COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : [L] [H], [P] [H] épouse [W], [T] [H], [X] [O] veuve [H], S.A. AXA FRANCE IARD c/ S.A. Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA), S.A. AXA FRANCE IARD, S.D.C. [17] 

MINUTE N° 24/
Du 09 Août 2024
 
2ème Chambre civile
N° RG 20/04441 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NGHR 
















Grosse délivrée à

Me Pierre BARDI

Me Gilles BROCA

la SELARL JULIEN SALOMON

l’ASSOCIATION LE DONNE - HEINTZE LE DONNE


expédition délivrée à

le 09/08/2024

mentions diverses




















Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du neuf Août deux mil vingt quatre


COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 4 mars 2024 en audience publique, devant :

Madame MORA, rapporteur

Madame CONTRERES, faisant fonction de Greffier, présente uniquement aux débats
 
Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA
Assesseur : Karine LACOMBE
Assesseur : Françoise BENZAQUEN,


DÉBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 28 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 09 Août 2024 après prorogation du délibéré signé par Madame MORA, Président et Madame AYADI, Greffier.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 











DEMANDEURS: 

Monsieur [L] [H]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Pierre BARDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [P] [H] épouse [W]
[Adresse 5]
[Localité 10]
représentée par Me Pierre BARDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [T] [H]
[Adresse 6]
[Localité 13]
représenté par Me Pierre BARDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [X] [O] veuve [H]
[Adresse 9]
[Localité 3]
représentée par Me Pierre BARDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 12]
[Localité 16]
représentée par Me Pierre BARDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A. Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA) prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 14]
[Localité 11]
représentée par Maître Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 12]
[Localité 16]
représentée par Maître Patrick-marc LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE - HEINTZE LE DONNE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.D.C. [17], sis [Adresse 7]-[Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET DE GESTION DALBERA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 15]
[Localité 1]
représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant










EXPOSÉ DU LITIGE


Vu l’exploit d’huissier en date du 4 décembre 2020 par lequel monsieur [L] [H], madame [P] [H] épouse [W] (ci-après « madame [P] [H] »), monsieur [T] [H], madame [X] [O] veuve [H] (ci-après « madame [X] [O] ») et la compagnie AXA France IARD, ès qualités d’assureur des consorts, ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de NICE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] au visa de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’exploit d’huissier en date du 17 mai 2021 au terme duquel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17], pris en la personne de son syndic en exercice, a dénoncé et assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de NICE la société anonyme de défense et d’assurances (SADA) (ci-après « la SADA ») et la compagnie d’assurance AXA France IARD ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 décembre 2021 ordonnant la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/02085 et celle enregistrée sous le numéro de RG 20/04441 ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NICE en date du 15 mars 2022 condamnant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à verser aux demandeurs une indemnité provisionnelle de 10 000 euros et renvoyant au fond la question  de la garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17] par la SADA et par la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [L] [H], madame [P] [H], monsieur [T] [H], madame [X] [O] et de la compagnie d’assurance AXA France IARD, ès qualités d’assureur des consorts [H], notifiées le 7 décembre 2022, qui sollicitent de :

Vu les dispositions de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965,

Voir dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] responsable des désordres ayant affecté leur appartement,

Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à réparer le préjudice subi,
     Voir condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à payer à madame [X] [O], en sa qualité d’usufruitière, la somme de 29 469,01 euros (déductions faites de la somme de 17 097,99 euros réglée par leur assureur la Compagnie AXA et de celle de 10 000 euros réglée par le syndicat défendeur en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état),

        Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à leur payer la somme de 12 350 euros au titre des travaux de remise en état effectués par l’entreprise DEH KEVIN,

        Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à raison de l’importance de frais irrépétibles auxquels ils ont dû faire face durant toutes ces années de procédure,

       Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à payer à la compagnie d’assurances AXA la somme de 17 097, 99 euros dont elle justifie au moyen de la quittance subrogative dûment régularisée par son assurée,

        Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à payer à la compagnie AXA la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

        Voir dire et juger qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1, avant dernier alinéa ainsi rappelé « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires »,

        Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] en tous les dépens,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17], notifiées le 1er décembre 2022, qui sollicite de :

       Voir constater son absence de responsabilité relativement aux désordres survenus dans l’appartement des consorts [H],

        Voir dire et juger que les trois nus-propriétaires ne peuvent justifier d’aucun préjudice de jouissance relativement à l’appartement qui est le siège des désordres allégués ;
        Voir constater l’absence de justificatif concernant la valeur locative de l’appartement des consorts [H] et, par conséquence, des prétentions indemnitaires des consorts [H] au titre du trouble de jouissance allégué,

       Voir débouter les consorts [H] de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre,

       Voir débouter la société AXA de sa demande tendant à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 17 097, 99 euros au titre de sa quittance subrogative,

        Voir débouter les consorts [H] de leur demande formée à son encontre au titre des « travaux d’embellissement » de leur appartement,

      Voir condamner in solidum les compagnies d’assurance AXA et SADA à le relever et le garantir de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre,

      Voir condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distrait au profit de Maître Gilles BROCA,

Vu les dernières conclusions de la SADA, notifiées par RPVA le 4 janvier 2024, qui sollicite de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu les articles 700 et 696 du code de procédure civile,

        Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] de l’ensemble de ses demandes,

        Voir rejeter toute demande formée à son encontre,

        Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

        Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] aux dépens,
Vu les dernières conclusions de la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] (RPVA 7 avril 2023), qui sollicite de :

Vu l’article 1108 alinéa 2 du Code civil,

Vu les articles L.113-2, L.112-1 et suivants et L.114-1 et suivants du Code des Assurances,

Vu les articles L.113-8 et L.113-9 du Code des Assurances,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

        Voir prononcer la nullité du contrat d’assurance souscrit le 23 août 2013 à effet du 1er septembre 2013,

Et, au vu de la date antérieure de survenance des premiers désordres, de la vétusté et du non-entretien, la cause excluant la garantie et l’application du contrat d’assurance,

        Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] de ses demandes dirigées à son encontre tant à titre principal qu’au titre de ses conclusions additionnelles et prononcer en conséquence, sa mise hors de cause,

        Voir statuer ce qu’il appartiendra sur les demandes formulées par l’indivision [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] et la voir débouter de toute condamnation pour la somme de 43 320 euros ainsi que celle de 12 350 euros dans le cadre du contrat non applicable au présent litige,

Qu’il en est de même en ce qui concerne les demandes formulées dans le cadre de la quittance subrogative à hauteur de 17 097,99 euros régularisée par la compagnie AXA, assureur des consorts [H],

      Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] de sa demande d’être relevé garanti par elle de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et de la condamnation in solidum envisagée avec la compagnie SADA, ancien assureur de la copropriété dans ce contexte,


        Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] ou tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à son profit ainsi qu’aux entiers dépens tant de l’incident que de la procédure au fond,

Vu l’ordonnance de clôture du 13 avril 2023 fixant la clôture différée au 30 janvier 2024,

MOTIFS

Monsieur [L] [H], madame [P] [H], monsieur [T] [H] sont nus-propriétaires,  et madame [X] [O] est usufruitière d’un appartement à [Localité 1] sis [Adresse 8], au 4e étage de l’immeuble « [17] ».

Se plaignant d’infiltrations affectant de nombreux appartements du Bâtiment A de l’immeuble [17], le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a saisi la juridiction des référés, au contradictoire de monsieur [C], propriétaire des lots 80, 81 et 141 suspecté d’être à l’origine des infiltrations, pour solliciter une mesure d’expertise.

Par ordonnance en date du 21 avril 2015, le juge des référés a ordonné une expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de monsieur [G] [C] et a désigné pour y procéder monsieur [U] [D], expert judiciaire.

Ce dernier a déposé son rapport le 2 mai 2019.

Les désordres ont persisté, affectant particulièrement l’appartement dont les consorts [H] sont propriétaires.

Au soutien de leurs prétentions, monsieur [L] [H], madame [P] [H], monsieur [T] [H] et madame [X] [O] ainsi que la société AXA France IARD font valoir, dans un dire adressé à l’expert et non critiqué par le syndicat des copropriétaires, qu’il était indiqué que les désordres apparus dans leur appartement sont présents depuis le mois de septembre 2013.

Ils soutiennent, au titre de leur préjudice locatif, que l’appartement a été inhabitable entre le 1er novembre 2013 et le 30 novembre 2022 et que, selon une valeur locative estimée à 554 euros par mois, le préjudice locatif est évalué à la somme de 56 508 euros étant précisé que l’assureur a d’ores et déjà réglé une part, pour laquelle il bénéficie d’une quittance subrogative de la somme de 17 097, 99 euros au titre des loyers non perçus entre le 1er novembre 2013 et le 30 novembre 2022.

Ils précisent que la date de réalisation des travaux d’embellissement, rendant ré-habitable l’appartement, permet de dater la cessation du préjudice de jouissance en date du 30 novembre 2022.

Ils invoquent, au titre de leur préjudice d’embellissement, un préjudice égal à la somme de 12 350 euros selon devis de l’entreprise DEH KEVIN en date du 25 avril 2022.
Ils arguent qu’il n’est pas possible pour le syndicat des copropriétaires de se départir de ses responsabilités eu égard au fait que sa responsabilité est fondée sur un régime de responsabilité sans faute et que le rapport de l’expert lui attribue une partie des responsabilités.

Ils précisent qu’avait été votée une première enveloppe portant sur une somme de 80 000 euros, lors d’une assemblée générale en date du 11 janvier 2013, pour effectuer les travaux d’étanchéité sur les désordres évoqués.

Ils font valoir que le syndicat ne peut pas exercer d’action récursoire contre monsieur [C] étant donné que ce dernier lui a cédé l’ensemble de ses lots et que la transaction emporte transfert des droits et obligations du vendeur à l’acheteur.

Ils rappellent également que l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 mars 2022 leur a accordé une provision.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] soutient qu’il n’est pas responsable des dommages causés et que la responsabilité repose sur monsieur [C], responsable de la défaillance du joint de dilatation et de la modification de la descente d’eau pluviale, selon le rapport de l’expert monsieur [D].

Il rappelle que monsieur [C] a édifié, sans son accord, une extension de son local sur le joint de dilatation de l’immeuble, en violation du règlement de copropriété et qu’à cette occasion, la terrasse de l’ancien copropriétaire avait fait l’objet de percement.

Il en déduit qu’il y a lieu de penser que les percements ont affecté le complexe d’étanchéité qui est situé sous la surface de la terrasse.

Il déplore que l’expert n’ait jamais répondu à son dire en date du 11 mars 2019 où il demandait que soit étudié le rôle des percements dans l’atteinte au système d’étanchement.



Il invoque le procès-verbal de constat d’huissier dressé par Maître [V] en date du 4 avril 2011 où divers bâtis sont visibles sur la terrasse de monsieur [C]. Il identifie, sur la terrasse de monsieur [C], les piliers en pierre de la pergola, le pin et l’existence de jardinières comme causes de la dégradation du système étanche du lot immobilier.

Il critique le rapport de l’expert en ce qu’il n’a jamais été en possession des plans de la toiture.

Il rappelle que l’expert est dubitatif dans sa conclusion en ce qu’il écrit à la page 12 « qu’il s’agit probablement d’un vieillissement de l’étanchéité du joint ».

Il fait valoir que tant l’expert que le conseil des consorts [H] reconnaissent que l’origine des désordres trouve sa source dans les aménagements effectués par monsieur [C].

Il précise que l’expert ne pointe jamais un défaut d’entretien des parties communes, qu’au contraire, il soutient que de nombreuses entreprises sont intervenues afin de refaire des morceaux d’étanchéité à des endroits différents mais sans aucune garantie.
 
Il rappelle qu’il a fait entreprendre les travaux nécessaires selon résolution n°16 votée le 20 février 2020 par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Il ajoute qu’il a racheté les lots de monsieur [C] afin d’entreprendre les travaux le plus rapidement possible et que cette acquisition n’exonère pas ce dernier de ses responsabilités pour les travaux engagés en sa qualité de propriétaire.

Il rappelle que monsieur [L] [H], madame [P] [H] et monsieur [T] [H] ne peuvent se prévaloir du préjudice de jouissance en ce qu’ils sont nus-propriétaires et ne jouissent donc pas de l’usus de leur propriété.

Il argue que, en ce qui concerne madame [X] [O], que celle-ci ne démontre pas qu’elle aurait eu l’intention de louer son appartement avant l’apparition des dommages ni même après leurs réparations.

Il déplore qu’aucun justificatif de la valeur locative à hauteur de 554 euros par mois n’ait été joint à la procédure.

Considérant que le préjudice de jouissance n’est pas dû, il précise que l’assureur ne peut pas se prévaloir d’une quittance envers lui, l’assureur ne pouvant avoir plus de droits que son assuré.

Il critique le préjudice d’embellissement allégué à plusieurs titres.

Il rappelle que le devis de l’entreprise GMS 06 du 19 février 2019 fait référence à la réfection d’un appartement situé au premier étage de la copropriété alors que l’appartement des consorts [H] est situé au quatrième étage de l’immeuble et qu’il n’est pas fait détail de l’ensemble des prestations réalisées.

Il ajoute que le second devis joint par les demandeurs et produit par l’entreprise DEH KEVIN en date du 25 avril 2022 n’a pas été validé par l’expert et fait état de réparations supplétives.

Il ajoute qu’il a déjà versé une provision de 10 000 euros aux demandeurs.

Il rappelle qu’il a été contractuellement lié à la société SADA pour une assurance multirisque du 11 avril 2011 au 31 août 2013, qu’il est dorénavant lié à la société d’assurance AXA depuis le 1er septembre 2013.

En réponse à la société AXA, il fait valoir qu’elle ne peut pas dater de manière précise les désordres alors même que les parties à l’instance donnent des dates différentes d’apparition des désordres : les consorts [H] parlant de septembre 2023 tandis que l’expert indique que les désordres dans cette résidence perdurent depuis plusieurs années. 
Il précise également que l’ordonnance du juge de la mise en état du 15 mars 2022 a fait renvoyer au fond la question de la garantie et ne l’a pas débouté.

Il demande garantie auprès des deux assureurs au motif que personne peut dater de manière précise l’apparition des désordres.

Il rejette la demande de nullité portée par le contrat d’assurance eu égard au fait que le souscripteur ne soit pas tenu de faire des déclarations spontanées et que le questionnaire fourni par Axa ne soit pas versé à la procédure.

En réponse, la SADA rappelle que la date d’apparition des désordres est contestée, en ce que les consorts [H] la situent au mois de septembre 2013 et que l’expert judiciaire [D] écrit que les premières infiltrations datent de plusieurs années.

Elle précise que le syndicat, recherchant sa garantie ne fournit aucune pièce permettant de dater avec précision la date d’apparition des désordres à une période de temps où elle était son assureur.

Elle énonce que la garantie due par une assurance exclut la garantie de l’autre assurance.

À titre subsidiaire, elle précise que son obligation d’assurer est exclue en ce que l’origine des infiltrations est due à la vétusté, notamment de l’étanchéité du joint de dilatation de la toiture terrasse de monsieur [G] [C], comme l’indique le rapport de l’expert.

Elle relève également que, selon l’expert, les interventions ponctuelles du syndicat sur l’étanchéité n’ont pas permis de mettre un terme aux désordres.

Elle précise, au regard de la page des conditions générales de son contrat d’assurance, que l’assurance est exclue pour les « dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation de dommages ».

En réponse, la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD rappelle que, selon les termes du contrat, la liant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17], sont exclus les dommages résultant de la réparation d’entretien, de la corrosion ou de l’action des termites ou autres insectes ainsi que les dommages portant sur les biens comprenant une piscine.

Elle argue que les garanties de son contrat ne s’appliquent pas étant donné que le syndicat ne l’a pas informée des difficultés rencontrées antérieurement et des procédures en cours au moment de la signature.

Elle précise que les procédures étaient déjà pendantes au moment de la signature car le rapport déposé par l’expert monsieur [D] fait état d’une désignation antérieure d’expert en la personne de monsieur [Z].

Elle ajoute que la nécessité d’un aléa conditionnant la création d’un contrat d’assurance n’existe pas pour le contrat souscrit entre les deux parties car l’aléa avait d’ores et déjà été réalisé.


Elle précise que le syndicat était forcément au courant de ces aléas, au moment de la signature, en ce qu’il avait pris des autorisations concernant les aménagements de monsieur [C] en date du 11 mai 2006.

Elle ajoute qu’il ressort de l’expertise que les désordres sont apparus avant la souscription du contrat avec elle, tel que cela ressort du rapport de l’expert qui évoque des procédures devant la Cour d’appel en 2010, un procès-verbal d’huissier en date du 4 avril 2011, une décision du juge de l’exécution en date du 24 juin 2013 et un jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 9 juillet 2013 ainsi qu’un autre procès-verbal de constat d’huissier en date du 1er octobre 2014.

Elle situe l’origine des désordres en la défaillance d’étanchéité provenant de la partie privative de monsieur [C], plus précisément au joint de dilatation qui traverse la terrasse et redescend le long de l’immeuble.

Elle produit également, à l’appui de son argumentation, le procès-verbal d’assemblée générale en date du 11 janvier 2013 où il a été décidé « d’effectuer des travaux de réfection totale de l’étanchéité du lot hors démontage piscine ».

Elle ajoute qu’une procédure a été diligentée par madame [Y] dès 2008 faisant état de désordres dont la responsabilité incombait au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17] et de monsieur [C].

Elle conclut en disant que le sinistre dénoncé est dû à un défaut d’entretien du complexe d’étanchéité qui n’est pas couvert par son contrat, ce dernier ne prenant pas en charge le contenu des lots privatifs, les infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité ou d’entretien de la chose.

Sur la responsabilité du syndicat

À titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Le syndicat est responsable des vices de construction affectant le gros œuvre du bâtiment dont font partie les joints de calfeutrements, par exemple.

En l’espèce, le rapport de l’expert [D] déposé en date du 2 mai 2019 et celui de l’expert [Z] déposé en date du 4 juillet 2012, dont les expertises ont été réalisées au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doivent servir de supports à la décision relativement au litige opposant les parties, étant précisé que les critiques alléguées contre le rapport de monsieur [D] ne permettent pas de remettre en cause sérieusement ses conclusions.

Il ressort des pièces communiquées et notamment du jugement rendu par le tribunal de grande instance de NICE en date du 17 mai 2016 que, selon rapport rendu par l’expert [Z], les dommages proviennent de la vétusté de l’étanchéité, que les aménagements de la terrasse ne sont pas la cause des désordres car l’étanchéité est protégée par un revêtement lourd, que les constats d’huissier ne démontrent pas que les racines des plantations dans les jardinières ont attaqué l’étanchéité de la terrasse et que « dans ses conclusions le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir à réaliser les travaux préconisés par l’expert pour mettre fin aux désordres ; que dans le cadre de l’assemblée générale du 11 janvier 2013, il a d’ailleurs été décidé de la réfection totale de l’étanchéité du toit de l’immeuble, avec le vote d’un budget de 80 000 euros ».

Il ressort du jugement en date du 6 juin 2017 rendu par le tribunal de grande instance de NICE que « enfin, si ce dernier est approuvé en AG, il consacre une vente des lots de copropriété de monsieur [C] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, lequel sera donc l’interlocuteur des consorts [H] pour les dommages subis dans leur lit privatif, de sorte qu’ils ont bien un intérêt propre à intervenir à l’expertise ».

Il ressort du rapport de l’expert [D] déposé le 2 mai 2019 que l’origine des dégâts est identifiée comme suit : « il existe une première infiltration au niveau de la terrasse accessible [C] où le joint de dilatation est en bordure d’une petite terrasse le long de la piscine, probablement mal étanché. Le joint en façade côté Est et à l’arrière du bâtiment sur la hauteur de l’immeuble est non protégé et provoque aussi à ce niveau des infiltrations. (…) Concernant l’appartement de M.[H] son état est totalement sinistré. (…) On sait que la piscine au-dessus ne fuit pas (…) Le joint de dilatation pose problème à ce jour. Il y a des infiltrations par le joint de dilatation traversant la terrasse du lot [C] : une partie à côté de la piscine le long de la petite terrasse et le joint traverse le local de M.[C] pour finir sur l’auvent d’un balcon. » et que (…) La toiture terrasse fait partie du lot de M.[C] et se trouve au-dessus de l’appartement de M.[H]. Elle est traversée par le joint de dilatation de l’immeuble. Ce joint de dilatation a été traité lors de la construction de l’immeuble. Il s’agit probablement d’un vieillissement de son étanchéité. ».
Ainsi, il a été identifié, tant dans le rapport de l’expert [Z] déposé le 4 juillet 2012 que dans le rapport de l’expert [D] déposé le 2 mai 2019, que l’origine du sinistre provient du joint de dilatation de l’immeuble qui traverse la partie privative de monsieur [G] [C].

Contrairement à ce qu’avance le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17], les aménagements effectués par monsieur [C] sur sa parcelle ne sont pas à l’origine des désordres, l’expert ayant précisément répondu sur l’impact du pin et des percements de la pergola suite au dire du 11 mars 2019 comme suit : « Toutes les constructions de M.[C] ont été faites sur une toiture dont le complexe est fait avec un complexe auto-protégé et anti-racine ».

Il est donc établi, par les documents communiqués, que c’est l’intégralité du joint de dilatation de l’immeuble qui pose problème, ce dernier constituant un vice de construction.

Il est contradictoire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] s’oppose à voir reconnaître sa responsabilité dans le cadre du présent litige alors que dans le jugement rendu en date du 17 mai 2016, il reconnaissait qu’il lui incombait de réaliser les travaux.

Par ailleurs, il convient de préciser que le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [V] en date du 4 avril 2011 sera écarté des pièces comme ne pouvant être exploité, les photographies n’étant absolument pas visibles.

Le dommage causé à la propriété des demandeurs n’est pas contesté par les parties et est circonstancié dans le rapport rendu par l’expert [D] en date du 2 mai 2019.

Dès lors, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] responsable des dommages causés à l’appartement dont sont propriétaires les demandeurs.

Sur le préjudice locatif

Aux termes de l’article 582 du Code civil, l’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire l’objet dont il a l’usufruit, étant précisé que l’article 584 dispose que les fruits civils sont les loyers des maisons.
Le préjudice indemnisable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est calculé à partir de la valeur locative de l’appartement et sur le fondement de la perte de chance.

En l’espèce, il ressort de l’attestation immobilière en date du 25 octobre 2014, faite par-devant Maître [K], que madame [X] [O] a l’usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession de son mari monsieur [H], dont fait partie l’immeuble susvisé tandis que monsieur [L] [H], madame [P] [H] et monsieur [T] [H] en ont la nue-propriété.

Dès lors, seule madame [X] [O] peut prétendre à l’indemnisation de son préjudice locatif.

Au titre de sa demande, elle fournit une attestation de valeur locative dressée par [M] [A], expert immobilier agrée à [Localité 1], en date du 4 août 2014 qui évalue la valeur locative de l’appartement à 580 euros hors charges et hors taxes.

Elle fournit également la lettre de résiliation de monsieur [J] [E] en date du 30 septembre 2013, ancien locataire du studio objet du présent litige, qui annonce son départ du fait des problèmes de fuite et qui précise que le montant de garantie reversé est de 550 euros.

Dès lors, le préjudice locatif est certain, direct et réel.

La valeur de locative de référence à la somme de 554 euros étant justifiée, la période n’étant pas contestée par la partie adverse, le préjudice locatif est égal à la somme de 56 508 euros.

Prenant en considération l’indemnité provisionnelle de la somme de 10 000 euros versée antérieurement par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17] et la quittance subrogative, la somme due par le syndicat est de 29 410, 01 euros.

Dès lors, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à verser à madame [X] [O] la somme de 29 410,01 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Conformément à la quittance subrogative communiquée et à l’article L.121-12 du code des assurances, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17] à verser à la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur des consorts [H], la somme de 17 097,99 euros.

Sur le préjudice d’embellissement

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert [D], rendu le 2 mai 2019, que « les désordres sont très importants dans l’appartement [H], situé sous la terrasse [C]. Cet appartement est à reprendre dans sa totalité ». Il précise que l’appartement est inhabitable à ce jour, les plâtres et les peintures devant être repris en totalité ainsi que probablement l’électricité et la plomberie.

Dans sa réponse au dire des demandeurs en date du 9 avril 2019, l’expert a indiqué que le devis fourni par les demandeurs, réalisé par la société GMS 06 en date du 19 février 2019 lui paraissait correct.

Toutefois, son objet porte sur la « remise en état d’un appartement étage 1 – entrée A » sans précision supplémentaire sur l’identité du client. L’appartement des consorts [H] se situant au quatrième étage, ce devis ne peut être pas être pris en compte.
Le second devis fourni par les demandeurs a été réalisé par l’entreprise DHE KEVIN en date du 25 avril 2022. Il identifie les consorts [H] comme client et précise la nature des travaux ainsi« remise en état appartement après dégât des eaux ».

Il fait état de nombreuses réparations. Ces dernières sont critiquées par la partie défenderesse en ce que certaines seraient non nécessaires et non validées par l’expert.

Force est de constater que l’expert n’a pas explicité très clairement les travaux devant être effectués, se contentant d’indiquer que l’appartement devait être refait dans sa totalité.

Bien que le devis de l’entreprise DHE KEVIN ne soit pas signé, la réalisation des travaux n’est contestée par aucune des parties.

De plus, les photographies, prises antérieurement aux travaux, communiquées par les demandeurs font état des désordres visés par le devis, sauf en ce qui concerne la dépose et la repose de la salle de bain dont le montant sera déduit du préjudice final.

Dès lors, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à payer la somme de 11 600 euros aux consorts [H] au titre de leur préjudice d’embellissement.

Sur la garantie invoquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à l’encontre de la SADA es qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires

L’article L.133-2 du code des assurances dispose que l’assuré est obligé de répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge.

Aux termes de l’article L.113-8 du code des assurances, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

L’article L.113-9 du code des assurances dispose que l’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance. Si elle est constatée avant tout sinistre, l’assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l’assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l’assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l’assurance ne court plus. Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.

En l’espèce, concernant la demande de garantie auprès de la SADA, cette dernière reconnaît avoir été l’assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17] du 11 avril 2011 au 31 août 2013.

Elle invoque deux contestations à la demande de garantie formulée par le syndicat des copropriétaires : d’une part, elle estime ne pas être tenue par la garantie en ce qu’il n’est pas possible de dater avec certitude le début des désordres sauf à partir de septembre 2013 et d’autre part, au cas où elle devrait être tenue à garantie, elle conclut que les désordres sont la conséquence d’une vétusté, exclue de sa couverture.

Sur la première contestation de la SADA, concernant la datation des désordres, on peut lire dans le rapport de l’expert que « les premières infiltrations datent de plusieurs années » sans qu’il ne soit donné de date précise.

Dans le dire en date du 9 avril 2019, les consorts [H] indiquent que leur assurance les a indemnisés à compter de novembre 2013 en précisant qu’il appartient au syndic d’indiquer précisément la date d’apparition des infiltrations.

Dans la lettre de dénonce de monsieur [E] de son bail le liant aux consorts [H] en date du 30 septembre 2013, ce dernier indique quitter l’appartement en septembre 2013 du fait des nombreuses fuites qui sont arrivées auparavant.

Dans le procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 11 janvier 2013, le point 18 porte sur « information et décision à prendre concernant les travaux de réfection de l’étanchéité sur la terrasse de M.[C] créant des infiltrations dans l’appartement de Mme [Y] et chez M.[H] ».

Dès lors, il ressort des documents communiqués que les infiltrations dans l’appartement des consorts [H] ont commencé pendant la période où la SADA était contractuellement liée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17]

Sur la seconde contestation, le contrat liant les parties précise que sont garantis les dégâts des eaux.

Dans les conditions spéciales du contrat liant les parties, il est indiqué que sont exclus les « dommages ayant pour origine manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation de dommages ».

En l’espèce, il ressort du rapport rendu par l’expert [Z] en date du 4 juillet 2012 que, concernant la nature des désordres, « globalement et principalement les désordres proviennent de la vétusté de l’étanchéité initiale qui date de l’année 1988. Il s’agit donc d’un défaut d’entretien, la seule solution consistant à rénover, partiellement si c’était possible ou entièrement l’étanchéité ».

Les différentes pièces communiquées, que ce soient les jugements ou les rapports d’expertise, indiquent que le syndicat des copropriétaires détenait l’information de ces fuites.

Dès lors, la SADA ne peut pas être garante du syndicat en ce que le dommage caractérisé est exclu de sa police d’assurance, comme relevant d’un défaut d’entretien.

Dès lors, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] de sa demande de garantie formulée auprès de la SADA.
Sur la garantie invoquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à l’encontre de la compagnie d’assurance AXA France IARD, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17]

Concernant la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD, elle plaide tout d’abord pour une nullité de sa police d’assurance eu égard à l’absence de caractère aléatoire.

Il est regrettable que n’ait pas été versé à la procédure le formulaire de déclaration du risque.

Le contrat avec la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD a pris plein effet au 1er septembre 2013 et il ressort du contrat communiqué, que sont couverts les dégâts des eaux. Par ailleurs, un dégât des eaux a été dénoncé au moment de la souscription comme ayant été constaté dans les 24 derniers mois pour un coût de 1062 euros.

Le procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 11 janvier 2013 comporte un point 18 disant « information et décision à prendre concernant les travaux de réfection de l’étanchéité sur la terrasse de M.[C] créant des infiltrations dans l’appartement de Mme [Y] et chez M.[H] ».

Le rapport [Z], rendu en date du 4 juillet 2012 et au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17] fait état d’une étanchéité de l’immeuble très ancienne qui devrait être rénovée et d’une réparation nécessaire sur l’appartement de madame [Y] (copropriétaire souffrant d’un dégât des eaux) à hauteur de 8 688, 47 euros.

Ces deux documents pris ensemble démontrent que le syndicat des copropriétaires avait connaissance d’un dégât des eaux aux conséquences plus importantes que celles déclarées à la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD.

Force est de constater que la compagnie ne démontre pas en quoi l’information minimisée sur le dégât des eaux change l’objet du risque ou diminue son opinion.

Dès lors, le contrat d’assurance liant les parties est valide.

Dès lors, il convient de débouter la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur du syndicat, de sa demande de nullité.

Le contrat prévoit l’exclusion des biens comportant une piscine. Or force est de constater que l’origine du sinistre provient du joint de dilatation de l’immeuble et que, même si l’immeuble contient une piscine, cette dernière était, au moment du sinistre, la propriété de monsieur [C] et n’est pas à l’origine du sinistre.
La compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD soutient que sa police ne couvre ni les lots privatifs ni les infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité. Or le contrat communiqué par la même partie ne contient pas de clauses d’exclusions de cette nature.

Dès lors, le contrat d’assurance liant les parties s’applique.

Dès lors, il convient de condamner la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17]

Sur les frais accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à monsieur [L] [H], madame [P] [H], monsieur [T] [H] et madame [X] [O] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] sera condamné à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la compagnie AXA France IARD, ès qualités d’assureur des consorts [H], ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SADA ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de cette demande à ce titre.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17], ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de cette demande à ce titre.

Les consorts [H] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17], pris en la personne de son syndic en exercice, responsable des désordres causés à l’appartement sis [Adresse 7], propriété de monsieur [L] [H], madame [P] [H] et monsieur [T] [H] en leur qualité de nus-propriétaires et de madame [X] [O], en sa qualité d’usufruitière,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à madame [X] [O] la somme de 29 410, 01 euros (vingt-neuf mille quatre cent dix euros et un centime) au titre de son préjudice de jouissance,

DIT QUE la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur des consorts [H], est subrogée dans les droits de monsieur [L] [H], madame [P] [H], monsieur [T] [H] et madame [X] [O] et de ce fait,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD la somme de 17 097, 99 euros(dix-sept mille quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes),







CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] à payer à monsieur [L] [H], madame [P] [H], monsieur [T] [H] et madame [X] [O] la somme de 11 600 euros (onze mille six cent euros) au titre de leur préjudice d’embellissement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] de sa demande de garantie formée auprès de la SADA,

DÉBOUTE la compagnie d’assurance AXA France IARD, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17], de sa demande de nullité du contrat,

CONDAMNE la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17], à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à monsieur [L] [H], madame [P] [H], monsieur [T] [H] et madame [X] [O] la somme de 5 000 euros(cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE monsieur [L] [H], madame [P] [H], monsieur [T] [H] et madame [X] [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur des consorts [H], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SADA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,





DÉBOUTE la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER                                     LE PRÉSIDENT