CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 22 octobre 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10408 F

Pourvoi n° H 19-12.203




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020

1°/ la société Pâtissier traiteur Opéra, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

2°/ M. T... B...,

3°/ Mme C... Q..., épouse B...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° H 19-12.203 contre l'arrêt rendu le 19 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société du [...] , société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La société civile immobilière du [...] a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société Pâtissier traiteur Opéra et de M. et Mme B..., de Me Haas, avocat de la société du [...] , après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation du pourvoi principal et ceux du pourvoi incident, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Pâtissier traiteur Opéra et M. et Mme T... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Pâtissier traiteur Opéra et M. et Mme B... (demandeurs au pourvoi principal).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la SCI du [...] à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur la somme de 50 000 € pour perte de chance de vendre le fonds de commerce ;

AUX MOTIFS QUE « Les époux B... et la société Pâtissier Traiteur Opéra soutiennent que la Sci du [...] a déposé un permis de démolir en contradiction avec les accords découlant du protocole du 6 décembre 2006, que son comportement fautif lui a fait perdre une chance de réaliser la vente de son fonds de commerce, a découragé les candidats intéressés tels que la société DSD Cash en avril 2006, puis, dans le courant de l'année 2007 les enseignes ED, Grand Frais, Lidl et Système U, et l'a empêchée de mener à bien son projet de cession en violation de son engagement d'accepter tout candidat à l'acquisition sous réserve d'honorabilité et de solvabilité ; qu'ils font valoir que c'est à tort que le jugement a limité l'indemnisation à 40.000 € en se fondant sur la valeur théorique d'un fonds de commerce de réception-traiteur calculé en pourcentage du chiffre d'affaires alors que cette perte de chance doit être évaluée à partir du prix de cession annulée du fait du comportement de la Sci du [...] , soit 332.000 € ; que la Sci du [...] fait valoir qu'elle n'est pas responsable d'une perte de chance de céder le fonds de commerce alors que la société Pâtissier Traiteur Opéra n'a pas présenté de candidat susceptible de lui succéder, que l'obtention d'un permis par le bailleur n'est pas une faute dès lors qu'il garantit la jouissance paisible à son locataire, que l'information relative au permis de démolir a bien été transmise à la société locataire ainsi que cela résulte du protocole transactionnel, que le document signé le 3 avril 2006 entre la société Pâtissier Traiteur Opéra et la société Dsd Cash n'est pas un compromis de vente en ce que la bailleresse n'a pas été informée de cette cession conformément aux clauses contractuelles, qu'elle ne comporte par les mentions prescrites par l'article L. 141-1 du code de commerce, et qu'il s'agissait d'une cession de droit au bail requérant l'autorisation du bailleur ; que les époux B... et la société Pâtissier Traiteur Opéra justifient du projet de vente du fonds de commerce en versant à la procédure les éléments suivants : - le mandat de vente exclusif conclu le 12 novembre 2005 entre la société Pâtissier Traiteur Opéra et la société Century 21 relativement au fonds de commerce litigieux pour un prix de 330.000 € ; - le document intitulé « compromis-promesse de vente » daté du 3 avril 2006, par lequel la société Pâtissier Traiteur Opéra représentée par son gérant M. B..., promet la vente du fonds de commerce litigieux à M. W... Y..., pour la société DSD Cash, qui l'accepte pour un prix de 322.000 €, un chèque de 10.000 € ayant été réglé par la société DSD Cash à titre d'acompte, la rédaction de l'acte de vente devant intervenir au plus tard le 25 mai 2006 ; qu'il est également justifié que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 mai 2006 adressée à la société Pâtissier Traiteur Opéra par la société DSD Cash, cette dernière a indiqué annuler l'acquisition en précisant : « suite à ma visite sur les lieux (
) on m'apprend que le bâtiment est en projet de démolition. Le service d'urbanisme de la mairie de Livry Gargan me confirme le projet de démolition sous la référence 936046 C 003 du 11 mars 2006. Pour cette cause, j'annule ma promesse et vous demande de me restituer le chèque d'acompte » ; que le projet de cession de fonds de commerce puis son annulation sont corroborés par l'attestation sur l'honneur de M. Y... versée à la procédure, qui atteste qu'il était le fournisseur de la société Pâtissier Traiteur Opéra, qu'il s'est montré intéressé à la reprise du fonds de commerce, qu'après s'être rendu sur les lieux pour effectuer de relevés, il a signé un « compromis de vente » et remis un chèque de 10.000 € pour « bloquer l'affaire », son projet étant de créer une société de fabrication et vente en gros de produits pâtisserie/traiteur en complément de son activité ; qu'il précise « suite à un projet de démolition de l'ensemble des bâtiments, j'ai annulé le compromis de vente le 24 mai 2006 (
) ; qu'il est également versé à la procédure l'arrêté du maire de [...] en date du 11 mars 2006, relatif à une demande de permis de démolir déposée le 20 janvier 2006, accordant à la Sci du [...] un permis de démolir pour les locaux situés [...] , et précisant que les locaux devront être libres de toute occupation avant l'exécution des travaux ; que par courrier du 25 octobre 2006, le conseil de la Sci bailleresse a indiqué à la société locataire : « la Sci Avron entend faire application du bail commercial signé avec la société Opéra le 19 décembre 2000. Le preneur reste donc libre de céder son fonds de commerce sous réserve d'avoir respecté la clause relative au droit de préférence du bailleur. De plus, la Sci Avron a réajusté son projet initial en considérant que les locataires de locaux commerciaux, dont fait partie la société Opéra, seraient maintenus à l'identique. Vous trouverez ci-joint la copie de la lettre du 26 septembre 2006 destinée à monsieur le Maire de [...] mentionnant le maintien des 2 commerces sur le [...] » ; qu'aux termes d'un protocole transactionnel du 6 décembre 2006 conclu entre les parties, la Sci du [...] a accepté une remise de loyers de 6.097,96 € pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2006, en contrepartie de laquelle la société Pâtissier Traiteur Opéra s'est estimée indemnisée du préjudice lié à l'échec de la cession envisagée en avril 2006 au bénéfice de M. W... Y... ; que l'article 2 dudit protocole stipule en outre : « La Sci du [...] se déclare informée des recherches de sa locataire en vue de céder son fonds de commerce ou non droit au bail. Elle en accepte le principe sous réserve de son droit de préemption (
) » ; que l'article 6 précise que « sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, la Sci du [...] s'engage à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à répondre favorablement à la demande d'extension des locaux qui pourrait être formulée. Sous les mêmes réserves, la Sci bailleresse s'engage à consentir le renouvellement de bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce ou de droit au bail avec un prix de loyer de 100 €/m². Enfin, la Sci du [...] renonce à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire » ; que la société Pâtissier Traiteur Opéra, à la suite de la conclusion du protocole transactionnel, justifie avoir poursuivi son projet de vente de son droit au bail ou de son fonds de commerce ainsi qu'il résulte : - d'une facture du 11 décembre 2006 pour une annonce pendant une période de huit semaines dans le mensuel « bureaux et commerce » de la société « particulier à particulier » de vente du droit au bail pour un prix de 330.000 € ; - d'un courrier de M. E..., ingénieur conseil, daté du 11 janvier 2008 auquel est jointe une attestation respectant les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, expliquant que dans le cadre du projet de cession du bail commercial, il a présenté cet emplacement commercial aux enseignes Ed, groupe Carrefour et Grand Frais en précisant qu'une extension de surface jouxtant le local était possible ; qu'il précise que le bailleur a semblé sensible et ouvert aux choix qui lui étaient proposés ; que « cependant, au cours des mois qui ont suivi nos entretiens et des relances que nous lui avons adressées, celui-ci nous a opposé une attitude faite d'atermoiements et trouvant tous prétextes au demeurant contradictoires pour ne pas avoir à se prononcer sur son choix tout en nous laissant croire à une possible réalisation » ; que par courrier du 18 juin 2007 en réponse à une demande de la société Pâtissier Traiteur Opéra, la mairie de Livry Gargan lui a indiqué que la Sci du [...] n'avait pas encore déposé de permis de démolir et de permis de construire, et a ajouté « je pense toutefois que cette situation devrait évoluer rapidement puisqu'un architecte a été choisi par M. et Mme K... pour finaliser le projet de construction sur le site » ; que par un courrier du 15 novembre 2007, la société Pâtisser Traiteur Opéra, après avoir rappelé à la Sci bailleresse qu'elle mettait tout en oeuvre depuis plusieurs mois pour céder son fonds de commerce, qu'elle l'avait conviée à de nombreuses réunions organisées avec les acquéreurs potentiels du fonds de commerce, et que ces derniers, n'ayant jamais obtenu de sa part de réponse claire sur le renonciation à ses projets immobiliers, n'avaient pas donné suite à leur projet du fait de cette incertitude, a ajouté avoir interrogé le maire de [...] qui lui a confirmé que la bailleresse devait leur proposer un projet immobilier par l'intermédiaire de son architecte ; que le 30 novembre 2007, la société du [...] a répondu par son gérant M. K..., dans les termes suivants : « Le protocole exprime très clairement que la Sci du [...] renonce à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra Traiteur ou de son cessionnaire. En tant que de besoin, je réitère qu'il n'existe pas de projet immobilier en cours. Mon engagement est donc respecté. Les prétendues inquiétudes de vos acquéreurs ne peuvent dès lors être liées à des projets inexistants » ; qu'il ressort de l'ensemble des éléments qui précèdent que la société locataire a appris au mois d'avril 2006, par l'intermédiaire de l'acquéreur potentiel de son fonds de commerce, la société DSD Cash, que les locaux donnés à bail faisaient l'objet d'un permis de démolir daté du 11 mars 2006, la Sci bailleresse ne produisant aucun élément pour justifier qu'elle avait informé la société locataire lors du dépôt de la demande de permis de démolir en janvier 2006 ou de son obtention en mars 2006, la seule mention dans le cadre du protocole signé en décembre 2006 de ce que « les discussions ont permis au bailleur d'informer le locataire d'un projet immobilier (
) » ne suffisant à prouver que cette information étant antérieure au mois d'avril 2006 ; qu'il est également démontré que la bailleresse a ensuite annoncé à la société locataire en octobre 2006 que le projet de démolition ne concernerait pas ses locaux, puis s'est engagée dans le protocole transactionnel du 6 décembre 2006 à renoncer à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire, puis lui a indiqué faussement le 30 novembre 2007 qu'elle n'avait aucun projet immobilier en cours, alors que maire de Livry-Gargan indiquait par courrier du 18 juin 2007 que le projet de construction sur le site devait être finalisé très prochainement ; qu'un tel comportement de la Sci d'Avron qui a maintenu la société locataire dans l'incertitude quant à la mise en oeuvre du programme de démolition et de construction et a ainsi découragé les candidats potentiellement repreneurs du fonds de commerce ou du droit au bail, est fautif, et ce d'autant qu'il constitue une violation des engagements pris dans le protocole transactionnel du 6 décembre 2006 aux termes duquel la Sci bailleresse s'engageait à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à répondre favorablement à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire ; que la cour rappelle que la perte de chance réparable est la privation actuelle et certaine d'une éventualité raisonnable favorable ; qu'en outre, la réparation de la perte de chance se limite à la fraction du préjudice correspondant à la seule chance perdue ; qu'en l'espèce, la société Pâtissier Traiteur Opéra a justifié par la production de la promesse de vente du 3 avril 2006 au profit de la société DSD Cash, par la signature du protocole transactionnel le 6 décembre 2006 par lequel la société bailleresse se déclare informée des démarches de sa locataire pour céder son fonds de commerce ou son droit au bail et s'engage à agréer tout candidat repreneur sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, et par les contacts pris au cours de l'année 2007 avec les enseignes Le Grand Frais et ED Groupe Carrefour, que le comportement fautif de la bailleresse l'a privée de l'éventualité raisonnable favorable de procéder à la vente de son fonds de commerce ; que cependant, cette perte de chance, qui soit être indemnisée à la fraction du préjudice correspondant à la chance perdue, ne peut être évaluée à 332.000 € correspondant au montant figurant sur la promesse de vente consentie le 3 avril 2006 à la société DSD Cash, alors que cet acte ne comprend aucune indication sur les chiffres d'affaires réalisés durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente et les bénéfices commerciaux, énonciations prescrites à peine de nullité de la cession de fonds de commerce par l'article L. 141-1 du code de commerce dans sa rédaction applicable en 2006 ; que l'expert judiciaire S... F... a indiqué que le chiffre d'affaires hors taxes du fonds de commerce litigieux s'est élevé en 2005 à 93.233 € et en 2006 à 61.600 €, et que la valeur du fonds de commerce de réception-traiteur varie entre 30% et 80% du chiffre d'affaires ; qu'au vu de ces éléments, il y a lieu d'évaluer le préjudice de la société Pâtissier Traiteur Opéra relatif à la perte de chance de vendre son fonds de commerce en 2006 et 2007, à un montant de 50.000 € » ;

ALORS QUE si la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, les dommages et intérêts alloués à la victime doivent néanmoins réparer le préjudice subi par la victime, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé qu'aux termes d'un document intitulé « compromis-promesse de vente » daté du 3 avril 2006, la société Pâtissier Traiteur Opéra avait promis la vente de son fonds de commerce à la société DSD Cash, qui l'avait acceptée pour un prix de 332.000 €, et avait réglé un chèque de 10.000 € à titre d'acompte, la vente devant intervenir au plus tard le 25 mai 2006 ; que la société DSD Cash avait annulé cette acquisition par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2006, après avoir appris du service de l'urbanisme de la mairie de Livry Gargan le projet de démolition du bâtiment, en date du 11 mars 2006 (cf. arrêt, p. 7 § 2 et 3) ; qu'en omettant de prendre en compte, dans l'évaluation de l'indemnisation de la société Pâtissier Traiteur Opéra au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce en 2006 et 2007, le prix convenu dans le compromis de vente du 3 avril 2006, aux motifs inopérants que cet acte ne comprenait aucune indication sur les chiffres d'affaires réalisés durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente et les bénéfices commerciaux, énonciations prescrites à peine de nullité de la cession du fonds de commerce par l'article L. 141-1 du code de commerce dans sa rédaction applicable, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la SCI du [...] à payer à la société Pâtissier Opéra Traiteur la somme de 30.000 € pour la perte de chiffre d'affaires subie de 2006 à 2009 ;

AUX MOTIFS QUE « la société Pâtissier Traiteur Opéra fait valoir que le comportement de la bailleresse a perturbé son activité, qu'elle a réduit la part de son activité la plus lucrative relative aux grandes réceptions de peur de ne pouvoir honorer ses engagements pour des mariages ou autres cérémonies, à moyen et long terme ; qu'entre 2007 et 2009, elle a accusé des pertes cumulées de 181.762 €, soit un préjudice de 90.000 € par an, qu'elle évalue en conséquence à un montant de 450.000 € pour les années 2006 à 2009 ; que la SCI du [...] oppose l'absence de comptabilité régulière et l'abandon de l'exploitation normale du fonds ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'huissier de justice ; que le comportement de la bailleresse, qui a obtenu un permis de démolir relatif aux biens loués et a maintenu la société locataire dans l'incertitude sur ses projets de démolition et de construction, a perturbé l'activité de la société locataire, contrainte de réduire la part de son activité générée par les réceptions par crainte de ne pouvoir honorer ses engagements à moyen et long terme ; que cependant, il n'est pas justifié que le comportement fautif de la bailleresse est à l'origine de la totalité de la baisse du chiffre d'affaires de 80% relevée par l'expert judiciaire, le chiffre d'affaires étant de 93.233 € en 2005 pour n'être plus que de 19.298 € en 2009, date à laquelle le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice à la demande de la société bailleresse montre que la boutique est fermée et qu'elle ne fonctionne plus que sur commandes et sur rendez-vous ; qu'il résulte de ces éléments que le préjudice lié à la baisse de chiffre d'affaires doit être réparé à hauteur de 30.000 € » ;

ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que les dommages et intérêts alloués à la victime doivent en conséquence réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit, afin d'assurer une réparation intégrale ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que le comportement de la bailleresse, qui avait obtenu un permis de démolir relatif aux biens loués et maintenu la société locataire dans l'incertitude sur ses projets de démolition et de construction, avait perturbé l'activité de la société Pâtissier Traiteur Opéra, contrainte de réduire la part de son activité générée par les réceptions par crainte de ne pouvoir honorer ses engagements à moyen et long terme ; qu'en limitant à 30.000 € la réparation allouée à la société Pâtissier Traiteur Opéra pour la perte de chiffre d'affaires subi de 2006 à 2009, au motif qu'il n'était pas justifié que le comportement fautif de la bailleresse était à l'origine de la totalité de la baisse du chiffre d'affaires de 80% relevée par l'expert judiciaire, quand les pertes cumulées sur ces années s'élevaient à 181.762 €, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes des époux B... d'indemnisation de la perte de chance de prétendre à une retraite significative et du préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE « M. B... soutient que les manquements de la société bailleresse à ses obligations contractuelles lui ont occasionné un préjudice personnel en ce qu'il n'a pas pu exercer normalement son activité professionnelle, et développer un chiffre d'affaires suffisant pour cotiser pour sa retraite ; que cette perte de chance de prétendre à une retraite significative doit selon lui être indemnités à hauteur de 289.020 € correspondant au capital représentatif d'une rente annuelle de 15.000 € commençant à courir en mai 2016, date de sa mise à la retraite ; que les époux B... demandent aussi la somme de 20.000 € à titre de préjudice moral ; que cependant, en application de l'article 564 du code de procédure civile, ces demandes, qui sont nouvelles en cause d'appel, sont irrecevables » ;

ALORS QUE les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'une juridiction d'appel, saisie d'une fin de nonrecevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d'appel ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile ; qu'en l'espèce, la société Pâtissier Traiteur Opéra et les époux B... avaient sollicité, devant les premiers juges, de voir condamner la Sci d'Avron à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices résultant de la perte de chance de céder le fonds de commerce en mai 2006, de la perte de chiffre d'affaires pour les années 2006 à 2010, de la dépréciation définitive du fonds de commerce, et de la perte de chance de s'installer à Paris ; qu'en déclarant irrecevables les demandes dommages et intérêts formées par les consorts B... au titre de la perte de chance de M. B... de prétendre à une retraite significative ainsi qu'au titre de leur préjudice moral, sans rechercher si celles-ci ne tendaient pas à la même fin d'indemnisation du préjudice résultant du comportement fautif de la Sci d'Avron, et constituaient dès lors le complément des demandes de dommages et intérêts formées en première instance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 566 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 6 mai 2017.

Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société du [...] (demanderesse au pourvoi incident).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI du [...] à payer à la société Pâtissier Traiteur Opéra la somme de 50 000 euros pour perte de chance de vendre le fonds de commerce ;

AUX MOTIFS QUE, sur la perte de chance de vendre le fonds de commerce, les époux B... et la société Pâtissier Traiteur Opéra soutiennent que la SCI du [...] a déposé un permis de démolir en contradiction avec les accords découlant du protocole du 6 décembre 2006, que son comportement fautif lui a fait perdre une chance de réaliser la vente de son fonds de commerce, a découragé les candidats intéressés tels que la société Dsd Cash en avril 2006, puis, dans le courant de l'année 2007 les enseignes Ed, Grand Frais, Lidl et Système U, et l'a empêchée de mener à bien son projet de cession en violation de son engagement d'accepter tout candidat à l'acquisition sous réserve d'honorabilité et de solvabilité ; qu'ils font valoir que c'est à tort que le jugement a limité l'indemnisation à 40 000 euros en se fondant sur la valeur théorique d'un fonds de commerce de réception-traiteur calculé en pourcentage du chiffre d'affaires alors que cette perte de chance doit être évaluée à partir du prix de cession annulée du fait du comportement de la SCI du [...] , soit 332 000 euros ; que la SCI du [...] fait valoir qu'elle n'est pas responsable d'une perte de chance de céder le fonds de commerce alors que la société Pâtissier Traiteur Opéra n'a pas présenté de candidat susceptible de lui succéder, que l'obtention d'un permis par le bailleur n'est pas une faute dès lors qu'il garantit la jouissance paisible à son locataire, que l'information relative au permis de démolir a bien été transmise à la société locataire ainsi que cela résulte du protocole transactionnel, que le document signé le 3 avril 2006 entre la société Pâtissier Traiteur Opéra et la société Dsd Cash n'est pas un compromis de vente en ce que la bailleresse n'a pas été informée de cette cession conformément aux clauses contractuelles, qu'elle ne comporte pas les mentions prescrites par l'article L. 141-1 du code de commerce, et qu'il s'agissait d'une cession de droit au bail requérant l'autorisation du bailleur ; que les époux B... et la société Pâtissier Traiteur Opéra justifient du projet de vente du fonds de commerce en versant à la procédure les éléments suivants : - le mandat de vente exclusif conclu le 12 novembre 2005 entre la société Pâtissier Traiteur Opéra et la société Century 21 relativement au fonds de commerce litigieux pour un prix de 330 000 euros ; - le document intitulé « compromis-promesse de vente » daté du 3 avril 2006, par lequel la société Pâtissier Traiteur Opéra représentée par son gérant M. B..., promet la vente du fonds de commerce litigieux à M. Y..., pour la société Dsd Cash, qui l'accepte pour un prix de 322 000 euros, un chèque de 10 000 euros ayant été réglé par la société Dsd Cash à titre d'acompte, la rédaction de l'acte de vente devant intervenir au plus tard le 25 mai 2006 ; qu'il est également justifié que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 mai 2006 adressée à la société Pâtissier Traiteur Opéra par la société Dsd Cash, cette dernière a indiqué annuler l'acquisition en précisant : « suite à ma visite sur les lieux (
) on m'apprend que le bâtiment est en projet de démolition. Le service d'urbanisme de la mairie de Livry-Gargan me confirme le projet de démolition sous la référence 936046 C 003 du 11 mars 2006. Pour cette cause, j'annule ma promesse et vous demande de me restituer le chèque d'acompte » ; que le projet de cession de fonds de commerce puis son annulation sont corroborés par l'attestation sur l'honneur de M. Y... versée à la procédure, qui atteste qu'il était le fournisseur de la société Pâtissier Traiteur Opéra, qu'il s'est montré intéressé à la reprise du fonds de commerce, qu'après s'être rendu sur les lieux pour effectuer des relevés, il a signé un « compromis de vente » et remis un chèque de 10 000 euros pour « bloquer l'affaire », son projet étant de créer une société de fabrication et vente en gros de produits pâtisserie / traiteur en complément de son activité ; qu'il précise « suite à un projet de démolition de l'ensemble des bâtiments, j'ai annulé le compromis de vente le 24 mai 2006 (
) » ; qu'il est également versé à la procédure l'arrêté du maire de Livry-Gargan en date du 11 mars 2006, relatif à une demande de permis de démolir déposée le 20 janvier 2006, accordant à la SCI du [...] un permis de démolir pour les locaux situés [...] , et précisant que les locaux devront être libres de toute occupation avant l'exécution des travaux ; que, par courrier du 25 octobre 2006, le conseil de la SCI bailleresse a indiqué à la société locataire : « la SCI Avron entend faire application du bail commercial signé avec la société Opéra le 19 décembre 2000. Le preneur reste donc libre de céder son fonds de commerce sous réserve d'avoir respecté la clause relative au droit de préférence du bailleur. De plus, la SCI Avron a réajusté son projet initial en considérant que les locataires de locaux commerciaux, dont fait partie la société Opéra, seraient maintenus à l'identique. Vous trouverez ci-joint la copie de la lettre du 26 septembre 2006 destinée à monsieur le maire de Livry-Gargan mentionnant le maintien des deux commerces sur le [...] » ; qu'aux termes d'un protocole transactionnel du 6 décembre 2006 conclu entre les parties, la SCI du [...] a accepté une remise de loyers de 6 097,96 euros pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2006, en contrepartie de laquelle la société Pâtissier Traiteur Opéra s'est estimée indemnisée du préjudice lié à l'échec de la cession envisagée en avril 2006 au bénéfice de M. Y... ; que l'article 2 dudit protocole stipule en outre : « La SCI du [...] se déclare informée des recherches de sa locataire en vue de céder son fonds de commerce ou son droit au bail. Elle en accepte le principe sous réserve de son droit de préemption (
) » ; que l'article 6 précise que « sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, la SCI du [...] s'engage à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à répondre favorablement à la demande d'extension des locaux qui pourrait être formulée. Sous les mêmes réserves, la SCI bailleresse s'engage à consentir le renouvellement de bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce ou de droit au bail avec un prix de loyer de 100 euros/m². Enfin, la SCI du [...] renonce à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire » ; que la société Pâtissier Traiteur Opéra, à la suite de la conclusion du protocole transactionnel, justifie avoir poursuivi son projet de vente de son droit au bail ou de son fonds de commerce ainsi qu'il résulte : - d'une facture du 11 décembre 2006 pour une annonce pendant une période de huit semaines dans le mensuel « bureaux et commerce » de la société « particulier à particulier » de vente du droit au bail pour un prix de 330 000 euros ; - d'un courrier de M. E..., ingénieur conseil, daté du 11 janvier 2008 auquel est jointe une attestation respectant les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, expliquant que dans le cadre du projet de cession du bail commercial, il a présenté cet emplacement commercial aux enseignes Ed, groupe Carrefour et Grand Frais en précisant qu'une extension de surface jouxtant le local était possible ; qu'il précise que le bailleur a semblé sensible et ouvert aux choix qui lui étaient proposés ; que « cependant, au cours des mois qui ont suivi nos entretiens et des relances que nous lui avons adressées, celui-ci nous a opposé une attitude faite d'atermoiements et trouvant tous prétextes au demeurant contradictoires pour ne pas avoir à se prononcer sur son choix tout en nous laissant croire à une possible réalisation » ; que par courrier du 18 juin 2007 en réponse à une demande de la société Pâtissier Traiteur Opéra, la mairie de Livry-Gargan lui a indiqué que la SCI du [...] n'avait pas encore déposé de permis de démolir et de permis de construire, et a ajouté « je pense toutefois que cette situation devrait évoluer rapidement puisqu'un architecte a été choisi par M. et Mme K... pour finaliser le projet de construction sur le site » ; que, par un courrier du 15 novembre 2007, la société Pâtisser Traiteur Opéra, après avoir rappelé à la SCI bailleresse qu'elle mettait tout en oeuvre depuis plusieurs mois pour céder son fonds de commerce, qu'elle l'avait conviée à de nombreuses réunions organisées avec les acquéreurs potentiels du fonds de commerce, et que ces derniers, n'ayant jamais obtenu de sa part de réponse claire sur la renonciation à ses projets immobiliers, n'avaient pas donné suite à leur projet du fait de cette incertitude, a ajouté avoir interrogé le maire de Livry-Gargan qui lui a confirmé que la bailleresse devait leur proposer un projet immobilier par l'intermédiaire de son architecte ; que, le 30 novembre 2007, la SCI du [...] a répondu par son gérant M. K..., dans les termes suivants : « Le protocole exprime très clairement que la SCI du [...] renonce à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra Traiteur ou de son cessionnaire. En tant que de besoin, je réitère qu'il n'existe pas de projet immobilier en cours. Mon engagement est donc respecté. Les prétendues inquiétudes de vos acquéreurs ne peuvent dès lors être liées à des projets inexistants » ; qu'il ressort de l'ensemble des éléments qui précèdent que la société locataire a appris au mois d'avril 2006, par l'intermédiaire de l'acquéreur potentiel de son fonds de commerce, la société Dsd Cash, que les locaux donnés à bail faisaient l'objet d'un permis de démolir daté du 11 mars 2006, la SCI bailleresse ne produisant aucun élément pour justifier qu'elle avait informé la société locataire lors du dépôt de la demande de permis de démolir en janvier 2006 ou de son obtention en mars 2006, la seule mention dans le cadre du protocole signé en décembre 2006 de ce que « les discussions ont permis au bailleur d'informer le locataire d'un projet immobilier (
) » ne suffisant à prouver que cette information était antérieure au mois d'avril 2006 ; qu'il est également démontré que la bailleresse a ensuite annoncé à la société locataire en octobre 2006 que le projet de démolition ne concernerait pas ses locaux, puis s'est engagée dans le protocole transactionnel du 6 décembre 2006 à renoncer à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire, puis lui a indiqué faussement le 30 novembre 2007 qu'elle n'avait aucun projet immobilier en cours, alors que le maire de Livry-Gargan indiquait par courrier du 18 juin 2007 que le projet de construction sur le site devait être finalisé très prochainement ; qu'un tel comportement de la SCI d'Avron qui a maintenu la société locataire dans l'incertitude quant à la mise en oeuvre du programme de démolition et de construction et a ainsi découragé les candidats potentiellement repreneurs du fonds de commerce ou du droit au bail, est fautif, et ce d'autant qu'il constitue une violation des engagements pris dans le protocole transactionnel du 6 décembre 2006 aux termes duquel la SCI bailleresse s'engageait à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à répondre favorablement à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire ; que la cour rappelle que la perte de chance réparable est la privation actuelle et certaine d'une éventualité raisonnable favorable ; qu'en outre, la réparation de la perte de chance se limite à la fraction du préjudice correspondant à la seule chance perdue ; qu'en l'espèce, la société Pâtissier Traiteur Opéra a justifié par la production de la promesse de vente du 3 avril 2006 au profit de la société Dsd Cash, par la signature du protocole transactionnel le 6 décembre 2006 par lequel la société bailleresse se déclare informée des démarches de sa locataire pour céder son fonds de commerce ou son droit au bail et s'engage à agréer tout candidat repreneur sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, et par les contacts pris au cours de l'année 2007 avec les enseignes Le Grand Frais et Ed Groupe Carrefour, que le comportement fautif de la bailleresse l'a privée de l'éventualité raisonnable favorable de procéder à la vente de son fonds de commerce ; que, cependant, cette perte de chance, qui doit être indemnisée à la fraction du préjudice correspondant à la chance perdue, ne peut être évaluée à 332 000 euros correspondant au montant figurant sur la promesse de vente consentie le 3 avril 2006 à la société Dsd Cash, alors que cet acte ne comprend aucune indication sur les chiffres d'affaires réalisés durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente et les bénéfices commerciaux, énonciations prescrites à peine de nullité de la cession de fonds de commerce par l'article L. 141-1 du code de commerce dans sa rédaction applicable en 2006 ; que l'expert judiciaire M. F... a indiqué que le chiffre d'affaires hors taxes du fonds de commerce litigieux s'est élevé en 2005 à 93 233 euros et en 2006 à 61 600 euros, et que la valeur du fonds de commerce de réception-traiteur varie entre 30 % et 80 % du chiffre d'affaires ; qu'au vu de ces éléments, il y a lieu d'évaluer le préjudice de la société Pâtissier Traiteur Opéra relatif à la perte de chance de vendre son fonds de commerce en 2006 et 2007, à un montant de 50 000 euros ;

ALORS, 1°), QUE le bailleur n'est tenu à aucune obligation d'information envers le locataire quant à l'obtention d'un permis de démolir ; qu'en considérant, pourtant, que la SCI du [...] avait commis une faute en laissant la société locataire dans l'ignorance de l'obtention d'un tel permis, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

ALORS, 2°), QUE la faute commise dans l'exécution du contrat n'ouvre droit au versement de dommages-intérêts que si elle entretient un lien de causalité direct avec le dommage ; qu'en considérant, pour retenir la responsabilité de la SCI du [...] dans l'échec de la cession de son fonds de commerce par la société Pâtissier Traiteur Opéra, qu'en annonçant faussement à la société locataire qu'aucun projet de démolition n'était en cours et en entretenant une incertitude quant à la mise en oeuvre d'un tel projet, la société bailleresse avait découragé les candidats intéressés à l'acquisition du fonds de commerce, quand ce comportement, même à le supposer fautif, concernait les seuls rapports entre le bailleur et le locataire et n'entretenait, dès lors, aucun lien de causalité avec l'absence de cession de son fonds de commerce par la société Pâtissier Traiteur Opéra, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

ALORS, 3°), QUE l'obtention par le bailleur d'un permis de démolir ne peut porter atteinte aux droits du cessionnaire du fonds de commerce ; qu'en retenant la responsabilité de la SCI du [...] dans l'échec de la cession de son fonds de commerce par la société Pâtissier Traiteur Opéra en raison du projet de démolition qu'elle envisageait, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

ALORS, 4°), QUE l'obtention d'un permis de démolir par le bailleur offre seulement à celui-ci la faculté de notifier au locataire un congé pour démolition dans le respect des conditions posées par les articles L. 145-4, alinéa 3, L. 145-9 et L. 145-18 du code de commerce ; qu'en imputant à faute à la SCI du [...] d'avoir laissé la société Pâtissier Traiteur Opéra dans l'ignorance de l'existence d'un permis de démolir prévoyant la nécessité d'une absence d'occupation des lieux avant l'exécution des travaux de démolition, quand l'obtention d'un tel permis n'emportait pas expulsion de la société locataire mais offrait seulement à la société bailleresse la faculté de lui notifier un congé pour démolition, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles L. 145-4, alinéa 3, L. 145-9 et L. 145-18 du code de commerce, dans leur version alors applicable ;

ALORS, 5°), QUE le congé du bailleur ne peut être donné qu'à l'expiration d'une période triennale et à charge pour lui de verser au locataire évincé une indemnité d'éviction ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; qu'en jugeant que l'obtention, par la société bailleresse, d'un permis de démolir avait causé un préjudice à la société locataire, après avoir relevé que les lieux objets du bail devaient être libres de toute occupation avant l'exécution des travaux de démolition, de sorte qu'une indemnité d'éviction de nature à compenser le préjudice subi devait être versée à la société Pâtissier Traiteur Opéra avant tout départ des lieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles L. 145-4, alinéa 3, L. 145-9, L. 145-18 et L. 145-28 du code de commerce, dans leur version alors applicable ;

ALORS, 6°), QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 7, § 2), la SCI du [...] avait soutenu que la prétention tirée de la violation du protocole d'accord transactionnel du 6 décembre 2006 était nouvelle en cause d'appel ; qu'en retenant que le comportement de la société bailleresse était d'autant plus fautif qu'il constituait une violation des engagements pris aux termes du protocole d'accord transactionnel du 6 décembre 2006, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, 7°) et subsidiairement, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 10, §§ 1 à 3), la SCI du [...] avait fait valoir que la société Pâtissier Traiteur Opéra n'avait pas consenti de promesse de cession de son fonds de commerce à la société Dsd Cash susceptible de produire effet, faute d'avoir informé par lettre recommandée avec avis de réception, conformément aux stipulations du bail, la société bailleresse de son intention de céder ledit fonds à la société Dsd Cash et des conditions de la cession projetée ; qu'en se fondant, pour juger que le comportement fautif de la société bailleresse avait privé la société Pâtissier Traiteur Opéra d'une éventualité raisonnable favorable de procéder à la vente de son fonds de commerce, sur la production de la promesse de vente du 3 avril 2006 au profit de la société Dsd Cash, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI du [...] à payer à la société Pâtissier Traiteur Opéra la somme de 30 000 euros pour la perte de chiffre d'affaires subie de 2006 à 2009 ;

AUX MOTIFS QUE, sur la demande au titre de la perte de chiffre d'affaires, la société Pâtissier Traiteur Opéra fait valoir que le comportement de la bailleresse a perturbé son activité, qu'elle a réduit la part de son activité la plus lucrative relative aux grandes réceptions de peur de ne pouvoir honorer ses engagements pour des mariages ou autres cérémonies, à moyen et long terme ; qu'entre 2007 et 2009, elle a accusé des pertes cumulées de 181 762 euros, soit un préjudice de 90 000 euros par an, qu'elle évalue en conséquence à un montant de 450 000 euros pour les années 2006 à 2009 ; que la SCI du [...] oppose l'absence de comptabilité régulière et l'abandon de l'exploitation normale du fonds ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'huissier de justice ; que le comportement de la bailleresse, qui a obtenu un permis de démolir relatif aux biens loués et a maintenu la société locataire dans l'incertitude sur ses projets de démolition et de construction, a perturbé l'activité de la société locataire, contrainte de réduire la part de son activité générée par les réceptions par crainte de ne pouvoir honorer ses engagements à moyen et long terme ; que, cependant, il n'est pas justifié que le comportement fautif de la bailleresse est à l'origine de la totalité de la baisse du chiffre d'affaires de 80 % relevée par l'expert judiciaire, le chiffre d'affaires étant de 93 233 euros en 2005 pour n'être plus que de 19 298 euros en 2009, date à laquelle le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice à la demande de la société bailleresse montre que la boutique est fermée et qu'elle ne fonctionne plus que sur commandes et sur rendez-vous ; qu'il résulte de ces éléments que le préjudice lié à la baisse de chiffre d'affaires doit être réparé à hauteur de 30 000 euros ;

ALORS, 1°), QUE la faute commise dans l'exécution du contrat n'ouvre droit au versement de dommages-intérêts que si elle entretient un lien de causalité direct avec le dommage ; qu'en se bornant à affirmer que la circonstance que la bailleresse ait, après avoir obtenu un permis de démolir relatif aux biens loués, maintenu sa locataire dans l'incertitude quant à la mise en oeuvre du projet de démolition et de construction, avait perturbé l'activité de cette dernière, de sorte qu'elle devait être indemnisée pour la perte de chiffre d'affaires subie, quand une telle perte de chiffre d'affaires ne constituait pas la conséquence directe de l'obtention du permis de démolir ni de l'incertitude quant au projet de démolition envisagé par la société bailleresse, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

ALORS, 2°), QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 11, al. 3 et 4), la SCI du [...] faisait valoir que l'absence totale de comptabilité régulière tenue par la société Pâtissier Opéra Traiteur faisait obstacle à l'indemnisation d'une prétendue perte de chiffre d'affaires ; qu'en laissant sans réponse ce moyen, qui n'était pas inopérant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.