12/07/2023



ARRÊT N°472/2023



N° RG 22/03128 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O6WX

CBB/IA



Décision déférée du 29 Juillet 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/01283)

G.GRAFFEO

















[E] [R]

[F] [P]





C/



[S] [U] [K]





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTS



Madame [E] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3] FRANCE

Représentée par Me Ophélie DORMIERES, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [F] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3] FRANCE

Représenté par Me Ophélie DORMIERES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉ



Monsieur [S] [U] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Nathalie BLANCHET de la SCP BLANCHET-DELORD-RODRIGUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS 



Suivant acte en date du 17 mai 2021 Monsieur [S] [U] [K] a consenti à Madame [E] [R] et Monsieur [F] [P] la location d'un appartement et d'un garage situés au [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 950 €. 



Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] leur a fait signifier le 3 décembre 2021 un commandement de payer la somme de 3200€ et de justifier de l'occupation effective des lieux loués visant la clause résolutoire. 





PROCEDURE 



Par actes en date du 14 mars 2022 M. [K] a fait assigner Mme [R] et M. [P] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour voir constater la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de la dette locative. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 29 juillet 2022, le juge a': 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2021 entre M. [S] [U] [K] et Mme [E] [R] et M. [F] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 3]) et le garage sont réunies à la date du 4février 2022

- ordonné en conséquence à Mme [E] [R] et M. [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [E] [R] et M. [F] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [U] [K] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- condamné solidairement Mme [E] [R] et M. [F] [P] à verser à M. [S] [U] [K] à titre provisionnel la somme de 3464.45€ (décompte arrêté au 16 mai 2022, mensualité de mai 2022 incluse);

- condamné solidairement Mme [E] [R] et M. [F] [P] à payer à M. [S] [U] [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4 février 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

- condamné in solidum Mme [E] [R] et M. [F] [P] à verser à M. [S] [U] [K] une somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum Mme [E] [R] et M. [F] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.



Suivant déclaration en date du 16 août 2022 Mme [R] et M. [P] ont relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble des dispositions.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Mme [R] et M. [P], dans leurs dernières écritures en date du 4 novembre 2022, demandent à la cour au visa des articles 8 de la convention européenne des droits de l'homme, 12-1 du pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, 345-2-2 du code de l'action sociale et des familles, 835 du code de procédure civile, L 412-1, L 412-2, L 412-3, L 412-4 et L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, de': 

- infirmer l'ordonnance du 29 juillet 2022 en l'ensemble de ses dispositions en ce qu'elle a :

* ordonné en conséquence à Mme [E] [R] et M. [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

* dit qu'à défaut pour Mme [E] [R] et M. [F] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [U] [K] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

* condamné solidairement Mme [E] [R] et M. [F] [P] à verser à M. [S] [U] [K] à titre provisionnel la somme de 3464.45€ (décompte arrêté au 16 mai 2022, mensualité de mai 2022 incluse);

* condamné solidairement Mme [E] [R] et M. [F] [P] à payer à M. [S] [U] [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4 février 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

* fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

* condamné Mme [E] [R] et M. [F] [P] à verser à M. [S] [U] [K] une somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile

* condamné in solidum Mme [E] [R] et M. [F] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

* rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

* rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

statuant à nouveau,

- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail ;

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- accorder à M. [P] et Mme [R] des délais de paiement pour régler les arriérés ;

- autoriser M. [P] et Mme [R] à se maintenir dans les lieux en payant outre leur loyer, la somme de 250€ par mois afin de solder les arriérés ;

en conséquence,

- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait dire et juger que M. [K] est bien fondé juridiquement à solliciter l'expulsion de M. [P] et Mme [R]

- constater la bonne foi de M. [P] et Mme [R] ;

- dire et juger que M. [P] et Mme [R] bénéficieront d'un délai de neuf mois pour quitter les lieux ;

en tout état de cause :

- débouter M. [K] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et au titre des dépens de l'instance.



Ils exposent qu'à la suite de graves difficultés financières en 2021, M'.[P] étant entrepreneur individuel, ils n'ont pu honorer leur dette locative mais dès le mois de mars 2022 ils ont repris le paiement des loyers, commencé à apurer la dette par mensualités de 250€ de sorte qu'ils sollicitent la poursuite du bail et leur maintien dans les lieux ainsi que l'octroi de délais pour régler les arriérés, leurs capacités financières actuelles leur permettant d'apurer la dette par mensualités de 250€.

Dans ces conditions une expulsion serait une sanction disproportionnée par rapport à l'atteinte au droit de propriété.

Subsidiairement, en regard à l'occupation paisible des lieux il leur sera alloué les plus larges délais pour quitter le logement.



M. [K], dans ses dernières écritures en date du 16 mai 2023, demande à la cour au visa des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 700 du code de procédure civile, de': 

- juger que Mme [R] et M. [P] ne sont pas débiteurs de bonne foi,

- confirmer l'Ordonnance de référé du 29 juillet 2022 en toutes ses dispositions,

- condamner solidairement Mme [R] et M. [P] à payer à M. [K] la somme de 2 609,49 € à titre de provision correspondant au montant de la dette de loyers et charges locatives échue et impayée au 15 mai 2023, à parfaire au jour de l'audience,

- rejeter toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail,

- rejeter toute demande de délais pour quitter les lieux,

- condamner M. [F] [P] et Mme [E] [R] à payer à M. [K] la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût du procès verbal de saisie conservatoire de créances, les dépens d'appel et incluront le droit de recouvrement à la charge du créancier fixé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016 et par l'arrêté du 26 février 2016 si dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision, aucun règlement n'est intervenu, contraignant le créancier à poursuivre par voie d'huissier.



Il réplique que':

- au jour de l'acquisition de la clause résolutoire le 3 février 2022 les locataires devaient la somme de 4 414,45 €,

- les locataires ont certes repris le paiement des loyers le 1er juin 2021 mais ne peuvent être considérés comme des débiteurs de bonne foi': ils travaillent tous les deux, Madame perçoit un salaire net de 1870€ par mois comme agent territorial et une prime de 242€ et M. [P] déclare être salarié'; ils ont un enfant majeur dont on ne sait sa participation aux frais'; ils sont tombés en arrérage de loyer dès le début du bail et n'ont repris les paiements qu'à la suite de l'assignation sans pour cela qu'ils se présentent devant le premier juge'; il ne s'agit donc que d'un stratagème';

- ils n'ont pas fait preuve de loyauté en inventant des prétextes aux défauts de paiement des loyers,

- M. [K] est âgé de 84 ans et le montant du loyer est une source importante de ses revenus,

- la dette locative s'élève à 2 609,49 € au 9 mai 2023 suivant décompte actualisé'; les locataires ne respectent toujours pas leurs obligations : le loyer courant n'est plus réglé (au mois de mai 2023, seule la moitié du loyer (475 €) a été réglée) et l'arriéré de loyer n'est plus payé'; ils ont versé 6 mensualités de 250 € au commissaire de Justice entre septembre 2022 et mars 2023 mais ne versent plus rien depuis.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2023. 



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 





MOTIVATION



Sur la résiliation du bail



Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 17 mai 2021 comprend une clause résolutoire en son article VIII conforme à l'article 24 sus-visé.



M. [K] a fait délivrer le 3 décembre 2021 un commandement de payer la somme principale de'3200€ correspondant à une partie du loyer impayé de mai 2021 et des 3 loyers impayés d'octobre à décembre 2021.



La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. 



Au vu du décompte arrêté au 3 février 2022 à l'expiration du délai prescrit, Mme [R] et M. [P] ne rapportent pas la preuve du paiement de l'arriéré locatif qui est donc réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. 



Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 3 février 2022 , sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 



En cet état, Mme [R] et M. [P] sont occupants sans droit des locaux appartenant à M. [K] depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. 



L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 3 février 2022, M. [K] est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.



M. [K] produit un décompte des sommes dues arrêté au 9 mai 2023 d'un montant de 2609,49€ hors dépens, déduction faite des versements de 1900€ en mars 2022, et 250€ en sus du loyer en septembre, novembre, décembre 2022, janvier à mars 2023.



L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence, Mme [R] et M. [P] doivent donc être condamnés au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef pour tenir compte de l'actualisation.



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire



Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. 



Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. 



En l'espèce, au vu dernier décompte produit arrêté en mai 2023 et du décompte du commissaire de Justice qui a reçu les acomptes de 250€ jusqu'en mars 2023, il apparaît que les locataires ont cessé le règlement de l'arriéré auquel ils s'étaient unilatéralement engagés depuis mars 2023 et qu'ils n'ont payé que 475€ soit la moitié du loyer en mai sans aucune explication de leur part. Et ce, alors que leur situation financière leur permet de faire face au montant du loyer puisqu'ils déclarent percevoir pour Madame 1.821,8 € et une prime de 241,98 € et pour Monsieur 1800€ sans déclarer aucune personne à charge.



Par ailleurs, au vu de la déclaration fiscale de M. [K] le loyer perçu par le bailleur qui est âgé de 84 ans représente le tiers de ses ressources. 



Dans ces conditions au regard des besoins du créancier et de la situation financière des débiteurs qui, malgré leur capacité financière leur permettant de faire face au montant du loyer et à la mensualité de l'arriéré, ont pourtant cessé d'honorer leurs propres engagements, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de suspension de la clause résolutoire.



Le coût du procès verbal de saisie conservatoire de créances qui n'entre pas dans les dépens est compris dans l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Le décret n° 26-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice et les articles A 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent désormais le tarif des commissaires de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité. 



PAR CES MOTIFS

La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf à actualiser le montant de la provision.



Statuant à nouveau sur ce point infirmé et y ajoutant,



- Condamne solidairement Mme [R] et M. [P] à payer à M. [K] la somme de 2 609,49 € à titre de provision correspondant au montant de la dette de loyers et charges locatives échue et impayée au 15 mai 2023.



- Déboute Mme [R] et M. [P] de leur demande de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [R] et M. [P] à verser à M. [K] la somme de 800€.



- Condamne Mme [R] et M. [P] aux dépens d'appel.



- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.





LE GREFFIER LE PRESIDENT









I. ANGER C. BENEIX-BACHER