CIV. 3

LM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 janvier 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10038 F

Pourvoi n° P 19-11.542





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020

1°/ M. K... C...,

2°/ Mme A... L..., épouse C...,

domiciliés tous deux [...],

3°/ la société Balu, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

ont formé le pourvoi n° P 19-11.542 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige les opposant :

1°/ à M. H... M..., domicilié [...] ,

2°/ à P... M..., épouse W..., ayant été domiciliée [...] , décédée,

3°/ à M. X... W...,

4°/ à Mme J... W...,

5°/ à M. F... W...,

tous trois domiciliés [...] , et pris en qualité d'héritiers de P... M... épouse W...,

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme C... et de la société Balu, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des consorts M...-W..., après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme C... et la société civile immobilière Balu aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme C... et la société civile immobilière Balu

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté les demandes formulées par la SCI Balu, M. et Mme C... sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

AUX MOTIFS QUE « que la SCI Balu et M. et Mme C... recherchent la garantie des vendeurs au titre des vices suivants de l'immeuble ainsi acquis : - fissurations de la piscine provoquant des fuites actives. - mauvais état et dysfonctionnement du système d'assainissement privé. Qu'il leur appartient de démontrer, d'une pan que ces vices sont antérieurs à la vente, qu'ils étaient alors cachés et qu'ils portent atteinte à la destination de l'immeuble, conformément aux dispositions de l'article 1641 du code civil, d'autre part que ces vices étaient connus des vendeurs, de sorte que la clause de non garantie soit inopposable, en application de l'article 1643 de ce code ; Sur la piscine : Attendu que la SCI Balu et M. et Mme C... ont fait réaliser une expertise amiable confiée à Mme I... dont le second rapport a été déposé après avoir convoqué, les vendeurs, de sorte qu'il leur est opposable ; que celle-ci a constaté : - que la piscine était affectée de divers désordres tenant à la porosité et au défaut d'imperméabilisation des ouvrages, à l'usure des joints de carrelage et en une suspicion de fissure en pied de paroi de la grande longueur du bassin, - que la présence par endroits de concrétions calcaires, d'algues de fissures et de décollement de carreaux est symptomatique d'un désordre ancien, antérieur à l'acquisition faite par M. et Mme C... - que des décollements ou défauts de joints ont été repris sur les parties peu profondes, que piscine pleine, les différents désordres ne pouvaient pas être visibles. Que les infiltrations sur les parois extérieures n'étaient pas visibles au moment de la vente, un important travail d'élagage ayant été fait depuis ; Que par ailleurs une expertise judiciaire a été ordonnée et que M. V... a fait les constatations suivantes : - la piscine est affectée de divers désordres difficilement décelables, sauf à procéder à une inspection poussée, avec vidange du bassin. - les fissures en pied de paroi, skimmer et escalier sont des désordres anciens, bien antérieurs à la vente du 24 février 2011, - les fissures constatées portent atteinte à la solidité de l'ouvrage et occasionnent des pertes d'eau qui n'ont pu être quantifiées, - certains carreaux ont été recollés mais le matériau utilisé n'est pas adapté et l'opération n'est pas conforme aux règles de l'art ; cette intervention n'a pu se faire qu'en vidant complètement la piscine. il ne s'agit pas d'un entretien courant ; Que c'est en vain que M. H... M... et Mme P... W... prétendent que les fissures proviendraient des travaux réalisés par les acquéreurs sur le terrain autour de la piscine, les deux experts ayant relevé, l'ancienneté des infiltrations au regard des concrétions constatées et de l'état des carrelages en fond de bassin ; Qu'il doit être déduit de ces deux rapports d'expertise que la piscine est atteinte de vices cachés qui sont antérieurs à la vente et qui portent atteinte à sa destination ; qu'il s'agit donc de vices rédhibitoires au sens de l'article 1641 du code civil ; qu'il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve que les vendeurs connaissaient les vices au moment de la vente s'agissant de vendeurs non professionnels dont la bonne foi est présumée ; Qu'il ressort de l'origine de propriété relatée dans l'acte de vente. du 24 février 2011 que M. H... M... et O... P... W... ne sont devenus propriétaires de la maison qu'a la suite du décès de leur tante, E... M... veuve B..., survenu le [...], en l'état d'un testament olographe les désignant comme ses deux légataires universels ; qu'ils n'ont jamais occupé l'immeuble dans lequel résidait leur tante jusqu'à son décès, à l'âge de 99 ans ; Que M. et Mme C... et la SCI BALT) prétendent que O... P... W.... qui reconnaît s'être occupée de l'entretien de la maison et de la piscine entre le décès et la vente, a fait procéder au vidage, du bassin et ne pouvait donc méconnaître l'état du carrelage qu'elle aurait même fait réparer grossièrement et sans respecter les règles de l'art ; mais que Mme P... W... ne fait état que de l'entretien de la propriété, inoccupée du fait du décès de sa tante, et que l'entretien courant d'une piscine n'implique aucunement la vidange du bassin. ce qu'indique d'ailleurs l'expert : Que les acquéreurs produisent plusieurs attestations évoquant un vidage de la piscine. mais seule celle de M. N..., voisin de la propriété, est précise et fixe la vidange du bassin au second semestre 2010 ; qu'elle n'est corroborée par aucune des autres attestations qui font, certes, état d'un vidage de la piscine, mais sans en donner la date ou même l'époque ; qu'ainsi, M. Q..., jardinier travaillant pour le voisin immédiat de la propriété, relate avoir observé, depuis 2004.1a vidange de la piscine à plusieurs reprises et la présence d'un ouvrier dans le bassin, sans plus de précision ; que O... G..., exerçant I'activité de traiteur, qui indique avoir livré E... B... trois fois par semaine pendant trois ans, déclare que les derniers temps il lui est arrivé de voir la piscine sans eau, mais qu'il s'agit d'une période où Mme B... était vivante, ce qui est donc sans emport sur la démonstration d'un vidage de la piscine par Mme P... W... entre le décès et la vente : Que l'attestation unique de M. N... n'est pas non plus corroborée par l'examen des factures d'eau puisque, ainsi que l'expert le constate en page 26 de son rapport, les consommations d'eau entre janvier 2010 et mars. 2011 sont cohérentes au regard du fait que l'eau sen à la fois au bassin el à l'arrosage du jardin, la facture sur consommation de janvier 2010 à juillet 2010 étant de 80 m3, et celle de juillet 2010 à janvier 201] de 83 m3, la facture suivante étant de 1 m3 : que rien ne permet donc de considérer qu'entre [...] date du décès de E... B..., et février 2011, date de. la vente, le bassin aurait été vidé et rerempli ; Que les travaux de colmatage du carrelage ne sont pas datés, les experts n'indiquant pas s'ils sont récents ou non et que le témoignage de M. Q... sur la présence d'un ouvrier dans le bassin ne permet pas de situer cette intervention dans le temps ; Qu'il sera en conséquence retenu qu'il n'est pas établi que M. H... M... et O... P... W..., vendeurs, avaient connaissance des vices cachés affectant la piscine que la SCI Balu et M. et Mme C... seront déboutés de leurs demandes en garantie et que le jugement sera infirmé sur ce point ; Sur le système d'assainissement ; Attendu que la SCI DALU et M. et O... C... se plaignent de ce que le système d'assainissement privé de la propriété est impropre à son usage ; béton avec deux trappes de visite et retient que le système d'assainissement, tel que constaté le 7 juin 2013, est totalement impropre à sa destination et n'est pas conforme à la réglementation en vigueur lors de la vente ; que cette installation date de 1931 et ne peut fonctionner qu'avec un entretien régulier, c'est à dire des vidanges régulières de la fosse, à défaut de quoi les matières sont entrainées vers l'aval ce qui conduit au colmatage des ouvrages de traitement el à une dispersion dans le sol, ainsi qu'il a pu le constater qu'il ajoute que les désordres de l'installation existaient ayant la vente ruais qu'ils ne sont apparus que plusieurs mois après ; Que, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, ces constatations permettent de considérer que la SCI Mal et M. et Mme C... sont bien fondés à invoquer l'existence de vices cachés affectant l'installation existant antérieurement à la vente mais ne s'étant révélés que postérieurement, qui rendent l'immeuble impropre à sa destination ; Attendu que les acquéreurs doivent, comme pour la piscine, rapporter la preuve que leurs vendeurs connaissaient les vices tachés el l'impropriété de l'installation à son usage ; Qu'il doit être rappelé là aussi que M. H... M... et O... P... T... ne sont devenus propriétaires de la maison que quelques mois avant la signature de l'acte de vente et qu'ils ne Pont jamais occupée, de sorte qu'ils ne pouvaient avoir connaissance de dysfonctionnements éventuels de l'assainissement à l'usage ; Qu'ils n'ont pas cherché à occulter l'état de l'installation dont la vétusté était apparente puis ils ont fait réaliser, avant la vente, alors qu'il ne pesait alors aucune obligation réglementaire de le faire, un diagnostic de l'existant par le SPANC de la ville de Vallauris qui a été annexé à l'acte de vente et porté précisément à la connaissance de l'acquéreur par le notaire : qu'il y est clairement indiqué - que l'installation date de 1931, date de construction de la maison ; - que de nombreuses racines sont présentes dans la fosse ; - que les eaux ménagères ne sont pas pré-traitées mais que les tests ont permis de retenir une bonne arrivée des eaux vannes et des eaux ménagères dans la fosse, le service concluant à un impact de la filière sur l'environnement satisfaisant et donnant un avis favorable sous réserve des travaux à effectuer, ainsi définis par la ville ; - rendre étanche la fosse septique ; - vérifier et nettoyer les installations et ouvrages aussi souvent que nécessaire, les vidanges des boues et matières flottantes devant être effectuées au moins tous les quatre ans ; Que ce rapport a été complété par une recherche de fuite sur les canalisations réalisée le 15 février 2011, concluant après contrôle complet de tous les sanitaires de la maison, que toutes les eaux usées et les eaux vannes se jettent dans la fosse septique ; Que dès lors, il ne peut être soutenu que M. H... M... et Mme P... W... auraient eu connaissance d'un dysfonctionnement du système d'assainissement ou auraient été informés mieux qu'ils ne l'ont fait au profit des acquéreurs sur l'efficience de l'installation ; Que les demandes formulées au titre de la garantie des vices cachés concernant l'assainissement seront donc rejetées, le jugement étant confirmé sur ce point ; Attendu qu'il n'est pas établi qu'en exerçant la présente action en garantie, la Y... U... et M. et Mme C... étaient animés de l'intention de nuire et auraient commis un abus du droit d'agir en justice ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. H... M... et Mme P... W... ; ».

ALORS QUE la clause exclusive de garantie n'est pas opposable à l'acquéreur lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance du vice qui affectait l'immeuble vendu ; qu'à l'effet d'établir que M. et Mme M... avaient connaissance des vices affectant la piscine, les exposants ont rappelé que les vices étaient visibles lorsque le bassin était vidé et démontré que la piscine avait nécessairement été vidée avant la vente ; qu'à cet égard, ils ont souligné que la facture d'eau d'octobre 2010 à janvier 2011 attestait d'une consommation extrêmement importante pour une période où la maison n'était plus habitée ce qui indiquait que la piscine avait été vidée puis re-remplie (conclusions, p. 11) ; qu'en se bornant à relever que les consommations d'eau sont cohérentes entre janvier 2010 et mars 2011 dans la mesure où les consommations respectives sur les périodes de janvier 2010 à juillet 2010 et celle de juillet 2010 à janvier 2011 étaient quasiment identiques, sans prendre en compte le fait que la maison était habitée pendant la première période et vacante pendant la seconde ce qui aurait dû se traduire par une diminution substantielle de la consommation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil.