CIV. 3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10236 F

Pourvoi n° Z 18-19.690

Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme S...
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 18 mars 2019



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020

La société Le Vigan immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 18-19.690 contre l'arrêt rendu le 24 mai 2018 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à Mme X... S..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

Mme S... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Le Vigan immobilier, de Me Bouthors, avocat de Mme S..., après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation du pourvoi principal et celui du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Le Vigan immobilier aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Le Vigan immobilier et la condamne à payer à Me D... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.

Le conseiller rapporteur le president






Le greffier de chambre

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Le Vigan immobilier.

La Sarl Le Vigan Immobilier fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir condamnée à payer à Mme S... la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE Mme X... S... reproche à la Sarl Le Vigan Immobilier de lui avoir réclamé le paiement pour la période comprise entre le mois de mars 2014 et le mois de janvier 2015, d'une provision mensuelle de 40€ pour sa consommation d'électricité, soit 440€ sur 11 mois alors que la souscription d'un abonnement individuel à partir du mois de février 2015, lui a permis de réaliser en une année, une économie de 210€ dont elle demande le remboursement à la Sarl Le Vigan Immobilier ; que Mme S... fait valoir qu'en réalité, elle a payé sa consommation électrique plus celle de l'appartement voisin, qu'elle n'a pas pu avoir accès aux factures d'eau et d'électricité pour la période entre le mois de mars 2015 [2014] le mois de janvier 2016 [2015]; que la Sarl Le Vigan Immobilier répond qu'un compteur divisionnaire était installé dans le garage de l'appartement loué à Mme X... S..., que dès lors qu'elle en a manifesté le souhait, le bailleur a résilié l'abonnement en cours et que plus aucune provision pour consommation d'électricité n'a été réclamée à Mme X... S... à partir du mois de février 2015, que les factures produites par celles-ci sont d'un moindre coût car l'abonnement souscrit correspondait à une puissance inférieure, que les factures étaient à sa disposition à l'agence immobilière ; que si Mme X... S... a été invitée à consulter la facture d'eau, en revanche, c'est en vain qu'elle a demandé la communication des factures d'électricité ; que Mme X... S... aurait dû recevoir une information sur sa consommation réelle au moment de la régularisation annuelle de cette charge, or, il n'en a rien été alors que Mme X... S... démontre que sa consommation d'électricité sur l'année qui a suivi à hauteur de la somme de 270€ a été inférieure à la somme de 440€ qui lui a été réclamée sur une période de 11 mois ; qu'il appartenait à la Sarl Le Vigan Immobilier de renseigner au mieux la locataire, sur cette consommation d'électricité, ce qu'elle n'a pas fait et sa responsabilité sera retenue de ce chef [
] ; que Mme X... S... fait valoir que l'appartement était affecté de désordres, que la Sarl Le Vigan Immobilier n'a jamais donné de réponse satisfaisante dans un délai raisonnable, la contraignant à multiplier les correspondances et les appels téléphoniques, qu'elle a été confrontée à un important problème d'humidité lié à une mauvaise ventilation du logement, que la Sarl Le Vigan Immobilier a engagé sa responsabilité en ne mettant pas tout en oeuvre dans les meilleurs délais ; que contrairement à ce que soutient la Sarl Le Vigan Immobilier, les causes de l'humidité ne sont pas à rechercher dans le comportement de la locataire mais bien dans une absence de ventilation propre au logement qui est confirmée par le diagnostic décence réalisé le 29 février 2016 par la caisse d'allocations familiales qui a suspendu le paiement de l'aide au logement ; que Mme X... S... fait également valoir que la Sarl Le Vigan Immobilier a aussi fait preuve d'inaction lors d'un dysfonctionnement des toilettes, d'une fuite d'eau dans la cour, d'un engorgement des tuyaux d'évacuation des eaux usées, du verrou du portail d'entrée, que l'artisan plombier mandaté par l'agence immobilière n'a jamais remédié au cours du bail au dysfonctionnement de la chaudière qui consommait trop de fuel, qu'un autre artisan a permis de mettre fin à ce dysfonctionnement en fin de bail ; que les échanges de courriels démontrent que Mme X... S... a été confrontée à de nombreuses difficultés dans le logement qui lui a été loué, que si certaines ont pu être réglées par le gestionnaire locatif, d'autres ne l'ont pas été comme le problème d'humidité récurrente, comme le désengorgement des canalisations d'eaux usées ; que le gestionnaire locatif tout en étant soumis aux instructions du propriétaire, conservait une part d'initiative qui aurait dû le conduire à préconiser des travaux rendus indispensables par l'humidité des lieux ou le désengorgement des canalisations, ce qu'il n'a pas fait puisque la locataire a été contrainte en fin de bail de faire appel aux services de l'agence régionale de la santé qui ont transmis le dossier à la caisse d'allocations familiales ; que si la Sarl Le Vigan Immobilier a eu de la difficulté à gérer les réclamations nombreuses de Mme X... S..., il n'en demeure pas moins qui peut lui être reproché un défaut de réactivité qui alimentait les doléances de la locataire, doléances qui n'étaient pas infondées car elles ont abouti au constat de l'indécence du logement ; que le défaut de réactivité qui est imputable à la Sarl Le Vigan Immobilier dans la gestion du contrat de location justifie sa condamnation à payer à Mme X... S... la somme de 1 000€ au titre du préjudice subi par Mme X... S... en lien direct avec les fautes retenues.

1°) ALORS QU' alerté par le locataire de l'existence de désordres affectant les lieux loués, le gestionnaire locatif est tenu d'en informer rapidement le bailleur, à qui seul incombe l'obligation d'y remédier ; qu'en se bornant, pour reprocher à la société le Vigan Immobilier un défaut de réactivité à l'égard de la locataire confrontée à des problèmes d'humidité récurrente et de dégorgement des canalisations d'eaux usées, à énoncer que le gestionnaire, tout en étant soumis aux instructions du propriétaire, conservait une part d'initiative qui aurait dû le conduire à préconiser des travaux rendus indispensables par les problèmes auxquelles était confrontée la locataire qui avait été contrainte de faire appel aux services de l'agence régionale de la santé, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette société n'avait pas rapidement informé le bailleur de l'existence de ces désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1240 et 1992 du code civil ;

2°) ALORS QUE la responsabilité délictuelle du mandataire chargé de la gestion d'un bien donné à bail ne peut être engagée envers le locataire qu'à la condition que ce dernier rapporte la preuve d'une faute dans l'exécution du mandat, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; qu'en jugeant, pour retenir la responsabilité de la Sarl Le Vigan Immobilier et la condamner en conséquence à verser la somme de 1000 euros à Mme S..., qu'elle n'avait pas renseigné au mieux la locataire sur sa consommation d'électricité, tout en relevant par ailleurs que le défaut de réactivité qui lui était imputable avait alimenté les doléances de cette dernière lesquelles n'étaient pas infondées puisqu'elles avaient abouti au constat de l'indécence du logement, la cour d'appel qui n'a ainsi pas caractérisé le lien de causalité entre le manquement tiré du renseignement sur la consommation en électricité et le préjudice subi a violé les articles 1240 et 1992 du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour Mme S....

Le pourvoi incident reproche à l'arrêt attaqué d'avoir refusé de retenir la responsabilité de l'agence immobilière dans la rédaction d'acte et d'avoir limité à 1.000 € les dommages et intérêts réclamés à hauteur de 5.000 € par la locataire ;

aux motifs que, sur la responsabilité de la Sarl Le Vigan Immobilier dans la rédaction d'actes, Mme X... S... fait valoir que l'annonce diffusée mais aussi le bail rédigé par la Sarl Le Vigan Immobilier faisaient état d'un appartement d'une superficie de 70 m2, que dès son installation elle avait émis des réserves sur la surface habitable, qu'elle n'avait pu ranger l'intégralité de ses effets personnels dans l'appartement, ce qui l'avait contrainte à les entreposer dans la cave où l'humidité les avait détériorés, que par courrier du 22 septembre 2014, elle avait fait état auprès de la Sarl Le Vigan Immobilier d'un défaut de surface par rapport à la réalité, que la Sarl Le Vigan Immobilier avait refusé de reconnaître le défaut de mesurage, que sur l'insistance dont elle avait fait preuve, l'agence immobilière avait dépêché une entreprise qui avait mesuré la surface le 13 mai 2015, que l'attestation de surface ne lui avait pas été communiquée en dépit de ses demandes, qu'elle avait fait établir un mesurage de l'appartement le 10 mai 2016 qui avait révélé une surface habitable de 47,66 m2, soit une différence de 22,34m2, ce qui lui avait causé un préjudice. La Sarl Le Vigan Immobilier reconnaît qu'après mesurage, la surface habitable correspondait à 49,35 m2, que la propriétaire n'avait pas souhaité transmettre le mesurage effectué le 13 mai 2015 à Mme X... S..., que cette différence de superficie ne pouvait passer inaperçue de Mme X... S... qui avait visité deux fois les lieux, qui avait reconnu dans le bail parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités, que Mme X... S... n'avait subi aucun préjudice car des biens de même superficie étaient proposés sur le marché à un loyer supérieur, qu'il n'était pas possible de déterminer que les objets pris en photographie appartenaient bien à Mme X... S.... Selon les dispositions de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat du 3 mars 2014, le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée. Ce texte ne prévoyait à la charge du bailleur aucune sanction dans l'hypothèse où la surface réelle ne correspondait pas à la surface mentionnée au bail sauf si le locataire, agissant à l'encontre du bailleur, sur le fondement de l'obligation de délivrance régie par l'article 1719 du code civil, démontrait que, dans le cadre de la formation du contrat, il avait fait de la surface habitable mentionnée au bail, un élément essentiel de son engagement et que cette donnée soit entrée, comme telle, dans le champ contractuel. Dans le cas présent, la Sarl Le Vigan Immobilier a reconnu une erreur dans l'indication de la surface de l'appartement mais cette erreur a été sans influence sur le prix du loyer qui correspondait au loyer d'appartements du même type, ce que Mme X... S... ne conteste pas. L'erreur commise par la Sarl Le Vigan Immobilier ne peut être considérée comme étant en relation de causalité directe avec le fait que certains des effets de K... X... S... aient été endommagés pour avoir été entreposés dans la cave humide. Les deux visites de l'appartement faites Mme X... S..., avant la conclusion du contrat de bail, devaient lui permettre de vérifier les capacités de rangement de l'appartement en dehors de toute indication de surface. Il ne peut être fait grief par Mme X... S... à la Sarl Le Vigan Immobilier d'avoir modifié l'indication de la surface de l'appartement sur une annonce parue ultérieurement sur son site: la Sarl Le Vigan Immobilier a tenu compte du mesurage de la surface habitable réalisé en 2015 par un professionnel spécialisé. La mise en cause de la responsabilité de la Sarl Le Vigan Immobilier dans la rédaction des actes du contrat de location, est donc rejetée » (arrêt p. 4 et 5) ;

alors qu'aux termes de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond de ses fautes, notamment dans la rédaction des actes dont il est l'auteur ; qu'un différentiel de 20 m2 pour une surface annoncée de 70 m2 dans le bail, par son importance et ses conséquences nécessaires sur le surcoût locatif ainsi imposé au preneur, étant de nature à engager la responsabilité de l'agence, la cour n'a pu rejeter les prétentions du preneur motif inopérant pris de l'absence de sanction spécifique prévue par la loi du 6 juillet 1989 en cas d'inexactitude informative du bailleur, privant ainsi son arrêt de toute base légale au regard des exigences de l'article 1992 du code civil.
Le greffier de chambre