П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 квітня 2026 року

м. Рівне

Справа № 569/4904/25

Провадження № 22-ц/4815/697/26

Головуючий у Рівненському міському суді

Рівненської області: суддя Галінська В.В.

Рішення суду першої інстанції

(скорочений текст) проголошено:

10 грудня 2025 року у м. Рівне

Рівненської області

без фіксування судового засідання

звукозаписувальними технічними засобами

Повний текст рішення складено: дату не зазначено

Рівненський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий: Хилевич С.В.

судді: Гордійчук С.О., Шимків С.С.

секретар судового засідання: Маринич В.В.

за участі: представника ОСОБА_1 адвоката Шміда Віталія Васильовича,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Рівненської міської ради Рівненської області на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 10 грудня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Рівненської міської ради Рівненської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору,: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Соборна 348"; про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и в:

У березні 2025 року в суд звернувся ОСОБА_1 з позовом до Рівненської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору,: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Соборна 348" (далі ОСББ "Соборна 348"); про розірвання договору оренди землі від 26.03.2010, що укладений між сторонами у справі, нотаріально посвідчений Бештинарською Н.О., приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу, 26.03.2010 за №248, зареєстрований у Рівненському міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 29.03.2010 за № 70, номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про інше речове право: 33173910 від 05.09.2019, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер 180604285 від 11.09.2019), з 01.12.2024.

Мотивуючи вимоги, позивачем вказувалося, що 26 березня 2010 року на підставі рішення Рівненської міської ради від 11 березня 2010 року №3272 між ОСОБА_1 та цим органом міського самоврядування було укладено договір оренди землі, нотаріально посвідчений 26.03.2010 Бештинарською Н.О., приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу р. №248, зареєстрований у Рівненському міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 29.03.2010 за №70. Договір укладено строком на 49 років з переважним право орендаря після закінчення строку його дії на поновлення строку оренди. За його умовами орендодавець (відповідач) надає, а орендар (позивач) приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером: :01:024:0172 загальною площею 2080 м2 для будівництва та обслуговування житлово-адміністративного центру), яка знаходиться в АДРЕСА_1 .

21 червня 2011 року Комунальним підприємством «Рівненське міське бюро технічної інвентаризації» Рівненської міської ради на підставі заяви позивача від 10 травня 2011 року повідомлено останнього листом за №1603 про те, що на підставі акту поточних змін від 18.05.2011 на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , та поданої заяви скасовано реєстрацію права власності на нежитлові приміщення за вказаною адресою у зв`язку із знищенням нерухомого майна. 16 лютого 2015 року між позивачем як фізичною особою-підприємцем (забудовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СОМ-70» (далі ТОВ "СОМ"-70") (інвестор) укладено додаткову угоду до договору про участь в інвестуванні будівництва адміністративного центру у АДРЕСА_1 . За її умовами договір від 20 червня 2011 року викладено в новій редакції, зокрема: "Сторони зобов`язуються приймати пайову участь у будівництві житлового будинку з адміністративними приміщеннями; будівництво здійснюється на земельній ділянці, яка перебуває у користуванні забудовника на підставі договору оренди землі (п.1.1); фінансування будівництва згідно даного договору здійснюється сторонами в наступних частках (від вартості будівництва об`єкта): забудовник - 2%, інвестор - 98% (п.1.3); після отримання повідомлення забудовника про реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації прийняти у власність від забудовника площі у об`єкті (п.4.4.1 договору)". 16 лютого 2015 року між позивачем як фізичною особою-підприємцем (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ШМ-70» (далі ТОВ ШМ-70") (покупець) укладено договір №1 купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно, за яким продавець продав, а покупець купив майнові права на 2/100 в об`єкті капітального будівництва - житловому будинку з адміністративними приміщеннями у АДРЕСА_1 .

Того ж дня між позивачем як фізичною особою-підприємцем (продавець) та ТОВ «СОМ-70» (покупець) підписано акт приймання-передачі майнових прав на нерухоме майно.

18 серпня 2015 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області видано ОСОБА_1 . Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Будівництво житлового будинку з адміністративними приміщеннями (продовження будівництва) по АДРЕСА_1 , зареєстровану за №РВ 84. 14 вересня 2015 року позивачем видано довідку про те, що інвестування будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями у АДРЕСА_1 , ТОВ «СОМ-70» здійснило у повному обсязі).

Вважав, що з моменту передачі 19 квітня 2016 року з балансу ТОВ «СОМ-70» на баланс ОСББ «Соборна 348» балансоутримувачем, користувачем житлового будинку та земельної ділянки є ОСББ «Соборна 348».

Тому спірна земельна ділянка особисто ОСОБА_1 не використовується, тоді як її передано в оренду з метою її використання, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду про дострокове розірвання договору оренди землі. При цьому заяву позивача від 26 жовтня 2023 року про дострокове розірвання договору оренди землі у визначений законом строк до 30 листопада 2023 року Рівненською міською радою не розглянуто. При цьому 04 березня 2024 року йому у письмовій формі повідомлено, що на сесії органу міського самоврядування 26 лютого 2024 року проект рішення «Про припинення гр. ОСОБА_1 права оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі на АДРЕСА_1 » не набрав необхідної кількості голосів депутатів для ухвалення, а тому згідно з п.28.1.1 Регламенту вважається відхиленим.

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 10 грудня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено повністю.

Розірвано договір оренди землі від 26 березня 2010 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 , нотаріально посвідчений Бештинарською Н.О., приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу, 26 березня 2010 року №248, зареєстрований у Рівненському міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 29 березня 2010 року за № 70, номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про інше речове право: 33173910 від 05.09.2019, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер 180604285 від 11.09.2019), з 01 грудня 2024 року.

Стягнуто з Рівненської міської ради на користь ОСОБА_1 1211,20 гривень судового збору.

У поданій апеляційній скарзі Рівненська міська рада, вважаючи оскаржуване рішення незаконним і необґрунтованим, що полягало у неповноті з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильному застосуванні норм матеріального права та порушенні норм процесуального права, просить його скасувати, відмовивши ОСОБА_1 у задоволенні позову.

Обґрунтовуючи її, зазначалося про неврахування судом того, що особа, яка набула право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розташоване, у тому ж обсязі і на тих умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах щодо нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а, отже, й відповідні права та обов`язки. Тому заміна орендаря земельної ділянки у разі переходу права власності на нерухомість у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено у законі.

Вважає, що орендована земельна ділянка на підставі відповідного договору від 26 березня 2010 року була надана ОСОБА_1 виключно для будівництва та обслуговування житлово-адміністративного центру та розташована у АДРЕСА_1 , а тому право користування цією ділянкою перейшло до третьої особи ОСОБА_2 , яка є її фактичним користувачем.

З огляду на наведене судом при вирішенні спірних правовідносин неправильно застосовано норми ст.ст. 11, 15, 16, 377, 509, 792 ЦК України, ст.ст. 2, 93, 116, 120, 124 ЗК України, ст.ст. 2, 7, 13 Закону України "Про оренду землі", висновки, що висловлені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16, від 03 квітня 2019 року у справі №921/158/18, від 25 лютого 2020 року у справі №922/510/19, постановах Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі №915/672/17, від 17 квітня 2018 року у справі №922/2883/17, від 27 червня 2018 року у справі №921/613/17-г/17, від 29 серпня 2018 року у справі №920/675/17, від 04 жовтня 2018 року у справі №904/326/18, від 04 червня 2019 року у справі №914/1925/18, від 26 листопада 2019 року у справі №917/92/19, від 18 лютого 2020 року у справі №907/132/19.

У поданому відзиві представник ОСОБА_1 адвокат Шмід В.В., вважаючи оскаржуване рішення законним і обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Заслухавши суддю-доповідача, думку осіб, які беруть участь у справі і з`явилися в судове засідання, перевіривши матеріали справи та доводи заявника, колегія суддів дійшла висновку про відхилення апеляційної скарги.

Згідно зі ст.ст. 263, 367 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Як з`ясовано судом, 26 березня 2010 року на підставі рішення Рівненської міської ради від 11 березня 2010 року №3272 між сторонами у справі укладено договір оренди землі, що нотаріально посвідчений того ж дня Бештинарською Н.О., приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу, реєстраційний №248, зареєстрований у Рівненському міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 29 березня 2010 року за №70.

Пунктами 1, 2, 3, 8, 15, 16, 41, 20 договору оренди землі передбачено, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлово-адміністративного центру), яка знаходиться в АДРЕСА_1 . В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2080 м2 за рахунок земель, що належали ТОВ фірма «Дуга» на правах тимчасового користування. На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна - нежитлові приміщення.

Договір оренди землі укладено на 49 років, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Земельна ділянка передається в оренду - для будівництва і обслуговування житлово- адміністративного центру. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлово- адміністративного центру. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом приймавня-передачі. Цій земельній ділянці присвоєно кадастровий номер: :01:024:0172.

З акта приймання передачі земельної ділянки в оренду від 29 березня 2010 року вбачається, що Рівненська міська рад в особі міського голови Хомка В.Є., який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та ст. 15 Закону України «Про оренду землі», іменований надалі «Орендодавець», передає, а гр. ОСОБА_1 , іменований надалі «Орендар», приймає земельну ділянку площею 2080 м2 на АДРЕСА_1 в оренду на підставі договору оренди.

16 вересня 2010 року Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради позивачу видано погоджені відповідачем "Містобудівні умови і обмеження" №123 забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , вид будівництва: будівництво адміністративного центру.

16 вересня 2010 року Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради "Містобудівні умови і обмеження" №123 забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , вид об`єкта містобудування: будівництво адміністративного центру, площа земельної ділянки 0,2080 гектарів, містобудівні умови і обмеження надані відповідно до: - рішення Рівненської міської ради від 17.10.2006 №207 про затвердження Правил забудови м. Рівного.

Між позивачем як фізичною особою-підприємцем (забудовник) та ТОВ «СОМ-70» (інвестор) укладено договір про участь в інвестуванні будівництва адміністративного центру за адресою: АДРЕСА_1 від 20.06.2011. За його умовами інвестору підлягала передачі у власність 86% частини площі об`єкта..

Листом від 21 червня 2011 року Комунальним підприємством «Рівненське міське бюро технічної інвентаризації» Рівненської міської ради на підставі заяви ОСОБА_1 від 10 травня 2011 року повідомлено позивача про те, що на підставі акту поточних змін від 18 травня 2011 року на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , та поданої заяви скасовано реєстрацію права власності на нежитлові приміщення за вказаною адресою у зв`язку із знищенням нерухомого майна.

27 листопада 2014 року Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради ОСОБА_1 видано "Містобудівні умови і обмеження" №01-М/191 забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , вид будівництва: будівництво житлового будинку з адміністративними приміщеннями (продовження будівництва), підтвердження право власності або користування земельної ділянкою договору оренди земельної ділянки від 26.03.2010; кадастровий номер: :01:024:0172, площа земельної ділянки 0,2080 га.

Листом від 11 лютого 2015 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області видано ОСОБА_1 . Декларацію про початок виконання будівельних робіт «Будівництво житлового будинку з адміністративними приміщеннями (продовження будівництва) по АДРЕСА_1 , зареєстровано за №344.

16 лютого 2015 між ОСОБА_1 як фізичною особою-підприємцем (забудовник) та ТОВ «СОМ-70» (інвестор) укладено додаткову угоду до договору про участь в інвестуванні будівництва адміністративного центру за адресою: АДРЕСА_1 . За її умовами договір від 20 червня 2011 року викладено в такій редакції, зокрема: "Сторони зобов`язуються приймати пайову участь у будівництві житлового будинку з адміністративними приміщеннями; будівництво здійснюється на земельній ділянці, яка перебуває у користуванні забудовника на підставі договору оренди землі (п.1.1); фінансування будівництва згідно даного договору здійснюється сторонами в наступних частках (від вартості будівництва об`єкта): забудовник - 2%, інвестор - 98% (п.1.3); після отримання повідомлення зЗабудовника про реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації прийняти у власність від забудовника площі у об`єкті (п.4.4.1 договору)".

16 лютого 2015 року між ОСОБА_1 як фізичною особою-підприємцем (продавець) та ТОВ «СОМ-70» (покупець) укладено договір №1 купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно, за яким продавець продав, а покупець купив майнові права на 2/100 в об`єкті капітального будівництва - житловому будинку з адміністративними приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 .

16 лютого 2015 року між ОСОБА_1 як фізичною особою-підприємцем (продавець) та ТОВ «СОМ-70» (покупець) підписано акт приймання-передачі майнових прав на нерухоме майно .

18 серпня 2015 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області видано позивачу Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації "Будівництво житлового будинку з адміністративними приміщеннями (продовження будівництва) по АДРЕСА_1 ", зареєстровану за №РВ 84.

02 вересня 2015 року Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради видано ОСОБА_1 наказ за №323, згідно з яким житловому будинку з адміністративними приміщеннями, що закінчений будівництвом позивачем відповідно до декларації про готовність об`єкта до експлуатації, виданої 18.08.2015 Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області за №РВ4, на земельній ділянці на АДРЕСА_1 , що надана в оренду позивачу на підставі договору оренди землі, присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .

14 вересня 2015 року фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 видано довідку про те, що інвестування будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , ТОВ «СОМ-70» здійснило у повному обсязі.

19 квітня 2016 року підписано акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, згідно якого ТОВ «СОМ-70» передало з балансу (утримання) житловий будинок по АДРЕСА_1 , а ОСББ «Соборна 348» прийняло на баланс (утримання) цей будинок.

З рішення Рівненського окружного адміністративного суду від 08 листопада 2023 року видно, що позов Головного управління Державної податкової служби у Рівненській області до ОСОБА_1 про стягнення податкового боргу задоволено повністю. Стягнуто з ОСОБА_1 до бюджету суму податкового боргу у загальному розмірі 350 474,02 гривень.

30 жовтня 2023 року ОСОБА_1 подано до Рівненської міської ради листа (заява від 26.10.2023) про дострокове розірвання договору оренди землі.

Листом від 04 березня 2024 року №01-11/692 на Л-2350/23 від 30.10.2023 Рівненською міською радою позивача повідомлено, що на сесії Рівненської міської ради 26 лютого 2024 року проект рішення «Про припинення гр. ОСОБА_1 права оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі на АДРЕСА_1 » не набрав необхідної кількості голосів депутатів для ухвалення, а, отже, згідно з п.28.1.1 Регламенту вважається відхиленим.

З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права 180604285 від 11.09.2019, сформованого Харитоновою Г.В., Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради, Рівненської обл., вбачається, що реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 10, земельна ділянка, кадастровий номер: :01:024:0172, площ (а): 0,208, цільове призначення: вид користування: для будівництва та обслуговування житлово-адміністративного центру, Рівненська обл., м. Рівне, вулиця Соборна, земельна ділянка 348, підстава виникнення : договір оренди. Серія та номер: 70, виданий 29.03.2010, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 , рішення органу місцевого самоврядування, «Про затвердження проекту землеустрою, вилучення та передачу земельної ділянки на АДРЕСА_1 », серія та номер: 3272, виданий 11.03.2010, видавник Рівненська міська рада: рішення суду, серія та номер: 569/20968/18, виданий 20.06.2019 видавник Рівненський міський суд Рівненської області, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 48625787 від 11.09.2019, ОСОБА_3 , Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради, Рівненська обл., строк дії: 49 років. Відомості про суб`єкт іншого речового права: Орендодавець: Територіальна громада міста Рівного в особі Рівненської міської ради, , Орендар: ОСОБА_1 , паспорт громадянина України, серія та номер: НОМЕР_1 , виданий 05.06.1968, Баштанський РВ УМВС України в Миколаївській області, країна громадянства: України, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0, 208 га.

Листом на адвокатський запит ОСББ «Соборна 348» №1 від 27 січня 2025 року адвокату Шміду В.В. повідомлено, що на сьогоднішній день багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , перебуває на балансі ОСББ «Соборна 348». Земельна ділянка під будинком та прибудинкова територія за цією адресою їхнім ОСББ не використовується. ОСББ «Соборна 348» не зверталось до Рівненської міської ради із заявою про передачу безоплатно у власність або постійне користування співвласниками багатоквартирного будинку земельної ділянки, на якій розташований вказаний багатоквартирний будинок. З моменту створення ОСББ «Соборна 348» за рішенням співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 (протокол установчих зборів від 28.03.2016 «1) і до даного часу воно здійснює управління багатоквартирним будинком з вбудованими нежитловими приміщеннями за цією адресою,що підтверджується Статутом ОСББ «Соборна 348» та протоколом №1 Установчих зборів ОСББ буд. 348,м. Рівне від 28 березня 2016 року.

Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань встановлено, що відповідно до таких параметрів запиту: реєстраційний номер справи: 24, ФОП ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , місцезнаходження ФОП: АДРЕСА_2 , дата реєстрації: 29.10.2008, дата запису: 29.10.2008, номер запису: 0017745, місце зберігання реєстраційної справ: Рівненська районна державна адміністрація, Стан: припинено, види економічної діяльності: 41.20 Будівництво житлових і нежитлових будівель (основний0, 68.20. Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна. Внесення рішення фізичної особи підприємця про припинення підприємницької діяльності,01.08.2018 09:42:18, 6011939, ОСОБА_4 , Рівненська районна державна адміністрація Рівненської області, Державна реєстрація припинення підприємницької діяльності фізичної особи - підприємця за її рішенням, 01.08.2018 09.43.10,011939, ОСОБА_4 , Рівненська районна державна адміністрація Рівненської області.

Листом на адвокатський запит ОСББ «Соборна 348» №2 від 03 лютого 2025 року адвокату Шміду В.В. повідомлено, що житловий будинок по АДРЕСА_1 переданий на утримання (баланс) ОСББ «Соборна 348» згідно з актом приймання передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 19.04.2016. Таким чином, житловий будинок перебуває на балансі їхнього ОСББ з 19 квітня 2016 року до даного часу.

Вважаючи, що його суб`єктивні цивільні права на землю порушуються відповідачем, оскільки його право як добросовісного орендаря на припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва визначено законом, у березні 2025 року в суд звернувся ОСОБА_1 з позовом до Рівненської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору,: ОСББ "Соборна 348"; про розірвання договору оренди землі від 26.03.2010, який укладений між сторонами у справі, нотаріально посвідчений Бештинарською Н.О., приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу, 26.03.2010 за №248, зареєстрований у Рівненському міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 29.03.2010 за № 70, номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про інше речове право: 33173910 від 05.09.2019 року, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер 180604285 від 11.09.2019 р.), з 01 грудня 2024 року.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив із доведеності і обґрунтованості вимог позивача, оскільки договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тому позов задоволено повністю і розірвано оспорюваний договір оренди земельної ділянки.

З такими висновками погоджується колегія суддів.

Згідно зі ст.ст. 15, 16 ЦК України, ст.ст. 4, 5 ЦПК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, і має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Відповідно до ч. 2 ст. 11, ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Нормою частини 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Тобто право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі зазначеної норми закону способом його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Згідно з ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строку у володіння та користування за плату.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що оренда земні - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За правилом ч. 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до пунктів «а» та «е» ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Пунктом 7 ч. 1 та ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Згідно із ч. 3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною першою ст. 377 ЦК України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Стаття 7 Закону України «Про оренду землі» визначає умови переходу права оренди земельної ділянки як майна, що потребує державної реєстрації, а не як перехід прав і обов`язків орендаря за договором оренди як зобов`язанням (заміна боржника і кредитора за зустрічними зобов`язаннями у цьому договорі).

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

За правилами ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 зазначено, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі №921/158/18 зазначено, що згідно з принципом єдності юридичної дол. земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, як у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

У постановах Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі №915/672/17, від 17 квітня 2018 року у справі №922/2883/17, від 30 травня 2018 року у справі №908/1990/17, від 05 червня 2018 року у справі №920/717/17, від 20 червня 2018 року у справі №913/661/17, від 27 червня 2018 року у справі №921/613/17-г/17, від 05 вересня 2018 року у справі №904/9027/17, від 04 жовтня 2018 року у справі №904/326/18, від 04 червня 2019 року у справі №914/1925/18, від 26 листопада 2019 року у справі №917/92/19 зазначено, що що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню. Тому не можна погодитися з аргументами автора апеляційної скарги про незастосування судом попередньої інстанції правових позицій Верховного Суду, оскільки висновки Рівненського міського суду не суперечать висновкам, викладеним у зазначених постановах.

Щодо доводів апеляційної скарги про порушення норм процесуального права, то з ними не можна погодитися. Так, згідно із абз. другим ч. 2 ст. 376 ЦПК України порушення норм процесуального права можуть бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи. Однак будь-яких фактів про процесуально-правові дефекти, що потягли би помилкове вирішення цивільно-правового спору, заявником надано не було, матеріали справи їх не містять, а апеляційним судом не було їх здобуто.

При цьому встановлено й відсутність обставин, які свідчили би про обов`язкове скасування судового рішення внаслідок існування підстав, передбачених ч. 3 ст. 376 ЦПК України.

Спростовуються правильністю висновків суду і посилання про помилкове застосування норм матеріального права, а також хибну оцінку обставин справи.

З приводу тверджень про неповноту з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, і невідповідності висновків суду обставинам справи, то обставинам, що мають значення для справи, суд першої інстанції дав детальну і вичерпну оцінку, з чим погоджується і колегія суддів. При цьому зауважується, що порушене, невизнане право або право, яке оспорюється, підлягає судовому захисту у разі доведеності та обґрунтованості вимог позивача про це.

Решта посилань автора апеляційної скарги про незаконність та необґрунтованість оскаржуваного рішення не ґрунтуються на матеріалах справи і вимогах закону, а тому апеляційним судом відхиляються.

Повно і правильно з`ясувавши обставини справи та встановивши, що при вирішенні спірних правовідносин до застосування підлягають норми матеріального права, на застосуванні яких наполягав позивач, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позов ОСОБА_1 , розірвавши оспорюваний договір оренди земельної ділянки.

У справі "Рябих проти Росії" (заява №52854/99, рішення від 24 липня 2003 року) Європейський Суд з прав людини зазначив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване ст. 6 § І Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, має тлумачитися в світлі Преамбули Конвенції, яка проголошує верховенство права спільною спадщиною Високих Договірних Сторін. Одним із основних аспектів верховенства права є принцип юридичної певності, який, серед іншого, вимагає, щоб остаточні рішення судів не могли бути поставлені під сумнів. Правова певність передбачає дотримання принципу res judicata, тобто принципу остаточності рішення, недопустимості повторного розгляду вже вирішеної справи. Цей принцип наполягає на тому, що жодна сторона не має права домагатися перегляду кінцевого і обов`язкового рішення тільки з метою нового слухання і вирішення справи. Повноваження судів вищої ланки переглядати рішення мають використовуватися для виправлення судових помилок, помилок у здійсненні правосуддя, а не заміни рішень.

Підставою для залишення оскаржуваного рішення без змін відповідно до ст. 375 ЦПК України є додержання судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при його ухваленні.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Рівненської міської ради Рівненської області залишити без задоволення, а рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 10 грудня 2025 року без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Головуючий: С.В. Хилевич

Судді: С.О.Гордійчук

С.С.Шимків