TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50291 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3TRC

AS M N° : 10

Assignation du :
08 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 11 mars 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.S. COFINANCE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Antoine MORABITO, avocat au barreau de PARIS - #B0927


DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 2] À [Localité 6], représenté par son syndic la Société CPAB
[Adresse 1]
[Localité 4]

S.A.R.L. C.P.A.B.
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0466


DÉBATS

A l’audience du 07 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 
Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société par actions simplifiée COFINANCE s'est vu consentir un contrat de crédit-bail portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont ils constituent le lot n°12.

Par acte extrajudiciaire délivré le 8 janvier 2024, la société COFINANCE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) et son syndic en exercice, la société par actions simplifiée C.P.A.B., devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
" CONSTATER que les verrières sont des parties communes.
DIRE et JUGER qu'il existe un trouble manifestement illicite lié aux infiltrations des verrières affectant le local de la SAS BPCE représentée par la SAS COFINANCE
ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de procéder aux travaux de réfection des verrières sur la base du devis de la société CMB et sous astreinte de 100€ par jour à compter de l'ordonnance à intervenir.
DIRE qu'à défaut d'exécution desdits travaux à l'expiration d'un délai de 90 jours, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera CONDAMNER au paiement par provision de la somme de 24 175,20€
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement de la somme de 5000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile "

Au soutien de ses demandes, la société COFINANCE invoque le trouble manifestement illicite consistant en des infiltrations affectant le lot n°12, en provenance des verrières qui surplombent ce lot et qui constituent des parties communes dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires.

A l'audience du 7 février 2024, la société COFINANCE soutient oralement les prétentions et moyens formulés dans son assignation. En réponse à l'argumentation adverse, elle conteste avoir la jouissance des verrières, composées de châssis fixes ne pouvant en conséquence s'ouvrir et en permettre l'accès.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires et la société C.P.A.B. sollicitent le rejet des prétentions de la société COFINANCE, outre la condamnation de la demanderesse à leur verser, chacune, une indemnité de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la société COFINANCE aux entiers dépens.

Les parties défenderesses contestent l'illicéité du trouble, arguant que les verrières litigieuses constituent des parties privatives dont le défaut d'étanchéité ne peut être opposé qu'au copropriétaire en supportant l'entretien.




Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les " demandes " tendant à voir " constater ", " donner acte " ou " dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l'objet d'une exécution forcée. Ces demandes -qui n'en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

La seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble, dont l'anormalité s'apprécie in concreto.

En l'espèce, le compte-rendu rédigé par la société par actions simplifiée CHIRON établit l'existence d'infiltrations affectant le local dont la société COFINANCE est crédit-preneuse, exploité à usage de restaurant et surplombé par une couverture en zinc dans laquelle sont encastrées des verrières que l'artisan décrit comme fuyardes. L'existence d'un trouble, au demeurant non contestée, est ainsi établie.

Affirmant que la réparation des verrières fuyardes incombe au syndicat des copropriétaires, la société COFINANCE invoque l'article 5 du règlement de copropriété, qui définit comme parties communes, notamment : " les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité ".

Toutefois, le même article énonce que constituent des parties communes " la charpente, la couverture, à l'exclusion des parties vitrées déposées directement sur des parties privatives, les gouttières et descentes des eaux pluviales ".

Par ailleurs, l'article 6 du même acte stipule que " Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives ". Il y assimile leurs accessoires tels que les " fenêtres ".




Enfin, l'état descriptif de division ne mentionne pas le lot n°12, dont la consistance actuelle résulte de la division du lot n°1 décrit comme un local commercial au rez-de-chaussée, un appartement au premier étage et un local au sous-sol, sans mention quelconque de la couverture de la partie du local surplombée par la cour et dont il est constant qu'elle n'assure le clos et ne permet l'arrivée de lumière que dans l'actuel lot n°12.

Il ressort de ces éléments que le règlement de copropriété ne qualifie pas en des termes explicites et non équivoques la nature, privative ou commune, des verrières litigieuses et de la portion de couverture les supportant. Dès lors, seule une interprétation des stipulations du règlement de copropriété, qui excède l'office du juge des référés et relève du seul pouvoir du juge du fond, est de nature à déterminer si le défaut d'entretien déploré par la société COFINANCE revêt un caractère illicite.

L'illicéité manifeste du trouble invoqué n'étant ainsi pas démontrée, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes principales de la société COFINANCE.

Sur les mesures accessoires

L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s'agit d'une obligation, de sorte que toute demande tendant à "réserver" les dépens doit être rejetée. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant en ses prétentions, la société COFINANCE supportera la charge des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société COFINANCE ne permet d'écarter les demandes du syndicat des copropriétaires et la société C.P.A.B. formées sur le fondement des dispositions sus-visées. Celles-ci seront cependant évaluées à la somme de 1 500 euros en considération de la représentation de ces deux parties par un conseil unique.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'injonction de travaux ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Condamnons la société COFINANCE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de mille cinq cents euros (1500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société COFINANCE à payer à la société C.P.A.B. la somme de mille cinq cents euros (1500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société COFINANCE aux dépens de l'instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
 

Fait à Paris le 11 mars 2024

Le Greffier, Le Président,






Anne-Sophie MOREL Marie-Hélène PENOT