КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження
№22-ц/824/1367/2026
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 березня 2026 року місто Київ

справа № 757/7268/23-ц

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді: Борисової О.В.

суддів: Ратнікової В.М., Кирилюк Г.М.

за участю секретаря судового засідання - Балкової А.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою позивача ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 20 грудня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Григоренко І.В., повний текст рішення складено 16 січня 2024 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Макаренко Валерій Михайлович про визнання недійсним пункту договору, визнання незаконними та скасування рішень приватного нотаріуса, витребування майна, припинення права власності та реєстрацію права власності,-

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2023 року позивач звернулася до суду з позовом до відповідача, в якому, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог просила:

визнати недійсним п.6.4 договору про внесення змін до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 12.06.2020 року за реєстровим номером 457 від 23.12.2020 року;

визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. індексний номер 62825375 від 13.01.2022 року о 09:22:07, яким проведена реєстрація права власності на п`ятикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) за ОСОБА_2 ;

витребувати у ОСОБА_2 п`ятикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00), припинити право приватної власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00), зареєстроване на підставі рішення приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 62825375 від 13.01.2022 року о 09:22:07 та зареєструвати право власності на п`ятикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на ім`я ОСОБА_1 ;

визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. індексний номер 62830383 від 13.01.2022 року об 11:06:06, яким проведена реєстрація права власності на машиномісце № НОМЕР_1 загальною площею 20,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) за ОСОБА_2 ;

витребувати у ОСОБА_2 машиномісце № НОМЕР_1 загальною площею 20,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), зареєстроване на підставі рішення Приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 62830383 від 13.01.2022 року об 11:06:06, припинити право приватної власності ОСОБА_2 на машиномісце № НОМЕР_1 загальною площею 20,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), зареєстроване на підставі рішення Приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 62830383 від 13.01.2022 року об 11:06:06 та зареєструвати право власності на машиномісце № НОМЕР_1 загальною площею 20,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) на ім`я ОСОБА_1 ;

визнати незаконним та скасувати рішення Приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. індексний номер 62828756 від 13.01.2022 року о 10:32:06, яким проведена реєстрація права власності на машиномісце № НОМЕР_2 загальною площею 19,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) за ОСОБА_2 ;

витребувати у ОСОБА_2 машиномісце № НОМЕР_2 загальною площею 19,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00), припинити право приватної власності ОСОБА_2 на машиномісце № НОМЕР_2 загальною площею 19,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00), зареєстроване на підставі рішення приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 62828756 від 13.01.2022 року о 10:32:06 та зареєструвати право власності на машиномісце № НОМЕР_2 загальною площею 19,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на ім`я ОСОБА_1 ;

визнати незаконним та скасувати рішення Приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. індексний номер 62827320 від 13.01.2022 року о 10:00:07, яким проведена реєстрація права власності на машиномісце № НОМЕР_3 загальною площею 17,3 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) за ОСОБА_2 ;

витребувати у ОСОБА_2 машиномісце № НОМЕР_3 загальною площею 17,3 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), припинити право приватної власності ОСОБА_2 на машиномісце № НОМЕР_3 загальною площею 17,3 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), зареєстроване на підставі рішення приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 62827320 від 13.01.2022 року о 10:00:07 та зареєструвати право власності на машиномісце № НОМЕР_3 загальною площею 17,3 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) на ім`я ОСОБА_1 .

Позов обгрунтовувала тим, що 12.06.2020 року між нею та ОСОБА_2 було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М., зареєстрований за реєстровим номером 455, згідно умов якого ОСОБА_2 передав їй грошові кошти у сумі 29 501 058,57 грн., що станом на 12.06.2020 року було еквівалентно 1 109 479,45 доларів США за офіційним курсом, встановленим НБУ на момент укладання договору позики, строком з 12.06.2020 року по 12.06.2021 року.

В забезпечення виконання зобов`язання щодо повернення грошових коштів, одержаних за договором позики, вона12.06.2020 року передала в іпотеку ОСОБА_2 за іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М., зареєстрованим за реєстровим номером 457, нерухоме майно, а саме: квартиру під АДРЕСА_3 , загальною площею 467,4 кв.м; машиномісце під номером 1, що знаходиться у підвальному 2-го рівня поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 17,3 кв.м; машиномісце під номером 2, що знаходиться у підвальному 2-го рівня поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 19,7 кв.м; машиномісце під номером 14, що знаходиться у підвальному 2-го рівня поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 20,5 кв.м.

Вказувала, що 23.12.2020 року та 09.06.2021 року сторонами укладено договір про внесення змін і доповнень до договору позики, згідно якого збільшено суму позики і строк повернення коштів до 09.09.2021 року із затвердженням графіку погашення.

Зазначала, що 13.01.2022 року приватний нотаріусом КМНО Макаренком В.М. були задоволені вимоги ОСОБА_2 шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст.36 Закону України «Про Іпотеку» та відповідач став власником квартири та машиномісць.

Посилалася на те, що 12.08.2021 року та 12.09.2021 року позивач не погасила існуючу заборгованість у розмірі 1 241 910,80 доларів США, проте, і відповідач не виконав умови договору позики, а саме, не подав нотаріусу в присутності двох свідків заяву про не надходження коштів від позивача за договором позики.

Вказувала, що відповідач в порядку та на умовах визначених договором позики від 12.06.2020 року в редакції станом на 09.06.2021 року не направляв їй будь-яких заяв, вимог про дострокове повернення боргу у зв`язку із простроченням або через чи задоволення вимог у іншій спосіб.

Зазначала, що борг у розмірі 33 191 804,81 грн. також є спірним та не узгодженим сторонами і приватному нотаріусу КМНО Макаренку В.М. про це було відомо.

Вважає, що приватний нотаріус КМНО Макаренко В.М. допустив порушення під час прийняття рішення про державну реєстрацію, зокрема, останньому не надано документу, що підтверджує завершення тридцятиденного строку отримання вимоги та згоди власника на проведення оцінки майна.

Посилалася на те, що оцінка майна проводилась без відвідування об`єкту, а сам відповідач станом на 05.11.2021 року дату оцінки - не був уповноважений її проводити, що ставить під сумнів об`єктивність оцінки та відповідність її ринковим цінам.

Вказувала, що п.6.4 договору про внесення змін до іпотечного договорує таким, що не відповідає ст.35 Закону України «Про іпотеку» та звужує права сторін договору та як наслідок призводить до погіршення становища однієї із сторін, якою є позивач.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 20 грудня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, позивач ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування матеріального та порушення процесуальних норм права, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, просила скасувати рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

В обґрунтування вимог посилалася на те, що борг у розмірі 33 191 804,81 грн. є спірним та не узгоджений сторонами, чому суд першої інстанції не надав оцінки у своєму рішенні.

Вказувала, що суд не звернув увагу на те, що відсутній розрахунок утворення боргу, тобто він є спірним і це нотаріусу було відомо станом на 13.01.2022 року (дата реєстрації права власності на нерухоме майно за відповідачем), що зобов`язувало його встановити ринкову вартість предмета іпотеки на дату реєстрації за відповідачем, а суду надати оцінку цим обставинам.

Зазначала, що нею здійснювалося дострокове погашення позики, однак суд першої інстанції у своєму рішенні не надав оцінку тому, що нею частково була повернути позика, не вказав розмір повернення позики.

Посилалася на те, що суд першої інстанції не надав оцінки обставинам і фактам, що Звіти про ринкову вартість об`єкта оцінки від 05.11.2021 року, складені оцінювачем ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» не відповідають вимогам законодавства, а саме оцінка не проводилась з відвідуванням об`єкта оцінки, чим порушено ст.11 Закону України «Про оцінку та оціночну діяльність».

Вказувала, що судом не взято до уваги, що оцінка відповідачем на момент набуття права власності на об`єкти нерухомості станом на 13.01.2022 року не проводилась, чим порушено вимоги ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку».

Зазначала, що надані третьою особою документи не дають можливості встановити, яким чином нотаріус та відповідач встановили, що предмету іпотеки, вартість якого значно перевищує, суму позики, загрожує знищення, пошкодження або втрата.

Вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні вимоги про визнання п.6.4. договору про внесення змін до іпотечного договору, посвідченого нотаріусом Макаренко В.М. 12.06.2020 року №457 від 23.12.2020 року недійсним, оскільки не взяв до уваги, що вказаний пункт є таким, що не відповідає ст.35 Закону України «Про іпотеку», звужує права сторін договору та як наслідок призводить до погіршення становища однієї із сторін, якою є позивач.

28 жовтня 2025 року від представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній вказував, що апеляційна скарга позивача є необґрунтованою, а її доводи не спростовують висновків суду першої інстанції. Просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

07 листопада 2025 року представник третьої особи подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

В судовому засіданні апеляційного суду позивач та її представник підтримали доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити.

Відповідач та його представник у судовому засіданні апеляційного суду заперечували проти задоволення апеляційної скарги, просили рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник третьої особи у судовому засіданні апеляційного суду заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Частиною 1 статті 367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно з статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Як вбачається з матеріалів справи, 12.06.2020 року між ОСОБА_2 (позикодавець) та ОСОБА_1 (позичальник) було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М., за реєстровим номером 455, згідно з п.2 якого позикодавець передав позичальнику строком з 12.06.2020 року по 12.06.2021 року (включно) (включно без сплати відсотків за користування грошовими коштами), грошові кошти у розмірі 29 501 058,57 грн., що є еквівалентом 1 109 479,45 доларів США за офіційним курсом, встановленим НБУ на момент укладання договору позики, а позичальник зобов`язалась повернути позикодавцю вищезазначені позичені грошові кошти в строк та на умовах, визначених даним договором.

У п.2.1 вказаного договору позики сторони погодили, що у разі зміни курсу, встановленого Національним банком України гривні до долара США на день повернення суми позики або її частини, загальна сума позики в гривнях змінюється відповідно до курсу долара США, встановленого Національним банком України на день повернення грошових коштів.

Як визначено у п.4 договору позики, грошові кошти, зазначені в п.2 даного договору, передані позичальнику до підписання даного договору, і підписання даного договору сторонами підтверджує даний факт.

У п.7 зазначеного договору сторони домовились про те, що факт, як повного розрахунку між сторонами за цим договором, підтверджується нотаріально посвідченою заявою позикодавця та/або його представником.

12.06.2020 року мід ОСОБА_2 (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М., за реєстровим номером 457, згідно умов якого іпотекодавець передала в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно, а саме:

- квартиру під АДРЕСА_3 , загальною площею 467,4 кв.м;

- машиномісце під номером 1 (один), що знаходиться у підвальному 2-го рівня поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 17,3 кв.м;

- машиномісце під номером 2 (два), що знаходиться у підвальному 2-го рівня поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 19,7 кв.м;

- машиномісце під номером 14 (чотирнадцять), що знаходиться у підвальному 2-го рівня поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 20,5 кв.м.

Відповідно до п.1.2. іпотечного договору, зазначений предмет іпотеки передається в іпотеку як забезпечення виконання зобов`язання щодо повернення грошових коштів, одержаних за договором позики, укладеним 12.06.2020 року між сторонами цього договору.

Згідно з п.1.4. іпотечного договору, загальна вартість предмету іпотеки цього договору, визначена за спільною згодою сторін, становить 31 029 321,00 грн.

У п 2.1.4. іпотечного договору сторони погодили, що іпотекодержатель має право у випадку невиконання основного зобов`язання звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п.4.1. іпотечного договору, іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у випадку, зокрема, якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за основним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні суми позики.

23.12.2020 року приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 1182, посвідчено договір про внесення змін і доповнень до договору позики, у якому сторони погодили, що повернення боргу позичальником буде здійснюватися у місті Києві в приміщені приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. за адресою: АДРЕСА_4 згідно графіку, а також збільшили суму позики до 39 973 118,52 грн., що є еквівалентом 1 402 010,00 доларів США, по офіційному курсу, встановленому НБУ на момент укладання даного договору.

23.12.2020 року приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 1184, посвідчено договір про внесення змін і доповнень до Іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 457, згідно якого внесено зміни, зокрема, у п.1.2. іпотечного договору, зазначений предмет іпотеки передається в іпотеку як забезпечення виконання зобов`язання щодо повернення грошових коштів, одержаних за договором позики, укладеним 12.06.2020 року, та посвідченим приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 12.06.2020 року за реєстровим номером 455, та договором про внесення змін і доповнень до договору позики, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 23.12.2020 року за реєстровим номером 1182, на суму 39 973 118,52 грн., що є еквівалентом 1 402 010,00 доларів США за офіційним курсом, встановленим НБУ на день підписання цього договору, зі строком повернення, визначеним у графіку повернення боргу, передбаченому п.3 договору позики, в редакції договору про внесення змін і доповнень до договору позики, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 23.12.2020 року за реєстровим номером 1182.

Згідно з п.1.4. договору про внесення змін і доповнень до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 12.06.2020 року за реєстровим номером 457, загальна вартість предмету іпотеки цього договору, визначена за спільною згодою сторін, становить 31 029 321,00 грн.

Відповідно до п.4.1 іпотечного договору в редакції договору про внесення змін і доповнень до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 12.06.2020 року за реєстровим номером 457, іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за основним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні суми позики; порушення іпотекодавцем обов`язків за цим та/або основним договором; якщо інша, ніж іпотекодержатель, особа набула право стягнення на предмет іпотеки.

У п.6.4 договору про внесення змін і доповнень до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 457, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 23.12.2020 року за реєстровим номером 1184, сторони домовились про те, що якщо іпотекодавець не повернув суму позики та/або її частини у відповідності до графіку повернення боргу згідно п.3 договору позики, в редакції договору про внесення змін до договору позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренко В.М., 23.12.2020 року, за реєстровим номером 1182, іпотекодержатель має право пред`явити цей договір до стягнення в строки і в порядку, що передбачені цим договором та/чи чинним законодавством України (в тому числі, але не виключно: звернутися до органів нотаріату за вчиненням виконавчого напису), та вимагати при цьому повернення йому позики достроково в розмірі, що залишилась несплаченою, з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення. Сторони домовились про наступне: у разі порушенням іпотекодавцем графіку повернення боргу, визначеного в п.3 договору позики, в редакції договору про внесення змін до договору позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренко В.М., 23.12.2020 за реєстровим номером 1182, іпотекодержатель має право скористатися положенням частини 3 статі 35 Закону України «Про іпотеку», внаслідок чого іпотекодержатель не зобов`язаний надсилати письмову вимогу про виконання зобов`язання на адресу іпотекодавця з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, як це передбачено третім абзацом п.43 іпотечного договору, та має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на наступний день після порушення строку сплати будь-якого платежу за вищевказаним графіком погашення боргу.

09.06.2021 року приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 651, посвідчено договір про внесення змін і доповнень до договору позики та Договору про внесення змін і доповнень до договору позики, згідно якого сторони домовились змінити п.3 договору позики, та доповнити його підпунктами 3.1 та 3.2 в наступній редакції:

3. Сторони домовились про те, що повернення боргу позичальником буде здійснюватися у місті Києві в приміщенні приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. за адресою: АДРЕСА_4 , згідно наступного графіку:

- 15.06.2021 року - 15 000 доларів США по офіційному курсу, встановленому НБУ на 15.06.2021 року;

- 12.07.2021 року - 15 000 доларів США по офіційному курсу, встановленому НБУ на 12.07.2021 року;

- 12.08.2021 року - 15 000 доларів США по офіційному курсу, встановленому НБУ на 12.08.2021 року;

- 12.09.2021 року - 1 288 448,53 доларів США по офіційному курсу, встановленому НБУ на 12.09.2021 року.

3.1. Остаточний час повернення суми боргу позичальником позикодавцю по кожному платежу, що буде здійснюватись в приміщенні Приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. за адресою: АДРЕСА_4 , є час, не пізніше ніж о 12:00 годині наступного дня за днем погашення суми боргу по кожному платежу, встановленому у графіку повернення боргу.

3.2 У разі не виконання позичальником графіку повернення боргу, визначеного в п.3. договору позики, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 12.06.2020 року, за реєстровим номером 455 та договорів про внесення змін і доповнень до нього, позикодавець в присутності двох свідків подає нотаріусу о 12 годин 01 хвилину наступного дня за днем погашення відповідного платежу, встановленого графіком повернення боргу, заяву про ненадходження коштів, й цей факт є підставою для задоволення позикодавцем своїх вимог, які випливають з договору позики, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 12.06.2020 року, за реєстровим номером 455.

Також у договорі про внесення змін і доповнень до договору позики та договору про внесення змін і доповнень до договору позики від 09.06.2021 року сторони погодили викласти п.5 договору позики в наступній редакції: «Сторони домовились про те, що якщо позичальник не повернув суму позики та/або їх частини у відповідності до графіку повернення боргу згідно п.3 цього договору до договору позики, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 12.06.2020 року за реєстровим номером 455 з урахуванням всіх додаткових угод до нього, позикодавець має право пред`явити цей договір до стягнення в порядку та строки, що передбачені Іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М., 12.06.2020 року, за реєстровим номером 457 та/або чинним законодавством України (в тому числі звернутися до органів нотаріату за вчиненням виконавчого напису), та вимагати при цьому повернення йому позики достроково в розмірі, що залишилась несплаченою, з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення.».

09.06.2021 року приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 653 посвідчено договір про внесення змін до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 12.06.2020 року за реєстровим номером 457, та з урахуванням договору про внесення змін до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 23.12.2020 року, за реєстровим номером 1184.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилалася на те, що борг у розмірі 33 191 804,81 грн. є спірним та не узгодженим сторонами і приватному нотаріусу КМНО Макаренку В.М. про це було відомо. Вважає, що приватний нотаріус КМНО Макаренко В.М. допустив порушення під час прийняття рішення про державну реєстрацію, зокрема, останньому не надано документу, що підтверджує завершення тридцятиденного строку отримання вимоги та згоди власника на проведення оцінки майна. Посилалася на те, що оцінка майна проводилась без відвідування об`єкту, а сам відповідач станом на 05.11.2021 року дату оцінки - не був уповноважений її проводити, що ставить під сумнів об`єктивність оцінки та відповідність її ринковим цінам.

Згідно з статтею 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.

Відповідно до ч.1 ст.1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором. Якщо договором не встановлений строк повернення позики або цей строк визначений моментом пред`явлення вимоги, позика має бути повернена позичальником протягом тридцяти днів від дня пред`явлення позикодавцем вимоги про це, якщо інше не встановлено договором.

Частиною 1 статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Положеннями статті 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Як визначено у ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 527 ЦК України встановлено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Як вбачається з матеріалів справи, 19.08.2021 року ОСОБА_2 у приватного нотаріуса КМНОМакаренко В.М. підписав заяву у присутності двох свідків про не отримання від ОСОБА_1 грошових коштів в сумі 402 750 грн., що еквівалентно 15 000 доларів США. Вказана заявазареєстрована в реєстрі за №924, 925, 926.

Як зазначав відповідач, ОСОБА_1 частково здійснила повернення коштів, проте, станом на 10.09.2021 року сума боргу становила 1 241 910,80 доларів США по офіційному курсу, встановленому НБУ, що еквівалентно 33 191 804,81 грн.

10.09.2021 року на виконання умов договору позики ОСОБА_2 у приватного нотаріуса КМНО Макаренка В.М. за адресою: АДРЕСА_4 , підписав заяву з проханням передачі її ОСОБА_1 з вимогою протягом 3 (трьох) календарних днів з моменту одержання цієї заяви виконати ОСОБА_1 своє зобов`язання, яке випливає з договору позики та договорів про внесення змін і доповнень до нього. В разі несплати вищезазначеного боргу у встановлений строк договір позики буде пред`явлено до стягнення в примусовому порядку шляхом учинення виконавчого напису нотаріуса.

Заява ОСОБА_2 від 10.09.2021 року була передана власноручно приватним нотаріусом Макаренком В.М. особисто ОСОБА_1 14.09.2021 року об 11 год. 10 хв., після ознайомлення з якою ОСОБА_1 відмовилась від одержання оригіналу заяви, про що ОСОБА_2 було видано свідоцтво від 14.09.2021 року за реєстровим номером №1028.

Крім того, приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. неодноразово 10.11.2021 року та 13.12.2021 року направлялися позивачу за адресами: АДРЕСА_5 ; АДРЕСА_6 повідомлення щодо повернення боргу і усунення порушень. Конверти повернулися на адресу приватного нотаріуса з відмітками «за закінченням строку зберігання».

З огляду на вищезазначене, судом першої інстанції було вірно встановлено, що відповідач виконав вимоги п.3.2 договору позики.

Доводи апеляційної скарги про те, що борг у розмірі 33 191 804,81 грн. є спірним та не узгоджений сторонами, чому суд першої інстанції не надав оцінки у своєму рішенні колегія суддів відхиляє, оскільки 09 червня 2021 року сторонами було укладено договір про внесення змін і доповнень до договору позики, згідно якого внесено зміни у строк повернення до 09.09.2021року грошові кошти у сумі 35 035 878,86 грн., що є еквівалентом 1 289 202,36 доларів США.

Позивач частково здійснила повернення коштів і станом на 10 вересня 2021 року сума боргу становила 33 191 804,81 грн.

З 10 вересня 2021 року по 13 січня 2022 року з боку позивача жодних дій по поверненню коштів не відбувалось, а тому станом на 13 січня 2022 року сума боргу у 33 191 804,81 грн. не змінилась. Наявність відповідної суми боргу підтверджується довідкою про розмір заборгованості за основним зобов`язанням, серія №1298 виданою 10.11.2021 року приватним нотаріусом КМНОМакаренко В.М.

Посилання позивача на здійснення переказів та розрахунків стосується повернення коштів до 09 червня 2021р., що є моментом узгодження суми у 35 035 878,86 грн. згідно договору про внесення змін і доповнень до договору позики.

При цьому, позивач не надала свого належного розрахунку боргу.

Щодо посилання позивача на відсутність завершення тридцятиденного строку отримання вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 обґрунтовувала позовні вимоги, зокрема, не дотримання з боку державного реєстратора вимог п.61.Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року (Порядок №1127) щодо ненадання документу, що підтверджує факт завершення тридцятиденного строку з моменту отримання боржником письмової вимоги.

Відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з пп.2 п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються: засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

Підпунктом 2 п.4.3. договору іпотеки (з урахуванням змін від 23.12.2020 року) передбачено, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя згідно ст.36 Закону України «Про іпотеку» за своїми правовими наслідками для сторін є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, і визначає один із можливих досудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя без будь-якого додаткового погодження (окремого уповноваження) з боку іпотекодавця, а саме шляхом: передачі іпотекодавцем іпотекодержателю право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем зобов`язання за договором позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренко В.М. 12 червня 2020 року за р/н 455 у порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку». При цьому ціною придбання іпотекожержателем у власність предмета іпотеки є ринкова вартість предмета іпотеки, яка визначається незалежним суб`єктом оціночної діяльності. Задоволення вимог іпотекодержателя при цьому відбувається в порядку та в розмірі, визначеному ст.7 Закону України «Про іпотеку». Підписання цього договору іпотекодавець та іпотекодержатель дійшли згоди про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя після спливу 30-денного строку з моменту надсилання письмової вимоги на адресу іпотекодавця: АДРЕСА_7 - попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимог про виконання зобов`язання. Попередження надсилається рекомендованим листом через мережу Укрпошти. Після спливу 30-денного терміну від дня відправлення рекомендованого листа іпотекодавець вважається належним чином повідомлений. В даному випадку цей договір буде виступати правовстановлюючим документом та правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.

Таким чином, умови ст.35 Закону України «Про іпотеку» та п.4.3. договору іпотеки не передбачають вимог про обов`язкове отримання листа боржником, а лише саме тільки відправлення та можливість повернення листа, як це зазначено в пп.2 п.61 Порядку №1127.

Оскільки усі повідомлення про порушення основного зобов`язання та вимоги про усунення порушень, що були направленні приватним нотаріусом на адреси позивача засобами поштового зв`язку АТ «Укрпошта» повернулися відправнику з позначкою «за закінченням строку зберігання», а відтак доводи позивача щодо порушення тридцятиденного строку отримання вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки є необгрунтованими.

Так як ОСОБА_1 умови договору позики не виконала, грошові кошти відповідачу не повернула, 13.01.2022 року приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. були задоволені вимоги ОСОБА_2 шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст.36 Закону України «Про іпотеку».

Частинами 1, 4 статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч.1 та абз.1 ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37цього Закону;

Згідно з ч.ч.1-3 ст.37 вказаного Закону іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Отже, застереження яке визначено у пп.2 п.4.3. іпотечного договору прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 21.03.2018 року у справі №760/14438/15-ц.

Відповідно до ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Підпунктом 3 п.61 Порядку №1127 визначено, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються: довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Згідно з пунктами 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 року №1440 (далі - Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав») є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Пунктом 50 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.03.2003 №1440 (далі - Національний стандарт №1), передбачений підготовчий етап до проведення оцінки, під час якого здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка, визначення бази оцінки та подання замовнику істотних умов для укладення договору на проведення оцінки.

Пунктами 50-53 Національного стандарту №1 визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна, зокрема, передбачено необхідність ознайомлення оцінювачем з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки. Також слід зазначити, що пунктом 52 Національного стандарту №1 визначено, що оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором на проведення оцінки майна.

Згідно Звітів про ринкову вартість об`єкта оцінки від 05.11.2021 року, складених оцінювачем ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія», які були надані приватному нотаріусу вартість об`єкта оцінки (квартири) без урахування ПДВ склала 36 468 593,00 грн., машиномісця площею 19,7 кв.м - 219 320,00 грн., машиномісця площею 17,3 кв.м - 192 601,00 грн., машиномісця площею 20,5 кв.м - 228 227,00 грн.

Положеннями статті 5 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що суб`єктами оціночної діяльності є, зокрема, суб`єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб`єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб`єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону.

Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», кваліфікаційне свідоцтво оцінювача (далі - кваліфікаційне свідоцтво) є документом, що підтверджує достатній професійний рівень підготовки оцінювача для здійснення професійної оціночної діяльності та надає право фізичній особі на здійснення професійної оціночної діяльності в межах напрямів, визначених кваліфікаційним свідоцтвом, а також підтверджує реєстрацію оцінювача в Державному реєстрі оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності. Форма кваліфікаційного свідоцтва встановлюється Фондом державного майна України. Право на отримання кваліфікаційного свідоцтва набувають фізичні особи, які мають кваліфікацію вищої освіти не нижче шостого рівня Національної рамки кваліфікацій та першого цикла вищої освіти Рамки кваліфікацій Європейського простору вищої освіти (рівень бакалавр), пройшли навчання за програмою базової підготовки та успішно склали кваліфікаційний іспит або підтвердили підвищення кваліфікації оцінювача.

Порядок ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затверджений Наказом Фонду державного майна України №658 від 17.05.2018 року.

Згідно з п.4 Порядку, у Єдиній базі даних звітів про оцінку підлягають реєстрації: звіти про оцінку майна, складені суб`єктами оціночної діяльності для цілей обчислення доходу платника податку - фізичної особи від продажу (обміну) нерухомого майна (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого оподатковується за нульовою ставкою), у випадках, передбачених Податковим кодексом України.

Відповідно до п.5 розділу ІІ Порядку, суб`єкти оціночної діяльності (оцінювачі) зобов`язані: за результатом визначення ринкової вартості об`єкта оцінки складати звіт про оцінку майна та вносити до Єдиної бази інформацію з нього відповідно до вимог, встановлених цим Порядком.

Звіти про ринкову вартість об`єкта оцінки від 05.11.2021 року, складені оцінювачем ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія», які надавалися відповідачем приватному нотаріусу містять висновки про вартість, відповідаютьзагальним вимогам до складання звіту про оцінку, оскільки зареєстровані в Єдиній базі даних звітів про оцінку, а отже дані звіти пройшли моніторинг інформації зі звіту про оцінку.

При цьому, до наданих позивачем висновків про ринкову вартість об`єкта оцінки від 30.01.2023 року не додано копії кваліфікаційного свідоцтва оцінювача та вказані висновки не зареєстровані в Єдиній базі даних звітів про оцінку, а відтак судом першої інстанції підставно не взято до уваги надані позивачем звіти як на підтвердження вартості спірного нерухомого майна.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції не надав жодної оцінки обставинам і фактам, зокрема щодо того, що Звіти про ринкову вартість об`єкта оцінки від 05.11.2021 року, складені оцінювачем ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» не відповідають вимогам законодавства, а саме оцінка не проводилась з відвідуванням об`єкта оцінки, чим порушено ст.11 Закону України «Про оцінку та оціночну діяльність», колегія суддів відхиляє, оскільки як зазначала сторона відповідача у звіті про оцінку майна було вказано про не допущення оцінювача та територію об`єкту, який мав можливість здійснити лише огляд зовнішнього вигляду.

При цьому, позивачем у суді першої інстанції не заявлялося клопотань про витребування у ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» повних звітів на підтвердження її доводів.

В судовому засіданні апеляційного суду відповідач зазначав, що це він замовляв проведення оцінки, як іпотекодержатель.

А відтак, помилкове зазначення у Звітах про ринкову вартість об`єкта оцінки від 05.11.2021 року як замовника - позивача, не впливає на його правильність.

Отже, посилання на незаконність звітів про оцінку від 05.11.2021 року є недоведеними з боку позивача.

Доводи позивача про те, що судом першої інстанції не взято до уваги, що оцінка відповідачем на момент набуття права власності на об`єкти нерухомості станом на 13.01.2022 року не проводилась, чим порушено вимоги ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» є необгрунтованими, оскільки строк дії Звітів про ринкову вартість об`єкта оцінки від 05.11.2021 року, складені оцінювачем ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» станом на час прийняття рішень про державну реєстрацію - 13.01.2022 року не припинився.

Матеріали справи свідчать, що на момент державної реєстрації у нотаріуса були всі необхідні документи, які підтверджували підстави для вчинення цієї діїта приватний нотаріус використовував звіт станом на 05.11.2021 року з дотриманням 90-денного строку дії, передбаченого пп.3 п.61 Порядку №1127. Дата складання звітів відповідача відповідає дотримання вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку» та п.4.3. договору іпотеки.

Отже, ОСОБА_2 було дотримано вимоги положень Закону України «Про іпотеку», а приватний нотаріус КМНО Макаренко В.М. провів державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на спірне майно на підставі документів, передбачених пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що позивачем не доведено порушення приватним нотаріусом КМНО Макаренко В.М. вимог чинного законодавства при здійсненні державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на нерухоме майно.

Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним п.6.4 договору про внесення змін і доповнень до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 457, суд першої інстанції виходив з того, що вказаний пункт іпотечного договору не суперечить вимогам ЦК України.

Колегія суддів не погоджується в повній мірі з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Згідно зі статтею 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України. Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Частиною першою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною третьою статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За положеннями статей 626-628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Так, відповідно до п.6.4 договору про внесення змін і доповнень до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 457, посвідченого Приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 23.12.2020 року за реєстровим номером 1184, сторони домовились про те, що якщо іпотекодавець не повернув суму позики та/або її частини у відповідності до графіку повернення боргу згідно п.3 договору позики, в редакції договору про внесення змін до договору позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренко В.М., 23.12.2020 року, за реєстровим номером 1182, іпотекодержатель має право пред`явити цей договір до стягнення в строки і в порядку, що передбачені цим договором та/чи чинним законодавством України (в тому числі, але не виключно: звернутися до органів нотаріату за вчиненням виконавчого напису), та вимагати при цьому повернення йому позики достроково в розмірі, що залишилась несплаченою, з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення. Сторони домовились про наступне: у разі порушенням Іпотекодавецем графіку повернення боргу, визначеного в п. 3 Договору позики, в редакції договору про внесення змін до Договору позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренко В.М., 23.12.2020 за реєстровим номером 1182 Іпотекодержатель має право скористатися положенням частини 3 статі 35 Закону України «Про іпотеку», внаслідок чого Іпотекодержатель не зобов`язаний надсилати письмову вимогу про виконання зобов`язання на адресу Іпотекодавця з попередженням про звернення стягнення на Предмет іпотеки, як це передбачено третім абзацом п.43 Іпотечного договору, та має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на Предмет іпотеки на наступний день після порушення строку сплати будь-якого платежу за вищевказаним графіком погашення боргу.

У статті 35 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку. Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.

Аналізуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що п.6.4 договору про внесення змін до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренком Валерієм Михайловичем 12.06.2020 року за реєстровим номером 457 від 23.12.2020 року, а саме в частині, що: «сторони домовилися про наступне: у разі порушення іпотекодавцем графіку повернення боргу, визначеного в п.3 договору позики, в редакції договору про внесення змін до договору позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренком В.М., 23.12.2020 року за реєстровим номером 1182 іпотекодержатель має право скористатися положеннями частини 3 статті 35 Закону України «Про іпотеку», внаслідок чого іпотекодержатель не зобов'язаний надсилати письмову вимогу про виконання зобов'язання на адресу іпотекодавця з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, як це передбачено третім абзацом п.4.3 іпотечного договору та має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на наступний день після порушення строку сплати будь-якого платежу за вищевказаним графіком погашення боргу» - звужує права сторін договору та суперечить положенням статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Отже, наявні правові підстави для визнання п.6.4 договору про внесення змін і доповнень до Іпотечного договору, посвідченого Приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. за реєстровим номером 457, посвідченого Приватним нотаріусом КМНО Макаренком В.М. 23.12.2020 року за реєстровим номером 1184 частково недійсним.

На основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги.

Згідно з ч.ч.1, 13 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Колегія суддів вважає необхідним стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 2684 грн. пропорційно до задоволеної частини позовних вимог.

Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 376, 381-383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу позивача ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 20 грудня 2023 року в частині відмови у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним пункту договору скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

Визнати частково недійсним п.6.4 договору про внесення змін до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренком Валерієм Михайловичем 12.06.2020 року за реєстровим номером 457 від 23.12.2020 року, а саме, що сторони домовилися про наступне: у разі порушення іпотекодавцем графіку повернення боргу, визначеного в п.3 договору позики, в редакції договору про внесення змін до договору позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаренком В.М., 23.12.2020 року за реєстровим номером 1182 іпотекодержатель має право скористатися положеннями частини 3 статті 35 Закону України «Про іпотеку», внаслідок чого іпотекодержатель не зобов'язаний надсилати письмову вимогу про виконання зобов'язання на адресу іпотекодавця з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, як це передбачено третім абзацом п.4.3 іпотечного договору та має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на наступний день після порушення строку сплати будь-якого платежу за вищевказаним графіком погашення боргу.

В решті рішення залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_2 , який проживає за адресою: АДРЕСА_8 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_4 на користь ОСОБА_1 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_6 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_5 судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 2684 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 26 березня 2026 року.

Головуючий:

Судді: