РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 березня 2026 року

Київський районний суд м. Харкова у складі судді Вітюка Р.В.,

за участю секретаря судового засідання Соломонової К.О.,

представниці позивача Безродної І.В.

розглянув у м. Харкові у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою Харківської міської ради до ОСОБА_1 про зобов`язання вчинити певні дії

УСТАНОВИВ:

Короткий зміст заявлених вимог

У липні 2021 року Харківська міська рада (далі Рада) звернулась до суду з позовом (з урахуванням уточнення позовних вимог) до ОСОБА_1 (далі ОСОБА_1 ), в якому просить зобов`язати відповідачку за власний рахунок привести нежитлову будівлю літ. "В-3" по АДРЕСА_1 до попереднього стану, згідно із поповерховим планом з інвентаризаційної справи № 74283, яка зберігається в КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", здійснивши перебудову збільшеного внаслідок самочинного будівництва (реконструкції) приміщення топкової нежитлової будівлі літ. "В-3" по АДРЕСА_1 та демонтувавши самочинно влаштовані зовнішні металеві сходи з південно-західної сторони вищезазначеної нежитлової будівлі. Також просила стягнути судові витрати.

Позов мотивовано таким:

-у комунальній власності перебуває земельна ділянка, площею 0,0237 га (кадастровий номер: :09:015:0089), на якій розташована нежитлова будівля літ. "В-3". Право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено;

-нежитлова будівля літ. "В-3", загальною площею 399.6 кв.м по АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу № 2948 від 17.11.2020;

-відповідно до технічного паспорту на громадський будинок по АДРЕСА_1 (нежитлова будівля літ. "В-3") загальна площа будівлі літ. "В-3" 399,6 кв.м. та згідно з поверховим планом до нежитлових приміщень 1-го поверху приміщення № 4 топкова, загальною площею 3,9 кв.м.;

-у реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на офіційному веб-сайті Держархбудінспекції України ("www.dabi.gov.ua"), який містить відповідну інформацію стосовно документів, що надають право на виконання будівельних робіт та прийняття об`єкта в експлуатацію з травня 2011 року, відсутня інформація щодо об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 ;

-за результатами перевірки встановлено факт порушення законодавства у сфері благоустрою населених пунктів, а саме: на земельній ділянці (кадастровий номер :09:015:0089) по АДРЕСА_1 проведені роботи зі зміни фасаду нежитлової будівлі літ. "В-3", шляхом реконструкції топкової (змінено конфігурацію будівлі та загальну площу збільшено орієнтовно на 1,5 кв.м), а також влаштовані зовнішні металеві сходи (між 1 3 поверхами) з південно-східної сторони будівлі, що негативно впливають на архітектуру фасаду будівлі та внаслідок чого не відповідає технічному паспорту на громадський будинок по АДРЕСА_1 (нежитлова будівля літ. "В-3"), виготовленого КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" від 19.02.2008, роботи проведені без отримання декларативно-дозвільних документів. За результатами перевірки складено акт № 317-А перевірки благоустрою міста Харкова від 23.12.2020;

-зазначені дії порушують п. 1 ч. 1 ст. 16, п. 1, п. 2 ч. 2 ст. 17 Закону України "Про благоустрій населених пунктів", п. 5.7.1.1., п. 5.7.1.2., п. 6.3.1. Правил благоустрою території міста Харкова, встановлених рішенням Ради від 16.11.2011 № 504/11 (зі змінами та доповненнями);

-вказані обставини є підставою для приведення нежитлових будівель у відповідність до інвентаризаційної справи на підставі ст. 376 ЦК України.

Виклад позиції відповідача

22.11.2023 відповідачка подала відзив на позов, в якому заперечувала проти нього та просила відмовити в його задоволенні, мотивуючи це таким:

- відповідачка, набувши право власності на нежитлову будівлю літ. "В-3" у 2020 році, звернулась до Ради з метою оформлення права користування земельною ділянкою під будівлею;

- 30.12.2020 відповідачка отримала акт обстеження із зауваженнями: нежитлова будівля не відповідає технічному паспорту ХМБТІ (усно спеціаліст пояснила, що заважає металева драбина, що буде знаходитись на землі міськради, яка нам не відводиться її треба прибрати). Усунувши недоліки, пов`язані із драбиною, що спирається на землю Ради відповідачка 25.02.2021 повторно звернувся до позивача із заявою на обстеження землі;

- 29.03.2021 отримано акт обстеження землі без зауважень, які б стосувались відповідача;

- зовнішні межі будівлі відповідачка не змінювала (не будувала будівлю, не вводила її в експлуатацію, не перебудовувала прибудови та не влаштовувала металевих сходів). До моменту придбання відповідачкою будівлі, Рада рішенням від 19.06.2019 № 1612/19 погодила попередньому власнику Технічну документацію щодо поділу земельної ділянки по АДРЕСА_2 із зазначенням на Плані поділу земельної ділянки фактичних меж існуючої забудови ділянки відповідача (границі будівлі, у тому числі існуючої прибудови топкової). Межі існуючої забудови не виходять за межі ділянки, яка виділена на Плані для відведення;

- новий технічний паспорт, який було замовлено відповідачем у ПП "Міський центр нерухомості" з метою здійснення точних обрахунків і отримання реальних відомостей про технічний стан нерухомості, зроблено у січні 2021 року із коректним уточненням площ та конфігурації будівлі, приводить існуючу картину дійсної забудови і підтверджує її відповідність, вказаній у Технічній документації про поділ землі, що була погоджена позивачем у 2019 році;

- згідно з інформаційною довідкою, виданою 10.02.2021 № 29219358 експертом підтверджено відсутність самочинного будівництва.

- технічний паспорт (інвентарна справа № 74283), який ліг в основу вимог позивача, не є правовстановлюючим документом та згідно з нормативним документом, який регулює порядок та методику проведення технічної інвентаризації збудованих будівель та споруд (Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затверджена Наказом Держкомстрою від 24.05.2001 № 127 Інструкція) і відповідними Наказами Держкомстрою допускається, що технічні документи (паспорти) можуть містити неточності, відступлення;

- технічний паспорт, у відповідність з яким просить привести позивач нерухоме майно, містить помилки, оскільки у спірній топковій відсутні двері, що є очевидною помилкою;

- щодо сходів, то це пожежна драбина, яка є обов`язковою згідно з вимогами ДБН В.1.1-7:2016 (Пожежна безпека об`єктів будівництва. Загальні вимоги) та ДБН 2.2.9-2009 (Громадські будівлі та споруди. Основні вимоги), тому і існувала від початку. При цьому на вимогу Ради відповідачка вже демонтувала нижній ярус сходів, що спирався на земельну ділянку, яка не планувалась до відведення з метою обслуговування та експлуатації будівлі відповідачки;

- відповідачка, придбаваючи будівлю у власність, виходила з того, що візуально будівля влаштовує, її місце розташування подобається, право власності на неї зареєстровано, і вона зможе виконувати покладені на неї функції. Технічний опис в договорі наче співпадав із фактичним;

- відповідно до експертного технічного дослідження будівлі (зокрема стосовно топкової та металевих пожежних (евакуаційних) сходів: 1) існуюча прибудова-топкова була влаштована одночасно із основною будівлею, як і металеві пожежні сходи; 2) підтверджено факт неякісного проведення технічної інвентаризації у 2008 році, внаслідок чого допущено помилки у техпаспорті; 3) об`єкти самочинного будівництва відсутні;

- посилається на положення ст. 321 ЦК України та ст. 1 Протоколу 1 до Конвенцій про захист прав та основоположних свобод, відповідно до яких право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Також відповідачка у відзиві просила здійснювати розгляд справи у її відсутність.

Процесуальні дії у справі

Київський районний суд м. Харкова ухвалою від 18.10.2021 відкрив загальне позовне провадження у справі, призначив її до розгляду, встановив учасникам справи строки для реалізації процесуальних прав.

18.04.2024 суд ухвалою від 18.04.2024 провадження у цій справі закрив, роз`яснив позивачу, що справа підсудна адміністративному суду.

Харківський апеляційний суд постановою від 23.06.2025 ухвалу Київського районного суду м. Харкова від 18.04.2024 скасував, справу направив для продовження розгляду до суду першої інстанції. Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що ця справа підсудна загальному суду.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.07.2025 справу передано для розгляду судді Вітюку Р.В.

Суд ухвалою від 29.07.2025 прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив загальне позовне провадження, призначив підготовче засідання.

28.10.2025 від позивача надійшло заява про зміну предмету позову, в якій сторона просила вважати позовні вимоги викладеними у наведеній редакції, зокрема, уточнено літеру будівлі, яку позивач просить привести у відповідність ("В-3" замість "А-3").

Суд ухвалою від 30.10.2025 задовольнив клопотання позивача про зміну предмету позову, продовжив строк підготовчого провадження у цивільній справі та відклав підготовче засідання.

22.12.2025 суд ухвалою закрив підготовче провадження у справі та призначив її до судового розгляду.

03.03.2026 у судове засідання з`явилась представниця позивача. Відповідачка у судове засідання не з`явилась. Про дату, час та місце судового засідання повідомлялась належним чином шляхом надсилання повісток та ухвал суду засобами поштового зв`язку. Поштові повідомлення, надіслані відповідачці, повернулись до суду з відмітками: "адресат відсутній", що згідно зі ст. 128, 272 ЦПК України та усталеною практикою Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.12.2018 у справі № 752/11896/17, Верховного Суду від 09.11.2023 у справі № 753/114/22) вважається належним повідомленням.

Представниця позивача вважала за можливе здійснювати розгляд справи у відсутність відповідачки.

Неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею (частина перша статті 223 ЦПК України).

Суд, ураховуючи належне повідомлення відповідачки про дату, час та місце судового засідання, думку позивача, те, що відповідачка виклала свою позицію по суті спору і у відзиві просила здійснювати розгляд без її участі, дійшов висновку про можливість розгляду справи у відсутність відповідачки. Клопотань щодо неможливості розгляду справи до суду не надходило.

Представниця позивача у судовому засіданні підтримала вимоги позову та просила його задовольнити.

Фактичні обставини, встановлені судом

Відповідно до копії договору дарування від 15.10.2015 ОСОБА_2 подарував ОСОБА_3 нежитлову будівлю літ. "В-3", загальною площею 399,6 кв.м., розташовану на земельній ділянці площею 0,1850 га, кадастровий номер: :09:015:0044. Дарувальнику вказане майно належить на підставі рішення суду від 2008 року (1/2 частки) та договору дарування від 2013 року (1/2 частки).

Згідно з копією технічного паспорту на громадський будинок по АДРЕСА_1 (нежитлова будівля літ. "В-3"), виготовленого КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" 19.02.2008, інвентаризаційна справа № 74283, реєстровий № 6770, загальна площа будівлі літ. "В-3" 399,6 кв.м. та згідно з поверховим планом до нежитлових приміщень 1-го поверху приміщення № 4 топкова, загальною площею 3,9 кв.м. зовнішні металеві сходи відсутні.

Відповідно до листа відділу Головного управління Держгеокадастру у харківській області у м. Харків від 12.03.2021 № 531/116-21 станом на 29.12.2012 на земельну ділянку, яка зазначена на доданій до листа схемі АДРЕСА_2 , у Відділі обліковується договір оренди землі № 08 від 16.01.2006, укладений між Харківською міською радою та ФОП ОСОБА_4 строком до 01.10.2030 площею 0,1850 га для будівництва автомийки (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації.

19.06.2019 Рада рішенням № 1612/19 погодила технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності площею 0,1850 га (кадастровий номер: :09:015:0044) на земельну ділянку НОМЕР_1 площею 0,0457 га, земельну ділянку НОМЕР_2 площею 0,0759 га, земельну ділянку НОМЕР_3 площею 0,0397 га, земельну ділянку 4 площею 0,0237 га.

На земельній ділянці 4, площею 0,0237 га (кадастровий номер: :09:015:0089) розташована нежитлова будівля літ. "В-3". Право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено.

17.11.2020 ОСОБА_3 та ОСОБА_1 уклали договір купівлі продажу, згідно з яким ОСОБА_3 передала у власність ОСОБА_1 нежитлову будівлю літ. "В-3", загальною площею 399,6 кв.м., розташовану на земельній ділянці площею 0,0237 га з кадастровий номер: :09:015:0089, за адресою: АДРЕСА_1 . Указаний правочин нотаріально посвідчено та зареєстровано за № 2948.

Право власності відповідачки на вказане нерухоме майно також підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.

08.12.2020 ОСОБА_1 звернулась до Ради із заявою, в якій просила провести обстеження земельної ділянки у зв`язку з наміром оформити її в оренду.

08.12.2020 ОСОБА_1 звернулась до Ради з проханням надати в оренду земельну ділянку площею 0,0237 га з кадастровий номер: :09:015:0089, за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до копії акту головного спеціаліста сектору обстеження земельних ділянок Ради № 2017/20 від 30.12.2020 встановлено площу земельної ділянки кадастровий номер: :09:015:0089 0,0237 га; те, що вона не огороджена і на ній знаходиться будівля літ. "В-3". Також вказано, що нежитлова будівля літ. "В-3" по АДРЕСА_2 не відповідає технічному паспорту на громадський будинок від 19.02.2008, виготовлений КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", а саме: влаштовано сходи (які знаходяться за межами земельної ділянки) та прибудову.

Згідно з копією акту перевірки благоустрою м. Харкова № 317-А від 28.01.2021 за результатами перевірки встановлено факт порушення законодавства у сфері благоустрою населених пунктів, а саме: на земельній ділянці (кадастровий номер :09:015:0089) по АДРЕСА_1 проведені роботи зі зміни фасаду нежитлової будівлі літ. "В-3", шляхом реконструкції топкової (змінено конфігурацію будівлі та загальну площу збільшено орієнтовно на 1,5 кв.м), а також влаштовані зовнішні металеві сходи (між 1 3 поверхами) з південно-східної сторони будівлі, що негативно впливають на архітектуру фасаду будівлі та внаслідок чого не відповідає технічному паспорту на громадський будинок по АДРЕСА_1 (нежитлова будівля літ. "В-3"), виготовленого КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" від 19.02.2008. Роботи проведені без отримання декларативно-дозвільних документів.

25.02.2021 ОСОБА_1 звернулась до Ради із заявою, в якій просила провести обстеження земельної ділянки у зв`язку з наміром оформити її в оренду.

Відповідно до копії акту головного спеціаліста сектору обстеження земельних ділянок Ради № 184/21 від 29.03.2021 встановлено площу земельної ділянки кадастровий номер: :09:015:0089 0,0237 га; те, що вона не огороджена і на ній знаходиться будівля літ. "В-3". Також вказано, що у зв`язку з тим, що право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено, здійснюються заходи самоврядного контролю щодо контролю дотримання вимог земельного законодавства.

Згідно зі звітом про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об`єктів, їх відповідності будівельним нормам, надійної та безпечної експлуатації 16.11.2023, складеним експертом ФОП ОСОБА_5 , нежитлова будівля літ. В-3, прибудова топкова, пожежні сходи відповідають вимогам надійності і безпечної експлуатації та можлива їх подальша та безпечна експлуатація. З огляду на технічний стан нежитлової будівлі літ. "В-3", прибудови топкової, пожежних сходів, можливо зробити висновок: нежитлова будівля літ. "В-3", конструктивні частини: прибудова топкова, пожежні сходи мають один і той самий рік побудови 2007 року побудови. У звіті вказано, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

Крім того, у звіті (розділ 5) зазначено, що технічний паспорт 2008 року виконаний з недотриманням Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127 (зі змінами та доповненнями). Вказує, що нежитлова будівля літ. "В-3" представляє собою будівлю з капітальними зовнішніми стінами на фундаментній основі. До нежитлової будівлі прибудовано приміщення топкову, будівля має пожежні евакуаційні сходи. Згідно з інструкцією прибудоване приміщення це приміщення, прибудоване до основної будівлі, має з нею хоча б одну спільну стіну та окремий вихід та приміщення між собою не мають сполучення дверним отвором повинно відображатися як окрема прибудова. Площа такої прибудови не враховується в загальну площу основної будівлі, розраховується по площі основи забудови (зовнішні розміри) та повинно мати окрему літ. В даному випадку в характеристиці повинно було бути прописано: прибудова літ. "в1" топкова. Дана прибудова має окремий вхід, вікно (правила пожбезпеки). В технічному паспорті від 2008 року відсутні дані елементи (технічна помилка). В технічному паспорті від 2021 року ця помилка була виправлена. Вивчивши стан будівлі, прибудови, а саме: стан фундаменту, основного конструктиву будівлі та прибудови можливо зробити висновок, що будівля та прибудова мають один рік побудови, а саме 2007 рік. Топкова с конструктивною частиною основної будівлі. Стан зовнішніх стін свідчить про те, що перебудова чи нове будівництво не відбувалось.

Також вказує, що сходи металеві, евакуаційні (пожежні). Одним з елементів, що входять до комплексу пожежної безпеки громадських та інших будівель, є зовнішні пожежні евакуаційні сходи. Влаштування зовнішніх металевих евакуаційних пожежних сходів та драбин є необхідним та обов`язковим для виконання вимоги ДБН В.1.1-7:2016, пункт 7.1.1. Для забезпечення безпечної евакуації людей повинні передбачатися заходи, спрямовані на створення умов для своєчасної та безперешкодної евакуації людей у разі виникнення пожежі. Відповідно до вимог ДБН В.1.1-7:2016, пункт 7.1.1. будівля не може бути прийнята в експлуатацію при відсутності пожежних сходів. При обстеженні стану металевої конструкції сходового маршу було виявлено: від впливу природнього середовища, довгої експлуатації сходи мають ржу та місцями корозію. Стан сходів в загалом задовільний. З огляду на стан конструктиву сходів можливо зробити висновок: сходи було споруджено разом з будівництвом нежитлової будівлі, тобто в 2007 році. У технічному паспорті від 2008 року на поверхових планах ( 2-й, 3-й поверх) є виходи на пожежні сходи, але самі сходи не промальовані (технічна помилка). В технічному паспорті від 2021 року ця помилка була виправлена. Сходи є конструктивною частиною основної будівлі. Згідно з інструкцією про технічну інвентаризацію сходи позначаються також літерою та обов`язково зазначаються на планах та на останній сторінці в характеристиці об`єктів бо є конструктивною частиною.

Мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права

Між сторонам склались правовідносини щодо благоустрою населеного пункту. Спір у справі стосується питання вчинення добудови (реконструкції), наявності дозволу на таку та її відповідність нормативним вимогам та, відповідно, підстав для приведення нерухомого майна у попередній стан.

Благоустрій населених пунктів комплекс робіт з інженерного захисту, розчищення, осушення та озеленення території, а також соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, санітарного очищення, зниження рівня шуму та інше, що здійснюються на території населеного пункту з метою її раціонального використання, належного утримання та охорони, створення умов щодо захисту і відновлення сприятливого для життєдіяльності людини довкілля (абзац 2 частини першої статті 1 Закону України "Про благоустрій населених пунктів").

Відповідно до пункту 4 частини першої та частини другої статті 13 Закону України "Про благоустрій населених пунктів" до об`єктів благоустрою населених пунктів належать території підприємств, установ, організацій та закріплені за ними території на умовах договору. До об`єктів благоустрою можуть належати також інші території в межах населеного пункту.

Так, з матеріалів справи вбачається, що об`єкт нерухомого майна щодо якого заявлено позовні вимоги належить фізичній особі, є нежитловою будівлею.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 16 Закону України "Про благоустрій населених пунктів" на об`єктах благоустрою забороняється виконувати роботи без дозволу в разі, якщо обов`язковість його отримання передбачена законом.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним (п. 104 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21).

З матеріалів справи вбачається, що земельна ділянка комунальної власності площею 0,1850 га (кадастровий номер: :09:015:0044) була надана в оренду ФОП ОСОБА_4 строком до 01.10.2030 (договір оренди землі № 08 від 16.01.2006) для будівництва автомийки.

Також за обставинами цієї справи технічна документація, а саме технічний паспорт на нежитлову будівлю літ. "В-3" був складений у 2008 році і право власності було зареєстровано у 2008 році (тобто введено в експлуатацію), що підтверджується копією договору дарування від 15.10.2015, згідно з яким ОСОБА_2 набув право власності на спірне майно у 2008 році на за рішенням суду, а у 2013 на за договором дарування.

Отже, за встановлених обставин можна дійти висновку, що на момент введення спірного об`єкту в експлуатацію земельна ділянка була надана у користування у порядку, передбаченому законом (згідно з листом відділу Головного управління Держгеокадастру у харківській області у м. Харків від 12.03.2021 № 531/116-21 договір оренди землі № 08 від 16.01.2006, укладений між Харківською міською радою та ФОП ОСОБА_4 строком до 01.10.2030 площею 0,1850 га). Тобто земельна ділянка під час створення (будівництва) спірного об`єкту нерухомості була надана для забудови, відповідно, земельна ділянка була виділена для такої мети. А тому у цьому випадку суд досліджує питання, чи будівництво (реконструкція) здійснювалось без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту та чи було таке з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Щодо отримання дозволу

Згідно з встановленим обставинами справи відповідачка набула право власності на нерухому майно 17.11.2020, що підтверджується копією договору купівлі-продажу. За доводами відповідачки з моменту набуття права власності на майно вона жодних добудов та реконструкцій не здійснювала, а не відповідності технічної документації обумовлена недоліками її складання. Указаних обставин не спростовувала Рада, зокрема, того, що вказана реконструкція здійснювалась відповідачкою.

Механізм проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна всіх форм власності, що здійснюють суб`єкти господарювання, і діє на всій території України було визначено Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженою, наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24.05.2001 № 127 (зі змінами), яка була чинна на момент складення технічного паспорту.

Відповідно до пунктів 9, 10 вказаної Інструкції технічна інвентаризація комплексу будівель та споруд проводиться шляхом інвентаризації окремих будинків, будівель, споруд будь-якого призначення, об`єднаних у комплексі цільовим призначенням, розташованих за однією адресою. Призначення комплексу будівель чи споруд визначається на основі документів, представлених замовником, та на підставі натурного огляду об`єктів технічної інвентаризації за переважаючим прикладом. За результатами проведення технічної інвентаризації складаються інвентаризаційна справа, у тому числі матеріали технічної інвентаризації, технічні паспорти та обов`язково вносяться відомості про об`єкт нерухомого майна до Реєстру об`єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).

Згідно зі звітом про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об`єктів, їх відповідності будівельним нормам, надійної та безпечної експлуатації 16.11.2023 нежитлової будівлі літ. "В-3" така має прибудову (топкова), яка має окремий вхід та вікно, що відповідає правилам пожежної безпеки.

Водночас, як вбачається з технічного паспорту 2008 року, приміщення добудови (топкової) не містить (не відображено) вікно.

При цьому згідно з висновком вказаного звіту від 16.11.2023 нежитлова будівля літ. "В-3", прибудова топкова, пожежні сходи мають один і той самий рік побудови 2007 року. Указану обставину позивач не заперечував і відповідних доказів на спростування такої обставини не надав.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Отже, з наданих суду доказів вбачається, що складена у 2008 році технічна документація (технічний паспорт) містить помилки, а саме не відображено вікна у добудові (топочній). Крім того, згідно зі звітом експерта указана добудова була збудована у 2007 році, тобто перебудови (реконструкції) вказаного приміщення здійснено не було. Відповідно, відповідачка не здійснювала жодних перебудов (реконструкцій) нежитлових приміщень, оскільки таке було збудовано у 2007 2008 роках (згідно з технічною документацією). А невідповідність технічного паспорту реальним розмірам добудови (топочної) обумовлено помилками складеної документації. Доказів зворотного позивач не надав.

За таких обставин, суд висновує, що у цьому випадку у відповідачки не було підстав для звернення до органу місцевого самоврядування для отримання дозволу для реконструкції, оскільки вона її не здійснювала. Відповідно, такі підстав, як проведення будівництва (реконструкції) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, позивачем не доведена, а тому такий довід відхиляється судом, як необґрунтований.

Щодо металевих сходів, то суд теж враховує ту обставину, що згідно зі звітом експерта такі були облаштовані під час будівництва нежитлової будівлі у 2007 році, та не були відображені у технічному паспорті. Відповідно, також є помилкою під час складання технічної документації і не можуть вказувати на самочинність такого об`єкту.

Крім того, згідно з технічним паспортом 2008 року другий та третій поверхи мають дверний отвір (проріз) безпосередньо на вулицю без відображення сходової клітки (сходів).

При цьому згідно з ДБН В.1.1-7:2002 (чинним на момент побудови нежитлової будівлі літ. "В-3") та ДБН В.1.1-7:2016 (чинної на момент розгляду справи) "Пожежна безпека об`єктів будівництва. Загальні вимоги" для забезпечення безпечної евакуації людей повинні передбачатися заходи, спрямовані на: створення умов для своєчасної та безперешкодної евакуації людей у разі виникнення пожежі; захист людей на шляхах евакуації від дії небезпечних чинників пожежі. Сходи типу С3 слід розміщувати біля зовнішніх стін будинку.

За таких обставин, наявність дверних отворів на другому та третьому поверхах з безпосереднім виходом до вулиці, без наявності зовнішніх сходів буде порушенням правил пожежної безпеки, що також мало враховуватись під час складання технічного паспорту у 2008 році. Наведені обставини у своїй сукупності вказують на те, що під час складання технічного паспорту було допущено ряд помилок, що і зумовило не відповідність технічної документації реальним даним об`єкту нерухомості. А тому доводи позивача в частині проведення відповідачкою (чи попереднім власником) реконструкції після складання технічної документації визнаються необґрунтованими. Тобто обставини здійснення самочинного будівництва (реконструкції), які регулюються положеннями частини першої статті 376 ЦПК України не встановлено.

Згідно з частиною сьомою статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Юридичними фактами, які складають правову підставу знесення самочинного будівництва, є: істотне відхилення від проєкту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення.

Під час вирішення питання про те, чи є відхилення від проєкту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, необхідно з`ясовувати, зокрема, як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок тощо.

Аналогічні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31.10.2018 у справі № 725/5630/15-ц, Верховного Суду від 17.01.2022 у справі № 442/4338/17, від 13.01.2026 у справі № 920/190/25.

За обставинами цієї справи встановлено, що: (І) розмір допоміжного приміщення (топочної) не відповідає даним технічного паспорту на 1,5 кв.м., тобто не є значним; (ІІ) жодних даних про розміщення такого майно на сусідній ділянці, вихід за межі сформованої ділянки, на якій перебуває усе нерухоме майно, тим самим порушуючи інтереси сусіднього користувача, суду не надано; (ІІІ) відомості про те, що це негативно впливає на загальну забудову м. Харкова на цій ділянці і не відповідає загальному плану або ж конкретним вимогам Правил благоустрою території міста Харкова теж не надано; (IV) сходи облаштовані, як вихід з другого і третього поверхів та фактично збудовані на забезпечення правил пожежної безпеки і передбачені первісною конструкцією будівлі (дверний отвір на двір з другого і третього поверху), а тому суд дійшов висновку, що позивач не довів істотного відхилення від проєкту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, які б суперечили суспільним інтересам або порушували права інших осіб, а тому підстав для застосування частини першої, сьомої статті 376 ЦК України не вбачається.

У цьому контексті суд також звертається до практики Європейського суду з прав людини. У рішенні від 21.04.2016 року у справі "Іванова і Черкезов проти Болгарії" Суд роз`яснив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Законність знесення самочинного будівництва має бути оцінена на предмет пропорційності такого втручання

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21 наголосила, що принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

З матеріалів справи вбачається, що відповідачка двічі зверталась до позивача з проханням надати земельну ділянку в оренду

Спершу орган місцевого самоврядування на невідповідність технічному паспорту, а саме: влаштовано сходи та прибудову. Також склав акт № 317-А від 28.01.2021 (змінено конфігурацію будівлі та загальну площу збільшено орієнтовно на 1,5 кв.м, а також влаштовані зовнішні металеві сходи).

Після другого звернення відповідачки 25.02.2021 спеціаліст органу місцевого самоврядування повідомив, що у зв`язку з тим, що право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено, здійснюються заходи самоврядного контролю щодо контролю дотримання вимог земельного законодавства. Жодних недоліків по самій будівлі не повідомив.

Тобто після останнього звернення відповідачки до ради жодних обставин щодо невідповідності споруди технічному паспорту позивач не повідомив, наведене, на переконання суду, також вказує на приведення Радою своїх дій до принципу "належного урядування", тобто допущений недолік БТІ під час складання технічної документації не може мати наслідком необхідність здійснення добросовісним власником майна перебудови, знесення нерухомого майна. Ризик таких помилок державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21).

За таких обставин, суд дійшов висновку, що позивач не довів в порядку передбаченому статтями 76 81 ЦПК України, факт істотного відхилення від проекту (технічної документації 2008 року) або порушення прав інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, а тому підстави для застосування статті 376 ЦК України відсутні.

Висновки за результатами розгляду заяви

За таких обставин, позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 про зобов`язання вчинити певні дії не підлягають задоволенню у зв`язку з недоведеністю.

Судові витрати

Судовий збір відповідно до статті 141 ЦПК України залишається за позивачем.

Керуючись ст. 2, 4, 12, 13, 49, 141, 223, 263 265, 354, 355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Відмовити Харківській міській раді у задоволенні позову до ОСОБА_1 про зобов`язання вчинити певні дії.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення.

Учасники справи мають право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення даного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 05.03.2026.

Учасники справи:

Позивач: Харківська міська рада (61003, м. Харків, майдан Конституції 7; ).

Відповідач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_4 ).

Суддя Роман ВІТЮК