COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 16 MAI 2024



N° 2024/327 









Rôle N° RG 23/06646 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJHG







[I] [W]

[Y] [U] ÉPOUSE [W]





C/



[X] [B] [R]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Karim RAISSI FERNANDEZ



Me Thierry BAUDIN 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 20 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00281.





APPELANTS



Monsieur [I] [W]

né le 12 Avril 1961 à [Localité 3] (Roumanie), 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Karim RAISSI-FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE



Madame [Y] [U] épouse [W]

née le 07 Janvier 1951 à [Localité 4] (ESPAGNE), 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Karim RAISSI-FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Madame [X] [B] [R]

née le 04 Avril 1975 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 1]

venant aux droits de sa mère, Madame [R] [G] née [D], décédée le 7/11/2020



représentée par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Sophie LEYDIER, Présidente 

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024,



Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











Exposé du litige:



Suivant contrat du 3 avril 2013, madame [G] [R] a donné à bail à monsieur [P] [S], monsieur [I] [W] et madame [T] [S], tous trois colocataires solidaires et indivis, un appartement deux pièces au premier étage d'un immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer de 642 euros et d'une provision sur charge de 68 euros par mois.



Suivant avenant du 5 octobre 2016, les trois colocataires précités ont transféré leur droit au bail susvisé au profit de M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W], avec l'acceptation de la société Foncia Massena, agissant en qualité de mandataire de Mme [G] [R].



Mme [X] [R] est venue aux droits de sa mère Mme [G] [R], décédée le 7 novembre 2020. 



Par acte du 17 janvier 2022, Mme [X] [R] a fait délivrer à M. [I] [W] et Mme [Y] [W] un premier commandement de payer la somme de 2 085,15 euros incluant, outre les loyers et charges impayés, les frais leur incombant.



Par acte du 11 mai 2022, elle leur a fait délivrer un deuxième commandement de payer la somme de 2 985,81 euros incluant, outre les loyers et charges impayés, les frais leur incombant.



Les causes de ces deux commandements ont été réglées.



Par acte du 14 septembre 2022, Mme [X] [R] a fait délivrer à M. [I] [W] et Mme [Y] [W] un troisième commandement de payer la somme de 1 935,78 euros incluant, outre les loyers et charges impayés au 12 septembre 2022, les frais leur incombant.



Par acte du 30 novembre 2022, Mme [X] [R] a fait assigner M. [I] [W] et Mme [Y] [W], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, principalement aux fins :

- de constater la résiliation du bail, 

- d'ordonner leur expulsion,

- de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et d'une provision de 1 935,78 euros au titre de l'arriéré locatif et des charges impayées.



Les époux [W] n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.



Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a :

- déclaré l'action recevable,

- constaté la résiliation du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 14 novembre 2022,

- ordonné, à défaut de libération volontaire et de remise des clés des lieux deux mois après notification du commandement d'avoir à quitter les lieux, qu'il serait procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait avec le concours d'un serrurier et de la force publique, si besoin est,

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement les époux [W] à payer à Mme [X] [R], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur,

- condamné solidairement les époux [W] à payer à Mme [X] [R] la somme de 2 204,98 euros à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2022 sur la somme de 1 779,91 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus,

- condamné in solidum les époux [W] à payer à Mme [X] [R] Ia somme de 500 euros en application de I'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux [W] aux dépens de I'instance, 

- rejeté Ie surplus des demandes de Mme [R].



Le premier juge a notamment considéré :

- que la dénonciation de l'assignation à la préfecture en date du 2 décembre 2022 avait été faite deux mois au moins avant l'audience,

- que par acte d'huissier du 14 septembre 2022, la bailleresse avait fait commandement à ses locataires d'avoir à lui payer la somme de 1 779,91 euros et que celle-ci n'a pas éte réglée dans Ies deux mois, de sorte qu'il y avait lieu de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire acquise au 14 novembre 2022, et, à défaut de départ volontaire, d'ordonner l'expulsion des occupants,

- que la bailleresse rapportait la preuve de sa créance arrêtée au 24 novembre 2022 à la somme de 2 204,98 euros, mais que le dernier décompte actualisé au 6 février 2023 produit à l'audience n'avait pas été adressé aux locataires de sorte que cette pièce communiquée non contradictoirement ne pouvait être retenue,



Par déclaration reçue au greffe le 15 mai 2023, les époux [W] ont interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 11 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau :



A titre principal, de : 

- déclarer nul le commandement de payer du 14 septembre 2022 et nulle, voire caduque, l'assignation du 30 novembre 2022,

- leur déclarer inopposable la clause résolutoire prévue au bail,

- déclarer en toute hypothèse que les contestations sérieuses qu'ils soulèvent, tenant à l'inopposabilité de la clause résolutoire ou bien encore à la nullité du commandement, s'opposent à la mise en 'uvre de la clause résolutoire,

- déclarer en conséquence que la clause résolutoire n'a pas pu jouer et que le bail se poursuit entre les parties,

- déclarer irrecevables les demandes de Mme [R] et, en tout état de cause, de la débouter de ses demandes, 

 

A titre subsidiaire, de :

- débouter Mme [R] de sa demande de mise en 'uvre de la clause résolutoire ou tout au moins suspendre les effets de ladite clause,

- déclarer en conséquence que le bail entre les parties se poursuit, 

- débouter Mme [R] de ses demandes, 

 

Et en toute hypothèse, de la débouter de sa demande de provision, et, à défaut, de leur accorder des délais de paiement de 36 mois afin d'apurer leur dette locative,

- de condamner Mme [R] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. 

 

Par dernières conclusions transmises le 27 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, Mme [R] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif et, en conséquence, elle sollicite :

- la condamnation solidaire M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 4 416,62 euros, représentant le montant de la dette locative arrêtée au 26 juillet 2023 (inclus appel juillet 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2022 pour la somme de 1 935,78 euros, et de l'arrêt à intervenir pour le surplus,

- la condamnation solidaire M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] à lui verser, par provision, une indemnité d'occupation fixée mensuellement à la somme de 777,70 euros (loyer 686,80 euros + provisions/charges 75,00 Euros + assurance habitation 15,90 euros), à compter du 15 novembre 2022, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux, 

- la condamnation solidaire M. [I] [W] et Mme [Y] [U] 

épouse [W] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation solidaire M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût des trois commandements de payer visant la clause résolutoire. 



L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 13 mars 2024.





MOTIFS:





Sur la demande de constatation de la résiliation du bail 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



Les appelants font valoir que Mme [U] n'a jamais eu communication du bail originaire et n'a donc jamais eu connaissance des mentions insérées relatives à la clause résolutoire, l'absence de remise d'une copie de ce bail valant selon eux inopposabilité de la clause résolutoire à son encontre, et la nullité du commandement qui devrait aussi bénéficier à M. [W].



Dans la mesure où il n'appartient pas au juge des référés de déclarer nul un commandement de payer, il convient de considérer qu'ils opposent des contestations concernant la validité de ce commandement et de la procédure consécutive qu'il y a lieu d'examiner.



En l'espèce, l'avenant au contrat de bail signé le 5 octobre 2016 par M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] précise qu'ils 'sont tous deux titulaires du bail et acceptent toutes les charges et conditions du bail signé le 3 avril 2013, expirant le 3 avril 2019, et qu'il est inutile de rappeler, les parties déclarant bien les connaître'.



Le commandement de payer a été délivré par actes des 14 septembre 2022 à chacun des deux époux, co-titulaires du bail, et y est annexé le décompte des loyers et charges impayés ainsi qu'une copie de la page du bail où est stipulée la clause résolutoire figurant au point 2.10, ainsi libellée: 'il est formellement et expressément convenu ce qui suit : à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer (y compris les charges) ou à défaut de souscription par le preneur d'une assurance de ses risques locatifs ou en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le présent engagement serait résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement resté sans effet (....)'.



Aux termes des dispositions de l'article 1751 du code civil : 'le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial, et, nonobstant toute convention contraire et, même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.' 

 

Comme le fait exactement remarquer l'intimée, cette cotitularité légale, d'ordre public, s'applique aux couples mariés pour les locaux à usage d'habitation, ce qui est le cas en l'espèce, de sorte que le bail initial est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux, la clause résolutoire y figurant étant opposable à chacun d'eux.



Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il n'est nul besoin pour la bailleresse d'établir qu'elle aurait remis le bail originaire à Mme [W], alors que cette dernière est de plein droit co-titulaire du bail, du fait de son mariage avec M. [W], et qu'elle a accepté en signant l'avenant au bail susvisé toutes les charges et conditions du bail originaire en précisant qu'il était inutile de les rappeler, et en déclarant bien les connaître.



Au surplus, il convient de relever que les précédents commandements intervenus le 17 janvier 2022 et le 11 mai 2022, ont été délivrés dans les mêmes conditions que celui délivré par actes des 14 septembre 2022 à chacun des deux époux, sans que ces derniers en contestent la validité puisqu'ils se sont exécutés et en ont réglé solidairement les causes.



Il s'ensuit que les contestations soulevées par les appelants concernant l'inopposabilité de la clause résolutoire et la nullité du commandement ne sont pas sérieuses et doivent être écartées.



Dans la mesure où il n'est pas contesté qu'aucun règlement soldant l'arriéré locatif réclamé suivant le troisième commandement de payer délivré le 14 septembre 2022, n'est intervenu, dans le délai de deux mois suivant celui-ci, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 14 novembre 2022, de sorte qu'il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef.



Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.



Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, il résulte du dernier décompte actualisé arrêté au 26 juillet 2023, versé aux débats par la bailleresse, que l'arriéré locatif réclamé désormais en appel après calcul des loyers, charges et taxes restant dûs et déduction des sommes versées irrégulièrement par les locataires, mais pour des montants légèrement supérieurs au loyer mensuel dû, que l'arriéré locatif s'élevait à cette date à la somme de 4 416,62 euros.



Les locataires ne contestent pas qu'à la date du 11 mai 2023, ils étaient redevables de la somme de 2 985,74 euros.



Ils font néanmoins exactement valoir que la créance relative à la cotisation pour une assurance privilège est sérieusement contestable et il résulte du décompte susvisé qu'ils ont réglé le 6 juillet la somme de 1 000 euros, de sorte que le montant non sérieusement contestable de la dette locative doit être fixé à la somme de 3 747,54 euros (2 985,74 + échéance loyer juin 2023 de 761,80 euros).



Pour ces raisons, le montant non sérieusement contestable de l'indemnité d'occupation sera fixé à la somme de mensuelle de 761,80 euros calculée comme suit (loyer 686,80 euros + provision sur charges 75 euros).



En conséquence, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement les époux [W] au paiement d'une provision de 2 204,98 euros, et, au vu de l'évolution de la créance locative, ils seront condamnés solidairement à payer à Mme [R] la somme provisionnelle de 3 747,54 euros, arrêtée au 26 juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2022 sur la somme de 1779,91 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus.



Elle sera également infirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, cette indemnité d'occupation devant être fixée à la somme de mensuelle de 761,80 euros.



Sur les demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux 



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.



En l'espèce, la demande des appelants tendant à se voir accorder des délais de paiement ne peut prospérer alors qu'il résulte des pièces versées aux débats que les incidents de paiement perdurent depuis plusieurs années, que plusieurs commandements de payer leur ont déjà été délivrés antérieurement, malgré la situation professionnelle fixe de M. [W], et que, depuis l'ordonnance entreprise, la dette locative, malgré certains versements, a continué à progresser.



Si les problèmes de santé de Mme [W] sont réels, ils ne justifient pas cependant de suspendre la clause résolutoire, acquise au 14 novembre 2022, les époux [W] n'ayant démontré depuis cette date aucune volonté réelle de faire face avec constance à leur obligation principale de paiement des loyers et des charges leur permettant de conserver leur logement.



En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné in solidum les époux [W] aux dépens, ainsi qu'à payer à Mme [R] une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.



Succombant, les époux [W] seront également condamnés in solidum aux dépens d'appel, en ce compris le commandement de payer délivré le 14 septembre 2022, ainsi qu'à régler à Mme [R] une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense en appel. 



Et, ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] à payer à Mme [X] [R] :

- une provision de 2 204,98 euros avec intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2022 sur la somme de 1 779,91 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;

- une indemnité mensuelle d'occupation, à titre provisionnel, égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;



La confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne solidairement M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] à payer à Mme [X] [R] la somme provisionnelle de 3 747,54 euros, arrêtée au 26 juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2022 sur la somme de 1 779,91 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus ;



Condamne solidairement M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] à payer à Mme [X] [R] la somme provisionnelle de 761,80 euros, au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, et ce jusqu'à libération définitive des lieux et la restitution des clés ;



Déboute M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] de leurs demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;



Condamne in solidum M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] à régler à Mme [X] [R] une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Les déboute de leur demande sur le même fondement,



Condamne in solidum M. [I] [W] et Mme [Y] [U] épouse [W] aux dépens d'appel, en ce compris le commandement de payer délivré le 14 septembre 2022.



La greffière La présidente