TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sébastien MENDES GIL ; Me Yann VERNON ; 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09151 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MJG

N° MINUTE : 
4-2024






JUGEMENT 
rendu le vendredi 27 septembre 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS
Madame [I] [D], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juin 2024
Délibéré le 27 septembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09151 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MJG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 1993, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [I] [D] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé [Adresse 1].

Suivant procès verbal de constat des 18 et 27 avril 2023 , le commissaire de justice n’a pas pu rencontrer les occupants des lieux mais a constaté que le nom de [H] était inscrit sur la boîte aux lettres de Mme [I] [D].

Suivant procès verbal de constat sur ordonnance du 27 juillet 2023, le commissaire de justice a procédé à l’ouverture forcée du logement.

Par actes d’huissier en date des 3 et 9 octobre 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [I] [D] et M [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail liant [Localité 5] HABITAT-OPH à Mme [I] [D],
- ordonner l’expulsion de Mme [I] [D] et de tout occupant de son chef dont celle de M [T] [H],
- autoriser [Localité 5] HABITAT-OPH à faire séquestrer les biens meubles loués aux frais et risques de M [T] [H],
- condamner in solidum Mme [I] [D] et M [T] [H] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer augmenté des charges et taxes locatives à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la parfaite libération des lieux,
- condamner in solidum Mme [I] [D] et M [T] [H] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris les frais de procès verbaux de constat, de commandement et la présente assignation.

Initialement appelée à l’audience du 14 décembre 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mette en état.

A l'audience du 5 juin 2924, [Localité 5] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance en outre le débouté de l’ensemble des demandes de Mme [I] [D] et M [T] [H].
 
Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies en ce que la locataire n’a pas abandonné brutalement et de façon imprévisible le logement, qu’elle n’a pas renoncé à son droit locatif.
Le demandeur estime qu’il convient de résilier le bail aux torts de la locataire pour défaut d’occupation personnelle.

Mme [I] [D] et M [T] [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites auxquelles ils se sont référées oralement et sollicitent à titre principal le débouté des demandes de [Localité 5] HABITAT-OPH et le constat du transfert du bail de plein droit à M [T] [H] à compter du 1er septembre 2019. Ils sollicitent également la condamnation de [Localité 5] HABITAT-OPH à payer la somme de 1400 euros à chacun des défendeurs au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et la somme de 13 euros à chacun des défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs allèguent que M [T] [H] est le concubin notoire de Mme [I] [D] depuis 20 ans, qu’à compter de 2017 cette dernière a du s’occuper de sa sœur malade en province que depuis le 1 er septembre 2019, elle s’en occupe à plein temps et a pris un logement en location sur place. Elle précise en avoir informé son bailleur par courrier du 23 janvier 2023 sollicitant le transfert du bail au profit de son concubin désormais seul dans les lieux. 
Ils allèguent que le départ de Mme [D] pour s’occuper de sa sœur malade a été brutal et imposé au sens de la jurisprudence de la cour de cassation, que M [T] qui vivait depuis plus d’un an dans les lieux en qualité de concubin remplit les critères des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de location conclu le 8 juin 1993 prévoit expressément que le preneur s’engage à occuper exclusivement le bien pour son habitation personnelle.

Les conditions générales du contrat de bail prévoit spécifiquement à la charge du locataire l’interdiction de sous-louer ou céder partiellement ou en totalité les droits du présent engagement, qui doit toujours rester personnel au preneur, l’occupation des locaux étant strictement réservé au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an. Le contrat de bail est incessible.

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu’en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Il est constant que le logement situé [Adresse 1] ne constitue pas la résidence principale de Mme [I] [D] qui l’a quitté à compter du 1er septembre 2019, date à laquelle elle a pris un appartement en location à [Localité 4].

Si la durée d’occupation de l’appartement par M [T] [H] ni sa qualité de concubin ne sont contestés, force est de constater que les conditions d’un abandon de domicile, tel que défini à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas réunies.

En effet, il est constant que l’abandon de domicile par le locataire implique un départ brusque et imprévisible du locataire ( Cass civ 3eme 26 octobre 2021)et sans esprit de retour. Or, en l’espèce, le départ de la locataire en titre Mme [I] [D] ne revêt aucune de ces deux caractéristiques dans la mesure où il est indiqué que cette dernière a quitté le domicile pour s’occuper de sa sœur d’abord en 2017 puis définitivement à compter de septembre 2019. Son départ ni brusque ni imprévisible résulte d’un choix d’organisation familiale, cette dernière ayant choisi de s’installer près de chez sa sœur pour en prendre soin, ce choix de vie s’étant progressivement fait sur plusieurs années.

La titulaire du bail n’a donc pas abandonné soudainement les lieux, mais a choisi de quitter son logement et de ne plus y revenir, c’est à dire de ne plus faire de cet appartement sa résidence principale en y résidant au moins 8 mois par an, et de laisser son concubin dans les lieux.

En conséquence, Mme [I] [D] ne réside plus à titre principal dans les lieux ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Les conditions d’un transfert de bail après abandon du domicile ne sont pas réunies au profit de M [T] [H]. Cétant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit égale au montant du loyer et des charges.
 
L'indemnité d'occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération effective des lieux.

En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, Mme [I] [D] ne pourra y être tenu, in solidum en sa qualité de coauteur du dommage cette dernière étant désormais domiciliée à [Localité 4] et ne résidant plus dans les lieux depuis septembre 2019, et seul M [T] [H] en sera débiteur.


Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront solidairement les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 juin 1993 entre [Localité 5] HABITAT-OPH et Mme [I] [D] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts exclusifs de la locataire,

DEBOUTE M [T] [H] de sa demande de transfert de bail,

ORDONNE en conséquence à et Mme [I] [D] et M [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [D] et M [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M [T] [H] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [D] et M [T] [H] aux dépens de l'instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l'exécution provisoire. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION