COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71F



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 28 FEVRIER 2024



N° RG 21/06883 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3BH



AFFAIRE :



S.C.I. TMKS



C/



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DE TOURISME LES DUCS DE [Localité 5] sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SASU ASL GESTION 





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/03505



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Julie GOURION-

RICHARD, 



Me Cindy FOUTEL,



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. TMKS agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Franck ZEITOUN de la SELARL ZEITOUN FRANCK, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 467 et Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51



APPELANTE

****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DE TOURISME sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS ASL GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 et Me Delphine RIBAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2059



INTIMÉ



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



EXPOSE DU LITIGE 



La résidence hôtelière du [Adresse 3] à [Localité 5] (78) se situe au sein de l'ensemble immobilier Les Ducs de [Localité 5] et constitue le volume 2 de cet ensemble. 



Les propriétaires des lots au sein de cette résidence hôtelière ont donné à bail leur logement dès l'origine à une société gestionnaire chargée de l'exploitation hôtelière, la société Alliance Management Hôtel Résidence (ci-après la société Amhôré).

 

Par promesse de vente du 22 décembre 2015, réitérée par acte authentique du 11 mars 2016, la SCI TMKS a acquis auprès des époux [G] les lots n°3 et 179 consistant en un appartement de 37 m² au sein du volume 2 (résidence hôtelière), et une place de parking au sein du volume 1 (parkings).



Antérieurement à cette vente, l'administrateur judiciaire de la société Amhôré (celle-ci étant en redressement judiciaire à cette date) avait résilié le bail conclu avec les époux [G], sur le fondement de l'article L 622-14-1° du code de commerce, ces derniers n'ayant pas accepté compte tenu des conditions financières sa proposition de modification du bail. 



Par la suite, la société TMKS, estimant que le syndicat des copropriétaires lui réclamait en toute illégalité des charges dites 'hôtelières', suite à la résiliation du bail avec la société Amhôré, a fait assigner, par acte d'huissier du 16 mai 2019, le syndicat des copropriétaires aux fins de voir prononcer, à titre principal, l'annulation des résolutions n° 4, 5, 6, 10 et 11 de l'assemblée générale du 9 février 2017 ainsi que des résolutions n° 9, 3, 6, 11 et 12 de l'assemblée générale du 24 juillet 2018 et, à titre subsidiaire, de voir dire et juger que les lots du volume 2 dont les baux avaient été résiliés en 2015 devaient être exonérés des charges dites « hôtelières ».



Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : 

-Déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la SCI TMKS en annulation des résolutions 4, 5, 6, 10 et 11 de l'assemblée générale du 9 février 2017 et des résolutions 3, 6, 9, 11 et 12 de l'assemblée générale du 24 juillet 2018,

-Débouté la SCI TMKS de sa demande d'exonération des « charges hôtelières » ainsi que de sa demande subséquente tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de lui adresser ses appels de charges rectifiés à compter du jour de la vente du 11 mars 2016,

-Condamné la SCI TMKS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-Débouté la SCI TMKS de ses demandes formulées sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-Condamné la SCI TMKS aux dépens,

-Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,

-Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



La société TMKS a interjeté appel suivant déclaration du 18 novembre 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 27 novembre 2023 au visa des articles 5, 16, 455 et 458 du code de procédure civile, des articles 10, 14-1, 22, 26, 41-1 alinéa 1er,41-2, 41-6 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 11alinéa 1 et 2, 13, 17, 39-2 du décret du 17 mars 1967, et 1171 du code civil :

-Annuler ou à défaut réformer le jugement rendu le 30 septembre 2021 en ce qu'il a : 

« * déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la SCI TMKS en annulation des résolutions 4,5, 6, 10 et 11 de l'assemblée du 9 février 2017 et des résolutions 3,6, 9, 11 et 12 de l'assemblée du 24 juillet 2018 

* débouté la SCI TMKS de sa demande d'exonération des « charges hôtelières » ainsi que de sa demande subséquente tendant à voir enjoindre au Syndicat des copropriétaires de lui adresser ses appels de charges rectifiés à compter du jour de la vente du 11 mars 2016, 

* condamné la SCI TMKS à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

* débouté la SCI TMKS de ses demandes formulées sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

* condamné la SCI TMKS aux dépens, 

* dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, 

* débouté la SCI TMKS de ses demandes plus amples et contraires », 

-Statuant à nouveau 

A titre principal 

-Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prétendue présentation d'une demande nouvelle et d'une prétendue prescription de l'action, 

-Déclarer la SCI TMKS recevable en son action 

-Déclarer non écrites les résolutions n° 4, 5, 6, 10 et 11 de l'assemblée du 9 février 2017 et les résolutions n°3, 6, 9, 11 et 12 de l'assemblée du 24 juillet 2018,

A titre subsidiaire, si la cour ne déclarait pas non écrites les résolutions litigieuses, 

-Juger que la SCI TMKS pouvait à tout moment, faire constater l'absence de conformité des charges dites « hôtelières » appelées à compter du 1er trimestre 2017 au prorata d'une nouvelle grille (1739 millièmes) qui ne figure pas dans le règlement de copropriété du volume 2, et ce même si ces appels de charges résultent d'une décision d'assemblée générale devenue définitive, 

-Juger que les lots du volume 2 dont les baux ont été résiliés en 2015 doivent être exonérés des charges dites « hôtelières » les prestations spécifiques litigieuses fournies par la société Amhôré ne présentant pas d'utilité objective pour tous les copropriétaires, 

-Ordonner au syndicat des copropriétaires d'individualiser les charges dites « hôtelières » et de les appeler uniquement sur les copropriétaires liés à la société Amhôré par un bail commercial ,

-Enjoindre au syndicat des copropriétaires d'adresser à la SCI TMKS ses appels de charges rectifiés du jour de la vente du 11 mars 2016 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir, 

*faisant mention uniquement des charges communes générales exprimées en 10 000èmes conformément au règlement de copropriété avec état descriptif de division du volume 2 de 1999, 

*après suppression des charges dites « hôtelières » devenues « charges communes spéciales » à partir du 3° trimestre 2018, 

 -Assortir d'une astreinte de 100 euros par jour et par appel de charges passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, 

-Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples ou contraires 

-Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 -Le condamner aux dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile qui seront à recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile par Maître Julie Gourion-Richard, avocat à la cour, 

-Dire que la SCI TMKS sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais, honoraires et au titre de l'astreinte exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. 

 

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 16 septembre 2023 au visa des dispositions des articles 564 du code de procédure civile, des articles 10, 41-1,42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de : 

In limine litis : 

-Déclarer irrecevables les demandes principales de la SCI TMKS visant à voir réputées non écrites les résolutions litigieuses en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle non soulevée en première instance ; 

En tout état de cause : 

-Débouter la SCI TMKS de sa demande tendant à voir annuler le jugement du 30 septembre 2021 ;

-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 30 septembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Versailles ; 

-Condamner la SCI TMKS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel, en ceux compris les frais de timbre fiscal obligatoire de 225 euros. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2023. 



Le syndicat des copropriétaires a fait signifier par RPVA le 15 janvier 2024 des conclusions de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats, pour lui permettre de répliquer aux conclusions adverses du 27 novembre 2023.



Par courrier notifié par RPVA le même jour, la SCI TMKS a indiqué s'en remettre à la sagesse de la cour sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires.

A l'audience du 17 janvier 2024, le magistrat a joint l'incident au fond.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de rabat de clôture et de réouverture des débats

Le syndicat des copropriétaires dans le cadre de ses conclusions de demande de révocation de l'ordonnance de clôture fait valoir que la SCI TMKS a régularisé un dernier jeu d'écritures le 27 novembre 2023, soit quelques jours avant la clôture prononcée le 6 décembre 2023, qui comporte tout un argumentaire nouveau qui constitue une cause grave et nécessite la réouverture des débats pour permettre de répliquer, outre qu'il lui était nécessaire de recueillir l'accord de son client au fur et à mesure des écritures.

La SCI TMKS a dit s'en rapporter sur ce point à la sagesse de la cour.



Sur ce,



Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.



L'article 16 du même code prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



Aux termes de l'article 784 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



Le calendrier de procédure fixant la clôture au 6 décembre 2023 a été communiqué aux parties le 13 octobre 2023 et les dernières conclusions de la société TMKS ont été notifiées le 27 novembre 2023, sans que le syndicat des copropriétaires ne manifeste la volonté de voir reporter la clôture dont elle connaissait nécessairement la date, et sans justifier de circonstances l'ayant empêché d'y réagir si elle estimait nécessaire de conclure avant la clôture. 

Au demeurant les conclusions de la société TMKS ont été communiquées plus de huit jours avant la clôture laissant un délai suffisant au syndicat des copropriétaires pour y répondre le cas échéant, étant au surplus noté que l'examen de ces dernières conclusions montre que les ajouts réalisés sont aisément identifiables car signalés d'un trait dans la marge et portent sur deux pages et demie sur 31 pages de conclusions, sans ajout de nouvelles pièces, et concernent essentiellement une prétention (demande d'exonération de charges) déjà formulée, en sorte que les modifications pouvaient être rapidement appréhendées et il pouvait y être répondu tout aussi rapidement si nécessaire. 



Il sera ajouté que compte tenu de la quasi-instantanéité des moyens de communication, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que son conseil ait été empêché de les lui répercuter à temps pour se mettre en état d'y répliquer avant la clôture. 



Aucune atteinte au principe de la contradiction n'est donc démontrée ni aucune cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture.



En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de révoquer l'ordonnance de clôture et de prononcer la réouverture des débats afin de l'autoriser à reconclure.





Sur les limites de la saisine



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Il convient de constater que si la société TMKS sollicite d'annuler ou d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite son action en annulation des résolutions n°4, 5, 6, 10, et 11 de l'assemblée du 9 février 2017 et des résolutions n°3, 6, 9, 11 et 12 de l'assemblée du 24 juillet 2018, il ne formule pas dans le dispositif de ses dernières conclusions, de demande de nullité des résolutions n°4, 5, 6, 10, et 11 de l'assemblée du 9 février 2017 et des résolutions n°3, 6, 9, 11 et 12 de l'assemblée du 24 juillet 2018.



En conséquence, il n'y a plus lieu de statuer sur une éventuelle prescription de la demande d'annulation des résolutions litigieuses puisque celle-ci n'est plus formée en appel. 



Le jugement sera donc simplement confirmé à ce titre. 







Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles 



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes de la SCI TMKS sont nouvelles dans la mesure où elles ne tendent pas aux mêmes fins qu'en première instance et doivent dès lors être déclarées irrecevables, faisant valoir que comme l'a relevé le premier juge, en première instance la SCI TMKS n'a pas sollicité de voir les résolutions non écrites mais a seulement sollicité leur annulation, en sorte que n'ayant pas sollicité que soient réputées non écrites les résolutions litigieuses, la SCI TMKS ne peut pas soulever cette prétention pour la première fois en cause d'appel.



De son côté, la SCI TMKS rétorque que dans le cadre de son assignation elle a pris le soin de rédiger un paragraphe sur la recevabilité de son action en visant l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'aucune prescription ne peut lui être opposée, sa demande étant virtuellement comprise dans ses demandes initiales.



Sur ce,



Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



L'article 566 du même code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, la SCI TMKS sollicitait aux termes du dispositif de son assignation et de ses dernières écritures devant les premiers juges, l'annulation des résolutions n°4, 5, 6, 10, et 11 de l'assemblée du 9 février 2017 et les résolutions n°3, 6, 9, 11 et 12 de l'assemblée du 24 juillet 2018. 



S'agissant de l'assemblée du 9 février 2017, la résolution n°4 donnait pouvoir au syndic aux fins de passer rétroactivement une convention avec la société d'exploitation hôtelière Amhôré et joignait les conventions 2015, 2016 et 2017 au procès-verbal. Les résolutions n° 5, 6, 10, et 11 de la même assemblée avaient trait à l'approbation des comptes, au quitus à donner au syndic et au vote des budgets prévisionnels pour les exercices 2017 et 2018. 



S'agissant de l'assemblée du 24 juillet 2018, la résolution n°9 avait trait à l'approbation de la convention passée avec la société d'exploitation hôtelière Amhôré et les résolutions n°3, 6, 11 et 12 avaient trait à l'approbation des comptes, au quitus à donner au syndic et au vote des budgets prévisionnels pour les exercices 2018 et 2019. 



Si la société TMKS invoquait les dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (qui permet de faire constater à tout moment l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale) pour soutenir que tant la résolution n°4 de l'assemblée de 2017 que la résolution n°9 de 2018 opéraient une modification des charges, elle faisait valoir en application de l'article 11 (qui prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires) qu'elles étaient nulles parce qu'elles avaient été votées à la mauvaise majorité et non parce qu'elles n'étaient pas conformes aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Au demeurant il sera observé que les résolutions n°4 et 9 n'avaient pas pour objet une modification de la répartition des charges pas plus que les autres résolutions querellées. S'agissant des autres résolutions dont la nullité était également sollicitée (résolutions n° 5, 6, 10, et 11 de l'assemblée de 2017 et résolutions n°3, 6, 11 et 12 de l'assemblée de 2018), la nullité était recherchée sur le fondement de l'abus de majorité et non sur une absence de conformité aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. 



Or, la demande formée en appel aux termes des dernières écritures de la société TMKS tend à ce que soient déclarées « non écrites les résolutions n°4,5,6,10, et 11 de l'assemblée du 9 février 2017 et les résolutions 3,6,9,11 et 12 de l'assemblée du 24 juillet 2018 » au motif qu'elles modifieraient irrégulièrement la répartition des charges sans respecter les critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elles violeraient les dispositions relatives aux règles de convocation des assemblées générales.



Même si dans le cadre de ses écritures devant les premiers juges la SCI TMKS faisait valoir, au titre de l'absence de prescription de l'action, que le délai de deux mois pour contester une décision d'assemblée générale ne s'appliquait pas à l'égard d'une résolution modifiant irrégulièrement une répartition des charges s'agissant d'une action relative aux clauses réputées non écrites, force est de constater que l'action initiée par la SCI TMKS ne concernait pas une action relative aux clauses réputées non écrites mais une action en annulation de résolution, tel que cela ressort du corps et du dispositif de ses écritures en première instance.



Dès lors, le seul fait d'avoir invoqué en première instance à l'appui de sa demande en annulation que celle-ci n'était pas prescrite, sa demande se rapportant à une action relative aux clauses réputées non écrites, n'est pas suffisante pour considérer que la demande formée en appel de réputer non écrite les résolutions litigieuses tendrait aux mêmes fins que celle formulée en première instance.

De la même façon, elle ne peut être ni l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande d'annulation, au sens de l'article 566 précité, et ce dans la mesure où, ainsi qu'il a été vu ci-avant, la demande d'annulation n'est plus reprise par la société TMKS en appel.



Enfin, cette prétention nouvelle n'est pas justifiée pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait



Ainsi, il y a lieu de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de la SCI TMKS de déclarer non écrites les résolutions n°4, 5, 6, 10, et 11 de l'assemblée du 9 février 2017 et les résolutions 3,6,9,11 et 12 de l'assemblée du 24 juillet 2018. 





Sur la demande subsidiaire de la SCI TMKS de se voir exonérer du paiement des charges dites « hôtelières »





* sur les charges dites « hôtelières » qui ne seraient pas conformes au règlement de copropriété 



La SCI TMKS soutient à titre subsidiaire qu'un copropriétaire peut à tout moment faire constater l'absence de conformité de la grille de répartition des charges aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que le règlement de copropriété ne prévoit que des charges communes générales et des charges particulières liées uniquement à l'entretien et à la conservation des escaliers et de l'ascenseur, qu'il ne contient qu'une seule grille de répartition exprimée en 10.000 millièmes et qu'il ne prévoit en aucun cas des « charges hôtelières » liées aux services fournis par le gestionnaire. Elle fait ainsi valoir que le syndic a appelé des « charges hôtelières » à compter du premier trimestre 2017, qu'il a nommées « charges communes spéciales » à compter du troisième trimestre 2018, qui n'existent pas dans le règlement de copropriété et sur la base d'une grille de répartition jamais soumise au vote, en sorte que la SCI TMKS doit être exonérée de ces charges, faute de conformité avec le règlement de copropriété.



Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur ce point.





Sur ce, 



A titre liminaire, il sera observé que la demande de la SCI TMKS, est recevable, s'agissant d'un complément nécessaire à sa demande initiale de se voir exonérer du paiement des charges, outre que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la recevabilité de la demande à ce titre. 



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ». 



Il appartient à la SCI TMKS qui conteste la répartition des charges, de caractériser en quoi le mode de répartition serait contraire au règlement de copropriété ou aux critères légaux. 



En l'espèce, le règlement de copropriété, établi le 25 mai 1999, dispose en son article 7 relatif à la destination de l'immeuble que « l'ensemble immobilier défini dans l'état descriptif de division ci-dessus, à usage principal d'habitation, objet des présentes, constitue une résidence de tourisme au sens de l'arrêté ministériel du 14 février 1986, publié au journal officiel du 6 mars 1986. 

L'exploitation sous forme de résidence de tourisme est expressément soumise aux dispositions résultant du II de l'article 1 de cet arrêté et le présent er règlement prévoit en conséquence : 

1°/ Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d'utilisation défini audit arrêté pour ce type de logement et comportant une obligation durable de location des appartements meublés qui ne saurait être inférieure à 9 ans, les copropriétaires pouvant bénéficier d'une réservation prioritaire. 

2°/ Une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale liée aux copropriétaires par contrat de louage ou mandat. 

Nonobstant la destination spécifique ci-dessus déterminée, l'ensemble immobilier pourra toujours être destiné à titre principal à l'habitation.

Dans cette hypothèse, la destination de l'immeuble et les modalités d'usages des parties privatives et des parties communes résulteront des dispositions ci-après, lesquelles par voie de conséquence ne s'appliqueront pas pendant la période d'exploitation en tant que résidence de tourisme à l'exception des dispositions d'intérêt général qui s'appliqueront de manière continuelle ».



Par ailleurs, l'article 1 II de l'arrêté du 14 février 1986 auquel se réfère expressément le règlement de copropriété dispose : 

« a) la résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ; 

b) elle peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé défini par la loi n°86-18 du 6 janvier 1986, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l'article 8 de la loi n°86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément : 

1. Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d'utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location des chambres ou appartements meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d'attribution pouvant bénéficier d'une réservation prioritaire ;

2. Une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d'attribution ». 



Ainsi, il ressort bien du règlement de copropriété que l'ensemble immobilier à usage principal d'habitation constitue une résidence de tourisme, laquelle est expressément soumise aux dispositions de l'arrêté ministériel du 14 février 1986, qui prévoit que les conditions de jouissance des parties tant privatives que communes comportent une obligation durable de location des appartements meublés et une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence par une seule personne physique ou morale, liée aux copropriétaires par un contrat de louage ou mandat. 



Le règlement de copropriété prévoit également que les dispositions relatives aux modalités d'usage des parties privatives et des parties communes ne s'appliqueront pas pendant la période d'exploitation en tant que résidence de tourisme. 



Par ailleurs, l'article 10 dudit règlement, prévoit qu'eu égard à « l'affectation de l'immeuble à usage de résidence de tourisme (') la société locataire des lots de copropriété bénéficiera de la jouissance, des parties communes et éléments d'équipement collectif de l'immeuble (') ».



En application du règlement de copropriété et de la destination de l'immeuble, les propriétaires des lots au sein de l'immeuble ont dès lors donné à bail leurs logements à la société gestionnaire chargée de l'exploitation hôtelière, la société Amhôré. 



A la suite de la résiliation de certains baux, l'assemblée générale du 9 février 2017 dans le cadre de la résolution n°4 a donné pouvoir au syndic de passer rétroactivement des conventions annuelles avec la société Amhôré, l'une portant sur un service de « conciergerie, gardiennage et présence de sécurité H24 liée à l'ERP » et l'autre sur un service de « nettoyage et entretien des espaces communs » pour les années 2015 à 2017. Les conventions ultérieures ont été approuvées annuellement par l'assemblée générale, notamment pour l'année 2018 par la résolution n°9 également contestée par la SCI TMKS.



Ces conventions prévoient que la nature para-hôtelière de la résidence rend les charges relatives à ces services (conciergerie, gardiennage, présence de sécurité H24 liée à l'ERP, nettoyage et entretien des espaces communs) objectivement utiles à tous les copropriétaires. Ces conventions prévoient également que ces charges objectivement utiles pour eux seront récupérées au prorata des tantièmes pour les propriétaires non pris à bail. 



Si ces résolutions sont contestées par la SCI TMKS, elles sont définitives puisqu'ainsi qu'il a été vu ci-avant, leur demande d'annulation a été déclarée irrecevable car prescrite par les premiers juges et en appel, la demande de voir ces résolutions non écrites se heurte à l'impossibilité de présenter des demandes nouvelles en appel. 



En outre, au regard des éléments en débat ci-dessus rapportés, il apparait que ces charges dites « hôtelières » ou « communes spéciales », qui sont utiles pour tous les copropriétaires, sont appelées pour les propriétaires non liés par un bail selon leurs tantièmes de copropriété, ce qui ressort d'ailleurs des appels de fonds versés aux débats par la SCI TMKS, en sorte que la SCI TMKS échoue à démontrer que la répartition des charges appelées serait contraire à la grille de répartition du règlement de copropriété ou aurait été modifiée. 



Dès lors, la société TMKS sera déboutée de sa demande de se voir exonérer du paiement de ces charges dites « hôtelières » sur ce fondement.



* Sur l'exonération des charges dites « hôtelières » pour les baux résiliés



La SCI TMKS fait aussi valoir qu'en vertu du règlement de copropriété et des baux signés avec la société gestionnaire, cette dernière a toujours pris en charge l'ensemble des charges liées aux prestations hôtelières et les charges relatives au fonctionnement de l'immeuble, soulignant que son notaire avait confirmé que les charges hôtelières étaient liées au contrat de bail, précisant que les lots qui n'étaient plus liés par un contrat redevenaient de simples lots de copropriété à usage d'habitation. Elle soutient également que le syndicat ne pouvait passer de convention avec la société gestionnaire, faute d'extension de son objet social dans le cadre d'une modification du règlement de copropriété, outre que les charges ne présentaient aucune utilité objective. 



Le syndicat des copropriétaires rétorque de son côté que le bail conclu avec la société Amhôré conformément au règlement de copropriété prévoit que les charges, en particulier les charges de copropriété, sont prises en charge par l'exploitant et que la résiliation de certains baux a eu pour effet de mettre fin à cette prise en charge, les charges redevenant exigibles directement auprès des copropriétaires concernés. Il ajoute que les prestations opérées par la société Amhôré, profitent à l'ensemble des copropriétaires s'agissant notamment de l'entretien des espaces verts, des ascenseurs, des parties communes et du gardiennage, de la sécurité et de l'accueil. Il souligne qu'ainsi les charges ont été appelées auprès de ces copropriétaires au prorata de leurs tantièmes respectifs. Il ajoute que par quatre jugements, le tribunal de proximité de Versailles, a condamné quatre propriétaires de cette même résidence hôtelière à régler l'intégralité de leurs charges de copropriété, incluant celles hôtelières, alors même qu'ils contestaient la validité de ces charges hôtelières, soulignant en outre qu'aucun des jugements n'avait été frappé d'appel. 



Sur ce, 



La résidence est soumise au statut de la copropriété avec application, notamment des dispositions précitées de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. 



Le jugement entrepris rejette à bon droit la demande d'exonération formée par la société TMKS à ce titre, motif pris, adopté, que les copropriétaires, dont la société TMKS, ont une utilité objective à bénéficier des services, en sorte que les charges entraînées par ces services pèsent sur l'ensemble des copropriétaires, que leur lot soit géré ou non par la société Amhôré, étant rappelé que ces services concernent la conciergerie, le gardiennage, la présence de sécurité, le nettoyage et entretien des espaces communs. 



La SCI TMKS, qui ne le conteste pas utilement, n'apporte aucun élément qui permettrait de combattre le rejet de sa demande de ce chef, notamment démontrant que les services précités ne seraient pas utiles à l'ensemble des copropriétaires. 



Il suffira d'ajouter que les délibérations approuvant les conventions passées avec la société Amhore ' définitives - mettent à la charge de tous les copropriétaires, les charges hôtelières. 



De la même manière, il convient de rappeler, ainsi que l'a souligné à juste titre le jugement entrepris, que les règles applicables aux résidences-services ont été ensuite définies par la loi du 13 juillet 2006, ajoutant les articles 41'1 à 41'5 permettant une extension contractuelle de l'objet du syndicat et prévoyant que les charges liées aux services et équipements spécifiques soient répartis conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire sur la base du critère de l'utilité.



Enfin, si les baux prévoient que le preneur supportera l'ensemble des charges et prestations, les conventions précitées prévoient également que ces charges objectivement utiles pour tous seront récupérées au prorata des tantièmes pour les propriétaires non pris à bail. 



En tout état de cause, il sera relevé que, même à supposer que le notaire, ou le vendeur n'ait pas informé la SCI TMKS ou omis de mentionner l'importance des charges hôtelières, cette circonstance n'interdit pas au syndicat des copropriétaires de les recouvrer si elles sont dues



Dès lors, la société TMKS sera également déboutée de sa demande de se voir exonérer du paiement de ces charges dites « hôtelières » sur ce fondement et de sa demande subséquente tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de lui adresser les appels de charges rectifiés du jour de la vente le 11 mars 2016, sous astreinte.



Sur les demandes accessoires



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et statué en équité sur l'indemnité de procédure. 



Le sens de l'arrêt ne justifie pas que la SCI TMKS soit dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure. 



La SCI TMKS, dont le recours échoue, doit supporter les dépens d'appel, y incluant le coût du timbre fiscal, étant précisé que l'article 695 du code de procédure civile le prévoit expressément, et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire,



Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de voir révoquer l'ordonnance de clôture et de prononcer la réouverture des débats afin de l'autoriser à reconclure ;



Dans les limites de la saisine, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevable comme nouvelle la demande de la SCI TMKS de déclarer non écrites les résolutions n°4, 5, 6, 10, et 11 de l'assemblée du 9 février 2017 et les résolutions 3,6,9,11 et 12 de l'assemblée du 24 juillet 2018 ;



Déclare la société TMKS recevable en sa demande subsidiaire de se voir exonérer du règlement des charges dites « hôtelières » en contradiction avec le règlement de copropriété ;



La déboute de cette demande et de la demande subséquente tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de lui adresser les appels de charges rectifiés du jour de la vente le 11 mars 2016, sous astreinte ;



Condamne la société TMKS aux dépens d'appel ;



Condamne la société TMKS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] (78) une indemnité de procédure de 4.000 euros ;



Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,