TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

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N° RG 23/52581 

N° Portalis 352J-W-B7H-CZJHK

N° : 1

Assignation du :
16 ars 2023

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 19 janvier 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 


DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A. JEAN CHARPENTIER, dont le siège social est sis
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS - #K0049


DEFENDERESSES

Madame [T] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, #D1982

La S.A.R.L. LOTUS
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Mila DROUARD, avocat au barreau de PARIS - #R0209


DÉBATS

A l’audience du 24 novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. 

Des locaux situés au sein de cet immeuble ont été donnés à bail par Mme [F], aux droits de laquelle vient Mme [T] [E], à la société LOTUS pour y exploiter une activité de restauration. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par actes d’huissier délivrés le 16 mars 2023, fait assigner Mme [T] [E] et la société LOTUS à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référés, aux fins de voir : 
Condamner solidairement Mme [E] et la société LOTUS à retirer les objets qui encombrent les parties communes de l’immeuble et ce, sous astreinte de 500 euros par objet et par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, dont la juridiction des référés se réservera la liquidation ; Autoriser, à défaut d’exécution spontanée, l’enlèvement et le séquestre de ces objets aux frais de Mme [E] et de la société LOTUS ; Condamner solidairement Mme [E] et la société LOTUS à lui payer, par provision, les sommes suivantes : - 7.685,71 euros en remboursement des travaux de remplacement des collecteurs d’eaux usés en fonte, de pose d’un siphon et de réparation de la borne de la fontaire ; 
- 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
Condamner solidairement Mme [E] et la société LOTUS aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 23 février 2023 ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
A l’audience du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, dépose des conclusions oralement soutenues par lesquelles il maintient les demandes de son acte introductif d’instance, sauf en ce qu’il actualise les sommes réclamées au titre des travaux effectués à 2.859,31 euros. 

En réplique, la société LOTUS, représentée par son conseil, dépose des conclusions oralement soutenues aux fins de voir : 
débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’ensemble de ses demandes ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
Mme [E], représentée par son conseil, dépose des conclusions oralement soutenues aux fins de voir : 


A titre principal 
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire 
Condamner la société LOTUS à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à l’endroit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;En tout état de cause 
Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions susvisées et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure dispose : 

« Le président du tribunal judiciaire [... peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire » 

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

En l’espèce, si l’occupation personnelle, par l’un des copropriétaires ou occupant de son chef, des parties communes constitue un trouble manifestement illicite, encore appartient-t-il au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d’une occupation effective. Or, les éléments en cause ne permettent d’établir, à la date à laquelle le juge statue, que de la présence d’un bidon et d’un tuyau d’arrosage, dont rien ne permet d’affirmer qu’ils appartiennent à la société LOTUS. 

Il est encore admis que la société LOTUS conserve ses containers à ordures au sein de la cour commune ; cependant, n’étant pas contesté que la configuration des locaux qu’elle prend à bail ne lui permet pas d’y conserver lesdits containers, et leur disposition n’entravant pas la circulation, les dispositions de l’article R.111-3 du code de la construction trouvent à s’appliquer. 

Enfin, il résulte des différents éléments produits aux débats, et notamment les échanges de courriers électroniques entre les parties, que la société LOTUS utilise effectivement l’une des caves pour son usage personnel alors qu’elle n’en est pas locataire. Cependant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ne justifie pas que cette cave constitue une partie commune, malgré y avoir été invitée à plusieurs reprises par la société LOTUS. 

Dans ces circonstances, il n’y a lieu à référé sur les demandes de mesures de remise en état requises afin de faire cesser les troubles manifestement illicites non rapportés, et, par suite, sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison desdits troubles. 

Sur la demande de provision 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. 

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l’espèce, il est rappelé que les dispositions de l’article 1240 du code civil sont ainsi rédigées : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’obligation de payer de la société LOTUS suppose ainsi la réunion des conditions exigées par ces dispositions : une faute, un dommage et un lien causal entre les deux. 

Or, si le dommage, qui consiste dans la nécessité d’engager des travaux réparatoires, effectués le 27 novembre 2020 pour un montant de 7 685,71 euros, est justifié par la production d’une facture de la société MONTEIL & CIE, la faute à l’origine de ce dommage et son imputation à la défenderesse ne l’est pas. En effet, il n’est pas démontré que la société LOTUS utilise, effectivement, la fontaine à eau, étant impossible pour le juge de déterminer si les personnes visibles sur les photographies produites sont ou non des préposés de cette société, ou qu’une telle utilisation, à la supposer véritable, serait à l’origine de sa détérioration. 

Il résulte de ces observations que l’obligation de payer de la société LOTUS est sérieusement contestable et il n’y a donc lieu à référé sur la demande de provision correspondante. 

Sur les demandes accessoires 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance. 

L’équité commande, en outre, de le condamner à payer à la société LOTUS et à Mme [E] la somme de 1 500 euros à chacune par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de mesures de remise en état et de provisions formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à la société LOTUS et à Mme [T] [E] la somme de 1 500 euros à chacune par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait à Paris le 19 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Arnaud FUZATCristina APETROAIE




Décision préparée avec le concours d’[O] [K], juriste-assistante.