Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 30 JANVIER 2024



(n° 48 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13442 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CICV7



Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 20 juillet 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/58787





APPELANTE



S.A.S. MARWELL, RCS de PARIS n°851 693 812, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Nicolas CHAIGNEAU, substitué à l'audience par Me Justin BOUCHER de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS, toque : D0230





INTIMEE



S.A.S. [Localité 5] 26, RCS de Paris n°440940757, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Ayant pour avocat postulant Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Représentée par Me Dominique COHEN-TRUMER, substitué à l'audience par Me Raphael FARACHE, avocats au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère 

Valérie GEORGET, Conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



********

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2012, la société [Localité 5] 26 a consenti à la société Jurema Comédie, aux droits de laquelle se présente la société Marwell, un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de neuf ans à compter du 16 décembre 2011 moyennant un loyer indexé de 65 000 euros par an hors taxes et hors charges payable par mois et d'avance.



L'activité autorisée dans les lieux loués est la suivante « crêperie-snack-bar café-restaurant-vente à la fenêtre-discothèque ».



Le 27 septembre 2022, la société [Localité 5] 26 a fait signifier à la société Marwell un commandement, visant la clause résolutoire, d'avoir à lui payer la somme de 63 769,64 euros au titre des loyers et charges, outre une pénalité contractuelle de 10 % de cette somme et les frais de l'acte. 



Le 28 octobre 2022, la société [Localité 5] 26 a fait assigner la société Marwell devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de voir, avec les conséquences de droit qui y sont attachées, constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir une provision à valoir sur sa créance locative.



Par ordonnance contradictoire du 20 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 26 janvier 2012 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], avec effet à la date du 27 octobre 2022 à 24h00 ;

dit qu'à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Marwell pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique ;

dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société Marwell à payer à la société [Localité 5] 26 une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

condamné la société Marwell à payer à la société [Localité 5] 26 la somme provisionnelle de 85 181,81 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 9 juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 63 769,64 euros à compter du 27 septembre 2022, puis sur la somme de 85 181,81 euros à compter du 15 juin 2023 ;

condamné la société Marwell à payer à la société [Localité 5] 26 la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

débouté la société Marwell de sa demande de délais de paiement et de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire ;

condamné la société Marwell au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2022.




Par déclaration du 27 juillet 2023, la société Marwell a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 6 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Marwell demande à la cour de : 


la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;


y faisant droit, 


infirmer l'ordonnance de référé du 20 juillet 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a 

constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 26 janvier 2012 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], avec effet à la date du 27 octobre 2022 à 24h00, 

dit qu'à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Marwell pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique, 

dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

condamné la société Marwell à payer à la société [Localité 5] 26 une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, 

condamné la société Marwell à payer à la société [Localité 5] 26 la somme provisionnelle de 85 181,81 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 9 juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 63 .769,64 euros à compter du 27 septembre 2022, puis sur la somme de 85 181,81 € à compter du 15  juin 2023, 

condamné la société Marwell à payer à la société [Localité 5] 26 la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

débouté la société Marwell de sa demande de délais de paiement et de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire, 

condamné la société Marwell au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2022 ;


statuant à nouveau, 

à titre principal, 


débouter en conséquence la société [Localité 5] 26 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;


à titre subsidiaire, si la cour considérait que le commandement doit produire effet, 


lui accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes qui pourraient être mises à sa charge ;

suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;


en tout état de cause, 


condamner la société [Localité 5] 26 à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [Localité 5] 26 aux entiers dépens de la présente instance, dont le coût du commandement du 27 septembre 2022.




Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 12 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la société [Localité 5] 26 demande à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance de référé du 20 juillet 2023 ;

- condamner la société Marwell à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700  du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 novembre 2023.





Sur ce,



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



- Sur les contestations de l'appelante relatives à la validité du commandement de payer



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Au cas présent, le bail commercial comporte une clause résolutoire qui est visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2022. Ce commandement de payer reproduit intégralement cette clause résolutoire et les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce.



L'appelante, sans en tirer les conséquences dans le dispositif de ses conclusions, excipe de la nullité du commandement de payer.



La cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, si elle ne peut annuler un commandement de payer, peut, le cas échéant, constater que les contestations du locataire sont suffisamment sérieuses pour priver cet acte de ses effets au regard de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, qui n'est pas alors mise en oeuvre régulièrement.



La société Marwell soutient, tout d'abord, que le commandement de payer qui lui a été délivré est dénué de précision.



Cependant, un commandement de payer délivré pour un montant erroné n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette.



En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire était accompagné d'un décompte des sommes dues par la locataire lui permettant de déterminer les sommes réclamées au titre du loyer principal et des provisions sur charges ainsi que les périodes concernées.



Ensuite, la société Marwell oppose qu'aucune régularisation des charges n'ayant été opérée, elle n'est pas en mesure de connaître la réalité des charges appelées ni leur montant exact.



Toutefois, à supposer établie cette absence de régularisation des charges, la société Marwell ne conteste pas l'absence de paiement des loyers visés par le commandement.



Les contestations de l'appelante relatives aux causes du commandement de payer ne sont donc pas suffisamment sérieuses pour faire échec à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.



- Sur les contestations de l'appelante relatives à l'application des dispositions dérogatoires résultant de la crise sanitaire liée à l'épidémie Covid -19



Le commandement de payer vise des loyers et provisions sur charges impayés relatifs aux périodes courant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 puis du 1er août 2022 au 30 septembre 2022.



La société Marwell argue des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de Covid-19 selon lesquelles 'les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée'.



L'appelante se fonde également sur les dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire. Ce texte dispose que ' I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.'



La société Marwell, soutenant être éligible aux dispositions susvisées, affirme que celles-ci interdisent au bailleur d'engager la clause résolutoire durant la période de protection, tant pour la période du 12 mars 2020 au 11 septembre 2020 que pour celle courant du mois d'octobre 2020 à mai 2021.



Cependant, le commandement de payer, qui porte notamment sur les loyers impayés des mois d'août 2022 et de septembre 2022, a été délivré le 27 septembre 2022 hors période protégée.



La société Marwell ne s'est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance. Celui-ci a donc produit ses effets le 27 octobre 2022 à 24 heures.



L'ordonnance, qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à cette date, sera confirmée de ce chef.



Sur la provision 



L'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



La société Marwell ne développe aucun moyen pour voir infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle la condamne au paiement d'une provision de 85 181, 81 euros avec intérêts à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation.



La cour ne peut donc que confirmer l'ordonnance de ce chef.



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



L'article1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Au cas présent, la société Marwell reprend les moyens développés devant le premier juge. 



Elle soutient que son activité a été affectée par la crise sanitaire liées à la pandémie de Covid-19 mais que ses perspectives de rétablissement ne sont pas totalement compromises. Elle ajoute qu'elle a été en mesure de régler une partie de ses loyers.



Par des motifs pertinents, adoptés par la cour, le premier juge a retenu que le solde débiteur du compte de la société Marwell n'a cessé de se dégrader pour atteindre le montant significatif de 85 181, 81 euros correspondant à environ un an de loyer et de provisions sur charges et que l'appelante ne conteste pas qu'elle n'est pas parvenue à respecter l'échéancier de règlement consenti par le bailleur selon deux protocoles d'accord. Pas plus que devant le premier juge, la société Marwell ne verse de pièces comptables ou financières permettant à la cour d'apprécier sa capacité à payer sa dette outre le loyer et les charges courantes aux échéances prévues par le bail.



Par conséquent, ses demandes tendant à se voir accorder un délai pour régler les sommes qui pourraient être mises à sa charge et à voir suspendre les effets de la clause résolutoire seront rejetées.



L'ordonnance sera confirmée de ce chef.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.



En appel, la société Marwell sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société Marwell aux dépens d'appel ;



Condamne la société Marwell à payer à société [Localité 5] 26 la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT