COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU07 MAI 2024



N° 2024/ 180







Rôle N° RG 20/05997 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF7LS







[E] [I]

[F] [I]





C/



[M] [X]

[J] [X]

[W] [X]

Compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Alexandre MAGAUD

Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS

Me Dorothée SOULAS 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Juin 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/05323.





APPELANTS



Madame [E] [I] née [G], 

demeurant [Adresse 4]



Monsieur [F] [I], 

demeurant [Adresse 4]



Tous deux représentés par Me Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [M] [U] [X]

né le 04 Août 1945 à [Localité 9] (17)

demeurant [Adresse 10]



Madame [J] [P] épouse [X]

demeurant [Adresse 10]



Madame [W] [T] [X]

née le 27 juillet 1983 à [Localité 6] (39)

demeurant [Adresse 3]



Tous les trois représentés par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE



Compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal,

demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Audrey FOURNIAL, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 18 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le07 Mai 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le07 Mai 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE 



Les époux [I] sont propriétaires d'une parcelle située [Adresse 3], à [Localité 7] (Alpes Maritimes).



Le 29 juin 2008, la société Swimming Cool, chargée de l'entretien de la piscine située sur leur fonds, a procédé, par erreur, à la vidange du bassin, ce qui a généré des dommages sur le fonds voisin situé en contrebas, appartenant aux époux [D]. Une transaction est intervenue dans un premier temps, aux termes de laquelle l'assureur de la société Swimming Cool a indemnisé les époux [D] et les époux [I]. 



D'importantes pluies sont ensuite survenues fin 2008 et les terres supérieures du fonds [I] se sont effondrées. Les époux [D] ont initié une procédure devant le tribunal de grande instance de Grasse qui, par jugement du 8 février 2011, a notamment condamné M. [F] [I] à payer aux époux [D] la somme de 5 331,41 € au titre de l'indemnisation de leurs préjudices, et a condamné la société Swimming Cool à le relever et garantir de ces condamnations. Par arrêt du 6 avril 2012, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a condamné M. [F] [I] à payer aux époux [D] la somme provisionnelle de 5 331,41 €, sur le fondement du trouble anormal du voisinage, a sursis à statuer sur les autres demandes et a ordonné une expertise confiée à M. [Z], de nouveaux éboulements s'étant produits en mars 2011. Celui-ci a déposé son rapport le 4 mars 2013. Par arrêt du 12 juin 2014, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a condamné les époux [I] envers les époux [D] sur le fondement du trouble anormal du voisinage, à conforter leur terrain, et la SA Maaf Assurances à les relever et garantir de ces condamnations. La cour a considéré que le sinistre avait pour cause la consistance géologique du talus, son instabilité et la série des précipitations survenues en 2008 et 2009.



En parallèle, le 19 juin 2012, Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] ont divisé leur propriété en deux lots : un lot de 15 ares avec maison d'habitation, garage et piscine, cadastré B [Cadastre 1], et un lot de 15 ares en terrain constructible, cadastré B [Cadastre 2].



Ils ont conservé la parcelle B [Cadastre 2] et, le 3 juillet 2012, ils ont vendu à M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X] la propriété cadastrée B [Cadastre 1], située [Adresse 3], sur laquelle est édifiée une villa à usage d'habitation comprenant une cuisine, trois chambres, deux salles de bains, deux WC, une mezzanine, un studio annexe, un garage et une piscine.



Se plaignant de l'apparition de désordres, les consorts [X] ont sollicité au contradictoire des époux [I] et de leur assureur, la SA Maaf Assurances, une mesure d'expertise.



Par ordonnance du 9 février 2015, le juge des référés de Grasse a débouté les consorts [X] de leur demande expertale sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, compte tenu de la procédure antérieure ayant opposé les époux [I] aux consorts [D]. Par arrêt infirmatif du 31 mars 2016, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a ordonné une expertise confiée à M. [C]. Ce dernier a déposé son rapport le 15 septembre 2017.



Par acte du 17 novembre 2017, M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X] ont assigné Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I], outre la SA Maaf Assurances. 



Par jugement en date du 9 juin 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :


débouté les consorts [X] de leur demande d'homologation du rapport d'expertise judiciaire de M. [A] [C], 

condamné Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] à payer à M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X] la somme de 230 010 € au titre des travaux de reprise, 

débouté M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X] de leur demande au titre du préjudice moral et de jouissance,

débouté les parties de leurs recours en garantie contre la SA Maaf Assurances, 

confirmé l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, 

condamné Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] à verser, en application de l'article 700 du code de procédure civile : 


- une somme de 3 500 € à M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X],

- une somme de 1 500 € à la SA Maaf Assurances, 


condamné Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] aux dépens, comprenant l'expertise judiciaire, 

ordonné l'exécution provisoire. 




Le tribunal a :

- écarté l'application de la clause exonératoire de responsabilité des vendeurs au titre des vices cachés, considérant que les époux [I] connaissaient l'existence de la survenue d'inondations, de décrochements de terres et des coulées de boue engendrées, ainsi que l'existence des désordres induits, 

- estimé que la cause des désordres, de type fissures et décrochement des contreforts de la façade Sud, tenait au décaissement réalisé, de sorte que ceux-ci étaient cachés pour les acquéreurs alors qu'ils affectent la pérennité de l'immeuble et compromettent un usage normal de la maison,

- retenu l'évaluation de l'expert judiciaire au titre des travaux réparatoires,

- rejeté toute indemnisation d'un préjudice moral et d'un préjudice de jouissance faute de précision et de justificatif,

- rejeté tout appel en garantie des époux [I] envers leur assureur, faute pour eux de produire les conditions particulières de leur assurance.





Selon déclaration reçue au greffe le 2 juillet 2020, Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises, à l'exception du rejet des prétentions adverses.







Par décision du premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 2 octobre 2020, la demande des époux [I] en suspension de l'exécution provisoire a été rejetée.

 



Par dernières conclusions transmises le 12 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] sollicitent de la cour qu'elle :

' réforme le jugement dont appel, 

Statuant à nouveau :

A titre liminaire :


déclare irrecevables les demandes des consorts [X] comme étant prescrites,


À titre principal : 


juge, en application de la clause de non garantie stipulée dans l'acte de vente, qu'il n'existe aucun vice caché puisque le décrochement des contreforts de la façade Sud de la maison et les fissures étaient visibles et apparents lors de la visite de la maison et lors de la vente, et donc qu'aucune garantie n'est due,

déboute les consorts [X] de leurs demandes, 

les mette hors de cause,

juge que les désordres ayant affecté la parcelle B [Cadastre 2] leur appartenant et le fonds mitoyen des [D] n'ont aucun lien direct et certain avec les désordres allégués par les consorts [X] dans le cadre de la présente instance, 

juge qu'aucun manque d'information ne peut leur être imputé au sujet de la survenue de décrochement des terres et de coulées de boue du fonds [I] vers le fonds [D], celles-ci ne concernant pas la parcelle B [Cadastre 1] appartenant aux consorts [X], 

réforme la décision du tribunal tendant à écarter la clause exonératoire de garantie des vices cachés au motif qu'ils n'auraient pas informé les consorts [X] de désordres qui ne concernent en rien leur propriété,

juge la clause exonératoire applicable, 

juge qu'ils ne doivent donc aucune garantie, 

déboute les consorts [X] de leurs demandes, 

les mette hors de cause, 


Si la cour estime que le vice était caché lors de la vente :


déboute les consorts [X] de leurs demandes faute de caractériser le vice caché dont ils se plaignent,

déboute les consorts [X] de leurs demandes dans la mesure où ils ignoraient les vices allégués par eux, 

les mette hors de cause,

juge que le vice a été révélé, au plus tôt par l'expert [Z] le 14 janvier 2013, lors du dépôt de son pré-rapport et, au plus tard, avec le rapport d'expertise judiciaire de M. [C] déposé en septembre 2017, donc, en tout état de cause, postérieurement à la vente de la propriété aux consorts [X] en date du 3 juillet 2012, 

juge en conséquence qu'eux-mêmes ignoraient, lors de la vente en juillet 2012 les éventuels vices cachés de la construction allégués, de sorte que leur bonne foi est caractérisée,

déboute les consorts [X] de leurs demandes,

les mette hors de cause,

juge qu'ils ne sont pas des professionnels de l'immobilier, ni de la construction, 

juge que ce n'est qu'avec le rapport de M. [C] de 2017 qu'il a été possible de déterminer les causes des fissures et du décrochement des contreforts allégués dans le cadre de la procédure, 

juge qu'ils ne doivent aucune garantie des vices cachés et que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés s'applique pleinement, 

déboute les consorts [X] et la SA Maaf Assurances de toutes leurs demandes, 

les mette hors de cause,


À titre subsidiaire : 


condamne la SA Maaf Assurances à les relever et garantir de toutes condamnations,

condamne toutes parties succombantes à leur verser 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.




Les appelants, en premier lieu, invoquent la prescription de l'action intentée par les intimés le 3 octobre 2014, soit plus de deux ans après la vente du 3 juin 2012, soutenant que cette fin de non recevoir, même invoquée pour la première fois en appel, est recevable pour être le complément des prétentions émises en première instance tendant aux mêmes fins. Ils invoquent le rapport d'expertise de M. [Z] pour assurer que ce dernier avait relevé les fissures sur la façade Sud de la maison ensuite vendue, et la désolidarisation des contreforts dès sa visite du 5 juin 2012, indiquant que ces désordres étaient visibles même par un profane, de sorte que les intimés acquéreurs en ont nécessairement eu connaissance dès leurs visites du bien avec l'agence immobilière, et au plus tard au jour de la vente.



En deuxième lieu et à titre principal, les appelants sollicitent le rejet des prétentions des consorts [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils soulignent le caractère apparent des désordres lors de la vente. A ce titre, ils invoquent le rapport d'expertise [Z], notamment dans le cadre du premier accédit du 5 juin 2012, qui avait relevé l'existence de fissures et d'un décrochage des contreforts de la façade Sud de la villa litigieuse, confirmé par la visite du 7 novembre 2012. Ils ajoutent que le rapport [C] démontre le caractère apparent des fissures et du décrochage des contreforts. Ils estiment qu'en raison de l'intensité des fissures et du décrochage des contreforts, les intimés pouvaient se douter de l'ampleur des vices de sorte que ceux-ci étaient apparents dans leur cause et dans leurs conséquences dommageables lors de la vente.

Par ailleurs, Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] soutiennent que la clause exonératoire de garantie figurant à l'acte de vente doit trouver une pleine application. Ils contestent toute mauvaise foi de leur part. Ils invoquent une erreur du premier juge, en ce que la parcelle à l'origine des désordres des époux [D] n'est pas la parcelle B [Cadastre 1] vendue aux consorts [X], mais la parcelle B [Cadastre 2] conservée par eux. Ils s'appuient sur les expertises judiciaires, ainsi que sur l'arrêt de la cour d'appel du 12 juin 2014 pour assurer qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le glissement de terrain de la parcelle B [Cadastre 2] leur appartenant, ayant généré des coulées de boue provenant du côté Est de la propriété [D], et, les fissures et décrochements de contreforts observés sur la villa vendue aux consorts [X], sur la parcelle B [Cadastre 1], ceux-ci intervenant en parties Sud et Sud-Ouest de la villa. Ils en déduisent qu'il ne peut leur être reproché aucun manquement d'information auprès de leurs acquéreurs au sujet de la procédure en cours contre les époux [D] au moment de la vente. Ils en déduisent que la clause exonératoire est applicable.

En outre, à supposer que la cour retienne l'existence d'un vice caché lors de la vente de juillet 2012, les appelants affirment qu'aucun désordre structurel de la maison n'est démontré, tout comme il n'est pas justifié qu'ils ont réalisé des travaux de terrassement de nature à fragiliser la colline et les fondations du bien immobilier litigieux. Les appelants font valoir que la cause des désordres n'a été révélée que lors du dépôt du rapport [Z] le 14 janvier 2013, et même en septembre 2017 lors du dépôt du rapport [C], de sorte qu'eux-mêmes l'ignoraient lors de la vente. Ils font valoir que l'expert n'a pu identifier cette cause, à savoir une sensibilité des sols d'assises au phénomène de retrait-gonflement et un sous dimensionnement des fondations des blocs A et C, qu'après de lourdes investigations, de sorte qu'eux-mêmes ne pouvaient en avoir connaissance. Ils en déduisent qu'ils ne peuvent être tenus au titre de la garantie des vices cachés. 



En troisième lieu, à titre subsidiaire, les appelants forment un appel en garantie contre la SA Maaf Assurances, leur assureur responsabilité civile selon la formule intégrale souscrite, tout comme la cour d'appel l'avait admis dans sa décision du 12 juin 2014. Ils contestent l'exclusion de garantie invoquée par leur assureur comme étant tirée des conditions générales dont ils n'ont pas eu connaissance, qu'ils n'ont pas signé, de sorte qu'elles leur sont inopposables. Ils contestent tout renvoi des conditions particulières vers les conditions générales.





Par dernières conclusions transmises le 12 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X] sollicitent de la cour qu'elle : 


confirme la décision en ce qu'elle a condamné Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] à leur payer la somme de 230 010 € au titre des travaux de reprise, confirmé l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, condamné Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] à leur verser, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 3 500 € outre les dépens, comprenant l'expertise judiciaire, et, en ce qu'elle a ordonné l'exécution provisoire,

réforme la décision entreprise en ce qu'elle les a débouté de leur demande au titre du préjudice moral et de jouissance, et en ce qu'elle a débouté les parties de leurs recours en garantie contre la SA Maaf Assurances, 


A défaut : 


homologue le rapport d'expertise de M. [C] du 15 septembre 2017,

dise que les époux [I] avaient connaissance des vices cachés affectant le bien vendu le 3 juillet 2012,

dise que ces vices cachés étaient antérieurs à la vente, 

dise qu'ils leur ont volontairement dissimulé ces vices,

dise que les époux [I] ont dissimulé dans l'acte authentique de vente du 3 juillet 2012 l'existence de la procédure en cours contre les époux [D], 


En conséquence : 


condamne les époux [I] à leur payer la somme de 230 010 € TTC à titre de dommages et intérêts et correspondant au titre du coût des travaux, toutes sommes réévaluées en fonction de l'indice BT 01 applicable à la date de l'arrêt à intervenir, 

condamne les époux [I] à leur payer la somme de 8 000 € au titre de leur préjudice de jouissance, 

valide l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prise le 29 août 2018 selon ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Meaux du 24 juillet 2018 sur un bien appartenant aux époux [I] à [Localité 8],

condamne la SA Maaf Assurances à relever et garantir Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] de toute condamnation prononcée contre eux, 

condamne Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire et d'hypothèque judiciaire, 

ordonne l'exécution provisoire.




S'agissant de la prescription de leur action, les consorts [X] soutiennent qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel, donc irrecevable. A défaut, ils font valoir qu'ils n'ont eu connaissance de la procédure opposant les époux [I] aux époux [D] qu'au plus tôt lors du deuxième accédit de l'expert [Z] le 18 décembre 2012 et lorsque la procédure leur a été dénoncée le 28 juin 2013, de sorte qu'aucune prescription n'est acquise. Ils contestent avoir eu connaissance des désordres grevant la construction à la date de leur acquisition. Ils font valoir que l'expertise [Z] ne portait pas sur la parcelle B [Cadastre 1], hors mission, et que les photographies mises en avant pas les appelants sont issues du rapport d'expertise [C] du 15 septembre 2017, et ne sont pas contemporaines à leur achat en 2012. Ils contestent le caractère visible des fissures et autres désordres affectant leur bien lors de la vente. Ils soutiennent que les appelants se contredisent et sont de mauvaise foi.



Au fond, les consorts [X] entendent que la responsabilité des appelants soit engagée au titre de la garantie des vices cachés. Ils entendent que la clause d'exclusion de cette garantie contenue dans l'acte de vente soit écartée, dès lors que les vendeurs leur ont sciemment caché le désordre d'importance affectant la maison, ainsi que la procédure alors en cours à l'endroit des époux [D] qui ne leur a été dénoncée que par ces derniers. Ils contestent toute confusion de parcelles par le premier juge, estimant que le processus de déconsolidation de la colline sous jacente concernait l'intégralité des terres avals, c'est-à-dire tant la parcelle B [Cadastre 2] que la parcelle B [Cadastre 1].

Les intimés affirment n'avoir eu connaissance du procès en cours à la suite des sinistres de 2008, 2009 et 2011 que plusieurs mois après leur achat alors que les vendeurs avaient connaissance de l'instabilité de leur terrain depuis fin 2008 au moins. Ils ajoutent que l'expert [Z], tout en soulignant que la parcelle B [Cadastre 1] n'était pas dans sa mission, a alerté les appelants sur les travaux à prévoir sur cette parcelle et sur la maison litigieuse, compte tenu des fissures et du décrochage de contreforts. Ils en déduisent que les appelants ont manqué à leur devoir d'information en leur cachant un vice rédhibitoire dont ils avaient parfaitement connaissance. Ils assurent que les appelants étaient pleinement informés de la dangerosité du site liée au ravinement et remaniement des terres au plus tard lors du premier accédit de M. [Z], en juin 2012, quand bien même ils n'en auraient pas connu l'ampleur. Ils assurent que les désordres ayant été causés au fonds [D] et à leur fonds, s'étant produits sur le même tènement foncier, ont nécessairement les mêmes causes, à savoir les importantes intempéries survenues en 2008 et 2009.

Les consorts [X] contestent le caractère apparent des vices, relevant que l'expert [Z] avait indiqué avoir remarqué les fissures sur la façade et sur les deux contreforts qu'après des investigations spécifiques. Ils ajoutent que certaines fissures avaient été rebouchées avant la vente et sont réapparues ensuite avec le décollement du crépis non adhérent. En tout état de cause, ils soutiennent que ces vices n'étaient aucunement apparents dans toute leur ampleur, de sorte qu'ils doivent être considérés comme cachés.

Les intimés se fondent sur les conclusions de l'expert [C] pour identifier les causes des désordres et les travaux de reprise nécessaires. Ils sollicitent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance.



Les consorts [X] s'associent en outre aux appelants dans le cadre de leur appel en garantie de la SA Maaf Assurances qui n'a jamais dénié être leur assureur.





Par dernières conclusions transmises le 26 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Maaf Assurances sollicite de la cour qu'elle : 


déboute les époux [I] de leur appel en ce qui concerne les dispositions du jugement de première instance la concernant, 

rejette la voie de recours incidente des consorts [X] au titre de la garantie contre elle, 

juge que les garanties de la SA Maaf Assurances ne sont pas mobilisées et qu'elle ne peut garantir les époux [I] des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux, 

confirme en toutes ses dispositions la concernant le jugement déféré,

rejette toutes demandes contre elle, 

condamne solidairement les époux [I], in solidum avec toutes les parties succombantes à lui payer la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens de première instance et d'appel. 




La SA Maaf Assurances s'en rapporte que le bien fondé de l'action en garantie des vices cachés engagée par les consorts [X] contre les époux [I].



S'agissant des demandes dirigées contre elle, elle admet être l'assureur responsabilité civile des appelants, mais soutient que la police n°93151379J souscrite par les époux [I] auprès d'elle exclut les dommages subis par les biens vendus par l'assuré. Elle ajoute que l'expert a conclu au fait que les désordres étaient consécutifs à un défaut constructif, ce qui n'est pas un événement garanti. La SA Maaf Assurances fait valoir que la charge de la preuve de l'obligation dont ils se prévalent incombe aux époux [I] qui doivent justifier des conditions particulières de leur contrat d'assurance et du fait que les conditions requises pour mettre en jeu la garantie de l'assureur sont réunies. Or, elle soutient que ces conditions particulières, finalement produites par les appelants, comprennent une référence expresse aux conditions générales que ces derniers ont en leur possession et leur sont opposables.

La SA Maaf Assurances se fonde sur le rapport d'expertise de M. [C] pour affirmer que l'actuel sinistre est sans lien avec celui expertisé par M. [Z] (déstabilisation générale des talus après les fortes pluies de 2008 à 2011) et ayant donné lieu à l'arrêt du 12 juin 2014, mais qu'il est dû à des désordres constructifs présentés par l'habitation cédée. Elle rejette toute autorité de chose jugée de l'arrêt de 2014, ne s'agissant pas des mêmes désordres.





L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 19 février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Sur la demande tendant à la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés



En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 



En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 



Par application de l'article 1648-1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur pouvait sérieusement s'attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.



Sur la recevabilité de la demande en terme de prescription



Il est admis que le délai de 2 ans prévu pour intenter une action en garantie à raison des vices cachés d'un bien vendu est un délai de prescription qui peut donc être suspendu, en particulier lorsqu'une mesure d'expertise a été ordonnée. L'action en garantie doit aussi être engagée dans un délai de 20 ans à compter de la vente du bien (Ch mixte 21 juillet 2023).



Sur la recevabilité de la fin de non recevoir



En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'occurrence, la prescription de l'action intentée par les consorts [X] en vue d'une indemnisation sur le fondement de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés est une fin de non recevoir, non présentée en première instance, donc effectivement nouvelle en cause d'appel. Il ne s'agit pas d'une prétention au sens strict du terme, de sorte que les appelants sont parfaitement recevables à l'invoquer en appel pour la première fois, s'agissant qui plus est d'un moyen de défense tendant au rejet de la prétention émise par les intimés. 



Aucune irrecevabilité de la fin de non recevoir n'est donc encourue.



Sur le bien fondé de la fin de non recevoir 



Les appelants invoquent la prescription de l'action engagée par les intimés, soutenant que ces derniers n'ont agi à leur encontre que par acte du 3 octobre 2014 aux fins d'expertise, soit plus de deux ans après la vente du bien, en date du 3 juillet 2012, alors que les vices étaient alors apparents et que les fissures avaient été mises en avant par le rapport d'expertise de M. [Z] dès sa visite du 5 juin 2012. 



Or, d'une part, il convient de relever que les constats de M. [Z] dans son rapport, lors de son premier accédit du 5 juin 2012, concernaient principalement la parcelle B [Cadastre 2], et non la parcelle B [Cadastre 1] ensuite vendue aux intimés. De plus, le relevé des fissures par lui observées sur la façade Sud de la maison ainsi cédée, dès cet accédit du 5 juin 2012, a eu lieu hors la présence des consorts [X], l'expertise ne se déroulant qu'au contradictoire des époux [I], des époux [D] et de la SARL Swimming Pool. Cette procédure n'a été dénoncée aux consorts [X] que le 28 juin 2013 par les époux [D]. Néanmoins, les intimés ont été présents dans le cadre de l'expertise de M. [Z] à compter du 2ème accédit du 18 décembre 2012, de sorte qu'ils ont pu avoir une certaine connaissance de fissures sur la maison par eux acquise à compter de cette date. Leur assignation en référé du 3 octobre 2014 n'est donc pas tardive, ni prescrite tant au regard de la date du 2ème accédit qu'au regard de la date de la dénonce de la procédure.

D'autre part, ce n'est que lors du dépôt du rapport d'expertise de M. [C], mesure d'instruction ordonnée à leur demande et à leur contradictoire, et ayant pour objet les désordres dénoncés sur la maison acquise des époux [I], que les intimés ont pu connaître l'ampleur des vices dénoncés. Ce n'est donc que le 15 septembre 2017 que les intimés ont pris la mesure des difficultés affectant le bien par eux acquis, leurs causes et les travaux à mettre en place, de sorte que l'action par eux introduite ensuite au fond, le 17 novembre 2017, n'est pas prescrite.



Aucune prescription n'est donc encourue et cette fin de non recevoir doit être écartée.



Sur le bien fondé



En l'espèce, le contrat de vente du 3 juillet 2012 comprend une clause de non garantie en page 10 de l'acte, ainsi libellée : 'l'acquéreur prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés. Il est subrogé dans tous les droits et actions du vendeur relativement à l'immeuble, ainsi qu'à l'encontre des auteurs des rapports constitutifs du dossier de diagnostics techniques. 

Le vendeur sera néanmoins tenu de la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles'. 



Les époux [I] entendent faire jouer cette clause que les intimés souhaitent voir écartée, compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs qui connaissaient le vice lors de la vente.



La vente a eu lieu le 3 juillet 2012. A cette date, était en cours l'expertise confiée à M. [Z], par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 6 avril 2012, dans le cadre du litige opposant les époux [I] aux époux [D] et à la SARL Swimming Pool. Avait notamment eu lieu le premier accédit du 5 juin 2012 au cours duquel M. [Z], chargé d'expertiser la parcelle B [Cadastre 2] et la parcelle des époux [D], ensuite des coulées de boues issues de la première dans la seconde, après l'incident de vidange de la piscine des époux [I] et, surtout, après les pluies diluviennes de la fin de l'année 2008 et en 2009 ayant entraîné l'effondrement de l'ouvrage de confortement du talus réalisé en bétoflor, avait noté la présence de fissures en façade Sud de la villa des époux [I]. Pour autant, ce n'est qu'après des investigations technique plus approfondies, tenant en des auscultations géophysiques au géo-radar et par tomographie électrique, que M. [Z] a retenu, lors de son deuxième accédit du 18 décembre 2012, que le mur de confortement de talus sur la propriété [D] n'avait pas été construit dans les règles de l'art et n'était pas suffisant compte tenu des contraintes existantes, mais également que 'les murs en extension de la villa située sur la parcelle B [Cadastre 1] sont fissurés côté façade principale Sud et que les deux contreforts côté façade principale de l'extension et de la terrasse situées en haut de crête sont désolidarisés du mur, qu'ils devraient conforter à la suite d'un phénomène de glissement ayant affecté le sol d'assise'. 



Au vu de ces seuls éléments, les vices affectant la maison située sur la parcelle B [Cadastre 1] vendue aux consorts [X] ne peuvent être retenus comme apparents en toute leur ampleur lors de la vente de juillet 2012.



Au demeurant, les photographies produites par les appelants sont issues du rapport de l'expert M. [C], déposé le 15 septembre 2017, et ne sont pas datées d'une période antérieure, de sorte qu'elles ne peuvent rapporter la preuve d'une situation des lieux contemporaine à la vente.



Aux termes du rapport d'expertise de M. [C], ce dernier conclut au fait que le litige opposant les consorts [X] et les époux [I], outre la SA Maaf Assurances porte sur des désordres de type fissures et lézardes sur les murs du bloc A et sur la jonction des blocs A et D d'une construction. Il indique avoir pu chiffré les travaux à réaliser et en dresser le détail après avoir fait réaliser un diagnostic géotechnique.



M. [C] s'appuie en grande partie sur le rapport d'expertise de M. [Z] et indique, notamment, qu'il reprend les travaux évoqués en page 72 du rapport d 'expertise du 26 février 2013 et notamment la conclusions suivante : 'Bien que la maison des époux [I] soit hors mission d'expertise, nous sommes dans l'obligation, en tant que professionnel, de dire que les deux contreforts de la façade Sud, avec ses volets bleus, s 'étaient carrément décrochés du mur, à cause d 'un problème de tassement induit sur ces parties d 'ouvrages de confortement. De plus, force est de constater également, que le mur était affecté aussi par des fissures.' 

L'expert [C] reprend également à son compte la conclusions selon laquelle les contreforts du volume Sud, en haut du talus, se sont décrochés de la façade principale, lors du glissement progressif qui affecte leur terrain en particulier depuis les pluies diluviennes et répétitives de l'année 2008, en continuité avec 2009, ainsi que la nécessité mise en avant par M. [Z] de faire réaliser une expertise et des investigations spécifiques, tant à l'intérieur qu 'à l'extérieur de l'ancienne maison des époux [I], avant de réaliser un ouvrage confortatif. M. [C] indique ainsi avoir fait réaliser un diagnostic géotechnique G5 du terrain et du site en fournissant les caractéristiques géologiques et géotechniques du terrain, en recherchant les origines des désordres et en indiquant les principes de confortement envisageables pour la villa. 

Il en déduit les deux causes principales combinées des désordres afin d'envisager les solutions de confortement, à savoir : 

- le sous-dimensionnement des fondations des blocs A et C ; par ailleurs, il est possible que ces fondations aient été assises dans les remblais, de nature similaire, ayant pu subir des tassements compte tenu des caractéristiques mécaniques mesurées; 

- la sensibilité des sols d'assise au phénomène de retrait-gonflement, aggravée par le fait que le bâtiment soit mal protégé contre les eaux de ruissellement et de pluie (variations hydriques), voire même des eaux de toiture, et que la façade la plus sinistrée soit exposée au sud-ouest et reçoit le maximum d'ensoleillement (amplitudes des variations hydriques - retrait). 



M. [C] préconise ensuite la solution de confortement, à savoir une reprise en sous-'uvre de l'ensemble des fondations (refends compris) par micropieux, cette reprise en sous-'uvre devant concerner au minimum les blocs A et C si la réalisation de joints de fractionnement entre ces blocs et les autres blocs (E et D) est possible, et dans le cas contraire, l'intégralité des blocs de la villa devra être repris. 

Préalablement à la reprise, l'expert préconise une vérification du système de collecte des eaux pluviales et une vérification de l'étanchéité de tous les réseaux d'eau enterrés. 



Au vu de ses éléments techniques approfondis, il appert que les vices dénoncés par les consorts [X] sur la villa que leur ont vendue les époux [I] le 3 juillet 2012, sur la parcelle détachée B [Cadastre 1], n'étaient pas apparents dans toute leur ampleur lors de la vente, ni dans leurs causes, que seules des investigations poussées ont pu établir, ni dans leurs conséquences dommageables. 



Il ne saurait être contesté que ces vices compromettent l'usage normal de la villa et affectent sa pérennité au vu de la déconsolidation en cours de la colline sur laquelle elle est édifiée et de la nécessaire reprise intégrale de ses fondations par micropieux.



En outre, si des phénomènes distincts sont apparus, tenant d'abord en une vidange inappropriée de la piscine des époux [I] par la SARL Swimming Pool, puis, en des coulées de boue et effondrement d'un mur de confortement à la suite de pluies diluviennes en 2008 et 2009, puis, encore, à la suite d'alternance de périodes de sécheresse et de pluies, sur un sol sensible au phénomène de retrait-gonflement, tout lien entre les pluies et de 2008 /2009 et les désordres constructifs observés ne peut être exclu, précisément à raison du phénomène de retrait-gonflement auquel le sol d'assise de la maison vendue est sensible. En tout état de cause, si les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance de l'ampleur des désordres lors de l'achat du bien les quelques fissures visibles ne pouvant laisser présager de tels désordres constructifs, les vendeurs, en revanche, connaissaient les phénomènes de coulées de boue après de fortes pluies, et avaient pu observé les premiers vices de ce désordre, par essence évolutif. Ils étaient d'ailleurs propriétaires des deux parcelles B [Cadastre 2] et B [Cadastre 1] au début de la première procédure judiciaire engagée à l'endroit des époux [D]. Pour autant, ils n'en ont aucunement informé les intimés, ce alors que la configuration des lieux ne permettait pas d'isoler les phénomènes en cause, la parcelle B [Cadastre 1] étant en surplomb de la B [Cadastre 2] et de la propriété [D]. Le phénomène de glissement de terrain, progressif ainsi que l'ont souligné les experts mandatés, avait déjà débuté avant la division parcellaire et la vente initiée par les époux [I]. 



Il est d'ailleurs remarquable que ce ne soit pas les époux [I] qui ont attrait les intimés à la première expertise de M. [Z], mais que ces derniers ont été informés de la procédure par les époux [D], ce qui appuie la mauvaise foi reprochée aux appelants et leur connaissance des risques encourus. 



Ainsi, il résulte de ces éléments que Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] avaient connaissance lors de la vente, au moins, pour partie, des vices affectant leur terrain, quand bien même leur ampleur n'a été révélée que par la suite. Or, ils n'ont aucunement informé leurs acquéreurs, les consorts [X], des désordres déjà subis et des investigations en cours lors de la vente. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a écarté le bénéfice de la clause exonératoire de responsabilité stipulée dans le cadre de l'acte de vente du 3 juillet 2012 et a retenu que la responsabilité des appelants était engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés. 



Sur l'indemnisation



Sur les travaux de reprise



En vertu de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



En l'espèce, l'expert M. [C] préconise les travaux de confortement suivants : reprise en sous oeuvre de l'ensemble des fondations, refends compris, par micropieux, outre des travaux préventifs en termes de vérification du système de collecte des eaux pluviales et de vérification de l'étanchéité de tous les réseaux d'eau enterrés. L'expert a chiffré le coût des travaux confortatifs à réaliser en partie Sud de l'extension de la villa à la somme de 209 100 € HT, soit 230 010 € TTC correspondants aux interventions suivantes : 4 600 € au titre de l'ingénieur béton, 150 000 € au titre des travaux de démolition, terrassement, reprise en sous oeuvre des revêtements durs et maçonnerie, 40 000 € au titre de la réalisation des micropieux et 14 500 € au titre de la maîtrise d'oeuvre. 



Aucune des parties ne conteste le montant de ces travaux de reprise, ni ne produit d'éléments ou devis techniques différents. 



Dans ces conditions, le montant retenu par le premier juge sera repris et la décision confirmée en ce qu'elle a condamné les appelants à verser la somme de 230 010 € aux consorts [X] au titre des travaux de reprise.



En outre, compte tenu de l'exécution provisoire attachée à la décision entreprise et de l'exécution effective de celle-ci du fait du paiement des sommes dues par les appelants, il n'y a pas lieu de réformer le jugement entrepris en prévoyant une réévaluation de cette somme selon l'indice BT01, les intimés ayant disposé des sommes requises pour procéder aux travaux préconisés.



S'agissant de la demande relative à l'hypothèque judiciaire provisoire, faute de demande d'infirmation à ce titre, les dispositions de la décision déférée l'ayant confirmée seront nécessairement également confirmées. 



Sur le préjudice de jouissance



L'expert a évalué la durée des travaux à 4 mois. Il a relevé la nécessité de reloger les consorts [X] pendant cette durée, à raison de la nature des travaux en cause, relevant un coût de location d'une maison équivalente dans le secteur concerné à la somme de 2 000 € par mois. 



Ces éléments sont conformes au type de bien concerné et aux travaux préconisés. Il appert donc qu'est justifié au détriment des consorts [X] un trouble de jouissance indéniable portant sur l'intégralité de leur bien, totalement inutilisable pendant 4 mois. 



La décision entreprise doit donc être infirmée en ce qu'elle a écarté tout préjudice de jouissance, et, Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] seront condamnés à verser à [X], M. [M] [X] et Mme [J] [P] épouse [X] la somme de 8 000 € au titre de leur préjudice de jouissance.



Aucune demande au titre d'un préjudice moral, au demeurant non étayé, n'est présentée aux termes des dernières écritures des consorts [X]. 



Sur l'appel en garantie de la SA Maaf Assurances par les époux [I]



 Il incomobe à l'assuré de prouver que la garantie de l'assureur joue et le fait que l'assuré apporte la preuve de l'existence d'un contrat ne le dispense pas de l'obligation d'apporter également la preuve littérale et suffisante du contenu de celui-ci.



Il est acquis qu'aux termes d'un contrat d'assurance, police n°93151379J, Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] sont assurés, au titre de leur assurance habitation et responsabilité civile auprès de la SA Maaf Assurances, et l'étaient au moment du sinistre ici concerné. 



Au demeurant, la SA Maaf Assurances est intervenue à ce titre dans le cadre de la première procédure, et a été condamnée à relever et garantir Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] des condamnations prononcées contre eux au bénéfice des époux [D]. Toutefois, aucune autorité de chose jugée ne peut être invoquée entre cette première procédure et l'actuelle, alors que les deux sinistres ont des causes et fondements distincts. En effet, dans le cadre de la procédure intentée par les consorts [D], la responsabilité des époux [I] était recherchée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, et a été retenue à ce titre. Dans le cadre de la présente procédure, l'action intentée par les consorts [X], en garantie des vices cachés, dérive du contrat de vente. 



Or, la SA Maaf Assurances invoque une clause d'exclusion de garantie au titre des 'dommages causés ou subis par un bien vendu' par l'assuré, issue des conditions générales de l'assurance multirisque Tempo Habitation, telle que mentionnée en page 3 des conditions HA2002-06/2008 que l'intimée produit au dossier. Cette clause est générale et s'applique à tous les contrats multirisque habitation, quelle que soit la formule souscrite, donc y compris la formule intégrale, comme c'est le cas pour les époux [I].



Contrairement à ce que ces derniers prétendent, cette clause, figurant dans les conditions générales, leur est parfaitement opposable, quand bien même elle n'est pas reprise dans leurs conditions particulières dès lors que celles-ci, par eux signées le 7 juin 2011, comportent expressément la référence des conditions générales applicables, en l'espèce, en entête, ref.cond.gén.HA2002-06/2008. Ainsi, les appelants sont réputés avoir pris connaissance de ces conditions générales qui leur sont pleinement applicables, ce à quoi ils ont acquiescé par l'apposition de leur signature sur les conditions particulières, qui porte adhésion à celles-ci. 



Ainsi, au vu de l'action introduite par les consorts [X], aucune garantie de Mme [E] [G] épouse [I] et de M. [F] [I] par la SA Maaf Assurances ne peut prospérer. La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la prétention des appelants sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I], qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, des indemnités supplémentaires de 3 000 € sera mise à leur charge au bénéfice des consorts [X], outre de 2 000 € au bénéfice de la SA Maaf Assurances, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X] de leur demande au titre d'un préjudice de jouissance, 



Confirme la décision entreprise en l'ensemble de ses autres dispositions non contraires soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



Déclare recevable la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action intentée par les consorts [X], 



Dit recevable car non prescrite l'action intentée par les consorts [X] contre les époux [I],



Dit n'y avoir lieu à réévaluation de l'indemnité due au titre des travaux de reprise en fonction de l'indice BT01,



Condamne Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] à payer à M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X], ensemble, la somme de 8 000 € au titre de leur préjudice de jouissance, 



Condamne Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] à payer à M. [M] [X], Mme [J] [P] épouse [X] et Mme [W] [X], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne solidairement Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] à payer à la SA Maaf Assurances la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] de leur demande sur ce même fondement, 



Condamne Mme [E] [G] épouse [I] et M. [F] [I] au paiement des dépens. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT