REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 22 FÉVRIER 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16668 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CELS6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Août 2021 -Tribunal de proximité de [Localité 6] RG n° 11-20-788





APPELANTE

 

S.A. ANTIN RESIDENCES

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159, substitué à l'audience par Me Isabelle JANISEZEK







INTIMEE 



Madame [P] [V]

née le 25 Juin 1961 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente

Madame Muriel PAGE, conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN



 





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de la Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 23 juin 1989, Mme [P] [V] divorcée [J] a pris à bail un logement de 3 pièces principales et une cave situés [Adresse 1] à [Localité 7] auprès d'un organisme d'habitations à loyer modéré. Ce bail a été soumis aux règles afférentes aux logements dits sociaux dont l'attribution était réservée aux personnes ayant des ressources en deçà des plafonds prévus par la loi.

La locataire a alors versé une somme de 288,85 € à titre de dépôt de garantie.



En 2016, Mme [P] [V] divorcée [J] a bénéficié d'un supplément de ressources lié à l'attribution d'une pension de réversion suite au décès de son ex-mari.



En 2018, elle a informé son bailleur de sa volonté de résilier le bail et la date de fin de bail a été fixée au 10 août 2018.



Sur requête de la société anonyme d'habitations à loyer modéré dénommée Antin Résidences (ou ci-après la société Antin Résidences), le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 6] a rendu le 8 juin 2020 une ordonnance enjoignant à Mme [P] [V] divorcée [J] de lui payer une somme en principal de 6.697,14 euros.



Cette ordonnance a fait l'objet d'une opposition par courrier déposé le 29 juin 2020 au greffe de ce tribunal.



Par jugement contradictoire entrepris du 10 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 6] a ainsi statué :

Déclare recevable en la forme l'opposition formée par Mme [P] [V] ;

Dit qu'elle a mis à néant l'ordonnance d'injonction de payer du 8 juin 2020 ;

Déboute la société Antin Résidences de l'ensemble de ses demandes ;

Condamne Antin Résidences à verser à Mme [P] [V] :

' la somme de deux cent quatre-vingt huit euros quatre vingt cinq (288,85 euros) en remboursement de son dépôt de garantie

' la somme de cinq cents euros (500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisse chaque partie supporter ses propres dépens.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 20 septembre 2021 par la société Antin Résidences ;



Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 décembre 2021 par lesquelles la société Antin Résidences demande à la cour de :

Vu le bail, 

Vu l'Ordonnance d'Injonction de Payer 

Vu les pièces versées aux débats 

Vu l'article L.441-3 du Code de la construction et de l'habitation 

Vu l'article R441-23 2°du Code de la construction et de l'habitation 

INFIRMER le jugement en ses chefs critiqués par la déclaration d'appel, savoir en ce qu'il a : 

- débouté la société anonyme d'habitations à loyer modéré dénommée Antin Résidences de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné Antin Résidences à verser à Mme [V] [P] : 

o la somme de deux cent quatre-vingt-huit euros quatre vingt cinq (288,85 €) en remboursement de son dépôt de garantie 

o la somme de cinq cents euros (500 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile 

- laissé chaque partie supporter ses propres dépens. 

Statuant à nouveau sur les demandes par l'effet dévolutif de l'appel, 

CONDAMNER Mme [P] [V] divorcée [J] à payer à la société Antin Résidences la somme de 6997,14 €, déduction déjà opérée du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 25 novembre 2018 ; 

PRÉCISER que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l'article 1343-2 du Code civil ; 

DÉBOUTER Mme [P] [V] divorcée [J] de l'ensemble de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent 

CONDAMNER Mme [P] [V] divorcée [J] aux dépens de première instance et d'appel et à payer la somme de 3.500 € à la société Antin Résidences en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 











Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 mars 2022 au terme desquelles Mme [P] [V] divorcée [J] demande à la cour de :

Vu les articles 1353 du code civil et 1302 et suivants du code civil,

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°

86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement du 10 août 2021 en ce qu'il a :

Débouté la Société Antin Résidence de l'ensemble de ses demandes,

Condamné la Société Antin Résidence à rembourser le dépôt de garantie de 288, 85

euros,

Condamné la Société Antin Résidence à lui régler une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Mme [V] de ses autres demandes,

en ce qu'il a laissé les dépens à chaque partie et en ce qu'il a limité l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 500 euros,

Statuant à nouveau :

Rejeter l'intégralité des demandes de la Société Antin Résidences,

Condamner la Société Antin Résidences à rembourser la somme de 8.306, 42 euros au titre des sommes indûment perçues,

Condamner la Société Antin Résidences à rembourser le dépôt de garantie d'un montant de 288, 85 euros, la somme de 1.322, 31 euros au titre de la majoration jusqu'au 31 octobre 2020 et appliquer la majoration de 10% sur le loyer par mois jusqu'au complet remboursement du dépôt de garantie,

Condamner la Société Antin Résidences à verser la somme de 210 euros au titre de la

privation de jouissance de la cave,

A titre subsidiaire, accorder les plus larges délais de paiement à Mme [V] et

l'autoriser à se libérer de sa dette par le versement mensuel de la somme de 200 euros et retenir que ces sommes ne produiront pas d'intérêt,

Condamner la Société Antin Résidences à verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 2.000 euros en cause d'appel et aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande en paiement de la société Antin Résidences



L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.



Il ne s'agit ni d'un loyer ni d'une charge locative, mais d'une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.



L'article L. 441-11 du même code dispose que l'organisme d'H.L.M. qui n'a pas exigé le paiement du SLS ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d'une pénalité.



Ces dispositions sont d'ordre public et le supplément de loyer solidarité est exigible du locataire en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.



Selon l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation : 'Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée.



Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.'.



Aux termes de l'article R 441-23 du code de la construction et de l'habitation : 'Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l'année civile en fonction :



1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l'annexe 1 de l'arrêté prévu à la première phrase de l'article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l'arrêté prévu à l'article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d'outre-mer ;



-des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l'aide de prêts prévus à l'article D. 331-17 , aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l'article D. 353-11 , ainsi qu'aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l'article D. 331-12 ;



2° Des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu'elles sont inférieures d'au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l'arrêté mentionné au 1° ci-dessus.



La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l'article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l'événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l'organisme d'habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l'événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission.' 



Enfin, aux termes de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation:

"L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.



A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.



Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.



La mise en demeure comporte la reproduction du présent article."



Pour débouter la société Antin Résidences de sa demande en paiement, le premier juge a considéré que son dossier était incomplet, qu'il manquait la copie du questionnaire de ressources adressé à la locataire ainsi que la mise en demeure spécifique, exigée par L 441-9 du code de la construction et de l'habitation, précité.



A l'appui de son appel, la société Antin Résidences fait valoir que le juge des contentieux de la protection a confondu le supplément de loyer de solidarité dit de 'pénalité' qui a été remboursé et n'était donc pas demandé avec celui dû en raison de la situation financière de Mme [P] [V] divorcée [J], connue à réception de l'enquête ressources complétée.



Elle précise que le montant du supplément de loyer de solidarité a été calculé pour l'occupation du 1er janvier au 10 août 2018 sur la base des ressources de 2016 puisque Mme [P] [V] divorcée [J] n'a fait valoir que par courrier du 9 septembre 2018 que ses ressources 2017 étaient inférieures de plus de 10 % à ses ressources 2016.



Mme [P] [V] divorcée [J] répond qu'il n'est pas justifié d'une demande du bailleur relative à ses ressources ni d'une mise en demeure qui lui aurait été adressée.



Elle affirme avoir rempli l'enquête annuelle 2017 et avoir transmis l'avis d'imposition de son fils auquel était joint son avis d'imposition, tel qu'il ressort des pièces produites par le bailleur lui-même.



Elle soutient également avoir transmis son avis d'imposition sur les revenus 2017 le 6 juillet 2018 soit avant la fin du bail.



Enfin, elle fait valoir qu'elle a disposé d'un revenu exceptionnel et nullement d'un revenu mensuel régulier, ce qui n'entre pas dans les critères prévus par les textes, suite au décès de son ex-mari, ayant perçu en une fois l'arriéré de pensions de réversion pour les 5 dernières années.



En l'espèce, Mme [P] [V] divorcée [J] a adressé par courrier recommandé du 6 juillet 2018 à la société Antin Résidences son avis d'imposition 2017 portant sur les revenus 2016 et mentionnant un revenu fiscal de référence de 77.360 euros ainsi que sa réponse à l'enquête obligatoire pour l'établissement du supplément de loyer solidarité et d'occupation du parc social 2018 dans lequel elle a mentionné avoir quitté les lieux le 13 octobre 2017 et la présence dans le logement de son fils [C] [J], autre occupant du logement.



Dans ce courrier, Mme [P] [V] divorcée [J] reconnaît que lorsqu'elle a rempli l'enquête annuelle le 14 novembre 2017, elle n'a pas transmis son avis d'imposition, considérant que n'étant plus dans les lieux au 1er janvier 2018, elle n'avait pas à le faire.



En tout état de cause, à la suite de la réception de son avis d'imposition 2017 sur les revenus 2016, le surloyer forfaitaire qui lui a été appliqué pour les mois de juin et juillet 2018, a été recrédité sur son compte le 23 août 2018 et compte-tenu de ses revenus déclarés en 2016 qui dépassent de plus de 20 % le plafond des ressources (en l'espèce 231,24 % du plafond des ressources), un surloyer de 11.269,16 euros (de janvier à juillet 2018) soit 1.609,88 euros par mois, lui a été facturé.



Ainsi, la société Antin Résidences fait valoir à juste titre qu'elle ne réclame pas le paiement d'un surloyer forfaitaire, auquel s'appliquent les exigences de l'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation, mais le paiement d'un supplément de loyer solidarité calculé en fonction des ressources réelles de Mme [P] [V] divorcée [J].



S'agissant des ressources à prendre en compte pour le calcul du supplément de loyer de solidarité, il résulte bien de l'avis d'imposition de Mme [P] [V] divorcée [J] que son revenu fiscal de référence pour l'année 2016 était de 77.360 euros, tel que l'a retenu à juste titre la société Antin Résidences.



Enfin, Mme [P] [V] divorcée [J] ne justifie pas avoir adressé à son bailleur les justificatifs de la baisse de ses revenus survenue en 2017, avant le 9 septembre 2018, soit à une date où le bail était résilié.



Or, il résulte des dispositions de l'article R 441-23 du code de la construction et de l'habitation rappelées plus haut, que la modification des ressources est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l'événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l'organisme d'habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l'événement et qu'en cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission.



En conséquence, la baisse des revenus de Mme [P] [V] divorcée [J] en 2017 n'a pu être prise en compte pour le calcul des suppléments de loyer de solidarité de janvier à juillet 2018.



Les contestations de Mme [P] [V] divorcée [J] sont dès lors inopérantes.



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la société Antin Résidences de sa demande en paiement.



Mme [P] [V] divorcée [J] doit être condamnée à lui payer la somme de 6.997,14 euros, après imputation du dépôt de garantie de 288,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020 date de la signification de l'ordonnance portant injonction de payer, valant mise en demeure, à défaut de justification de l'envoi du courrier du 19 novembre 2018.



Sur les demandes reconventionnelles de Mme [P] [V] divorcée [J] 



S'agissant de la demande de remboursement de la somme de 8.306,42 euros au titre de sommes indûment perçues par le bailleur, maintenue en appel et sur laquelle le premier juge n'a pas statué, celle-ci doit être rejetée dès lors que les sommes facturées au titre du supplément de loyer de solidarité sont dues par Mme [P] [V] divorcée [J] et que la société Antin Résidences justifie avoir porté au crédit de son compte les sommes de 562,59 euros et 904,30 euros au titre des régularisations de charges créditrices 2016 et 2017, les 30 juillet et 31 octobre 2018.



Le dépôt de garantie déjà déduit des sommes restant dues au bailleur, ne peut faire l'objet d'un remboursement.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Antin Résidences à verser à Mme [P] [V] la somme de 288,85 euros en remboursement de son dépôt de garantie.



Mme [P] [V] divorcée [J] doit être déboutée de cette demande, ainsi que celle en paiement de la majoration de 10 % du loyer par mois de retard, sur laquelle le premier juge n'a pas statué.



S'agissant de la cave, Mme [P] [V] divorcée [J] maintient sa demande à hauteur de 210 euros au motif qu'elle a été privée de sa cave à compter du mois d'octobre 2016.



Le contrat de bail signé entre les parties fait bien mention de l'attribution d'une cave n° 10 à Mme [P] [V] divorcée [J].



Néanmoins, aucune pièce ne vient démontrer qu'elle a été privée de cette cave, la note d'information du 15 septembre 2016 de la société Antin Résidences ne concerne pas la cave n° 10 et Mme [P] [V] divorcée [J] ne justifie d'aucune réclamation auprès de son bailleur à ce sujet.



La lettre recommandée du 6 juillet 2018 et le congé du 20 juillet 2018 ne font pas état d'une difficulté concernant la cave et le seul courrier du 9 septembre 2018 dans lequel Mme [P] [V] divorcée [J] énonce avoir été privée de sa cave supprimée en 2016, ne saurait valoir de preuve de cette privation de jouissance.



Le premier juge a omis de faire mention dans son dispositif du rejet de cette demande.



Il sera donc ajouté au jugement que Mme [P] [V] divorcée [J] est déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 210 euros au titre de la privation de jouissance de la cave.



Enfin, Mme [P] [V] divorcée [J] sollicite les plus larges délais de paiement sans application du taux d'intérêt. Elle propose de verser une somme de 200 euros par mois.



Selon l'article 1343-5 du code civil, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".



En l'espèce, Mme [P] [V] divorcée [J] qui ne justifie pas de sa situation financière actuelle, a déjà bénéficié de larges délais de paiement résultant de la procédure.



Il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement sans application du taux d'intérêt.



Sur la capitalisation des intérêts



L'article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.



Il sera fait droit à la demande de la société Antin Résidences à compter du 17 décembre 2021, date de la demande.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



 Mme [P] [V] divorcée [J], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Antin Résidences une indemnité de procédure de 1.000 euros.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [P] [V] divorcée [J].





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris ;



Et statuant à nouveau,



Condamne Mme [P] [V] divorcée [J] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré dénommée Antin Résidences la somme de 6.997,14 euros, déduction déjà opérée du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020 ;



Déboute Mme [P] [V] divorcée [J] de sa demande en remboursement du dépôt de garantie ;



Et y ajoutant,



Déboute Mme [P] [V] divorcée [J] de ses demandes de remboursement de la somme de 8.306,42 euros au titre des sommes indûment perçues, en paiement de la majoration de 10 % au titre du retard dans le remboursement du dépôt de garantie et d'une somme de 210 euros au titre de la privation de jouissance de la cave ;



Déboute Mme [P] [V] divorcée [J] de sa demande de délais de paiement sans application du taux d'intérêt ; 



Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter du 17 décembre 2021, produiront eux-mêmes intérêts ;



Condamne Mme [P] [V] divorcée [J] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré dénommée Antin Résidences la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [P] [V] divorcée [J] aux dépens de première instance et d'appel ;



Rejette toutes autres demandes.





           La greffière                                                                           La présidente   









 Le greffier, Le Président,