COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 08 DECEMBRE 2022



N° 2022/818 













Rôle N° RG 21/13551 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BID5J







[G] [P]





C/



Syndic. de copro. PALAIS IMPERIAL





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Emmanuel VOISIN MONCHO



Me Emmanuelle CORNE













Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de GRASSE en date du 16 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00543.





APPELANTE



Madame [G] [P]

née le 05 Juillet 1966 à [Localité 4], 

demeurant Palais Impérial - [Adresse 3]



représentée et assistée par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE





INTIME



Syndicat de copropriétaires de la résidence PALAIS IMPERIAL 

sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BOUMANN IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1]



représentée et assistée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 31 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Mme [G] [P] est copropriétaire d'un bien situé dans la copropriété Palais Impérial se trouvant [Adresse 2].



Se prévalant d'un non-respect de l'article 14 du règlement de copropriété par le syndicat des copropriétaires Palais Impérial, Mme [P], l'a fait assigner, par acte d'huissier en date du 17 mars 2021, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de l'enjoindre, sous astreinte, à résilier le contrat souscrit auprès d'un prestataire de services, l'entreprise 2FMC, et à embaucher un concierge gardien salarié. 



Par ordonnance en date du 16 septembre 2021, ce magistrat a :



- ordonné la jonction de deux procédures ;

- dit n'y avoir lieu à référé et rejeté les demandes formées par Mme [P] tendant à voir condamner le syndicat, sous astreinte, à procéder à la résiliation du contrat le liant à l'entreprise 2FMC et à embaucher un concierge gardien ainsi que les demandes subséquentes ;

- condamné Mme [P] à lui verser la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamnée aux dépens ;

- rejeté toutes autres demandes. 



Il a notamment estimé que la décision prise par le syndicat des copropriétaires résulte de deux résolutions votées en assemblée générale les 28 juillet 2014 et 9 août 2018, auxquelles a participé Mme [P], qui s'imposent aux copropriétaires, aucun recours n'ayant été exercé à l'encontre de ces résolutions au motif d'une violation du règlement de copropriété, de sorte que la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée, pas plus que l'existence d'une obligation non sérieusement contestable d'avoir à embaucher un gardien salarié. 



Par déclaration transmise au greffe le 23 septembre 2021, Mme [P] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 octobre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu'elle :



- infirme en toutes ses dispositions la décision de première instance ;

- déclare recevable son action ;

- condamne le syndicat des copropriétaires Palais Impérial, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, à :

* procéder à la résiliation du contrat liant le syndicat des copropriétaires à l'entreprise 2FMC, ce contrat étant contraire au règlement de copropriété ;

* embaucher un concierge-gardien salarié conformément à l'article 14 du règlement de copropriété et à la convention collective applicable en la matière ;

- exclut de sa quote-part des charges toutes sommes qui seraient dues dans le cadre de la présente procédure ;

- condamne le syndicat des copropriétaires Palais Impérial à lui rembourser les sommes auxquelles elle a été condamnée par l'ordonnance entreprise ;

- le déboute de toute demande plus ample ou contraire ;

- le condamne à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Elle expose que le règlement de propriété prévoit expressément, dans un article 14, un concierge salarié avec des missions qui sont actuellement confiées à une entreprise, sans que les règles prévues en matière de concurrence n'aient été respectées. Elle affirme que le règlement de copropriété a force obligatoire conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'il s'impose au syndicat et au syndic qui doit le faire respecter en application de l'article 18 de la même loi. Elle relève que la suppression du poste de concierge ou de gardien prévue par le règlement de copropriété n'a jamais été soumis au vote de l'assemblée générale conformément à l'article 26 de la même loi, de sorte que l'article 14 du règlement de copropriété n'a jamais été modifié. Elle explique que, dès lors que la désignation de l'entreprise 2FMC ne devait qu'être transitoire, provisoire et temporaire dans l'attente de l'embauche d'un concierge salarié, elle n'avait aucune raison de contester les résolutions des assemblées générales qui ont été adoptées et qui, par nature, n'étaient que provisoires. 



Elle insiste sur le fait qu'elle fonde son action tant sur le trouble manifestement illicite que sur une obligation de faire non sérieusement contestable



Elle relève que, depuis, le syndicat des copropriétaires a résilié le contrat souscrit avec l'entreprise 2FMC par courrier en date du 29 septembre 2021, reconnaissant en cela le peu de sérieux de cette société, et que la modification du règlement de copropriété a été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juillet 2021 qui a voté 'pour' par une résolution n° 24 à la majorité. Estimant que cette résolution devait être prise à l'unanimité, elle expose avoir exercé un recours en annulation devant la juridiction du fond.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 octobre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle :



- déboute Mme [P] de ses demandes ;

- confirme l'ordonnance entreprise ;

- la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Sans remettre en cause l'article 14 du règlement de copropriété qui stipule que le service de l'immeuble sera assuré par un concierge, il indique que l'assemblée générale des copropriétaires a décidé le 28 juillet 2014, suite au départ de Mme [R], à la majorité des voix, de ne pas procéder au recrutement d'un gardien salarié en remplacement de cette dernière (résolution 34-3) et de retenir la proposition de contrat établie avec l'entreprise 2FMC (résolution 34-4). De plus, il expose que la demande de Mme [P] de procéder au recrutement d'un gardien pour remplacer définitivement l'ancienne gardienne a été rejetée, à la majorité des voix, lors de l'assemblée générale du 9 août 2018, sans qu'aucun recours en annulation ne soit exercé. Il insiste sur le fait que les résolutions qui ont été votées n'étaient aucunement provisoires. 



Dans tous les cas, il expose que l'article 14 du règlement de copropriété a été supprimé par la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 23 juillet 2021. Si l'appelante a exercé un recours en annulation, il soutient que cette résolution s'applique tant qu'elle n'a pas été annulée et s'impose aux copropriétaires. 



L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance en date du 17 octobre 2022. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur les demandes formées par Mme [P]



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.



Il doit nécessairement être apprécié, à la date à laquelle le premier juge a statué, sachant que l'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Par ailleurs, l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. 



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. 



C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juillet 2014 que le départ de Mme [R], qui a fait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2015, a été accepté (résolution n° 34-1), qu'il a été décidé de ne pas procéder au recrutement d'un gardien salarié pour la remplacer (résolution n° 34-3) et que le contrat de prestations d'entretien multiservices proposé par la société 2FMC a été accepté (résolution n° 34-4). 



Il n'est pas contesté que Mme [P], qui était présente, a voté pour ces résolutions.

 

Aux termes de la résolution n° 35, l'asssemblée constate l'accord de la majorité des copropriétaires pour la modification du règlement de copropriété, mais constate que Monsieur et Madame [X] refusent d'adhérer à cette modification qui, dès lors, ne peut être concrétisée. 



En effet, l'article 14 du règlement de copropriété stipulait, à ce moment-là, que le service de l'immeuble [serait] assuré par un concierge choisi par le syndic (...) qui [serait] logé gratuitement dans les locaux spécialement affectés à cet effet (...) et qui [devrait] entretenir les parties communes de la maison en bon état de propreté (...) et assurer l'entretien des jardins suivant les instructions données par le syndic. 



Par courrier en date du 30 janvier 2018, Mme [P] a demandé à ce que soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale le recrutement par le syndic d'un gardien salarié en remplacement de Mme [R], au motif que le règlement de copropriété le prévoit et que le contrat souscrit avec la société 2FMC est trop onéreux.



Par une résolution n° 17, la demande de Mme [P] a été rejetée à la majorité des voix de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est réunie le 9 août 2018, 35 copropriétaires s'étant opposés à cette demande contre 4 copropriétaires, dont Mme [P].



Alors même que Mme [P] affirme que la décision qui a été prise par l'assemblée générale des copropriétaires de ne pas recruter un gardien salarié viole l'article 14 susvisé du règlement de copropriété et l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que les décisions concernant la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix voire à l'unanimité lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, elle n'allègue ni ne démontre avoir contesté cette décision.



Or, tant que Mme [P] n'a pas sollicité et obtenu en justice l'annulation des décisions des assemblées générales ayant approuvé le recours à un prestataire de services au lieu et place d'un concierge salarié, l'exécution des délibérations de l'assemblée générale s'impose tout autant que les dispositions du règlement de copropriété et il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'apporter une appréciation sur la validité des résolutions qui ont été prises. 



Cela est d'autant plus vrai qu'il apparaît, qu'au moment même où le premier a statué, l'assemblée générale des copropriétaires qui s'était réunie le 22 juillet 2021 a décidé, par une résolution n° 22 à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat, de supprimer l'article 14 du règlement de copropriété prévoyant le recours à un concierge salarié par la copropriété.



Si Mme [P] a exercé un recours en annulation de cette résolution, considérant qu'elle devait être prise à l'unanimité, il convient de relever que le tribunal judiciaire de Grasse l'a déboutée de sa demande par jugement en date du 3 juin 2022. 



Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le fait pour le syndicat des copropriétaires d'exécuter des délibérations votées en assemblée générale n'est pas constitutif d'un trouble manifestement illicite, de même que son obligation d'exécuter des mesures qui vont à l'encontre des décisions prises en assemblée générale est sérieusement contestable. 



C'est donc par une appréciation pertinente des éléments du litige que le premier juge a rejeté les demandes de Mme [P] tendant à voir condamner le syndicat, sous astreinte, à procéder à la résiliation du contrat le liant à l'entreprise 2FMC et à embaucher un concierge gardien.



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise. 



Sur les demandes accessoires



Dès lors que Mme [P] n'obtient pas gain de cause à hauteur d'appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.



Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes versées en exécution de l'ordonnance entreprise.



En outre, elle sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Par ailleurs, l'équité commande de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.



En tant que partie perdante, Mme [P] sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement. 



Enfin, dès lors que Mme [P] n'obtient pas gain de cause, elle sera déboutée de sa demande d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juilet 1965.



PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l'ordonnande entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute Mme [G] [P] de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires Palais Impérial, représenté par son syndic en exercice, à lui rembourser les sommes versées en exécution de l'ordonnance entreprise ;

Condamne Mme [G] [P] à verser au syndicat des copropriétaires Palais Impérial, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [G] [P] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Déboute Mme [G] [P] de sa demande d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juilet 1965 ;

Condamne Mme [G] [P] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



La greffière Le président