RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile 



ARRÊT N° /2024 DU 02 SEPTEMBRE 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02291 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FIJY 



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, 

R.G.n° 23/00089, en date du 19 septembre 2023, 



APPELANTS :

Syndicat Principal de Copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5], ayant siège [Adresse 3], agissant au départ poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [K]-ALIREZAI, représentée par Maître [N] [K], [Adresse 1]

Représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA substituée par Me Thomas CUNY, avocats au barreau de NANCY



Syndicat Secondaire A de Copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5], ayant siège [Adresse 3], agissant au départ poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [K]-ALIREZAI, représentée par Maître Florence [K], [Adresse 1]

Représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA substituée par Me Thomas CUNY, avocats au barreau de NANCY



INTIMÉ :

Monsieur [L] [M]

né le 16 Décembre 1954 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Jean-Thomas KROELL substitué par Me Orane KROELL de l'ASSOCIATION KROELL, avocats au barreau de NANCY





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, Président d'audience, et Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire, chargée du rapport, 

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; 

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Raphaël WEISSMANN, Président de Chambre, 

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, 

Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

selon ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 Mai 2024.



A l'issue des débats, le Président d'audience a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2024, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 02 Septembre 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 

signé par Monsieur WEISSMANN, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; 













































































EXPOSÉ DU LITIGE



Monsieur [L] [M] est propriétaire du lot n°103 au sein du [Adresse 5] et, en cette qualité, membre du syndicat de copropriété principal et du syndicat de copropriété secondaire A.



Par courriers recommandés du 8 septembre 2022, le syndicat principal et le syndicat secondaire A de la copropriété du [Adresse 5] ont mis en demeure Monsieur [M] de leur régler respectivement les sommes de 15282,85 euros et de 12198,63 euros au titre des charges impayées depuis le 9 février 2013. 



Par acte d'huissier du 9 février 2023, le syndicat principal et le syndicat secondaire A de la copropriété du [Adresse 5] ont fait assigner Monsieur [M] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de le voir condamner à régler les charges dues. 



Par jugement contradictoire du 19 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- déclaré prescrites, les charges de copropriété dues par Monsieur [M] au syndicat principal et au syndicat secondaire A de la copropriété du [Adresse 5] antérieures au 09 février 2018,

- condamné Monsieur [M] à verser au syndicat principal de la copropriété du [Adresse 5] la somme de 3225,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, correspondant aux charges de copropriété échues et non prescrites,

- condamné Monsieur [M] à verser au syndicat secondaire B de la copropriété du [Adresse 5] la somme de 618 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, correspondant aux charges de copropriété échues et non prescrites,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- condamné Monsieur [M] à verser au syndicat principal de copropriété du [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur [M] à verser au syndicat secondaire B de copropriété du [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de délais de paiement,

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision même en cas d'appel,

- condamné Monsieur [M] aux dépens.



Pour statuer ainsi,, le tribunal a relevé qu'en vertu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, le délai de prescription des charges de copropriété avait été réduit de dix à cinq années. Au visa de l'article 2222 du code civil, il a retenu que ce nouveau délai courait à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. L'assignation des syndicats étant en date du 9 février 2023, soit postérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, le tribunal en a conclu que la prescription réduite trouvait à s'appliquer.

Par ailleurs, il a relevé que Monsieur [M] n'ayant pas justifié de ce qu'il avait communiqué aux syndicats l'adresse de son nouveau domicile, les charges de copropriété lui étaient opposables, sans qu'il puisse utilement arguer qu'il n'avait pas reçu les appels correspondants. Ayant constaté que les syndicats de copropriété apportaient la preuve qu'ils l'avaient mis en demeure le 8 septembre 2022 d'avoir à régler les arriérés de charges et qu'ils lui avaient communiqué l'approbation des comptes annuels et des budgets prévisionnels par les assemblées générales pour les années 2018 à 2023. Il a donc condamné Monsieur [M] à verser respectivement au syndicat principal et au syndicat secondaire A de la copropriété du [Adresse 5] les sommes de 3225,29 euros et 618 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, correspondant aux charges de copropriété échues et non prescrites. Au regard du montant limité des sommes, à leur ancienneté, ainsi qu'à la situation des parties, il a rejeté la demande de délai de paiement de Monsieur [M].





Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 30 octobre 2023, les syndicats de copropriété du centre commercial des Nations ont relevé appel de cette ordonnance.



Les conclusions en réponse de Monsieur [M] ont été enregistrée au greffe sous la forme électronique le 27 décembre 2023.

Par nouvelles conclusions enregistrées au greffe le 16 janvier 2024, Monsieur [M] a en outre formé appel incident et demandé de:

'- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [M] au paiement d'une somme de 32225,29 euros au titre des charges dues au syndicat principal, du 9 février 2018 au 9 février 2023,

- ramener cette somme à de plus justes proportions,

- exclure de la condamnation une somme de 555,36 euros pour le syndical principal,

- dire qu'au maximum la somme due est de 3169,03 euros pour le syndicat principal,

- exclure de la condamnation une somme de 39,99 euros pour le syndical secondaire,

- dire qu'au maximum la somme due est de 578,01 euros pour le syndicat secondaire'.



Par ordonnance du 19 février 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Nancy a déclaré ces dernières conclusions irrecevables en ce que les demandes qui y sont contenues ont été formées au-delà du délai prévu par l'article 905-2 du code de procédure civile.





Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 23 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les syndicats de copropriété du centre commercial des Nations demandent à la cour, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- infirmer le jugement du 19 septembre 2023 rendu par le président du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il déclare prescrites les charges antérieures au 9 février 2018,

Statuant à nouveau,

- déclarer recevables les demandes formées pour la période entre le 9 février 2013 et le 9 février 2018,

En conséquence,

- condamner Monsieur [M] à régler la somme 5532,91 euros pour la période entre le 9 février 2013 et le 9 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au syndicat principal de la copropriété des Nations,

- condamner Monsieur [M] à régler la somme 1544,46 euros pour la période entre le 9 février 2013 et le 9 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au syndicat secondaire A de la copropriété des Nations,

- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- condamner Monsieur [M] à leur régler à chacun la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [M] aux entiers dépens.



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 16 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [M] demande à la cour de :

Sur l'appel des syndicats, portant sur la période allant du 9 février 2013 au 9 février 2018,

À titre principal,

- déclarer mal fondé l'appel formé par le syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5] et le syndicat secondaire de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5], pour la période allant du 9 février 2013 au 9 février 2018,

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes visant la période allant du 9 février 2013 au 9 février 2018,

À titre subsidiaire,

- dire et juger que la somme susceptible d'être sollicitée par le syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5] pour la période allant du 9 février 2013 au 9 février 2018 est de 4291,66 euros,

- dire et juger que la somme susceptible d'être sollicitée par le syndicat secondaire de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5] pour la période allant du 9 février 2013 au 9 février 2018 est de 606,02 euros,

En tout état de cause,

- rejeter les demandes plus amples ou contraires du syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5] et du syndicat secondaire A de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5],

- condamner in solidum le syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5] et le syndicat secondaire de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- accorder en cas de condamnation les plus amples délais de paiement à Monsieur [M].



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 15 avril 2024.



L'audience de plaidoirie a été fixée le 27 mai 2024 et le délibéré au 2 septembre 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Vu les dernières conclusions déposées par les syndicats de copropriété du [Adresse 5] le 23 février 2024 et par Monsieur [M] le 16 janvier 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 15 avril 2024 ;



Sur la prescription des demandes



Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que le juge a fait une application erronée de la loi du 23 novembre 2018 et de l'article 2222 du code civil. En effet, selon eux, il résulte de la combinaison de ces deux textes qu'au 25 novembre 2018, date de l'entrée en vigueur de la loi, le nouveau délai s'ajoute à celui déjà écoulé sans que la somme des deux ne puisse excéder dix années. Ils expliquent donc que toutes les charges sollicitées pour la période antérieure au 25 novembre 2018 ont vu leur délai de prescription applicable passer de 10 ans à compter de leur exigibilité à 5 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale ne puisse dépasser dix années.

Ainsi, ils soutiennent que leur assignation ayant été délivrée le 9 février 2023, les charges antérieures au 9 février 2013 sont prescrites contrairement à celles postérieures à cette date qui ne l'auraient été qu'au 25 novembre 2023.



Monsieur [M] estime que le jugement contesté est conforme aux dispositions légales applicables.





Sur quoi la cour,



L'article 2 du code civil, pose le principe que la loi ne dispose que pour l'avenir.



L'assignation en paiement des charges de copropriété ayant été délivrée le 9 février 2023, le délai de prescription réduit à cinq ans, instauré par la loi du 23 novembre 2018 entrée en application le 25 novembre suivant, court à compter de cette dernière date sans que ce nouveau délai puisse rétroagir.



L'article 2222 al.2 du code civil qui dispose que: ' En cas de réduction du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure' a précisément pour objet de régler le conflit de loi dans le temps en instaurant un régime transitoire prenant en compte la durée écoulée avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle dans la limite fixée par la loi antérieure, en l'espèce dix ans.

Ainsi et de manière générale, toutes les charges de copropriété antérieures au 25 novembre 2018 sont-elles prescrites depuis le 25 novembre 2023. 

Pour ce qui concerne les assignations antérieures au 25 novembre 2023, comme c'est le cas en l'espèce, il y a lieu d'appliquer les dispositions transitoires ci-dessus visées.

Il s'ensuit que les charges de copropriété dont le paiement est poursuivi sont prescrites à compter du 9 février 2013 et non du 9 février 2018.

Le jugement contesté sera donc infirmé sur ce point.





Sur le montant des dettes de charges de copropriété



L'intimé n'ayant pas formulé d'appel incident dans le délai légal, ainsi qu'il a été exposé ci-dessus, il y a lieu de confirmer le jugement contesté en ce qui concerne les charges correspondant à la période du 9 février 2018 au 26 mai 2023.



En ce qui concerne les charges réclamées pour la période du 9 février 2013 au 8 février 2018, l'intimé en conteste le montant.



1- La créance du syndicat principal :



L'intimé invoque, en premier lieu, une erreur de calcul des sommes réclamées.



Il résulte du compte individuel de Monsieur [M] (pièce n° 30) qu'à la date du 11 février 2018, il était redevable de la somme de 6148,28 euros et au 23janvier 2018 de la somme de 11634,22 euros.

La dette de 6148,28 euros étant prescrite, il est redevable, avant toute autre contestation de la somme de 5437,94 euros et non de 5532,91 comme demandé ;



En second lieu, Monsieur [M] conteste le nombre et le montant des relances qui lui ont été adressées pour un montant de 897,17 euros qu'il estime excessif et injustifié. Il objecte en outre que ces frais feraient double emploi avec l'article 700 du code de procédure civile. 

Il n'est pas contesté que l'intimé n'a pas payé ses charges trimestrielles au cours de la période considérée de sorte que l'envoi de relances correspondant à chaque appel de fonds est justifié dans son principe, les montants étant connus des copropriétaires défaillants au travers des dispositions du contrat de syndic ainsi qu'il est de règle. L'ensemble des lettres est produit aux débats.

Il s'agit de frais antérieurs à l'exercice de l'action judiciaire de sorte qu'il ne peut être utilement soutenu qu'ils constitueraient des frais de procédure. Ce moyen sera donc écarté.



En troisième lieu, Monsieur [M] conteste l'existence de votes correpondant à des frais divers pour un montant de 294,51 euros. Cette contestation n'est pas davantage fondée. Il résulte en effet des pièces produites par l'appelant que toutes les dépenses engagées ont fait l'objet d'un vote en assemblée générale.



En quatrième lieu Monsieur [M] fait valoir que certaines avances de trésorerie pour un montant total de 235,98 euros ne reposeraient pas sur un vote. Ce moyen sera écarté pour le même motif que la contestation précédente.



Il suit de là que le syndicat principal est créancier de la somme de 5437,94 euros.



2- La créance du syndicat secondaire A :



Il résulte du décompte produit par les appelants (pièce n°31) que Monsieur [M] était redevable au 9 février 2013 de la somme de 10124,32 euros et au 8 février 2018 de la somme de 11634,22 euros. La somme de 10124,32 euros étant prescrite, la somme restant due s'élève à 1509,90 euros avant toute autre contestation et non 1544, 46 euros comme demandé.



Les autres contestations portent sur les frais de relance à hauteur de 654,28 euros et la non justification du vote pour appel de fonds de 48,26 euros. Ces contestations seront écartées pour les mêmes motifs que ceux énoncés pour le syndicat principal.



Il s'ensuit que le syndicat secondaire A est créancier de la somme de 1509,90 euros.







Sur les délais de paiement



Force est de constater que l'intimé n'a, au cours des années écoulées, soit pendant près de dix ans, jamais payé les charges de copropriété dont il était redevable, ni même tenté de procéder à des paiements partiels.

Par ailleurs, il est avéré que les syndicats de copropriété connaissent d'importantes difficultés financières.

Les conditions posées par l'article 1343-5 du code civil ne sont donc pas réunies en l'espèce.





Sur les demandes accessoires



L'équité commande de condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 1000 euros à chacun des syndicats de copropriété concernés.



Monsieur [L] [M], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 19 septembre 2023 en ce qu'il a déclaré prescrites les charges dues au syndicat principal et au syndicat secondaire antérieures au 9 février 2018,



Statuant à nouveau,



Dit que les demandes en paiement des charges de copropriété sont recevables pour la période comprise entre le 9 février 2013 et le 8 février 2018,



En conséquence,



Condamne Monsieur [L] [M] à payer au syndicat principal de la copropriété du [Adresse 5] la somme de 5437,94 euros (CINQ MILLE QUATRE CENT TRENTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-QUATORZE CENTIMES) et au syndicat secondaire A de la copropriété du [Adresse 5], la somme de 1509,90 euros (MILLE CINQ CENT NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES), lesdites somme portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation,



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,



Confirme le jugement pour le surplus,



Rejette les demandes de délais de paiement,



Condamne Monsieur [L] [M] à payer la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) à chacun des syndicats de copropriété concernés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne Monsieur [L] [M] aux entiers dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur WEISSMANN, Président de Chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







Signé : C. PERRIN.- Signé : R. WEISSMANN.-



Minute en neuf pages.