N° RG 20/07258 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NJW2















Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 08 décembre 2020

( chambre 3 cab 03 D)



RG : 09/14111











S.A.R.L. CEGI



C/



S.C.I. LES CHENES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 12 Octobre 2023







APPELANTE :



S.A.R.L. CEGI

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SCP O. RENAULT ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1835









INTIMEE :



S.C.I. LES CHENES

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par la SELARL BK AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 438

Et ayant pour avocat plaidant l'ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119









INTERVENANTE :



S.E.L.A.R.L. JEROME [J], représentée par Me [I] [J], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur judiciaire de la société CEGI GARAGE DE LA MARTINIERE

[Adresse 5]

[Localité 6] 



Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SCP O. RENAULT ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1835









 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 31 Mai 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Juin 2023



Date de mise à disposition : 12 Octobre 2023



Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Olivier GOURSAUD, président

- Thierry GAUTHIER, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *





La société Cegi exploitait à [Localité 6] une activité de garage automobile, achats, réparation, vente et location de voitures automobiles sous l'enseigne garage de la Martinière après avoir racheté le fonds de commerce de la régie Renault en 1986. Elle occupait les locaux suivants:

- hall d'exposition et bureaux situés [Adresse 2] 

- locaux à usage d'ateliers situés [Adresse 3]

- local au rez-de-chaussée du [Adresse 1], acheté à la régie Renault en 1980 et vendu en 1988.



Le 30 septembre 2008, la SCI les Chênes propriétaire depuis 2005 des locaux situés [Adresse 3] où se trouvaient les ateliers de réparation de la société Cegi lui a donné congé pour le 31 mars 2009 avec refus de renouvellement du bail en offrant de régler l'indemnité d'éviction.



La réclamation par la société Cegi preneuse d'une indemnité d'éviction de 490'000 euros n'ayant pas reçu de réponse, la société Cegi a fait assigner son bailleur par acte d'huissier de justice du 20 octobre 2009. Par ordonnance du 17 juillet 2017, le juge de la mise en état a désigné un expert chargé de donner tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité.



Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- validé le congé donné par la SCI les Chênes, bailleur, à la société Cegi avec effet au 31 mars 2009,

- condamné la société Cegi à verser à la SCI les Chênes la somme de 17'648,64 euros hors taxes et hors charges à titre d'indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2009, avec indexation sur l'indice du coût de la construction le 1er avril de chaque année sur la base de l'indice du troisième trimestre 2008 valeur 1594, jusqu'à libération des lieux,





- prononcé l'expulsion de la société Cegi et de tous occupants de son chef de l'ensemble des locaux constitués de la totalité d'un rez-de-chaussée, d'un sous-sol et un local de trois pièces à l'entresol, occupés comme ateliers à l'adresse [Adresse 3],

- débouté la société Cegi de sa demande de versement d'indemnité d'éviction,

- débouté la SCI les Chênes de sa demande d'indemnité de dépollution,

- déclaré sans objet la demande de résiliation judiciaire du bail,

- débouter chacune des parties de ses demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné la société Cegi aux entiers dépens de la présente instance.



La société Cegi a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 décembre 2020.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2021 et la procédure fixée à l'audience du 1er mars 2023.



Par conclusions récapitulatives du 17 février 2023, la Selarl [I] [J] est intervenue volontairement à l'instance en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cegi.



Par arrêt avant-dire droit du 9 mars 2023, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture, renvoyé la procédure à l'audience du 7 juin 2023 et invité les parties à déposer leurs conclusions dans l'intervalle.



Par conclusions déposées au greffe le 17 mars 2023, la Selarl [I] [J] demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondée son intervention, 

- d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a validé le congé, a condamné la société Cegi au paiement de la somme de 17'648,64 euros outre indexation, a prononcé son expulsion, l'a déboutée de sa demande d'indemnité d'éviction et l'a condamnée aux dépens,

Et statuant à nouveau :

- à titre principal

- juger que le statut des baux commerciaux est applicable au litige,

- condamner la SCI les Chênes à payer à la Selarl [I] [J] ès qualités la somme de 468'721 euros à titre d'indemnité d'éviction, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre capitalisation par application des articles 1153-1 et 1154 du code civil,

- à titre subsidiaire

- condamner la SCI les Chênes à lui payer ès qualités la somme de 159'933 euros à titre d'indemnité d'éviction, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre capitalisation par application des articles 1153-1 et 1154 du code civil,



Sur l'appel incident formé par la SCI les Chênes :

- débouter la SCI les Chênes de l'ensemble de ses prétentions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI les Chênes de sa demande de condamnation de la société Cegi à lui payer une quelconque indemnité de dépollution,

A titre subsidiaire, rejeter la demande de la SCI les Chênes tendant à obtenir subsidiairement la résiliation judiciaire du bail,



En tout état de cause,

- condamner la SCI les Chênes à lui verser ès qualités le montant correspondant aux frais de déménagement et aux indemnités de licenciement dans le délai de 15 jours à compter de la production de justificatifs des devis sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui pourrait être due à la SCI les Chênes par la Selarl [I] [J] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cegi en application du statut des baux commerciaux et de l'article 145-28 du code de commerce et à un montant maximum de 13'883 euros conformément aux calculs de l'expert,

- condamner la SCI les Chênes à payer à la Selarl [I] [J] ès qualités la somme de 10'000 euros au titre des honoraires d'avocat qu'elle doit engager pour assumer la défense des intérêts, par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI les Chênes à supporter les entiers dépens.



Par conclusions déposées au greffe le 29 mai 2023, la SCI les Chênes demande à la cour de :

- lui donner acte de ce qu'elle forme appel incident, et déclarer son appel incident recevable bien-fondé,

- confirmer le jugement du 8 décembre 2020 en ce qu'il a validé le congé avec refus de renouvellement à effet du 31 mars 2009, condamné la Selarl [I] [J] ainsi que la société Cegi à lui verser une somme de 17'648,34 euros à titre d'indemnité d'occupation outre indexation depuis le 1er avril 2009 avec indexation à l'ICC tous les 1er avril (indice de base 3e trimestre 2008 - 1594), et débouté la Selarl [I] [J] ès qualités de sa demande de versement d'une indemnité d'éviction ;



- juger ce qui suit à titre subsidiaire dans l'hypothèse d'une infirmation de la décision par la cour :

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 70'000 euros,

- fixer l'indemnité d'occupation découlant de l'article L 145-28 du code de commerce à la somme de 22'060,80 euros par an en principal, outre les charges taxes et accessoires prévus par la convention locative échue,

- condamner la Selarl [I] [J] ès qualités au paiement de cette indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2009 jusqu'au délaissement effectif des locaux occupés après bilan sécurité du site de justification des obligations lui imposant en termes de neutralisation et de dépollution dans les termes du code de l'environnement,

- ordonner la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation,

- en cas de condamnation à payer une indemnité d'éviction positive au profit de la Selarl [I] [J] ès qualités, désigner en qualité de séquestre le bâtonnier de l'ordre des avocats de Lyon, conformément aux dispositions de l'article L 145-29 du code de commerce, et notamment le second alinéa,



- l'infirmer pour le surplus, et la recevoir dans son appel incident, et statuer à nouveau : 

- condamner la Selarl jerome [J] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Cegi à payer à la société bailleresse un montant de 109.560 euros TTC au titre des travaux de dépollution du site ; 

subsidiairement, désigner tel expert afin de chiffrer le montant de l'indemnité pour dépollution. 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail des 11 mars et 15 mai 1974 régulièrement renouvelé pour manquement grave, en raison de l'état de pollution des locaux et du défaut d'entretien y afférent ; 

- condamner la Selarl jerome [J] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Cegi à verser à la SCI les chênes la somme de 17.648,64 euros hors taxes et hors charges, à titre d'indemnité d'occupation depuis le 1 er avril 2009 avec indexation à l'ICC tous les 1 er avril (indice de base 3e trimestre 2008 - 1594) ; 

- condamner la Selarl jerome [J] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Cegi au paiement de cette indemnité d'occupation, et ce pour la période du 1er avril 2009 jusqu'au délaissement effectif des locaux occupés après mise en sécurité du site et justification des obligations lui incombant en termes de neutralisation et de de pollution dans les termes du code de l'environnement, 



En tout état de cause :

- débouter la Selarl [I] [J] ès qualités de toutes ses demandes et notamment de toute prétention au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Selarl [I] [J] ès qualités au paiement d'une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Selarl [I] [J] ès qualité aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Alexandre Boirivent, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



La seconde ordonnance de clôture a été prononcée le 31 mai 2023 et la procédure fixée à l'audience du 7 juin suivant.



MOTIVATION



Par jugement du 28 septembre 2022, le tribunal de commerce de Lyon a prononcé l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Cegi et a nommé en qualité de liquidateur judiciaire la Selarl [I] [J]. Il convient en conséquence d'accueillir l'intervention volontaire de cette dernière.



- Sur l'indemnité d'éviction



La SCI les Chênes dénie au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux et, partant, le droit à une indemnité d'éviction, faute d'avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés à la date du congé pour l'établissement exploité dans les lieux loués, conformément aux dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce. Elle s'appuie sur un extrait Kbis du 16 juillet 2008 et fait observer que depuis le 15 mars 1988 le registre du commerce et des sociétés Cegis mentionnait la suppression de l'établissement situé [Adresse 1] et correspondant à l'adresse des locaux loués [Adresse 3].



Le liquidateur ès qualités répond que le 15 mars 1988 la société Cegi a sollicité la suppression de l'établissement situé au [Adresse 1] dont elle avait vendu les locaux, et que cette demande n'a pas été traitée correctement par le greffe du tribunal de commerce puisque l'imprimé qu'elle avait rempli faisait état de la 'dissolution ou cessation' de la personne morale, au lieu de la 'cessation d'un établissement', et que deux extraits Kbis, l'un du 8 février 1996 et l'autre du 24 janvier 2006, font bien mention des trois adresses dont celle du [Adresse 3] comme établissement principal. Il fait valoir que le tribunal aurait dû considérer que l'absence d'immatriculation à l'adresse des lieux loués constatée sur un seul extrait Kbis daté du 16 juillet 2008 relève nécessairement d'une erreur manifeste du greffe, et ne peut justifier que le statut des baux commerciaux lui soit refusé.



Sur ce, 



Vu les articles L.145-1 et R.123-67 alinéa 1er du code de commerce,



Il est constant que l'inscription au registre du commerce à la date du congé et à la date d'effet de ce congé est une condition du droit au renouvellement du bail commercial, et qu'il a été jugé qu'une erreur du greffier ne peut justifier que le statut des baux commerciaux soit refusé au preneur. Toutefois, en l'espèce et comme l'a pertinemment relevé le premier juge, la maladresse de rédaction affectant la « déclaration de dissolution ou cessation de la personne morale » de 1988 n'est nullement imputable au greffe mais à la société Cegi qui, au surplus, ne démontre pas en quoi cette erreur lui a échappé pendant plusieurs années.



Il est également constant qu'une inscription tardive ou rétroactive est sans effet en pareil cas.



C'est pourquoi le jugement mérite confirmation en ce qu'il a retenu que la société Cegi ne bénéficiait pas du droit au renouvellement et donc au paiement d'une indemnité d'éviction dans la mesure où elle ne satisfaisait pas aux dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce, n'étant pas immatriculée au registre du commerce et des société Cegis au titre de l'établissement exploité dans les lieux loués à la date du congé et à sa date d'effet.



- Sur l'indemnité d'occupation



La société Cegi ne pouvant bénéficier du maintien dans les lieux prévu par l'article L.145-28 du code de commerce, la bailleresse détient une créance d'indemnité d'occupation. La SCI les Chênes sollicite la confirmation de la décision entreprise, qui a pris pour base la valeur locative du local en l'état de 60 euros par mètre carré retenue par l'expert judiciaire, hors taxes et hors charges, augmentée de 20 % à titre indemnitaire, outre indexation.



Le liquidateur ès qualités demande à la cour de faire application du statut des baux commerciaux et de procéder à un abattement pour tenir compte du caractère précaire dans lequel se trouvait la société Cegi pour fixer conformément aux calculs de l'expert l'indemnité d'occupation à 13'883 euros au plus.



Sur ce, 



C'est par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte que le premier juge a fixé à 17'648,64 euros outre indexation l'indemnité d'occupation due par la société Cegi puis par le liquidateur ès qualités, le jugement étant également confirmé sur ce point.



- Sur la dépollution



La SCI les Chênes fonde sa demande sur les dispositions de l'article L.541-2 du code de l'environnement et l'obligation générale d'entretien dont est tenu le preneur aux termes du bail qui stipule que le preneur s'oblige à 'maintenir en bon état d'entretien l'ensemble des locaux loués ainsi que les accessoires des équipements' (paragraphe n°24, p. 3 du bail de 1974) et à la fin du bail de rendre les clés des lieux loués au bailleur (...) 'après les avoir vidés de tout meubles, matériels, matériels et marchandises, les avoir convenablement nettoyés le jour pour lequel le congé a été donné'. 

Elle ajoute que le preneur s'oblige en outre à supporter la responsabilité, et ce au lieu et place du bailleur en tant que de besoin, de tout préjudice qui pourrait être causé à l'immeuble, aux autres locataires voisins frontière, par suite de l'activité commerciale, artisanale ou industrielle exercée dans les lieux loués (paragraphe n°46, page 4). 

Elle fait valoir que le preneur a l'obligation de transmettre un diagnostic environnemental de phases I et II afin de justifier du respect de son obligation de remise en état et affirme que l'obligation de dépollution pèse sur le dernier exploitant.

Elle se prévaut d'un audit de pollution des sols réalisé par le cabinet [H], qui témoigne d'une pollution importante.



Le liquidateur ès qualités répond que l'article L. 541-2 du code de l'environnement est sans rapport avec les prétentions de la SCI les Chênes, que l'article L. 512-17 du même code ne s'applique qu'aux installations classées, ce qui n'est pas le cas des locaux litigieux et que le contrat de bail ne prévoit pas d'obligation spécifique de dépollution, sa seule obligation consistant à rendre les locaux dans leur état d'origine en conformité avec la destination du bail. Elle précise que si la SCI les Chênes souhaite changer la destination des locaux, il incombera de prendre en charge les travaux nécessaires, la dépollution, hypothétique, dépendant de l'activité du futur preneur.



Sur ce,



Contrairement à ce que soutient le liquidateur ès qualités, le preneur à bail qui cesse une activité polluante, comme en l'espèce, est le débiteur de premier rang d'une obligation de remise en état du site donc de dépollution, en exécution des stipulations du bail et de son obligation civile de restitution découlant des articles 1730'à 1732 du code civil.



Toutefois, l'étude qu'a fait réaliser la SCI les Chênes en 2018, si elle constate des sources de contamination des sols aux métaux lourds et aux hydrocarbures, alors que les lieux loués se trouvent dans un site vulnérable à la pollution par le sol en raison de la proximité de nappes phréatiques, ne démontre nullement l'existence d'une pollution supérieure aux seuils admissibles au regard de l'activité qui sera exercée dans les lieux loués ensuite du départ de la société Cegi, laquelle activité n'est d'ailleurs ni précisée, ni justifiée par la bailleresse.



C'est pourquoi, faute de preuve suffisante de l'obligation d'une remise en état des lieux loués en raison de la pollution susceptible de les affecter, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI les Chênes de sa demande d'indemnisation, la demande d'expertise aux fins d'évaluation des travaux à réaliser ne pouvant qu'être rejetée dans ces conditions.





Le liquidateur ès qualités, partie perdante, supportera les dépens. Pour des raisons tirées de l'équité, les demandes formées sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.







PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



Reçoit la Selarl [I] [J], représentée par Me [I] [J], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cegi en son intervention ;



Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 8 décembre 2020 ;



Y ajoutant,



Déboute la SCI les Chênes de sa demande d'expertise ;



Condamne la Selarl [I] [J], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cegi aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Boirivent, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du même code.



 

LE GREFFIER LE PRESIDENT