TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/
du 21 Mars 2024


Enrôlement : N° RG 21/06068 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y52V


AFFAIRE :Mme [S] [T] ( Me Benjamin LAFON)
 C/S.A.R.L. CAPCLO (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)




DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Décembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats


Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Mars 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE

Madame [S] [T]
née le 29 Mai 1957 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEURS

La société CAPCLO, SARL immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 883 294 647, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice 
intervenante volontaire

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, immatriculé au RCS de Marseille sous le n° 307 772 269, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

* * * * *
 
EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [T] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

La SARL CAPCLO est quant à elle propriétaire du lot numéro 1 au sein de cet immeuble. 

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue le 16 avril 2021, visant à régulariser des travaux effectués au sein du lot n°1. 

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2021, Madame [T] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER FINE, devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de prononcer, à titre principal, la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 16 avril 2021, et à titre subsidiaire la nullité des résolutions 4, 5, 6, 7 et 9.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/06068.

Ultérieurement, la SARL CAPCLO est intervenue volontairement à l’instance. 
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 9 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [T] demande au tribunal de : 

Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 
Vu les dispositions des articles 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965 
Vu les dispositions des articles 8, 8-1 du décret du 17 mars 1967 
Vu le règlement de copropriété 

A TITRE PRINCIPAL 
Juger que les demandes de résolutions mises à l'ordre du jour ont été effectuées par Mme [G] qui n'est pas copropriétaire au sein de la Copropriété [Adresse 2]. 
Juger que Mme [G] a été convoquée au sein de cette assemblée générale et ce alors que cette dernière n'est pas copropriétaire au sein de la copropriété [Adresse 2] 
Juger que la tenue d'une assemblée extraordinaire a été sollicitée par Mme [G] qui n'est pas copropriétaire. 
Prononcer la nullité de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 2] du 16 avril 2021, et par conséquent, de toutes les résolutions votées lors de cette assemblée.
Débouter la SARL CAPCLO et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes 
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] agissant par son syndic le Cabinet LAUGIER et la SARL CAPCLO au versement chacun d'une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outres les entiers dépens 
Juger que Mme [T] ne sera pas tenue au paiement commun des frais de procédure et charges résultant de la présente procédure 
Juger que l'exécution provisoire sera prononcée cette dernière étant compatible avec les demandes. 

A TITRE SUBSIDIAIRE 
Juger que les autorisations de travaux sollicitées par Mme [G] lors de l'assemblée générale extraordinaire du 16 avril 2021 nécessitaient un vote à l'unanimité en application des dispositions du règlement de copropriété. 
Juger que les travaux sollicités à l'assemblée générale du 16 avril 2021 permettent l'agrandissement des parties privatives et la création de nouvelles parties privatives aboutissant à un acte de disposition sur une partie commune nécessitaient un vote à l'unanimité 
Juger que la modification d'affectation du jardin en parking est une modification des éléments du règlement de copropriété nécessitant l'unanimité en application du règlement intérieur. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 4 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à l'unanimité prévu par le règlement de copropriété. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 5 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à l'unanimité prévu par le règlement de copropriété. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 6 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à l'unanimité prévu par le règlement de copropriété. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 7 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à l'unanimité prévu par le règlement de copropriété. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 9 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à l'unanimité prévu par le règlement de copropriété. 
Débouter la SARL CAPCLO et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes 
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] agissant par son syndic le Cabinet LAUGIER et la SARL CAPCLO au versement chacun d'une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens 
Juger que Mme [T] ne sera pas tenue au paiement commun des frais de procédure et charges résultant de la présente procédure 
Juger que l'exécution provisoire sera prononcée cette dernière étant compatible avec les demandes. 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 
Juger que les travaux dont il est sollicité l'autorisation sont des actes de dispositions des parties communes 
Juger que les travaux sollicités entrainent une appropriation des parties communes, l'emprise sur le sol des nouvelles parties privatives caractérisant une aliénation des parties communes nécessitant une décision à la majorité des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 
Juger que les travaux dont il est sollicité le vote ont pour conséquence d'entrainer un agrandissement des parties privatives nécessitant un permis de construire et relevant de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 4 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 5 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 6 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 7 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 
Juger nulle et de nul effet la résolution 9 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 de la copropriété [Adresse 2] pour non-respect d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 
Débouter la SARL CAPCLO et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes 
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] agissant par son syndic le Cabinet LAUGIER et la SARL CAPCLO au versement chacun d'une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens 
Juger que Mme [T] ne sera pas tenue au paiement commun des frais de procédure et charges résultant de la présente procédure 
Juger que l'exécution provisoire sera prononcée cette dernière étant compatible avec les demandes.


Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

Vu la Loi du 10 juillet 1965,
Vu le Décret du 17 mars 1967,
Vu le PV de l’assemblée générale du 16.04.2021,

DEBOUTER Madame [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées,
CONSTATER le caractère illicite de la clause du règlement de copropriété disposant : « Les copropriétaires ne pourront pas toucher au mur de soutien ni étau de masse sans le consentement unanime de tous les copropriétaires »
CONDAMNER Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que des entiers dépens de la présente instance.


Aux termes de ses conclusions d’intervention volontaire n°2 régulièrement notifiées au RPVA le 16 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SARL CAPCLO demande au tribunal de : 

Vu les dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, 

RECEVOIR la SARL CAPCLO en son intervention volontaire ; 
JUGER que la SARL CAPCLO était valablement représentée lors de l'assemblée et que Madame [E] [G] avait pouvoir pour voter et convoquer ; 
REJETER l'ensemble des demandes d'annulation sur quelque fondement que ce soit ; 
JUGER par application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, comme non écrites les clauses relatives à la demande préalable faite auprès de l'architecte de l'immeuble ou toute clause supposant l'unanimité alors que les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que les travaux faits sur des parties communes dans l'intérêt d'un seul copropriétaire relèvent de la seule majorité de l'article 25b ; 
CONDAMNER Madame [S] [T] au paiement d'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens ; 
JUGER que l'exécution provisoire est compatible avec la matière.


La clôture de la procédure a été ordonnée le 19 octobre 2023.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2023. 


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.


Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 16 avril 2021

L’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

Selon l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967 applicable au présent litige, la demande faite par un ou plusieurs copropriétaires de convoquer une assemblée générale à leurs frais, en application de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, est notifiée au syndic et précise la ou les questions dont l'inscription à l'ordre du jour est demandée. Elle est accompagnée d'un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, les documents requis au deuxième alinéa de l'article 10 et au 3° du I de l'article 11.

En l’espèce, Madame [T] soutient que l’assemblée générale du 16 avril 2021 doit être annulée en ce qu’elle a été convoquée à la demande d’une personne qui ne disposait pas de la qualité de copropriétaire au sein de l’immeuble. 

Il est constant que l’assemblée générale contestée a été convoquée à la demande de Madame [E] [G], ce qui résulte tant du courriel envoyé au syndic par ses soins le 12 mars 2021 que de la lecture du procès-verbal de l’assemblée, qui le mentionne expressément au sein des résolutions n°4 à 9 concernant les travaux dont la ratification était sollicitée. 

Madame [G] n’est pas propriétaire en son nom personnel du lot n°1 de la copropriété, qui appartient à la SARL CAPCLO, ce qui n’est pas discuté. 

Toutefois, il est démontré par les pièces produites que Madame [G] est associée de cette société et que, si elle n’en est pas la gérante, elle disposait d’une délégation de pouvoir signée par le gérant, Monsieur [N], en date du 10 juillet 2020 et libellée de la manière suivante :
« Monsieur [O] [N], gérant de société, 
Agissant en sa qualité de gérant de la société dénommée SARL CAPCLO, Société à responsabilité limitée au capital de 1000 €, dont le siège est à [Adresse 4], identifiée au SIREN sous le numéro 883294647 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE. 
Donne par ces présentes tous pouvoirs et autorisations nécessaires à Madame [E] [G] pour : 
- Représenter la société lors des réunions, assemblées générales ordinaires ou extraordinaires des copropriétaires des immeubles dont la SARL CAPCLO est propriétaire, et notamment voter les résolutions portées à l'ordre du jour des réunions et assemblées. 
- Soumettre à l'ordre du jour des assemblées de copropriété toute résolution qu'elle jugera utile, et notamment tout travaux portant sur les Immeubles dont la SARL CAPCLO est propriétaire. »

Madame [T] ne rapporte pas la preuve que cette délégation de pouvoir, qui donne spécifiquement à Madame [G] l’autorisation d’agir au nom de la société CAPCLO dans le cadre des assemblées générales de copropriété pour proposer et voter les résolutions concernant les biens dont elle est propriétaire, serait irrégulière comme elle prétend. 

Elle ne peut notamment invoquer son caractère trop général ou non limité dans le temps au regard des statuts de la société, dont seuls les associés ou détenteurs de parts sociales sont recevables à se prévaloir. 

L’article 9 du règlement de copropriété du 28 décembre 1936 prévoit au contraire que les copropriétaires ont la faculté de se faire représenter aux assemblées générales par un mandataire, qui peut être porteur d’un mandat permanent ou spécial pour l’assemblée convoquée. 

La délégation accordée à Madame [G] par le gérant de la SARL CAPCLO, qui lui donne expressément pouvoir pour représenter la société aux assemblées générales de copropriété des immeubles au sein desquels elle est copropriétaire, apparait dès lors tout à fait valable, de sorte que Madame [G] pouvait tout à fait solliciter la convocation d’une assemblée générale extraordinaire en sa qualité de représentante de la SARL CAPCLO, propriétaire du lot n°1, pour statuer sur les travaux effectués par celle-ci, puis voter lors de cette assemblée. 

Le fait que le courriel sollicitant du syndic la convocation de cette assemblée générale ait été signé par Madame [G] en mentionnant sa qualité parallèle de directrice générale d’une autre société dénommée HABSIDE est indifférent, puisqu’aucune méprise ne pouvait être faite sur sa demande qui concernait bien le lot appartenant à la SARL CAPCLO. De même, la mention de la « SCI CAPCLO » dans le procès-verbal d’assemblée générale en lieu et place de la « SARL CAPCLO » procède manifestement d’une erreur matérielle et n’a aucune incidence sur la validité des résolutions, dès lors que seule la SARL CAPCLO est copropriétaire au sein de l’immeuble et qu’aucune erreur ne pouvait être induite sur le lot concerné.

Dans ces conditions, il est démontré que Madame [G] avait bien reçu pouvoir du gérant de la société CAPCLO pour solliciter l’inscription à l’ordre du jour de résolutions concernant son lot et pour voter ces résolutions. 

La demande d’annulation de l’assemblée générale sur ce fondement sera donc rejetée. 


Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7 et 9 de l'assemblée générale du 16 avril 2021 et les demandes reconventionnelles visant à réputer non écrites certaines dispositions du règlement de copropriété

L’article 24 I. de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

L’article 25 b) de la même loi énonce quant à lui que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 26 de ce texte, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

Son article 26-1 précise en outre que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Enfin, en vertu de l’article 43 de la loi précitée, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

De son côté, l’article deuxième du règlement de copropriété du 28 décembre 1936 applicable à l’immeuble en cause stipule, en son I°, que « les parties communes de l’immeuble (…) ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des membres de l’assemblée générale des propriétaires de l’immeuble ».

Le même article, en son 2° relatif aux parties privées, indique quant à lui : « Chacun des propriétaires aura en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement (…) le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété sauf l’effet des stipulations qui vont suivre et encore sous la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison.

Il pourra modifier comme bon lui semblera les dispositions intérieures de ses locaux, mais dans le cas de percement de gros murs de refend, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les vacations seront à sa charge ; il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de la maison et sera responsable de toutes dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux.
Les copropriétaires ne pourront pas toucher aux murs de soutien ni étaux de masse, sans le consentement unanime de tous les copropriétaires. Les appartements ne pourront en aucune façon être divisés soit pour la vente, soit pour la location, d’une façon telle que leur nombre puisse être augmenté (…).
Bien que constituant la propriété exclusive et séparée des propriétaires de l’appartement dont ils dépendent, les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les stores, les persiennes, les gardes-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres et d’une façon générale tout ce qui se trouve à l’extérieur des appartements ne pourront être modifiés qu’à la condition de ne pas nuire à l’harmonie de l’immeuble et avec le consentement de la majorité des propriétaires comme il devra être dit plus loin et le tout devra toujours être entretenu en parfait état ».

Enfin, l’article neuvième dudit règlement précise que « les décisions relatives à la nomination du syndic ou à sa révocation, au choix de l’architecte de la maison, aux choses communes, à l’approbation des comptes du syndic et en général toutes décisions autres que celles envisagées sous l’article onzième ci-après, ou qui ont été indiquées dans le présent contrat comme devant être prises à la majorité de tous les propriétaires présents ou représentés, seront prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés qui disposeront d’autant de voix qu’ils seront propriétaires de cinquante cinquième des choses communes à tous ». L’article onzième auquel il est renvoyé stipule de son côté que les décisions relatives à des transformations ou modifications au gros-œuvre et aux parties communes ou intéressent l’harmonie des façades ou encore celle qui auraient pour objet de modifier la destination de la maison devront être prises par une majorité comprenant les propriétaires réunissant les deux tiers des parties communes.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2021 que les résolutions n°4, 5, 6 et 7 ont été adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires telle que prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution n°9 relative à la modification de l’état descriptif de division a quant à elle été soumise à un premier vote à la majorité des deux tiers prévue à l’article 26, puis adoptée lors d’un second vote à la majorité prévue à l’article 25. 

Il ressort également de ce procès-verbal que :
- la résolution n°4 a autorisé le propriétaire du lot n°1 à réunir les balcons existants en une seule terrasse ; 
- la résolution n°5 lui a accordé l’autorisation de procéder à l’embellissement paysagé du jardin, partie commune à jouissance exclusive, en créant notamment une terrasse et un abri de jardin ; 
- la résolution n°6 l’a autorisé à créer une fenêtre côté jardin ; 
- la résolution n°7 a accepté l’agrandissement de l’ouverture du garage sur le jardin ; 
- la résolution n°9 a approuvé le principe de la modification de l’état descriptif de division en lien avec les travaux précédemment autorisés. 

Madame [T] conclut à l’annulation des résolutions précitées au motif que celles-ci concernent des travaux réalisés sur les parties communes qui auraient dû être exécutés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, ce qui n’a pas été le cas. Elle soutient également qu’elles auraient dû être soumises à la règle de l’unanimité selon le règlement de copropriété, en raison d’une part de l’atteinte portée aux murs de soutien de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, et, d’autre part, de l’appropriation des parties communes réalisée dans le cadre des travaux. Elle affirme plus subsidiairement que ces résolutions auraient dû a minima être votées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l’article 25, s’agissant de travaux aboutissant à un acte de disposition. Elle affirme par ailleurs que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux autorisations accordées par l’assemblée générale. 


Sur ce dernier point, il sera précisé que le fait que les travaux effectivement réalisés ne soient pas conformes à ceux ayant été autorisés par l’assemblée générale n’est pas de nature à justifier l’annulation des autorisations accordées. Cet élément ne peut le cas échéant qu’être invoqué à l’appui d’une demande de remise en état des lieux et de destruction des travaux réalisés sans autorisation du syndicat, ce qui n’est aucunement sollicité dans le cadre de la présente instance. Ce moyen est donc inopérant. 

S’agissant de l’absence de surveillance des travaux par l’architecte de la copropriété, il a été rappelé que le règlement de copropriété du 28 décembre 1936 exige que les travaux de percement des gros murs de refend de l’immeuble réalisés au sein des parties privatives soient exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, aux frais du copropriétaire concerné. 
Il n’est pas contesté que tel n’a pas été le cas des travaux réalisés au sein de son lot par la SARL CAPCLO, qui sollicite aux termes de ses conclusions que la clause prévoyant le contrôle d’un architecte soit réputée non écrite, mais n’explique pas en quoi elle serait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Ces dispositions apparaissent ainsi tout à fait régulières et la demande visant à réputer cette clause non écrite sera rejetée.
Pour autant, le tribunal constate qu’aucune sanction n’est attachée à cette exigence posée par le règlement de copropriété, qui n’en fait pas une condition de validité des autorisations de travaux données par l’assemblée générale. Ainsi, le non-respect de cette clause n’est pas de nature à entrainer l’annulation des délibérations. Le syndicat aurait tout au plus pu conditionner les autorisations accordées au contrôle d’un architecte, ce qu’il n’a pas fait. Ce moyen sera donc écarté. 

S’agissant par ailleurs du moyen relatif au non-respect des conditions de majorité, il est établi par les pièces du dossier que les travaux autorisés par les résolutions litigieuses ont consisté en :
- la réunion des deux balcons et de la terrasse attenants au lot n°1 en une seule terrasse, avec destruction des escaliers extérieurs d’accès au jardin et création d’un nouvel escalier, agrandissement de la terrasse et modification/suppression des garde-corps (résolution n°4) ; 
- un embellissement paysagé du jardin commun à jouissance exclusive, avec création d’une terrasse en bois, d’un cheminement au sol par pose d’un dallage et d’un terrain de pétanque en sable, plantations diverses et rénovation des abris de jardin existant en fond de cour (résolution n°5) ; 
- l’ouverture d’une fenêtre en façade côté jardin (résolution n°6) ; 
- l’agrandissement de l’ouverture du garage côté jardin (résolution n°7).

Madame [T] soutient que ces travaux n’auraient pu être autorisés qu’à l’unanimité des copropriétaires en vertu de la clause insérée au règlement de copropriété prévoyant ces modalités pour les travaux réalisés sur les « murs de soutien » et les « étaux de masse ». 

Elle ne démontre cependant par aucune pièce que tout ou partie des travaux litigieux aurait impliqué la modification et/ou la destruction de tels éléments au sein de l’immeuble et aurait en particulier porté atteinte à des « murs de soutien ». Ainsi, elle se contente de faire état dans ses écritures de l’abattage du mur en fond de cave et de la voute sur laquelle prenait appui l’escalier démoli, sans produire une quelconque preuve que, d’une part, ces travaux auraient bien été l’objet des autorisations accordées par l’assemblée générale, et d’autre part, qu’ils auraient impliqué la modification de murs de soutien ou d’étaux de masse au sens du règlement de copropriété. La modification ou la démolition d’un escalier ne peut à cet égard s’apparenter à des travaux réalisés sur un mur de soutien. Les ouvertures effectuées en façade, partie commune, ne peuvent davantage être assimilées à des travaux sur des « murs de soutien », qui sont généralement définis comme les murs porteurs ou « de refend » situés à l’intérieur de l’immeuble.

En tout état de cause, il convient de constater que la clause soumettant l’autorisation de l’assemblée générale à la règle de l’unanimité pour autoriser des travaux portant atteinte aux murs de soutien et aux étaux de masse est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, applicables en l’espèce. En effet, ce texte ne prévoit de vote de l’assemblée générale à l’unanimité que dans des cas limitativement énumérés par l’article 26, s’agissant des décisions de suppression du service de conciergerie portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’un copropriétaire, ou des décisions emportant l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

Cette clause doit donc être réputée non écrite et ne peut donc recevoir application, quand bien même il serait démontré que les travaux autorisés par l’assemblée générale impliqueraient une atteinte aux murs de soutien de l’immeuble, ce qui n’est pas établi. 

La requérante ne rapporte par ailleurs pas la preuve que les travaux autorisés par l’assemblée générale entreraient dans un des cas exigeant un accord unanime des copropriétaires énumérés par l’article 26, et consisteraient notamment en une aliénation des parties communes dont la conservation serait nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, ou entraineraient une modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à cette destination. En effet, il n’est pas établi que les travaux autorisés par l’assemblée générale seraient de nature à modifier d’une quelconque manière la destination d’habitation de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété, et il ne peut notamment être sérieusement soutenu que l’agrandissement de la porte du garage aurait modifié l’usage du jardin pour le transformer en parking, ce qui ne résulte d’aucune pièce. 

L’atteinte alléguée parallèlement à l’harmonie de l’immeuble est quant à elle sans lien avec une quelconque atteinte à sa destination, de même que l’appropriation d’une partie du jardin commun à des fins privatives, qui constitue le cas échéant un acte de disposition mais ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble. 

Enfin, le fait que les travaux réalisés par la SARL CAPCLO engendreraient une diminution de la luminosité dans la cave dont Madame [T] est propriétaire n’est prouvé par aucune pièce, et n’est en tout état de cause pas de nature à modifier la destination de son lot à usage de cave. 

Dans ces conditions, le moyen d’annulation tiré de la violation de la règle de l’unanimité sera également écarté. La clause du règlement de copropriété prévoyant le vote à l’unanimité des travaux portant atteinte aux murs de soutien et aux étaux de masse sera parallèlement réputée non-écrite pour les raisons déjà exposées, comme le sollicite reconventionnellement le syndicat des copropriétaires. 

S’agissant enfin des règles de majorité applicables aux résolutions litigieuses, il a été précédemment rappelé que l’article 25 b) soumet l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à la destination de celui-ci, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, tandis que les décisions concernant les actes de disposition exigent une majorité des deux tiers. 

En l’espèce, les travaux objets des résolutions n°6 et 7 qui sont relatifs à la réalisation ou à l’agrandissement d’ouvertures en façade et dont aucun élément ne vient démontrer qu’ils seraient contraires à la destination de l’immeuble ou qu’ils consisteraient en un acte de disposition, relèvent bien de la majorité de l’article 25. 

De même, les travaux d’embellissement du jardin commun autorisés par la résolution n°5 n’ont impliqué que la rénovation d’abris existants, sans constructions nouvelles, de même que l’installation d’une terrasse en bois dans le jardin qui est une structure légère et démontable selon le procès-verbal de constat d’huissier produit en défense 



et non contesté. Il en est de même du chemin en dallage posé au sol. Ces travaux constituent ainsi de simples aménagements mineurs qui relèvent également de la majorité de l’article 25. 

Les résolutions n°5, 6 et 7, qui ont été adoptées selon ces modalités de vote, sont par conséquent régulières. 

La résolution n°9 relative à la modification de l’état descriptif de division a quant à elle été soumise, à juste titre, à un premier vote à la majorité de l’article 26, ce qui résulte du procès-verbal de l’assemblée générale. La majorité des deux tiers n’a pas été réunie mais la décision a obtenu l’approbation de plus de la moitié des membres qui représentaient plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, de sorte que c’est à bon droit qu’il a ensuite été procédé à un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires telle que prévue par l’article 25, et ce conformément à l’article 26-1. Cette résolution est donc également régulière. 

S’agissant enfin de la résolution n°4 qui a autorisé la réunion des deux balcons et de la terrasse attenants au lot n°1, il n’est pas contesté que ces travaux ont impliqué non seulement un aménagement des balcons existants mais également un agrandissement de la terrasse du lot n°1, ce qui résulte des différents plans produits par la SARL CAPCLO et joints à la convocation de l’assemblée générale. Le tribunal constate que ces travaux ont ainsi engendré une extension de la terrasse existante en empiétant sur le jardin, qui est une partie commune, et qu’ils ont consisté non pas en l’installation d’une simple structure légère et démontable, mais en la mise en œuvre d’une véritable construction maçonnée et pérenne dans la continuité des balcons du lot n°1. 

Dès lors, l’autorisation donnée par l’assemblée générale pour procéder à ces travaux, qui impliquaient une emprise plus importante de la terrasse du lot n°1 sur les parties communes, ne peut s’analyser que comme un acte de disposition.

Elle aurait donc dû être soumise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’a pas été le cas. Dans ces conditions, cette résolution doit être annulée. 


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de condamner à ce titre in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL CAPCLO au paiement d’une somme de 1.000 euros à Madame [T]. 

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la requérante sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure. 

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe, 

RECOIT l’intervention volontaire de la SARL CAPCLO ;

DEBOUTE Madame [S] [T] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 avril 2021 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] dans son intégralité ;

ANNULE la résolution numéro 4 de l’assemblée générale du 16 avril 2021 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ; 

DEBOUTE Madame [S] [T] de ses demandes d’annulation des résolutions numéro 5, 6, 7 et 9 de l’assemblée générale du 16 avril 2021 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ;

REPUTE non écrites les dispositions de l’article deuxième - 2° du règlement de copropriété du 28 décembre 1936 applicable à l’immeuble sis [Adresse 2] stipulant, que « Les copropriétaires ne pourront pas toucher aux murs de soutien ni étaux de masse, sans le consentement unanime de tous les copropriétaires».

REJETTE la demande de la SARL CAPCLO visant à réputer non-écrites les dispositions de l’article deuxième - 2° du règlement de copropriété du 28 décembre 1936 applicable à l’immeuble sis [Adresse 2] relatives à la surveillance de certains travaux par l’architecte de l’immeuble ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER FINE, et la SARL CAPCLO, à payer à Madame [S] [T] la somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAUGIER FINE, et la SARL CAPCLO, aux dépens de la présente instance ;

DIT que Madame [T] sera dispensée de participation à la dépense commune concernant les frais de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt et un mars deux mille vingt quatre


LE GREFFIER LE PRESIDENT