TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [H] [U]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Maria PINTO BONITO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06320 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QQ6

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 22 mars 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Maria PINTO BONITO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0154

DÉFENDERESSE
Madame [H] [U], 
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 décembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06320 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QQ6

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 23 février 2020, la société civile immobilière [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1198 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2740,41 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [H] [U] le 19 novembre 2021.

Par assignation du 23 mai 2022, la société civile immobilière [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10778,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mai 2022, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Initialement appelée à l'audience du 30 septembre 2022, l'affaire a fait l'objet de quatre renvois avant de faire l'objet d'une radation. 

Elle a fait l'objet d'une réinscription et a été appelée à l'audience du 19 octobre 2023, date à laquelle l'affaire a fait l'objet d'un ultime renvoi.

À l'audience du 15 décembre 2023, la société civile immobilière [Adresse 1] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 octobre 2023, s'élève désormais à 9533,48 euros. Elle précise que la locataire en a été informée ainsi qu'en atteste l'échange de courriels entre les parties. La société civile immobilière [Adresse 1] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [H] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société civile immobilière [Adresse 1] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société civile immobilière [Adresse 1] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [H] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société civile immobilière [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 18 novembre 2021. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2740,41 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 janvier 2022.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 octobre 2023, Madame [H] [U] lui devait la somme de 9533,48 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [H] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2021 sur la somme de 2740,41 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1203,53 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière [Adresse 1] ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société civile immobilière [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 novembre 2021 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 février 2020 entre la société civile immobilière [Adresse 1], d’une part, et Madame [H] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 19 janvier 2022,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [H] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [H] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1203,53 euros (mille deux cent trois euros et cinquante-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [H] [U] à payer à la société civile immobilière [Adresse 1] la somme de 9533,48 euros (neuf mille cinq cent trente-trois euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2021 sur la somme de 2740,41 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [H] [U] à payer à la société civile immobilière [Adresse 1] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 novembre 2021 et celui de l'assignation du 23 mai 2022.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge