Copies exécutoires







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 15 Décembre 2023



(n° , 14 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02647 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFFWD





Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 décembre 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-20-007075





APPELANTE 



Mme [U] [T] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 substitué par Me Clothilde COURATIER BOUIS







INTIMÉS 



M. [K] [Y] [O] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Laura ARGUELLO GARCIA-PERTUSA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1271



M. [W]-[D] [O] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Tous deux représentés et assistés de Me Laura ARGUELLO GARCIA-PERTUSA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1271 substituée par Me Khaled ELACHI







PARTIE INTERVENANTE :



Monsieur [X] [B] né le 09 février 1961 à [Localité 9] 

La chaumière

[Localité 6]

Représenté par Me Aurélie GEOFFROY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1922







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 14 septembre 2023 , en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

 [V] BRET, conseillère

 Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillèere, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 10 novembre 2023 prorogée au 15 décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



****



Par acte sous seing privé en date du 23 mars 1981, Monsieur [K] [B] a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [K]-[Y] [O] [A] un appartement sis [Adresse 3] dans le 13ème arrondissement, moyennant un loyer de 800 francs.

Les lieux ont été occupés par le fils, [W]-[D] [O] [A] qui a souscrit une assurance contre les risques locatifs le 17 juin 2014.



Suivant acte authentique reçu par Maître [H] [G], notaire à [Localité 7], en date du 15 juillet 1998, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] le 11 septembre 1998, volume 1998P, n°3103, Monsieur [K] [B] et son épouse, Madame [I] [F], ont fait donation du bien objet du bail susvisé à leur fils, Monsieur [X] [B].



Par acte d'huissier du 23 septembre 2016, Monsieur [X] [B] a fait délivrer un congé pour vendre à effet au 25 mars 2017 contenant offre de vente au prix de 110 000 € payable comptant lors de la vente pour les lieux décrits, sur le fondement de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Ce congé précise à cet égard que le bail a été consenti au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948 pour une durée de six années, et que cet article ayant été abrogé par la loi du 23 décembre 1986, dont l'article 4 prévoyait qu'« à l'expiration des contrats de location conclus notamment en vertu de l'article 3 quinquies de la loi de 1948 en cours au moment de la publication de la présente loi, il est fait application de l'article 20 qui prévoit lui-même qu'à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ces contrats sont régis par la loi du 23 décembre 1986 à laquelle a succédé celle du 6 juillet 1989 ».



Par courrier adressé en télécopie à l'huissier ayant délivré le congé, le 21 novembre 2016, le conseil de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] a indiqué que celui-ci acceptait d'acheter l'appartement pour le prix indiqué au congé, en précisant que son « client achète au nom de son fils et que de ce fait un prêt a été déjà accordé pour l'achat. »



Ledit bien a fait l'objet d'un apport en société d'acquêts suite au changement de régime matrimonial de Monsieur [X] [B] et son épouse Madame [V] [M], par acte notarié du 9 mai 2019, lesquels l'ont vendu à Madame [U] [T] épouse [Z], suivant acte authentique en date du 31 janvier 2020, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] le 7 février 2020.

L'acte de vente fait expressément mention du bail à usage d'habitation consenti à Monsieur [K]-[Y] [O] [A], ainsi que du congé pour vendre délivré 23 septembre 2016, l'acquéreur déclarant avoir eu une copie du bail dès la signature de l'avant-contrat et connaissance du congé, et faire son affaire personnelle de cette situation.



Par acte d'huissier du 6 juillet 2020, Madame [Z] a fait assigner Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et Monsieur [W]-[D] [O] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, sur le fondement de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir dire que l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit, de sorte que Monsieur [K]-[Y] [A] [O] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 26 mars 2017, date du congé, et d'obtenir leur expulsion sous astreinte, ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation de 470 € par mois, hors charges, à compter du 20 février 2020. 



Le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 8 décembre 2021, a rejeté la demande de sursis à statuer de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] dans l'attente de la décision à intervenir sur l'action en nullité de la vente intervenue entre Monsieur [B] et Madame [Z] par lui engagée parallèlement, et a prononcé la nullité du congé délivré par Monsieur [B], et condamné Madame [Z] à payer à Monsieur [K]-[Y] [O] [A] la somme de 3000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral., outre 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Madame [Z] a régulièrement interjeté appel par déclaration du 2 février 2022.

Monsieur [X] [B] est intervenu volontairement à l'instance par conclusions notifiées le 25 mai 2022.



Par ses dernières conclusions signifiées le 15 novembre 2022, Madame [Z] demande, au visa des articles 7-1 et 15-II de la loi du 6 juillet 1989, et du congé aux fins de vente en date du 23 septembre 2017, de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le congé du 23 septembre 2016 à effet du 25 mars 2017 est nul et de nul effet et condamné Madame [Z] à payer à Monsieur [K]-[Y] [O] [A] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; 

Statuant à nouveau, 

Constater que Monsieur [K]-[Y] [O] [A] n'a pas réalisé la vente dans le délai légal ; 

Dire et juger que son acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit ; 

Dire et juger que Monsieur [K]-[Y] [O] [A] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués depuis le 26 mars 2017 ; 

Dire et juger que Monsieur [K]-[Y] [O] [A] est prescrit de toute action en contestation du congé et de ses suites ; 

Ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] ainsi que celle de l'occupant de fait du logement, Monsieur [W]-[D] [O] [A], et de tous autres occupants de leur chef des lieux litigieux, avec l'assistance du commissaire de Police et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

Condamner in solidum Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et Monsieur [W]-[D] [O] [A] à payer à Madame [Z] une indemnité mensuelle d'occupation de 470 €, charges en sus, à compter du 1er février 2020 et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés ; 

Supprimer le délai de deux mois de l'article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; 

Autoriser la concluante à faire séquestrer les biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tels garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls des défendeurs conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

Débouter Monsieur [K]-[Y] [O] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

Condamner Monsieur [K]-[Y] [O] [A] à payer à Madame [Z] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Le condamner aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Jean-Philippe AUTIER, avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Elle soutient essentiellement que le régime juridique applicable au bail est celui de la loi du 6 juillet 1989, et non de la loi du 1er septembre 1948, et que les dispositions applicables au congé délivré sont celles de l'article 15-II de la même loi, et non celles résultant de l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation instituant un droit de préemption.

Elle fait valoir en outre que l'acceptation de l'offre de vente par Monsieur [O] [A] [K]-[Y] est nulle de plein droit, en ce que ce dernier a précisé acheter au nom de son fils, ce qui est impossible, le droit de préemption étant réservé au seul locataire, et que la vente ne s'étant pas réalisé dans le délai de quatre mois, Monsieur [O] [A] ayant indiqué avoir recours à un prêt, il est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.





Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 juillet 2022, Monsieur [K]-[Y] [O] [A] demande à la cour de :

« Vu les articles 7-1 et 15-II de la Loi du 6 juillet 1989 

- Vu le congé aux fins de vente du 23 septembre 2016 pour le 25 mars 2017, 

- Vu l'acceptation de l'offre de vente, 

- Vu le jugement du 08 décembre 2021 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le congé du 23 septembre 2016 à effet du 25 mars 2017 est nul et de nul effet et condamné Madame [Z] à payer à Monsieur [K]-[Y] [O]-[A] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; 

 

Statuant à nouveau, 

- Constater la violation du droit de préemption de Monsieur [O] [A] par Monsieur [X] [B] dans le but de bénéficier à l'épouse de son avocat Maître [Z], de ce fait demander la nullité de la vente fait à Madame [Z], demander que le droit de préemption soit respecté pour Monsieur [O] [A], et que les héritiers poursuivent la vente dans les mêmes conditions envoyés en 2016 par son père. 

- Constater la mauvaise foi de Monsieur [B], ainsi que de Maître [Z] et son épouse Madame [T] épouse [Z] ;

- Dire que les dols et les man'uvres de Monsieur [X] [B], et Madame [T] épouse [Z] sont caractérisées. 

- Identifier le conflit d'intérêt qui prive de légalité la représentation de Madame [T] épouse [Z] par Maître [S] [N], collaboratrice de Maître [Z], avocat de Monsieur [B] lors de la procédure d'expulsion de 2016 qui a acquis l'appartement litigieux au détriment du droit de préemption des locataires . 

- Constater que Monsieur [K]-[Y] [O] [A] a réalisé la vente dans le délai légal; 

- Dire et juger que son acceptation de l'offre de vente est valide ; 

- Dire et juger que Monsieur [K]-[Y] [O] [A] légitimement en pleine possession de son titre d'occupation des locaux loués depuis le 26 mars 2017 ; 

- Condamner Madame [Z] à payer Monsieur [K]-[Y] [O] [A] la somme de 10.000 € au titre des préjudices moraux. 

- Condamner Madame [Z] à payer Monsieur [K]-[Y] [O] [A] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- La condamner aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Laura Arguello Pertusa Garcia, avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. »





Monsieur [K]-[Y] [O] [A] fait valoir essentiellement que le contrat de bail ayant été signé le 23 mars 1981, il est soumis à la loi du 1er septembre 1948, et non à la loi du 6 juillet 1989.

Il soutient en outre que son droit de préemption n'a pas été respecté, que ce soit sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dont il soutient l'applicabilité au litige, ou sur celui de l'article 15 de ladite loi, lequel exige que le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, cependant qu'il n'existait aucun motif grave et légitime à son encontre permettant la reprise du bien, et alors que Monsieur [B] a procédé à la vente du logement à Madame [Z] sans réitérer l'offre de vente, bien qu'il ait entamé toutes les démarches nécessaires pour procéder à l'achat du bien après avoir fait part de son acceptation par l'intermédiaire de son conseil.



Il avance que la mauvaise foi de Monsieur [B] est évidente, celui-ci ayant usé de man'uvres afin de vendre l'appartement à l'épouse de l'avocat qui le représentait dans le cadre d'une précédente procédure aux fins d'expulsion en 2016, et qu'en outre le contrat de vente conclu avec Madame [Z] est vicié par le dol, de sorte qu'il devra être annulé.

Enfin, il souligne que, s'il est effectivement indiqué dans son acceptation qu'il souhaitait acheter au nom de son fils, il n'en demeure pas moins qu'il a fait un prêt en son nom propre comme le démontre l'offre de prêt en date du 7 avril 2017, et que c'est son nom qui aurait été mentionné sur l'acte de vente, peu important qu'il veuille ensuite faire une donation à son fils, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a jugé valable son acceptation et le congé nul.



En ses conclusions signifiées le 25 mai 2022, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens, Monsieur [X] [B] demande, au visa des articles 325, 554 et 564 du code de procédure civile, de :

- lui donner acte de son intervention volontaire et la déclarer recevable ;

- déclarer recevable ses prétentions nouvelles ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que le congé du 23 septembre 2016 à effet du 25 mars 2017 est nul et de nul effet ;

- Statuant à nouveau,

- juger que le congé pour vente du 23 septembre 2018 est régulier et doit voir son plein et entier effet ;

- dire et juger que Monsieur [K]-[Y] [O] [A] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués depuis le 26 mars 2017 ;

- dire et juger que Monsieur [K]-[Y] [O] [A] est prescrit de toute action en contestation du congé et ses suites ;

- débouter Monsieur [K]-[Y] [O] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner Monsieur [K]-[Y] [O] [A] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Monsieur [W]-[D] [O] [A] a constitué avocat mais n'a pas conclu.







MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il convient pour une meilleure compréhension du litige, de préciser concernant les faits constants, que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ce n'est pas Monsieur [K] [B], signataire du bail initial conclu avec Monsieur [K]-[Y] [O] [A], qui serait décédé en 2014 ou 2016, qui a fait délivrer le congé pour vendre litigieux à ce dernier, mais Monsieur [X] [B], son fils qui en était devenu propriétaire par suite de la donation faite par ses parents suivant acte authentique en date du 15 juillet 1998, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] le 11 septembre 1998, volume 1998P, n°3103. ( pièce n° 6 et 20 Madame [Z]).

En conséquence, les développements de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] concernant la nécessité pour la « succession » de Monsieur [K] [B], ou encore pour son héritier, d'apporter une réponse à son acceptation de l'offre de vente, sont erronés et sans incidence sur la solution du présent litige.



Par ailleurs, les demandes tendant à « voir constater la mauvaise foi' », « Identifier le conflit d'intérêt' », qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, et qui sont pour certaines étrangères au présent litige, ne saisissent pas la cour de prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.






SUR LA RECEVABILITE DE L'INTERVENTION VOLONTAIRE DE MONSIEUR [X] [B]




Par application de l'article 554 du code de procédure civile, « peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ».

En l'espèce, il est constant que Monsieur [X] [B] n'a été ni partie, ni représentée en première instance, et qu'en sa qualité de propriétaire du bien objet du bail en date du 23 mars 1981 et de bailleur ayant fait délivrer le congé pour vendre litigieux, il a un intérêt à agir en cause d'appel, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par Monsieur [K]-[Y] [O] [A].



L'intervention volontaire de Monsieur [X] [B] sera en conséquence déclarée recevable.






SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR TIREE DE LA PRESCRIPTION SOULEVEE PAR MADAME [Z] ET MONSIEUR [B] 




L'article 564 du code de procédure civile dispose que, « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ».

Toutefois, il résulte de l'application des dispositions de l'article 123 que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.



Enfin, le conseiller de la mise en état ne pouvant connaître ni des fins de non-recevoir qui ont été tranchées par le juge de la mise en état ou par le tribunal, ni de celles qui, comme en l'espèce, bien que n'ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquences, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge, la fin de non-recevoir formulée devant la cour est recevable.( Avis Civ.2. 3/06/2021, 21-70.006) 



En l'espèce, la demande de Madame [Z] et de Monsieur [B] tendant à voir déclarer prescrit le droit pour Monsieur [K]-[Y] [O] [A] de contester la validité du congé en date du 23 septembre 2016 sur le fondement de l'article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, constitue une fin de non-recevoir susceptible d'être soulevée en cause d'appel.

De plus, bien que n'ayant pas été tranchée en première instance, elle aurait incontestablement pour conséquence, si elle était accueillie, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge.

En conséquence, cette fin de non-recevoir soulevée pour la première fois en cause d'appel et devant la cour est bien recevable.



En revanche, elle est infondée dès lors que Monsieur [K]-[Y] [O] [A] qui, bien que n'ayant pas demandé en première instance de prononcer la nullité du congé pour vendre, demande la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré nul ledit congé, s'appropriant ainsi les motifs du jugement sur ce point, doit être considéré comme opposant la nullité du congé comme un moyen de défense à l'action engagée par Madame [Z].

Or, l'exception de nullité est perpétuelle et peut donc être opposée même après l'expiration du délai de prescription de l'action en nullité, dès lors que l'acte dont la validité est contestée n'a pas commencé à être exécuté, comme cela est le cas en l'espèce, Monsieur [O] [A] n'ayant pas libéré les lieux ni remis les clefs.



Il s'ensuit que la fin de non-recevoir tirée de la prescription doit être rejetée.






SUR LE FOND





 Sur le congé pour vendre 




Monsieur [K]-[Y] [O] [A], bien que demandant la confirmation du jugement qui a déclaré nul le congé sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, maintient toutefois dans ses moyens que le bail litigieux était soumis à la loi du 1er septembre 1948, et/ou que le droit de préemption est celui prévu par l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

Il appartient donc à la cour de statuer sur le régime juridique applicable au bail, afin de déterminer celui applicable au congé.



1°) Sur le régime juridique applicable au bail du 23 mars 1981 et au congé du 23 septembre 2016



Il est soutenu par Madame [Z], et non contesté par Monsieur [K]-[Y] [O] [A], que le bail a été conclu sur le fondement de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, lequel trouvait application avant son abrogation, lorsque les parties avaient précisément entendu conclure un bail dérogatoire aux dispositions de la loi de 1948 quant aux modalités de révision du loyer et au droit au maintien dans les lieux des occupants, dit bail de sortie de la loi de 1948.



En effet, cet article était ainsi rédigé :

« Dans les communes qui ne sont pas visées par le premier alinéa de l'article 3 bis et qui n'ont pas fait l'objet d'un décret pris en vertu du 2° de l'alinéa 2 du même article, la location des locaux effectivement vacants autres que ceux libérés depuis moins de cinq ans par l'exercice d'un des droits de reprise prévus aux articles 18, 19, 20, 20 bis, 24 et 25 ci-après, n'est pas soumise aux dispositions du présent titre. ['] 

Des décrets pris sur le rapport du ministre de la construction fixeront les conditions auxquelles devront satisfaire les locaux et les contrats. » 



Il sera précisé que l'article 3 bis ne concernait que les communes de moins de 10.000 habitants à l'exclusion de celles situées dans un rayon de 50 kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de [Localité 8]. 

Dès lors, Monsieur [K]-[Y] [O] [A] ne peut sans se contredire, soutenir que la loi de 1948 doit s'appliquer, alors qu'il ne conteste pas que le bail ait été consenti au visa de l'article 3 quinquies.



Surabondamment, il sera observé que la possibilité de conclure un tel bail dérogatoire était soumise à des conditions de normes d'habitabilité.

L'article 20 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, applicable aux baux en cours lors de sa promulgation, précise que : « Si les locaux faisant l'objet ou ayant fait l'objet d'un contrat de location conclu en vertu ' de l'article 3 quinquies, ' de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ne satisfont pas aux normes prévues à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ou si les formalités de conclusion de ce contrat n'ont pas été respectées, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité des locaux avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. 

La demande doit être présentée dans le délai d'un an à compter de la date d'effet de ce contrat ou, pour les contrats de location conclus antérieurement à la publication de la présente loi, dans le délai d'un an à compter de cette date de publication. ['] » 

Il résulte des termes mêmes de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 qu'il s'applique aux contrats de location en cours, conclus comme en l'espèce, avant le 23 décembre 1986.

Or, à supposer que les formalités de conclusion d'un tel bail de sortie n'aient pas été respectées, ou que les locaux en faisant l'objet ne satisfaisaient pas aux normes prévues à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, la seule action possible pour le locataire était la mise en conformité des locaux, qui devait toutefois être demandée pour les contrats de location en cours, dans un délai d'un an à compter du 24 juillet 1994, et non le maintien de l'application au local des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ( Civ.3, 18 novembre 1998, n° 96-22.420).



En conséquence, en aucun cas, le contrat de location consenti le 23 mars 1981 par Monsieur [B] à Monsieur [K]-[Y] [O] [A] ne peut être soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.





A son terme contractuellement prévu, soit le 23 mars 1987, le bail s'est trouvé régi, par application combinée des articles 34, 20 et 9 de la loi n°86-1290 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux dispositions de cette loi, et a en conséquence été reconduit tacitement, pour une durée de trois ans, donc en principe jusqu'au 23 mars 1990.

Toutefois, l'article 25-1 de la loi du 6 juillet 1989 en sa rédaction applicable lors de son entrée en vigueur le 8 juillet 1989, a abrogé les chapitres Ier à IV du titre Ier de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et a précisé que, jusqu'à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l'exception des dispositions des deux derniers alinéas de l'article 10, des articles 15, 17, 18, 19 et 24 qui s'appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi.



Il s'ensuit que lors de la délivrance du congé, le contrat de bail litigieux se trouvait régi, s'agissant notamment des règles applicables au congé, aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.



Monsieur [O] [A] soutient toutefois que les règles applicables étaient celles de l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, qui dispose en sa version applicable du 27 mars 2014 au 11 janvier 2018, que « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit. ».

Cet article est applicable à la première vente d'un ou plusieurs lots après division de l'immeuble opérée par le bailleur.

Or, en l'espèce, il résulte de l'origine de propriété figurant à l'acte de vente du 31 janvier 2020 par les époux [B] à Madame [Z], que le bien objet du contrat de location, dépend d'un ensemble immobilier qui a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par acte notarié du 10 juin 1971, et qu'il a été vendu aux parents de Monsieur [X] [B] par Madame [P] [E], le 9 janvier 1981.



Dès lors, la vente consentie par les époux [B] à Madame [Z] des lots donnés à bail à Monsieur [O] [A] ne constituait pas la première vente par lots postérieure à l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, de sorte que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne s'applique pas au congé délivré par Monsieur [X] [B], celui-ci étant soumis, lors de sa délivrance, aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.



2°) Sur la validité du congé délivré le 23 septembre 2016 et de l'acceptation de l'offre de vente



Aux termes de l'article 15- I et II de la loi du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé, « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ' A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise', Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur'.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. ' Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. '

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation'.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »



En l'espèce, il est constant que le motif fondant le congé du 23 septembre 2016, soit la décision du bailleur de vendre le logement, est indiqué dans ledit congé, lequel contient la désignation exacte des lieux loués telle que figurant au bail, ainsi que le prix proposé de 110 000 € et les conditions de la vente.

De plus, il reproduit les termes des alinéa 1 à 5 inclus de l'article 15-II.

Enfin, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, la nullité du congé du 23 septembre 2016, ne peut, en toute hypothèse, résulter d'une éventuelle renonciation par le bailleur à s'en prévaloir, mais uniquement du non-respect des mentions, formalités et obligations prescrites par les dispositions susvisées de l'article 15-I et II de la loi du 6 juillet 1989, étant observé qu'au cas d'espèce cette renonciation, qui ne se présume pas, n'est pas démontrée par Monsieur [K]-[Y] [O] [A], comme il sera explicité plus avant.

Ce congé est donc régulier en la forme.



S'agissant de l'acceptation de l'offre de vente dont se prévaut Monsieur [O] [A], il est rappelé qu'elle consiste en un courrier adressé par télécopie, par son conseil, à l'huissier ayant délivré le congé, le 21 novembre 2016, soit pendant les deux premiers mois du délai de préavis, aux termes duquel il est indiqué qu'il accepte d'acheter l'appartement pour le prix indiqué au congé, et que son « client achète au nom de son fils et que de ce fait un prêt a été déjà accordé pour l'achat. »



Or, il est constant que selon les dispositions de l'article 15-II précité, seul le locataire peut bénéficier du droit de préemption qui est organisé de manière précise par la loi jusqu'à la conclusion de l'acte de vente, ce dont il suit que le locataire ne peut se substituer une autre personne pour la réalisation de la vente, ou acheter au nom dune autre personne, fusse-t-elle occupante des lieux.



Par ailleurs, Monsieur [O] [A], qui prétend avoir déjà obtenu un prêt pour la réalisation de la vente, ne produit aux débats qu'une simulation de financement, et non une offre de prêt seule susceptible de démontrer l'obtention d'un prêt tel qu'exigée par l'article 15-II.

Pas plus, Monsieur [O] [A] ne démontre avoir accompli une quelconque diligence dans le délai de quatre mois à compter de sa réponse à l'offre de vente, lequel expirait le 21 mars 2017, pour réaliser la vente, étant observé que la seule diligence accomplie, soit l'obtention d'une simulation de financement, est insuffisante et de surcroit postérieure au délai de réalisation de la vente.

En outre, c'est par des motifs erronés que le tribunal a estimé que :


« le bailleur étant décédé en 2016, il revenait au mandataire de ses héritiers, de répondre à cette offre'  »

si l'acceptation de l'offre ouvre un délai de deux mois pour réaliser la vente, avec possibilité de délivrer sommation de conclure la vente, au cas d'une succession par suite du décès du bailleur, il ne peut être reproché au locataire d'avoir attendu une réponse à son offre. Aucune réponse n'étant donné à celle-ci, l'offre n'est pas nulle par le simple fait de n'avoir pas délivré sommation, étant de plus observé que celle-ci était formée, sans que le notaire n'ait explicitement adressé une proposition de rendez-vous ou indiqué les modalités de différé de celui-ci, du fait des délais nécessaires aux opérations de la succession »,




alors que le rappel des faits constants démontre que l'auteur du congé était bien Monsieur [X] [B], et non Monsieur [K] [B], de sorte que l'éventuel décès de ce dernier est sans incidence dans le présent litige, et que l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du seul locataire l'accomplissement de diligences afin de réaliser la vente dans le délai prescrit.

A cet égard, la cour observe que, si comme il le prétend sans toutefois le démontrer, Monsieur [O] [A] avait obtenu un prêt ou avait commencé à accomplir sérieusement des diligences en vue de la réalisation de la vente à son profit, il n'aurait pas manqué de reprendre contact avec le propriétaire, voire de lui faire sommation en vue d'un rendez-vous aux fins de signature d'une promesse de vente.

Or, aucune des pièces produites par Monsieur [K]-[Y] [O] [A] ne démontre qu'il se soit manifesté auprès de son propriétaire après l'acceptation de l'offre de vente, cependant que Madame [Z] établit, par la production de deux attestations d'assurance responsabilité locative émanant de la MACIF, pour les périodes du 17 juin 2014 au 31 mars 2016, ainsi que d'un mail adressé par Monsieur [W] [A] [O], fils du précédent, le 3 décembre 2021 à la société Scorsim chargée de la gestion locative de l'appartement et d'un devis de remplacement du chauffe-eau daté du 9 décembre 2021, qu'en réalité l'appartement était occupé par le fils du locataire, lui-même domicilié à [Localité 11], et que l'un comme l'autre se considéraient toujours comme locataires dudit appartement.



En conséquence, faute pour Monsieur [K]-[Y] [O] [A] d'avoir réalisé la vente à l'expiration du délai de quatre mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, l'acceptation de l'offre de vente du 21 novembre 2016 est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation, et ce depuis le 21 mars 2017.



Il s'ensuit que le jugement du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, en date du 8 décembre 2021, doit être infirmé en ce qu'il a déclaré nul le congé délivré le 25 septembre 2016 par Monsieur [X] [B].

Le sens du présent arrêt conduit également à l'infirmation des dispositions du jugement ayant condamné Madame [Z] à payer à Monsieur [K]-[Y] [O] [A] les sommes de 3.000 € en réparation d'un préjudice moral et de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 




Sur les autres demandes de Madame [Z] 




1°) Sur la demande d'expulsion sous astreinte et de suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

La cour, tirant toutes conséquences de la nullité de l'acceptation de l'offre de vente du 21 novembre 2016 émanant de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et de la validité du congé délivré à ce dernier le 23 septembre par Monsieur [X] [B], ordonne l'expulsion de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et de tous occupants de son chef, sans que soit démontrée la nécessité d'assortir celle-ci d'une astreinte, et ce d'autant que le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux.



L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, » d'avoir à libérer les locaux visé à l'article L.411-1 du même code, « sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire '. réduire ou supprimer ce délai.» 

En l'espèce, au regard de l'ancienneté du litige, de la date de délivrance du congé, et du sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, instauré par l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, dont bénéficieront obligatoirement les locataires et occupants, il apparait justifié de supprimer ce délai de deux mois.





2°) Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

Le locataire se trouve déchu de tout titre d'occupation depuis le 21 mars 2017, date d'expiration du préavis du congé, étant toutefois observé que Madame [Z] demande le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er février 2020, date de son entrée en jouissance du bien vendu.

Il est par ailleurs établi que Monsieur [W] [O] [A] occupe les lieux, et se trouve, comme son père, locataire en vertu du bail, occupant sans droit ni titre.

Ils sont donc tous deux redevables d'une indemnité d'occupation qui est la contrepartie de la jouissance du logement et qui est généralement égale au montant du loyer, avant qu'il soit mis fin au bail, augmenté des charges récupérables.

Il résulte de l'acte de vente du 31 janvier 2020 qu'à cette date, le loyer mensuel hors charges s'élevait à 240,14 € et la provision sur charges à 44,97 €, soit un montant charges comprises de 285,11 € et que la superficie de la partie privative des biens est de 15,69 m2 .

Madame [Z] produit au soutien de sa demande de fixation du loyer à la somme de 470 € hors charges, un document de la Drihl Ile de France duquel il résulte que le loyer de référence applicable au logement, compte tenu de la règle de l'encadrement des loyers à [Localité 8], est à compter du 1er juillet 2019, de 28,80 € /m2.

Toutefois, Monsieur [O] [A] ne conteste pas le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle réclamé par Madame [Z].

En conséquence, il convient de fixer à la somme de 470 €, qui sera majorée des charges récupérables, le montant mensuel de l'indemnité d'occupation mensuelle, et de condamner in solidum Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et Monsieur [W] [O] [A] à payer cette somme à Madame [Z], à compter du 1er février 2020 et jusqu'au départ des lieux par la remise des clefs, 




Sur les demandes de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] 


1°) Sur la demande relative à la nullité de la vente intervenue entre les époux [B] et Madame [Z]



En application des dispositions de l'article 561 du code de procédure civile, « l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent' »

En l'espèce, la cour n'est saisie et ne peut statuer que sur la question de la validité du congé pour vendre à effet au 25 mars 2017, délivré suivant acte d'huissier le 23 septembre 2016 par Monsieur [X] [B], objet de l'instance introduite par Madame [Z] le 23 septembre 2016 (n° de RG 11-20-007075) ayant abouti au jugement dont appel, et non sur celle relative à la validité de la vente intervenue entre Madame [Z] et Monsieur [X] [B], laquelle fait l'objet d'une autre instance pendante devant le tribunal judiciaire de Paris (n° de RG 22/00315) qui a, suivant jugement en date du 29 juillet 2022, ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour dans la présente instance.

Il s'ensuit que la cour ne peut que constater qu'elle n'est pas valablement saisie de cette « demande » de nullité de la vente susvisée. 



2°) Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral



La validité du congé pour vendre ayant été retenue, et Monsieur [O] [A] ne démontrant nullement l'existence du préjudice moral qu'il invoque, cette demande formulée encore devant la cour, doit être rejetée.




Sur les demandes accessoires 




Messieurs [O] [A], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Philippe Autier, avocat.

Il convient par ailleurs de débouter Monsieur [K]-[Y] [O] [A] de sa demande au titre des frais non taxables, celui-ci étant condamné aux dépens.



Enfin, il serait inéquitable en l'espèce de laisser à la charge de Madame [Z] et de Monsieur [X] [B] l'intégralité des frais exposés à l'occasion de l'instance d'appel et non compris dans les dépens, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] à leur payer, à la première la somme de 5.000 €, et au second la somme de 1.500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement



Déclare Monsieur [X] [B] recevable en son intervention volontaire ;



Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [U] [T] épouse [Z] ;



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 décembre 2021 en ce qu'il a dit que le congé du 23 septembre 2016 à effet du 25 mars 2017 est nul et de nul effet et condamné Madame [Z] à payer à Monsieur [K]-[Y] [O] [A] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens; 



Statuant de nouveau,

Déclare valable le congé pour vendre délivré le 23 septembre 2016 par Monsieur [X] [B] à Monsieur [K]-[Y] [O] [A] ;



Dit que, l'acceptation par Monsieur [K]-[Y] [O] [A] de l'offre de vente du 21 novembre 2016 est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation, et ce depuis le 21mars 2017 ;



Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et de tous occupants de son chef, après signification de la présente décision, et après commandement d'avoir à libérer les locaux, par application des L.411-1, L.412-1, L.412-2, R.411-1 à R.411-3, R.412-1 et R.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, hors des lieux situés [Adresse 2], avec l'assistance de la force publique si besoin est ;



Supprime le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



Rappelle que, conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci aura désigné, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti, à défaut de quoi les meubles pourront être mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article 433-2 de ce code ;



Fixe à la somme de 470 €, majorée des charges récupérables, le montant mensuel de l'indemnité d'occupation mensuelle due ;



Condamne in solidum Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et Monsieur [W] [O] [A] à payer à Madame [Z], la somme de 470 € par mois, à compter du 1er février 2020 et jusqu'au départ des lieux par la remise des clefs ;

Dit que la cour n'est pas saisie de la demande de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] en nullité de la vente conclue le 31 janvier 2020 entre Monsieur [X] [B] et Madame [V] [M] épouse [B] d'une part, et Madame [U] [T] épouse [Z] d'autre part ; 

Déboute Monsieur [K]-[Y] [O] [A] du surplus de ses demandes ;



Condamne in solidum Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et Monsieur [W] [O] [A] aux dépens de l'instance d'appel, et dit qu'ils pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Philippe Autier, avocat ;



Condamne Monsieur [K]-[Y] [O] [A] à payer à Madame [U] [T] épouse [Z] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Monsieur [K]-[Y] [O] [A] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.









LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE