Провадження № 2/638/3001/26
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.03.2026 м. Харків

Шевченківський районний суд м. Харкова у складі:

головуючої судді Штих Т.В.,

за участю секретаря судового засідання Сікорського А. С.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач-1 - Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО»,

відповідач-2 - Товариство з обмеженою відповідальністю «АДП-АГРО»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні зали судових засідань Шевченківського районного суду м. Харкова цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «СД-АГРО» та ТОВ «АДП-АГРО» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

15 вересня 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ТОВ «СД-АГРО» та ТОВ «АДП-АГРО» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що він є власником земельної ділянки площею 9,1027 га з кадастровим номером :04:000:0130, право власності на яку підтверджується відповідними правовстановлюючими документами, та яка була передана в оренду ТОВ «СД-АГРО» на підставі договору оренди від 08.09.2014 року з урахуванням додаткової угоди від 29.01.2018 року, якою, зокрема, визначено розмір, порядок та строки внесення орендної плати. Позивач зазначає, що відповідач належним чином не виконує взяті на себе зобов`язання за договором, а саме систематично не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою за 20222024 роки, не здійснює передбачених законодавством податкових відрахувань, у зв`язку з чим утворилась заборгованість, на яку нараховано пеню, інфляційні втрати та три відсотки річних. На думку позивача, такі дії свідчать про істотне порушення умов договору оренди, оскільки позбавляють його як орендодавця можливості отримувати передбачені договором платежі. Крім того, позивач вказує, що ТОВ «СД-АГРО» без його згоди, всупереч умовам договору та вимогам законодавства, здійснило відчуження права оренди земельної ділянки на користь ТОВ «АДП-АГРО» на підставі договору купівлі-продажу, що, на переконання позивача, є незаконним, оскільки право оренди земельної ділянки не може бути відчужене орендарем без згоди власника, а відтак таке право у третьої особи не виникло. Посилаючись на положення цивільного та земельного законодавства, а також Закону України «Про оренду землі», позивач вважає, що наявні підстави для дострокового розірвання договору оренди у судовому порядку, стягнення з відповідача заборгованості за орендною платою разом із нарахованими штрафними санкціями, визнання відсутнім права оренди у ТОВ «АДП-АГРО», а також відшкодування понесених витрат на правничу допомогу.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Харкова від 17.09.2025 відкрито провадження в цивільній справі, призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Представником ТОВ «АДП-АГРО» Жадановим Ігорем Геннадійовичем 03 жовтня 2025 року подано до суду відзив на позовну заяву, в якому він просить відмовити в задоволенні позовних вимог. У відзиві вказує, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки ТОВ «АДП-АГРО» є добросовісним набувачем права оренди спірної земельної ділянки, набутого на підставі договору купівлі-продажу права оренди, укладеного з ТОВ «СД-АГРО», при цьому відповідач діяв добросовісно, покладаючись на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та не мав жодних підстав сумніватися у правомірності переходу такого права. Зазначає, що чинне законодавство допускає можливість відчуження права оренди земельної ділянки без отримання окремої згоди власника, у зв`язку з чим доводи позивача щодо незаконності переходу права оренди є безпідставними. Крім того, відповідач посилається на те, що спірна земельна ділянка розташована на території, яка перебувала в зоні бойових дій та може бути забруднена вибухонебезпечними предметами, що унеможливлювало її фактичне використання, у зв`язку з чим невиконання зобов`язань щодо сплати орендної плати зумовлено обставинами непереборної сили та не може розцінюватися як порушення умов договору. Також зазначає про відсутність підстав для розірвання договору оренди та визнання відсутнім права оренди, а відтак і для задоволення інших похідних позовних вимог.

У відповіді на вищевказаний відзив, що надійшов до суду 13 жовтня 2025 року, представник позивача вважає посилання відповідача необґрунтованими та такими, що не підтверджуються належними і допустимими доказами, зазначаючи, що умовами договору оренди земельної ділянки прямо передбачено необхідність отримання письмової згоди орендодавця на будь-які дії щодо розпорядження правом оренди, при цьому такої згоди позивач не надавав, а право оренди не могло бути відчужене орендарем третій особі без укладення відповідного договору з власником земельної ділянки. Стверджує, що договір купівлі-продажу права оренди сам по собі не є підставою виникнення права оренди у іншої особи, оскільки таке право виникає виключно на підставі договору оренди, укладеного з орендодавцем, а тому реєстрація права оренди за ТОВ «АДП-АГРО» не свідчить про його законність. Зазначає, що ТОВ «СД-АГРО», відчуживши право оренди без згоди власника, фактично припинило самостійне використання земельної ділянки, чим порушило умови договору та вимоги законодавства, що є підставою для його розірвання. Також представник позивача вказує, що наведені відповідачем доводи щодо форс-мажорних обставин та неможливості використання земельної ділянки не стосуються заявлених до ТОВ «АДП-АГРО» вимог, а крім того не підтверджені належними доказами, оскільки надані документи не засвідчують фактичної заборони використання спірної земельної ділянки. Окремо наголошує, що відповідачем не надано копії договору, на підставі якого нібито набуте право оренди, а долучені до відзиву матеріали не спростовують правомірність позовних вимог та не підтверджують законність набуття права оренди. Вважає, що обраний позивачем спосіб захисту, зокрема вимога про визнання відсутнім права оренди, є належним та відповідає усталеній судовій практиці, у зв`язку з чим просить суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

30 жовтня 2025 року представницею ТОВ «СД-АГРО» Жмуренко Владою Миколаївною подано до суду відзив з вимогою про відмову ОСОБА_1 в задоволенні позовних вимог у повному обсязі, який мотивовано тим, що заявлені вимоги є необґрунтованими, оскільки починаючи з 24.02.2022 року відповідач був об`єктивно позбавлений можливості користуватися орендованою земельною ділянкою внаслідок активних бойових дій на зазначеній території та її забруднення вибухонебезпечними предметами, що підтверджується проведенням робіт з розмінування лише у 2025 році, у зв`язку з чим відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наявні підстави для повного звільнення від сплати орендної плати за весь період такої неможливості користування; водночас наявність форс-мажорних обставин, зокрема воєнного стану, знищення майна підприємства та фактичного припинення господарської діяльності, свідчить про відсутність вини відповідача та виключає його відповідальність за невиконання грошових зобов`язань. У зв`язку з відсутністю підстав для стягнення основної заборгованості, безпідставними є і похідні вимоги про стягнення пені, інфляційних втрат та 3% річних, які мають акцесорний характер, при цьому відповідач також зазначає про допущені позивачем помилки у розрахунках, зокрема внаслідок неправомірного застосування подвійної індексації орендної плати. Крім того, відсутні підстави для розірвання договору оренди, оскільки невиконання зобов`язань зумовлене обставинами непереборної сили, а відчуження права оренди здійснено правомірно відповідно до ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України.

03 листопада 2025 року представником позивача надано відповідь на вказаний відзив, яка мотивована тим, що викладені у відзиві на позов посилання на обставини, якими обґрунтовані заперечення проти позову, не підтверджені жодними належними та допустимими доказами, тому не можуть бути прийняті судом як законні та обгрунтовані, які спростовують правомірність позовних вимог. Доводів, які б спростовували правомірність позовних вимог щодо виплати орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки відзив відповідача по справі на позовну заяву не містить.

11 листопада 2025 року представницею ТОВ «СД-АГРО» Жмуренко Владою Миколаївною надано заперечення на відповідь на відзив, у яких відповідач не погоджується з доводами позивача та зазначає, що викладені у відповіді аргументи не спростовують наведених у відзиві обставин; зокрема, підкреслюється, що відсутність сертифіката ТПП не виключає наявності форс-мажорних обставин, які підтверджуються сукупністю інших доказів. Відповідач наголошує на належності та допустимості акту обстеження земельної ділянки і акту про пожежу, які підтверджують об`єктивну неможливість користування ділянкою та втрату матеріально-технічної бази, заперечує правомірність застосування позивачем індексу інфляції всупереч умовам договору та вказує на законність відчуження права оренди відповідно до чинної редакції земельного законодавства, при цьому окремо зазначає, що позивач, посилаючись на застарілі норми та практику, фактично вводить суд в оману.

Позивач до судового засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлявся належним чином.

Представник Відповідача подав заяву про розгляд справи без його участі, просив при ухваленні судового рішення взяти до уваги заперечення Відповідача, викладені в процесуальних документах та відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Представник Відповідача-2 подав заяву про розгляд справи без участі Відповідача-2 та представника Відповідача-2.

Відповідно до вимог частини першої третьої статті 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

В силу положень частини першої статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов`язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням частини першої статті 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 року у справі «Смірнова проти України»).

При цьому вжиття заходів для прискорення процедури розгляду справ є обов`язком не тільки держави, а й осіб, які беруть участь у справі. Так, Європейський суд з прав людини в рішенні від 7 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Всі ці обставини судам слід враховувати при розгляді кожної справи, оскільки перевищення розумних строків розгляду справ становить порушення прав, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав і основних свобод людини.

З метою недопущення надмірної тривалості судового провадження правових підстав для подальшого відкладення розгляду справи суд не вбачає.

Згідно з ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Дослідивши матеріали справи, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, як кожен окремо так і у їх сукупності, суд доходить таких висновків.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , є власником земельної ділянки кадастровий № :04:000:0130 площею 9,1027 гектарів в межах згідно з планом, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Оскільської сільської ради (колишня територія Вірнопільської сільської ради) Ізюмського району Харківської області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серія Р1 №718567, виданим 25 грудня 2001 року Вірнопільською сільською радою народних депутатів на підставі рішення виконавчого комітету Вірнопільскої сільської ради народних депутатів №39 від 21 серпня 2001 року, зареєстрованим в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №227, та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №37172623 від 06 травня 2015 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 28, номер запису про право власності 9578131.

Між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО», , укладений договір оренди землі від 08 вересня 2014 року та додаткова угода до договору оренди землі від 29 січня 2018 року, право оренди за якими зареєстроване 10 вересня 2014 року, номер запису про інше речове право 9577712.

Відповідно до п.7 Договору договір укладено строком на 10 (десять років). Пунктом 6 Додаткової угоди до договору дія договору оренди продовжена на вісім років.

Відповідно до п.п.8-13 Договору оренди та Додаткової угоди передбачені розмір, умови та строки виплати орендної плати. Додатковою угодою від 29 січня 2018 року до договору оренди землі від 08 вересня 2014 року внесені зміни в п.п. 8,9,10,11 розділу «Орендна плата».

Разом із тим, матеріали справи свідчать, що Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» з 28.10.2013 є сільськогосподарським товаровиробником, що здійснює діяльність з вирощування сільськогосподарської продукції відповідно до зареєстрованих видів економічної діяльності (КВЕД). Так, основним є 01.11 Вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур Додаткові: 01.61 Допоміжна діяльність у рослинництві; 46.90 Неспеціалізована оптова торгівля; 47.89 Роздрібна торгівля з лотків і на ринках іншими товарами. Місцем провадження господарської діяльності підприємства є: 64370, Харківська обл., Ізюмський р-н, село Вірнопілля.

Так, між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» було укладено Договір оренди землі від 08 вересня 2014 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером № :04:000:0130 площею 9,1027 гектарів. Товариство сумлінно та в повному обсязі виконувало свої договірні зобов`язання: користування земельною ділянкою здійснювалося відповідно до її цільового призначення, орендна плата виплачувалась своєчасно та у повному обсязі, прострочення або заборгованість були відсутніми, договір реалізовувався у належний спосіб, взаємовідносини сторін носили стабільний та конструктивний характер з моменту укладення Договору та до 24.02.2022 року.

Починаючи з 24 лютого 2022 року настали надзвичайні та непередбачувані обставини, які мали істотний вплив на можливість належного виконання зобов`язань за зазначеним Договором оренди землі. Так, у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України Указом Президента України №64/2022 починаючи з 24.02.2022 року введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який станом на теперішній момент не скасований.

Воєнний стан є не лише особливим правовим режимом, що передбачає зміну порядку реалізації прав і обов`язків, але й вводиться виключно у зв`язку з фактом збройної агресії та проведенням активних бойових дій. Такі обставини мають безпосередній та всеосяжний вплив на життя і діяльність усіх громадян та суб`єктів господарювання, а особливо на підприємства, які здійснюють діяльність у сфері вирощування сільськогосподарської продукції.

Відповідно до Наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, с. Вірнопілля Оскільської сільської територіальної громади віднесено до територій на яких велися активні бойові дії з 24.02.2022 року по 24.09.2022. З огляду на неможливість здійснення господарської діяльності в умовах активних бойових дій, 28.02.2022 року керівництвом Підприємства було прийнято офіційний Наказ № 1 про припинення діяльності.

Суд також бере до уваги, що Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» до Державної податкової служби України було подано Заяву про неможливість виконання податкових обов`язків, зокрема неможливість подавати податкову звітність й сплачувати податки та збори за всі звітні періоди, гранична дата виконання яких припадає на період дії воєнного стану та тимчасової окупації території, на якій знаходиться ТОВ «СД АГРО».

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд враховує, що спірну земельну ділянку, яка перебувала під тимчасовою російською окупацію та внаслідок реальної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами, неможливо було використовувати за її сільськогосподарським призначенням згідно до умов вказаного договору оренди.

Статтею 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Частинами 1, 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22 сертифікат ТПП України не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин; наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом бо договором.

Верховний Суд у постанові від 02 квітня 2024 року у справі № 910/9226/23 зазначив, що надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.

Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (постанова Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі № 912/3323/20).

Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин (постанова Верховного Суду від 31 серпня 2022 року у справі № 910/15264/21).

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом «в» частини 1 статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно із пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Статтею 651 ЦК України, передбачено наступне:

1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18 та у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, в якій викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Як встановлено судом, у зв`язку з проведенням активних бойових дій на території села Вірнопілля, а також на прилеглих до нього земельних ділянках, зазначені території зазнали забруднення вибухонебезпечними предметами (боєприпасами, мінами, нерозірваними снарядами тощо). Наявність таких предметів створює безпосередню та реальну загрозу життю і здоров`ю людей, що унеможливлює безпечне використання орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Дана обставина істотно впливає на можливість належного виконання зобов`язань за договором оренди землі, оскільки орендар позбавлений фактичної можливості обробляти землю або здійснювати іншу господарську діяльність на ній. Вказані обставини мають надзвичайний та непередбачуваний характер, не залежать від волі ТОВ «СД-АГРО» не могли бути самостійно усунуті орендарем та не є наслідком його дій чи бездіяльності.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» забруднена територія - будь-яка територія (акваторія), що містить вибухонебезпечні предмети; Такі території підлягають очищенню від вибухонебезпечних предметів, що є складовою першочергових заходів, передбачених Порядком здійснення першочергових заходів щодо знешкодження (знищення) вибухонебезпечних предметів на території України та організації взаємодії під час їх виконання, затвердженим наказом МВС та МО України від 21.12.2022 №?833/443.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» розмінування (гуманітарне розмінування) - комплекс заходів, які проводяться операторами протимінної діяльності з метою ліквідації небезпек, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами, включаючи нетехнічне та технічне обстеження територій, складення карт, виявлення, знешкодження та (або) знищення вибухонебезпечних предметів, маркування, підготовку документації після розмінування, надання громадам інформації щодо протимінної діяльності та передачу очищеної території. З наведеного правового регулювання випливає, що до моменту проведення розмінування територій (земельних ділянок) вони залишаються небезпечними для використання. Наявність вибухонебезпечних предметів створює реальну загрозу життю та здоров`ю людей, а також ризик завдання шкоди майну. Особливо це стосується випадків, коли мова йде про оброблення землі в межах здійснення сільськогосподарської підприємницької діяльності. Суб`єкт господарювання не має права свідомо наражати на небезпеку своїх працівників, техніку, здійснюючи сільськогосподарські роботи на забруднених вибухонебезпечними предметами територіях. Фактична неможливість користуватися орендованою земельною ділянкою свідчить про наявність підстав для звільнення Орендаря від сплати орендної плати. Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, від 07.12.2022 у справі № 911/1064/21.

Таким чином, факт забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами є саме тією незалежною від орендаря обставиною, яка унеможливлює використання об`єкта оренди та прямо узгоджується з правовими висновками Верховного Суду щодо застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України.

Орендар не має правових та фактичних повноважень здійснювати роботи з розмінування земельної ділянки власними силами.

Відповідно до чинного законодавства України, проведення робіт із виявлення, вилучення та знешкодження вибухонебезпечних предметів віднесено виключно до компетенції спеціально підготовлених фахівців та сертифікованих суб`єктів, які мають відповідні знання, технічне забезпечення та проходять державний контроль у сфері протимінної діяльності.

Таким чином, усунення небезпечних для життя та здоров`я людей обставин, пов`язаних із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливе лише після проведення розмінування відповідними уповноваженими органами. Тривалість цих робіт, а також дата їх початку і завершення залежать виключно від рішень і планів таких органів, на які орендар не має жодного впливу. Орендар може звертатися до органів державної влади або місцевого самоврядування із запитами щодо необхідності проведення розмінування.

Як свідчать матеріали справи, Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» зверталося до органів державної влади, та інших суб`єктів, з листами щодо необхідності проведення розмінування, зокрема і щодо земельної ділянки з кадастровим номером №:04:000:0130, що є об`єктом Договору оренди землі від 08 вересня 2014 року.

Вказане підтверджується відповіддю Оскільської сільської військової адміністрації №02-01-22/879 від 14.10.2025 року на адвокатський запит представника ТОВ «СД-АГРО» - Адвоката Жмуренко Влади Миколаївни, згідно з текстом якої: …до Оскільської сільської військової адміністрації надходили: заява ТОВ «СД-АГРО» від 20.11.2023 року вих.N?21 про необхідність розмінування земельних ділянок сільськогосподарського призначення до складу якої увійшла земельна ділянки з кадастровим номером :04:000:0130, також лист ТОВ «СД-АГРО» від 06.01.2025 року N?2 про необхідність проведення робіт з нетехнічного обстеження земель сільськогосподарського призначення, до складу якого увійшла земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0130.

У вказаній відповіді Оскільська сільська військова адміністрація підтверджує, що на цих територіях (земельних ділянках) можуть міститися міни, установлені вручну або із застосуванням засобів дистанційного мінування, а також саморобні вибухові пристрої та боєприпаси.

Крім того, факт реального забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами підтверджується Актом №124п від 13.08.2025, складеним особовим складом групи розмінування військової частини НОМЕР_1 Державної спеціальної служби транспорту, згідно з яким у період з 05 по 13 серпня 2025 року були проведені роботи з очищення (розмінування) місцевості земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0130 від вибухонебезпечних предметів. Затверджений примірник Акту передано до Оскільської сільської військової адміністрації 23.09.2025 року. Сам факт проведення таких робіт об`єктивно свідчить про те, що земельна ділянка була забруднена вибухонебезпечними предметами протягом усього попереднього періоду - з 24.02.2022 року до початку розмінування у серпні 2025 року.

При цьому суд враховує, що у примітках Акту №124п зазначено, що вказаний акт підтверджує лише факт проведення робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів, однак не надає гарантію якості щодо відсутності ризиків, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами, в межах очищеної території та не є заміною сертифіката щодо очищення території від вибухонебезпечних предметів.

У свою чергу, згідно з Актом обстеження земельної ділянки б/н від 27.03.2023, яким досліджено зокрема й земельну ділянку з кадастровим номером :04:000:0130 уповноваженими особами Оскільської сільської ради, було встановлено, що поля були засіяні озимою пшеницею 333,1121 га під урожай 2022 року, але не були оброблені та не скошені. На момент проведення обстеження ділянка була вкрита суцільними заростями бур`янів заввишки до 1,5 метра, що свідчить про фактичне невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, починаючи з 2022 року.

Території вважаються очищеними від вибухонебезпечних предметів тільки після перевірки їх піротехнічними підрозділами та отримання акту (сертифікату) про проведення перевірки та розмінування. Проведення робіт з очищення (розмінування) земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0130 у серпні 2025 року підтверджує неможливість її використання з 24.02.2022 року по 13.08.2025 року. Разом з тим, з огляду на те, що Акт №124п від 13.08.2025 не є сертифікатом очищення території від вибухонебезпечних предметів та не виключає залишкових ризиків їх наявності, земельна ділянка і після проведення зазначених робіт не може вважатися безумовно безпечною для сільськогосподарського використання.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина 1 статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин 1 - 3 статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Всупереч вимог ст. 89 ЦПК України суд першої інстанції на підставі наявних у справі документів та встановлених обставин справи не з`ясував, що спірна земельна ділянка розташована на території до Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, в період з 24 лютого 2022 року по 24 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російського агресора, що є загальновідомою обставиною, яка визнана у відповідних нормативних актах, які визначають перелік таких територій.

Так, Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Міністерства з питань реінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с.Вірнопілля Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24 лютого 2022 року по 24 вересня 2022 року дійсно перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій активних бойових дій, внаслідок чого користування земельною ділянкою орендарем відповідно до умов договору оренди у період тимчасової окупації об`єктивно було неможливо, а тому колегія суддів погоджується з наведеними з цього приводу аргументами скарги.

Отже, орендована земельна ділянка позивача, що розташована на території Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, у спірний період не використовувалась та не могла використовуватись через обставини, за які Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» не відповідає, а саме перебування під окупацією та реальну загрозу її забруднення вибухонебезпечними предметами внаслідок бойових дій, які там відбувалися у 2022 році.

Щодо несплати орендної плати у 2022, 2023, 2024 році суд виходить з наступного.

Згідно з положеннями частини 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8 - 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини 6 статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини 6 статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною 6 статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині 6 статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Верховний Суд у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 зазначив, що для застосування частини 6 статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Таким чином, при оцінці судом таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а обов`язком орендаря є доведення належними та допустимими доказами наявність тих обставин, на які він посилається, як на такі, що підтверджують факт неможливості використання ним орендованого майна з незалежних від нього причин.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

У постанові від 20 березня 2024 року у справі № 911/255/23 за позовом про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідач відповідно до положень частини 6 статті 762 ЦК України не мав обов`язку сплачувати орендну плату за відповідний період, враховуючи перебування населеного пункту, де розташований об`єкт оренди, в тимчасовій окупації з 01 березня 2023 року до 01 квітня 2023 року, та неможливість використання об`єкта оренди орендарем.

З урахуванням того, що спірна земельна ділянка знаходиться на території, яка перебувала у тимчасовій окупації у 2022 році під час проведення необхідних згідно умов договору оренди сільськогосподарських робіт, а відповідач внаслідок цього не мав до неї доступу, - позивач не має розумних сподівань на отримання доходу від її оренди у розумінні законних підстав для розірвання договору оренди, ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Після звільнення цієї території після окупації, з точки зору стороннього незацікавленого спостерігача та загальних принципів цивільного законодавства справедливість, добросовісність та розумність, п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, - слід визнати, що внаслідок бойових дій спірна земельна ділянка є потенційно небезпечною внаслідок реального ризику наявності на ній вибухонебезпечних предметів, які застосовуються збройними силами під час бойових дій.

Надані відповідачем вищевказані документи, зокрема, відповідь Оскільської сільської військової адміністрації №02-01-22/879 від 14.10.2025 року, підтверджують факт забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами у період з 24.02.2022 року по 13.08.2025 року та не спростовані позивачем, що дозволяє суду дійти висновку про неможливість виконання умов договору оренди відповідачем та сплати орендної плати у зазначений у спорі період.

Окрім цього, суд також зважає на відсутність даних про недобросовісну поведінку орендаря, що має значення для встановлення обставин щодо можливості/неможливості використання орендованої земельної ділянки за призначенням та звільнення порушника умов договору від цивільно-правової відповідальності.

Так, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу, в якій передбачено, що зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Хоча знищення майна та неможливість його використання внаслідок ризику засмічення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами є різними юридичними фактами, їх наслідки для орендаря у частині неможливості реалізації права користування предметом оренди є тотожними.

Так, поняття «майно» охоплює не лише право власності, а й інші майнові права та законні очікування, які мають економічну цінність. ЄСПЛ застосовує автономне, широке поняття "майна" за статтею 1 Протоколу 1 до Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод» 1950, що охоплює не лише матеріальні речі, а й легітимні очікування (права, які особа може обґрунтовано сподіватися реалізувати на основі закону/рішення, договору), активи, доходи, а також ліцензії та гудвіл. Так, Суд розглядав оренду як майновий інтерес, на який розповсюджується захист статті 1 Протоколу № 1 (Рішення у справі "Ятрідіс проти Греції" 25.03.1999 (IATRIDIS v. GREECE, no. 31107/96),, Stretch v. the United Kingdom, 2003, §§ 32-35; «Брункрона проти Фінляндії» (Bruncrona v. Finland), 2004, § 79; Bosphorus Hava Yollari Turizm ve Ticaret Anonim Sirketi v. Ireland [ВП], 2005, § 140). У справі «Ді Марко проти Італії» (Di Marco v. Italy), 2011, §§ 48-53, Суд вважав, що легітимні очікування заявника у зв`язку з майновими інтересами, такими як використання землі та пов`язана з цим комерційна діяльність, були достатньо важливими, щоб вважатися «володінням» у сенсі статті 1 Протоколу № 1.

Суд звертає увагу, що відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає.

Разом із тим, після деокупації території сам факт проведення у серпні 2025 року робіт з очищення (розмінування) земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0130 є доказом того, що протягом усього попереднього періоду - з 24.02.2022 року до початку розмінування - ділянка була забруднена вибухонебезпечними предметами та не могла використовуватися за її цільовим призначенням.

Так, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.

Позивач всупереч вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України не довів належними і допустимими доказами, що саме відповідач згідно договору чи закону зобов`язаний провести перевірку орендованої земельної ділянки на наявність вибухонебезпечних предметів та провести її розмінування у разі виявлення таких предметів.

Додатково суд зауважує, що Акт №124п від 13.08.2025, яким зафіксовано проведення робіт з очищення (розмінування), не є сертифікатом очищення території від вибухонебезпечних предметів та не надає гарантії відсутності залишкових ризиків, що прямо зазначено у примітках до вказаного Акту. Відтак, відсутність належного сертифіката щодо очищення спірної земельної ділянки від вибухонебезпечних предметів створює об`єктивну перешкоду для її повноцінного та безпечного використання і після проведених робіт з розмінування.

Таким чином, з огляду на підтверджене забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами у період з 24.02.2022 року по 13.08.2025 року, що доводиться самим фактом проведення розмінування у серпні 2025 року, а також з огляду на відсутність належного сертифіката, який підтверджував би повну придатність ділянки до використання після розмінування, - у позивача не виникає обґрунтованих сподівань на отримання орендної плати у заявлений у позові період, а тому є недоведеними заявлені у даній справі підстави для розірвання договору оренди, які ґрунтуються на нормі ч. 2 ст. 651 ЦК України, та підстави для сплати орендної плати у заявлений у позові період.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія рф проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (див. правові висновки у постанові Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Таким чином, матеріали справи підтверджують факт того, що земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0130, що знаходилась у користуванні відповідача, у період з 24.02.2022 року по 13.08.2025 року не могла бути оброблена та використана в сільськогосподарській діяльності, оскільки була забруднена вибухонебезпечними предметами, що підтверджується фактом проведення робіт з розмінування у період з 5 по 13 серпня 2025 року. Після проведення розмінування залишкові ризики наявності вибухонебезпечних предметів офіційно не виключені, оскільки виданий акт не є сертифікатом очищення і не надає гарантії відсутності ризиків.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає, якими у даному випадку є тимчасова окупація та реальний ризик засмічення орендованої спірної земельної ділянки після звільнення від неї вибухонебезпечними предметами.

За таких обставин у суду були підстави для застосування норми частини 6 статті 762 ЦК України про те, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Орендар довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, оскільки виконання договірних зобов`язань внаслідок російської збройної окупації, та за відсутності офіційних даних про можливість використання орендованої земельної ділянки згідно договору оренди після звільнення від російської окупації з огляду на реальний ризик засмічення вибухонебезпечними предметами.

Тому, у даному випадку з наведених виключних причин, які істотно перешкоджали та зробили неможливим використання орендованої земельної ділянки у заявлений у позові період - відповідач звільняється від обов`язку сплачувати орендну плату за цей час, та відсутні підстави для дострокового розірвання договору оренди з наведених у позові підстав.

Щодо відчуження права оренди земельної ділянки суд виходить з наступного.

З урахуванням положень частини 5 статті 93 Земельного кодексу України у редакції, чинній після внесення змін Законами України від 28.04.2021 № 1423-IX та від 02.05.2023 № 3065-IX, орендар земельної ділянки сільськогосподарського призначення має право відчужувати, у тому числі продавати або передавати в заставу, право оренди земельної ділянки без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом.

Таким чином, законодавець зняв обмеження оборотоздатності майнових прав (оренди), які раніше існували, та визнав право орендаря самостійно розпоряджатися своїм речовим правом на оренду як активом цивільного обігу.

Отже, з урахуванням редакції земельного законодавства, чинної на момент укладення Договору купівлі-продажу права оренди № 01/05-25 від 01.05.2025 року, орендар має законне право відчужити належне йому право оренди без необхідності отримання будь-якого погодження від орендодавця.

Відповідно до статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства застосовуються до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ними чинності, а у випадку триваючих правовідносин - нові акти поширюють свою дію на такі правовідносини. Таким чином, навіть якщо договір оренди було укладено раніше, зміни у законодавстві, що набрали чинності до моменту відчуження права оренди, підлягають застосуванню до відповідних дій сторін.

Такий висновок зроблений Касаційним господарським судом Верховного Суду у постанові від 11.07.2024 року у справі № 904/9875/21. Схожі висновки, зокрема щодо питання вільного відчуження прав оренди орендарем, викладені також у постанові КГС ВС від 04.12.2024 у справі № 875/3625/21, постанові КЦС ВС від 24.04.2025 у справі № 732/626/24, постанові КГС ВС від 29.04.2025 у справі № 873/70/22, постанові КЦС ВС від 14.05.2025 у справі № 732/1307/24.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що укладення Договору купівлі-продажу права оренди земельних ділянок № 01/05-25 від 01.05.2025 року було вчинено відповідачем у межах наданих йому законом повноважень та не є порушенням обов`язків орендаря, передбачених статтею 25 Закону України «Про оренду землі». Відтак, посилання позивача на зазначений правочин як на підставу для розірвання договору оренди є необґрунтованим та не підлягає задоволенню.

Таким чином, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову у зв`язку з недоведеністю позовних вимог.

Частиною другою статті 141 ЦПК України визначено, що судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову на відповідача; 2) у разі відмови в позові на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункт 12 частини третьої статті 2 ЦПК України).

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 82, 89, 137, 141, 259, 264, 265 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до ТОВ «СД-АГРО» та ТОВ «АДП-АГРО» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .

Відповідач-1: Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО», , адреса: 64370, Харківська область, Ізюмський район, с. Вірнопілля, вул. Миру, 10-А.

Відповідач-2: Товариство з обмеженою відповідальністю «АДП-АГРО», , адреса: 64801, Харківська область, м. Лозова, вул. Маріупольська, буд. 22.

Повний текст судового рішення складено та проголошено 26 березня 2026 року.

Суддя Т. В. Штих