COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 24/09/ 2024

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

Me Alfred-roger MABOUANA-BOUNGOU





ARRÊT du : 24 SEPTEMBRE 2024



 N° : - 24 



 N° RG 22/01788 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GT2J





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 24 Mai 2022



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283324827271



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] agissant en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L CITYA BERANGER (RCS de TOURS n° 498.661.099) dont le siège social est [Adresse 5] - [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 7]



ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS, 

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



D'UNE PART





INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265279758279667



Monsieur [V] [X]

né le 24 Avril 1989 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]



représenté par Me Alfred-Roger MABOUANA-BOUNGOU, avocat au barreau de TOURS



D'AUTRE PART








DÉCLARATION D'APPEL en date du :22 Juillet 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 juin 2024 






COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.








Greffier :




Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 1er juillet 2024, ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties présents en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 24 septembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





***



FAITS ET PROCEDURE :



M. [X] [V] est propriétaire de lots de copropriété dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété. 



Il a réuni ces lots, situés au dernier étage de l'immeuble, en deux appartements qu'il donne à bail pour de courtes durées à une clientèle de passage. 



Par acte d'huissier en date du 22 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de lui voir interdire de mettre en location pour une courte durée les appartements dont il est propriétaire dans cet immeuble.



Par jugement en date du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

- condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamné M. [X] à payer en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7], la somme 226,53 euros TTC ;

- condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7], la somme 3 000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7] de ses autres demandes ;

- condamné M. [X] aux dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration en date du 22 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7], a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7], la somme 3 000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ; condamné M. [X] aux dépens.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7], demande à la cour de :

- juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 7] recevable et fondé en son appel ; 

- infirmer le jugement rendu le 24 mai 2022 (RG n°20/01718) par le tribunal judiciaire 

de Tours en ce qu'il a : 

-condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-débouté le syndicat des syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 7] de ses autres demandes.

Statuant à nouveau sur ces chefs de dispositif :

- juger que M. [X] commet un manquement aux stipulations du règlement de la copropriété en mettant les appartements dont il est propriétaire au [Adresse 3] à disposition d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour de courtes durées, de manière répétée, et ce en violation d'une part de la clause de destination de l'immeuble stipulant une habitation bourgeoise et d'autre part de la clause obligeant les copropriétaires à louer à des personnes de bonne vie et m'urs ; 

- juger en outre que ces locations de courte durée atteignent aux droits des autres 

copropriétaires de l'immeuble, et constituent un usage abusif des parties communes ; 

- ordonner par suite à M. [X] de cesser la location des deux appartements (lot n°22 et 23) situés au 3e étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour de courtes durées, de manière répétée, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; 

- fixer une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ; 

- ordonner à M. [X] de supprimer toute annonce destinée à proposer de la location de courte durée pour les appartements sis [Adresse 3] ; 

- ordonner à M. [X] de supprimer tout dispositif permettant l'exercice de cette activité prohibée, tel que la boite à clé située à l'extérieur de la résidence et installée par le défendeur sans autorisation de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir ; 

- condamner en outre M. [X] à procéder à la remise en état de la façade avec un enduit ciment selon facture acquittée par ses soins d'une entreprise notoirement sérieuse, qu'il devra communiquer à première demande au syndic en exercice, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir ; 

- condamner M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], les sommes de 243,03 euros T.T.C correspondant à la facture Az Protection du 16 décembre 2019 et 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par la copropriété ; 

- débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; 

- condamner M. [X] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 5.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers dépens de la procédure ; 



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 juin 2024, M. [X] demande à la cour de :

- recevoir M. [X] en ses conclusions et les dire bien fondées. 

- constater que l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] - [Localité 7] est sans objet en suite de la cession par M. [X] de ses deux appartements. 

- dire en conséquence n'y avoir lieu à statuer sur cet appel. 

- infirmer le jugement rendu le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

- infirmer le jugement rendu le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 7] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. 

- infirmer le jugement rendu le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a condamné M. [X] aux dépens. 

- confirmer le jugement rendu le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Tours pour le surplus. 

Statuant à nouveau sur les seuls points infirmés, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] 

[Localité 7] de ses demandes, fins et conclusions. 

- rejeter toute demande plus ample ou contraire aux présentes. 



- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] 

- [Localité 7] à payer à M. [X] la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions



L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024.



MOTIFS 



M. [X] demande à la cour de constater que l'appel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] est sans objet par suite de la cession par M. [X] de ses deux appartements, et de dire n'y avoir lieu de statuer sur cet appel. 



Toutefois, d'une part il verse aux débats pour en justifier une simple 'réquisition du notaire pour rétablir l'acte de vente', datée du 13 juin 2024. 



Aucun transfert de propriété n'est donc encore intervenu à la date de l'audience, de sorte que M. [X] était donc toujours propriétaire, lors des débats, des biens en cause. L'appel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] n'est donc pas sans objet. En tout état de cause, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas seulement que soit ordonnée à M. [X] la cessation de son activité de locations de courte durée, mais sollicite également l'indemnisation du préjudice qu'il estime avoir subi en raison de cette activité, dont doit répondre le cas échéant M. [X]. 



L'appel du syndicat des copropriétaires n'est donc pas sans objet comme le soutient M. [X].



Sur la demande de cessation de l'activite de locations de courte durée 



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] fonde sa demande à ce titre : 

- à titre principal, sur un manquement aux stipulations du règlement de copropriété ;

- à titre subsidiaire, sur l'atteinte portée aux droits des autres copropriétaires de l'immeuble et l'usage abusif des parties communes. 



Il convient d'examiner la demande successivement sur ces deux fondements. 



1 - Sur le moyen tiré de la violation du règlement de copropriété 



Moyens des parties 



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] fait valoir que le règlement de copropriété stipule, s'agissant de la destination de l'immeuble, que les appartements de l'immeuble sont destinés à être habités bourgeoisement par des personnes de bonne vie et moeurs. 

Il soutient d'une part que cette clause 'd'habitation bourgeoise', parfaitement licite, qui suppose le respect de la tranquillité des occupants de l'immeuble et la bonne tenue de celui-ci, dans un cadre strictement résidentiel, est incompatible avec une activité de locations de courte durée, de type 'Airbnb' ainsi que le retient la jurisprudence. Il ajoute que l'exercice d'une activité libérale ou de bureaux génère des contraintes bien moindres que celles des locations de courtes durées et ne saurait permettre de considérer qu'elles sont autorisées. 

Il soutient d'autre part que cette activité contrevient également au règlement de copropriété dans ses conséquences, en ce que le règlement de copropriété impose des locataires 'de bonne vie et moeurs', tandis que M. [X] ne rencontre jamais ses locataires. Elle est également contraire au règlement de copropriété en ce qu'il prévoit, en diverses clauses, la nécessité de préserver la tranquillité de ses occupants, et rappelle l'interdiction de tapage nocturne, ce à quoi contrevient l'activité exercée par M. [X] qui génère au contraire beaucoup de va et viens, du bruit, du tapage nocturne et de nombreuses incivilités. 



M. [X] répond qu'une clause dite 'd'habitation bourgeoise' n'est pas par nature exclusive des locations de courte durée, et que la jurisprudence, et en particulier la Cour de cassation, n'a jamais affirmé une incompatibilité de principe entre locations de courte durée et clause d'habitation bourgeoise. Ce d'autant plus qu'en l'espèce, le règlement de copropriété autorise l'exercice d'une activité libérale ou de bureaux, activités qui génèrent également des allers et venues y compris tard le soir ou les jours fériés. Il ajoute qu'il ne peut être considéré que les effets des locations de courte durée seraient, par principe, contraires à l'obligation de louer à des personnes de bonne vie et moeurs. 



Réponse de la cour 



En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



La liberté d'usage et de jouissance des parties privatives est donc tempérée par : 

- les droits concurrents des autres copropriétaires,

- l'intérêt supérieur de l'immeuble, sa 'destination'. 



En l'espèce, le règlement de copropriété stipule, en page 20, s'agissant de la destination de l'immeuble, que : 

'Les appartements de l'immeuble objet du présent règlement de copropriété sont destinés à être habités bourgeoisement, par des personnes de bonne vie et moeurs. 

Toutefois, l'exercice d'une profession libéral ou des bureaux commerciaux sont autorisés'. 



Une telle clause dite d'habitation bourgeoise implique que l'immeuble est à usage principal d'habitation, la présence de professions libérales et de bureaux étant toutefois autorisée. Une telle clause interdit en revanche l'exercice dans l'immeuble d'une activité de nature commerciale (3ème Civ 8 mars 2018, n°14-15.864 ; 3ème Civ.' 27 février 2020 n°18-14.305). 



Les activités commerciales, notamment hôtelières, sont donc interdites dans l'immeuble en cause. Toutefois, il n'est pas soutenu ni établi en l'espèce que les locations des appartements de M. [X] seraient accompagnées de prestations de services accessoires revêtant le caractère d'un service para-hotelier, qui conduirait à qualifier l'activité exercée par M. [X] de commerciale. Il n'est donc pas établi que l'activité exercée par M. [X] soit une activité commerciale. 



En revanche, une telle clause de destination ne saurait être considérée comme prohibant par principe la mise en location de ses lots par un copropriétaire dans le cadre de locations de courte durée, de telles locations pouvant s'exercer dans des conditions fort variables, si cette activité ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires. 



L'activité de location de courte durée ne peut non plus être considérée comme contrevenant par principe à l'obligation d'occupation par des personnes de bonne vie et moeurs, ou à l'interdiction de faire du tapage nocturne, cette activité pouvant parfaitement s'exercer dans le respect de ces exigences, sauf à vérifier ce qu'il en est au cas d'espèce, ce qui sera l'objet du second moyen. 



En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] sera rejetée en ce qu'elle est fondée sur la violation du règlement de copropriété. 



2 - Sur le moyen tiré de la violation des droits des autres copropriétaires et des troubles anormaux de voisinage 



Moyens des parties 



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] rappelle que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fait interdiction aux copropriétaires de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, tandis que l'activité de locations de courtes durées exercées par M. [X] porte atteinte à leurs droits, en ce qu'elle génère de nombreux problèmes dans la copropriété : artisan mandaté par M. [X] ayant laissé la minuterie de la lumière des communs en marche forcée, locataires ne fermant pas les portes de l'immeuble, vols dans les parties communes, tapage nocturne (portes qui claquent, douches pendant la nuit, fêtes et musique en pleine nuit, clients qui se trompent de logement et sonnent à la porte des différents logements, tentent d'y pénétrer, différends, déchets abandonnés dans les parties communes, mégots de cigarette, dégradations...). Il estime que les pièces qu'il produit démontrent l'existence de troubles anormaux de voisinage sérieux, en particulier dans une petite copropriété de seulement trois appartements à l'origine, comportant à ce jour seulement 5 copropriétaires, et dans un immeuble construit en 1959 donc mal isolé. 



M. [X] répond que la réalité et l'ampleur des troubles allégués ne sont pas établies par les pièces produites, qu'aucun trouble n'est établi postérieurement au 24 mai 2022, et qu'en outre se trouve dans le voisinage immédiat de l'immeuble un bar, dans un secteur animé de la ville de [Localité 7], de sorte que le trouble allégué à la tranquillité n'est pas avéré. 



Réponse de la cour 



Il résulte de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires peuvent user librement de leurs parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. 



Par ailleurs, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s'applique aux occupants d'un immeuble en copropriété, locataires ou copropriétaires. Un syndicat des copropriétaires peut donc agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (3e Civ., 11 mai 2017, pourvoi n° 16-14.339, Bull. 2017, III, n° 58). 



En l'espèce, il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] que dès le 27 novembre 2018, trois des cinq copropriétaires se sont plaints auprès du syndic d'un certain nombre de désagréments :

- installation d'un boîtier sécurisé sur la façade de l'immeuble pour permettre d'y mettre les clés, en dépit du refus de l'assemblée générale ; 

- minuterie de la lumière des parties communes mises en marche forcée, 

- va-et-viens incessants des locataires de M. [X], à des heures tardives, avec bruits dans les parties communes et dans les appartements à n'importe quelle heure de la nuit, 

- douches tardives, portes qui claquent, 

- non fermeture de la porte d'entrée ayant donné à un cambriolage dans la nuit du 24 novembre 2018. 



Ils ont déposé le 24 novembre 2018 une main courante au commissariat de police dans laquelle ils se plaignent de ces nuisances, précisant que la porte de l'immeuble est restée plusieurs fois ouverte, que des clients sont arrivés la veille à 3h et 4h du matin, et ont laissé la porte ouverte, qu'ils ont constaté des désordres et le vol de deux pots de peinture dans les parties communes. 



La police municipale est intervenue dans l'immeuble le 24 janvier 2019, en raison d'un 'différend entre amies dans un appartement Airbnb, entrainant un tapage envers les habitants du second étage. Calmons les personnes. Une d'entre elle décide de quitter les lieux pour la nuit'. 



Il résulte d'un procès-verbal établi par huissier le 26 juillet 2019 qu'une boîte à clés a été fixée sur la façade de l'immeuble. 



Deux témoins attestent avoir été réveillés, lors de leur séjour dans l'immeuble du 6 au 8 décembre 2019, par de la musique trop forte et des bruits de pas dans l'appartement au-dessus, et par plusieurs passages bruyants dans la cage d'escalier de l'immeuble. 



Dans une main courante du 8 janvier 2000, M. [D] fait état de tapage survenu dans la nuit du 23 novembre 2019 de 22h à 5h45 du matin, les occupants faisant la fête et ayant refusé de s'interrompre en dépit de la demande qui leur en a été faite. 



Dans une main courante déposée au commissariat de police le 16 janvier 2020, Mme [O], qui réside au 2ème étage de l'immeuble, fait état de l'arrivée bruyante de locataires dans l'immeuble dans la nuit du 10 au 11 janvier 2020 vers 2h du matin, du 10 au 11 janvier vers 1h puis vers 2h30 puis vers 5h45,et encore dans la nuit du 14 au 15 janvier à 0h30 et à 4h, arrivées suivies de bruit (claquements de portes, musiques, cris, meubles déplacés...). 



Plusieurs mains courantes ont encore été déposées par M. [M], Mme [O], en mai et juin 2020, concernant plusieurs locations pendant la période de confinement, et du tapage nocturne survenu durant la semaine du 11 mai 2020. 



Une résidente de l'immeuble voisin, situé au [Adresse 2], indique dans un document du 13 mai 2020 avoir entendu, dans la nuit du 11 au 12 mai 2020, à 1h30 du matin, du vacarme au [Adresse 3], l'ayant empêchée de dormir (rires, talons, musique jusqu'à 4h du matin au moins), et avoir entendu dans la nuit du 12 au 13 mai à 2h30 du matin quatre jeunes sonner avec insistance sur la sonnette de son immeuble, par erreur, être ensuite entrés dans l'immeuble voisin et avoir fait du bruit. Elle explique être gênée par ces nuisances et estime que 'cela dépasse les bornes, il faut que cela s'arrête'. 



M. et Mme [M], occupants de l'immeuble, se sont plaints des mêmes faits dans une main courante du même jour. 



Des copropriétaires se sont plaints de dégradations de la porte de l'immeuble, en février puis en août 2022, une plainte ayant été déposée au commissariat de police concernant ces deuxièmes faits. Si les pièces produites sont insuffisantes à démontrer que l'ensemble de ces dégradations est imputable aux locataires de M. [X], il est établi que la serrure a dû être remplacée au moins à une reprise, en février 2019, en raison de l'activité exercée par M. [X] puisque la boîte à clés contenant la clé avait été arrachée et qu'il avait été condamné à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] cette facture. 



Enfin, dans un document établi le 28 mai 2024, trois copropriétaires affirment que les nuisances n'ont jamais cessé depuis 2018 (dégradations de la porte d'entrée, déchets dans les parties communes, nuisances sonores tardives, locataires se trompant d'étage...). 



Il résulte de ces éléments, constitués des doléances de plusieurs copropriétaires, concordantes entre elles, maintes fois réitérées depuis 2019, et qui sont corroborées par des témoins extérieurs à l'immeuble, par une résidente de l'immeuble voisin, par des photographies et par une intervention de la police municipale, que les rotations fréquentes de locataires dans cet immeuble, leur arrivée tardive et leur comportement génèrent des nuisances importantes et récurrentes, notamment sonores y compris durant la nuit, mais également des incivilités et des dégradations dans les parties communes, qui excèdent les troubles normaux de voisinage, d'autant qu'il s'agit d'un immeuble de taille modeste comportant peu de logements, et contruit dans les années 1960 à une époque où les normes d'isolation phoniques n'étaient pas aussi performantes qu'aujourd'hui, et dans lequel les rotations et nuisances induites par les locataions de courtes durées s'en ressentent de façon d'autant plus aigue.



L'activité exercée par M. [X] porte donc atteinte aux droits des autres copropriétaires, dont la jouissance de leurs propres lots se trouve troublée par cette activité, et est à l'origine en tout état de cause de troubles anormaux de voisinage. 



La cessation de cette activité de location de courte durée étant le seul moyen de faire cesser ces nuisances, il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef et d'ordonner à M. [X] de mettre fin cette activité dans un délai de 45 jours à compter de la présente décision, ce qui implique de supprimer les annonces proposant ces biens à la location dans ce cadre, sans qu'il soit nécessaire, à ce stade, d'assortir cette condamnation d'une astreinte à défaut de tout élément laissant à penser que M. [X] ne se conformera pas à cette décision, d'autant qu'il fait part de son intention de vendre ses lots. 



La boîte à clé qui avait été fixée sur l'immeuble a été supprimée. La photographie versée aux débats en pièce 22 est insuffisante à établir qu'il en résulte une dégradation du mur, les 4 trous apparaissant sur la photo ne pouvant être localisés. Il n'y a dès lors pas lieu de condamner M. [X] à le remettre en état.



S'agissant de la boîte à clé située sur la façade d'un autre immeuble, [Adresse 1], il n'y a pas lieu d'en ordonner la suppression dès lors qu'elle se trouve fixée sur les parties communes d'un autre immeuble qui était libre d'accepter cette fixation, sauf à interdire à M. [X] d'y déposer la clé de l'immeuble sis [Adresse 3], s'agissant du moyen d'accès à cet immeuble. 



Sur les demandes en dommages et intérêts 



Moyens des parties 



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] sollicite la condamnation de M. [X] à lui verser: 

- une somme de 243,03 euros TTC correcpondant à la facture AZ Protection du 16 décembre 2019 pour le changement de la serrure de l'immeuble,

- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par la copropriété. 

Il fait valoir que les copropriétaires subissent depuis de nombreux mois des atteintes et désordres multiples, allées et venues, tapages nocturnes, insécurité, déchets, qui altèrent leurs conditions de vie et génèrent stress et angoisse liées à la perte de sécurité en raison du passage d'inconnus dans l'immeuble. 



M. [X] fait valoir que : 

- il n'y a pas de lien établi entre la perte des clés de l'immeuble ayant justifié la facture de décembre 2019 et son activité de location ;

- le syndicat des copropriétaires, personne morale, ne peut prétendre subir un préjudice moral en réparation du préjudice subi par les copropriétaires de façon distincte et isolée, à qui il appartient le cas échéant d'agir personnellement, à défaut de nuisances sonores subies concomitamment par l'ensemble des propriétaires. Il ajoute que la situation de l'immeuble, qui a pour voisin immédiat un bar ouvert jusqu'à une heure tardive, interpelle quant à la tranquillité alléguée. 



Réponse de la cour 



* Sur la demande en paiement d'une somme de 243,03 euros



M. [X] a été condamné en première instance à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] une somme de 226,53 euros correspondant à la facture AZ Protection du 26 février 2019. 



Aucune des parties ne sollicite l'infirmation de ce chef de dispositif, qui est donc sur ce point définitif. 



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] sollicite, en outre, la condamnation de M. [X] à lui verser une somme de 243,03 euros au titre de la facture AZ protection du 23 décembre 2019. Cette facture correspond, comme celle de février 2019, au remplacement de la serrure de la porte d'entrée de l'immeuble. Toutefois, ainsi que l'a retenu le tribunal, aucun élément probatoire ne permet d'imputer le remplacement de cette serrure à l'activité exercée par M. [X]. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande à ce titre. 



* sur la demande en paiement d'une somme de 10 000 euros 



En application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : 

'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble'.



Il est constant que lorsque des troubles de jouissance sont causés aux copropriétaires pris individuellement mais qu'ils ont par leur importance et leur étendue un caractère collectif comme étant éprouvé par l'ensemble des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de ceux-ci (3e Civ., 26 janvier 2010, pourvoi n° 08-21.438), y compris sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage (3ème Civ., 11 mai 2017 n°16-14.339 publié).



Or en l'espèce, il résulte des éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires et ci-dessus examinés que les nombreux passages dans les parties communes de l'immeuble, les nuisances sonores, les coups de sonnette, les incivilités sont subies de la même façon par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble depuis de nombreuses années. 



Il en est d'autant plus ainsi lorsque, comme en l'espèce, ces troubles affectent non seulement la jouissance par les copropriétaires de leurs parties privatives, mais également les parties communes de l'immeuble puisqu'il est établi que des incivilités et nuisances sonores affectent depuis 2019 les parties communes de cet immeuble (dépôts de déchet, dégradation de la serrure de la porte d'entrée, bruit dans les parties communes...).



En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] a qualité pour agir en réparation du préjudice subi collectivement par les copropriétaires de cet immeuble. 



En considération de l'importance des nuisances sonores subies par les copropriétaires et de leur caractère récurrent depuis plus de cinq ans, y compris la nuit, des incivilités commises dans les parties communes, du sentiment d'insécurité généré par ces multiples passages y compris la nuit, des dégradations des parties communes de l'immeuble et du stress généré pour les copropriétaires par cette situation qui dure depuis plusieurs années, ainsi qu'il résulte des nombreux courriers et mains courantes déposées depuis fin 2018, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice. 



Sur les demandes accessoires 



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles. 



M. [X] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel. 



Les circonstances de la cause justifient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PARCES MOTIFS 



Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 



CONFIRME en ses dispositions critiquées le jugement entrepris sauf en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] de ses autres demandes ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : 



DIT que l'activité de locations de courte durée à une clientèle de passage exercée par M. [X] porte atteinte aux droits des autres copropriétaires et génère des troubles anormaux de voisinage ; 



ORDONNE à M. [X] de cesser, dans un délai de 45 jours à compter de la présente décision, de mettre en location ses lots dans le cadre de contrats de courtes durées ; 



Lui FAIT INTERDICTION de cesser, dans le même délai, de diffuser des annonces proposant ses lots à la location dans ce cadre ;



DIT n'y avoir lieu d'assortir ces condamnations d'une astreinte ; 



REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] en remise en état du mur de façade suite au dépôt de la boîte à clés ; 



REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] en suppression de la boîte à clé située sur l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7]; 



FAIT INTERDICTION à M. [X] de déposer dans cette boîte à clés la clé de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 7], dans un délai de 45 jours à compter de la présente décision; 



REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] en paiement d'une somme de 243, 03 euros ; 



CONDAMNE M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [X] aux dépens de la procédure d'appel. 





Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LE GREFFIER LE PRÉSIDENT