Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2023



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18916 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVJ7



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Août 2022 - Président du TJ de CRETEIL - RG n° 20/04722





APPELANTE

 

Madame [K], [D] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1, 

Asssistée par Me Emmmanuel GILI , Avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant





INTIMEE 



S.A.S. EDELIS ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AKERYS PROMOTION 

Agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice, 

domiciliés audit siège en cette qualité



[Adresse 1]

[Localité 4]

N° SIRET : 338 .434.152



Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, 

Assistée par Me Léa TONDINI ,Avocat au barreau de TOULOUSE,Avocat plaidant,



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente 

Madame Marine BILLIAERT, Vice Présidente Placée

Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ





 ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signée par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCEDURE



Selon contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement du 22 juillet 2008 conclu avec la société Akerys Promotion représentée par la société Rivoli Finance et acte de vente notarié du 9 décembre 2008, Mme [K] [O] a acquis un appartement de type T3 et deux emplacements de stationnement couverts dans la résidence 'Les terrasses d'Aubanel' formant un ensemble immobilier à usage d'habitation situé à [Localité 5] (13) au prix de 193 400 euros financé par un prêt souscrit auprès de la société Crédit immobilier de France-Ouest de 193 400 euros en capital au taux annuel de 5,65 %, d'une durée maximale d'amortissement de 360 mois, période de différé d'amortissement incluse. 



Cette acquisition constituait un investissement immobilier à des fins locatives soumis au régime fiscal de faveur dénommé 'de Robien recentré'. 



Mme [O] a signé un mandat de gestion locative avec la société Akerys Services Immobiliers et adhéré, le 29 janvier 2009, d'une part, au contrat d'assurance des risques des loyers impayés souscrit par la société Akerys Services Immobiliers auprès de la société AGF Iart et, d'autre part, au contrat d'assurance du risque de perte financière lors de la revente d'un bien immobilier souscrit par la société Akerys Services Immobiliers auprès de la société Sada.



Le bien immobilier acquis par Mme [O] a été mis en location à compter du 8 juillet 2010.



Mme [O] a fait évaluer son bien le 31 mai 2016 par la société Altaem Immo exerçant sous l'enseigne Belvia Immobilier, venant aux droits de la société Akerys Services Immobiliers, qui a procédé à une estimation à concurrence de 110 000 euros net. Elle a fait procéder à une deuxième estimation de son bien le 12 mars 2018 par la société Altaem Immo qui a confirmé l'estimation réalisée antérieurement. 



Invoquant des manoeuvres dolosives de l'ensemble des acteurs du projet d'investissement immobilier locatif et un défaut de conseil, Mme [K] [O] a fait assigner en responsabilité délictuelle la société par actions simplifiée Edelis, en tant que 'solidairement responsable' des fautes commises par la société Rivoli Finance en tant que commercial qu'elle a mandaté et rémunéré, en indemnisation du préjudice né de la surévaluation de la valeur du bien à la revente à concurrence de 83 400 euros, du préjudice né de la surévaluation des loyers à concurrence de 2 572,55 euros, du préjudice né du surfinancement par l'emprunt auquel elle a dû procéder à concurrence de 39 141,41 euros pour le premier prêt et de 21 697,63 euros pour un deuxième prêt et du préjudice moral subi à concurrence de 20 000 euros.



Dans le cadre de la mise en état, la société Edelis a demandé que Mme [O] soit déclarée irrecevable en toutes ses demandes pour cause de défaut d'intérêt à agir et pour cause de prescription.



Par ordonnance en date du 30 août 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :



'- Déclare les demandes irrecevables comme prescrites ;

- Condamne Mme [K] [O] aux dépens et à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.'



Par déclaration du 8 novembre 2022, Mme [K] [O] a interjeté appel de cette ordonnance. 



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2022, Mme [K] [O] demande à la cour de :



'Vu l'article 1304 ancien du code civil,

Vu l'article 1144 du code civil, 

Vu les articles 2224 et 2226 du code civil, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

(...)

- Réformer l'ordonnance dont appel ;

- Déclarer l'action intentée par la concluante comme non prescrite et recevable en toutes ses demandes ; 

- Condamner la société Edelis au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour cette seule procédure incidente, outre les entiers dépens de l'instance.'



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2022, la société Edelis demande à la cour de :



'Vu les articles 2224 et suivants du code civil, 32 et 122 du code de procédure civile, 

(...), 



Au principal :

- Réformer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal de Créteil le 30 août 2022 en ce qu'elle n'a pas statué sur le moyen tiré du défaut de qualité à agir soulevé par la société Edelis ; 



Statuant à nouveau :

- Juger que Mme [O] allègue d'un dol et/ou d'un défaut de conseil reposant sur le plan d'épargne fiscale qui lui a été remis par la société Rivoli Finance ;

- Juger que le mandat confié à la société Rivoli Finance est limité à la commercialisation des biens de la résidence, sans aucun lien avec le plan d'épargne fiscale remis à Mme [O] ;



Par conséquent :

- Juger irrecevables pour défaut de droit d'agir les demandes de Mme [O] dirigées à l'encontre de la société Edelis ; 



A titre subsidiaire si, par extraordinaire, la cour venait à rejeter le moyen tiré du défaut de qualité à agir : 

- Confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal de Créteil le 30 août 2022 en ce qu'elle a retenu la prescription de l'action de Mme [O] ; 



Par conséquent :

- Juger irrecevables comme étant prescrites l'ensemble des demandes formées par Mme [O] ; 

- La condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la Selarl 2H Avocats prise en la personne de Maître Audrey Schwab, et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'



MOTIFS DE LA DÉCISION



1.- Sur la qualité à défendre de la société Edelis



La société Edelis fait valoir que le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a omis de statuer sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir qu'elle avait soulevée dans les conclusions récapitulatives d'incident qu'elle avait notifiées le 22 juin 2022, de sorte qu'il appartient à la cour de réparer cette omission et de se prononcer sur cette fin de non recevoir. 



Elle soutient que le contrat conclu entre les sociétés Akerys Promotion et Rivoli Finance était seulement un mandat de vente immobilière et que le mandant ne peut voir sa responsabilité engagée pour cause de fautes dolosives de son mandataire qu'à la condition que les fautes ont été commises dans les limites du mandat et que le mandant a lui-même commis une faute dont il appartient au tiers d'apporter la preuve. 



La société Edelis soutient qu'elle n'a pas participé à l'élaboration de la simulation fiscale remise à Mme [O] par la société Rivoli Finance et qu'elle n'avait pas donné mandat à cette dernière de rédiger cette simulation. Elle en déduit que les fautes invoquées en l'espèce par Mme [O] ont été commises en dehors des limites du mandat de commercialisation qu'elle avait confié à la société Rivoli Finance. Par ailleurs, elle fait valoir qu'aucune faute ne lui est imputée personnellement par Mme [O] puisque les griefs qu'elle formule portent exclusivement sur le plan d'épargne fiscal qui lui a été remis par la société Rivoli Finance.



La société Edelis fait valoir dès lors qu'elle n'a pas qualité à défendre en l'espèce.



Mme [O] n'a pas présenté de moyens en défense à l'encontre de cette fin de non recevoir soulevée par la société Edelis.



Ceci étant exposé,



En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, une partie ne peut agir en justice que si elle a qualité et intérêt à cette fin. Une prétention émise contre une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable. En revanche, l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais est une condition de son succès. 



La société Edelis soutient qu'elle n'a pas qualité à défendre sur les demandes formées par Mme [K] [O] au motif qu'aucune faute personnelle n'est invoquée à son encontre et que les manoeuvres dolosives et défauts de conseil imputés à la société Rivoli Finance à l'occasion de l'établissement et de la remise par cette dernière d'un plan d'épargne fiscal ne présentent aucun lien avec le mandat limité à la commercialisation des biens immobiliers en cause qu'elle avait donné à la société Rivoli Finance. 



Ce n'est donc pas le droit d'agir de la société Edelis qui est en cause, son existence légale et le fait qu'elle soit dotée de la personnalité juridique n'étant pas en litige. 



Il ne s'agit pas davantage de la mise en cause d'un tiers absolu au litige n'ayant pas, et ne pouvant avoir, le moindre lien avec les faits fondant les demandes de Mme [K] [O], dès lors que la société Edelis ne conteste pas l'existence d'un mandat confié à la société Rivoli Finance pour la commercialisation du programme immobilier dénommé 'Les terrasses d'Aubanel' à [Localité 5] et le plan d'épargne fiscal établi le 21 juillet 2008 par la société Rivoli Finance contenant un schéma intitulé 'Chronologie de l'opération' détaillant les différentes étapes de l'acquisition immobilière depuis la fourniture du conseil en gestion de patrimoine jusqu'à 'la mise en place du projet d'acte', à savoir l'acte de vente immobilière.



Les questions consistant à déterminer l'étendue du mandat confié par la société Akerys Promotion, devenus Edelis, à la société Rivoli Finance, et l'éventuelle commission de manoeuvres dolosives en dehors des limites de ce mandat, relèvent du fond dès lors qu'il s'agit de déterminer le mérite de l'action en responsabilité délictuelle exercée à l'encontre de la société Edelis par Mme [K] [O] aux fins d'indemnisation de préjudices subis du fait de fautes imputées à son mandataire. 



Par suite, la fin de non recevoir pour défaut de qualité à défendre de la société Edelis sur les demandes formées par Mme [K] [O] sera rejetée. 



2.-. Sur l'irrecevabilité des demandes formées par Mme [O] pour cause de prescription



En application de l'article L. 110-4 du code de commerce, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.



Le point de départ de la prescription est défini par l'article 2224 du code civil qui dispose que: 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».



En revanche, l'ancien article 1304 du code civil, abrogé par l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, ne régissait que la prescription des actions en nullité pour cause de vices du consentement et non l'action en responsabilité délictuelle engagée par la victime d'un dol, qui n'était soumise qu'aux dispositions régissant la prescription de l'action en responsabilité, tant pour la détermination du délai de la prescription que pour la fixation de la date à partir de laquelle elle a commencé à courir.



Cet article n'est donc pas applicable en l'espèce, Mme [O] n'ayant pas agi en nullité pour cause de dol. Il en est de même de l'article 1144 du code civil, pris dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016.



S'agissant de l'action en responsabilité, la prescription ne peut commencer à courir avant que ne soient réunis la faute, le dommage et le lien de causalité. Il en découle que le principe posé par l'article 2224 du code civil précité signifie que la prescription ne peut commencer à courir qu'à compter du jour où la victime a connu ou a été en mesure de connaître les faits qu'elle invoque pour fonder l'action en responsabilité qui lui est ouverte.



Selon les termes de son assignation signifiée à la société Edelis le 7 juillet 2021, Mme [K] [O] engage à son encontre une action en responsabilité délictuelle pour cause tant de défaut de conseil que de manoeuvres dolosives résultant d'une présentation volontairement flatteuse et trompeuse dans le plan d'épargne fiscal qui lui a été remis par la société Rivoli Finance le 21 juillet 2008, destinée à créer l'illusion d'un investissement rentable, alors que le prix à la revente à l'issue de la durée minimum de mise en location imposée pour bénéficier de l'avantage fiscal n'a été présenté que sous la forme d'hypothèses favorables, avec une forte surévaluation, qu'il a été dissimulé que ce prix de revente à cette date pourrait être inférieur au montant du capital restant à rembourser au titre du crédit immobilier destiné à financer l'acquisition immobilière, que l'indice d'indexation du loyer de 2% par an indiqué dans le plan d'épargne fiscal a également été surévalué et présenté de façon trompeuse puisqu'il n'était pas indiqué qu'il s'agissait en réalité d'un indice dont l'évolution était soumise à un certain aléa et, enfin, qu'il a été donné l'illusion que l'investisseur bénéficierait d'une garantie d'assurance en cas de revente à perte alors que cette garantie a été résiliée par la société Edelis au bout de neuf ans. 



Mme [K] [O] soutient que le délai de prescription quinquennale n'a pu courir concernant la surévaluation du prix de revente et l'inadaptation du crédit immobilier qu'à compter de la date de la première estimation du bien immobilier effectuée par Belvia Immobilier le 31 mai 2016 ou celle du 12 mars 2018 faite en vue de la revente de ce bien, que, concernant le défaut de garantie d'assurance en cas de revente à perte, ce délai n'a pu courir qu'à compter de la fin des neuf ans correspondant à la durée du dispositif fiscal de Robien et, enfin, que concernant la surévaluation de l'indexation des loyers, le délai de prescription n'a pu commencé à courir qu'à compter du mois d'août 2015, date à laquelle l'évolution de l'indice de référence était très nettement inférieur à l'indexation promise de 2 % pour la deuxième année consécutive. 



La société Edelis fait valoir que le point de départ du délai de prescription de cinq ans est, concernant le prix de revente de l'immeuble, la date de signature de l'acte authentique de vente immobilière en état de futur achèvement car Mme [O] pouvait s'apercevoir dès la remise de la simulation établie par la société Rivoli Finance qu'elle ne comprenait que des hypothèses optimistes alors que les possibilités d'augmentation de la valeur vénale du bien acquis étaient réduites au vu du contexte économique de l'année d'acquisition. Concernant les conditions de souscription du crédit immobilier, la société Edelis soutient que la prescription a commencé à courir à compter de la date d'acceptation de l'offre de prêt puisque le tableau d'amortissement détaillait le capital restant dû jusqu'en 2020. Concernant le défaut de garantie au titre de l'assurance du risque de revente à perte, la société Edelis soutient que le délai de prescription ne peut courir qu'à compter de la date de souscription, le 29 janvier 2009, puisque le bulletin d'adhésion spécifie expressément que la garantie n'est souscrite que pour une durée ferme de neuf ans. Enfin, concernant la surévaluation de l'indexation des loyers, la société Edelis fait valoir qu'elle était connue ou aurait dû être connue par Mme [O] dès la première indexation du mois d'août 2011 inférieure aux 2% annoncés dans le plan d'épargne fiscal établi par la société Rivoli Finance. 



Or, il résulte des termes de l'assignation délivrée à la requête de Mme [O] le 7 juillet 2021 rappelés ci-dessus, que le dommage matériel invoqué par cette dernière consiste uniquement dans le défaut de réalisation de la rentabilité prévue lors de la présentation du programme d'investissement contenant une simulation personnalisée qui lui a été remise par la société Rivoli Finance le 21 juillet 2008. La décomposition de ce dommage en différents postes de préjudices, qui n'en sont que les effets, ne justifie pas qu'il soit procédé à un examen du point de départ de la prescription poste par poste dès lors que la prescription n'atteint que le droit d'action et que seul le dommage causé par une faute fonde l'action. 



Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur qui invoque un défaut de réalisation de la rentabilité globale expressément prévue lors de la conclusion du contrat, que ce dommage puisse être consécutif à des manoeuvres dolosives ou à un manquement à une obligation de conseil, ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir cette rentabilité financière.



En l'espèce, la société Rivoli Finance a remis à Mme [O] le 21 juillet 2008 une simulation personnalisée d'investissement intitulée 'Plan d'épargne fiscal', qui contient une rubrique spécifique relative à la rentabilité du produit au terme de neuf années et qui présente deux hypothèses, toutes deux favorables. La première est basée sur une valeur de revente du bien immobilier égale au prix d'acquisition, soit 193 400 euros, pour un capital emprunté restant dû de 154 186 euros. Elle chiffre une rentabilité globale à un taux de 19,31 %. La deuxième est basée sur une valeur de revente du bien immobilier égale au prix de 231 131 euros, pour un capital emprunté restant dû de 154 186 euros. Elle chiffre une rentabilité globale à un taux de 30,53 %



Si en page suivante, dans une rubrique intitulée 'Votre support fiscal', il est fait mention d'un indice de référence des loyers de 2 %, cette indication n'est pas expressément liée au calcul de rentabilité globale du produit d'investissement fourni précédemment. Le défaut d'indexation des loyers à concurrence de 2 % par an dans les faits ne suffit donc pas à lui seul à révéler de façon certaine à l'investisseur le défaut de rentabilité globale du produit au terme affiché de neuf ans.



Il en résulte que, dans une telle occurrence, l'investisseur ne connaît, ou ne devrait connaître, les faits qui fondent son action en responsabilité qu'à l'issue de la période de neuf ans suivant le début du dispositif fiscal de faveur applicable, en l'espèce le dispositif de Robien, car c'est à cette date seulement que le défaut de réalisation de la rentabilité annoncée peut lui apparaître de façon définitive. Le jour de l'estimation immobilière intermédiaire réalisée à la demande de l'investisseur ne peut constituer le point de départ de la prescription car cette estimation présente nécessairement un caractère contingent et la démarche qui est à son origine présente quant à elle un caractère subjectif et potestatif. 



En l'espèce, il est acquis que le bien immobilier acquis par Mme [O] a été donné à bail pour la première fois avec effet au 8 juillet 2010. Cette date marque le point de départ de la période de neuf années de conservation et de location du bien dans le cadre du dispositif fiscal de Robien. Il en résulte que le délai de prescription quinquennale de l'action en responsabilité délictuelle de Mme [K] [O] à l'encontre de la société Edelis a commencé à courir à compter du 8 juillet 2019, de sorte que l'action exercée par Mme [O] n'était pas prescrite lorsqu'elle a fait délivrer l'assignation à la société Edelis par acte du 7 juillet 2020. 



Il convient enfin de préciser que Mme [O] sollicite à tort l'application des dispositions de l'article 2226 du code civil pour le calcul de la prescription applicable à sa demande de réparation d'un dommage qu'elle a qualifié de dommage moral dans son assignation et qu'elle qualifie à présent de dommage psychologique. 



Or le dommage qu'elle invoque ici ne découle pas d'un dommage corporel de sorte que les dispositions de l'article 2226 du code civil ne sont pas applicables. 



Toutefois, en l'espèce, les mêmes faits générateurs fondent l'action en responsabilité de Mme [O] pour cause de dommage matériel et de dommage moral. Il en résulte que sa demande de réparation d'un dommage moral n'est pas davantage prescrite.



Par suite, l'ordonnance déférée sera infirmée en ce qu'elle a déclaré Mme [O] irrecevable en ses demandes pour cause de prescription de son action. 



3.- Sur les frais du procès



En considération de l'infirmation intervenue sur la fin de non recevoir, la décision déférée sera également infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de l'incident de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Edelis, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'incident de première instance et d'appel exposés par Mme [K] [O], en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile. 



Elle sera également pour ce motif condamnée à payer à Mme [K] [O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Partie perdante en appel, la société Edelis sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour,



INFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la société par actions simplifiée Edelis,



DIT l'action de Mme [K] [O] non prescrite, 



DÉCLARE Mme [K] [O] recevable en toutes ses demandes formées à l'encontre de la société par actions simplifiée Edelis,



Y ajoutant, 



CONDAMNE la société par actions simplifiée Edelis aux dépens de l'incident de première instance et aux dépens d'appel exposés par Mme [K] [O],



CONDAMNE la société par actions simplifiée Edelis à payer la somme de 2 000 euros à Mme [K] [O] en application de l'article 700 du code de procédure civile,



DÉBOUTE la société par actions simplifiée Edelis de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE 











S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL