TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [J] [R]
[K] [Y]
[V] [R]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/09954 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJO

N° MINUTE : 12







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 février 2025

DEMANDEUR
Monsieur [V], [Z], [F] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, 

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [K] [Y], demeurant [Adresse 3]
représentée par M. [V] [R] muni d’un pouvoir 

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de [G] [N], Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de [G] [N], Greffier en préaffectation
Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09954 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 12 février 2019, M. [V], [Z], [F] [S] a consenti un bail d'habitation à M. [J] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] (RDC, 1ère porte dans le couloir perpendiculaire, cave n°2), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 720 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement solidaire de Mme [K] [Y] et M. [V] [R], avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 531,32 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à M. [V] [R] le 22 mars 2024 et à Mme [K] [Y] le 28 mars 2024. 

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [R] le 19 mars 2024.

Par assignations du 10 septembre 2024, du 12 septembre 2024 et du 27 septembre 2024, M. [V], [Z], [F] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [J] [R] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [K] [Y] et M. [V] [R] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3 186,72 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er mai 2024,
- 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


À l'audience du 22 novembre 2024, M. [V], [Z], [F] [S], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2024, s'élève désormais à 2 030,92 euros. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'en rapporte à la décision du juge concernant la demande de délais de paiement.

M. [J] [R] comparait en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant l'octroi de délais de paiement. Il expose que la dette est de 1 080,92 euros en ce qu'il a effectué un virement de 1 000 euros. Il indique par ailleurs qu'il peut régler en deux mensualités la dette locative et s'engage à les verser le 6 décembre 2024 et le 6 janvier 2025. 

M. [V] [R] comparait en personne et indique représenter Mme [K] [Y]. Il soutient les demandes de M. [J] [R]. 

M. [J] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [R] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

Les parties ont été autorisées à justifier du montant de la dette actualisée par note en délibéré au plus tard le 13 décembre 2024.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

M. [V], [Z], [F] [S] a, par note reçue au greffe le 12 décembre 2024, produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s'élève désormais à la somme de 470,08 euros en prenant en compte le versement de 1 000 euros invoqué à l'audience et deux virements de 873,54 euros et de 540 euros.
Il y a lieu de déclarer irrecevable la note en délibéré produite le 22 janvier 2025, en ce qu'elle n'a pas été autorisée et intègre les loyers dus au titre des mois de décembre 2024 et janvier 2025, soit postérieurement à l'audience.


MOTIVATION


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V], [Z], [F] [S] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 mars 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 531,32 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que M. [J] [R] est en capacité d'assumer le paiement d'une somme de 540 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Il a déjà effectué un premier virement de 540 euros le 9 décembre 2024, comme il ressort du décompte actualisé produit par note en délibéré. 

Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [J] [R] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.


2. Sur la dette locative


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, M. [V], [Z], [F] [S] a, par note reçue au greffe le 12 décembre 2024, produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s'élève désormais à la somme de 470,08 euros en ce que le décompte prend en compte le versement de 1 000 euros invoqué à l'audience et deux virements de 873,54 euros et de 540 euros.

Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [R] ainsi que Mme [K] [Y] et M. [V] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 852,70 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V], [Z], [F] [S] ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [R], Mme [K] [Y] et M. [V] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés/ées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [V], [Z], [F] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la note en délibéré produite, hors délais, le 22 janvier 2025,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 février 2019 entre M. [V], [Z], [F] [S], d'une part, et M. [J] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (RDC, 1ère porte dans le couloir perpendiculaire, cave n°2) est résilié depuis le 19 mai 2024,

CONDAMNE M. [J] [R] solidairement avec Mme [K] [Y] et M. [V] [R], à payer à M. [V], [Z], [F] [S] la somme de 470,08 euros (quatre cent soixante-dix euros et huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024,

AUTORISE M. [J] [R] à se libérer de sa dette en réglant, en plus du loyer courant, la somme minimale de 470,08 euros (quatre cent soixante-dix euros et huit centimes), 

DIT que le règlement devra intervenir dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mai 2024,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [J] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [J] [R] sera condamné à verser à M. [V], [Z], [F] [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [J] [R], solidairement avec Mme [K] [Y] et M. [V] [R], à payer à M. [V], [Z], [F] [S] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [R], solidairement avec Mme [K] [Y] et M. [V] [R], aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer et celui des assignations.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE


Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09954 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJO







Fait et jugé à Paris le 07 février 2025

le greffier le Président