COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2024



N° 2024/ 19













Rôle N° RG 20/09025 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJSI







Syndic. de copro. [Adresse 7]





C/



[W], [Z], [D] [I]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me David TRAMIER













Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 02 Juillet 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01258.





APPELANTE



Syndic. de copro. [Adresse 7] Prise en la personne de son syndic en exercice, la SNC AGENCE DU PORT, dont le siège est [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 1]



représenté par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE







INTIME



Monsieur [W], [Z], [D] [I]

demeurant [Adresse 8]





défaillant

assigné le 24 novembre 2020 en étude d'huissier, 







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 25 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.







ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSÉ DU LITIGE : 



M. [W] [I] est propriétaire des lots n°[Cadastre 3] (appartement) et [Cadastre 5] (cave) au sein de la copropriété '[Adresse 6]' située [Adresse 2].



Par acte du 17 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]', pris en la personne de son syndic en exercice, la SNC AGENCE DU PORT a fait assigner M. [I] aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes : 

- 4259,50 euros au titre de l'arriéré de charges courantes et d'appels de travaux, échu et impayé au 28 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020, date de l'assignation,

- 120 euros au titre des frais et honoraires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- 800 euros à titre de dommages et intérêts, 

- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l'assignation et celui de la signification de la décision à venir.



Par jugement réputé contradicoire du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nice a statué en ce sens : - condamne M. [W] [Z] [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' la somme de 2211,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020, 

- rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]'au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- rejete la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' au titre des dommages-intérêts, 

- condamne M. [W] [Z] [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamne M. [W] [Z] [D] [I] aux dépens, 

- rappelle que l'exécution provsoire est de droit.



Le jugement susvisé retient principalement que le défendeur a déjà été condamné au titre des charges et appels de travaux entre le 1er janvier 2018 et le 11 octobre 2018, selon jugement définitif du 6 mai 2019 ; que concernant les frais de procédure, le requérant ne démontre pas en quoi les frais exposés au titre des trois mises en demeure du 15 juin 2017, 18 mai 2018 et 11 septembre 2019 étaient nécessaires, la créance invoquée dans ces mises en demeure n'étant pas celle dont le défendeur est actuellement redevable ; que le syndicat des copropriétaires ne verse aucun élément pour étayer son préjudice. 



Selon déclaration du 21 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' a relevé appel du jugement susvisé en toutes ses dispositions.





Selon ses dernirères conclusions notifées par voie électronique le 16 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' demande de voir : 

- Réformer la décision rendue en première instance en ce qu'elle débouté le syndicat des copropriétaires : 

- de la somme de 2211,55 € correspondant aux sommes dues du 1er janvier 2018 au 11 octobre 2018 au motif que ces dernières avaient fait l'objet d'un jugement définitif de rejet du 6 mai 2019, 

- de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 ; 

- de sa demande relative aux dommages et intérêts ; 

- Déclarer le Syndicat demandeur recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit, - Condamner la partie requise au paiement : 

 I- Au titre de l'arriéré de charges courantes et d'appels de travaux, échu et impayé au 28 novembre 2019 ainsi qu'au titre des frais et honoraires relevant de l'article 10-1, la somme de 4259,55 euros avec intérêts au taux légal à compter des présentes, 

II- Au titre des frais et honoraires relevant de l'article 10-1, la somme de 120,00 euros, 

III- Au titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis, la somme de 800,00 euros, 

IV- Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2000,00 euros en cause d'appel. 

- Condamner la partie requise en tous les dépens qui comprendront, outre le coût des présentes, celui de la signification de la décision à intervenir. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' fait essentiellement valoir que l'intimé a déjà été condamné suivant décision du tribunal d'instance de Nice en date du 22 mars 2018 au règlement des charges arrêtées au 12 septembre 2017 ; qu'une seconde décision a été rendue le 6 mai 2019 rejetant la demande de condamnation sollicitée à hauteur de 2965,11 euros pour les charges arrêtées au 22 novembre 2018 ; que le jugement rendu par défaut n'a pas été notifié; qu'il est donc non avenu selon l'article 478-1 du code de procédure civile ; que l'intimé n'a jamais réglé ses charges de copropriété ; que le non-respect de l'article 10 de la loi et l'article 35 du décret constitue une faute ; que la restriction de disponibilité de trésorerie cause au syndicat, contraint à une gestion plus serrée, un préjudice indiscutable. 



L'appelant a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à M. [W] [I] par acte d'huissier remis à étude le 24 novembre 2020.

M. [I] n'a pas constitué avocat.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2023.





MOTIVATION : 



En vertu de l'article 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut lorsque la citation n'a pas été délivrée à la personne du défendeur.



En l'espèce, compte tenu de l'assignation délivrée à étude, le présent arrêt sera rendu par défaut à l'égard de l'intimé n'ayant pas constitué avocat.



L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, dès lors que l'intimé n'a pas conclu, celui-ci est réputé s'être approprié les motifs du jugement.



Sur le paiement des charges de copropriété :



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date du litige, énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».



L'article 14-1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale ».



L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.



Enfin, il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.



Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

- le titre de propriété de M. [I] du 12 juillet 2016, 

- le contrat de syndic du 6 mai 2019,

- trois mises en demeure des 15 juin 2017, 18 mai 2018 et 11 septembre 2018,

- les procès-verbaux d'assemblées générales des 25 avril 2018 et 6 mai 2019 approuvant les exercices clos (2017 et 2018) et les budgets prévisionnels (2019 et 2020),

- les appels de fonds consécutifs pour l'année 2019,

- le décompte de charges pour l'année 2018, 

- les jugements du tribunal d'instance de Nice du 22 mars 2018 et du 6 mai 2019, 

- un décompte actualisé au 28 novembre 2019. 



Le syndicat explique qu'au visa de l'article 478 du code de procédure civile, il est recevable à poursuivre le paiement de charges dus entre le 1er janvier 2018 et le 11 octobre 2018 car le jugement du 6 mai 2019 qui a rejeté sa demande est devenu caduc en l'absence de signification d'une décision rendue par défaut.



Au vu de l'ensemble des pièces produites, il convient de faire droit à sa demande en paiement des charges échues et impayées au 28 novembre 2019 et donc de condamner M. [I] à lui payer la somme de 4259,55 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2020, date de la signification des conclusions de l'appelant àl'intimé.



Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur les frais au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' verse aux débats le contrat de syndic le liant à la société SNC AGENCE DU PORT qui a été signé entre les parties le 6 mai 2019, soit postérieurement aux mises en demeure des 18 mai et 11 septembre 2018.



Ainsi, les tarifs des frais prévus par ce contrat ne sauraient s'appliquer avant la date de sa conclusion.



Cependant, il apparaît que la somme de 24 euros retenue pour les frais de mise en demeure en date du 11 septembre 2018 correspond au tarif prévu en la page 9 dudit contrat de syndic en cas de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, imputable au seul copropriétaire défaillant.



Par conséquent, il y aura lieu de mettre cette somme à la charge de M. [I], à l'exception de celle de 96 euros qui n'est justifiée par aucun tarif produit aux débats.



Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.



Sur la demande en paiement de dommages-intérêts :



Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. 



Le syndicat des copropriétaires explique que M. [I] ne règle jamais ses charges de manière spontanée et que cela le contraint à avoir une gestion plus serrée du fait de la restriction de disponiblité de trésorerie qui perturbe gravement la trésorerie de la copropriété.



S'il apparaît que le syndicat des copropriétaires a dû engager plusieurs actions en justice à l'encontre de M. [I] pour obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété, il n'en demeure pas moins que l'appelant ne verse aucun élement suffisant aux fins de justifier l'existence de son préjudice financier.



Il convient donc de le débouter de sa demande de dommages-intérêts et de confirmer sur ce point le jugement déféré.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, il convient de condamner M. [I], qui succombe, aux dépens d'appel.



En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [I] aux dépens.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable que M. [I] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' [Adresse 6]' la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irréptibles de première instance.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :





CONFIRME le jugement déféré du 2 juillet 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il a : 



- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' au titre des dommages-intérêts, 

- condamné M. [W] [Z] [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [W] [Z] [D] [I] aux dépens ; 





L'INFIRME pour le surplus ; 





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :





CONDAMNE M. [W] [Z] [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' la somme de 4259,55 euros, au titre de l'arriéré de charges arrêté au 28 novembre 2019, outre intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2020 ; 





CONDAMNE M. [W] [Z] [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' la somme de 24 euros au titre des frais de mise en demeure du 11 septembre 2018 ; 





CONDAMNE M. [W] [Z] [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 





DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 6]' du surplus de ses demandes ; 







CONDAMNE M. [W] [Z] [D] [I] aux dépens d'appel.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,