Decision date: 2025-09-16

Krajský soud v Praze rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Šindelářovou ve věci

žalobce: Jméno žalobce A, nar. Datum narození žalobce A

bytem Adresa žalobce A

za účasti: Jméno žalobce B, nar. Datum narození žalobce B

bytem Adresa žalobce B

zastoupená zmocněncem Jméno zmocněnce A, nar. Datum narození zmocněnce A

bytem Adresa zmocněnce A

o nahrazení rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Anonymizováno, Katastrální pracoviště Anonymizováno, ze dne 20. 2. 2025, č. j. Anonymizováno,

I. Tímto rozsudkem se nahrazuje rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Anonymizováno, katastrální pracoviště adresa ze dne 20. 2. 2025, č. j. č. účtu v jeho bodě 4, a to tak, že:

Povoluje se vklad vzniku práva stavby na dobu 99 let ve prospěch Jméno zmocněnce A a jeho dědiců do katastru nemovitostí k nemovitosti – pozemku parc. č. Anonymizováno v katastrálním území adresa.

II. Žaloba, aby soud povolil vklad vniku práva stavby na dobu 99 let ve prospěch Jméno zmocněnce A a jeho dědiců do katastru nemovitostí k nemovitosti – pozemku parc. č. st. Anonymizováno v katastrálním území adresa, se zamítá.

III. Žaloba, aby soud povolil vklad vzniku věcného práva zákazu zcizení nebo zatížení ve prospěch Jméno zmocněnce A a jeho dědiců do katastru nemovitostí k nemovitostem – pozemkům parc. č. Anonymizováno a parc. č. st. Anonymizováno v katastrálním území adresa, se zamítá.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se návrhem doručeným soudu dne 12. 3. 2025 domáhá nahrazení rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Anonymizováno, Katastrálního pracoviště adresa (dále jen „správní orgán“), ze dne 20. 2. 2025, č. j. č. účtu, konkrétně jeho výroků č. 4 a č. 5, kterými správní orgán zamítl návrhy žalobce na vklad práv (právo stavby a zákaz zcizení nebo zatížení) k nemovitým věcem ležícím v k. ú. adresa, obec adresa. Tímto zamítavým rozhodnutím byl žalobce dotčen na svých soukromých právech.

2. Žalobce uvedl, že pokud se jedná o právo stavby, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neupřesňuje, jaká má, resp. může stavba být, aby právu, jehož je součástí (součástí práva stavby), vyhovovala. Smlouva stavbu specifikovat může – vkladový formulář poskytuje návod rozlišující typ stavby a účel práva stavby – ale nemusí. Podstatným rovněž je skutečnost, že stavební právo (stavební zákon, územní plánování, procesy schvalování a povolení, aj.), které se v čase mění, výslovně upravuje, jaká stavba na jakém pozemku smí stát. Totéž platí pro vztah vznikajícího práva stavby k již existující stavbě na tomtéž pozemku parc. č. st. Anonymizováno. Zákon jej nežádá a neudává, ani nepřímo a smlouva sama opět určovat nemusí, ba nemá; není totiž také libovolně či jednoduše definovatelný. Přípustnost veřejnoprávní rovněž vyplyne objektivně ve stavebním řízení. V daném případě se právo stavby zřizuje ke stavbě budoucí nikoli ke stavbě již existující s č. p. Anonymizováno, jež stojí na pozemku parc. č. st. Anonymizováno, objektem práva stavby je pozemek, nikoli budova na něm stojící. Druhým objektem je pozemek parc. č. Anonymizováno stavby prostý. K oběma pozemkům přitom správní orgán povolil zápisy věcných práv k věci cizí, konkrétně v podobě služebnosti inženýrské sítě a služebnost okapu. Tyto byly zřízeny právě a pouze ke stavbě žalobcem zamýšlené a účastnicí řízení pro futuro trpěné. Žalobce tak může nerušeně zasáhnout na oba pozemky liniovými stavbami a může na ě svádět dešťovou vodu ze střechy, ale vlastní stavbu (s touto střechou), kam sítě povedou, správní orgán žalobci paradoxně upírá.

3. Žalobce dále uvedl, že jeho dlouhodobým záměrem je zřídit za rodinou usedlostí č. p. Anonymizováno „dům na dožití“, domov sociální péče rodinného typu. Ve smlouvě specifikace stavby není uvedena, neboť dle zkušenosti žalobce, při promítnutí záměru do územního plánování v letech 2019 – 2020 mu nebylo vyhověno, uvedení jakýchkoli určitých, kazuistických znaků těchto zamýšlených staveb (dle správního orgánu „účelu a rozsahu“) ve smlouvě a poté v katastru znamená, že pro kvalitativní a i kvantitativní řešení v budoucnu odchylná, založená či zdůvodněná ať soukromoprávně či veřejnoprávně, se konstituované právo stavby stává bezcenným. Vlastnice pozemku (účastnice) se svým právem disponovala, omezila je principiálně, dobrovolně a dopředu, a ježto se zúčastní eventuálního územního a stavebního řízení obligatorně, je její postavení těmito procesy plně a přednostně zabezpečeno.

4. Žalobce k věcnému právu, resp. jemu odpovídající povinnosti, strpět zákaz zcizení nebo zatížení žalobce odkázal na zájem strany uvedený ve smlouvě. Dle dohody stran o podstatných náležitostech smlouvy se žalobci dostává právní ochrana, kterou nepochybně zasluhuje, jestliže kupní cenu věci uhradil do výši 7/8, žalobce v podstatě složil zálohu, aniž by měl vliv na dispozici s věcí či její hodnotu. Zákaz zcizení zcela koresponduje s časově neomezeným, dělitelným věcným břemenem služebnosti bytu a předkupním právem věcným, jak byla současně navrhována a správním orgánem povolena. Bez zásadního vlivu na zásadní dispozice jsou další věcné zápisy, ač „věčné“, zeslabeny. K výhradě správního orgánu co do chybějícího údaje, na jakou dobu je uvedený zákaz zřizován, žalobce uvedl, že druhá věta § 1761 o. z., o podmínkách platnosti, se vztahuje jen k první větě hlavní, ne vedlejší, uvozující výluku z normy. Vyplývá to z výkladu jazykového („nebyl zřízen“ a contrario „byl zřízen“), logického (věcné právo lpí a na věci, ne na vazbě mezi účastníky) i systematického. Čtvrtá část o. z. upravuje relativní majetková práva, závazky, jejichž typickými znaky jsou právě určení dočasnosti a intenzity práv na jedné jejich straně. Mezi určitostí, resp. přiměřeností doby a intenzitou právního zájmu, a tedy právní ochrany, není poměr souřadný; nejedná se o hypotézu dvojí, nýbrž jedinou a ta se váže toliko k působení mezi stranami. Zákaz povahy věcněprávní působí erga omnes a co do platnosti není nijak podmiňován zájmem stran. Dle žalobce tak jdou požadavky správního orgánu nad rámec o. z., proti ústavní zásadě, že nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá. Nad rámec žalobce odkázal na vkladový formulář, kde se výslovně uvádí, že smluvená oprávnění jsou „doživotní“. To je doba jak určitá (kdy skončí, je otázka jiná), tak přiměřená vzhledem ke kauze zřizovaného věcného práva.

5. Usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 21. 3. 2025, č. j. 76 C 6/2025-17 byl správní orgán v souladu s § 250c odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), vyzván, zda bude v řízení uplatňovat procesní práva, tento se v dané lhůtě vyjádřil podáním ze dne 3. 4. 2025 tak, že procesní práva uplatňovat bude, přičemž k žalobě se vyjádřil tak, že zrekapituloval průběh vkladového řízení, přičemž k návrhu na vklad a vkladové listině uvedl, že předmětná práva jsou k pozemkům parc. č. Anonymizováno a st. Anonymizováno v k. ú. adresa zřizována i pro právní nástupce žalobce, zároveň tak, že jejich obsah a rozsah není omezen a současně je uvedeno, že právo stavby se ex lege zřizuje na dobu 99 let, přičemž tato práva jsou zřizována pro žalobce jako doživotní. Ve smlouvě jsou bez dalšího práva zřizována jak ve prospěch žalobce, tak pro jeho dědice bez jakéhokoli časového vymezení, vyjma dočasnosti uvedené u zřizovaného práva stavby, které vyplývá ze zákona. Dle správního orgánu je smluvní ujednání o právu stavby ve smlouvě neurčité. Právo stavby je ve smlouvě zřizováno k oběma pozemkům ve prospěch žalobce a jeho dědiců na dobu 99 let. Na pozemku parc. č. st. Anonymizováno přitom již stojí stavba rodinného domu č. hodnota, která je jeho součástí. Součástí zatěžovaného pozemku je tak stavba, která není nikterak ve smlouvě zmiňována a není tak jasné, co se s existující stavbou stane, zda se stane součástí práva stavby nebo zda na pozemku zůstane jako stavba ve vlastnictví původního vlastníka. Ze smlouvy nelze dovodit, zda se má právo stavby týkat stavby již zřízené či dosud nezřízené. Právo stavby je zřizováno bez jakékoliv specifikace stavby, která má být v jeho rámci realizována. Smlouva musí obsahovat jasný projev vůle vlastníka předmětného pozemku o zřízení práva stavby, označení předmětného pozemku (případně dalších), vymezení předmětné stavby (ať už existující nebo plánované), stanovení doby trvání. K tomu správní orgán odkázal na komentářovou literaturu k právu stavby upravenému občanským zákoníkem. Dle správního orgánu je v tomto případě právo stavby zřízeno chybně bez účelu (ani bez základní specifikace, pro kterou je zřizováno), bez vyřešení vztahu k již existující stavbě na zatěžovaném pozemku, zda tato je či není do práva stavby zahrnutá a v rozsahu dalece přesahujícím potřeby stavby. Vymezení účelu a rozsahu stavby, která se stane součástí práva stavby, je nutné z důvodu právní jistoty vlastníka pozemku, na němž je právo stavby zřízeno, a to i pro případ užívání takového práva stavby do budoucna, proto je toto vymezení třeba ve smlouvě přesně vyjádřit a určit.

6. Správní orgán dále uvedl, že zákaz zcizení a zatížení zřízený jako věcné právo je platný, pokud byl zřízena na dobu legitimního zájmu, tedy na dobu trvání svěřenského fondu, svěřenského nástupnictví, zastoupení nebo na jinou určitou a přiměřenou dobu v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany. Jak vyplývá z návrhu na vklad i vkladové listiny (smlouvy), není splněna zákonná podmínka zřízení práva na dobu určitou a přiměřenou, kdy má být právo zřízeno i pro dědice žalobce (doba jeho trvání tak není nijak ohraničena a není tak ani přiměřená), stejně tak není splněna podmínka vyjádření konkrétního zájmu hodného právní ochrany. Pouhé konstatování bez dalšího, že žalobce uhradil ¾ blíže nespecifikované kupní ceny předmětných nemovitostí nezakládá důvod, aby tu vznikl zájem hodný ochrany spočívající v zakazujících omezeních dispozice s nemovitostmi jejich vlastníkem a omezující jeho smluví volnost. Z uvedených důvodů tak správní orgán v uvedených částech návrh na vklad zamítl, když v uvedeném rozsahu je smlouva coby vkladová listina neurčitá.

7. Usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 14. 4. 2025, č. j. 76 C 6/2025-22 byla účastnice vyrozuměna o možnosti vyjádřit se k žalobě. Tato se k žalobě vyjádřila prostřednictvím svého zmocněnce (žalobce) podáním ze dne 6. 5. 2025 s tím, že plně odkázala na úkony žalobce a jejich obsah a že prohlašuje zejména, že žalobce uhradil 7/8 kupní ceny předmětných nemovitostí. Obsahem podání je především vyjádření k vyjádření správního orgánu s tím, že je odcitováno ustanovení stavebního zákona definující tzv. výměnek, který musí mít funkční spojení se stavbou rodinného, a to pro příklad úpravy veřejnoprávní. Účastníci trvají na tom, že soukromé právo podobné vymezení či omezení účelu a konstrukce (budoucí) stavby a vztahu k existující stavbě nezakotvuje. Právo stavby za podmínek o. z. dokonce může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Tím se rozšiřuje oprávnění jiné osoby na úkor vlastníka pozemku, přitom dosti neurčitě. Tato zákonná neurčitost správnímu orgánu nepřekáží, přitom formálně i materiálně stejnou zákonnou neurčitost stavby samotné reprodukovanou ve smlouvě vytýká. Má tak nepřípustně dvojí měřítko a požadavek mířící nad text a smysl zákona. Pokud jde o zákaz zcizení nebo zatížení předmětných nemovitostí, žalobce uhradil 7/8 jejich kupní ceny. Že nebyla specifikována, je vedlejší. Ostatně sám správní orgán svého času vedl vkladové řízení o vypořádání spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem ve prospěch účastnice, mohl by tak cenu ve sbírce listin snadno zjistit. Podmínku trvání tohoto oprávnění na dobu legitimního zájmu o. z. rovněž nepřináší, tj. nepřesnost v úvaze správního orgánu. Žádá určitost a přiměřenost času, a to pro oblast obligační, z podstaty dočasnou. Nikoliv věcně právní, z podstaty „věčněprávní“, o kterou se zde jedná. Správní orgán zasahuje do soukromoprávní sféry vyhrazené pro lex contractus, působení mezi stranami. Ty jsou si práv a povinností vědomy a upravují je dle „srovnalé vůle“. Co do způsobu přípustně a co do důvodu spravedlivě

8. V souladu s § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), vyzval soud žalobce, účastnici a správní orgán, aby se vyjádřili, zda souhlasí s rozhodnutím bez nařízení jednání. Součástí výzvy bylo poučení o tom, že pokud se nevyjádří, soud bude mít za to, že s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasí. Žalobce, účastnice ani správní orgán se k výzvě soudu nevyjádřili, soud proto vynesl rozsudek veřejně bez nařízení jednání.

9. Z listin, jež jsou součástí soudního a správního spisu, soud zjistil (ust. § 120 odst. 1 o. s. ř.), že:

- napadeným rozhodnutím správního orgánu ze dne 20. 2. 2025, č. j. č. účtu byl zamítnut pod bodem 4. rozhodnutí návrh na vklad vzniku práva stavby na dobu 99 let ve prospěch žalobce a jeho dědiců do katastru nemovitostí k nemovitostem – pozemkům parc. č. Anonymizováno a st. Anonymizováno, katastrální území adresa. Pod bodem 5. rozhodnutí správní orgán zamítl návrh na vklad vzniku věcného práva zákazu zcizení nebo zatížení ve prospěch žalobce a jeho dědiců do katastru nemovitostí k nemovitostem – pozemkům parc. č. Anonymizováno a st. Anonymizováno, katastrální území adresa. Správní orgán zamítl dílčí návrhy žalobce na vklad, neboť smluvní ujednání o právu stavby ve smlouvě o zřízení práv ze dne 31. 12. 2024, jež je podkladovou listinou, je neurčité, neboť smlouva neobsahuje jasný projev vůle vlastníka předmětného pozemku o zřízení práva stavby, když na pozemku parc. č. st. Anonymizováno stojí již stavba rodinného domu č. p. Anonymizováno, která je součástí pozemku, avšak ve smlouvě není uvedeno, co se s existující stavbou stane, zda se stane součástí práva stavby nebo zda na pozemku zůstane jako stavba ve vlastnictví původního vlastníka. Navíc absentuje vymezení účelu a rozsahu stavby, která se stane součástí práva stavby, když z důvodu právní jistoty vlastníka pozemku, na němž je právo stavby zřízeno, a pro případ užívání takového práva stavby do budoucna, je uvedené nutné ve smlouvě přesně vyjádřit a určit. Zákaz zcizení a zatížení uvedený ve smlouvě nesplňuje zákonnou podmínku zřízení práva na dobu určitou a přiměřenou, kde má být právo zřízeno i pro dědice žalobce, doba jeho trvání tak není nijak ohraničena a není tak ani přiměřená. Stejně tak není splněna podmínka vyjádření konkrétního zájmu hodného právní ochrany. Pouhé konstatování bez dalšího, že žalobce uhradil ¾ blíže nespecifikované kupní ceny předmětných nemovitostí, nezakládá důvod, aby tu vznikl zájem hodný ochrany spočívající v zakazujících omezeních dispozice s nemovitostmi jejím vlastníkem i omezující jeho smluvní volnost. Správní orgán tak zamítl dílčí část návrhu na vklad (právo stavby a zákaz zcizení nebo zatížení), neboť listiny nesplňují náležitosti pro zápis do katastru nemovitostí dle katastrálního zákona;

- návrh na vklad do katastru nemovitostí byl správnímu orgánu doručen dne 31. 12. 2024. Účastníky vkladové řízení jsou žalobce a účastnice. Předmětem návrhu je zřízení účastnicí pro žalobce bezplatně, a to i pro právní nástupce, práva stavby, věcného břemene, předkupního práva, zákazu zcizení nebo zatížení, přičemž obsah a rozsah není vyjma práva stavby omezen, tzn. uvedená práva jsou pro žalobce „doživotní“. Uvedená práva mají být zapsána k nemovitostem v k. ú. adresa, k pozemkům parc. č. Anonymizováno a parc. č. st. Anonymizováno. K návrhu je připojena smlouva o zřízení práv ze dne 31. 12. 2024;

- smlouvou o zřízení práv ze dne 31. 12. 2024, jež byla uzavřena Jméno žalobce B, nar. Datum narození žalobce B (účastnice) a Jméno zmocněnce A, nar. Datum narození zmocněnce A (žalobce), prohlásila, že je vlastnicí předmětných nemovitostí a že kupní cenu ve výši ¾ uhradil její syn, tj. žalobce. Účastnice tak zřizuje oproti tomu bezplatně v jeho prospěch a ve prospěch jeho dědiců k uvedeným nemovitostem právo stavby na dobu 99 let, věcná břemena ve smlouvě blíže specifikovaná, dále předkupní právo jako právo věcné a zákaz zatížení nebo zcizení jako právo věcné. Smlouva bližší specifikaci práva stavby a zákazu zatížení nebo zcizení neobsahuje. Podpisy na smlouvě jsou úředně ověřeny.

10. Soud k důkazu další listiny, ať už ze správního spisu nebo listiny předložené žalobcem či účastnicí, neprováděl, neboť pro rozhodnutí ve věci jsou výše uvedené listiny dostačujícím podkladem. Konkrétně vyjádření žalobce před vydáním rozhodnutí správního orgánu ze dne 5. 2. 2025 je obsahově shodné s žalobou, usnesení Obecního úřadu adresa z 9. zasedání zastupitelstva obce konaného dne 25. 11. 2020 a opatření obecné povahy vydané obcí adresa týkající se územního plánu adresa není pro soudní řízení stejně jako pro vkladové řízení relevantní, když tato rozhodnutí nemají na náležitosti podkladové listiny vliv. Soud neprováděl ani letecký měřický snímek ani ohledání na místě, když faktické umístění nemovitostí rovněž pro toto řízení není relevantní. Zásadní spornou otázkou v tomto řízení je, do jaké míry je nezbytná specifikace práva stavby a zákazu zcizení nebo zatížení ve smlouvě tak, aby mohl být vklad těchto práv do katastru nemovitostí proveden.

11. Na základě shora provedených listin soud zjistil následující skutkový a právní stav:

12. Podle § 244 odst. 1 o. s. ř. rozhodl-li orgán moci výkonné, orgán územního samosprávného celku, orgán zájmové nebo profesní samosprávy, popřípadě smírčí orgán zřízený podle zvláštního právního předpisu (dále jen "správní orgán") podle zvláštního zákona o sporu nebo o jiné právní věci, která vyplývá ze vztahů soukromého práva (§ 7 odst. 1), a nabylo-li rozhodnutí správního orgánu právní moci, může být tatáž věc projednána na návrh v občanském soudním řízení.

13. Podle § 245 o. s. ř. není-li v této části uvedeno jinak, užijí se přiměřeně ustanovení části první až čtvrté tohoto zákona.

14. Podle § 246 odst. 1 o. s. ř. k návrhu je oprávněn ten, kdo tvrdí, že byl dotčen na svých právech rozhodnutím správního orgánu, kterým byla jeho práva nebo povinnosti založena, změněna, zrušena, určena nebo zamítnuta. Tento návrh se nazývá žalobou.

15. Podle § 247 odst. 1 o. s. ř. žaloba musí být podána ve lhůtě dvou měsíců od doručení rozhodnutí správního orgánu. Zmeškání této lhůty nelze prominout.

16. Podle § 18 odst. 5 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon, dále jen „KatZ“), není proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení; přípustná je žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.

17. Podle § 250a odst. 1 o. s. ř. účastníky řízení jsou žalobce a ti, kdo byli účastníky v řízení před správním orgánem.

18. Podle § 17 odst. 1 KatZ platí, že ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda a) splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, c) právní jednání je učiněno v předepsané formě, d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí, e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu, f) z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního jednání, g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin.

19. Podle § 17 odst. 5 KatZ skutečnosti uvedené v odstavcích 1 až 4 přezkoumává katastrální úřad na základě listin předložených účastníky, popřípadě soudem nebo soudním exekutorem ke vkladovému řízení, dosavadních zápisů v katastru a na základě údajů ze základních registrů, z agendového informačního systému evidence obyvatel a z agendového informačního systému cizinců a dále na základě dalších informací poskytnutých vlastníkem nemovitosti a dalšími účastníky vkladového řízení poté, co obdrží od katastrálního úřadu informaci podle § 16 odst. 1. Tyto skutečnosti katastrální úřad zkoumá podle stavu, jaký tu byl v okamžiku podání návrhu na vklad.

20. Podle § 1240 odst. 1 o. z. pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.

21. Podle § 1241 o. z. právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.

22. Podle § 1243 odst. 1 o. z. právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci.

23. Podle § 1243 odst. 2 věta první o. z. právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu.

24. Podle § 1244 odst. 1 o. z. právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu.

25. Podle § 1253 o. z. právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce.

26. Dle komentářové literatury podstatné náležitosti smlouvy o zřízení práva stavby je nutné dovodit výkladem; jde o: (i) ujednání o právu mít na pozemku vlastníka pozemku nebo pod jeho povrchem stavbu, a to jako oprávnění s věcnými účinky, (ii) označení pozemku, který má být zatížen právem stavby, (iii) účel a minimální popis stavby a (iv) dobu trvání práva stavby, rovněž s věcněprávními účinky (viz § 1244). Sjednání úplaty za právo stavby není povinnou součástí smlouvy, není jí ani závazek provést stavbu do určité doby. Stavba, která má být zřízena, musí být ve smlouvě popsána. Podle některých je nezbytné ve smlouvě stavbu definovat co nejpodrobněji, např. s odkazem na projektovou dokumentaci konkrétní zamýšlené stavby (Achour, Pelikán 2014; WK III 1250). Příliš detailní popis ale může být vzhledem k dlouhodobosti vztahu svazující (nutnost rozšíření stavby, úpravy okolí apod.). Opačně je zastáván názor, že ve smlouvě postačí uvést, že stavebník je oprávněn postavit na pozemku stavbu bez dalšího popisu s odůvodněním, že to zákon výslovně nevyžaduje (Králík, M. na přednášce Aliaves konané v Praze dne 18. 11. 2014). Přesto k označení stavby ve smlouvě je účelné minimálně uvést účel stavby (bytový dům, sklad, obchodní centrum), počet podlaží, přibližnou výměru a přibližné rozměry stavby, i když z textu zákona toto přímo neplyne. Bližší určení účelu a typu stavby a jejího umístění na pozemku je považováno za nikoliv nezbytné, ale za účelné (von Oefele in MüKo 2013). Uvedení účelu stavby a základních vlastností stavby je nezbytné i s ohledem na § 1241, aby bylo možno posoudit, zda se účelu stavby nepříčí právo váznoucí na pozemku. Pro podrobnější vymezení stavby (účel, počet podlaží, základní rozměry) v reálném životě hovoří praktické důvody. Výstavba samotné stavby zpravidla vyžaduje poskytnutí úvěru. Pro zajištění tohoto úvěru, a tedy pro zatížení práva stavby, je nezbytné zjistit alespoň přibližně hodnotu práva stavby, která se zpravidla odvozuje od výnosového potenciálu budoucí stavby, k čemuž je nutné znát základní vlastnosti stavby. Někteří autoři uvádí, že z popisu stavby by mělo být minimálně možné určit alespoň přibližně základní vlastnosti stavby a její účel Spáčil a kol. 2018 s. 168. Z formálně právního hlediska je ovšem třeba dát za pravdu autorům Bezouška, Havel § 1243, podle nichž se žádné bližší určení stavby nevyžaduje. (viz ZIMA, Petr. § 1243 [Zřízení a vznik práva stavby]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 4.)

27. Podle § 3 odst. 1 písm. f) KatZ se v katastru eviduje právo stavby.

28. Podle § 8 písm. g) KatZ v listinách pro zápis práv do katastru musí být nemovitosti označeny údaji katastru, a to právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno.

29. Podle § 11 odst. 1 písm. b) KatZ se vkladem do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práva stavby.

30. Podle § 12 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška, dále jen „KatV“), se v katastru o právu stavby evidují a) příslušnost do katastrálního území, b) číslo listu vlastnictví, c) účel práva stavby, je-li uveden, d) údaje o pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno, e) údaje o budově podle § 11 odst. 1 písm. d), e), f), g) a m), která je součástí práva stavby a která je hlavní stavbou na pozemku, nebo obdobné údaje o vodním díle spojeném se zemí pevným základem, které je součástí práva stavby, f) údaje o jednotkách vymezených podle občanského zákoníku, g) poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, h) typ a způsob ochrany nemovitosti podle bodu 7 přílohy k této vyhlášce, i) údaje o právech, j) upozornění týkající se práva stavby.

31. Příloha č. 3 KatV obsahuje výčet typů staveb, a to budova s číslem popisným, budova s číslem evidenčním, budova bez čísla popisného nebo evidenčního, vodní dílo, budova s rozestavěnými jednotkami.

32. Příloha č. 4 KatV obsahuje výčet způsobů využití staveb, a to zemědělská usedlost, bytový dům, rodinný dům, stavba pro rodinnou rekreaci, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba pro obchod, stavba ubytovacího zařízení, stavba pro výrobu a skladování, zemědělská stavba, stavba pro administrativu, stavba občanského vybavení, stavba technického vybavení, stavba pro dopravu, garáž, jiná stavba, víceúčelová stavba, skleník, přehrada, hráz přehrazující vodní tok nebo údolí, hráz k ochraně nemovitostí před zaplavením při povodni, hráz ohrazující umělou vodní nádrž, jez, stavba k plaveb. účelům v korytech nebo na březích vod. toků, stavba k využití vodní energie (vodní elektrárna), stavba odkaliště.

33. Podle § 1761 o. z. zákaz zatížení nebo zcizení věci působí jen mezi stranami, pokud nebyl zřízen jako věcné právo. Takový zákaz je platný, pokud byl zřízen na dobu trvání svěřenského fondu, svěřenského nástupnictví, zastoupení nebo na jinou určitou a přiměřenou dobu v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany.

34. Podle § 2128 odst. 2 o. z. zřizuje-li se ujednáním o výhradě vlastnického práva, právu zpětné koupě, zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce nebo ujednáním o koupi na zkoušku věcné právo k věci zapsané do veřejného seznamu, vzniká takové právo až zápisem do veřejného seznamu.

35. Obecně zákon k platnosti zákazu zatížení nebo zcizení vyžaduje, aby byl zřízen na dobu určitou a přiměřenou a (kumulativně) aby oprávněná strana měla na zákazu zájem hodný ochrany. Uvedené předpoklady dopadají jak na věcněprávní, tak na obligační zákaz zatížení nebo zcizení předmětu plnění. Nejsou-li tyto předpoklady naplněny, ke vzniku zákazu zatížení či zcizení nedojde. Dobu určitou a přiměřenou nelze abstraktně určit. Je třeba přihlížet jak k povaze zákazu (věcněprávní vs. obligační) a jeho obsahu (zatížení vs. zcizení), tak k zájmu oprávněné strany. S ohledem na svůj účel nemůže být zákaz dohodnut na dobu přesahující existenci dluhu, který utvrzuje. Zájem věřitele hodný ochrany musí mít majetkovou povahu, jež vyplývá především z existence jeho pohledávky vůči dlužníkovi. (viz DVOŘÁK, Bohumil. § 1761 [Zákaz zatížení nebo zcizení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 10–12.)

36. Soud předně dospěl k závěru, že žaloba je podána osobou oprávněnou, včas a je přípustná, takže nejsou splněny podmínky pro její odmítnutí. S ohledem na uvedené soud přistoupil k meritornímu projednání žaloby, přitom vyšel z dále uvedených východisek.

37. V řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, podle části páté občanského soudního řádu nejde o přezkum správnosti rozhodnutí a jeho procesního postupu, ale o nové projednání a meritorní rozhodnutí věci, o níž podle zákona dříve rozhodl tento správní orgán. Projednání téhož sporu nebo jiné právní věci, o níž bylo pravomocně rozhodnuto správním orgánem, soudem v občanském soudním řízení nepředstavuje způsob přezkoumání správnosti (zákonnosti) rozhodnutí správního orgánu obdobný správnímu soudnictví nebo rozhodování vycházející z bezvýslednosti řízení před správním orgánem. Podstata projednání a rozhodnutí stejné věci v občanském soudním řízení spočívá v tom, že se účastníku řízení před správním orgánem, který vyčerpal v řízení před správním orgánem řádné opravné prostředky a který není spokojen s konečným rozhodnutím správního orgánu, umožňuje, aby - bez ohledu na překážku věci pravomocně rozsouzené vytvořenou rozhodnutím správního orgánu - požadoval nové projednání sporu nebo jiné právní věci u soudu a také nové rozhodnutí ve věci, dospěje-li soud k jiným závěrům, než správní orgán. Nové projednání věci soudem tak navazuje na řízení před správním orgánem, aniž by bylo jeho výsledky vázáno, a zaručuje, že spor nebo jiná právní věc budou - v takovém rozsahu, v jakém o nich bylo před správním orgánem skončeno řízení - soudem definitivně uzavřeny a že nemohou být vráceny správnímu orgánu k dalšímu projednání a rozhodnutí (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2014, sp. zn. 21 Cdo 1607/2013, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 9. 2015, sp. zn. 21 Cdo 3207/2014, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2016, sp. zn. 21 Cdo 5046/2014).

38. Je-li činností soudu v řízení podle části páté občanského soudního řádu nové projednání téže věci soukromoprávní povahy, která (již) byla předmětem řízení před správním orgánem, vyplývá z toho mimo jiné, že soud se v tomto řízení věcí (z pohledu hmotného práva) zabývá v takovém rozsahu, v němž k tomu byl oprávněn (a povinen) správní orgán; bere proto v úvahu právě a jen ta hmotněprávní kritéria, která měl a mohl vzít v úvahu také správní orgán. Soud zde totiž "na místě správního orgánu" rozhoduje znovu, ve vymezeném rozsahu (srov. § 250f o. s. ř.), o téže věci. Také proto se v ustanovení § 250b odst. 3 o. s. ř. předepisuje, že předmětem rozhodování soudu musí být (příp. ve vymezeném rozsahu) to, co (již) bylo předmětem rozhodování správního orgánu.

39. Uvedené mimo jiné znamená, že soud, který na základě podané žaloby v řízení podle části páté občanského soudního řádu projednává a rozhoduje věc vkladu práva do katastru nemovitostí, v níž byl rozhodnutím katastrálního úřadu návrh na vklad zamítnut, se může (protože projednává a rozhoduje znovu právě takový návrh) věcí zabývat jen v rámci těch zákonných hmotněprávních limitů, jež jsou stanoveny pro rozhodnutí o takové věci samotnému katastrálnímu úřadu.

40. V opačném případě by totiž takové řízení nebylo novým projednáním téže věci soukromoprávní povahy soudem, ale - při možnosti "vnesení" do soudního řízení "poprvé" nových hmotněprávních kritérií - stalo by se řízením nalézacím sporným ve smyslu části třetí občanského soudního řádu. Soudní řízení podle části třetí a podle části páté občanského soudního řádu je třeba důsledně odlišovat; každé má jiný charakter a řízení podle části páté občanského soudního řádu také předpokládá, že je tu primárně založena ve věci soukromoprávní povahy pravomoc jiného orgánu, nežli civilního soudu (§ 7 odst. 1, 2 o. s. ř.) (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2011 sp. zn. 21 Cdo 3546/2010).

41. Soud je tak i v této věci vázán zákonnými hmotněprávními limity přezkumu návrhu na vklad práva stavby a zákazu zcizení nebo zatížení k nemovitostem - pozemku parc. č. Anonymizováno a parc. č. st. Anonymizováno jehož součástí je stavba č. p. Anonymizováno, vše v katastrálním území adresa. Úkolem zdejšího soudu v nynějším řízení (stejně jako úkolem Katastrálního úřadu pro Anonymizováno, Katastrální pracoviště adresa v řízení vedeném pod sp. zn. č. účtu je pouze posouzení toho, zda žalobcem předložená listina splňuje náležitosti § 17 odst. 1 KatZ a je tak na základě této listiny možné navrhovaný vklad provést.

42. Soud konstatuje, že správním orgánem byla do katastru nemovitostí na základě smlouvy o zřízení práv ze dne 31. 12. 2024 zapsána věcná břemena ve smlouvě blíže specifikovaná a předkupní právo jako právo věcné (v bodech 1. až 3. napadeného rozhodnutí). Naopak správní orgán zamítl návrh na vklad práva stavby a návrh na vklad zákazu zatížení nebo zcizení jako práva věcného, a to v obou případech pro jejich nedostatečnou specifikaci.

43. Co se týče práva stavby, je soud toho názoru, že vymezení účelu a rozsahu stavby, která se stane součástí práva stavby, ve smlouvě má jisté praktické výhody (např. ocenění práva stavby) ale rovněž i nevýhody (příliš detailní specifikace může např. v rámci stavebního řízení působit komplikace). Skutečností je, že o. z. vyjma stanovení, že obsahem práva stavby je zřízení stavby na pozemku jiného vlastníka nebo pod jeho povrchem, a to bez ohledu na to, zda se jedná o stavbu již existující či nikoli, dále stanovuje, že právo stavby je časově omezené, a to maximálně na 99 let. Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Žádné další konkretizující požadavky zákon na právo stavby neklade. Dokonce i katastrální vyhláška v § 12 počítá s variantou, že účel práva stavby se v katastru nemovitostí eviduje jen v případě, je-li uveden, uvedení účelu, natož rozsahu či popisu stavby obligatorně nepožaduje. Jestliže smluvní strany by chtěly účel a rozsah/popis stavby ve smlouvě uvést, tak katastrální vyhláška obsahuje přílohy, které demonstrativní výčet typů staveb a způsobů jejich využití uvádí, opět však nelze dovozovat, že by se jednalo o obligatorní náležitost. Tudíž jestliže žalobce na základě smlouvy požaduje zapsat právo stavby k pozemku parc. č. Anonymizováno s tím, že toto chce zřídit na dobu 99 let, pak je takové smluvní ujednání pro zápis do katastru nemovitostí dostačující.

44. Co se týče pozemku parc. č. st. Anonymizováno, má soud za to, že důležitou skutečností je, že na pozemku stojí stavba č. p. Anonymizováno, která je součástí pozemku. Soud má za to, že ve smlouvě by mělo být uvedeno, jaký vztah tato stavba a zřizované právo stavby budou mít, zda se právo stavby zřizuje pro stavbu budoucí či pro stavbu již existující a rovněž by ve smlouvě měl být uveden alespoň minimální účel a popis stavby dle přílohy katastrální vyhlášky, tj. např. že právo stavby se zřizuje k uvedenému pozemku pro stavbu budoucí, přičemž se bude jednat např. o budovu s č. p., která bude využita jako rodinný dům, a to s ohledem na zákonný požadavek, že právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Lze si tak představit, že zřízení práva stavby na uvedeném pozemku by mohlo kolidovat s právy vztahujícími se k budově na pozemku již stojící. V daném případě ze smlouvy jasně nevyplývá, zda tu taková kolize není, a to ať už by se právo stavby mělo sjednat pro budovu novou nebo již existující, což tedy ze smlouvy rovněž jasně nevyplývá a zákonnou fikci pro případy, že by strany smlouvy toto neuvedly, tj. že pokud není uvedeno jinak, má se za to, že právo stavby se zřizuje pro budovu, jež teprve vznikne, právní úprava neobsahuje. V tomto směru je skutečně smlouva neurčitá.

45. Pokud se jedná o žalobcem navrhovaný vklad zákazu zatížení nebo zcizení coby práva věcného do katastru nemovitostí, k tomu soud uvádí, že smluvní ujednání formulované tak, že účastnice zřizuje ve prospěch žalobce a jeho dědiců zákaz zatížení nebo zcizení jako právo věcné, bez jakékoli bližší specifikace, skutečně není dostačující. Právní úprava vyžaduje časové omezení, které sice nemusí být uvedeno jako konkrétní časová jednotka (rok, den, hodina, aj.), avšak omezení musí vyplývat alespoň z jiné okolnosti, o. z. demonstrativně uvádí dobu trvání svěřenského fondu, svěřenského nástupnictví, zastoupení nebo na jinou určitou a přiměřenou dobu. Jediné časové omezení, které ze smlouvy vyplývá, je omezení práva stavby na dobu 99 let. Na jakou dobu se zákaz zatížení nebo zcizení sjednává, zda na dobu trvání práva stavby, na dobu, než bude mezi účastníky vypořádána pohledávka žalobce spočívající v uhrazení většiny kupní ceny, přičemž účastnice je zapsána jako jediný vlastník nemovitostí nebo zda se doba sjednává jinak, ze smlouvy zřejmé není. Dalším zákonným požadavkem je existence zájmu hodného právní ochrany. Zájem hodný právní ochrany je dle soudu možné spatřovat v tom, že žalobce uhradil většinu kupní ceny pozemků, tedy takovým zájmem hodným ochrany by mohlo být vlastnické právo žalobce představující jeho finanční investici do koupi pozemků. Uvedený zájem ze smlouvy dovodit lze, když ve smlouvě je uvedeno, že žalobce uhradil většinu kupní ceny pozemků a oproti tomu účastnice v jeho prospěch (a ve prospěch jeho dědiců) zřizuje ve smlouvě uvedená práva. Uvedené podmínky však musí být splněny kumulativně a ačkoli zájem hodný právní ochrany ze smlouvy dovodit lze, nevyplývá z ní zákonný požadavek týkající se omezení doby trvání.

46. Na základě shora uvedeného soud dospěl k závěru, že co se týče pozemku parc. č. Anonymizováno na kterém žádná stavba není, pak s ohledem na výše uvedené co do požadavku na specifikaci práva stavby, právo stavby k uvedenému pozemku zřídit lze. Co se týče pozemku parc. č. st. Anonymizováno, má soud za to, že zapsání práva stavby k uvedenému pozemku brání neurčitost ujednání ve smlouvě, kdy není zřejmé, zda se právo stavby zřizuje k existující budově či nikoli a není ani zřejmá případná existence kolidujících práv, tj. případných práv vztahujících se k existující budově, jež by mohla s účelem práva stavby kolidovat.

47. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru, že právo stavby k pozemku parc. č. Anonymizováno zapsat lze, proto v tomto rozsahu povolil vklad a nahradil rozhodnutí správního orgánu. Co se týče práva stavby zřizovaného k pozemku parc. č. st. Anonymizováno a zákazu zatížení nebo zcizení zřizovaného k oběma pozemkům, pak z důvodů výše uvedených má soud za to, že tato práva do katastru nemovitostí zapsat nelze, proto v tomto rozsahu soud žalobu zamítl.

48. K nákladům řízení soud uvádí, že vzhledem k tomu, že řízení bylo zahájeno v důsledku zamítnutí návrhu na povolení vkladu práva stavby a zákazu zcizení nebo zatížení na základě smlouvy ze dne 31. 12. 2024 uzavřené mezi žalobcem a účastnicí, proti žalobě účastnice neuplatnila žádnou procesní obranu, naopak se vyjádřila tak, že s žalobou souhlasí a s přihlédnutím ke skutečnosti, že ve vztahu mezi žalobcem a účastnicí má toto řízení podle části páté o. s. ř. soluční povahu, když účastnice nijak nebrojila proti uplatněné žalobě, tedy žalobce a účastnice se nachází v postavení solučním, pak za dané situace není namístě ve vztahu mezi žalobcem a účastnicí uložit kterémukoliv z nich povinnost hradit náklady tohoto řízení (srov. nález Ústavního soudu ze dne 23. 8. 2012, sp. zn. I. ÚS 2505/11). Proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku IV. tohoto rozsudku.

Proti rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení k Vrchnímu soudu v Praze prostřednictvím Krajského soudu v Praze.

Nebude-li rozhodnutí plněno dobrovolně, lze se jej domáhat výkonem rozhodnutí nebo exekucí.

Cited legal provisions:
§ 244 z. č. 99/1963 Sb.
§ 245 z. č. 99/1963 Sb.
§ 246 z. č. 99/1963 Sb.
§ 247 z. č. 99/1963 Sb.
§ 250a z. č. 99/1963 Sb.
§ 1243 z. č. 182/2006 Sb.
§ 1761 z. č. 182/2006 Sb.
§ 18 z. č. 256/2013 Sb.
§ 17 z. č. 256/2013 Sb.
§ 1240 z. č. 89/2012 Sb.
§ 1241 z. č. 89/2012 Sb.
§ 1244 z. č. 89/2012 Sb.
§ 1253 z. č. 89/2012 Sb.
§ 3 z. č. 256/2013 Sb.
§ 8 z. č. 256/2013 Sb.
§ 12 vyhl. č. 357/2013 Sb.
§ 2128 z. č. 89/2013 Sb.