ARRÊT n° 



































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 08 FEVRIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 18/06559 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N6OZ



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 11 OCTOBRE 2018 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS 

N° RG 16/01407



APPELANTE :



Madame [V] [W]

née le 17 Septembre 1956 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie NOURRIT-FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/019351 du 20/02/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)



INTIMES :



Monsieur [O] [I]

né le 07 Août 1975 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Albane MOLINES, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [C] [D] épouse [I]

née le 17 Juillet 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Albane MOLINES, avocat au barreau de MONTPELLIER



Ordonnance de clôture du 22 Août 2023





COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 décembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA



ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.





* * * *





EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 18 mai 2015, Mme [V] [W] a signé avec M. [O] [I] et Mme [C] [D] épouse [I] un compromis de vente portant sur une maison d'habitation située à [Localité 6], ces derniers s'en portant acquéreurs pour la somme de 64 000 euros.



Cet acte, établi par l'agence immobilière ORPI à [Localité 2], devait être réitéré en la forme authentique devant notaire avant le 24 juillet 2015, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acheteurs.



Toujours selon ce compromis de vente, le bien était libre de tout privilège immobilier spécial et de toutes hypothèques, étant précisé que 'si des inscriptions hypothécaires se révélaient, [le vendeur] s'oblige à en rapporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais'.



Il était ajouté que 'l'état hypothécaire ne devra pas révéler d'inscriptions d'un montant total supérieur au prix de vente stipulé, sauf si le vendeur consigne avant la date prévue pour la 







signature de l'acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée'.



Le 30 juin 2015, Me [G], notaire de Mme [W], a sollicité un relevé des formalités concernant le bien qui a révélé l'existence d'une hypothèque conventionnelle grevant le bien au profit de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance du Languedoc-Roussillon datant du 27 août 2008, pour un montant total de 88 440 euros dont 73 700 euros en principal.



Par courrier du 23 juillet 2015, Me [G] a informé Me [N] [E], notaire des acquéreurs, de l'impossibilité de signer l'acte de vente, Mme [W] ayant déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers à Béziers le 23 juin 2014, transmis au juge du tribunal d'instance Béziers aux fins d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.



Par ordonnance du 15 septembre 2015, le juge du tribunal d'instance de Béziers statuant en matière de surendettement a autorisé Mme [W] à passer tous les actes juridiques nécessaires à la vente de son bien immobilier pour un prix principal de 64 000 euros, et dit que le prix sera réglé au mandataire liquidateur par le notaire chargé de la rédaction de l'acte pour lui permettre de répartir le produit de la vente et de régler l'ordre entre les créanciers.



Par courriel du 13 octobre 2015, le notaire de M. et Mme [I] a demandé à Me [G] de prévoir une clause de séquestre et de lui confirmer que la Caisse d'Epargne percevrait les sommes exigées pour consentir la mainlevée de l'hypothèque.



Par courrier du même jour, Me [G] a indiqué ne pas être en mesure de communiquer la liste de tous les créanciers de Mme [W], et que les acquéreurs avaient la possibilité de se rétracter.



Le 15 octobre 2015, Me [N] [E] a adressé à Me [G] une proposition de résiliation amiable du compromis de vente signé le 18 mai 2015.



Par exploit d'huissier du 2 mai 2016, Mme [W] a assigné M. et Mme [I] devant le tribunal de grande instance de Béziers, aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente à leurs torts exclusifs et les voir condamner à lui verser diverses sommes.



Par jugement contradictoire du 11 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Béziers a :



- prononcé la résolution du compromis de vente signé le 18 mai 2015 entre Mme [V] [W] et M. [O] [I] et Mme [C] [D] épouse [I] aux torts de Mme [V] [W] ;



En conséquence,



- débouté Mme [W] de sa demande de résolution et de ses demandes afférentes ;



- condamné Mme [W] à verser à M. et Mme [I] la somme de 500 euros au titre des frais bancaires ;



- condamné Mme [W] à verser à M. et Mme [I] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;



- débouté M. et Mme [I] de leur demande au titre de la procédure abusive ;



- condamné Mme [W] à verser à M. et Mme [I] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté Mme [W] de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné Mme [W] aux dépens ;



- débouté Mme [W] de sa demande formée au titre des dépens ;



- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration au greffe enregistrée le 28 décembre 2018, Mme [W] a relevé appel de ce jugement, l'acte annexé à la déclaration d'appel précisant les chefs de jugement critiqués.



Selon ses dernières conclusions remises au greffe le 14 mars 2019, Mme [W] sollicite la réformation du jugement ; elle demande à la cour, statuant à nouveau, de prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente signé le 18 mai 2015 aux torts exclusifs de M. et Mme [I] et de les condamner solidairement à payer :



* 6 400 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

* 5 171,80 euros au titre de préjudices divers,

* 2 000 euros en réparation du préjudice moral,

* 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.



Elle demande en outre à la cour de débouter les intimés de toute éventuelle demande reconventionnelle.



Selon leurs dernières conclusions remises au greffe le 19 mars 2021, M. et Mme [I] sollicitent la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts à titre de procédure abusive ; ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de condamner Mme [W] à leur verser :



* 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.



L'affaire, appelée à l'audience du 12 septembre 2023, a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 13 décembre 2023.



La clôture de la procédure a été maintenue au 22 août 2023.



Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.







MOTIFS



Sur la résolution du compromis de vente 



Selon le jugement du 11 octobre 2018 le compromis de vente prévoyait plusieurs conditions suspensives :



- l'une tenait à l'obtention d'un prêt par M. et Mme [I] : le premier juge a considéré que ces derniers, qui ont versé la somme de 69 780 euros entre les mains du notaire de Mme [W], ont ainsi respecté l'obligation mise à leur charge ;



- l'autre tenait à l'absence d'état hypothécaire d'un montant total supérieur au prix de vente stipulé, or il s'est avéré que le bien avait fait l'objet d'une inscription hypothécaire au profit de la Caisse d'Epargne pour un montant supérieur au prix de vente, et que Mme [W] n'a pas consigné avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique la différence entre le prix de vente et le montant de cette inscription augmenté des frais de mainlevée comme exigé par le compromis de vente. En conséquence, l'absence de mainlevée de l'inscription hypothécaire a conduit a faire acquérir aux acheteurs un bien grevé d'une inscription, ce qui justifie la résolution du compromis.



Considérant que la résolution du compromis de vente est la conséquence d'une inexécution contractuelle de Mme [W], elle a été prononcée à ses torts exclusifs par le premier juge et Mme [W] a été déboutée de ses demandes afférentes.



Mme [W] sollicite la réformation du jugement sur ce point, faisant valoir que M. et Mme [I], qui ont décidé de ne pas réitérer le compromis alors que la vente était réalisable, doivent supporter les conséquences de sa résolution et que M. et Mme [I] auraient été parfaitement informés de la procédure de surendettement ouverte à son égard et que celle-ci n'avait aucune incidence sur la réalisation de la vente projetée, laquelle bénéficiait de l'accord du juge d'instance depuis l'ordonnance rendue le 15 septembre 2015 ; la résolution judiciaire du compromis de vente relève donc de leur responsabilité.



Il conviendra de confirmer sur ce point les motivations du premier juge. En effet le compromis de vente en date du 18 mai 2015 prévoyait expressément une condition suspensive au chapitre 'conditions suspensives de droit commun' relative à l'état hypothécaire qui ne 'devra pas révéler d'inscriptions d'un montant totale supérieur au prix de vente stipiulé' avec l'obligation pour le vendeur de consigner avant la date prévue de l'acte authentique la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée.



Dès lors cette condition suspensive et son non-respect doivent aboutir à la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de Mme [W] [V] conformément aux dispositions des articles 1134 et 1184 du code civil, alors que la venderesse a dissimulé sa situation de surendettement, ayant déposé un dossier de surendettement dès le 24 juin 2014 auprès de la Banque de France et alors même que le montant de l'une des créances hypothécaires s'élevait à plus de 80 000 euros, soit largement au dessus du prix de vente. 



L'évaluation a minima par le premier juge des conséquences des mensonges réitérés de Mme [W] [V] sera logiquement confirmée, soit 500 euros au titre des frais bancaires et 4000 euros pour le préjudice moral, les acquéreurs ayant dû renoncer à cet achat immobilier et restituer le financement à leur organisme prêteur.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Il sera relevé que Mme [V] [W] a fait preuve de mauvaise foi comme le stigmatise le premier juge en signant un compromis de vente sans informer les acquéreurs de sa situation financière en laissant cette situation perdurer jusqu'au 30 juin 2015, date à laquelle le notaire s'est aperçu de cette situation en levant l'état hypothécaire.

Toutefois, n'acceptant une solution amiable proposée par les notaires, Mme [W] assignait les époux [I] pour leur réclamer des dommages et intérêts ouvrant alors une période de procédure judiciaire vouée à l'échec mais qui a durablement ( plus de 8 ans en incluant l'appel) impacté la vie des acquéreurs de bonne foi. 

Cette situation caractérise l'abus de droit au sens des articles 1382 du code civil et surtout de l'article 32-1 du code de procédure civile justifiant de condamner Mme [W] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [W] [V], succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Delfau-Bardy.





PAR CES MOTIFS,



Confirme partiellement le jugement du 11 octobre 2018 du tribunal de grande instance de Béziers en ce qu'il a prononcé la résolution du compromis de vente du 18 mai 2015 aux torts de Mme [W] [V] et l'a condamnée à payer les sommes de 500 euros et 4000 euros aux époux [I] ;



L'infirme et statuant à nouveau,



Condamne Mme [W] [V] à payer aux époux [I] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Condamne Mme [W] [V] à payer aux époux [I] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [W] [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Delfau-Bardy.





le greffier le président