Decision date: 2024-10-24

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudkyní JUDr. Ilonou Láníkovou ve věci

žalobců: a) Jméno žalobce A, narozená Datum narození žalobce A

bytem Adresa žalobce A

b) Jméno žalobce B, narozený Datum narození žalobce B

bytem Adresa žalobce A

oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A

sídlem Adresa advokáta A

proti

žalovaným: 1. Anonymizováno, narozený Anonymizováno

bytem Anonymizováno

2. Anonymizováno, narozená Anonymizováno

bytem Anonymizováno

oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B

sídlem Adresa advokáta B

o zaplacení částky 51 795 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaní 1. a 2. byli povinni zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně částku částka s 8,75 % úrokem z prodlení od datum do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobci a) a b) jsou povinni zaplatit žalovaným 1. a 2. na nákladech řízení částku částka, k rukám Jméno advokáta B, advokáta se sídlem Sukova 49/4, 602 00 Brno do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Po právní moci tohoto rozsudku bude žalobcům a) a b) vrácena zpět na složené záloze na znalecké dokazování částka částka.

1. Návrhem, podaným u Okresního soudu ve Vyškově dne datum, domáhali se žalobci úhrady částky částka s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Svůj návrh odůvodnili tím, že uzavřeli dne datum se žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu o převodu nemovitostí, jejímž předmětem byla koupě pozemku parc.č. hodnota zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova – rodinný dům č.p. Anonymizováno rodinný dům v obci Velešovice, pozemku parc.č. hodnota a parc.č. Anonymizováno, vše v k.ú. Velešovice, obec Velešovice za vzájemně sjednanou kupní cenu.

2. S příchodem podzimu odhalili žalobci následující skryté vady na nemovitosti: - krbová kamna při založení ohně kouří do místnosti a jsou nepoužitelná; - výskyt zvýšené vlhkosti obvodového zdiva v místnosti chodby. Jedná se skryté vady, přičemž za krbová kamna uplatňují žalobci částku částka a dále uplatňují částku částka, jako náhradu předmětného posouzení stavu nemovitosti.

3. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby v plném rozsahu s odůvodněním, že při předání nemovitosti bylo vše v pořádku, žalobci si mohli nemovitost řádně prohlédnout. Ve vyjádření ze dne datum vznesli námitku promlčení.

4. Soud důkazy hodnotil podle § 132 občanského soudního řádu, tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Provedeným dokazováním, dospěl soud k těmto skutkovým zjištěním a právním závěrům:

5. Žalobce a žalovaní uzavřeli dne datum „Smlouvu kupní“ na předmětné nemovitosti za sjednanou kupní cenu ve výši částka. V uvedené kupní smlouvě nejsou vymezeny žádné vady předmětné nemovitosti a také je uvedeno, že kupující si řádně nemovitost prohlédli (viz kupní smlouva).

6. Dne datum byla vypracována „Zpráva o provedení čištění a kontroly spalinové cesty“ č. hodnota-2021, revizním technikem spalinových cest jméno FO. Z této zprávy vyplývá, že komínové těleso je zděné, s ochranným pouzdrem (keramika). Účinná výška 6,5 m nevyhovuje požární bezpečnosti stavby, dále nevyhovuje celková výška 8 m a kontrolní otvor. Co se týká zjištěných vad, je uvedeno, že obestavba krbu je provedena z necertifikovaného materiálu ytong, vnitřní strana obestavby není izolována, obestavbou prochází hořlavé materiály – dřevěný trám, kouřovod není čistitelný – nemá žádný čistící otvor a v půdním prostoru zasahují dřevěné trámy do komínového pláště (viz doložená zpráva).

7. Žalobcům byla zaslána faktura č. 24/2021, týkající se kompletní rekonstrukce krbu, včetně dodávky stavebně izolačního materiálu, kouřovodů, lepidel a příslušenství v částce částka. Splatnost faktury byla dne datum.

8. Přípisem ze dne datum byli žalovaní vyzváni ke smírnému jednání s předžalobní výzvou s tím, že žalobci požadují cenu za opravu krbových kamen dle faktury v částce částka a dále požadují částku částka za vadu, spočívající ve zvýšené vlhkosti obvodového zdiva v chodbě.

9. Přípisem ze dne datum sdělují žalovaní právnímu zástupci žalobců, že se do nemovitosti žalobci nastěhovali počátkem roku 2021. Dne datum si nechali vyčistit komín a byli upozorněni na „údajné vady“. Proto si žalovaní vyžádali kopii „Revize spalinových cest“, která potvrzuje, že krb a komín je vhodný pro daný účel.

10. Přípisem ze dne datum zaslali žalobci vyjádření žalovaným, že uvádějí na pravou míru, že se nastěhovali do nemovitosti v květnu roku 2020. Dále uvádějí, že jsou nefunkční krbová kamna a je zvýšená vlhkost obvodového zdiva v chodbě. Také uvedli, že si nechali vypracovat odborný posudek na nemovitosti ze dne datum (viz doložený přípis).

11. Přípisem ze dne datum sdělili žalovaní žalobci k rukám jejich právního zástupce, že poskytli veškerou dokumentaci, týkající se komína. Pokud se týká závady, potřebují vidět podrobnou zprávu o údajných opravách. Proto nesouhlasí s jakýmkoliv vyrovnáním (viz doložený přípis).

12. Žalovaní předložili žalovaným fakturu na částku částka, týkající se provedení inspekce nemovitosti rodinného domu ve Anonymizováno (viz doložená faktura).

13. Před uzavřením kupní smlouvy komunikovali účastníci prostřednictvím e-mailu, kdy se domlouvali na termínu prohlídky nemovitosti, žalobci žádali, zda nevadí, že přivedou nějaké kamarády z oboru, s čímž žalovaní souhlasili. Prohlídka proběhla ke spokojenosti žalobců i přizvaných stavařů (viz korespondence).

14. Na výzvu žalobců žalovaní doložili „Osvědčení“ o stavu komínů a zaústění spotřebičů paliv v novostavbě, generální opravě, stavební změně objektu ze dne datum, kde je uvedeno, že „užívání komínových průdochů – 1 ks doporučujeme“ (viz přípis).

15. Přípisem ze dne datum z e-mailové adresy e-mail bylo doručeno žalovaným, že od ledna řeší situaci s krbem. Při revizi komínu zjistil technik závažné závady. Dřevěné trámy, které jsou na stropě v obývacím pokoji zasahují do komínu, který vede přímo do krbu. Je to závažná stavební chyba. Z tohoto důvodu kominík nemohl vystavit zprávu o revizi spalinových cest. I když v tomto přípise není žádná zmínka o vadném plnění, výkladem toho, co je v této zprávě uvedeno, by se dalo vycházet z písemného projevu, tedy z toho, že žalobci upozorňují na vady nemovitosti s tím, že dle názoru odborníků, bude rekonstrukce stát cca 40 000 Kč. Je zde odkaz na skryté vady, proto soud bere tento přípis jako první oznámení kupujících o skryté vadě, první reklamaci vad.

16. Je nutné vycházet z toho, že první povědomost o skryté vadě, kterou žalobci namítají, tedy spočívající v nefunkčnosti krbu, kvůli kontrole spalinových cest, zjistili žalobci dne datum ze „Zprávy“ o provedení čištění a kontroly spalinové cesty“, jak je shora podrobně rozvedená.

17. I když přímo nevyplývá žádná reklamace skrytých vad, dá se za ni považovat přípis od adresáta e-mail, kde je odkaz na skryté vady, spočívající v tom, že žalobci nemohou používat krb k určenému účelu. Zda se jednalo o adresu, kterou disponovali žalovaní, soud nebude dále zkoumat, neboť se přednostně zabýval, zdali vady byly uplatněny v řádném termínu, dle občanského zákoníku.

18. Žalobci doložili „Zprávu z inspekce nemovitosti“ ze dne datum., která je velmi obsáhlá a neřeší pouze „předmětný krb“, ale řeší celou nemovitost, takže tuto zprávu nelze brát jako náhradu škody, související s případným uplatněním reklamace.

19. Pro nalézání práva je vždy nezbytné vycházet z individuálních, tedy na konkrétních skutkových zjištěních založených rozměrů každé soudem projednávané věci. Mnohé případy a jejich specifické okolnosti mohou být značně komplikované a netypické; to však nevyvazuje obecné soudy z povinnosti učinit vše pro nalezení spravedlivého řešení, jakkoliv se to může jevit složité. Spravedlnost musí být v procesu, kterým soud interpretuje a aplikuje právo, vždy přítomna jako hodnotový činitel, neboť nad každým utvářením soudního rozhodnutím klene se dvojí imperativ: rozhodnutí musí být nejen zákonné, ale především spravedlivé. Úkolem soudu je rozpoznat skrze zákon spravedlnost. (viz. nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1241/12 ze dne 13. 3. 2013).

20. Dle ustanovení § 2012 odst. 1 občanského zákoníku, neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Dle odst. 2 tohoto ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět.

21. V dané věci bylo jednoznačně prokázáno, že prodávající o žádné skryté vadě nevěděli, jak dokladují doložené zápisy – Zprávy o provedení kontroly – čištění spalinové cesty ze dne datum a dne datum. V obou zápisech je uvedeno, že nebyli zjištěny žádné nedostatky.

22. Žalovaní uvedli, že od doby, kdy nemovitost zakoupili, v krbu topili, a to po celou dobu, až do prodeje nemovitosti. Žádný problém s krbem neměli.

23. Svědek jméno FO, po poučení dle ustanovení § 126 o.s.ř., uvedl, že vyhotovoval zprávu o provedení čištění a kontroly spalinové cesty. Kdy byl krb stavěn, to nezjistil. Mohl to být nějaký rok 2000 zhruba. Od roku 2004 není dovolené používat Ytong, jako stavební materiál krbů. Svědek zjistil, že vůbec žádná stěna nebyla zaizolovaná, a navíc v obestavbě byl dřevěný trám zhruba 10x10 úplně u stropu a byl vetknutý do té stěny. Další špatná závada je ta, že krbová obestavba musí mít někde revizní otevíratelný otvor, aby se ten kominík, nebo revizní technik dostal k tomu kouřovodu.

24. Při kontrole – čištění spalinové cesty v roce 2017 a v roce 2018, nebyli žalovaní na žádný nedostatek upozorněni. Ze zprávy vyplývá, že žádné nedostatky nebyly zjištěny. Rovněž tak v „Osvědčení o stavu komínů a zaústění spotřebičů paliv“ ze dne datum není uvedená žádná závada a užívání komínových průduchů se doporučuje.

25. Vzhledem k tomu, že byl požadován znalecký posudek, soud zadal znalecký posudek – odborné vyjádření č. 020/KR-10 2023-37 ze dne 2. 8. 2023. právnická osoba uvedl, že Ytong byl v době, kdy nebyla ještě v platnosti krbová norma ČSN 73 4230 Krby s otevřeným a uzavíratelným ohništěm, běžně používaným materiálem. Pokud nelze přesně určit rok stavby krbu (například podle dobových fotografií), nelze jednoznačně říci, že došlo k pochybení. Nelze tak dospět k závěru, že se jedná o vadu krbu.

26. Žalobci však požadovali vypracování znaleckého posudku. Tento byl vypracován soudním znalcem tituly před jménem právnická osoba, pod číslem položky č. účtu ze dne datum. Znalec se měl zabývat výší slevy z ceny v případě vadného plnění. Ten stanovil výši slevy částka, ovšem u jednání dne datum svůj znalecký posudek ne zcela obhájil, neboť nepromítl, jaké % zaujímala cena krbu z celkové ceny nemovitosti včetně pozemků. Ovšem toto nebylo podstatné při zjištění, že se o vadu krbu nejedná, když byl postaven z materiálu, který v době stavby bylo možné používat. Pokud se týká zásahu trámu do komína, stačilo zaizolování. Ovšem tuto vadu zjistili žalobci již datum, reklamace nebyla včasná, když tato byla adresována žalovaným až dne datum. Tuto reklamaci nelze brát za včasnou, bez zbytečného odkladu. Žalovaní tak oprávněně vznesli námitku promlčení.

27. Dle ustanovení § 2012 odst. 1 občanského zákoníku, neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Dle odst. 2 tohoto ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět.

28. Jak je již shora uvedeno, dle ustanovení § 2012 je kupující povinen oznámit vadu bez zbytečného odkladu. Jak je rovněž shora podrobně rozvedeno, kupující zjistili vadu krbu již dne 9. 1. 2021 ze „Zprávy o provedení čištění a kontroly spalinové cesty“. Již tohoto dne v této zprávě je uvedeno, že obestavba krbu je provedena z necertifikovaného materiálu Ytong, vnitřní strana obestavby není izolována, obestavbou prochází hořlavé materiály (dřevěný trám), kouřovod není čistitelný – nemá žádný čistící otvor a v půdním prostoru zasahují dřevěné trámy do komínového pláště.

29. Již tedy dne 9. 1. 2021 žalobci byli obeznámeni o vadě. Jak vyplývá z doložené „Zprávy o provedení čištění a kontroly spalinové cesty“, mohli kupující vadu relativně přesně určit.

30. Používá-li zákonodárce formulace „bez zbytečného odkladu“, znamená to relativně velmi krátkou lhůtu, nepřekračující několik dní od zjištěné vady. Takže pokud v daném případě žalobci zjistili vadu v lednu 2021, nelze brát, že bez zbytečného odkladu bylo uplatnění vady v říjnu 2021, tedy devět měsíců poté, kdy žalobci zjistili předmětnou vadu. Žalovaní tak úspěšně vznesli námitky promlčení, neboť vada nebyla uplatněna včas.

31. Jak vyplývá z ustanovení § 2012 občanského zákoníku, neoznámí-li kupující vadu bez zbytečného odkladu, jeho právo z vadného plnění se promlčí. To zákonodárce vyjadřuje ustanovením, že mu soud právo z vadného plnění (z odpovědnosti za vady) nepřizná.

32. V případě skrytých vad počíná přiměřená lhůta k adresování notifikace okamžikem, kdy kupující rozpor se smlouvou skutečné zjistil. Lhůta skončí poté, co kupující při dostatečné péči mohl vadu zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

33. Jak je již shora podrobně rozvedeno, kupující zjistili uplatňované vady již dne 9. 1. 2021, avšak až po uplynutí devíti měsíců, sice ne přímo, ale dá se říci, že uplatnili reklamaci z vadného plnění. Takto opožděné vytknutí vad nelze v žádném případě považovat za vytknutí vad „bez zbytečného odkladu“. Žalobci neprokázali, že by vady kupujícímu oznámili bez zbytečného odkladu, tedy ihned po zjištění, tedy v lednu 2021.

34. Pokud se týká požadované částky částka, byli to žalobci, kteří si nechali zkontrolovat celý dům, tedy objednali si službu, za kterou zaplatili. Žádné jiné vady, než zjištěné již dne datum reklamované nebyly. Dá se říci, že zpráva se týká víceméně navrhované rekonstrukce celého objektu.

35. Další provedené důkazy soud nehodnotil, neboť z provedených důkazů, shora podrobně rozvedených, bylo zcela jasně prokázáno, že žalobci neuplatnili reklamaci včas, a navíc v době stavby krbu, mohl být použit Ytong, neboť v té době neplatila současná ČSN, týkající se krbových těles.

36. Další navržené důkazy soud neprováděl, neboť z již provedených důkazů dospěl soud k jednoznačnému závěru, že návrh žalobců není důvodný, jak je shora velmi podrobně rozvedeno.

37. Výrok o nákladech zálohovaných státem byl učiněn v souladu s ustanovením § 148 občanského soudního řádu dle kterého má soud proti účastníku, který úspěch ve věci neměl, právo na náhradu nákladů, které hradil. Náklady zálohované státem sestávají z vyplaceného znalečného soudnímu znalci jméno FO ve výši částka a tituly před jménem právnická osoba ve výši částka a částka. Formou složené zálohy uhradili žalobci celkem částku částka. Proto soud rozhodl o vrácení částky částka.

38. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odstavec 1 občanského soudního řádu, kdy žalovaní byli ve věci zcela úspěšní a mají proto nárok na náhradu nákladů řízení proti žalobcům, kteří úspěch ve věci neměli.

39. Náklady řízení jsou účelně vynaložené náklady právního zastoupení dle vyhlášky číslo 177/1996 Sb., z merita věci částka za 15 hlavních úkonů po částka (převzetí a příprava zastoupení, nahlédnutí do spisu dne datum, vypracování odporu proti EPR a vypracování vyjádření, nahlédnutí do spisu dne datum, vyjádření ze dne datum, účast na jednání dne datum, nahlédnutí do spisu dne datum, účast na jednání dne datum, účast na jednání dne datum, vyjádření ke znaleckému posudku, replika k vyjádření žalobců, účast na místním šetření dne datum, námitky ke znaleckému posudku, písemný závěrečný návrh, účast na jednání dne datum.

40. Rovněž bylo přiznáno 15 režijních paušálů po částka v celkové částce částka. Rovněž byla přiznána 23x ½ hodina ztráty času po částka v celkové výši částka, vždy k cestě k procesního soudu a k cestě na místo samé.

41. Dále bylo přiznáno jízdné k jednáním u Okresního soudu ve Vyškově za jízdu osobním vozem Honda, reg. zn. SPZ při cestě dne datum a dne datum – nahlédnutí do spisu a dne datum – jednání u procesního soudu, vždy Brno – Vyškov a zpět (3x 80 km při ceně benzínu dne datum - 37,10/1 l a dne datum a datum – částka/1 l, sazbě částka/1 km a průměrné spotřebě 6,1 l/100 km), tj. celkem částka (částka + částka + částka)

42. Dále bylo přiznáno jízdné k jednáním u Okresního soudu ve Vyškově za jízdu osobním vozem jméno FO jméno FO reg. zn. SPZ při cestě (dne datum – nahlédnutí do spisu, dne datum, dne datum a dne datum – jednání u procesního soudu, vždy Brno – Vyškov a zpět (4x 70 km při ceně nafty dne datum a dne datum a dne datum - částka/1 l a sazbě částka/1 km, ceně nafty dne datum – částka/1 l a sazbě částka/1 km) a dne datum k jednání na místním šetření Brno – Velešovice, celkem hodnota km při ceně nafty částka/1 l a sazbě částka/1 km, vždy při průměrné spotřebě 6,2 l/100 km, tj. celkem částka ( 3x částka + částka + částka).

43. Rovněž byly přiznány náklady za provedení soudního překladu ve výši částka (dle doloženého daňového dokladu – faktury č. hodnota ze dne datum.

44. Náklady řízení činí celkem částka a byly přiznány k rukám zástupce.

45. Lhůta k placení byla stanovena dle ustanovení § 160 odstavec 1 občanského soudního řádu.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Brně, prostřednictvím Okresního soudu ve Vyškově.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat soudního výkonu rozhodnutí.

Cited legal provisions:
§ 126 z. č. 99/1963 Sb.
§ 132 z. č. 99/1963 Sb.
§ 142 z. č. 99/1963 Sb.
§ 148 z. č. 99/1963 Sb.
§ 160 z. č. 99/1963 Sb.
§ 2012 z. č. 89/2012 Sb.