Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 17/04060 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NIFG



ARRET N°



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 09 mars 2017 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE 

N° RG 15/00569





APPELANTS :



Monsieur [F] [A] [R]

né le 10 Février 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4] 

[Adresse 10]

[Localité 3]

et

Madame [X] [B] épouse [R]

née le 13 Mai 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4] 

[Adresse 10]

[Localité 3]



Représentés par Me Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, subsitué à l'audience par Me Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMES :



SCP [G] - JANY, société titulaire d'un office notarial

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Hélène BAUMELOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [T] [O]

né le 20 Août 1954 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 12]

et

Madame [H] [P] épouse [O]

née le 25 Mars 1962 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 12]



Représentés par Me Grégory CRETIN de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me ALDIGIER Pierre-Antoine, avocat au barreau de MONTPELLIER

(ordonnance du 11 septembre 2018 d'irrecevabilité des concluions)











Ordonnance de clôture du 31 Mai 2022





COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre et M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre 

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 20 avril 2022 





Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA

en présence de Mme Ingrid HABOLD, greffière stagiaire





ARRET : 



- contradictoire.;



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.





*

**





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 21 mars 2011, M. [T] [O] et Mme [H] [P] épouse [O] se sont engagés à vendre à M. [T] [R] et à Mme [X] [B] épouse [R] un terrain à bâtir de 602 m² cadastré section C n°[Cadastre 6] sur la commune de [Localité 12] (11) au prix de 60 000 euros.



Ce terrain à bâtir est issu d'une plus grande parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 5] d'une superficie totale de 8 052 m² que M. et Mme [O] ont eux-mêmes divisée en trois parcelles.



Ils ont vendu la parcelle C n°[Cadastre 6] à M. et Mme [R] et la parcelle C n°[Cadastre 7] à M. et Mme [S].



La promesse synallagmatique de vente du 21 mars 2011 était conclue sous la condition suspensive d'obtention par M. et Mme [R] d'un permis de construire un immeuble d'habitation de 125 m² de plain-pied.



Un arrêté du 22 août 2011 a accordé à M. et Mme [R] le permis de construire qu'ils avaient demandé le 17 mai 2011.



Me [G] a reçu l'acte authentique de vente le 18 octobre 2011.



Par requête du 21 octobre 2011 devant le tribunal administratif de Montpellier, la commune de Roubia a sollicité l'annulation de l'arrêté de permis de construire du 22 août 2011.



Par jugement du 27 septembre 2012, le tribunal administratif a annulé ce permis de construire au motif que le réseau d'adduction d'eau était insuffisant.



Par acte d'huissier du 18 mars 2015, M. et Mme [R] ont fait assigner M. et Mme [O] aux fins d'obtenir l'annulation de l'acte de vente du 18 octobre 2011 sur le fondement du dol et de les voir condamner à leur verser 84 762,02 euros représentant le prix de vente et 20 000 euros en réparation des préjudices subis.



Par acte d'huissier du 7 décembre 2015, M. et Mme [O] ont appelé en cause la SCP de notaires [G] - Jany.



Par jugement du 9 mars 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

- rejeté la demande d'annulation de la vente et de dommages-intérêts de M. et Mme [R] ;

- rejeté toute autre demande des parties ;

- condamné M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [O] une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme [O] à verser à la SCP [G] - Jany une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme [R] aux dépens de leur action et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à percevoir directement ceux dont ils ont fait l'avance sans en avoir reçu provision ;

- condamné M. et Mme [O] aux dépens de leur action et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à percevoir directement ceux dont ils ont fait l'avance sans en avoir reçu provision.



Par déclaration au greffe du 20 juillet 2017, M. et Mme [R] ont relevé appel total de ce jugement à l'encontre de M. et Mme [O] et de la SCP [G] - Jany.



Par acte d'huissier du 16 août 2017, M. et Mme [R] ont fait signifier leur déclaration d'appel et leurs conclusions d'appelants à M. et Mme [O].



Par ordonnance du 11 septembre 2018, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions remises au greffe le 5 décembre 2017 par M. et Mme [O] ainsi que toutes leurs conclusions subséquentes pour avoir été notifiées hors délai.



M. et Mme [O] sont donc réputés s'être appropriés les motifs du jugement déféré.



Vu les dernières conclusions de M. et Mme [R] remises au greffe le 23 octobre 2017 ;



Vu les dernières conclusions de la SCP [Y] [N] [G] et Marie- Françoise Jany remises au greffe le 27 septembre 2017 ;



MOTIFS DE L'ARRÊT





Sur la demande d'annulation de la vente pour dol,



L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.



Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.



La démonstration du dol suppose donc de caractériser l'intention dolosive de l'une des parties, c'est-à-dire la volonté de celle-ci de tromper l'autre en pratiquant des man'uvres ou en retenant sciemment des informations qui, si elles avaient été connues de cette autre partie, auraient dissuadé celle-ci de contracter.



En l'espèce, aucune man'uvre ni aucune réticence dolosive ne saurait être reprochée à M. et Mme [O] ayant déterminé M. et Mme [R] à s'engager définitivement le 18 octobre 2011 à acquérir leur bien immobilier, la cour d'appel s'appropriant les motifs et partageant l'analyse du premier juge qui a exactement retenu :



- qu'il n'est pas établi que M. et Mme [O] ont eu connaissance antérieurement au 18 octobre 2011 de l'existence de la requête formée le 7 septembre 2011 par la commune de [Localité 12] contre le permis de construire tacite né le 8 juillet 2011 au profit de M. et Mme [S], acquéreurs de la parcelle contigüe cadastrée C n°[Cadastre 7] issue de la même opération de division foncière ;



- que le simple fait qu'un même avocat soit intervenu au profit de M. et Mme [S] et de M. et Mme [O] ne permet pas de supposer que les clients ont partagé les mêmes informations alors que les règles du secret applicable aux avocats imposent au contraire à ce professionnel de ne pas partager les informations en sa possession ; que le simple fait que les terrains des personnes précitées soit contigus n'implique pas une connaissance " nécessaire " par une partie d'une procédure administrative ou judiciaire engagée par l'autre partie propriétaire du terrain voisin ;



- qu'ainsi les appelants ne sont pas fondés à soutenir dans leurs écritures que " contrairement à ce que le premier juge précise, il est évident que la communication de ce jugement (jugement du tribunal administratif de Montpellier du 27 septembre 2012 ayant rejeté la requête formée par la commune de [Localité 12]) à titre d'information démontre qu'ils étaient intéressés par le sort de la procédure engagée, de sorte qu'ils en connaissaient nécessairement l'existence " ; qu'en effet cette information n'a rien d'évident et exigerait d'être démontrée ;



- qu'il n'est pas démontré que les vendeurs M. et Mme [O] ont eu connaissance antérieurement au 18 octobre 2011 de l'inspection réalisée le 11 avril 2011 par la SARL Compteur Sys ; que cette étude a parfaitement pu être réalisée par les agents de la SARL Compteur Sys sans pénétrer sur la propriété des vendeurs ou en y pénétrant sans autorisation s'agissant d'un terrain nu et non clôturé ;



- que le courrier adressé le 1er octobre 2014 par le conseil de M. et Mme [O] ne comporte aucun élément établissant la connaissance par ces derniers antérieurement au 18 octobre 2011 d'une quelconque difficulté technique ou juridiques susceptible d'affecter la constructibilité de la parcelle qu'ils vendaient à M. et à Mme [R] ;



Par ailleurs, le seul fait que les vendeurs aient eux-mêmes procédé ou fait procéder aux travaux de viabilisation de la parcelle ne suffit pas, à défaut d'élément factuels précis établis en ce sens, à démontrer qu'ils ont eu connaissance des éventuels vices ou insuffisances affectant les ouvrages réalisés et notamment le réseau d'adduction d'eau.



S'agissant de ces travaux de viabilisation, il convient en outre de relever qu'ils ne sont pas entrés dans le champ contractuel puisqu'ils ne son mentionnés ni dans le compromis du 21 mars 2011 ni dans l'acte de vente du 18 octobre 2011.



Ainsi, les appelants n'apportent pas la preuve de ce que M. et Mme [O] auraient commis un dol au sens de l'article 1116 du code civil dès lors que ces derniers n'ont usé d'aucune man'uvre ni dissimulé aucune information déterminante à leurs acquéreurs.



M. et Mme [R] ont disposé de toutes les informations relatives au bien immobilier connues des parties à la date du 18 octobre 2011 et l'acte authentique de vente reçu à cette date l'a été avec le consentement valable de toutes les parties.



En l'absence de dol démontré, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [R] de leur demande d'annulation de la vente du 18 octobre 2011 pour dol.



En l'absence de faute dolosive démontrée, la demande de dommages-intérêts complémentaires de 20 000 euros formée par M. et Mme [R] sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil sera également rejetée.





Sur la demande d'annulation de la vente pour erreur,



L'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.



Pour constituer un vice du consentement, l'erreur doit être prouvée par la partie qui l'allègue et cette erreur doit être excusable.



En l'espèce, l'erreur alléguée par M. et Mme [R] porte sur le caractère constructible du terrain acheté, qualité expressément mentionnée dans l'acte de vente du 18 octobre 2011 comme constituant un élément déterminant de l'acquisition du terrain litigieux. La constructibilité du terrain relève donc bien d'une qualité substantielle au sens de l'article 1110 ancien du code civil.



Il est exact que les différentes décisions de la commune de [Localité 12] et le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 27 septembre 2012 n'ont pas autorisé M. et Mme [R] à construire leur maison d'habitation.



Toutefois, et ainsi que le jugement déféré l'a pertinemment retenu, tous les refus de permis de construire opposés à M. et Mme [R] ne sont pas motivés par une inconstructibilité juridique du terrain mais par un élément de fait purement technique lié à l'insuffisance du réseau d'adduction d'eau desservant leur parcelle.



M. et Mme [R] n'établissent pas avoir tenté de remédier à l'insuffisance de ce réseau d'adduction d'eau. Ils ne versent au dossier aucun élément ou étude technique précisant la nature et le coût des travaux à réaliser sur ce réseau d'adduction d'eau pour obtenir l'autorisation de construire qui leur a été refusée jusqu'à ce jour, à l'exception d'un simple devis de l'entreprise Malet qui évaluerait le coût des travaux nécessaires à la somme de 10 800 euros TTC.



Par ailleurs, la constructibilité juridique de leur terrain est attestée notamment par le certificat de non opposition à la division du terrain délivré le 3 mars 2011 par la commune de [Localité 12] à M. et Mme [O] qui en avaient fait la demande le 3 février 2011.



C'est donc par une appréciation exacte des faits de l'espèce que le premier juge a retenu que M. et Mme [R] n'apportaient pas la preuve d'une erreur sur la qualité substantielle de constructibilité du terrain acquis de M. et Mme [O].



Le jugement déféré sera donc également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la vente formée par M. et Mme [R] sur le fondement de l'erreur.





Sur les demandes subsidiaires formées en cause d'appel par M. et Mme [R] contre M. et Mme [O] relatives à la viabilisation et à leur résistance abusive,



Subsidiairement, M. et Mme [R] sollicitent la condamnation de M. et Mme [O] à procéder à la viabilisation du terrain ou à défaut de les condamner à payer le coût de cette viabilisation, soit 10 800 euros, indexé sur l'indice BT01, outre 20 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.



En l'absence de toute précision sur le fondement de la demande, le juge doit examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables en prenant soin de ne pas introduire de nouveaux faits dans le débat et de ne pas modifier l'objet du litige.



En l'espèce, le compromis de vente du 21 mars 2011 stipule en page 8 la clause suivante intitulée " raccordement aux réseaux " :

" Les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d'eau et d'électricité, de la construction à édifier par l'acquéreur seront intégralement supportés par ce dernier, y compris les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel ou de raccordement au réseau public d'assainissement, et également le ou les taxes afférentes."



Une clause similaire " raccordement aux réseaux "figure page 12 de l'acte authentique de vente du 18 octobre 2011 :

" Les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d'eau et d'électricité, dans la mesure où le raccordement n'existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par l'acquéreur, y compris les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel."



Il se déduit de ces clauses que M. et Mme [R] ont acheté le terrain en faisant leur affaire de l'inexistence ou de la non conformité éventuelle du réseau d'adduction d'eau devant desservir leur parcelle.



Ils ne sont donc pas fondés à exiger de leur vendeur la prise en charge des frais de viabilisation complémentaire ni sur le fondement de la garantie des vices cachés, ni sur le fondement de l'obligation de délivrance. Leur demande en paiement de la somme de 10 800 euros sera donc rejetée.





Dans la mesure où les appelants succombent intégralement à l'instance, leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre M. et Mme [O] ne pourra qu'être rejetée.



M. et Mme [R] succombent à l'instance et seront donc tenus de supporter leurs dépens de première instance et les entiers dépens d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé en sa disposition ayant condamné M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Sur la mise hors de cause de la SCP [G] - Jany,



Aucune demande n'est formée par les parties contre la SCP [G] - Jany qui sera en conséquence mise hors de cause.



Le jugement déféré sera confirmé en sa disposition ayant condamné M. et Mme [O] à payer à la SCP [G] - Jany la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



S'agissant des frais engagés en cause d'appel non compris dans les dépens, M. et Mme [R] seront tenus de payer une indemnité de 1 500 euros à la SCP [G] - Jany.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute M. [T] [R] et Mme [X] [B] épouse [R] de leurs demandes subsidiaires formées en cause d'appel contre M. [T] [O] et Mme [H] [P] épouse [O] ;



Dit que M. [T] [R] et Mme [X] [B] épouse [R] devront supporter les entiers dépens d'appel ;



Condamne M. [T] [R] et Mme [X] [B] épouse [R] à payer 1 500 euros à la SCP [G] - Jany sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Déboute les parties de leurs plus amples demandes.



Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,