TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6] 

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REFERENCES : N° RG 24/03826 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHKV

Minute : 24/872







S.A. D’HLM 1001 VIES HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

C/


Madame [Z] [I]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 Septembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM 1001 VIES HABITAT
siège social est situé [Adresse 3] 
[Localité 4]

représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [I]
demeurant Résidence du [9] 
[Adresse 2]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART














EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2018, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [I] un logement (Résidence Du [9], n°5467020004) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 224,25 euros, et 105,86 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2250,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par lettre en date du 20 décembre 2023 reçue le 22 décembre 2023 la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater la résiliation du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique et d’un serrurier,condamner Madame [Z] [I] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,la somme de 3160,15 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2024 incluse, selon décompte arrêté au 2 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023,la somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 avril 2024.

À l'audience du 1er juillet 2024, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3023,63 euros arrêtée au 21 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM 1001 VIES HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 décembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM 1001 VIES HABITAT souligne que Madame [Z] [I] n’a repris le paiement du courant que pour le mois dernier et que ses prélèvements sont rejetés. 

Madame [Z] [I], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [Z] [I] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 27 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 juin 2024 que la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 106,68 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [I] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 2916,95 euros, au titre des sommes dues au 21 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023 sur la somme de 718,08 euros, de l’assignation du 17 avril 2024 sur la somme de 2053,98 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le contrat a été conclu le 13 décembre 2018, pour une durée de trois mois renouvelables par tacite reconduction. Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 mais après la signification du commandement de payer, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer. A cette date, le bail n’étant pas encore reconduit, il y a lieu de retenir le délai de 2 mois semaines, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2018 à compter du 228 février 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Z] [I] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 février 2024, Madame [Z] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [I] à son paiement à compter de 28 février 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [Z] [I] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 décembre 2018 entre la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT d'une part, et Madame [Z] [I] d'autre part, concernant le logement (Résidence Du [9], n°5467020004) situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 février 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [Z] [I] à compter du 28 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 2916,95 euros (deux mille neuf cent seize euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023 sur la somme de 718,08 euros, de l'assignation du 17 avril 2024 sur la somme de 2053,98 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE

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