TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 SEPTEMBRE 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/09901 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHHN
N° de MINUTE : 24/01175

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [R] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 10 Juin 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. 



EXPOSÉ DU LITIGE
 
Monsieur [R] [O] est propriétaire des lots 74, 362 et 650 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [R] [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 12 656,49 euros au titre des appels impayés au 9 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022
-condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 442,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 
-condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 
-rappeler l'exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 24 avril 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 juin 2024 et mise en délibéré au 23 septembre 2024.

Monsieur [R] [O], régulièrement assigné dans les modalités prévues à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.


Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 27 octobre 2021, 31 mai 2022 et 27 juin 2023
-un décompte des impayés arrêté au 9 octobre 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 442,80 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
 
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 656,49 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 9 octobre 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022 sur la somme de 5 248,43 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 91,20 euros,
-frais de « transmission auxiliaire de justice » d’un montant de 351,60 euros
Soit un montant total de 442,80 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Les frais de « transmission auxiliaire de justice » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de deux lettres de mise en demeure, en date du 23 août 2022 et du 21 novembre 2022. Il ne justifie pas de la nécessité d’envoyer deux lettres à moins de trois mois d’intervalle. Il lui sera accordé la somme de 40 euros au titre des mises en demeure.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [R] [O] est redevable de la somme de 40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 6 novembre 2019 que Monsieur [R] [O] a déjà été condamné à suite à des impayés de ses charges de copropriété. Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s'acquitter des charges de copropriété, sans fournir d’explications au syndicat des copropriétaires, caractérisent sa mauvaise foi. 

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [R] [O] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [R] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

-Condamne Monsieur [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (93) les sommes de :
-12 656,49 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 9 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022 sur la somme de 5 248,43 euros et à compter de la présente décision sur le surplus
-40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
-800 euros à titre de dommages et intérêts,



-Condamne Monsieur [R] [O] aux dépens de l’instance, 

-Condamne Monsieur [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.


La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE



MADAME AIT MADAME CORON