TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58745 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3FNX

N° : 9

Assignation du :
14 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 11 septembre 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

S.C.I. SABIMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS - #E0387



DEFENDERESSE

Madame [L] [Y] dans les lieux loués
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Houda MARFOQ de la SELEURL H.M, avocats au barreau de PARIS - #E1589




DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte notarié établi le 2 octobre 2014, à effet au 1er septembre 2014, la société SABIMMO a consenti à la SARL MD BIJOUX, aux droits de laquelle vient Madame [L] [Y], un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4] [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 15.600 euros.

Par acte extrajudiciaire du 30 août 2023, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 8000€ au titre des loyers arrêtés au 1er août 2023, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l'acquisition de celle-ci, la SCI SABIMMO a, par exploit délivré le 14 novembre 2023, fait citer Madame [L] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de constatation de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelle.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l'audience du 2 juillet 2024, et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- la condamner au paiement de la somme de 9464€ arrêtée au mois de juin 2024 avec intérêts légaux,
- condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation de 2600€ par jour, à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux,
- à titre subsidiaire et si des délais étaient octroyés à la défenderesse, l'assortir d'une clause de déchéance,
- condamner en tout état de cause la défenderesse au paiement de la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

En réponse, la défenderesse sollicite de :
- constater la nullité du commandement de payer ainsi que de l'assignation,
- débouter la requérante de l'ensemble de ses demandes,
- à titre subsidiaire, lui octroyer 24 mois de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire,
- en tout état de cause, condamner la requérante au paiement de la somme de 1800€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.



MOTIFS

Sur la nullité de l'assignation

En vertu de l'article 446-2 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

La demande de nullité de l'assignation formulée dans le dispositif des écritures de la défenderesse ne repose sur aucun moyen invoqué dans la discussion, de sorte qu'en vertu de l'article 446-2, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il est constant qu'en vertu de l'article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire émanant d'un juge qui, n'étant pas saisi du principal, ne peut trancher le fond.

Aussi, à l'exception de l'octroi d'une provision ou de l'injonction de faire, le juge des référés ne peut prendre que des mesures : celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans le cadre de l'article 834 du code de procédure civile, et les mesures conservatoires ou de remise en état, dans le cadre de l'article 835 du même code.

Et il est constant que la constatation de la nullité d'un commandement de payer a pour conséquence de trancher le fond et ne peut être considérée comme une mesure qui aurait une nature provisoire, telle qu'envisagée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Dès lors, la demande de constater la nullité du commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La clause résolutoire du contrat de bail stipule qu'en cas de non paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux et contenant déclaration du bailleur de se prévaloir du bénéfice de la clause. 

Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur le caractère insuffisamment précis du commandement, et qui conditionne sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.



Il est constant que le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu'il doit régulariser dans le délai d'un mois, et ce compte tenu des conséquences s'il fait défaut. Les explications quant aux sommes sollicitées doivent être données lors de la délivrance du commandement. Il en est ainsi des décomptes permettant d'expliquer un décompte débutant par un solde débiteur.

En l'espèce, il résulte du décompte joint au commandement de payer que celui-ci reprend un solde débiteur de 7630€ au 1er février 2023. Ce solde n'est pas expliqué aux termes du commandement, et représente plus de 90% de la dette, de sorte que le commandement apparaît sérieusement contestable à hauteur de 90%. Compte tenu de ce pourcentage, il doit être considéré que la locataire a été empêchée de la possibilité de déterminer les sommes auxquelles elle était exactement tenue ce qui l'a nécessairement privée de la possibilité de régulariser les causes non sérieusement contestable du commandement.

Il en résulte que l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, sans préjuger à ce stade du bien fondé de celle-ci au fond. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande, ni sur les demandes subséquentes.

Les arguments développés par la requérante sur le défaut d'exploitation des lieux par la défenderesse ainsi que sur sa mauvaise foi, de nature à entraîner la résiliation du bail, sont inopérants dans la mesure où le juge des référés n'est pas saisi d'une demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande de remise en état

Le juge ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément à l'article 446-2 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de remise en état sollicitée par la requérante aux termes de ses écritures, mais non énoncée dans le dispositif de celles-ci.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il sera observé que la défenderesse ne sollicite pas la déduction des provisions sur charges de la créance sollicitée par le bailleur, la contestation relative à la régularisation des charges n'étant effectuée que pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire.

Les paiements évoqués par la défenderesse figurent bien sur les différents décomptes établis par la requérante de sorte que la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 9464€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 1er juin 2024, terme de juin 2024 inclus.



Il n'y a pas lieu de prévoir que la condamnation est assortie des intérêts légaux s'agissant d'un effet automatique de la condamnation en vertu de l'article 1231-7 du code civil.

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'absence de tout élément sur la situation financière de la défenderesse, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, en ce non compris le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 1200 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Disons n'y avoir lieu de statuer sur la demande de nullité de l'assignation ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constater la nullité du commandement ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Disons n'y avoir lieu de statuer sur la demande de remise en état non formulée aux termes du dispositif des écritures de la SCI SABIMMO ;

Condamnons Madame [L] [Y] à verser à la SCI SABIMMO la somme de 9464 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 1er juin 2024, terme de juin 2024 inclus ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons Madame [L] [Y] à verser à la SCI SABIMMO la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


Condamnons Madame [L] [Y] au paiement des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN