CIV. 3

CM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 février 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10061 F

Pourvoi n° W 19-12.676




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020

La société Willax Hot, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° W 19-12.676 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel de Nîmes (4e chambre commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Sassafras, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ à Mme E... C..., domiciliée [...] , exerçant sous l'enseigne C2S immobilier,

défenderesses à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Willax Hot, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Sassafras, et après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Donne acte à la société Willax Hot du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme C....

2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Willax Hot aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Willax Hot et la condamne à payer à la société Sassafras la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Willax Hot

La société Willax Hot fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande dirigée contre la SCI Sassafras, tendant à ce que cette dernière soit condamnée à lui payer la somme mensuelle de 5.000€ par application du protocole d'accord transactionnel, à compter du mois de septembre 2013 jusqu'à l'arrêt de la cour d'appel prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Sassafras ;

AUX MOTIFS QUE sur les fautes de la SCI Sassafras, les dispositions de l'article 1719 du code civil afférentes à l'obligation de délivrance et à la mise à disposition d'un bien conforme à sa destination s'appliquent aux baux commerciaux et qu'à ce titre, le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire, le local principal mais aussi ses accessoires ; qu'il doit fournir tout ce qui est nécessaire à la jouissance des biens loués conformément aux contrats et aux usages ; que la connaissance qu'a pu avoir le locataire de l'inachèvement des travaux au jour de la signature du contrat ne l'exonère pas de cette obligation ni davantage la clause contractuelle selon laquelle ce dernier prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent ; que la mise à disposition du bien loué doit s'effectuer à la date convenue et qu'il doit être dans un état conforme à la destination convenue ; que le bailleur est présumé avoir respecté son obligation de mise à disposition, lorsque le locataire a été mis en mesure d'utiliser normalement la chose louée ; qu'il ressort des explications non contredites des parties que la Sarl Willax Hot n'a pu prendre possession des lieux que le 1er septembre 2013 au lieu du 1er juillet 2011, date de prise d'effet du contrat de bail ; que le manquement de la SCI Sassafras à son obligation de délivrance à la date convenue a été formellement reconnu dans le protocole d'accord transactionnel du 20 mars 2012, en ces termes : « la SCI Sassafras reconnaît ne pas avoir délivré les locaux à usage commercial tel que convenu au contrat (
) » ; qu'elle y a également admis « de très nombreux retards » dans l'exécution des travaux d'aménagement et de « graves et importants manquements » ; et que pour « tenter de maintenir la relation contractuelle », elle a accepté d'indemniser la Sarl Willax Hot de la manière suivante : - paiement d'une indemnité forfaitaire de 30.000€ ; - dispense de paiement des loyers sur 24 mois suivant la parfaite délivrance des lieux à établir par procès-verbal de constat d'huissier ; - réalisation et installation aux frais de la bailleresse d'une terrasse extérieure de 30 m² et d'un système de climatisation réversible ; - prise en charge par la bailleresse de tous dommages, sinistres ou défaillances afférents au matériel du magasin de la locataire, commandés et livrés pour l'ouverture précédemment convenue et reportée faute de délivrance des lieux ; - paiement d'une indemnité forfaitaire quotidienne de 161,66 euros de la SCI Sassafras par jour de retard suivant la date de livraison des lieux fixée au plus tard par le présent protocole au 30 avril 2012 et ce, jusqu'à parfaite délivrance des lieux manifestés par la réalisation d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice ; que cet accord n'ayant pas été intégralement respecté, et nonobstant la mise en possession du local au 1er septembre 2013, la Sarl Willax Hot a saisi le juge des référés le 30 septembre 2013 et a obtenu par décision du 19 février 2014 l'allocation de la somme provisionnelle de 60.000 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison des lieux loués ; que dans sa décision, le juge a entendu indemniser le préjudice subi entre le mois d'août 2012 et le mois de septembre 2013, sur la base d'une indemnité forfaitaire quotidienne convenue dans le protocole d'accord ; qu'il est donc indiscutable que la SCI Sassafras n'a pas respecté ses obligations contractuelles quant à la date d'effet du contrat de bail fixée au 1er juillet 2011 et quant à celle de la délivrance reportée au 30 avril 2012 dans le protocole d'accord ; qu'il convient en conséquence de retenir son manquement à l'obligation de délivrance à la date convenue ; (
) ; sur la résiliation, chacune des parties demande judiciairement la résiliation du contrat de bail aux torts de l'autre, laquelle suppose la démonstration d'un manquement suffisamment grave ; que la prise de possession des lieux par le locataire et le commencement d'exploitation de son fonds de commerce entre septembre 2013 et mai 2015 excluent de considérer qu'il y aurait eu absence totale de délivrance, ainsi que soutenu ; que la Sarl Willax Hot précise que la terrasse n'a jamais été délivrée mais qu'il convient de constater qu'elle ne figurait pas au nombre des éléments d'équipement du contrat de bail ; que sa construction aux frais de la Sarl Willax Hot a été autorisée le 7 novembre 2011 par le bailleur qui en a finalement accepté la charge à titre indemnitaire dans le protocole d'accord qui n'a prévu aucune date butoir de construction ; que ce défaut de construction de cet équipement ne participe donc pas d'un manquement à l'obligation de délivrance des locaux mais davantage du non respect du protocole d'accord qui ne prévoyait pas davantage de sanction sur ce point ; qu'il y a par contre eu un retard de 14 mois dans la délivrance des locaux entre le 1er juillet 2011 et le 1er septembre 2013 ; que si les parties ont « tenté de maintenir la relation contractuelle » par la signature du protocole d'accord entérinant le report de la date de délivrance en avril 2012, le fait pour la SCI Sassafras de ne pas l'avoir entièrement respecté ne peut qu'entraîner la résiliation du bail à ses torts exclusifs car un retard aussi important dans la délivrance est en soi un manquement grave ; (
) ; que sur les demandes en paiement, outre l'indemnisation des préjudices financiers, la Sarl Willax Hot réclame le versement de l'indemnité forfaitaire de 161,66 euros jusqu'au jour de la résiliation du bail car son préjudice a perduré après le 1er septembre 2013 du fait de l'incapacité à exploiter réellement ; qu'elle souligne pour le surplus que le protocole d'accord transactionnel qui avait vocation à l'indemniser jusqu'à la délivrance (jamais intervenue) des locaux et annexes ne se rapportait nullement à l'indemnisation du matériel acheté en 2011 ; que la SCI Sassafras constate que la démonstration des préjudices allégués n'est toujours pas faite en cause d'appel et que la Sarl Willax Hot déjà indemnisée de ceux réellement subis tente encore de récupérer l'intégralité de son investissement financier du seul fait qu'elle ne souhaite plus exploiter ; qu'elle conclut également à sa mauvaise foi dans la mesure où elle a bien débuté son activité dans les locaux à compter de septembre 2013 3 de sorte que le tribunal avait à juste titre exclu toute indemnisation au-delà ; que sur les demandes indemnitaires au titre du manque à gagner, il y a lieu de retenir comme le soutient la Sarl Willax Hot que les indemnisations d'ores et déjà obtenues n'avaient pour objet que d'indemniser « l'impossible exploitation du commerce en stricte relation avec le défaut de délivrance » et non le matériel ou les investissements réalisés dès le mois d'août 2011 ; qu'en effet, l'intention des parties au protocole était de « tenter de maintenir la relation contractuelle » en permettant à terme l'exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués ; qu'à cet égard, la Sarl Willax Hot a déjà perçu les sommes de 30.000 euros et de 24.733,98 euros et qu'elle dispose d'un titre pour 60.000 euros, soit un total de 114.733 euros ; que la Sarl Willax Hot prétend à la reconduction de l'indemnité forfaitaire journalière de 161,66 euros par jour de retard faute de délivrance des lieux loués ; mais que le défaut de délivrance invoqué de la terrasse est inopérant, puisqu'elle n'était pas au nombre des équipements mentionnés dans le contrat de bail ainsi que retenu ci-dessus ; que de même, le bailleur ne doit pas supporter au titre de son obligation de délivrance l'état d'inachèvement de la zone où se trouve l'immeuble, au demeurant non démontré, ou encore celle de la modification des axes routiers ; qu'en présence d'une prise de possession des lieux en septembre 2013 et d'un commencement d'exploitation à compter de cette date, le premier juge a donc, à juste titre, rejeté la reconduction de cette indemnité journalière pour l'avenir ;

1°) ALORS QUE le protocole conclu entre la société Willax Hot et la société Sassafras le 20 mars 2012 stipulait que « les (
) parties entendent communément proroger la date de livraison des lieux objet du bail au 30 avril 2012 », que « la SCI Sassafras s'engage (
) à réaliser à ses frais une terrasse extérieure de 30 m² selon et conformément au devis établi par la société ‘La Pennoise d'Aluminium' pour une somme de 21.664€ HT, sans que la surface ainsi créée ne modifie le montant du loyer durant toute la durée du bail, sauf indice de référence » et qu'elle « s'engage également à indemniser forfaitairement la société Willax Hot d'un montant de 161,66€ par jour de retard suivant la date de livraison des lieux fixée au plus tard par le (
) protocole au 30 avril 2012, et ce, jusqu'à parfaite délivrance des lieux (
) » ; qu'en affirmant, pour débouter la société Willax Hot de sa demande d'indemnisation à hauteur de 161,66 euros par jour de retard à raison de l'absence de parfaite délivrance des locaux sur le fondement de ce protocole, que la terrasse n'était pas au nombre des équipements mentionnés dans le bail et que le bailleur n'avait accepté qu'à titre indemnitaire sa construction (pour laquelle aucune date butoir n'avait été fixée), de sorte que le défaut de délivrance de cette terrasse était inopérant pour apprécier le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du protocole précité qui avait étendu l'obligation de délivrance du bailleur à la terrasse que ce dernier s'engageait à construire et partant à livrer avec le reste des locaux le 30 avril 2012, et a ainsi méconnu ainsi le principe qui interdit au juge de dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;

2°) ALORS QUE le protocole conclu entre la société Sassafras et la société Willax Hot le 20 mars 2012 stipulait que « la [première] s'engage (
) à indemniser forfaitairement la [seconde] d'un montant de 161,66€ par jour de retard suivant la date de livraison des lieux fixée au plus tard par le (
) protocole au 30 avril 2012, et ce, jusqu'à parfaite délivrance des lieux, manifestée par la réalisation du procès-verbal de constat d'huissier par Me J... F... reconnaissant la bonne et entière délivrance des locaux à usage commercial (
) » ; qu'en retenant encore, pour débouter la société Willax Hot de sa demande d'indemnisation à hauteur de 161,66 euros par jour de retard à compter du mois de septembre 2013 à raison de l'absence de délivrance parfaite des locaux, que la société Willax Hot avait pris possession des lieux en septembre 2013 et qu'elle avait commencé à exploiter les lieux à cette date, ce qui excluait de considérer qu'il y aurait eu absence totale de délivrance, sans avoir pourtant constaté qu'un procès-verbal de constat d'huissier avait été réalisé à cette date par Me J... F... pour constater la bonne et entière délivrance des locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-301 du 10 février 2016.