Справа № 538/2198/25
Провадження по справі № 2/538/189/26
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 березня 2026 року Лохвицький районний суд Полтавської області в складі:

головуючого судді - Бондарь В.А.

за участю секретаря судового засідання - Горілей Л.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Лохвиця Полтавської області в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Райз-Схід" до ОСОБА_1 та ТОВ "Едельвейс+" про визнання укладеною додаткову угоду та визнання відсутнім право оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди, -

в с т а н о в и в :

ТОВ «Райз-Схід» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 та ТОВ "Едельвейс+" про визнання укладеною додаткову угоду та визнання відсутнім право оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди. Позов обґрунтовано тим, що 23.03.2017 року між ПрАТ "Райз-Максимко" та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:0289 загальною площею 3,3397 га. 09.07.2021 року між ОСОБА_2 (попередній орендар), ОСОБА_1 (новий орендар) та ТОВ "Райз-Схід" було укладено додаткову угоду до Договору оренди землі від 23.03.2017 року. Відповідно до даної додаткової угоди, сторони змінили умови договору оренди, виклавши їх в новій редакції. Відповідно до п.3.1. Договору оренди, договір укладено 01.04.2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавстовом, але в будь-якому випадку, даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту збору врожаю. Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. При цьому орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю, у місячний термін з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У зв`язку із закінченням 01.04.2025 року строку дії Договору, на виконання п.6.2. Договору оренди позивачем 02.12.2024 року спрямовано відповідачу лист-повідомлення вих. №280 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 23.03.2018 року. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 587). Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк. Таким чином, позивач (орендар) скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. При цьому, позивач (орендар) належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та Законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. Зазначено, що на підтвердження належного виконання умов Договору оренди з боку орендаря надають платіжні інструкції, які підтверджують своєчасну та в повному обсязі виплату орендної плати за 2021-2024 роки. До 2020 року виплата орендної плати здійснювалась Товариством через касу, проте докази такої виплати не збереглись у зв`язку із закінченням їх зберігання. Таким чином, позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 27.03.2017 року на підставі ч. ч. 5, 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку. Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, було порушене при укладенні договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право та відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Враховуючи вищевикладене, переважне право позивача потребує судового захисту та відновленню шляхом визнання додатково угоди про поновлення договору оренди укладеною. 07.04.2025 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Едельвейс+" укладено Договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :00:007:0289 загальною площею 3,3397 га. Проте, укладенням вищезазначеного Договору відповідачі порушили переважне право позивача на укладення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:0289 на новий строк. Позивач просить визнати укладеною додаткову угоду № б/н до договору оренди землі від 27.03.2017 року між ТОВ "Райз-Схід" та ОСОБА_1 ; визнати відсутнім право оренди ТОВ "Едельвейс+" на земельну ділянку з кадастровим номером :00:007:0289 загальною площею 3,3397 га та скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди даної земельної ділянки.

Представник позивача ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила позов задовольнити повністю.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилася, але через канцелярію суду надали заяву про розгляд справи без її участі, позовні вимоги не визнає.

Представник відповідача ТОВ "Едельвейс+" - Бугай І.І. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, просив відмовити у позові.

Заслухавши сторони по справі, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, суд прийшов до наступного.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Судом встановлено, що 23.03.2017 року між ПрАТ "Райз-Максимко" та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:0289 загальною площею 3,3397 га (а.с.15-16).

09.07.2021 року між ОСОБА_2 (попередній орендар), ОСОБА_1 (новий орендар) та ТОВ "Райз-Схід" було укладено додаткову угоду до Договору оренди землі від 23.03.2017 року (а.с.19-20).

Відповідно до даної додаткової угоди, сторони змінили умови договору оренди, виклавши їх в новій редакції.

Відповідно до п.3.1. Договору оренди, договір укладено 01.04.2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавстовом, але в будь-якому випадку, даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту збору врожаю.

Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно платіжних інструкцій від 21.09.2021 р., 21.10.2021 р., 27.10.2021 р., 08.11.2021 р., 15.12.2022 р., 26.04.2023 р., 22.09.2023 р., 13.03.2025 р. ТОВ «Райз-Схід» було сплачено ОСОБА_1 орендну плату по договору оренди землі за 2021-2024 роки (а.с.21-28).

25.12.2024 року ОСОБА_1 направила ТОВ «Райз-Схід» лист-повідомлення про те, що вона не бажає поновити дію Договору і має намір самостійно обробляти орендовану за Договором земельну ділянку і використовувати її для власних потреб на свій розсуд, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення 36 5 від 25.12.2024 року.

02.12.2024 року ТОВ «Райз-Схід» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення вих. № 280, в якому зазначили про намір продовжити дію договорів оренди землі № б/н від 23.03.2017 року, до якого, як вказується в додатках, долучено два оригінальних примірники додаткової угоди про продовження дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 23.03.2017 року, підписаної зі сторони орендаря (а.с.18).

07.04.2025 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Едельвейс+" укладено Договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :00:007:0289 загальною площею 3,3397 га.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33).

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ці №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

У постанові Верховного Суду від 23.08.2023 у справі №910/605/20 зазначено, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином: «якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку: договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист- повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах».

Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 25.12.2024 року ОСОБА_1 направила на адресу ТОВ «Райз-Схід» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «Райз-Схід» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній. Спірною земельною ділянкою на даний час користується ТОВ "Едельвейс+".

Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме він висловив своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписав додаткову угоду до нього, земельною ділянкою наразі користується інший орендар, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Проте, оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у справі 912/1138/19, від 17.05.2022 у справі № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

З огляду на викладене вище суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 12, 81, 133, 141, 258, 259, 263-268 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Райз-Схід" до ОСОБА_1 та ТОВ "Едельвейс+" про визнання укладеною додаткову угоду та визнання відсутнім право оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Полтавського апеляційного суду через суд першої інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя В.А. Бондарь