COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 78A



Chambre civile 1-6



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 18 JUILLET 2024



N° RG 24/00991 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WLFJ



AFFAIRE :



[L] [G]



C/



S.A. CREDIT LOGEMENT



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMO BILIER [Adresse 2] [Adresse 2] 



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMO BILIER LE CARRÉ RAPHAEL VOLUME 3, [Adresse 2]



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2024 par le Juge de l'exécution de NANTERRE

N° RG : 23/00025



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18.07.2024

à : 



Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES











Me Laura DUCHACEK de la SELARL SLRD AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE



Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [L] [G]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 14] - (Tunisie)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26356 - Représentant : Me Charly AVISSEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P285



APPELANT



****************



S.A. CREDIT LOGEMENT

N° Siret : B 302 493 275 (RCS Paris)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Laura DUCHACEK de la SELARL SLRD AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 339



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2] 

Représenté par son syndic la SAS CABINET DE GESTION [Z] [U] C.G.S exerçant sous le nom commercial ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°722 030 129 ayant son siège social [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2] 

Représenté par son syndic la SAS CABINET DE GESTION [Z] [U] C.G.S exerçant sous le nom commercial ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°722 030 129 ayant son siège social [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40 - Représentant : Me François de LASTELLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉES

****************









Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère entendue en son rapport et Madame Florence MICHON, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,





EXPOSÉ DU LITIGE



La société Crédit Logement poursuit le recouvrement de sa créance en vertu de la copie exécutoire d'un jugement rendu au profit de la Banque française commerciale Océan Indien (BFCOI) par la 1ère chambre du TGI de Saint-Denis de la Réunion le 22 février 2012 et d'une quittance subrogative reçue par acte authentique de Maître [X], notaire associé à [Localité 17] (75), en date du 15 octobre 2015, par laquelle la société Crédit Logement a été subrogée dans les droits de la BFCOI, par la saisie immobilière des biens de son débiteur, M [L] [G], situés dans un ensemble immobilier '[Adresse 2]', sis à [Adresse 13], cadastré section C n° [Cadastre 3], [Adresse 15], à savoir un appartement (lot 124 dans le volume 1 de la résidence) et une cave et une place de stationnement (lots 586 et 537 dans le volume 3),initiée par commandement du 17 octobre 2022publié au service de la publicité foncière de [Localité 16] 3 le 23 novembre 2022 Volume 2022 S n°94, suivi d'un bordereau rectificatif publié le 30 novembre 2022, Volume 2022 S n° 99, dénoncé à la Caisse de Crédit Mutuel en qualité de créancier inscrit, ainsi qu'aux deux syndicats de copropriété concernés, qui ont chacun déclaré leur créance le 8 mars 2023.



Statuant sur la demande d'orientation de la procédure de saisie immobilière, le juge de l'exécution de Nanterre par jugement contradictoire du 11 janvier 2024, a :


Débouté M [G] de sa demande de sursis à statuer et de ses moyens tirés de l'irrecevabilité de la demande de la société Crédit Logement ; 

Débouté M [G] de sa demande tendant à voir fixer la créance du Crédit Logement à la somme 566 918,34 euros en principal et intérêts ;

Mentionné que le montant retenu pour la créance de la société Crédit Logement s'élève au 17 juillet 2022 à la somme de 902 656,89 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

Taxé les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 741,57 euros ;

Autorisé M [G] à poursuivre la vente amiable de l'immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 400 000 euros net vendeur ; 

Dit que conformément aux dispositions de l'article L.322-4 du code de procédures civiles d'exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation;

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du jeudi 25 avril 2024 à 15H00;

Rappelé qu'à cette audience le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires :

de la consignation du prix de vente ;

du paiement par l'acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;











Rappelé qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si M [G] justifie d'un engagement écrit d'acquisition et à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l'acte authentique de vente ;

Rappelé qu'à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l'article R.322-25 du code des procédures civiles d'exécution;

Rappelé que conformément aux dispositions de l'article R.322-20 du code des procédures civiles d'exécution, la décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l'article R.321-22 du code des procédures civiles d'exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

Rappelé qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A.444-191 V du code de commerce ; 

Ordonné l'emploi des dépens en frais taxés de vente.




Le 14 février 2024, M [G] a interjeté appel du jugement qui lui avait été signifié le 31 janvier 2024, en intimant uniquement le créancier poursuivant et les deux syndicats de copropriété.



Dûment autorisé à cette fin par ordonnance du 5 mars 2024, l'appelant a assigné à jour fixe, pour l'audience du 12 juin 2024, la société Crédit Logement et le SDC de l'ensemble immobilier Carré Raphaël Volume 1, et celui de l'ensemble immobilier le Carré Raphaël Volume 3, par actes des 13 et 14 mars 2024 délivrés à personnes morales et transmis au greffe par voie électronique le 20 mars 2024. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'appelant demande à la cour de : 


le déclarer recevable et bien fondé en son appel, demandes, fins et prétentions ;


Y faisant droit,


Confirmer le jugement d'orientation rendu le 11 janvier 2024 en ce qu'il l'autorise à poursuivre la vente amiable de l'immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution ;

Infirmer le jugement d'orientation rendu le 11 janvier 2024 en ce qu'il:


Déboute M [G] de sa demande de sursis à statuer et de ses moyens tirés de l'irrecevabilité de la demande de la société Crédit Logement ;

Déboute M [G] de sa demande tendant à voir fixer la créance du Crédit Logement à la somme 566 918,34 euros en principal et intérêts ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance de la société Crédit Logement s'élève 

au 17 juillet 2022 à la somme de 902 656,89 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;


Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 741,57 euros ;

Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 400 000 euros net vendeur ;

Dit que conformément aux dispositions de l'article L.322-4 du code des procédures civiles d'exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation;

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du jeudi 25 avril 2024 à 15 heures 00, 

Rappelle qu'à cette audience le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement, s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires :

de la consignation du prix de vente ;


du paiement par l'acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;


Rappelle qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Magistrat délégué par le Président [G] justifie d'un engagement écrit d'acquisition et à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l'acte authentique de vente ;

Rappelle qu'à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l'article R.322-25 du code des procédures civiles d'exécution ;

















Rappelle que conformément aux dispositions de l'article R.322-20 du code des procédures civiles d'exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l'article R.321-22 du code des procédures civiles d'exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

Rappelle qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A.444-191 V du code de commerce ;

Ordonne l'emploi des dépens en frais taxés de vente.


Et statuant à nouveau,

Avant dire droit :


Ordonner au Crédit Logement, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard et par document, à compter du huitième (8 ème jour) suivant la signification de la décision à intervenir et pour une durée de six (06) mois, d'avoir à produire les contrats de prêts immobiliers n°M06128190601 et n°M06128193801 ;

Se réserver le droit de liquider l'astreinte prononcée ;


A titre principal :


Tirer toutes conséquences de fait et de droit d'un éventuel refus touchant à la communication 


des contrats de prêts immobiliers n°M06128190601 et n°M06128193801 ;


Juger comme abusive la clause relative à la déchéance du terme ;

Déclarer le Crédit Logement irrecevable en son action ;


En conséquence,


Ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

OrdonnerlapublicationdeladécisionàintervenirauSPFauxfraissupportésparle Crédit Logement; 

Condamner le Crédit Logement à payer à M [G] la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le SDC le Carré Raphaël Volume 1 et le SDC le Carré Raphaël Volume 3 à payer à M [G] la somme de 5 000 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

Condamner in solidum le Crédit Logement, le SDC le Carré Raphaël Volume1etleSDC le Carré Raphaël Volume3auxentiersdépens,quiseront recouvrés par Maître Mélina Pedroletti avocat au Barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile;


A titre subsidiaire:

En cas de vente amiable 


Déclarer le Crédit Logement prescrit à solliciter le règlement des intérêts à la date du 7 mars 2014 ;


En conséquence, 


Fixer la créance du Crédit Logement à la somme 570 485,49 euros en principal et intérêts ;

Autoriser M [G] à procéder à la vente amiable de son bien immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 12], cadastré section Cn°[Cadastre 3] (volume1 :lot n°124 ; volume3 :lots n°537et586)au prix plancher de 350 000 euros ;

Dire n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 


pour des considérations tirées de l'équité et de la situation économique respective des parties ;


Statuer ce que de droit sur les dépens ;


A titre très subsidiaire :

En cas de vente forcée:


Déclarer le Crédit Logement prescrit à solliciter le règlement des intérêts à la date du 7 mars 2014 ;


En conséquence, 


Fixer la créance du Crédit Logement à la somme 570 485,49 euros en principal et intérêts ;

Fixer le montant de la mise à prix à la somme de 350 000 euros ;

Dire n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 


pour des considérations tirées de l'équité et de la situation économique respective des parties ;


Statuer ce que de droit sur les dépens ;


En tout état de cause :


Débouter le Crédit Logement de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Débouter le SDC le Carré Raphaël Volume 1 de l'ensemble de ses demandes, 


fins et prétentions ;


Débouter le SDC le Carré Raphaël Volume 3 de l'ensemble de ses demandes, 

fins et prétentions ;

Accorder à M [G] un délai de grâce de 12 mois, par application de l'article 510 du code de procédure civile ;





Accorder à M [L] [G] un échelonnement des paiements en 23 mensualités d'un montant unitaire de 4 857,93 euros chacune, et une dernière mensualité du solde.




Par dernières conclusions transmises au greffe le 7 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Crédit Logement, intimée, demande à la cour de : 


Confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de Nanterre, saisie immobilières, RG 23/00025 

Débouter M [G] de ses demandes à l'exception de celle tendant à la confirmation de l'autorisation de vente amiable 

Condamner M [G] à payer à la société Crédit Logement la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

Condamner M [G] aux entiers dépens.




Par dernières conclusions transmises au greffe le 10 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les syndicats des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Carré Raphaël Volume 1 et Volume 3, créanciers inscrits, demandent à la cour de : 


Confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2024, RG 23/00025 ; 

Débouter M [G] de ses demandes à l'exception de celle tendant à la confirmation de l'autorisation de vente amiable ; 

Condamner M Dallelaupaiementdelasommede10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère purement dilatoire de l'appel interjeté ; 

Condamner M [G] au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner M [G] à supporter les entiers dépens. 


 

A l'issue de l'audience de plaidoirie du 12 juin 2024, le prononcé de l'arrêt a été annoncé au 18 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de l'appel



Par message du 10 juin 2024, a été mise aux débats la question de la recevabilité de l'appel au regard du principe d'indivisibilité de la procédure de saisie immobilière à l'égard de tous les créanciers inscrits, en ce que l'un d'entre eux mentionné au jugement d'orientation n'apparaissait pas intimé dans la déclaration d'appel, avertissement étant donné aux parties que la cour pourrait relever d'office la fin de non-recevoir à défaut de régularisation de la procédure possible jusqu'à l'audience. 



Par message du 10 juin 2024 non repris dans ses conclusions ultérieures, le conseil de l'appelant a simplement observé que le Crédit Mutuel n'apparaissait pas parmi les parties recensées dans l'entête du jugement. 



Selon la doctrine de la Cour de cassation (Civ.2, 2 décembre 2021, n° 20-15.274), il résulte de l'article R322-6 du code des procédures civiles d'exécution, tous les créanciers inscrits devant être appelés à la procédure de saisie immobilière, le commandement aux fins de saisie leur étant dénoncé et valant assignation à comparaître à l'audience d'orientation, que la procédure de saisie immobilière est indivisible ; et de l'article R332-2 permettant aux créanciers inscrits de faire valoir leurs droits sur la répartition du prix de vente même s'ils perdent le bénéfice de leur sûreté pour défaut de déclaration de leur créance, que la procédure de saisie immobilière demeure indivisible même à l'égard des créanciers inscrits qui ont omis de déclarer leurs créances, et qui de ce fait, ne sont pas mentionnés comme parties au jugement d'orientation.









Il résulte des mentions du jugement que la Caisse de Crédit Mutuel est un créancier inscrit à qui la procédure a régulièrement été dénoncée par acte du 18 janvier 2023. Dûment autorisée à procéder par note en délibéré, la société Crédit Logement a produit dès le 12 juin 2024, la fiche d'immeuble faisant apparaître l'inscription de la Caisse de Crédit Mutuel d'[Localité 10], et la dénonciation du commandement à ce créancier avec assignation à comparaître à l'audience d'orientation, par acte du 18 janvier 2023.



Force est de constater que M [G] n'a pas cherché à régulariser sa procédure au moyen d'une déclaration d'appel complétive et en assignant ce créancier omis pour l'audience fixée, alors qu'il en avait l'opportunité jusqu'à l'ouverture des débats devant la cour (Civ. 2, 15 avril 2021, n°19- 21.803), de sorte qu'en raison de l'indivisibilité du litige, l'appel qui n'a pas été dirigé contre tous les créanciers inscrits doit être déclaré irrecevable en son entier en application de l'article 553 du code de procédure civile. 



Sur les demandes accessoires



Faisant valoir que par jugement sur audience de rappel du 23 mai 2024 le juge de l'exécution de Nanterre a rejeté une demande de sursis à statuer, constaté que la vente amiable n'est pas intervenue et ordonné la vente forcée, les syndicats de copropriétaires de la [Adresse 2] soutiennent que l'appel purement dilatoire de M [G] doit être sanctionné par l'allocation à leur profit d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile. Cependant même si toutes les demandes et moyens de M [G] ne pouvaient pas prospérer, l'abus dans d'exercice du droit d'appel n'est pas caractérisé, ni n'est pas justifié d'un préjudice subi par ces créanciers, distinct de celui d'avoir été contraints de défendre inutilement devant la juridiction de second degré, qui entre dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile. Cette demande sera donc rejetée. 



M [G] supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile:


à la société Crédit Logement la somme de 2000 euros,

aux syndicats des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Carré Raphaël Volume 1 et Volume 3, la somme de 2000 euros. 




PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,



Déclare d'appel irrecevable ;



Déboute les syndicats des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Carré Raphaël Volume 1 et Volume 3 de leur demande de dommages et intérêts pour appel dilatoire ;



Condamne M [L] [G] à payer à la société Crédit Logement la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M [L] [G] à payer aux syndicats des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Carré Raphaël Volume 1 et Volume 3 ensemble, la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M [L] [G] aux dépens d'appel;



Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente