TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55902 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2NAD

N° : 3-CB

Assignation du :
26 juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 janvier 2024



par Emmanuelle DELERIS, vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, greffier. 


DEMANDEURS

Madame [H] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [Y] [P] héritier de Madame [U] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS - #C0132


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LE PLAISIR DES SENS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235



DÉBATS

A l’audience du 14 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 

Madame [H] [S] et Monsieur [Y] [P] sont propriétaire indivis de locaux situés [Adresse 2] dans le [Localité 3], donnés à bail commercial par acte sous seing privé du 1er août 2014 et exploités sous forme de restaurant.

La société LE PLAISIR DES SENS est devenue titulaire du droit aux bail depuis la cession de fonds de commerce de la société YIN &YANG à son profit, intervenue le 7 octobre 2016.

Se prévalant de la réalisation sans leur autorisation par leur locataire, générant des désordres de fuites d'eau dans le local situé en dessous, Madame [H] [S] et Monsieur [Y] [P] ont, par exploit délivré le 26 juillet 2023, fait assigner la société PLAISIR DES SENS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l'article 835 du code de procédure civile :

A titre principal,
-Autoriser les requérants à faire réaliser des travaux de réfection et de mise en conformité des installations sanitaires dans les locaux de la société LE PLAISIR DES SENS à leurs frais avancés par une entreprise qualifiée de leur choix ;

-Condamner la LE PLAISIR DES SENS à laisser un libre accès de l'entreprise choisie par les bailleurs à ses locaux sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

-Condamner la société LE PLAISIR DES SENS à rembourser le montant des travaux sur présentation des factures ;

A titre subsidiaire,
-Condamner la société LE PLAISIR DES SENS à faire réaliser, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble ou de tout autre architecte ou professionnel, les travaux de réfection et de mise en conformité de ses installations sanitaires, de nature à mettre un terme définitif aux désordres et à en justifier auprès des bailleurs au plus tard dans le mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai ;

-Condamner la société LE PLAISIR DES SENS à payer aux requérants la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'audience du 14 décembre 2023, les demandeurs, représentés, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

La société LE PLAISIR DES SENS, représentée, dépose des conclusions auxquelles elle se réfère et demande au juge des référés de :
-Débouter Madame [H] [S] et Monsieur [Y] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
-Condamner Madame [H] [S] et Monsieur [Y] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés par Maître ASTRUC, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. 

La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble.

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.
Il est rappelé qu'un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d'un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s'agissant d'apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d'ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.


Au cas présent, les requérants fondent leurs demandes sur les dispositions de l'article 835 alinéa premier du code de procédure civile mais ne précisent pas s'ils invoquent l'existence d'un dommage imminent ou celle d'un trouble manifestement illicite.

Le contrat de bail commercial du 1er août 2014 mentionne que les locaux donnés à bail sont constitués d'une boutique et d'une arrière-boutique, d'un local divisé en un bar, une cuisine, un sanitaire comprenant un lavabo et deux WC situés en rez-de-chaussée, de deux salles de restaurant, un débarras, un sanitaire comprenant un lavabo et deux WC, un second sanitaire comprenant un lavabo, un WC et une douche, une réserve et un vestiaire situés au 1er étage, accessibles par un escalier accessible depuis le local du rez-de-chaussée, et de deux caves en sous-sol.

Il prévoit également dans sa clause 5.12 que le preneur ne pourra effectuer dans les lieux loués aucun changement de distribution (…) et plus généralement aucune modification des installations d'origine (…) sans le consentement préalable et écrit du bailleur.

Il est établi à la lecture des écritures des parties et des pièces produites de part et d'autre que :
-La société PLAISIR DES SENS est devenue titulaire du droit au bail le 7 octobre 2016 et qu'un premier dégât des eaux est survenu le 14 octobre 2016 au préjudice de la société TRAVEL LAB, exploitant sous l'enseigne " Les Ateliers du voyage " le local situé sous celui occupé par la défenderesse ; que la société de plomberie E.GRENON ET FILS est intervenue sur le lieux du sinistre le 19 octobre 2016, aux fins de " recherche de fuite sur urinoirs " et a précisé dans sa facture du 25 octobre suivant " le restaurant s'occupe de la réparation de l'évacuation " ; qu'une réunion d'expertise amiable provoquée à l'initiative de l'assureur de la société TRAVEL LAB a été programmée pour le 6 février 2017 ; que les conclusions de cette expertise amiable ne sont pas produits ;

-Un second dégât des eaux en provenance du local exploité par la société LE PAISIR DES SENS est survenu le 18 avril 2019, au préjudice de la société TRAVEL LAB ; que la défenderesse a mandaté la société HAO aux fins de réparations ; que cette dernière indique dans sa facture établie le 22 avril 2019, avoir procédé à la dépose des tubes PVC et au rebouchage des trous, à la pose de tubes, et au raccordement des lavabos et des urinoirs, outre le changement des quatre siphons ; que l'entreprise LE MEHAUTE, intervenue le 25 juin 2019 pour rechercher les causes des infiltrations subies au plafond de la société TRAVEL LAB, mentionne avoir constaté au sein du restaurant exploité par la défenderesse " plusieurs points de fuites privatives détectées à divers endroits ", la " présence d'un collecteur en PVC DN 100 sur lequel sont raccordés en batterie 6 ensembles de WC, 4 urinoirs, 3 vasques et un évier ", outre une pente d'écoulement insuffisante et " la présence de raccords fuyards et non bouchonnés " ; qu'enfin, elle qualifie de privatives les anomalies ainsi relevées ;

-Un troisième dégât des eaux est survenu au préjudice de la société TRAVEL LAB entre le 11 et le 12 avril 2023 ; que l'entreprise de plomberie CHAPEAU intervenue dans les sanitaires du 1er étage de la société LE PLAISIR DES SENS le 13 avril 2023, a relevé la présence d'un engorgement au niveau du WC, l'existence d'un dépôt important, a noté un risque de ré-engorgement et préconisé un curage ou un remplacement du réseau ;

-L'entreprise LE MEHAUTE a indiqué par courriel adressé le 15 juin 2023 à la société GTF, mandataire des bailleurs, avoir constaté suite à un nouveau contrôle des installations sanitaires de la défenderesse, que " les anomalies notifiées lors de notre passage du 17 juin 2019 n'ont pas été résolues ", les évacuations reprenant les WC étant toujours en contre pente et plusieurs des WC fuyards au niveau des tubes de chasse ; qu'elle ajoute que " les infiltrations dans l'agence de voyage sont toujours liées aux différentes fuites dans les sanitaires du restaurant ", que les alimentations d'eau sont encastrées dans le mur et de ce fait non contrôlables, qu'elle conclut à la nécessité de procéder à la réfection de la totalité des évacuations des WC et des urinoirs , et mentionne à nouveau que les anomalies sont d'origine privative ;

-La société STELLIANT EXPERTISE, mandatée par l'assureur de la société TRAVEL LAB, indique dans un courriel du 13 juin 2023 avoir constaté dans le restaurant exploité par la défenderesse, que 6 WC avec 4 urinoirs, 3 lavabos et une plonge s'évacuent " dans une seule et même canalisation privative qui va ensuite vers la descente commune " ; elle précise s'interroger sur la conformité de cette installation au regard de ses engorgements réguliers qui occasionnent des dommages à l'agence de voyage située sous le restaurant ;

-Le procès-verbal de constat établi au sein des locaux de la société TRAVEL LAB le 20 avril 2023 par Maître [K] relève la présence de seaux partiellement remplis de liquide posés à l'aplomb de la zone où les infiltrations sont survenues dans le plafond, il relève également des éclaboussures et souillures au plafond et sur les abat-jours des luminaires suspendus au plafond, l'absence d'éclairage de la devanture et de la moitié droite des locaux, et l'utilisation d'un lampadaire de dépannage pour éclairer le bureau d'accueil. Il précise enfin que lors des essais de remise en service de l'éclairage de la zone sinistrée et du hall par l'électricien en charge de la maintenance, les luminaires s'allument brièvement et s'éteignent aussitôt, l'électricien indiquant que cela est dû à un défaut d'isolement suite à l'écoulement des eaux au niveau du plancher haut ;

-Enfin, la défenderesse justifie que l'entreprise YEVCHUK a procédé le 3 août 2023, dans son local, au " remplacement du siphon dans l'urinoir " et à la " réparation des égouts ".

Il résulte de l'ensemble de ces éléments et de leur chronologie, qu'au moment de la signature du bail commercial le 1er août 2014, le descriptif des locaux permet de dénombrer la présence de cinq WC, mais que dès le 25 avril 2019, la société de plomberie LE MEHAUTE a relevé la présence de six WC et de quatre urinoirs, ainsi que des anomalies dans leur raccordement au réseau d'évacuation. Ces anomalies persistaient toujours à la date du 15 juin 2023, les constats de la société LE MEHAUTE étant corroborés par ceux de la société STELLIANT EXPERTISES. Il est établi que la société LE PLAISIR DES SENS, entrée dans les lieux le 7 octobre 2016, a fait procéder dès le 18 avril 2019 à des travaux réparatoires par la société HAO, manifestement peu satisfaisants au regard de la persistance des désordres d'infiltrations et du fait qu'ils trouvent leur origine dans ses installations privatives avec surcharge de sa canalisation d'évacuation, et dans un raccordement défectueux à la descente commune d'évacuation des eaux.


Le nombre de WC et d'urinoirs relevés par les différentes entreprises intervenues dans les locaux de la défenderesse depuis avril 2019, qui contredit le descriptif des installations sanitaires faites dans le bail et objective l'existence d'un surnombre de WC, rendent plausible la réalisation d'aménagements par la société LE PLAISIR DES SENS sans autorisation préalable de son bailleur, comme étant à l'origine des engorgements récurrents et infiltrations subies par la société TRAVEL LAB.

Par ailleurs, si la défenderesse indique que depuis le 3 août 2023, date de l'intervention de la société YEVCHUK, la société TRAVEL LAB ne subit plus aucune d'infiltration d'eau, rien ne permet d'établir que les causes de ces infiltrations récurrentes ont été définitivement résolues.

Enfin, les éléments relevés dans le procès-verbal de constat du 20 avril 2023 quant à l'incidence des infiltrations subies dans le plancher haut du local de la société TRAVEL LAB sur son réseau d'éclairage électrique, établissent que la persistance des infiltrations est de nature à accentuer les dégradations causées au local précité, et plus particulièrement à ses installations électriques.

Le dommage imminent ainsi caractérisé justifie d'enjoindre à la société LE PLAISIR DES SENS de faire réaliser les réparations de nature à faire cesser les infiltrations émanant de ses installations sanitaires, selon les modalités précisées au dispositif. Il n'y a pas lieu d'ordonner que les requérants se substituent à la défenderesse pour faire procéder à ces travaux, une telle mesure apparaissant disproportionnée.

Le caractère manifestement non conforme aux règles de l'art des aménagements et travaux réalisés par la défenderesse sur ses installations sanitaires, et la persistance des causes des désordres depuis 2019, justifient d'une part d'accueillir le principe d'une astreinte, d'autre part de prévoir que les travaux seront réalisés sous le contrôle de l'architecte et du plombier de l'immeuble, ou de tout homme de l'art qu'ils se substitueront.

Sur les demandes accessoires

La société LE PLAISIR DES SENS, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens.

Il n'est par ailleurs pas inéquitable de la condamner à payer aux requérants la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société PLAISIR DES SENS à faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en l'état de ses installations sanitaires tel que précisé dans le contrat de bail commercial du 1er août 2014 , ainsi qu'à la mise en conformité du raccordement de son réseau privatif d'évacuation, dans les locaux qu'elle exploite situés [Adresse 2], sous le contrôle de l'architecte et du plombier de l'immeuble, ou de tout homme de l'art qu'ils se substitueront, et à en justifier auprès de Madame [H] [S] et Monsieur [Y] [P] par la communication d'une facture acquittée, ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour à compter du quinzième jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons que l'astreinte a vocation à courir sur une durée de six mois ;

Disons n'y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l'astreinte ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société PLAISIR DES SENS à payer à Madame [H] [S] et Monsieur [Y] [P] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société PLAISIR DES SENS aux dépens de l'instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 25 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS