République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 09/06/2022





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N° de MINUTE : 

N° RG 20/03449 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TFNF



Jugement (N° 19/00216) rendu le 31 janvier 2020

par le tribunal judiciaire d'Avesnes-sur-Helpe







APPELANTES



La SAS [Z] et [B] [M] prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil, Me Patrick Houssière, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe





INTIMÉE



Madame [C] [W]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Jean-Baptiste Henniaux, membre de la SELARL Henniaux Jean-Baptiste, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe







DÉBATS à l'audience publique du 17 mars 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 février 2022



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Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2019, la SAS [Z] et [B] [M] a conclu avec Mme [C] [W] un mandat de vente relatif au bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3], avec une rémunération de l'agent fixée à la somme de 6 000 euros, pour une durée de 24 mois mais pouvant être dénoncé à tout moment à compter d'un délai de 3 mois par courrier recommandé avec accusé de réception en respectant un préavis de 15 jours. 



Deux visites avec propositions d'achat ont été effectuées par le couple [L] par l'intermédiaire de la société [Z] et [B] [M], mais ont été refusées par Mme [W]. 

Par courrier du 8 avril 2019, Mme [W] a résilié le mandant de vente confié à la société [Z] et [B] [M]. 

Elle a alors confié la vente du bien immobilier à l'agence IAD, laquelle a conclu la vente de ce bien avec le couple [L] qui avait déjà visité le bien par l'intermédiaire de la société [Z] et [B] [M]. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mai 2019, la société [Z] et [B] [M] a mis en demeure Mme [W] de lui régler le montant de la rémunération prévue au mandat de vente, soit 6 000 euros. Mme [W] a refusé de satisfaire à cette demande en indiquant ne plus être tenue par le mandat résilié. 



Par acte d'huissier du 10 juillet 2019, la société [Z] et [B] [M] a fait assigner Mme [W] devant le tribunal d'instance d'Avesnes-sur-Helpe aux fins de voir condamner celle-ci au paiement de la somme de 6 000 euros en application du mandat de vente signé le 8 janvier 2019. 



Par jugement en date du 31 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Avesnes-sur- Helpe a : 


Dit que la pièce n°5 du demandeur relative à une attestation émise par Monsieur [Y] [X] est irrecevable ;

Débouté la société [Z] et [B] [M] de sa demande sur le fondement de l'article 1103 du code civil ;

Condamné la société [Z] et [B] [M] à payer à Mme [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [Z] et [B] [M] aux entiers dépens. 




La société [Z] et [B] [M] a interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 avril 2021, la société [Z] et [B] [M] demande à la cour d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avesnes-sur-Helpe le 31 janvier 2020 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de:


Dire que la pièce n°5 de la société [Z] et [B] [M] à savoir l'attestation de M. [Y] [X] est parfaitement recevable et probante,





Condamner Mme [C] [W] à payer à la société [Z] et [B] [M] la somme de 6 000 euros à titre d'indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération qui était prévue au mandat, 

Condamner Mme [C] [W] à payer à la société [Z] et [B] [M] une indemnité procédurale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Débouter Mme [C] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

Condamner Mme [C] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de de Maître Marie-Hélène Laurent avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Elle fait tout d'abord valoir que l'attestation de M. [Y] [X], artisan ayant visité l'immeuble de Mme [W] avec l'agence immobilière [Z] et [B] [M] et Mme [O], écartée par le premier juge, est parfaitement valable quand bien même elle ne serait pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, ces dispositions n'étant pas prescrites à peine de nullité et le premier juge n'ayant pas caractérisé le grief causé à Mme [W] par cette attestation. Elle ajoute que le fait que M. [X] ait fourni une attestation à l'agence [Z] et [B] immobilier alors qu'il avait établi un devis au profit du couple [L], acquéreur de l'immeuble, n'est pas caractéristique d'un conflit d'intérêt dès lors que la circonstance qu'il connaisse les deux parties n'est pas de nature à remettre en cause la véracité de son attestation et des faits précis qu'il décrit, mais au contraire, donne du crédit à son attestation.



Elle soutient ensuite que les dispositions de l'article 9, alinéa 3 du contrat de mandat, contenant une stipulation aux termes de laquelle le vendeur d'interdit de vendre sans le concours de l'agence immobilière bénéficiaire du mandat à un acquéreur qui aurait été présentée par elle pendant la durée du mandat et deux ans après l'expiration de celui-ci, laquelle a été jugée abusive par le premier juge en ce qu'elle entrave la liberté du vendeur de pouvoir vendre le bien à la personne de son choix pendant une durée excédant la durée raisonnable, sont au contraire tout à fait régulières, la Cour de cassation (Cass. 1ère civ., 2/10/2007) ayant eu l'occasion de juger qu'une telle clause interdisant de traiter directement avec une personne présentée par l'agence immobilière pendant la durée du mandat et dans le délai de 24 mois suivant son expriation était parfaitement valable.

Elle affirme que la révocation du mandat par Mme [W], par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 8 avril 2019 reçu le 15, effectif à compter du 30 avril 2019 après l'expiration du délai de 15 jours de préavis, ne faisait pas obstacle à l'application des dispositions des articles 9 et 15 du mandat.

Elle fait valoir que dans le cadre du mandat qui lui avait été confié par Mme [W], elle a procédé à la visite du bien avec des acquéreurs potentiels, en l'occurence M. [G] [T] et Mme [N] [O], les 30 mars 2019 et 1er avril 2019, en la présence de Mme [W] et pour la seconde visite de M. [Y] [X], artisan, lequel devait réaliser un devis concernant l'immeuble. Elle ajoute qu'à la suite de ces visites, le couple [L] a émis deux offres successives, l'une à 140 000 euros net vendeur et la seconde à 150 000 euros net vendeur, lesquelles ont été refusées par Mme [W] ; que celle-ci a ensuite révoqué le mandat de vente donné à l'agence immobilière [Z] et [B] [M] par lettre du 8 avril 2019 reçue le 15 et qu'elle a peu après vendu le bien au couple [L] par l'intermédiaire d'une agence concurrente. 



Elle soutient que Mme [W] ne peut avoir ignoré l'identité des acquéreurs potentiels puisqu'elle était présente aux deux visites organisées par l'agence [Z] et [B] [M], qu'elle n'a pas respecté son obligation d'avertir l'agence de la visite d'acquéreurs potentiels prévue à l'article 14 du mandat et qu'elle a enfin manqué à l'engagement pris dans le cadre du mandat de ne pas contracter avec un acquéreur présenté par l'agence endant la durée du mandat et deux ans après son expiration, de sorte qu'elle est redevable à son égard de la commission prévue à l'article 15 du mandat.





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 février 2021, Mme [C] [W] demande à la cour de confirmer le jugement du 31 janvier 2020 du tribunal d'instance d'Avesnes-sur-Helpe et de :


Condamner [Z] et [B] [M] à verser à Mme [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [Z] et [B] [M] aux entiers frais et dépens. 




Elle soutient essentiellement qu'elle avait souscrit avec l'agence [Z] et [B] [M] un mandat simple de vente qui ne lui interdisait donc pas de contracter sans son intermédiaire ; qu'il appartenait à l'agence [Z] et [B] [M] de faire signer des bons de visites aux acquéreurs potentiels et de l'informer des visites effectuées en lui communiquant l'identité des personnes ayant visité l'immeuble, ce qui est une pratique courante des agences immobilirèes afin d'éviter tout risque de collusion entre les acquéreurs potentiels et les vendeurs ; qu'elle n'a jamais participé à aucune visite organisée par l'agence [Z] et [B] immobilier afin de ne pas risque de compromettre une vente potentielle ; qu'elle a mis fin au mandat de l'agence [Z] et [B] immobilier car celle-ci ne lui donnait pas satisfaction, ne rendait pas compte de ses diligences et car les acquéreurs qu'elle lui proposait faisaient des offres en dessous du marché.



Elle ajoute que la seule pièce produite par l'agence [Z] et [B] [M] de nature à étayer le propos de l'appelante est un courriel envoyé par M. [Y] [X], artisan et partenaire habituel de l'agence dans le cadre des ventes, dont la forme ne respecte pas les conditions de l'article 202 du code civil et qui présente un conflit d'intérêt compte tenu de ses relations d'affaires habituelles avec l'agence, lesquelles ne sont pas mentionnées dans le courrier. Elle soutient ainsi que M. [X] a voulu rendre service à l'agence immobilière qu'il connait bien pour travailler régulièrement avec et que c'est à bon droit que le premier juge a décidé d'écarter cette pièce n°5 dans la mesure où le conflit d'intérêt en fragilise la valeur et la portée. Elle conteste avec force avoir été mise en présence des acquéreurs et avoir eu connaissance de leurs identités et précise qu'elle a simplement reçu la visite de M. [X], envoyé par l'agence pour évaluer approximativement travaux de rénovation et qu'elle a en toute bonne foi accédé à sa demande.



Elle soutient enfin qu'elle n'avait aucun intérêt à manquer une vente et qu'elle a ensuite confié la vente à une autre agence, laquelle a perçu des honoraires, ce qui exclut l'hypothèse d'une collusion entre elle et ses acquéreurs.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande principale



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.



L'article 1193 dudit code précise que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que a loi autorise.





L'article 1194 stipule que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage et la loi.



L'article 1171 dispose enfin que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. 

A cet égard, la commission des clauses abusives a eu l'occasion, dans une recommandation 2003-02, de recommander que soient éliminées des contrats portant mandat de vente, de location ou de recherche d'un bien immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet :


1o De ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, notamment en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction ;(...)
3o D'interdire au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement, avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction.



En l'espèce, Mme [C] [W] a conclu avec l'agence [Z] et [B] [M] un mandat simple de vente portant sur une maison à usage d'habitation sises à [Adresse 4], pour un prix de 170 000 euros net vendeur sauf accord ultérieur, outre 6000 euros de frais d'agence à la charge de l'acquéreur.

Le contrat prévoit en son article 4 qu'il est consenti pour une durée de 24 mois à compter du jour de son établissement et que passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties par lettre recommandée avec avis de réception envoyée au moins 15 jours à l'avance.



Aux termes de l'article 9 du mandat, le mandant s'engage non seulement, pendant la durée du mandat à ratifer la vente à tout acquéreur présenté par le mandataire acceptant les prix et conditions du mandat, mais également à ne pas présenter le bien directement à des acquéreurs potentiels à un prix différent du mandat de façon à ne pas gêner le mandataire dans sa mission et enfin, à s'interdire de vendre sans le concours du mandataire y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.



L'article 13 relatif à l'option 'mandat simple' choisie par Mme [W], stipule que le mandat est consenti sans exclusivité et que la mandante conserve toute liberté de vendre par elle-même ou par l'intermédiaire d'une autre agence, sauf à un acquéreur qui lui aurait été présenté par l'agence.



L'article 14 du mandat stipule que dans l'hypothèse où le mandant vendrait sans le concours du mandataire, il s'engage à l'informer immédiatement par lettre recommandée en lui précisant les nom et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et de l'agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.



L'article 15 précise qu'en cas de non-respect de la clause précédente, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus et que par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l'intermédiaire de l'agence ou de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l'agence, ou en cas d'infraction à une clause d'exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat.



Contrairement au premier juge, la cour estime que la clause interdisant de traiter directement avec une personne présentée par l'agent immobilier pendant la durée du mandat et dans le délai de 24 mois suivant son expiration n'est pas abusive en ce que le délai qu'elle prévoit est tout à fait raisonnable compte tenu des relations entre les parties et de la nature du contrat. Il n'y a donc pas lieu de la déclarer non écrite.



En application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à l'agence [Z] et [B] [M], qui invoque un manquement de sa mandante à son engagement de ne pas vendre le bien à un acquéreur qui lui aurait été présenté par l'agence dans le délai de deux ans à compter de la résiliation du mandat, de rapporter la preuve de ce qu'elle a présenté les consorts [L], acquéreurs du bien, à Mme [W] avant la rupture de leurs liens contractuels.



A cet égard, l'agence [Z] et [B] [M] produit les pièces suivantes :

- un extrait d'agenda montrant que le 30 mars 2019, une visite était prévue avec Mme [O] et que le 1er avril, était prévu un 'devis [W]' ;

- un courriel de Mme [N] [O] adressé à l'agence en date du 1er avril 2019 à 8h25 indiquant ses disponibilités 'pour faire la contrevisite avec l'entrepreneur que vous connaissez' dont notamment le même jour jusqu'à 17 heures ; 

- un devis n°1204 en date du 3 avril 2019 établi par M. [Y] [X], artisan, à l'ordre de Mme [N] [O], domiciliée au [Adresse 4] à [Localité 3], pour des travaux de maçonnerie, de pose de carrelage et de réfection de la salle de bain, pour un montant total de 21 155,20 euros ;

- un courriel émanant de M. [Y] [X] en date du 3 juin 2019, aux termes duquel celui-ci indique avoir rencontré Mme [W] propriétaire d'une maison en vente [Adresse 5] le 1er avril 2019, que 'le rendez-vous était en présence du futur acquéreur Mme [O] [N] et de l'agence [Z] et [B] représentée par Mme [Z] [S]' et que le but du rendez-vous était l'établissement d'un devis pour des travaux de maçonnerie (devis n°1204 du 3 avril 2019) ;

- un échange de sms entre Mme [N] [O] et l'agence immobilière établissant qu'en date du 4 avril 2019 et au vu du devis réalisé par l'artisan, Mme [O] et son conjoint ont proposé de faire l'acquisition de l'immeuble pour un prix de 140 000 euros, et qu'en date du 12 avril 2019, ils ont porté leur proposition à 150 000 euros.



Il n'est pas contesté qu'aucune des propositions n'a été acceptée par Mme [W], celles-ci étant en dessous du prix prévu par le mandat.



Mme [W] sollicite que soit écarté des débats le courriel de M. [Y] [X] au motif que celui-ci ne respecte pas les conditions de forme prévues par l'article 202 du code de procédure civile.

Cependant, les modes de preuve ne se limitant pas aux attestations, le juge ne peut rejeter un courriel au motif qu'il doit être considéré comme une attestation et qu'il n'est pas conforme à l'article 202 précité. Dès lors, le juge du fond en apprécie souverainement la valeur probante au regard notamment des autres éléments de preuve versés aux débats.



Il n'y a pas lieu d'écarter des débats le courriel de M. [X], lequel ne fait que confirmer les autres documents produits tendant à démontrer que Mme [O] a bien visité l'immeuble avec un artisan qui lui a été présenté par l'agence [Z] et [B] [M]. Cependant, la teneur du courriel adressé à l'agence par Mme [O], qui se réfère à une 'contrevisite avec l'entrepreneur que vous connaissez', évoquant des liens habituels entre l'agence et l'artisan, engage à apprécier avec circonspection l'allégation de l'agence selon laquelle Mme [W], vendeuse, aurait effectué toute la visite avec les acquéreurs, l'artisan et l'agence, ce que n'indique au demeurant pas le courriel de M. [X] et ce que conteste Mme [W].

Ainsi, si les documents produits permettent d'établir que Mme [O] a bien visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'agence [Z] et [B] immobilier et qu'elle a effectué une deuxième visite avec M. [X], artisan, en vue de l'établissement d'un devis, ils ne permettent pas d'établir d'une part que ces visites ont eu lieu en la présence de M. [T], conjoint de Mme [O] et de la vendeuse Mme [W], quand bien même celle-ci a pu leur ouvrir la porte et d'autre part, que les identités des acquéreurs potentiels ont été formellement portées à la connaissance de Mme [W], notamment par l'établissement de bons de visite et la notification officielle de l'identité des visiteurs.



Mme [W] a par la suite régulièrement résilié le mandat confié par l'agence [Z] et [B] [M] par courrier recommandé du 8 avril 2019 reçu le 15 avril 2019, prenant effet au 30 avril 2019 compte tenu du délai de préavis contractuellement prévu. 

Elle a vendu l'immeuble objet du mandat par l'intermédiaire de l'agence IAD, suivant compromis en date du 7 mai 2019, soit après l'expiration du mandat, lequel n'était en tout état de cause pas exclusif et permettait en conséquence à la mandante de conclure la vente par elle même ou par une autre agence, pourvu que l'acquéreur ne lui ait pas été présenté par l'agence [Z] et [B] [M] et ce, tant pendant la durée du mandat que pendant un délai de deux ans à compter de l'expiration de celui-ci.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour estime à l'instar du premier juge que la preuve n'est pas rapportée de ce que l'agence [Z] et [B] [M] a présenté Mme [O] et M. [T], futurs acquéreurs, à Mme [W], sa mandante. 



Dès lors, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société [Z] et [B] [M] de l'ensemble de ses demandes.





Sur les demandes accessoires



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.



La société [Z] et [B] [M] succombant en son appel, sera tenue aux entiers dépens et sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles qu'elle a engagée.



Il convient par ailleurs de la condamner à payer à Mme [C] [W] la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a dit que la pièce n°5 demandeur relative à une attestation émise par M. [Y] [X] est irrecevable ;



Statuant à nouveau sur ce point,



Dit que la pièce n°5 du demandeur relative à un courriel émanant de M. [Y] [X] est recevable ;



Y ajoutant,



Condamne la SAS [Z] et [B] [M] aux entiers dépens d'appel ;



Condamne la SAS [Z] et [B] [M] à payer à Mme [C] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;



Déboute la SAS [Z] et [B] [M] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffierLa présidente

Delphine VerhaegheChristine Simon-Rossenthal