КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
апеляційне провадження №22-ц/824/1231/2026
справа №754/2809/25
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2026 року м.Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Поліщук Н.В.

суддів Желепи О.В., Соколової В.В.

за участю секретаря судового засідання Крисіної В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою адвокатом Чвир Оленою Михайлівною, на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05 червня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Гринчак О.І., повне судове рішення складено 05 червня 2025 року,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва, -

встановив:

1. Короткий виклад доводів пред`явленого позову.

У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва.

Вимоги позову мотивує тим, що між ОСОБА_1 та ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" 15 вересня 2021 року укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Зубченко Р.О. і зареєстрований у реєстрі за №1706. За умовами цього договору сторони взяли на себе обов`язок у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 з приміщеннями груп короткотривалого перебування дітей на 80 місць, ІІ (друга) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 . Проєктна площа квартири становить 58,74 кв.м, кількість кімнат - 2, поверх - четвертий. Основний договір мав бути укладений протягом шести місяців з дня присвоєння житловому будинку поштової адреси та за умови виконання покупцем своїх фінансових зобов`язань.

Позивачка повністю виконала свої зобов`язання за Попереднім договором та сплатила грошові кошти в сумі 1 127 428,57 грн, що підтверджується нотаріально посвідченою довідкою №1706 від 15 вересня 2021 року. Проте, на теперішній час будинок в експлуатацію не введено, поштову адресу йому не присвоєно, будівництво не завершено, у зв`язку із чим Основний договір не укладено.

Таким чином, відповідач не виконав свого обов`язку щодо належного та своєчасного виконання зобов`язань.

Зазначає, що згідно з усталеною судовою практикою у випадку, коли інвестор повністю виконав свої фінансові зобов`язання, але забудовник не завершив будівництво та не ввів об`єкт в експлуатацію, ефективним способом захисту його прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Такий висновок міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 13 травня 2019 року у справі №760/17864/16-ц, від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18, від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19, а також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року у справі №761/5156/13-ц. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 зазначено, що інвестор після виконання фінансових зобов`язань наділений майновими правами, тотожними правам власника щодо об`єкта, який створюється за його кошти, та має право на судовий захист шляхом визнання за ним майнових прав.

Європейський суд з прав людини, зокрема у справах «Федоренко проти України» та «Стреч проти Сполученого Королівства», визнає, що майнові права та «законні очікування» набути право власності в майбутньому підлягають захисту як «майно» у значенні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Оскільки позивачкою повністю виконано умови договору, а відповідач свої зобов`язання не виконав, будівництво не завершив та введення об`єкта в експлуатацію не відбулося, захист порушених прав позивачки є можливим виключно шляхом визнання майнових прав на відповідну квартиру як на частку в об`єкті незавершеного будівництва.

Мотивуючи наведеним, просить визнати за ОСОБА_1 майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

2. Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції.

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 05 червня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

Відмовивши у задоволенні позову, суд першої інстанції вказав, що укладений позивачкою і відповідачем попередній договір купівлі-продажу не створював за позивачкою автоматичного права власності або майнового права на квартиру, оскільки він лише зобов`язував сторони укласти в майбутньому основний договір.

Суд вказав, що на час розгляду справи спірний об`єкт нерухомого майна не введено в експлуатацію, остаточні розрахунки за фактично збудовану площу не проведено, адже обміри технічної інвентаризації не здійснювалися, акту прийому-передачі майна також немає, тому передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, відтак саме по собі укладання між ПАТ «ХК «Київміськбуд» та позивачкою попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до неї майнових прав на квартиру.

Суд першої інстанції вказав, що положення статті 635 ЦК України та судова практика вказують, що попередній договір сам по собі гарантії набуття майна не дає, якщо не виконані умови для укладення основного договору.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погодившись з ухваленим рішенням, адвокатом Чвир О.М., яка діє в інтересах ОСОБА_1 , подано апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що висновки суду першої інстанції не узгоджуються із правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, від 11 квітня 2023 року у справі №910/12405/21, від 12 березня 2025 року у справі №761/28387/23, Верховного Суду України від 24 жовтня 2018 року у справі №344/8552/16-ц.

Зазначає, що суд неправильно застосував норми матеріального права та проігнорував релевантні висновки Верховного Суду, а обраний позивачкою спосіб захисту ? визнання майнового права ? є ефективним та адекватним з огляду на фактичну неможливість іншим чином реалізувати її законні очікування.

Мотивуючи наведеним, просить рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05 червня 2025 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким вимоги позову задовольнити.

4. Доводи особи, яка подала відзив на апеляційну скаргу.

24 червня 2025 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив адвоката Варицького Є.В., який діє в інтересах ПрАТ "Холдингове компанія "Київміськбуд", на апеляційну скаргу.

Зазначає, що 15 вересня 2021 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» укладено попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Попередній договір не є підставою для виникнення права власності або майнових прав на об`єкт нерухомості. Він створює лише обов`язок сторін у майбутньому укласти основний договір за умови настання визначених договором подій.

Відповідно до умов попереднього договору для виникнення у покупця права вимагати передачі об`єкта необхідними є: отримання забудовником поштової адреси будинку; завершення технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорта; проведення кінцевих розрахунків за фактичною площею; підписання сторонами акту приймання-передачі.

На час звернення до суду та розгляду справи будинок не введено в експлуатацію та поштова адреса не присвоєна; технічна інвентаризація не проведена; кінцеві розрахунки позивачкою не здійснено; акт приймання-передачі майнових прав не підписаний.

Сама по собі сплата певної частини коштів за попереднім договором не породжує у позивачки права власності чи речового права. До моменту введення будинку в експлуатацію та передачі об`єкта, майновими правами володіє забудовник.

Звертає увагу, що звернення з вимогою про визнання майнового права на майбутнє є неналежним способом захисту, оскільки судовий захист здійснюється лише у разі порушеного або реально оспорюваного права. Наявність лише очікування на право не є підставою для судового захисту.

Вказує, що задоволення позову фактично призвело б до позбавлення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» належного йому майна без належних підстав, що суперечить статті 321 ЦК України.

Суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини правильно та застосував норми матеріального права, а висновки суду відповідають доказам у справі. Доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду та не спростовують законності рішення.

В обґрунтування відзиву посилається на правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 22 січня 2025 року у справі №753/7776/22, від 05 липня 2023 року у справі №759/24141/19, від 24 жовтня 2019 року у справі №915/1115/17, від 07 жовтня 2019 року у справі №916/3270/17.

Мотивуючи наведеним, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, оскаржуване рішення залишити без змін.

5. Позиція учасників справи.

В судове засідання учасники справи не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Позивачка ОСОБА_2 та її представниця - адвокат Чвир О.М. причини неявки не повідомили.

Від ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку із звільненням працівника - представника, який здійснював представництво у справі.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторони, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Аналіз статті 372 ЦПК України дозволяє зробити висновок, що законодавець передбачив, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. Апеляційний суд може розглянути справу за відсутності її учасників. Отже, з урахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду (див.: постанови Верховного Суду від 15 липня 2024 року у справі № 447/852/23, від 03 квітня 2025 року у справі №359/7536/23, від 19 березня 2025 року у справі № 450/678/21).

З огляду на наведене, відповідно до статті 372 ЦПК України суд ухвалив відмовити у задоволенні ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" про відкладення розгляду справи, розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явились, оскільки такі повідомлені належним чином про дату, час і місце розгляду справи, їхня неявка не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до частини 5 статті 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

6. Позиція суду апеляційної інстанції.

Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого по справі судового рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

7. Фактичні обставини справи, установлені судом.

Установлено, що 15 вересня 2021 року між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутнім продавцем) та ОСОБА_1 (майбутнім покупцем) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Зубченко Р.О., зареєстрований в реєстрі за № 1706.

Відповідно до пункту 1.1. попереднього договору сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири № 21 за будівельною адресою: житловий будинок № 2 (два) з приміщеннями груп короткотривалого перебування дітей на 80 місць, ІІ (друга) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 (майно).

Зазначений в пункті 1.1 цього договору об`єкт нерухомості, щодо якого сторони зобов`язуються укласти основний договір, має загальну проектну площу 58,74 кв.м, кількість кімнат 2, розташований на 4 поверсі.

Майбутній продавець стане власником майна на підставі таких документів:

- витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу: 215090111, номер запису про право власності: 37176445, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000;

- витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу: 215092193, номер запису про право власності: 37176693, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000;

- договору № 221/Ф, укладеного 16 липня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «МИЛОСЛАВСЬКА» та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»;

- додаткової угоди №1 до Договору №221/Ф від 16 липня 2020 року, укладеної 23 грудня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «МИЛОСЛАВСЬКА» та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»;

- експертного звіту щодо розгляду проектної документації за проектом «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщенням та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 » за № 1597/КБ, виданого 15 жовтня 2020 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Національна будівельна експертиза» (ТОВ «Національна будівельна експертиза»);

- дозволу на виконання будівельних робіт від 31 грудня 2020 року, реєстраційний номер: ГУ00, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Згідно пункту 1.2. попереднього договору основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 (шести) місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться Майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог пунктів 1.4., 1.5. цього договору.

Згідно пунктів 1.4, 1.5 попереднього договору майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у пункті 2.2 цього договору, протягом 5 (п`яти) банківських днів з дня укладення цього договору. Кінцеві розрахунки між сторонами здійснюються після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, та отримання майбутнім продавцем технічного паспорта на майно, відповідно до фактичної площі майна, виходячи з вартості 1 кв.м, визначеної в пункті 2.2 цього Договором.

Згідно пункту 2.2 попереднього договору на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 127 428,54 грн, без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м 19193,54 грн, без ПДВ (відповідно до статей 197.1.14 Податкового кодексу України), згідно з протоколом засідання Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 16 грудня 2020 року, з протоколом засідання правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 27 січня 2021 року, Протоколом № 4 засідання комісії по визначенню вартості метал, інших об`єктів нерухомості ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 26 січня 2021 року та Протоколом № 53 засідання комісії з визначення вартості житла, інших об`єктів нерухомості ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 15 грудня 2020 року).

Згідно пункту 2.4.1. майбутній продавець взяв на себе зобов`язання передати майбутньому покупцю майно відповідно до акту прийому-передачі майна в день підписання та нотаріального посвідчення основного договору.

Згідно пункту 6.9 попереднього договору цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами та нотаріального посвідчення і припиняє свою дію у таких випадках:

- підписанням Основного договору;

- якщо Основний договір не буде укладений протягом строку, зазначеному в пункту 1.2., цього Договору;

- достроково, на умовах, визначених у Розділі 4 відповідальність сторін, цього договору;

- відповідно до пункту 6.1. Розділу 6 інші умови, цього договору (а.с. 10-11 зворот).

З даних довідки №1706 від 08 листопада 2021 року, виданої ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" убачається, що 20 вересня 2021 року від ОСОБА_1 надійшли кошти у розмірі 1 127 428,54 гривень, що в перерахунку на кв.м становить 58,74. У графі характеристики квартири вказано: №21, поверх 4, площа 58,74 кв.м, кількість кімнат 2. Адреса забудови значиться: ж/б №2 по АДРЕСА_1 (а.с. 8).

Відповідно до даних листа Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) №282/03/13-25 від 16 січня 2025 року убачається, що станом на дату надання відповіді не надходила на розгляд заява про видачі сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 16).

8. Мотиви, якими керується колегія суддів апеляційного суду, та застосовані норми права.

Відповідно до частини 1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до частини 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини 1 статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині 1 статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац 3 частини 2 статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), так і Верховного Суду України та Верховного Суду.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною 1 статті 328 ЦК України установлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині 2 статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відхиляючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів зазначає про таке.

Сам по собі факт повної оплати вартості об`єкта інвестування за попереднім договором купівлі-продажу не є безумовною та автоматичною підставою для виникнення у інвестора майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва. Юридична природа попереднього договору полягає у встановленні обов`язку сторін у майбутньому укласти основний договір за настання визначених договором умов, а не у безпосередньому переході майнових чи речових прав на об`єкт нерухомості. Такий договір має зобов`язально-правовий характер і не є правочином, спрямованим на відчуження майна або майнових прав.

Укладений між сторонами попередній договір купівлі-продажу прямо передбачає, що виникнення у майбутнього покупця права вимагати передачі майна та оформлення прав на нього пов`язується з настанням сукупності юридичних фактів, а саме: завершенням будівництва, введенням об`єкта в експлуатацію, присвоєнням будинку поштової адреси, проведенням технічної інвентаризації, виготовленням технічного паспорта, здійсненням кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу та підписанням сторонами акту приймання-передачі. Відсутність хоча б однієї з цих умов унеможливлює виникнення у покупця будь-якого речового чи майнового права на відповідний об`єкт нерухомості.

У справі, що переглядається колегією суддів, на момент звернення позивачки до суду і на час розгляду справи об`єкт будівництва не введено в експлуатацію, кінцеві розрахунки за фактично збудовану площу не здійснено, акту приймання-передачі майнових прав не підписано, що підтверджується листом Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) №282/03/13-25 від 16 січня 2025 року.

Доказів зворотнього позивачкою не надано.

За таких обставин відсутній сам об`єкт цивільних прав у вигляді індивідуально визначеної нерухомої речі або майнового права на неї як самостійного об`єкта цивільного обороту, що виключає можливість його судового визнання.

Колегія суддів враховує, що визнання майнового права як способу захисту є допустимим лише у разі наявності сформованого, індивідуалізованого об`єкта, щодо якого вже виникли цивільні права та обов`язки, але такі права не визнаються або оспорюються. Натомість у цій справі має місце лише договірне право вимоги до забудовника щодо належного виконання зобов`язань за попереднім договором, а не порушене майнове право у розумінні речового права.

Право вимоги з попереднього договору є зобов`язальним правом, а не речовим правом на об`єкт нерухомості або майновим правом у вузькому розумінні як самостійним об`єктом обороту. Таке право підлягає захисту способами, передбаченими зобов`язальним правом (зокрема, вимогою про спонукання до виконання зобов`язання, відшкодування збитків, розірвання договору тощо), але не шляхом визнання майнового права на неіснуючий або юридично не сформований об`єкт нерухомості.

Посилання скаржниці на правові позиції Верховного Суду не змінюють наведеного висновку, оскільки аналіз наведених судових рішень свідчить, що визнання майнових прав допускалося у справах, де об`єкт інвестування мав достатній ступінь індивідуалізації, будівництво фактично було завершене або об`єкт існував як матеріально визначена річ, а спір стосувався саме невизнання чи оспорювання вже сформованого майнового права. Натомість у цій справі відсутні правові та фактичні передумови для формування такого права.

Колегія суддів враховує баланс інтересів сторін та принцип правової визначеності. Визнання за позивачкою майнового права на квартиру в об`єкті, який не введений в експлуатацію, не сформований як об`єкт нерухомості та юридично не існує як індивідуалізована річ, створило б ситуацію правової невизначеності, порушило б принцип стабільності цивільного обороту та фактично призвело б до формування речового права поза межами встановленої законом процедури набуття права власності на нерухоме майно.

Крім того, такий підхід означав би фактичне надання судом переваги одній стороні договірного зобов`язання шляхом трансформації зобов`язального права вимоги у речове право, що не передбачено ані умовами договору, ані нормами матеріального права.

За наведених обставин колегія суддів доходить висновку, що обраний позивачкою спосіб захисту у вигляді визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва є неналежним та таким, що не відповідає характеру спірних правовідносин, фактичному стану об`єкта та юридичній природі прав, які виникли між сторонами з попереднього договору.

Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують та на їх правильність не впливають. Апеляційна скарга зводиться фактично до цитування постанов Верховного суду, висновки у яких не дають підстав уважати про неправильне застосування норм матеріального права при вирішенні цієї справи.

Порушень норм процесуального права, які призвели б до неправильного вирішення справи, колегією суддів не установлено.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Чвир Оленою Михайлівною, залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05 червня 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, касаційна скарга на постанову може бути подана протягом тридцяти днів з дня її проголошення безпосередньо до Верховного Суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повну постанову складено 13 березня 2026 року.

Суддя-доповідач Н.В. Поліщук

Судді О.В. Желепа

В.В. Соколова