COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 12 MARS 2025









N° RG 23/01855 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHDJ









Madame [E] [B]



c/



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES PACA BOUCHES-DU-RHONE

























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 mars 2023 (R.G. 21/02434) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 15 avril 2023





APPELANTE :



Madame [E] [B], née le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 4] (87), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représentée par Maître Marie BAISY, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Xavier RIBES, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉE :



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES PACA BOUCHES-DU-RHONE, représentée par le Directeur Régionale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône élisant domicile en ses bureaux sis [Adresse 5], seul compétent pour représenter l'Etat dans la présente instance juridictionnelle en application du décret 2016-1099 du 11 août 2016 et de l'arrêté du 22 août 2016 du Ministère des Finances et des Comptes Publics publié au Journal Officiel du 30 août 2016



Représenté par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 janvier 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *







EXPOSE DU LITIGE:



La société civile immobilière Le Parc exerce une activité de location de biens immobiliers à usage de concession automobile ou poids lourd dans le cadre du groupe [X]. 

Elle ne détient pas de patrimoine immobilier mais des parts sociales de 19 autres sociétés civiles immobilières propriétaires de locaux professionnels donnés à bail à des sociétés du groupe [X], exploitant des concessions ou garages à l'enseigne Renault ou Renault Trucks.

 

Son capital social est de 9 147 euros divisé en six cents parts sociales réparties entre quatre associés, membres de la même famille, dont 75 parts, soit 12,5%, détenues par Mme [S] [X] épouse [B].



Le 30 septembre 2011, chacun des quatre associés a créé une autre société, respectivement les sociétés Le Nouveau Parc, Les Bambous, Les Châtaigniers et L'Autonome. Le même jour, ils ont procédé à l'augmentation du capital social de la quasi-totalité des dix-neuf sociétés constituant l'actif de la société Le Parc. 



En janvier 2012, les associés de la société Le Parc ont fait apport de leurs parts sociales de la société Le Parc à leurs nouvelles sociétés.



C'est ainsi que Mme [S] [X] épouse [B] a créé la SAS Les Bambous avec ses filles, [E] et [E] [B], et a apporté ses parts sociales de la société Le Parc d'une valeur de 750 000 euros à la société les Bambous.



En février 2012, la société Le Parc a procédé à une distribution de dividendes en liquidités pour 644 940 euros, par remise de titres de participations pour 3 121 063 euros et de créances de comptes courant d'associés pour 1 995 176 euros.



Suivant acte de donation-partage enregistré le 1er juin 2012, Mme [X] épouse [B] a donné à chacune de ses filles, [E] et [E] [B], la nue-propriété de 31 860 parts de la société Les Bambous pour une valeur de 159 300 euros.



La société Le Parc a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur des exercices clos au 31 décembre 2012, 2013 et 2014. La société Le Bambou a également fait l'objet d'une vérification portant sur la période du 27 août au 19 novembre 2015. Le service a estimé, suite à la distribution de dividendes en nature intervenue en février 2012, que la valeur vénale des titres détenus dans les 19 SCI était supérieure à la valeur vénale retenue lors de la distribution. Il a considéré que les opérations décrites ont permis de transférer aux associés de la sociétés Le Pars une valeur de 12 165 319 euros au lieu de la valeur compatible de 3 132 063 euros déclarée. Les parts sociales de la société Le Parc ont fait l'objet d'une réévaluation donnant lieu a une proposition de rectification.



Par une proposition de rectification en date du 18 décembre 2015, adressée à Mme [E] [B], l'inspecteur des Finances Publiques a entendu procéder au rehaussement des droits de donation au titre de l'année 2012.



Par courrier du 12 février 2016, Mme [E] [B] a présenté des observations aux rectifications.



Le 13 mai 2016, l'administration a répondu aux observations complémentaires.



Selon l'avis d'impôt complémentaire du 20 décembre 2018, les rectifications proposées ont été mises en recouvrement.



Le 26 décembre 2018, Mme [E] [B] a déposé une réclamation contentieuse.



Par décision du 10 août 2020, la Division des affaires juridiques a rejeté la réclamation présentée par Mme [E] [B] contestant les rappels de droits de mutation à titre gratuit et pénalités pour un montant total de 6 475 euros, selon l'avis d'impôt complémentaire du 20 décembre 2018.



Par acte extrajudiciaire du 17 août 2020, Mme [B] a fait assigner la direction régionale des finances publiques.



Par jugement rendu le 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 



- rejeté le moyen tiré de la caducité,



- dit que la procédure de recouvrement est régulière,



- débouté Mme [B] de sa demande de décharge,



- débouté Mme [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Par déclaration en date du 15 avril 2023, Mme [B] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la DRFP PACA Bouches-du-Rhones.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 23 juin 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [E] [B] demande à la cour de :

 

- réformer le jugement;



- prononcer la décharge de l'intégralité des rappels de droits de donation;



- condamner l'administration des finances publiques au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 695 du code de procédure civile et de l'article 700 du même code,



- condamner l'administration des finances publiques aux entiers dépens.





Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 7 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la DRFIP PACA Bouches-du-Rhône demande à la cour de : 



' confirmer le jugement rendu le 9 mars 2023 par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux. 

 

' débouter l'appelante de l'ensemble de ses prétentions et déclarer les impositions fondées ; 

 ' condamner l'appelante à payer à l'administration fiscale la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2025.



Lors de l'audience du 29 janvier 2025, le conseil de Mme [B] a été autorisé, sur sa demande, à produire, sous forme de note en délibéré, les derniers éléments de jurisprudence de nature à éclairer la cour sur le nombre d'instance ou recours ayant permis à ses clients d'obtenir gain de cause, à la suite des recours introduits.



Par message électronique du 7 février 2025, Mme [E] [B] a adressé à la cour une note en délibéré de 38 pages et 10 nouvelles pièces numérotées 74 à 83.





MOTIFS DE LA DECISION:



1- En application de l'article 445 du code de procédure civile, il convient de déclarer irrecevables et d'écarter des débats la note en délibéré, depuis sa page 8 (à compter du paragraphe 3) jusqu'à la page 38, en ce qu'elle ne se borne pas à synthétiser les décisions rendues dans le litige opposant ses clients à l'administration fiscale, et contient des éléments d'argumentaire, postérieurs à l'ordonnance de clôture.

Il convient également de déclarer irrecevables les pièces n°77, 78, 79, 81, 82 et 83, qui ne correspondent pas à des décisions juridictionnelles.





Sur l'évaluation des parts de la SCI le Parc retenue par le tribunal judiciaire de Brive:



Moyens des parties:



2- Mme [B] expose à titre liminaire que le tribunal judiciaire de Brive, dans deux jugements désormais définitifs relatifs à l'évaluation des parts de la société Le parc, a relevé des carences importantes dans les méthodes d'évaluation de la DGFIP et a retenu des décotes pour vétusté et mise en location, en déchargeant ce dernier de l'intégralité de l'impôt mis à sa charge. 



3- La DRFIP PACA Bouches du Rhône réplique que les décisions du tribunal judiciaire de Brive n'ont pas d'effet direct sur la présente instance.



Réponse de la cour:



4- Selon les dispositions de l'article 1355 du code civil, l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit formée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.



5- Il convient d'écarter, comme inopérant, l'argument invoqué par Mme [B], tiré du caractère définitif du jugement rendu le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire de Brive, dès lors que cette instance n'opposait pas les mêmes parties, et avait un objet différent, à savoir la décharge des rappels d'impôts de solidarité sur le fortune (ISF) et de contribution exceptionnelle sur le fortune réclamés à M. [Y] [X] et Mme [N] [J] épouse [X].

Ce jugement sera examiné au titre des éléments de jurisprudence versés au débat, mais ne constitue pas par lui-même un motif d'infirmation du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux.



Sur la privation alléguée d'une garantie procédurale:



Moyens des parties:



6- Se fondant sur un courrier du Défenseur des Droits en date du 27 janvier 2021, Mme [B], appelante, expose que dans sa décision du 12 juillet 2017, la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires (CDITCA), a invité la SCI le Parc à se rapprocher de l'administration fiscale, afin qu'il soit procédé à une nouvelle évaluation des 19 SCI filiales de la SCI le Parc, après avoir relevé que certaines des documents produits en séance n'avaient pas été portés à la connaissance du vérificateur, lors des opérations de contrôle. 

Elle précise que la SCI le Parc, la SAS le Nouveau Parc et la SARL Elan Jump&Co ont de nouveau saisi l'administration fiscale, et qu'en raison du différend persistant sur la valeur des parts des SCI (ramenée à 7 391 278 euros), un nouvel examen des contestations devait être fait par la CDITCA, afin que celle-ci se prononce sur le fond du dossier, au regard notamment de l'avis partiellement favorable aux sociétés précitées par la commissions de conciliation de Tulle. 

Elle estime que les trois sociétés ont été ainsi privées d'une garantie offerte aux contribuables,et que la violation de cette obligation rejaillit sur sa situation personnelle.



7- La DRFIP, intimée, réplique que que Mme [B] n'a pas été privée des garanties du contribuable et qu'elle a pu utilement contester les montants mis en recouvrement.

Elle conteste l'irrégularité alléguée de l'avis de mise en recouvrement, précisant qu'il est conforme aux exigences législatives et jurisprudentielles dès lors qu'il mentionne la proposition de rectification du 15 décembre 2015, la réponse aux observations du contribuable du 18 avril 2016 et, enfin, l'avis de la Commission de conciliation du 12 décembre 2018 (pièce 2 intimée). 

La DRFIP précise que l'administration est libre de suivre ou non l'avis consultatif de la commission de conciliation, que celle-ci a confirmé la méthode retenue par l'administration en retenant des valeurs quasi équivalentes, et que les décotes pour vétusté et prise en compte de la location ne sont pas justifiées.



Réponse de la cour:



8- Le fait que la CDITCA, sur saisine de la SCI le Parc, n'ait pas rendu un avis sur le fond à la suite de sa décision du 12 juillet 2017, n'a pas d'incidence sur la régularité de l'avis de mise en recouvrement établi à l'égard de Mme [B]. 

En effet, dès lors que le projet de rectification avait pour objet le réhaussement des droits de mutation à titre gratuit mis à la charge de Mme [E] [B], fondée sur une évaluation des parts sociales de la SCI les Bambous par l'administration, contestée par la contribuable, la commission départementale de conciliation de [Localité 3] devait intervenir, en application de l'article L.59 B du livre des procédures fiscales (devenu code de procédure fiscale). Sur saisine de la SCI le Parc, de la SAS le Nouveau Parc et de la SARL Elan Jump, cette commission a émis un avis partiellement favorable aux requérantes en proposant d'appliquer des décotes pour vétusté et location en fonction de l'état et de la situation des immeubles., arrêtant ainsi l'évaluation des parts sociales des 19 SCI filiales de la SCI le Parc à 7 529 912.09 euros, et celles de la SCI le Parc à 7 340 086.09 euros. 

L'avis de mise en recouvrement du 20 décembre 2018 fait référence à l'avis de la commission du 18 décembre 2018.



9- Le grief doit donc être écarté et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la procédure de recouvrement est régulière.





Sur la méthode d'évaluation des parts de la SCI le Parc:



Moyens des parties: 



10- Mme [B] soutient que, conformément aux recommandations du Guide de l'administration fiscale, et en l'absence de termes de comparaison, la valeur mathématique de la société ne peut s'obtenir qu'en procédant à un retraitement des valeurs comptables, sur la base des rapports d'expertise versés au débat, en fonction de la vétusté et de l'occupation des biens, et des circonstances propres à chaque immeuble.

Elle ajoute que la valeur de productivité déterminée par l'administration ne peut être retenue, en raison d'un taux de capitalisation unique et du taux de risque pris en compte.

Elle estime qu'il y avait lieu de retenir la méthode d'évaluation dite MBA (valeur de la marge brute d'autofinancement).



11- L'administration fiscale fait valoir que la valeur des parts de la SCI les Bambous était sous-évaluée par rapport à leur valeur vénale réelle; que le recours à la méthode par comparaison était en l'espèce impossible; que l'évaluation devait nécessairement résulter de la combinaison de plusieurs méthodes reposant sur une approche patrimoniale et sur une approche par la rentabilité; que l'approche patrimoniale faite par l'appelante est erronnée; que la méthode d'évaluation par la marge brute d'autofinancement ne pouvait être retenue puisqu'elle ne peut concerner que des sociétés industrielles importantes.

Elle estime que le redressement est justifié puisque fondé sur la combinaison de la méthode mathématique et de la valeur de productivité.



Réponse de la cour:



12- Selon les dispositions de l'article L.17 du livre des procédures fiscales, 'en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.'



13- Selon les dispositions de l'article L.55 du livre des procédures fiscales, sous réserve des dispositions de l'article L. 56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A.





14- Il est constant que lorsque l'administration rectifie la valeur d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition, il lui incombe de justifier du bien-fondé de ses évaluations. La charge de la preuve de la minoration de la valeur des titres incombe à l'administration fiscale.



15- Il incombe toutefois au contribuable, lorsqu'il a estimé opportun de produire d'autres éléments de comparaison de nature à infirmer l'évaluation faite par l'administration, d'en justifier concrètement la pertinence au regard du litige.



16- L'administration fiscale a contesté la valeur unitaire déclarée des parts de la SCI Les Bambous (10 euros) ayant fait l'objet de la donation-partage du 25 mai 2012, par Mme [S] [X], en nue-propriété, au profit de ses deux filles, au motif que la SCI le Parc et la SCI les Bambous avaient fait l'objet de vérification de comptabilité, ayant donné lieu à des rectifications en matière d'impôt sur les sociétés, au titre de l'exercice clos en 2012, du fait d'une minoration de la valeur des biens constituant l'actif de la SCI le Parc. l'administration a en effet considéré que les travaux de valorisation des 19 SCI détenues par la SCI le Parc avaient permis de transférer aux associés de la SCI le Parc des titres d'une valeur manifestement supérieure à la valeur comptable retenue (3 232 063 euros) puisqu'évaluée dans la proposition de rectification à un total de 12 165 319 euros.



17- La valeur d'un titre non coté en Bourse peut être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande.



18- En l'espèce, compte tenu de la singularité de la branche d'activité de la société holding SCI le Parc et des 19 SCI qu'elle détenait, dont les locaux sont donnés à bail commercial à des sociétés du Groupe [X] exploitant sous les marques Renault, Renault Trucks ou assimilées des concessions de ventes d'automobiles et poids lourds, les parties conviennent qu'en l'absence de transactions antérieures portant sur des titres de la même société ou des sociétés comparables, il n'existe pas de termes de comparaison susceptibles de servir de base d'évaluation.



19- En pareil cas, cette valeur doit être déterminée en tenant compte, non seulement de la valeur mathématique obtenue par la revalorisation de la valeur de l'actif net comptable de la société, mais également selon une approche fondée sur la rentabilité dégagée par l'entreprise faisant appel à différents flux financiers ou économiques, telles que la valeur de productivité tirée de l'importance du bénéfice et de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende. Il y a lieu également de prendre en compte les perspectives d'avenir de la société.

Par ailleurs, la valeur des titres peut être différente selon qu'ils permettent ou non de détenir le pouvoir de décision dans l'entreprise. En principe, dans l'affirmative, la valeur mathématique est privilégiée. En revanche, s'ils ne représentent qu'une fraction minoritaire, le rendement attendu pourra constituer la principale référence.



En définitive, l'estimation de la valeur vénale des titres non cotés résulte de la combinaison de différentes méthodes suivant une pondération qui permet de prendre en considération les caractéristiques de la société (notamment en termes de taille, de nature de l'activité et des performances de l'entreprise) et le contexte économique dans lequel elle évolue ainsi que des caractéristiques de la participation objet de l'évaluation et notamment le caractère majoritaire ou minoritaire.



Concernant l'application de la méthode mathématique:



20- La méthode mathématique s'obtient par la somme des valeurs vénales des différents éléments de l'actif diminuée de la somme des éléments du passif réel (dettes à long, moyen et court terme) et des provisions. Elle suppose donc un retraitement des bilans de façon à corriger les valeurs comptables pour les ramener aux valeurs réelles.



21- En l'espèce, le vérificateur a procédé au calcul de la valeur mathématique en prenant pour base l'actif brut inscrit au bilan de chaque SCI, correspondant à la valeur d'acquisition des terrains et constructions, et des autres postes d'actif, dont il a déduit le passif exigible.



22- Dès lors que l'administration était maître des procédures légales à sa disposition, dans le cadre de la vérification engagée, la seule circonstance que le vérificateur n'ait pas effectué de visite de chacun des bâtiments détenus par les 19 SCI n'est pas de nature à priver de pertinence son calcul de la valeur mathématique.



23- Le 13 aout 2018, l'administration a ensuite accepté de déduire les frais de désamiantage des locaux, pour un montant total de 2 439 220 euros. 

Toutefois, elle n'a pas donné d'explication sur la différence de 42 435 euros existant en défaveur de l'appelante, entre, d'une part, le total des valeurs mathématiques qu'elle prend en compte pour les 19 SCI (soit 8 261 200 euros), et la valeur qu'elle retient après déduction des frais de désamiantage soit 5 864 415 euros.

(alors que 8 261 200 - 2 439 220 = 5 821 980 euros). 



24- Par ailleurs, ainsi que l'appelante le fait valoir à juste titre, l'administration n'a pas motivé son choix (mentionné en page 19 de la proposition de rectification, et maintenu par la suite) de limiter la revalorisation de l'actif brut à la valeur d'inscription des immobilisations à la date du fait générateur de l'impôt, sans tenir compte d'autres facteurs de correction nécessaires pour ramener les valeurs comptables aux valeurs réelles.



25- Il ressort pourtant des rapports d'expertise établis par M. [L] [T], expert près la cour d'appel de Limoges, régulièrement versés au débat, que les bâtiments appartenant aux SCI Estival, Les vignes, Faurillac, Les saules, Sebi, Fauriom, Les Moulins 2006 ne correspondent plus ni à la demande ni aux besoins professionnels actuels, présentent un degré certain de vétusté, et nécessitent des travaux de rénovation ou de réhabilitation trop important pour présenter un intérêt économique, dans des zones devenues sans intérêt ou moins attactive pour une activité commerciale. Certains des biens, devenus totalement obsolètes, ne peuvent plus être exploités dans leur état actuel (c'est le cas de celui de la SCI Estival situé à [Localité 3] et de celui de la SCI Fauriom).

Ces rapports, précis et détaillés, comportant des photographies extérieures et intérieures, tiennent compte dans leurs conclusions de différents facteurs tels que l'état du gros oeuvre, élements intérieurs, l'état du marché immobilier local à usage professionnel, avec une méthode d'évaluation propre à cheque situation (exemple: méthode par récupération foncière pour le bien de la SCI Fauriom, et pour celui de la SCI Estival, évaluation par moyenne entre la méthode par comparaison et celle par récupération foncière).

Pour les biens de ces SCI, l'appelante justifie de la nécessité d'une correction de la valeur d'inscription à l'actif par un coefficient de vétusté de 10%.

Pour le bien de la SCI Les sapins, situé à Ussel (Corrèze), construit en 1999-2000, moins ancien que les précédents, l'application d'un taux de vétusté de 5 % est justifié compte tenu du caractère isolé du bâtiment, dans une zone peu attractive, de son éloignement des nouvelles zones d'activités commerciales, et de travaux de mise aux normes nécessaires en ce qui concerne l'aire de lavage.

En revanche, il n'y a pas lieu à décote au titre de la vétusté pour les biens des autres SCI, en l'absence de pièces pertinentes versées au débat tels que rapports d'expertise ou photographies. 



26- C'est également à bon droit que l'appelante invoque la nécessité d'appliquer une décote de 10% ou 20 % au titre de la location, en fonction de l'état et de la localisation géographique de chaque immeuble, dès lors que les biens appartenant aux SCI sont donnés à bail commercial à des sociétés d'exploitation du Groupe [X].

En effet, la charge imposée aux éventuels cessionnaires, liée à l'occupation des lieux par un locataire bénéficiant du statut des baux commerciaux et d'un titre locatif de longue durée, induit une diminution de la valeur vénale des biens concernés.



27- En revanche, il ne peut être fait grief à l'administration de ne pas avoir appliqué une décote pour non-liquidité des parts sociales des SCI, en complément des décotes de vétusté et d'occupation dès lors que ce facteur a déjà été pris en compte par le vérificateur dans le cadre du calcul de la valeur de productivité. L'appelante ne justifie pas de la nécessité de l'inclure également dans le calcul de la valeur mathématique.



Concernant l'application de la méthode de productivité:



28- Selon le guide de l'administration fiscale, cette méthode consiste à capitaliser à l'infini le revenu net courant moyen des trois dernières années (s'il est reproductible)

en le pondérant de manière à tenir compte d'une dynamique à la hausse du revenenu net.



29- L'appelante fait valoir, à juste titre, que l'administration n'était pas fondée à appliquer une pondération systématique de 1 sur le résultat n-2, de 2 sur le résultat n-1, et de 3 sur le résultat n, pour la totalité des SCI, alors que pour les SCI Euler 97 et Premium Invest, les résultats nets de l'exercice n-1 étaient nettement inférieurs à ceux de l'exercice n-2, de sorte que la progression régulière et reproductible du résultat net n'était pas établie et qu'il convenait de retenir une moyenne simple sur trois exercices sans pondération.

Il existait en outre une incertitude sur le caractère reproductible du résultat net de deux des SCI dont les bâtiments sont décrits par l'expert comme obsolètes (SCI Estival) ou en voie de démolition (SCI Fauriom).



30- Pour le calcul de la valeur de production, le service vérificateur a retenu un taux de capitalisation unique de 6,48%, en prenant pour base:

-un taux de base de l'année de référence déflaté de 2,28%,

-une prime de risque historique de 5%,

 -un indice de sensibilité au marché de 0,7,

-une surcote de moindre liquidité de 20%.



31- Le taux de capitalisation est calculé à partir du taux de rendement des obligations publiques garanties par l'Etat. Il s'agit d'un taux d'emprunt à long terme qui intègre une hypothèse d'inflation. Conformément au document utilisé par l'administration fiscale (L'évaluation des entreprises et des titres de sociétés), le service vérificateur était fondé à retenir le taux déflaté de 2,28% pour 2011, qui diminue d'autant le taux de rendement des immeubles détenus par les SCI et s'avère donc favorable à l'appelante.

Le grief formulé par cette dernière n'est donc pas fondé.



32- Le prime de risque historique est bien de 5 %.



33- Par ailleurs, c'est à tort que l'appelante reproche au service vérificateur d'avoir retenu, à la suite du recours hiérarchique, un taux de sensibilité au marché de 0,7 qui correspond à un risque faible à moyen, et s'avère donc pertinent s'agissant de SCI dont les revenus correspondent en quasi-totalité à des loyers commerciaux, dont le montant ne varie pas en fonction des chiffres d'affaires réalisés par les sociétés locataires.

Le coefficient revendiqué par la contribuable de 1,1 à 1,5 ne peut être appliqué qu'à des entreprises présentant un risque important, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

En toutes hypothèses, l'appelante ne justifie pas que l'activité commerciale des sociétés locataires des SCI, exerçant sous la marque Renault ou Renault Trucks, puisse être analysée comme à risque pour l'année de référence.



Sur la pondération des méthodes:



34- L'appelante n'est pas fondée à maintenir ses griefs relatifs à la pondération des méthodes, puisque l'administration a fait droit sur ce point à sa contestation, en abandonnant la pondération initiale (VP+2VM)/3 pour retenir finalement la pondération (4VM+VP)/5, qui lui est plus favorable, et conforme au guide de l'administration fiscale (s'agissant de titres détenus de manière majoritaire).



Concernant la méthode par la MBA:



35- L'appelante reproche à l'administration de ne pas avoir utilisé la méthode d'évaluation dite de la marge brute d'auto-financement, qui, selon elle, peut être mise en oeuvre pour les sociétés de toute taille.



36- Toutefois, ainsi que l'indique l'administration, cette méthode est plus particulièrement adaptée aux sociétés industrielles qui nécessitent des investissements en matériels et outillages, et constatent des amortissements importants, ce qui n'est pas le cas des 19 SCI du groupe [X].



37- Dès lors que le combinaison de la méthode mathématique et de la méthode de productivité permettait de faire apparaître, pour les 19 SCI, une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt, l'administration, qui n'était pas tenue de suivre une méthode particulière, n'avait aucune obligation d'intéger dans son évaluation les résultats de la méthode par la MBA, dont l'appelante ne démontre pas qu'elle aurait conduit à une appréciation plus exacte de la valeur unitaire des parts.



38- Ce grief doit donc être écarté.



39- En définitive, il apparaît que l'évaluation des SCI est erronnée sur les points suivants:

-une erreur arithmétique de 42435 euros en défaveur des contribuables affecte le total des valeurs mathématiques calculé par l'administration,

-une décote de vétusté de 10 % devait être appliquée pour les SCI les Vignes, les Saules, Estival, Fauriom, Faurillac, Les Moulins 2006 et de 5 % pour Les sapins,

-une décote de location de 10 à 20 % devait être appliquée aux biens immobiliers des SCI, 

-en ce qui concerne l'évaluation de la valeur de productivité, l'administration devait utiliser la moyenne simple et non la moyenne pondérée, pour déterminer le résultat R des SCI Euler 97 et Premium Invest.



40- Compte tenu de l'importance des erreurs commises dans la méthodologie d'évaluation des parts de SCI, la preuve n'est pas rapportée d'une minoration de la valeur des titres justifiant un rappels de droits de mutation à titre gratuit et pénalités mis à la charge de Mme [B].



41- Il convient dès lors d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de faire droit à la demande de décharge.



Sur les demandes accessoires:



42- Partie perdante, la DRFIP doit supporter les dépens de première instance et d'appel.



43- Il est équitable d'allouer à Mme [E] [B] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS: 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: 



Vu les articles 16 et 445 du code de procédure civile,



Ecarte des débats et déclare irrecevable la note en délibéré communiquée par Mme [E] [B], à partir de sa page 8 (à compter du paragraphe 3) jusqu'à la page 38,



Ecarte des débats et déclare irrecevables les pièces n°77, 78, 79, 81, 82 et 83, communiquées en cours de délibéré, sans autorisation du président,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 9 mars 2023, en ce qu'il a dit que la procédure de recouvrement est régulière,



Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Prononce, à l'égard de Mme [E] [B], la décharge de l'intégralité des rappels de droits de donation,



Condamne la direction régionale des finances publiques PACA Bouhes du Rhône aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne la direction régionale des finances publiques PACA Bouhes du Rhône à payer à Mme [E] [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



Le Greffier Le Magistrat