ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/856/26 Справа № 201/7968/23 Суддя у 1-й інстанції - Батманова В. В. Суддя у 2-й інстанції - Халаджи О. В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 березня 2026 року м. Дніпро

Дніпровський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Халаджи О. В.

суддів: Агєєва О.В., Гапонова А.В,,

секретар Кругман А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Соборного районного суду міста Дніпра від 29 липня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи державний реєстратор Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяна Василівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Андрєєва Ганна Олегівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Міссіяж Олена Анатоліївна, про визнання протиправним та скасування рішення про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 20.11.2018 року та від 30.09.2019 року, визнання права власності в порядку спадкування, витребування майна з чужого незаконного володіння (суддя першої інстанції Батманова В.В.),

В С Т А Н О В И В:

У липні 2023 року ОСОБА_2 звернулась до Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи державний реєстратор Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяна Василівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Андрєєва Ганна Олегівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Міссіяж Олена Анатоліївна, про визнання протиправним та скасування рішення про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 20.11.2018 року та від 30.09.2019 року, визнання права власності в порядку спадкування, витребування майна з чужого незаконного володіння, в якому просила:

Визнати протиправним та скасувати рішення про реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_1 від 30.10.2018, здійснене державним реєстратором Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяною Василівною.

Визнати недійсними договір купівлі-продажу: від 20.11.2018, серія та номер 1133, зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Андреєвою Ганною Олегівною, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 та договір купівлі-продажу від 30.09.2019, серія та номер 570, зареєстрований приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Міссіяж Оленою Анатоліївною, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 .

Визнати за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_1 у порядку успадкування.

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_2 .

Рішенням Соборного районного суду м. Дніпра від 29 липня 2025 року позовні вимоги задоволено частково.

Витребувано квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) від ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ).

Визнано за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) право власності на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) у порядку успадкування за законом та заповітом за померлою ОСОБА_6 .

Стягнуто з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) сплачений судовий збір в розмірі 3178 (три тисячі сто сімдесят вісім) гривень 10 копійок.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Із вказаним рішенням суду не погодилась відповідачка ОСОБА_1 , та подала апеляційну скаргу, в якій зазначила, що воно ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, а також без ретельного дослідження судом доказів та обставин справи.

Скарга мотивована тим, що 30 вересня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 м. Дніпрі, посвідчений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 . приватним нотаріусом ДМНО Міссіяж О.А., зареєстрований в реєстрі за майно на Право підставі власності було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Зазначає, що на момент укладення договору купівлі-продажу, право власності ОСОБА_3 не було скасовано, а також не оскаржувалось в судовому порядку.

На момент відчуження майна були виконані всі вимоги чинного законодавства стосовно посвідчення правочину та реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна. Жодних заборон на відчуження об`єкта нерухомого майна, наявність судових процесів або натяків на спірність права на квартиру в момент вчинення правочину не існувало.

Судом першої інстанції взагалі не було встановлено недобросовісність набувача. Суд першої інстанції не надав належної правової оцінки відповідності втручання в право на мирне володіння майном добросовісним набувачем, який набув спірне майно за відплатним договором.

ОСОБА_1 просила рішення Соборного районного суду м. Дніпра від 29 липня 2025 року скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Від представника ОСОБА_2 ОСОБА_7 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому вона просила оскаржуване рішення суду залишити без змін, оскільки судом було правомірно встановлено, що спірна квартира незаконно вибула із власності позивачки.

Від інших учасників справи відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Представник ОСОБА_2 ОСОБА_7 , у судовому засіданні заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, просила оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Представник ОСОБА_1 ОСОБА_8 , у судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив задовольнити її у повному обсязі.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явились, про час, дату та місце розгляду справи були повідомленні належним чином.

Згідно із ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч.4 ст.367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції встановлено, що квартира АДРЕСА_1 належала померлій ОСОБА_6 на підставі договору купівлі-продажу від 24.06.1997 року, зареєстрованого товарною біржою «Екатеринославская».

ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , баба позивачки, яка є матір`ю батька позивачки ОСОБА_9 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 .

Після смерті ОСОБА_6 відкрилась спадщина на належне їй на момент смерті майно, зокрема на квартиру АДРЕСА_1 .

Першою дніпропетровською державною нотаріальною конторою 02.07.2010 року було заведено спадкову справі № 571/2010. Позивачка, як спадкоємець першої черги прийняла спадщину від померлої баби (матері батька) ОСОБА_6 , що підтверджено Заявою від 02.07.2010 року № 1315, поданою Позивачкою до Першої дніпропетровської державної нотаріальної контори. Заяву зареєстровано в реєстрі № 1-1948.

У період часу з 2010 року та до 8 червня 2013 року позивачка квартирою не цікавилась та її не відвідувала.

Позивачка стверджує, що 08 червня 2023 року, отримавши Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вона дізналась, що право на квартиру АДРЕСА_1 було незаконно оформлено за ОСОБА_4 30.10.2018 державним реєстратором Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяною Василівною і у подальшому продано ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 20.11.2018, серія та номер 1133 зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Андрєєвою Ганною Олегівною. Потім ця квартира буда продана відповідачці ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 30.09.2019, серія та номер 570, зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Міссіяж Оленою Анатоліївною.

Суд враховує той факт, що позивачка не є стороною вказаних оскаржуваних нею договорів купівлі-продажу, а тому не могла знати про їх існування, а тому доходить висновку про те, що позивачкою не порушено строк позовної давності.

Відповідно до інформації Комунального підприємства «Дніпровське міське бюро технічної інвентаризації» Дніпровської міської ради та копії інвентаризаційної справи на квартиру АДРЕСА_1 , станом на 31.12.2012 в інвентаризаційній справі за адресою АДРЕСА_3 містяться відомості про право власності на квартиру в цілому за гр. ОСОБА_10 (ПІБ надано російською мовою згідно правовстановлюючого документу) на підставі договору купівлі-продажу від 24.06.1997, посвідченого на Товарній біржі «Катеринославська» за реєстраційним № 004/175-Н (копія додається), зареєстроване в КП «ДМБТІ» 28.10.1997 та записане в реєстрову книгу № 336п за реєстровим № 6, відомості щодо переходу права власності від вищезазначеного власника відсутні. (лист КП «ДМБТІ» від 18.10.2024 № 12480).

Як вбачається з матеріалів справи, право власності на квартиру АДРЕСА_1 було оформлено за ОСОБА_4 30.10.2018 державним реєстратором Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяною Василівною. Підставою права власності зазначено договір купівлі-продажу від 24.06.1997, зареєстрованого товарною біржою «Екатеринославская». В матеріалах справи міститься лише копія цього договору, яка отримана на вимогу суду з Державного нотаріального архіву 28.05.2024. Він має ідентичний вигляд і відрізняється лише даними про покупця. (замість ОСОБА_6 вказаний ОСОБА_4 ).

Існування двох ідентичних договорів купівлі-продажу квартири, з однією датою, номером, предметом договору, продавцем, і які вирізняються лише даними про покупця, ставить під сумнів дійсність договору, який не зареєстрований в КП «ДМБТІ».

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних, суд першої інстанції дійшов висновку, що договір купівлі-продажу, в якому зазначена баба позивачки ОСОБА_6 ( ОСОБА_10 мовою оригінала правовстановлюючого документу) є належним доказом, оскільки саме він зареєстрований в Бюро технічної інвентаризації та його копія міститься в архівній справі КП «ДМБТІ» за адресою АДРЕСА_3 . Натомість договір з ОСОБА_4 не реєструвався в КП «ДМБТІ».

Колегія суддів у повному обсязі не може погодиться з позицією місцевого суду щодо часткового задоволення позову.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Відповідно до ст. 1268 ЦК України спадкоємець за заповітом чи за законом має право прийняти спадщину або не прийняти її.

Згідно до ст. 1217 ЦК України спадкування здійснюється за заповітом або за законом.

Відповідно до ч. 1,2 ст. 1220 ЦК України, спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою. Часом відкриття спадщини є час смерті особи.

Згідно ч.1 ст. 1221 ЦК України, місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця.

Відповідно до ч. 2 ст. 1225 ЦК України до спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.

Частиною першою статті 1297 ЦК України встановлено, що спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов`язаний звернутися до нотаріуса про видачу йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно.

Стаття 41 Конституцій України зазначає, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).

Згідно із ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою недійсності відповідного правочину (частина перша статті 203, частина перша статті 215 ЦК України).

Згідно ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст.257 ЦК України).

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання (ч.ч.1,5 ст.261 ЦК України).

Перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується (ст.264 ЦК України).

У частині першій ст.266 ЦК України визначено, що зі спливом позовної давності до основної вимоги вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо).

Відповідно до ч.4 ст.267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Європейський суд з прав людини вказав, що інститут позовної давності є спільною рисою правових систем Держав-учасниць і має на меті гарантувати: юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів, спростувати які може виявитися нелегким завданням, та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що які відбули у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із спливом часу (STUBBINGS AND OTHERS v. THE UNITED KINGDOM, № 22083/93, № 22095/93, § 51, ЄСПЛ, від 22 жовтня 1996 року; ZOLOTAS v. GREECE (№o. 2), № 66610/09, § 43, ЄСПЛ, від 29 січня 2013 року).

Так, початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення у зацікавленої особи права на позов, тобто можливості захистити своє право чи інтерес через суд».

Як було матеріалами справи, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла баба позивачка ОСОБА_6 ІНФОРМАЦІЯ_2 . яка є матір`ю батька позивачки ОСОБА_9 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 .

Після смерті ОСОБА_6 відкрилась спадщина на належне їй на момент смерті майно, зокрема на квартиру АДРЕСА_1 .

Першою дніпропетровською державною нотаріальною конторою 02.07.2010 року було заведено спадкову справі № 571/2010. Позивачка, як спадкоємець першої черги прийняла спадщину від померлої баби (матері батька) ОСОБА_6 , що підтверджено Заявою від 02.07.2010 року № 1315, поданою Позивачкою до Першої дніпропетровської державної нотаріальної контори. Заяву зареєстровано в реєстрі № 1-1948.

Також матеріалами справи встановлено, що позивачка ОСОБА_2 08 червня 2023 року отримавши Інформацію державного реєстру речових прав на нерухоме майно, позивачка дізналась, що право на квартиру АДРЕСА_1 було незаконно оформлено за ОСОБА_4 30.10.2018 року державним реєстратором Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяною Василівною і у подальшому продано ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 20.11.2018 року, серія та номер 1133 зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Андрєєвою Ганною Олегівною. Потім ця квартира буда продана відповідачці ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 30.09.2019 року, серія та номер 570, зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Міссіяж Оленою Анатоліївною. Квартира належить Позивачці у порядку успадкування, а право власності на неї було зареєстроване за померлою ОСОБА_6 , а тому реєстрація права власності на цю квартиру за ОСОБА_4 30.10.2018 року є незаконною, як і подальше відчуження (продаж) квартири ОСОБА_3 та ОСОБА_1 .

Колегія суддів погоджується з позицією місцевого суду, що ОСОБА_2 , не було пропущено строк позовної давності для звернення з даним позовом, однак враховує поведінку позивачки, щодо прояву інтересу до свого спадкового майна, яка 13 років їм не цікавилась та не сприяла оформленню свого права на його отримання.

Однак, апеляційний суд дослідивши наявні докази у справі, вислухавши думку сторін дійшов наступного висновку.

Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (п.6 ст.3 ЦК України) і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними.

Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (див., зокрема, постанови Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі №390/34/17 (провадження №61-22315сво18), від 11 листопада 2019 року у справі №337/474/14-ц (провадження №61-15813сво18), від 09 вересня 2024 року у справі №466/3398/21 (провадження №61-2058сво23)).

У випадку виникнення судового спору учасники цивільного обороту мають розуміти, що їхні дії (бездіяльність) чи правочини можуть бути піддані оцінці крізь призму справедливості, розумності, добросовісності (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі №466/3398/21 (провадження №61-2058сво23).

При вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

ВП ВС продовжує послідовно відстоювати свою позицію щодо важливості та правових наслідків державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (п.п. 7.15, 7.16 постанови):

«7.15. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14- 436цс19)).

7.16. Тому за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19)».

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Це узгоджується із положенням ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з яким обтяження речового права, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина друга статті 328 ЦК України).

За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року в справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. постанови Великої Палати Верховного Суду: від 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17 (провадження № 12- 127гс19, пункт 38), від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 46.2), від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункт 7.15), від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21, пункт 5.61)).

У пункті 6.50 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що: «Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей».

Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України (див. пункт 5.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21)).

Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20 (пункт 40)).

На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року в справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що:

«5.57. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.

5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.

5.59. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця.

5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19)

5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20).

При цьому, добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на відомості, наявні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Подібні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19.

Визначальне значення для вирішення аналізованої категорії спорів є дотримання справедливості як загальної засади цивільного законодавства (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК). Відсутність чіткого визначення поняття «справедливість» у цивільному законодавстві дозволяє відносити його до оціночних, абстрактних категорій, які отримують своє змістовне оформлення, виходячи з конкретних обставин справи. Як зазначається у рішенні Конституційного Суду України від 2 листопада 2004 року № 15-рп/2004 справедливість одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права.

Справедливою видається позиція, висловлена у правовій доктрині про те, що у класичному розумінні суд повинен перенести ідею справедливості, втілену в нормах права, на рівень конкретних правовідносин. Суд може компенсувати окремі недоліки формальної справедливості, обумовлені такою рисою права, як загальність. Вона не дозволяє адекватно вирішувати кожну конкретну ситуацію, яка може мати певні особливості, не враховані в нормі. У відомому вислові «Summum ius, summa iniuria» (найвище право найвища беззаконність) із давніх-давен існувала стурбованість із приводу того, що суворе застосування позитивного права часто може закінчуватися найзліснішою несправедливістю. По суті, йдеться про конфлікт між формальною і змістовною несправедливістю. Одним із засобів, за допомогою якого суд може стати змістовно справедливим, є гнучкість норм, що надає суддям можливості розвивати і пристосовувати право, застосовувати розсуд.

Набувач такого майна не повинен нести відповідальність за невиконання іншою особою прийнятих на себе зобов`язань, забезпечених заставою. Тим більше, що останній власник майна не укладав з банківською установою відповідних договорів та не перебував із останньою в жодних правовідносинах. У момент відчуження такого майна в державних реєстрах відсутня інформація про обтяження заставою, відповідні записи вилучено з державних реєстрів на підставі чинного судового рішення, а ця інформація перевірялася нотаріусом під час посвідчення правочину, що також має бути прийняте до уваги судом при кваліфікації правовідносин, що виникли між сторонами.

Такий підхід узгоджується з практикою Європейського суду з прав людини. В ситуаціях, коли йдеться про позбавлення права власності добросовісного набувача через помилку державного органу Європейський суд з прав людини послідовно стверджує, що «легалізація передачі права власності на квартиру шляхом процедури реєстрації, спеціально спрямованої на надання додаткової безпеки власнику титулу, відноситься до виключної компетенції держави. Оскільки численні регуляторні державні органи дозволили перехід права власності, то потреба виправити їх минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються» (рішення від 5 листопада 2002 року у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», заява № 36548/97, п. 58; рішення від 13 грудня 2007 року у справі «Гаші проти Хорватії», заява № 32457/05, п. 40; рішення від 11 червня 2009 року у справі «Трго проти Хорватії», заява № 35298/04, п. 67; заява № 63508/11, п. 67).

Відповідно до приписів ст.ст. 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Згідно з ч. 1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Положеннями ст.ст. 77, 78 ЦПК України щодо належності та допустимості доказів передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Суд не приймає до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що

Матеріалами справи встановлено, що на момент укладення договору купівлі-продажу від 20.11.2018 року а на момент укладенні останнього договору від 30.09.2019 року на підставі якого ОСОБА_1 набула права власності на квартиру АДРЕСА_1 , в реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні будь-які записи та обтяження цього майна, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майна (т.1 а.с.39-40).

На підставі договору купівлі-продажу від 30.09.2019 року укладеного між ОСОБА_3 та відповідачкою ОСОБА_1 , остання, як добросовісний набувач нерухомого майна не має додаткового обов`язку перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна. Набувач не повинен крім відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна, зокрема, обставини вибуття майна з володіння позивача.

Суд приймає до уваги, що спірна квартира була відчужена ОСОБА_4 ОСОБА_3 , а відповідачкою квартиру було придбано за оплатним договором купівлі-продажу від 30.09.2019 року у попереднього власника ОСОБА_3 яким вона була набута у власність та перебувала у володінні з 20.11.2018 року, та право власності якого було підтверджено відповідними правовстановлюючими документами, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухомого майно та було вільне від зареєстрованих обтяжень.

Таким чином, як попередній власник так і відповідач відкрито володіли та користувалися спірним нерухомим майном по день подачі позову, тобто протягом 4 років, отже колегія суддів вважає, що у даному випадку, відповідачка ОСОБА_1 , є добросовісним набувачем спірного майна, у вигляді квартири АДРЕСА_1 , оскільки під час укладення договору, будь-які заборони щодо нерухомого майна у реєстрі були відсутні.

До того ж сама позивачка ОСОБА_2 на протязі 13 років після спадкування спірним майном не користувалась, не утримувала його та взагалі не відвідувала, узнала, що у спірній квартирі проживаюсь інші власники тільки з реєстру прав на нерухоме майно.

На вище вказані обставини місцевий суд не звернув уваги, належним чином не дослідивши докази у справі та виниклі між сторонами правовідносини, що призвело до ухвалення рішення, яке не відповідає нормам матеріального та процесуального права, а тому рішення Соборного районного суду м. Дніпра від 29 липня 2025 року підлягає скасуванню із ухваленням нового про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи державний реєстратор Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяна Василівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Андрєєва Ганна Олегівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Міссіяж Олена Анатоліївна, про визнання протиправним та скасування рішення про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 20.11.2018 року та від 30.09.2019 року, визнання права власності в порядку спадкування, витребування майна з чужого незаконного володіння.

Відповідно до положень статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки, апеляційний суд дійшов висновку про скасування рішення з ухваленням нового про відмову у задоволенні позову, то на користь ОСОБА_1 з ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4767,00 грн.

Керуючись статтями 141, 374, 376, 381-383 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Соборного районного суду м. Дніпра від 29 липня 2025 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи державний реєстратор Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяна Василівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Андрєєва Ганна Олегівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Міссіяж Олена Анатоліївна, про визнання протиправним та скасування рішення про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 20.11.2018 року та від 30.09.2019 року, визнання права власності в порядку спадкування, витребування майна з чужого незаконного володіння відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4767,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді: О.В. Халаджи

О.В. Агєєв

А.В. Гапонов

Повний текст судового рішення складено 5 березня 2026 року.

Суддя-доповідач О.В. Халаджи