TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01786 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZW3O

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 FEVRIER 2025
MINUTE N° 25/00291
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Décembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE HOTEL DU BON COIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197

ET :

LA SOCIETE LA BOU-SAADIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

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EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d'huissier du 24 octobre 2024, la SARL HOTEL DU BON COIN a fait assigner la SCI LA BOU-SAADIENNE à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins d'obtenir le paiement d'une provision de 130.000 euros.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 13 décembre 2024 et la décision mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l'audience, la SARL HOTEL DU BON COIN demande au juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article L 145-35 du Code de commerce,
Vu les articles 606 et 1719 et 1721 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
- CONDAMNER la SCI LA BOU-SAADIENNE à verser à la société HOTEL DU BON COIN la somme de 130.000€ à titre de provision à valoir sur son préjudice d'exploitation,
- CONDAMNER LA SCI BOU-SAADIENNE à verser à la société HOTEL DU BON COIN la somme de 2.500€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens à l'instance.

Elle explique qu'elle a pris à bail commercial auprès de la société défenderesse l'ensemble des locaux situés au 1er étage d'un immeuble implanté sur la commune de [Localité 2]. Cette dernière a autorisé un nouveau locataire du rez-de-chaussée a effectué des travaux lesquels auraient entraîné une déformation structuelle conduisant le maire de la commune à prendre un arrêté de mise en sécurité le 4 janvier 2023 rendant l'immeuble inoccupable. A la demande de la société bailleresse, le juge des référés de ce siège a ordonné une expertise judiciaire le 31 août 2023. 

La demanderesse soutient que depuis l'arrêté précité, elle ne jouit plus des locaux prix à bail et subi une perte d'exploitation pour laquelle elle sollicite, sur le fondement de l'obligation de délivrance du bailleur, sa condamnation à lui verser une provision représentant la perte d'exploitation. Elle estime que la clause de renonciation à recours stipulée dans le bail est inapplicable dès lors que les désordres empêchent toute délivrance des lieux loués. 

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l'audience, la SCI LA BOU-SAADIENNE demande au juge des référés de :
Vu l'article 835 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 1103 du Code civil,
Vu la jurisprudence applicable à l'espèce,
Vu les pièces,
- RECEVANT la SCI LA BOU-SAADIENNE en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Y FAISANT DROIT :
- DEBOUTER la société HOTEL DU BON COIN de l'ensemble de ses demandes,
- CONDAMNER la société HOTEL DU BON COIN à payer à la SCI LA BOU-SAADIENNE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La défenderesse s'oppose à la demande de provision notamment aux motifs que:
- la créance n'est pas fondée dès lors que l'origine des désordres n'est pas établie alors même qu'ils sont apparus quelques mois après le commencement des travaux par le nouveau locataire ;
- aucun élément n'exclut la participation du preneur à la survenance des désordres ;
- le bail prévoit une clause de renonciation à recours et, dès lors que le preneur est assuré, celle-ci est valable tel que cela a été rappelé par la Cour de cassation ;
- le quantum sollicité est sans rapport avec la perte réelle.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision
Législation applicable
Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire..

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu'il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, il est rappelé qu'aux termes de l'article 1719 du Code précité, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
- 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

Enfin, selon l'article 1721 du même Code, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Réponse du juge des référés
En l'espèce, il n'est pas contesté par la SCI LA BOU-SAADIENNE que du fait de l'arrêté de mise en sécurité pris par le maire de la commune de Romainville le 4 janvier 2023, l'immeuble dans lequel la demanderesse loue le 1er étage ne peut plus être occupé.

Cependant, il ressort de l'article 23 du bail liant le partie, intitulé « RECLAMATIONS DES TIERS OU CONTRE DES TIERS » que :
« Le Preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant.
Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.
Le Preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le Bailleur puisse être recherché et, au contraire, en garantissant ce dernier de toutes conséquences des réclamations.
Le Preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le Bailleur :
• En cas de vol, cambriolage ou tout acte délictueux ou criminel dont le Preneur pourrait être victime dans les lieux loués, il devra notamment faire son affaire personnelle de la garde et de la surveillance de ses locaux,
• En cas d'inondation, même par refoulement d'égouts, le Bailleur n'étant aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégâts
• En cas d'interruption, même prolongée, d'eau, gaz, électricité, chauffage ou ascenseur.
• En cas de modification ou suppression du gardiennage de l'immeuble et pour toutes conséquences qui résulteraient de la remise des clés par le Preneur au concierge.
• En cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers, quelle que soit leur qualité, le Preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le Bailleur.
• Au cas où les lieux viendraient à être détruits en totalité ou en partie ou expropriés.
• En cas d'humidité, fuites, infiltrations ou toute autre cause, ainsi que les fuites sur canalisations communes même masquées par un coffrage. Le Preneur devra d'ailleurs s'assurer contre ces risques.
• En cas d'impossibilité d'exploiter, quel que soit l'origine (incendie, dégât des eaux, inondation, refoulement d'égout, gel, condensation et autres...) »

De telles clauses sont en général considérées valables par l'autorité judiciaire notamment lorsque le contrat oblige le preneur à souscrire une assurance des lieux loués. Or, en l'espèce, une telle clause d'assurances est stipulée à l'article 18 du bail commercial.

Compte tenu de l'appréciation divergente par les parties de la clause de renonciation à recours précitée et du fait qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'analyser la validité d'une telle clause cette compétence revenant exclusivement au juge du fond, il sera dit n'y avoir lieu à référé et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, la SARL HOTEL DU BON COIN qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 

DISONS n'y aovir lieu à référé sur les demandes formulées par la SARL HOTEL DU BON COIN ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ;

DEBOUTONS la SARL HOTEL DU BON COIN et la SCI LA BOU-SAADIENNE de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL HOTEL DU BON COIN aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 FEVRIER 2025.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stephane UBERTI-SORIN