TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/07375 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHYS

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est sis [Adresse 2],

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

SOCIETE 3K, Société civile professionnelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le numéro 811 623 917, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Défaillante,

DEFENDERESSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire
Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe


DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 20 Novembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Décembre 2024 et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société 3K est propriétaire des lots numéros 20 et 39 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4].Les numéros de lots sont erronés dans l’assignation


Par acte de commissaire de Justice en date du 20 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, la société 3K devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la Société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, en son action;

L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

CONDAMNER la société 3K à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la Société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 8 547,17 euros, correspondant à :
• 6 729,35 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 15 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 avril 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;
• 625,02 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 devenues exigibles par anticipation;
• 1 192,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.


CONDAMNER la société 3K à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la Société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER la société 3K à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la Société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 1 944,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

CONDAMNER la société 3K aux entiers dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

La société 3K, bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”






L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»


En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 12 avril 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à la société 3K, l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite le paiement de 5 254,78 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 21 septembre 2022 et 22 janvier 2024 et l’attestation de non recours s’y rapportant,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée
- un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 14 octobre 2024 pour la période du 1er avril 2022 au 14 octobre 2024 3/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et appel 4ème trimestre civil 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7 922,15 euros,dont 1192,80 euros de frais de recouvrement


-et un décompte des sommes à échoir arrêté au 1er janvier 2025, 4/4 FONDS TRAVAUX LOI ALUR et appel 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 625,02 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayées : 

A l'examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour les exercices du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant de 643,21euros représentant le total des sommes de 55,45 euros, 58,47 euros et 62,51 euros mentionnées dans le décompte au titre des fonds travaux ALUR pour les exercices du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et aux dates des 1er avril 2024, 1er juillet 2024 et 1er octobre 2024, n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

 Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre des charges impayées, sur la période du 1er avril 2022 au 14 octobre 2024, appel 4ème trimestre civil 2024 inclus, s’élève à la somme de 6 086,14 euros (= 6 729,35 €-55,45€ -55,45 €- 55,45 € - 55,45 € - 58,47 € - 58,47 € - 58,47 € - 58,47 € - 62,51 € - 62,51 € - 62,51€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 5 254,78 eurosLa somme de 5 254,78 euros comprend les frais
 à compter de la mise en demeure, soit à compter du 12 avril 2024, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 20 novembre 2024 pour le surplus.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°6 du PV de l’assemblée générale du 22 janvier 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025), il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025.

Il en résulte que le montant de 62,51 euros mentionné à la date du 1er janvier 2025 au titre du fonds travaux ALUR 4/4 dans le décompte versé aux débats n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

 Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre des charges devenues exigibles, à la date du 1er janvier 2025, appel 1er trimestre civil 2025 inclus, s’élève à la somme de 562,51 euros (= 625,02 € - 62,51€).
Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la société 3K a déjà été condamnée par jugements du tribunal judiciaire d’EVRY du 23 novembre 2020 et du 2 juin 2022 pour non paiement de ses charges de copropriété. Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement au jugement du 2 juin 2022.

Les manquements répétés de la société 3K (après plusieurs condamnations) à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner la société 3K à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, prévoit que “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement” sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] réclame une somme de 1 192,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il n’est pas démontré pour l’ensemble des frais “suivi dossier contentieux”, “suivi procédure”, “transmission dossier avocat” qu’il s’agit de diligences exceptionnelles. 


En conséquence, il convient donc de débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965.


Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

La société 3K, qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance.

La société 3K est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la société 3K à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 6 086,14 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2022 au 14 octobre 2024, appel 4ème trimestre civil 2024 inclus avec intérêt au taux légal sur la somme de 5 254,78 euros à compter du 12 avril 2024, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 20 novembre 2024 pour le surplus,et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE la société 3K à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 562,51 euros au titre des charges de copropriété devenues exigibles à la date du 1er janvier 2025, appel 1er trimestre civil 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société 3K à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;



CONDAMNE la société 3K à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société 3K aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,