Провадження №: 2/755/675/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" лютого 2026 р. місто Київ

Дніпровський районний суд міста Києва в складі головуючого судді Савлук Т.В., за участю секретаря судових засідань Лазоренко Н.В., розглянувши в приміщенні Дніпровського районного суду міста Києва в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору, -

в с т а н о в и в:

До Дніпровського районного суду міста Києва звернувся представник Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» (надалі - КП «Житлоінвестбуд-УКБ») з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору.

Згідно із заявлених вимог позивач просить суд розірвати попередній договір про відселенням та компенсацію у зв`язку із відселенням від 12 квітня 2016 року, укладений між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 12 квітня 2016 року між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 укладено договір про відселення та компенсацію у зв`язку із відселенням. Договором визначено, що сторони узгодили майнові на інші питання пов`язані з відселенням відповідачів, умовами такого відселення та компенсації відповідачам, у зв`язку із забудовою кварталу, яку здійснює підприємство, на підставі розпорядження виконавчого органу Київської міської ради від 24 травня 2004 року № 850. Сторони домовились щодо відселення відповідачів із квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 28,17 кв.м, житлова площа 20,40 кв.м, кількість кімнат 1, у квартиру АДРЕСА_2 яка буде розташована на 5 поверсі житлового будинку АДРЕСА_3

загальною площею 46,06 кв.м, житлова площа 18,67 кв.м, кількість кімнат одна. Відповідно попереднього договору сторони дійшли згоди, щодо відселення відповідача у квартиру, яка визначена у п. 1.1 попереднього договору, буде здійснено шляхом передачі «Підприємством» майнових прав на дану квартиру у власність. Представник позивача зазначає, що відселення мешканців мікрорайону зупинено у зв`язку із поновленням дії наказу Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 23 від 04 травня 2006 року «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах АДРЕСА_33, АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 та АДРЕСА_5 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини», відповідно до якого, у тому числі житловий будинок АДРЕСА_5 віднесено до переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини. Отже житловий будинок АДРЕСА_5 , є щойно виявленим об`єктом культурної спадщини та не може бути знесеним. Також представник позивача зазначає, що відселення мешканців мікрорайону призупинено і через відсутність детального плану території комплексної реконструкції масиву Соцмістечко в межах проспектів Броварський, Соборності (Возз`єднання), Гагаріна, вулиць Гната Хоткевича (Червоногвардійської), залізниця в Дніпровському районі міста Києва, що зумовило не надання підприємству протягом останніх п`яти років нових земельних ділянок у межах мікрорайону «Соцмісто», що також унеможливлює подальшу реконструкцію мікрорайону. Враховуючи, що житловий будинок АДРЕСА_5 не може бути знесеним і подальша реконструкція мікрорайону є неможливою, у позивача відсутній обов`язок відселення із вказаного будинку. Наведені вище обставини зумовили неможливість виконання позивачем подальшої реконструкції мікрорайону та являються істотними змінами обставин, якими позивач керувався при укладанні попереднього договору, адже позивач не зможе отримати фінансовий результат, який очікував отримати від реалізації вказаної реконструкції. Також у позові зазначено, що позивач звернувся до відповідачів з повідомленням про розірвання договору, проте відповідачі наполягали на виконанні умов договору попри те, що житловий будинок є щойно виявленим об`єктом культурної спадщини та не може бути знесеним, дія Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» не поширюється на об`єкти, віднесені до щойно виявлених об`єктів культурної спадщини. З наведених підстав позивач вважає, що оскільки житловий будинок не може бути знесений, подальша реконструкція мікрорайону є неможливою, у позивача відсутній обов`язок відселити відповідача. За доводами позовної заяви, договір підлягає розірванню, оскільки істотно змінились обставини, якими сторони керувались при укладанні договору, враховуючи, що в момент його укладання сторони виходили з того, що у позивача будуть правові підстави на реконструкцію та забудову території мікрорайону Соцмісто.

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 06 грудня 2024 року відкрито провадження в даній цивільній справі та призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження до підготовчого засідання.

23 січня 2025 року представником відповідачів адвокатом - Татунцем В.В. подано до суду через систему «Електронний суд» відзив на позовну заяву, в якому відповідачі просить відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі. За доводами відзиву одностороння відмова від виконання договору ним не передбачена, відповідач свої зобов`язання за договором виконав у повному обсязі, а зазначена позивачем підстава розірвання договору його умовами не передбачена.

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 18 лютого 2025 року задоволено клопотання представника відповідачів - адвоката Татунець В.В. про зупинення провадження у цивільній справі, подане до суду 24 січня 2025 року, зареєстроване за вх.№4270.

Зупинено провадження у цивільній справі за позовом Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд- УКБ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про розірвання договору про відселення та компенсацію, - до набрання законної сили судовим рішенням ухваленим в межах розгляду цивільної справи №76143589/24 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд- УКБ», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, - Київська міська державна адміністрація, Дніпровська районна у місті Києві державна адміністрація, про визнання права вдатності, яка перебуває в провадженні Шевченківського районного суду міста Києва, та від якої залежить вирішення цієї цивільної справи.

Постановою Київського апеляційного суду від 17 квітня 2025 року апеляційну скаргу Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» задоволено.

Ухвалу Дніпровського районного суду міста Києва від 18 лютого 2025 року скасовано, справу направлено для продовження розгляду до Дніпровського районного суду міста Києва.

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 30 липня 2025 року закрито підготовче провадження в даній справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

29 жовтня 2025 року до суду надійшли письмові пояснення, подані представником позивача КП «Житлоінвестбуд-УКБ» - Акімовим О.В., в яких зазначено, що наказ ГУ охорони культурної спадщини ВО КМР (КМДА) №23 від 04 травня 2006 року «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах АДРЕСА_33, АДРЕСА_38 та АДРЕСА_5 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини» до 26 квітня 2023 року знаходився на стадії судового розгляду. В той же час, Розпорядження КМДА від 24 травня 2004 року №850 не було скасовано та зобов`язувало позивача до вчинення дій щодо відселення мешканців мікрорайону. Зазначає, що після підписання попереднього договору з відповідачами, відселення мешканців мікрорайону зупинено у зв`язку із поновленням дії наказу ВО КМР (КМДА) №23 від 04 травня 2006 року. Зазначає, що житловий будинок АДРЕСА_5 є щойно виявленим об`єктом культурної спадщини та не може бути знесеним, реконструкція мікрорайону є неможливою, відповідно договір не може бути виконаним та у позивача відсутній обов`язок по відселенню із вказаного будинку та позивач не може отримати фінансовий результат, який очікував отримати від реалізації реконструкції. Також у поясненнях зазначається, що житловий будинок АДРЕСА_5 не зазнав додаткових руйнівних пошкоджень під час будівництва, отже позивач жодним чином не порушує права відповідачів, останній може володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю у відповідності до Закону.

Представник позивача - адвокат Гамрецький Є.О. у судове засідання не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність, позовні вимоги підтримує у повному обсязі, просить позов задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві,

Представник відповідачів - адвокат Татунець В.В. у судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, представник неодноразово подавав клопотання про відкладення розгляду справи.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, встановив наступні обставини та дійшов наступних висновків.

Судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради - Київської міської державної адміністрації від 24 травня 2004 року № 850 «Про надання дозволу на реконструкцію та забудову території мікрорайону, обмеженого вулицями АДРЕСА_34, АДРЕСА_5», з метою забудови території мікрорайону сучасними будинками, серед іншого: Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) оформити у встановленому законом порядку дозвільну документацію на знесення будинків території мікрорайону, обмеженого вулицями АДРЕСА_35 та АДРЕСА_5 ; дозволити КП «Житлоінвестбуд-УКБ» виступити замовником проектування, реконструкції та забудови території мікрорайону, обмеженого вулицями АДРЕСА_35 та АДРЕСА_5 ; КП «Житлоінвестбуд-УКБ» у встановленому законом порядку відселити мешканців з будинків на території мікрорайону обмеженого вулицями АДРЕСА_34, АДРЕСА_5 .

Наказом Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №23 від 04 травня 2006 року комплекс мікрорайону «Соцмісто» в межах АДРЕСА_33, Червоноткацькій, Мініна та АДРЕСА_5 занесено до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини (містобудування, архітектура).

Постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року у справі № 2а-18174/11/2670 за адміністративним позовом комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання незаконним та скасування наказу, задоволено Апеляційну скаргу комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ», постанову Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 лютого 2012 року скасовано та ухвалено нову, якою позов задоволено повністю, зобов`язано Головне управління охорони культурної спадщини виконавчого комітету Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) скасувати наказ від 04.05.2006 року № 23 з усіма додатками.

Наказом Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23 липня 2012 року №10/46-12 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №23 від 04 травня 2006 року «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах АДРЕСА_33, АДРЕСА_36 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини з усіма додатками.

Рішенням Київської міської ради № 260/260 від 23 вересня 2014 року «Про надання комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» земельної ділянки для будівництва житлових будинків на перетині АДРЕСА_5 », зокрема, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, надано комунальному підприємству в постійне користування земельну ділянку для будівництва житлових будинків на перетині АДРЕСА_5 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.)

Ухвалою Вищого адміністративного суду 28 травня 2015 року скасовано постанову Окружного адміністративного суду від 20 лютого 2012 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року, справу за позовом Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради ( Київської міської державної адміністрації) про визнання незаконним та скасування наказу №23 від 04 травня 2006 року - направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Наказом управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 липня 2015 №10/34 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23 липня 2012 року №10/46-12 «Про скасування наказу Головного управління охорони культурної спадщини №23 від 04 травня 2006 року».

12.04.2016 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та КП «Житлоінвестбуд-УКБ» було укладено попередній договір про відселення та компенсацію у зв`язку з відселенням, згідно якого у зв`язку із забудовою земельної ділянки на розі АДРЕСА_37 та АДРЕСА_3 , керуючись розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 травня 2004 року № 850, Цивільним кодексом України, Житловим кодексом УРСР, Законом України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», сторони домовилися щодо відселення відповідачів із квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 28,17 кв.м, житлова площа 20,40 кв.м, кількість кімнат 1, у квартиру АДРЕСА_6 , загальною площею 46,06 кв.м, житлова площа 18,67 кв.м, кількість кімнат - одна.

Листом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 15 травня 2019 року на лист КП «Житлоінвестбуд-УКБ» щодо комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» у Дніпровському районі м. Києва повідомлено, що на виконання постанови Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року наказом Головного управління охорони культурної спадщини від 23 липня 2012 року № 10/46-12 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини скасовано наказ № 23 від 04 травня 2004 року, ухвалою Вищого адміністративного суду України від 28 травня 2015 року постанову Окружного адміністративного суду України від 20 лютого 2012 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року було скасовано, наказом Управління охорони культурної спадщини від 24 липня 2015 року № 10/34-15 було скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини від 23 липня 2012 року № 10/46-12 «Про скасування наказу Головного управління охорони культурної спадщини від 04 травня 2006 року № 23».

Листом Міністерства культури та інформаційної політики України від 23.11.2021 року на запит позивача від 29.10.2021 року повідомило останнього, серед іншого, про те, що будинки житлові по АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 внесені до Переліку об`єктів культурної спадщини і до вирішення питання про реєстрацію набули правового статусу щойно виявлених об`єктів культурної спадщини відповідно до наказу Головного управління охорони культурної спадщини Київської міської державної адміністрації №23 від 04 травня 2006 року.

04 жовтня 2022 року позивач направив відповідачам повідомлення про розірвання попереднього договору.

Відповідачі в свою чергу наполягають на виконанні умов попереднього договору, просили надати їм квартиру.

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24 листопада 2022 року у справі №640/10681/19 відмовлено в задоволенні адміністративного позову Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про 1) визнання протиправною бездіяльності Департаменту охорони культурної спадщини щодо невжиття заходів щодо вилучення будинків з Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини м. Києва, включених на підставі наказу Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 04 травня 2006 року №23 «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах АДРЕСА_33, АДРЕСА_38 та АДРЕСА_5 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини» та переглянутих Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) наказом від 27 грудня 2019 року №109 «Про перегляд Переліків об`єктів культурної спадщини м. Києва», розташованих за адресою: АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 ; АДРЕСА_4 , АДРЕСА_23 , АДРЕСА_24 ; АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_28 , НОМЕР_1 ; АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 ; АДРЕСА_29 ; 2) зобов`язання Департаменту охорони культурної спадщини вжити передбачені чинним законодавством дії щодо вилучення будинків розташованих за адресою: АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_30 , АДРЕСА_31 ; АДРЕСА_4 (нове найменування АДРЕСА_12 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 ; АДРЕСА_4 , АДРЕСА_23 , АДРЕСА_24 ; АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_28 , АДРЕСА_28 ; АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 ; АДРЕСА_39, АДРЕСА_32 , з Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини м. Києва, включених на підставі наказу Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 04 травня 2006 року №23 «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах АДРЕСА_33, АДРЕСА_38 та АДРЕСА_5 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини» (підпункти 2-7, 9, 13, 14, 16, 19-22, 24-32, 34, 40, 41 додатку до наказу від 04 травня 2006 року №23) та переглянутих Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) наказом від 27 грудня 2019 року №109 «Про перегляд Переліків об`єктів культурної спадщини м. Києва».

Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 квітня 2023 року у справі №640/10681/19 апеляційну скаргу Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд - УКБ" залишено без задоволення, рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 24 листопада 2022 року залишено без змін.

За містом відповіді Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 25.05.2024, наданої на адвокатський запит, житловий будинок на АДРЕСА_9 наказом Головного управління охорони культурної спадщини №23 від 04 травня 2006 року занесено до об`єктів культурної спадщини міста Києва. Нормами статті 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.200 №1805-ІІІ встановлено, що об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. У відповідності до норм статті 1 Закону щойно виявлений об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Переліку об`єктів культурної спадщини відповідно до цього Закону. Згідно з частиною другою статті 14 Закону Об`єкт культурної спадщини до вирішення питання про його реєстрацію як пам`ятки вноситься до Переліку об`єктів культурної спадщини і набуває правового статусу щойно виявленого об 'єкта культурної спадщини. Із системного аналізу норм чинного пам`яткоохоронного законодавства вбачається, що і пам`ятка і щойно виявлений об`єкт культурної спадщини є об`єктами культурної спадщини та підлягають охороні відповідно до Закону. Відповідно до вимог статті 23 Закону усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. При передачі пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Позивач просить розірвати попередній договір про відселенням та компенсацію у зв`язку із відселенням від 12 квітня 2016 року, укладений між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , посилаючись на те, що житловий будинок АДРЕСА_5 віднесено до переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини, отже не може бути знесеним і подальша реконструкція мікрорайону є неможливою, що являється істотними змінами обставин, якими позивач керувався при укладанні договору.

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20)).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див.: постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України).

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.

Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України).

Разом з тим враховує, що у ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Застосування ст. 652 ЦК України не пов`язане з порушенням договору іншою стороною. Ця стаття може застосовуватись лише в тому разі, коли сторона отримує належне виконання за договором.

Отже, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абз. 2 ч. 1 ст. 652 ЦК України, яка встановлює, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень ст. 652 ЦК України не підлягає розірванню як за згодою сторін, так і за рішенням суду.

Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору.

Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому можливість розірвання договору може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.

Водночас договір у разі істотної зміни обставин може бути розірваним не лише за згодою сторін, а й на підставі рішення суду, зокрема, у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу / пропозицію про розірвання договору, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони має встановити факт зміни істотної обставини за наявності одночасно чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Застосування ст. 652 ЦК України є відображенням у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Існування одночасно чотирьох умов, що відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України є необхідними для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання договору, вимагає з`ясування змісту кожної окремо взятої умови.

Так, першою умовою є умова про те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Відповідно до цієї умови події, що нібито викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати «істотною зміною обставин», повинні мати місце або стати відомими заінтересованій стороні після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні договору сторона знала про ці події і могла взяти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. Легковажно проігноровані події, які й створили ускладнення, або іншими словами «істотну зміну обставин», роблять неможливим для сторони, яка заінтересована розірвати договір, покладатися на ускладнення.

Друга умова - це умова про те, що зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення за всієї турботливості та обачності, які від неї вимагалися. Зазначена умова, з одного боку, вказує на характер причин, які зумовили зміну обставин, з іншого - передбачає оцінку поведінки заінтересованої сторони: чи могла вона усунути зазначені причини. Згідно з вимогами добросовісності виконання зобов`язань кожна зі сторін договору повинна вживати заходів щодо досягнення мети зобов`язання; вчиняти дії, направлені на полегшення виконання зобов`язання та уникати вчинення дій, які можуть обтяжити виконання зобов`язанням чи взагалі унеможливити його; не допускати порушення прав іншої сторони тощо. Тобто сторони мають докладати усіх зусиль для належного виконання договірного зобов`язання. Для відповідного обґрунтування вказаної умови суду необхідно належним чином проаналізувати умови укладеного сторонами договору та встановити належним чином обставини, які свідчили б про те, що сторона договору дійсно не може усунути обставин, які для неї істотно змінилися.

Третьою необхідною умовою є умова, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Для встановлення цієї умови слід довести порушення еквівалентності у відносинах сторін. Майнові інтереси сторін мають перебувати в збалансованому стані. Виконання договору за істотної зміни обставин може призвести до порушення цього балансу. При цьому фактор порушення співвідношення майнових інтересів сторін виступає не як суб`єктивний, а як об`єктивний критерій, фіксація якого здійснюється на підставі не стільки оцінки самими сторонами договору балансу своїх інтересів, скільки комплексного аналізу судом питання адекватності такої оцінки в умовах, що склалися.

Четвертою необхідною умовою є умова про те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов`язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може випливати із самого характеру та змісту зобов`язання.

Саме позивач при зверненні до суду з вимогами про розірвання договору насамперед повинен довести факт наявності передбачених чинним законодавством підстав для його розірвання.

Такі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 910/5110/17, від 23.07.2019 у справі № 910/13249/17, від 01.08.2020 у справі № 910/16784/20, від 04.03.2025 у справі № 910/3688/24.

За визначенням, наведеним у ст. 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06. 2000 №1805-ІІІ (далі - Закон від 08.06.2000 №1805-ІІІ): пам`ятка культурної спадщини (далі - пам`ятка) - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України; щойно виявлений об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Переліку об`єктів культурної спадщини відповідно до цього Закону.

Згідно з ч. 2 с. 14 Закону від 08.06.2000 №1805-ІІІ об`єкт культурної спадщини до вирішення питання про його реєстрацію як пам`ятки вноситься до Переліку об`єктів культурної спадщини і набуває правового статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини.

Отже, і пам`ятка і щойно виявлений об`єкт культурної спадщини є об`єктами культурної спадщини та підлягають охороні відповідно до Закону.

Статтею 18 Закону від 08.06.200 №1805-ІІІ визначено, що об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

Відповідно до вимог статті 23 Закону від 08.06.200 №1805-ІІІ усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. При передачі пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Так, судом установлено та матеріалами справами підтверджується, що за розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 травня 2004 року № 850 «Про надання дозволу на реконструкцію та забудову території мікрорайону, обмеженого вулицями АДРЕСА_34, АДРЕСА_5», з метою забудови території мікрорайону сучасними будинками, серед іншого: Головне управління житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) мало оформити у встановленому законом порядку дозвільну документацію на знесення будинків території мікрорайону, обмеженого вулицями АДРЕСА_35 та АДРЕСА_5 . Цим же розпорядженням позивачу КП «Житлоінвестбуд-УКБ» було надано дозвіл виступити замовником проектування, реконструкції та забудови території мікрорайону, обмеженого вулицями АДРЕСА_35 та АДРЕСА_5 та зобов`язано позивача КП «Житлоінвестбуд-УКБ» у встановленому законом порядку відселити мешканців з будинків на території мікрорайону обмеженого вулицями АДРЕСА_35 та АДРЕСА_5 . В подальшому, Рішенням Київської міської ради № 260/260 від 23 вересня 2014 року «Про надання комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» земельної ділянки для будівництва житлових будинків на перетині АДРЕСА_5 , зокрема, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано позивачу КП «Житлоінвестбуд-УКБ» в постійне користування земельну ділянку для будівництва житлових будинків на перетині АДРЕСА_5 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, не зважаючи на те, що наказом Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №23 від 04 травня 2006 року комплекс мікрорайону «Соцмісто» в межах АДРЕСА_33, Червоноткацькій, Мініна та АДРЕСА_5 занесено до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини (містобудування, архітектура). Вказаний наказ був оскаржений позивачем у судовому порядку та постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року у справі № 2а-18174/11/2670 було зобов`язано Головне управління охорони культурної спадщини виконавчого комітету Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) скасувати наказ від 04.05.2006 року № 23 з усіма додатками. На виконання постанови суду, наказом Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23 липня 2012 року №10/46-12 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №23 від 04 травня 2006 року «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах АДРЕСА_33, Червоноткацькій, Мініна та АДРЕСА_5 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини з усіма додатками.

Отже, КП «Житлоінвестбуд-УКБ», укладаючи 12 квітня 2016 року з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 попередній договір про відселення та компенсацію у зв`язку з відселенням, діяв на виконання розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 травня 2004 року № 850 та добросовісно розраховував на те, що будинок, в якому розташована квартира відповідачів буде знесений і позивач виступить замовником проектування, реконструкції та забудови території мікрорайону, на якій розташований будинок АДРЕСА_5 .

Проте постанову Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року у справі № 2а-18174/11/2670 було скасовано та наказом управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 липня 2015 №10/34 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23 липня 2012 року №10/46-12 «Про скасування наказу Головного управління охорони культурної спадщини №23 від 04 травня 2006 року».

У подальшому позивач КП «Житлоінвестбуд-УКБ» звертався до суду з позовом до Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання протиправною бездіяльності та зобов`язання Департаменту охорони культурної спадщини вжити передбачені чинним законодавством дії щодо вилучення будинків розташованих за адресою: АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_30 , АДРЕСА_31 ; АДРЕСА_4 (нове найменування АДРЕСА_12 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 ; АДРЕСА_4 , АДРЕСА_23 , АДРЕСА_24 ; АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_28 , АДРЕСА_28 ; АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 ; АДРЕСА_39, АДРЕСА_32 , з Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини м. Києва, в задоволенні якого рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24 листопада 2022 року у справі №640/10681/19, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 квітня 2023 року, було відмовлено.

Суд ураховує, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (постанова Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/13557/21).

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №910/15484/17).

На стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 Цивільного кодексу України. За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання. Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору, є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 Цивільного кодексу України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору (п. 87-89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Суд вважає, що віднесення будинку АДРЕСА_5 Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини унеможливлює його знесення та подальші проектування, реконструкцію і забудову території мікрорайону, що безумовно є істотною зміною обставин, на які розраховував позивач.

Суд також погоджується з доводами позивача про те, що на момент укладення договору сторони виходили з того, що на підставі розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 травня 2004 року № 850, Головне управління житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) мало оформити у встановленому законом порядку дозвільну документацію на знесення будинків території мікрорайону, а позивачу було надано дозвіл виступити замовником проектування, реконструкції та забудови території мікрорайону та зобов`язано позивача відселити мешканців з будинків на території мікрорайону, рішенням Київської міської ради № 260/260 від 23 вересня 2014 року затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано позивачу земельну ділянку в постійне користування. Отже, при укладанні попередній договір від 12 квітня 2016 року сторони виходили з того, що на виділеній земельній ділянці будуть збудовані нові будинки, а зміна обставин яка унеможливіть це не настане.

При цьому позивачем здійснювались дії на усунення причини (умов), які унеможливили знесення будинків та забудову мікрорайону, які виразились у зверненні до суду з відповідними позовами.

Крім того, за умов, що склалися, виконання договору позивачем порушить співвідношення майнових інтересів сторін, адже позивач позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору - виступати замовником реконструкції та забудови території мікрорайону.

Також суд приходить до висновку, що із суті попереднього договору від 12 квітня 2016 року та звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни наведених вище істотних обставин несе позивач, а також що позивач прийняв на себе ризик зміни таких обставин.

Виходячи з наведеного, суд вважає, що всі чотири умови для розірвання договору за рішенням суду знайшли своє відображення в позовній заяві та підтверджені матеріалами справи.

Відповідно до частин другої та третьої статті 653 Цивільного кодексу України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Статтею 89 Цивільного процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню у повному обсязі.

Завданням розгляду справи по суті є розгляд та вирішення спору на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів, а також розподіл судових витрат. (ч.1 ст. 209 ЦПК України)

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягає до стягнення судовий збір у розмірі 3 028 гривень 00 копійок, який сплачений позивачем при зверненні до суду з даним позовом, тобто по 1 514 гривень 00 копійок з кожного відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 13, 15, 16, 652, 653 Цивільного кодексу України, Законом України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 №1805-ІІІ, статтями 2, 4, 10-12, 76-83, 89, 141, 209, 229, 259, 263-265, 273, 354, 355 ЦПК України, суд,-

у х в а л и в :

Позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору - задовольнити.

Розірвати попередній договір про відселення та компенсацію у зв`язку з відселенням від 12 квітня 2016 року, укладений між Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» витрати по сплаті судового збору в сумі 1 514 (одна тисяча п`ятсот чотирнадцять) гривень 00 копійок з кожного.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

С у д д я: