Справа № 766/2669/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 березня 2026 року м. Херсон

Херсонський міський суд Херсонської області у складі:

Головуючого судді Рядчої Т.І.,

за участю секретаря Рожок О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою адвоката Горбунової Катерини Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , до Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім ЛТД» про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав,

в с т а н о в и в :

Адвокат Горбунова К.О., яка діє в інтересах ОСОБА_1 , звернулася до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім ЛТД» про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав.

Позов обґрунтовано наступним. Так, 4 липня 2017 року між ОСОБА_1 (далі - Покупець) та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація» (далі Компанія) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К (далі - Договір). Відповідно до пункту 1.2 Договору, за цим Договором Компанія продає, а Покупець набуває майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , на умовах та у порядку, що визначені у цьому Договорі. Пунктом 1.3 Договору передбачено, що під майновими правами Сторони розуміють право Компанії набути у власність квартиру, яке виникає у Компанії згідно з Генеральним договором дольової участі у будівництві житлового будинку від 12.05.2015р. між ПАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація» та ТОВ «ВКФ «Бінокс Прім ЛТД», Декларації про початок виконання будівельних робіт серія ХС № 68 від 08.06.2017р., згідно з договором оренди землі, серія та номер: 37, виданий 11.02.2008р., видавник: Херсонська міська рада/ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» (далі - Об`єкт капітального будівництва).

Пунктом 1.5 Договору встановлено, що Компанія передає Покупцеві майнові права на Квартиру, а Покупець повинен прийняти їх та оплатити. Передача та приймання майнових прав здійснюється Сторонами за Актом приймання-передачі майнових прав після отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічних паспортів, виготовлених особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. Покупець набуває право власності на майнові права після оформлення Акту приймання-передачі майнових прав. Покупець, після набуття права власності на майнові права на Квартиру, самостійно оформлює правовстановлюючі документи на Квартиру (пункт 1.6 Договору).

У пункті 6.1 Договору передбачено, що Компанія приймає на себе зобов`язання вчинити дії направлені на спорудження Об`єкта капітального будівництва. Під Об`єктом капітального будівництва Компанія матиме на увазі житловий будинок з наступними характеристиками:- адреса забудови - Будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_1 (можлива поштова адреса: АДРЕСА_1 , поштова адреса може бути змінена);- - кількість поверхів: 9; запланований термін вводу в експлуатацію - IV квартал 2018 року. Сторони Договору взяли на себе виконання наступних зобов`язань: Компанія (Відповідач):- вчинити дії, направлені на спорудження дев`ятиповерхового 62 квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_1 та передати Позивачу у власність об`єкт нерухомості, а саме, - майнові права на Квартиру ( АДРЕСА_1 , які у подальшому об`єднані в одну квартиру), площею 100,89кв.м., на п`ятому поверсі такого житлового будинку із запланованим терміном вводу в експлуатацію - IV квартал 2018 року;- виконати у Квартирі внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника; встановити металопластикові вікна та вхідні металеві двері; підвести системи водопостачання та каналізації без встановлення лічильників у запланований термін - IV квартал 2018 року;- провести роботу по індивідуальному опаленню із підведенням системи газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника у запланований термін - IV квартал 2018 року; - здати (ввести) дев`ятиповерховий 62-квартирний житловий будинок в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_1 в експлуатацію у IV кварталі 2018 року, отримавши Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації або інший документ, що свідчить про таку подію;- здійснити передачу майнових прав (після введення будинку в експлуатацію) на Квартиру Позивачу, шляхом оформлення акту приймання-передачі майнових прав; Покупець (Позивач):- своєчасно (за графіком, до 07.07.2017 року) та у повному обсязі сплатити вартість майнових прав на Квартиру - 636 385,00грн.;- набути право власності на майнові права (після введення будинку в експлуатацію) на Квартиру за актом приймання-передачі майнових прав.

Натомість, відповідач зобов`язання за Договором не виконав: вікна та двері не вставлені, електромонтажні роботи та роботи із проведення газопостачання та опалення не проведені. Будинок не введено в експлуатацію в запланований термін IV квартал 2018 року і навряд чи буде введено в майбутньому, оскільки відповідачем збудовано замість задекларованого дев`ятиповерхового будинку - десятиповерховий. Крім цього, на момент укладання Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17 18-К від 4 липня 2017 року земля під будівництво будинку не була виділена належним чином.

У Договорі (пункт 4.2) встановлено, що у випадку розірвання Договору по ініціативі Позивача, Відповідач у термін не більше чотирьох місяців після введення будинку в експлуатацію, повертає Позивачу внесену їм суму вартості Квартири без урахування індексу інфляції і з утриманням 15% від суми, що підлягає сплаті. Тобто, Позивач, у даному випадку, навіть, при розірванні Договору не має можливості отримати сплачене за Договором (вартість майнових прав), оскільки дата введення будинку в експлуатацію є невизначеною, зважаючи на будівництво десятиповерхового, а не дев`ятиповерхового житлового будинку, всупереч проектній та містобудівній документаціям. Таким чином, Позивач взагалі позбавлений можливості отримати сплачені на користь Відповідача грошові кошти.

Відповідно до графічного додатку до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про здійснення коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_1 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 в одну квартиру на п`ятому поверсі, - площа Квартири (попередньо) збільшилась на 8,39кв.м., внаслідок перепланування (об`єднання). Підпунктом 3.2 Договору передбачено, що у випадку, якщо фактична площа Квартири перевищує площу Квартири, право власності на яку має отримати Покупець, вартість майнових прав на таку додаткову площу сплачується протягом 20 днів з дня направлення Компанією рахунку. Підпунктом 2.4.1 Договору встановлено аналогічне зобов`язання Позивача: Покупець зобов`язаний сплатити повністю вартість майнових прав, за фактично збудовану площу, на квартиру, дотримуючись графіку оплати вартості предмета Договору, викладеного в розділі 3 цього Договору. Таким чином, у Позивача існує зобов`язання сплатити Відповідачу різницю між оплаченою площею Квартири та фактично збудованою площею, тобто, доплатити Відповідачу за 8,39кв.м. протягом 20 днів з дня направлення Відповідачем Позивачу означеного рахунку.

Враховуючи невиконання Відповідачем зобов`язань за Договором, зважаючи на положення частини 3 статті 538 Цивільного кодексу України, Позивач має право відмовитись повністю або частково від свого обов`язку за Договором, шляхом зміни Договору у порядку статті 651 Цивільного кодексу України, зокрема, виключення із змісту Договору положень (пунктів) щодо зобов`язання Позивача сплатити різницю між площею Квартири, на яку придбано майнові права, та фактично збудованою площею Квартири

Позивач просить суд внести зміни до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17 18-К від 4 липня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація» шляхом: викладення пунктів у наступній редакції (з наступним конкретним формулюванням):

1.1. Пункт 1.5 пункту 1 «Предмет договору» - Компанія передає Покупцеві майнові права на Квартиру, а Покупець повинен їх прийняти. Передача та приймання майнових прав здійснюється Сторонами за Актом приймання-передачі майнових прав протягом тридцяти календарних днів з дати отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

1.2. Пункт 1.7 пункту 1 «Предмет договору» - Сторони домовляються, що для оформлення Покупцем права власності на Квартиру, Компанія зобов`язана надати йому наступні документи: 1) Акт прийому-передачі майнових прав на квартиру; 2) Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру; 3) Технічний паспорт Квартири; 4) Інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру. Вартість виготовлення технічного паспорту Квартири Покупець зобов`язаний компенсувати на підставі рахунку, виданого Компанією. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель.

1.3. Пункт 1.8 пункту 1 «Предмет договору» - В разі отримання доручення від Покупця на виконання Компанією обов`язків, визначених у п. 6.7 цього Договору, Покупець:- - отримує документи, які визначені в п. 1.7.1; 1.7.2; компенсує затрати за оформлення документів на право власності, Технічний паспорт Квартири та Витяг про реєстрацію права власності на підставі рахунку на сплату, виданого Компанією. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. Вартість державної реєстрації права власності не може перевищувати плати (адміністративного збору) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, встановленої чинним законодавством.

1.4. Пункт 2.1.1 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Вимагати від Покупця надати або заповнити всі необхідні документи, пов`язані з оформленням цього Договору;

1.5. Пункт 2.1.4 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Вносити зміни до технічної характеристики об`єкта під час його будівництва лише за згодою Покупця, якщо зміна таких характеристик вплине на істотні умови Договору, у тому числі, визначені пунктом 1.2 та пунктом 6.1 Договору.

1.6. Пункт 2.2.2 пункту 2.2 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Надати Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру, технічний паспорт Квартири, інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру, та передати актом майнові права Покупцеві протягом тридцяти календарних днів з дати отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

1.7. Пункт 2.2.4 пункту 2.2 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Видати Покупцеві дублікати: цього Договору, Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру, Акту прийому-передачі майнових прав, інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру, з позначкою «Дублікат» в разі їх втрати.

1.8. Пункт 2.3.2 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - За згодою Компанії замінити Квартиру на іншу в межах житлового будинку, який визначений в п. 1.2 цього Договору, шляхом зарахування в оплату вартості нової Квартири грошових коштів, що сплачені Покупцем Компанії, з розрахунку, що Покупець сплатив Компанії 442,40 долари США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр площі Квартири або шляхом взаємозаліку кількості придбаних за цим Договором квадратних метрів за вибором Покупця.

1.9. Пункт 2.3.3 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - За згодою Компанії замінити Квартиру на іншу в житлових будинках Компанії, шляхом зарахування в оплату вартості нової Квартири коштів, що сплачені Покупцем Компанії, з розрахунку, що Покупець сплатив Компанії 442,40 долари США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр площі Квартири або шляхом взаємозаліку кількості придбаних за цим Договором квадратних метрів за вибором Покупця.

1.10. Пункт 2.3.4 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим Договором без згоди Компанії на користь третьої особи у будь-який час (як до підписання Акту приймання-передачі майнових прав, так і після підписання Акту приймання-передачі майнових прав), до моменту державної реєстрації права власності на Квартиру. У випадку відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов`язань за цим Договором, Покупець зобов`язується у строк 30 (тридцять) днів з дати відступлення повідомити про такі обставини Компанію, шляхом направлення повідомлення за місцезнаходженням Компанії.

1.11. Пункт 2.4.4 пункту 2.4 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Сплатити вартість технічного паспорту, виготовленого Компанією на Квартиру протягом одного місяця з дня отримання рахунку, виданого Компанією. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель.

1.12. Пункт 3.1 пункту 3 «Порядок розрахунків» - Вартість перших 81,55кв.м. становить 413975 гривень 00 копійок (чотириста тринадцять тисяч дев`ятсот сімдесят п`ять гривень 00 копійок), що еквівалентно 26976,21 доларам США, які зараховуються взаємозаліком внаслідок розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 2.4/13 від 03.06.2017 року. Вартість 19,34кв.м. становить 222410 гривень 00 копійок (двісті двадцять дві тисячі чотириста десять гривень 00 копійок). На дату підписання цього Договору повна вартість майнових прав на Квартиру складає гривневий еквівалент 35532,25 доларів США (тридцять п`ять тисяч п`ятсот тридцять два долари США 25 центів), що на день укладення Договору за курсом НБУ складає 636385 гривень 00 копійок (шістсот тридцять шість тисяч триста вісімдесят п`ять грн. 00 коп.), в тому числі ПДВ. Вартість майнових прав на Квартиру розраховується за 1кв.м. Квартири - гривневий еквівалент 442,40 доларів США за курсом НБУ, що станом на день укладення Договору становить 11500 гривень 00 копійок (одинадцять тисяч п`ятсот грн. 00 коп.). Курс НБУ долара США на день укладення Договору становить - 2599,448600грн. за 100 дол. США. До ціни входить ПДВ.

1.13. Пункт 3.2 пункту 3 «Порядок розрахунків» - Покупець здійснює оплату 100% вартості майнових прав за наступним графіком: Частину суми в розмірі 413975 гривень 00 копійок (чотириста тринадцять тисяч дев`ятсот сімдесят п`ять гривень 00 копійок, за 81,55кв.м. Покупцем внесено до 04.06.2017 року на розрахунковий рахунок Компанії, що зараховується в оплату по цьому Договору. Залишок суми сплачується за наступним графіком: термін - до 7 липня 2017 року; сума (грн.) 222410,00грн.; еквівалент у доларах США - 8556,04; відсоток загальної площі приміщення (кв.м.) - 19,34.

1.14. Пункт 3.4 пункту 3 «Порядок розрахунків» - Покупцю забороняється розірвання даного Договору у разі підписання Акту приймання-передачі майнових прав, передбаченого п. 1.5 Договору, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою Сторін або за рішенням суду.

1.15. Пункт 4.1 пункту 4 «Відповідальність сторін» - У разі невиконання Покупцем обов`язків по внесенню грошових коштів чи відмови від виконання умов Договору, передбачених п. 3 цього Договору, більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів, Компанія має право розірвати цей Договір, шляхом укладення між сторонами Додаткової угоди до цього Договору. У разі укладення Додаткової угоди, цей Договір є розірваним і вважається припиненим з дати підписання Додаткової угоди.

1.16. Пункт 4.2 пункту 4 «Відповідальність сторін» - У випадку розірвання Договору з вини Компанії, через невиконання або неналежне виконання умов Договору, Компанія сплачує Покупцю вартість майнових прав на Квартиру (вартість придбаної Покупцем площі Квартири у розмірі 100,89кв.м.) з розрахунку 442,40 доларів США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр у гривневому еквіваленті на дату здійснення платежу, а також Компанія сплачує Покупцю штраф у розмірі 12,81% від вартості майнових прав за Договором з урахуванням індексу інфляції з дати внесення Покупцем грошових коштів на розрахунковий рахунок Компанії, відповідно до статті 625 Цивільного кодексу України. Вказані платежі на користь Покупця Компанія має сплатити протягом 60 (шести десяти) календарних днів з дати розірвання Договору.

1.17. Пункт 5.2 пункту 5 «Термін дії договору та умови розірвання» - Дія Договору припиняється: 5.2.1 - Порушення терміну внесення першого платежу більш ніж на 10 банківських днів; 5.2.2 - Ліквідації Компанії; 5.2.3 - За згодою Сторін; 5.2.4 Односторонньої відмови Покупця від Договору в повному обсязі.

1.18. Пункт 5.3 пункту 5 «Термін дії договору та умови розірвання» - У разі порушення Покупцем умов цього Договору щодо строків оплати вартості майнових прав на Квартиру більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів, Компанія має право розірвати цей Договір, шляхом укладення між сторонами Додаткової угоди до цього Договору. У разі укладення Додаткової угоди, цей Договір є розірваним і вважається припиненим з дати підписання Додаткової угоди. У разі укладення Додаткової угоди до цього Договору та розірвання Договору, Компанія сплачує Покупцю вартість майнових прав на Квартиру (вартість придбаної Покупцем площі Квартири у розмірі 100,89кв.м.) з розрахунку 442,40 доларів США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр у гривневому еквіваленті на дату здійснення платежу. Вказаний платіж Компанія має здійснити протягом 60 календарних днів з дати укладення Додаткової угоди до цього Договору.

1.19. Пункт 6.3 пункту 6 «Особливі умови» - Покупець зобов`язується як власник майнових прав на Квартиру, протягом 30 (тридцяти) робочих днів після отримання від Компанії офіційного повідомлення про дату передачі житлового будинку під заселення оглянути Квартиру і підписати з Компанією Акт прийому-передачі. У разі наявності поважних причин, письмово попередити Компанію про виявлені недоліки Квартири, які не дозволяють прийняти Квартиру, окрім прихованих недоліків або дефектів, які неможливо виявити під час огляду Квартири.

1.20. Пункт 6.7 пункту 6 «Особливі умови» - Компанія за дорученням Покупця може здійснювати усі необхідні дії, які направлені на оформлення на користь Покупця права власності на Квартиру та отримання правовстановлюючих документів:- - свідоцтва про право власності на Квартиру; технічного паспорту виготовленого особою, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель на Квартиру. Вартість надання послуг за оформлення документів про право власності визначаються за окремим рахунком Компанії, який оплачується Покупцем до надання Компанією відповідних послуг. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. Вартість державної реєстрації права власності не може перевищувати плати (адміністративного збору) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, встановленої чинним законодавством.

1.21. Пункт 6.8 пункту 6 «Особливі умови» - У випадку коли Покупець не вчинив дій щодо отримання Акту прийому-передачі Квартири протягом тридцяти календарних днів з дати отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації - норми діючого законодавства передбачають оформлення права власності на Компанію. Тому, за взаємною згодою, Сторони попередньо домовились, що після оформлення правовстановлюючих документів на Компанію, Сторонами буде укладено нотаріально посвідчений Договір купівлі продажу об`єкту нерухомості, за яким Покупець набуде право власності на об`єкт, зазначений у пункті 1.2 цього Договору, за ціною, визначеною та сплаченою Покупцем у відповідності до пункту 3 цього Договору.

1.22. Пункт 7.2 пункту 7 «Форс-мажор» - Якщо для забудовника форс-мажорні обставини триватимуть більше 6 (шести) місяців та не буде можливості зробити обов`язкову заяву про дату їх припинення, Компанія за бажанням Покупця зобов`язується вжити заходів для оформлення власності Покупця у незавершеному будівництві.

1.23. Пункт 8.4 пункту 8 «Інші умови» - У разі, якщо з технічних причин площа Квартири буде меншою від визначеної у цьому Договорі на п`ять відсотків або більше, це може бути підставою для зменшення вартості майнових прав.

1.24. Пункт 8.7 пункту 8 «Інші умови» - Цей Договір не надає право Покупцю отримувати у власність будь-які інші приміщення у будь-яких будинках, що споруджуються Компанією, крім Квартири, майнові права на яку купуються відповідно до цього Договору. Компанія самостійно і на власний розсуд розпоряджається всіма іншими приміщеннями в об`єкті капітального будівництва, не погоджуючи дані дії із Покупцем, якщо таке погодження не передбачено законодавством.

Виключення наступних пунктів:

1.1. . Пункт 2.1.2 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - виключити.

1.2. Пункт 2.1.3 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - виключити.

1.3. Пункт 2.3.1 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - виключити.

1.4. Пункт 2.4.1 пункту 2.4 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - виключити.

1.5. Пункт 6.6 пункту 6 «Особливі умови» - виключити.

Включення пункту у наступній редакції (з наступним конкретним формулюванням):

Доповнити договір новим пунктом під номером 8.11 наступного змісту: «У випадку виявлення суперечностей між умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін та умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору після внесення змін, до правовідносин застосовуються умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору після внесення змін, тобто, змінені умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору мають пріоритет над умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін».

Також позивач просить визнати за нею майнові права на квартири АДРЕСА_1 з кадастровим номером :29:002:0056, у відповідності до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_1 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_1 в одну квартиру на п`ятому поверсі загальною площею 109,28кв.м.; стягнути з відповідача на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 6060,04грн та витрати на правничу допомогу, з урахуванням заяв про збільшення, в сумі 130000,00грн (сто тридцять тисяч гривень).

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 24.02.2025 року відкрито загальне позовне провадження у справі та витребувано докази.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 24.02.2025 року заяву про забезпечення позову задоволено частково. Заборонено будь-якій особі у будь-який спосіб розпоряджатись, обтяжувати, укладати будь-які правочини щодо майнових прав на квартири АДРЕСА_1 з кадастровим номером :29:002:0056, у відповідності до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_1 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_1 в одну квартиру на п`ятому поверсі загальною площею 109,28кв.м.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 19.05.2025 року у справі витребувано докази.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 01.08.2025 року заяву про забезпечення позову задоволено. Вжито заходів забезпечення позову до набрання судовим рішенням у даній справі законної сили, а саме: заборонено державним реєстраторам прав на нерухоме майно та органам державної реєстрації (у тому числі Міністерству юстиції України та його структурним та територіальним органам, виконавчим органам сільських, селищних та міських рад, акредитованим суб`єктам, нотаріусам, іншим особам та органам, які виконують функції державного реєстратора прав на нерухоме майно відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») вчиняти будь-які реєстраційні дії, у тому числі, але не обмежуючись, державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень на нерухоме майно, відкриття та/або закриття розділів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також вносити до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень, записи про скасування державної реєстрації речових прав та їх обтяжень, зміни до таких записів щодо квартир АДРЕСА_1 з кадастровим номером :29:002:0056, у відповідності до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_1 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_1 в одну квартиру на п`ятому поверсі загальною площею 109,28кв.м.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 04.11.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Представник відповідача адвокат О.Білецький надав до суду відзив, в якому просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Позов ОСОБА_1 відповідач не визнає у повному обсязі, оскільки вимоги є необґрунтованими, до частини вимог - стосовно внесення численних змін до договору, слід застосувати строки позовної давності. Крім того, сума витрат на правничу допомогу, які просить стягнути Позивач є завищеною, та не співмірною з позовними вимогами. Після деокупації міста, Херсон до тепер перебуває під постійними обстрілами. Тому ведення діяльності з будівництва є нелогічним та недоцільним. Так, 01 серпня 2023 року представниками ПрАТ «БК «Будмеханізація» відповідними актами зафіксовано втрату документів по всім об`єктам забудови ПрАТ «БК «Будмеханізація». З огляду на викладене, через війну, будинок не здано в експлуатацію до цього часу, хоча основна маса робіт виконана. Стосовно позовних вимог Позивача щодо численних внесень змін до договору, вважає, що ці вимоги не підлягають задоволенню, адже, фактично Позивач хоче переписати та «укласти» за допомогою судового рішення новий договір з умовами, які відрізняються від самого договору і це при тому, що минуло більше 7 років з дня укладення договору. Також, в не залежності від застосування строків позовної давності щодо позовних вимог щодо внесення змін до договору, такі зміни не можуть бути внесені за рішенням суду, адже Позивач намагається взагалі переписати договір, на що відповідач не згоден і суд не може замінити згоду сторін, оскільки буде нівельована свобода договору. Зазначення у позовній заяві про нібито порушення з боку підприємства містобудівних умов і зазначення, крім іншого, що «у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом», є недоречним до даного спору, адже може стосуватися потенційного спору між ПрАТ БК «Будмеханізація» з відповідними контролюючими органами, якщо такий спір взагалі коли-небудь існуватиме. А вказівка Позивача про те, що відхилення об`єкту будівництва, зроблені Відповідачем, призводить до неможливості виконання Відповідачем зобов`язань щодо своєчасного складання та підписання Акту приймання-передачі майнових прав на Квартиру (квартири АДРЕСА_1 , які у подальшому об`єднані в одну квартиру), площею 100,89кв.м відповідно є лише припущенням і не може бути прийнято як факт чи доказ судом. Позивач ставить за мету не розірвання договору і повернення коштів, а саме визнання за нею майнових прав на квартири. Тобто Позивач суперечить сам собі спочатку заявляючи, що договір втратив для неї інтерес, а з іншого, просить винести зміни до нього та визнати майнові права. При чому, для визнання права в судовому порядку, необхідно щоб інша сторона не визнавала чи порушувала це право. Відповідач не заперечує, що укладав договір купівлі-продажу майнових прав з Позивачем і що майнові права перейдуть саме Позивачці. Отже, спосіб захисту, обраний Позивачем є недоречним і не захистить її права.

Представник позивача адвокат К.Горбунова надала до суду відповідь на відзив, в якій зазначила, що останній день вводу будинку в експлуатацію згідно Договору - 31 грудня 2018 року, тобто станом на 24.02.2022 прострочення виконання зобов`язань становило понад 3 роки. Тому посилання представника відповідача, що збройна агресія РФ та введення воєнного стану в Україні унеможливили здачу будинку в експлуатацію, не заслуговують на увагу. Будівництво необхідно здійснювати у суворій відповідності з проектною документацією, яка пройшла належну експертизу та затверджена у встановленому порядку. Строк позовної давності у даних правовідносинах починає свій відлік з 01 січня 2019, оскільки до вказаної дати відповідач не вважався таким, що прострочив зобов`язання, і мав би сплинути 01 січня 2022. Водночас, постановою КМУ від 11.03.2020 №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (із змінами та доповненнями, внесеними постановами КМУ) з 12.03.2020 на всій території України установлено карантин. Відповідно до пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби ( COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину, а саме до 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 року. Згідно Указу Президента України №64/2022 від 24 лютого 2022 року «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженого Законом №2102-ІХ від 24 лютого 2022 року, в зв`язку з військовою агресією РФ проти України, в Україні було введено воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, з подальшими його продовженнями, який триває і наразі. Законом України від 15 березня 2022 року №2120-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» внесено зміни до ЦК України щодо позовної давності. Так, розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено, зокрема п.19, згідно якого у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року №64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року №2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану. Щодо заперечень представника відповідача стосовно зміни конкретних пунктів Договору зазначає наступне. Так, пункт 1.5 Договору пропонується викласти в редакції «Предмет договору» - Компанія передає Покупцеві майнові права на Квартиру, а Покупець повинен їх прийняти» без існуючого обов`язку «та оплатити». Зміна Договору у вказаній частині є цілком обґрунтованою, через те, що оплата майнових прав за Квартиру у повному обсязі здійснена позивачем у 2017 році. Відповідно внесення змін в означений пункт Договору жодним чином не впливає на правовідносини сторін Договору. Вимога про виключення пункту 2.4 Договору обумовлена тим, що позивач відмовляється від свого обов`язку за Договором щодо зобов`язання Покупця сплатити різницю між площею квартири, на яку придбано майнові права, та фактично збудованою площею Квартири, що передбачений пунктом 3.2 та пунктом 2.4.1 Договору. Також, означена стаття 651 ЦК України не містить заборони та/або виключення можливості внесення змін до договору на підставі судового рішення в частині зміни відповідальності сторони договору, розміру штрафних санкцій, тощо. З положень Договору вбачається несправедливе співвідношення прав позивача та відповідача. Як приклад, Договір припиняє свою дію внаслідок смерті позивача, а відтак ні позивач, ні її спадкоємці не отримують жодного за Договором, натомість відповідач вже отримав грошові кошти. Щодо посилання відповідача про неспівмірність судових витрат, зазначає, що самої такої заяви недостатньо, оскільки ним не наведено жодного обґрунтування їх неспівмірності.

Представником відповідача адвокатом О.Білецьким надано до суду заперечення на відповідь на відзив, в яких зазначив, що позивач, намагаючись обґрунтувати свої вимоги стосовно внесення змін до Договору, фактично підтверджує, що його кінцева мета - зовсім інший спосіб захисту своїх прав, аніж внесення змін до Договору, а саме - розірвання договору та стягнення грошових коштів, але вже з іншими умовами договору, які їй вигідні. Однак, одного посилання на статтю 651 ЦК України замало, щоб внести зміни до Договору, адже потрібно довести, чому саме внесення змін до договору поновить права позивача. Слід зазначити, що обставини того, що деякі пункти/умови Договору є (на думку позивача) несправедливими для ОСОБА_1 стали відомі їй після підписання зазначеного Договору - 04.07.2017 і вона не була позбавлена можливості звернутися до суду із позовом про визнання їх недійсними. До того ж, у разі порушення зобов`язання, настають правові наслідки, передбачені статтею 611 ЦК України.

Позивач в судове засідання не з`явилася, надала свої повноваження представнику К.Горбуновій, яка надіслала до суду заяву з клопотанням розглядати справу без її участі.

Представник відповідача адвокат О.Білецький в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи без його участі.

Третя особа ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» в судове засідання свого представника не направило, про день та час розгляду справи повідомлено належним чином.

У відповідності до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, у зв`язку з неявкою у судове засідання всіх учасників справи.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні правовідносини.

4 липня 2017 року між ОСОБА_1 (Покупець) та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація» (Компанія) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К (Договір).

Відповідно до пункту 1.2 Договору, за цим Договором Компанія продає, а Покупець набуває майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , на умовах та у порядку, що визначені у цьому Договорі.

Пунктом 1.3 Договору передбачено, що під майновими правами Сторони розуміють право Компанії набути у власність квартиру, яке виникає у Компанії згідно з Генеральним договором дольової участі у будівництві житлового будинку від 12.05.2015р. між ПАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація» та ТОВ «ВКФ «Бінокс Прім ЛТД», Декларації про початок виконання будівельних робіт серія ХС № 68 від 08.06.2017р., згідно з договором оренди землі, серія та номер: 37, виданий 11.02.2008р., видавник: Херсонська міська рада/ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» (Об`єкт капітального будівництва).

Пунктом 1.5 Договору встановлено, що Компанія передає Покупцеві майнові права на Квартиру, а Покупець повинен прийняти їх та оплатити. Передача та приймання майнових прав здійснюється Сторонами за Актом приймання-передачі майнових прав після отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічних паспортів, виготовлених особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. Покупець набуває право власності на майнові права після оформлення Акту приймання-передачі майнових прав. Покупець, після набуття права власності на майнові права на Квартиру, самостійно оформлює правовстановлюючі документи на Квартиру (пункт 1.6 Договору).

У пункті 6.1 Договору передбачено, що Компанія приймає на себе зобов`язання вчинити дії направлені на спорудження Об`єкта капітального будівництва. Під Об`єктом капітального будівництва Компанія матиме на увазі житловий будинок з наступними характеристиками:- адреса забудови - Будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_1 (можлива поштова адреса: АДРЕСА_1 , поштова адреса може бути змінена);- - кількість поверхів: 9; запланований термін вводу в експлуатацію - IV квартал 2018 року.

Сторони Договору взяли на себе виконання наступних зобов`язань: Компанія (Відповідач):- вчинити дії, направлені на спорудження дев`ятиповерхового 62 квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_1 та передати Позивачу у власність об`єкт нерухомості, а саме, - майнові права на Квартиру ( АДРЕСА_1 , які у подальшому об`єднані в одну квартиру), площею 100,89кв.м., на п`ятому поверсі такого житлового будинку із запланованим терміном вводу в експлуатацію - IV квартал 2018 року;- виконати у Квартирі внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника; встановити металопластикові вікна та вхідні металеві двері; підвести системи водопостачання та каналізації без встановлення лічильників у запланований термін - IV квартал 2018 року;- провести роботу по індивідуальному опаленню із підведенням системи газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника у запланований термін - IV квартал 2018 року; - здати (ввести) дев`ятиповерховий 62-квартирний житловий будинок в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_1 в експлуатацію у IV кварталі 2018 року, отримавши Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації або інший документ, що свідчить про таку подію;- здійснити передачу майнових прав (після введення будинку в експлуатацію) на Квартиру Позивачу, шляхом оформлення акту приймання-передачі майнових прав; Покупець (Позивач):- своєчасно (за графіком, до 07.07.2017 року) та у повному обсязі сплатити вартість майнових прав на Квартиру - 636 385,00грн.;- набути право власності на майнові права (після введення будинку в експлуатацію) на Квартиру за актом приймання-передачі майнових прав.

Судом встановлено, що на час розгляду справи у суді, відповідач в повній мірі не виконав свої зобов`язання за Договором: вікна та двері не вставлені, електромонтажні роботи та роботи із проведення газопостачання та опалення не проведені, а будинок не введено в експлуатацію в запланований термін IV квартал 2018 року.

Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

4 липня 2017 року між сторонами укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К 6.9., який за формою та змістом є угодою про послугу з будівництва житла.

Вказаний договір є змішаним і містить в собі, в тому числі, елементи договору підряду.

Відповідно до частини першої статті 837 ЦК України за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов`язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов`язується прийняти та оплатити виконану роботу.

Частиною першою статті 846 ЦК України передбачено, що строки виконання роботи або її окремих етапів встановлюються в договорі підряду.

Згідно із частиною першою статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його в строк, встановлений договором або законом.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі №6-75цс13).

Стороною позивача не доведено, що закінчення будівництва будинку, в якому вона придбала майнові права на квартири, неможливо. Обставини, на які посилається ОСОБА_1 , щодо будівництва десятиповерхового будинку замість дев`ятиповерхового та невчасне виділення землі для будівництва не були предметом окремого судового розгляду, а будівництво не визнано самочинним.

Разом з тим, враховуючи, що будинок АДРЕСА_1 не введено в експлуатацію в запланований термін IV квартал 2018 року (більше 7 років), суд дійшов висновку, що відповідач допустив істотне порушення договору, а тому права позивача підлягають захисту в судовому порядку шляхом зміни договору за рішенням суду.

Так, враховуючи тривале невиконання відповідачем свого зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав, суд вважає не справедливим припинення строку дії договору у разі смерті Покупця, а також ті пункти, які передбачають особисту його участі, а тому позов підлягає задоволенню в частині внесення змін в оспорюваний договір:

пункт 2.1.1 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Вимагати від Покупця надати або заповнити всі необхідні документи, пов`язані з оформленням цього Договору;

пункт 5.2 пункту 5 «Термін дії договору та умови розірвання» - Дія Договору припиняється: 5.2.1 - Порушення терміну внесення першого платежу більш ніж на 10 банківських днів; 5.2.2 - Ліквідації Компанії; 5.2.3 - За згодою Сторін; 5.2.4 Односторонньої відмови Покупця від Договору в повному обсязі;

пункт 2.3.4 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим Договором без згоди Компанії на користь третьої особи у будь-який час (як до підписання Акту приймання-передачі майнових прав, так і після підписання Акту приймання-передачі майнових прав), до моменту державної реєстрації права власності на Квартиру. У випадку відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов`язань за цим Договором, Покупець зобов`язується у строк 30 (тридцять) днів з дати відступлення повідомити про такі обставини Компанію, шляхом направлення повідомлення за місцезнаходженням Компанії.

З наведених вище підстав також підлягає задоволенню вимога про виключення пункту 2.1.2. Договору.

Так, п. 6.3 пункту 6 «Особливі умови» укладеного між сторонами Договору передбачав, що Покупець зобов`язується як власник майнових прав на Квартиру, протягом 20 робочих днів після отримання від Компанії офіційного повідомлення про дату передачі житлового будинку під заселення оглянути Квартиру і підписати з Компанією Акт прийому-передачі. У разі наявності поважних обставин, письмово попередити Компанію про виявлені недоліки Квартири, які не дозволяють прийняти Квартиру, Покупець втрачає право пред`являти претензії щодо дефектів виявлених у квартирі після зазначеного терміну.

Відповідно до частини три статті 853 ЦК України якщо після прийняття роботи замовник виявив відступи від умов договору підряду або інші недоліки, які не могли бути встановлені при звичайному способі її прийняття (приховані недоліки), у тому числі такі, що були умисно приховані підрядником, він зобов`язаний негайно повідомити про це підрядника.

Оскільки умови Договору передбачали відмову від законного права позивача, як споживача послуг, на пред`явлення претензії щодо дефектів, виявлених у квартирі, тобто звужували його права, цей пункт також підлягає зміні.

Також підлягає виключенню з Договору пункт 6.6, яким передбачено, що Покупець зобов`язується у разі його відмови від договору та у разі розірвання Договору компенсувати витрати Компанії, пов`язані з надання Квартири первісного стану, оскільки його виключення буде ефективним заходом для врахування балансу інтересів сторін при триваючому порушення прав позивача.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц.

Як встановлено судом, позивачка виконала свої зобов`язання за Договором купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К в частині його оплати. Незважаючи на це, ОСОБА_1 в позові просить суд внести зміни в пункти 4.1, 5.3, 6.8 договору, які передбачають відповідальність, умови розірвання договору тощо саме в разі невиконання нею умов в частині оплати, що не може призвести до поновлення її порушених прав. Це ж стосується і вимоги про виключення пунктів 2.1.2, 2.3.1, 2.4.1. Більш того, це може призвести до можливих позовів про стягнення безпідставно отриманих коштів.

Крім цього, судом не встановлено, що відповідач вимагав доплату за різницю між площею квартир. Тому ці зміни в договір не підлягають задоволенню.

Щодо внесення змін в пункти 1.5, 1.7, 1.8, 2.1.4, 2.2.2, 2.2.4, 2.3.2, 2.3.3, 2.4.4, 3.4, 6.7, 7.2, 8.4, 8.7 та виключення пункту 2.1.3 суд зазначає наступне.

Особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на власний розсуд. Цивільний договір, як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі учасників щодо врегулювання їхніх відносин згідно з розсудом і у межах, встановлених законом, тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін, індивідуальним регулятором їхньої поведінки.

Приписи частин другої та третьої статті 6 і статті 627 ЦК визначають співвідношення між актами цивільного законодавства та договором, зокрема ситуації, коли сторони у договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити.

У частині третій статті 6 ЦК зазначено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Тобто частина третя статті 6 ЦК не допускає встановлення договором умов, які не відповідають закону.

У частині першій статті 627 ЦК деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Отже, ця стаття не допускає свободу договору в частині порушення, зокрема, вимог ЦК та інших актів цивільного законодавства.

Статтею 628 ЦК визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Стороною позивача не надано беззаперечних доказів того, що внесення вищезазначених змін в існуючий Договір призведе до поновлення прав ОСОБА_1 у зв`язку із неотриманням нею майнових прав на квартири АДРЕСА_1 в запланований термін вводу в експлуатацію - IV квартал 2018 року. Запропоновані позивачкою зміни стосуються більшої частини Договору, яку вона б бажала змінити, незважаючи на те, чи відбулося б таке тривале порушення з боку відповідача в частині порушення строків будівництва будинку, чи ні.

Навіть вимога про внесення змін в п.4.2, яким пропонується передбачити розірвання договору без прив`язки до здачі будинку в експлуатацію, позивачка пропонує викласти з урахуванням компенсації Покупцю штрафу у розмірі 12,81%, що без згоди сторін є явним порушенням принципу свободи договору.

Також, позивачка просила внести зміни в пункти 3.1 та 3.2, не змінивши їх тексту (крім пункту 3.2, який додатково містить другий та третій абзац, але позивачка не просила їх виключити), тому ця вимога теж не підлягає задоволенню.

Враховуючи, що судом частково задоволені вимоги про внесення змін в Договір купівлі-продажу майнових прав, також підлягає задоволенню вимога про доповнення договору новим пунктом під номером 8.11 наступного змісту: «У випадку виявлення суперечностей між умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін та умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору після внесення змін, до правовідносин застосовуються умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору після внесення змін, тобто, змінені умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору мають пріоритет над умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін».

Щодо вимоги позивачки про визнання за нею майнових прав на квартири АДРЕСА_1 .

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Позивачка просила визнати майнові права на квартири, посилаючись, зокрема що постановами ВС від 27.02.2019 у справі №761/32968/13-ц, від 20.03.2019 у справі №761/20612/15-ц визнання майнових прав визнано ефективним способом захисту порушених прав.

Суд не вбачає підстав для застосування даних правових висновків в правовідносинах, що склалися, оскільки, у тих справах відмінні позовні вимоги та фактичні обставини, що характеризують зміст правовідносин та впливають на застосування норм матеріального права.

Так, в справах, що розглядалися Верховним Судом, підставою для позову слугував договір пайової участі, за умовами якого відповідач зобов`язався як свій вклад за цим договором своїми та залученими силами, власними і залученими трудовими ресурсами, а також пайових та позикових коштів юридичних та фізичних осіб, залучених товариством на підставі укладених ним договорів з третіми особами завершити будівництво об`єкта відповідно до проекту та вимог ДБН з виділенням пайовику (позивачу) по закінченню будівництва об`єкта зі створеної учасниками спільної часткової власності його частки в натурі у вигляді вбудованих нежитлових приміщень. За умови виконання пайовиком зобов`язань щодо внесення пайового внеску він набуває право на пайову (дольову) участь у будівництві, а відповідач втрачає право розпоряджатися часткою цього пайовика не інакше як в інтересах і за згодою пайовика.

Отже, в зазначених договорах не було визначено умови набуття майнових прав на конкретні приміщення. Крім цього, в даних справах визначено про неможливість подальшого виконання своїх обов`язків відповідачем через процедуру банкротства.

Так, предметом Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К є набуття майнових права на квартиру АДРЕСА_1 Покупцем, на умовах та у порядку, що визначені у цьому Договорі.

Пунктом 1.3 Договору передбачено, що під майновими правами Сторони розуміють право Компанії набути у власність квартиру, яке виникає у Компанії згідно з Генеральним договором дольової участі у будівництві житлового будинку від 12.05.2015р. між ПАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація» та ТОВ «ВКФ «Бінокс Прім ЛТД», Декларації про початок виконання будівельних робіт серія ХС № 68 від 08.06.2017р., згідно з договором оренди землі, серія та номер: 37, виданий 11.02.2008р., видавник: Херсонська міська рада/ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» (далі - Об`єкт капітального будівництва).

Майнові права відрізняються від права власності та засвідчують право набути майно в майбутньому. Всі умови, за якими позивач зможе набути у власність квартири АДРЕСА_1 , узгоджені сторонами в Договорі № 3.5/17-18-К. Доказів того, що будівництво неможливо завершити не надано. Більш того, сама позивачка очікує, що будинок в майбутньому буде зданий в експлуатацію, оскільки просила внести зміни в існуючий Договір купівлі-продажу майнових прав.

Враховуючи зазначене, а також ту обставину, що відповідачем не оспорюється право позивачки набути майно в майбутньому, суд не вбачає підстав для задоволення позову в цій частині.

Щодо застосування строку позовної давності суд зазначає наступне.

Відповідно до частини 1 статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до частини 1 статті 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до частини 4 статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Виходячи з вимог ст. 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем. А отже, відмова в задоволенні позову у зв`язку з відсутністю порушеного права не потребує зазначення у рішенні суду висновку щодо вирішення питання спливу позовної давності як додаткової підстави для відмови в задоволенні позову.

Оскільки суд частково задовольнив вимоги, існує необхідність перевірити дотримання строку звернення до суду.

Судом встановлено, що останній день вводу будинку в експлуатацію згідно Договору - 31 грудня 2018 року. Строк позовної давності у даних правовідносинах починає свій відлік з 01 січня 2019, і мав би сплинути 01 січня 2022.

Водночас, постановою КМУ від 11.03.2020 №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (із змінами та доповненнями, внесеними постановами КМУ) з 12.03.2020 на всій території України установлено карантин. Відповідно до пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину, а саме до 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 року.

Згідно Указу Президента України №64/2022 від 24 лютого 2022 року «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженого Законом №2102-ІХ від 24 лютого 2022 року, в зв`язку з військовою агресією РФ проти України, в Україні було введено воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, з подальшими його продовженнями, який триває і наразі. Законом України від 15 березня 2022 року №2120-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» внесено зміни до ЦК України щодо позовної давності. Так, розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено, зокрема п.19, згідно якого у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року №64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року №2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Законом від 14.05.2025 №4434-ХІ виключено п.19 розділ «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України. Закон набрав чинності з 04.09.2025.

Позов подано до суду через систему «Електронний суд» 20.02.2025, тобто в момент, коли строки позовної давності були зупинені.

Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Частиною 3 статті 133 ЦПК України визначено, що до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать зокрема витрати на професійну правничу допомогу.

Відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України, розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку із розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів. Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Згідно ч. ч. 2, 3, 4 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:

1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);

2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг);

3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;

4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу позивачем надано: договір про надання правничої допомоги від 20.09.2024, укладений між ОСОБА_1 та Адвокатським об`єднанням «Юс Еквітас»,

ордер, виданий Адвокатським об`єднанням «Юс Еквітас» на надання правничої допомоги ОСОБА_1 адвокатом Горбуновою К.О.,

акт прийому-передачі робіт від 17.02.2025, яким зазначено, що виконані роботи в наступному обсязі: складання та направлення адвокатських запитів 8000 грн, складання позовної заяви 35000 грн, складання клопотання про витребування доказів 11000 грн, складання заяви про забезпечення позову 11000 грн, представництво інтересів у суді 35000 грн;

акт прийому-передачі робіт від 27.03.2025, яким зазначено, що виконані роботи в наступному обсязі: складання відповіді на відзив 16000 грн, складання клопотання про витребування доказів 2000 грн, заява про збільшення судових витрат 2000 грн;

акт прийому-передачі робіт від 27.06.2025, яким зазначено, що виконані роботи в наступному обсязі: складання заяви про забезпечення позову 8000 грн, заява про збільшення розміру судових витрат 2000 грн.

Враховуючи заяву представника відповідача про зменшення витрат на правничу допомогу, суд вважає за можливе зменшити суму витрат, які були зазначені за участь у судових засіданнях в сумі 350000 грн до 4000, оскільки представник позивачки приймала участь дистанційно в одному підготовчому засіданні, а також за складання заяви про забезпечення позову з 8000 грн до 4000 грн у зв`язку з тим, що ця заява була повторна і не вимагала 4 годин на виконання роботи.

Заяви позивачки про розподіл судових витрат фактично є дією, спрямованою на реалізацію стороною свого права лише на подання доказів щодо витрат, які вже понесені позивачем, а тому витрати на підготовку таких заяв не підлягають відшкодуванню (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.02.2024 у справі №910/9714/22), а тому клопотання в частині стягнення витрат на правничу допомогу в сумі 4000 грн задоволенню не підлягає.

З урахуванням часткового задоволення позову, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для відшкодування витрат на правничу допомогу у сумі 22750 грн

Згідно ч. 1ст.141ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивачем при подачі позову до суду сплачено судовий збір у сумі 6060,04 грн. (5091,08грн за майнову вимогу та 968,96грн за немайнову вимогу). В зв`язку з частковим задоволенням позову (задоволена 1/4 частина вимог: половина від немайнової вимоги), з відповідача на користь позивача підлягають стягненню 1515,01 грн в рахунок відшкодування витрат по сплаті судового збору.

Підстави для негайного виконання судового рішення відсутні.

Відповідно до частини 7 статті 158 ЦПК заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12,13,19,81,141,206, 259, 264,263-265 ЦПК України, ст.ст. 256, 331, 610, 612,628, 651, 837,846,853 ЦК України, суд

в и р і ш и в :

Позов адвоката Горбунової Катерини Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , до Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім ЛТД» про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав задовольнити частково.

Внести зміни до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17 18-К від 4 липня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація» шляхом:

викладення пунктів у наступній редакції:

пункт 2.1.1 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Вимагати від Покупця надати або заповнити всі необхідні документи, пов`язані з оформленням цього Договору;

пункт 5.2 пункту 5 «Термін дії договору та умови розірвання» - Дія Договору припиняється: 5.2.1 - Порушення терміну внесення першого платежу більш ніж на 10 банківських днів; 5.2.2 - Ліквідації Компанії; 5.2.3 - За згодою Сторін; 5.2.4 Односторонньої відмови Покупця від Договору в повному обсязі;

пункт 2.3.4 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим Договором без згоди Компанії на користь третьої особи у будь-який час (як до підписання Акту приймання-передачі майнових прав, так і після підписання Акту приймання-передачі майнових прав), до моменту державної реєстрації права власності на Квартиру. У випадку відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов`язань за цим Договором, Покупець зобов`язується у строк 30 (тридцять) днів з дати відступлення повідомити про такі обставини Компанію, шляхом направлення повідомлення за місцезнаходженням Компанії;

пункт 6.3 пункту 6 «Особливі умови» - Покупець зобов`язується як власник майнових прав на Квартиру, протягом 30 (тридцяти) робочих днів після отримання від Компанії офіційного повідомлення про дату передачі житлового будинку під заселення оглянути Квартиру і підписати з Компанією Акт прийому-передачі. У разі наявності поважних причин, письмово попередити Компанію про виявлені недоліки Квартири, які не дозволяють прийняти Квартиру, окрім прихованих недоліків або дефектів, які неможливо виявити під час огляду Квартири;

виключення наступних пунктів:

пункт 2.1.2 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - виключити;

пункт 6.6 пункту 6 «Особливі умови» - виключити;

включення пункту у наступній редакції:

Доповнити договір новим пунктом під номером 8.11 наступного змісту: «У випадку виявлення суперечностей між умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін та умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору після внесення змін, до правовідносин застосовуються умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору після внесення змін, тобто, змінені умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору мають пріоритет над умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін».

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація» на користь ОСОБА_1 22750 грн витрат на правничу допомогу та 1515,01грн витрат по сплаті судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Херсонського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_8 , РНОКПП НОМЕР_1 )

Адвокат позивача: Горбунова Катерина Олександрівна (НОМЕР_2)

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Будівельна компанія «Будмеханізація» (адреса: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5 км, офіс 1, ).

Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім ЛТД» (адреса: м. Дніпро, вул. Барикадна, буд.11а, 49044, ).

СуддяТ. І. Рядча