COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 08 FEVRIER 2024



N° 2024/ 73













Rôle N° RG 20/11244 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQ6G







[R] [N] épouse [B]

[E] [B]





C/



[H] [Z]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Pierre-Alain RAVOT 





Me Isabelle FICI 





Me Emmanuel VOISIN-MONCHO 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 16 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/04306.





APPELANTS



Madame [R] [N] épouse [B]

née le 24 Décembre 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Pierre-Alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocat au barreau de GRASSE



Monsieur [E] [B]

né le 30 Août 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Pierre-Alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocat au barreau de GRASSE





INTIMES



Monsieur [H] [Z]

né le 05 Mars 1935 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC EN EXERCICE, LA SOCIETE CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON SARL AU CAPITAL DE 8000 €

 IMMATRICULEE AU RCS SOUS LE NUMERO 482873817 DONT LE SIGE SOCIAL EST SIS [Adresse 9] ELLE MEME PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL EN EXERCICE DOMICILIE AUDIT SIEGE, demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Frédéric MASQUELIER de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 29 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

















































EXPOSÉ DU LITIGE 



Monsieur et Madame [B] sont propriétaires du lot n°1situé au rez-de-chaussée de la copropriété [Adresse 4] située à [Localité 7], Monsieur [Z] étant quant à lui propriétaire des lots n°2 et 3 situés au premier étage dudit immeuble.



Une assemblée générale , convoquée par Madame [B] s'est tenue le 15 mai 2018, assemblée au cours de laquelle 31 résolutions étaient abordées.

 

Suivant exploit introductif d'instance en date du 8 août 2018, Monsieur [Z] a assigné le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que Monsieur et Madame [B] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir:

*prononcer l'annulation dans son intégralité de l'assemblée générale du 15 mai 2018 laquelle est affectée de nombreuses irrégularités et plus particulièrement des résolutions 3,4,5,6,7,8,9, 10,11,12, 13, 16, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 et 31.

*condamner in solidum les défendeurs au paiement d'une somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts *condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens.

Par ailleurs il sollicitait d'être dispensé de toute participation dans la dépense commune des frais de la présente procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'exécution provisoire du jugement à intervenir.



Dans ses dernières conclusions devant le tribunal, Monsieur [Z] demandait de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.



Monsieur et Madame [B] concluaient au débouté des demandes de Monsieur [Z] et à sa condamnation au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens distraits au profit de Maître Pierre- Alain RAVOT avocat.



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demandait au tribunal d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et concluait à l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [Z] qui n'était plus copropriétaire de [Adresse 4] et n'avait donc plus aucun intérêt, ni qualité pour agir.

Par ailleurs il concluait au rejet des demandes du demandeur, l'assemblée générale litigieuse n'étant affectée d'aucune irrégularité et à la condamnation de Monsieur [Z] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



Par jugement contradictoire en date du 16 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

*ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et prononcé une nouvelle clôture au 10 juin 2020.

*dit Monsieur [Z] recevable dans son action.

*ordonné l'annulation de l'assemblée générale du 15 mai 2018 de la copropriété [Adresse 4] située à [Localité 7].

*condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que les épou x [B] à payer au demandeur une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que les époux [B] aux dépens.

*dit que Monsieur [Z] sera exclu des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile.

* débouté pour le surplus des demandes.



Suivant déclaration en date du 17 novembre 2020, Monsieur et Madame [B] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- Monsieur [Z] recevable dans son action.

- ordonne l'annulation de l'assemblée générale du 15 mai 2018 de la copropriété [Adresse 4] située à [Localité 7].

- condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que les épou x [B] à payer au demandeur une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que les époux [B] aux dépens.

- que Monsieur [Z] sera exclu des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile.

- déboute pour le surplus des demandes



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 février 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [B] demandent à la cour de :

* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] qui s'est déroulée le 15 mai 2018.

*débouter Monsieur [Z] de l'ensemble de ses prétentions.

*confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur [Z] envers les époux [B] .

*infirmer le jugement entrepris sur les chefs de condamnation aux frais irrépétibles et dépens.

*condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 4.500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner Monsieur [Z] à assumer les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Pierre-Alain RAVOT, avocat postulant dans les conditions de l'article 699 dudit code.



À l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [B] précisent que le vote des résolutions de l'assemblée générale ordinaire litigieuse s'est effectué par capitation parce qu'il n'appert pas de tantièmes attachés aux trois lots de cette copropriété du fait de la carence d'un état descriptif règlement de copropriété établi par acte de Maître [M] notaire à [Localité 7] 10 juin 1985 au sein d'un acte de partage de succession ayant omis alors de les préciser.

Ils rappellent que le procés verbal de la toute première assemblée générale du 13 décembre 2013 issue de la convocation de Maître [T] administrateur provisoire désigné par ordonnance de la vice- présidente du tribunal de grande instance de Grasse se réfère lui aussi à une majorité de vote par tête entre d'une part les époux [B] et Monsieur [Z]. 

C'est de cette manière qu'ont eu lieu les votes des résolutions proposées avec attribution d'un tantième de vote par tête sans que Monsieur [Z] ne s'en émeuve à l'époque.

Ils indiquent que l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 mai 2018 ne comportait que des résolutions dépendant de la majorité de l'article 24 hormis les résolutions n° 14, 15, 16, 19, 20, 30 et 31 soumises à l'article 25 mais qui ont été adoptées à l'article 24 après passerelle de l'article 25-1.

Ils soutiennent que l'assemblée générale s'est donc déroulée en conformité avec les majorités de vote légalement applicables à chaque objet de résolution, composition faites en amont de l'absence de tantièmes définis aboutissant à l'attribution par défaut d'un tantième par tête.

Ils font valoir que la convocation à l'assemblée générale est parfaitement régulière puisqu'en l'absence de mandat de syndic en cours, ils ont usé de cette faculté légale et convoqué Monsieur [Z] suivant lettre recommandée avec accusé de réception en vue de l'assemblée générale ordinaire du 15 mai 2018.



Quant à la prétendue violation de l'article 15 du décret du 17 mars 2017, les époux [B] expliquent que le syndic le Cabinet Johnson immobilier avait été originellement désigné suivant assemblée du 13 décembre 2013 pour une durée d'un an.

A l'expiration au 31 décembre 2014 et au-delà, il ne s'est tenu aucune autre assemblée jusqu'à la dernière du 15 mai 2018, le Cabinet Johnson immobilier continuant de facto sa mission de syndic en gérant la copropriété et en faisant appel des fonds au titre des charges courantes que les copropriétaires ont assumées régulièrement. 

Ils indiquent que si Monsieur [Z] jugeait non légitime la gestion de syndic de fait du Cabinet Johnson immobilier, il lui suffisait de présenter une requête au président du tribunal en vue de désignation d'un mandataire judiciaire avec mission d'administrateur provisoire.

Ils ajoutent que lors de l'assemblée du 15 mai 2018, dès après élection du président de l'assemblée en la personne de Madame [B] seule comparante, en seconde résolution il a été procédé au vote de la désignation d'un syndic dont le résultat a donné la nomination du Cabinet Johnson immobilier pour une durée de deux ans et trois mois, la troisième résolution ayant désigné le secrétaire de séance en la personne de Monsieur [W], salarié du Cabinet Johnson immobilier lequel a signé le procès verbal d'assemblée en tant que secrétaire de sorte que l'assemblée a pu dans ces conditions valablement se dérouler et n'encourt dés lors aucune nullité de ce chef.

Les époux [B] précisent également qu'aucune disposition légale n'interdit à un syndic de fait de présenter sa candidature à une assemblée en vue de régularisation et approbation de sa gestion passée officieuse de sorte que Monsieur [Z] ne peut exciper d'une violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967

S'agissant de la résolution n° 28 critiquée, ils indiquent qu'elle n'a pas été soumise au vote puisqu'il s'agissait d'un donner acte, cette résolution abordant le sujet du changement d'affectation du lot n°1 des époux [B] de hangar agricole vers celle de lot à usage d'habitation, son adoption étant superfétatoire puisqu'un vote à l'unanimité des copropriétaires n'est impératif que lorsque l'utilisation envisagée s'avère, soit contraire à la destination de l'immeuble, soit prohibée par le règlement. 

En l'occurrence ce changement d'affectation est conforme tant à la destination d'ensemble de l'immeuble et ne nuit en aucun cas aux autres copropriétaires.



Enfin Monsieur [Z] soutient que les résolutions votées n° 26, 27 et 30 constituent un abus de majorité.

Toutefois les époux [B] rappellent que les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires qui doivent participer aux charges de leur entretien sur une base égalitaire et qu'un abus de majorité est constitué lorsque la décision rompt cette égalité dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment d'un copropriétaire minoritaire.

Or ils maintiennent que cela n'est absolument pas le cas pour l'adoption de ces 3 résolutions.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 mars 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] demande à la cour de :

* infirmer le jugement querellé en ce qu'il a :

- annulé l'assemblée générale du 15 mai 2018 de la copropriété [Adresse 4] située à [Localité 7].

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que les épou x [B] à payer au demandeur une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que les époux [B] aux dépens.

*confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté les autres demandes de Monsieur [Z]

*débouter Monsieur [Z] de l'ensemble de ses demandes 

*condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamnerMonsieur [Z] aux entiers dépens.



À l'appui de ses demandes , le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] indique que le juge du fond a annulé l'assemblée générale au motif qu'il ne pouvait être dérogé aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et que c'était donc de manière irrégulière que le vote des résolutions s'était effectué par capitations.

Toutefois il fait valoir que l'article 22 de ladite loi suppose qu'un état descriptif de division soit établi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce de sorte que les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque lot ne sont pas déterminées.

C'est la raison pour laquelle que dès les premières assemblées générales, il a toujours été procédé au vote en attribuant une vote par tête.

Dans la mesure où chaque copropriétaire dispose bien d'une voix, les règles de majorité ont donc été respectées.

S'agissant de la régularité de la convocation de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] rappelle que l'article 17 de la loi de 1965 permet à un copropriétaire de convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic ce que Madame [B] a fait.

Il rappelle aussi que les dispositions de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées dans la mesure où le Cabinet Johnson immobilier a été élu en tant que syndic avant la résolution relative à la désignation du secrétaire de séance.

Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] indique que Monsieur [Z] a soutenu en première instance que plusieurs résolutions avaient été votées sans que les pièces exigées par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 n'aient été jointes à la convocation et que les comptes seraient faux puisqu'ils n'ont pas été établis par un syndic.

Toutefois le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] fait observer que ce moyen ne peut fonder une demande d'annulation d'une assemblée générale tout au plus être exposé à l'appui d'une critique de la validité d'une résolution.

Il ajoute que pour chaque résolution contestée , les pièces ont été jointes précisant par ailleurs que Monsieur [Z] se contente d'affirmer que les comptes seraient faux sans le démontrer tout comme ce dernier est défaillant dans la charge de la preuve d'un prétendu abus de majorité.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mai 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [Z] demande à la cour de :

*confirmer le la décision attaquée en ce qu'elle a.

- dit Monsieur [Z] recevable dans son action.

- ordonné l'annulation de l'assemblée générale du 15 mai 2018 de la copropriété [Adresse 4] située à [Localité 7].

-condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que les épou x [B] à payer au demandeur une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] ainsi que les époux [B] aux dépens.

- dit que Monsieur [Z] sera exclu des appels de fonds concernant l'article 700 du code de procédure civile.

- ordonné l'exécution provisoire.

*infirmer la décision attaquée pour le surplus.

Et statuant à nouveau.

*le recevoir en son appel incident.

*condamner in solidum les époux [B] au paiement d'une somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts

* débouter les époux [B] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] de toutes leurs demandes 

 *condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

 * condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] aux entiers dépens, de première instance et d'appel.



Au soutien de ses demandes, Monsieur [Z] indique que Madame [B] a, par lettre recommandée avec accusé de réception, fait convoquer une assemblée générale de la résidence [Adresse 4] assemblée au cours de laquelle elle était présidente de séance et la seule copropriétaire présente.

Il fait valoir que s'il est exact qu'il a vendu ses lots le 11 septembre 2018, celui-ci était encore propriétaire de ce bien immobilier en août 2018 , à la date de l'introduction de l'instance.

S'agissant de la prétendue forclusion, Monsieur [Z] indique que le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 mai 2018 lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, réceptionnée et signée le 28 juin 2018 de sorte qu'il avait jusqu'au 28 août 2018 pour contester cette assemblée générale ce qu'il a fait suivant exploits en date des 7 et 8 août 2018.

Il maintient que l'assemblée générale a été irrégulièrement convoquée par une personne qui n'était pas habilitée à le faire et ce contrairement aux modalités prévues aux articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967.

Il précise en effet que ce sont les époux [B] qui ont convoqué et non pas Madame [B] seule .

Il indique également que l'article 15 de la loi du décret du 17 mars 1967 a été violé puisque aucun syndic ne pouvait être de droit secrétaire de l'assemblée générale puisqu'il n'y avait pas de syndic élu.

Monsieur [Z] fait également valoir que n'ont pas été joints à la convocation de l'assemblée générale en violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 les documents notamment nécessaires pour le vote de contrat, de devis et surtout pour approuver les comptes, les documents joints émanant du Cabinet Johnson Immobilier qui n'était plus syndic. 

Il maintient que les règles de majorité ont été violées puisqu' aucune des conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n'était remplie.

Enfin il demande à la cour de constater que l'intégralité des résolutions de l'assemblée générale constitue un abus de majorité puisqu'elles ont été votées non dans l'intérêt de la copropriété mais dans l'intérêt exclusif des époux [B]. 



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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 15 novembre 2023.



L'affaire a été appelée à l'audience du 29 novembre 2023 et mise en délibéré au 8 février 2024.



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1° Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 15 mai 2018



Attendu que Monsieur [Z] sollicite l'annulation de l'assemblée générale du 15 mai 2018 évoquant diverses difficultés tenant à l'irrégularité de la convocation, à l'irrégularité dans la désignation du secrétaire de séance, à l'absence de documents qui devaient obligatoirement être joints à la convocation, à la violation des règles de majorité et à un abus de majorité.



a) Sur l'irrégularité de convocation à l'assemblée générale.



Attendu qu'il résulte de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au cas d'espèce que 'les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. '





Attendu qu'il n'est pas contesté que les époux [B], en l'absence d'un mandat de syndic en cours, ont en leur qualité de copropriétaires dûment convoqué Monsieur [Z] suivant lettre recommandée avec accusé de réception en vue de l'assemblée générale ordinaire du 15 mai 2018.

Que contrairement à ce que soutient [Z], les époux [B] pouvaient valablement convoquer tous les deux sans besoin d'être représentés par un mandataire commun de leur indivision dans la mesure où ils sont tous les deux copropriétaires pour avoir acquis les lots concernés en tant qu'époux mariés sous le régime de la communauté aux termes de leur acte d'acquisition notarié du 23 septembre 2005.

Qu'il convient tenant ces éléments de débouter Monsieur [Z] de cette demande et de déclarer la convocation de ce dernier à l'assemblée générale du 15 mai 2018 régulière.



b) Sur les résolutions votées lors de l'assemblée générale du 15 mai 2018



Attendu que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Qu'il énonce notamment que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.



Attendu que la division de l'immeuble en copropriété en lot entraine pour chaque copropriétaire l'identification de ses parties privatives et l'attribution de la quote-part des parties communes appelées tantièmes, associée à chaque lot, ces derniers étant calculés et exprimés en pourcentage de l'ensemble de toutes les parties communes de l'immeuble.

Que c'est la répartition des tantièmes de la copropriété qui détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires.

Que les tantièmes sont déterminés à l'occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l'établissement de l'état descriptif de copropriété. 

Que selon l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés.

Qu'il convient toutefois de rappeler que depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n'y soit présenté.

Que ces tantièmes sont d'autant plus importants qu'ils servent à déterminer le montant de la participation de chaque copropriétaire aux charges générales, c'est à dire à toutes celles concernant la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de la copropriété et le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire lors des votes en assemblée générale des copropriétaires.



Attendu qu'il est acquis au débat qu'il n'apparaît pas de tantièmes attachés aux trois lots de la copropriété du fait de la carence d'un état descriptif/ règlement de copropriété établi par acte de Maître [M], notaire à [Localité 6] 10 juin 1985, au sein d'un acte de partage succession ayant omis alors de les préciser.

Que les appelants soutiennent que depuis la toute première assemblée générale du 13 décembre 2013, les votes des résolutions de l'assemblée générale ordinaire se sont effectués par capitation, l'assemblée générale s'étant déroulée en conformité avec les majorités de votes légalement applicables.

Qu'il n'est cependant pas possible de déroger aux dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en affectant une voix par copropriétaire et ce d'autant plus que les copropriétaires avaient la possibilité de saisir le tribunal pour exiger l'établissement d'un règlement conforme en sollicitant la désignant d'un géomètre expert afin d'établir les tantièmes attachés aux trois lots de la copropriété. 

Que dés lors les appelants ne peuvent valablement soutenir que les résolutions ont été votées conformément aux majorités de votes légalement applicables.

Qu'il convient dès lors de débouter époux [B] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] de leur demande tendant à voir infirmer le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 15 mai 2018, cette irrégularité justifiant à elle seule l'annulation de ladite assemblée 

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.



2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Z]



Attendu que Monsieur [Z] demande à la cour de condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] à lui verser la somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts.

Qu'il estime sa demande légitime en raison de la volontée de nuire des appelants et du caractère frauduleux de cette assemblée générale.



Attendu que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu'en l'espèce, Monsieur [Z] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque volontée de nuire de la part des époux [B] ou d'un comportement fautif intentionnel.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.



3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum Monsieur et Madame [B] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] au paiement des dépens de la première instance et d'appel .



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] et Monsieur et Madame [B] à payer à Monsieur [Z] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement en date du 16 septembre 2020 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,



Y AJOUTANT,



CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [B] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] à payer à Monsieur [Z] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [B] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] aux dépens de première instance et en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,