COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 12 SEPTEMBRE 2024



N° 2024/504 







Rôle N° RG 23/11824 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5DT







Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE BELLAMARE





C/



S.C.I. BOULEVARD DU MIDI





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Michaël CULOMA de l'AARPI CRJ AVOCATS















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 11 septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00969.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

représenté par son Syndic en exercice, la société AIC CITYA LE CANNET

dont le siège social est situé [Adresse 1]



représenté par Me Michaël CULOMA de l'AARPI CRJ AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Frédéric MARLIO MARETTE, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE



S.C.I. BOULEVARD DU MIDI

dont le siège social est situé [Adresse 2]



défaillante







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 11 juin 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024.







ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date 20 juillet 2019, la S.C.I. Boulevard du Midi a donné à bail commercial à la société Aubordemer les lots n° 40 et 41 de la copropriété dénommée Le Bellamare, sise [Adresse 1] à [Localité 3], dont la société AIC Citya Le Cannet est le syndic. 



Le bail a pris effet le 25 juillet 2019, les locaux étant affectés à un usage de 'snack-bar-restaurant-débit de boissons'. 



Suivant acte en date du 25 mai 2022, la société Aubordemer a cédé son fonds de commerce à la société Mamma Mia.



Le 05 décembre 2022, la société Mamma Mia a procédé à une déclaration de sinistre de type 'dégât des eaux' auprès de son assureur, la BPCE Iard. 



Elle faisait également appel à la société Repartim pour procéder à une recherche de fuite. Cette dernière se déplaçait sur place le 15 décembre suivant et constatait des infiltrations d'eau au niveau de la terrasse se trouvant au dessus des locaux de la société Mamma Mia ainsi que des escaliers permettant l'accès à cette terrasse et à l'immeuble du dessus. 



Par lettre du 16 décembre 2022, la BPCE Iard convoquait le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Le Bellamare à une réunion d'expertise fixée au 06 janvier suivant. 



Par l'intermédiaire de son syndic, ce dernier procédait également, le 29 décembre 2022, à une déclaration de sinistre auprès de son propre assureur, la société Saint Pierre Assurances. 



L'expertise amiable réalisée le 6 janvier 2023 par M. [U] [K], expert de la BPCE Iard, en présence de la société Elex Adenes, expert de Saint Pierre Assurances, a mis en évidence que les dommages du local du restaurant résultaient d'un défaut d'étanchéité de la terrasse située au dessus. Le rapport, déposé le 17 janvier 2023, évaluait les travaux à réaliser à la somme de 2 185,76 euros. 



Par lettre du 24 janvier 2023, la société BPCE Iard demandait à la société Saint Pierre Assurances de lui régler la somme de 2 185,76 euros au titre des préjudices subis par la société Mamma Mia. 

 

Par lettres des 03 et 22 février 2023, la société BPCE demandait au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Le Bellamare de réaliser les travaux. 

 

 Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 15 mai 2023, le conseil de la SCI Boulevard du Midi le mettait en demeure de s'exécuter. 



Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, la SCI Boulevard du Midi a fait assigner le Syndicat de la copropriété Résidence Le Bellamare, représenté par son syndic, Citya Palmerose, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de l'entendre condamner : 

- à réaliser les travaux de reprise mettant un terme aux infiltrations subies par le restaurant exploité par la société Mamma Mia dans le rez-de-chaussée de l'immeuble situé à [Adresse 4], décrits dans le procès-verbal de constat d'huissier du 7 avril 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du quinzième jour de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 

- aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 11 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

- condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Bellamare, pris en la personne de son syndic en exercice, la société AIC Citya Le Cannet, exerçant sous l'enseigne Citya Palmerose Immobilier, à réaliser les travaux de reprise mettant un terme aux infiltrations subies par le restaurant exploité par la société Mamma Mia dans le rez-de-chaussée de l'immeuble situé à [Adresse 4], décrits dans le procès-verbal de constat d'huissier du 7 avril 2023 ;

- rejeté la demande d'astreinte ;

- condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Bellamare, pris en la personne de son syndic en exercice, la société AIC Citya Le Cannet exerçant sous l'enseigne Citya Palmerose Immobilier aux dépens ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Bellamare, pris en la personne de son syndic en exercice la société AIC Citya Le Cannet exerçant sous l'enseigne Citya Palmerose Immobilier, à payer à la S.C.I. Boulevard du Midi la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il a notamment considéré que les infiltrations constatées par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 avril 2023, affectant le local exploité par la société Mamma Mia et provenant du vaste jardin à ciel ouvert situé au dessus de celui-ci, constituaient un trouble manifestement illicite imputable au Syndicat des copropriétaires, responsable, aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. 

 

Selon déclaration reçue au greffe le 19 septembre 2023, le Syndicat de la copropriété Résidence Le Bellamare, représenté par son syndic en exercice, a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 

 

Par dernières conclusions transmises le 27 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et : 

- condamne la SCI Boulevard du Midi à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 

- déboute la SCI Boulevard du Midi de l'ensemble de ses demandes. 



 Quoique régulièrement intimée à étude, la SCI Boulevard du Midi n'a pas constitué avocat.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 28 mai 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'appel principal 



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision. 



Aux termes de l'article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes les actions récursoires. Il doit donc procéder, en première intention, à tous les travaux d'entretien et réparation des désordres affectant lesdites parties communes, fussent-elles à usage privatif, quitte, dans un second temps, à se retourner contre d'autres responsables. 



En l'espèce, il résulte des différents courriers versés au dossier et notamment d'une lettre que Maître Karl Vandamme a adressé à la société Cytia le 15 mai 2023 :

- que les infiltrations dans le local loué par la société Mamma Mia ont débuté en juillet 2022, la SCI Boulevard du Midi les ayant déclarées à son assureur, la BCPE Iard, le 22 de ce mois ; 

- que la SCI Boulevard du Midi a, par courriers en date des 20 septembre 2022, 3 novembre 2022, 17 novembre 2022, 24 novembre 2022, 4 décembre 2022, 6 décembre 2022 et 16 mars 2023, demandé au syndic d'intervenir afin de réaliser les travaux d'étanchéité ; 

- que , lors de la réunion qui s'est tenue sur place le 6 janvier 2023, les experts des sociétés BPCE Iard et de la compagnie d'assurance du syndic ont conclu que les dommages constatables sur les lieux du sinistre étaient consécutifs à un défaut d'étanchéité de la terrasse sus-jacente ; 

- que, nonobstant ce constat contradictoire et les relances de la société BPCE Iard, en date des 3 et 22 février 2023, puis de son conseil (du 15 mars suivant), ce n'est que le 1er février 2024, et donc plus de 4 mois et demi après l'ordonnance entreprise l'ayant condamné à le faire, que le Syndicat des copropriétaires a donné son accord pour prendre en charge les travaux préconisés. 



Il n'est cependant pas contestable qu'aux termes du règlement de copropriété (page 39) les terrasses, balcon et balconnets, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagère ou usées et les colonnes d'eau sont des parties communes qui doivent être entretenues et réparées par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Comme indiqué supra, le fait que la terrasse litigieuse soit affectée à un usage privatif, ne l'exclut pas du périmètre d'application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui, au demeurant, réserve la possibilité d'actions récursoires ultérieures. 



Dès lors en s'opposant, notamment par courrier officiel de son conseil du 17 juillet 2023, à la prise en charge des travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations au sein du local de la SCI Boulevard du Midi, en raison du fait que la terrasse est une 'partie commune à usage privatif', le Syndicat de copropriétaires de la résidence Le Bellamare a causé pendant plus d'une année un trouble manifestement illicite à l'intimée, trouble qui persistait au moment où le premier juge a statué. 



L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu'elle a condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Bellamare, pris en la personne de son syndic en exercice, la société AIC Citya Le Cannet, exerçant sous l'enseigne Citya Palmerose Immobilier, à réaliser les travaux de reprise mettant un terme aux infiltrations subies par le restaurant exploité par la société Mamma Mia dans le rez-de-chaussée de l'immeuble situé à [Adresse 4], décrits dans le procès-verbal de constat d'huissier du 7 avril 2023, tout en rejetant la demande d'astreinte. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bellamare, pris en la personne de son syndic en exercice, la société AIC Citya Le Cannet exerçant sous l'enseigne Citya Palmerose Immobilier aux dépens et à payer à la S.C.I. Boulevard du Midi la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bellamare, qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.



 Il supportera les dépens de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bellamare de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bellamare aux dépens d'appel.



 La greffière Le président