COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 28 MARS 2024



N° 2024/174 









Rôle N° RG 23/12639 N° Portalis DBVB-V-B7H-BMABF







SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12]





C/



[E] [Y]

[J] [Y]

[D] [T]







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Romain CHERFILS



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de TOULON en date du 14 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00008.



APPELANTE



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12] 

représenté par son Syndic, la SAS IMMO DE FRANCE COTE D'AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 3] et agissant par son Agence de [Localité 14] sise [Adresse 8], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité 

audit siège



représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON



INTIMES



Monsieur [E] [Y] 

pris en sa qualité d'héritier de Mme [O] [N] [X], décédée le [Date décès 7] 2016

né le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 6]

assigné à jour fixe le 17/11/23 à étude



défaillant



Madame [J] [Y] 

prise en sa qualité d'héritière de Mme [O] [N] [X], décédée le [Date décès 7] 2016

née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 13], 

demeurant [Adresse 9]

assignée à jour fixe le 20/11/23 à étude



défaillante



Monsieur [D] [T] 

pris en sa qualité d'héritier de Mme [O] [N] [X], décédée le [Date décès 7] 2016

né le [Date naissance 1] 1998 à [Localité 15], 

demeurant Chez Madame [J] [Y], [Adresse 9]

assigné à jour fixe le 20/11/23 à étude



défaillant



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 21 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024.





ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024,



Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



































































Faits, procédure et prétentions des parties :



Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 12]' poursuit la vente sur saisie immobilière de biens appartenant à monsieur [E] [Y], madame [J] [Y] et monsieur [D] [T], qui sont héritiers de [O] [X], comme ses petits enfants, et arrière petit fils, biens situés à [Localité 11], avenue de Provence composés d'un studio, une cave et un parking pour avoir paiement d'une créance de 5 268.92 euros outre intérêts et frais.



Par décision du juge de l'exécution de Toulon, le 14 septembre 2023 :

- la nullité du commandement de payer valant saisie a été prononcée,

- la nullité de l'assignation délivrée le 19 janvier 2023 aux consorts [Y] également,

- l'extinction de l'instance a été constatée,

- avec condamnation du SDC à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.



Le magistrat sur le fondement de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 retenait que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat, sans y avoir été autorisé par assemblée générale laquelle visait un bien appartenant à monsieur [Y], seul dénommé et ne mentionnait pas l'hoirie [Y], alors au surplus que sa qualité de propriétaire n'était pas établie par les pièces versées aux débats.



Le SDC [Adresse 12] a fait appel de la décision par déclaration au greffe le 10 octobre 2023 et a été autorisé à assigner à jour fixe par ordonnance du 18 octobre 2023. Les assignations ainsi délivrées ont été déposées au greffe le 22 novembre 2023 conformément à l'article 922 du code de procédure civile. 



Monsieur [D] [T] et madame [J] [Y] assignés le 20 novembre 2023, monsieur [E] [Y] assigné le 17 novembre 2023, tous trois par remise à l'étude n'ont pas constitué avocat devant la cour d'appel.



Le SDC [Adresse 12], sollicite dans ses conclusions notifiées aux intimés, auxquelles il est renvoyé, pour un exposé plus complet :

- infirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Toulon du 14 Septembre 2023,

Statuant à nouveau

Vu, notamment, les dispositions des articles 2191 et 2193 du code civil, R 322-15 51, R 322-19 du code des procédures civiles d'exécution,

- Constater que le créancier poursuivant titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire, comme il est dit à l'article 2191 du Code Civil,

- Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l'article 2193 du Code Civil,

- Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, soit en l'espèce la somme sauf mémoire de cinq mille deux cent soixante huit euros et quatre vingt douze centimes (5 268,92 €) arrêtée au ler octobre 2022,

- ordonner la vente aux enchères sur la mise à prix de 13 000 € des biens formant :

Dans un ensemble immobilier en copropriété sur la commune de [Localité 11] (Var) [Adresse 5], dénommé ' [Adresse 12]' cadastré Section AD N° [Cadastre 10] les lots de Copropriété 

* n° 57 un studio au rez-de-chaussée du Bâtiment C avec la jouissance d'une portion du sol de 36 m2

* n° 55 une cave au sous-sol du Bâtiment B,

* n° 130 soit un emplacement de parking,

- débouter monsieur [E] [Y] de toutes ses demandes fins et conclusions,

- condamner monsieur [E] [Y] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Il expose que [O] [X] était propriétaire des biens saisis, et qu'elle est décédée le [Date décès 7] 2016. Un acte de notoriété a été établi le 16 mai 2017 établissant monsieur [E] [Y], madame [J] [Y] et monsieur [D] [T], héritiers réservataires de la défunte. Un jugement du 18 juin 2020 a condamné les héritiers à payer les charges de copropriété de l'immeuble se composant comme suit :

* 3 455,24 € charges arrêtées au 24 décembre 2019 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 21 Janvier 2020,

* 517,08 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de charges,

* 300 € à titre de dommages et intérêts,

* 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée les 13 et 15 juillet 2020, elle constitue le titre exécutoire. Elle a condamné les consorts [Y] en leur qualité de propriétaires indivis des biens ce qui n'a pas été contesté à l'époque, le titre est émis à leur encontre, personnellement. De plus, monsieur [Y] a réalisé un paiement de 2 000 € sur la dette, ce qui est contradictoire s'il n'est pas héritier. Compte tenu des termes de la condamnation judiciaire, l'article 877 du code civil n'a pas à jouer concernant la signification aux héritiers du titre obtenu contre le défunt.

L'action a été autorisée par assemblée générale du 24 juin 2022, laquelle est valide au regard de l'article 11-11 du décret du 17 mars 1967. Il s'oppose à tous délais de paiement compte tenu de l'ancienneté de la dette.



A l'audience de plaidoirie, la cour a invité l'appelant à s'expliquer sur le décompte de sa créance et à produire les conclusions de première instance de monsieur [Y].



Par note en délibéré parvenue à la cour le 23 février 2024, le SDC [Adresse 12], explicite le montant de sa créance, expliquant qu'il s'agit du calcul des intérêts de retard au taux légal majoré qu'il convient d'actualiser à 917.91 euros au 20 février 2024 étant précisé que la base de calcul des intérêts a été réduite à compter du 12 avril 2023 à 2 872.32 euros pour tenir compte du versement de monsieur [Y] à hauteur de 2 000 euros qui a été imputé directement sur le capital, ce qui lui est plus favorable. Il ne lui serait dû désormais qu'une somme sauf mémoire au titre des frais exposés, de 3 790.23 euros au 20 février 2024.





MOTIVATION DE LA DÉCISION :





Aux termes de l'article 921 du code de procédure civile, l'intimé est tenu de constituer avocat avant la date de l'audience, faute de quoi il sera réputé s'en tenir à ses moyens de première instance.



Il ressort de ses conclusions développées devant le juge de l'exécution de Toulon, que monsieur [E] [Y] contestait sa qualité de propriétaire du bien saisi et d'héritier acceptant car la succession de [O] [X] n'était toujours pas réglée et que selon lui, il eut fallu en application de l'article 771 du code civil délivrer une sommation de se positionner sur la succession. Sur le fondement de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, il soutenait que le syndic n'avait pas été valablement autorisé à entreprendre la saisie immobilière par l'assemblée générale des copropriétaires qui le désignait comme seul propriétaire et non pas la succession [X], et n'avait pas autorisé la saisine d'un avocat et d'un huissier de justice par le syndic. Il ne serait pas justifié de la notification du procès verbal d'assemblée générale. Sur le fondement de l'article 510 du code de procédure civile, il sollicitait des délais de paiement sur 24 mois en raison de la situation de blocage de la succession.



En l'espèce, la cour qui statue dans la limite des pouvoirs d'un juge de l'exécution, en matière de saisie immobilière, se trouve en présence d'un titre exécutoire, à savoir, un jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 14 juin 2020, qui a condamné au titre des charges de copropriété impayées, in solidum, madame [J] [Y], monsieur [E] [Y] et monsieur [D] [T] à verser au SDC [Adresse 12], la somme de :

* 3 455.24 euros charges impayées au 24 décembre 2019, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 21 janvier 2020, avec capitalisation,

* 517.08 euros au titre des frais avec intérêt légal à compter du jugement,

* 300 euros de dommages et intérêts avec intérêt légal à compter du jugement, 

* 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.







Il est justifié de la signification de cette décision, le 13 juillet 2020 à madame [J] [Y] et monsieur [D] [T] et le 15 juillet 2020 à monsieur [Y]. Aucun appel n'a été interjeté à l'encontre du jugement. Il n'y a donc pas de débat à avoir sur la nécessité de contraindre les héritiers à opter en application de l'article 771 du code civil, puisqu'ils ont été personnellement condamnés et n'ont pas fait appel de la décision de fond, qui s'impose désormais.



Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967 invoqué en première instance par monsieur [I] [Y], le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale en particulier, lorsqu'il s'agit de la saisie en vue de la vente d'un lot.



L'article 11-11 du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard, en même temps que l'ordre du jour' Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées definitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobiliére d'un lot ».



Il résulte de la lecture de ces textes et de leur combinaison, que la résolution n°18 de l'assemblée générale tenue le 24 juin 2022, qui a donné pouvoir au syndic d'engager la saisie immobilière des lots n°55, 57 et 130 appartenant à monsieur [Y] afin de recouvrer le montant des créances du SDC, chiffrées à 6 841.88 euros outre frais et charges, complétée par la résolution n°19 décidant de leur mise à prix à 13 000 euros et de celle chiffrant une avance pour faire face aux frais, répondent aux exigences d'habilitation du syndic, la non évocation des autres co-indivisaires ne suffisant pas à invalider la délibération, dès lors que les lots sont suffisamment désignés. Il ne ressort pas de ces dispositions que le choix de l'avocat et de l'huissier en charge du dossier ressortent de l'assemblée générale.



La cour ne dispose d'aucun élément au soutien de la demande de délais de paiement formée par monsieur [Y] qui ne justifie pas d'éléments financiers.



En conséquence de quoi, le jugement sera infirmé, et la procédure de saisie immobilière validée pour un montant de créance portée à la connaissance des intimés par l'assignation à jour fixe, actualisée au 20 février 2024 s'élève sauf mémoire, correspondant aux frais et intérêts postérieurs à la somme de 3 790.23 euros.



Il est inéquitable de laisser à la charge du SDC les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 1 500 euros lui sera accordée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et mise à la charge de monsieur [E] [Y], conformément à la demande présentée. 



Les dépens seront inclus en frais privilégiés de vente.





PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision de défaut, mise à disposition au greffe,



INFIRME la décision déférée,



VALIDE la procédure de saisie immobilière,



FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à la somme de 

3 790.23 euros au 20 février 2024, sauf mémoire, 



ORDONNE la vente aux enchères, conformément au cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de 13 000 €, des biens suivants :



Dans un ensemble immobilier en copropriété, situé sur la commune de [Localité 11] (Var) au [Adresse 5], dénommé '[Adresse 12]' cadastré Section AD n°[Cadastre 10] des lots de copropriété suivants : 

* n° 57, un studio au rez de chaussée du bâtiment C avec jouissance d'une portion au sol de 36 m²,

* n°55, une cave au sous sol du bâtiment B,

* n°130, un emplacement de parking,



CONDAMNE monsieur [E] [Y] à payer au SDC [Adresse 12], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



RENVOIE les parties devant le premier juge pour poursuite de la procédure,



REJETTE toute autre demande,



DIT QUE les dépens seront employés en frais privilégiés de vente soumis à taxe.







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE