RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/01449 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FQO3

Minute n° 23/00223





S.C.I. JM7 [Localité 6]

 C/

S.A.R.L. INEA CONCEPT









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6], décision attaquée en date du 20 Avril 2021, enregistrée sous le n° 1800484

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023









APPELANTE :



S.C.I. JM7 [Localité 6] Représentée par son gérant.

Maître Armelle BETTENFELD se constitue aux lieu et place et en succession de Me Jacques BETTENFELD.

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ





INTIMÉE :



S.A.R.L. INEA CONCEPT Prise en la personne de son représentant légal



APPEL INCIDENT

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Emmanuelle SABATINI-GOEURIOT, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 06 Juillet 2023, l'affaire a été mise en délibéré, pour l'arrêt être rendu le 30 Novembre 2023.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Jocelyne WILD





COMPOSITION DE LA COUR :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère

Mme DUSSAUD, Conseillère







ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Saida LACHGUER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié du 9 septembre 2008, la SCI JM 7 [Localité 6] a consenti à la SARL Inea concept un bail commercial portant sur une cellule commerciale d'une surface de 410 m2, dépendant d'un immeuble à usage commercial sis [Adresse 2], édifié sur un terrain cadastré section [Cadastre 9] n° [Cadastre 3]/[Cadastre 8] lieu-dit [Localité 10] et section [Cadastre 9] n° [Cadastre 4]/[Cadastre 8] [Adresse 11].



Par acte sous seing privé du 7 janvier 2009, le bail commercial a été résilié, la SCI JM 7 [Localité 6] ayant souhaité vendre l'immeuble loué à une société de crédit-bail.



Par acte notarié du même jour, les sociétés Fructicomi et CM-CIC Lease ont consenti à la SCI JM 7 [Localité 6] un crédit-bail immobilier sur l'immeuble vendu.



Par acte notarié du même jour, la SCI JM 7 [Localité 6] a, avec l'autorisation de ses bailleurs, consenti à la SARL Inea concept un contrat de sous-location portant sur ces mêmes locaux. Ce contrat a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 7 janvier 2009, moyennant un loyer annuel calculé sur la base de 165 euros HT par mètre carré loué, s'élevant à la somme de 67 650 euros HT. Par le jeu de l'indexation, le loyer annuel a atteint la somme de 74 698 euros HT.



Par acte d'huissier du 27 novembre 2017, la SARL Inea concept a sollicité auprès de la SCI JM 7 [Localité 6] le renouvellement de son bail à compter du 7 janvier 2018 et la fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé à 53 600 euros.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 janvier 2018, la SCI JM 7 [Localité 6] a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le loyer demandé par la SARL Inea concept, faisant valoir un loyer annuel de 74 698 euros HT.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2018, la SARL Inea concept a notifié à la SCI JM 7 [Localité 6] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.



Par requête du 4 avril 2018, la SARL Inea concept a demandé au président du tribunal de grande instance de [Localité 6] l'autorisation d'assigner à jour fixe la SCI JM 7 [Localité 6] devant le juge des loyers commerciaux de ce même tribunal.



Par ordonnance du même jour, le président du tribunal de grande instance de [Localité 6] a accueilli cette demande.



Par acte d'huissier du 27 avril 2018 remis à personne habilitée, la SARL Inea concept a assigné la SCI JM 7 [Localité 6] devant le tribunal de grande instance de [Localité 6], aux fins de le voir, au visa des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce :

- dire que le loyer renouvelé au 6 janvier 2018 doit être fixé à la valeur locative,

- fixer cette valeur locative à la somme de 53 600 euros au 6 janvier 2018,

- dire que le dépôt de garantie sera ramené à trois mois de ce nouveau loyer,

- dire que les trop-versés de loyer à lui restituer porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

- ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner la SCI JM 7 [Localité 6] aux dépens.



Par jugement avant-dire-droit du 20 novembre 2018, le tribunal de grande instance de [Localité 6] a notamment :

- ordonné une expertise judiciaire aux fins de :

- déterminer le montant de la valeur locative de la cellule commerciale exploitée par la SARL Inea concept,

- fournir tous les éléments permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 7 janvier 2018,

- sursis à statuer et réservé les dépens.



Pour se déterminer ainsi, le tribunal a relevé que le rapport d'expertise amiable produit par la SARL Inea concept était non contradictoire et contesté par la SCI JM 7 [Localité 6], de sorte qu'une expertise judiciaire était nécessaire afin de déterminer la valeur locative annuelle de l'immeuble loué.



Le 4 janvier 2021, l'expert judiciaire a déposé son rapport définitif et estimé la valeur locative des locaux expertisés à la somme de 54 700 euros par an.



Par conclusions du 15 mars 2021, la SARL Inea concept a demandé au tribunal, au visa des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, de :

- dire que le loyer renouvelé au 6 janvier 2018 doit être fixé à la valeur locative,

- fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 54 700 euros hors taxe,

- dire que le dépôt de garantie sera ramené à trois mois de ce nouveau loyer,

- dire que les trop-versés de loyer à lui restituer porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

- ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil,

- ordonner l'exécution provisoire,

- débouter la SCI JM 7 [Localité 6] de l'ensemble de ses prétentions contraires,

- condamner la SCI JM 7 [Localité 6] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par conclusions du 31 mars 2021, la SCI JM7 [Localité 6] a demandé au tribunal de :

- fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative, soit 64 370 euros,

- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires de la SARL Inea concept,

- partager les dépens.



Par jugement du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 6] a :

- fixé à 54 700 euros par an hors taxes, à compter du 7 janvier 2018, le montant du loyer renouvelé portant sur la cellule commerciale exploitée par la SARL Inea concept, sise [Adresse 2],

- dit que le dépôt de garantie devra être ramené à trois mois de ce nouveau loyer,

- dit que les trop-perçus de loyers porteront intérêts au taux légal à compter de chaque versement,

- ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- condamné la SARL Inea concept et la SCI JM7 [Localité 6] à supporter chacune la moitié des dépens y compris les frais d'expertise judiciaire,

- débouté la SARL Inea concept de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



Pour se déterminer ainsi, le tribunal a considéré que la valeur locative annuelle de l'immeuble loué retenue par l'expert judiciaire était justifiée au regard des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce. Il a en effet considéré que la méthode d'évaluation utilisée par l'expert prenait bien en compte les spécificités de l'activité commerciale de la SARL Inea concept susceptibles de modifier la valeur locative litigieuse. Il a aussi relevé que la SCI JM7 [Localité 6] ne contestait pas formellement cette estimation. Il a ainsi fixé le loyer du bail commercial à la somme de 54 700 euros HT par an à compter du 7 janvier 2018, date de son renouvellement.



Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 8 juin 2021, la SCI JM7 [Localité 6] a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation du jugement rendu le 20 avril 2021 par le tribunal judiciaire de [Localité 6] dans toutes ses dispositions.



Par ordonnance du 1er septembre 2022, le conseiller de la mise en état :

- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir invoquée la SARL Inea concept,

- a renvoyé la procédure à la mise en état du 6 octobre 2022,

- a condamné la SARL Inea concept aux dépens de l'incident,

- a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2023.



A l'audience du 06 juillet 2023 une note en délibéré a été autorisée aux fins de transmission de l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 15 juin 2023, intervenu dans une procédure opposant les parties.



Cet arrêt de la Cour de Cassation en date du 15 juin 2023, pourvoi n° 21-25.403, a été transmis par note en délibéré de la SCI JM7 [Localité 6] du 6 juillet 2023.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions déposées le 10 mars 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI JM7 [Localité 6] demande à la cour d'appel de Metz de :

- faire droit à l'appel,

- rejeter l'appel incident,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 6] le 20 avril 2021,

Vu l'article 1134 du code civil alors applicable (aujourd'hui 1103 du code civil) et le bail de sous-location du 7 janvier 2009 visant expressément page 2 une surface louée de 410 m2 brute de béton et page 9 une clause d'accession en fin de jouissance,

Vu les mémoires aux fins de fixation de la valeur locative des 11 mars et 31 mars 2021 (pièces 8 et 9), l'avis de M. [X] du 25 février 2021 (pièce 8), la charte de l'expertise 2019 et le rapport de M. [N] (pièce 11),

Vu l'arrêt de la cour d'appel de Metz n° RG 19/01107 du 14 octobre 2021 (pièce13),

Vu les articles 1355 et suivants du code civil et les principes qui gouvernent l'autorité de la chose jugée,

Vu l'article 246 du code de procédure civile,

- dire et juger que par arrêt du 14 octobre 2021, la cour d'appel de Metz a jugé que la superficie de 410 m2 visée dans le bail commercial procédait de la commune intention des parties, même si elle ne correspondait pas à la surface réelle de la cellule commerciale,

- dire et juger que les contestations de la SARL Inea concept fondées sur le différentiel de surface entre la surface « réelle » et la surface de 410 m2 visée au bail commercial se heurtent à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 14 octobre 2021,

- dire la demande et la contestation de la SARL Inea concept quant à la surface de 410 m2 irrecevables de ce chef,

Subsidiairement et statuant sur le fond,

- dire et juger que la cour n'est pas liée par les conclusions du rapport d'expertise judiciaire de M. [W],

- dire et juger que la surface commerciale retenue pour le calcul du loyer est de 410 m2 et qu'il n'y a pas lieu à pondération du loyer commercial,

- dire et juger que le loyer de renouvellement du bail commercial qu'elle a consenti à la SARL Inea concept selon bail commercial du 7 janvier 2009 doit être fixé à la somme de 64 370 euros par an HT à compter du 7 janvier 2018, outre indexation contractuelle,

- débouter la SARL Inea concept de l'ensemble de ses moyens, fins, conclusions, demandes et appel incident,

- condamner la SARL Inea concept aux dépens de première instance, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, et aux dépens d'appel,

- condamner la SARL Inea concept à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement et avant dire droit,

Vu l'article 910-4 du code de procédure civile,

- dire recevable sa demande de contre-expertise judiciaire qui constitue une demande de mesure d'instruction et un moyen de défense,

- ordonner une contre-expertise judiciaire et désigner quel contre-expert qui plaira à la cour,

- dire et juger que le contre-expert aura la même mission d'expertise judiciaire que celle confiée à M. [W], qu'il devra statuer au vu des pièces produites en appel par les deux parties et établir un pré-rapport d'expertise judiciaire en laissant à chacune des parties un délai d'un mois pour présenter un dire à expertise,

- lui donner acte qu'elle accepte d'avancer les frais de contre-expertise judiciaire,

Très subsidiairement,

- débouter la SARL Inea concept de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que celle d'appel.



A titre liminaire, la SCI JM 7 [Localité 6] explique que son moyen relatif à l'absence de communication des pièces de la SARL Inea concept est devenu sans objet, leur bordereau ayant été transmis par RPVA le 2 décembre 2021 et leur copie papier par case le 6 décembre 2021.



A titre principal, la SCI JM 7 [Localité 6] soutient que la demande de la SARL Inea concept tendant à voir le loyer annuel du bien loué diminué au regard d'un différentiel de surface commerciale est irrecevable en application des dispositions des articles 1355 et suivants du code civil.



En effet, elle explique que la cour de céans a, dans un précédent arrêt du 14 octobre 2021 n° RG 19/01107, jugé que la superficie de 410 m² mentionnée dans le bail commercial liant les présentes parties devait être prise en compte pour calculer le loyer dudit bail, ce nonobstant sa différence avec la surface commerciale réelle de l'immeuble. Elle expose ainsi que la cour a considéré que le montant du loyer avait toujours été calculé sur la base de la surface commerciale stipulée contractuellement, tel qu'il ressortait de l'intention commune des parties, par ailleurs accoutumées à la vie des affaires.



Elle précise que cet arrêt bénéficie de l'autorité provisoire de la chose jugée, étant exécutoire par provision et concernant le même bail commercial que celui examiné en l'espèce, et ce nonobstant le pourvoi en cassation actuellement pendant devant la Cour de cassation. Elle en conclut que la surface commerciale devant être retenue afin de déterminer la valeur locative de l'immeuble loué doit être fixée à 410 m².



A titre subsidiaire, la SCI JM 7 [Localité 6] soutient que l'expert judiciaire a réalisé des erreurs de méthodologie dans le cadre de son rapport, de sorte que celui-ci ne doit pas être pris en compte par la cour de céans en application de l'article 246 du code de procédure civile.



Elle soutient d'une part que la valeur locative de l'immeuble objet du bail doit être fixée à la somme annuelle de 64 370 euros, évaluée au regard de la surface louée de 410 m² stipulée dans le contrat de bail commercial, ce conformément à l'article 1134 ancien devenu 1103 du code civil. Elle précise que les éventuels aménagements volontairement effectués par la SARL Inea concept ne peuvent être déduits des 410 m² stipulés, l'immeuble étant loué brut de béton avec clause d'accession.



Elle affirme d'autre part que le contrat de bail commercial ne prévoit ni d'exclusion de la charte de l'expertise immobilière, ni de pondération spéciale due à une zone de réserve, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'effectuer de pondération sur la surface contractuelle en l'espèce.



Elle en déduit qu'il y a lieu de rejeter les demandes annexes de la SARL Inea concept, en ce qu'elles dépendent de la valeur locative devant être retenue pour le loyer renouvelé.



A titre infiniment subsidiaire, la SCI JM7 [Localité 6] sollicite une contre-expertise judiciaire en tant que de besoin et accepte d'en faire l'avance sur frais. Elle estime que cette demande est recevable, ayant été formée en tant que moyen de défense avant la clôture des débats suite à la communication des pièces de la SARL Inea concept.



Par conclusions déposées le 1er décembre 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL Inea concept demande à la cour de :

- recevoir l'appel incident mais rejeter l'appel principal,

- rejeter la demande de contre-expertise de la SCI JM 7 [Localité 6], comme irrecevable et mal fondée,

Infirmant la décision entreprise,

- condamner la SCI JM 7 [Localité 6] à lui verser la somme de 10 000 euros pour la procédure de première instance ainsi qu'une somme de 5 000 euros pour la procédure d'appel, le tout en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI JM 7 [Localité 6] aux entiers frais et dépens de première instance, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'aux dépens d'appel,

- confirmer la décision entreprise pour le surplus,

- débouter la SCI JM7 [Localité 6] de toute demande plus ample ou contraire.



A titre liminaire, la SARL Inea concept affirme avoir conclu et produit ses pièces dans les délais impartis par les dispositions des articles 906 et 909 du code de procédure civile et dans le respect du principe du contradictoire, estimant ainsi ne pas avoir renoncé à sa demande ni avoir succombé dans la charge de la preuve.



Sur la procédure, la SARL Inea concept conteste d'une part l'allégation adverse selon laquelle l'arrêt précédemment rendu par la cour de céans le 14 octobre 2021 aurait autorité de la chose jugée sur le présent litige et affirme au contraire que sa demande est recevable.



Elle expose d'abord que l'arrêt litigieux n'est pas définitif, un pourvoi en cassation étant pendant devant la Cour de cassation, de sorte qu'il ne bénéficie que de l'exécution provisoire.



Elle soutient ensuite que si cet arrêt bénéficie de l'autorité de chose jugée, celle-ci n'est alors que temporaire, de sorte qu'elle ne peut fonder la présente décision.



Elle explique en outre que l'arrêt litigieux n'a pas le même objet que celui du présent litige, s'agissant d'une demande en restitution de l'indu et non en fixation du loyer du bail commercial renouvelé, de sorte qu'il n'a pas autorité de chose jugée en l'espèce selon l'article 135 du code de procédure civile.



Elle note d'ailleurs que la motivation de l'arrêt litigieux concernant la surface commerciale de l'immeuble n'a pas autorité de la chose jugée, seul son dispositif en bénéficiant, de sorte que sa demande ne peut être déclarée irrecevable sur ce fondement.



Elle soutient en tout état de cause que si l'autorité de la chose jugée devait s'appliquer à la motivation de l'arrêt litigieux, la cour devra prendre en compte la différence existant entre la surface réelle de 388,17 m² de l'immeuble loué et celle de 410 m² stipulée dans le bail commercial.



Elle ajoute que l'argument selon lequel le loyer a été fixé conformément à la commune intention des parties est irrecevable en l'espèce, les parties étant justement en désaccord sur ce point dans le cadre du renouvellement dudit bail commercial et la SCI JM 7 [Localité 6] n'ayant pas remis en cause le prix au m² proposé par l'expert judiciaire.



Elle conteste enfin l'allégation adverse selon laquelle une valorisation forfaitaire du loyer en raison d'éléments extérieurs serait justifiée, en ce qu'elle n'est pas prévue dans les stipulations contractuelles et en ce que ces éléments ont déjà été pris en compte par l'expert judiciaire pour évaluer la surface commerciale réelle de l'immeuble loué. Elle note à ce titre que les locaux dont l'usage ne lui est pas exclusif, comme le garage, ne devraient pas être pris en compte dans ce calcul. Elle conteste aussi l'existence d'un totem publicitaire dans le bail commercial.



D'autre part, la SARL Inea concept soutient que la demande subsidiaire de contre-expertise formée par la SCI JM 7 [Localité 6] est irrecevable selon l'article 910-4 du code de procédure civile, en ce qu'elle n'a ni été formée dans ses conclusions justificatives d'appel, ni en première instance, de sorte qu'elle doit être considérée comme une prétention nouvelle et tardive visant à critiquer le rapport d'expertise judiciaire réalisé en première instance. Elle ajoute qu'aucun élément nouveau ne permet de régulariser la recevabilité de cette demande.



Sur le fond, la SARL Inea concept soutient que sa demande de fixation du loyer renouvelé est fondée.



La SARL Inea concept affirme d'abord que la demande adverse de contre-expertise est infondée et indique que la conversation téléphonique invoquée par la partie adverse au soutien de sa prétention n'est pas une preuve recevable.



La SARL Inea concept expose ensuite qu'il doit être tenu compte des résultats du rapport d'expertise judiciaire afin de fixer le loyer renouvelé, aucune erreur de mesurage n'étant établie en l'espèce. Elle estime en effet que la méthode de mesurage adoptée par l'expert était correcte, ce dernier n'ayant pas pris en compte les aménagements qu'elle a effectués mais bien tenu compte de la clause d'accession. Elle relève également en ce sens que la SCI JM 7 [Localité 6] n'a formulé aucune observation sur ce point et que l'expert amiable est arrivé aux mêmes conclusions que l'expert judiciaire.



Elle insiste sur le fait que la différence entre les surfaces réelle et contractuelle n'est pas justifiée, notamment par d'éventuels aménagements intérieurs.



La SARL Inea concept affirme enfin qu'au regard des spécificités de son activité commerciale, des règles de pondération dérogatoires à la charte de l'expertise immobilière doivent être appliquées en l'espèce, ce conformément aux recommandations d'une circulaire de 2019 appendice à cette même charte. Elle considère en effet que des espaces de réserves en surfaces annexes doivent être retenus dans le calcul de la surface commerciale afin qu'elle puisse obtenir les autorisations administratives nécessaires à l'exercice de son activité de cuisiniste, de sorte la pondération finalement réalisée par l'expert judiciaire est justifiée.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 14 octobre 2021 de la cour d'appel de Metz :



Conformément aux articles 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil, le jugement qui tranche tout ou partie du principal a autorité de chose jugée relativement à la contestation tranchée dans le dispositif. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4 du même code.



Par arrêt du 14 octobre 2021 la cour d'appel de Metz a confirmé le jugement du 1er avril 2018 qui avait rejeté la demande en restitution de l'indu formée par la SARL Inea Concept au titre de loyers et charges qu'elle avait payés en vertu du contrat de sous-location du 1er janvier 2009.



Le jugement confirmé par arrêt de la cour d'appel ne tranche pas dans son dispositif la contestation relative à la surface des lieux loués à prendre en considération pour déterminer le loyer.

Les motifs de la cour, qui a statué dans son arrêt du 14 octobre 2021 par substitution de motifs, fussent-ils le soutien nécessaire du dispositif, n'ont pas autorité de chose jugée.

En outre l'objet du litige concernait les loyers et charges de la première période de neuf ans du contrat de sous-location du 1er janvier 2009, et non les loyers du bail renouvelé.



En conséquence il y a lieu de rejeter les prétentions de la SCI JM 7 [Localité 6] tendant à dire que la demande et la contestation de la SARL Inea Concept quant à la surface de 410m2 sont irrecevables.





Sur la recevabilité de la demande de contre-expertise :





Selon l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles  905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



La demande d'expertise ou de contre-expertise n'est pas une prétention sur le fond tendant à trancher directement les droits respectifs des parties, mais une demande de mesure avant dire droit. Elle n'est dès lors pas régie par l'article 910-4 du code de procédure civile. Elle est recevable.





Au fond :



Sur le loyer du bail renouvelé :



Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.



À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.



Conformément à l'article R. 145-2 du code de commerce, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l'article L. 145-33 s'apprécient dans les conditions fixées par les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code.



En vertu de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;

4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.



Le bail renouvelé étant un nouveau bail, la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours, n'est pas subordonnée, à la différence de la fixation du loyer révisé, à la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.



Il découle des articles du code de commerce précités que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués, et qu'à défaut d'accord entre les parties concernant la valeur locative à compter du renouvellement, celle-ci devra être déterminée en justice notamment en fonctions des caractéristiques réelles du local considéré, et en particulier de sa surface réelle.



Au stade du renouvellement du bail, il n'existe pas de commun accord des parties concernant la surface des locaux à prendre en considération. Si la SCI JM 7 [Localité 6] et la SARL Inea Concept ont convenu lors de la signature du contrat de sous-location que la surface déterminant le loyer de la première période de 9 ans se terminant le 6 janvier 2018 représentait 410 m², tel n'est plus le cas. En outre dans le contrat de sous-location les parties n'ont pas expressément adopté de clause de détermination du futur loyer après renouvellement du bail. Il y a dès lors lieu de prendre en compte les critères prévus par le code de commerce, et notamment la surface réelle du local, pour évaluer le loyer du nouveau bail.



Il est observé que l'avis de l'expert ne lie pas la cour quant à la manière de déterminer la surface à prendre en considération. Au vu des mentions figurant dans le certificat de superficie réalisé le 15 octobre 2009 par M. [S] [J], sapiteur de l'expert judiciaire, la surface a été déterminée selon les critères de la « loi Carrez », applicable en matière de logements, en déduisant notamment les cloisons intérieures séparant l'espace vente de la réserve et les différentes pièces de celle-ci.



Or s'agissant d'un local commercial qui est situé non pas en centre-ville, mais en périphérie, dans une zone commerciale, il y a lieu de tenir compte de la surface de plancher, et de ne pas déduire les cloisons intérieures posées par la preneuse.



En effet il résulte des différents documents versés par les parties que le local a été loué entièrement vide, en rez-de-chaussée, d'un seul tenant et sans cloisons intérieures. La locataire a réalisé des aménagements en posant des cloisons de manière à séparer l'espace ouvert à la clientèle de la partie réservée au personnel. Or cela était nécessaire pour l'exercice de son activité dans les locaux qui lui étaient loués avec possibilité de les aménager à sa convenance. La surface de plancher occupée par ces cloisons nécessaires à l'activité de la locataire est une surface qui lui est utile, et qui est à prendre en considération pour déterminer la valeur locative des locaux loués.



Pour déterminer la surface de plancher à prendre en considération il convient de se référer à l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme, qui dispose : 
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de man'uvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L231-1 du code de la constrcution et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »



Dans le cas des locaux loués situés [Localité 1] à [Localité 6] il est constant qu'il n'existe pas de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m, ni d'escaliers ou ascenseurs.



Le rapport d'expertise judiciaire permet de savoir que la surface totale des locaux calculée selon les critères de la loi Carrez représente 388,17 m², mais n'indique pas la surface des cloisons intérieures qui a été déduite à tort par l'expert judiciaire, et qui doit donc être rajoutée pour déterminer la surface de plancher.



Par ailleurs aucune pièce probante n'établit que la « surface de plancher » du local loué représenterait 410 m². Si la pièce 3 de la bailleresse et l'un des croquis figurant en pièce 7 de la preneuse indiquent une surface hors 'uvre brute (SNOB) équivalente à la surface hors 'uvre nette (SON) de 411,80 m² pour le « lot B », il ne s'agit pas là de la surface de plancher utile pour la locataire, puisque la SHOB et la SHON prennent en compte l'épaisseur des murs extérieurs.



Au vu des éléments d'appréciation dont la cour dispose il n'est pas nécessaire d'ordonner une contre-expertise.



En effet plusieurs pièces concordantes émanant des deux parties permettent à la cour de déterminer que la surface de plancher du rectangle dans lequel s'insère le local litigieux ' calculée à partir du nu intérieur des façades -, représente 397 m², en incluant toutefois un « local de comptage » extérieur qui ne fait pas partie des lieux loués :

1) l'avis sur pré-rapport judiciaire rédigé le 27 juillet 2020 par M. [X] à la demande de la bailleresse, qui indique en page 3 que « le local se compose :

- d'une surface de vente ['] sur une profondeur d'environ 19 m à partir de la vitrine et sur une largeur moyenne de 18 m,

- de locaux annexes d'une profondeur d'environ 3 m sur une largeur moyenne de 18 m ('.) » (cf pièce 2 de la SCI JM 7 [Localité 6]),



2) le croquis mentionnant les SHON et dimensions des lots A, B et C, portant en bas la mention «  plan du rez-de-chaussée », versé aux débats en pièce 7 par la preneuse. Il est à noter que la bailleresse produit en pièce 3 le même croquis qui porte cette fois la mention « projet » en haut, mais l'indique sous un autre intitulé dans son bordereau de pièces. En tout état de cause ce document n'est critiqué par aucune des parties.

Il ressort de ce document que la largeur du rectangle dans lequel s'insère le local litigieux (« lot B »), calculée à partir du nu intérieur des façades, représente 1781 cm, et sa longueur 1115 × 2 = 2230 cm (voir cette longueur dans le « lot C » qui a la même profondeur que le « lot B »), soit un rectangle de 17,81 m sur 22,30 m.

Ce croquis mentionne la présence dans ce même rectangle d'un petit local technique, désigné comme « local de comptage », d'une surface interne « loi Carrez » de 1,5 x 1,5 m, à laquelle s'ajoutent 20 x 20 cm de cloisons s'imputant sur les lieux loués, qui n'est accessible que par l'extérieur, et qui ne fait manifestement pas partie des locaux loués. Ce local de comptage n'est pas à confondre avec le local technique de 3,05 m² « loi Carrez » inclus dans les locaux loués qui a été pris en compte par le sapiteur, M. [J]. En effet le croquis des locaux internes mesurés qui a été réalisé par ce dernier, figurant en page 3 de son rapport du 15 octobre 2019 (et figurant dans un autre sens en « Cliché n° 9 : plan du local étudié » dans le rapport de l'expert judiciaire), montre un décroché vide, à droite du WC 2 et au-dessus du local technique interne, qui laisse justement la place pour le « local de comptage » extérieur.



3) le rapport d'expertise privée réalisé par trois experts du cabinet Schneider International à la demande de la locataire, indiquant en page 6 que « la cellule commerciale objet de la présente expertise dispose d'une largeur de 17,81 mètres pour une profondeur de 22,29 mètres, soit environ 397 m² au total. Toutefois l'angle Nord-Ouest de ladite cellule est amputée par la présence d'un petit local technique à usage commun. ['] Les surfaces indiquées ci-dessus ont été calculées par les experts soussignés sur la base de relevés effectués sur place à l'aide d'un télémètre à visée laser et des plans communiqués par le donneur d'ordre. ».



Il ressort de ce rapport d'expertise privée du cabinet Schneider International que les trois experts qui l'ont rédigé ont évalué à 5m2 le « local de comptage » extérieur à déduire, et ont retenu que les locaux loués représentaient au total 392m2. Cependant cette évaluation de la surface du « local de comptage » à imputer sur la surface de 397 m2 n'est pas corroborée par des éléments de preuve objectifs extérieurs. En revanche il découle du croquis produit en pièce 3 par la bailleresse et 7 de la preneuse que la surface du « local de comptage » extérieur, à imputer sur la surface de plancher de 397 m², représente 1,7 x 1,7 = 2,89 m².



Au vu de ces éléments sérieux et concordants la surface de plancher des lieux loués représente 394 m².



En définitive une surface de plancher de 394 m² est à retenir pour déterminer la valeur locative des locaux loués.



S'agissant de la pondération, la cour n'est pas liée par les recommandations de la charte de l'expertise.



De plus l'application d'un coefficient de pondération n'est pas subordonnée à la stipulation d'une zone de réserve dans le bail.



Il est observé également que la locataire utilise et exploite de manière effective la totalité de la surface du local donné à bail qui est d'un seul tenant en rez-de-chaussée. Toutefois il était nécessaire à l'exploitation de la locataire de scinder la partie espace de vente de celle de la réserve, contenant des pièces affectées au personnel : une cuisine, des toilettes, des remises, un local technique et un dégagement pour circuler entre ces pièces. Or l'utilité commerciale de la surface de vente accessible au public, et de la réserve accessible au personnel ne sont pas les mêmes pour la locataire. À cet égard la cour retient l'avis de l'expert judiciaire tel que précisé dans son rapport complété le 4 janvier 2021, quant à une pondération de 0,20 pour la surface de réserve, étant cependant observé que celle-ci est augmentée des cloisons intérieures qui la délimitent et la scindent. De surcroît l'expert a précisé que la surface affectée à la réserve est d'une proportion raisonnable et habituelle dans ce type de commerce.

Enfin il doit être souligné que l'expert judiciaire a retenu une surface pondérée s'agissant des locaux voisins fournissant des références de loyers comparables en page 22 de son rapport définitif, en appliquant le coefficient de 0,20 à la partie réserve, et a ainsi déterminé une moyenne de 157 euros du m² de surface pondérée par an. En effet les « surfaces utiles », plus grandes que les surfaces pondérées, des commerces de comparaison admis par l'expert sont notamment indiquées dans la pièce 6 de la locataire, et n'ont pas été utilisées par l'expert pour déterminer le prix au m2. Les parties ne contestent pas le prix au m² de référence de 157 euros tel qu'évalué par l'expert judiciaire. Or celui-ci concerne le m² de surface pondérée, et ne peut donc s'appliquer qu'à une surface pondérée. La moyenne du prix au m² par an de surface utile et non pondérée pour les locaux voisins comparables est inférieure à 157 euros.

Au regard de tout ce qui précède il y a lieu d'appliquer un coefficient de pondération de 1 pour la surface de vente, et de 0,20 pour la surface de réserve.

Il se déduit des croquis produits, du rapport d'expertise judiciaire, ainsi que du dossier de diagnostic technique, que la surface de plancher de l'espace de vente et de bureau accessible au public (affectée d'un coefficient 1), calculée à partir du nu intérieur des façades donnant sur l'extérieur, représente 339 m² (cloison interne incluse), et que la surface de plancher de la réserve affectée du coefficient 0,20 représente 55 m² (cloisons internes délimitant et scindant la réserve incluses).

En conséquence il est retenu une surface pondérée de 350 m², et la valeur locative du local litigieux représente 350 × 157 = 54 950 euros par an à compter de la date de renouvellement du bail, soit à compter du 7 janvier 2018.



Le jugement est infirmé quant au montant du loyer renouvelé. Il y a lieu de fixer à 54 950 euros par an hors taxes le montant du loyer renouvelé portant sur la cellule commerciale exploitée par la SARL Inea concept, sise [Adresse 2], à compter du 7 janvier 2018, auquel s'ajoute l'indexation contractuelle.



Les dispositions du jugement suivantes, qui sont consécutives à la diminution de la valeur locative et ne sont pas autrement critiquées, sont confirmées :

- dit que le dépôt de garantie devra être ramené à trois mois de ce nouveau loyer,

- dit que les trop-perçus de loyers porteront intérêts au taux légal à compter de chaque versement,

- ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil.



Sur les dépens et l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile :



Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées.



Le loyer renouvelé est fixé à un montant proche des prétentions de la locataire, de sorte qu'il y a lieu de condamner la bailleresse aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris la procédure d'expertise judiciaire, et à payer à la locataire une indemnité de 1 000 euros pour la procédure de première instance et de 2000 euros pour la procédure d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les demandes de la SCI JM7 [Localité 6] au titre des dépens et indemnités prévues par l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.





PAR CES MOTIFS





La Cour 



Infirme le jugement en ce qu'il a :



- fixé à 54 700 euros par an hors taxes, à compter du 7 janvier 2018, le montant du loyer renouvelé portant sur la cellule commerciale exploitée par la SARL Inea concept, sise [Adresse 2],

- condamné la SARL Inea concept et la SCI JM7 [Localité 6] à supporter chacune la moitié des dépens y compris les frais d'expertise judiciaire,

- débouté la SARL Inea concept de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées :



Fixe à 54 950 euros par an hors taxes le montant du loyer renouvelé portant sur la cellule commerciale exploitée par la SARL Inea concept, sise [Adresse 2], à compter du 7 janvier 2018, auquel s'ajoute l'indexation contractuelle ;



Rejette toute demande plus ample ou contraire quant au montant du loyer renouvelé ;



Condamne la SCI JM7 [Localité 6] aux dépens de la procédure de première instance ;



Condamne la SCI JM7 [Localité 6] à payer à la SARL Inea concept la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;





Confirme le jugement e ce qu'il a :

- dit que le dépôt de garantie devra être ramené à trois mois de ce nouveau loyer,

- dit que les trop-perçus de loyers porteront intérêts au taux légal à compter de chaque versement,

- ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil ;



Y ajoutant



Rejette les prétentions de la SCI JM 7 [Localité 6] tendant à dire que la demande et la contestation de la SARL Inea Concept quant à la la surface de 410m2 sont irrecevables ;



Déclare la demande de contre-expertise recevable ;



Dit n'y avoir lieu d'ordonner une contre-expertise ;



Condamne la SCI JM7 [Localité 6] aux dépens de la procédure d'appel ;



Condamne la SCI JM7 [Localité 6] à payer à la SARL Inea concept la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;



Déboute la SCI JM7 [Localité 6] de ses demandes au titre des dépens et de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.





La greffière La présidente de chambre