COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 AVRIL 2024



N° 2024/287 







Rôle N° RG 23/09566 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUWE







[EJ] [L]

[N] [O]

[G] [O]

[H] [TB]

[J] [TB]

[C] [SE]

[F] [IA]

[R] [V]

[M] [S]

[W] [Z]

[A] [Y]

[U] [X]

[I] [E]

[P] [D]

[B] [K]

SARL CASA NO STRESS

SARL CEMALI

SARL HOLDING DES 4 VENTS





C/



S.A.S. ODALYS RESIDENCES































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me [W] [T] de la SCP [T], SIMON-THIBAUD, JUSTON







Me Nicolas MERGER







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 30 mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01939.





APPELANTS



Madame [EJ] [L]

née le 03 octobre 1976 à [Localité 33], demeurant [Adresse 4]



Monsieur [N] [O]

né le 15 mai 1953 à [Localité 15] (Madagascar) demeurant [Adresse 1]



Madame [G] [O]

née le 18 octobre 1958 à [Localité 14] ( Suisse), demeurant [Adresse 1]



Monsieur [H] [TB]

né le 14 septembre 1971 à [Localité 30], demeurant [Adresse 5]



Madame [J] [TB]

née le 19 septembre 1972 à [Localité 30], demeurant [Adresse 5]



Monsieur [C] [SE]

né le 28 novembre 1970 à [Localité 31], demeurant [Adresse 9]



Monsieur [F] [IA]

né le 11 janvier 1971 à [Localité 28], demeurant [Adresse 12]



Madame [R] [V]

née le 12 mai 1975 à [Localité 17], demeurant [Adresse 12]



Madame [M] [S]

née le 05 septembre 1966 à [Localité 26], demeurant [Adresse 2]



Monsieur [W] [Z]

né le 23 novembre 1977 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]



Monsieur [A] [Y]

né le 12 mai 1970 à [Localité 32], demeurant [Adresse 10]







Monsieur [U] [X]

né le 14 novembre 1979 à [Localité 18], demeurant [Adresse 11]



Madame [I] [E]

née le 28 mars 1983 à [Localité 24], demeurant [Adresse 8]



Monsieur [P] [D]

né le 03 juillet 1986 à [Localité 20], demeurant [Adresse 8]



Monsieur [B] [K]

né le 18 octobre 1977 à [Localité 16], demeurant [Adresse 7]



SARL CASA NO STRESS 

Représentée en la personne de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 21]



SARL CEMALI 

Représentée en la personne de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]



SARL HOLDING DES 4 VENTS 

Représentée en la personne de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 22]



représentés par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistés de Me Francois MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.A.S. ODALYS RESIDENCES 

Représentée par son Président en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 27]



représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 09 avril 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE



La société par actions simplifiée (SAS) Odalys Résidences a pour activité principale l'exploitation de résidences de tourisme. 

 

Elle exploite depuis décembre 2016 une résidence dénommée '[Adresse 25]' sise [Adresse 23] (73).



Les lots de celle-ci appartiennent à des investisseurs privés qui les lui ont donnés à bail commercial, pour une période de 11 ans à compter de décembre 2016, renouvelable par tacite reconduction, les loyers étant payables par trimestre civil échu et au plus tard le 15 du mois qui suit chaque fin de trimestre. 



Les baux commerciaux incluent un article 7 qui stipule que dans le cas l'indisponibilité résulterait soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne

permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu'à l'issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyer souscrite par le syndic de l'immeuble dans le contrat multirisques immeuble soit par la garantie perte d'exploitation souscrite par le preneur. 



Par courrier en date du 23 mars 2020, la société Odalys Résidences a informé ses bailleurs qu'en raison de la pandémie de Covid 19, l'obligeant à fermer l'ensemble de ses établissements, elle cessait d'honorer le paiement de ses loyers à compter du 14 mars précédent et jusqu'à ce que les conditions normales de marché soient pleinement rétablies. 



Le 24 juin 2020, elle sollicitait l'application d'une franchise de 21,9 % (correspondant strictement aux 2,5 mois de fermeture de l'établissement), imputée sur les 1er et 2ème trimestres 2020. 



Le 20 janvier 2021, suite à la seconde période de fermeture administrative (du 31 octobre au 14 décembre), elle proposait une nouvelle franchise, appliquée au prorata temporis des jours de fermeture, soit 45 jours. 



Le 28 juin 2021, la SAS Odalys Résidences informait ses bailleurs que, compte tenu d'un chiffre d'affaire en baisse et d'aides d'Etat plafonnées sur les résidences de montagne, elle ne paierait que 65 % des loyers pour l'année 2021 de façon ferme et définitive, pour autant qu'aucun nouveau confinement ou restriction Covid majeure ne soit décidée.







Estimant à 29,23 % en 2020 et 35 % en 2021, leur perte de loyers unilatéralement imposée par leur locataire et constatant que les démarches amiables de leur conseil étaient restées lettre morte, madame [EJ] [L], la société à responsabilité limitée (SARL) Cemali, la SARL Holding des 4 Vents, monsieur [N] [O] et madame [G] [O], monsieur [H] [TB] et madame [J] [TB], monsieur [C] [SE], monsieur [F] [IA], madame [R] [V], madame [M] [S], monsieur [W] [Z], monsieur [A] [Y], monsieur [U] [X], madame [I] [E], monsieur [P] [D], monsieur [B] [K] et la SARL Casa No Stress ont, par acte d'huissier de justice en date du 2 décembre 2022, fait assigner la SAS Odalys Résidences devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de l'entendre condamner à leur verser, à chacun, une provision à valoir sur les loyers impayés, comptes arrêtés au 4ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et propriétaire ainsi qu'une somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur leur préjudice moral et financier et résistance abusive, sous la même astreinte, et 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance contradictoire en date du 30 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SAS Odalys Résidences ; 

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par les requérants ;

- renvoyé, en conséquence, ces derniers à saisir le juge du fond ; 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens. 



Il a notamment considéré que :

- l'action engagée devant lui portait sur une demande provisionnelle en paiement de loyers commerciaux, laquelle ne met en oeuvre aucune règle touchant le statut des baux commerciaux, en sorte qu'elle devait être tranchée par le tribunal judiciaire, lequel pouvait être, au choix des réquérants, celui du ressort où demeure la défenderesse ; 

- l'article 7 précité des baux instruisait que les incidences des restrictions administratives avaient bien été intégrées à l'économie de ces conventions et qu'il ne pouvait, en sa qualité, de juge des référés l'interprêter notamment en sa référence finale à la garantie perte de loyer souscrite par le syndic et à la garantie perte d'exploitation souscrite par le preneur ; 

- les réquérants ne justifiaient pas le montant de leur créance locative non ventilée ni détaillées, notamment en versant aux débats les quittances de loyers qu'ils auraient adressées à la société preneuse. 

 

Selon déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2023, Mme [EJ] [L], la SARL Cemali, la SARL Holding des 4 Vents, M. [N] [O] et Mme [G] [O], M. [H] [TB] et Mme [J] [TB], M. [C] [SE], M. [F] [IA], Mme [R] [V], Mme [M] [S], M. [W] [Z], M. [A] [Y], M. [U] [X], Mme [I] [E], M. [P] [D], M. [B] [K] et la SARL Casa No Stress ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises, à l'exclusion du rejet de l'exception d'incompétence. 



Par dernières conclusions transmises le 21 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle :

- déboute la société Odalys Résidences de l'ensemble de ses demandes ;

- confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la Odalys Résidences ; 

- l'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau : 

' condamne la société Odalyse Résidences à payer à titre de provision sur les loyers échus et dus, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 et leur capitalisation, les sommes suivantes : 

' 3 463,31 euros à Mme [EJ] [L] ; 

' 4 370 euros à Mme [M] [S] ; 

' 6 710,11 euros à M. [W] [Z] ; 

' 5 274,30 euros à M. [A] [Y] ; 

' 3 166,13 euros à M. [U] [X] ; 

' 3 384,40 euros à Mme [I] [E] ; 

' 3 624,49 euros à M. [B] [K] ; 

' 4 243,34 euros à la SARL Casa No Stress ; 

' 9 666,70 euros à la SARL Cemali ; 

' 11 288,14 euros à la SARL Holding des 4 Vents ; 

' 4 076,72 euros à M. [N] [O] et Mme [G] [O] ; 

' 2 805,60 euros à M. [H] [TB] et Mme [J] [TB] ;

' 1 369,33 euros à M. [C] [SE] ; 

' 5 329,13 euros à M. [F] [IA] ;



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 26 mars 2024. 

 

Par dernières conclusions transmises le 27 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Odalys Résidences sollicite de la cour qu'elle : 

- ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture et accueille ses conclusions d'intimée numéro 3 ; 

- statue ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par les requérants/bailleurs ;

- confirme l'ordonnance entreprise en ce que le premier juge a :

' dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par les requérants/bailleurs ; 

' renvoyé, en conséquence, les requérants/bailleurs à saisir le juge du fond ; 

' débouté les requérants/bailleurs du surplus de leurs demandes ; 

' laissé aux requérants/bailleurs la charge de leurs propres dépens ; 

- juge qu'il existe des contestations sérieuses quant à l'existence de son obligation de payer aux requérants/bailleurs les arriérés de loyers afférents à la période allant du 14 mars au 1er juin 2020, du 31 octobre au 14 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021 (périodes de confinement ordonnées par le gouvernement et de fermeture de la résidence) ; 

- juge que la demande des requérants/bailleurs n'est ni fondée, ni justifiée tenant son argumentation juridique tant sur le fondement de l'article 7 des baux que sur la bonne foi et la possibilité de réduire le prix en cas d'exécution imparfaite ; 

- juge que cinq des sept appelants ont accepté la première franchise de loyer à hauteur de 21,9 % et ne peuvent donc en solliciter le paiement ; 

- juge que tous les appelants /bailleurs, à l'exception de M. [Z], ont accepté la première franchise de loyer à hauteur de 21,9 % et ne peuvent donc en solliciter le paiement ; 

- juge que le défaut de paiement desdits loyers ne constitue pas un trouble manifestement illicite au regard des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie du Covid 19 ; 

- dise, en conséquence, n'y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles des requérants/bailleurs ; 

- déboute les requérants/bailleurs de l'intégralité de leurs demandes ; 

- condamne chacun des requérants/bailleurs à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne in solidum les requérants/bailleurs aux entiers dépens d'instance. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. 



Il convient de souligner, à titre liminaire, que la SAS Odalys Résidences n'a pas formé d'appel incident sur le rejet de son exception d'incompétence territoriale. 



La cour n'est donc pas saisie de ces moyens de défense. 



Elle ne peut par ailleurs que constater que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, le conseil des appelants ne formule aucune demande provisionnelle au profit de Mme [R] [V] et de M. [P] [D] pourtant appelants de l'ordonnance entreprise et dont l'état civil complet figure en pages 1 et 2 desdites écritures. 



Elle n'est donc saisie d'aucune demande provisionnelle formulée à leur profit. 



1. Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture 



Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. 



Par application des dispositions de ce texte, rapprochées de celles des articles 15 et 16 du même code, doivent également être considérées comme comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance. 



L'article 803 du même code dispose : l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... (elle) peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. 



En l'espèce, les appelants ont conclu le jeudi 21 mars 2024, soit trois jours ouvrables avant l'ordonnance de clôture dont la date avait été communiquée le 6 septembre 2023 par la notification de l'avis de fixation. Les intimés ont répliqué le 27 mars 2024. 



A l'audience, avant l'ouverture des débats, les avocats de chacune des parties ont indiqué qu'ayant conclu trois jours avant et postérieurement à l'ordonnance de clôture, ils sollicitaient sa révocation. La cour a donc, de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.



1. Sur les demandes provisionnelles en paiement des loyers



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.



En l'espèce, soutenant que son obligation de régler les loyers revendiqués par les intimés se heurte à des contestations sérieuses, la SAS Odalys Résidences se prévaut, pour justifier leur non-paiement entre les mois d'avril 2020 et septembre 2021, des conséquences, sur son activité de sous-location d'appartements et résidences de tourismes, des mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la propagation de la pandémie de Covid19. 



Elle oppose plusieurs contestations sérieuses se rapportant aux mesures gouvernementales prises pendant ces périodes et à l'exécution de chaque contrat concerné. 









1.1 Sur les Contestations tenant à l'application des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 



En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 visant à faire face à l'épidémie de Covid 19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national. 



En application de l'article 3, I, 2 , du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.



Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résultait du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou services fournis.



Ces décrets ainsi que les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé ont précisé que l'interdiction de recevoir du public s'appliquait aux commerces dont l'activité n'était pas indispensable à la vie de la Nation et dont l'offre de biens ou services n'était pas de première nécessité.



Le I bis de l'article 10 du décret numéro 2020-548 du 11 mai 2020, a prévu que, sauf lorsqu'elles constituaient pour les personnes qui y vivaient un domicile régulier, les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public.



Il en fût de même du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant de nouvelles mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire qui, dans son article 41, I, 2, a interdit aux résidences de tourisme d'accueillir du public, sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier. 



Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.



La SAS Odalys Résidences fait valoir qu'étant exclusivement une société exploitant des résidences de tourisme, elle a été contrainte de fermer sa résidence [Adresse 25], pendant les deux périodes dites de confinement, soit du 14 mars au 2 juin 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020, ne pouvant bénéficier de la dérogation des établissements de catégorie M selon les dispositions susvisées.



La SAS Odalys Résidences est effectivement une société exploitant des résidences de tourisme. En vertu de l'article D 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée, dans tous les cas, par une seule personne physique ou morale.



L'article 4, intitulé 'destination des lieux', des baux commerciaux signés par les appelants avec la société Odalys Résidences stipule que le preneur entend proposer de manière habituelle à sa clientèle, dans la résidence de tourisme classée dans laquelle sont situés les locaux meublés faisant l'objet du ... bail, de même que dans les locaux similaires de cette même résidence qu'il a déjà loués ou qu'il va prendre en location, des prestations comportant, en sus de l'hébergement des touristes, les services définis par l'arrêté du 4 juin 2010, pris en application de la loi du 22 juillet 2009 et notamment : réception de la clientèle en deux langues étrangères dont l'anglais, stationnement des véhicules, nettoyage régulier de l'accueil et des salons, nettoyage des unités d'habitation à la fin de chaque séjour en option ..., fourniture de linge de toilette et de maison en option ..., affichage des activités d'animation de la résidence et de la station, service de messagerie. 

En vertu de ces éléments, la résidence [Adresse 25], gérée par la SAS Odalys Résidences, n'avait pas vocation à accueillir une clientèle pouvant y élire un domicile régulier, de sorte qu'elle ne pouvait déroger aux mesures gouvernementales de fermeture pendant les deux périodes de confinement de l'année 2020. La fermeture de l'établissement à l'automne 2020, comme au printemps 2020, ne peut donc être imputée à un choix d'exploitation propre à la société. 



S'agissant de l'année 2021, les mesures de confinement ont été remplacées par des restrictions ponctuelles de circulation dont il n'est pas contestable qu'elles ont impacté, sans l'empêcher, l'exploitation de ses résidences de tourisme par la société Odalys Résidences. C'est ainsi que : 

- le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 a interdit les déplacements de personnes en dehors de leur lieu de résidence entre 19 heures et 6 heures du matin, sauf exception parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ; 

- le décret n° 2021-308 du 23 mars 2021 a interdit en outre, dans 19 départements, tout déplacement de personnes les conduisant à la fois à sortir d'un périmètre défini par un rayon de 30 kilomètres autour de leur lieu de résidence et de leur département, sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ;

- le décret n° 2021-384 du 2 avril 2021 a interdit tout déplacement hors de son lieu de résidence entre 19 heures et 6 heures sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ;

- le décret n° 2021-606 du 18 mai 2021 a interdit tout déplacement hors de son lieu de résidence entre 21 heures et 6 heures sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques. 



Il convient néanmoins de rappeler que des dispositions ont été prises pendant la période d'urgence sanitaire afin de proroger des délais échus et adapter les procédures, et en particulier l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, portant sur les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles avaient pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité était affectée par la propagation de l'épidémie de Covid 19 et l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 réglementant les conséquences d'un défaut de paiement des loyers et charges par des entreprises éligibles à un dispositif et dont l'activité était affectée par une mesure de police administrative (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part).

Or, aucune de ces dispositions n'effaçait ou n'ouvrait la voie à une réduction des loyers échus, ni n'interdisait au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant la période juridiquement protégée. Elles suspendaient seulement les effets dudit acte pendant une durée qui était différente selon que le locataire remplissait ou non les conditions d'éligibilité et d'attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité.



Ainsi, s'il apparaît que les loyers, non réglés par la SAS Odalys Résidences, portent sur des périodes judiquement protégées, les dispositions susvisées ne l'ont pas dispensée de son obligation contractuelle de les payer, pas plus qu'elles n'ont eu pour effet et/ou conséquence d'ouvrir une quelconque possibilité d'en suspendre le paiement ou de les affecter unilatéralement d'un coefficient de minoration. 



De jurisprudence constante, fixée par trois arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 juin 2022 (pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190), les mesures de confinement et restriction de circulation précitées ne sont, en matière de baux commerciaux, susceptibles de caractariser : 

- ni un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du code civil susceptible d'engendrer un trouble de jouissance ou de permettre la mise en jeu de l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du même code ; 

- ni un cas de force majeure opposable dès lors qu'elles ne caractérisent aucune impossibilité de payer les loyers et que le créancier, qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit, ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant cette notion (article 1218 du code civil) ; 

- ni une perte partielle ou totale de la chose louée, susceptible de fonder une diminution du loyer au sens de l'article 1722 du code civil, dès lors que ces interdictions étaient générales, temporaires, avaient pour seul objectif de préserver la santé publique et étaient sans lien avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.



Au demeurant, après avoir soulevé ces moyens dans plusieurs procédures, dont deux conclues par des arrêts de la cour de céans en date des 27 octobre 2022 et 2 novembre 2023, la société Odalys Résidences concentre son argumentation sur l'exigence d'une bonne foi contractuelle, l'application des dispositions de l'article 1223 du code civil et les stipulations propres aux baux litigieux. 



1.2 Sur le moyen tiré de la bonne foi contractuelle 



Aux termes de l'article 1104 du code civil, anciennement 1134, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 



Sur le fondement des dispositions de ce texte, les parties doivent rechercher si une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières. 



Il reste que le fait de demander à son cocontractant une modification de ses obligations contractuelles ne dispense pas la partie qui en a pris l'initiative de les exécuter, tant que la négociation du contrat n'a pas abouti, et, en particulier pour un preneur, de continuer à régler ses loyers. 

Or, en appliquant des franchises de loyers de 29,23 % en 2020 et 35 % en 2021, la SAS Odalys Résidences a, de toute évidence, entendu modifier unilatéralement les stipulations contractuelles. 

Au demeurant, les courriers qu'elle a envoyés à ses bailleurs les 24 juin 2020 et 28 juin 2021 ne laissaient guère le choix à ces derniers puisqu'il leur était expressément signifié, dans le premier, qu'en cas de non accord formel de (leur) part, (elle se résevait) le droit d'adapter le loyer du 3ème trimestre en fonction du chiffre d'affaire réalisé et constaté à la fin de l'été alors que dans le second, elle les informait qu'elle avait décidé de ne (leur) payer que 65 % de (leurs) loyers pour l'année 2021 de façon ferme et définitive (en gras dans le texte) pour autant qu'aucun nouveau confinement ou restriction Covid majeure ne soit décidée. 

En outre, la bonne foi contractuelle de la SAS Odalys Résidence peut, elle-même, être questionnée puisqu'il résulte du rapport d'activité 2020 de sa [Adresse 29] ([Localité 19]), qu'elle a bénéficié d'un prêt garanti par l'Etat correspondant au maximum autorisé, à savoir 25 % du CA 2019 (soit 57 millions d'euros). Elle a également perçu d'autres aides étatiques que, les responsables politiques, au premier rang desquels le Ministre de l'économie et des finances, entendaient voir en partie orientées vers le paiement des loyers des petits propriétaires bailleurs, comme en attestent les nombreuses communications versées aux débats. 

Il résulte enfin des comptes publiés de la SAS Odalys Résidences, intégrés dans les conclusions des appelants (page 34) et non contestés par l'intimée, qu'elle a quand-même réalisé un chiffre d'affaire de 175 millions d'euros en 2020 et 154 millions en 2021, soit seulement 23,2 % puis 32,4 % de moins qu'en 2019. Enfin le rapport d'activité 2021 de la résidence [Adresse 25] atteste que son taux d'occupation a été de 78 % sur l'exercice 2019/2020 et 87 % sur 2020/2021, contre 91 % sur celui de 2018/2018, et que son chiffre d'affaire n'a diminué que de 1,02 % entre les deux premiers exercices précités (2 118 346 euros en 2018/2019 contre 2 096 625 euros en 2019/2020) et 12,16 % entre le premier (2 118 346 euros) et le troisième (1 860 602 euros). 

Dans ces conditions, en imposant à ses bailleurs la suspension du paiement de ses loyers, sans solliciter du juge l'autorisation de ne pas respecter son obligation première consistant à régler ses loyers, la SAS Odalys Résidences ne peut sérieusement opposer aux intimés un manquement à leur obligation d'exécuter les contrats de bonne foi. 



Le moyen tiré d'un manquement à la bonne foi contractuelle ne constitue donc pas une contestation sérieuse. 





1.3 Sur la possibilité de réduire le 'prix'



L'article 1223 du code civil dispose : En cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.



La SAS Odalys Résidences rappelle qu'aux termes des baux commerciaux signés par les parties, les bailleurs avaient l'obligation de délivrer des locaux permettant l'exploitation de l'activité prévue au bail et donc une jouissance paisible des lieux. Or, les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 ainsi que le décret du 28 octobre 2020 ont rendu impossible l'exploitation des biens donnés à bail conformément à leur destination commerciale en sorte que ces fermetures administratives ont engendré un manquement ou une exécution imparfaite de l'obligation de délivrance des bailleurs justifiant la mise en oeuvre de franchises de loyers. 



Néanmoins, l'effet des mesures générales et temporaires concernant la fermeture au public de certains établissements, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché une 'exécution imparfaite de la prestation'. En effet, pendant la crise sanitaire, ils ont continué à laisser les locaux loués à la disposition de leur locataire, satisfaisant ainsi à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée. 



La SAS Odalys, n'était donc pas fondée à leur notifier une réduction du prix, entendu ici comme le loyer, sur le fondement des dispositions de l'article 1223, précité, du code civil. 



Le moyen tiré de 'l'exécution imparfaite de la prestation'ne constitue donc pas une contestation sérieuse. 





1.4 Sur le moyen tiré de l'application des stipulations contractuelles



L'article 7 des baux liant Mme [EJ] [L], la SARL Cemali, la SARL Holding des 4 Vents, M. [N] [O] et Mme [G] [O], M. [H] [TB] et Mme [J] [TB], M. [C] [SE], M. [F] [IA], Mme [R] [V], Mme [M] [S], M. [W] [Z], M. [A] [Y], M. [U] [X], Mme [I] [E], M. [P] [D], M. [B] [K] et la SARL Casa No Stress à la SAS Odalys Résidences est ainsi rédigé : Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :

- soit du fait ou d'une faute du bailleur, 

- soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu'à l'issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyer souscrite par le syndic de l'immeuble dans le contrat multirisques immeuble soit par la garantie perte d'exploitation souscrite par le preneur.



Cette clause claire et précise ne nécessite aucune interprétation en ce qu'elle vise soit des manquements personnels du bailleur soit des circonstances exceptionnelles affectant le bien lui-même. Elle ne peut trouver à s'appliquer lorsque, comme en l'espèce, l'exploitation de biens parfaitement conformes aux clauses figurant au contrat de location, afférentes à 'la désignation', 'la description des biens loués' et/ou leur 'destination contractuelle', est entravée par des mesures gouvernementales de confinement ou restriction de mobilité destinées à juguler une pandémie, mesures extrinsèques au bien et indépendantes de la volonté ou du comportement des bailleurs. 



La contestation de l'obligation de payer les loyers, tirée de l'application de cette stipulation contractuelle, ne saurait donc être qualifiée de sérieuse. 







1.5 Sur le montant des provisions à valoir sur la dette locative



Les appelants versent aux débats leurs extraits de compte bailleur, tenus par la société Odalys, et récapitulent ensuite, dans un tableau nominatif, les 'montants annuels', attendus et versés, ainsi que 'leur perte de loyer', sur les années 2020 et 2021. 



Ces sommes ne sont pas contestées, dans leur détail, par l'intimée qui se contente de préciser qu'ils ont, à l'exception de M. [Z], accepté, par coupons-réponse datés du mois de juillet 2020 une réduction de 17 % des loyers dus au titre de 'l'exercice 2018/2019" (sic, Mme [M] [S] étant la seule à avoir corrigé manuscritement le formulaire pour y faire figurer 2019/2020 aux lieu et place de 2018/2019). 



Il n'appartient pas au juge des référé de se prononcer sur la valeur de cette acceptation en sorte que la constestation tirée de l'acceptation des bailleurs précités doit être considérée comme sérieuse. Elle a néanmoins déjà été prise en considération par les appelants qui soutiennent, sans être démentis, que le tableau qu'ils versent aux débats récapitule, pour chacun d'entre eux, les loyers impayés en tenant compte de ceux abandonnés.



Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par les requérants et de condamner l'intimée à payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

' 3 463,31 euros à Mme [EJ] [L] ; 

' 4 370 euros à Mme [M] [S] ; 

' 6 710,11 euros à M. [W] [Z] ; 

' 5 274,30 euros à M. [A] [Y] ; 

' 3 166,13 euros à M. [U] [X] ; 

' 3 384,40 euros à Mme [I] [E] ; 

' 3 624,49 euros à M. [B] [K] ; 

' 4 243,34 euros à la SARL Casa No Stress ; 

' 9 666,70 euros à la SARL Cemali ; 

' 11 288,14 euros à la SARL Holding des 4 Vents ; 

' 4 076,72 euros à M. [N] [O] et Mme [G] [O], ensemble ; 

' 2 805,60 euros à M. [H] [TB] et Mme [J] [TB], ensemble ;

' 1 369,33 euros à M. [C] [SE] ; 

' 5 329,13 euros à M. [F] [IA]. 



De simples courriels ne pouvant valoir mise en demeure, ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, date de l'assignation, lesquels seront capitalisés par année entière par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil. 





3. Sur les demandes de provisions à valoir sur les préjudices subis et pour résistance abusive 



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 



En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 



Les intimés reprennent en appel les demandes formées devant le premier juge à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice résultant du caractère abusif des moyens de défense de la société Odalys Résidences, et de sa volonté manifeste de ne pas payer, constitutive d'une faute, celle-ci ayant, sans aucune décision de justice l'y autorisant, suspendu son obligation de paiement du loyer puis maintenu sa position nonobstant la jurisprudence majoritaire concernant ce type de contentieux. 



Or, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit, qui requiert que des circonstances particulières soient démontrées. Celles-ci ne saurait s'induire d'un désaccord avec la jurisprudence dominante de cours d'appel, voire même de la Cour de cassation, à laquelle un plaideur est en droit de résister en assumant néanmoins des risques financiers sur le terrain des frais irrépétibles et des dépens. 



De plus, l'appréciation d'une faute commise par la société Odalys Résidences excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond. 



Enfin le préjudice financier allégué par les intimés est réparé par l'allocation d'intérêts moratoires alors que le préjudice moral, dont il est fait état, est invoqué de manière générique alors qu'il aurait mérité d'être développé et individualisé. Il est, de ce fait, insuffisamment caractérisé. 



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de provisions à valoir sur les préjudices subis et pour résistance abusive formulées par les intimés.



4. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Dès lors que la société Odalys Résidences succombe en cause d'appel et qu'elle n'a manifestement pas tenu compte des arrêts rendus par la 3ème chambre civile de la cour de cassation, le 30 juin 2022, sur les conséquences juridiques des mesures de confinement sur les baux commerciaux et de ceux précédemment rendus, les 27 octobre 2022 et 7 septembre 2023, par la cour de céans, dont un ayant statué sur la même clause contractuelle, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté les demandeurs initiaux de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens. 



La société Odalys Résidences sera dès lors condamnée à verser à chaque bailleur, ainsi que précisé dans le dispositif de la décision, la somme de 600 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens. 



En tant que partie perdante, elle sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement. 



Elle supportera enfin les dépens de première instance et d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel, 



Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, elle a, de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ; 



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes de provisions à valoir sur les préjudices subis et pour résistance abusive formées par les intimés ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant :

















Condamne la SAS Odalys résidence à payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :



' 3 463,31 euros à Mme [EJ] [L] ; 

' 4 370 euros à Mme [M] [S] ; 

' 6 710,11 euros à M. [W] [Z] ; 

' 5 274,30 euros à M. [A] [Y] ; 

' 3 166,13 euros à M. [U] [X] ; 

' 3 384,40 euros à Mme [I] [E] ; 

' 3 624,49 euros à M. [B] [K] ; 

' 4 243,34 euros à la SARL Casa No Stress ; 

' 9 666,70 euros à la SARL Cemali ; 

' 11 288,14 euros à la SARL Holding des 4 Vents ; 

' 4 076,72 euros à M. [N] [O] et Mme [G] [O], ensemble ;

' 2 805,60 euros à M. [H] [TB] et Mme [J] [TB], ensemble ;

' 1 369,33 euros à M. [C] [SE] ; 

' 5 329,13 euros à M. [F] [IA] ;



Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, lesquels seront capitalisés par année entière ;



Condamne la SAS Odalys Résidences à payer sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :



' 600 euros à Mme [EJ] [L] ; 

' 600 euros à Mme [M] [S] ; 

' 600 euros à M. [W] [Z] ; 

' 600 euros à M. [A] [Y] ; 

' 600 euros à M. [U] [X] ; 

' 600 euros à Mme [I] [E] ; 

' 600 euros à M. [B] [K] ; 

' 600 euros à la SARL Casa No Stress ; 

' 600 euros à la SARL Cemali ; 

' 600 euros à la SARL Holding des 4 Vents ; 

' 600 euros à M. [N] [O] et Mme [G] [O], ensemble ; 

' 600 euros à M. [H] [TB] et Mme [J] [TB], ensemble ;





' 600 euros à M. [C] [SE] ; 

' 600 euros à M. [F] [IA] ;

Condamne la SAS Odalys Résidences aux dépens de première instance et d'appel. 



 La greffière Le président