Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13



ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08898 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNQN



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Février 2024 -Président du tribunal judiciaire de PARIS 



DEMANDEUR :

 

Monsieur [M] [V] en qualité de liquidateur de la SCI REAUMUR PALESTRO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062 substitué par Me Dalila MOKRI, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 950, 952 et 953 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre et Mme Estelle MOREAU, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre 

Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Mme Estelle MOREAU, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



***



Vu la requête déposée le 29 février 2024 devant le président du tribunal judiciaire de Paris par M. [M] [V], administrateur judiciaire, en sa qualité de liquidateur de la Sci Réaumur Palestro (la Sci) désigné depuis le 17 février 2004 à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2], se prévalant d'une créance de charges de copropriété due par la Sci propriétaire des lots n°1, 19, 28, 29, 42, avec pour mission de procéder aux opérations de liquidation de la société et à la clôture de la liquidation en application des statuts et des dispositions des articles 1844-8 et 1844-9 du code civil, et dont la mission a été renouvelée ou ordonnée à diverses reprises, sollicitant la prorogation de sa mission pour une durée de 12 mois à compter du 2 mars 2024 afin de permettre la clôture des opérations de la liquidation de la Sci et la vente du lot n°42 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] pour pouvoir payer les charges de copropriété de l'immeuble, ainsi que la désignation d'un commissaire de justice avec pour mission de pénétrer dans ledit lot pour constater les conditions de son occupation, formalité préalable nécessaire à la vente ;



Vu l'ordonnance du 29 février 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris ayant rejeté la requête ;



Vu le rejet par le président de la rétractation de cette ordonnance ;



Vu la déclaration d'appel formée par M. [V] ès qualités le 15 mars 2024 ;



Vu l'audience du 2 juillet 2024 à laquelle M. [V], qui n'a pas déposé d'écritures, a sollicité le bénéfice de sa requête et de sa déclaration d'appel ;



SUR CE 



Le président du tribunal a rejeté la requête aux motifs que :

- il résulte des dispositions combinées des articles 1844-8 du code civil et 9 du décret du 3 juillet 1978 que le président du tribunal judiciaire nomme un liquidateur si les associés n'ont pu le faire,

- il ressort du rapport de mission de M. [V] ès qualités du 26 février 2024 que la Sci Réaumur Palestro a actuellement deux associés dont un est connu et l'autre n'a pu être retrouvé, et il n'est pas établi que le seul associé connu ne peut pas procéder à la désignation d'un liquidateur,

- M. [V] indique que l'associé connu n'a jamais régularisé son retrait de la société et ce, volontairement, en sorte que la possibilité de clôturer la liquidation ne semble pas pouvoir dépendre uniquement de la vente du lot n°42 dépendant de l'associé qui n'a pu être retrouvé,

- la Sci Réaumur Palestro, qui n'a pas été immatriculée au registre des commerces et des sociétés avant le 1er novembre 2022, a perdu la personnalité juridique, ce qui a entraîné le transfert des biens qui composaient l'actif social aux associés.



M. [V] ès qualités fait valoir que :

- la situation n'a pas évolué depuis sa désignation en 2014 en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Réaumur Palestro et la prorogation de sa mission est nécessaire pour permettre la clôture des opérations de liquidation et la vente du lot n°42,

- la Sci est une sci d'attribution impliquant un lien direct entre les parts sociales de chaque associé et le lot qui doit lui être attribué en pleine propriété,

- en application de l'article L.212-2 du code de la construction et de l'habitation, la perte de la personnalité juridique d'une sci d'attribution en l'absence d'immatriculation ne peut avoir pour effet de transférer son actif à l'indivision des associés,

- en vertu de l'article 9 du décret du 3 juillet 1978, la désignation du liquidateur s'impose sur constatation de l'absence de désignation par les associés, peu importe les motifs de leur inaction.



Selon l'article 1844-8 du code civil, 'La dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l'article 1844-4 et au troisième alinéa de l'article 1844-5. Elle n'a d'effet à l'égard des tiers qu'après sa publication.

Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans le silence de ceux-ci, il est nommé par les associés ou, si les associés n'ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice. Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu'à compter de leur publication. Ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci.

Si la clôture de la liquidation n'est pas intervenue dans un délai de trois ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal, qui fait procéder à la liquidation ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement'.



Selon l'article 9 du décret du 3 juillet 1978 dans sa version en vigueur, 'Si les associés n'ont pu nommer un liquidateur, celui-ci est désigné, à la demande de tout intéressé, par ordonnance du président du tribunal de commerce pour les sociétés commerciales ou du tribunal judiciaire dans les autres cas, statuant sur requête.

Tout intéressé peut former opposition à l'ordonnance dans le délai de quinze jours à dater de sa publication dans les conditions prévues à l'article 27. Cette opposition est portée devant le tribunal dont le président a rendu l'ordonnance. Le tribunal peut désigner un autre liquidateur'.



Il résulte de ces dispositions que le liquidateur est désigné à défaut d'avoir pu être nommé par les associés.



Selon l'article L.212-2 du code de la construction et de l'habitation applicable aux socétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises, 'Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privatives. S'il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en groupes et affectent à chacun d'eux l'un des lots définis par l'état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

Un règlement détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé, et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux.

Si l'attribution en propriété d'une ou plusieurs fractions de l'immeuble doit emporter l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement est établi en conformité de cette loi. Lorsque l'attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion collective des services et des éléments d'équipements communs s'il en est prévu.

Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractères ou par sa situation.

L'état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être adoptés avant tout commencement des travaux de construction, ou, s'il s'agit d'une société d'acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés'.



L'article L.212-9 du code de la construction et de l'habitation précise que : 'La dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci ne prévoient que des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix.

L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer pendant la période de liquidation et de procéder au partage.

Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction dans les conditions prévues à l'antépénultième alinéa du présent article. Il doit comporter des attributions de fractions d'immeubles et une répartition du passif conformes aux dispositions statutaires et à l'état descriptif de division.

Dans le cas où la succession d'un associé n'est pas encore liquidée, les droits et les charges propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants droit et cette attribution n'entraîne pas de leur part acceptation de la succession ou de la donation.

Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent, conformément à l'article L. 212-4, prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne s'en sont pas acquittés. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière. Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l'approuver ou le contester en la forme authentique.

Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal judiciaire du siège social. Les attributions devenues définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables.

La publication au fichier immobilier est faite à la diligence du liquidateur.

Sauf si les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un associé peut, à tout moment, se retirer d'une société d'acquisition. Sous la même réserve, un associé peut, de même se retirer d'une société de construction, dès qu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'immeuble, sa conformité avec les énonciations de l'état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l'opération de construction. A défaut de vote de l'assemblée générale, tout associé peut demander au tribunal judiciaire du lieu de la situation de l'immeuble de procéder aux constatations et décisions susvisées. Le retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé qui se retire et un représentant de l'organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Les retraits entraînent de plein droit l'annulation des parts ou actions correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L'organe de gestion constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.

Les dispositions de l'alinéa précédent demeurent applicables après dissolution de la société. Les pouvoirs dévolus par ledit alinéa à l'organe de gestion sont alors exercés par le ou les liquidateurs. (...)'.



La Sci étant une sci d'attribution, les porteurs de parts sociales de celle-ci auxquelles sont attachés les lots de copropriété de l'immeuble ont vocation à se voir attribuer la pleine propriété des lots par voie de retrait.



Le syndicat des copropriétaires présentant une importante créance de charges de copropriété au titre des divers lots dépendant de la Sci, a requis la désignation d'un liquidateur judiciaire de celle-ci à défaut de nomination de celui-ci par les associés se désintéressant de ladite société.



M. [V] a été désigné en cette qualité par ordonnance le 12 février 2014 afin de de procéder aux opérations de liquidation de la société et à la clôture de la liquidation en application des statuts et des dispositions des articles 1844-8 et 1844-9 du code civil et sa mission a été prorogée ou renouvelée depuis lors.



Sa mission parvenue à son terme le 2 mars 2024 n'est pas achevée à ce jour dès lors que les opérations de liquidation de la société ne sont pas terminées. Si les associés titulaires de parts affectées aux lots n° 1, 19, 28 et 13 se sont retirés, ce retrait leur permettant de bénéficier d'un titre de propriété sur ces lots, il demeure deux associés au sein de la Sci, soit Mme [J] et M. [C], débiteur de charges pour le lot 42, introuvable et ayant fait l'objet d'une attestation de vaines recherches par une étude de généalogistes.



Par jugement du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la Sci Réaumur Palestro à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 925,29 euros arrêtée au 24 octobre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2014. Par acte du 25 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la Sci un commandement de payer aux fins de saisie vente pour un montant de 20 235,15 euros en exécution de cette décision.



Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs formalisé un appel de fonds à l'attention de la Sci au titre des charges du lot n°42 pour un montant de 7 585,15 euros pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2024.



La vente du lot n°42 étant nécessaire à défaut de trésorerie de la Sci, la prorogation de la mission du liquidateur par décision de justice, faute d'avoir et de pouvoir étre désigné par les associés, est justifiée, la sci d'attribution demeurant propriétaire de ce lot n°42 puisque les titulaires de parts sociales affectées à ce lot ne se sont toujours pas retirés en application de l'article L.212-2 du code de la construction et de l'habitation.



Il convient d'autoriser M. [V] ès qualités, au titre de l'exercice de sa mission, à requérir un commissaire de justice avec pour mission de pénétrer dans le lot n°42 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] afin de vérifier les conditions d'occupation de ce lot, sans qu'il y ait lieu que la cour procède à la désignation du commissaire de justice.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Infirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,



statuant de nouveau,



Proroge la mission de M. [M] [V], en sa qualité de liquidateur de la Sci Réaumur Palestro pour une durée de 12 mois à compter du 2 mars 2024 afin de poursuivre les opérations de liquidation de ladite société et de procéder à la clôture de la liquidation,



Autorise M. [M] [V], en cette qualité, à requérir un commissaire de justice avec pour mission de pénétrer dans le lot n°42 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] afin de vérifier les conditions d'occupation de ce lot, 



Met les dépens à la charge de la Sci Réaumur Palestro.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE