ARRET 

N°





[K]

S.C.I. RUDEPARI





C/



S.C.I. GREG INVESTISSEMENT



 



















































































MS/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU HUIT NOVEMBRE 

DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/05929 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IJVZ 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Madame [Z] [K]

née le 02 Août 1961 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 2]



S.C.I. RUDEPARI agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentées par Me Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Catherine LAROCHE ' membre de la SELARL EXAJURIS, avocat au barreau de BERGERAC SARLAT 



APPELANTES



ET



S.C.I. GREG INVESTISSEMENT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Bruno PAVIOT, avocat au barreau de BEAUVAIS



INTIMEE



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 06 septembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.



Sur le rapport de Mme Myriam SEGOND et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 novembre 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 08 novembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 4 janvier 2019, la société civile immobilière (SCI) Greg investissements a acquis le lot n° 2 d'un immeuble en copropriété, situé à[Adresse 3]s et [Adresse 1], composé d'un local commercial situé au rez-de-chaussée, premier étage et sous-sol du bâtiment.



La SCI Rudepari, dont la gérante est Mme [D], était propriétaire des autres lots de cette copropriété ainsi que de l'immeuble contigü situé [Adresse 4] et [Adresse 1].



Courant 2021, la SCI Greg investissements a effectué, sans autorisation, des travaux de renovation du premier étage pour le louer à usage d'habitation, deux fenêtres étant à cette occasion remplacées.



En février 2021, peu avant l'emménagement de locataires, les fenêtres ont été obstruées par des plaques de fer fixées à l'extérieur.



Par actes des 1er juin et 9 juillet 2021, la SCI Greg investissements a assigné Mme [D] et la SCI Rudepari, en référé, aux fins d'obtenir leur condamnation à supprimer les plaques occultantes apposées sur les tableaux des deux fenêtres et à lui payer une provision au titre de la perte de loyer. La SCI Rudepari et Mme [D] ont soulevé divers moyens de défense.



Par ordonnance du 18 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Beauvais a :



- rejeté l'exception de nullité des assignations,

- déclaré recevables les demandes,

- enjoint à Mme [D] et la SCI Rudepari de supprimer les plaques occultantes apposées sur les tableaux des fenêtres donnant sur cour situées au premier étage de l'immeuble, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, puis sous astreinte passé ce délai de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, le juge se réservant la liquidation de l'astreinte,

- enjoint à la SCI Rudepari de transférer son siège social à une adresse distincte de celle du [Adresse 3], dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,

- condamné solidairement Mme [D] et la SCI Rudepari à payer à la SCI Greg investissements une provision de 3 000 euros à valoir sur la liquidation de son préjudice,

- débouté la SCI Greg investissements du surplus de ses demandes principales,

- condamné Mme [D] et la SCI Rudepari aux dépens et à payer à la SCI Greg investissements la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 27 décembre 2021, Mme [D] et la SCI Rudepari ont fait appel.



La SCI Rudepari a vendu son immeuble et les nouveaux propriétaires ont supprimé les plaques des fenêtres en janvier 2022.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 septembre 2022.



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par conclusions du 11 février 2022, Mme [D] et la SCI Rudepari demandent à la cour :



- d'infirmer l'ordonnance, 

- prononcer l'annulation des assignations qui leur ont été signifiées,

- subisidiairement, déclarer irrecevables les actions engagées à leur encontre,

- subsidiairement, de se déclarer incompétente en référé,

- subsidiairement au fond, débouter la SCI Greg investissements,

- condamner la SCI Greg investissements à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Elles soulèvent des exceptions de nullité des assignations pour vice de forme, celles-ci ne précisant pas l'objet de la demande et visant un article inapplicable, et de fond, ni Mme [D] ni la SCI Rudepari n'ayant le pouvoir de représenter la copropriété. Elles estiment, pour la même raison, qu'étant dépourvues du droit d'agir, l'action de la SCI Greg investissements contre elles est irrecevable. Elle n'a en outre pas d'intérêt légitime à agir en rétablissement des fenêtres dans leur état conforme aux travaux alors qu'ils sont le corollaire d'un changement d'affectation de son lot et que portant atteinte à la structure de l'immeuble, ils ont été faits sans autorisation, en violation de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Elles expliquent que l'injonction faite à la SCI Rudepari de transférer son siège social n'est pas justifiée en l'absence de faute de sa part, l'identité de siège des deux sociétés étant liée à une modification des adressages communaux et ce transfert étant de toutes façons en cours. Selon elles, le juge des référés n'a pas le pouvoir de trancher un litige relatif au caractère privatif ou commun de parties de l'immeuble qui ont fait l'objet de travaux. Elles concluent, enfin, au rejet des demandes, en développant la même argumentation tenant à l'illicéité des travaux, au caractère non-indemnisable du préjudice en lien avec l'obstruction des fenêtres et à l'absence de faute dans l'adressage de la société.



Par conclusions du 14 mars 2022, la société Greg investissement demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance sauf en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes d'astreinte et de provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

- assortir l'injonction à la SCI Rudepari de déplacer son siège social d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt,

- condamner in solidum par provision Mme [D] et la SCI Rudepari à lui payer la somme de 7 480 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- condamner in solidum Mme [D] et la SCI Rudepari à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 17 mars 2021.



Elle réplique, sur les exceptions de nullité, que Mme [D] et la SCI Rudepari ne justifient pas d'un grief causé par les vices de forme et que les assignations ne sont affectées d'aucun vice de fond. Sur les fins de non-recevoir, elle indique que Mme [D] a été assignée en qualité d'associée gérante de la SCI Rudepari et cette dernière, en qualité de copropriétaire. Elle estime avoir un intérêt légitime à demander le rétablissement des fenêtres dans leur état antérieur puisqu'elle n'a pas changé la destination de l'immeuble à usage d'habitation, que les fenêtres sont des parties privatives et que les travaux y afférents, ne portant pas atteinte à la structure de l'immeuble, n'avaient donc pas à être autorisés. Elle ajoute que l'obstruction des fenêtres par Mme [D] de même que la domiciliation de la SCI Rudepari à la même adresse que son siège social constituent des troubles manifestement illicites que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser. Elle conclut, enfin, que l'agissement de Mme [D] lui a causé un préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité de louer l'appartement du 1er mars 2021 au 31 janvier 2022.



MOTIVATION



1. Sur les exceptions de nullité des assignations



Sur les irrégularités de forme, vu les articles 54 et 114 du code de procédure civile,



A peine de nullité, la demande initiale mentionne l'objet de la demande.



Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque, de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



Les assignations des 1er juin et 9 juillet 2021 détaillent chacune des demandes, permettant à Mme [D] et la SCI Rudepari d'en contester le bien-fondé. La mention erronée d'un article n'est pas sanctionnée par la nullité, l'article 54 n'exigeant pas l'exposé des moyens de droit, et n'a, en tout état de cause, pas causé de grief à Mme [D] et la SCI Rudepari qui ont pu faire valoir leurs moyens de défense devant le juge des référés.



Sur les irrégularités de fond, vu l'article 117 du code de procédure civile, 



Constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale.



Mme [D] est apte à exercer ses propres droits et à représenter la SCI Rudepari en sa qualité de gérante. La SCI Rudepari, qui a une existence légale, est dotée de la personnalité juridique lui conférant le pouvoir d'agir en justice, par l'intermédiaire de son représentant légal. Ces personnes ont le pouvoir d'agir en justice selon les modalités propres à chaque juridiction.



L'ordonnance est confirmée.



2. Sur les fins de non-recevoir



Vu les articles 31, 32, 122 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile,



L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut d'intérêt.



L'intérêt au succès d'une prétention s'apprécie au jour de l'introduction de la demande et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l'auraient rendu sans objet.



Il appartient au juge des référés de se prononcer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt ou de qualité à agir, que la contestation de cet intérêt ou qualité par la partie adverse soit ou non sérieuse.



Les demandes de la SCI Greg investissements ont pour objet d'obtenir la remise en état des fenêtres suite à une obstruction imputée à Mme [D], l'octroi d'une provision au titre du préjudice de jouissance en résultant et le transfert du siège social de la SCI Rudepari.



Si Mme [D] a intérêt à agir contre les deux premières prétentions émises contre elle, à titre personnel, par la SCI Greg investissements, la SCI Rudepari qui n'est pas mise en cause dans l'action d'obstruction des fenêtres n'a pas intérêt à agir. Elle a, en revanche, intérêt à agir contre la demande de transfert de son siège social.



Concernant la légitimité de l'intérêt à agir de la SCI Greg investissements, il est établi que celle-ci a réalisé en février 2021 des travaux de remplacement de deux fenêtres au premier étage de son lot. Ces travaux ont eu pour corrollaire la transformation d'un local professionnel en local d'habitation et ont été effectués sans autorisation. 



Contrairement à ce que soutiennent Mme [D] et la SCI Rudepari, ces travaux effectués sur des parties privatives n'ont pas porté atteinte à la destination de l'immeuble qui est principalement à usage d'habitation selon l'article 8 du règlement de copropriété.



En revanche, la clause d'harmonie insérée au règlement de copropriété stipule, article 11, que les fenêtres ne pourront être modifiées, même s'ils constituent une partie privative, sans le consentement de l'assemblée générale. Les travaux de remplacement de fenêtres, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sont ainsi soumises à l'autorisation préalable de la majorité des voix de tous les copropriétaires, prévue par l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.



Certes, ces travaux ont été faits sans autorisation, ce qui constituait un trouble manifestement illicite, mais il appartenait alors à la SCI Rudepari, copropriétaire, d'utiliser les moyens de droit, soit saisir le juge des référés, pour en obtenir la démolition, ce qu'elle n'a pas fait.



L'agissement d'obstruction des fenêtres, hors de tout cadre judiciaire, ouvrait à la SCI Greg investissement un droit à agir aux fins de remise en état et indemnisation.



L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes, à l'exception de celles formées contre la SCI Rudepari aux fins de remise en état des fenêtres et indemnisation.



3. Sur le bien-fondé des demandes



- Sur la demande aux fins de remise en état des fenêtres



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.



Le 17 mars 2021, l'huissier mandaté par la SCI Greg investissements a constaté que les deux fenêtres du logement pouvaient seulement être entrouvertes, leur ouverture étant limitée par des pièces métalliques, une de chaque côté des ouvrants. Les plaques vitrées de ces fenêtres sont recouvertes d'un film les rendant opaques.



Mme [D] ne conteste pas être à l'origine de cette obstruction, se contentant de rejeter la faute sur la SCI Greg investissements qui a réalisé des travaux illicites. Il s'en déduit qu'elle admet implicitement être à l'origine de l'obstruction des fenêtres.



L'agissement de Mme [D], hors de tout cadre judiciaire, constitue un trouble manifestement illicite, permettant au juge des référés d'ordonner la remise en état des menuiseries.



Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a enjoint sous astreinte à Mme [D] de supprimer les plaques occultantes apposées sur les tableaux des fenêtres donnant sur cour situées au premier étage de l'immeuble.



Au cours de l'instance d'appel, la SCI Rudepari a vendu son immeuble et les nouveaux propriétaires ont supprimé les plaques des fenêtres en janvier 2022. Ainsi, il conviendra, tout en confirmant l'ordonnance, de constater que la demande aux fins de remise en état des fenêtres est devenue sans objet.



- Sur la demande de provision



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



La SCI Greg investissements justifie avoir consenti un bail sur le logement avec prise d'effet au 1er mars 2021. Le 27 mars 2021, les locataires ont écrit pour demander la date à laquelle ils pourraient emménager. L'obstruction des fenêtres compromettait nécessairement l'emménagement, un logement devant disposer d'ouvertures en bon état. 



La SCI Greg investissements établit donc, de manière non sérieusement contestable, un préjudice matériel en lien avec l'agissement de Mme [D], ouvrant droit à provision.



Les fenêtres sont restées obstruées jusqu'en janvier 2022, empêchant la mise en location du bien.



Compte tenu du loyer de 680 euros, raisonnable pour un appartement T3 de 71 m2 à Saint-Just-en-Chaussée, et de la perte de loyer prévisible pendant la période courant du 1er mars 2021 au 31 janvier 2022, il convient de fixer la provision allouée à la SCI Greg investissements à la somme de 6 000 euros.



En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a reconnu à la SCI Greg investissements, un droit à provision, qui est portée à 6 000 euros. 



- Sur la demande de transfert du siège social de la SCI Rudepari



Aux termes de l'article 102 du code civil, le domicile de tout Français, quant à l'exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement.



Le domicile de la personne morale est, en principe, au siège social fixé par les statuts, à moins qu'il ne soit établi que ce siège est une fiction et qu'en réalité les opérations de la société se font toutes ou généralement en un autre lieu.



Les SCI Greg investissements et Rudepari ont le même siège social au [Adresse 3], suite à la modification communale de l'adressage de la parcelle appartenant à la SCI Greg investissements le 12 janvier 2021.



Si le siège social de la SCI Rudepari est fixé à une adresse qui ne correspond plus à la réalité de ses activités, suite à la vente de son immeuble, la SCI Greg investissements n'explique pas en quoi cette identité d'adressage constitue, pour elle, un trouble manifestement illicite, étant précisé que les sociétés ont un nom qui les distingue, des boîtes aux lettres distinctes et que plusieurs sièges sociaux peuvent se situer à la même adresse, ce qui est le cas en l'espèce puisque le rez-de-chaussée est occupé par une agence immobilière et une esthéticienne.



En outre, la SCI Rudepari prouve que les démarches de transfert sont en cours, leur célérité étant dans son intérêt exclusif.



Il convient donc d'infirmer la décision du premier juge et de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande.



4. Sur les frais du procès



Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles doivent être confirmées.



Mme [D] et la SCI Rudepari, qui succombent partiellement en leurs prétentions, doivent être condamnées in solidum aux dépens d'appel.





L'équité commande enfin de condamner in solidum Mme [D] et la SCI Rudepari, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, qui comprennent le coût du constat du 17 mars 2021.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme l'ordonnance sauf en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes formées à l'encontre de la SCI Rudepari aux fins de remise en état des fenêtres et indemnisation, fixé la provision due à la SCI Greg investissements à un certain montant et enjoint à la SCI Rudepari de transférer son siège social,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :



Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de la SCI Rudepari aux fins de remise en état des fenêtres et indemnisation,



Constate que la demande de remise en état des fenêtres formée à l'encontre de [Z] [D] est devenue sans objet,



Condamne [Z] [D] à payer à la SCI Greg investissements une provision de 6 000 euros, 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de transfert de son siège social par la SCI Rudepari,



Condamne in solidum [Z] [D] et la SCI Rudepari aux dépens d'appel,



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum [Z] [D] et la SCI Rudepari à payer à la SCI Greg investissements la somme de 3 000 euros.







LE GREFFIER LE PRESIDENT