COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 08 JUIN 2023



N° 2023/ 194













Rôle N° RG 21/15463 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKOJ







[D] [I] DIVORCEE [C]





C/



[P] [O] [B]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Clémentine PUJOS



Me Michel CLEMENT









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 13 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01842.









APPELANTE



Madame [D] [I] divorcée [C]

née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7]





représentée par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE





Madame [P] [O] [B]

née le [Date naissance 1] 1920 à [Localité 6], demeurant EHPAD [5]-[Adresse 3]





représentée par Me Michel CLEMENT, avocat au barreau de TOULON











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 22 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2004 , Madame [B] a donné à bail à Madame [C] un appartement situé à [Localité 6] moyennant un loyer mesnuel de 460 euros outre les sommes de 20 euros pour les charges et de 80 euros pour le chauffage. 



Suivant exploit d'huissier en date du 10 mars 2020, Madame [B]a fait délivrer à sa locataire un commandement d'avoir à payer la somme de 7.242,05 € au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire du bail.



Suivant exploit d'huissier en date du 18 mai 2020 , Madame [C] a assigné Madame [B] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir:

* déclarer nul et de nul effet le commandement de payer.

* débouter Madame [B] de sa demande de résiliation de bail et de paiement des loyers Subsidiairement.

* constater l'absence de justification des sommes réclamées et la suspension de la clause résolutoire.

* condamner Madame [B] au paiement de la somme de 409,99 € au titre de la répétition de l'indu pour les charges 2017, 2018 et 2019.

* dire que l'imputation de ce trop versé s'imputera sur la dette locative.

* lui accorder un délai de paiement pour régler l'arriéré des loyers.

* condamner Madame [B] au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

* condamner Madame [B] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'affaire était appelée à l'audience du 21 juin 2021.



Madame [C] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.



Madame [B] demandait au tribunal de débouter Madame [C] de l'intégralité de ses demandes et de la condamner reconventionnellement au paiement de la somme de 2.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle faisait observer au tribunal qu'aucune procédure n'avait été engagée par ses soins aux fins de solliciter la constatation du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail pas plus que la demande de paiement d'arriérés de loyer.



Suivant jugement contradictoire en date du13 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a : 

* débouté Madame [C] de l'intégralité de ses demandes.

* condamné Madame [C] au paiement de la somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné Madame [C] aux dépens.



Par déclaration en date du 29 septembre 2021, Madame [C] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- déboute Madame [C] de l'intégralité de ses demandes.

- condamne Madame [C] au paiement de la somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamne Madame [C] aux dépens.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 2 février 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [C] demande à la cour de :

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il a débouté Madame [C] de l'ensemble de ses demandes 

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas constaté l'imprécision du commandement de payer en date du 10 mars 2020

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande tendant à prononcer la nullité du commandement de payer du 10 mars 2020

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas débouté Madame [B] de sa demande de paiement

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas constaté l'absence de justification des sommes réclamées au terme du commandement de payer et prononcé en conséquence la nullité de celui-ci

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas constaté l'absence de production de l'ensemble de pièces justificatives concernant les charges

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de dire qu'elle n'est pas redevable des sommes réclamées au terme du commandement de payer du 10 mars 2020

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de fixer le montant du au titre de la régularisation des charges pour les années 2017, 2018 et 2019 à la somme de 409,99 € en sa faveur pour les charges particulières et à la somme de 215,43 € au titre des taxes d'ordures ménagères pour les années 2018 et 2019

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de voir condamner Madame [X] à lui payer la somme de 409,99 € au titre de la répétition de l'indu pour les charges 2017, 2018 et 2019

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande tendant à voir condamner Madame [B] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi en raison de la sous-estimation des charges et de la mauvaise gestion.

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande tendant à dire que les paiements effectués par elles doivent s'imputer en priorité sur les loyers échus 

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande tendant à voir ordonner la compensation entre les sommes qu'elle pourrait devoir à Madame [X] et les sommes dont cette dernière pourrait être condamnée à lui payer.

* infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 1.200€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau.

À titre principal.

* constater l'imprécision du commandement de payer du 10 mars 2020.

En conséquence.

* prononcer la nullité du commandement de payer du 10 mars 2020.

* débouter Madame [B] de sa demande de paiement formulée au terme du commandement de payer.

Subsidiairement.

* constater l'absence de justification des sommes réclamées.

* constater l'absence de production de l'ensemble des pièces justificatives concernant les charges.

* dire et juger qu'elle n'est pas redevable des sommes réclamées au terme du commandement de payer du 10 mars 2020.

En conséquence.

* prononcer la nullité du commandement de payer du 10 mars 2020.

En tout état de cause.

* fixer le montant dû au titre de la régularisation des charges pour les années 2017, 2018 et 2019 à la somme de 409,99 € en sa faveur pour les charges particulières et à la somme de 215,43 € au titre des taxes d'ordures ménagères pour les années 2018 et 2019.

* condamner Madame [B] à payer la somme de 409,99 € au titre de la répétition de l'indu pour les charges 2017, 2018 et 2019.

* condamner Madame [B] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts content tenu du préjudice subi en raison de la sous-estimation des charges et de la mauvaise gestion.

* dit que les paiements effectués par elle doivent s'imputer en priorité sur les loyers échus.

* ordonner la compensation entre les sommes qu'elle pourrait devoir à Madame [B] et les sommes dont cette dernière pourrait être condamnée à lui payer.

* condamner Madame [B] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Madame [B] aux entiers dépens.



À l'appui de ses demandes Madame [C] reproche au premier juge de ne pas s'être prononcé sur la régularité du commandement de payer du 10 mars 2020 quand bien même Madame [B] n'a formulé aucune demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire.

Elle indique en effet que le commandement doit comporter un décompte précis des sommes ce qui n'est pas le cas ajoutant avoir toujours payé ses loyers en espèces à Madame [B] laquelle lui établissait en retour des quittances de loyer.

Cependant tenant l'état de santé de cette dernière et de son âge avancé, elle précise que sa petite fille Madame [M] a repris la gestion des biens de sa bailleresse laquelle s'est mise à réclamer à plusieurs locataires des sommes au titre des loyers pourtant réglés et dont elle ne retrouvait prétendument pas de trace des règlements dans les comptes de sa grand-mère.

Par ailleurs elle indique que Madame [M] a confié la gestion du bien à l'agence immobilière Saint-Louis à la [Localité 6] laquelle a procédé à une régularisation des charges pour les années 2017, 2018 et 2019 et sans son accord, a décidé d'imputer des montants versés par elle au titre des loyers échus sur les montants prétendument dus au titre de la régularisation des années 2017, 2018 et 2019. Aussi elle indique que l'arriéré locatif réclamé est inexact et que les charges récupérables ne sont pas entièrement justifiées, précisant que s'agissant de la répartition des charges particulières le calcul ne correspond pas aux millièmes de l'état descriptif de division de copropriété et à l'égalité de redistribution des charges entre les lots qu'il est censé représenté. 



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 28 avril 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [B] demande à la cour de :

* débouter Madame [C] de son appel 

* confirmer purement et simplement le jugement entrepris.

* condamner Madame [C] au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Madame [C] aux entiers dépens.



À l'appui de ses demandes Madame [B] indique que la saisine du premier juge tendait à ce qu'elle soit déboutée de sa demande de paiement et de résiliation, les irrégularités vainement alléguées du commandement de payer n'étant que la cause de sa demande de déboutement 

Elle ajoute que le tribunal n'était pas saisi d'une demande de résiliation du contrat de bail fondé sur ce commandement.

Aussi le tribunal n'étant pas saisi d'une telle demande formée par elle, ne pouvait déclarer recevable celle formée à son encontre constituant au demeurant des fins de non-recevoir à une demande non formulée.

Au surplus elle relève que qu'il résulte des propres conclusions de Madame [C] qu'elle est bien débitrice d'un arriéré locatif.



 ******



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 mars 2023.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 22 mars 2023 et mise en délibéré au 8 juin 2023.



 ******



Sur ce 



1°) Sur le commandement de payer délivré le 10 mars 2020 



Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 24 paragraphe I de la loi du 6 juillet 1989 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.'



Attendu que Madame [B] a fait délivrer le 10 mars 2020 à sa locataire un commandement d'avoir à payer la somme de 7.242,05 € au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire du bail

Que Madame [C] soutient qu'il y a lieu de déclarer nul ce commandement de payer, le décompte joint au commandement n'étant pas suffisamment précis

Attendu que le décompte joint et établi par l'agence immobilière Saint Louis est extrêmement précis distinguant les loyers dus, les provisions sur charges , les provisions T.O.M, les charges locatives syndic, les provisions charges appelées , les sommes perçues ainsi que le solde. 

Que ce dernier ventile ainsi les charges, les loyers, précisant les périodes concernées permettant ainsi à Madame [C] de vérifier le bien-fondé de la demande.

Que dès lors il y a lieu de dire et juger régulier le commandement de payer délivré le 10 mars 2020.



2°) Sur les sommes dues au titre des loyers et charges 



Attendu que Madame [C] demande à la cour d'infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas débouté Madame [B] de sa demande de paiement ou encore d'infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de dire qu'elle n'est pas redevable des sommes réclamées au terme du commandement de payer du 10 mars 2020









Attendu que qu'il convient de rappeler que Madame [C] avait saisi le premier juge pour voir déclarer nul le commandement de payer et débouter Madame [B] de sa demande de résiliation de bail et de paiement des loyers, demandes que cette dernière n'a jamais formulées.

Que par ailleurs le commandement de payer délivré le 10 mars 2020 n'est pas un titre exécutoire.

Que le débat concernant le montant des charges dues et les arrièrés de loyers ne pourra avoir lieu que lorsque Madame [B] en demandera le paiement devant le tribunal. 

Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [C] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point.





3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [C] aux dépens en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,





CONFIRME le jugement contradictoire en date du 13 septemnre 2021 du tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP en toutes ses dispositions,



STATUANT A NOUVEAU, 



DÉCLARE le commandement de payer délivré le 10 mars 2020 régulier.



Y AJOUTANT,



CONDAMNE Madame [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,











CONDAMNE Madame [C] aux entiers dépens en cause d'appel. 



 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,