T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
____________


O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 23/07783 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBKK

MINUTE n° : 2024/327

DATE : 10 Juillet 2024

PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDERESSE

S.A.R.L. ATOL, dont le siège social est sis [Adresse 11]
représentée par Me Jerry DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

S.C.I. MOULIN DES ISCLES, dont le siège social est sis [Adresse 11]
représentée par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Faustine CALMELET, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) 



DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 20/12/2023, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 07/02/2024 puis prorogée au 14/02/2024, au 21/02/2024, au 06/03/2024, au 13/03/2024, au 20/03/2024, au 27/03/2024, au 03/04/2024, au 10/04/2024, au 17/04/2024, au 24/04/2024, au 07/05/2024, au 15/05/2024, au 22/05/2024, au 29/05/2024, au 05/06/2024, au 12/06/2024, au 19/06/2024, au 26/06/2024, au 03/07/2024 et au 10/07/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de le décision au greffe.


copie exécutoire à 
Me Jean-louis BERNARDI
Me Faustine CALMELET
Me Jerry DESANGES

2 copies expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Jean-louis BERNARDI
Me Faustine CALMELET
Me Jerry DESANGES


EXPOSE DU LITIGE

La SARL ATOL est locataire commerciale de la SCI MOULIN DES ISCLES en vertu d’un bail du 16 avril 2022 à effet du 1er mai 2022, d’un ensemble immobilier situé 690 chemin des Iscles à ROQUEBRUNE SUR ARGENS [Adresse 11], à usage d’habitation et à usage d’exploitation de camping comprenant divers bâtiments , savoir :
-un bâtiment en forme de L, élevé d’un étage, d’une superficie de 400m2 comprenant
*au rez-de-chaussée :un emplacement bar, une salle de restaurant, un libre service, alimentation générale, une réserve, cuisine équipée, toilette handicapé une petite pièce située sur la façade sud à l’extrémité du bâtiment , bureau et accueil
*au premier étage :trois appartements meublés et une chambre avec salle de bains
-un bâtiment dit « [Adresse 11] » en forme de L élevé d’un étage , d’une superficie de 290m2 , comprenant :
*au rez-de-chaussée :une salle de réunion-banquet, une cuisine, un atelier, un bloc sanitaire, garage,
*au premier étage :trois studios meublés et un appartement de 5 pièces
-un bloc sanitaire
-terrain autour 
Figurant ainsi au cadastre section BH n°[Cadastre 2],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 3] à [Cadastre 4],[Cadastre 5], [Cadastre 7] à [Cadastre 8] , 214,221,222 pour une surface de 3ha80a05ca, pour un loyer de 102000 euros HT par an.

Se plaignant de désordres affectant l’espace aquatique et notamment le revêtement des plages de la piscine qu’elle a fait constater par un commissaire de justice le 5 janvier 2023, la SARL ATOL a, par acte du 20 juin 2023, fait assigner la SCI MOULIN DES ISCLES à comparaître devant le président du tribunal de commerce de Fréjus statuant en référé pour obtenir la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 25 septembre 2023, le président du tribunal de commerce s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande au profit du président du tribunal judiciaire de Draguignan.

La demanderesse aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 28 novembre 2023 et reprises à l’audience, réitère sa demande d’expertise faisant valoir que le bailleur a à sa charge les grosses réparations et que la piscine fait partie du bail puisqu’elle est implantée sur l’une des parcelles, objet du bail.
Elle sollicite également la suspension partielle des loyers à hauteur de 50% jusqu’à l’exécution des travaux de reprise qui seront définis par l’expert, demande la communication du permis de construire la piscine et de l’assurance décennale du constructeur de celle-ci ainsi que 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 6 décembre 2023 et reprises à l’audience, la SCI MOULIN DES ISCLES soutient l’irrecevabilité de la demande d’expertise dans la mesure où la SARL ATOL n’est pas locataire de la piscine litigieuse qui n’est pas comprise dans les éléments du bail et où elle connaissait la dégradation des plages de la piscine lors de la prise à bail.


Elle demande le débouté de la demande de suspension des loyers qui n’est pas justifiée, la SARL ATOL exploitant normalement son fonds de commerce et fait valoir qu’elle n’a pas d’intérêt à agir pour demander les pièces relatives à la construction de la piscine puisque celle-ci ne lui est pas louée.
Elle demande reconventionnellement 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

L'article 145 du code de procédure civile prévoit : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La demande d’expertise n’a lieu d’être écartée qu’en l’absence de motif légitime qui peut notamment résulter du fait que toute action ultérieure est manifestement vouée à l’échec.

La bailleresse soutient que tel est le cas dans la mesure où la piscine n’est pas comprise dans le bail et où la locataire connaissait les désordres des plages de piscine lors de la signature du bail. 

Le bail du 16 avril 2022 mentionne que la locataire qui déclare bien connaître les lieux pour les avoir vus, visités et acceptés sans réserve , les accepte dans l’état où ils se trouvent sans recours contre la bailleresse, sauf en cas de vices cachés, de vices de construction ou de travaux à la charge du bailleur.

La bailleresse, en la personne de son gérant, Monsieur [U] [C], a adressé le 10 juin 2022, soit postérieurement au bail, un courriel à la société Aqualoisirs mentionnant (sic) «  je me permets de vous adresser ce courriel pour savoir ce qu’il en ai pour les plages de la piscine car celles-ci se détériorent de plus en plus. Merci de tenir informer le nouveau propriétaire de l’activité afin de résoudre le problème ».
Ce dernier a répondu « les plages sont effectivement sous décennale…je peux recontacter TENECO pour refaire une demande ».
Monsieur [U] [C] a encore écrit par courriel du 30 mars 2023 à la société Aqualoisirs ( sic) « je me permets de vous adresser ce courriel afin de vous relancer concernant la remise en état des plages de la piscine par rapport à la garantie décennal car l’exploitant du camping me relance à juste titre.je pensais que vous aviez pris contact avec lui pour mettre en place la remise en état puisque je n’avais pas de nouvelles ».

Un vice de construction étant susceptible d’être à l’origine de la dégradation des plages de piscine relevée dans un constat du 5 janvier 2023 et le représentant légal de la bailleresse, ayant écrit être relancé à juste titre par l’exploitant du camping sur cette question, la SARL ATOL est recevable à agir et justifie d’un motif légitime à établir par expertise l’origine des désordres et le coût éventuel de leur remise en état, toute action de sa part sur ce point n’étant pas au stade du référé, manifestement vouée à l’échec.



Il sera fait droit à sa demande à ses frais avancés et dans les termes de la mission prévue au dispositif.
L’article 834 du code de procédure civile, applicable aux pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant en référé, prévoit : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
La demanderesse ne justifie ni de l’urgence ni d’éléments justifiant la suspension du paiement des loyers à hauteur de 50% du fait de la dégradation des plages de piscine.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

La SCI MOULIN DES ISCLES a produit l’arrêté de permis de construire à son profit relatif à la création d’une piscine de plein air de 142 m2 comprenant bassin, pataugeoire, balnéo en date du 24 octobre 2018, implantée sur les parcelles louées.
La locataire commerciale qui ne pourra en tout état de cause pas agir personnellement agir contre le constructeur en l’état de la clause du bail mettant à la charge de la bailleresse les vices de construction est irrecevable à lui demander la communication de l’attestation de garantie décennale de l’entreprise intervenue pour la réalisation de la piscine.

La demanderesse supportera les dépens au regard de la nature de la seule de ses demandes à laquelle il est fait droit, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu dans la mesure où elle ne peut être considérée dès lors comme une partie perdant son procès, à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la défenderesse

PAR CES MOTIFS

Nous Nathalie Fèvre, présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS la demande de communication de l’attestation d’assurance du constructeur de la piscine irrecevable,

DISONS la demande d’expertise recevable,

ORDONNONS une expertise, 

COMMETTONS pour y procéder : 

Madame [D] [N]
[Adresse 6]
[Localité 12]
Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 13]

Qui aura pour mission :
-se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
-se rendre sur les lieux situés à [Adresse 11] à [Localité 14] [Adresse 11],
-dire si les plages de la piscine présentent les désordres allégués par la demanderesse dans son assignation par référence notamment au constat de Maître [M] du 5 janvier 2023; les décrire
-en rechercher l'origine et les causes ;
-décrire les travaux permettant d'y remédier, en chiffrer le coût et la durée ;
-fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis ;
 
Disons que la SARL ATOL devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal au plus tard le 5 septembre 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre mille euros (4000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert ;
 
Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;
 
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;
 
Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges; 
 
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;
 
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;
 
Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’ UN MOIS ;
 
Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 30 avril 2025, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;
 
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ; 
 
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;


DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des loyers ;

CONDAMNONS la SARTL ATOL aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 
 

LE GREFFIER LA PRESIDENTE