TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/07037 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WSCE
N° de MINUTE : 24/00627

DEMANDEUR

S.A.R.L. COASIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220


C/

DEFENDEUR

S.C.I. CASANOVA 93
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 29 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.




EXPOSE DU LITIGE

La société Coasis exploite un local à usage d’entrepôt sis [Adresse 2], à [Localité 3] (93) appartenant à la société Casanova 93.

Par exploit du 29 juin 2022, la société Coasis a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny auquel elle demande de prononcer la requalification du contrat conclu le 1er janvier 2016 avec la société Casanova 93 en contrat de bail commercial, de condamner la société Casanova 93 à lui délivrer des quittances de loyers, de condamner la société Casanova 93 au paiement de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts et à 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 31 mai 2023, la société Coasis demande au tribunal judiciaire, au visa des articles L145-1 et suivants du code du commerce et de l’article 700 du Code de procédure civile, de :

« De dire et juger que la société COASIS recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI CASANOVA 93 ; 
Constater que le Commandement de payer les loyers (du 28 novembre 2022) est fondé sur le bail verbal et porte sur le local sis [Adresse 2].
De requalifier le contrat verbal conclu le 1 er Octobre 2015 entre la société COASIS et la SCI CASANOVA 93, portant sur le local sis [Adresse 2] à [Localité 3], de contrat de bail commercial ;
Dire et Juger que la SARL COASIS est à jour du paiement de ses loyers pour le bail portant sur le local sis [Adresse 2].
De condamner la SCI CASANOVA 93 à délivrer à la SARL COASIS les quittances de loyer conformes au bail commercial et correctement libellées pour les mois d’avril à décembre 2018 ; de mai à décembre 2019, de janvier à décembre 2020 ; de janvier à décembre 2021 ; de janvier à décembre 2022 sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, pour chacune des quittances concernées à compter du jugement à intervenir ;
De Débouter la SCI CASANOVA 93 de l’ensemble de ses demandes. 
De condamner la SCI CASANOVA 93 à payer à la SARL COASIS une somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de ses obligations contractuelles et résistance abusive ;
De condamner la SCI CASANOVA 93 à payer à la SARL COASIS une somme de 3000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. »


Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 19 mai 2023, la société Casanova 93 demande au tribunal, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 1240 du code civil, 1741 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL : 
CONSTATER que la société COASIS n'a jamais été titulaire d'un bail commercial 
En conséquence, 
CONDAMNER la société COASIS à verser à la société CASANOVA 93 la somme de 93.288,00 euros somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, correspondant à 5 années d'indemnité d'occupation non prescrites ; 
CONDAMNER la société COASIS à verser à la société CASANOVA 93 la somme de 1.554,80 euros au titre de l'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à son départ définitif des lieux occupés ; 


ORDONNER que faute pour la société COASIS de quitter les lieux dans un délai de 48 HEURES de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du CPCE, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ; 
Éventuellement ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la société COASIS ; 

RECONVENTIONNELLEMENT : 
ORDONNER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les sociétés COASIS et CASANOVA 93 ; 
CONDAMNER la société COASIS à verser à la société CASANOVA 93 la somme de 93.288,00 euros somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, correspondant à 5 années d'indemnité d'occupation non prescrites ; 
CONDAMNER la société COASIS à verser à la société CASANOVA 93 la somme de 1.554,80 euros au titre de l'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à son départ définitif des lieux occupés ; 
CONDAMNER la société COASIS à verser à la société CASANOVA 93 la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 
ORDONNER que la société COASIS est occupante sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2014 ; 
ORDONNER que faute pour la société COASIS de quitter les lieux dans un délai de 48 HEURES de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du CPCE, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à parfait délaissement; 
Éventuellement ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la société COASIS ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
ORDONNER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les sociétés COASIS et CASANOVA 93 ; 
CONDAMNER la société COASIS à verser à la société CASANOVA 93 la somme de 93.288,00 euros somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, correspondant à 5 années d'indemnité d'occupation non prescrites ; 
CONDAMNER la société COASIS à verser à la société CASANOVA 93 la somme de 1.554,80 euros au titre de l'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à son départ définitif des lieux occupés ; 
ORDONNER que faute pour la société COASIS de quitter les lieux dans un délai de 48 HEURES de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du CPCE, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à parfait délaissement; 
Éventuellement ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la société COASIS
CONDAMNER la société COASIS à verser à la société CASANOVA 93 la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 


DEBOUTER la société COASIS de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER la société COASIS à payer à la société CASANOVA 93 la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.


MOTIFS


A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la nature de l’occupation du local par la société Coasis et la demande de requalification

La société Coasis soutient que :
- elle est locataire d’un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] depuis le 1er octobre 2015 moyennant un loyer de 1.872,16 euros. 
- elle n’a jamais reçu de quittances de loyer malgré les paiements et les demandes
- le bail verbal est établi au regard du paiement des loyers conforme et leur encaissement par le bailleur, l’immatriculation de la société Coasis au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 799966643 et en raison de l’absence d’opposition du bailleur
- les locaux sis [Adresse 1] n’étant pas disponibles, la société Casanova a proposé une substitution avec les locaux du n°[Adresse 2] sans modifier la promesse ni établir de contrat de bail écrit.

La société Casanova 93 soutient que :
- la société Coasis ne rapporte pas la preuve de l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux sis [Adresse 2], à [Localité 3] ; elle n’y est pas immatriculée puisque le kbis concerne un établissement sis au [Adresse 1]
- la société Coasis a pris possession des lieux sans autorisation suite à la radiation du précédent locataire, la société Noor Diffusion
- la société Coasis ne paie pas de loyer pour le [Adresse 2] mais pour le [Adresse 1] pour lequel elle dispose d’un bail avec la société Casanova 93

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties. Selon l'article 1315 devenu 1353 du même code, il appartient au bailleur de prouver qu'un bail le lie à celui qu'il entend faire condamner et que les sommes qu'il lui réclame sont dues au titre du bail, et au preneur de justifier qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur. Le bail commercial peut être verbal, si les parties s'accordent sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, l’extrait kbis produit par la société Coasis établit qu’elle dispose d’un établissement enregistré au registre du commerce et des sociétés pour le local sis [Adresse 1]. Il est établi, au regard de la convention produite par la société Casanova 93 que ce local situé au n°3 lui est loué moyennant un loyer annuel de 21.600 euros HT et HC soit environ 1.800 euros par mois HT et HC. 
L’engagement de location souscrit en janvier 2014 concerne également le local n°5 situé au n°3 de la [Adresse 4] à [Localité 3]. Les relevés de comptes de la société Coasis la domicilient au n°3 de la [Adresse 4]. La société Coasis explique que la société Casanova 93 lui a proposé une substitution de locaux en ce que ceux prévus initialement n’étaient pas disponibles sans que toutefois un bail écrit ou un avenant ne viennent modifier la situation juridique.

Il ressort en effet des éléments du dossier que la société Casanova 93 a émis des quittances de loyers, intitulées « Factures » au bénéfice de la société Coasis sise [Adresse 2], à [Localité 3]. Ces factures contiennent une ligne intitulée « loyer pour occupation des locaux n°4 » pour un montant de 1.872,16 euros ce qui correspond au montant des sommes versées mensuellement par la société Coasis à la société Casanova 93.

Par exploit du 12 juin 2018, la société Casanova 93 a fait signifier à la société Coasis sise [Adresse 2] une sommation d’avoir à communiquer certains éléments. Cette sommation consistait in fine en une sommation interpellative. Aux termes des réponses apportées, la société Coasis reprenait les mêmes explications à savoir que le bailleur avait opéré une substitution de local entre le n°3 et le n°7. 

Le 28 novembre 2022, la société Casanova 93 a fait signifier un « Commandement de payer les loyers » à la société Coasis, sise [Adresse 2], à [Localité 3]. L’impayé est fondé expressément sur un « contrat de bail verbal » concernant le “local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93)”. 

La société Casanova 93 reproche à la société Coasis de ne pas disposer d’un établissement immatriculé au [Adresse 2] mais force est de constater que cette difficulté est due précisément à l’absence de régularisation des formalités par la bailleresse à l’égard de sa locataire.

La société Coasis ne produit pas d’élément confirmant expressément la substitution des locaux, mais la société Casanova 93 elle-même a considéré que la société Coasis exploitait le local sis [Adresse 2] en lui adressant, un temps, des quittances de loyer et en y faisant signifier les actes extra-judiciaires dont celui de 2022 visant expressément des loyers et un bail verbal. En toute hypothèse, la propriétaire n’a pas mis en œuvre de démarches visant à contester la régularité de l’occupation par la société Coasis avant de la contester dans le cadre de la présente instance ; la propriétaire n’a pas non plus demandé à ce que cesse l’occupation désormais querellée.

Par conséquent, il convient de considérer qu’un bail verbal est entré en vigueur entre les parties à compter du 1er octobre 2015 sur les locaux sis [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1.418,30 euros HT outre 141,83 euros au titre des charges et que ce bail est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce sans qu’il soit nécessaire d’opérer une requalification.

La demande de requalification sera rejetée dans la mesure où le bail verbal est un bail commercial ab initio.


Sur la communication des quittances

L'article 11 de la loi 77-1457 du 29 décembre 1977 énonce que “tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui”. En cas de paiement partiel, il appartient au bailleur de délivrer des quittances pour les termes effectivement réglés, en imputant les versements effectués à chaque échéance successive.

En l’espèce, plusieurs paiements opérés par la société Coasis n’ont pas donné lieu à la délivrance d’une quittance ou d’une facture acquittée par la société Casanova. Il incombe à cette dernière de délivrer à la société Coasis des quittances pour tous les paiements opérés par la preneuse. La société Casanova 93 ne justifie pas avoir délivré les quittances, elle sera condamnée à les produire pour toute la période de location sous astreinte dans les termes du dispositif du jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il incombe au preneur qui sollicite des dommages et intérêts à l'encontre de son bailleur de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En l’espèce, le défaut de délivrance des quittances et le défaut de régularisation d’un bail écrit cause un préjudice à la société Coasis dans la mesure où celle-ci n’a pas été en mesure de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés. 

Pour ce qui est du défaut d’assurance, il lui appartenait de faire assurer auprès de son assurance le local qu’elle exploitait réellement.

Elle sera indemnisée par l’octroi d’une somme de 3.000 euros.


Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

Selon les articles 1134 devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

En l’espèce, le bail verbal conclu en 2015 a donné lieu au paiement de loyers et à l’émission de plusieurs factures valant quittances de loyers. Par la suite, la bailleresse a nié avoir un lien contractuel avec la preneuse. Toutefois, force est de constater qu’un bail verbal commercial est bien en vigueur entre les parties. Quant aux manquements allégués, la bailleresse ne produit aucun décompte des sommes dues au titre du loyer impayé. 

Le commandement de payer signifié le 28 novembre 2022 vise un décompte dans le tableau récapitulatif mais ledit décompte n’a pas été transmis au tribunal. Le tribunal n’en dispose donc pas. Il date, au demeurant, de 2022 de sorte que le montant de la créance peut avoir évolué. 

Les décomptes versés par la société Casanova 93 portent sur des montants différents du loyer effectivement versés. Ils ne tiennent pas compte des paiements opérés par la société Coasis figurant au débit sur ses relevés de compte. 

Dans le cadre de la demande de résiliation judiciaire, la preuve des manquements de la société Coasis dans son principe et dans sa gravité repose sur la société Casanova 93. 

Les relevés de compte produits ne sauraient se substituer à l’obligation pour la bailleresse de prouver le montant de sa créance par la production d’un décompte ou à minima des factures des sommes appelées demeurées impayées. 

Par conséquent, faute de caractériser de manière précise et certaine le manquement du preneur à son obligation de payer le loyer, la société Casanova 93 sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire.

Elle sera par conséquent également déboutée de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation et de sa demande d’expulsion de la société Coasis.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Casanova 93

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société Coasis a obtenu gain de cause en ses demandes. Par conséquent, le droit d’agir en justice n’a pas dégénéré en abus. La demande de dommages-intérêts sera rejetée.


Sur les autres demandes 

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Casanova 93, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L'espèce, la société Casanova 93, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Coasis la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.














PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que le bail verbal conclu le 1er octobre 2015 est un bail commercial ;

Rejette la demande de requalification du bail du 1er octobre 2015 ;

Ordonne la production des quittances de loyers versés par la société Coasis pour toute la période de location sous astreinte de 10 euros par jour et par quittance non produite commençant à courir un mois après la signification du présent jugement et pendant trois mois ;

Condamne la société Casanova 93 à payer à la société Coasis la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute la société Casanova 93 de sa demande de résiliation judicaire ;

Déboute la société Casanova 93 de sa demande de dommages-intérêts

Condamne la société Casanova 93 aux dépens ;

Condamne la société Casanova 93 à payer à la société Coasis la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CARLIER