Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° 2022/ , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16303 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKVB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 17/13004





APPELANTE

 S.C.I. HAMDAOUI, immatriculée au RCS de Meaux sous le n°528 540 719, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 substituée par Me Mohand OUIDJA de la SELEURL SELARL MO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0440





INTIMÉ 

Monsieur [G] [W] né le 23 Mai 1973 à [Localité 4] ( Madagascar)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté et assisté de Me Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX - BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.









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Par jugement d'adjudication en date du 11 octobre 2011, M. [G] [W] a acquis un bien sis [Adresse 1] formant le lot n°7 cadastré section [Cadastre 5] d'une superficie de 78,70 m², bien issu de la division d'un ancien pavillon d'habitation lequel a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété reçu par M. [P], notaire à [Localité 6] le 31 mars 1983.

Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°2 est composé d'un terrain situé à l'arrière du bâtiment avec accès par le hall, d'un dégagement et d'un garage et est décrit comme étant composé de trois parties dont la deuxième partie située à gauche du terrain (est) pour une largeur de 5 m 25 et une profondeur de 13 m 60 environ est à jouissance exclusive du lot n°7.

Il est également stipulé par le règlement de copropriété que le garage formant le lot n°2 supporte une servitude de passage pour accéder aux jardins situés sur la partie du terrain à l'arrière du bâtiment.

La SCI Hamdaoui, propriétaires des lots de copropriété 1 à 6 ayant entrepris des travaux de transformation des garages, lots n°1 et 2, en logements d'habitation, M. [W] a fait constater par constat d'huissier du 9 février 2017 l'impossibilité d'exercer la servitude de passage sur le lot n°2 pour accéder au jardin dont il a la jouissance exclusive.

Se prévalant de la clause insérée dans l'état descriptif de division portant sur la constitution d'une servitude de passage grevant le lot n°2, M. [W] a fait assigner la SCI Hamdaoui devant le tribunal de grande instance de Bobigny au visa des dispositions des articles 544 et 637 et suivants du code civil.

Par jugement réputé contradictoire, la SCI Hamdaoui n'ayant pas constitué avocat, en date du 19 novembre 2018, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- condamné la société civile immobilière Hamdaoui à procéder à la démolition des aménagements du lot numéro 2 lui appartenant au sein de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 1], de manière à rétablir pleinement la servitude de passage grevant le lot numéro 2 et permettant l'accès à la partie du jardin, dont le lot numéro 7 a la jouissance exclusive, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision;

- dit que faute de procéder à ces destructions dans le délai prescrit, la société civile immobilière Hamdaoui sera redevable d'une astreinte fixée provisoirement à la somme de 200 euros par jour de retard pendant trois mois ;

- condamné la société civile Hamdaoui à payer à M. [W] la somme de 7000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

- condamné la société civile Hamdaoui à payer à M. [W] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé qu'il était suffisamment établi par le constat d'huissier du 9 février 2017 que les travaux d'aménagement du lot n°2 réalisés par leur propriétaire, la SCI Hamdaoui, permettent désormais le seul accès au jardin après avoir traversé le logement, que la transformation du garage en logement a été faite en contravention avec la servitude de passage dont bénéficie le lot n°7 appartenant à M. [W], que la SCI a commis une faute en réalisant des travaux d'aménagement du lot n°2 sans respecter la servitude de passage grevant son fonds de sorte qu'elle a engagé sa responsabilité délictuelle et doit réparer le préjudice de jouissance subi par M. [W] ainsi que celui constitué par les tracas d'une procédure judiciaire. 

Le premier juge a en outre constaté que le propriétaire du lot 2 a soumis préalablement à la réalisation des travaux son projet de changement de destination des garages à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et l'acquisition à l'euro symbolique du jardin grevé de l'usage exclusif au bénéfice de M. [W], résolution qui a été annulée par jugement devenu définitif rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny du 30 septembre 2015 pour n'avoir pas été adoptée à la majorité requise et que la SCI Hamdaoui a cependant réalisé les travaux. 

La société civile immobilière Hamdaoui a interjeté appel de ce jugement. 

Aux termes de ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :

. constater la prescription des actions en contestation des assemblées générales du 1er avril 2008 et du 5 septembre 2008,

. constater l'incontestabilité des résolutions des assemblées générales du 1er avril 2008 et du 5 septembre 2008,

En conséquence,

. infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

. débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes,

. condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières écritures, M. [W] demande à la cour de :

. le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence, 

. confirmer le jugement entrepris,

. condamner la société dénommée SCI Hamdaoui aux entiers dépens de l'instance et à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE 

Au soutien de son appel, la SCI Hamdaoui fait valoir que le jugement doit être infirmé dans la mesure où il n'a pas tenu compte des assemblées générales du 1er avril 2008 et du 5 septembre 2008 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] alors qu'une nouvelle répartition des lots avait été adoptée à l'unanimité lors de celle du 1er avril, que la résolution 6 prévoyait la transformation des lots 1 et 2 en habitation et que la résolution 2 de l'assemblée générale du 5 septembre avait adopté la vente de parties communes dont les parcelles de terrain revenant aux lots 7 et 8.

M. [W] fait valoir que les résolutions adoptées en 2008 n'ont fait l'objet d'aucune exécution, qu'aucune vente de partie commune n'est intervenue ni aucune création de lot de copropriété et que le règlement de copropriété n'a pas été modifié ; il précise qu'il a acquis le lot n°7 de M. [S] en octobre 2011 avec usage exclusif du jardin, que la SCI Hamdaoui a acquis en juin 2011 de la société Aza la propriété des lots 1 à 6 et non d'un lot 22 qui n'existe toujours pas et que l'assemblée générale du 24 mai 2014 l'autorisant à transformer ses lots et à récupérer des parties communes a été annulée par le tribunal de grande instance de Bobigny par jugement du 30 septembre 2015.

Il résulte du règlement de copropriété produit au débat que les résolutions prises par les assemblées générales de 2008 invoquées par la SCI Hamdaoui n'ont fait l'objet d'aucun modificatif du règlement de copropriété et que ces décisions n'avaient pas été exécutées lorsque M. [W] a acquis le lot de copropriété n°7 qui disposait, en vertu du règlement de copropriété, la jouissance exclusive de la deuxième partie du terrain situé à l'arrière de la copropriété.

Par ailleurs l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mai 2014 qui a adopté la création de deux lots n°19 et 21 correspondant aux droits de jouissance exclusifs du jardin de chacun des lots 7 et 8 et la vente de ces nouveaux lots pour un euro symbolique à la SCI Hamadoui a été annulée par jugement devenu définitif du tribunal de grande instance de Bobigny du 30 septembre 2015 produit au débat. 

En conséquence la SCI Hamdaoui n'est pas fondée à se prévaloir des assemblées générales de copropriété de mai et septembre 2008 pour contester le droit de jouissance exclusif de M. [W] en sa qualité de propriété du lot °7 sur une partie du jardin situé à l'arrière du bâtiment.

Le jugement, qui a répondu aux demandes formées par M. [W] par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, est confirmé en toutes ses dispositions. 

L'équité commande de condamner la SCI Hamdaoui à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel. 

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 19 novembre 2018 en toutes ses dispositions,

Condamne la SCI Hamdaoui à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel,

Condamne la SCI Hamdaoui aux dépens. 



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,