TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 24/
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 31 Mai 2024
Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier :Madame SOULIER, Greffière
Débats en audience publique le : 19 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 31 Mai 2024
 à Me Jean DE VALON 
 à Me Joseph Antoine GRIMALDI

 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 23/04385 - N° Portalis DBW3-W-B7H-33VJ

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VAL PINS SIS [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARLU MÉDITERRANÉENNE DE GESTION IMMOBILIÈRE (MGF)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
elle-même prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [R]
né le 15 Avril 1990 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Joseph Antoine GRIMALDI, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSÉ DU LITIGE :

Par assignation du 14 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VAL PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la société MGF, a fait citer Monsieur [P] [R], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 la condamnation de Monsieur [P] [R] au paiement des sommes suivantes :
-9386,94 € au titre des charges impayées,
-1873 € au titre des provisions non encore échues,
-85 € au titre de l’appel de fonds à venir,
-1159,20 € au titre des frais nécessaires,
-1500 € de dommages-intérêts,
-1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de l’ensemble immobilier dénommé VAL PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la société MGF, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés ses conclusions auxquelles il convient de se reporter et sollicite la condamnation de Monsieur [P] [R] au paiement des sommes suivantes :
-10 308,06 € au titre des charges impayées,
-3746 € au titre des provisions non encore échues,
-170 € au titre de l’appel de fonds travaux à venir,
-1279,20 € au titre des frais nécessaires,
-1500 € de dommages-intérêts,
-1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Monsieur [P] [R], par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, ne conteste pas être propriétaire des lots pour lesquels le paiement de charges de copropriété est réclamé et être redevable d’un arriéré de charges impayées.
Il sollicite voir :
-ordonner le calcul des sommes réellement dues de ce chef, sans frais divers de recouvrement et majorations,
-accorder un délai de paiement ainsi qu’un échéancier pour les charges impayées, provisions non encore échues et appel de fonds pour travaux à venir, après vérification et calcul au prorata des tantièmes de la copropriété, 
-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,
-dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement 

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VAL PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la société MGF, fait valoir que Monsieur [P] [R], propriétaire des lots 0052, 0406 et 0952 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées appel de fonds du 1er avril 2024 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité; 

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 7 octobre 2020, 20 octobre 2022, 7 février 2022 et 7 novembre 2023 , une attestation de non-recours concernant chacune de ces assemblées, un décompte général, un commandement de payer la somme de 4810,57 € en date du 12 mai 2022 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 8151,36 € en date du 6 février 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

Attendu qu’il ressort des pièces produites, la preuve que Monsieur [P] [R] ne s’est pas acquitté du paiement des provisions exigibles de l’exercice 2022 et du premier trimestre 2023 dans le mois de la mise en demeure de payer du 6 février 2023 ;

Qu’il ne conteste pas les sommes réclamées au titre des provisions pour charges et charges de copropriété impayées ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1279,20 €;

Qu’ainsi les frais de rappel, de rappel recommandé et de mise en demeure recommandée, dont le montant ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, de remise dossier aux auxiliaires de justice et de suivi de procédure et de dossier avocat, qui ne constituent pas des frais nécessaires, seront écartés ;

Que les frais de commandement de payer, qui ne constituent pas des dépens, s’analysent en des frais nécessaires ;

Attendu que Monsieur [P] [R] sera donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
-10 308,06 € au titre des charges échues impayées arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 30 juin 2024,
-3916 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024,
-153,02 € au titre des frais nécessaires de commandement de payer ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [P] [R] dans le paiement des charges de copropriété, manquements à une obligation essentielle qui constituent une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [P] [R], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de délais de paiement 

Attendu que Monsieur [P] [R] sollicite l’octroi d’un délai de paiement et la fixation d’un échéancier ;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; 

Qu’en l’occurrence, Monsieur [P] [R] verse uniquement aux débats des justificatifs de paiement de certaines charges de copropriété mais ne produit aucune pièce de nature à permettre au tribunal de connaître le montant de ses revenus et de ses charges et d’apprécier le bien-fondé de sa demande de délais de paiement ;

Qu’il ne peut en conséquence être fait droit à sa demande ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [P] [R] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur [P] [R] supportera les dépens ;


PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VAL PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la société MGF, les sommes suivantes ;
-10 308,06 € au titre des charges échues impayées arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 30 juin 2024,
-3916 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024,
-153,02 € au titre des frais nécessaires de commandement de payer ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VAL PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la société MGF, de sa demande de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [R] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VAL PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la société MGF, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT