ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження №22-ц/807/264/26
Головуючий в 1-й інстанції Фетісов М.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 березня 2026 року місто Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого, судді-доповідачаКухаря С.В.,
суддів:Кочеткової І.В., Полякова О.З.,
секретарОстащенко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 в особі представника адвоката Шершакової Марини Сергіївни на рішення Дніпровського районного суду м. Запоріжжя від 09 жовтня 2025 року, ухвалене у м. Запоріжжі у справі за позовом Запорізької міської ради до ОСОБА_1 про стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна, -

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2024 року представник позивача Савченко І.Г. звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , в якому просила стягнути з відповідача на користь позивача дохід, отриманий від безпідставно набутого майна за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :04:025:0464 за період з 27.02.2021 по 31.03.2024 включно в сумі 230 945,67 гривень. Позов обґрунтовано тим, що право власності на будівлю кафе літ. А, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером :04:025:0464, площею 0,0564 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 з 13.10.2023 зареєстровано за відповідачем на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27.02.2021 № 725, яке перейшло від ОСОБА_2 у розмірі 47/100 частки та ОСОБА_3 у розмірі 53/100 частки. Відтак відповідач набув 100 відсотків права власності на вказаний об`єкт з 27.02.2021. За період з 27.02.2021 по 31.03.2024 відповідач не сплачував орендної плати за земельну ділянку кадастровим номером :04:025:0464. Договори оренди землі на зазначену земельну ділянку між Запорізькою міською радою та відповідачем не укладалися, що свідчить про безоплатне та безпідставне використання останнім земельної ділянки комунальної форми власності, площею 0,0564 га, кадастровий номер :04:025:0464, з цільовим призначенням: для розташування кафе з літнім майданчиком, підземного туалету та більярдної, без правовстановлюючих документів, за період часу з 27.02.2021 по 31.03.2024, що є порушенням вимог статті 206 ЗК України щодо платності використання землі. 28.11.2018 Запорізька міська рада прийняла рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю». Відповідно до листа Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру № 6-28-0.222-600/2-24 від 12.01.2024 повідомила значення коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 1996-2023 роки. Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за попередній рік застосовується для розрахунку податкового зобов`язання на наступний рік. Запорізькою міською радою складено розрахунок щодо розміру недоотриманих доходів за фактичне користування ОСОБА_1 вказаною земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 27.02.2021 по 31.03.2024, який розраховано наступним чином: 1) cума недоотриманої орендної плати з 01.01.2024 по 31.03.2024 включно (3 місяці) дорівнює 21 658,62 гривень, 2) cума недоотриманої орендної плати за 2023 рік дорівнює 82 430,51 гривень, 3) cума недоотриманої орендної плати за 2022 рік дорівнює 71 678,70 гривень, 4) cума недоотриманої орендної плати з 27.02.2021 по 31.12.2021 дорівнює 55 177,84 гривень. Загальна сума недоотриманої орендної плати за вказану земельну ділянку відповідача (з 27.02.2021 по 31.03.2024 включно) склала 230 945,67 гривень. Відповідач не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, збільшив вартість власного майна, а Запорізькою міською радою втрачено належне їй майно (кошти від орендної плати), на отримання яких позивач цілком правомірно очікував. З моменту визначення меж та площі земельної ділянки, вказаної земельна ділянка є цілісним об`єктом цивільних прав, поділ або об`єднання якого можливі лише за умов дотримання процедури розроблення та затвердження землевпорядної документації, передбаченої законодавством, що регулює земельні відносини. Відповідачем речові права на вказану земельну ділянку не оформлено та не зареєстровано. З часу виникнення у відповідача права власності на нерухоме майно виник обов`язок укласти договір оренди та зареєструвати на підставі цього право оренди землі. Відповідний договір оренди відповідачем не було укладено після 26.02.2021, а тому він є набувачем права користування земельною ділянкою, без сплати відповідної орендної плати, за відсутності укладеного договору. Відповідачем порушені всі три умови, які передбачені статями 1212-1214 ЦК України. Збереження відповідачем коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою призвело до збільшення цих коштів у відповідача за рахунок їх несплати позивачеві.

Рішенням Дніпровського районного суду м. Запоріжжя від 09 жовтня 2025 року, позов задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Запорізької міської ради дохід, отриманий від безпідставно набутого майна за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :04:025:0464 за період з 27.02.2021 до 31.03.2024 включно в сумі 191 042 (сто дев`яносто одна тисяча сорок дві) гривні 49 копійок.

У позові в іншій частині відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Запорізької міської ради судовий збір в сумі 2 292 (дві тисячі двісті дев`яносто дві) гривні 51 копійка.

Не погоджуючись з рішенням суду, ОСОБА_1 в особі представника адвоката Шершакової Марини Сергіївни подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні вимог позову відмовити в повному обсязі.

Узагальненими доводами апеляційної скарги є те, що при ухваленні рішення не застосовано норми Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою КМУ від 19.04.1993 №284. Крім того, оскільки ст. 120 ЗК України не регулює правовідносини між сторонами у справі, розрахунок розміру орендної плати проведений судом є необґрунтованим. Відповідачем здійснювалися дії щодо оформлення спірної земельної ділянки і укладання договору оренди, між тим вони виявилися безрезультатними. При ухваленні рішення не враховано , що включно по вересень 2022 року фактичними користувачами спірної земельної ділянки були ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , і ОСОБА_2 вносилась орендна плата за спірну земельну ділянку.

Відповідно до відзиву на апеляційну скаргу Запорізька міська рада в особі представника за довіреністю Савченка Ігоря Геннадійовича зазначає, що під час розгляду справи судом першої інстанції надано належну правову оцінку правовідносинам, що склалися між сторонами у справі, з`ясовано їх правовому природу та як наслідком винесено обґрунтоване та законне рішення. В зв`язку з наведеним, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Заслухавши у засіданні апеляційного суду суддю - доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених в суді першої інстанції, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на такі обставини.

Згідно зі ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до п.1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідно до витягу № НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 19.03.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки :04:025:0464 складає 2 887 815,36 гривень.

Згідно з договором купівлі-продажу від 27.02.2021, виданого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Салтан В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 725 та інформацією з ДРРП від 19.03.2024 № 370367947 право власності на нежитлове приміщення будівлі кафе літ. А, загальною площею 217,6 кв.м., знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розташоване на земельній ділянці площею 0,0564 га, кадастровий номер :04:025:0464, зареєстровано за ОСОБА_1 . Колишніми власниками приміщення були: ОСОБА_2 , якому належало 47/100 часток нерухомого майна, та ОСОБА_3 , якій належало 53/100 частки.

У листі Головного управління ДПС у Запорізькій службі від 25.04.2024 № 5432/5/08-01-24-03-12 зазначено, що згідно даних ДРРП відсутня інформація щодо реєстрації права власності або користування ОСОБА_1 земельною ділянкою з кадастровим номером :04:025:0464, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Нарахування земельного податку або орендної плати не проводилась, сплата відсутня.

Відповідно до листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 12.01.2024 № 6-28-0.222-600/2-24 «Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік» коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі за 2021 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); за 2022 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь). Витяги, які були сформовані автоматично програмним забезпеченням Державного земельного кадастру в період з 01 січня до 15 січня 2024 року, не містять коефіцієнтів індексації за 2023 рік, відповідно, значення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, зазначене в цих витягах, потребує перерахунку із застосуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік, який становить 1,051.

На адресу ОСОБА_1 від Департаменту правового забезпечення Запорізької міської ради була надіслана вимога про повернення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна, від 05.09.2024 № 01/02.11/2093 про невідкладне повернення суми у вигляді недоплати з орендованої плати за землю комунальної власності в сумі 230 945,67 гривень.

Відповідно до відповіді ОСОБА_1 на вимогу Департаменту правового забезпечення Запорізької міської ради від 05.09.2024 № 01/02.11/2093 про повернення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна, до ОСОБА_1 не перейшло право оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:025:0464, на якій розташоване кафе літ. А, загальною площею 217,6 кв.м., знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки у продавця нерухомого майна на момент його відчуження було відсутнє зареєстроване право оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:025:0464, а отже розміри орендної плати площа земельної ділянки, якою начебто користується ОСОБА_1 тощо, є недоведеним.

Податковою вимогою від 22.06.2023 № 0-0801 ГУ ДПС у Запорізькій області та детальним розрахунком суми податкового боргу ОСОБА_2 повідомлено про наявність у нього станом на 21 червня 2023 року податкового боргу в сумі 40 638,90 гривень.

Рішенням Запорізької міської ради від 27.07.2022 № 67/4 «Про припинення гр. ОСОБА_2 , ОСОБА_5 права оренди земельної ділянки по АДРЕСА_2 » Запорізька міська рада вирішила: 1. Рішення міської ради від 24.03.2010 № 87/118 вважати таким, що втратило чинність. 2. Договір оренди землі за № 98 від 06.08.2010 вважати припиненим згідно пункту 33 договору. 3. Зобов`язати гр. ОСОБА_2 , ОСОБА_4 : 3.1. Земельну ділянку передати до земель Запорізької міської ради у стані, придатному для подальшого використання. 3.2. Укласти акт приймання-передачі земельної ділянки в установленому порядку.

Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки за договором оренди землі від 06.08.2010 № 98 Запорізька міська рада в особі секретаря міської ради Куртєва А.В. та ОСОБА_2 уклали акт приймання-передачі згідно статті 34 Закону України «Про оренду землі» та відповідно до рішення Запорізької міської ради № 67/4 від 27.07.2022 про наступне: 1. Орендарі повертають земельну ділянку до земель Запорізької міської ради, кадастровий номер № :04:025:0353, площею 0,1101 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , а Орендодавець приймає вищевказану земельну ділянку. 2. Земельна ділянка знаходиться у стані, придатному для використання за функціональним та цільовим призначенням. 3. На земельній ділянці знаходиться будівля.

04.03.2021 ОСОБА_1 звернувся до Запорізької міської ради із заявою про надання йому права користування земельною ділянкою, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується його заявою та повідомленням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 10.03.2021 № В-1372-Д.

Питання щодо надання ОСОБА_1 права користування земельною ділянкою, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , Запорізькою міською радою не вирішено, що підтверджується листом департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 25.03.2021 № 03-08/В-0344 «Про результати розгляду звернення», листом управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради від 24.05.2021 № В-0218, листом ФОП ОСОБА_6 від 28.07.2021.

Рішенням Запорізької міської ради «Про надання дозволу гр. ОСОБА_1 на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) по АДРЕСА_2 для розташування кафе з літнім майданчиком» Запорізька міська рада вирішила: 1. Надати дозвіл гр. ОСОБА_1 на розроблення в установленому порядку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,0564 га по АДРЕСА_2 для розташування кафе з літнім майданчиком з подальшою передачею її в оренду. 2. Рішення міської ради від 27.01.2021 № 48/51 «Про надання дозволу ФОП ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) по АДРЕСА_2 для розташування кафе з літнім майданчикам» вважати таким, що втратило чинність.

Також 03.02.2022 ОСОБА_1 звернувся до Запорізької міської ради із заявою про передання в оренду земельної ділянки (кадастровий номер :04:025:0464), площею 0,0564 га по АДРЕСА_2 для розташування будівлі офісного приміщення з виставковим залом та кафетерієм у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

Питання щодо передання в оренду земельної ділянки (кадастровий номер :04:025:0464), площею 0,0564 га по АДРЕСА_2 для розташування будівлі офісного приміщення з виставковим залом та кафетерієм у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно Запорізькою міською радою не вирішено, що підтверджується листом департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 21.02.2022 № 03-08/В-0245 «Про результати розгляду звернення», листом департаменту управління активами Запорізької міської ради від 20.03.2024 № 1712/01/01-07/2623 «Про результат адвокатського запиту», листом Запорізької обласної прокуратури від 29.01.2024 № 15/1-622вих-24.

Розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки) річний розмір орендної плати інших земельних ділянок м. Запоріжжя до яких відноситься земельна ділянка (кадастровий номер :04:025:0464), площею 0,0564 га по АДРЕСА_2 для розташування будівлі офісного приміщення з виставковим залом та кафетерієм складає 3%, що підтверджується додатком до рішення міської ради від 28.11.2018 № 26.

Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 17.02.2025 № 18-8-0.37.1-585/2-25 за даним Державного земельного кадастру земельна ділянка за кадастровим номером :04:025:0464, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , є зареєстрованою 07.05.2020 на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок.

Згідно з листом Головного управління ДПС у Запорізькій області від 04.03.2025 № 10578/6/08-01-24-05-11 ОСОБА_2 сплачено податкові зобов`язання по роках за земельну ділянку з кадастровим номером :04:025:0353, площею 0,0720 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , а саме: за 2021 рік - 51 082,20 гривні; за 2022 рік - 4 256,85 гривень; за 2023 рік - 10 258,33 гривень (в тому числі погашення заборгованості по визначеним податковим зобов`язанням за 2022 рік). При цьому податкові зобов`язання були нараховані за 2021 рік у сумі 51 081,76 гривня та за 2022 рік у сумі 9 364,98 гривень. Станом на 03.03.2025 заборгованість з орендної плати за землю відсутня. Згідно даних ДРРП відсутня інформація щодо реєстрації за громадянином ОСОБА_2 права власності або користування земельною ділянкою, з кадастровим номером :04:025:0464. Нарахування ОСОБА_2 податкових зобов`язань з земельного податку або орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером :04:025:0464 контролюючим органом не проводилось.

Рішенням Запорізької міської ради від 26.04.2017 № 64/30 «Про надання згоди ФОП ОСОБА_2 , гр. ОСОБА_4 на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки по АДРЕСА_2 » Запорізька міська рада вирішила: 1. Надати згоду фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 , гр. ОСОБА_4 на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер :04:025:0353) площею 0,1101 га по АДРЕСА_2 , яка раніше надана в оренду рішенням, міської ради від 24.03.2010 №87/118 «Про передачу в оренду приватним підприємцям ОСОБА_2 та ОСОБА_4 земельної ділянки по АДРЕСА_2 для розташування кафе з літнім майданчиком, підземного туалету та більярдної» та рішенням міської ради від 26.02.2016 №56/106 «Про внесення, змін до рішення міської ради від 24.03.2010 №87/118 «Про передачу в оренду приватним підприємцям ОСОБА_2 та ОСОБА_4 земельної ділянки по АДРЕСА_2 для розташування кафе з літнім майданчиком, підземного туалету та більярдної» на дві окремі земельні ділянки для подальшої передачі її частини в оренду гр. ОСОБА_4 , ФОП ОСОБА_2 та до земель Запорізької міської ради.

Відповідно до рішення Запорізької міської ради від 30.08.2017 № 89/95 «Про погодження ФОП ОСОБА_2 , гр. ОСОБА_4 технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки по АДРЕСА_2 для розташування кафе з літнім майданчиком, підземного туалету та більярдної» Запорізька міська рада вирішила: 1. Погодити фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 , гр. ОСОБА_4 технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки загальною площею 0,1101 га по АДРЕСА_2 , таким чином: 1.1. Земельну ділянку № 1 площею 0,0565 га для подальшої передачі співвласникам будівлі кафе, згідно часток на будівлю без виділення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), таким чином: - фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 частину земельної ділянки площею 0,0266 га, що складає 47/100 часток (від етиці 0,0565 га); - гр. ОСОБА_4 частину земельної ділянки площею 0,0299 га, що складає 53/100 часток (від площі 0,0565 га). 1.2. Земельну ділянку № НОМЕР_1 площею 0,0537 га для подальшої передачі до земель Запорізької міської ради. 2. Зобов`язати ФОП ОСОБА_2 , гр. ОСОБА_4 : 2.1. Провести державну реєстрацію земельних ділянок в Державному земельному кадастрі та отримати Витяги з Державного земельного кадастру про земельні ділянки. 2.2. Після отримання Витягів з Державного земельного кадастру про земельні ділянки, надати до управління з питань земельних відносин міської ради технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки по АДРЕСА_2 для підготовки відповідного проекту рішення міські ради.

Відповідно до інформації з ДРРП від 31.07.2023 № 341012557 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :04:025:0464 не зареєстровано.

Згідно з листом з управління у справах приватизації Запорізької міської ради від 14.07.2025 № 11/01-12/03/7978 «Про надання інформації» згідно з Витягом з реєстру власності на нерухоме майно від 09.06.2010 № 26359042 (копія якого є в архівній справі) на момент приватизації об`єкта в 2010 році власниками нежитлового приміщенню (ліг. А) площею 265,8 кв.м адресою: АДРЕСА_1 площею 265,8 кв.м, були: ОСОБА_2 - приватна спільна часткова власність (67/200 частки); ОСОБА_4 - приватна спільна часткова власність (67/200 частки); Запорізька міська рада - комунальна власність (33/100 частки). Згідно з листом Департаменту управління активами Запорізької міської ради від 11.07.2025 № 5576/01/01-07 за наявною в Департаменті інформацією за адресою: м. Запоріжжя, бульв. Вінтера, 30-а на цей час обліковуються відомості про об`єкт нерухомого майна вбиральню площею 48,2 кв.м, яка перебуває в оперативному управлінні районної адміністрації Запорізької міської ради по Дніпровському району.

Відповідно до листа районної адміністрації Запорізької міської ради по Дніпровському району від 25.08.2025 № 17.01/01-27/934 «Про надання інформації» на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 21.04.2011 №188/53 «Про передачу майна комунальної власності в оперативне управління районної адміністрації Запорізької міської ради по Ленінському району» в оперативному управлінні районної адміністрації перебуває туалет, розташований за адресою: АДРЕСА_2 інв. № 10310005.

Згідно зі Зведеним актом вартості будівель та споруд до складу приміщення № 1 за адресою: АДРЕСА_2 а входить, в тому числі, вбиральня.

Відповідач ОСОБА_1 набув право власності на нежитлове приміщення 1 будівлі кафе літ. А, загальною площею 217,6 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , розташоване на земельній ділянці площею 0,0564 га, кадастровий номер :04:025:0464 на підставі договору купівлі-продажу від 27.02.2021, виданого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Салтан В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 725.

Проте згідно з інформаційною довідкою з ДРРП від 19.03.2024, 13.10.2023 проведена державна реєстрація права власності відповідача на вищевказане нежитлове приміщення площею 325,7 кв.м., що свідчить про те, що площа нежитлового приміщення була збільшена. Вказану обставину також підтверджує технічний паспорт на вказаний об`єкт від 27.09.2023.

Договори оренди земельної ділянки між Запорізькою міською радою та ОСОБА_1 не укладалися.

Тобто в порушення статті 125 ЗК України, ОСОБА_1 користується земельною ділянкою 0,0564 га, кадастровий номер :04:025:0464, розташованою за адресою: АДРЕСА_2 , без документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою.

Відповідно до листа Управління у справах приватизації Запорізької міської ради від 14.07.2025 № 11/01-12/03/7978 «Про надання інформації» у 2010 році на момент приватизації нежитлового приміщення 1 за адресою: АДРЕСА_2 , його площа складала 265,8 кв.м. До його складу також увійшла вбиральня площею 48,2 кв.м., власником якої є Запорізька міська рада.

Таким чином частка власності позивача у нежитловому приміщенні складала 0,18 (48,2 кв.м. (площа, власником якої є позивач) * 100 / 265,8 кв.м. (загальна площа нежитлового приміщення)). Інша частка (0,82) належала колишнім власникам ОСОБА_2 та ОСОБА_3

13.10.2023 збільшилась площа нежитлового приміщення, яке перебуває у власності відповідача, яка склала 325,7 кв.м. При цьому площа вбиральні, яка перебуває у власності позивача не змінилась. Таким чином загальна площа нежитлового приміщення склала 373,9 кв.м. (325,7 кв.м. + 48,2 кв.м.). Таким чином частка власності позивача у нежитловому приміщенні складає 0,13 (48,2 кв.м. (площа, власником якої є позивач) * 100 / 373,9 кв.м. (загальна площа нежитлового приміщення)), а відповідача - 0,87.

Судом проведено власний розрахунок розміру орендної плати, яка підлягала сплаті за користування земельною ділянкою, з урахуванням частки власності відповідача у нежитловому приміщенні, розташованому на земельній ділянці з кадастровим номером :04:025:0464.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:025:0464 у 2024 склала 2 887 815,36 гривень, що підтверджується витягом № НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 19.03.2024.

З урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель, зазначених у листі Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 12.01.2024 № 6-28-0.222-600/2-24, нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки складала:

- у 2023 році - 2 747 683,50 гривні (2 887 815,36 гривень (НГО у 2024 році) : 1,051 (коефіцієнт індексації за 2023 рік),

- у 2022 році - 2 389 290 гривень (2 747 683,50 гривень (НГО у 2023 році) : 1,15 (коефіцієнт індексації за 2022 рік),

- у 2021 році - 2 172 081,81 гривня (2 389 290 гривень (НГО у 2022 році) : 1,1 (коефіцієнт індексації за 2021 рік).

Згідно з рішенням міської ради від 28.11.2018 № 26 річний розмір орендної плати за інші земельні ділянки м. Запоріжжя, під визначення яких підпадає земельна ділянка з кадастровим номером :04:025:0464, становить 3 % від нормативної грошової оцінки.

Таким чином сума недоотриманої орендної плати з 01.01.2024 до 31.03.2024 склала 18 843 гривні (2 887 815,36 гривень (НГО у 2024 році) х 3 % (розмір орендної плати) : 12 місяців х 3 місяці х 0,87 (частка власності відповідача у нежитловому приміщенні).

Сума недоотриманої орендної плати за період з 01.01.2023 до 12.10.2023 склала 52 916,99 гривень (2 747 683,50 гривні (НГО у 2023 році) х 3 % : 12 місяців х 9 місяців) + (2 747 683,50 гривні х 3 % : 365 днів х 12 днів) х 0,82 (частка власності відповідача у нежитловому приміщенні)).

Сума недоотриманої орендної плати за період з 13.10.2023 до 31.12.2023 склала 15 685,51 гривень (2 747 683,50 гривні (НГО у 2023 році) х 3 % : 365 днів х 19 днів) + (2 747 683,50 гривні х 3 % : 12 місяців х 2 місяці) х 0,87 (частка власності відповідача у нежитловому приміщенні)).

Сума недоотриманої орендної плати за 2022 рік склала 58 776,53 гривень (2 389 290 гривень (НГО у 2022 році) х 3 %) х 0,82 (частка власності відповідача у нежитловому приміщенні)).

Сума недоотриманої орендної плати з 27.02.2021 до 31.12.2021 склала 44 820,46 гривень (2 172 081,81 гривня (НГО у 2021 році) х 3 % : 365 днів х 2 дні) + (2 172 081,81 гривні х 3 % : 12 місяців х 10 місяців) х 0,82 (частка власності відповідача у нежитловому приміщенні)).

Таким чином загальна сума недоотриманої орендної плати за період з 27.02.2021 до 31.03.2024 склала 191 042,49 гривні (18 843 гривні + 52 916,99 гривень + 15 685,51 гривень + 58 776,53 гривень + 44 820,46 гривень).

Задовольняючи вимоги позову частково суд першої інстанції виходив з того, що правомірним є стягнення з відповідача на користь Запорізької міської ради недоотриманих доходів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,0564 га, кадастровий номер :04:025:0464, розташованою за адресою: АДРЕСА_2 , за період з 27.02.2021 до 31.03.2024 включно в сумі 191 042,49 гривні.

З вказаними висновками суду першої інстанції, колегія суддів погоджується виходячи з наступного.

Статтею 79-1 ЗК України унормовано порядок формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Так, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (частина 1 статті 79-1). Формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій (частина 2 статті 79-1 ЗК України).

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок (частини 3-5 статті 79-1).

Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї (частина 9 статті 79-1).

Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 17.02.2025 № 18-8-0.37.1-585/2-25 за даним Державного земельного кадастру земельна ділянка за кадастровим номером :04:025:0464, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , є зареєстрованою 07.05.2020 на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок.

Відповідно до частин першої та другої статті 120 ЗК України у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлове приміщення, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відтак за загальним правилом, закріпленим у статті 120 ЗК України і частині третій статті 7 Закону України «Про оренду землі», особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, набуває такі ж самі права на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (землекористувачу) на час відчуження будівлі або споруди.

Частиною 1 статті 122 Земельного кодексу України передбачено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу (частина 1 ст. 124 ЗК України).

Згідно із статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Статтею 126 Земельного кодексу України визначено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Виникнення права власності на будинок, будівлю або споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Таким чином, з моменту набуття права власності на нерухоме майно у відповідача виник й обов`язок з оформлення права на земельну ділянку.

Поряд із цим встановлено, що у період з 27.02.2021 р. по 31.03.2024 р. ОСОБА_1 використовував земельну ділянку без укладення із Запорізькою міською радою договору оренди землі.

В силу ст. 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Відповідач ОСОБА_1 не був власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього, у спірний період, як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням ч.1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України.

Зі змісту глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 ЦК України слідує, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними, що регулюються главою 83 ЦК України.

Згідно з частиною 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Отже, у випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотримання орендної плати в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

Проте, договір оренди спірної земельної ділянки між позивачем та відповідачем не укладався, право оренди відповідно до закону не зареєстровано. А отже у заявлений період між Запорізькою міською радою та ОСОБА_1 не існувало договірних правовідносин щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:025:0464, а відповідач її використовував без укладання договору оренди земельної ділянки, не сплачуючи при цьому орендну плату та фактично збільшуючи свої доходи.

Обов`язок сплатити суму безпідставного збагачення виникає в силу самого факту такого збагачення і не залежить від того чи стало воно результатом поведінки набувача чи потерпілого або третіх осіб, або сталось поза волею останніх. При цьому має значення лише сам об`єктивний результат: наявність безпідставного збагачення.

Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Як вірно встановив суд першої інстанції, ОСОБА_1 правомірно володіючи майном, а саме: нежитловим приміщенням 1 будівлі кафе літ. А, загальною площею 217,6 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , у період з 27.02.2021 р. по 31.03.2024 р. користувався спірною земельною ділянкою на якій зазначене майно знаходиться. Доказів протилежного суду не надано. А оскільки відповідач не є власником спірної земельної ділянки та не може бути постійним землекористувачем, вона не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку. Таким чином, єдиною формою здійснення оплати за користування спірною земельною ділянкою для відповідача є орендна плата. З часу виникнення права власності на нерухоме майно у ОСОБА_1 виник й обов`язок укласти та зареєструвати договір оренди на спірну земельну ділянку. Протягом тривалого часу цього обов`язку відповідач не виконував, а отже без законних підстав зберігав у себе майно - кошти за оренду землі.

Посилання представника відповідача, що в даному випадку при визначенні розміру неодержаного доходу до спірних відносин підлягає застосуванню Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 № 284, спростовується висновками Великої Палати Верховного Суду, наведеними у постановах від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц та від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17.

Доводи скаржника, що при проведенні розрахунку розміру недоотриманих доходів позивачем не враховано оплати ОСОБА_2 , які додатково підтверджують, що відповідач не користувався земельною ділянкою, а відповідні оплати за користування земельною ділянкою проведені ОСОБА_2 та безпідставно не враховано сплату ОСОБА_2 за землю, спростовуються листом Головного управління ДПС у Запорізькій області від 04.03.2025 № 10578/6/08-01-24-05-11 ОСОБА_2 сплачено податкові зобов`язання за іншу земельну ділянку з кадастровим номером :04:025:0353, нарахування ОСОБА_2 податкових зобов`язань з земельного податку або орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером :04:025:0464 контролюючим органом не проводилось.

Враховуючи вищевикладене, оскільки ОСОБА_1 у період з 27.02.2021 р. по 31.03.2024 р. користувався земельною ділянкою з кадастровим номером :04:025:0464 без достатньої правової підстави, відповідно до положень статей 1212-1214 ЦК України він повинен відшкодувати Запорізькій міській раді доходи, які одержані у вигляді несплаченої орендної плати у розмірі 191042,49 грн.

Ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального та процесуального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, дійшов правильного висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, обґрунтовано викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення та не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Частиною четвертою статті 10 ЦПК України передбачено, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Відповідно до статей 1 та 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.

Закон України "Про судоустрій і статус суддів" встановлює, що правосуддя в Україні здійснюється на засадах верховенства права відповідно до європейських стандартів та спрямоване на забезпечення права кожного на справедливий суд.

Суд враховує положення Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів щодо якості судових рішень (пункти 32-41), в якому, серед іншого, звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути обґрунтованими, зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

Суд також враховує позицію Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи у апеляційному провадженні), сформовану, зокрема у справах "Салов проти України" (заява № 65518/01; від 6 вересня 2005 року; пункт 89), "Проніна проти України" (заява № 63566/00; 18 липня 2006 року; пункт 23) та "Серявін та інші проти України" (заява № 4909/04; від 10 лютого 2010 року; пункт 58): принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) серія A. 303-A; 09 грудня 1994 року, пункт 29).

Керуючись ст.ст. 367, 374, 381-383 ЦПК України, апеляційний суд у складі колегії суддів,-

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі представника адвоката Шершакової Марини Сергіївни залишити без задоволення.

Рішення Дніпровського районного суду м. Запоріжжя від 09 жовтня 2025 року у цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повної постанови.

Повна постанова складена 25 березня 2026 року.

Головуючий С. В. Кухар

Судді: І. В. Кочеткова

О. З. Поляков