N° RG 23/03857 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JQI5





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 04 AVRIL 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/00006

Ordonnance du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 18 Avril 2023





APPELANTE :



Madame [I] [B]

née le 18 mars 1993 à [Localité 4] (76)

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Sophie LEMONNIER, avocat au barreau du HAVRE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003902 du 15/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)





INTIMEE :



Société 3F NORMANVIE

immatriculée au RCS sous le n° B 552 141 541.

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Agathe LOEVENBRUCK de la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 07 mars 2024 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller





DEBATS :



Madame DUPONT greffière





A l'audience publique du 07 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2024





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 04 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.







Exposé des faits et de la procédure



Suivant acte sous seing privé du 16 octobre 2017, la SA Immobilière Basse-Seine, désormais dénommée 3F Normanvie, a donné à bail à Mme [I] [B] un logement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 354,29 euros outre les charges.



Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022, Mme [B] a fait assigner en référé la société 3F Normanvie afin de la voir condamner à réaliser des travaux destinés à remédier aux désordres affectant le logement loué, à lui payer des dommages et intérêts et obtenir une diminution du loyer.



Par ordonnance de référé du 18 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :



- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Mme [B] ;



- condamné Mme [B] aux dépens recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



- condamné Mme [B] à payer à la SA 3F Normanvie la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 21 novembre 2023, Mme [B] a relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024.



Exposé des prétentions des parties



Par dernières conclusions reçues le 20 décembre 2023, Mme [B] demande à la cour de :



- infirmer l'ordonnance de référé dans toutes ses dispositions ;



- condamner la société 3F Normanvie à réaliser les travaux visés dans les conclusions sous astreinte de 200 euros par mois de retard ;



- juger que le loyer sera diminué de 15% à compter du 1er janvier 2020 ;







- condamner la société 3F Normanvie au paiement d'une provision de 

4 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance ;



- subsidiairement, débouter la société 3F Normanvie de ses demandes.



Par dernières conclusions reçues le 19 janvier 2024, la SA 3F Normanvie demande à la cour de :



- dire que la demande de réalisation des travaux présentée en appel est irrecevable comme étant nouvelle ;



- dire que la demande de voir fixer le loyer à la somme de 442,67 euros à compter du 1er janvier 2020 est irrecevable comme étant nouvelle ;



En tout état de cause,



- confirmer l'ordonnance de référé ;



- débouter Mme [B] de ses demandes ;



- la condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de la SCP Sagon Loevenbruck Lesieur.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles



Au visa des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, l'intimée soutient que sont irrecevables la demande de réalisation de travaux non sollicités en première instance et la demande tendant à voir diminuer le montant du loyer rétroactivement à compter du 1er janvier 2020.



En l'espèce, Mme [B] sollicitait en première instance la réalisation des travaux suivants : isolation du mur de la salle, reprise des embellissements et réparation du chauffage alors qu'elle sollicite à hauteur d'appel l'isolation du mur de la petite chambre, le changement de la fenêtre de la petite chambre et la reprise des embellissements. La demande nouvelle tend à faire juger par la cour la nécessité de faire réaliser des travaux à la suite de désordres survenus en cours de procédure de sorte qu'elle sera déclarée recevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.



Si la demande de diminution du loyer a été formée devant le premier juge, elle s'accompagne en cause d'appel d'une prétention tendant à ce que cette diminution soit prononcée à compter du 1er janvier 2020. Cette prétention peut cependant être qualifiée de demande accessoire à celle formée devant le premier juge au sens des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile. Il s'ensuit qu'aucune irrecevabilité n'est encourue à ce titre.



La fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des prétentions élevées en appel doit en conséquence être écartée.







Sur la demande de réalisation de travaux



L'appelante fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à réaliser des travaux destinés à remédier à l'état d'humidité du logement aux motifs que la preuve d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite n'était pas rapportée et que le juge des référés n'était pas compétent pour statuer en référé sur ces demandes alors qu'elle occupe avec ses enfants un appartement qui présente d'importants problèmes d'humidité depuis six ans, que les photographies produites établissent l'état d'indécence et d'insalubrité du logement et que les nombreuses demandes d'intervention auprès du bailleur n'ont pas permis de faire cesser le trouble. Elle sollicite en conséquence la condamnation du bailleur à faire isoler le mur de la chambre, à changer la fenêtre de la petite chambre et à la reprise des embellissements.



En réplique, le bailleur soutient essentiellement que les conditions d'intervention du juge des référés ne sont pas réunies en l'absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, que les photographies produites ne sont pas probantes, qu'en tout état de cause, des travaux ont été effectués entre 2019 et 2022 et que les demandes d'intervention de la locataire ont été suivies d'effet.



Si la demande de réalisation de travaux est formée sur le fondement des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient à la locataire de démontrer que les conditions d'intervention du juge des référés telles qu'elles sont prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile sont réunies.



En l'espèce, Mme [B] n'invoque ni ne caractérise aucune urgence au sens des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile. Elle ne soutient pas davantage que les travaux sollicités sont destinés à prévenir un dommage imminent au sens de l'article 835 du même code et fonde sa demande sur l'existence d'un trouble manifestement illicite. 



Le trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel et juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



L'illicéité du trouble procède de la méconnaissance manifeste d'un droit, ce qui suppose que l'existence du droit soit évidente.



En l'espèce, l'appelante fait valoir que les interventions du bailleur pour remédier aux problèmes d'humidité sont insuffisantes. Elle verse aux débats l'historique des demandes adressées au bailleur depuis la conclusion du bail dont il résulte que, contrairement à ce qu'elle soutient, les 41 réclamations qu'elle a formées ont été traitées notamment par des interventions du gardien ou d'une entreprise.



Il résulte en outre de l'historique des interventions versé aux débats par le bailleur que la locataire l'a saisi de demandes d'intervention à 24 reprises entre le 8 janvier 2018 et le 13 octobre 2022 et qu'il a été apporté une réponse à chacune de ses réclamations. La société 3F Normanvie verse notamment aux débats les bons de commande et les factures des travaux réalisés qui démontrent qu'elle a pris en compte les infiltrations en changeant 





les joints de la fenêtre le 16 octobre 2019, remis en jeu la fenêtre de la chambre n°2 suivant facture du 18 décembre 2019, remplacé le sol du séjour 

le 24 mars 2021, remis en peinture la chambre n°2 le 5 mai 2021, remplacé la crémone de la porte-fenêtre et la poignée le 11 février 2022, remis en jeu 

la fenêtre de la chambre n°2 le 18 mars 2022 et effectué une recherche de fuite à la suite de la tempête le 12 décembre 2023.



Le fait pour Mme [B] de ne pas maintenir en appel les demandes formées en première instance au titre de l'isolation du mur de la salle et du rétablissement du chauffage confirme qu'il n'existe plus de grief à ce titre. Il sera relevé en outre que les demandes de la locataire ont varié en cours de procédure et que leur caractère imprécis et changeant s'agissant tant des travaux à effectuer que des pièces concernées exclut de qualifier de non sérieusement contestable l'inexécution alléguée par le bailleur de ses obligations.



La demande de la locataire tendant désormais à faire isoler le mur de la chambre et remplacer la fenêtre de la petite chambre n'est en outre étayée par aucun élément suffisamment probant dès lors que les photographies produites révèlent la présence d'humidité dans le logement mais ne permettent pas d'en établir l'origine ni de déterminer les travaux de nature à y remédier.



Mme [B] verse aux débats un rapport de recherche de fuite simplifiée effectuée le 24 mai 2023 par l'entreprise AFD qui fait état d'un dégât des eaux provenant d'une infiltration extérieure et d'un taux d'humidité de 25% dans la salle de jeux mais qui ne met en évidence aucun désordre affectant l'étanchéité des éléments de chauffage, des éléments sanitaires de l'écoulement des eaux usées et des eaux vannes ni des murs et des menuiseries.



Il s'ensuit que le manquement du bailleur à ses obligations n'est pas caractérisé avec l'évidence requise en référé en l'absence d'éléments techniques relatifs à l'origine et à l'imputation des désordres et aux travaux nécessaires.



Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, la demande de reprise des embellissements ne relève pas du trouble manifestement illicite invoqué.



L'ordonnance déférée doit en conséquence être confirmée dans ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur les travaux sollicités. Il n'y a pas davantage lieu à référé sur les demandes de réalisation de travaux formées à hauteur d'appel.



Sur la demande en paiement d'une provision



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.



En l'espèce, le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien des lieux telles qu'elles sont prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas établi avec l'évidence requise en référé pas plus qu'il n'est démontré que le logement serait affecté depuis l'entrée dans les lieux d'humidité et de moisissures imputables à son inaction.







L'ordonnance déférée doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indemnisation du trouble de jouissance invoqué.



Sur la demande de diminution du loyer



L'appelante, dont les demandes ont évolué en cours de procédure, ne démontre pas qu'elle se trouverait, depuis le 1er janvier 2020, dans l'impossibilité de jouir d'une partie du logement loué de nature à justifier de lui accorder en référé une diminution du montant du loyer, demande qui suppose de trancher une contestation qui relève de l'appréciation du juge du fond.



L'ordonnance déférée sera dès lors confirmée dans ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.



Sur les frais et dépens



Les dispositions de l'ordonnance déférée à ce titre seront confirmées.



Mme [B] sera condamnée aux dépens d'appel et il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat qui en a fait la demande.



Elle devra en outre verser à l'intimée la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Rejette la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des prétentions élevées en appel ;



Confirme l'ordonnance dans ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Déboute Mme [I] [B] de sa demande de réalisation de nouveaux travaux ;



Condamne Mme [I] [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me [P], SCP Sagon Loevenbruck Lesieur dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [I] [B] à verser à la SA 3F Normanvie la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière La présidente