COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 06 JUIN 2024



N° 2024/385 









Rôle N° RG 23/07148 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLG4







[H] [B]

[K] [U]





C/



 GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Arielle LACONI



Me Corinne DE ROMILLY





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 04 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05149.





APPELANTS



Madame [H] [B]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3662 du 16/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 30 Juin 1992 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [K] [U]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3661 du 20/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 29 Mai 1985 à [Localité 3],

 demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉ



GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE, 

dont le siège social est [Adresse 2]



représenté par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente rédactrice

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2019, madame [F] [T], a consenti au groupement de coopération sociale Galile, un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T3, ainsi qu'en emplacement de parking, sis [Adresse 1], à [Localité 5], pour une durée de trois années, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 560 euros révisable annuellement, outre 85 euros à titre de provision sur charges.



Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2021,le groupement de coopération sociale Galile a consenti à monsieur [K] [U] et madame [H] [B], un contrat de sous-location de l'appartement et de l'emplacement de parking, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 565,15 euros, outre 95 euros à titre de provision sur charges.



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, 2021, le groupement de coopération sociale Galile leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 juin 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 2 741,77 euros au principal.



Considérant que les causes du commandement étaient demeurées infructueuses, par acte d'huissier en date du 15 septembre 2022, le groupement de coopération sociale Galile a fait assigner M. [U] et Mme [B], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Marseille, qui par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 mai 2023 : 

- constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, au 10 août 2022 ;

- ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux occupés, dans le délai de 15jours à compter de la signification de sa décision et à défaut, à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code de procédure civile d'exécution ; 

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné M. [U] et Mme [B] au paiement de la somme de 6 727,82 euros à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de février 2023, échéance du mois de février 2023 incluse, avec intérêt à taux légal sur la somme de 2 741,77 euros à compter du 10 juin 2022 et à compter de sa décision pour le surplus ; 

- condamné M. [U] et Mme [B] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer courant, soit 688,15 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, à compter du 1er mars 2023 jusqu'à la complète libération des lieux, avec indexation annuelle ; 

- rejeté le surplus ;

- condamné M. [U] et Mme [B] à payer au groupement de coopération sociale Galile, la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer ;

- condamné solidairement les consorts [Y] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

- rejeté les autres demandes des parties.



Selon déclaration reçue au greffe le 29 mai 2023, les consorts [Y] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 11 avril 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] et Mme [B], sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle :

- à titre principal :

* constate que la dette actualisée au 11 avril 2024 s'élève à la somme de 8 473,25 euros charges comprises ;

* leur octroie les plus larges délais de paiement ;

* suspende les effets de la clause résolutoire ;

* dise et juge qu'en cas de paiement de l'intégralité de la somme mise à leur charge dans les délais, la clause résolutoire sera privée d'effet ;

* dise et juge n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

* déboute le groupement de coopération sociale Galile de l'intégralité de ses demandes ;

- à titre subsidiaire, confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixée l'indemnité d'occupation à 688,15 euros ;

- statue de droit quant aux dépens de l'instance.



Par dernières conclusions transmises le 18 juillet 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le groupement de coopération sociale Galile sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 aout 2022 ;

- ordonné l'expulsion de Mme [B] et M. [U] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et à défaut avec le concours de la force publique ;

- condamné Mme [B] et M. [U] à vider les lieux ;



 qu'elle l'infirme, statue à nouveau et qu'elle :

- constate que la dette actualisée au 6 juillet 2023 s'élève à la somme de 9 524,84 euros, charges comprises ;

- condamne solidairement Mme [B] et M. [U] à lui payer la somme de 9 524,84 euros avec intérêt à taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

- condamne solidairement Mme [B] et M. [U] à payer une indemnité d'occupation mensuelle majorée de 50 % conformément à l'article 2 du paragraphe H dénommé clause résolutoire visé dans le contrat de sous-location ;

- condamne Mme [B] et M. [U] à lui payer la somme de 500 euros au titre des frais de première instance et 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de porcédure civile, en cause d'appel outre les entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Romilly.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 15 avril 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



A titre liminaire :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :



Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Il résulte des termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.



Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 



En l'espèce le contrat de bail comporte une clause résolutoire, article II H, qui stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :



- deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;

 [...]



En l'espèce, il n'est pas contesté par M. [U] et Mme [B], qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré par acte du 10 juin 2022, pour la somme de 2 741,77 euros, au titre de l'arriéré locatif, au principal, arrêté au mois de juin 2022.



Or cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 4 500,05 euros, à la fin du mois d'août 2022.



Par conséquent il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ordonné l'expulsion de M. [U] et Mme [B], à défaut de départ volontaire des lieux dans les 15 jours, à compter de la signification de la décision, en application des dispositions de l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.



Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, le groupement de coopération sociale Galile verse aux débats un décompte faisant état d'une dette locative de 9 524,84 euros au mois de juillet 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse. Aucun décompte postérieur n'est produit. 



M. [U] et Mme [B] reconaissent devoir la somme de 8 473,25 euros au mois d'avril 2024. Ils justifient du paiement des sommes suivantes :

- 450,39 euros au mois de mai 2023 (porté au crédit du décompte produit par l'intimé)

- 435,39 euros au mois de juin 2023 (porté au crédit du décompte produit par l'intimé)

- 435,39 euros au 4 avril 2024 (règlement postérieur au décompte de l'intimé);

- 1225 euros au titre de l'APL CAF versé le 4 avril 2024 ;



Ils ne versent aucun élément permettant de démontrer que leur solde locatif global, s'élève à la somme de 8 473,25 euros, au mois d'avril 2024, avec l'évidence requise en référé. Leur pièce 8, est difficilement lisible et ne comporte pas les règlements dont ils justifient.



Par ailleurs, le premier juge a retenu la somme de 688,15 euros due à titre provisionnel au titre de l'indemnité d'occupation. 



S'il convient de confirmer le montant retenu par le premier juge, il conviendra d'infirmer sa décision en ce qu'il a fixé son point de départ au 1er mars 2023. 



Le point de départ de l'indemnité provisionnelle d'occupation sera fixée au 11 aout 2022, date à laquelle le bail a été résilié, et à partir de laquelle M. [U] et Mme [B] sont devenus, 'occupants sans droit ni titre'.



Par ailleurs l'article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.



En l'espèce, l'article H2 du contrat de sous location prévoit que si le sous-locataire refusait de quitter les lieux loués, il serait débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer globale de la dernière année de location majorée de 50 %. 



Ainsi les sommes exigées en application de cette clause se heurtent à des contestations sérieuses et c'est à bon droit que le premier juge a refusé de les retenir. 



Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a rejeté la condamnation de M. [U] et Mme [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle majorée de 50%, à titre provisionnel, en application de cette clause.



Ainsi, au vu du décompte versé aux débats par le groupement de coopération sociale Galile, des justificatifs de règlement produits par les appelants, il conviendra d'infirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a condamné solidairement M. [U] et Mme [B] à payer la somme de 6 727,82 euros, à titre de provision, sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté arrêté au mois de février 2023, échéance du mois de février 2023 inclus.



M. [U] et Mme [B] seront solidairement condamnés à payer au groupement de coopération sociale Galile, la somme de 9 524,84 euros, montant non sérieusement contestable, à titre de provision, sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté arrêté au mois de juillet 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, avec intérêt à taux légal sur la somme de 2 741,77 euros à compter du 10 juin 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.



Sur la demande de délais de paiement :



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 



Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. 



En l'espèce M. [U] et Mme [B] justifient des éléments financiers suivants :

- un contrat de travail à durée indéterminée au nom de M. [U] au sein de la société Lazer, à effet au 2 janvier 2024, comme opérateur peinture et emballage, pour un salaire de 1821 euros brut ;

- un bulletin de paie de M. [U] des mois de janvier, février et mars 2024, faisant état d'un salaire net mensuel percu de 1400 euros environ ;

- prestations sociales :

* PAJE : 184,81 euros

* allocation logement (255 euros ou 408 euros...)

* RSA majoré : 708,97 euros 



 Ils ont à charge un enfant né le 22 janvier 2023. Ils justifient avoir déposé une demande de FSL.



Cependant, ces éléments démontrent qu'ils sont dans l'incapacité financière de regler leur loyer (s'elevant à 700 euros environ hors APL) et d'apurer leur dette locative, (9 524,84 euros/36 mois = 264,58 euros par mois).



Leurs ressources sont insuffisantes pour faire face à ces charges locatives évaluées à plus de 900 euros par mois (700 euros + 264,58 euros), même en tenant compte d'une aide au logement dont le montant est variable au vu des relevés CAF versés aux débats.



Par ailleurs, même s'ils ont effectué des règlements, le bailleur verse un décompte de la dette locative actualisé au mois de juillet 2023, faisant état d'une somme de 9 524,84 euros dû, au titre de la dette locative au principal.



Par conséquent, la dette a augmenté de manière conséquente, depuis la décision du premier juge.

 

Il conviendra donc de débouter M. [U] et Mme [B] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [U] et Mme [B] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation et à payer au groupement de coopération social Galile une somme de 200 euros, en application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [U] et Mme [B] succombant, ils seront condamnés solidairement à supporter les dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Romily, étant précisé qu'ils bénéficient de l'aide juridictionnelle totale.



Ils seront également condamnés à payer au groupement de coopération social Galile la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



PAR CES MOTIFS : 



La cour, 



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- fixé le point de départ au 1er mars 2023 de l'indemnité provisionnelle d'occupation ;



- condamné solidairement M. [U] et Mme [B] à payer la somme de 6 727,82 euros, à titre de provision, sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté arrêté au mois de février 2023, échéance du mois de février 2023 inclus. 



Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Fixe au 11 aout 2022, date à laquelle le bail a été résilié, le point de départ à partir duquel l'indemnité provisionnelle d'occupation est due, jusqu'à complète libération des lieux, matérialisée par la remise des clés ;



Condamne solidairement M. [U] et Mme [B] à payer au groupement de coopération sociale Galile, la somme de 9 524,84 euros, à titre de provision, sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au mois de juillet 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, avec intérêt à taux légal sur la somme de 2 741,77 euros à compter du 10 juin 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;



Déboute M. [U] et Mme [B] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;



Condamne solidairement M. [U] et Mme [B] à verser à au groupement de coopération sociale Galile la somme de 1 000 euros due au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne solidairement M. [U] et Mme [B] aux dépens d'appel.



La greffière, La présidente,