ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2026 року

м. Київ

справа № 947/21595/21

провадження № 61-17477св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду (далі - Верховний Суд):головуючого - Крата В. І., суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. (суддя-доповідач),

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Київського районного суду м. Одеси від 31 травня 2022 року

у складі судді Васильків О. В. та постанову Одеського апеляційного суду

від 10 жовтня 2024 року у складі колегії суддів: Вадовської Л. М.,

Комлевої О. С., Сєвєрової Є. С.,

у цивільній справі

за позовом Одеської міської ради (далі - позивач)

до

відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 (далі - відповідачі),

третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сегеченко Ірина Миколаївна (далі - приватний нотаріус)

провизнання договорів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію права власності та зобов`язання вчинити певні дії,

ухвалив постанову про таке:

I. Вступ

1. У липні 2021 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів за участю третьої особи про визнання договорів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію права власності та зобов`язання вчинити певні дії.

2. Відповідачі позовні вимоги не визнали.

3. Суд першої інстанції у позові відмовив.

4. Апеляційний суд рішення суду першої інстанції змінив в частині мотивів відмови в позові.

5. Позивач оскаржив судові рішення в касаційному порядку. Підставою оскарження вказав те, що суди не врахували висновки, викладені у постановах Верховного Суду, перелік яких навів у касаційній скарзі.

6. Оскаржувані судові рішення переглядаються в межах, передбачених статтею 400 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК), у зв`язку з чим Верховний Суд вирішує питання права, а не факту.

ІІ. Короткий зміст позовних вимог

7. Позов обґрунтований тим, що:

- 17 вересня 2007 року ОСОБА_4 на підставі виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради свідоцтва про право власності від 24 вересня 2003 року зареєструвала право власності на садовий будинок загальною площею 12,3 кв. м на АДРЕСА_1 (далі - спірний будинок);

- на підставі нотаріально посвідченого 01 березня 2012 року договору дарування ОСОБА_4 відчужила спірний будинку ОСОБА_5 , відповідно до якого садовий будинок розташовується на земельній ділянці площею 877 кв. м, кадастровий номер :49:005:0002, яка знаходиться у фактичному користуванні;

- на підставі нотаріально посвідченого 12 лютого 2016 року договору

купівлі-продажу ОСОБА_5 відчужив спірний будинок, загальною

площею 12,3 кв. м, ОСОБА_1 , державну реєстрацію права власності проведено

(з відкриттям розділу) 12 лютого 2016 року рішенням № 28215475;

- 02 листопада 2017 року державним реєстратором Іскровим О. В. на підставі рішення від 03 листопада 2017 року № 37929565 внесені зміни до розділу на даний об`єкт нерухомості, а саме додано видані ФОП ОСОБА_6 технічний паспорт

від 25 жовтня 2017 року та довідку від 25 жовтня 2017 року, загальну

площу 12,3 кв. м змінено на загальну площу 129,3 кв. м, житлову площу 69,1 кв. м. Державним реєстратором Хоміною М. І. 06 листопада 2017 року на підставі рішення від 06 листопада 2017 року № 37966062 внесені зміни до розділу щодо даних власника ОСОБА_1 ;

- 30 січня 2018 року приватним нотаріусом Сегедченко І. М. на підставі рішення № 39418258 від 30 січня 2018 року внесені зміни до розділу на об`єкт нерухомості та розмір частки «1» змінено на «1/2» та «1/2»;

- 30 січня 2018 року ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідчених 30 січня 2018 року договорів дарування здійснив відчуження спірного будинку ОСОБА_3 та ОСОБА_2 по 1/2 частці кожній. Право власності ОСОБА_3 на 1/2 частину нерухомого майна та ОСОБА_2 на 1/2 частини нерухомого майна зареєстровано на підставі рішення приватного нотаріуса Сегедченко І. М. від 30 січня 2018 року, запис про право власності № 24588453, № 24588351 відповідно;

- рішення державного реєстратора про реєстрацію речових прав на нерухоме майно є незаконними та такими, що підлягають скасуванню, так як реєстрацію здійснено з порушенням передбаченої законодавством процедури державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна;

- внесення змін до розділу про право власності зі збільшенням площі об`єкта із 12,3 кв. м до 129,3 кв. м неправомірне (довідка та технічний паспорт, вказані як підстава для реєстрації права власності на збільшену площу об`єкта, не

є правовстановлюючими документами, а є лише загальною документацією, що визначає технічні характеристики об`єкту). Об`єкт нерухомості при первісній реєстрації мав статус «садового будинку», однак після збільшення площі та реєстрації права власності ОСОБА_1 на даний об`єкт у технічній та правовстановлюючій документації визначено розмір житлової площі. Державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 щодо об`єкта нерухомого майна, площа якого збільшена, вчинена незаконно, тому рішення про державну реєстрацію від 03 листопада 2017 року № 37929565 підлягає скасуванню, що

є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на спірний об`єкт нерухомого майна загальною площею 129,3 кв. м;

- будівельні роботи проведено за відсутності дозвільної документації, садовий будинок літ. «А», літня кухня літ. «Б» збудовано самочинно, земельну ділянку комунальної власності забудовником зайнято самовільно;

- у договорі купівлі-продажу від 12 лютого 2016 року вказано, що садовий будинок загальною площею 12,3 кв. м, що складається в цілому з садового будинку літ. «А», вбиральні літ. «Б», душу літ. «В», огорожі 1-3, розташований на земельній ділянці площею 877 кв. м, кадастровий номер :49:005:0002, за фактичним користуванням. Однак, у Головному управлінні Держгеокадастру в Одеській області відсутня інформація щодо реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , у Публічній кадастровій карті України відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :49:005:0002 відсутні. Виїздом на місце за адресою: АДРЕСА_1 встановлено розташування будівлі на земельній ділянці орієнтовною площею 200 кв. м, інформації про рішення ради щодо передачі земельної ділянки орієнтовною площею 200 кв. м у власність чи користування не має;

- ОСОБА_1 на момент будівництва не мав документів, що посвідчують право власності або користування земельною ділянкою, земельна ділянка територіальної громади м. Одеси орієнтовною площею 200 кв. м за адресою:

АДРЕСА_1 є самовільно зайнятою. Самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності порушує право територіальної громади м. Одеси, як наслідок, земельна ділянка має бути звільнена шляхом знесення за рахунок забудовника самочинно зведеного будинку;

- укладені ОСОБА_1 договори дарування є недійсними на підставі статті 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), так як особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, самочинне будівництво не є об`єктом цивільного права та, відповідно, не може бути предметом цивільно-правового договору;

- рішення державного реєстратора від 30 січня 2018 року підлягають скасуванню, що є підставою припинення права власності ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на садовий будинок.

8. Враховуючи викладене позивач просив:

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 03 листопада

2017 року № 37929565, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на спірний садовий будинок;

- визнати недійсним договір дарування від 30 січня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на 1/2 частини у праві власності на спірний садовий будинок;

- визнати недійсним договір дарування від 30 січня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на 1/2 частини у праві власності на спірний садовий будинок;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 30 січня 2018 року

№ 39418258, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_2 на 1/2 частини та ОСОБА_3 на 1/2 частини у праві власності на спірний садовий будинок;

- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності шляхом знесення самочинно збудованого спірного садового будинку.

ІII. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

9. Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 31 травня 2022 року

у позові відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті на підставі ухвали Київського районного суду м. Одеси від 19 липня 2021 року.

10. Відмовивши у позові, суд першої інстанції виходив з того, що своїми діями щодо проведення будівельних робіт, внаслідок чого збільшилась загальна площа садового будинку, та подальшої державної реєстрації змін стосовно об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , відповідачі порушили права та законні інтереси позивача, проте позивач, звернувшись до суду з позовом лише

16 липня 2021 року, пропустив позовну давність.

IV. Короткий зміст постанови апеляційного суду

11. Постановою Одеського апеляційного суду від 10 жовтня 2024 року апеляційну скаргу Одеської міської ради задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 31 травня 2022 року змінено в його мотивувальній частині та залишено без змін в його резолютивній частині.

12. Апеляційний суд, змінивши рішення суду першої інстанції, виходив з того, що позивачем не доведено самовільне зайняття земельної ділянки, що є підставою для відмови у позові по суті вимог.

V. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

13. У касаційній скарзі позивач просить оскаржувані судові рішення скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

14. Касаційна скарга мотивована тим, що:

- позивачем обрано ефективний спосіб захисту;

- висновок апеляційного суду про недоведеність самовільного зайняття земельної ділянки є помилковим, оскільки уповноваженими органами не присвоювався кадастровий номер спірній земельній ділянці, не приймалось рішення щодо її передачі у власність або користування;

- вказане підтверджується наданими позивачем доказами - листом Департаменту архівної справи та діловодства Одеської міської ради від 28 червня 2024 року № 1085-11.1-29 та технічним паспортом від 02 серпня 2002 року, виготовлений Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості, в якому в розділі Особливі відміткизазначено, що такої земельної реєстрації немає;

- апеляційним судом ці докази належно не оцінені з викривленням їх дійсного змісту на користь відповідачів;

- суд апеляційної інстанції проігнорував вимоги статті 376 ЦК, згідно з якою нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил;

- ОСОБА_1 як замовником будівництва не отримано у встановленому законом порядку дозвільних документів на проведення будівельних робіт, пов`язаних з новим будівництвом садового будинку;

- суди не звернули увагу на те, що позовна давність до вимог за негаторним позовом не застосовується, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі, тому негаторний позов може бути пред`явлений поки існує саме правопорушення;

- суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц,

від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (щодо необхідності застосування ефективного способу захисту прав позивача при застосуванні норм, закріплених

у частині першій статті 2, частині другій статті 5 ЦПК);

- у постановах Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18,

від 13 липня 2022 року у справі № 404/353/15-ц, від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 202/3520/16-ц, від 13 лютого 2024 року у справі № 906/205/22, від 14 лютого 2022 року у справі № 826/7203/17 (про те, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок, що закріплено у частині четвертій статті 376 ЦК);

- у постановах Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі №570/4865/16-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 648/533/16-ц, від 04 грудня 2024 року у справі № 758/11255/21, від 08 липня 2020 року у справі № 686/16196/15-ц, від 15 серпня 2018 року у справі № 554/4456/17, Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (про те, що позовна давність до вимог за негаторним позовом не застосовується, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі, що закріплено у статтях 256, 391 ЦК).

VI. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

15. 29 квітня 2025 року ОСОБА_1 через адвоката Портного М. І. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу та навів такі мотиви для відмови у її задоволенні:

- доводи касаційної скарги щодо незастосування позовної давності до негаторного позову є безпідставними, оскільки заявлені позивачем вимоги не є негаторними;

- судом першої інстанції правильно зазначено, що позивач як безпосередній власник комунальних земель мав можливість довідатися про порушення своїх майнових прав та вчасно звернутися до суду;

- посилання в касаційній скарзі на те, що будівництво є самовільним, саме по собі не може бути безспірною підставою для знесення будинку;

- апеляційний суд дійшов правильного висновку, що оскільки Одеська міська рада виступає у спірних правовідносинах не як орган державної влади, до повноваження якого віднесено здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, а як особа, яка діє на захист суб`єктивного цивільного права комунальної власності на земельну ділянку, тому зобов`язана довести факт порушення такого права, а саме факт захоплення земель територіальної громади м. Одеси за рахунок забудови ділянки площею орієнтовно 200 кв. м;

- суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що відсутність державного акта на земельну ділянку площею 877 кв. м не позбавляє ОСОБА_4 права користування такою та не мала наслідком самочинне зайняття земельної ділянки, оскільки розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 16 вересня 2003 року № 1352 ця земельна ділянка була виділена ОСОБА_4 у зв`язку з виділом належного їй садового будинку та землі, що використовувалась під садівництво, із садового товариства;

- у розумінні статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК), що регулює перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на будівлю, до ОСОБА_5 , а після і до ОСОБА_1 , і в подальшому до ОСОБА_3 ,

ОСОБА_2 правомірно перейшло право користування земельною ділянкою;

- позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження захоплення земель територіальної громади м. Одеси за рахунок забудови ділянки площею орієнтовно 80 кв. м;

- наведені доводи касаційної скарги щодо самовільного зайняття земельної ділянки зводяться лише до незгоди з висновками апеляційного суду та зводяться до переоцінки доказів;

- посилання в касаційній скарзі на висновки Верховного Суду не підтверджують доводів касаційної скарги про те, що апеляційним судом неправильно застосовано норми матеріального чи порушено норми процесуального права, оскільки фактичні обставини у наведених позивачем справах відрізняються від тих, що установлені судами у справі, яка розглядається.

VII. Рух справи в суді касаційної інстанції

16. 25 грудня 2024 року Одеська міська рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу на судові рішення.

17. Ухвалою Верховного Суду від 21 січня 2025 відкрито касаційне провадження.

18. Ухвалою Верховного Суду від 19 вересня 2025 року справу призначено до судового розгляду.

19. Ухвалою від 29 жовтня 2025 року ОСОБА_1 продовжено строк на подання відзиву на касаційну скаргу, у задоволенні клопотання позивача про залишення без розгляду відзиву ОСОБА_1 відмовлено.

20. Ухвалою Верховного Суду від 29 жовтня 2025 року зупинено провадження

у справі.

21. Ухвалою Верховного Суду від 13 березня 2026 року поновлено провадження у справі.

22. Інші учасники справи не скористалися своїм правом на подання відзивів на касаційну скаргу.

VІII. Фактичні обставини, встановлені судами

23. Спірна земельна ділянка (площа земельної ділянки самовільно зайнятої будівництвом у позовних вимогах Одеською міської радою не зазначена,

у мотивувальній частині позовної заяви вказано про орієнтовну площу 200 кв. м), на АДРЕСА_1 , перебувала до 2002 року у складі земельної ділянки площею 13 га, переданої у користування Садового товариства «Зелений мис» (далі - СТ «Зелений мис») під садівництво його членів.

24. Відповідно до свідоцтва про право власності на садові будівлі № 021329 , виданого Управлінням житлово-комунального господарства Одеського міськвиконкому 05 вересня 2002 року на підставі довідки СТ «Зелений мис»

від 19 серпня 2002 року № 49 та розпорядження Управління житлово-комунального господарства виконавчого комітету Одеської міської ради

від 05 вересня 2002 року № 1901, ОСОБА_4 на праві приватної власності належав об`єкт, що складався з садового будинку літ. «А» загальною

площею 13,1 кв. м, туалету літ. «Б», душа літ. «В», відображених у технічному паспорті від 02 серпня 2002 року, розташований за адресою:

АДРЕСА_1 . На підставі вказаного свідоцтва Одеським міським бюро технічної інвентаризації здійснено 19 вересня 2002 року реєстрацію (запис

№ 1270, сторінка 80, книга 18с) права приватної власності ОСОБА_4 на будівлю за адресою: АДРЕСА_1 .

25. 03 вересня 2003 року ОСОБА_4 звернулась до Київської районної адміністрації Одеської міської ради з заявою про виділ із СТ «Зелений мис»

в окрему будівлю її садовий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яку зареєстровано у Київській районній адміністрації Одеської міської ради 04 вересня 2003 року № 2265.

26. 06 серпня 2003 року КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» склало висновок щодо виділу будинку, за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з яким будинок (складається з літ. «А», будівлі літ. «Б», «В») знаходиться на земельній ділянці садового товариства площею 13 га та можливий його виділ ОСОБА_4 із земельною ділянкою площею 877 кв. м.

27. 26 серпня 2003 року КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» склало технічний паспорт на будинок власника ОСОБА_4 , який складається з літ. «А» житлове загальною площею 12,3 кв. м житловою площею 8,0 кв. м підсобною площею 4.3 кв. м (житлове - 8,0 кв. м, кухня - 4.3 кв. м), літ. «Б» туалет, літ. «В» душ, № 1,2 огорожа; розташований на земельній ділянці фактичного користування 877 кв. м (під будівлею 19 кв. м, під городом 858 кв. м).

28. Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради

від 16 вересня 2003 року № 1352 «Про виділ садового будинку із СТ «Зелений мис» в самостійне домоволодіння на АДРЕСА_1 ОСОБА_4 » за результатами розгляду заяви та наданих ОСОБА_4 документів про виділ садового будинку із СТ «Зелений мис» в самостійне домоволодіння

на АДРЕСА_1 , встановлено: СТ «Зелений мис» розташоване за земельній ділянці площею 13 га; громадянці ОСОБА_4 належить на підставі свідоцтва про право власності від 05 вересня 2002 року садовий будинок та господарські будівлі; в результаті виділу утвориться самостійне домоволодіння. На підставі викладено, статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування

в Україні», пунктів 3,4 Положення про районну адміністрацію Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради № 1040-ХХІУ від 26 березня

2003 року, вирішено:

- затвердити висновок КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 06 серпня 2003 року про виділ із СТ «Зелений мис» садового будинку в самостійне домоволодіння;

- визнати право власності на знов утворене домоволодіння на АДРЕСА_1 , яке складається із садового будинку літ. «А» та господарських будівель літ. «Б», «В», розташоване на земельній ділянці площею 877 кв. м, за ОСОБА_4 - І ціле.

29. Відповідно до свідоцтва про право власності на садові будівлі, виданого

24 вересня 2003 року виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі Розпорядження Київської районної адміністрації Одеської міської ради

від 16 вересня 2003 року № 1352 (свідоцтво видане замість свідоцтва про право власності, виданого Управлінням житлово-комунального господарства Одеського міськвиконкому 05 вересня 2002 року № 021329) ОСОБА_4 на праві приватної власності належав об`єкт, що складався з садового будинку літ. «А» загальною площею 12,3 кв. м, вбиральні літ. «Б», душа літ. «В», відображених

у технічному паспорті від 28 серпня 2003 року, розташований за адресою:

АДРЕСА_1 . На підставі вказаного свідоцтва про право власності на садові будівлі КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» здійснило 24 вересня 2003 року реєстрацію права приватної власності ОСОБА_4 на садову будівлю. Відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором внесені 17 вересня 2007 року.

30. Згідно з договором дарування, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Комісаровою С. О. 20 лютого 2012 року, зареєстрованого в реєстрі за № 96, ОСОБА_5 набув у власність садовий будинок загальною площею 12,3 кв. м, що складався в цілому з садового будинку літ. «А», вбиральні літ. «Б», душу літ. «В», огорожі № 1-3, на земельній ділянці 877 кв. м кадастровий номер :49:005:0002 (далі - садовий будинок), яка знаходилася

у фактичному користуванні, право власності на будинок зареєстровано 01 березня 2012 року.

31. Нотаріусу для посвідчення договору дарування надано складений

витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно від 13 лютого 2012 року (реєстраційний номер майна: 20303317) на садовий будинок, де вказано, що об`єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці площею 877 кв. м за фактичним користуванням, викопіювання з чергового кадастрового плану із зазначенням ОСОБА_4 як користувача земельної ділянки, адреси земельної ділянки ( АДРЕСА_1 ) та кадастрового номеру :49:005:0002) на площу 884,10 кв. м.

32. Відповідно до договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_7 , діючим від імені ОСОБА_5 , на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Котовського міського нотаріального округу Сівун Ф. Й. 21 грудня

2015 року № 2625, та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Комісаровою С. О. 12 лютого 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за №193, ОСОБА_1 набув у власність садовий будинок, розташований на земельній ділянці 877 кв. м, кадастровий номер :49:005:0002, яка знаходилася у фактичному користуванні. Право власності ОСОБА_1 на садовий будинок зареєстровано 12 лютого 2016 року.

33. Згідно з технічним паспортом, виготовленим ФОП « ОСОБА_6 » 25 жовтня 2017 року на замовлення ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна за адресою:

АДРЕСА_1 , за вказаною адресою знаходиться садовий будинок літ. «А» загальною площею 129,3 кв. м (перший поверх 77,3 кв. м, другий поверх 52,0 кв. м), літня кухня літ. «Б», І - мостіння, №1-7 огорожа, що розташований на земельній ділянці площею 877 кв. м (під будинком 97,1 кв. м, під господарськими будівлями 20,1 кв. м, під городом 759,8 кв. м).

34. Відповідно до реєстраційної справа № 01 на об`єкт нерухомого майна на АДРЕСА_1 , за заявою ОСОБА_1 від 06 листопада 2017 року за № 25051001 державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Хоміною М. І. рішенням № 37966062 від 06 листопада

2017 року внесено зміни до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 0, за якими ОСОБА_1 на праві приватної власності (розмір частки 1) належить садовий будинок загальною площею 129,3 кв. м житловою площею 69,1 кв. м (об`єкт нерухомого майна складається із садового будинку літ. «А», літньої кухні літ. «Б», мостіння - І, огорожі №1-7), розташований на АДРЕСА_1 .

35. Згідно з договором дарування, укладеного між ОСОБА_1 та дружиною ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегеченко І. М. 30 січня 2018 року, зареєстрованого в реєстрі за №193, ОСОБА_3 набула у власність 1/2 частку садового будинку загальною площею 129,3 кв. м. Право власності ОСОБА_3 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 30 січня 2018 року, номер запису про право власності: 24588351.

36. Відповідно до договору дарування, укладеного між ОСОБА_1 та дочкою ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сегеченко І. М. 30 січня 2018 року, зареєстрованого в реєстрі за № 195, ОСОБА_2 набула у власність 1/2 частку садового будинку загальною площею 129,3 кв. м. Право власності ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 30 січня 2018 року, номер запису про право власності: 24588453.

ІХ. Позиція Верховного Суду

37. Переглянувши оскаржувані судові рішення в межах розгляду справи судом касаційної інстанції (див. пункт 6), Верховний Суд зазначає таке.

Характер спірних правовідносин

38. У цій справі позивач, з метою захисту права власності на земельну ділянку територіальної громади, заявив вимоги про (див. пункт 8):

- скасування рішення про державну реєстрацію прав від 03 листопада

2017 року;

- визнання недійсними договорів дарування від 30 січня 2018 року;

- скасування рішення про державну реєстрацію прав від 30 січня 2018 року;

- зобов`язання ОСОБА_1 звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності шляхом знесення самочинно збудованого спірного садового будинку.

39. Позивач посилався на те, що об`єкт нерухомого майна - садовий будинок загальною площею 129,3 кв. м, розташований на самовільно зайнятій земельній ділянці орієнтовною площею 200 кв. м, з огляду на що здійснене ОСОБА_1 на цій земельній ділянці будівництво має ознаки самочинного, і він не має на нього права власності та, відповідно, у нього не виникло право на його відчуження шляхом укладення договору дарування з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Вважає, що захист права власності Одеської міської ради на земельну ділянку полягає у знесенні за рахунок забудовника самовільно зведеного садового будинку як такого, що збудований на самовільно зайнятій земельній ділянці

(див. пункти 7-8).

Щодо вимог про визнання договорів дарування недійсними, скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності

40. Відповідно до норм статей 16, 391, 386 ЦК власник вправі звернутися до суду з вимогою про захист порушеного права будь-яким способом, що є адекватним змісту порушеного права, який ураховує характер порушення та дає можливість захистити порушене право.

41. Загальний перелік способів захисту цивільного права та інтересів визначені у статті 16 ЦК.

42. Верховний Суд неодноразово висловлював правову позицію щодо особливостей застосування способів захисту цивільних прав, що враховується у спірних правовідносинах відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК.

43. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 06 квітня 2021 року у справі № 925/642/19).

44. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня

2022 року у справі № 910/12525/20).

45. Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

46. Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або

з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

47. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

48. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

49. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

50. Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК.

51. У частині другій статті 212 ЗК передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

52. У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:

- сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);

- права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);

- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);

- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113).

53. Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:

1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону № 1952-IV закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);

2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону

№ 1952-IV).

54. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення

є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону

№ 1952-IV (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада

2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

55. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22

(пункт 154)).

56. У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод

у користуванні належною йому земельною ділянкою.

57. З огляду на викладене позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірний садовий будинок за ОСОБА_1 , а надалі за ОСОБА_2 та

ОСОБА_3 та визнання недійсними договорів дарування цього об`єкта

є неефективними способами захисту, який направлений саме на знесення самочинно збудованого об`єкта площею 129,3 кв. м.

58. Юридичні перешкоди для Одеської міської ради як власника земельної ділянки, які виникли внаслідок реєстрації за відповідачами права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог про знесення самочинно побудованого нерухомого майна, внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону № 1952-IV закривається відповідний розділ

у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа.

59. Таким чином, суди правильно відмовили у задоволенні позову в цій частині, проте помилилися щодо мотивів такої відмови, оскільки відмовити в задоволенні таких позовних вимог необхідно було з підстав обрання неналежного способу захисту.

60. У зв`язку з чим оскаржені судові рішення в цій частині належить змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.

Щодо вимог про зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку

61. Судами встановлено та не заперечується сторонами, що земельна ділянка під об`єктом нерухомого майна загальною площею 129,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , перебуває у власності територіальної громади міста Одеси.

62. Садовий будинок площею 12,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , було зареєстровано за ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право власності від 24 вересня 2003 року № 026832 , виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради.

63. У результаті неодноразово укладених правочинів право власності на садовий будинок переходило до ОСОБА_5 , після - до ОСОБА_1 ,

і в подальшому до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 .

64. Звертаючись до суду, Одеська міська рада посилалась на те, що

у результаті неодноразово укладених правочинів право власності на садовий будинок переходило до ОСОБА_5 , після - до ОСОБА_1 ,

і в подальшому до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , внаслідок чого було самовільно зайнято земельну ділянку площею близько 200 кв. м, яка належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що обмежує право останньої як власника користуватися та розпоряджатися такою земельною ділянкою.

65. Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК.

66. Належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21).

Також Велика Палата Верховного Суду у цій постанові виснувала, що вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.

Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

Відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

67. Далі Верховний Суд підкреслює, що тлумачення статті 51 ЦПК свідчить, що належним відповідачем є особа, яка має відповідати за позовом.

68. Так, згідно із частинами першою та другою статті 51 ЦПК суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

69. За змістом наведеної норми процесуального права (див. пункт 77), з урахуванням принципу диспозитивності цивільного судочинства та принципу змагальності сторін, на позивача покладено обов`язок визначати відповідача у справі. При цьому суд під час розгляду справи має виходити із складу осіб, які залучені до участі у справі позивачем. У разі пред`явлення позову до частини відповідачів, суд не вправі зі своєї ініціативи і без згоди позивача залучати інших відповідачів до участі у справі як співвідповідачів та зобов`язується вирішити справу за тим позовом, що пред`явлений, і відносно тих відповідачів, які зазначені в ньому (див. постанову Верховного Суду від 10 листопада 2021 року у справі № 318/74/20-ц).

70. Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 18 жовтня 2023 року у справі № 300/808/19, від 07 грудня 2023 року у справі № 363/2300/20, від 13 грудня 2023 року у справі № 753/8710/21). В такому випадку не перевіряється належність обраних позивачем способів захисту та обґрунтованість позовних вимог.

71. З урахуванням викладеного належними відповідачами у цій справі за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого спірного садового будинку є ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , оскільки саме ці особи є останніми набувачами прав на об`єкт самочинного будівництва та чинять перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

72. Відмовивши у позові, суд першої інстанції виходив з того, що позивач, звернувшись до суду з позовом, пропустив позовну давність.

73. Апеляційний суд, змінивши рішення суду першої інстанції, виходив

з того, що позивачем не доведено самовільне зайняття земельної ділянки, що є підставою для відмови у позові по суті вимог.

74. У цій справі позивач просив зобов`язати ОСОБА_1 звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності шляхом знесення самочинно збудованого спірного садового будинку (див. пункт 8).

75. Таким чином, суди правильно відмовили у задоволенні позову в цій частині, проте помилилися щодо мотивів такої відмови, оскільки відмовити у задоволенні такої позовної вимоги необхідно було з підстав пред`явлення позову до неналежного відповідача.

76. У зв`язку з чим оскаржені судові рішення в цій частині належить змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.

X. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

77. Верховний Суд частково погоджується із доводами касаційноїскарги, які дають підстави для висновку, що судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права.

78. Оскільки суди дійшли обґрунтованого по суті висновку про відмову

в позові, проте помилилися щодо мотивів, колегія суддів дійшла висновку, що мотивувальні частини рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду необхідно змінити в редакції цієї постанови, що відповідатиме статтям 409, 412 ЦПК.

79. Враховуючи те, що касаційний суд змінює судові рішення, але виключно у частині мотивів їх прийняття, новий розподіл судових витрат не здійснюється.

Із цих підстав,

керуючись статтями 400, 402, 409, 412, 415, 416, 419 ЦПК, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

1. Касаційну скаргу Одеської міської радизадовольнити частково.

2. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 31 травня 2022 року

та постанову Одеського апеляційного суду від 10 жовтня 2024 року змінити, виклавшиїх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді: В. І. Крат Д. А. Гудима І. О. Дундар Є. В. Краснощоков П. І. Пархоменко