TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/05378 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YLKR

N° de Minute : 24/00455

JUGEMENT 

DU : 26 Août 2024





S.C.I. MATADOR


C/

[W] [O] [N]
[V] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Août 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. MATADOR, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]



représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [W] [O] [N], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]


Mme [V] [U], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]



non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mai 2024 

Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier












 RG 24/5378 – Page - SD

EXPOSE DU LITIGE 
Suivant acte sous seing privé du 17 décembre 2020, la société civile immobilière (ci-après S.C.I) MATADOR a donné à bail à Monsieur [W] [O]-[N] et à Madame [V] [U] une maison à usage d’habitation située à [Localité 7], [Adresse 5], pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, moyennant un loyer mensuel de 447,78 euros auquel s’ajoute une provision sur charge mensuelle de 5,50 euros. 
Par acte de commissaire de justice signifié le 14 juin 2023, la S.C.I MATADOR a fait délivrer à Monsieur [O]-[N] et à Madame [U] un commandement d’avoir à cesser les troubles, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. 
Par acte de commissaire de justice signifié le 14 juin 2023, la S.C.I MATADOR a en outre fait délivrer à Monsieur [O]-[N] et à Madame [U] un congé pour motif sérieux et légitimes fondé sur les troubles anormaux de voisinage, à effet au 16 décembre 2023 à minuit.
Par acte de commissaire de justice signifié le 19 avril 2024, la S.C.I MATADOR a fait assigner Monsieur [O]-[N] et à Madame [U] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Lille, à qui elle demande, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de : 
En tant que de besoin, déclarer valable le congé délivré le 14 juin 2023 avec effet au 16 décembre 2023 ; Constater la résiliation du bail portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 7], [Adresse 5] à compter du 16 décembre 2023, par l’effet du congé.Ordonner en conséquence, que dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [O]-[N] et Madame [U] seront tenus de délaisser les lieux, et que faute pour eux de ce faire, la requérante sera autorisée à les en faire expulser, ainsi que tout occupants de leur chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ; Condamner Monsieur [O]-[N] et Madame [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation et jusqu’au jour de leur expulsion définitive, qui sera fixée au montant du loyer actuel, outre les charges ;Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer actuel outre les charges ; Dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée ; Dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;Condamner Monsieur [O]-[N] et à Madame [U] à lui payer la somme de 1 307,34 euros au titre de l’arriéré dont ils sont redevables pour l’occupation de l’immeuble arrêté à la date du 2 avril 2024 ; Condamner Monsieur [O]-[N] et à Madame [U] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Monsieur [O]-[N] et Madame [U] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ; L’affaire a appelée à l’audience du 27 mai 2024 lors de laquelle la S.C.I MATADOR, représentée par son conseil s’en est rapportée à ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance. 
Régulièrement assignés par remise de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [O]-[N] et à Madame [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. 
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2024. 

MOTIVATION DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du code de procédure civile, la demande en constat de la validité du congé et de la résiliation étant une demande indéterminée susceptible d’appel, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire. 
I. Sur la validité du congé 
- Sur la validité formelle 
En application de l’article 15- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)
 Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. 
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. »
En l’espèce, le contrat de bail prévoit une durée de 3 ans et une prise d’effet à compter du 17 décembre 2020. 

Le bailleur a, par acte d’huissier du 14 juin 2023, fait délivrer au locataire un congé à effet au 16 décembre 2023 à minuit, pour motif légitime et sérieux, à savoir les troubles anormaux de voisinages. 

Le congé contient bien le motif allégué et respecte le délai de préavis de 6 mois. 

Le congé est donc régulier en la forme.

- Sur le fond 
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

L’article 7b de la même loi précise que : "Le locataire est obligé : … b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;"

Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins.

Et le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé.

En l’espèce, le congé délivré le le 14 juin 2023 est fondé sur « la répétition de nuisances occasionnées à l’encontre de voisins, non-respect des disposition prévues au bail, comme l’atteste le commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire signifié ce jour ». Le commandement, également signifié le 14 juin 2023 indique que « plusieurs de vos voisins se plaignent des nuisances occasionnées par vos agissements, menaces verbales, menaces par arme blanche, bruits divers à toute heure du jour et de la nuit, nudité dans la courée ainsi que dépôt d’excréments devant les cabanons voisins, bagarres ». Il est précisé qu’une plainte a été déposée au commissariat de police de [Localité 6] le 8 décembre 2021. Au soutien du congé délivré, la S.C.I. MATADOR produit un constat établi par huissier de justice le 3 janvier 2024, ainsi que deux procès-verbaux de mains courantes déposées le 5 septembre 2023 – concernant des faits survenus le 3 septembre 2023 - et le 13 septembre 2023. Ces trois documents ont donc été rédigés postérieurement à la délivrance du congé. La S.C.I. MATADOR ne produit pas le procès-verbal de dépôt de la plainte visée par le commandement de cesser les troubles du voisinage.
La S.C.I MATADOR ne caractérise pas l’existence de troubles du voisinage répétés et persistants antérieurement au 14 juin 2023, et ne démontre pas avoir entrepris des démarches pour y mettre un terme, le commandement de cesser les troubles ayant été signifié simultanément au congé. La société bailleresse ne démontre pas avoir, antérieurement au congé, mis en demeure les locataires de cesser les troubles. Le procès-verbal de constat, établi six mois après la délivrance du congé, n’est pas de nature à établir des troubles du voisinage. En outre, il se limite à relever la présence d’encombrants dans la dépendance de l’habitation et constater que le logement est meublé. 
Il s’ensuit que pour l’ensemble de ces motifs, le congé délivré, au regard n’était pas fondé sur les motifs sérieux et légitimes et qu’il y a donc lieu de l’invalider.
Par conséquent, il convient de débouter la S.C.I. MATADOR de sa demande de constat de la résiliation du bail conclu avec Monsieur [O]-[N] et à Madame [U] et, corrélativement, de ses demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.
II. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.C.I. MATADOR arrêté au 2 avril 2024 que Monsieur [O]-[N] et à Madame [U] reste redevables de la somme de 1 307,34 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
III. Sur les demandes accessoires 
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O]-[N] et à Madame [U], qui succombent à l’instance seront condamnés aux dépens. 
En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [O]-[N] et à Madame [U], condamnés aux dépens, seront également condamnés à payer à la S.C.I MATADOR la somme de 1 000 euros. 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les jugements de première instance sont exécutoires à titre provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : 
DECLARE non valide le congé délivré le 14 juin 2023 par la société civile immobilière MATADOR, le motif grave et légitime allégué n'étant pas caractérisé,
CONSTATE que le bail d’habitation a été renouvelé le 16 décembre 2023 pour une durée de trois ans,
DEBOUTE la société civile immobilière MATADOR de ses demandes d'expulsion et de condamnation des locataires au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation ; 
CONDAMNE Monsieur [W] [O]-[N] et Madame [V] [U] à payer à la société civile immobilière MATADOR la somme de 1 307,34 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’avril 2024 incluse ;
CONDAMNE Monsieur [W] [O]-[N] et à Madame [V] [U] aux dépens ; 
CONDAMNE Monsieur [W] [O]-[N] et à Madame [V] [U] à payer à la société civile Immobilière MATADOR la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que les jugements de première instance sont de droit plein droit exécutoires à titre provisoire ; 
Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 26 août 2024. 

LE GREFFIER LA JUGE