Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 08 MARS 2024



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14643 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIF3Q



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2023 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 22 / 00426





APPELANTE 



S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050



INTIMÉE 



S.A.S.U. LA TRADITION, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Myriam BLUMBERG-MOKRI de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0249





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 février 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire 

 

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



Par contrat du 31 janvier 2013, la société Vilogia a donné à bail à M. [U] des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] pour une activité de boulangerie-pâtisserie. Le 24 janvier 2017, M. [U] a cédé le fonds de commerce à la société La tradition.



Par acte du 17 décembre 2021, la société Vilogia a fait signifier un commandement de payer la somme de 18.051,01 euros à la société La tradition, visant la clause résolutoire du bail. 



Par acte du 1er février 2022, la société Vilogia a assigné la société La tradition devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d'une provision de 20.466,45 euros à valoir sur loyers et accessoires impayés au 18 janvier 2022.



Le 11 novembre 2022, la société La tradition a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société Les délices de Pantin.



Par ordonnance contradictoire du 23 juin 2023, le juge des référés a débouté la société Vilogia de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à la société La tradition la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration du 23 août 2023, la société Vilogia a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 janvier 2024, elle demande à la cour de : 




la juger recevable en son appel ; 

infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 


en conséquence, statuant à nouveau,


prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu avec la société La tradition à la date du 17 janvier 2022 ; 

ordonner en conséquence l'expulsion de la société La tradition ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ; 

condamner, par provision, la société La tradition à lui payer la somme de 3.154,71 euros au titre de l'arriéré de loyers, accessoires et frais dus au 11 novembre 2022 et de la taxe foncière 2021 ; 

débouter la société La tradition de l'ensemble de ses demandes ; 

condamner la société La tradition au paiement de la somme de 16.837,07 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner la société La tradition aux entiers dépens. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 décembre 2023, la société La tradition demande à la cour de : 




déclarer la société Vilogia recevable mais mal fondée en son appel ;

l'en débouter ;

confirmer l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;


à titre subsidiaire, 


suspendre les effets de la clause résolutoire subséquente au commandement de payer du 17 décembre 2021 ; 

lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu'au 5 décembre 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer ; 


en tout état de cause,


débouter la société Vilogia de toutes ses demandes ; 

condamner la société Vilogia au versement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Vilogia aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SCP Blumberg & Janet Associés, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.





SUR CE, LA COUR,



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société La tradition le 17 décembre 2021 pour la somme de 18.051,01 euros en principal et frais.



La société Vilogia ne produit pas de décompte locatif à compter de cette date, le relevé de compte qu'elle produit commençant au 24 novembre 2022.



Il ressort cependant du décompte produit par la locataire que celle-ci n'a pas soldé sa dette dans le délai d'un mois qui lui était imparti, son premier règlement étant intervenu le 23 mars 2022.



Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 17 janvier 2022.



Néanmoins, d'une part, la société La tradition a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société Les délices de Pantin, le 11 novembre 2022, ce que la société Vilogia n'ignore pas puisqu'elle adresse ses échéances de loyers à cette société depuis lors et qu'elle a établi un « décompte de sortie locataire » à l'attention de la société La tradition le 9 décembre 2022, lequel fixe la date de sortie au 11 novembre 2022.



D'autre part, la société La tradition avait intégralement soldé sa dette locative lors de son départ des lieux, le solde étant de - 0,10 euros au 5 décembre 2022.



La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion se heurte donc à une contestation sérieuse, la société La tradition n'étant plus titulaire du bail et ayant quitté les lieux. 



Elle sera en conséquence rejetée, l'ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef. 



A ce jour, la société Vilogia, qui ne sollicite plus qu'une provision de 3.154,71 euros, produit un décompte de sortie faisant état d'une créance de 3.430 euros correspondant à la somme de 1.713 euros au titre des loyers et charges commerciaux du 1er octobre 2022 au 11 novembre 2022 ainsi qu'à la somme de 1.717 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2021.



Si l'obligation de la société La tradition de régler le loyer du 1er octobre au 11 novembre 2022 n'est pas sérieusement contestable, l'appelante ne justifie pas, en revanche, de la taxe foncière, le document qu'elle produit (pièce n° 15) faisant apparaître, pour l'immeuble du [Adresse 3], une somme globale de 10.600 euros sans aucune explication sur le calcul de la quote-part due par la locataire.



Faute de toute justification du montant réclamé, l'intimée fait à juste titre valoir que son obligation est sérieusement contestable, aucun élément ne permettant de connaître le quantum de son obligation au titre de la taxe foncière, étant précisé que l'appelante réclame une provision de 3.154,71 euros en produisant un « décompte à jour du locataire » (pièce n° 14) qui ne correspond pas au « décompte de sortie du locataire au 9 décembre 2022 » (pièce n° 21) dont le solde est de 3.430 euros.



 La société Vilogia sera donc déboutée de sa demande de provision de ce chef, seule la somme de 1.713 euros, correspondant aux derniers loyers, étant mise à la charge de la société La tradition à titre provisionnel.



Eu égard à la modestie de cette somme, il n'y a pas lieu d'accorder de délais de paiement à la société La tradition, qui ne justifie d'aucune difficulté financière.





Sur les frais et dépens



La société La tradition restant débitrice d'une somme au titre des loyers, elle sera tenue aux dépens de première instance et d'appel, déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée au paiement d'une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu d'allouer à la société Vilogia l'indemnité de 16.837,07 euros qu'elle réclame à ce titre.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté la société Vilogia de sa demande de provision, l'a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Condamne la société La tradition à payer à la société Vilogia une provision de 1.713 euros au titre de l'arriéré locatif au 11 novembre 2022 ;











Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision formée par la société Vilogia ;



Rejette la demande de délais de paiement formée par la société La tradition ;



Condamne la société La tradition aux dépens de première instance et d'appel ;



La condamne à payer à la société Vilogia la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT