TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/52983 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WGF

N° : 1

Assignation du :
23 Avril 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 mai 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] - [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA FAY ET CIE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau du VAL-DE-MARNE - #PC19

DEFENDEURS

Madame [U] [S] [C]-[H]
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Me Dominique N’DIAYE, avocat au barreau de MEAUX -55 rue Aristide Briand 77100 MEAUX 


Monsieur [N] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 8]







Madame [T] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 8]
et encore [Adresse 4] 
[Localité 6] 

représentés par Me Alexy HAMOUI, avocat au barreau de PARIS - R0176, et Me Karen CHERMAT, avocat au barreau de PARIS - R0176


INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [B] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Me Alexy HAMOUI, avocat au barreau de PARIS - R0176, Me Karen CHERMAT, avocat au barreau de PARIS - R0176


DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par actes délivrés le 23 avril 2024, sur autorisation d’assigner à heure indiquée délivrée par le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 avril 2024, enregistrés sous le numéro de RG 24/52983, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] a fait assigner en référé Mme [U] [S] [C]-[H], M. [N] [Z] et Mme [Z], au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

“Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] recevable et bien fondé en son action,

Ordonner à Madame [S] [C]-[H] et aux époux [Z] de procéder à la dépose de la chambre froide - armoire frigorifique actuellement installée dans le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] et ce dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

A défaut de dépose dans ce délai, autoriser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], à faire procéder par la société LES FRIGORISTES, et suivant devis d'ores et déjà communiqué aux parties, aux frais avancés de Madame [C]-[H], à la dépose de cette chambre froide - armoire frigorifique, et à sa mise à la benne,

 Autoriser au besoin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] à pénétrer par la force dans ledit local commercial, au besoin avec le concours d'un commissaire de police et d'un serrurier uniquement pour les besoins de la dépose de ladite chambre froide - armoire frigorifique,

Condamner alors Madame [S] [C]-[H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8], la somme de 3915,90 Euros TTC à valoir sur le coût de ces travaux de dépose et de mise à la benne de la chambre froide - armoire frigorifique et ce pour le compte de qui il appartiendra,

Condamner in solidum Madame [S] [C]-[H] et les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 8], la somme de 3.000 Euros à titre d'indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux entiers dépens”.


Les parties ont été enjointes à rencontrer M. [O], médiateur, aux fins d’information sur le processus de médiation.

A l’issue de l’information donnée, les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires en demande, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Il expose que Mme [C]-[H] est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8], lequel est donné à bail commercial aux consorts [Z] qui y exploitent un commerce d’épicerie ; qu’il a été constaté depuis l’été 2021 une humidité anormale dans la cage d’escalier de l’immeuble, nécessitant des investigations et sondages sur le solivage du plancher et le mur au sein de la boutique sur la surface à l’arrière d’une chambre froide installée dans le local commercial ; que les premières investigations témoignaient d’un solivage dégradé, nécessitant la pose d’étais et imposant une purge complète sur toute la surface du local commercial, impliquant de vider ledit local notamment de sa chambre froide ; que la propriétaire du local a été mise en demeure de faire cesser toute activité commerciale dans ledit local puis d’avoir à organiser la dépose de la chambre froide ou la mise en oeuvre de toute autre alternative ; que Mme [C]-[H] a donné son accord pour financer l’avance des frais de dépose, à charge pour le syndic d’organiser cette intervention ; que la société LES FRIGORISTES a établi à la demande du syndic de copropriété un devis de dépose de la chambre froide ; que la dépose n’a pas abouti à la suite du refus des consorts [Z] de dépose de la chambre froide avec mise en benne vu son état de vétusté ; que l’existence de graves désordres structurels et d’un risque grave pour la sécurité des personnes et des biens justifient la réalisation de travaux préparatoires dans le local commercial imposant cette dépose ; que la propriétaire du local et ses locataires seront condamnés à effectuer cette dépose et qu’à défaut de s’exécuter, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à pénétrer dans ledit local pour y faire procéder à la dépose de la chambre froide et à sa mise en benne, selon le devis communiqué et aux frais de Mme [C]-[H] pour un montant provisionnel de 3.915,90 euros TTC.

Mme [C]-[H], représentée par son conseil, a repris oralement les termes des conclusions déposées par lesquelles elle sollicite de:
“REJETER les demandes du Syndicat des Copropriétaires formées contre Madame [C]-[H],

REJETER les demandes de Monsieur et Madame [Z] formées contre Madame [C]-[H],

CONDAMNER à titre provisoire Monsieur et Madame [Z] à déplacer à leurs frais la chambre réfrigérée, sous astreinte de 350 Euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours après signification de l'ordonnance à intervenir,

Subsidiairement,

ORDONNER par provision la dépose, par le Syndicat des Copropriétaires, de la chambre réfrigérée aux frais avancés de Madame [C]-[H], pour la somme de 3 915,90 Euros, pour le compte de qui il appartiendra,

En tout état de cause,

CONDAMNER par provision Monsieur et Madame [Z], à relever indemne et garantir Madame [C]-[H] de toute éventuelle condamnation, tant en principal, frais et accessoires.

CONDAMNER par provision Monsieur et Madame [Z] à payer à Madame [C]-[H] la somme de 2 400 Euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens”.

Elle fait valoir ne pas s’opposer aux travaux de sondage et d’étaiement et avoir cherché une solution amiable pour parvenir au débarras du local et au financement de la dépose de l’armoire réfrigérée dans l’attente de la détermination du responsable des désordres ; qu’elle a fait des démarches pour permettre cette dépose auprès de ses locataires mais qu’elle ne peut se voir ordonner de faire procéder à cette dépose alors que l’armoire réfrigérée appartient à l’exploitant du fonds de commerce ; que la demande de la condamner aux frais de dépose est sans objet dès lors qu’elle a donné son accord pour supporter l’avance des coûts de l’intervention, sous réserve de l’accord de ses locataires, propriétaires de l’équipement. Elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle des consorts [Z] d’avoir à déposer à ses propres frais l’armoire et à mettre en place une nouvelle armoire dès lors que s’ils veulent conserver l’armoire, il n’y a pas lieu de financer un tel remplacement et que s’ils savent que l’armoire est vétuste et n’est pas susceptible d’être remise en place, il leur appartient de déclarer le sinistre à leur assureur ; que la demande d’indemnisation telle que présentée par ce dernier ne relève pas de l’office du juge des référés. Elle sollicite en revanche leur condamnation sous astreinte à faire déposer l’armoire réfrigérée au regard du trouble de jouissance causé au voisinage et la garantie des consorts [Z], responsables du retard pris dans l’exécution des travaux du syndicat des copropriétaires, pour toute condamnation prononcée à son encontre.

M. [N] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z], intervenant volontairement à l’instance, représentés par leurs conseils, ont soutenu oralement les conclusions déposées par lesquelles ils demandent, au visa des articles 31, 32, 122 et 834 du code de procédure civile et des articles 606 et 1719 du code civil, de :

“JUGER irrecevables les demandes de Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] formées à l’encontre de Monsieur [N] [Z] ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Madame [U] [S] [C]-[H] à procéder, à ses frais exclusifs, à la dépose sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de l’ordonnance à intervenir,

CONDAMNER Madame [U] [S] [C]-[H] à procéder, à ses frais exclusifs, à la remise en état de la chambre froide, c’est-à-dire à son remplacement, à compter de la fin des travaux,

En tout état de cause,

RECEVOIR l’intervention volontaire de Monsieur [B] [Z];

REJETER les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] formées à l’encontre des époux [Z] ;

REJETER les demandes reconventionnelles de Madame [U] [S] [C]-[H] à l’encontre des époux [Z] ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de 1’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et Madame [U] [S] [C]-[H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre des époux [Z] ;

CONDAMNER, in solidum, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et Madame [U] [S] [C]-[H] à verser à Monsieur [B] [Z] et à Madame [T] [Z] la somme totale de 3.500 euros au titre de l’article 700 les frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens”.

Les consorts [Z] concluent à l’irrecevabilité des demandes présentées contre [N] [Z], lequel n’a pas qualité de preneur à bail. Les preneurs à bail s’opposent par ailleurs à l’ensemble des demandes présentées à leur encontre tant par le syndicat des copropriétaires que par leur bailleresse et soutiennent que la dépose de la chambre froide doit être opérée par la bailleresse qui a accepté cette mission ; qu’elle ne peut désormais se contredire en sollicitant leur condamnation sous astreinte à procéder à la dépose; qu’ils ne se sont pas opposés à cette dépose avant d’apprendre en mars 2024 sa destruction sans aucune garantie de remise en état ni du remplacement d’un équipement essentiel à son activité commerciale et ce, alors qu’ils subissent un grave préjudice financier depuis la fermeture du local loué, en février 2024. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de la bailleresse à prendre à sa charge exclusive, sous astreinte, la dépose et la remise en état de la chambre froide à la fin des travaux. Ils se prévalent de l’obligation non sérieusement contestable pesant sur la bailleresse, laquelle est tenue d’une obligation de délivrance et d’effectuer les grosses réparations, et affirment que la dépose de la chambre froide est la conséquence des travaux devant être entrepris sur les désordres structurels affectant l’immeuble.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Sur l’intervention volontaire de M. [B] [Z] et la fin de non recevoir des demandes présentées à l’encontre de M. [N] [Z] :

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il ressort du renouvellement de bail conclu par Madame [C]-[H] et les époux [B] [Z] et [T] [Z] née [I], le 16 avril 2012, que M. [B] [Z] a qualité de preneur à bail des lots 201 et 203 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8].

M. [B] [Z] a donc intérêt à intervenir à la présente instance intéressant les lieux loués au sein de l’immeuble en copropriété et concernant un élément d’équipement du fonds de commerce exploité dans les lots précités.

En l’absence d’opposition présentée à l’encontre de son intervention volontaire à l’instance, cette intervention sera déclarée recevable.

En application de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, M. [N] [Z] n’est ni preneur à bail commercial des lots n°201 et 203 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ni propriétaire de la chambre froide litigieuse dont il est demandé la dépose.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la fin de non-recevoir soulevée en défense aux demandes présentées à son encontre et de déclarer celles-ci irrecevables à son encontre pour défaut de qualité à défendre.

Sur la demande principale de dépose sous astreinte et les demandes subsidiaires :

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 
Il appartient au requérant d’établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

L'article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.


Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l'hypothèse d'un dysfonctionnement ou d'un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [C]-[H] est propriétaire des lots n°201 et 203 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8], constitués d’une boutique en rez-de-chaussée sur rue et d’une cave en sous-sol, lesquels ont été donnés à bail commercial en renouvellement à M. [B] [Z] et Mme [T] [Z], pour l’activité de vente alimentation fruits et légumes. Le bail commercial s’est poursuivi par tacite prolongation au delà du terme fixé du 23 septembre 2020.

Il ressort des pièces produites aux débats que :

- depuis le 20 juillet 2021, le syndic de copropriété a fait constater par l’architecte de l’immeuble, un taux anormal d’humidité du mur séparant la boutique de la cage d’escalier de l’immeuble, mur derrière lequel se trouve une chambre froide ; qu’il n’est pas possible à partir de la boutique, de faire un constat de l’état du mur derrière la chambre froide. Le rapport d’expertise évoque plusieurs causes possibles à cette humidité, une remontée capillaire depuis les caves, une condensation ou humidité liée à la chambre froide ou un dégât des eaux ou des infiltrations provenant du 1er étage. Il est également observé des fissures significatives en plafond, nécessitant des sondages concernant des atteintes du solivage du plancher. Les premiers sondages réalisés en janvier 2024 ont fait apparaître un solivage particulièrement dégradé dont les bois sont altérés par de la pourriture et des vrillettes et qui n’assure plus son rôle structurel ; Selon l’architecte mandaté par le syndic de copropriété, une purge de toute la surface du lot commercial est nécessaire et les personnes ne doivent pas circuler dans ce local avec un plafond à ce point menaçant ; cette purge suppose que le local soit vide et débarrassé y compris de la chambre froide (pièces 2, 5 et 8 du demandeur) ;

- Mme [C]-[H] a commandé des travaux de démontage et débarras de meubles fixés et de la chambre froide installée dans le local commercial, avec stockage à la société H.A RENOVATION (pièce n°14 de la défenderesse). Cette société a remis le 16 février 2024 un rapport, indiquant qu’elle n’a pas pu réaliser la partie dépose de la chambre froide, pour avoir constaté qu’une partie du plafond s’effondrait sur le toit de la chambre froide, s’agissant de morceaux de béton assez importants. L’architecte de l’immeuble a également constaté le 22 février 2024, que le plafond était déjà partiellement effondré sur le dessus de la chambre froide;










- A la suite de nombreux échanges des parties, de plusieurs mises en demeure concernant la dépose de la chambre froide et d’un commandement délivré par la bailleresse à ses preneurs à bail, en date des 19 et 22 avril 2024, d’avoir à retirer la chambre réfrigérée du local commercial pour permettre, sans aucune entrave ni gêne ni obstacle l’intervention des prestataires de l’immeuble en charge des sondages et travaux d’étaiement, le syndic de copropriété a sollicité un devis d’intervention d’un frigoriste aux fins d’intervention pour la dépose de la chambre froide dans le local commercial du rez-de-chaussée. Selon le devis établi par la société LES ARTISANS FRIGORISTES en date du 19 mars 2024, pour la somme de 3.915,90 euros, il est prévu le démontage d’une chambre froide de 3,60m par 2,40m, la récupération du liquide de gaz, le nettoyage du circuit, le démontage des panneaux et découpage.

A l’audience, les parties constituées ne contestent ni l’urgence des travaux de sondage des désordres structurels affectant tant le plafond du local commercial que le mur séparant le local de la cage d’escalier de l’immeuble en copropriété ni le nécessaire accès aux locaux loués pour y procéder, dès lors que les premiers constats de l’architecte de l’immeuble indiquent que les désordres en plafond du local commercial affectant la structure de l’immeuble compromettent sa solidité et la sécurité des personnes au sein de ce local.

Dans ces conditions, les locataires ont cessé leur exploitation commerciale depuis février 2024. 

Les parties ne contestent pas davantage la nécessité de déposer la chambre froide équipant des lieux loués et servant à l’exploitation commerciale des consorts [Z] afin de permettre la poursuite des sondages, les travaux de curage du plafond et la reprise de l’activité commerciale des consorts [Z] dans les lieux après travaux remédiant aux désordres constatés par l’architecte de l’immeuble.

Il est également suffisamment établi que la chambre froide constitue un élément matériel du fonds de commerce exploité par les consorts [Z] dans les lieux loués ainsi que cela ressort de l’extrait d’inventaire des matériels cédés enregistré à l’occasion de la cession du fonds de commerce de fruits et légumes alimentation situé [Adresse 2] à [Localité 8] transmis le 12 juin 1997 à l’administrateur des biens de Mme [C] [H] (pièce n°13 de la défenderesse).

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le défaut de poursuite des travaux de sondage des plafonds et mur de l’immeuble au niveau du local commercial mais aussi d’étaiement et curage de plafond dans la pièce abritant la chambre froide fait courir un risque sérieux de dommage imminent pour la conservation de l’immeuble et la sécurité des personnes, au regard du risque supplémentaire d’effondrement du plancher du local commercial et de détérioration supplémentaire du mur séparant le local commercial de la cage d’escalier, présentant un taux d’humidité proche de 100 % sur toute la surface du mur au rez-de-chaussée.




La présence de la chambre froide interdit l’accès au local commercial pour y poursuivre le curage du plafond et toute intervention complémentaire concernant le diagnostic du mur.

Selon les termes et conditions du bail renouvelé (clause n°15), le preneur doit souffrir et laisser faire sans pouvoir en discuter l’urgence ni prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, tous les travaux que le bailleur jugera nécesssaires et laisser pénétrer dans les lieux, les architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de l’exécution des travaux.

Bien que propriétaires de la chambre froide en qualité de propriétaires du fonds de commerce d’alimentation fruits et légumes, les consorts [B] et [T] [Z] n’ont pas fait déposer la chambre froide en vue de sa repose. Ils ne communiquent aucun devis en ce sens, estimant qu’il appartient à leur bailleresse d’assumer les frais de déplacement de la chambre froide et de son stockage aux fins de réalisation de travaux sur le plafond et le mur présentant des désordres structurels.

Mme [C]-[H] a mandaté une première société en février 2024 pour procéder à la dépose de la chambre froide, son transport et son stockage en vue de sa remise en place à la fin des travaux, prestations qui n’ont pas été réalisées par la société H.A RENOVATION en raison uniquement de l’état de détérioration du plafond au-dessus de la chambre froide menaçant de s’effondrer.

Les parties demeurant contraires sur les conditions de réalisation de la dépose de cette chambre froide et principalement de sa repose après réalisation des travaux commandés par le syndic de copropriété, il est uniquement produit par la bailleresse le devis établi à la demande du syndic de copropriété prévoyant la seule dépose avec découpe impliquant selon le syndicat des copropriétaires et Mme [C] [H] une mise en benne, en raison de l’état de vétusté de cette chambre froide. Les consorts [Z] considérant que cet élément constitue un élément essentiel à l’exploitation de leur fonds de commerce, ne s’opposent pas à la dépose mais sollicitent que sa remise en place soit assurée à la fin des travaux.

Aucune des parties ne communique d’élément sur l’état exact de la chambre froide litigieuse ni sa vétusté alléguée. Le seul inventaire d’une chambre froide au fonds de commerce transmis en 1997 ne permet pas de confirmer, de déduire ni d’exclure à lui seul la vétusté de la chambre froide équipant au jour de l’audience les lieux loués.

Il est par ailleurs sérieusement contesté la charge des travaux de dépose et repose de la chambre froide au regard d’une part, des dispositions du bail prévoyant que le bailleur ne conserve à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, d’autre part, de l’origine restant à déterminer des désordres impliquant les sondages et curage de plafond et enfin de la nécessité de déterminer au fond les responsabilités engagées.







En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile précité, même en présence d'une contestation sérieuse sur la charge finale des travaux de dépose et repose de l’équipement de chambre froide au sein du local commercial, il peut être prescrit en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, pour prévenir un dommage imminent ou mettre fin à un trouble manifestement illicite consistant par une entrave à l’exécution de travaux dans un intérêt collectif.

Dès lors que le bail commercial implique pour les preneurs à bail de se conformer au règlement de copropriété (clause n°21) et qu’il n’est pas contesté que la présence de la chambre froide empêche la poursuite dans les lots privatifs loués, des travaux de sondage de la structure de l’immeuble et de curage du plafond destinés à permettre la conservation de l’immeuble dans un intérêt collectif, en faisant courir un risque persistant d’effondrement complémentaire du plafond, compromettant la sécurité des autres occupants de l’immeuble, il convient à titre conservatoire d’ordonner aux propriétaires de cet équipement, M. [B] [Z] et Mme [T] [Z] de le faire déposer et évacuer du local commercial, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Il sera constaté l’offre de Mme [C] [H] de financer le coût de la seule dépose et mise en benne de l’équipement existant, dans les conditions du devis établi par la société LES ARTISANS FRIGORISTES en date du 19 mars 2024, pour la somme de 3.915,90 euros.

Dans la mesure où Mme [C] [H] n’est pas propriétaire de cet équipement installé dans les lots loués, elle n’a pas qualité à faire procéder à la dépose et à l’évacuation de cet équipement de fonds de commerce, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaire tendant à voir ordonner la condamnation de Mme [C] [H] à faire procéder à la dépose de la chambre froide.

Il n’est pas en outre fait la démonstration évidente à l’audience de la faculté de reposer cet équipement et de le remettre en service, après son démontage et son évacuation du local commercial, alors que les consorts [Z] ne communiquent aucun élément probatoire concernant cette installation ni son état d’entretien et ce alors que, le plafond s’est partiellement effondré au dessus. Par ailleurs, la responsabilité des travaux de reprise des désordres de structure et des conséquences de ces travaux sur cet équipement ne sont pas établies au jour de l’audience. 

La détermination des responsabilités engagées étant sérieusement contestée et supposant une appréciation au fond échappant l’office du juge des référés, il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle des consorts [Z] de voir condamner Madame [U] [S] [C]-[H] à procéder, à ses frais exclusifs, à la dépose sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de l’ordonnance à intervenir ni à la condamner à procéder, à ses frais exclusifs, à la remise en état de la chambre froide, c’est-à-dire à son remplacement, à compter de la fin des travaux.





Considérant le délai écoulé depuis le rapport de l’architecte de l’immeuble mentionnant l’urgence à poursuivre les sondages, l’étaiement et le curage complet du plafond du local commercial et le commandement délivré vainement aux consorts [Z] d’avoir à faire débarrasser la boutique louée de la chambre froide mais aussi au vu du rapport de la société HA RENOVATION concernant la particularité de l’intervention portant sur un équipement frigorifique doté de gaz et sous un plafond menaçant de s’effondrer, il convient en cas de carence des preneurs à bail, non pas de faire droit à la demande d’astreinte provisoire, mais d’autoriser le syndicat des copropriétaires à faire pénétrer dans le local commercial composé des lots n°201 et 203, avec l’assistance d’un commissaire de justice et d'un serrurier, et au besoin avec le concours de la force publique, les préposés de la société LES FRIGORISTES aux fins de faire procéder, suivant devis du 19 mars 2024, aux travaux de dépose et d’évacuation de l’installation de chambre froide - armoire frigorifique équipant le fonds de commerce exploité dans le local commercial, aux frais provisionnels avancés par Madame [C]-[H], pour le compte de qui il appartiendra, dans la limite de la somme de 3.915,90 euros TTC.

L’obligation non sérieusement contestable pesant sur Mme [C]-[H] de financer les conséquences des travaux de structure au sein du local commercial et de leurs suites notamment le débarras de la chambre froide n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision, en dehors de l’engagement pris par la défenderesse de faire l’avance des frais de dépose, pour le compte de qui il appartiendra, et dans la limite du montant précité.

L’installation de la chambre froide - armoire frigorifique démontée et évacuée du local commercial par la société LES FRIGORISTES sera transportée au lieu de dépôt et remisage indiqué par les conseils des preneurs à bail au conseil du syndicat des copropriétaires dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, et à défaut, sera mise à la benne.

La responsabilité des désordres justifiant les travaux imposant la dépose de la chambre froide n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé, la demande de garantie présentée par Mme [C] [H] à l’égard des consorts [Z] apparaît prématurée et suppose une appréciation au fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Les circonstances du litige au stade du présent référé et la situation économique respective des parties justifient de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens. Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’intervention volontaire à l’instance de M. [B] [Z] ;

Déclarons irrecevables les demandes présentées à l’encontre de M. [N] [Z] ;

Ordonnons à M. [B] [Z] et Mme [T] [Z], dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, de faire procéder aux travaux de dépose et d’évacuation de l’installation de chambre froide - armoire frigorifique équipant le fonds de commerce exploité dans le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 8], lots n° 201 et 203, aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, de faire réaliser les travaux d’étaiement, de sondage des murs et plafonds du local, de curage du plafond et les travaux aux fins de remédier aux désordres de structure ;

Disons qu’en cas de carence de M. [B] [Z] et Mme [T] [Z] et à l’expiration du délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, sera autorisé à faire pénétrer dans le local commercial composé des lots n°201 et 203, avec l’assistance d’un commissaire de justice désigné par ses soins qui dressera procès-verbal des opérations et d'un serrurier, ainsi qu’au besoin avec le concours de la force publique, les préposés de la société LES FRIGORISTES aux fins de faire procéder, suivant devis du 19 mars 2024, aux travaux de dépose et d’évacuation de l’installation de chambre froide - armoire frigorifique équipant le fonds de commerce exploité dans le local commercial, aux frais provisionnels avancés par Madame [C]-[H], pour le compte de qui il appartiendra, dans la limite de la somme de 3.915,90 euros TTC ;

Disons que l’installation de la chambre froide - armoire frigorifique démontée et évacuée du local commercial par la société LES FRIGORISTES sera transportée au lieu de dépôt et remisage indiqué par les conseils des preneurs à bail au conseil du syndicat des copropriétaires dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et ce, à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, et à défaut, sera mise à la benne ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes de Madame [C]-[H] ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes de M. [B] [Z] et Mme [T] [Z] ;

Disons que chaque partie supportera la charge de ses propres frais et dépens ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;





Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Fait à Paris le 07 mai 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY