Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 1er JUIN 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10569 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZ5R



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection d'Aulnay-sous-Bois - RG n° 12-21-0097





APPELANTE 



S.A.R.L. HELMISS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 



[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0125







INTIMES 





M. [E] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Mme [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentés par Me Alexandre KOENIG, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 286

Assistés par Me Laura PASQUIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque B234





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 1er mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Edmée BONGRAND, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Edmée BONGRAND, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Marie GOIN





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présent lors de la mise à disposition. 



*****



Par acte sous seing privé du 13 octobre 2017, la société Helmiss a donné à bail à M.[E] [X] et Mme [H] [X] un studio meublé situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 580 euros, charges comprises. 



Par courrier du 21 octobre 2019, les services municipaux d'hygiène et de santé de la ville du Blanc Mesnil ont informé la société Helmiss du caractère impropre à l'habitation de ce studio.



M.[X], seul occupant des lieux, Mme [H] [X], sa soeur, signataire du bail n'ayant pas occupé les lieux, a réglé les loyers jusqu'à octobre 2019. 



Par arrêté du 20 février 2020, le préfet de la Seine Saint Denis a mis en demeure la société Helmiss de faire cesser définitivement l'occupation des lieux loués compte tenu de leur caractère impropre à l'habitation.



Se prévalant du caractère impropre à l'habitation du studio loué, M et Mme [X] ont, par acte du 6 janvier 2021, fait assigner en référé devant le tribunal de proximité d'Aulnay sous bois la société Helmiss afin d'obtenir la restitution des loyers et du dépôt de garantie et le paiement de dommages intérêts.



Par ordonnance de référé contradictoire du 10 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay sous Bois a :



- condamné la société Helmiss au paiement de la somme de 13.113 euros correspondant aux versements effectués par M.[E] [X] et Mme [H] [X] depuis la conclusion du contrat, y compris le dépôt de garantie (loyer de novembre 2017 à septembre 2019 inclus, soit 13.340 euros + 300 euros du mois d'octobre 2017 + 600 euros de dépôt de garantie - 1127 euros versés par la CAF), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné la société Helmiss au paiement de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance, moral et médical de M. [E] [X], 

- ordonné à la société Helmiss de procéder au relogement de M. [E] [X] dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision à peine, passé ce délai d'une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 30 jours, 

- rejeté la demande de réparation du préjudice résultant du non relogement de M. [E] [X] par la société Helmiss,

- rejeté les demandes de la société Helmiss, 



- condamné la société Helmiss à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné la société Helmiss aux entiers dépens, en ce non compris le diagnostic métrage et le constat d'huissier, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit, 

- ordonné la transmission au représentant de l'Etat dans le département de l'ordonnance constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 conformément à l'article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.



Par déclaration du 5 juin 2021, la société Helmiss a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 décembre 2021, la société Helmiss demande à la cour de :



- déclarer recevable et bien fondée la société Helmiss en son appel ; 

- infirmer l'ordonnance en toute ces dispositions, à l'exception de ce qu'elle a débouté M. [X] de sa demande en réparation du préjudice résultant de son non-relogement par la société Helmiss, et statuant à nouveau, 



Par conséquent,

A titre liminaire,

- constater l'incompétence du Juge des contentieux et de la protection statuant en la forme des référés ; 

- en conséquence, renvoyer en tant que de besoin les parties à se pourvoir au fond ; 



A défaut de constater l'incompétence,

A titre principal,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Helmiss au paiement de la somme de 13.113 euros correspondant aux versements effectués par M. [E] [X] et Mme [H] [X] depuis la conclusion du bail, y compris le dépôt de garantie (loyer de novembre 2017 à septembre 2019 inclus, soit 13.340 euros + 300 euros du mois d'octobre 2017 + 600 euros de dépôt de garantie ' 1.127 euros versés par la CAF), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

-infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Helmiss au paiement de la somme de 3.900 euros en réparation du préjudice de jouissance, moral et médical de M. [E] [X]; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Helmiss de procéder au relogement de M. [X] dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, à peine, passé ce délai, d'une astreinte de 50 euros par jour pendant 30 jours ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Helmiss au paiement des entiers dépens; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Helmiss au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Statuant de nouveau sur ces points, 

- dire et juger que M. [X] ne démontre pas l'existence de préjudices indemnisables au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral ; 

- donner acte de ce que la société Helmiss a proposé trois offres de relogement à M. [X] et qu'elle a donc rempli ses obligations à l'égard de M. [X] qui n'a pas donné suite auxdites propositions ; 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 octobre 2017 à la date du 11 février 2020 ; 

- dire et juger que M.et Mme [X] étaient occupants sans droit ni titre des lieux loués, sis [Adresse 3] à la date du 11 février 2020 ; 

- constater que M. [X] a quitté les lieux sis [Adresse 3] à la date du 25 octobre 2021, date de régularisation du bail relatif à l'offre de relogement acceptée par le locataire concernant les lieux sis [Adresse 1] ; 

-condamner par compensation M.et Mme [X] au règlement de la somme de 6.941, euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 février 2020 ;



A titre subsidiaire, 

- fixer et limiter à la somme de 267,40 euros le montant du préjudice indemnisable de M.[X] correspondant à la période comprise entre le 29 octobre 2019 et le 20 février 2020 ; 

- dire et juger que la dette locative de M.et de Mme [X] s'élève à la somme 6.941,00 euros, arrêtée à la date du 20 février 2020 ; 

-condamner par compensation M.et Mme [X] au règlement de la somme de 6.673,60 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 février 2020 ;



En tout état de cause, 

Y ajoutant,

- dire et juger que la société Helmiss a versé la somme de 2.190 euros à M. [X] consécutivement à l'offre de relogement qui lui a été proposée, ainsi qu'à la régularisation du bail du 25 octobre 2021 ;

- prendre en compte le règlement de la somme de 2.190 euros au bénéfice de M. [J] en déduction de tout ou partie des sommes qui seraient mise à la charge de la société Helmiss ou à son crédit ; 

- ordonner la restitution par M. [X] de la somme de la somme de 2.190 euros indument versée par la société Helmiss à celui-ci ; 

-condamner M. [X] à payer à la société Helmiss la somme de 10.000 euros au titre de dommages intérêt en raison de l'escroquerie et la falsification des fiches de paie commise par ce dernier ; 

-condamner M. et Mme [X] à payer à la société Helmiss la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-condamner M. et Mme [X] aux entiers dépens de 1 er instance et d'appel, qui seront recouvrés par Me Olivier Tomas, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La société Helmiss considère que la juridiction des référés de l'ordre judiciaire n'est pas compétente pour statuer sur des problématiques relatives au caractère impropre ou salubre d'un logement, ces questions nécessitant l'examen d'une juridiction saisie au fond.



Elle soutient que la date du 13 octobre 2017 retenue par le premier juge comme point de départ de l'indemnisation est critiquable puisque l'arrêté du 20 février 2020 n'ordonne la suspension des loyers qu'à compter de l'envoi de sa notification et qu'aucun préjudice n'est justifié.



Elle affirme par ailleurs avoir adressé aux occupants trois propositions de relogement, dont deux ont été refusées et qu'elle ne peut dans ces conditions être tenue à une quelconque indemnisation.



Elle fait valoir avoir versé la somme de 2190 à M. [J] et que cette somme doit lui être restituée par M. [X] ou à tout le moins venir en déduction des sommes mises à sa charge.





Elle déclare que M.[X] dans le cadre de l'instance de référé a produit des bulletins de salaires frauduleux dans le but de tromper le tribunal et que celui-ci doit être condamné à lui payer des dommages intérêts.

 

Par conclusions du 29 octobre 2021, M.[E] [X] et Mme [H] [X] demandent à la cour au visa de : 



Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 6 et 22, 

Vu le décret n° 2002-130 du 30 janvier 2002 et ses articles 2 et 4, 

Vu l'article 41 du règlement sanitaire départemental de la Seine-Saint-Denis, 

Vu l'article L. 1331-22 du code de la santé public dans sa version en vigueur du 26 février 2010 au 1 er mars 2021, 

Vu l'article L. 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur du 29 janvier 2017 au 1er janvier 2021, 

Vu l'arrêté préfectoral du 15 juin 2019, 

- recevoir l'intimé en ses conclusions et les déclarer bien fondées ; 

- rejeter toutes conclusions contraires ; 



Et en conséquence, 

- rejeter l'ensemble des moyens formés par la société Helmiss ; 

- confirmer l'ordonnance de référé du 10 mai 2021 rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois en toutes ses dispositions ; 

- condamner à nouveau la société Helmiss à la somme de 2.640 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en sus des condamnations prononcées en première instance au titre de l'article 700 ; 

- dire la décision à intervenir exécutoire. 



Ils soutiennent que le juge des référés saisi a bien compétence pour statuer sur les conséquences d'un arrêté déclarant insalubre un logement sur le fondement des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile.



Ils rappellent que faute pour le logement de satisfaire aux critères de décence, l'obligation de verser des loyers et le dépôt de garantie n'avait pas de cause et soutiennent rapporter la preuve du préjudice subi par M. [X] résultant de ses conditions de logement. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 



MOTIFS



Selon l'article L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont le contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relatives aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. 



En l'espèce, les demandes de M et Mme [X] ont pour fondement le contrat de bail conclu avec la société Helmiss, le 13 octobre 2017. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la société Helmiss tendant à voir le juge des référés saisi se déclarer incompétent. L'ordonnance critiquée sera confirmée de ce chef.



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'est pas exécuté ou l'a été imparfaitement peut :

*4° demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulée ; des dommages intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par le décret n°2002-120du 30 janvier 2002.



Par application de ces dispositions, ne satisfait pas aux caractéristiques d'un logement décent, notamment un logement dépourvu d'une pièce de vie d'une surface de 9 m² sous 2,20 de hauteur sous plafond, d'un ouvrant donnant à l'air libre dans la pièce de vie. 



En l'espèce, l'expertise de surface du logement réalisée le 30 juillet 2020 à la demande de M. [X] fait ressortir une surface habitable de 10,16 m², la plus grande pièce du logement à savoir la pièce principale avec cuisine mesurant 8,75 m² avec une hauteur inférieure de 1,80 mètre sous plafond.



L'arrêté préfectoral sus-visé fait mention de l'absence d'un système de ventilation efficace, de la présence de revêtements muraux dégradés et de moisissures. 

 

Outre l'indécence du logement, son caractère inhabitable résulte de l'interdiction émise par le préfet de permettre l'occupation des lieux à des fins d'habitation aux termes de son arrêté du 4 juin 2019. 



Le local étant indécent et inhabitable, le bailleur n'a donc pas satisfait à son obligation légale de délivrance et ne peut prétendre au paiement d'une quelconque somme, non causée. C'est donc à raison que le premier juge a fait droit à la demande de M et Mme [X] en restitution du dépôt de garantie et des loyers en totalité, les éléments ayant justifié les causes de l'arrêté préfectoral et caractérisant l'indécence du logement tenant à la structure même du bien, existant dès le premier jour du contrat de bail.



L'ordonnance critiquée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société Helmiss à restituer à M et Mme [X] la somme 13.113 euros correspondant aux loyers et au dépôt de garantie versés.



Le caractère impropre du logement loué à l'habitation et son indécence non sérieusement contestables ont nécessairement causé à M. [X] un trouble de jouissance dès la conclusion du contrat de bail ainsi qu'un préjudice moral, lesquels sont distincts de la restitution des loyers et du dépôt de garantie, qui viennent en contrepartie de l'absence de délivrance conforme du logement.







C'est par une exacte appréciation des éléments de fait que le premier juge a estimé la provision à valoir sur la réparation du trouble de jouissance et le préjudice moral subi par M. [X] pendant toute la durée du contrat, à la somme de 3.900 euros. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Helmiss au paiement de cette somme. 



Aux termes de l'arrêté préfectoral sus-visé, la société Helmiss disposait d'un délai d'un mois à compter de sa notification soit jusqu'à la fin du mois de mars 2020, pour procéder au relogement les occupants.



Des pièces versées aux débats, il s'établit que les premières propositions de relogement ont été émises par la bailleresse les 9 et 12 août 2020, la troisième le 3 septembre 2020 soit plusieurs mois après l'expiration du délai imparti pour s'exécuter. Il est néanmoins constant que par contrat de bail du 25 octobre 2021, la société Helmiss a procédé à ce relogement. En conséquence, la demande y afférente est devenue sans objet, la cour n'étant par ailleurs saisie d'aucun moyen de critique quant au rejet de la demande en réparation du préjudice lié au manquement du bailleur à son obligation de relogement dans le délai imparti.



C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge, après avoir procédé à une exacte et précise analyse de la situation, a considéré que faute d'avoir reçu une proposition de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, M. [X] était un occupant de bonne foi, ce qui faisait obstacle aux demandes reconventionnelles de la bailleresse en résiliation du contrat et en expulsion de M et Mme [X].



La demande de la société Helmiss de prendre en compte le versement par elle d'une somme de 2190 euros au bénéfice d'un certain M. [J], en déduction de tout ou partie des sommes qui seraient mises à sa charge est infondée en ce que cette personne est étrangère au présent litige. Elle sera rejetée.



La demande de la société Helmiss tendant à obtenir la condamnation de M.[X] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour escroquerie au jugement, outre qu'elle n'est pas formulée à titre de provision, que le juge des référés peut seulement allouer, est irrecevable pour être formée pour la première fois en cause d'appel, par application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.

 

Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.



La société Helmiss, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel ainsi que la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise sauf du chef de la demande relative au relogement de M. [E] [X],



Statuant à nouveau de ce chef, 



Dit la demande afférente au relogement de M. [E] [X] devenue sans objet, 



Y ajoutant, 





Déclare irrecevable la demande de la société Helmiss en condamnation de M.[X] en paiement de dommages-intérêts, 



Rejette la demande de la société Helmiss en restitution par M. [X] de la somme de 2.190 euros versée par elle à M. [J], 



Condamne la société Helmiss aux dépens d'appel, 



Condamne la société Helmiss à payer à M. [E] [X] et Mme [H] [X] la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



 LE GREFFIER LE PRESIDENT