Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19382 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWSN



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Novembre 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/52841





APPELANTE

 

S.A. SOGEFIMUR, RCS de Paris sous le n°339 993 214, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée à l'audience par Me Pierre-Marie BESSON, substituant Me Stéphanie LEMARCHAND-MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0306





INTIMEE 



S.C.I. ETOILE, RCS de Paris sous le n°513 375 790, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSE DU LITIGE



Par acte notarié du 24 janvier 2017, la société Sogefimur a consenti au bénéfice de la société Etoile un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 12 ans portant sur un ensemble immobilier à usage d'activités et de bureaux situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Seine-et-Marne).



Dans le cadre de ce contrat, la société Sogefimur a également consenti à la société Etoile un financement global de 555.327 euros hors taxes. En contrepartie de ce financement, la société Etoile s'engageait à payer des loyers trimestriels ainsi que les charges afférentes à l'immeuble.



Par exploit du 7 janvier 2022, la société Sogefimur a fait délivrer à la société Etoile un commandement de payer une somme de 98.779,71 euros au titre d'un arriéré locatif, visant la clause résolutoire.



Par exploit du 8 mars 2022, la société Sogefimur a fait assigner la société Etoile devant le juge des référés de Paris aux fins de voir :



- constater que le contrat de crédit-bail immobilier se trouve résilié de plein droit depuis le 8 février 2022, 

- ordonner l'expulsion de la société Etoile ainsi que celle de tout occupant de son chef, y compris des sociétés Saniclima et CVCM, de l'ensemble immobilier loué,

- ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société Etoile, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble ou tout autre lieu au choix de la société Sogefimur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

- condamner la société Etoile à payer à la société Sogefimur à titre provisionnel la somme de 74.408,99 euros TTC, arrêtée au 9 septembre 2022, outre mémoire, au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et accessoires, assortie des intérêts de retard au taux contractuel à compter de la date d'exigibilité de chacune des sommes ci-dessus et ce, jusqu'à parfait paiement,

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 5.208,01 euros TTC majorée des charges contractuelles,

- condamner la société Etoile à payer à la société Sogefimur à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5.208,01 euros TTC à compter du 1er octobre 2022 et ce, jusqu'à la date de libération effective et globale des locaux,

- condamner la société Etoile à payer à la société Sogefimur la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Par ordonnance du 10 novembre 2022, le juge des référés a : 



- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée au crédit-bail et sur les demandes subséquentes; 



- rejeté les autres demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné le demandeur au paiement des dépens. 



Par déclaration du 17 novembre 2022, la société Sogefimur a relevé appel de cette décision.



La société Sogefimur, aux termes de ses dernières conclusions, remises et notifiées le 5 décembre 2022, demande à la cour de : 



- infirmer l'ordonnance du 10 novembre 2022 en ce qu'elle a : 


dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de crédit-bail, 

rejeté les autres demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné la société Sogefimur au paiement des dépens, 


Statuant à nouveau : 

- constater que le crédit-bail immobilier du 24 janvier 2017 s'est trouvé résilié de plein droit depuis le 8 février 2022; 

- ordonner l'expulsion de la société Etoile, ainsi que celle de tout occupant de son chef de l'ensemble immobilier loué; 

- ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société Etoile, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble out tout autre lieu au choix de la société Sogefimur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 

- condamner la société Etoile à payer à la société Sogefimur à titre provisionnel la somme de 82.289,39 euros TTC, arrêtée au 24 novembre 2022, au titre des loyers, indemnité d'occupation, charges et accessoires, assortie des intérêts de retard au taux contractuel à compter de l'exigibilité de chacune des sommes ci-dessus et ce, jusqu'à parfait paiement, 

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 5.208,01 euros TTC majorée des charges contractuelles, 

- condamner la société Etoile à payer à la société Sogefimur à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5.208,01 euros TTC à compter du 1er janvier 2023, et ce jusqu'à la libération et globale effective des locaux, 

- condamner la société Etoile à payer à la société Sogefimur la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner la société Etoile aux entiers dépens. 



Elle soutient notamment que : 



- la mauvaise foi du bailleur doit s'apprécier à la date de délivrance du commandement délivré ou à une date contemporaine de celle-ci,



- les offres d'achat mentionnées par l'ordonnance rendue ont été établies postérieurement à la date de délivrance du commandement de payer ; par conséquent, elle ne pouvait en avoir connaissance lorsqu'elle a délivré le commandement, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme étant de mauvaise foi, 

 

- la société Etoile n'a pas apuré ses impayés dans le délai d'un mois, soit avant le 7 février 2022, elle n'a pas non plus formé opposition des causes dudit commandement, 



- la clause résolutoire donc est acquise et le contrat de crédit-bail a été résilié de plein droit à la date du 8 février 2022, soit un mois après la délivrance du commandement, 



- les impayés de la société Etoile s'élèvent à la somme de 82.289,39 euros TTC selon un décompte arrêté au 24 novembre 2022, 



- l'article 19.2 du contrat de crédit-bail prévoit que si le crédit-preneur ne libère pas les lieux à la date de résiliation du contrat, il est redevable d'une indemnité d'un montant équivalent à 1 % du dernier loyer annuel, de sorte que selon le dernier loyer contractuel, ramené à une période mensuelle, l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme de 5.208,01 euros TTC. 



La société Etoile a constitué avocat mais n'a pas conclu.



SUR CE,



A titre liminaire, il sera rappelé que la société Etoile n'a pas conclu à hauteur d'appel.



En vertu de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s'être appropriée les motifs du premier juge.



La cour d'appel qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance (Civ 3, 7 juillet 2015, 14-13.715, Inédit). Dans ces conditions, la cour d'appel n'est tenue d'examiner que celles des prétentions de l'intimé qui ont été accueillies en première instance, soit en l'espèce, la question de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement.



De surcroît, en application de l'article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à la demande de la parties appelante que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.



- sur l'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de crédit - bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Il sera rappelé ensuite :



- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due;



- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.



Au cas présent, le contrat de crédit - bail contient, à l'article 18-2, intitulé "Résiliation à la demande du crédit-bailleur"', une clause ainsi rédigée : 



"En cas d'inexécution de l'une quelconque de ses obligations mises par le présent contrat à la charge du crédit-preneur, le contrat sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au crédit-bailleur, un mois après la notification au crédit-preneur et aux garants d'un commandement de payer ou d'une mise en demeure par acte extrajudiciaire resté totalement ou en partie sans effet, et contenant déclaration par le crédit-bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, étant précisé que toute offre de paiement faite après l'expiration du délai d'un mois restera sans effet."



Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été réglés, et que la société Sogefimur a fait délivrer à la société Etoile, par acte du 7 janvier 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 98.779,71 euros TTC, lequel est demeuré sans effet.



Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société Etoile a fait valoir que la demande des crédits-bailleurs se heurtait à des contestations sérieuses tenant aux conditions de délivrance du commandement de payer, et à la mauvaise foi du crédit-bailleur, ce qu'a retenu le premier juge, qui précise aux termes de l'ordonnance rendue, que les deux lots constituant le local en crédit-bail ont fait l'objet de deux offres d'achats, en cours de réalisation devant notaire, dont la réalisation permettrait d'apurer les sommes dues du chef du commandement de payer délivré.



La clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur et l'existence de cette bonne foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Il appartient donc au juge d'apprécier souverainement la bonne ou mauvaise foi du bailleur en recherchant si les faits, caractérisant la mauvaise foi sont en lien avec la délivrance du commandement apprécié à sa date de sa délivrance, étant précisé que la bonne foi est présumée.



Or, il résulte des pièces produites que :



- étant rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par exploit du 7 janvier 2022, il apparaît qu'une offre concernant le lot n°7 a été transmise à la société Etoile le 20 avril 2022 et qu'une autre offre relative au lot n°8 lui a été transmise le 13 avril 2022, étant précisé que ces pièces sont produites au dossier du crédit-bailleur,



- outre que ces deux offres ne peuvent sérieusement être considérées comme contemporaines de la délivrance du commandement de payer, force est de constater qu'il n'est pas établi qu'elles auraient été portées à la connaissance de la société Sogefimur,



- il doit être également relevé que le commandement de payer délivré le 7 janvier 2022, soit à une période non juridiquement protégée, a été précédé de plusieurs lettres de mise en demeure restées sans effet.



Ainsi, il n'apparaît pas que la société Sogefimur aurait agi de mauvaise foi en faisant délivrer le commandement de payer alors qu'il est établi que la société Etoile est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement depuis le mois de janvier 2021.



Il est établi que la société Etoile n'a pas procédé au règlement des sommes réclamées dans le délai d' un mois, de sorte que la clause résolutoire est incontestablement acquise.







Il convient donc infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de crédit-bail immobilier étaient réunies à la date du 8 février 2022, d'ordonner l'expulsion de la société Etoile dont le maintien dans les lieux depuis cette date s'effectue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser.



- sur la provision



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il résulte du compte locataire produit par la société Sogefimur au 24 novembre 2022, que la société Etoile est redevable d'une somme de 82.289,39 euros TTC. 



S'agissant des intérêts contractuels sollicités sur cette somme, l'article 14-3 du contrat stipule que "à défaut de paiement par le crédit-preneur de toute somme due au titre du contrat, ce dernier sera redevable envers le crédit-bailleur d'intérêts de retard calculés au prorata temporis au taux nominal annuel égal au taux du contrat, majoré de 500 points de base l'an, depuis la date d'exigibilité jusqu'à celle du règlement, le tout sans préjudice de la faculté pour le crédit-bailleur de poursuivre la résiliation du crédit-bail dans les conditions de l'article 21".



Cette clause, toutefois, s'analyse en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond en ce qu'elle est susceptible de procurer un avantage excessif au créancier. 



S'agissant de l'indemnité d'occupation, force est de constater que la société Sogefimur entend ne solliciter que les indemnités mensuelles calculées sur la base du dernier loyer contractuel, soit ramené à une période mensuelle la somme de 5.208,01 euros TTC, ce qui doit lui être alloué à titre provisionnel. Bien que l'indemnité d'occupation soit exigible à compter du 8 février 2022, date à laquelle la clause résolutoire est considérée comme acquise, son point de départ sera fixé au 1er janvier 2023 comme demandé par la société Sogefimur.



L'ordonnance rendue sera enfin infirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.



La société Etoile qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Elle sera en outre condamnée à payer à la société Sogefimur une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.



PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance rendue en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au crédit-bail à la date du 8 février 2022 pour défaut de paiement des sommes dues,



Ordonne l'expulsion de la société Etoile et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,



Ordonne le transport et la séquestration aux frais de la société Etoile des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tout autre lieu au choix de la société Sogefimur, ce, en garantie des sommes qui pourront être dues,



Condamne la société Etoile à payer à la société Sogefimur la somme provisionnelle de 82.289,39 euros TTC, somme arrêtée au 24 novembre 2022, au titre des sommes dues,



Condamne la société Etoile à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 5.208,01 euros TTC, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à restitution des locaux, 



Rejette toute autre demande,



Condamne la société Etoile à payer à la société Sogefimur une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance et en appel,



Condamne la société Etoile aux dépens de première instance et d' appel.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE