COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE



CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION





ARRÊT AU FOND 

DU 6 MARS 2025



N° 2025/ 08

 



N° RG 24/00005 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMWDK







S.A. SOCIETE LOCALE D'ÉQUIPEMENT ET D'AMÉNAGEMENT DE L'AIRE MÉTROPOLITAINE





C/



[U] [O]

[S] [O] 





LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES [Localité 5]















Copie exécutoire délivrée le :







à :



Me Fabienne BEUGNOT



Me Olivier BURTEZ-DOUCÈDE 



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 17 Janvier 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 23/003.





APPELANTE



S.A. SOCIÉTÉ LOCALE D'ÉQUIPEMENT ET D'AMÉNAGEMENT DE L'AIRE MÉTROPOLITAINE, prise en la personne de son représentant légal, 

domiciliée [Adresse 7]



représentée par Me Fabienne BEUGNOT, substituée et plaidant par Me Yannick GUIN, avocats au barreau de MARSEILLE







INTIMÉS



Monsieur [U] [O]

et

Monsieur [S] [O]

tous deux demeurant [Adresse 2] 



tous deux représentés et plaidant par Me Olivier BURTEZ-DOUCÈDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCÈDE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE







EN PRÉSENCE DE



Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES [Localité 5], 

domicilié [Adresse 6]



Présent en la personne de Monsieur [Y] [K], inspecteur des Finances publiques.



*-*-*-*-*













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions del'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 Février 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant :



M. Ghani BOUGUERRA, Président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

 

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD



Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie. 



Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.



Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 Mars 2025.



Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Ghani BOUGUERRA, Président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère



qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé publiquement le 6 Mars 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 *****











































EXPOSÉ DU LITIGE



Le conseil municipal de [Localité 8] a, selon délibération en date du 24 février 1992, confié à [Localité 8] Aménagement, devenu Société Locale d'Equipement et d'Aménagement de l'Aire Métropolitaine (SOLEAM), la conduite de l'opération [Adresse 14] dont le dossier de réalisation a été approuvé par délibération du 27 janvier 1995.



Suivant arrêté du 14 mai 2019, le préfet des [Localité 5] a prescrit l'ouverture d'une enquête publique unique au terme de laquelle un arrêté de déclaration d'utilité a été pris le 6 mars 2020, suivi d'un arrêté, en date du 29 janvier 2021, de cessibilité des immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération projetée au bénéfice de la société SOLEAM.



Parmi les parcelles à exproprier figurent deux parcelles appartenant à messieurs [U] et [S] [O], situées sur la commune de [Adresse 2], cadastrées section [Cadastre 9] (devenue [Cadastre 10]), [Cadastre 12] (devenue [Cadastre 11]) et [Cadastre 13] (devenue [Cadastre 1]), d'une superficie totale de 1 318 m2.



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 22 mars 2021.



Le 6 janvier 2023, la société SOLEAM a saisi le juge de l'expropriation du département des [Localité 5] aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession.



Le transport sur les lieux a été fixé, par ordonnance du 25 janvier 2023, au 29 mars 2023.



Par jugement en date du 17 janvier 2024, le juge de l'expropriation a :




Fixé la date de référence au 28 janvier 2020,

Retenu la qualification de terrain à bâtir concernant le terrain exproprié,

Fixé à la somme de 1 635 324 € l'indemnité totale d'expropriation due par la SOLEAM aux consorts [O], se décomposant comme suit : une indemnité principale de 1 488 022 € et une indemnité de remploi de 147 302 €,

Fixé à la somme de 394 021 € l'indemnité allouée au titre de l'emprise totale,

Débouté les consorts [O] de leur demande de dépréciation du surplus,

Rejeté la demande de déplacement du 3ème portail,

Donné acte à la SOLEAM de son engagement vis-à-vis des consorts [O] de rétablir à ses frais exclusifs les murs de clôture et le déplacement des deux portails,

Retenu le devis à hauteur de 35 921, 40 € (soit 17 960, 70 € X 2) pour les deux portails,

Rejeté la demande des consorts [O] au titre des aménagements particuliers-aires de lavage à hauteur de 35 375, 20 € TTC,

Rejeté la demande des consorts [O] tendant à la reconstitution par la SOLEAM des branchements et réseaux (eau, électricité, assainissement) des bâtiments se trouvant hors emprise,

 Condamné la SOLEAM à une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [O],

Laissé les dépens à la charge de la SOLEAM.






Société Locale d'équipement et d'Aménagement de l'Aire Métropolitaine (SOLEAM)a, régulièrement, relevé appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe du 6 mars 2024, notifiée aux intimés le 12 mars 2024.























PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de son mémoire d'appel, reçu au greffe le 31 mai 2024, et de ses conclusions récapitulatives et en réplique en date du 7 novembre 2024, auxquels il est expressément renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, l'appelante demande à la Cour de :




Infirmer la fixation de la date de référence du 28 janvier 2020,

Infirmer la qualification de « terrain à bâtir » concernant le terrain exproprié,

Infirmer l'indemnité de dépossession se décomposant comme suit :


' Indemnité principale : 1 488 022 €

' Indemnité de remploi : 147 032 €


Infirmer la fixation à la somme de 394 021 € au titre de la réquisition d'emprise totale,

Infirmer la prise en compte du devis de déplacement des deux portails à hauteur de 35 921, 40 € en ce que la société SOLEAM s'est engagée à les rétablir à ses frais exclusifs,

Infirmer la condamnation de la société SOLEAM à payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




Ce faisant, statuant à nouveau,




Fixer la date de référence au 29 avril 1994,

Qualifier le terrain exproprié en « situation privilégiée »,

Fixer l'indemnité de dépossession revenant aux consorts [O] comme suit :


' Indemnité principale : 1318 m2 X 150 € en valeur libre 197 700 €

' Indemnité de remploi : 20 770 €

' Total général : 218 470 € 


Donner acte de l'accord de la société SOLEAM sur le principe de la réquisition d'emprise totale,

Infirmer le montant et fixer l'indemnité à 349 m2 X 45 € en valeur libre : 15 705 €

Confirmer le donner acte à la société SOLEAM de l'engagement à procéder à la démolition de la clôture installée et à rétablir à ses frais la clôture,

Confirmer le donner acte à la société SOLEAM de son engagement à déplacer à ses frais exclusifs les deux portails,

Confirmer le rejet de la demande de la somme de 28 646 € H.T. soit 34 375, 20 TTC relativement au déplacement de l'aire de lavage.




À titre subsidiaire, si la cour de céans retenait le devis pour déplacement de l'aire de lavage, il conviendrait d'appliquer un abattement pour occupation provisoire sur l'indemnité provisoire, et par voie de conséquence sur l'indemnité de remploi.



En tout état de cause,




Rejeter les demandes des consorts [O] relativement à leur appel incident,

Rejeter la demande de sursis à statuer relative au chiffrage du coût de déplacement des réseaux, la SOLEAM devant réaliser les réseaux en limite de la propriété restant appartenir aux consorts [O],

Condamner les consorts [O] au paiement d'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




Au soutien de ses demandes, la société SOLEAM rappelle que le bien objet de l'expropriation, situé en zone UC1 au PLUi approuvé le 19 décembre 2019 et opposable le 20 janvier 2020, est libre de toute location ou occupation et que les parcelles, d'une superficie totale de 1318 m2 sont en état d'usage.



S'agissant de la date de référence, elle soutient que celle-ci doit être fixée au 29 avril 1994, date de publication de l'acte créant la ZAC, conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation.







Elle estime peu pertinent l'arrêt de la cour de cassation du 30 mars 2023 qui prescrit de fixer la date de référence d'un bien situé en ZAC et qui est soumis au droit de préemption urbain à la date d'opposabilité aux tiers du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme.



En ce qui concerne la qualification des parcelles, la société SOLEAM conteste les motifs retenus par le premier juge en ce qu'il a estimé, sans preuve, que le terrain était desservi par des réseaux suffisants.



Or, en se plaçant à la date de référence qu'elle propose, soit le 29 avril 1994, les parcelles litigieuses étaient desservies par des réseaux sous-dimensionnés, au regard du périmètre de la ZAC, et le réseau d'assainissement n'existait pas.



Ainsi, le terrain ne peut être qualifié de terrain à bâtir, mais seulement « en situation privilégiée ».



L'appelante conteste, par la suite, la méthode d'évaluation retenue par le premier juge.



D'une part, elle critique l'absence de motivation de l'analyse qui a conduit le premier juge à rejeter le terme de comparaison qu'elle a produit.



Elle s'étonne, par ailleurs, du calcul opéré dans la décision de première instance qui aboutit à additionner la valeur de deux termes de comparaison, l'un produit par les intimés et l'autre par le commissaire du gouvernement, au lieu d'en dégager la moyenne.



Sur la demande d'emprise totale, au regard de la configuration particulière des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12] qui les rendent totalement ou partiellement inconstructibles, elle soutient qu'un abattement de 70% sur la valeur unitaire de 150 € qu'elle offre doit être appliqué et elle propose une indemnisation à hauteur de 45 €/m2, soit 15 705 m2 pour l'emprise de 349 m2.



La société SOLEAM conclut, en conséquence, à l'infirmation de la décision querellée sur ces différents chefs ainsi que sur la validation d'un devis de déplacement de deux portails pour un montant de 35 921, 40 €, celui-ci faisant double emploi avec l'engagement pris par l'expropriation d'exécuter cette tâche à ses frais exclusifs.



Elle sollicite, cependant, la confirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté la demande au titre de la dépréciation du surplus et de déplacement des aires de lavage.



Messieurs [U] et [S] [O] concluent essentiellement, dans leur mémoire en réponse et d'appel incident reçu au greffe le 29 juillet 2024 et leurs conclusions récapitulatives reçues le 12 décembre 2024, auxquels il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à la confirmation de la décision de première instance, en ce qu'elle « a fixé la date de référence au 28 janvier 2020 et retenu la qualification de terrain à bâtir, en ce qu'il a constaté l'accord pour une emprise totale, constaté l'accord des parties concernant l'engagement de SOLEAM de rétablir à ses frais exclusifs les murs de clôture et le déplacement des portails, en ce qu'il a condamné SOLEAM à payer 3 000 € au titre de l'article 700 de première instance (sic) ».



Ils sollicitent, pour le surplus, la réformation du jugement entrepris et demandent à la cour de :




Rejeter les dates de référence fixées aux 27 janvier 1995 et 29 avril 1994 (confirmation du jugement)

Rejeter la qualification de « terrain en situation privilégiée » (confirmation du jugement),

Rejeter les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et le jugement produit par l'expropriant,

Rejeter la valeur de 150 €/m2 proposée par l'expropriant et le commissaire du gouvernement qui correspond à celle d'un jardin d'agrément ou d'un parc public,

Rejeter tout abattement sur la valeur des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12],

Rejeter les indemnités principale et accessoires proposées,










Ce faisant,




Fixer la date de référence au 28 janvier 2020 au visa des articles L213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme,

Donner acte de l'accord de l'expropriant sur l'inscription en zone constructible et sur l'existence de la desserte en réseaux publics des parcelles en cause,

Juger qu'à la date de référence, l'emprise expropriée est classée en zonz UC1 constructible et est desservie par les voiries et réseaux d'une capacité suffisante par rapport à l'ensemble de la ZAC et ainsi (sic),

Qualifier les parcelles expropriées de « terrain à bâtir » au sens de l'article L322-3 du code de l'expropriation,

Juger que les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12] en nature de bassin et de friche, situées au-delà de l'emprise et détachées du reste de la propriété, ne sont plus utilisables dans des conditions normales,

Donner acte de l'accord de l'expropriant sur l'emprise totale du reliquat hors emprise des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12] d'une surface de 215 m2 (parcelle [Cadastre 3] et 134 m2 ([Cadastre 4]) au visa de l'article L242-1 du code de l'expropriation et conformément au relevé de surface réalisé par M. [M] géomètre-expert,

Donner acte de l'engagement de la SOLEAM de rétablir à ses frais exclusifs les murs de clôtures et l'ensemble des portails existants,

Juger que les réseaux et branchements existants sur l'emprise expropriée doivent être reconstitués aux frais de l'expropriant et ainsi replacer le surplus hors emprise dans les mêmes conditions de raccordement et de desserte par les réseaux publics qu'antérieurement à l'expropriation,

Fixer la valeur moyenne des terrains à bâtir en zone UC1, en dehors de celle incluse dans l'aménagement du parc public de la Jarre est de 1 331 €/m2 de terrain et de 787 €/m2 de plancher,

Juger que la configuration du terrain après emprise est pénalisante du fait de sa réduction de largeur, du déplacement des zones non aedificandi de recul par rapport aux voies et limites de propriété et du calcul de coefficient d'emprise au sol et d'espace vert institués par le règlement de la zone UC1 du PLUi en vigueur,

Fixer la valeur de la parcelle sous emprise comme suit : indemnité principale


1 318 m2 X 1 331 €/m2 1 754 000, 00 €


Fixer l'indemnité de remploi au taux dégressif d'usage :


(1 000 € + 1 500 € + 173 900 €) 176 400, 00 €


Fixer l'indemnité correspondant aux délaissés des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12] (emprise totale) à :


(215 m2 + 134 m2 X 1 331 €/m2 464 500, 00 €


Fixer l'indemnité de dépréciation du surplus hors emprise à :


182 m2 de plancher perdus X787 €/m2 143 000, 00 €


Fixer la valeur des aménagements particuliers définitivement perdus (aires de lavage)


28 646 € HT 34 375, 20 € TTC


Laisser les entiers dépens à la charge de la SOLEAM

Allouer à la requérante la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.




S'agissant de la date de référence, les consorts [O] soutiennent que, les parcelles étant situées en zone de droit de préemption urbain, la date applicable est celle d'opposabilité aux tiers du plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme, soit le 28 janvier 2020.

Ils relèvent que cette position juridique est, désormais, soutenue par le commissaire du gouvernement.



En ce qui concerne la qualification des parcelles expropriées, ils rappellent que celles-ci disposent de la proximité immédiate de l'intégralité des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement et que ceux-ci sont de dimension suffisante par rapport à la zone dont s'agit.









Les parcelles étant situées en zone constructible et effectivement et suffisamment desservies par des réseaux publics d'une dimension suffisante, elles ne peuvent qu'être qualifiées de terrain à bâtir et non de terrain en situation privilégiée.



Ils affirment que, partant, le terrain exproprié doit être indemnisé au regard de termes de comparaison portant sur des cessions de terrains à bâtir.



Sur la réquisition d'emprise totale portant sur les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12], ils soutiennent qu'elles doivent être indemnisées sur la base de la même valeur que celle retenue pour le terrain exproprié et, à défaut et subsidiairement, elles leur resteront acquises.



La dépréciation qu'elles subissent doit, cependant, conduire à une indemnisation d'un montant de 464 500 €.



Pour le surplus de l'argumentation des consorts [O], qui se contente de réitérer les moyens déjà développés, il sera renvoyé à leurs écritures.



Le commissaire du Gouvernement, dans son mémoire reçu le 2 septembre 2024, auquel il est expressément renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, rappelle que le bien appartenant aux consorts [O] se situe dans le périmètre de la [Adresse 14], créée par délibération du conseil municipal de [Localité 8] du 27 janvier 1995.



L'emprise expropriée correspond à une bande longitudinale en nature de chemin avec graviers servant de voie de passage.



Revenant sur ses conclusions de première instance, il précise que, après vérification, la parcelle objet de l'expropriation est située en zone de droit de préemption urbain et que, de ce fait, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien soit, en l'espèce, le 28 janvier 2020.



Sur la nature juridique du terrain, bien que reconnaissant qu'il se situe bien en zone constructible, le commissaire du gouvernement soutient qu'il bénéficie d'une situation privilégiée sans pouvoir être qualifié de terrain à bâtir, l'exproprié ne démontrant pas que la dimension des réseaux est suffisante.



Il en déduit que, au vu des termes de comparaison qu'il produit, la valeur unitaire doit être fixée à 150 €/m2, soit 197 700 € d'indemnité principale, outre l'indemnité de remploi.



Il conclut, à ce titre, à l'infirmation de la décision déférée.



Il sollicite, cependant, la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande pour dépréciation du surplus, la perte de droits à construire n'étant pas avérée.



Au titre de l'emprise totale des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12], il propose la même valeur unitaire, soit un total de 52 350 €, pour une contenance de 349 €/m2.



À l'audience du 6 février 2025, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l'article R.311-20 du code de l'expropriation.



L'affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.



















MOTIFS DE LA DÉCISION



-Sur la date de référence :



La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l'usage effectif du bien s'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s'il s'agit d'un terrain à bâtir.



L'article L.322-2 du code de l'expropriation prévoit que sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ....... ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.



Toutefois en application des dispositions de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a in fine l'article L.213-4 du code de l'urbanisme.



L'article L.213-4 du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l'espèce les parcelles en cause sont situées dans le périmètre où s'applique le droit de préemption urbain, il en résulte que la date de référence doit être fixée à la date d'opposabilité aux tiers du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU.



En l'espèce, la date à retenir doit être fixée au 28 janvier 2020.





- Sur la qualification du bien :



À la date de référence les parcelles sont situées en zone UC1 du plan local d'urbanisme.



La qualification de terrains à bâtir, au sens du code de l'expropriation, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :



1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;



2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.



Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.









En l'espèce les parcelles sont situées dans une zone classée comme constructible, cet élément n'étant contesté par aucune des parties.



La question déterminante est, dès lors, celle de l'effectivité et du dimensionnement suffisant des réseaux existants.



Pour contester la qualification de « terrain à bâtir », retenue par le premier juge, la société SOLEAM soutient que la nature du terrain doit s'apprécier à la date du 29 avril 1994, soit à une période où l'état initial des réseaux était insuffisant au regard du périmètre de la ZAC, mais encore que cette insuffisance est toujours actuelle, au 4 mai 2023, date d'une note technique qu'elle produit.



Cependant, aucun document technique probant, émanant d'un organisme indépendant, ne vient démontrer la réalité de l'insuffisance des réseaux publics au regard des parcelles expropriées.



Bien au contraire, il est établi que le projet de ZAC, initié en 1995, est dans un état très avancé et proche de son achèvement.



Le registre des délibérations du conseil territorial Marseille-Provence relève que, au 31 décembre 2019, soit antérieurement à la date de référence pertinemment retenue par le premier juge, la majeure partie des équipements publics avait été réalisée et, à fin décembre 2020, les 4/5ème des logements avaient été achevés et 94 % de la surface de plancher à céder avaient été commercialisés.



Cet état d'avancement, cumulé à une date de référence fixée au 28 janvier 2020, implique que des réseaux ont nécessairement été mis en place.



En tout état de cause, l'autorité expropriante ne rapporte pas la preuve que tel n'est pas le cas.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a reconnu la qualification de terrain à bâtir pour les parcelles expropriées.





- Sur l'évaluation :



Le principe de la qualification « terrain à bâtir » des parcelles étant posée, c'est sur cette base que l'indemnité de dépossession doit être fixée.



L'appelante conteste l'évaluation du premier juge en ce qu'il a retenu une valeur au mètre carré de 1 129 €, soit en additionnant deux termes de comparaison au lieu de procéder à la moyenne des deux montants.



Le jugement de première instance comporte, effectivement, une erreur manifeste de calcul en ce que le montant résultant de l'addition des deux termes de valeur retenus aurait dû être divisé par deux pour déterminer la moyenne.



Par une analyse pertinente et non dénuée de fondement, qu'il convient d'adopter, la juridiction de première instance a retenu deux termes de comparaison, l'un proposé par les intimés, d'une valeur unitaire de 995 €/m2, et le second par le commissaire du gouvernement, d'une valeur unitaire de 134 €/m2, présentant des similitudes de localisation et de configuration avec les parcelles expropriées.



Il en résulte une valeur unitaire moyenne de 564, 50 €, soit une indemnité principale d'expropriation revenant aux consorts [O] d'un montant de 1 318 m2 X 564, 50 € = 744 011€.





- Sur l'indemnité de remploi :



Par application du barème dégressif habituel, le montant de l'indemnité de remploi sera fixé à la somme de 75 401 €.



L'indemnité globale d'expropriation sera, en conséquence, fixée à la somme de 816 912 €.





- Sur les autres demandes :




Sur la demande d'emprise totale : les parties s'accordent sur le bien fondé de ce chef de demande qui s'applique aux parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12] d'une superficie respective de 215 m2 et 134 m2.


En appliquant la valeur unitaire ci-dessus déterminée, l'indemnisation de ces parcelles sera fixée à la somme de 197 010, 50 €.


Sur la demande de dépréciation du surplus : les consorts [O] ne démontrent aucun préjudice matériel direct et certain affectant le surplus de leur immeuble, leur droit à construire étant amplement préservé. La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté ce chef de demande.

Sur les indemnités accessoires : les consorts [O] réclament le rétablissement, aux frais de l'expropriante, de la clôture et des portails de leur propriété.


Ils produisent un devis chiffrant le montant du déplacement de 3 portails à la somme de 52 562, 10 €. La décision retient environ les 2/3 du montant du devis produit, tout en donnant acte à la SOLEAM de son engagement de rétablir, à ses frais exclusifs, les murs de clôture et le déplacement de deux portails.

En l'état de l'engagement de l'expropriante d'exécuter les travaux nécessaires au rétablissement de la clôture et au déplacement des portails, le devis des consorts [O] sera écarté.


Sur les aménagements des aires de lavage et la reconstitution des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement des bâtiments hors emprise : il convient de relever que les consorts [O] avaient reconnu que les aires de lavage de bateaux, activité au surplus non autorisée, n'étaient plus utilisées. Leur réaménagement ne saurait, dès lors, être ordonnée.


S'agissant de la reconstitution des réseaux, cette demande est non fondée et constituerait, en réalité, un enrichissement sans cause.

Ces deux chefs de demande seront rejetés, confirmant ainsi la décision de première instance.


Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a alloué la somme de 3 000 € aux consorts [O] de ce chef.




Aucune raison d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de l'une ou l'autre des parties, en cause d'appel.









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,



Déclare recevables l'appel principal de la société SOLEAM et l'appel incident de messieurs [U] et [S] [O],



Fixe la date de référence au 28 janvier 2020,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité globale de dépossession à la somme de 1 635 324 € et l'indemnité au titre de l'emprise totale à celle de 394 021 €,



Fixe l'indemnité d'expropriation due par la SOLEAM aux consorts [O] à la somme de 816 912 €, dont 744 011 € au titre de l'indemnité principale et 75 401 € au titre de l'indemnité de remploi,



Fixe l'indemnité due par la SOLEAM aux consorts [O] au titre de l'emprise totale sur les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 12], d'une superficie de 349 m2, à la somme de 197 010 €,



Donne acte à la SOLEAM de son engagement de procéder, à ses frais exclusifs, au rétablissement des murs de clôture et au déplacement de deux portails de la propriété des consorts [O] et, en tant que de besoin, l'y condamne,



Dit que, à défaut d'exécution volontaire et après mise en demeure infructueuse, les consorts [O] pourront procéder, aux frais exclusifs de la SOLEAM, aux travaux nécessaires,



Rejette toutes autres demandes des parties,



Confirme le jugement du 17 janvier 2024 en ce qu'il a alloué aux consorts [O] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la société SOLEAM aux dépens de première instance.



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de l'une ou l'autre des parties, en cause d'appel,



Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés en cause d'appel.









Le greffier Le président