Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 06 MARS 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18707 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC24G



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2020 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS - RG n° 111900176





APPELANTE

 

Madame [Y] [S]

née le 28 mai 1960 à [Localité 6] (Congo)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Laure CAPORICCIO de la SELEURL CABINET CAPORICCIO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0428







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic, la Société FONCIERE DE LA MARNE - SAS immatriculée au R.C.S de CRETEIL sous le n° 814 865 564

C/O Société FONCIERE DE LA MARNE

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0266







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Mme [Y] [S] est propriétaire des lots n° 409 et 657 dans la résidence Albâtre située [Adresse 3] ;



Par acte d'huissier du 29 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Fonciére de la Marne, a assigné Mme [S] devant le tribunal de proximité de Saint-Denis, a'n de la voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété et de diverses sommes ;



Par jugement contradictoire du 20 octobre 2020, le tribunal de proximité de Saint-Denis à :

- condamné Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :


3.998,34 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 novembre 2019,

420,50 euros de frais de recouvrement,

le tout avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et du commandement de payer chacun pour son montant, et de l'assignation pour le surplus,

200 euros de dommages-intérêts,

300 euros au titre de Particle 700 du code de procédure civile,


- déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

- condamné Madame [S] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire ;



Mme [S] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 18 décembre 2020 ;



La procédure devant la cour a été clôturée le 10 janvier 2024 ;



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 11 décembre 2023 par lesquelles Mme [S], appelante, invite la cour à :

- réformer le jugement de première instance,

- dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une créance certaine liquide exigible à son égard,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [S] la somme de 3.000 euros au titre de l'indemnité due en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;



Vu les conclusions notifiées le 8 décembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment en ses articles 10 et 10-1, à :

- déclarer Madame [S] mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner Madame [S] à lui payer la somme de 3.000 € en application de la l'article 700 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande de paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; 



En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;



Mme [S] soutient qu'à l'occasion d'une précédente procédure en 2012, le syndicat des copropriétaires s'est désisté de sa demande après avoir admis une surfacturation des charges d'eau de plus de 3.869,50 € mais qu'elle n'a jamais reçu aucun décompte et justificatif de la régularisation du solde de ses charges et du remboursement des frais ;



Elle soutient que l'arriéré de charges réclamé par le syndicat des copropriétaires ne correspond pas aux pièces justificatives produites puisqu'un solde débiteur a été repris à hauteur de 1.515 € ;



Elle ajoute que lors de l'assemblée générale du 25 juin 2021, le syndicat des copropriétaires à adopté la résolution visant à donner l'autorisation au syndic de faire vendre par adjudication son lot sous réserve du non-respect du jugement rendu par le tribunal, alors que l'appel était pendant et qu'elle avait adressé au syndic trois chèques en règlement des charges pour les trois trimestres de l'année 2021 ;



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [S] ne démontre ni qu'une régularisation des charges d'eau devait être effectuée, ni qu'elle ne l'a pas été et que les arguments qu'elle développe concerne une période antérieure aux charges dont il demande le paiement ;



Il verse aux débats :

- l'extrait de la matrice cadastrale ;

- le contrat de syndic ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2016, 23 mars 2017, 22 mars 2018 et 23 mai 2019 ;

- les appels de fonds pour la période ;

- les mises en demeure et commandement de payer ;

- les factures des frais ;

- le règlement de copropriété ;

- l'extrait de compte ;



Contrairement à ce qu'affirme Mme [S], le décompte produit par le syndicat des copropriétaires ne comprend aucune reprise de solde non justifié. Le décompte objet de la pièce n° 2, qui reprend un solde de 15,96 € et débute au 1er avril 2017, est justifié par le décompte objet de la pièce n° 43 qui débute en octobre 2015 et ne prend aucun solde antérieur ;



Par ailleurs, les pièces versées par Mme [S] ne démontre pas qu'il existerait une surfacturation de charges d'eau datant de plus de 10 ans qui n'aurait pas été remboursée. Au demeurant, ce moyen est inopérant dès lors que le syndicat des copropriétaires ne sollicite le paiement que des charges dues entre 2017 et 2019, que Mme [S] ne conteste pas ;



Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.998,34 € au titre de l'arriéré de charges arrêté au 5 novembre 2019 ;





Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;



C'est à juste titre que le premier juge a écarté les frais d'«envoi de dossier pour sommation» au motif que ceux-ci relevaient de l'activité du syndic et a condamné Mme [S] à payer les frais de recouvrement d'un montant de 420,50 €. Le jugement sera donc confirmé sur ce point ;





Sur la demande de paiement de dommages et intérêts



L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ; 



Il ressort des pièces versées aux débats que la carence de Mme [S] dans le paiement de ses charges est ancienne et récurrente, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts ;







Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Mme [S], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [S] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement,



Y ajoutant,



Condamne Mme [Y] [S] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Albâtre située [Adresse 3] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT