CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 21 octobre 2020




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10433 F

Pourvoi n° T 18-23.985




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 21 OCTOBRE 2020

La société Pitch promotion SNC, société en nom collectif, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Pitch promotion SA, a formé le pourvoi n° T 18-23.985 contre l'arrêt rendu le 14 juin 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 5), dans le litige l'opposant à la société Isabelle Château immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Girardet, conseiller, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Pitch promotion SA, de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Isabelle Château immobilier, après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Girardet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Pitch promotion SNC aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile rejette la demande formée par la société Pitch promotion SNC et la condamne à payer à la société Isabelle Château immobilier la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Pitch promotion.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant condamné la société Pitch Promotion à payer, à la société Isabelle Château Immobilier, la somme de 115 920 euros et d'AVOIR rejeté toutes les autres demandes ;

AUX MOTIFS QUE sur le fond, ICI reproche à Pitch les manquements contractuels suivants : de ne pas avoir inséré son logo sur sa documentation commerciale, de ne pas l'avoir informée de la signature de mandats concurrents sur les lots objets du mandat, de sorte qu'elle aurait été entretenue à tort dans la croyance légitime qu'aucun autre mandataire n'était constitué, d'avoir commercialisé directement ou par l'intermédiaire d'autres mandataires six des huit lots dont elle était en charge, à savoir les lots [...], [...], [...], [...], [...] et [...], étant admis par les parties que la vente des lots [...] et [...] par l'intermédiaire d'ICI avec paiement par Pitch de la rémunération afférente ne fait pas débat, de ne pas avoir régularisé de vente aux clauses et conditions du mandat lorsque ICI lui a présenté un acquéreur acceptant ces clauses et conditions ; que le premier grief, le défaut d'insertion du logo d'ICI sur la documentation et les supports commerciaux de Pitch, est avéré et, au demeurant, non contesté, puisque Pitch se borne à indiquer sur ce point qu'ICI doit prouver un préjudice, tel n'étant pas le cas, cette question étant distincte ; qu'il est observé en outre concernant ce manquement qu'il ne permet pas de présumer que, conformément à son autre obligation, Pitch re-dirigeait vers ICI les prospects qui se présentaient directement à elle, notamment à son bureau de vente, puisque la documentation commerciale qu'elle est supposée leur avoir remis ne comportait pas de référence à ICI ; que la difficulté pour ICI de s'assurer dans ces conditions que les prospects directs lui étaient bien adressés a d'ailleurs été précisément soulignée par sa gérante dans ses courriels des 17 décembre 2012 et du 15 février 2013 ; que, concernant le second grief invoqué, le défaut d'information sur les mandats concurrents, il est établi de façon patente concernant le lot [...] pour lequel ICI n'a appris qu'après la présentation en juillet 2013 d'une offre d'achat, qu'un mandat de vente exclusif de ce lot avait été consenti par Pitch dès le 1er mars 2013 à l'agence Stellium Promo, ce qui vidait de sa substance son propre mandat sur ce lot et vient expliquer que Pitch ait prétendu fallacieusement le 12 juillet 2013 que la vente avait eu lieu la veille ; que, concernant les cinq autres lots, il ressort des pièces du dossier que Pitch n' a jamais clairement informé ICI de l'existence de mandats concurrents, même si le principe de l'éventuelle existence de mandats concurrents paraît tacitement admis par ICI dans ses courriels ; qu'en toutes hypothèses, dans une optique d'exécution loyale et constructive du contrat, le respect de ce devoir d'information – sauf à le priver de sens – impliquait à tout le moins pour Pitch qu'elle prévienne ICI de la conclusion de ventes via des mandataires concurrents, afin d'éviter que celle-ci ne continue inutilement son activité de recherche d'acquéreurs, tel n'ayant pas été le cas, les pièces du dossier mettant en exergue qu'ICI n'apprenait par Pitch qu'après présentation de l'offre de son propre prospect, généralement de façon laconique, que le bien avait déjà été vendu sans autre précision, les réponses à ses questions sur l'acquéreur étant pour le moins évasives, voire in fine erronées, ceci concernant les lots [...], [...], [...] et [...] ; qu'il est précisé concernant l'offre relative au lot [...] que le fait que la cliente l'ait assortie d'une demande sur le coût supplémentaire de quelques modifications (parquet, douche italienne...), ne lui ôte pas son caractère sérieux ; que, concernant le troisième grief, la violation de l'obligation d'envoyer les prospects directs vers ICI est évidente concernant le lot [...], à propos duquel Pitch annonce par courriel du 17 décembre 2012 à ICI qu'il a été vendu et, en réponse à sa question, lui précise que le contact provient d'une connaissance de la "direction générale" ; il s'en déduit ainsi qu'il s'agissait bien d'un contact direct de Pitch qui s'est abstenue fautivement de l'adresser à ICI, l'ayant manifestement adressé à un mandataire concurrent, la société Immobilière Lutèce qui se trouve être sa filiale et qui avait elle-même délégué son mandat à l'agence immobilière LDJ Immo Conseil ; que le manquement ne peut être en revanche retenu par principe pour toutes les ventes effectuées par Immobilière Lutèce ou son délégataire, compte tenu du caractère distinct de la personnalité morale d'une société mère et de sa filiale ; que pour le lot [...], aucune faute de Pitch n'est en revanche démontrée, le prospect d'ICI, compte tenu de son budget revu à la baisse devenu insuffisant, ayant été légitimement re-dirigé vers le lot [...] correspondant à son budget, ce qui ne l'a pas intéressé ; que, quant au quatrième et dernier grief allégué, le manquement à l'obligation de Pitch de régulariser la vente aux clauses et conditions du mandat lorsque ICI lui a présenté un acquéreur acceptant ces clauses et conditions, il n'est pas démontré, les stipulations du mandat n'étant pas suffisamment claires et précises pour caractériser le pouvoir du mandataire d'engager le mandant ; qu'enfin, la cour observe que les considérations de Pitch sur les "errements", les "omissions formelles" ou 1'"inconséquence" de son propre employé, M. L... W..., chargé de la gestion des ventes litigieuses, qui aurait selon elle depuis lors heureusement trouvé à exercer ses "talents de créateur" à la tête d'une agence de publicité, ne sont pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité, étant responsable du fait de son préposé, et en toutes hypothèses les développements ci-dessus révélant non pas un simple manque de rigueur formelle de la part de ce salarié dont Pitch serait la première victime, mais des manquements avérés aux obligations contractuelles précitées, ainsi qu'un manquement au devoir plus général de loyauté et de collaboration utile entre les parties, ce, au préjudice de l'intimée ; que le jugement sera donc confirmé par motifs propres et adoptés dans son analyse sur les manquements retenus (sauf pour le lot [...]), caractérisés en définitive pour cinq des huit lots confiés (arrêt, p. 6, al. 2, à p. 7, al. 6) ;

ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'il apparaît que le mandat confié à la société Isabelle Château Immobilier prévoit une véritable collaboration entre les deux sociétés impliquant la transparence, l'information réciproque, et l'affichage de la société Isabelle Château Immobilier comme le commercialisateur de ces lots notamment par l'insertion de son logo sur les espaces publicitaires de Pitch ; or en l'espèce, cette collaboration s'est avérée chaotique ; qu'il importe peu à cet égard que la société Pitch Promotion ait par la suite conclu un mandat non exclusif avec l'Immobilière Lutèce, portant sur les mêmes lots, ce qui ne déchargeait pas Pitch Promotion de ses obligations envers la société Isabelle Château Immobilier ; que par ailleurs, Pitch Promotion ne pouvait, eu égard aux engagements pris par ailleurs, et notamment envers la société Isabelle Château Immobilier, donner un mandat exclusif à Stellium Immobilier sur les mêmes lots ; que d'autre part, le précédent mandat conclu avec Lutèce Immobilier était expiré lors de la conclusion du mandat avec la société Isabelle Château Immobilier ; qu'il s'avère que la société Pitch Promotion a fait preuve de déloyauté vis à vis de la société Isabelle Château Immobilier ; qu'au surplus, la société Pitch Promotion n'a pas inséré le logo de la société Isabelle Château Immobilier sur les plaquettes, panneaux et bureau de vente comme elle s'y était engagée ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que la commercialisation des lots a été émaillée d'incidents ; - lot [...] (1er étage) offre d'achat du 27 mars 2013 de Mme E... pour 520 000 € TTC transmise par la société Isabelle Château Immobilier à Pitch ; que la cliente demande des prestations supplémentaires et aimerait savoir leur coût : continuer parquet dans les deux chambres, mettre un bac à douche à l'italienne en lieu et place de la baignoire, mettre une vasque avec robinets et arrivées d'eau dans les toilettes/WC ; que le 29 mars, Pitch répond qu'il est impossible d'installer la douche à l'italienne, le coût étant très élevé ; que le 2 avril, la société Isabelle Château Immobilier sollicite à nouveau un rendez-vous et indique "elle est ok pour le parquet dans les chambres pour 1 500 € HT" ; que le 9 avril 2013, la société Isabelle Château Immobilier adresse un mail à Pitch n'ayant pas de réponse ; que le même jour, Pitch répond à la société Isabelle Château Immobilier : "nous avions une offre plus intéressante que la vôtre. Cette offre a été finalisée et nous avons signé ce lot" ; qu'il en résulte que Pitch a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; - lot [...] : mail de la société Isabelle Château Immobilier à Pitch du 15 février 2013 protestant de ce que l'une de ses clientes a obtenu un rendez-vous en direct ; qu'il est répondu par mail de Pitch du 18 février 2013 : le seul lot vendu depuis notre rencontre est le [...] (lot vendu par un réseau bancaire) ; qu'en réponse la société Isabelle Château Immobilier envoie un mail le même jour : "vous ne m'aviez pas prévenu que le [...] était vendu...or j'ai continué largement à le diffuser..." ; qu'il en résulte que Pitch a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; - lot [...] : offre de Mme K... le 10 avril 2013 à 580 000 €, portée à 520 000 € le 12 avril 2013 ; que le 15 avril 2013 Pitch envoie un mail à la société Isabelle Château Immobilier proposant le lot [...] (qui n'est pas dans le mandat) pour ce prix ; que ce lot a été vendu par Pitch, qui a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; - lot [...] : offre de Madame C... le 12 juillet 2013 à 525 000 €. Pitch indique le même jour que ce lot a été vendu la veille ; que le même jour, la société Isabelle Château Immobilier demande à Pitch si une promesse a été signée et si l'offre est supérieure ; que Pitch répond le 15 juillet 2013 "le RDV notaire est pris" ; que ce lot a été vendu par Pitch, qui a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; - lot [...] : mail de Pitch le 17 décembre 2012 informant la société Isabelle Château Immobilier de la vente de ce lot ; que le même jour, la Société Isabelle Château Immobilier demande à Pitch la provenance de son contact, lequel répond que c'est une connaissance de la direction générale ; que ce lot a été vendu par Pitch, qui a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; qu'il résulte de ces éléments que la société Pitch Promotion a manqué à ses obligations contractuelles envers la société Isabelle Château Immobilier par manque de loyauté dans la mise en oeuvre du mandat (jugement, p. 3-5) ;

1°) ALORS QUE la clause pénale étant d'interprétation stricte, sa mise en oeuvre est subordonnée à l'existence d'un manquement aux obligations qu'elle vise expressément ; qu'en retenant, pour faire application de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat du 19 novembre 2012, qu'« il ressort[ait] des pièces du dossier que Pitch n'a[vait] jamais clairement informé ICI de l'existence de mandats concurrents, même si le principe de l'éventuelle existence de mandats concurrents parai[ssait] tacitement admis par ICI dans ses courriels » (arrêt, p. 6, in fine), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (cf. conclusions d'appelante, p. 7 et p. 9), si en l'absence de toute précision sur ce point dans l'acte, la mandante ne pouvait pas informer par tout moyen sa mandataire, de sorte qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée puisque l'attitude de la société ICI démontrait qu'elle avait connaissance de l'existence des mandats conclus avec d'autres opérateurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE pour contester tout manquement de sa part à cette même obligation, la société Pitch Promotion faisait également valoir qu'un des mandats consentis à la société Immobilière Lutèce l'avait été plus de deux ans avant celui conclu avec la société ICI, de sorte qu'elle n'avait pas à en informer cette dernière et, partant, qu'aucun manquement à son obligation d'information ne pouvait lui être imputé sur ce point (cf. conclusions d'appelante, p. 7, in fine) ; qu'en retenant néanmoins que la société Pitch Promotion avait fautivement omis d'informer la société ICI de ce mandat, sans répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE la clause pénale étant d'interprétation stricte, sa mise en oeuvre est subordonnée à l'existence d'un manquement aux obligations qu'elle vise expressément ; qu'en retenant, pour faire application de la clause pénale litigieuse, que la société Pitch Promotion aurait dû prévenir sa mandataire « de la conclusion de ventes via des mandataires concurrents, afin d'éviter que celle-ci ne continue inutilement son activité de recherche d'acquéreurs » (arrêt, p. 6, in fine), quand une telle obligation n'était pourtant pas prévue par la clause pénale, de sorte que la prétendue violation de cette obligation ne pouvait justifier l'application de cette clause, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QUE pour contester tout manquement de sa part à son obligation d'envoyer les prospects directs à la société ICI concernant le lot [...], la société Pitch Promotion soutenait, dans ses écritures d'appel, que les acquéreurs n'étaient pas des prospects de la société Pitch Promotion mais des clients de la société LDJ Immo Conseil, société bénéficiant d'un sous-mandat et qui avait été rémunérée pour son intermédiation (cf. conclusions d'appelante, p. 6, in fine) et que le fait que les acquéreurs de ce lot aient été connus de la direction générale constituait une circonstance indifférente (ibid., p. 7, in limine) ; qu'en retenant néanmoins que la société Pitch Promotion avait fautivement omis d'adresser ces prospects à la société ICI sans répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Pitch Promotion à payer, à la société Isabelle Château Immobilier, la somme de 115 920 euros et d'AVOIR rejeté toutes les autres demandes ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant de la sanction des fautes, Pitch soutient à bon droit que compte tenu de son libellé, la clause pénale insérée en page 2 du contrat ne sanctionne que les seuls manquements aux obligations énoncées avant son insertion, et donc les obligations d'information sur les mandats concurrents et de renvoi des prospects directs, mais non celle d'insertion du logo sur la documentation et les supports commerciaux qui figure en page 4 du contrat ; or, compte tenu des manquements contractuels multiples de Pitch, sanctionnés par la clause pénale, son manquement à l'obligation relative au logo – qui n'est qu'une fonction support des autres – n'ayant pas occasionné de préjudice distinct, ainsi que du travail certain accompli par ICI qui a notamment présenté plusieurs offres de façon vaine, voire inutile, la clause pénale n'apparaît pas manifestement excessive et Pitch sera déboutée de sa demande visant à la modérer, le jugement étant confirmé sur ce point par motifs adoptés (arrêt, p. 7, in fine, et p. 8, in limine) ;

ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE la société Pitch Promotion doit être déboutée de sa demande de réduction de la clause pénale, dont le caractère excessif n'est pas établi ; qu'en effet, le préjudice de la société Isabelle Château Immobilier est établi, puisque les ventes n'ont pas abouti compte-tenu des manquements de Pitch Promotion ; qu'il y a lieu en conséquence de condamner la société Pitch Promotion à payer à la société Isabelle Château Immobilier la somme de 115 920 € au titre de la clause pénale insérée au contrat (jugement, p. 5, in fine, et p. 6, in limine) ;

ALORS QUE la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat du 19 novembre 2012 prévoyait que l'indemnité forfaitaire, due en cas de manquement aux obligations stipulées par cette clause, serait « d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au [
] mandat » (contrat de mandat, p. 2), laquelle était « fixée à 3 % HT du prix de vente TTC de chaque lot » (ibid., p. 4, in fine) ; qu'en confirmant le jugement qui avait condamné la société Pitch Promotion à payer à la société ICI la somme de 115 920 euros, correspondant à des manquements portant sur six lots, alors qu'elle n'a retenu des manquements que pour cinq lots, de sorte que le montant de la condamnation prononcée en application de la clause pénale ne pouvait être identique à celui retenu par le tribunal, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.