CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 décembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 916 F-D

Pourvoi n° H 19-16.297




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020

La société Alliance MJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] représentée par Mme C... R..., agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Afary, a formé le pourvoi n° H 19-16.297 contre l'arrêt rendu le 12 mars 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant à la société Le Ventoux, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Alliance MJ, ès qualités, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Le Ventoux, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 12 mars 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-15.247), la SCI Le Ventoux, propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail, le 20 janvier 2012, à la société Afary, lui a donné congé avec offre de renouvellement.

2. Le 1er juin 2012, elle lui a délivré un commandement visant la clause résolutoire et la sommant de procéder à la démolition de murettes et d'ouvertures réalisées en violation de la clause interdisant toute modification des lieux.

3. La locataire ayant formé opposition à ce commandement, la bailleresse a sollicité, reconventionnellement, l'acquisition de la clause résolutoire.

4. La société Alliance MJ, mandataire à la liquidation judiciaire de la société Afary, est intervenue volontairement à l'instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. La société Alliance MJ fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail, alors :

« 1°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever, dans sa décision, un moyen non invoqué par les parties sans provoquer leurs observations préalables ; qu'en l'espèce, la société Alliance MJ, ès qualités, faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que la SCI Le Ventoux avait eu connaissance des travaux litigieux dans le cadre des écritures qu'elle avait déposées dans la procédure d'appel de l'ordonnance de référé du 15 novembre 2010, aux termes de ses conclusions du 30 septembre 2011 ; qu'elle en déduisait que la SCI Le Ventoux avait en réalité offert le renouvellement du bail à la société Afary en janvier 2012, en toute connaissance des travaux sur lesquels elle s'était ensuite fondée, en les qualifiant d'irréguliers, dans le commandement visant la clause résolutoire en date du 1er juin 2012, et ainsi implicitement mais nécessairement renoncé à se prévaloir de la prétendue irrégularité de ces travaux ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI Le Ventoux n'a, à aucun moment, contesté l'existence de cette procédure antérieure à l'offre de renouvellement du bail, au cours de laquelle elle avait eu connaissance des travaux litigieux ; qu'en relevant cependant, pour écarter le moyen soulevé par la société Afary, que « les pièces communiquées ne permettent pas d'affirmer que la SCI Le Ventoux connaissait dans toute leur étendue la réalisation de ces travaux avant la notification le 20 janvier 2012 du congé avec offre de renouvellement », sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que la renonciation à un droit résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que dans ses conclusions d'appel, la société Alliance MJ, ès qualités, faisait valoir que la SCI Le Ventoux connaissait dans toute leur étendue la réalisation des travaux invoqués dans le commandement du 1er juin 2012 dès lors qu'elle avait constaté leur réalisation dès le mois de juillet 2011 et que ceux-ci avaient été confirmés dans les écritures échangées devant la cour d'appel de Lyon au mois de septembre 2011, dans le cadre de l'appel de l'ordonnance de référé du 15 novembre 2010 rendue à la suite de l'assignation qu'elle avait fait délivrer à la SCI Le Ventoux aux fins de la voir condamner à réaliser les travaux de remise en état du muret droit de la terrasse, ainsi qu'une portion de la paroi métallique située à l'étage à côté de l'escalier en colimaçon ; que la SCI ayant ensuite proposé le renouvellement du bail par exploit du 20 janvier 2012, elle avait nécessairement par là-même renoncé à invoquer la clause résolutoire au titre des travaux litigieux ; qu'en se bornant à retenir que les pièces communiquées ne permettaient pas d'affirmer que la SCI connaissait dans toute leur étendue la réalisation de ces travaux avant le 20 janvier 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel n'était pas tenue de recueillir les observations des parties avant de statuer sur l'existence d'un fait qui était nécessairement dans le débat.

7. Elle a relevé que le bail interdisait au preneur de réaliser dans les locaux, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, aucune démolition, ni aucun percement de murs ou de cloisons.

8. Elle a constaté que, selon un procès-verbal d'huissier de justice du 21 février 2012, les travaux réalisés par la locataire, sans l'autorisation de la bailleresse, consistaient en la construction de deux murettes maçonnées de part et d'autre de l'entrée principale, le remplacement d'une murette de 60 cm de hauteur par un mur de 1,90 m et la création d'une ouverture sur la façade du premier étage et d'une porte métallique au rez-de-chaussée.

9. Elle a souverainement déduit de ces constatations que la SCI Le Ventoux ne connaissait pas toute l'étendue de ces travaux irréguliers lors de la délivrance du congé avec offre de renouvellement, ce dont il résultait qu'elle n'avait pas renoncé à se prévaloir de ce manquement.

10. Elle a ainsi a légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

11. La société Alliance MJ fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en remboursement de travaux, alors :

« 1°/ qu'aux termes du bail du 25 janvier 2008, la clause intitulée « Entretien-Réparations » stipulait expressément que « le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » ; que dans ses conclusions d'appel, la société Alliance MJ, ès qualités, faisait valoir qu'un procès-verbal de constat du 6 avril 2010 établissait « notamment la destruction de l'angle gauche inférieur du caisson de la façade pour l'intérieur et pour l'extérieur l'absence de clôture (pièce n° 10). - Ce trou a été réparé en façade pour le montant de 1 780 € HT, soit 2 128,90 € TTC, auquel la SCI Le Ventoux sera condamnée (pièce n° 67). - La société Afary a, par ailleurs, entièrement clôturé les lieux. Il lui en a coûté 6.039,15 € TTC auquel la SCI Le Ventoux sera condamnée (pièces n° 68 et 69). – La société Afary a repris les murettes qui s'écroulaient pour 5 079,70 € TTC (pièce n° 70). – La société Afary a également repris des tampons des évaluations des eaux usées sur le parking pour une somme de 203,32 € (pièce n° 71). – Enfin, le défaut de reprise de la toiture et les différentes fuites d'eau ont conduit la société Afary à faire face en urgence et à poser une bâche pour mettre en sécurité. Le coût en a été de 358,80 € TTC (pièce n° 72) ; qu'il résultait de ces écritures et des pièces produites que les réparations effectuées par la société Afary concernaient les gros murs et couvertures entières, ainsi que les murs de soutènement et de clôture ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la société Afary ne justifiait pas que les travaux réalisés relevaient bien de ceux incombant au propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que la cour d'appel a expressément relevé que « le 2 mai 2017, la société Afary a libéré les lieux, ayant été avisée de la mise à exécution d'une mesure d'expulsion devant intervenir le 3 mai 2017 », et qu'à cette date, soit postérieurement au départ de la société Afary, « l'huissier de justice a constaté que les lieux avaient été « dévastés » ; qu'en se fondant, pour statuer comme elle l'a fait, sur un procès-verbal de constat établi postérieurement au départ de la société locataire, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

12. La cour d'appel a souverainement retenu, au vu des éléments de preuve produits, que les causes des désordres invoqués par la locataire étaient inconnues et que les travaux réalisés par celle-ci ne relevaient pas des grosses réparations incombant au propriétaire des lieux.

13. Elle a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la demande de remboursement devait être rejetée.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Alliance MJ, ès qualités, aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Alliance MJ, ès qualités, et la condamne à payer à la SCI Le Ventoux la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Alliance MJ.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 juillet 2012, confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait ordonné l'expulsion de la société Afary et l'avait condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges contractuels, constaté que l'expulsion était intervenue suivant procès-verbal du 3 mai 2017, et débouté la société Alary de ses prétentions ;

AUX MOTIFS QUE « sur la demande aux fins de voir constater la résolution de plein droit sur la base des griefs invoqués dans le second commandement délivré le 1er juin 2012 : travaux irréguliers, il résulte du constat d'huissier de justice du 21 février 2012, que les travaux litigieux consistent en : - la construction de deux petites murettes maçonnées de part et d'autre de l'entrée principale du commerce, - le remplacement d'une murette de cm de hauteur par un mur de 1,90 m en vue de l'aménagement d'un fumoir devant le commerce, - la création d'une ouverture en façade du premier étage jouxtant la porte d'accès à l'escalier métallique extérieur, ouverture dans le bardage à proximité de la porte, - création d'une ouverture au rez-de-chaussée par la pose d'une porte métallique au-dessus d'un escalier en béton de trois marches ; qu'aucun de ces travaux ne correspondent aux travaux autorisés dans le bail, et la société Afary ne justifie d'aucune autorisation du bailleur (ni d'ailleurs de l'autorité administrative, qui a exigé une mise en conformité de ces travaux irréguliers) ; que les pièces communiquées ne permettent pas d'affirmer que la Sci Le Ventoux connaissait dans toute leur étendue la réalisation de ces travaux avant la notification le 20 janvier 2012 du congé avec offre de renouvellement ; qu'il ne peut pas en conséquence être retenu une mauvaise foi de la bailleresse à ce sujet, alors qu'elle a fait constater les travaux irréguliers qui ont été réalisés en 2011, dès le mois de février 2012 ;
que ces travaux irréguliers constituent une violation grave des obligations très précises du bail à cet égard qui stipulait de manière particulière : « le preneur ne pourra faire dans les locaux sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution à l'exception de ce qui a été stipulé au paragraphe « travaux » ; que les travaux irréguliers ont manifestement été intentionnellement réalisés sans l'autorisation du bailleur avec lequel la société Afary était en conflit à propos de l'utilisation des lieux ; que la clause du bail mettant à la charge du locataire tous les travaux de mise aux normes du bâtiment ne dispensait pas pour autant le locataire de solliciter l'autorisation de son propriétaire dès lors que ces travaux avaient trait à la structure du bâtiment et de ses abords ; qu'en conséquence, il convient de constater que par l'effet du commandement du 1er juin 2012 par lequel la Sci le Ventoux, visant précisément les travaux irréguliers, a exigé la remise en état des lieux dans le délai d'un mois, en se prévalant de la clause résolutoire mentionnée page 11 du contrat, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er juillet 2012 ; que de surcroît, il sera relevé que : - postérieurement au commandement du 1er juin 2012, la société Afary a réalisé d'autres travaux irréguliers : l'édification d'un local en moellons à l'arrière du bâtiment principal, selon constat de Me V..., du 16 juillet 2012, et l'aménagement d'une voie de circulation entre les deux parcelles louées, selon constat du 10 novembre 2014 de Me V..., - que postérieurement au congé du 20 janvier 2012, la société Afary a poursuivi l'activité bardiscothèque non autorisée au bail, ainsi que cela résulte de manière incontestable : * du constat d'huissier de justice réalisé entre le 22 février et le 10 mars 2012, établissant que le Ryad pendant cette période a ouvert les vendredi et samedi soirs et une fois le jeudi soir, avec présence de vigiles, * de deux témoignages de clientes (pièces 24 et 25) pour la soirée du samedi 17 octobre 2015 (pas de restauration, entrée libre avec paiement de consommations), * des constats d'huissier de justice des 3 février 2015 montrant l'installation à demeure d'un camion snack sur le parking de l'établissement, nécessairement pour satisfaire les besoins en restauration des clients qui ne prennent pas de repas à l'intérieur, * du constat d'huissier de justice des 24 et 28 septembre 2015 montrant que sur son site internet, la société Afary communique essentiellement sur l'activité concert, animation, DJ, etc. » ;

1°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever, dans sa décision, un moyen non invoqué par les parties sans provoquer leurs observations préalables ; qu'en l'espèce, la Société Alliance MJ, ès-qualités, faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que la Sci Le Ventoux avait eu connaissance des travaux litigieux dans le cadre des écritures qu'elle avait déposées dans la procédure d'appel de l'ordonnance de référé du 15 novembre 2010, aux termes de ses conclusions du 30 septembre 2011 (cf. p. 15-16) ; qu'elle en déduisait que la Sci Le Ventoux avait en réalité offert le renouvellement du bail à la société Afary en janvier 2012, en toute connaissance des travaux sur lesquels elle s'était ensuite fondée, en les qualifiant d'irréguliers, dans le commandement visant la clause résolutoire en date du 1er juin 2012, et ainsi implicitement mais nécessairement renoncé à se prévaloir de la prétendue irrégularité de ces travaux ; que dans ses conclusions d'appel, la Sci Le Ventoux n'a, à aucun moment, contesté l'existence de cette procédure antérieure à l'offre de renouvellement du bail, au cours de laquelle elle avait eu connaissance des travaux litigieux (cf. p. 18) ; qu'en relevant cependant, pour écarter le moyen soulevé par la société Afary, que « les pièces communiquées ne permettent pas d'affirmer que la Sci Le Ventoux connaissait dans toute leur étendue la réalisation de ces travaux avant la notification le 20 janvier 2012 du congé avec offre de renouvellement » (cf. arrêt, p. 8), sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce point, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ ALORS QUE la renonciation à un droit résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que dans ses conclusions d'appel, la Sarl Alliance MJ, ès-qualités, faisait valoir que la Sci Le Ventoux connaissait dans toute leur étendue la réalisation des travaux invoqués dans le commandement du 1er juin 2012 dès lors qu'elle avait constaté leur réalisation dès le mois de juillet 2011 et que ceuxci avaient été confirmés dans les écritures échangées devant la Cour d'appel de Lyon au mois de septembre 2011, dans le cadre de l'appel de l'ordonnance de référé du 15 novembre 2010 rendue à la suite de l'assignation qu'elle avait fait délivrer à la Sci Le Ventoux aux fins de la voir condamner à réaliser les travaux de remise en état du muret droit de la terrasse, ainsi qu'une portion de la paroi métallique située à l'étage à côté de l'escalier en colimaçon ; que la Sci ayant ensuite proposé le renouvellement du bail par exploit du 20 janvier 2012, elle avait nécessairement par là-même renoncé à invoquer la clause résolutoire au titre des travaux litigieux (cf. p. 15-16) ; qu'en se bornant à retenir que les pièces communiquées ne permettaient pas d'affirmer que la Sci connaissait dans toute leur étendue la réalisation de ces travaux avant le 20 janvier 2012, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Afary de ses prétentions tendant à voir condamner la Sci Le Ventoux à lui payer la somme de 13.809,87 € au titre des coûts supportés par elle pour les travaux ;

AUX MOTIFS QUE « sur la demande relative aux remboursements du coût des travaux, la société Afary ne justifie pas que les travaux qu'elle a réalisés relevaient bien de ceux incombant au propriétaire, alors que les causes des désordres invoqués sont inconnues et sont parfaitement compatibles avec des dégradations commises par le précédent occupant des lieux dans les droits et obligations duquel la société Afary a été subrogée ; qu'en tout état de cause, cette demande ne peut qu'être rejetée, en l'absence de réalisation d'un état des lieux d'entrée et de sortie, dès lors que la locataire a procédé selon ses propres déclarations faites à l'huissier de justice, à la restitution des lieux à l'état de local à usage d'entrepôt, après l'avoir entièrement dévasté ainsi que cela résulte des constatations édifiantes de l'huissier de justice en date du 3 mai 2017 » ;

1°/ ALORS QU' aux termes du bail du 25 janvier 2008, la clause intitulée « Entretien-Réparations » stipulait expressément que « le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » (cf. p. 5) ; que dans ses conclusions d'appel, la Selarl Alliance MJ, èsqualités, faisait valoir qu'un procès-verbal de constat du 6 avril 2010 établissait « notamment la destruction de l'angle gauche inférieur du caisson de la façade pour l'intérieur et pour l'extérieur l'absence de clôture (pièce n° 10). - Ce trou a été réparé en façade pour le montant de 1.780 € HT, soit 2.128,90 € TTC, auquel la Sci Le Ventoux sera condamnée (pièce n° 67). - La société Afary a, par ailleurs, entièrement clôturé les lieux. Il lui en a coûté 6.039,15 € TTC auquel la Sci Le Ventoux sera condamnée (pièces n° 68 et 69). – La société Afary a repris les murettes qui s'écroulaient pour 5.079,70 € TTC (pièce n° 70). – La société Afary a également repris des tampons des évaluations des eaux usées sur le parking pour une somme de 203,32 € (pièce n° 71). – Enfin, le défaut de reprise de la toiture et les différentes fuites d'eau ont conduit la société Afary à faire face en urgence et à poser une bâche pour mettre en sécurité. Le coût en a été de 358,80 € TTC (pièce n° 72) (cf. conclusions d'appel, p. 32-33) ; qu'il résultait de ces écritures et des pièces produites que les réparations effectuées par la société Afary concernaient les gros murs et couvertures entières, ainsi que les murs de soutènement et de clôture ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la société Afary ne justifiait pas que les travaux réalisés relevaient bien de ceux incombant au propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ ALORS QUE la Cour d'appel a expressément relevé que « le 2 mai 2017, la société Afary a libéré les lieux, ayant été avisée de la mise à exécution d'une mesure d'expulsion devant intervenir le 3 mai 2017 », et qu'à cette date, soit postérieurement au départ de la société Afary, « l'huissier de justice a constaté que les lieux avaient été « dévastés » (cf. arrêt, p. 3) ; qu'en se fondant, pour statuer comme elle l'a fait, sur un procès-verbal de constat établi postérieurement au départ de la société locataire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.