Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 29 FEVRIER 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16732 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEL2P



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 





APPELANT

 

Monsieur [M] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286







INTIME 



Monsieur [V] [C] 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Sophie MENIGOZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0654

Aide juridictionnelle totale décision n°2021/043989 du 18/10/2021













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport et Mme Muriel PAGE, Conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 11 octobre 1995, à effet du 15 novembre 1995, Mme [T] [I], usufruitière, a donné à bail à M.[V] [C], un appartement de trois pièces, situé [Adresse 1] - [Localité 4], une durée de trois ans renouvelables,



Mme [T] [I] est décédée le 29 janvier 2010 et son fils, M. [M] [I] est devenu propriétaire de ce bien.



Par acte d'huissier du 12 mars 2019, il a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet du 14 novembre 2019. 



M.[V] [C]I n'a pas accepté l'offre de vente.



Par acte d'huissier du 24 septembre 2020, M. [M] [I] l'a assigné aux fins, notamment, de validation de congé, expulsion, condamnation au paiement d'une somme au titre de la dette locative et de l'indemnité d'occupation ainsi qu'à des dommages-intérêts.



Dans le cadre de cette instance, M.[V] [C] a contesté la validité du congé, demandé un délai pour quitter les lieux, sollicité à titre reconventionnel la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 29.977,20 euros au titre de travaux qu'il aurait entrepris dans l'appartement, outre 156 euros de trop perçu de loyers.



Par jugement contradictoire entrepris du 30 août 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



CONSTATE que les conditions de délivrance à M.[V] [C] par M. [M] [I] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 11 octobre 1995 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] [Localité 4] sont réunies et que le bail ainsi expiré le 14 novembre 2019,



DÉBOUTE M.[V] [C] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,



ORDONNE en conséquence à M.[V] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,



DIT qu'à défaut pour M.[V] [C] d'avoir quitté les lieux volontairement et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [I] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,



RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu dans les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



CONDAMNE M.[V] [C] à verser à M. [M] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 novembre 2019 (à ce jour 853,16 euros) et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisé par la restitution des clefs,



DÉCLARE M.[V] [C] irrecevable à solliciter le remboursement de la somme de 25.670,21 euros au titre de la réalisation des travaux,



pour le surplus des travaux, CONDAMNE M. [M] [I] à verser à M.[V] [C] la somme de 2.500 euros au titre des peintures vétustes,



CONDAMNE M. [M] [I] à verser à M.[V] [C] la somme de 156 euros au titre du décompte locatif,



CONDAMNE M.[V] [C] aux dépens en sus inclus le coût du congé (226,83 euros),



REJETTE le surplus des demandes;



RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 21 septembre 2021 par M. [M] [I] ,



Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 juillet 2022 par lesquelles M. [M] [I] demande à la cour de :



-INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [I] à payer à Monsieur [C] la somme de 2.500 euros au titre de la réfection des peintures vétustes,

-DECLARER Monsieur [C] irrecevable pour cause de prescription en sa demande de paiement ,

-DEBOUTER Monsieur [C] de toutes ses demandes, 

-CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Monsieur [I] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts

- CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Monsieur [I] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'en tous les dépens.





Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 août 2022, au terme desquelles M.[V] [C] demande à la cour de :



Juger l'absence d'effet dévolutif de l'appel de Monsieur [I] quant à la demande de demande de dommages et intérêts. 

 

Le débouter de son appel. 

 

CONFIRMER le jugement en ce qu'il : 



CONSTATE que les conditions de délivrance à M.[V] [C] par M. [M] [I] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 11 octobre 1995 et concernant l'appartement à usage d'habituation située [Adresse 1] [Localité 4] sont réunies et que le bail ainsi expiré le 14 novembre 2019,



CONDAMNE M.[V] [C] à verser à M. [M] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 novembre 2019 (à ce jour 853,16 euros) et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisé par la restitution des clefs,



DÉCLARE M.[V] [C] irrecevable à solliciter le remboursement de la somme de 25.670,21 euros au titre de la réalisation des travaux,



pour le surplus des travaux, CONDAMNE M. [M] [I] à verser à M.[V] [C] la somme de 2.500 euros au titre des peintures vétustes,



CONDAMNE M. [M] [I] à verser à M.[V] [C] la somme de 156 euros au titre du décompte locatif,



CONDAMNE M.[V] [C] aux dépens en sus inclus le coût du congé (226,83 euros),



REJETTE le surplus des demandes;



RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 

Condamner Monsieur [I] aux dépens de l'instance d'appel. 

 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Pour mémoire, M.[C] a été expulsé du logement le 3 juin 2022.



Seuls restent discutés devant la cour, dans les dernières conclusions récapitulatives des parties, les demandes de remboursement de la somme de 2.500 euros au titre de la réfection des peintures, et de dommages-intérêts.



Sur la condamnation de M. [I] au paiement de sommes au titre de la réfection des peintures vétustes



En première instance, M. [C] sollicitait le remboursement d'une facture de travaux de rénovation de l'appartement du 5 mars 2018, d'un montant de 29.977,20 euros. 



Le premier juge a déclaré partiellement irrecevable comme étant prescrite cette demande et l'a accueillie, partiellement, pour le surplus, condamnant M. [I] à payer à M. [C] la somme de 2.500 euros au titre de la réfection des peintures vétustes de l'appartement loué.



M. [I] demande l'infirmation du jugement, invoquant à nouveau l'irrecevabilité de cette demande comme étant prescrite ; M. [C] en demande la confirmation.



Sur la prescription de la demande, invoquée par l'appelant



Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version issue de la loi Alur du 24 mars 2014, applicable aux baux en cours, à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil (3e Civ., 6 avril 2023, pourvoi n° 22-13.778, publié) :



 "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."



Pour mémoire, l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



M. [C] se prévaut d'une facture de travaux du 5 mars 2018 et d'une attestation de paiement, datée du 23 juillet 2018, faisant état de son paiement en acomptes mensuels intervenus entre le 5 mars et le 5 juillet 2018.

Il est constant que la demande de remboursement de la facture de travaux précitée date du 8 juin 2021, formée à l'audience devant le premier juge.

Ce dernier a considéré que seule la dernière tranche de travaux payés le 5 juillet 2018, à hauteur de 4.306,99 euros, échappait à la prescription triennale.

M. [I] estime au contraire que le point de départ de la prescription doit être le jour de la facture.



C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le premier juge a considéré, s'agissant en l'espèce d'une facture payée par termes successifs, que la prescription devait courir à l'égard de chacune des échéances de paiement, de sorte que, s'agissant du remboursement des travaux ainsi facturés en plusieurs fois il convient de retenir qu'au 8 juin 2021, date de la demande de remboursement des travaux, le paiement correspondant à la facture du 5 juillet 2018 n'était pas encore prescrite. 

Il y a seulement lieu d'ajouter que M. [I] ne conteste pas que de tels travaux aient été effectués et qu'il ne conteste pas utilement que les frais en aient été supportés par le locataire, et qu'en outre M. [C] ne pouvait exiger le remboursement de sommes payées pour l'exécution de travaux qu'à compter de son propre paiement à l'entreprise concernée.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu, dans ses motifs, que la demande n'était pas prescrite, dans la limite de la somme de 4.306,99 euros correspondant à l'échéance de paiement final du 5 juillet 2018.



Sur le bien-fondé la demande



L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, et qu'il est tenu :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués .



Mais le bailleur n'est pas tenu d'exécuter des travaux de «confort » ou de rembourser au locataire les travaux qu'il a réalisés pour de simples raisons de convenance personnelle.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé: 

 

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; 

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.



Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.



Selon la jurisprudence prise en application de l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, le créancier peut, en cas d'inexécution d'une obligation être autorisé à la faire exécuter lui même.

Ainsi, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui (3e Civ., 9 février 2017, pourvoi n° 15-19.678).

A toutes fins utiles, l'article 1222 du code civil n'autorise désormais le créancier d'une obligation à la faire exécuter lui-même ou à demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin que dans un délai et à un coût raisonnables et après mise en demeure.



La facture produite en l'espèce porte, en substance, sur la rénovation de tout l'appartement : réfection du parquet flottant, lessivage et la peinture des murs et du plafond dans toutes les pièces ; remise en état des boisseries de six portes; changement du bac de douche et des toilettes; dépose de la cuisine, pose d'une cuisine équipée, de faïence sur le mur et de carrelage au sol, changements de prise électrique, de carreaux fissurés, changement du ballon d'eau chaude, notamment.



Comme le fait valoir exactement l'appelant, il résulte des éléments du dossier que M. [C] n'a procédé à aucune mise en demeure du bailleur de réaliser des travaux ni même à une simple information de son intention ou d'un besoin; à cet égard M. [C] allègue avoir entrepris de tels travaux dans la perspective d'acheter le bien et que "le bailleur en était informé et les approuvait", mais cette affirmation, contestée par l'appelant, n'est confirmée par aucun élément de preuve. 



L'urgence de procéder à ces travaux sans obtenir une autorisation ou sans mise en demeure, n'est en outre ni alléguée ni démontrée.



À toutes fins utiles, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, le juge pouvant déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution n'a pas été invoqué.



Dans ces conditions, la demande de remboursement formée par le locataire ne saurait être accueillie. 



Le jugement sera donc infirmé sur ce point et la demande de remboursement de la somme de 2.500 euros formée par M. [C] (limitée à ce montant en appel) sera rejetée, sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen de l'appelant selon lequel la facture produite serait un faux.





Sur la demande de dommages et intérêts de M. [I]



Devant le premier juge, M. [I] a demandé la condamnation de M. [C] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.



Cette demande a été rejetée par le premier juge, sous le chef de dispositif rejetant le "surplus des demandes" ; il est constant que la déclaration d'appel de M. [I] ne vise pas ce chef de dispositif et qu'aucune régularisation n'a été effectuée.



M. [I] demande à la cour de condamner l'intimé à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, en fondant sa demande sur le préjudice causé par le maintien dans les lieux du locataire et les indemnités d'occupation qui sont restées impayées.



L'intimé invoque les articles 562 et 901 du code de procédure civile et soulève l'absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel s'agissant de ce chef de dispositif.



M. [I] réplique en invoquant les dispositions de l'article 566 du même code et soutient que sa prétention est distincte de celle soumise au premier juge et qu'elle en est "l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire" car il invoque le préjudice subi depuis le jugement.





Le code de procédure civile dispose :

- en son article 562 que : "L'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. (...)",

- en son article 901, dans sa version applicable à l'espèce, que : "La déclaration d'appel est faite par acte contenant, ... et à peine de nullité : (...)

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.(...)",



La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

L'article 542 du même code dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

En outre, seul l'acte d'appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement et non les conclusions. 



En l'espèce, le premier juge a écarté la demande au visa de l'article 1240 du code civil, en l'absence de preuve d'une résistance abusive de la part de M. [C], et, en tout état de cause, du préjudice allégué par M. [I].



M. [I] mentionne à nouveau le préjudice subi "en raison du maintien dans les lieux à l'expiration du terme du congé ", qui l'a empêché de vendre son bien libre de toute occupation.



Il résulte de ces éléments que l'effet dévolutif ne s'est pas produit s'agissant du chef de dispositif par lequel le jugement entrepris rejette la demande de dommages-intérêt de M. [I].

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande litigieuse soumise à la cour tenant à la réparation du préjudice invoqué causé par la résistance abusive et le maintien dans les lieux, écarté par le premier juge et dont la cour n'est pas saisie.

L'indivisibilité du litige n'est ni invoquée ni établie; en outre, ce chef de dispositif ne dépend pas de celui, relatif au remboursement des travaux de M. [C], qui est dévolu à la cour.



Toutefois, il résulte des conclusions de M. [I] que sa demande de dommages-intérêts vise également le préjudice subi depuis le jugement, demande dont la cour est valablement saisie.



Cependant il ne démontre pas avoir subi un préjudice particulier à cet égard, distinct de celui qui est suffisamment réparé par les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation et par l'octroi de sommes au titre des frais de procédure.

Cette demande doit donc être rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



Il est équitable d'allouer à M. [M] [I] une indemnité de procédure de 1.500 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate qu'elle n'est pas saisie, par la déclaration d'appel du 21 septembre 2021, du chef de dispositif du jugement entrepris rejetant la demande de dommages-intérêts de M. [M] [I]; 



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [M] [I] à verser à M.[V] [C] la somme de 2.500 euros au titre des peintures vétustes,



Et statuant à nouveau,



Rejette la demande de M.[V] [C] en paiement de la somme de 2.500 euros en remboursement des travaux de rénovation des peintures,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Rejette la demande de M. [M] [I] en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice subi postérieurement au jugement entrepris ;



Condamne M.[V] [C] à payer à M. [M] [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M.[V] [C] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





           La greffière                                                                           La présidente