COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1



ARRÊT AU FOND 

DU 23 FEVRIER 2023



N°2023/30













Rôle N° RG 19/16851 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFDGD







SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE





C/



SCI DUSUD





































Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Caroline DE FORESTA

Me Cédric CABANES









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 30 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/005978.





APPELANTE



SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, venant aux droits et obligations de la SASU FONCIA TRANSACTION VAR EST, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Eléonore ALBERTI, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant





INTIMEE



SCI DUSUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Cédric CABANES de la SCP LECLERC CABANES CANOVAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Julien BETEMPS, avocat au barreau de CHAMBERY, plaidant















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COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre, et Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère.



Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.









Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Madame Marie-Amélie VINCENT, Conseillère









Greffière lors des débats : Madame Marie PARANQUE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023.



Signé par Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre et Madame Marie PARANQUE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



































EXPOSE DU LITIGE





Le 11 avril 2017, M. [V] [R] a donné mandat à la société Foncia Transaction Var Est (devenue la société Foncia Transaction France) de vendre un bien immobilier dont il était propriétaire à [Localité 4].



Un acquéreur a été trouvé en la personne de la société civile immobilière Dusud et un compromis de vente a été signé le 26 mai 2017. A cette occasion, la société Dusud a versé à l'agence immobilière, désignée comme séquestre, la somme de 15.750 euros à titre d'acompte sur le prix de vente.



Après plusieurs reports, l'acte n'a finalement pas été réitéré devant notaire. Une assignation a été délivrée à ce titre par la société Dusud à l'encontre de M. [R] devant le tribunal de grande instance de Lyon en paiement d'une indemnité de 31.500 euros.



Parallèlement, la société Dusud a assigné la société Foncia Transaction France devant le tribunal de commerce de Fréjus afin d'obtenir à titre principal la restitution de la somme de 15.750 euros.



Par jugement en date du 30 septembre 2019 le tribunal de commerce de Fréjus a :



-condamné la société Foncia Transaction France, venant aux droits de la société Foncia Transaction Var Est, à payer à la société Dusud la somme de 15.750 euros au titre de la restitution des sommes versées par ses soins, outre intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2018, date de la mise en demeure,

-débouté la société Foncia Transaction France de l'ensemble de ses demandes,

-débouté la société Dusud de ses autres demandes,

-condamné la société Foncia Transaction France à verser à la société Dusud la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a partagé les dépens





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Par acte du 31 octobre 2019 la société Foncia Transaction France a interjeté appel du jugement.





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Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 16 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Foncia Transaction France (SAS) fait valoir que :



-la promesse de vente vaut vente en application de l'article 1589 du code civil et ce, d'autant que les deux conditions suspensives ont été levées ; l'article 6 de la loi Hoguet n'impose pas que l'acte visé dans ses dispositions soit un acte authentique ; la vente n'ayant pu être réitérée par la faute de l'acquéreur, elle est bien-fondée à solliciter une indemnisation égale au montant des honoraires prévus ; la promesse n'est pas caduque puisque la date butoir de réitération est un point de départ pour permettre à l'acquéreur de s'exécuter selon les termes de l'acte signé,





-les conditions suspensives ayant été levées, la société Dusud a commis une faute en ne réitérant pas la vente en la forme authentique avant la date du 26 février 2018 ; la mise en demeure du 27 février 2018, produite en cause d'appel, atteste que, contrairement aux dénégations de la société Dusud, celle-ci a été mise en demeure de régulariser la vente ; dans ces conditions elle est fondée à agir en responsabilité à l'égard de la société Dusud sur le fondement délictuel, sans qu'il soit nécessaire d'établir une fraude,

-subsidiairement, si la cour estimait que le compromis de vente ne vaut pas vente, elle sollicite l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance de voir la vente se conclure ;

-aucune résistance abusive ne peut lui être reprochée, étant précisé que les sommes ont été restituées à la société Dusud à la suite de la décision



Ainsi, la société appelante demande à la cour de :



-réformer le jugement entrepris,

-condamner la société Dusud à lui payer la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement la somme de 15.750 euros au titre de la perte de chance,

-débouter la société Dusud de toutes ses demandes,

-condamner la société Dusud au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure,

-condamner la société Dusud au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance





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Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 29 avril 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Dusud (SCI) réplique que :



-aux termes de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 l'intermédiaire immobilier ne peut percevoir de rémunération avant la conclusion d'un acte authentique lorsque les parties ont érigé cette formalité en élément essentiel de la conclusion de l'opération ; cette condition figure d'ailleurs à la promesse de vente signée entre les parties ; la jurisprudence citée par la société Foncia Transaction France aux termes de laquelle l'acte visé par l'article 6 de la loi Hoguet ne serait pas nécessairement un acte authentique est isolée et est, en tout état de cause, contraire aux clauses de la promesse de vente subordonnant le règlement de la commission d'agence à la signature de l'acte authentique,

-si des dommages et intérêts étaient dus ils devraient être réclamés au vendeur M. [R] dès lors qu'elle n'a commis aucune faute au regard de la chronologie détaillée des faits ; la signature a été rendue impossible du fait de M. [R] qui s'est prévalu à tort de la caducité du compromis de vente et a refusé de réitérer la vente par acte authentique ; la production de la mise en demeure du 27 février 2018 ne permet pas davantage de retenir une faute à son égard,

-en refusant de répondre à une tentative de règlement amiable et en refusant de rembourser la somme sollicitée, la société Foncia Transaction France a fait preuve de légèreté blâmable

















La société intimée demande dès lors à la cour de :



-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Foncia Transaction France à lui verser la somme de 15.750 euros au titre de la restitution des sommes versées par ses soins, outre intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2018, date de la mise en demeure,

-infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses autres demandes







Statuant à nouveau,



-condamner la société Foncia Transaction France à lui verser une indemnité de 2.000 euros au titre de la résistance abusive,

-débouter la société Foncia Transaction France de l'ensemble de ses demandes



Y ajoutant,



-condamner la société Foncia Transaction France à lui verser une indemnité complémentaire de 4.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens 





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Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 12 décembre 2022 et a fixé l'examen de l'affaire à l'audience du 9 janvier 2023. 



A cette date, l'affaire a été retenue et mise en délibéré au 23 février 2023.







MOTIFS







Sur la restitution des fonds versés par la société Dusud :



Au visa des articles 1103 et 1302 du code civil, la société Dusud, à l'origine d'une offre d'achat du bien sis à [Adresse 5], appartenant à M. [V] [R], a sollicité devant le tribunal de commerce la restitution de la somme de 15.570 euros versée entre les mains de la société Foncia, agent immobilier désigné en qualité de séquestre, au regard de l'absence de signature de l'acte authentique de vente.



Le compromis de vente signé le 26 mai 2017 entre les parties mentionne à la rubrique « Paiement du prix » que cette somme est payée à titre « d'acompte » et qu'elle « s'imputera sur le prix, frais et honoraires convenus, y compris les honoraires de l'agence, sauf non réalisation de l'une des conditions suspensives contenues dans la présente convention ».











Le compromis mentionne également, aux termes dudit paragraphe, que « les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de la propriété, au paiement, par l'ACQUEREUR, au plus tard au moment de l'acte authentique de vente, de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation ».



Il n'est pas contesté en l'espèce que le compromis de vente n'a pas été réitéré par acte authentique devant notaire et que le paiement du prix par l'acquéreur n'a pas été versé, de sorte que la vente ne peut être considérée comme parfaite, nonobstant la levée des conditions suspensives.



Par ailleurs, l'exécution forcée de la vente n' a été sollicitée par aucune des parties.



En tout état de cause, et sans qu'il soit besoin de statuer sur le droit de l'intermédiaire immobilier à percevoir des fonds avant la signature de l'acte authentique, le seul débiteur des honoraires de négociation revenant à la société Foncia est le vendeur tel que désigné au compromis de vente (pages 14 et 21) et non la société Dusud, acquéreur.





Il en résulte que la société Foncia Transaction France ne pouvait prétendre conserver une somme qui ne lui avait été remise qu'à titre d'acompte sur le prix de vente et uniquement en qualité de séquestre dès lors que la vente n'a pas été réalisée et qu'en tout état de cause, les honoraires de négociation étaient à la charge du vendeur M. [R], contre lequel elle n'a formé aucune demande.



A cet égard, la société Foncia Transaction France confirme le fondement extra-contractuel de ses demandes de dommages et intérêts en dépit de la référence faite dans ses conclusions à l'article 1103 du code civil.



Ainsi, aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



En l'espèce, il était prévu au compromis signé le 26 mai 2017 que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 11 septembre 2017. Par avenant du 4 janvier 2018 les parties ont convenu de repousser cette date de signature au 26 février 2018.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 février 2018, soit le lendemain de la date butoir prévue pour la signature de l'acte authentique, et produite pour la première fois en cause d'appel, le Conseil de M. [R], en l'absence de régularisation, a mis en demeure la société Dusud de procéder dans les huit jours à la réitération de l'acte, en précisant qu'à défaut, il reprendrait sa liberté et remettrait son bien en vente.



Cette lettre recommandée a été précédée d'un courrier daté du 23 janvier 2018 adressée par le Conseil de M. [R] à son notaire, Maître [W], afin de voir préciser la date de signature, et a également été précédée d'un mail adressé par la société Foncia à Maître [N], notaire de l'acquéreur à [Localité 3], pour se voir confirmer la date du 26 février 2018, demande à laquelle Maître [N] a répondu en ces termes le 24 février 2018 : « la date du 26 février ne peut être maintenue ; je suis sans nouvelle de Monsieur et Madame [M] » (la société Dusud).













Ce n'est que le 30 mars 2018 que M. [R] a notifié à la société Dusud la « caducité » du compromis de vente alors même que par courrier du 20 mars 2018 Maître [N], s'adressant à Maître [E], notaire ayant pris la suite de Maître [W], en qualité de représentant du vendeur, sollicitait une date de signature « première semaine d'avril par exemple ».



Ainsi, il ressort de ces échanges ainsi que des autres courriers communiqués aux débats que si la première date de signature, fixée au plus tard au 11 septembre 2017, a été repoussée en raison de problèmes de santé invoqués par M. [R] et que manifestement des problèmes relationnels sont survenus ensuite entre ce dernier et son notaire Maître [W] au regard du courrier de M. [R] daté du 12 mars 2018, en revanche, la société Dusud ne justifie d'aucun motif expliquant sa défaillance à réitérer l'acte avant le 26 février 2018.



Au contraire, il apparaît que dès le mois de novembre 2017 la société Dusud était décidée « à régulariser l'acte de vente mais à un prix inférieur et pas avant le mois d'avril 2018 » selon les termes de Maître [W], notaire, qui interrogeait alors son client M. [R] sur la suite à donner à cette proposition.



En signant l'avenant du 4 janvier 2018 M. [R] a fait droit à la demande de la société Dusud de réduire le prix de vente (305.000 euros au lieu de 315.000 euros) mais non pas à la demande de report de signature au mois d'avril.

Pour autant, il ressort des échanges que la société Dusud n'a pas fait preuve d'un empressement à signer la vente avant la date du 26 février 2018 dès lors que son propre notaire écrivait le samedi 24 février qu'il était sans nouvelles de son gérant M. [M], rendant impossible une réitération avant la date butoir du lundi 26 février.



De même, la société Dusud ne justifie pas avoir donné suite à la mise en demeure adressée le 27 février 2018 par le biais du Conseil de M. [R], sauf à proposer en mars par le biais de son notaire Maître [N], soit au-delà du délai de huit jours imparti par le vendeur, une date de signature « première semaine d'avril » correspondant en tous points à celle annoncée dès le mois de novembre 2017. La société Dusud ne peut davantage faire grief à M. [R] d'avoir refusé à compter du mois de mars 2018 de signer l'acte de vente au regard de la date fixée par les parties pour la réitération, la circonstance que les conditions suspensives aient été levées n'autorisant pas pour autant l'acquéreur à imposer unilatéralement et indéfiniment ses conditions au vendeur en présence d'une date limite de réitération.



En conséquence, il y a lieu de juger que la résistance opérée par la société Dusud dans la réitération de la vente par acte authentique est fautive en l'absence d'éléments justifiant le non-respect de la date fixée pour la signature de l'acte et il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Foncia Transaction France à restituer à la société Dusud la somme de 15.750 euros sans retenir la faute commise par l'acquéreur, autorisant l'agence immobilière à formuler une demande de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice.



Cette résistance abusive a généré un préjudice au détriment de la société Foncia Transaction France considérant que celle-ci a été privée d'une chance de percevoir la rémunération correspondant à son entremise entre les parties et à la signature du compromis de vente.









Au demeurant, il convient de relever que le compromis de vente signé le 26 mai 2017 prévoyait expressément l'indemnisation de l'agence dans l'hypothèse où « l'une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte authentique » en fixant non seulement « une indemnité forfaitaire et clause pénale » mais également les « indemnités pouvant être dues à la clause honoraire de négociation » (paragraphe relatif à l'« Acte authentique » page 15).



Ce préjudice sera ainsi valablement fixé à la somme de 15.750 euros.







Sur la résistance abusive :



En l'espèce, le renvoi aux motifs adoptés ci-dessus conduit à considérer que la résistance reprochée à la société Foncia Transaction France ne revêt pas un caractère abusif au visa de l'article 1240 du code civil.



Par ailleurs, il convient de rappeler que l'amende civile prononcée sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ne peut l'être qu'à l'initiative du juge et non des parties, cette amende revenant à l'Etat.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté la société Dusud de sa demande de dommages et intérêts.









Sur les frais et dépens :



La société Dusud, partie succombante, conservera la charge des entiers dépens de l'instance et de la procédure d'appel, recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



En outre, la société Dusud sera tenue de payer à la société Foncia Transaction France la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.









PAR CES MOTIFS







La cour,



Infirme le jugement rendu le 30 septembre 2019 par le tribunal de commerce de Fréjus, sauf en ce qu'il a débouté la société Dusud de sa demande de dommages et intérêts,



Statuant à nouveau,



Déboute la société Dusud de sa demande de restitution de la somme séquestrée par la société Foncia Transaction France à hauteur de 15.750 euros,







Au besoin et en l'état de la restitution effectuée en exécution du jugement, condamne la société Dusud à payer à la société Foncia Transaction France la somme de 15.750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,



Condamne la société Dusud aux entiers dépens de l'instance et de la procédure d'appel, recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne la société Dusud à payer à la société Foncia Transaction France la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE