Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 27 JUIN 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19123 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITD4



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Novembre 2023 -Tribunal de proximité de PANTIN - RG n° 122300140





APPELANT 



M. [M] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Hakim ZIANE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498





INTIMÉE 



S.A. IMMOBILIERE 3F, RCS de Paris sous le n°552 141 533, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220





PARTIE INTERVENANTE



Madame [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Hakim ZIANE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



*****

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 15 décembre 2017, la société Immobilière 3F a donné en location à M. [M] [L] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4]. 



Après délivrance le 15 mars 2023 d'un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, par acte du 21 juin 2023 la société Immobilière 3F a fait assigner M. [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, aux fins d'obtenir :


la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,

l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier,

la séquestration des meubles garnissant le logement, 

la condamnation de M. [M] [L] au paiement provisionnel de la somme principale de 2.698,47 euros, au titre des loyers et charges, 

la fixation de l'indemnité d'occupation, 

la condamnation de M. [M] [L] au paiement d'une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, incluant le coût du commandement. 




Le défendeur n'a pas comparu en première instance. 



Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 07 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a :


renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l'urgence, 

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 15 mai 2023,

condamné M. [M] [L] à payer à titre provisionnel à la société Immobilière 3F la somme de 2.108,21 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023, date du commandement, 

autorisé la société Immobilière 3F à procéder à l'expulsion de M. [M] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

fixé le montant de l'indemnité d'occupation au moment du loyer, les charges en plus, indexable à compter du terme du bail, 

condamné M. [M] [L] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remis des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion, 

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné M. [M] [L] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné M. [M] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mars 2023.


 

Par déclaration du 28 novembre 2023, M. [L] a relevé appel de cette décision. 



Mme [V] [D], se présentant comme étant sa compagne et vivant dans les lieux loués avec l'enfant commun, est intervenue volontairement à l'instance d'appel. 



Dans leurs dernières conclusions signifiées le 04 mars 2024, M. [L] et Mme [D] demandent à la cour, au visa des articles 56, 63, 68, 73, 74, 122, 325, 554, 700 et 834 du code de procédure civile, de : 




déclarer M. [L] recevable et bien fondé en son appel, 

déclarer Mme [D] recevable en la forme, en son intervention principale volontaire, par application des articles 63 et 68 du code de procédure civile,

déclarer Mme [D] comme n'ayant été ni partie ni représentée en première instance, par application de l'article 554 du même code, 


Ce faisant, 


infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Pantin en date du 7 novembre 2023,


Et statuant à nouveau, 

A titre principal, 


prononcer l'irrecevabilité de l'action engagée par la société Immobilière 3F pour nullité de l'assignation et défaut de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de notification de ladite assignation au représentant de l'Etat, 


A titre subsidiaire, 


constater l'existence d'une contestation sérieuse, 


En tout état de cause, 


débouter la société Immobilière 3F de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ; 

condamner la société Immobilière 3F à verser à M. [M] [L] et à Mme [V] [D] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamner la société Immobilière 3F à rembourser à M. [M] [L] et à Mme [V] [D] tous les dépens de première instance et d'appel.




M. [L] et Mme [D] se prévalent à titre principal de la nullité de l'assignation faute d'être motivée en droit et de l'irrecevabilité de l'action de la société Immobilière 3F faute de démonstration de la saisine préalable de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat. 



A titre subsidiaire, ils soutiennent :

- l'inexistence d'un motif d'urgence, M. [L] n'ayant pas quitté son domicile puisque sa compagne et son enfant y vivent actuellement et qu'il s'est retrouvé bloqué à l'étranger pour des raisons personnelles ;

- la régularisation des causes du commandement de payer à la date d'avril 2023, des virements effectués le 3 novembre 2022 pour un montant total de 2.568,07 euros n'ayant pas été intégrés dans le relevé de compte-clients, l'action engagée par la société Immobilière 3F étant dès lors sans objet,











- la violation de l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales en cas de confirmation de l'ordonnance litigieuse, ladite Convention proclamant le droit de toute personne au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance, la protection offerte par ce texte étant reconnue par la Cour à l'occupante d'un appartement dont seul le compagnon était détenteur du droit de bail, ce qui est le cas de Mme [D]. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l'appelant et de l'intervenante volontaire, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



La société Immobilière 3F a constitué avocat mais n'a pas conclu. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2024.



SUR CE, LA COUR 



A titre liminaire, l'intimé n'ayant pas conclu il doit être rappelé :

- que selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

- qu'en vertu des dispositions in fine de l'article 954 du code de procédure civile, l'intimé est réputé s'approprier les motifs de la décision entreprise.



Sur l'intervention volontaire de Mme [D] 



Selon l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 



Mme [D] expose qu'elle est la compagne de M. [M] [L], qu'ils ont un enfant ensemble et qu'elle occupe les lieux loués. Elle produit l'acte de naissance de cet enfant (sur lequel elle apparaît comme étant le seul parent déclarant), ainsi qu'un certificat d'inscription scolaire sur lequel il est mentionné que M. [L] et Mme [D] sont les représentants légaux de cet enfant et que celui-ci a sa résidence principale à l'adresse des lieux donnés à bail par la société Immobilière 3F. 



Elle ajoute s'être présentée en première instance pour solliciter des délais de paiement mais n'avoir pas été entendue. 



Le premier juge a en effet relevé que Mme [D] s'est présentée à l'audience comme étant l'amie du locataire pour solliciter des délais de paiement, exposant qu'elle vit dans l'appartement et paie le loyer, M. [M] [L] étant retenu à l'étranger depuis plusieurs mois. Le bailleur a cependant soulevé la qualité d'occupant sans droit ni titre de Mme [D] et la non-occupation des lieux par le locataire depuis plusieurs mois. Le premier juge a à bon droit indiqué dans sa décision que Mme [D] n'avait pas qualité pour agir à la place de M. [D] et qu'il ne pouvait donc lui être accordé des délais de paiement. 



Il est constant que seul M. [L] est titulaire du bail et que Mme [D] n'a pas de titre d'occupation. Sa qualité d'occupante sans droit ni titre ne peut constituer un lien suffisant pour intervenir à l'instance au sens de l'article 325 du code de procédure civile. 



Mme [D] sera donc déboutée de sa demande d'intervention volontaire. 



Sur la demande de nullité de l'assignation



Selon l'article 56 du code de procédure civile, à peine de nullité l'assignation doit notamment contenir l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit. 



Contrairement à ce que soutient l'appelant, l'assignation comporte bien un exposé des moyens de droit en exposant que la société Immobilière 3F a donné en location un appartement à M. [M] [L] par acte sous seing privé du 15 décembre 2017, que des loyers ont été impayés et que dès lors un commandement de payer lui a été délivré le 15 mars 2023 rappelant la clause résolutoire pour avoir paiement d'une somme de 19.014,29 euros due au 14 mars 2023, que les causes de ce commandement n'ayant pas été intégralement payées dans le délai imparti, la clause résolutoire se trouve acquise au profit de la bailleresse qui sollicite en conséquence l'expulsion du défendeur et de tous occupants de ton chef, sollicitant en outre le paiement de la dette locative à titre provisionnel soit la somme de 2.698,47 euros terme d'avril 2023 inclus. 



Il y est ainsi clairement exposé en droit que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai imparti au commandement de payer, et obtenir à titre provisionnel le paiement des loyers impayés. 



L'exception de nullité de l'assignation sera rejetée. 



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine de la CCAPEX et du défaut de notification de l'assignation au représentant de l'Etat



Il est expressément indiqué dans l'assignation que la CCAPEX a été saisie le 28 septembre 2022 en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 



Est annexé à cet acte un bordereau énumérant les pièces suivantes : 

- Saisine CCAPEX du 28 septembre 2022,

- Commandement du 15 mars 2023,

- Contrat du 15 décembre 2017,

- Décompte analytique,

- Relevé actualisé.



Dans les motifs de sa décision, le premier juge expose qu'il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l'Etat dans le département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience, la demande étant en conséquence recevable. 



L'appelant ne produit aucun élément qui viendrait établir que, contrairement aux constatations opérées par le premier juge sur la base des pièces versées par le demandeur, en réalité la CCAPEX n'aurait pas été saisie et que l'assignation n'aurait pas été notifiée au représentant de l'Etat. 



La fin de non-recevoir sera rejetée. 



Sur le fond du référé 



L'appelant soutient que l'urgence visée à l'article 834 du code de procédure civile sur lequel le premier juge a statué n'est pas caractérisée en l'espèce. 



Il est cependant indifférent que l'urgence ne soit pas caractérisée dès lors que l'action en référé aux fins de résiliation du bail et de paiement d'une provision au titre des loyers impayés peut être fondée sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile. 



En application de ce texte, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu'ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d'une clause résolutoire de plein droit est un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. 



L'appelant soutient qu'à la date de délivrance de l'assignation il n'était plus redevable d'aucune somme, les causes du commandement ayant été intégralement payées en avril 2023, se prévalant de deux virements effectués pour un montant total de 2.568,07 euros le 3 novembre 2022, et d'un virement de 600 euros le 6 avril 2022, qui n'auraient pas été pris en compte par la bailleresse. 



S'il est produit par l'appelant des relevés du compte bancaire de Mme [D] attestant de ces virements au profit de la société Immobilière 3F, le simple relevé de compte-client à la date du 7 juillet 2023 qui est aussi produit, mentionnant seulement les montants facturés et les montants réglés sans faire ressortir le crédit ou le débit du compte, ne suffit pas à démontrer :

- d'une part, que le décompte du commandement de payer délivré le 15 mars 2023 n'intégrerait pas les virements du 2 novembre 2022, de sorte que le montant réclamé dans cet acte serait erroné,

- d'autre part, que le montant réclamé au commandement aurait été intégralement payé deux mois après sa délivrance. 



Il n'est pas produit le commandement ni son décompte pas plus que le décompte actualisé de la bailleresse sur la base desquels le premier juge a pu constater :

- que le commandement de payer a été délivré pour un montant de 19.014,29 euros, 

- que ce montant n'avait pas été totalement réglé deux mois après la date de sa délivrance le 15 mars 2023,

- qu'à la date du 30 septembre 2023 la dette était encore de 2.108,21 euros. 



Dans ces conditions il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, l'appelant ne démontrant pas davantage que la résiliation du bail et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef serait disproportionnée au regard des dispositions de l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, aucun élément n'étant fourni sur sa situation financière ni celle de sa compagne et donc sur leur capacité de relogement, aucune démarche de relogement n'étant non plus justifiée et qui n'aurait pas abouti. 



Il convient de rappeler à cet égard que l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété, lequel est un droit absolu protégé par la Constitution.



Le sort des dépens et frais irrépétibles a été justement apprécié en première instance.



Partie perdante, M. [L] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande de remboursement des dépens de première instance. 



PAR CES MOTIFS



Déboute Mme [D] de sa demande d'intervention volontaire,



Rejette l'exception de nullité de l'assignation et la fin de non-recevoir,



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,



Y ajoutant,



Condamne M. [L] aux dépens de l'instance d'appel,



Le déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande de remboursement des dépens de première instance. 



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE