Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2



ARRET DU 20 OCTOBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04345 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFLSG



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/50949





APPELANTE 



LA VILLE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 3], Mme [I] [M], domiciliée en cette qualité audit siège 



[Adresse 4]

[Localité 3] 



Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

Assistée par Me Grégoir DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS







INTIME 



M. [Y] [H]



[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Carole FINELTAIN ASSARAF, avocat au barreau de PARIS, toque : C2586





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller, 

Michèle CHOPIN, Conseillère, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSE DU LITIGE 



Par assignation en date du 5 janvier 2021, la ville de [Localité 3] a fait assigner M. [Y] [H], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1].



Par jugement du 11 mars 2021, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 3] dans l'attente d'une décision de la cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.



Par arrêt du 22 septembre 2020, la cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).



Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 3] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.



Par jugement contradictoire du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a : 



- condamné M. [H] à payer une amende civile de 800 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 3] ;

- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux ;

- rejeté la demande de la ville de [Localité 3] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 III du code du tourisme ;

- rejeté la demande de la ville de [Localité 3] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;

- condamné M. [H] à payer à la ville de [Localité 3] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [H] aux dépens ;

- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. 



Par déclaration du 22 février 2022, la Ville de [Localité 3] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :



- rejeté la demande de la ville de [Localité 3] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 III du code du tourisme ;

- rejeté la demande de la ville de [Localité 3] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 avril 2022, la ville de [Localité 3] demande à la cour de : 



- infirmer le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau,

- dire et juger que M. [H] a commis une infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées l'appartement situé au deuxième étage, bâtiment F, escalier 1, de l'immeuble [Adresse 1]), constitutif du lot n°522 ;

- condamner M. [H] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

- condamner en outre M. [H] au paiement d'une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de la violation des dispositions de l'article L. 324-1-1 III du code du tourisme ;

- condamner en outre M. [H] au paiement d'une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de la violation des dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;

- condamner M. [H] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



La Ville de [Localité 3] soutient en substance que :



- la fiche de révision foncière modèle H2, déposée auprès de l'administration fiscale, en date du 15 octobre 1970, montre que le bien situé est constitutif d'un appartement à usage d'habitation ;

-le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur ;

- l'appartement a fait l'objet de locations de courtes durées, via airbnb, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constituant ainsi un changement d'usage au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

-il a, en outre, enfreint les dispositions des articles L. 324-1-1 III, IV et V du code du tourisme en n'entregistrant pas ce meublé de tourisme et en ne donnant pas suite aux demandes de la ville de [Localité 3] tendant à se faire transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2022, M. [H] demande à la cour de : 



- le recevoir en ses demandes, fins et conclusions et en son appel incident ;

A titre principal,

- infirmer le jugement de première instance du 31 janvier 2022 en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 5 janvier 2021 à la requête de Mme la maire de la ville de [Localité 3] à son encontre ;

Statuant à nouveau,

- annuler l'assignation délivrée le 5 janvier 2021 par Mme la maire de la ville de [Localité 3] à son encontre, la cause de nullité lui causant un grief substantiel ;

En conséquence,

- annuler le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 31 janvier 2022 subséquent comme étant de nul effet ;

A titre subsidiaire,

- infirmer le jugement du 31 janvier 2022 en ce qu'il l'a condamné à payer une amende civile de 800 euros dont le produit sera versé à la ville de [Localité 3] sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Statuant à nouveau,

- dire et juger qu'il n'a commis aucune infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

- débouter la demande de Mme la maire de la ville de [Localité 3] tendant à obtenir sa condamnation au paiement d'une amende civile de 50.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

- confirmer le jugement du 31 janvier 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de la ville de [Localité 3] sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 III du code du tourisme ;

- débouter Mme la maire de la ville de [Localité 3] de sa demande tendant à le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros ;

- confirmer le jugement du 31 janvier 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de la ville de [Localité 3] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV et V du code du tourisme ;

- débouter Mme la maire de la ville de [Localité 3] de sa demande tendant à le condamne au paiement de la somme de 10.000 euros ;

- débouter Mme la maire de la ville de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre lui ;

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour venait à faire droit aux demandes de Mme la maire de la ville de [Localité 3] tendant à obtenir sa condamnation au paiement d'amendes civiles au titre des articles L. 324-1-1 III, IV et V du code du tourisme et des articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,

- réduire au minimum l'amende ;

- fixer le plus faible possible le montant des amendes qui pourraient être prononcées contre lui, eu égard à sa situation personnelle et financière ;

En tout état de cause,

- débouter Mme la maire de la ville de [Localité 3] de sa demande de condamnation à son encontre au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

- condamner Mme la maire de la ville de [Localité 3] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance d'appel et de première instance. 



M. [H] soutient en substance que :



- l'assignation de la ville de [Localité 3] est nulle en ce qu'elle indique la mention « tenant l'audience des référés » et non procédure accélérée au fond ;

- contrairement à ce qu'ont affirmé les juges du tribunal judiciaire de Paris, il a subi un grief du fait qu'il était induit en erreur sur le choix de procédure de la ville de [Localité 3] ;

- qu'il y aura ainsi lieu d'infirmer le jugement et sanctionner les irrégularités en prononçant la nullité de l'assignation délivrée par Mme la maire de la ville de [Localité 3] à M. [H] et prononcer également en conséquence l'annulation du jugement subséquent du tribunal judiciaire de Paris comme étant de nul effet ;

- subsidiairement, il ne peut se voir reprocher le non respect des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation pour un appartement dont il est propriétaire et notamment un changement d'usage ;

-il a fait preuve de bonne foi en remettant son bien en location, dès le premier courrier, et qu'il n'est donc pas nécessaire ni opportun dans cette affaire de prononcer une amende aussi importante dans un objectif dissuasif ;

- il n'a pu transmettre de décompte de nuitées concernant l'année 2019 puisqu'il n'a pas connaissance de cette location et ne dispose d'aucun document ;

- à titre infiniment subsidiaire, si la cour entendait prononcer la condamnation de M. [H], il est sollicité la réduction au maximum de l'amende compte tenu de sa bonne foi.



Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR



Sur la nullité de l'assignation



L'article 56 du code de procédure civile dispose que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :



1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.



L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée. 



L'article 114 de ce code prévoit pour sa part qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



En l'espèce, M. [H] relève que l'acte introductif d'instance délivré, dénommé "assignation en procédure accélére au fond devant M. le président du tribunal judiciaire de Paris" indique en sa page 2 qu'il est convoqué "à l'audience et par-devant M. le président du tribunal judiciaire de Paris, tenant l'audience des référés".



Cependant, outre que la mention "tenant l'audience des référés" est une erreur matérielle, M. [H] n'a pu se tromper sur la nature du litige et la procédure applicable, étant précisé qu'il est représenté depuis la première instance par son conseil, de sorte qu'il n'invoque ni ne démontre aucun grief de ce chef.



Ce moyen sera écarté et le jugement rendu confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation délivrée.



Sur le fond



Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 3] d'établir :



- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;



- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.



En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur les éléments de preuve à apporter par la Ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante. 



Il revient ainsi à la Ville de [Localité 3], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.



L'appelante produit une fiche H2, remplie le 22 octobre 1970, qui porte mention du nom du locataire, et d'un loyer, ce qui établit l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, elle est par ailleurs corroborée par le relevé de propriété, qui comporte la lettre "H" pour habitation dans la case "Af" pour affectation.



Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a jugé que la ville de [Localité 3] démontrait l'usage d'habitation au 1er janvier 1970.



Le logement en cause a fait l'objet de locations de courte durée à une clientèle de passage, ainsi qu'en attestent les annonces publiées à cette fin sur le site airbnb.fr, étant précisé que le constat d'infraction précise que le 2 juin 2020, le bien était proposé à la location sur la plateforme airbnb, l'hôte s'appelant "[K]".



M. [H] fait valoir que les locations illicites, qu'il ne conteste pas, ne lui sont pas imputables, alors qu'il a prêté son bien durant le premier confinement de l'année 2020 au beau-frère de sa fille, M. [J], et qu'il a repris son bien au mois de septembre 2020 et régularisé un contrat de location le 10 septembre 2020 avec M. [B] [Z] [O].



Toutefois, les dispositions de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation visent "toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article", de sorte que M. [H] en sa qualité de propriétaire des lieux, seule personne ayant qualité pour solliciter l'autorisation de changement d'usage, entre incontestablement dans la catégorie des personnes visées, étant précisé que l'attestation rédigée par M. [J], qui indique que M. [H] n'était pas informé des locations de son appartement dans ces conditions n'est corroborée par aucune autre pièce. 



M. [H] a ainsi changé sans autorisation préalable l'usage du lot litigieux au sens de l'article L 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation en louant l'appartement dont il est propriétaire de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.



Sur le quantum de l'amende, il sera relevé que :



- l'infraction s'est poursuivie sur une courte période d'un mois, celui de juin 2020, les commentaires sur le site étant au nombre de deux seulement ; 



- la ville fait référence à un gain total de 20.008 euros mais toutefois seuls deux commentaires sont relevés sur le site airbnb bien que M. [H] pour sa part ne produit pas les relevés de locations airbnb ;



- M. [H] est âgé de 83 ans, indique ne pas comprendre les fonctionnalités informatiques, être retraité et invalide ;



- l'annonce a été supprimée dès le 1er septembre 2020 ainsi que le constate l'agent assermenté de la ville et alors que M. [H] a consenti ensuite, soit le 10 septembre 2020, un bail de longue durée à M. [B] ;



Ainsi, l'amende prononcée par le premier juge sera confirmée dans son quantum, la somme de 800 euros apparaissant proportionnée et adaptée, tenant compte de la période d'infraction, de l'objectif d'intérêt général de la législation, qui tend à répondre à la difficulté de se loger à [Localité 3].



Il apparaît que le retour à l'habitation est justifié par le contrat de bail consenti à M. [B], de sorte que cette demande est sans objet.



Sur les infractions secondaires, l'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :



II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.



Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.



III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.



La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.



IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.



La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.



V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.



Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.



S'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visées à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement, l'article en cause devant s'analyser en son ensemble.



Il n'est pas discuté que les lieux ne sont pas la résidence principale de M. [H], ce dernier l'ayant loué, notamment jusqu'en 2018, puis mis à disposition, de sorte que les dispositions susvisées ne sont pas applicables à l'espèce.



Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 



S'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L 324-1-III du code du tourisme, elle est encourue par toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme et qui ne se conforme pas aux obligations résultant de ce texte peu important la qualité déclarée par le propriétaire. En l'espèce, il résulte du constat d'infraction établi le 26 octobre 2020 que l'agent vérificateur a bien consulté le fichier des télédéclarations et a pu relever qu'aucune déclaration n'a été faite pour déclarer le meublé de tourisme dont M. [H] est propriétaire. Dans ces conditions, l'infraction est constituée et M. [H] sera condamné à ce titre à une amende de 300 euros,qui apparait proportionnée et adaptée, tenant compte de la période d'infraction.



Le jugement sera infirmé sur ce point. 

 

Ce jugement sera enfin confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dont il a été fait une juste appréciation. 



M. [H] qui succombe sera condamné aux dépens de l'appel ainsi qu'à payer à la ville de [Localité 3] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement rendu en ce qu'il a rejeté la demande formée en application des dispositions de l'article L 324-1-1 III du code du tourisme,



Statuant à nouveau,



Condamne M. [H] à une amende civile de 300 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 3],



Confirme le jugement rendu pour le surplus,



Y ajoutant,



Condamne M. [H] aux dépens de l'appel,



Condamne M. [H] à payer à la ville de [Localité 3] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



 LE GREFFIER LA PRESIDENTE