COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 26 SEPTEMBRE 2024



N°2024/536













Rôle N° RG 23/12138 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL6M7







[C] [X]





C/



[Y] [E]

[W] [E]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



 Me Maxime PLANTARD 



Me Jean-Bernard GHRISTI





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 13 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01212.





APPELANTE



Madame [C] [X]

née le 29 Juin 1952 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 7] - [Localité 2]



représentée par Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Madame [Y] [F] épouse [E]

née le 24 Janvier 1964 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]



représentée par Me Jean-Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Monsieur [W] [E]

né le 26 Mai 1965 à [Localité 4] (78), 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]



représenté par Me Jean-Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN















*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Conseillère chargée du rapport, et Mme Angélique NETO, Présidente.



Mme Sophie LEYDIER, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.













Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***















EXPOSÉ DU LITIGE 





Par acte sous seing privé du 18 novembre 2021, Mme [Y] [F] épouse [E] et M. [W] [E] ont consenti un bail d'habitation à Mme [C] [X] pour une maison située [Adresse 1] à [Localité 5], prenant effet au 1er janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 1 600 euros et une provision sur charges de 60 euros par trimestre.



Par acte du 17 novembre 2022, les époux [E] ont fait délivrer à Mme [C] [X] un commandement de payer la somme de 4 133,84 euros correspondant à des loyers d'octobre et novembre 2022 et de taxes et charges impayés, outre le coût de l'acte s'élevant à la somme de 152,31 euros.



Par acte d'huissier du 31 janvier 2023, dénoncé au représentant de l'état par courrier électronique avec accusé de réception du 02 février 2023, les époux [E] ont fait assigner Mme [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en réferé, aux fins principalement : 



- de constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, 

- de la condamner à leur payer la somme de 7 943,90 euros à titre de provision sur l'arriéré des loyers impayés, selon décompte arrêté au mois de janvier 2023,

- de la condamner à leur payer une indemnité d'occupation au moins égale au montant des loyers et des charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération effective des lieux loués, soit la somme de 1 600 euros par mois, outre la somme de 150 euros au titre des charges et jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés.



Par ordonnance contradictoire en date du 13 septembre 2023, ce magistrat a :



- déclaré recevable la demande des époux [E],

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 18 novembre 2021 conclu entre les époux [E] et Mme [C] [X], portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], étaient réunies au 17 ianvier 2023,

- ordonné l'expulsion de Mme [C] [X] et de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux articles L 433-1et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé à la somme provisionnelle de 1 600 euros, outre 150 euros au titre des provisions sur charges, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut, l'expulsion des lieux,

- rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...),

- condamné Mme [C] [X] au paiement de l'indemnité d'occupation aux époux [E], à titre provisionnel, à compter du 18 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné Mme [C] [X] à payer, à titre provisionnel, aux époux [E] la somme de 7 443,90 euros au titre des Ioyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 17 janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et celle de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [C] [X] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

- rejeté le surplus des demandes des parties,

- rappelé l'exécution provisoire de l'ordonnance.



Le premier juge a considéré :



- que l'ensemble des formalités relatives à la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département, au contenu du commandement de payer et à la saisine de la CCAPEX, plus de deux mois avant l'assignation, avaient été remplies, de sorte que la demande était recevable,

- que les contestations soulevées par la locataire n'étaient pas sérieuses,

- qu'il était constant que le commandement de payer régulièrement délivré était demeuré infructueux,

- que Mme [C] [X] ne justifiait pas de ses capacités à rembourser la dette locative, même avec des délais,

- que l'indemnité provisionnelle d'occupation, dans sa partie non sérieusement contestable, devait être fixée au montant du loyer revisé augmenté des charges que Mme [C] [X] aurait payé si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1 600 euros, outre 150 euros au titre des provisions sur charges à compter du 18 janvier 2023 et jusqu'à Ia libération effective des lieux, sans possibilité de majoration au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle,

- que la provision à valoir sur la dette locative devait être fixée à la somme de 7 443,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 17 janvier 2023, établissant la créance non sérieusement contestable des bailleurs.



Par déclaration reçue au greffe le 28 septembre 2023, Mme [C] [X] a interjeté appel de toutes les dispositions de cette ordonnance, dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 30 octobre 2023, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de : 

- condamner les époux [E] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4 400 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

- suspendre les effets de la clause résolutoire, 

- lui octroyer des délais de paiement lui permettant d'apurer sa dette, 

- condamner les époux [E] à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure d'appel.



Par dernières conclusions transmises le 23 novembre 2023, les époux [E] demandent à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, y ajoutant, de : 



- débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, 

- de condamner Mme [X] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 

 

L'instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance en date du 10 juin 2024. 





MOTIFS 



Sur la demande de constatation de la résiliation du bail 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties que :

- le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: 'le présent acte sera résilié immédiatement et de plein droit, c'est-à-dire sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, deux mois après un commandement demeuré infructeux à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat (....)',

- le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire a été régulièrement délivré par acte du 17 novembre 2022, portant sur une somme de 4 133,84 euros comprenant 3 200 euros correspondant aux loyers impayés des mois d'octobre et novembre 2022 inclus, 295,66 euros au titre des ordures ménagères, 485,87 euros au titre des charges du 3ème trimestre et 152,31 euros au titre des frais de l'acte,

- la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé cet arriéré de loyers dans le délai de deux mois qui a suivi la délivrance de ce commandement de payer et qu'elle reconnaît elle-même, en page 13 de ses dernières écritures, qu'au 25 septembre 2023, sa dette locative s'élevait à la somme de 22 020,24 euros.

Si l'appelante soutient que le logement loué est affecté de plusieurs désordres, elle ne soulève aucune contestation sérieuse quant au non-respect de son obligation de payer le loyer et les charges dus, et elle réclame une provision à valoir sur un préjudice de jouissance (laquelle sera examinée ci-après), ce qui démontre qu'elle reconnaît que le logement n'est pas complètement inhabitable.

Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 17 janvier 2023, de sorte qu'il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef.



Sur les demandes de provisions



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.



Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.







Sur la provision au titre du préjudice de jouissance réclamée par la locataire :



Au vu des attestations produites par l'appelante et les intimés, dont le contenu est contradictoire, et des photographies versées aux débats, il n'est nullement acquis, avec l'évidence requise en référé, que le chemin d'accès au logement serait impraticable, comme le prétend l'appelante, ou que l'entretien de la piscine par les bailleurs serait défaillant et lui causerait un préjudice.



Dans la mesure où le bail stipule que la locataire bénéficie de la 'jouissance exclusive d'un jardin d'une surface de 3 000 m2 partagée, ainsi que d'une piscine partagée', l'appelante ne démontre pas davantage que les bailleurs n'auraient pas respecté leurs obligations contractuelles en l'empêchant de jouir seule du jardin et de la piscine et en lui causant un préjudice spécifique de ce seul fait.



Si l'appelante soutient que le logement loué est très mal isolé et entraîne une consommation d'énergie trop importante, notamment l'hiver, le diagnostic de performance énergétique, réalisé par la société AC Environnement à la demande des bailleurs le 12 mai 2023, ne relève pas d'insuffisance sur l'isolation du logement, étant observé que, même si des améliorations restent possibles au niveau du système de chauffage, ce dernier est classé C sur une grille allant de A (logement extrèmement performant) à G (logement extrèmement peu performant), de sorte que le préjudice de jouissance invoqué n'apparaît pas établi avec l'évidence requise en référé. 



Il s'ensuit que Mme [X] sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance.



Sur les provisions au titre des loyers, charges et taxes impayées et de l'indemnité d'occupation réclamée par les bailleurs :



Contrairement à ce que prétend l'appelante, les bailleurs justifient par la production des factures d'eau, d'électricité et de leurs avis d'imposition de la réalité et du montant des charges appelées au titre de ces prestations et de la taxe des ordures ménagères, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu, au vu du décompte précis et détaillé arrêté au 17 janvier 2023 par les bailleurs, que la créance invoquée par eux à hauteur de la somme de 7 443,90 euros n'était pas sérieusement contestable.



En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [C] [X] au paiement d'une provision de 7 443,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 17 janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.



Il n'est pas sérieusement contesté, qu'en l'état de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, soit 1 600 euros, outre 150 euros par mois au titre de la provision à valoir sur les charges locatives, est due jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur, de sorte que l'ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a fixé la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation à ces sommes et a condamné Mme [C] [X] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 18 janvier 2023 et jusqu'à libération effective des lieux.



Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire 



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.



En l'espèce, les demandes de l'appelante tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent prospérer dès lors :

- qu'il n'est pas contesté que la dette locative a considérablement augmenté depuis le commandement de payer délivré le 27 novembre 2022, puisque la locataire reconnaît elle-même qu'elle s'élevait à la somme de 22 020,24 euros au 25 septembre 2023 (page 13 de ses écritures),

- que si Mme [C] [X] se prétend architecte, le conseil régional de l'ordre des architectes, en réponse à la demande des époux [E], leur a précisé, par retour de courrier du 17 novembre 2023, qu'elle n'était pas et n'avait jamais été inscrite au tableau de cet ordre,

- que Mme [C] [X] justifie avoir déclaré pour l'année 2022 un bénéfice net de 5195 euros, ce qui est manifestement insuffisant pour faire face au montant du loyer actuel, et a fortiori pour solder sa dette, 

- que Mme [C] [X] ne communique aucune pièce sur ses revenus en 2023 et début 2024, de sorte que ses capacités financières actuelles demeurent inconnues, 

- que les époux [E] justifient par la production d'un arrêt définitif de la chambre 1-7 de cette cour en date du 6 juin 2024 de la confirmation d'un jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de Draguignan ayant notamment condamné Mme [C] [X] au paiement d'une dette locative d'un montant de plus de 50 000 euros auprès d'un précédent bailleur.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce que le premier juge a rejeté la demande de délai de paiement formée par Mme [X], étant ajouté qu' il y a lieu également de rejeter sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



En l'état d'impayés à l'origine du commandement de payer, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [C] [X] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.



Succombant, Mme [C] [X] sera également condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à régler aux époux [E], une indemnité de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure pour les frais qu'ils ont été contraints d'exposer pour assurer leur défense en appel. 



PAR CES MOTIFS

La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Et y ajoutant, 



Déboute [C] [X] de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,



Condamne Mme [C] [X] à payer à Mme [Y] [F] épouse [E] et à M. [W] [E], pris ensemble, une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



La déboute de sa demande formée sur le même fondement,



Condamne Mme [C] [X] aux entiers dépens d'appel.



La greffière La présidente