TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [T] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/06566 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KNM

N° MINUTE : 
12






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 décembre 2024

DEMANDEURS
Madame [O] [B], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6], représentée par la Société Gestion Transaction de France es qualité de mandataire
représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS , vestiaire : #C1272
Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 1] représenté par la Société Gestion Transaction de France es qualité de mandataire
représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [W] [B], demeurant [Adresse 3] - [Localité 8], représenté par la Société Gestion Transaction de France es qualité de mandataire
représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS , Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] représenté par la Société Gestion Transaction de France es qualité de mandataire
représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [J], 
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 octobre 2024



Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06566 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KNM

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2022, l'indivision [B], représentée par son mandataire, la société Gestion Transaction de France a consenti un bail d'habitation à M. [T] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1206 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5772,19 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 19 juin 2024, l'indivision [B], soit [O], [F], [W] et [X] [B], représentée par la société Gestion Transaction de France, elle-même representee par son conseil, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 12789,38 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, la société Gestion Transaction de France maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s'élève désormais à 18416,74 euros. La société Gestion Transaction de France considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [J] reconnait l'existence d'une dette de loyer et la justifie en soutenant que le logement pris à bail était défectueux, disposant d'une fenêtre bloquée. Il soutient que le changement de la dite fenêtre a été particuliuèrement long et que c'est en raison du manque de diligence du bailleur qu'il a cessé de payer le loyer. Il ajoute télétravailler, que le bien-être au sein du logement est essential et qu'il connait en outre des difficultés psychiatriques et psychologiques. Il ajoute enfin avoir repris l'intégralité du paiement du loyer la veille de l'audience.

M. [T] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ainsi qu'une reduction du montant de la dette locative. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'a pas indiqué faire l'objet d'une procedure de surendettement.

M. [T] [J] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société Gestion Transaction de France justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5772,19 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyerzcourant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que M. [T] [J], bien que percevant un revenue lui permettant de faire face au loyer dû, ne s'est pas acquitté de sa dette. S'il soutient que son bailleur a manqué de diligence dans les travaux de l'appartement, ce seul motif n'est pas de nature à remettre en cause le paiement du loyer, et de surcroit dans un contexte où il n'est pas contesté que la reparation sollicitée a finalement abouti.

Par ailleurs M. [T] [J] produit pour seul justificatif de ses dires quant à la reprise du paiement integral du loyer courant, une capture d'écran selon laquelle il aurait effectué un virement la veille de l'audience, ce qui n'a pas permis au bailleur lors des débats de verifier ses dires. Par son manque de diligence et alors que le commandement de payer les sommes dues courrait depuis le 10 janvier 2024, M. [T] [J] s'est rendu seul responsable de ce qu'il n'ait pu être acté d'une reprise de l'intégralité du paiement du loyer courant lors des débats.

Enfin, s'il justifie d'un traitement medical, il n'est nullement justifié que son traitement soit de nature à altérer ses capacités mentales et son discernement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société Gestion Transaction de France à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société Gestion Transaction de France verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er avril 2024, date à laquelle le bail était résilié de plein droit, M. [T] [J] lui devait la somme de 9975,70 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la dette locative jusqu'à la résiliation du bail le 19 mars 2024, ainsi qu'à l'indemnité d'occupation courant depuis.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1406,84 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Gestion Transaction de France ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société Gestion Transaction de France concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 janvier 2022 entre l'indivision [B], représentée par son mandataire, la société Gestion Transaction de France, d'une part, et M. [T] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 11 mars 2024,

CONDAMNE M. [T] [J] à payer à l'indivision [B], représentée par son mandataire, la société Gestion Transaction de France, la somme de 9472,80 euros (neuf milles quatre cents soixante souse euros et quatre vingt centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [T] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [T] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1406,84 euros (mille quatre cents six euros et quatre vingt quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

ORDONNE à M. [T] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [T] [J] à payer à la l'indivision [B], représentée par son mandataire, la société Gestion Transaction de France, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024 et celui de l'assignation du 19 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge