CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 mars 2021




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 234 F-D

Pourvoi n° A 19-26.296




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

La société Yamiel, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° A 19-26.296 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme V... S...,

2°/ à M. G... N...,

domiciliés tous deux [...],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de la société Yamiel, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de Mme S... et de M. N..., après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 8 octobre 2019), la société Yamiel a transformé une grange en immeuble d'habitation en la divisant en plusieurs appartements et en la soumettant au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

2. Par acte authentique du 3 novembre 2009, la société Yamiel a vendu aux consorts S... N... un des appartements.

3. Une expertise a été ordonnée en référé à la demande des acquéreurs, qui se plaignaient de désordres tant en parties privatives que communes. A la suite du dépôt du rapport d'expertise, les acquéreurs ont assigné la venderesse aux fins d'organisation d'une nouvelle expertise et paiement de provisions à valoir sur l'indemnisation de leurs préjudices.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société Yamiel fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est le constructeur de l'ouvrage et qu'en sa qualité de constructeur/vendeur professionnel elle a commis un manquement en ne souscrivant pas l'assurance garantissant sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, alors « que relèvent de la garantie décennale les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou encore la solidité d'un équipement indissociable de l'ouvrage ; que dans ses écritures d'appel, la SCI Yamiel faisait valoir « qu'aucun travaux n'a été réalisé sur la structure du bâtiment ni sur la charpente ou encore la couverture, sauf l'ouverture du velux » ; qu'en affirmant que les dommages allégués par les consorts S... N... entraient dans le champ de la garantie décennale, au seul motif que les travaux en cause étaient « nécessairement en partie structurels », sans aucune autre précision sur la nature de ces travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. » Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que le vendeur avait entrepris des travaux en partie structurels, en conservant seulement l'enveloppe extérieure et la toiture et en réalisant des aménagements intérieurs et extérieurs d'envergure consistant en la création de six appartements, comprenant les installations sanitaires, l'isolation, le chauffage et l'électricité et, en matière de gros oeuvre, la réalisation d'une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment, ainsi que les aménagements des parties extérieures.

6. Elle a pu en déduire que la venderesse avait construit un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil et qu'elle était soumise à l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de ces chefs.

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

8. La société Yamiel fait grief à l'arrêt de dire qu'elle doit sa garantie à l'acquéreur de tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de dire qu'elle devra supporter personnellement les responsabilités et conséquences financières résultant des travaux de reprise nécessaires et de la condamner à payer aux consorts S... N... la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance et moral, alors « que le juge saisi d'une action fondée sur l'article 1792 du code civil doit rechercher si les désordres invoqués compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; qu'en affirmant que les désordres invoqués par les consorts S... N... entraient dans le champ de la garantie décennale, sans constater que ces désordres, à les supposer avérés, compromettaient la solidité de l'ouvrage ou le rendait impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil :

9. Il résulte des deux premiers de ces textes que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

10. Selon le troisième, la présomption de responsabilité s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

11. Pour juger que la venderesse devait sa garantie aux acquéreurs pour tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et la condamner à payer certaines sommes à titre de provision, l'arrêt retient qu'est réputé constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire et que la venderesse, qui avait entrepris des travaux nécessairement en partie structurels, devait être qualifiée de constructeur.

12. En se déterminant ainsi, sans constater l'existence de dommages qui compromettaient la solidité de l'ouvrage ou de l'un de ses éléments d'équipement indissociables ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendaient impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

13. Le moyen ne formulant aucune critique contre les motifs de l'arrêt retenant que la société Yamiel est intervenue en qualité de vendeur professionnel, la cassation ne peut s'étendre à cette disposition de l'arrêt qui n'est pas dans un lien de dépendance avec les autres dispositions de l'arrêt critiquées par le moyen.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la société Yamiel doit sa garantie à l'acquéreur de tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu, sur le fondement des articles 1792 et suivant du code civil, en ce qu'il dit que la société Yamiel devra supporter personnellement les responsabilités et conséquences financières résultant des travaux de reprise exigés par l'immeuble et définis par la mesure d'instruction à venir et en ce qu'il condamne la société Yamiel à payer une provision de 10 000 euros aux consorts S... N..., l'arrêt rendu le 8 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne les consorts S... N... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Yamiel.

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SCI Yamiel était le constructeur de l'ouvrage, qu'elle était intervenue en qualité de vendeur professionnel dans la transaction du 3 novembre 2009 relative à l'appartement acquis par les consorts S... N..., qu'elle devait sa garantie à l'acquéreur de tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, qu'en sa qualité de constructeur/vendeur professionnel elle avait commis un manquement en ne souscrivant pas l'assurance garantissant sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, qu'elle devrait supporter personnellement les responsabilités et conséquences financières résultant des travaux de reprise nécessaires et de l'avoir condamnée à payer aux consorts S... N... la somme provisionnelle de 10.000 € à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance et moral outre une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' au soutien de son appel, la SCI fait valoir qu'elle est une société patrimoniale qui a acquis un bâtiment agricole qu'elle a entrepris d'aménager en bâtiment d'habitation par la création de six appartements en en confiant la maîtrise d'oeuvre à M. J... I..., architecte exerçant sous l'enseigne Estudi Verdi, et en faisant appel à des « entreprises professionnelles » ; qu'elle ajoute que les travaux ont été réalisés dans le courant de l'année 2008 et que ce n'est qu'après leur achèvement qu'elle a vendu en l'état l'un des six appartements aux consorts S... N..., l'acte de vente précisant que le vendeur s'engageait à faire réaliser les travaux de finitions extérieures ; qu'elle précise avoir informé les acquéreurs que les travaux d'aménagement nécessitant un permis de construire avaient été réalisés sur un immeuble ayant été construit depuis plus de dix ans et qu'aucuns travaux n'ont été réalisés sur la structure du bâtiment ni sur la charpente ou la couverture sauf l'ouverture de velux ; qu'elle estime que le vendeur d'un immeuble est tenu de la garantie des vices cachés, mais ne peut être tenu à titre personnel d'éventuels désordres survenus dans des travaux qu'il a fait réaliser sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte par des « entreprises professionnelles » dûment assurées ; que si la vente en question ne peut être considérée ni comme une vente en l'état futur d'achèvement, ni comme une vente d'un immeuble à rénover, ni même comme une vente « clés en main », cette dernière qualification n'ayant pas de fondement juridique, il n'en résulte pas moins de l'article 1792-1 du code civil qu'« est réputé constructeur de l'ouvrage », notamment, « 2º toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire » ; que d'ailleurs, en l'espèce, l'acte authentique stipule en page 11 que « le vendeur reconnaît qu'il a la qualité de professionnel au sens des articles 2 et 4 du décret nº 78-464 du 24 mars 1978 » ; que dès lors, compte tenu des travaux, nécessairement en partie structurels, engagés pour transformer une grange en y créant plusieurs appartements, la SCI doit être qualifiée de constructeur, de sorte qu'elle doit sa garantie aux acquéreurs et qu'elle devait, en application des articles L. 241-1, alinéas 1 et 2 et L. 242-1, alinéa 1er, du code des assurances, souscrire une assurance décennale et une assurance dommagesouvrage et ce, bien qu'elle ait fait mentionner en page 12 de l'acte de vente qu'elle n'avait pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage, ce qui ne peut valoir, contrairement à ce qu'elle prétend, renonciation des acquéreurs à tout recours contre le vendeur ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que la SCI est le constructeur de l'ouvrage, dit que la SCI est intervenue en qualité de vendeur professionnel dans la transaction du 3 novembre 2009 relative à l'appartement acquis par les consorts S... N..., dit que la SCI doit sa garantie à l'acquéreur de tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, dit que la SCI, en sa qualité de constructeur/vendeur professionnel, a commis un manquement en ne souscrivant pas l'assurance garantissant sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et dit que la SCI devra supporter personnellement les responsabilités et conséquences financières résultant des travaux de reprise nécessaires ; que par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a rejeté la demande des consorts S... N... tendant à l'allocation d'une provision destinée à financer des travaux de reprise qui seraient réalisés préalablement à une éventuelle nouvelle expertise ; que le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point ; qu'en revanche, le préjudice de jouissance subi depuis, désormais, une dizaine d'années par les consorts S... N... justifie, en réparation, l'allocation d'une somme provisionnelle de 10.000 € ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il n'est pas démenti, d'une part, que la SCI Yamiel a acquis l'immeuble litigieux le 30 septembre 2008 en l'état d'une grange agricole pour le transformer en six logements et que, d'autre part, elle a supervisé (voir effectué par ses soins) les différents travaux de réhabilitation avant de procéder elle-même à la vente des lots, soit le 3 novembre 2009 s'agissant de la vente aux consorts S... N... ; que mise en demeure d'y procéder, la SCI Yamiel n'a pas produit, voire de manière très incomplète, les factures correspondant aux travaux réalisés, que l'expert L... chiffre à 388.007,47 € en additionnant les divers devis communiqués par la défenderesse, dans le cadre des opérations d'expertise seulement ; qu'elle n'a pas davantage produit les factures des entreprises pouvant être mises en concordance avec les attestations d'assurances annexées à l'acte authentique, d'où l'impossibilité pour l'acquéreur d'envisager une quelconque mise en cause directe d'un locateur d'ouvrage intervenu sur le chantier de son logement ; qu'elle ne justifie en tout état de cause d'aucun procèsverbal de réception permettant de dater précisément l'achèvement de l'ouvrage, outre la répartition des prestations et responsabilités correspondantes, corps d'état par corps d'état ; qu'il convient de constater en outre qu'en présence d'un chantier de réalisation portant sur six appartements et sans aucune précision à ce sujet, aucune des attestations ou factures produites n'est directement rattachable au chantier du logement des consorts S... N... ; que sur la base de ces éléments d'analyse et constatations, il convient de considérer que pendant la phase de travaux, la SCI Yamiel a cumulé les qualités de maître de l'ouvrage et de maître d'oeuvre et que par conséquent, conformément aux dispositions susvisées et en sa qualité déclarée de vendeur professionnel, la SCI Yamiel est constructeur de l'ouvrage ;

ALORS, D'UNE PART, QUE relèvent de la garantie décennale les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou encore la solidité d'un équipement indissociable de l'ouvrage ; que dans ses écritures d'appel (conclusions du 30 août 2018, p. 5 in fine), la SCI Yamiel faisait valoir « qu'aucun travaux n'a été réalisé sur la structure du bâtiment ni sur la charpente ou encore la couverture, sauf l'ouverture du velux » ; qu'en affirmant que les dommages allégués par les consorts S... N... entraient dans le champ de la garantie décennale, au seul motif que les travaux en cause étaient « nécessairement en partie structurels » (arrêt attaqué, p. 4 in fine), sans aucune autre précision sur la nature de ces travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge saisi d'une action fondée sur l'article 1792 du code civil doit rechercher si les désordres invoqués compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; qu'en affirmant que les désordres invoqués par les consorts S... N... entraient dans le champ de la garantie décennale, sans constater que ces désordres, à les supposer avérés, compromettaient la solidité de l'ouvrage ou le rendait impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1792 du code civil.