Номер провадження: 22-ц/813/2208/26
Головуючий у першій інстанції Кочко В.К.
Доповідач Таварткіладзе О. М.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.02.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Таварткіладзе О.М.,

суддів: Вадовської Л.М., Погорєлової С.О.,

за участю секретаря судового засідання: Чередник К.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якого діє представник ОСОБА_2 , на рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 10 березня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів за договором оренди, за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди приміщення, стягнення грошових коштів, -

В С Т А Н О В И В:

У червні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача про стягнення заборгованості за договором оренди нерухомого майна за період з 01.03.2022 року по 01.06.2024 року у розмірі 575724,00 грн, заборгованість за житлово-комунальні послуги за період з 01.03.2022 року по 01.06.2024 року у розмірі 51 358,39 грн, судовий збір у розмірі 6 270,82 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 15 000 грн.

В обґрунтування пред`явлених позовних вимог зазначив, що 10.10.2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 0110-21 на підставі якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Право власності на приміщення належить дружині позивача - ОСОБА_4 , на підставі договору купівлі-продажу, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №283271051 від 05.11.2021 року.

Відповідно до п. 10.3 договору, строк його дії з 10.10.2021 року по 10.10.2024 року, договір не розірваний, є дійсним. Відповідно до п.5.1 договору, розмір місячної орендної плати складає 600 доларів США, еквівалентно курсу НБУ. За актом приймання-передачі об`єкта нерухомого майна в оренду від 10.10.2021 року, який підписаний сторонами, позивач передав, а відповідач прийняв об`єкт нерухомого майна в оренду за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до п. 5.2 договору, орендна плата сплачується орендарем не пізніше 7 числа кожного послідуючого місяця. Відповідно до п. 7.1 договору, орендар зобов`язаний вчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату. Відповідно до п. 5.6 договору, вартість комунальних послуг не входить в орендну плату, розраховується відповідно до показників лічильників та передається орендодавцю.

ОСОБА_1 зазначає, що сумлінно виконав свої обов`язки за договором у повному обсязі та передав ОСОБА_3 в оренду об`єкт нерухомого майна, а відповідач порушив порядок розрахунків, а саме починаючи з 01.03.2022 року не виконує свої зобов`язання за договором, що відображається у несплаті орендної плати.

ОСОБА_1 звертався до відповідача з досудовою вимогою про необхідність сплатити орендну плату та комунальні послуги, однак відповідач відмовляється у добровільному порядку сплачувати заборгованість, а тому ОСОБА_1 вимушений звернутися до суду за захистом своїх прав.

13.09.2025 року на адресу суду надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди та стягнення грошових коштів у розмірі 1 200 доларів США, еквівалентно 49 368 грн станом на день подання зустрічного позову. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів за договором оренди просив відмовити.

В обґрунтування пред`явлених позовних вимог ОСОБА_3 зазначив, що договір оренди приміщення № 0110-21 від 10.10.2021 року з багатьох підстав є недійсним та навіть нікчемним. Нежитлове приміщення С12 підлягало державній реєстрації і лише після такої державної реєстрації власники даного майна набувають право власності на нього, а відповідно і право розпоряджатись таким майном, і відповідно право укладати договори оренди щодо такого майна. З документів, що додані до позову, а саме Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що право власності на Об`єкт нерухомого майна нежитлове приміщення, загальною площею 58,9 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , РНОНМ 100, було зареєстроване в реєстрі лише 02.11.2021 року. Спірний договір оренди приміщення № 0110-21 від 10.10.2021 року був укладений за три тижні до того, як було здійснено первинну державну реєстрацію права власності на таке нежитлове приміщення в Державному реєстрі речових прав. Станом на день укладення такого договору (10.10.2021 року) у жодної особи не виникло право власності на таке майно і жодна особа не могла здавати його в оренду. Відповідно, зміст договору оренди приміщення № 0110-21 від 10.10.2021 року суперечить нормам Цивільного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вбачається, що право власності на приміщення С12 було зареєстроване 02.11.2021 року за ОСОБА_4 . Майно належить не ОСОБА_1 - позивачу у даній справі та стороною спірного договору оренди, а зовсім іншій особі. Для того, щоб ОСОБА_1 , не будучи власником нежитлового приміщення С12, мав повноваження на укладення договору оренди щодо такого приміщення, власник такого майна мав видати ОСОБА_1 нотаріально посвідчену довіреність. Однак, така довіреність не міститься ні в матеріалах справах, а ні згадується в тексті такого договору. Такої довіреності просто ніколи і не існувало. ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди приміщення, не маючи при цьому жодних на те повноважень, що в свою чергу також суперечить нормам Цивільного кодексу України.

Відповідно до положень ст. 760 ЦК України Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Отже, одною з головних умов договору оренди, виходячи з норм ст. 759, 760 ЦК України є чітко визначене майно, яке передається в найм. Проте, як вбачається зі змісту п. 1.2. та 1.3. Договору, такі пункти мали б саме індивідуально визначити майно, що передається в оренду, шляхом зазначення його місцезнаходження (адреси) та площі такого приміщення. Однак, такі пункти договору є пустими (не заповненими) і не вдається за можливим з тексту договору встановити яке саме майно передається за договором. Те, що майном за таким договором є саме нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3, зазначає лише сам позивач у своєму позові, однак це не відміняє той факт, що в тексті самого договору оренди не має жодної згадки про це. Тому, спірний договір не містить істотної умови договору - не має інформації про майно, яке передається за таким договором, що говорить про те, що Договір суперечить нормам Цивільного кодексу України.

Відповідно до положень ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Отже, наступною з істотних умов договору найму законодавство визначає встановлення строку дії такого договору. У свою чергу, в п. 4.1. Договору зазначається, що строк оренди Приміщення, що орендується, складає 12 місяців з моменту прийому Приміщення, що орендується, за Актом прийому-передачі. Проте, вже в п. 10.3. цього ж Договору зазначено, що строк даного Договору починає свою дію з 10.10.2021 року і закінчується 10.10.2024 року. Тобто п. 4.1. та п. 10.3. Договору встановлюють різні взаємовиключні умови початку перебігу строку договору та тривалості його дії. Вбачається, що наявність двох різних строків в тексті договору говорить про те, що сторонами не було домовлено та визначено строку його дії і тому спірний договір не містить і наступної істотної умови договору - строку його дії. Разом з тим, подаючи позов, ОСОБА_1 керувався саме п. 10.3. договору, де строк дії договору встановлюється на 3 роки, оскільки позивач просить стягнути заборгованість за таким договором, що ніби виникла з березня 2022 рік по травень 2024 року.

Відповідно до положень ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. А ст. 794 ЦК України зазначає, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону. З зазначених норм законодавства вбачається, що спірний Договір оренди приміщення № 0110-21 від 10.10.2021 року підлягав нотаріальному посвідченню та право користування нерухомим майном, яке мало виникнути на підставі цього договору, підлягало державній реєстрації. В певній мірі, це взагалі не можливо було зробити, оскільки як вже зазначалось вище, договір був укладений 10.10.2021 року, а запис про даний об`єкт нерухомого майна був внесений до реєстру лише 02.11.2021 року, що виключало можливість нотаріального посвідчення даного договору та державної реєстрації права користування таким нерухомим майном. А тому, при укладанні такого договору не було додержано вимогу закону про нотаріальне посвідчення такого договору. Спірний Договір оренди приміщення № 0110-21 від 10.10.2021 року є нікчемним в силу положень ч. 1 ст. 220 ЦК України. І відповідно у позивача відсутні будь-які законні підстави просити суд стягнути з ОСОБА_3 грошові кошти за таким договором.

Окрім оскаржуваного Договору оренди приміщення № 0110-21 від 10.10.2021 року, інші документи, що були надані ОСОБА_1 разом з позовом до суду і якими він обґрунтовує необхідність його задоволення, містять не менше порушень законодавства. Так, разом з позовом до суду був поданий акт прийому-передачі від 10.10.2021 року, за яким, на думку позивача, він передав ОСОБА_3 в оренду приміщення за адресою: АДРЕСА_2 . Однак, відповідно до змісту такого акту, він не містить повної адреси об`єкта нерухомого майна, оскільки там зазначено лише адреса: АДРЕСА_3 . Отже, в такому акті не зазначено приміщення, яке було передано за таким актом. Більше того, графа, яка зазначає розмір площі такого приміщення також в даному акті не заповнена. Також, п. 1.5. Договору оренди приміщення № 0110-21 зазначає, що стан Приміщення, що орендується, на момент передачі в оренду: придатне для використанні у відповідності з цілями оренди, визначених в п. 2.1. даного Договору. В свою чергу п. 2.1. Договору встановлює, що Приміщення, що орендується, надається Орендатору для здійснення господарської діяльності, яка знаходиться в правовому полі діючого законодавства України. Разом з тим, акт прийому-передачі від 10.10.2021 року зазначає, що стан приміщення: під ремонт. Тобто зміст акту прийому-передачі протирічить самому змісту договору оренди в частині стану приміщення, що передається в оренду. Далі, відповідно до ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. З зазначених норм законодавства вбачається, що акт має підписуватись всіма сторонами договору, однак акт прийому-передачі від 10.10.2021 року не підписувався самим же позивачем, ОСОБА_1 . А тому, зміст акту прийому-передачі від 10.10.2021 року міститься ряд порушень законодавства та за ним не можливо ідентифікувати хто та яке приміщення передавав ОСОБА_3 в оренду, а тому даний документ також не може братись до уваги на підтвердження обставин, на які посилається ОСОБА_1 у своєму позові.

ОСОБА_1 надає до суду копію оборотно-сальдової відомості за комунальні послуги. Однак, зі змісту такого документа знову ж таки взагалі не вбачається зрозумілим стосовно якого об`єкта нерухомого майна здійснені розрахунки. Також не зрозуміло хто проводив такі розрахунки, оскільки документ не містить жодної інформації про посадову особу, її підпис, печатку підприємства хто видавав даний документ. А тому даний документ навіть не є документом, а просто роздруківкою невідомого походження, що не може встановлювати жодних обставин. Також, зі змісту такої роздруківки вбачається, що за вказаний у ній період було нараховано 64 598,34 грн, а сплачено 65 077,00 грн, та відповідно за поточним балансом наявна переплата у розмірі 478,66 грн А тому яким саме чином позивач обґрунтовує наявність заборгованості у розмірі 51 358 гривень 39 коп. взагалі не дається зрозуміти. А тому, зі змісту оборотно-сальдової відомості за комунальні послуги не можливо встановити жодні обставини по справі, на які посилається ОСОБА_1 у своєму позові, і відповідно позовна вимога про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги за період з 01.03.2022 року по 01.06.2024 року у розмірі 51 358 гривень 39 коп. не підлягає задоволенню.

ОСОБА_1 в своєму позові просить суд стягнути з ОСОБА_3 на його користь витрати на правничу допомогу у розмірі 15 000 грн. На підтвердження даної позовної вимоги ОСОБА_1 надає до суду копію Договору про надання правової допомоги № 078/25 від 10 червня 2024 року, укладеним з адвокатом Турчаніновим Юрієм Михайловичем. Проте, зі змісту позовної заяви взагалі не вбачається, що позивач користувався правничою допомогою при її складанні та поданні, оскільки позовна заява підписувалась та подавалась безпосередньо ОСОБА_1 , зі змісту позовної заяви також не вбачається жодної інформації про наявність у позивача представника - адвоката Турчанінова Юрія Михаловича. Також, такий договір правової допомоги № 078/25 від 10 червня 2024 року не встановлює жодного розміру витрат на правову допомогу та зв`язку з даною судовою справою.

ОСОБА_3 на момент виникнення спірних правовідносин був фізичною особою-підприємцем, основним видом економічної діяльності якого було роздрібна торгівля м`ясом і м`ясними продуктами в спеціалізованих магазинах, що вбачається з інформаційної довідки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. В даній будівлі за адресою: АДРЕСА_3 , у ОСОБА_3 був магазин з роздрібної торгівлі м`ясом і м`ясними продуктами. В жовтні 2021 року ОСОБА_3 познайомився із ОСОБА_1 , який зазначив, що в нього є нежитлове приміщення в даному будинку, яке може бути цікаве ОСОБА_3 для організації в ньому складу м`ясної продукції для розширення свого бізнесу. Однак, до підписання договору подивитись на приміщення зсередини ОСОБА_3 так і не вдалось, оскільки ОСОБА_1 проживає за іншою адресою, а саме в буд. АДРЕСА_4 та ОСОБА_1 так і не зміг приїхати та показати приміщення зсередини. Проте, така пропозиція була досить цікавою для розширення економічної діяльності ОСОБА_3 та він вирішив спробувати та уклав з ОСОБА_1 зазначену в цьому зустрічному позову угоду. При підписанні такого договору оренди приміщення № 0110-21 від 10.10.2021 року, ОСОБА_3 передав ОСОБА_1 1200 доларів США, що включала 600 доларів США вартості оренди за перший місяць та 600 доларів США залогової суми у відповідності до п. 5.4. Договору. Проте, прибувши через пару днів до приміщення та оглянувши його зсередини, ОСОБА_3 було встановлено, що дійсна площа та планування приміщення не відповідає тій інформації, про яку зазначав ОСОБА_1 і найголовніше, було встановлено, що приміщення зовсім не придатне до використання в цілях здійснення ОСОБА_3 підприємницької діяльності та потребує ремонту.

Рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 10 березня 2025 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів за договором оренди - відмовлено.

У задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди приміщення, стягнення грошових коштів - відмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням суду, ОСОБА_1 , від імені якого діє представник ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 10 березня 2025 року в частині відмови у задоволенні первісного позову скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким первісні позовні вимоги задовольнити у повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права.

Тобто рішення суду оскаржено лише в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів за договором оренди. В іншій частині (відмова у задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди недійсним та стягнення грошових коштів, сплачених за оренду) рішення суду не оскаржується і тому в апеляційному порядку не переглядається.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо, зокрема справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення зазначеним вимогам у повній мірі не відповідає.

Відмовляючи у позові ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів за договором оренди, суд першої інстанції виходив з того, що:

- позивач не мав права укладати такий договір, так як ОСОБА_4 має переважне право на укладання такого договору, а позивач ОСОБА_1 , як чоловік, мав би зазначити, що він не заперечує проти укладання такого договору. Матеріали справи не містять будь яких довіреностей, виданих ОСОБА_4 ОСОБА_1 на укладання договору;

- договір оренди нежитлового приміщення №0110-21 від 10.10.2021 року, був підписаний сторонами без додержання встановленої законом обов`язкової форми договору, без його нотаріального посвідчення, та без обов`язкової реєстрації речового права користування (оренди) і тому такий договір є нікчемним, тобто недійсним в силу закону та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені.

Колегія суддів не може у повній мірі погодитися з усіма такими висновками суду першої інстанції.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що власником приміщення за адресою: АДРЕСА_1 є дружина позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_4 , зареєстроване 02.11.2021 року, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05.11.2021 року;

В матеріалах справи міститься договір оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 від 10.10.2021 року, строком дії з 10.10.2021 року по 10.10.2024 року (на три роки), розміром орендної плати 600 доларів США, еквівалентно курсу НБУ. Вартість комунальних послуг не входить в орендну плату, розраховується відповідно до показників лічильників та передається орендодавцю. Договір підписаний ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , з приміткою, що ОСОБА_5 не заперечує. Договір нотаріально не посвідчений.

За актом приймання-передачі об`єкта нерухомого майна в оренду від 10.10.2021 року, який підписаний сторонами, позивач передав, а відповідач прийняв об`єкт нерухомого майна в оренду за адресою: АДРЕСА_1 .

11.05.2024 року позивачем на адресу ОСОБА_3 ( АДРЕСА_5 ) поштою направлено досудову вимогу від 09.05.2024 року про необхідність сплати заборгованості за оренду нежитлового приміщення станом на 01.05.2024 року у розмірі 15 600 доларів США (за 26 місяців з 01.03.2022 року по 01.05.2024 року із розрахунку по 600 доларів на місяць) та заборгованості за комунальні послуги з 01.03.2022 року по 01.05.2024 року 20 627 грн протягом 10 днів з дати отримання досудової вимоги

Згідно з інформацією про доставку поштової кореспонденції за промокодом 59 0011 5010 на адресу АДРЕСА_6 отримувач ОСОБА_3 зафіксовано відмову адресата від отримання (а. с. 77);

Згідно з роздруківкою електронного листування сторони позивача з ОСОБА_6 за 30-31.05.2024 року вбачається вимога позивача до відповідача про необхідність звільнення приміщення, передачі ключів від приміщення та здійснення орендної оплати за 2,5 роки користування приміщенням з попередженням про можливість захисту порушеного права позивача в суді (а. с. 24-30).

Колегія суддів виходить з такого.

За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Згідно з ч. 1 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки вникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

За змістом ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Згідно ч. 1 ст. 627 ЦК України і відповідно ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ч. ч. 1-3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог , які встановлені частина першою-третьою, п`ятою-шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочину може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність, на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі (частина перша статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року).

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що:

- нежитлове приміщення в розумінні статті 793 ЦК України (в редакції, чинній станом на час виникнення спірних правовідносин між сторонами) є окремою частиною будівлі;

- договір найму нежитлового приміщення на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений строк більше п`яти років);

- у випадку відсутності нотаріального посвідчення договору найму нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, такий договір є нікчемним (крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений строк більше п`яти років).

У справі , яка переглядається апеляційному порядку, нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_7 (після реєстрації права власності приміщення С12), не відноситься до майна державної або комунальної власності.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 травня 2020 року у справі № 911/1443/19 зроблено висновок, що «найм будівлі або іншої капітальної споруди врегульовано положеннями статей 793-797 ЦК України. Змістом зазначених статей ЦК України передбачено найм як будівлі або іншої капітальної споруди, так і їх окремої частини. […] як вірно встановили суди першої та апеляційної інстанцій, майно, яке є об`єктом оренди за спірним договором, не належить до майна, яке згідно зазначеної норми права не може бути об`єктом оренди за вказаним договором. Кожна з частин приміщення, що передані за договором в оренду Відповідачу-1, мають схеми розташування, які є додатками до договору № 495 з виокремленням площ стосовно кожного об`єкта, тобто, кожен об`єкт за договором має індивідуальні ознаки та є окремою частиною будівлі, що відповідає нормам статей 793-797 ЦК України».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10 жовтня 2018 року у справі № 910/21570/17 зазначено, що «судом встановлено, що 01 березня 2011 року між ЖБК "Юність-2" (орендодавцем) і МПП "Любисток" (орендарем) було укладено договір оренди нерухомого майна № 01/03, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у користування нерухоме майно приміщення № № 15, 17, 20, 21, розташовані в підвалі будинку. […] Апеляційним судом було встановлено, що при укладенні договору оренди № 01/03 від 01 березня 2011 року, строком на 19 років, сторонами не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації та, що такій договір є нікчемним».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 660/1050/15-ц (провадження № 61-24325св18) вказано, що «заочним рішенням Високопільського районного суду Херсонської області від 16 травня 2016 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення, укладений 03 лютого 2012 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_5, щодо користування нежитловим приміщенням площею 245 кв. м, двоповерхової будівлі кафе-магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », розташованим по АДРЕСА_2 з часу його укладення, тобто з 03 лютого 2012 року. […] Судом установлено, що оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення був укладений сторонами у простій письмовій формі строком на п`ять років. Отже, відповідно до вимог статті 793 ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недодержання сторонами правочину вимоги щодо його нотаріального посвідчення дає підстави вважати цей договір згідно з положеннями статті 220 ЦК України нікчемним».

У справі, що переглядається:

- відповідно до договору оренди від 10 жовтня 2021 року в оренду строком дії з 10.10.2021 року по 10.10.2024 року (на три роки), передано нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3, розміром орендної плати 600 доларів США, еквівалентно курсу НБУ (а. с. 15-17);

- договір оренди від 22 травня 2014 року нотаріально не посвідчений, а тому є нікчемним.

Не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні в ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права. Водночас і посилання суду в рішенні на інші норми права, ніж зазначені в позовній заяві, не може розумітися як вихід суду за межі позовних вимог. У зв`язку з цим суд, з`ясувавши в розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України).

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина перша та друга статті 5 ЦПК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

У пункті VII.-2:101 Книги VII Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що збагачення є безпідставним, за винятком таких випадків: особа, яка збагатилася, має право на отримання збагачення за рахунок потерпілого в силу договору чи іншого юридичного акту, судового рішення або норми права; або потерпілий вільно і без помилки погодився на настання невигідних для себе наслідків.

У статті VII-3:101 Книги VII Модельних правил європейського приватного права щодо змісту збагачення зазначено, що особа вважається збагаченою у випадку: a) збільшення доходів або зменшення обов`язків; b) отримання послуги або результатів виконаної роботи; c) користування чужим майном.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22 жовтня 2020 року у справі № 910/18279/19 вказано, що «аналіз змісту статті 1212 ЦК України свідчить, що цивільне законодавство що охоплюється безпідставно набутим майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). Наприклад, у статті VII-3:101 Книги VII Модельних правил європейського приватного права (Draft Common Frame of Reference. Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law) щодо змісту збагачення зазначено, що особа вважається збагаченою у випадку: a) збільшення доходів або зменшення обов`язків; b) отримання послуги або результатів виконаної роботи; c) користування чужим майном. Тлумачення статті 1212 ЦК України, із застосуванням телеологічного способу її тлумачення, свідчить, що цією нормою до випадків безпідставного набуття та збереження майна віднесено також збереження особою без достатніх правових підстав у себе виплати, яку вона згідно закону мала віддати (перерахувати) іншій особі в силу покладеного на неї законом зобов`язання. Тобто зменшення обов`язку. У справі, що переглядається, збагаченням є збереження страховиком без достатніх правових підстав у себе виплати, яку він згідно закону мав виплатити потерпілій особі враховуючи спричинену шкоду його страхувальником. Такий підхід до розуміння норми статті 1212 ЦК України відповідає змісту інституту набуття, збереження майна без достатньої правової підстави адже очевидно, що у наведений спосіб відбувається збагачення страховика за рахунок зменшення (звільнення) його від виконання обов`язку з відшкодування шкоди завданої потерпілій особі його страхувальником».

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (частина перша статті 1212 ЦК України).

Тлумачення статті 1212 ЦК України дозволяє зробити висновок, що до безпідставно набутого майна набувача, з урахуванням розумності, відноситься користування чужим майном (майном потерпілого). Причому потерпілий, якому належить майно, що користувався набувач, має право вимагати від набувача повернення такого збагачення.

У справі, що переглядається: позивач пред`явив позов про стягнення з відповідача коштів за користування нежитловим приміщенням.

Слід зазначити, що нежитлове приміщення набуте ОСОБА_4 у період спільного проживання у шлюбі з ОСОБА_1 і є їх спільним майном. Згода ОСОБА_4 на передачу приміщення у користування ОСОБА_3 не заперечується і підтверджується письмово - шляхом підпису ОСОБА_4 у договорі від 10.10.2021 року та акті приймання-передачі нежитлового приміщення ОСОБА_3 від 10.10.2021 року.

Враховуючи наведене, ОСОБА_7 є належним позивачем у справі.

Матеріалами справи підтверджено факт передачі нежитлового приміщення актом від 10.10.2021 року.

Натомість факт повернення даного нежитлового приміщення позивачу до 01.05.2024 року (дата, якою обмежений період стягнення коштів за користування нежитловим приміщенням у заявленому позивачем позові) документальними доказами відповідачем не підтверджений, а позивачем обставина фактичного повернення йому відповідачем нежитлового приміщення з передачею ключів від вхідної двері заперечується.

Крім того позивачем підтверджений факт електронного листування з відповідачем ОСОБА_6 за 30-31.05.2024 року, із якого вбачається, що позивач вимагає від відповідача змінити належне позивачу приміщення та сплатити за користування приміщенням за останні 2,5 роки.

Відповідач факт підписання ним акту прийому-передачі нежитлового приміщення від 10.10.2021 року і внесення ним позивачу оплати за 2 місяці у розмірі 1 200 доларів США не заперечував, оскільки зазначив про це у зустрічному позові і навіть заявив вимогу про стягнення суми еквівалентної 1 200 доларів США, як такої, що внесена ним за 2 місяці, що свідчить про підтвердження відповідачем узгодженого сторонами розміру плати за таке користування щомісячно, посилаючись лише на непридатність йому даного нежитлового приміщення за технічними характеристиками, не користування таким приміщенням та нікчемність договору оренди; суд першої інстанції не врахував, що до безпідставно набутого майна набувача, з урахуванням розумності, відноситься користування чужим майном (майном потерпілого).

За таких обставин, судове рішення про відмову у задоволенні вимоги про стягнення коштів у розмірі не може залишатися в силі і підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про стягнення коштів за користування нежитловим приміщенням за період з 01.03.2022 року по 01.06.2024 року у розмірі 575 724,00 грн (із розрахунку 600 доларів США щомісячно в еквіваленті).

Що стосується вимоги про стягнення заборгованість за житлово-комунальні послуги за період з 01.03.2022 року по 01.06.2024 року у розмірі 51 358,39 грн, то колегія суддів звертає увагу, що в цій частині вістуні підстави для задоволення такої вимоги.

При цьому дана сума не може бути включена до безпідставно набутого майна, оскільки у представленому позивачем договорі оренди (п. 5.6) зазначено, що вартість комунальних послуг не входить в орендну плату, розраховується відповідно до показників лічильників та передається орендодавцю, який зобов`язується своєчасно оплачувати комунальні платежі. Пунктом 5.7. договору оренди передбачено, що витрати за користування комунальними послугами, телефонами, Інтернет-послугами сплачуються Орендарем самостійно.

Виходячи з наведеного сторони погодили, що орендар сплачує за спожиті комунальні послуги самостійно, і ці послуги не входять в орендну плату, а орендодавець сплачує комунальні платежі за переданими йому показниками лічильників.

Разом з тим, відсутня деталізація умов про те, що орендар має відшкодовувати сплачені орендодавцем комунальні платежі відповідно до переданих йому показників лічильників.

Позивачем до позову додано оборотно-сальдову відомість про те, що за приміщенням рахується переплата за комунальними рахунками.

Проте доказів про фактичну сплату цих платежів саме позивачем суду не надано, як і не надано доказів погодження сторонами відшкодування орендарем орендодавцю сплачених ним комунальних платежів, про що вже зазначалось.

Крім того, позивачем не деталізований розрахунок саме платежів за комунальні послуги на суму 51 358,39 грн, а оборотно-сальдова відомість такого розміру заборгованості не містить.

Враховуючи наведене, відсутні підстави для включення комунальних платежів у розмірі 51 358,39 грн до безпідставно набутого майна набувача відноситься користування комунальними послугами під час користування чужим майном (майном потерпілого) з огляду на те, що ці послуги не погоджені сторонами, як складова частина оплати за користування нежитловим приміщенням і не обумовлено їх відшкодування орендарем після оплати орендодавцем.

Тому в цій частині вимог слід відмовити з підстав та обґрунтувань, які наведені у цій постанові апеляційного суду.

Таким чином, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів за договором оренди - скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про часткове задоволення позову та стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 коштів за користування нежитловим приміщенням за період з 01.03.2022 року по 01.06.2024 року у розмірі 575 724,00 грн та відмови у вимогах про стягнення коштів у розмірі 51 358,39 грн.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Позов задоволений на загальну суму 575 724 грн, що становить 92%. від первісно заявлених вимог у розмірі 627 082,39 грн.

За подання позову до суду позивачем сплачений судовий збір у розмірі 6 270,82 грн, у зв`язку з чим підлягає стягненню з відповідача на користь позивача розмір судового збору пропорційно задоволеним вимогам на 92%, тобто 5 769,15 грн (6 270,82 х 92%).

За подання апеляційної скарги сплаті підлягав судовий збір у розмірі 9 406,23 грн (6 270,82 х 1,5).

Оскільки апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню на 92%, а від сплати судового збору позивач звільнений як особа з інвалідністю 2-ї групи, то з ОСОБА_3 на користь держави підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 8 653,73 грн (9 406,23 х 92%).

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якого діє представник ОСОБА_2 - задовольнити частково.

Рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 10 березня 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів - скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів - задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) грошові кошти за період з 01.03.2022 по 01.06.2024 року у розмірі 575 724,00 грн.

В решті вимог про стягнення коштів - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 5 769,15 грн.

Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь держави судовий збір у розмірі 8 653 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складений: 06.03.2026 року.

Головуючий О.М. Таварткіладзе

Судді: Л.М. Вадовська

С.О. Погорєлова