N° RG 24/05703 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M24Q


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU
[Adresse 1]
[Localité 3]



HAGUENAU Civil
N° RG 24/05703 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M24Q








Expédition exécutoire et annexes 
à Maître Célia HAMM;
M. [Z] [S]


Expédition à Préfecture

le

Le Greffier


Me Célia HAMM


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU

 15 OCTOBRE 2024




DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [S]
Demeurant [Adresse 5]
Représenté par sa fille, Mme [C] [B], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [J]
Demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG (bénéficie d’une aide juridictionnelle accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de STRASBOURG)



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection 
Lila BOCKLER, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Octobre 2024.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier





N° RG 24/05703 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M24Q


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Monsieur [Z] [S] a fait assigner Monsieur [K] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier.

Il expose avoir, par contrat conclu le 20 juillet 2016, donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 342,98 euros, augmenté de 70,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, il lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 29 avril 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail. 

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les délais, il demande au Juge des Contentieux de la Protection :
- de constater la résiliation de plein droit du bail, 
- d’ordonner l’expulsion sans délai du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique, et sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard, 
- de le condamner au paiement :
- d’une somme de 4.208,87 euros, pour les loyers impayés, 
- et d’une indemnité d’occupation de 412,98 euros par mois jusqu’à évacuation complète des lieux.

Il met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024, à laquelle Monsieur [S] était représenté par sa fille, Madame [C] [B], munie d’un pouvoir spécial, elle-même assistée par la gestionnaire de l’agence “TERRES ET MAISONS GESTION”.

Monsieur [J], représenté par son avocat, indique qu’un dossier de surendettement a été déposé en date du 13 août 2024. Il précise que le défendeur est accompagné par des travailleurs sociaux et par l’association [4], concernant des problèmes de jeux d’argent. Le loyer courant a été repris et Monsieur [J] verse, en sus de ce dernier, 50,00 euros par mois. Il est précisé que le montant de l’arriéré locatif est de 6.498,27 euros et que dans l’hypothèse où le dossier de surendettement serait validé, Monsieur [T] pourra faire face à ses dépenses.

Madame [B] indique que les impayés de loyers courent depuis un an et que le loyer actualisé est de 444,15 euros dont 90,00 euros de provisions sur charges.

Le conseil de Monsieur [J] précise que les APL sont suspendus mais qu’une régularisation est possible.

Madame [B] soutient que depuis l’entrée de Monsieur [J] dans le logement les impayés sont courants. En 2021, un plan d’apurement avait été mis en oeuvre et a par la suite été suspendu. Elle ajoute que la dette est très élevée et doute des capacités financières du défendeur pour pallier à cette dernière. Elle souhaite trouver une solution car ces impayés fragilisent la situation financière de Monsieur [S], qui doit s’acquitter de frais de soins. Elle s’oppose à des délais de paiement et maintient ses demandes concernant la résiliation du bail.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

Par note en délibéré du 17 septembre 2024, Monsieur [J] a transmis au Tribunal le courrier de la commission de surendettement du Bas-Rhin du 3 septembre 2024, concernant la recevabilité de son dossier.

MOTIFS
 
1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par commissaire de justice à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 septembre 2024.

Cette dernière a, le 17 juillet 2024, indiqué au Tribunal n’avoir pu faire réaliser de bilan social, Monsieur [J] n’ayant pu rencontrer les travailleurs sociaux.

Par courrier, reçu le 2 septembre 2024, par le Tribunal, elle préconise des délais de paiement compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [J].

La demande formée par le bailleur est par conséquent recevable de ce chef. 

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Selon contrat conclu le 20 juillet 2016 ayant pris effet le 1er août 2016, Monsieur [S] a donné à bail à Monsieur [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer de 330,00 euros outre 60,00 euros de provisions sur charges.

Le loyer mensuel actualisé est de loyer de 354,15 euros outre 90,00 euros de provisions sur charges selon le décompte produit.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois. 

Par acte du 29 avril 2024 un commandement de payer la somme de 4.732,15 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de six semaines, conformément à la loi, mais n’emportant acquisition de la clause résolutoire qu’à deux mois, conformément aux prévisions contractuelles

Monsieur [J] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2024.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [J] reste redevable de la somme de 6.498,27 euros au 10 septembre 2024.

Monsieur [J] sera condamné au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur la demande de délais de paiement

La Commission de Surendettement des Particuliers du Bas-Rhin a le 3 septembre 2024 déclaré Monsieur [J] recevable au traitement de sa situation de surendettement, précisant avoir décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. 

Il résulte de l’article 24 VI de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde des délais de paiement durant l’instruction de son dossier de surendettement. 

Monsieur [J] produit la notification de recevabilité vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire établie par la Commission de surendettement des particuliers du BAS-RHIN du 3 septembre 2024. La dette locative est intégrée dans le dossier de surendettement. 

Monsieur [J] a repris le versement intégral du loyer courant.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [J] pourra régler l’arriéré locatif en 35 échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 180,00 euros, suivies d’une 36ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts jusqu’a l’approbation du jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire . 

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible. 

En ce cas, Monsieur [J] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ; 

Il est renvoyé concernant l’articulation entre le traitement de situation de surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail à l’article L714-1 du Code de la consommation, et notamment son paragraphe II.- “Lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge [...], les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture. [...]
La suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement ou de défaillance dans le paiement des loyers courants, l’occupation des lieux par Monsieur [J] , malgré la résiliation du bail, cause à Monsieur [S] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer. 

Son montant sera fixé à 444,15 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [J] sera condamné à son paiement du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion 
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En cas de non respect des délais de paiement ou de défaillance dans le paiement des loyers courants, Monsieur [J] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. 

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une astreinte ni à une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer.

En outre, il n’est pas justifié de motifs qui justifieraient la suppression du délai d’évacuation.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. 

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [J] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [Z] [S] ;

CONSTATE que le bail conclu le 20 juillet 2016 entre les parties est résilié de plein droit au 30 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 6.498,27 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 10 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

ACCORDE à Monsieur [K] [J] des délais pour s’acquitter de cette dette en 35 mensualités de 180,00 euros, suivies 36ème du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ; 

RENVOIE aux dispositions de l’article L714-1 du Code de la consommation relativement à l’articulation entre le traitement de situation de surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail ; 

RAPPELLE qu’en cas de rétablissement personnel, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location seront suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture ; 

RAPPELLE que “la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

EN CAS DE DÉFAILLANCE DANS LE PAIEMENT DES LOYERS COURANTS OU DANS LE RESPECT DES DÉLAIS DE PAIEMENT : 

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 444,15 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] au paiement de cette indemnité à Monsieur [Z] [S] du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [K] [J], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [J] ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [S] de sa demande d’astreinte ; 

DÉBOUTE Monsieur [Z] [S] de sa demande de suppression du délai d’évacuation ; 

DANS TOUS LES CAS : 

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

 Le Greffier, Le Juge