Справа № 461/3593/19 Головуючий у 1 інстанції: Зубачик Н.Б.
Провадження № 22-ц/811/4344/25 Доповідач в 2-й інстанції: Савуляк Р. В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2026 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі:

Головуючого судді: Савуляка Р.В.

суддів: Мікуш Ю.Р., Шандри М.М.

секретаря: Заяць Я.І.

з участю: представника Львівської міської ради Павлової З.П.,

представника Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Гонсьор Д.В.,

представника Управління комунальної власності Департаменту

економічного розвитку Львівської міської ради Заяць Б.Р., розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою Львівської міської ради на рішення Галицького районного суду м.Львова від 20 листопада 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Львівської міської ради, Виконавчого комітету Львівської міської ради, за участю третіх осіб: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Стецька, 5», Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради, Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, Львівське міське комунальне підприємство «Львівтеплоенерго» про визнання недійсним рішення, яке порушує право власності, скасування реєстрації права власності та витребування майна з незаконного володіння,-

ВСТАНОВИЛА:

У травні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Львівської міської ради, Виконавчого комітету Львівської міської ради, за участю третіх осіб: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Стецька, 5», Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради, Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, Львівське міське комунальне підприємство «Львівтеплоенерго» про визнання недійсним рішення, яке порушує право власності, скасування реєстрації права власності та витребування майна з незаконного володіння.

В обґрунтування позовних вимог покликалася на те, що ОСОБА_1 являється власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 20 березня 2003 року №200323.

У 2016 році співвласниками квартир будинку АДРЕСА_2 було вирішено створити об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ОСББ «Стецька 5», . До цього моменту будинок знаходився на балансі ЛКП «Княже місто».

Згідно акту приймання-передачі від 11 липня 2016 з балансу ЛКП «Княже місто» на баланс ОСББ «Стецька 5» був переданий чотириповерховий житловий будинок АДРЕСА_2 , який введений в експлуатацію 1912, загальною площею 1222,7 м.кв., з яких житлова площа 533,5 м.кв., площа квартир 768,9 м.кв., допоміжних приміщень 303,9 м.кв., яка включає сходові клітки площею 86,9 м.кв., підвали площею 193,8 м.кв. та інші технічні приміщення (котельня) площею 23,2 м.кв.

Проте, як стало відомо позивачці такі допоміжні приміщення, 02 серпня 2018 року були зареєстровані на праві власності за Львівською міською радою (). При цьому вказані приміщення були об`єднанні в одне приміщення площею 33,5 м.кв. Підставою виникнення права власності вказано лист №03-13-04794 вд 27 липня 2018 року Регіонального відділення фонду державного майна України по Львівській області та рішення Львівської міської ради №639 від 15 червня 2018 року.

Вищевказаним листом Регіональне відділення фонду державного майна України по Львівській області, на запит від 02 травня 2018 року №2302-вих-3005 Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради повідомило, що приміщення під літ.І площею 33,5 м.кв. за адресою: АДРЕСА_2 , балансоутримувач ОСББ «Стецька 5» не перебуває в Єдиному реєстрі об`єктів державної власності та відповідно не знаходиться у державній власності.

Згідно рішення Львівської міської ради №639 від 15 червня 2018 року з метою врегулювання відносин власності щодо нежитлових приміщень, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова, розглянувши документи, представлені управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку, Виконавчий комітет ЛМР вирішив зареєструвати територіальній громаді м.Львова в особі Львівської міської ради право комунальної власності на нежитлові приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова, не належать до житлового фонду, не перебувають у загальному користуванні мешканців будинку та не є допоміжними.

Вважала, що вказаним рішенням Львівської міської ради в частині реєстрації права власності на приміщення підвалу під літ.І, загальною площею 33,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 порушено право спільної власності позивача на допоміжні приміщення будинку АДРЕСА_2 , та таке підлягає захисту шляхом визнання недійсним цього рішення, скасування реєстрації права власності на таке приміщення за Львівською міською радою та витребування з незаконного володіння відповідача вказане приміщення.

З врахуванням зазначених обставин, просила визнати незаконним та скасувати рішення ЛМР від 15 червня 2018 року №639 «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлові приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова» в частині реєстрації територіальній громаді м.Львова в особі Львівської міської ради права комунальної власності на приміщення котельні площею 33,5 м.кв. за адресою: АДРЕСА_2 та скасувати реєстрацію права комунальної власності на приміщення підвалу під літ. І загальною площею 33,5 м.кв. за адресою: АДРЕСА_2 , номер запису про право власності 27822419 від 02 серпня 2018 року, здійснену державним реєстратором Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради - Стрихар Мартою Ігорівною, витребувати з незаконного володіння Львівської міської ради приміщення підвалу під літ.І загальною площею 33,5 м.кв. за адресою: АДРЕСА_2 у законне володіння співвласників квартир багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 .

Рішенням Галицького районного суду м. Львова від 20 листопада 2025 року позов ОСОБА_1 до Львівської міської ради, Виконавчого комітету Львівської міської ради, за участю третіх осіб: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Стецька, 5», Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради, Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, Львівське міське комунальне підприємство «Львівтеплоенерго» про визнання недійсним рішення, яке порушує право власності, скасування реєстрації права власності та витребування майна з незаконного володіння задоволено частково.

Витребувано з незаконного володіння Львівської міської ради приміщення підвалу під літ. I загальною площею 33.5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 у законне володіння співвласників квартир багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 .

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з Львівської міської ради на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 384,20 грн, а також витрати за проведення експертизи в сумі 7572,80 грн.

Стягнуто з Виконавчого комітету Львівської міської ради на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 384,20 грн, а також витрати за проведення експертизи в сумі 7572,80 грн.

Рішення Галицького районного суду м. Львова від 20 листопада 2025 року оскаржила Львівська міська рада.

В апеляційній скарзі покликається на те, що будинок АДРЕСА_2 належить до комунальної власності територіальної громади міста Львова в особі Львівської міської ради, відтак усі нежитлові приміщення в ньому, які не приватизовані та не відчужені у приватну чи державну власність, залишаються у комунальній власності, тому висновок суду про те, що спірне приміщення площею 33.5 кв.м. (котельня та кладова) як допоміжне належить позивачу на праві спільної часткової власності, є помилковим.

Право комунальної власності Львівської міської ради на спірне приміщення зареєстровано на підставі рішення виконавчого комітету Львівської міської ради № 639 від 15 червня 2018 року та листа Регіонального відділення Фонду державного майна України.

На відміну від допоміжних приміщень, спірне приміщення протягом тривалого часу було постійним об`єктом цивільно-правових відносин, що підтверджує його статус як нежитлового.

Спірне приміщення є об`єктом критичної інфраструктури та виконує важливу функцію для забезпечення опаленням приміщення КНП «4-ої клінічної лікарні м. Львова», функціонально призначене для обслуговування міської інфраструктури, тому не може бути допоміжним приміщенням.

Просить рішення Галицького районного суду м. Львова від 20 листопада 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

30 грудня 2025 року на адресу суду від представника Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу. Вважає покликання в оскаржуваному рішенні те, що приміщення підвалу під літ. І загальною площею 33,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 є допоміжним не відповідає дійсності. Стверджує, що матеріали справи містять докази перебування спірного приміщення в статусі нежитлового, яке не належить до житлового фонду, відокремлене стінами та перекриттям, має окремий вхід, тобто є самостійними об`єктом нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення. Просить апеляційну скаргу Львівської міської ради задовольнити, а рішення Галицького районного суду м. Львова від 20 листопада 2025 року скасувати.

ОСОБА_1 та представник Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Стецька, 5» у судове засідання не з`явилися, хоча були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, тому їх неявка, відповідно до ч.2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи, який проводиться за їх відсутності.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника Львівської міської ради Павлової З.П., представника Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Гонсьор Д.В. та представника Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради Заяць Б.Р. на підтримання доводів апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з наступних підстав.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Згідно з частинами 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до положень частин 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом та матеріалами справи встановлено, що згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №200323 від 20 березня 2003 року ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 /а.с.12/.

Згідно акту приймання-передачі від 11 липня 2016 року з балансу ЛКП «Княже місто» на баланс ОСББ «Стецька 5» був переданий чотириповерховий житловий будинок АДРЕСА_2 , який введений в експлуатацію 1912, загальною площею 1222,7 м.кв., з яких житлова площа 533,5 м.кв., площа квартир 768,9 м.кв., допоміжних приміщень 303,9 м.кв., яка включає сходові клітки, площею 86,9 м.кв., підвали площею 193,8 м.кв. та інші технічні приміщення (котельня), площею 23,2 м.кв. /а.с.16-20/.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 07 вересня 2018 року, нежитлове приміщення підвалу під індексом І, загальною площею 33,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 на підставі листа №03-13-04794 від 27 липня 2018 року Регіонального відділення фонду державного майна України по Львівській області; рішення Львівської міської ради №639 від 15 червня 2018 року, перебуває у комунальній власності Львівської міської ради () від 02 серпня 2018 року за реєстраційним номером 101 /а.с.14/.

Рішенням Львівської міської ради №639 від 15 червня 2018 року «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлові приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова» з метою врегулювання відносин власності щодо нежитлових приміщень, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова, вирішено: зареєструвати територіальній громаді м.Львова в особі Львівської міської ради право комунальної власності на нежитлові приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова, не належать до житлового фонду, не перебувають у загальному користуванні мешканців будинку та не є допоміжними, в тому числі на підвал індекс/літера приміщення І, загальною площею 33,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (реквізити технічного паспорта від 26 березня 2018 року №4); Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку вжити заходів для реєстрації у встановленому порядку права комунальної власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.34-35).

Як вбачається з технічного паспорта, складеного ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради» №4 від 26 березня 2018 року, нежитлове приміщення площею 33,5 кв.м. в будинку АДРЕСА_2 відокремлене стінами та перекриттями, має окремий вхід, через будинок інший вхід відсутній /Т.1, а.с.160-164/.

Згідно Довідки, виданої головою ОСББ «Стецька-5» Пачовською І.П. б/н, вказано, що нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 знаходиться на балансі ОСББ «Стецька 5» загальною площею 23,5 кв.м. і відповідно до поверхового плану від 1980 розташоване в підвальному приміщенні. У вказаному нежитловому приміщенні знаходиться теплотехнічне обладнання ЛМКП «Львівтеплоенерго» та ОСББ «Стецька 5» не має заперечень, щодо передачі вищевказаного об`єкта в оренду ЛМКП «Львівтеплоенерго» /Т1, а.с.151/.

17 травня 2018 року Львівська міська рада прийняла Ухвалу №3431 про надання ЛМКП «Львівтеплоенерго» в оренду нежитлового приміщення підвалу площею 33,5 кв.м. на АДРЕСА_2 для забезпечення теплопостачанням.

17 липня 2018 року між Управлінням комунальної власності та ЛМКП «Львівтеплоенерго» укладено Договір оренди нежитлових приміщень площею 33,5 кв.м. на АДРЕСА_2 , цільове призначення - для забезпечення теплопостачання.

Комунальна власність територіальної громади м.Львова на вказані приміщення виникла на підставі наступних розпорядчих та законодавчих актів: рішення Галицького (Ленінського райвиконкому м.Львова від 14 квітня 1987 року №222, згідно з яким будинок за адресою: АДРЕСА_2 включено в реєстр житлових будинків (споруд), які належать місцевим радам по Ленінському району м. Львова. Вказане рішення ніким не оспорювалось та не визнавалось недійсним; Постанова Кабінету Міністрів України від 05 листопада 1991 року №311 «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною) власністю», відповідно до якої до власності областей віднесено житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів; рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради народних депутатів від 24 грудня 1991 року №728 «Про розмежування обласної комунальної власності і власності адміністративно-територіальних одиниць/підприємств та організацій житлово - комунального господарства області», згідно з яким затверджено перелік підприємств та організацій, які відносяться до комунальної власності Львівської міської ради народних депутатів, до якого включено житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів районів м.Львова.

На момент прийняття вищезазначеної Постанови Кабінету Міністрів України від 05 листопада 1991 року №311 «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю, будинок за адресою: АДРЕСА_2 перебував у комунальній власності на підставі рішення Галицького районного (Ленінського) райвиконкому м.Львова №222 від 14 квітня 1987 року.

В подальшому, на підставі рішення №639 «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлове приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова», відомості про спірне приміщення як окремий об`єкт цивільних прав площею 33,5 кв.м. були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Верховний Суд в постанові від 05 жовтня 2022 року в даній справі зауважив про відсутність в матеріалах справи оригіналу або належним чином завіреної копії рішення №639 «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлові приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова», а наявна в матеріалах справи /Т.1, а.с.34-35/ роздруківка такого не містить необхідних реквізитів документа (підписів, завірчих написів, тощо), у зв`язку з чим не відповідає критеріям належності та допустимості й не є доказом у розумінні вимог процесуального закону.

На підставі зазначеного, ухвалою Галицького районного суду м.Львова від 16 листопада 2022 року було зобов`язано Львівську міську раду надати належним чином засвідчену копію рішення Львівської міської ради від 15 червня 2018 року №639 «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлові приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова». Належним чином завірена копія такого представником Львівської міської ради Павловою З.П. була надана разом з відзивом на позовну заяву /Т.3, а.с. 41/.

При вирішенні даного спору Верховний Суд звертав увагу на те, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку крім тих, що від самого початку будувалися як такі, призначення яких не пов`язане з обслуговуванням будинку та забезпеченням побуту власників квартир, у зв`язку з чим важливим є встановлення призначення спірного приміщення саме на момент його будівництва.

З врахуванням вищезазначеного судом першої інстанції було призначено у даній справі судову будівельно-технічну експертизу, виконання якої було доручено Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз, на вирішення експерту було поставлено питання: «Чи належить приміщення підвалу під літ. І площею 33,5 м кв. (згідно поверхових планів будинку приміщення VIII площею 9,5 кв.м - кладова та приміщення VII - 23,2 кв.м - котельня) за адресою: АДРЕСА_2 до допоміжних приміщень житлового будинку по АДРЕСА_2 , чи є нежитловими приміщеннями виходячи з даних поверхових планів та інвентаризації приміщень станом з моменту будівництва будинку до 11 липня 2016 р.?».

Із висновку за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи судового експерта Львівського НДІСЕ від 18 вересня 2025 року №108-Е, вбачається, що при наданих матеріалах за умов наведених в дослідницькій частині висновку експерта та за результатами проведеного візуально огляду об`єкта дослідження, встановлено що досліджувані приміщення обліковуються як котельня приміщення під літ. «VII» площею 23,2 кв.м. та як кладова приміщення під літ. «VIIІ» площею 9,5 кв.м. та дані приміщення призначені для побутового обслуговування його мешканців (кладова) та для забезпечення експуатації будинку (котельня), враховуючи, що відповідно до даних інвентаризаційної справи в період з моменту будівництва будинку до 11 липня 2016 року досліджувані приміщення окремо ізольовані не були, вхід до них з вулиці не здійснювався, а здійснювався через інші приміщення підвального поверху та через сходову клітку з першого поверху до вулиці, враховуючи що досліджувані приміщення нумеровані римськими цифрами «VIIІ» та «VII», їх нумерація проведена перед нумерацією квартир, а не після, з врахуванням вимог «Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій», затверджених Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства» 17 травня 2005 року №76, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417-VIII від 14 травня 2015 року, Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866-ІІІ від 29 листопада 2001 року, ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення» (чинний з 01 січня 2006 року до 01 грудня 2019 року) та ін. встановлено, що приміщення підвалу під літ.І площею 33,5 м.кв. (згідно поверхових планів будинку приміщення VIII площею 9,5 кв.м. кладова та приміщення VII 23,2 кв.м. - котельня) за адресою: АДРЕСА_2 виходячи з даних поверхових планів та інвентаризації приміщень станом з моменту будівництва будинку до 11 липня 2016 року належало до допоміжних приміщень житлового будинку по АДРЕСА_2 .

Ухвалюючи оскаржуване рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції, дійшов висновку, що спірне підвальне приміщення, законним володільцем якого є співвласники будинку в особі позивача, вибуло з володіння не з їхньої волі, та набуто відповідачем на підставі листа №03-13-04794 від 27 липня 2018 року Регіонального відділення фонду державного майна України по Львівській області та рішення Львівської міської ради №639 від 15 червня 2018 року «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлові приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова», а тому наявні підстави для витребування такого майна від Львівської міської ради, незалежно від добросовісності останньої на підставі статті 388 ЦК України.

Разом з тим, суд першої інстанції, дійшов висновку про відмову у задоволенні позову в частині визнання недійсним рішення, яке порушує право власності, скасування реєстрації права комунальної власності на приміщення підвалу під літ. І загальною площею 33,5 м.кв. за адресою: АДРЕСА_2 , номер запису про право власності 27822419 від 02 серпня 2018 року.

З таким висновком колегія суддів погоджується виходячи із наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно положень ст.ст. 12, 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.1, ч.6 ст. 81 ЦПК України).

Згідно ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Непорушність права власності закріплено і у статті 321 Цивільного кодексу України, відповідно до частини першої якої ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до положень ст. 4 ЖК України, ст. 382 ЦК України нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

За приписами статті 1 вказаного Закону допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитловим - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

У Рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

У Рішенні Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц зазначено, що «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17 якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України. За змістом наведених норм можна виснувати, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, потрібно виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання».

Звертаючись до суду із даним позовом, ОСОБА_1 обґрунтовувала незаконність рішення Львівської міської ради № 639 від 15 червня 2018 року та порушення свого права як власника квартири у багатоквартирному будинку тим, що приміщення, яке відповідач зареєстрував за собою на праві комунальної власності, є допоміжним приміщенням та, відповідно, належить на праві спільної власності співвласникам багатоквартирного будинку.

Так, судом першої інстанції, обгрунтовано встановлено, що приміщення підвалу під літ.І площею 33,5 м.кв. (згідно поверхових планів будинку приміщення VIII площею 9,5 кв.м. кладова та приміщення VII 23,2 кв.м. - котельня) за адресою: АДРЕСА_2 , є допоміжним приміщенням, та належить на праві спільної власності співвласникам квартир багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , які не надавали згоди на його відчуження.

Визначальним для правильного вирішення цього спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у будинку з урахуванням характеристик таких приміщень.

Відповідно до експлікації приміщень інвентаризаційної справи, приміщення під номером «VIII» площею 9,5 кв.м використовується як кладова, приміщення під літ. «VII» площею 23,2 кв.м використовується як котельня.

Згідно поверхових планів будинку від 1980 року підвального поверху житлового будинку АДРЕСА_2 (арк. інв. спр. 98), встановлено що приміщення під літ. «VII» та приміщення під літ. «VII» входять до складу житлового будинку АДРЕСА_2 та знаходяться в підвальному поверсі будинку.

Відповідно до експлікації приміщень інвентаризаційної справи до поверхового плану зображеного на рис. 2, приміщення під номером «VIII» площею 9,5 кв.м використовується як кладова, приміщення під літ. «VII» площею 23,2 кв.м використовується як котельня (арк. 102 інв. спр.).

Згідно плану підвального поверху згідно копії архівної справи про будівництво будинку АДРЕСА_2 (а.с. 95, том 3), встановлено що приміщення під літ. «VIII» та приміщення під літ. «VII» входять до складу житлового будинку АДРЕСА_2 та знаходяться в підвальному поверсі будинку.

Висновок судової будівельно-технічної експертизи судового експерта Львівського НДІСЕ від 18 вересня 2025 року №108-Е, доводить те, що спірні приміщення (літ. VII та VIII) з моменту зведення будинку не створювалися як самостійні об`єкти нерухомості, не містили окремого входу з вулиці, доступ до них був виключно через загальнобудинкові комунікації (сходову клітку та підвал), що свідчить про те, що приміщення першочергово були призначені для побутового обслуговування його мешканців (кладова) та для забезпечення експлуатації будинку.

Таким чином, доводи апеляційної скарги, про те, що суд першої інстанції не звернув увагу та те, що на відміну від допоміжних приміщень, спірне приміщення протягом тривалого часу було постійним об`єктом цивільно-правових відносин, що підтверджує його статус як нежитлового, не знайшли свого підтвердження.

Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17.

Відповідно до статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Матеріали справи не містять доказів про зміну статусу спірних приміщень на нежитлове чи переобладнання такого приміщення.

Також відсутні в матеріалах справи і докази створення міською радою або іншими особами спірних приміщень шляхом нового будівництва або їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.

Рішення виконавчого комітету Львівської міської ради від 15 червня 2018 року №639, на яке покликається ЛМР в апеляційній скарзі, яке посвідчує право власності територіальної громади на спірні приміщення, не стосується зміни статусу спірних приміщень та було спрямовано на оформлення документів про право власності відповідача на ці приміщення, проте не підтверджує набуття права власності на спірні приміщення як окреме нерухоме майно.

В апеляційній скарзі, міститься покликання на те, що спірне приміщення є об`єктом критичної інфраструктури та виконує важливу функцію для забезпечення опаленням приміщення КНП «4-ої клінічної лікарні м. Львова», функціонально призначене для обслуговування міської інфраструктури, тому не може бути допоміжним приміщенням.

Водночас у тексті апеляційної скарги Львівська міська рада визнає, той факт, що котельня у спірному приміщенні використовується як для потреб поліклініки, так і для обслуговування житлового будинку АДРЕСА_2 .

Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Колегія суддів наголошує, що висновком експерта №108-Е від 18 вересня 2025 року підтверджено, що приміщення під літ. VII (котельня) та літ. VIII (кладова) з моменту будівництва були пов`язані з житловим будинком, не мали окремого входу та призначалися виключно для обслуговування його мешканців і забезпечення експлуатації будівлі.

Той факт, що тривалий час акт котельня використовується також для потреб КНП «4-ої клінічної лікарні м. Львова», свідчить лише про експлуатацію обладнання (котельні).

Передача спірного приміщення в оренду ЛМКП «Львівтеплоенерго» для забезпечення теплопостачання, не змінює статусу спірного приміщення з допоміжного приміщення багатоквартирного будинку на самостійний об`єкт нежитлового фонду чи нежитлове приміщення.

За наведеного, колегія суддів погоджується з висновками першої інстанції про те, що приміщення підвалу під літ.І площею 33,5 м.кв. (згідно поверхових планів будинку приміщення VIII площею 9,5 кв.м. кладова та приміщення VII 23,2 кв.м. - котельня) за адресою: АДРЕСА_2 , є допоміжним приміщенням, та належить на праві спільної власності співвласникам квартир багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , які не надавали згоди на його відчуження, що є підставою для витребування такого майна від Львівської міської ради, незалежно від добросовісності останньої на підставі статті 388 ЦК України.

Доводи апеляційної скарги висновок суду першої інстації не спростовують і зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду по їх переоцінці та особистого тлумачення апелянтом норм процесуального закону.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Підстав для його скасування з мотивів, викладених у апеляційних скаргах, колегія суддів не знаходить.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Судом правильно встановлено фактичні обставини справи, вірно застосовано матеріальний закон та дотримано процедуру розгляду справи, встановлену ЦПК України, ухвалено справедливе рішення, тому підстав для його зміни чи скасування колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Львівської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Галицького районного суду м. Львова від 20 листопада 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 27 березня 2026 року.

Головуючий: Савуляк Р.В.

Судді: Мікуш Ю.Р.

Шандра М.М.