TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [H] [Z]
Madame [F] [Z]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Serena ASSERAF

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00097 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WRF

N° MINUTE : 
4






JUGEMENT 
rendu le vendredi 27 septembre 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6],représenté en son syndic, la société NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0489

DÉFENDERESSES
Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 3], ou encore [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 juin 2024

JUGEMENT
Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.


Décision du 27 septembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00097 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WRF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 5 septembre 2007, Mme [F] et Mme [H] [Z] ont acquis en indivision les lots n°16 et n°35 dans l'immeuble sis [Adresse 6] cadastré section BL n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, a assigné Mme [F] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
7680,93 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1500 euros à titre de dommages et intérêts,1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés par Mme [F] [Z], ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 24/00211 et appelée à l’audience du 26 février 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Mme [F] [Z] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024. 

Par jugement du 29 avril 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats aux fins d’éclaircissement de la juridiction s’agissant de frais irrépétibles présents dans le décompte, lesquels semblaient résulter d’une condamnation précédente qui ne figurait pas dans les pièces, de la seule assignation de Mme [F] [Z] alors qu’il apparaissait qu’elle n’était pas seule propriétaire du bien pour lequel les charges litigieuses étaient appelées, et du fait que nombre des pièces produites étaient établis au nom de Mme [H] [Z], et non pas de Mme [F] [Z]. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 juin 2024 pour y être ré-examinée.

A l’audience du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, comparaissant dans le cadre de la réouverture des débats dans le dossier de Mme [F] [Z], a expliqué qu’une seconde instance avait, par acte en date du 5 octobre 2023, été introduite contre Mme [H] [Z], cette affaire étant appelée à la même audience.

Les deux dossiers ont donc, à l’audience du 10 juin 2024, été appelés et examinés dans le même temps.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique, s’agissant du dossier de Mme [H] [Z], que cette dernière a été condamnée par jugement du 20 janvier 2023 à lui payer un arriéré de charges, des dommages-intérêts, une somme au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens de l’instance, mais que les charges de copropriété postérieures audit jugement n’ont pas été réglées.

En effet, aux termes de son acte introductif d’instance du 5 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait valoir de nouveaux impayés, et sollicite la condamantion de Mme [H] [Z] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
1518,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1500 euros à titre de dommages et intérêts,1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
A l’audience du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité:
- la jonction des deux instances introduites contre Mme [F] [Z] et Mme [H] [Z],
- le bénéfice de lecture de ses deux actes introductifs d’instance.

Ni Mme [H] [Z] ni Mme [F] [Z] n’ont comparu, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défenderesses n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la jonction des instances

En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, les demandes formulées contre Mme [H] [Z] et contre Mme [F] [Z] concernent des charges de copropriété afférentes à un même bien immobilier.

Il existe donc un lien entre les deux affaires, qui nécessite de les faire juger ensemble.

La jonction des deux affaires sera ordonnée sous le n° unique 24/0097.



Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. 

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

Il est donc de principe que lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas de dispositions particulières, les dépenses doivent être réparties entre les indivisaires intéressés en fonction des droits de chacun dans l'indivision et ce, conformément au droit de l’indivision. En effet, l’article 815-10 alinéa 3, du code civil impose la répartition des frais et charges afférents à un bien indivis, proportionnellement aux droits de chacun dans l’indivision (Civ. 1ère 24 mai 1989, pourvoi n 87-17.587, bull n 213 ; Civ. 1 19 janvier 1999 pourvoi n 96-20.37 ; Civ.1 , 27 mars 2007, pourvoi n 05-14.491).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- un acte de vente du 5 septembre 2007, sur lequel est indiqué que Mme [H] [Z] et Mme [F] [Z] ont acquis les lots n°16 et 35 de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à concurrence de la moitié chacune,
un extrait de matrice cadastrale sur lequel figure, en qualité de propriétaire, Mme [H] [Z], à hauteur de 272/10000ème et 13/10000eme de la copropriété, soit 285/10000eme au total, les procès-verbaux des assemblées générales des 13 novembre 2020, 23 juin 2021, 28 juin 2022 et 24 juillet 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, et votant les budgets prévisionnels 2021 (55.645 euros), 2022 (55.645 euros), 2023 (55.654 euros) et 2024 (55.645), et votant le fonds travaux et les travaux (ravalement de façade pour un montant total de 278.556,41 euros dont 11.00 euros financés via le Fonds Travaux ALUR, payable en 19 échéances, jusqu’au 1 septembre 2022, remplacement du plancher haut de la SCI BFF et du plancher bas chez M. [Z], pour un budget de 10.000 euros, appelé en 3 fois les 1/09/2022, 01/10/2022, et les 01/11/2022),l'attestation de non recours concernant les quatre procès-verbaux d’assemblée générale.
Dans les pièces constituant le dossier de Mme [H] [Z] :un jugement du 20 janvier 2023 condamnant Mme [H] [Z] au paiement des charges impayées à hauteur de 6991,1 euros, comptes arrêtés au 1er octobre 2022, appel 2/3 de travaux de renforcement du plancher haut SCI BFF du 1er octobre 2022 et 4ème cotisation fonds travaux ALUR 2022 du 1er octobre 2022 inclus, outre 244,63 euros au titre des frais de poursuite, 500 euros à titre de dommages-intérêts, et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;un décompte des sommes dues par Mme [H] [Z] « seule » au titre des charges impayées postérieures au 13 octobre 2022, d’un montant de 1518,03 euros, comprenant les sommes dues au titre des appels de charges courantes (1147,02 euros pour les trois premiers trimestres de 2023), au titre d’un appel de fonds (3/3) pour travaux de renforcement plancher haut du logement SCI BFF (173,55 euros), trois appels de cotisation pour le fonds travaux ALUR pour les trois premiers trimestres 2023 (59,86 euros),les appels de provisions sur charges pour la période du 1/10/2022 au 1/04/2023, d’un montant trimestriel de 382,34 euros, et le troisième, sur trois, appel de fonds pour travaux de renforcement de plancher haut du logement SCI BFF, d’un montant de 173,55 euros,une facture établie par le syndic le 4 août 2023, correspondante à 138 euros de frais de constitution de dossier d’un montant de 138 euros,

Dans les pièces constituant le dossier de Mme [F] [Z] :un décompte des sommes dues par Mme [F] [Z] « seule », au titre des charges impayées d’un montant de 7680,93 euros, comprenant les sommes dues au titre des appels de charges courantes (2298,88 euros pour les trois derniers trimestres 2022 et les premiers trimestres de 2023), au titre de 12 appels de fonds (prorata de l’appel 8/19 et appels 9/19 à 19/19) pour travaux de ravalement de façade, et de trois appels de fonds pour travaux de renforcement plancher haut du logement SCI BFF (231,40 + 173,55 x 2 euros), d’un montant total de 5282,95 euros, cinq appels de cotisation pour le fonds travaux ALUR pour les deux derniers trimestres 2022 et les trois premiers trimestres 2023 (59,86 euros). les appels de fonds travaux, établis au nom de Mme [H] [Z] et Mme [F] [Z], pour les travaux de ravalement de façade pour la période du 17 septembre 2021 au 1 mars 2022 (appels 8/19 à 13/19), dont il résulte qu’elles étaient débitrices de la somme de 4440,86 euros le 1 mars 2022, les appels de fonds travaux, établis au seul nom de Mme [H] [Z], pour les travaux de ravalement de façade (appels 14/19 à 19/19) et les travaux de renforcement de plancher haut du logement SCI BFF (1/3 à 3/3) les appels de charges courantes, établis au seul nom de Mme [H] [Z], pour la période du 01/04/2022 au 30/09/2023.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que :
la qualité de copropriétaire de Mme [F] [Z] est insuffisamment établie : seule un acte de vente la mentionnant comme propriétaire indivise de 50% des parts des lots n° 16 et 35, daté du 5 septembre 2007 est versé aux débats, quand l’extrait de matrice cadastrale, daté de 2021, ne fait apparaitre que Mme [H] [Z] en qualité de propriétaire du bien, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dispose déjà d’un titre exécutoire contre Mme [H] [Z], lui permettant le recouvrement des charges impayées jusqu’au 4ème trimestre 2022 inclus, le juge des contentieux de la protection ayant condamné Mme [H] [Z] au paiement de la somme 6969,10 euros au titre des charges impayées jusqu’au 4ème trimestre 2022 inclus, des cotisations fonds travaux ALUR 2022 impayés jusqu’au 4ème trimestre 2022 inclus, et des appels de fonds travaux impayés, appel 2/3 des travaux de renforcement du plancher haut SCI BFF inclus ; de sorte que l’on comprend mal comment il peut aujourd’hui poursuivre le recouvrement de ces mêmes sommes auprès de Mme [F] [Z], ce qui reviendrait à faire payer à l’indivision, si tant est qu’elle existe, le double de la somme qu’elle était tenue de payer au titre des 3 derniers trimestres 2022,le syndicat des copropriétaires poursuit, de façon distincte auprès de deux débitrices, supposément indivisaires, le recouvrement des charges impayées à compter du 1er trimestre 2023, et du troisième appel de fonds pour les travaux de renforcement du plancher haut SCI BFF, de sorte qu’il apparait, à défaut d’explication, demander deux fois les mêmes sommes, étant précisé que s’il était parvenu à établir l’existence d’une indivision, les indivisaires n’auraient pu être condamnées au paiement des charges que proportionnellement aux droits qu’elles détiennent dans l’indivision, soit à hauteur de 50% chacune.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter les demandes formulées à l’encontre de Mme [F] [Z], dont la qualité de copropriétaire est insuffisamment établie, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble disposant par ailleurs d’un titre exécutoire permettant de recouvrer l’intégralité des sommes dues au titre des charges courantes, provisions fonds travaux ALUR et appels de fonds travaux allant jusqu’au 4ème trimestre 2022, pour les lots n°6 et 35, contre Mme [H] [Z], laquelle avait comparu devant le juge ayant statué le 20 janvier 2023, et n’avait pas fait mention de l’existence d’une indivision.

S’agissant des sommes dues au titre des charges impayées à compter du premier trimestre 2023, elles sont établies à hauteur de 1380,03 euros, la somme de 138 euros réclamée au titre des frais de contentieux n’étant pas justifiée par des diligences exceptionnelles que le syndic est en droit de facturer.

En conséquence, Mme [H] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 1380,03 euros au titre des trois premiers appels de charges 2023 et de l’appel de fonds travaux de renforcement de plancher SCI BFF 3/3 du 01/11/2022.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble d’avoir justifié de la qualité de copropriétaire de Mme [F] [Z], la demande formulée à l’encontre de cette dernière sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ne justifiant pas de la réalité du préjudice qu’il invoque ni la mauvaise foi de Mme [H] [Z], il sera débouté de la demande de dommages-intérêts formée contre elle.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’issue donnée au litige, Mme [H] [Z] sera condamnée au dépens, dont devront être exclus tous les frais liés à l’assignation de Mme [F] [Z], que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devra seul supporter.

Compte-tenu de l’absence d’explications fournies quant aux raisons pour lesquelles deux instances ont été introduites parallèlement, aux fins, manifestement, de recouvrement de sommes dont certaines faisaient déjà l’objet d’un titre exécutoire, il convient de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances n°24-00211 et 24-00097 sous le numéro unique RG n°24-00097,

REJETTE les demandes formulées à l’endroit de Mme [F] [Z],

CONDAMNE Mme [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY :
 - la somme de 1380,03 euros, comptes arrêtés au 4 août 2023 incluant l'appel provisionnel de charges courantes et cotisation fonds travaux Loi ALUR du troisième trimestre 2023, et appel 3/3 de fonds travaux de renforcement de plancher haut logement SCI BFF, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [H] [Z] aux dépens, à l’exclusion des dépens de l’instance initialement introduite contre Mme [F] [Z], que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devra seul supporter,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT