ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 599/1509/25Головуючий у 1-й інстанції Снігурський В.В.
Провадження № 22-ц/817/324/26 Доповідач - Хома М.В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 квітня 2026 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючої - Хома М.В.

суддів - Гірський Б. О., Храпак Н. М.,

секретар - Дідух М.Є.

з участю представників сторін

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю Західна агровиробнича компанія на рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 18 грудня 2025 року, ухвалене суддею Снігурським В.В. у цивільній справі №599/1509/25 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Західна агровиробнича компанія до ОСОБА_1 , приватного агропромислового підприємства Агропродсервіс про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди, скасування запису щодо державної реєстрації права оренди,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2025 року ТОВ Західна агровиробнича компанія звернулося до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди № БН від 01 квітня 2025 року до договору оренди землі № б/н від 19 червня 2018 року між ТОВ Західна агровиробнича компанія та ОСОБА_1 у редакції, викладеній у позовній заяві, визнання відсутнім у ПАП Агропродсервіс права оренди земельної ділянки площею 3,255 га, кадастровий номер :01:001:0179, розташованої на території Залозецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, номер запису про інше речове право 61361179, а також скасування запису щодо державної реєстрації вказаного права оренди.

Позов обґрунтовано тим, що на підставі договору оренди землі від 19 червня 2018 року позивач набув право оренди спірної земельної ділянки строком на 7 років, а тому мав переважне право на поновлення договору на новий строк. З метою реалізації цього права ТОВ Західна агровиробнича компанія 03 квітня 2025 року надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити орендні правовідносини разом із проєктом додаткової угоди, однак у встановлений законом строк відповіді чи заперечень не отримало.

При цьому, товариство посилалося на належне виконання обов`язків орендаря, продовження користування земельною ділянкою після спливу строку договору та вважало, що за таких обставин договір оренди поновився в силу частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 вересня 2025 року позивач дізнався, що 28 серпня 2025 року за ПАП Агропродсервіс зареєстровано право оренди на ту саму земельну ділянку, яка, на думку позивача, продовжувала перебувати в його користуванні. Посилаючись на порушення свого переважного права орендаря, ТОВ Західна агровиробнича компанія вважало належним способом захисту визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, визнання відсутнім права оренди нового орендаря та скасування відповідного запису державної реєстрації.

Рішенням Зборівського районного суду Тернопільської області від 18 грудня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ Західна агровиробнича компанія просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Вказує, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки ТОВ Західна агровиробнича компанія належно виконувало умови договору оренди, своєчасно направило орендодавцю лист-повідомлення від 03 квітня 2025 року з проєктом додаткової угоди, який був отриманий орендодавцем 18 квітня 2025 року, однак у місячний строк жодної належної відповіді чи мотивованих заперечень не одержало.

Також зазначає, що листи ОСОБА_1 від 22 квітня 2025 року та 15 червня 2025 року не можуть вважатися належними запереченнями у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки не містять обґрунтованих заперечень щодо умов запропонованої угоди, не підтверджені належними доказами вручення та фактично були направлені лише 8 серпня 2025 року, тобто з пропуском установленого законом строку.

Вважає, що договір оренди поновився в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а відсутність своєчасних заперечень орендодавця свідчить про його мовчазну згоду на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах.

Крім цього, ТОВ Західна агровиробнича компанія вказує на недобросовісність дій орендодавця, яка, повідомивши про намір використовувати земельну ділянку для власних потреб, у подальшому уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ПАП «Агропродсервіс», чим перешкодила реалізації його переважного права на поновлення договору оренди.

Також вказує, що умови нового договору оренди є менш вигідними для орендодавця, оскільки розмір орендної плати за ним є меншим, ніж за договором, укладеним із позивачем.

У відзиві представник ОСОБА_1 - адвокат Сушко А.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін. Зазначає, що позивач не довів належними і допустимими доказами факту своєчасного направлення орендодавцю листа-повідомлення про намір поновити договір оренди разом із проєктом додаткової угоди, а надані ТОВ Західна агровиробнича компанія опис вкладення, список згрупованих поштових відправлень та фіскальний чек не підтверджують ані змісту вкладення, ані факту отримання орендодавцем відповідної кореспонденції.

Орендодавець у встановленому законом порядку висловила заперечення щодо поновлення договору оренди, а відтак переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк припинилося. Також зазначено, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо продовження договору, орендодавець не виявила волі на його поновлення, а укладення 12 липня 2025 року нового договору оренди з ПАП «Агропродсервіс» відбулося після закінчення строку дії попереднього договору та не порушує прав позивача.

У відзиві ПАП Агропродсервіс просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін. Вказує, що строк дії договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та ОСОБА_1 , закінчився, право оренди позивача припинилося, а ОСОБА_1 висловила заперечення щодо поновлення договору на новий строк, у зв`язку з чим позивач втратив переважне право на його поновлення.

Також зазначає, що 12 липня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» було укладено новий договір оренди спірної земельної ділянки, а 28 серпня 2025 року за ПАП «Агропродсервіс» зареєстровано право оренди в установленому законом порядку.

Крім цього, укладення нового договору оренди відбулося після припинення права оренди попереднього орендаря, тому жодного порушення переважного права ТОВ «Західна агровиробнича компанія» не було. ПАП «Агропродсервіс» користується земельною ділянкою на законних підставах, здійснило її передпосівний обробіток та оранку під посів озимої пшениці врожаю 2026 року.

Заслухавши пояснення представника ТОВ Західна агровиробнича компанія - адвоката Андросюка І.С., який доводи апеляційної скарги підтримав, пояснення представника ОСОБА_1 та ПАП Агропродсервіс - адвоката Сушка А.С., який проти задоволення апеляційної скарги заперечив, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Обставини справи.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,255 га, кадастровий номер :01:001:0179, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

19 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» було укладено Договір оренди землі, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,255 га, кадастровий номер :01:001:0179.

Згідно з пунктами 3.1., 3.2. вказаного вище договору, він укладений строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди, але в будь - якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Державна реєстрація договору проведена 11 липня 2018 року (номер запису про інше речове право 27025159), що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

10 квітня 2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» направила в адресу ОСОБА_1 лист повідомлення №2365 від 03 квітня 2025 року про намір продовжити договір оренди від 19 червня 2018 року земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,255 га, кадастровий номер :01:001:0179 з двома примірниками додаткової угоди.

8 серпня 2025 року ОСОБА_1 направила в адресу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист повідомлення від 22 квітня 2025 року та лист повідомлення від 15 червня 2025 року про небажання поновлювати з орендарем строк дії договору, які ТОВ «Західна агровиробнича компанія» отримало 12 серпня 2025 року.

12 липня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» було укладено договір оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,255 га, кадастровий номер :01:001:0179.

28 серпня 2025 року проведено реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:0179 за ПАП «Агропродсервіс», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав, номер запису про інше речове право 61361179.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Оскільки договір оренди спірної земельної ділянки укладено 19 червня 2018 року, до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час укладення договору.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Результат аналізу змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 (провадження № 61-14060св24) Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі, якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).

Встановивши, що орендодавець заперечила проти поновлення договору оренди, а позивач не довів наявності всіх передбачених законом умов для реалізації переважного права на його поновлення, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.

Посилання ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на те, що листи ОСОБА_1 від 22 квітня 2025 року та 15 червня 2025 року не є належними запереченнями проти поновлення договору оренди, колегія суддів відхиляє.

Зміст зазначених листів свідчить про чітко виражене небажання орендодавця продовжувати орендні правовідносини з ТОВ «Західна агровиробнича компанія». При цьому положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» не встановлюють спеціальної форми чи вичерпного змісту такого заперечення, а тому вирішальним є саме наявність однозначного волевиявлення власника земельної ділянки щодо відмови у поновленні договору, а не назва документа чи ступінь деталізації наведених у ньому мотивів.

Не заслуговують на увагу і доводи апеляційної скарги про те, що такі заперечення були направлені з пропуском встановленого законом строку. Строк дії договору оренди сплив 11 липня 2025 року, а листи орендодавця про небажання поновлювати договір були направлені 8 серпня 2025 року, тобто до спливу одного місяця після закінчення строку договору, що відповідає положенням ч. 6 ст.33 Закону України Про оренду землі (в редакції, що діяла станом на час укладення договору оренди).

Саме по собі посилання ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на іншу дату отримання орендодавцем його листа-повідомлення не спростовує висновку суду про відсутність передбачених законом підстав для поновлення договору.

Також безпідставними є доводи апеляційної скарги про поновлення договору оренди в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Застосування цього положення можливе лише за наявності сукупності передбачених законом умов, зокрема за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у його поновленні. Оскільки у даній справі орендодавець висловила заперечення проти продовження договору оренди, підстав вважати, що договір поновився внаслідок мовчазної згоди орендодавця, немає.

Доводи апеляційної скарги про недобросовісність поведінки ОСОБА_1 у зв`язку з укладенням після закінчення строку дії попереднього договору нового договору оренди з ПАП «Агропродсервіс» також не спростовують правильності оскаржуваного рішення. Після припинення договору оренди у зв`язку із закінченням строку його дії та за відсутності правових підстав для його поновлення власник земельної ділянки вправі на власний розсуд розпорядитися належним йому майном, у тому числі передати його в оренду іншій особі. Сам по собі факт укладення нового договору оренди 12 липня 2025 року не свідчить про порушення прав позивача, оскільки його переважне право на поновлення договору припинилося у зв`язку з відсутністю волевиявлення орендодавця на продовження договірних відносин.

Доводи про те, що умови нового договору оренди є менш вигідними для орендодавця, також не дають підстав для скасування рішення суду. Для вирішення цього спору визначальним є не порівняння умов нового договору, а відсутність передбачених законом підстав для поновлення договору оренди з позивачем та відсутність волі орендодавця на продовження таких правовідносин.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Суд першої інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, належно оцінив подані сторонами докази та дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову. Тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 18 грудня 2025 року без змін.

На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 141, 367, 375, 382-384, 389 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Західна агровиробнича компанія залишити без задоволення.

Рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 18 грудня 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 13 квітня 2026 року.

Головуюча Хома М.В.

Судді Гірський Б.О.

Храпак Н.М.