 
- sur la taxe sur les logements vacants pour l'année 2015, la SCI JMF immo n'allègue aucune erreur de la part de la régie Chomette, 
- sur le contrat d'entretien des parties communes, l'arrêté d'insalubrité ne concernait que le logement du premier étage, de sorte que les autres appartements auraient pu être loués, - l'entretien des parties communes reste nécessaire même en cas de vacances.



Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

- l'action en répétition de l'indu se prescrivant à compter du jour du paiement indu, la SCI JMF immo est irrecevable en ses demandes pour les sommes payées plus de 5 ans avant l'assignation, soit pour les sommes payées antérieurement au 17 janvier 2012;

- le mandat de gestion prévoyant que les tâches non prévues dans le mandat sont rémunérées en fonction du tarif du cabinet, il y a lieu de se référer aux tarifs de la régie Chomette afin de déterminer s'ils doivent être facturés en sus des honoraires de gestion, ainsi que leur montant; 

 - il ressort des tableaux des tarifs des honoraires de gestion, que la régie Chomette était fondée à facturer des frais administratifs d'un montant total de 165 euros HT, 144 euros au titre de l'état des lieux de sortie de M. [K] du 18 mars 2014, ainsi que les frais de remise de l'huissier de justice facturés le 14 mars 2012 pour la somme de 22,70 euros ;

- la régie Chomette a remboursé les frais d'état des lieux et de rédaction de bail correspondant à la période où l'appartement était frappé par l'arrêté d'insalubrité; 

 - en revanche, les honoraires de négociation de 490 euros facturés le 19 janvier 2012 ainsi que la somme de 22,70 euros au titre des honoraires de négociation location non précisés, à une date ne correspondant pas à l'entrée dans les lieux du locataire désigné, ni aux tarifs prévus, ainsi que les frais de dépôt de plainte de 140 euros qui ne sont pas justifiés, soit la somme totale de 652,70 euros doit être restituée; 

 - de même, la somme de 440 euros correspondant à une facture de la société STK rénovation, qui a été portée à tort au débit du compte de la SCI JMF immo par la régie Chomette, à défaut d'avoir été prévue au devis initial et validée, doit lui être restituée; 

 - l'arrêté d'insalubrité ne concernant que le logement du 1er étage et l'entretien des parties communes étant nécessaire à l'ensemble de l'immeuble afin qu'il ne se dégrade pas, c'est à bon droit que la régie Chomette n'a pas suspendu le contrat d'entretien des parties communes de janvier 2014 à mars 2015 pour un montant total de 1 404 euros; 

- en l'absence de faute de la régie Chomette à l'origine de la vacance locative, elle ne saurait être tenue au remboursement de la taxe sur les logements vacants de 2015 d'un montant de 743 euros.

Force est de constater que pour contester le jugement de ces chefs, la SCI JMF immo soumet à la cour les mêmes moyens et prétentions que ceux soumis à l'appréciation des premiers juges qui y ont répondu par des motifs pertinents et détaillés que la cour fait siens. Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré.

c. Sur la résiliation fautive du mandat de gestion

La SCI JMF immo sollicite la condamnation de la régie Chomette au versement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en raison de la résiliation fautive du mandat de gestion par cette dernière, sans respecter le délai de préavis et alors même qu'elle manquait gravement aux obligations de son mandat depuis 2013. 

La régie Chomette fait valoir en réplique que par courrier du 21 mars 2016, elle a informé la SCI JMF immo de la résiliation de son mandat à l'expiration de la période annuelle, les appartements étant très difficilement louables à des personnes solvables. Elle ajoute que la SCI JMF immo a mis fin à deux autres mandats avec elle par courrier du 26 avril 2016.





Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la SCI JMF immo devait être déboutée de sa demande de dommages-intérêts à ce titre, à défaut de rapporter la preuve du préjudice qui lui aurait été causé par la résiliation qu'elle estime fautive alors qu'aucun des lots objets du mandat n'était loué, de sorte qu'elle n'a été privée d'aucun revenu. 

Pour contester ce chef de jugement, la SCI JMF Immo soumet à la cour les mêmes moyens et prétentions que ceux soumis à l'appréciation des premiers juges qui y ont répondu par des motifs pertinents et détaillés que la cour fait siens. Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts.

2. Sur le local professionnel sis [Adresse 5] 

La SCI JMF immo sollicite la condamnation de la régie Chomette au versement de la somme de 4.738,90 € au titre de l'inexécution de ses obligations contractuelles quant au mandat de gestion n° 2322 signé le 2 octobre 2007 et relatif à un local commercial sis [Adresse 4]. 


Elle fait notamment valoir que : 
- la régie Chomette devait assurer la gestion locative de ce local en relation avec le syndic de copropriété, elle devait notamment réceptionner les appels de charges et les régler à l'aide du compte de gestion attaché à ce mandat, 

 - lors de l'entrée dans les lieux de Mme [X], locataire à compter du 1er mai 2012, aucun état des lieux n'a été réalisé alors que cette mission lui incombait; 

 - Mme [X] a contacté à de nombreuses reprises la régie Chomette concernant un volet roulant défectueux qui permettait de protéger la grande fenêtre du local, un devis a été établi pour réparation, devis validé aussitôt par M [T], après avoir relancé plusieurs fois la régie les travaux ont finalement été réalisés mais de façon incomplète, lorsque la locataire a quitté les lieux en 2015, le volet était toujours non fonctionnel, la régie Chomette aurait dû vérifier la bonne réalisation des travaux, 
- le départ de la locataire du fait de la gestion défaillante de la régie Chomette, lui a fait perdre 4 mois de loyers, jusqu'à l'entrée d'un nouveau locataire, soit 1.640 €, 
- les provisions sur impôts fonciers n'ont pas été intégrées dans le contrat de bail de la locataire, ce qui représente une perte de 530 € par mois sur la base de 42 mois, soit 1.855€, 
- la régie Chomette a perçu indûment des frais et honoraires pour la somme de 1.243,90 euros, puisqu'elle décomptait les charges en date de présentation de la facture sur le compte du mandant et la payait au syndic entre 3 et 4 mois après la présentation, par ailleurs dans le cadre de son mandat, la régie Chomette aurait dû mettre en place une procédure de recouvrement des loyers impayés. 

La régie Chomette soutient notamment en réplique que : 
- sur le volet roulant, Mme [X], locataire, a quitté le local non pas parce que le volet roulant ne fonctionnait plus mais en raison d'une baisse d'activité suite au départ d'une de ses collaboratrices, 
- sur la taxe foncière, Mme [X] a ultérieurement refusé de prendre en charge la taxe foncière, notamment dans la mesure où la SCI JMF immo a refusé de lui accorder un mois de gratuité de loyer en échange de la remise en état du local, ce qui n'a rien à voir avec une mauvaise gestion de sa part, 
- elle supprime systématiquement les frais de relance de ses confrères en raison des paiements tardifs, - le coût d'une procédure de recouvrement aurait dépassée la somme due au titre des loyers et charges impayés, sachant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire avait néanmoins été délivré à Mme [X].



Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

- s'agissant des honoraires de gestion et des frais administratifs, qui sont conformes aux stipulations contractuelles, ils ne sauraient donner lieu à un quelconque remboursement, dès lors qu'ils sont la contrepartie de la gestion locative qui était bien assurée par la régie Chomette, quand bien même des fautes pourraient lui être reprochées, sauf en ce qui concerne la somme de 22,70 euros correspondant aux frais de « remise huissier [X] » et celle de 47, 84 euros, qui ne sont justifiées ni par le contrat ni par une pièce et qui doivent être restituées à l'appelante; 

- s'agissant du volant roulant, la régie Chomette avait accepté dès le mois de mai 2012 le devis établi par l'entreprise Serrurerie Arnaud et Mme [X] ne s'est manifestée qu'en janvier 2013, après s'être vue signifier un commandement de payer, pour l'informer que la réparation était incomplète et cette dernière n'a mis un terme au bail qu'en août 2015, de sorte qu'il n'est pas établi que la locataire est partie en raison de la défectuosité du rideau métallique; 

- il n'y a pas de lien entre le départ de Mme [X], l'absence de procédure contentieuse engagée à son égard et l'absence de locataire pendant quatre mois;

- s'agissant de la taxe foncière, la SCI JMF immo a effectivement été privée par la négligence de la régie Chomette de la somme de 530 euros par an pendant les 39 mois qu'ont duré le bail, soit la somme de 1 722,50 euros, à défaut pour cette dernière d'avoir mentionné dans le contrat de bail qu'en sus du loyer, la locataire prendrait en charge l'impôt foncier, ainsi qu'il était prévu dans le mandat de recherche; 

Pour contester le jugement déféré, la SCI soumet à la cour les mêmes moyens et prétentions que ceux soumis à l'appréciation des premiers juges qui y ont répondu par des motifs pertinents et détaillés que la cour fait siens. Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré.

3. Sur les trois appartements situés [Adresse 12] 

M [T] sollicite la restitution des honoraires qu'il estime avoir été indûment perçus dans l'exécution du mandat n°2097. 

Il soutient notamment que : 
- le mandat relatif à ces appartements a été conclu entre lui-même et la régie Chomette le 15 janvier 2005, le contrat précisait que la tacite reconduction ne pourra excéder 10 ans, ainsi la régie Chomette n'avait plus mandat pour administrer ces biens à compter du 14 janvier 2015, et les honoraires perçus du 15 janvier 2015 au 30 juin 2015 n'étaient pas dus, soit la somme de 1.465,72 € TTC, 
- le contrat ne prévoit pas qu'il pourrait y avoir 10 tacites reconductions, mais bien que la tacite reconduction ne pourra excéder 10 ans, le contrat a pris fin le 14 janvier 2015, 
- cette demande incidente ne relève pas de la compétence exclusive d'une autre juridiction, en outre elle se rattache aux prétentions de la SCI JMF immo par un lien suffisant puisqu'il est le gérant de la SCI et qu'ils ont tous deux fait appel à la régie Chomette pour gérer leurs immeubles. 

La régie Chomette fait notamment valoir en réplique que : 
- l'intervention de M [T] est irrecevable, d'une part, parce qu'il ne produit aucune pièce justificative au soutien de sa demande, tels que son mandat de gestion ou son acte de propriété, d'autre part, parce que sa demande ne présente pas de liens suffisants avec les demandes de la SCI JMF immo, qui concernent des mandats distincts pour des immeubles distincts, 
- la demande est injustifiée puisque la durée du mandat n'est pas de 10 ans - « la tacite reconduction ne pourra excéder dix années » 

- ce qui fait référence à la période postérieure à la durée initiale du contrat, ainsi la durée minimale du contrat est de 11 ans, - l'ensemble des honoraires et frais dont M [T] sollicite la restitution sont antérieurs au 30 décembre 2015.

Réponse de la cour

Selon l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions par un lien suffisant. 



En l'espèce, M. [T] est intervenu volontairement en première instance, aux fins de voir condamner la régie Chomette à lui payer la somme de 1.465,72 € TTC au titre d'un mandat de gestion qu'il a conclu avec elle pour des immeubles situés [Adresse 12] à [Localité 10]. 



Le mandat de gestion conclu avec M. [T] est un contrat distinct de celui liant la régie Chomette avec la SCI JMF immo et concerne des immeubles distincts, de sorte que son intervention ne se rattache pas aux prétentions principales par un lien suffisant. 



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de déclarer l'intervention volontaire de M. [T] irrecevable. 



4. Sur les autres demandes



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la régie Chomette, en appel. La SCI JMF immo et M. [T] sont condamnés à lui payer à ce titre la somme de 3.000 €. 



Les dépens d'appel sont à la charge de la SCI JMF immo et de M. [T] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.



PAR CES MOTIFS 



LA COUR,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il déboute M. [Y] [T] de sa demande de condamnation de la régie Chomette au titre des honoraires indûment perçus;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare irrecevable l'intervention volontaire de M. [Y] [T] ;



Condamne la SCI JMF immo et M. [Y] [T] à payer à la régie Chomette, la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,



Condamne la SCI JMF immo et M. [Y] [T] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





La greffière, Le Président,