TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53605 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SFZ

N° : 6

Assignation du :
12 Avril 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 août 2024



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.A.S. KERDAM
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS - #A0354



DEFENDERESSE

La Société AUDITEURS ET COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante




DÉBATS

A l’audience du 27 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Clémence BREUIL, Greffier, 




Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 31 juillet 2018, la société KERDAM a consenti à la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019 moyennant un loyer de 60.000 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.

Le 5 mars 2024, la société KERDAM a fait signifier à la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 30.557,86 € au titre des loyers, charges, pénalité contractuelle et frais de l’acte. 

Le 12 avril 2024, la société KERDAM a fait assigner la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris auquel elle demande de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.);
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) à lui payer une provision de 29.465,94 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 10 avril 2024, outre une indemnité forfaitaire correspondant à 10 % des sommes dues, augmentées de 1,5 % des sommes dues par mois de retard supplémentaire;
- dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité;
- condamner la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours majoré de 50 % ;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce notamment compris le coût du commandement de payer.

La société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.)

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 31 juillet 2018 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 5 mars 2024 à la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) vise cette clause. Il porte sur une somme totale de 30.557,86 € selon décompte figurant dans l’acte, ladite somme étant constituée d’un arriéré locatif de 27.561,94 €, d’une pénalité contractuelle de 2.756,19 € et des frais de l’acte d’un montant de 239,73 €.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) ne s’est pas intégralement acquittée de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 avril 2024 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) selon les termes du dispositif ci-après.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au montant du loyer majoré de 50 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 6 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 





Sur les demandes de provisions

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, la société KERDAM verse aux débats un relevé de compte de la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) arrêté au 10 avril 2024 à la somme de 29.465,94 €.

Ce document mentionne, à la date du 6 mars 2024, des “intérêts de retard” d’un montant de 2.756,19 € dont ni le principal, ni le taux ne sont précisés dans le décompte ainsi que dans la facture adressée à la défenderesse, de sorte que l’exigibilité de cette somme ne peut être vérifiée. Il convient donc de dire sérieusement contestable l’obligation de paiement dont se prévaut la société KERDAM.

L’obligation de la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) n’étant pas sérieusement contestable pour le surplus de 26.709,75 € (29.465,94 € -2.756,19 €), il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société KERDAM.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement d’intérêts de retard au taux de 1,5 % par mois étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts courant sur les sommes dont la locataire est redevable seront donc fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus à compter du 5 mars 2024, date du commandement précité.

Enfin, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement d’une pénalité égale à 10 % de l’arriéré locatif étant également susceptible d’être modérée par le juge du fond pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce notamment compris les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce. Il n’y pas lieu, en revanche, de faire figurer dans les dépens les frais du commandement de payer du 5 mars 2024 dès lors que son coût de 239,73 €, inscrit au débit du compte de la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) le 6 mars 2024, est d’ores et déjà inclus dans le montant de l’arriéré locatif au paiement duquel la défenderesse est condamnée à titre provisionnel.

L’équité commande de condamner la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) à payer à la société KERDAM la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 31 juillet 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec effet à la date du 5 avril 2024 à 24h00, 

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, 
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) à payer à la société KERDAM une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 6 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) à payer à la société KERDAM la somme provisionnelle de 26.709,75 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, frais et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 10 avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024,

Condamnons la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) à payer à la société KERDAM la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société AUDITEURS & COMPTABLES ASSOCIES (A.C.A.) au paiement des dépens, en ce notamment compris les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce. 

Fait à Paris le 29 août 2024

Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON