N° RG 23/06732 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PFIV

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Commune [Localité 17]

C/

[U] [E], [J] [E], Commissaire du Gouvernement 







APPEL D'UNE DECISION DU :

Juge de l'expropriation de Bourg-en-Bresse

du 26 Juillet 2023

RG : 23/00006











COUR D'APPEL DE LYON



1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS





ARRET DU 01 Octobre 2024





APPELANTE :



La commune de [Localité 17]

[Adresse 11]

[Localité 17]



Représentée par Me Sébastien BOURILLON de la SELARL URBAN CONSEIL, avocat au barreau de LYON, toque : 2419









INTIMES :



M. [U] [E]

né le 09 Février 1945 à [Localité 10] (Italie) 

[Adresse 4]

[Localité 17]



M. [J] [E]

né le 18 Août 1959 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentés par Me Lolita TEYSSIER, avocat au barreau de LYON, toque : 2840





En présence de :



Madame [P] [B] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de [Localité 12]

Commissaire du gouvernement

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



* * * * * * * * 



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Juin 2024



Date de mise à disposition : 01 Octobre 2024









Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller





ARRET : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile; 



Signé par Stéphanie LEMOINE, conseiller, pour le président légitimement empêché, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



MM. [U] et [J] [E] sont propriétaires d°une parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 3] située [Adresse 15] à [Localité 17], d'une superficie totale de 601 m2.



Par délibération du 26 mars 2004, le conseil municipal de la commune de [Localité 17] a institué un droit de préemption urbain (DPU) sur son territoire communal, sur toutes les zones urbaines et d'urbanisation future de son plan local d'urbanisme (PLU).



Le 18 novembre 2022, la mairie de [Localité 17] a reçu une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), datée du même jour, informant la commune du projet de vente du tènement en cause, au prix de 98.000 €, au profit de M.[L].



Consulté, le pôle évaluation domaniale de la DDFIP a estimé la valeur du tènement à la somme de 33 000 €, soit 54,91 € le m2. 



Par arrêté du 13 janvier 2023, la commune de [Localité 17] a exercé son droit de préemption au prix proposé de 33 000 €.



Compte tenu du refus du prix proposé, la commune de [Localité 17] (la commune) a saisi le juge de l'expropriation le 22 mars 2023.





Le transport sur les lieux s'est déroulé le 14 juin 2023 et les parties ont été entendues le même jour. 



Par jugement du 26 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Lyon Bourg-en-Bresse a : 

- fixé le prix de la parcelle préemptée cadastrée section [Cadastre 6] située [Adresse 15] à [Localité 17] à la somme de 60.100 € ;



- fixé le prix de la commission due à la société Maguimmo à la somme de 8.000 € TTC;

- condamné la commune de [Localité 17] à payer à MM. [U] et [J] [E] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la commune de [Localité 17] aux dépens.



Par déclaration du 25 août 2023, la commune de [Localité 17] a interjeté appel. 



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 juin 2024, la commune de [Localité 17] demande à la cour de : 



Liminairement : 

- débouter MM. [J] et [U] [E] de leur demande de sursis à statuer ; 

- rejeter la demande tendant au prononcé de la caducité de la déclaration d'appel formée par la commune de [Localité 17]; 



Sur le fond : 

- réformer le jugement du 26 juillet 2023 rendu par le juge de l'expropriation du département de l'Ain en ce qu'il a fixé le prix de la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] située [Adresse 15] à [Localité 17] à la somme de 60.100 € ; 

Et statuant à nouveau, 

- fixer en conséquence le prix du bien préempté à la somme de 33.000 € ; 

 

Enfin et en toute hypothèse : 

- rejeter l'ensemble des demandes de MM. [J] et [U] [E], 

- condamner MM. [J] et [U] [E] aux entiers dépens de l'appel, ainsi qu'au versement d'une somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et ce in solidum.



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 4 juin 2024, les consorts [E] demandent à la cour de : 



In limine litis 

- surseoir à statuer dans l'attente de la décision au fond, à intervenir, du juge administratif sur la légalité de la décision de préemption.

 

À titre principal 

- déclarer caduque la déclaration d'appel de la commune de [Localité 17] du 25 août 2023. 



A titre subsidiaire 

- infirmer le jugement de première instance n°23/00006 rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 26 juillet 2023 en ce qu'il a fixé le prix de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] située [Adresse 15] à [Localité 17] à la somme de 60.100 €. 

- confirmer le jugement de première instance susvisé en ce qu'il a fixé le prix de la commission due à la société Maguimmo à la somme de 8.000 € TTC, 





- confirmer le jugement de première instance susvisé en ce qu'il a condamné la commune de [Localité 17] à payer à MM. [U] et [J] [E] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- confirmer le jugement de première instance susvisé en ce qu'il a condamné la commune de [Localité 17] aux dépens. 



En conséquence et statuant de nouveau, 

- fixer le prix de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] située [Localité 14] à [Localité 17] à la somme de 98 000 €,

- fixer le prix de la commission due à la société Maguimmo à la somme de 8.000 € TTC, 

- débouter la commune de [Localité 17] de ses demandes plus amples ou contraires, 

- condamner la commune de [Localité 17] à verser à MM [U] [E] et [J] [E] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner la commune de [Localité 17] aux entiers dépens de l'instance. 



Aux termes de son mémoire notifié le 19 février 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de : 



- fixer le prix à 46.500 € pour le bien immobilier cadastré [Cadastre 2] A [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 17],

- la commission de l'agence immobilière, parfaitement distincte du prix de vente, sera due par la commune, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner (Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 septembre 2007 ' n°06-17.337 commune de [Localité 9] c/ société Gogest Devouassoux immobilier). 



Il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS DE LA DECISION



1. Sur la caducité de la déclaration d'appel 



MM [E] sollicitent que la déclaration d'appel soit déclarée caduque au motif que l'appelante n'a pas déposé ses conclusions au greffe de la cour d'appel dans le délai de trois mois suivant sa déclaration d'appel.



La commune [Localité 17] fait valoir en réplique que le délai de trois mois prévu par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation expirait le samedi 25 novembre 2023, de sorte qu'il était prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 27 novembre 2023, date à laquelle ses conclusions ont été déposées au greffe. 



Réponse de la cour



Selon l'article R. 311-26, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. 



L'article 642 du code procédure civile, qui s'applique devant les juridictions de l'expropriation en vertu de l'article R. 211-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.



En l'espèce, la déclaration d'appel de la commune a été enregistrée le 25 août 2023 et ses conclusions ont été déposées au greffe le lundi 27 novembre 2023, soit le premier jour ouvrable suivant le jour de l'expiration du délai, le samedi 25 novembre 2023.



En conséquence, le moyen tiré de la caducité de l'appel doit être rejeté. 



2. Sur la demande de sursis à statuer 



MM [E] sollicitent qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision du juge administratif sur la légalité de la décision de préemption du 13 janvier 2023 qui constitue le fondement légal de la présente action devant le juge judiciaire. 



La commune [Localité 17] sollicite le rejet de cette demande. Elle fait notamment valoir qu'en application de l'article L.311-8 du code de l'expropriation, la jurisprudence considère qu'une procédure contentieuse devant le juge administratif à l'encontre d'une décision de préemption ne justifie pas le sursis à statuer sur une procédure judiciaire en fixation du prix. 









Réponse de la cour



Il résulte de l'article L 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, que les difficultés tenant à la suspension ou la validité de l'arrêté de préemption étant étrangères à la fixation du montant de l'indemnité, la demande de sursis à statuer doit être rejetée. 



3. Sur le prix du bien préempté 



La commune sollicite le prix du bien préempté soit fixé à la somme de 33.000 €. 



Elle fait notamment valoir que : 



- la parcelle litigieuse, bien que classée en secteur constructible, n'est pas constructible, du fait de l'article UB6, qui prévoit une restriction de constructibilité en imposant un recul de 5 mètres par rapport aux voies et emprises publiques,

- [Adresse 13] est une voie publique et la marge de recul des constructions s'applique par rapport à cette emprise, ce qui entraîne l'inconstructibilité du tènement,

- subsidiairement, l'article UB7 pose une règle de recul de trois mètres par rapport aux limites séparatives des parcelles situées à l'Est et à l'Ouest de la parcelle en cause qui mesure 5,90 mètre de large, la rendant également inconstructible sur ce fondement. 

- les termes de comparaison ne peuvent servir de référence car ils sont tous des terrains à bâtir, 

- un avis rendu par le service des domaines le 4 janvier 2023, qui a recouru à la méthode par comparaison avec des mutations de biens similaires, retient une valeur de 55 € / m² soit un prix 33.000 €. 



MM [E] sollicitent que le prix du bien soit fixé à la somme de 98.000 €. Ils font notamment valoir que : 



- en vertu de l'article L.322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, un terrain doit être qualifié de terrain à bâtir dès lors que le terrain se situe au sein d'un secteur constructible et qu'il est desservi par une voie d'accès et divers réseaux, 

- le terrain est classé comme terrain constructible par le PLU, il est desservi par deux voies d'accès et dispose de tous réseaux à proximité immédiate, 





- l'article UB6 n'a pas vocation à s'appliquer dès lors que le chemin du Château d'eau n'est pas une voie publique mais un chemin rural, et l'article UB7, qui permet d'implanter un bâtiment en limite parcellaire, trouve à s'appliquer par rapport aux parcelles situées à l'est comme à l'ouest de la parcelle préemptée, 

- l'avis rendu par le Pôle d'évaluation domaniale n'est qu'un avis simple et il est possible de s'en écarter, 

- le prix qu'il retient ne correspond pas à la valeur du bien préempté, les termes de comparaison ne répondent pas au caractéristiques de la parcelle en cause, 

- la parcelle préemptée a été évaluée à la somme de 98.000 € soit 163 € par m², après l'application d'une minoration d'environ 10% pour prendre en compte la configuration du bien, 

- le jugement a retenu des termes de comparaison affectés de contraintes dont la parcelle n'est nullement affectée, ainsi il a été appliqué un abattement sur des prix au m² intégrant déjà une minoration au regard de certaines caractéristiques, ce qui revient à une double minoration.



Le commissaire du gouvernement fait notamment valoir que : 



- le tènement litigieux satisfait à la double condition de l'article L.322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et doit être qualifié de terrain à bâtir, 

- l'article UB6 n'a pas vocation à s'appliquer dès lors que le chemin rural n'est pas une emprise publique, 

- l'article UB7 ne pprévoit pas de restriction à édifier de bâtiment en limite de propriété, que ce soit à l'Est ou à l'Ouest, de sorte que les règles de distance ne s'appliquent pas, 

- la valeur du bien est déterminée par la méthode par comparaison, 

- au vu des quatre termes de comparaison, il convient de retenir une valeur de 110,97 €/m2, outre un abattement de 30% pour tenir compte de l'étroitesse du terrain, soit une valeur arrondie à 46.500 € HT, 

- les termes de comparaison proposés par MM [E] ne sauraient être retenus, dès lors qu'ils disposent d'une configuration plus favorable pour des maisons d'habitation et sont plus viabilisés.



Réponse de la cour



La date de référence au 23 septembre 2011 n'est pas contestée entre les parties, de sorte qu'est opposable la modification n°3 du PLU de la commune. 



Par ailleurs, c'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu :



- que le tènement est situé dans un secteur constructible du PLU, est desservi par une voie d'accès et dispose de tous les réseaux à proximité immédiate, de sorte qu'il doit être qualifié de terrain constructible, en application de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation,



- que la règle du recul de 5 mètres imposée par le PLU ne s'applique pas, la partie du chemin du Château d'eau située sur la longueur Est étant un chemin relevant du domaine privé de la commune, de sorte que la constructibilité du terrain ne s'en trouve pas affectée,



- que les six termes de comparaison produits par MM [E] ne sont pas pertinents du fait de la viabilisation et la planimètrie des terrains concernés et donc plus favorables,



- que seuls les termes de comparaison 2 et 3 produits par le commissaire du gouvernement sont pertinents au regard du zonage, de la forme allongée des terrains

et de leur déclivité comprise entre 10 et 15%, 



- la valeur arrondie de 111 euros/m2 correspondant à la vente la plus récente, datant de 2022, doit servir de base, à laquelle il convient d'appliquer un abattement de 10% afin de tenir compte de l'étroitesse plus importante du terrain litigieux, soit la somme arrondie de 100 euros le m2,



La cour ajoute que :



- en application des articles L 161-1 et L 161-2 du code rural, un chemin rural relève du domaine privé de la commune même s'il est utilisé par le public,

- le chemin du Château d'eau est par nature un terrain privé et n'est donc pas situé sur une emprise publique qui permettrait d'appliquer la règle du recul de 5 mètres prévu à l'article UB6 du PLU,

- il appartient à la commune, qui soutient le contraire, de démontrer qu'il est classé comme voie communale et intégré dans le domaine public communal,

- le tènement litigieux est constructible.



En conséquence, confirmant le jugement, il convient de fixer la valeur de la parcelle préemptée à la somme de (100 euros X 601 m2) 60 100 euros hors taxes. 



Aucune des parties ne critiquant le jugement ayant fixé à 8 000 euros le prix de la commission due à l'agence immobilière, la société Maguimmo, il convient également de le confirmer de ce chef. 



4. Sur les autres demandes



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de MM [E], en appel. La commune est condamnée à leur payer à ce titre la somme de 3.000 €. 



Les dépens d'appel sont à la charge de la commune qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.



PAR CES MOTIFS 



LA COUR,



Rejette le moyen tiré de la caducité de l'appel, 



Rejette la demande de sursis à statuer, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la commune de [Localité 17] à payer à MM [U] et [J] [E], la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,



Condamne la commune de [Localité 17] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.







La greffière, La Conseillère pour le Président empêché,