Справа № 703/355/26
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 березня 2026 року м. Сміла

Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Волосовського В.В.,

за участю секретаря судового засідання Похітон Я.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Сміла Черкаської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Смілянської міської ради Черкаської області про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності,-

встановив:

ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Смілянської міської ради Черкаської області із вказаним позовом, в якому просить: визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між нею та з ОСОБА_2 , який зареєстрований 27 травня 1998 року Смілянською біржею (філією ТБ «Київська Біржа нерухомості Джі-Ай-Пі») в реєстрі обліку біржових угод під №1-613/98, та визнати за нею право власності на вказаний житловий будинок.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що вона, на підставі договору купівлі-продажу будинку з надвірними спорудами від 27 травня 1998 року, посвідченого дочірнім підприємством-філія «Смілянська біржа Джі-Ай-Пі» товарної біржі «Київська біржа нерухомості «Джі-Ай-Пі», зареєстрованого в реєстрі обліку біржевих угод під № 1-613/98, є власником житлового будинку загальною площею 49,9 кв.м., житловою 31,0 кв.м., з надвірними спорудами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивач вказує, що згідно зазначеного договору купівлі-продажу її прізвище вказано « ОСОБА_3 » та в зв`язку із зміною прізвища при розірванні шлюбу та реєстрацією нового шлюбу, на даний час її прізвище змінено на « ОСОБА_4 ».

Маючи намір здійснити відчуження (дарування) належного їй житлового будинку по АДРЕСА_1 , позивач звернулася до нотаріуса, від якого довідалася, що вона позбавлена можливості здійснити розпорядження належним їй нерухомим майном, оскільки Договір - Біржева угода купівлі-продажу від 27 травня 1998 року, всупереч вимог закону не був посвідчений нотаріально.

Вказує, що вказаний договір купівлі-продажу від 27.05.1998 року був укладений у письмовій формі, сторони виконали його умови, договір зареєстрований в Смілянському виробничому відділку КП «ЧООБТІ», однак нотаріально не посвідчений, тому як в договорі було застереження про те, що він не підлягає нотаріальному посвідченню.

Зазначила, що з часу укладення договору купівлі-продажу від 27.05.1998 року, вона правомірно володіє та користується належним їй житловим будинком в якому постійно проживає, сплачує комунальні послуги. При цьому позбавлена можливості розпоряджатись належним їй нерухомим майном.

Вказане стало підставою для звернення позивача до суду з наведеним позовом.

Ухвалою судді від 02 лютого 2026 року відкрито провадження у вказаній цивільній справі, вирішено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання. Відповідачу роз`яснено право на подання відзиву на позовну заяву, позивачу для надання відповіді на відзив.

Правом на подачу відзиву відповідач не скористався.

Ухвалою суду від 23 лютого 2026 року по справі було закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні.

Позивач в судове засідання не з`явилася, однак представник позивача, - адвокат Холодняк В.М., подав суду заяву, згідно якої просив справу розглядати без участі позивача та його представника, на задоволенні позовних вимог наполягав.

Представник відповідача в підготовче судове засідання також не з`явився, але згідно письмової заяви представника Смілянської міської ради Черкаської області Сюкало Ю.П., остання просила справу розглядати у відсутності сторони відповідача за наявними у справі доказами та винести рішення відповідно до вимог чинного законодавства.

У відповідності до ч.2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, чи в разі якщо відповідно до положень цього кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності осіб, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального засобу не здійснюється.

Оскільки розгляд справи відбувався за відсутності учасників процесу фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального засобу не здійснювалося.

Суд вивчивши матеріали справи, надані сторонами докази, дослідивши їх всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи вважає позовну заяву ОСОБА_1 обґрунтованою та такою, що підлягає до задоволення, виходячи із наступного.

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом свої порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Як передбачено ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Стаття 12 ЦПК України передбачає, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 76 ЦПК України визначено, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору (ч. 1 ст. 95 ЦПК України).

Відповідно до вимог ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За правилами ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Судом встановлено, що 27 травня 1998 року позивач ОСОБА_5 ») придбала житловий будинок з надвірними спорудами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , уклавши договір купівлі-продажу з ОСОБА_2 на товарній біржі «Київська біржа нерухомості «Джі-Ай-Пі». У договорі зазначено, що він не підлягає нотаріальному посвідченню.

Факт зміни прізвища позивача з « ОСОБА_3 » на « ОСОБА_4 » підтверджується Витягами з Державного реєстру актів цивільного стану громадян про державну реєстрацію шлюбу щодо підтвердження дошлюбного прізвища № 9 від 16.12.2025 року та № 8 від 30.12.2025 року (а.с.12,13).

Згідно договору купівлі-продажу будинку з надвірними спорудами від 27 травня 1998 року, посвідченого дочірнім підприємством-філія «Смілянська біржа Джі-Ай-Пі» товарної біржі «Київська біржа нерухомості «Джі-Ай-Пі», зареєстрованого в реєстрі обліку біржевих угод під № 1-613/98, ОСОБА_6 є власником житлового будинку загальною площею 49,9 кв.м., житловою 31,0 кв.м., з надвірними спорудами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.14).

За змістом вказаного договору купівлі-продажу ОСОБА_2 продав, а гр. ОСОБА_6 купила жилий будинок з надвірними спорудами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (чотири), який побудовано в 1968 році, будинок дерев`яний, дах під шифером, загальна площа всієї споруди складає 49,9 кв.м., житлова площа складає 31,0 кв.м., у дворі цього будинку знаходяться господарчі споруди: сарай, погріб, гараж, колодязь, уборна та огорожа, продаж цього будинку відбувся за 4000 (чотири тисячі) грн. Покупець набуває право власності на згаданий будинок з дня засвідчення (реєстрації) договору «Смілянською біржеюДжі-Ай-Пі» та повного розрахунку та зареєстровано в реєстрі обліку біржевих угод під № 1-613/98. Відповідно до ст.227 Цивільного кодексу України договір підлягає обов`язковій реєстрації в Смілянській дільниці БТІ Черкаської області. Згідно ст.15 Закону України «Про товарну біржу» цей договір не підлягає нотаріальному засвідченню. На зворотній стороні договору купівлі-продажу від 27.05.1998 року наявний запис про реєстрацію даного договору в Смілянському відділку ЧОБТІ 01.06.1998 за ОСОБА_6 .

Згідно з інформаційною довідкою про зареєстроване право власності № 1958-о виданою 10 грудня 2025 року Смілянським відділком комунального підприємства «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації», станом на 01.01.2013 року ОСОБА_6 є власником домоволодіння АДРЕСА_1 на підставі договору (біржевої угоди) купівлі-продажу будинку з надвірними спорудами, зареєстрованого Смілянською біржею (філією ТБ «Київська Біржа нерухомості Джі-Ай-Пі») 27.05.1998рроку, р.№ 1-613/98 (а. с. 15).

Як стверджує позивач, з часу укладення вказаного договору купівлі-продажу від 27.05.1998 року, вона правомірно володіє та користується належним їй житловим будинком в якому постійно проживає, сплачує комунальні послуги.

Вказане підтверджується довідкою про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб, відповідно до якої позивач ОСОБА_1 з 14 вересня 1998 року зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 20). Крім того, з наданих позивачем копій договорів про надання комунальних послуг за вищевказаною адресою вбачається, що такі укладені між комунальними підприємствами та позивачем ОСОБА_1 (а.с.21-24).

Водночас, як вказує позивач, при зверненні до нотаріуса з метою здійснити розпорядження указаним належним їй нерухомим майном вона отримала усну відмову нотаріуса та довідалась, що позбавлена такої можливості, оскільки договір не був посвідчений нотаріально.

Згідно ст.58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Відповідно до ч.4 ст.5 ЦК України, якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, який набрав чинності з 01.01.2004 року, визначено, що цей кодекс застосовується до цивільних правовідносин, що виникли після набрання ним чинності.

Правовідносини щодо договору купівлі-продажу від 27 травня 1998 року виникли в 1998 році, тому для їх врегулювання слід застосовувати норми ЦК УРСР в редакції 1963 року.

Згідно ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно ч.1 ст.128 ЦК УРСР право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. (з наступними змінами) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Згідно ст. 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору, відповідно до статті 47 цього Кодексу.

Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

Відповідно до положень ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року № 1956 XII (в редакції чинній на момент укладання договору 27.05.1998) не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

За змістом договору купівлі-продажу від 27.05.1998 року, сторонами виконано всі істотні умови даного договору та договір містить застереження, що цей договір не підлягає нотаріальному засвідченню.

Згідно ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

В пункті 4 постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (яка була чинна на момент укладення договору купівлі-продажу від 15.07.1997) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, міни або дарування жилого будинку (квартири) чийого (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 101, 102, 105, 114, 226 ЦК ).

Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.

Відповідно до змісту ст.153 ЦК УРСР (в редакції 1963 року чинній на момент укладення правочину) договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Із змісту договору купівлі-продажу від 27.05.1998 року слідує, що він містить всі істотні умови договору та за змістом містить вказівку, що договір не підлягає нотаріальному посвідченню за ЗУ «Про товарну біржу», тому з таких підстав договір купівлі-продажу не посвідчений нотаріально.

Зазначені обставини свідчать тому, що договір купівлі-продажу від 27.05.1998 року був укладений у письмовій формі, сторони виконали умови договору, зареєстрований в Смілянському виробничому відділку КП «ЧООБТІ», а нотаріально його не посвідчено, тому що в договорі було застереження про те, що він не підлягає нотаріальному посвідченню.

З часу укладення договору купівлі-продажу від 27.05.1998 року, ОСОБА_1 правомірно володіє та користується належним їй житловим будинком в якому постійно проживає, сплачує комунальні послуги.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу» (у редакції, чинній на момент укладення договору 27.05.1998 року), біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.

Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

До 01 січня 2013 року виникнення права власності на нерухоме майно не пов`язувалося з його державною реєстрацією. Державна реєстрація здійснювалася за фактом права власності, яке вже виникло.

Смілянським виробничим відділком комунального підприємства «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» в особі держави, здійснивши реєстрацію право власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 27.05.1998, визнано вказане право за позивачем, як таке, що виникло на підставах, які не заборонені законом.

Закон України «Про товарну біржу» (у редакції, чинній на момент укладення договору 27.05.1998 року), дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.

При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст.15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.

Крім того, в Законі України «Про товарну біржу» (у редакції, чинній на момент укладення договору 27.05.1998 року) не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст.15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.

За наведених обставин та норм законодавства яким регулювалися дані правовідносини, договір купівлі-продажу будинку з надвірними спорудами від 27.05.1998 року за яким позивачем ОСОБА_5 ») придбано у власність шляхом купівлі житлового будинку по АДРЕСА_1 , посвідчений і зареєстрований Смілянською філією Товарної біржі «Київська біржа нерухомості ДЖІ-Ай-Пі» - є дійсним.

Відповідно до ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року №1952-ІV права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

Статтею 392 ЦК України визначено, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Відповідно до ст.49 ЗУ «Про власність» володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом, третейським судом.

Жодних доказів на спростування факту належності позивачу житлового будинку з надвір надвірними спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 матеріали справи не містять.

Згідно з ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту, відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України є визнання права.

За таких обставин суд приходить до беззаперечного висновку, що невизнане право позивача підлягає захисту в судовому порядку.

На стягненні судових витрат із відповідача, які складаються із судового збору в сумі 2934 грн. 20 коп., позивач не наполягала.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.47,128,153,227 ЦК Української РСР в редакції 1963 року, ст.15 ЦК України, ЗУ «Про товарну біржу», ст.ст. 1, 2, 76, 81, 82, 89, 247, 259, 263-265, 273 ЦПК України, -

вирішив:

Позов ОСОБА_1 до Смілянської міської ради Черкаської області про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності задовольнити.

Визнати договір купівлі-продажу будинку з надвірними спорудами від 27 травня 1998 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 , зареєстрований 27 травня 1998 року Смілянською біржею (філією ТБ «Київська Біржа нерухомості Джі-Ай-Пі») в реєстрі обліку біржових угод під №1-613/98, а саме: житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 - дійсним.

Визнати за ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) право власності на житловий будинок з господарськими спорудами та будівлями, розташованого по АДРЕСА_1 , до складу якого входить житловий будинок з прибудовами під літерами «А, а-1, а-2» (загальна площа 60,5кв.м., житлова площа 31,0 кв.м.), сараї під літерою «Б,Г», погріб під літерою «П», вбиральня під літерою «В», гараж під літерою «Д», колодязь під літерою «К», огорожа «№1,2».

Рішення суду може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду через Смілянський міськрайонний суд Черкаської області шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складання повного тексту.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони у справі:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Смілянська міська рада Черкаської області, адреса місцезнаходження: вул. Незалежності, буд. 37, м. Сміла, Черкаський район, Черкаська область, код ЄДРПОУ- 25874705.

Головуючий: В. В. Волосовський