N° RG 22/04984 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ONCE

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S.A.S. TEXEL

C/



COMMUNE DE [Localité 2]



LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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Décisions : 



Juge de l'expropriation de BOUCHES DU RHONE

du 21 Juillet 2009

RG : 08/00018



Cour d'Appel de AIX EN PROVENCE du 05 Mars 2015

RG 14/00048



Cour de Cassation 

Civ3 du 16 Juin 2016

Pourvoi F15-18.143 

Arrêt 721 FS-P+B



Cour d'Appel de AIX EN PROVENCE du 07 Septembre 2017

RG 16/00029



Cour de Cassation 

Civ3 du 14 Février 2019

Pourvoi W17-27.273

Pourvoi B 17-31.142

Arrêt 124 F-D



Cour d'Appel de AIX EN PROVENCE du 05 Novembre 2020

RG 19/00034



Cour de Cassation 

Civ3 du 06 Avril 2022

Pourvoi Y21-12.893

Arrêt 298 FS-B











COUR D'APPEL DE LYON



1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS





ARRET DU 30 AVRIL 2024





APPELANT :



La société TEXEL

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON -

Représentant : Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIMES :





La Commune VILLE DE [Localité 2] représentée par son Maire en exercice 

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 2]



Représentant : Me Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON 

Représentant : Me Johann LEVY de la SCP VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de [Localité 2],

Commissaire du gouvernement

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]





Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Novembre 2023



Date de mise à disposition : 23 Janvier 2024 prorogée au 09 Avril 2024 prorogée au 30 avril 2024 









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Olivier GOURSAUD, Président

Mme Stéphanie LEMOINE, Conseiller

Mme Bénédicte LECHARNY, Conseiller, 



désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier





A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.





ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:



Le 3 juillet 2006, dans le cadre d'un programme de réhabilitation et de rénovation du centre ville et du [Adresse 10] de [Localité 2], la société d'économie mixte locale [Localité 2] Aménagement, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Ville de [Localité 2], a acquis un immeuble situé [Adresse 5].



La société [Localité 2] Aménagement a poursuivi l'éviction de la société Amanda, locataire en vertu d'un bail commercial en date du 4 juillet 1984, puis faute d'accord amiable sur ses offres d'indemnités, a saisi le juge de l'expropriation des Bouches du Rhône aux fins de fixation d'une indemnité d'éviction.



La société Texel, se prévalant d'un contrat de sous-location dans les lieux, est intervenue volontairement à l'instance afin de solliciter une indemnisation.



Par jugement du 21 juillet 2009, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Marseille a :

- rejeté les demandes de la société Texel,

- fixé à la somme de 218.850 € l'indemnité d'éviction due par la société [Localité 2] Aménagement à la société Amanda,

- fixé à la somme de 1.500 € l'indemnité revenant à la société Amanda au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Sur appel de la société Texel, la cour d'appel d'Aix en Provence par un arrêt en date du 5 mars 2015 rendu au contradictoire de la Ville de [Localité 2] qui est intervenu volontairement à l'instance aux lieu et place de la société [Localité 2] Aménagement, a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.



Par un arrêt en date du 16 juin 2016, la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Texel, l'arrêt rendu le 5 mars 2015 entre les parties, par la cour d'appel d'Aix en Provence et remis en conséquence sur ces points la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le dit arrêt et a renvoyé les parties devant la cour d'appel d'Aix en Provence, autrement composée.



La Cour de cassation a cassé l'arrêt pour violation de l'article L 12-2 devenu L 222-2 du code de l'expropriation en retenant que l'extinction des droits réels et personnels existant sur le bien cédé ouvre droit à indemnisation des titulaires de ces droits et que la cour d'appel avait fait produire ses effets à une déchéance, à savoir l'absence de notification de la sous-location à l'expropriant, prévues par des dispositions qu'elle avait déclaré inapplicables.



Par un arrêt en date du 7 septembre 2017, la cour de renvoi a :

- déclaré la société Texel recevable en sa saisine, 

- dit que le juge de l'expropriation est compétent pour connaître du litige, 

- infirmé la décision du juge de l'expropriation des Bouches du Rhône, 

- fixé à la somme de 259.715 € l'indemnité d'éviction due par la Ville de [Localité 2] à la société Texel se décomposant en :

- une indemnité de réemploi de 22.565 €

- une indemnité principale de 237.150 €,

- dit que la société Texel sera tenue à une obligation de non réinstallation, 

- condamné la Ville de [Localité 2] à payer à la société Texel la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

- dit que la Ville de [Localité 2] sera tenue aux entiers dépens.



Par un arrêt en date du 14 février 2019, la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il fixe à 259.715 € l'indemnité d'éviction due par la Ville de [Localité 2] à la société Texel, l'arrêt rendu le 7 septembre 2017 entre les parties, par la cour d'appel d'Aix en Provence et remis en conséquence sur ces points la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le dit arrêt et a renvoyé les parties devant la cour d'appel d'Aix en Provence, autrement composée.



La Cour de cassation a retenu une violation de l'article L 13-13 devenu L 321-1 du code de l'expropriation en jugeant que pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Texel, l'arrêt se fonde sur le chiffre d'affaires résultant de l'ensemble de l'activité de la société et non celle s'exerçant dans le local, objet de la cession alors que l'indemnité due par l'expropriant ne peut s'apprécier au regard d'une activité qui n'est pas exercée dans le local cédé.



Par un arrêt en date du 5 novembre 2020, la cour d'appel d'Aix en Provence a :

- déclaré irrecevable le mémoire déposé le 7 février 2020 par la Ville de [Localité 2],

- infirmé le jugement du juge de l'expropriation du 21 juillet 2009 en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Texel,

- fixé à la somme de 1.416.800 € l'indemnité d'éviction due par la Ville de [Localité 2] à la société Texel,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- condamné la Ville de [Localité 2] aux dépens.



Par un arrêt en date du 6 avril 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2020 entre les parties, par la cour d'appel d'Aix en Provence et remis en conséquence sur ces points la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le dit arrêt et a renvoyé les parties devant la cour d'appel de Lyon.



La Cour de cassation a retenu une violation de la loi et plus particulièrement des articles R 311-26 du code de l'expropriation et 631 du code de procédure civile dés lors que ces dispositions ne s'appliquaient pas aux conclusions devant la cour d'appel de renvoi et que l'instruction était reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation.



Par déclaration en date du 6 juillet 2022, la société Texel a saisi la cour de renvoi.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 8 juin 2023, la société Texel demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 21 juillet 2009 en ce qu'il a rejeté ses demandes formulées à l'encontre de la Ville de [Localité 2],

et statuant à nouveau,

- juger qu'elle a droit à l'indemnité d'expropriation qui doit être payée par la Ville de [Localité 2],

- juger qu'elle a droit à une indemnité calculée sur la base du fonds de commerce de détail,

- juger que l'indemnité doit être fixée de la façon suivante selon la méthode de la valeur du fonds de commerce de détail :

au principal :

- Indemnité principale : 1.708.000 €

- Indemnité de remploi 10 % : 171.000 €

- Indemnité pour dépréciation du stock : 776.321 €

- Indemnité pour transfert du stock déprécié : 48.000 €

à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour estimerait que la méthode de l'évaluation du fonds de commerce de détail ne doit pas être retenue,

- fixer la valeur de l'indemnité principale selon la méthode du droit au bail et fixer donc les indemnités qui lui sont dues par la Ville de [Localité 2] de la façon suivante :

- Valeur du droit au bail : 1.900.000 €

- Indemnité de remploi de 10 % : 190.000 €

- Indemnité pour dépréciation de stock : 776.321 €

- Indemnité pour déménagement : 48.000 €

à titre infiniment subsidiaire,

- ordonner une expertise pour vérifier la nature du chiffre d'affaires et valider la méthode du droit au bail au regard des éléments avancés par l'expropriée,

en toute hypothèse,

- rejeter l'argumentation de la Ville de [Localité 2] telle que développée dans ses conclusions notifiées le 18 octobre 2022 et notifiées le 30 mai 2023 au motif qu'elles invitent la cour de renvoi à violer l'autorité de la chose jugée attachée à plusieurs décisions qui ont reconnu le droit à indemnisation sans qu'il y ait à trancher une question étrangère au droit de l'expropriation et qui ont retenu le principe de l'indemnisation d'un fonds de commerce exploité au [Adresse 5] et [Adresse 4] ;

- rejeter l'argumentation tirée de l'absence d'immatriculation au RCS, de l'absence de démonstration de l'existence d'un fonds de commerce ou de la nécessité d'évaluer une activité de commerce de gros, et plus généralement rejeter l'intégralité des demandes de la Ville de [Localité 2] développées dans ses conclusions des 18 octobre 2022 et 30 mai 2023 ;

- condamner la Ville de [Localité 2] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



A l'appui de son appel, la société Texel expose que la société Amanda, propriétaire d'un fonds de commerce qu'elle a acquis de la société le Français portant sur des locaux sis au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 5] dans un secteur du centre ville présentant une commercialité de détail très importante par la qualité de son emplacement et de l'afflux de clientèle et d'une surface d'environ 770 m², et ce en vertu d'un bail notarié prenant effet au 1er juin 1984, lui a consenti le 2 janvier 1998 un contrat de sous-location de bail commercial de courte durée et que depuis cette date, elle exploite ce local où elle exerce une activité de vente de tissus au détail.



Elle soutient sur la portée des différents arrêts et son droit à indemnisation que :

- la demande de la Ville de [Localité 2] de confirmer le jugement ou de la renvoyer à mieux se pourvoir sur la question de la propriété commerciale contrevient à l'autorité de chose jugée s'attachant à l'arrêt de la Cour de cassation du 16 juin 2016 qui a consacré son droit à indemnité en cassant l'arrêt écartant ce droit et en mentionnant que l'extinction des droits réels et personnels existant sur le bien cédé ouvrait droit à indemnisation des titulaires des droits, 

- d'ailleurs dans son arrêt du 14 janvier 2019, la Cour de cassation qui a cassé l'arrêt seulement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 259.715 € n'a pas remis en cause son droit à indemnité et il y a sur ce point autorité de chose jugée,

- la Ville de [Localité 2] n'est donc plus fondée en ses contestations portant sur son droit à obtenir l'indemnisation de son préjudice,

- le problème des établissements principaux et secondaires relève du droit au renouvellement dans le cadre du décret des baux commerciaux et a déjà été jugé.



Sur la fixation de l'indemnité, la société Texel fait valoir que :

- son chiffre d'affaires était exclusivement réalisé dans le local du [Adresse 5] à [Localité 2], les autres établissements concernés par son fonds, à savoir un siège administratif, un local de 30 m² qui n'est pas utilisé et un immeuble [Adresse 11] qui a été exproprié par la Ville de [Localité 2], ne produisant aucun chiffre d'affaires à la date du 21 juillet 2009,

- l'activité exercée au sein de ce local était celle de commerce de détail, 

- la cour a le choix entre la méthode du chiffre d'affaires ou celle du droit au bail mais ne peut indemniser la valeur du fonds à une valeur inférieur au droit au bail, 

- il est demandé à titre principal de fixer la valeur du fonds de commerce sur la base des méthodes du commerce de détails et à titre subsidiaire, s'il était reconnu la valeur du gros ou du demi-gros, de retenir la valeur du droit au bail en actualisant les indemnités pour tenir compte de l'obligation d'indemniser en euros constants l'euro de 2009,

- les rapports qu'elle produit aux débats et les différentes décisions rendues confirment l'existence d'un fonds de commerce exploité [Adresse 5] et que ce fonds lui appartient et la charge de la preuve de l'inexistence d'un fonds de commerce appartient à la Ville de [Localité 2], ce qu'elle ne fait pas,

- la demande d'expertise sollicitée en dernier lieu par la Ville de [Localité 2] n'apporterait rien et le rôle d'un expert n'est pas de remplacer le juge de l'expropriation,

- elle est fondée en conséquence, au vu notamment du rapport Syrec qu'elle verse aux débats, à solliciter une indemnité principale de 1.708.000 € soit 47,5 % du chiffre d'affaires global ttc, une indemnité de réemploi de 10 %, une indemnité pour dépréciation du stock de 776.321 € et une indemnité pour transfert du stock déprécié de 48.000 € et dans l'hypothèse où il serait raisonné par rapport à la valeur du droit au bail et non celle de la méthode du fonds de commerce, il doit être retenu un raisonnement identique.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2023, la Ville de [Localité 2] demande à la cour de :

en application des dispositions des articles L.311-8 et L.311-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,

- confirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation près le tribunal de grande instance de Marseille le 21 juillet 2009 en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Texel telle que formalisees par cette dernière, 

et pour le surplus, sur la question du droit à la propriété commerciale, 

- infirmer le jugement entrepris et ce faisant, renvoyer la société Texel à mieux se pouvoir, et en l'occurrence devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin qu'il soit statué au fond sur la question de la propriété commerciale de la société Texel,

et, le cas échéant,

- fixer l'indemnité selon les différentes alternatives envisageables :

dans le cas où la société Texel ne serait pas titulaire du droit à la propriété commerciale,

- Néant

dans le cas où la société Texel serait titulaire du droit à la propriété commerciale,: 

- Néant selon la méthode d'évaluation d'un commerce de gros tissus à défaut de production des éléments permettant de fixer l'indemnité d'éviction propre au local cédé,

et pour l'hypothèse où par impossible la cour d'appel écarterait l'application des dispositions des articles L.311-8 et L.311-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,

- fixer l'indemnité d'éviction à néant selon la méthode d'évaluation d'un commerce de gros tissus défaut de production des éléments permettant de fixer l'indemnité d'éviction propre au local cédé,

à titre subsidiaire, si la cour s'estimait insuffisamment éclairée,

- ordonner une expertise judiciaire et désigner un expert judiciaire avec missions habituelles en cette matière, et notamment, en l'occurrence celle de déterminer la nature de l'activité exercée par la société Texel au sein du local cédé,

en tout état de cause,

- débouter la société Texel de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Texel à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner la société Texel aux entiers dépens.



La Ville de [Localité 2] fait valoir sur la portée des différents arrêts et le pouvoir de la cour d'appel que :

- l'arrêt de la Cour de cassation du 16 juin 2016 qui a posé le principe selon lequel les dispositions du code de l'expropriation imposant la dénonce préalable du sous-locataire à l'expropriant ne sont pas applicables lorsque le transfert de propriété intervient par voie de cession amiable consentie après une déclaration d'utilité publique, n'a pas pour autant consacré un droit à indemnisation de la société Texel et ne s'est pas prononcé sur les dispositions de l'article L 113-8 du code de l'expropriation,

- le 2ème arrêt du 14 février 2019 a seulement remis en cause l'assiette servant de base de calcul à l'indemnité d'éviction et a définitivement entériné la discussion sur la nature de l'activité, commerce de gros ou de détails, dans le sens d'une activité de commerce de gros puisque le moyen unique portant sur cette question a été rejeté, 

- la question de savoir si la société Texel est titulaire de droits au regard des règles étrangères au droit de l'expropriation n'est donc pas tranchée et en application de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation doit fixer autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables, la société Texel devant se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de statuer sur la question de la propriété commerciale.



Elle déclare qu'il existe des contestations sérieuses sur l'existence ou non d'un droit personnel de la société Texel sur l'immeuble exproprié et fait valoir que :

- le contrat de sous-location du bail commercial de courte durée lui est inopposable, au regard des dispositions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 qui fait obligation en cas de sous-location du bail autorisée d'appeler le bailleur à l'acte puisqu'en l'espèce, le bailleur n'a jamais été appelé à concourir à l'acte de sous-location consenti au profit de la société Texel qui se trouve occupante sans droit ni titre,

- elle est également mal fondée à réclamer une indemnité d'éviction alors qu'à la date de saisine du juge de l'expropriation, et encore à ce jour, elle n'est pas immatriculée dans le local donné en sous-location, seuls les locaux [Adresse 1] et [Adresse 6] étant immatriculés, alors qu'il s'agit d'une condition sine qua none pour bénéficier du statut des baux commerciaux, 

- ainsi, en l'état de ces contestations, il appartient à la cour de fixer autant d'indemnités d'éviction alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables selon que le droit à la propriété commerciale est ou non reconnu à la société Texel.



Sur la fixation de l'indemnité d'éviction, la Ville de [Localité 2] déclare que si le juge du fond ne reconnaît pas le droit à la propriété commerciale ou si la cour ne fait pas application de l'article L 113-8 du code de l'expropriation, cette indemnité est égale à néant et qu'elle est également égale à néant, si le droit à la propriété commerciale est reconnu, faute pour la société Texel de produire les éléments lui permettant de fixer l'indemnité d'éviction propre au local cédé.



Elle fait valoir en effet que :

- en application de l'arrêt de la cour d'appel du 7 septembre 2017 qui a jugé que la société Texel exerçait une activité de commerce de gros et de l'arrêt de la Cour de cassation qui a rejeté tous les branches du moyen visant à remettre en cause la nature de l'activité exercée, il appartient à la cour de retenir un commerce 'gros tissus' et de fixer l'indemnité d'éviction sur la seule base de l'activité exercée au sein du local cédé [Adresse 5],

- la société Texel ne rapporte pas la preuve de l'exercice d'une activité de commerce de détail et elle exerce en réalité une activité de gros, 

- la société Texel ne rapporte pas la preuve d'un préjudice subi au titre de l'expropriation et de la prétendue perte de fonds de commerce exploité dans les lieux,





- elle ne produit aucune pièce comptable y compris pour son activité prise dans son ensemble et le rapport d'expertise Syrec précise un chiffre d'affaires pour l'ensemble des établissements de sorte qu'il ne peut être tenu compte de celui réalisé au sein du seul local [Adresse 7],

- la cour ne peut en outre s'appuyer exclusivement sur cette expertise extra-judiciaire réalisée à la seule demande de la société Texel pour apprécier son chiffre d'affaires moyen,

- les demandes d'indemnités complémentaires au titre d'une dépréciation du stock et d'une indemnité pour transfert de stock déprécié ont déjà été rejetées par la cour d'appel en 2017 et par la Cour de cassation dans son arrêt du 14 février 2019 et elles sont en outre mal fondées faute de justifications et alors qu'elles ne correspondent pas à un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'indemnité principale,

- en tout état de cause, la société Texel ne justifie pas qu'elle exerçait une activité de détail au sein du local du [Adresse 5],

- à titre subsidiaire, elle sollicite une expertise judiciaire.



 Le commissaire du gouvernement n'a déposé aucun mémoire devant la cour.



Conformément à l'article 1037-1 6ème alinéa du code de procédure civile selon lequel les parties qui ne respectent pas les délais pour conclure sont réputées s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé, il convient de s'en tenir aux dernières conclusions du commissaire du gouvernement devant la cour d'appel d'Aix en Provence et par lesquelles celui-ci avait demandé à la cour de :

- fixer l'indemnité d'éviction à 285.763 € si l'attestation du cabinet Arditti est retenue, 

- fixer l'indemnité d'éviction à 144.989 € si l'attestation du cabinet Arditti n'est pas retenue, 

- dire qu'il n'y a pas de devis permettant de fixer l'indemnité pour le déménagement, 

- dire qu'il n'y a pas de justificatif de dépréciation du stock.



Dans ses écritures, le commissaire du gouvernement faisait valoir que :

- l'activité de la société Texel était celle de commerce de gros conformément aux différents jugements prononcés et aux mentions relatives à cette société sur Infogreffe,

- si la cour retient l'attestation du cabinet Arditti quant au chiffre d'affaires de la société Texel, l'indemnité principale doit être évaluée à la somme de 259.495 € et si elle ne la retient pas, cette indemnité peut être calculée selon la méthode du droit au bail à 130.899 €,

- il s'ajoute à ces indemnités une indemnité de réemploi.



Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



1° sur le bien fondé de la demande de la société Texel :



En application de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce.



Ainsi, contrairement à ce que soutient la société Texel, l'arrêt du 16 juin 2016 qui a cassé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence en ce qu'il rejette les demandes de la société Texel, n'a pas autorité de chose jugée en ce qu'il aurait reconnu à cette dernière un droit à indemnité.



Il en est de même de l'arrêt de la Cour de cassation du 14 février 2019 qui a cassé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence du 7 septembre 2017 en ce qu'il fixe à 259.715 € l'indemnité d'éviction due par la Ville de [Localité 2] à la société Texel, les seuls chefs de dispositif non cassés par cet arrêt portant sur la recevabilité de la société Texel en sa saisine et la compétence du juge de l'expropriation pour connaître du litige, points non discutés dans le cadre de la présente instance.



Aux termes de l'article L. 12-2, devenu L. 222-2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique 'L'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. 



Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation désigné comme il est dit à l'article L. 13-1, des cessions amiables antérieures à la déclaration d'utilité publique'.



La cession amiable produit les mêmes effets que l'ordonnance d'expropriation sur les droits réels et personnels existant sur le bien exproprié qui sont de ce fait éteints et transformés en droits de créance sur l'expropriant.



Dans son arrêt du 16 juin 2016, la Cour de cassation, après avoir rappelé le principe selon lequel l'extinction des droits réels et personnels existant sur le bien cédé ouvre droit à indemnisation des titulaires de ces droits, a implicitement considéré que dés lors que les dispositions des articles L 13-2 (aujourd'hui L 311-1 à L 311-3) et R 13-15 (aujourd'hui R 311-1 à R 311-3) du code de l'expropriation n'étaient pas applicables, que le propriétaire qui avait consenti une cession amiable n'était pas tenu de dénoncer ses locataires et que l'expropriant n'avait pas à leur notifier la cession, l'absence de dénonciation par le propriétaire à l'exploitant ne privait pas ce dernier de la réparation de son droit à indemnisation.



D'ailleurs, le moyen soulevé à ce titre par la Ville de [Localité 2] sur le pourvoi formé à l'encontre de l'arrêt du 7 septembre 2017 a fait l'objet d'un rejet par décision non spécialement motivée par la Cour de cassation dans son arrêt du 14 février 2019.



La cour constate que la Ville de [Localité 2] ne reprend plus ce moyen selon lequel en cas de cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique, le locataire non dénoncé par le propriétaire à l'expropriant ne peut obtenir de ce dernier la réparation éventuelle de l'éviction, sauf s'il est démontré qu'il avait connaissance de l'occupation.



Elle fait valoir désormais l'existence de contestations sérieuses dans le fait que le contrat de sous-location du bail commercial ne lui est pas opposable et que la société Texel ne justifierait pas d'une immatriculation au RCS.



L'article L 311-8 du code de l'expropriation dispose que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 311-8-1, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.



Il ressort des pièces produites que par contrat de sous-location de bail commercial en date du 2 janvier 1998, la société Amanda a sous-loué à la société Texel les locaux litigieux pour une durée de 23 mois.



Il était stipulé que par ce bail souscrit pour une durée de 23 mois, les parties entendaient déroger aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, de sorte qu'il était soumis aux dispositions de droit commun des baux.



À l'issue de ce bail, la société Texel a continué à exploiter les locaux sans qu'aucun bail écrit ne vienne officialiser cette situation mais il est constant que la société Texel a continué à verser des loyers à la société Amanda si bien que, le preneur étant resté dans les lieux, il s'est opéré un nouveau bail dont les effets étaient régis par les articles L 145-1 et suivants du code du commerce.



Force est de constater que le moyen soulevé par la Ville de [Localité 2] sur le pourvoi formé à l'encontre de l'arrêt du 7 septembre 2017 selon lequel le contrat de sous location de bail commercial à la société Texel lui était inopposable en application de l'article L 145-31 du code du commerce faute pour le preneur d'avoir fait intervenir le bailleur et que la société Texel serait ainsi sans droit ni titre, a fait l'objet d'un rejet par décision non spécialement motivée par la Cour de cassation dans son arrêt du 14 février 2019.





Un tel moyen est manifestement non fondé dès lors que la Ville de [Localité 2] ne vient pas aux droits du propriétaire des locaux en qualité de bailleur, la cession amiable intervenue après la déclaration d'utilité publique ayant eu pour effet, comme l'ordonnance d'expropriation, d'éteindre les droits réels et personnels sur le bien.



Ainsi, une éventuelle inopposabilité de la sous-location au bailleur ne serait pas susceptible d'entraîner la perte du droit à indemnité dont pourrait bénéficier le sous-locataire à l'égard de l'expropriant.



Ce moyen repris par la Ville de [Localité 2] devant la cour n'est donc pas de nature à caractériser une contestation sérieuse sur le fond du droit au sens de l'article L 113-8 du code de l'expropriation sus visé.



S'agissant du 2ème moyen tiré du défaut de justification d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la cour retient là encore que la Ville de [Localité 2] qui ne vient pas aux droits du propriétaire du fonds lequel aurait été seul recevable à opposer l'absence de droit à la propriété commerciale, n'est pas davantage fondée à se prévaloir d'un tel moyen.



La cour constate en conséquence qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité de la société Texel à réclamer l'indemnisation de son préjudice et il n'y a pas lieu à faire application de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, la société Texel étant recevable et fondée en son principe à solliciter auprès de la Ville de [Localité 2] le paiement d'une indemnité.



2° sur la fixation de l'indemnité :



En application de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



La cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour évaluer ce préjudice sans qu'il apparaisse nécessaire d'ordonner une expertise.



La présente instance a pour objet d'indemniser la société Texel du dommage résultant de la perte d'un fonds de commerce et ce préjudice se détermine sur la base de l'activité effectivement exercée dans le local concerné, soit en l'espèce au [Adresse 5] à [Localité 2].



Les parties s'opposent sur le point de savoir si l'activité exercée par la société Texel au sein du local [Adresse 5] à [Localité 2] est une activité de commerce de détail de tissus ou une activité de commerce de gros.



Sur ce point, la cour rappelle que dans son arrêt du 14 février 2019, la Cour de cassation n'a pas tranché la question de la nature de l'activité exercée au sein du local [Adresse 5] à [Localité 2], seul le dispositif de l'arrêt déterminant la portée de la cassation.



Au vu des pièces produites, la cour constate que :

- la description du local tel que faite par le premier juge, à savoir l'existence d'un rez-de-chaussée d'une surface de vente de 355 m² avec des tissus le long des murs entreposés sur des rayonnages ou sur des cartons, d'un sous-sol de 268 m² affecté au stockage sur des palettes, un sous-sol de 268 m² affecté au stockage et une mezzanine de 166 m² également affectée au stockage et réserve, milite plutôt en faveur d'un commerce de gros et ce du fait notamment de la taille des locaux permettant de stocker des tissus en grande quantité, 

- l'activité de la société Texel déclarée sur infogreffe est celle de commerce de gros et il en est de même de la mention portée sur l'annuaire des entreprise D&B faisait mention pour la société Texel de 'marchands grossistes de vêtements de bien à la pièce et d'articles de mercerie, marchands grossistes, commerce de gros',

- la société Texel est encore référencée sur l'annuaire professionnel comme une entreprise de 'grossiste en textile', 

- cette 'activité de gros' a été déclarée comme telle auprès de l'administration fiscale ainsi qu'en atteste un extrait de liasse fiscale produit.



Ces éléments ne sont pas contredits par :

- un procès-verbal de constat établi à la demande de la société Texel le 23 janvier 2020 recensant les déclarations de commerçants selon lesquelles le [Adresse 7] à [Localité 2] a connu depuis de nombreuses années des commerces de vente au détail et ce alors même qu'aucune des personnes interrogées ne se prononce sur l'activité exercée par la société Texel,

- le procès-verbal de constat du 5 juin 2023 en vue d'établir que les commerçants de la [Adresse 12] sont exclusivement des commerces de gros ne permet pas davantage de démontrer que la société Texel exploitait au sein du local [Adresse 5] à [Localité 2] une activité de commerce de détail, 

- le rapport Syrec établi à la demande de la société Texel n'apporte pas de précisions déterminantes à cet égard car si son auteur mentionne que ces locaux sont indispensables par son emplacement exceptionnel qui permet une chalandise auprès d'une population qui représente la clientèle de détail, cette affirmation ne résulte pas de ses propres constatations mais des déclarations du gérant de la société.



La cour retient donc que la société Texel exerçait au sein de ce local une activité de commerce de gros et qu'elle ne démontre pas que son éviction des locaux litigieux entraîne pour elle une perte de clientèle.



Ainsi, elle n'est pas fondée à solliciter une indemnisation sur la base de la valorisation du fonds de commerce. 



Il convient dans ces conditions d'écarter la méthode préconisée par le rapport Syrec et alléguée par la société Texel consistant à fixer la valeur marchande du fonds et de retenir la méthode d'évaluation en considération du bénéfice telle que proposée par le commissaire du gouvernement consistant à retenir pour un commerce de gros, 12,5 % du chiffre d'affaires moyen des dernières années et un coefficient de 2 au bénéfice, puis de calculer la moyenne de ces deux sommes, cette méthode étant la plus appropriée pour évaluer le préjudice de la société Texel.



S'il est constant que la société Texel exerçait son activité dans plusieurs locaux, il ressort d'un constat établi le 10 juin 2009 que l'essentiel de son activité, et donc son chiffre d'affaires, était exercée dans le local sis [Adresse 5] puisqu'il est notamment mentionné que au [Adresse 1], la société Texel occupe des locaux composés de deux pièces à usage exclusivement administratif, que dans le local de [Adresse 6] des travaux étaient en cours de réalisation et qu'aucune pièce n'était destinée à l'usage de stockage et que le local du [Adresse 3] de 30 m² était également en cours de chantier et ne pouvait être exploité en raison d'importants travaux liés à la structure de l'immeuble qui menaçait de s'effondrer.



Quoiqu'il en soit, il est nécessaire de ne prendre en compte que le seul chiffre d'affaires exercé au sein du local sis [Adresse 5] ce qu'il est possible de faire au vu de l'attestation de l'expert comptable de la société qui précise le chiffre d'affaires déclaré au titre des deux établissements du [Adresse 3] et de la [Adresse 11].



Ainsi, après déduction des chiffres d'affaires provenant de l'activité de ces deux locaux, la moyenne du chiffre d'affaires produit par l'activité du seul local [Adresse 5] sur les trois dernières années (2006 à 2008), précédant la date du jugement, s'élève à :

- 2006 3.487.743 € - (15.390 € + 17.947 €) = 3.454.406 € HT soit 4.131.469,58 € TTC 

- 2007 1.872.086 € - (13.303 € + 17.947 €) = 1.840.836 € HT soit 2.201.639,86 € TTC

- 2008 3.013.729 € - (8.389 € + 17.947 €) = 2.987.393 € HT soit 3.572.922,08 € TTC

soit une moyenne annuelle de 3.302.010,50 € (4.131.469,58 € + 2.201.639,86 € + 3.572.922,03€ : 3).



Le bénéfice, au vu des documents produits s'élève à 49.339 €.



L'indemnité principale s'évalue en conséquence à :

(412.751,31 € (3.302.010,50 € x 12,5 %)) + (49.339 € x 2) = 511.429,31 € : 2 soit 255.714,65€.





La société Texel n'est par ailleurs pas fondée à se prévaloir de ce que la valeur ne pourrait être inférieure à celle du droit au bail.



En effet, si l'estimation établie par Mr [W] et produite par l'appelante fait état d'une valeur de droit au bail de 1.650.000 €, le commissaire du gouvernement fait justement observer que les références sur lesquelles s'appuient cette estimation ne sont pas vérifiables faute d'avoir été publiées alors que les références qu'il donne correspondent à des références publiées et conduisent à retenir une valeur locative réelle du bien supérieure à la valeur locative de référence, de sorte que dans un tel cas, il est d'usage de retenir une indemnité égale à une année de loyer, ce qui aboutit en l'espèce à une valeur de 130.899 € d'un montant inférieur à celui retenu ci-dessus.



La société Texel sollicite en sus l'allocation d'une indemnité pour dépréciation du stock à hauteur de 776.321 € et une indemnité pour transfert de stock à hauteur de 48.000 €, soit une indemnité près de trois fois supérieure à celle qu'elle réclamait auparavant.



La cour constate que l'attestation de son expert comptable qui n'est pas motivée et ne s'appuie sur aucune pièce comptable est manifestement insuffisante à rapporter la preuve d'un tel préjudice et qu'il en est de même de simples devis.



En l'absence d'éléments permettant de se convaincre de la matérialité et de l'importance de ce stock, des difficultés à l'écouler et de justification d'éventuels frais de déménagement, ne fut ce que par la production de factures, il convient de rejeter ces demandes.



L'indemnité de remploi fixée conformément à l'usage, soit 20 % du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 €, 15% entre 5000 € et 15 000 € et 10% pour le surplus, s'établit à 26.571,45 €.



3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la Ville de [Localité 2] ;



L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Texel et il lui est alloué à ce titre la somme de 5.000 €.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, 



statuant dans la limite de sa saisine, 



Infirme la décision déférée en ses dispositions soumises à son appréciation ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Fixe à 282.286,10€ l'indemnité d'éviction due par la Ville de [Localité 2] à la société Texel se décomposant comme suit :

- indemnité principale de 255.714,65 €,

- indemnité de réemploi de 26.571,45 €, 



Condamne la Ville de [Localité 2] à payer à la société Texel la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne la Ville de [Localité 2] aux dépens de première instance et d'appel y compris ceux afférents aux décisions cassées.



La greffière, Le Président,