ARRÊT N°23/

SP



R.G : N° RG 21/00481 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FQTI





[C]

[S]

[R]



C/



[M]

[E] - [M]



S.E.L.A.R.L. BACH FRANCKLIN





















COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 14 JUIN 2023



 Chambre commerciale





Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS en date du 28 JANVIER 2020 suivant déclaration d'appel en date du 16 MARS 2021 RG n° 14/04325





APPELANTS :



Monsieur [D] [C]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Maître [G] [S]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Maître [H] [R]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉES :



Madame [P] [I] [M] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [U] [F] [E] - [M]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentant : Me Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTERVENANTE VOLONTAIRE :



SELARL [O] [X] es qualités de mandataire liquidateur de M. [C] [D]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







DATE DE CLÔTURE : 21/10/2022





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Mars 2023 devant Madame PIEDAGNEL Sophie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 31 mai 2023 prorogé par avis au 14 Juin 2023.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Monsieur Franck ALZINGRE, Conseiller



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Juin 2023. 





* * *



LA COUR 





Par actes authentiques en date des 11 mars et 7 juillet 2009, la SCI Chriscane, représentée par Mme [P] [I] [M] veuve [E] (Mme [M]) a donné à bail commercial des locaux situés [Localité 15], [Adresse 6], en rez-de-chaussée et en sous-sol.



La SCI Chriscane a été dissoute et le partage entre les consorts [E] est intervenu le 8 décembre 2010, laissant Mme [U] [F] [E]'[M], fille de Mme [M] (Mme [E]) propriétaire des locaux loués à M. [C].



Par arrêté municipal du 24 janvier 2011, le sous-sol de l'établissement exploité par M. [C] a fait l'objet d'une fermeture administrative pour non-conformité du sous-sol avec l'exercice du commerce de restauration.



Par acte d'huissier du 28 juin 2012 , M. [D] [C] a fait assigner Mme [M] en sa qualité de liquidateur de la SCI Chriscane devant le tribunal de grande instance de Saint Denis de la Réunion aux fins de condamnation à effectuer les travaux préconisés pour la mise aux normes de l'établissement en vue de la réouverture au public, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, remboursement des loyers perçus depuis la conclusion du bail, soit la somme de 33.000 euros, versement de la somme de 387.229 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique, et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Par acte d'huissier du 13 février 2013, M. [C] a fait assigner en intervention forcée Mme [E] en sa qualité de nouvelle propriétaire des lieux, objets du litige, aux fins de condamnation solidaire et conjointe avec sa mère, Mme [M] à titre principal et à titre subsidiaire, aux fins de condamnation à effectuer les travaux préconisés pour la mise aux normes de l'établissement en vue de la réouverture au public, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, remboursement des loyers perçus depuis la conclusion du bail, soit la somme de 33.000 euros, versement de la somme de 387.229 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Par jugement du 5 juin 2013, le tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de M. [C] et désigné l'étude de Me [B] en qualité de liquidateur.



Par jugement du 16 février 2015, le tribunal de grande instance de Saint Denis de la Réunion a, sur la requête du procureur de la république prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire de Me [B] et désigné Me [W] [K] en qualité d'administrateur judiciaire et Me [Z] [L] en qualité de mandataire judiciaire.



Suivant ordonnance du 22 avril 2015, Me [G] [S] et Me [H] [R] ont été désignés en qualité de coadministrateurs provisoires de l'étude de Me [B] jusqu'à l'extinction de la procédure pénale en cours à l'encontre de Me [B]. Ces derniers sont intervenus volontairement à l'instance.



Par ordonnance en date du 18 janvier 2016, le juge-commissaire près le tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion a ordonné le transfert des mandats de l'étude de Me [B] à la SELARL [O] [X], qui est intervenue volontairement à l'audience en qualité d'administrateur judiciaire de l'étude de Me [B].



Par acte d'huissier du 27 juin 2016, Mme [E] a fait assigner en intervention forcée sa mère, Mme [M], aux fins de la voir condamner à la garantir de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre et de voir déclarer nul le partage du lot n°8 en sa faveur.



C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 28 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion a :

-débouté la SELARL [O] [X], agissant en qualité de mandataire liquidateur de M. [C], de ses demandes en paiement et de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du bail commercial conclu avec M. [C] ;

-débouté Mme [P] [I] [M] veuve [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

-condamné Mme [U] [F] [E] - [M] à verser à la SELARL [O] [X], agissant en qualité de mandataire liquidateur de M. [C], la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné Mme [U] [F] [E] - [M] aux dépens de la présente procédure ;

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;

-débouté toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.



Par jugement du 24 juin 2020, le tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion a prononcé la clôture pour insuffisance d'actif de la liquidation judiciaire de M. [C].



Par déclaration au greffe du 16 mars 2021, M. [C], Me [G] [S] de la SCP Louis-[S] et Me [H] [R] de la SELARL [R]-Guyonnet, es qualité de coadministrateurs provisoires de l'étude de Me [J] [B] pris en qualité de liquidateur de M. [C] ont interjeté appel de cette décision.



Par ordonnance sur incident du 23 mai 2022, le conseiller de la mise en état a :

-déclaré irrecevables les appels formés tant par Me [G] [S] de la SCP Louis-[S] et Me [H] [R] de la SELARL [R]-Guyonnet, es qualité de coadministrateurs provisoires de l'étude de Me [J] [B] pris en qualité de liquidateur de M. [C] que par la SELARL [O] [X] en qualité de liquidateur de M. [C] ;

-déclaré recevable l'appel formé par M. [D] [C] ;

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-dit que chaque partie conserve ses dépens d'incident.



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 juin 2021, M. [C], Me [G] [S] de la SCP Louis-[S] et Me [H] [R] de la SELARL [R]-Guyonnet, es qualité de coadministrateurs provisoires de l'étude de Me [J] [B] pris en qualité de liquidateur de M. [C] demandent à la cour, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de :

-recevoir les appelants en leur appel partiel ;

-confirmer la décision entreprise en ses dispositions ayant jugé que Mme [E] a manqué à son obligation de délivrance que les articles 1719 et 1720 du code civil font peser sur elle ;

-infirmer la décision entreprise en ses dispositions ayant débouté la SELARL [O] [X] prise en sa qualité de mandataire liquidateur de M. [C] de sa demande de dommages intérêts ;

-infirmer sur ce point la décision entreprise ;

Statuant à nouveau,

-condamner Mme [E] à payer à la SELARL [O] [X] prise en sa qualité de mandataire liquidateur de M. [C] la somme de 489.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par le locataire ;

-dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter à compter de la notification des conclusions du 22/02/2017, lesquelles valent mise en demeure au sens de l'article 1344 du code civil ;

-prononcer la capitalisation des intérêts échus, conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

-statuer ce que de droit sur l'appel en garantie formé par Mme [E] à l'encontre de Mme [M] ;

-condamner Mme [E] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 septembre 2021, Mme [M] demande à la cour de :

-juger la déclaration d'appel et les conclusions d'appel notifiées le 14 juin 2021 irrecevables et à tout le moins abusives à l'égard de Mme [M] ; 

Dans l'hypothèse où la cour pourrait statuer sur l'appel interjeté :

-mettre hors de cause Mme [M] ;

-confirmer le jugement du 20 juin 2020 en toutes ses dispositions ;

-condamner in solidum M. [C], la SCP Louis' [S] prise en la personne de Me [G] [S], la SELARL [R]-Guyonnet prise en la personne de Me [H] [R] et la SELARL [O] [X] prise en la personne de Me [O] [X] à régler à Mme [M], les sommes suivantes :

.5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

.4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Françoise Law-Yen, avocat.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 septembre 2021, Mme [E] demande à la cour de :

-juger mal fondé l'appel de M. [C] et des administrateurs provisoires de l'étude de Me [J] [B] ;

-recevoir l'appel incident de Mme [E] et le dire fondé ;

En conséquence,

-infirmer partiellement le jugement entrepris ;

-juger que Mme [E] n'a pas manqué à son obligation de délivrance, laquelle ne peut que concerner la SCI Chriscane , et désormais sa liquidatrice Mme [M] ;

-juger que Mme [E] ne pouvait légitimement connaître au 8 décembre 2010, les vices affectant le bien qu'elle a reçu, ce d'autant que M. [C] avait dispensé le notaire de toute demande de renseignements ;

-juger que Mme [E] a été de bonne foi en tentant par tous moyens de trouver une solution destinée à permettre au preneur d'exercer dans les lieux;

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [C] de ses demandes indemnitaires ;

-condamner M. [C] et les administrateurs provisoires à payer solidairement à Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2022 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience rapporteur du 1er mars 2023.





SUR CE, LA COUR



A titre liminaire



D'une part, il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.



D'autre part, la cour constate que l'irrecevabilité de la déclaration d'appel soulevée par Mme [M] est sans objet, ce point ayant déjà été tranché par le conseiller de la mise en état dans sa décision du 23 mai 2022.





Sur la réparation du préjudice financier



Sur la violation de l'obligation de délivrance du bailleur, M. [C] soutient qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il fait valoir que cette obligation suppose la délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle : cette obligation impose au bailleur de s'assurer que le locataire puisse exercer son activité, de sorte qu'il doit donc notamment vérifier que les diverses autorisations nécessaires soient acquises et les différentes réglementations respectées. Il ajoute qu'en application de ces dispositions légales, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance qui concerne aussi bien la délivrance de la chose louée au moment de la prise d'effet du bail que son maintien en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée pendant l'exécution du contrat, de sorte que le bailleur est tenu de cette obligation pendant toute la durée du bail. Il rappelle que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Il en déduit que, s'agissant d'un établissement recevant du public, il appartenait à Mme [E], qui est bailleresse depuis 2010, d'obtenir toutes les autorisations nécessaires pour qu'il puisse exercer dans les locaux loués son activité commerciale.

Concernant l'indemnisation de son préjudice financier, M. [C] soutient que du fait de la carence du bailleur, il n'a pas pu exercer son activité commerciale ce qui a conduit à la fermeture de l'établissement et ensuite à sa liquidation prononcée le 5 juin 2013. Il fait valoir que le préjudice financier subi en raison de l'absence de possibilité d'exploiter les locaux loués constitue le manque à gagner et que ce manque à gagner représente l'excédent brut d'exploitation (EBE) qu'il aurait dû normalement dégager s'il avait pu exploiter son activité commerciale. Il argue qu'en matière de restauration, l'EBE durant la période de référence représente environ 27,2% du chiffre d'affaires, qu'en l'espèce, on peut retenir un chiffre d'affaires moyen de 360.000 euros, qu'il a donc été privé d'un EBE annuel de 97.000 euros et que son préjudice financier s'élève à 489.600 euros qu'il aurait inéluctablement dégagé pendant 5 ans (5 x 97.000).



Selon Mme [E], le tribunal aurait dû retenir exclusivement la responsabilité de la SCI Chriscane, bailleresse de M. [C] et désormais celle de sa liquidatrice amiable, Mme [M]. Elle précise qu'elle n'est devenue propriétaire du sous-sol litigieux et du rez-de-chaussée, qu'au terme d'un acte de dissolution partage en date du 8 décembre 2010 (lots 1, 2, 8 et 9), soit à une période où M. [C] était déjà dans les lieux depuis plus d'un an et où les difficultés relatives à la réception du public dans le local situé au sous-sol avaient déjà été mis en évidence par la visite inopinée de la Commission de Sécurité le 10 Mars 2010, ce dont Mme [M] s'était bien gardée de lui indiquer lors de la dissolution partage. Elle considère que le fait pour Mme [M] de s'être abstenue de l'informer de cette sérieuse difficulté engage sa responsabilité en sa qualité de liquidatrice : Mme [M] a intentionnellement procédé à la liquidation de la SCI Chriscane sans s'assurer que celle-ci avait bien procédé à la remise aux normes du sous-sol dont la conception ne laissant pourtant pas présager d'un accès au public (sur les plans de masse et l'état descriptif de la copropriété, le sous-sol est un parking). Elle ajoute que Mme [M] s'était engagée auprès de M. [C] à recourir à un architecte pour régulariser la situation du sous-sol, outre le recours à une étude de faisabilité portant sur l'installation d'un ascenseur. Elle soutient être de bonne foi : elle a procédé à de nombreuses diligences tant auprès des services municipaux que de sa mère, Mme [M], pour obtenir la levée de l'arrêté de fermeture partielle des locaux loués par M. [C].

Mme [E] fait également valoir que M. [C] est mauvaise foi et a accepté de supporter seul les conséquences tirées de non-conformité du local en sous-sol avec les règles de sécurité :

-il connaissait parfaitement les lieux ;

-il a dispensé expressément le notaire de rechercher toute information utile auprès du service de l'urbanisme de la mairie [Localité 15] ;

-il était informé de la non-conformité du sous-sol avec l'exercice du commerce de restauration, tout comme l'avait été Mme [M], à l'époque gérante de la SCI Chriscane et cédante du fonds de commerce de restauration ;

-il ne s'est jamais expliqué sur les diligences qu'il a pu lui-même entreprendre depuis le 26 mai 2010 (date à laquelle il a été mis en demeure par la mairie [Localité 15]), tant auprès de Mme [M] que des services municipaux ;

-il n'a payé que les loyers pour la période de janvier à avril 2011 ;

-il a continué à exploiter le sous-sol jusqu'en février 2012 malgré l'arrêté de fermeture du 24 janvier 2011.

Mme [E] soutient enfin qu'il appartient à M. [C] de prouver le dommage résultant de cette supposée privation de jouissance limitée au seul sous-sol. Or :

-le fonds de commerce de restauration a continué de fonctionner jusqu'au prononcé de la liquidation judiciaire ;

-M. [C] a continué d'exploiter le sous-sol jusqu'en février 2012, nonobstant l'arrêté de fermeture ;

-les bilans sont déficitaires.



Mme [M] sollicite sa mise hors de cause.



Sur quoi,



Aux termes de l'article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »



Selon l'article 1720 du même code :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »



Et l'article 1721 dispose :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. »



L'obligation de délivrance consiste en la remise au preneur de la disposition de la chose, objet du contrat. La délivrance doit porter sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail. Elle porte également sur l'accès et les accessoires de cette chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale. Elle s'apprécie au moment de la conclusion du contrat.



Dans le silence du contrat, il convient de se référer à l'intention présumée des parties en se fondant sur ce qui est habituel en la matière, compte tenu de la destination des locaux. Si les parties ont décidé que tel commerce serait exploité dans l'immeuble pris à bail, elles sont censées avoir admis que ce qui est indispensable à cette exploitation doit être remis en jouissance au locataire.



Aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée elle-même, c'est-à-dire de la chose définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des lieux.



Le manquement à l'obligation de délivrance est sanctionné par la résiliation du bail aux torts du bailleur ou par l'attribution de dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance.



Pour être indemnisé sur le fondement du défaut d'exécution de l'obligation de délivrance du bailleur, le preneur doit démontrer l'existence de son préjudice.



Le bailleur peut être exonéré de sa responsabilité par le comportement fautif du preneur.



S'agissant de l'obligation d'entretien, elle découle de l'obligation de délivrance, mais concerne l'exécution du contrat. Le bailleur doit donc exécuter son obligation au cours du bail au fur et à mesure des besoins en réparation, même si les dommages sont dus à la force majeure, à charge pour le preneur de l'informer des travaux à réaliser.



L'obligation d'entretien n'est pas d'ordre public : il revient à la volonté des parties de déterminer les conditions d'application des obligations incombant à la fois au preneur et au bailleur.



L'article R145-35 du code de commerce interdit cependant de répercuter sur le locataire les dépenses suivantes:

-article R145-35, 1° : « Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

-article R145-35, 2° : « Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ». 'Art. -article R145-35, 5° : « Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ».



En l'absence de stipulation particulière du bail, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur.



En l'espèce, suivant acte authentique du 11 mars 2009, la SCI Chriscane, représentée par Mme [P] [I] [E], gérante de la société (Mme [M]) a donné à bail commercial à M. [D] [C] un local situé [Localité 15] [Adresse 6] consistant au rez-de-chaussée en une salle de restaurant, une cuisine, des vestiaires, des toilettes et des parkings à l'arrière, étant précisé que les locaux devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de restauration à l'exclusion de tout autre même temporairement.



Par acte authentique du même jour, la SARL Le Tropic Asie, représentée par sa gérante, Mme [M], a cédé à M. [C] un fonds de commerce de restauration situé [Localité 15] [Adresse 7] connu sous le nom commercial Tropic Asie au prix de 150.000 euros, ledit acte faisant référence au bail commercial conclu le même jour.



Enfin, selon acte authentique du 7 juillet 2009, la SCI Chriscane, représentée par Mme [M] a donné à bail commercial à M. [C] un local situé [Localité 15] [Adresse 6] consistant en sous-sol en une salle de réception d'une superficie de 190,75 m², de six remises et de deux toilettes, étant précisé que les locaux devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de restauration à l'exclusion de tout autre même temporairement.



Les deux actes stipulent que :

-le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles le cas échéant expressément envisagées à l'acte ;

-le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces, et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures ;

Et contiennent la clause suivante :



« DISPENSE D'URBANISME



Le « Preneur » reconnaît que, bien qu'averti par le Notaire Soussigné de la nécessité d'obtenir des renseignements d'urbanisme, il a requis l'établissement de l'acte sans la production de ces pièces.

Il déclare être parfaitement informé de la situation de l'immeuble à cet égard, et se reconnaît seul responsable des conséquences entraînées par l'existence de servitudes particulières, renonçant à tout recours conte le « Bailleur » ou le Notaire. »



Le 10 mars 2010, la commission de sécurité de l'arrondissement Ouest a effectué une visite au restaurant Tropic Asie, en présence de M. [C], et a, dans son « rapport de visite d'un établissement recevant du public » du 11 mars 2010 conclu comme suit :

« Cette visite a permis de déceler un niveau de sécurité insuffisant de l'ensemble des niveaux du bâtiment.

Celui-ci est dangereux, compte tenu de la non maîtrise des risques existants qui sont de nature à remettre en cause la sécurité des occupants et des secours. »



Aux termes de deux courriers identiques adressés par la mairie [Localité 15], l'un à la SARL Tropic Asie « à l'attention de Madame [E] [I] » (Mme [M]) et l'autre « à l'attention de Monsieur [C] » le 12 août 2010 :

« Dans le cadre du suivi des établissements recevant du public, la commission consultative départementale de la sécurité et de l'accessibilité a visité votre établissement, du type P de 4ème catégorie et N de 5ème catégorie. Cette commission a émis un avis défavorable quant à la poursuite de l'exploitation de votre établissement, avec les prescriptions suivantes :

-Produire un rapport de sécurité des personnes de l'ensemble du bâtiment établi par une personne ou organisme agréé ;

-Interdire l'utilisation de la salle située au sous-sol (salle de danse) ;

-Rétablir la vacuité des dégagements (présence de poubelles et de nombreux emballages dans la cage d'escalier au rez-de-chaussée ;

-Fournir un rapport de vérification des installations de gaz établie par un organisme agréé ;

-Désigner un responsable unique de sécurité, responsable auprès des autorités publiques.

Au vu de ces anomalies, nous vous mettons en demeure de lever les prescriptions constations, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la présente.

Nous vous infirmons que dans l'hypothèse où ces prescriptions ne seraient pas respectées dans le délai imparti, vous vous exposeriez à la fermeture de votre établissement. »



Par courrier du 17 décembre 2010, M. [C] a été informé par Me [A], notaire, de la dissolution de la SCI Chriscane et du partage intervenu entre les consorts [E] le 8 décembre 2010 :

« L'immeuble à [Localité 15] [Adresse 6], dont vous êtes locataire de deux des locaux dont l'un est situé au rez-de-chaussée et l'autre au sous-sol, a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété.

Désormais, les locaux que vous louez constituent, savoir :

-celui situé au rez-de-chaussée : le lot numéro deux (2)

-celui situé au sous-sol: le lot numéro 8 (8)

De l'état descriptif de division.

Ces lots ont été attribués à Mademoiselle [U]-[F] [E]-[M] demeurant ' qui devient votre nouveau propriétaire en lieu et place de la SCI Chriscane.

Les conditions de vos baux restent, de par la loi, les mêmes. »



Suivant arrêté n°2011-003 AM du 24 janvier 2011, le maire de la commune [Localité 15] a décidé de fermer partiellement au public l'établissement pour toute la partie sous-sol à compter de la notification dudit arrêté au propriétaire, la réouverture des locaux au public ne pouvant intervenir qu'après une mise en conformité de l'établissement, une visite de la commission de sécurité et une autorisation délivrée par arrêté municipal.



Le même jour, la ville [Localité 15] a adressé à M. [C] une mise en demeure ainsi rédigée :

« ...Il s'avère que l'état des locaux de votre établissement présente un danger pour les personnes qui l'occupent. Des carences sur le plan de la sécurité incendie ont ainsi été constatées, à savoir :

-absence d'isolement (mur coupe-feu) entre les tiers ;

-absence de dégagements réglementaires praticables ;

-absence de système d'alarme, notamment dans la salle de danse au sous-sol ;

-absence de permis de construire et d'autorisation d'aménagement correspondant à l'activité en sous-sol.

Cette situation a conduit la commission à émettre un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de votre établissement. Vous trouvez ci-joint le procès- verbal portant avis de cette commission.

Compte tenu de ce qui précède, nous vous mettons en demeure de procéder à la fermeture du sous-sol de votre établissement. A défaut nous procéderons à la fermeture d'office en application de l'article R123-52 du code de la construction et de l'habitation.

La réouverture des conditionnée à la mise aux normes de l'établissement. Nous vous rappelons que tous les travaux qui ne sont pas soumis à permis de construire mais qui entraînent une modification de la distribution intérieure ou nécessitent l'utilisation d'équipements, de matériaux ou d'éléments de construction soumis à des exigences réglementaires, devront faire l'objet d'une déclaration auprès du service urbanisme.

Il en est de même des changements de destination des locaux, des travaux d'extension ou de remplacement des installations techniques, et des aménagements susceptibles de modifier les conditions de desserte de l'établissement.

A l'issue de la réalisation des travaux, l'autorisation de réouverture au public ne pourra être accordée qu'après avis favorable de la commission de sécurité compétente. »



Suivant « Compte-rendu d'entretien du 29 Janvier 2011 » auxquels sont indiqués « présents » M. [C], locataire des murs, Mme [E], nouvelle propriétaire des murs suite à la dissolution de la SCI Chriscane et de la répartition des lots validés par acte notarié, Mme [M], ex-gérante de la SCI Chriscane, signataire du bail et présidente du syndic des copropriétaires et M. [V] [N], secrétaire et aide-conseiller de Mme [M], portant signature de M. [C] et de Mme [E] uniquement, faisant suite au courrier du 24 janvier 2011 notifiant à M. [C] l'arrêté municipal du même jour ordonnant la fermeture provisoire au public du sous-sol, il a été convenu :

« -Il est important d'avancer rapidement l'ensemble des opérations afin de lever l'arrêté et permettre à Monsieur [C] de continuer à exercer pleinement son activité en réutilisant le sous-sol,

-Que les montants et modalités des loyers restent inchangés pendant la durée de la procédure visant à déclarer les travaux effectués précédemment,

-Qu'un architecte sera mandaté afin d'étudier et de dresser les plans et documents demandés par la Mairie [Localité 15], dans le cadre de la mise à jour des informations liées à la nature et à l'activité pratiquée au sous-sol,

-Que conjointement à cette mission, une étude de faisabilité d'installation d'un système ascenseur (unique ou séparé et réservé à l'accès aux personnes à mobilités réduites), desservant l'ensemble des niveaux de l'immeuble,

-Que dans le cadre de pose d'un système de ce type, que l'ensemble des locataires seront sollicités financièrement en contribution des frais de maintenance et d'entretien, ce que Monsieur [C] accepte sur le principe, les sommes exactes restant à soumettre à accord après étude,

-Qu'à la charge de la propriétaire, des travaux de pose d'une cloison en Placoplatre seront effectués en remplacement de la cloison existant en contreplaqué, séparant l'arrière du local loué à « Ma Fleuriste » de celui loué à « Tropic Asie »,

-Qu'à la charge du syndic, des travaux de remise en état de 2 portes anti-paniques (avant l'entrée gauche de l'immeuble, et arrière servant de sortie de secours au sous-sol) seront effectués,

-Que tous les autres travaux et démarche de mise en conformité, reste à la charge du locataire conformément au bail. »



Mme [M] verse aux débats, outre le courrier du notaire du 17 décembre 2010 produit par ailleurs par sa fille, Mme [E], un « RAPPORT DE VISITE D'UN ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC » daté du 12 avril 2011 établi en présence de M. [C] et, à titre consultatif, de Mme [E], notamment, qui conclut :

« Cette nouvelle visite (contrôle) n'a pas fait avancer la sécurité des personnes, malgré l'arrêté de fermeture partielle du sous-sol (établissement de dans ' 1er groupe). Le rapport de sécurité des personnes établit par un organisme agréé demandé depuis 1 an n'a pas été produit.

Le niveau de sécurité des personnes de l'ensemble de l'établissement reste insuffisant. »



Aux termes du courrier du 19 mai 2012 adressé à Mme [E] (produit par cette dernière) par M. [C] :

« Suite à notre entretien du mois de février 2012, au cours duquel je vous ai notifié mon souhait de libérer le local au sous-sol,

Nous avions convenu ensemble de stopper le bail du sous-sol en date du 29 février sans autre préavis.

Et solde de tout compte.

Je vous prie de bien vouloir effectuer les opérations nécessaires pour clôturer le bail en date du 29 février 2012.



Aux termes d'un courrier du 19 mai 2012 de M. [C], reçu par la mairie [Localité 15] le 25 mars 2013 :

« Monsieur le Maire,

Je suis propriétaire du restaurant Tropic Asie au [Adresse 7] [Localité 15].

Activités, restauration rapide, barquette à emporter et sur place,

Je ne peux recevoir pas plus de cinquante personne par jour en salle, j'ai 11 tables capacité assise 30 places.

Je vous demande en qualité de Maire, de bien vouloir consulter vos services de réglementation afin de requalifié la catégorie de mon établissement.

Je vous informe que les contrôles périodiques sont en cours, gaz, électricité et extincteur.

Et je vous ferai part d'une copie des réceptions.

Je me réserve le droit d'une poursuite judiciaire, si un acharnement persiste, de la part de vos services, malgré une demande de permis de travaux déposer en mairie par le propriétaire, et les travaux seront réalisés dès réception du permis.

Je vous informe Monsieur le Maire, que l'activité du sous-sol et fermer de toute activités depuis arrêté municipale.

Et le restaurant et une activité à part. »



Il est constant que :

-M. [C] est titulaire de deux baux commerciaux distincts concernant des locaux commerciaux situés [Localité 15], [Adresse 6], le premier conclu le 11 mars 2009 concernant le rez-de-chaussée, couplé à la cession du fonds de commerce de restaurant appartenant à la SARL Le Tropic Asie, représentée par sa gérante, Mme [M], et le second conclu le 7 juillet 2009 concernant le sous-sol, tous deux conclus avec la SCI Chriscane, représentée par Mme [M], propriétaire et donc bailleresse ;

-les deux baux concernent des locaux commerciaux consacré à l'exploitation d'un restaurant ;

-suite à la dissolution de la SCI Chriscane et du partage intervenu entre les consorts [E] le 8 décembre 2010, Mme [E] est devenu propriétaire, et donc bailleresse, des locaux donnés à bail à M. [C], ce dont ce dernier a été informé par courrier du notaire du 17 décembre 2010 ;

-le 10 mars 2010, la commission de sécurité de l'arrondissement Ouest a effectué une visite au restaurant Tropic Asie, en présence de M. [C] et a conclu à l'insuffisance de la sécurité des bâtiments

-le 12 août 2010, M. [C] et Mme [M] ont été informés par la mairie [Localité 15] de l'avis défavorable quant à la poursuite de l'exploitation de l'établissement rendu par la commission consultative départementale de la sécurité et de l'accessibilité, cette commission prescrivant, notamment, l'interdiction d'utiliser la salle située au sous-sol et ont été mis en demeure de lever les prescriptions constatées dans un délai de deux mois, sous peine de s'exposer à la fermeture de l'établissement ;

-par arrêté municipal du 24 janvier 2011, le sous-sol de l'établissement de M. [C] a été fermé, le rez-de-chaussée n'étant pas impacté par ledit arrêté ;



S'agissant de l'obligation pour M. [C], preneur, de prendre « les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles le cas échéant expressément envisagées », elle ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle, qui doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur.



Concernant la dispense d'urbanisme, cette clause n'intéresse que les relations des parties avec le notaire et ne peut décharger le bailleur de son obligation, imposée par l'article 1719 du code civil, de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu, en l'espèce l'activité de « restauration à l'exclusion de tout autre même temporairement ».



Il s'en suit que Mme [E], en sa qualité de bailleresse, a manqué à son obligation de délivrance conforme, en ce qu'elle a loué, suivant bail commercial du 7 juillet 2009, un local commercial en sous-sol alors que celui-ci ne pouvait légalement être ouvert au public, s'agissant à l'origine d'un parking et pour lequel, notamment, il n'a jamais été déposé de permis de construire correspondant à l'activité exercée, à savoir l'exploitation d'une salle de réception.



Elle a également manqué à son obligation d'entretien dès lors que la commission de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité de restaurant en sous-sol et qu'elle n'a pas réalisé les travaux préconisés, ce qui a abouti à la fermeture partielle de l'établissement exploité par M. [C].



C'est donc à bon droit et par des motifs que la cour adopte que les premiers juges ont jugé que le manquement de la bailleresse, à savoir Mme [E], à son obligation de délivrance était parfaitement caractérisé depuis la conclusion du bail, peu important que le bail ait été conclu à l'origine avec la SCI Chriscane et peu important que M. [C] ait ou non effectué les démarches pour se mettre en conformité avec la réglementation en matière d'urbanisme, aucune clause contractuelle ne pouvant décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu.



S'agissant de la demande d'indemnisation formée par M. [C], à savoir la somme de 489.600 euros en réparation de son préjudice financier, il lui appartient d'établir l'existence de son préjudice, en lien avec le manquement de la bailleresse.



Il résulte des éléments du dossier que l'exploitation de M. [C] se décline en deux activités : l'une en rez-de-chaussée consistant en un restaurant pouvant recevoir au maximum 50 personnes par jour et l'autre en sous-sol consistant en une salle de réception ou de danse.



M. [C] verse aux débats les comptes annuels de son entreprise arrêtés au 31 décembre 2009 et 2010 dont il ressort que :

-l'exercice 2009 est le premier exercice et comprend 11 mois ; il fait mention d'un résultat déficitaire de 28.049 euros, d'un chiffre d'affaires net de 332.271 euros et d'un fonds de roulement négatif de 32.039 euros ;

-l'exercice 2010 fait mention d'un résultat déficitaire de 22.813 euros, d'un chiffre d'affaires net de 387.229 euros et d'un fonds de roulement négatif de 64.001 euros.



M. [C] produit également une « étude prévisionnelle sur 3 exercices du 01/2009 au 12/2011 » prévoyant un chiffre d'affaires compris entre 581.728 euros et 807.395 euros et un résultat courant bénéficiaire compris entre 105.537 euros et 115.316 euros.



Suivant jugement du 5 juin 2013, le tribunal mixte de commerce de Saint Denis de la Réunion a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de M. [C].



M. [C] ne verse aucun bilan postérieurement au 31 décembre 2010, alors que la liquidation a été prononcée en juin 2013.



Il ne produit pas davantage de grand-livre comptable qui aurait permis de distinguer entre l'activité de restaurant du rez-de-chaussée, non impactée par l'arrêté municipal, et l'activité de salle de réception située en sous-sol, faisant l'objet d'une fermeture administrative.



Par ailleurs, dès l'origine, la situation financière de l'entreprise de M. [C] était fragile, voire critique (résultats déficitaires, fonds de roulement négatifs, résultats et chiffre d'affaires obtenus bien en de-ça des prévisions).



Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que les premiers juges ont jugé que M. [C] ne justifiait pas de son préjudice financier et débouté celui-ci de sa demande de dommages et intérêts.





Sur l'appel en garantie



Compte tenu du rejet de la demande de dommages et intérêts de M. [C] à l'encontre de Mme [E], c'est à bon droit que les premiers juges ont jugé qu'il n'y avait pas lieu d'examiner l'appel en garantie formé par Mme [E] à l'encontre de Mme [M].



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la SELARL [O] [X], agissant en qualité de mandataire liquidateur de M. [C], de ses demandes en paiement et de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du bail commercial conclu avec M. [C].





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [M] à l'encontre de M. [C]



Mme [M] expose qu'est âgée de 67 ans et qu'après avoir partagé le seul bien patrimonial entre ses enfants après le décès de son époux, elle aspirait à une vie sereine. Elle fait valoir qu'elle a été très affectée pendant 8 années d'avoir sa fille comme adversaire dans le procès qui a démarré en 2012. Elle soutient qu'elle vit mal le fait que les appelants aient réactivé à la légère un procès d'appel, ce qui va la conduire à nouveau à revivre des moments d'angoisse à chaque fois où elle devra prendre lecture des conclusions qui vont lui être communiquées dans la présente procédure.



En l'espèce, Mme [M] ne démontre pas que la procédure ait dégénéré en abus de droit, ou aurait été intentée dans l'intention de lui nuire, de sorte qu'il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de ce chef.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



M. [C] succombant, il convient de confirmer le jugement entrepris quant aux dépens et aux frais irrépétibles.



S'agissant de l'appel, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens doivent rester à la charge de ceux qui les ont engagés.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion ;



Y ajoutant



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



DIT que chaque partie conserve ses dépens d'appel.







Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT