Справа № 309/2641/21
П О С Т А Н О В А

Іменем України

05 лютого 2026 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд в складі:

головуючого судді Джуги С.Д.,

суддів Кожух О.А., Мацунича М.В.

з участю секретаря судових засідань: Голубєвої Є.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Цебрик Любомир Васильович, до якої приєднався ОСОБА_2 , на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 17 грудня 2024 року у складі судді Шумило Н.Б., у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Торнадо», третя особа без самостійних вимог: ОСОБА_2 про стягнення забезпечувального платежу,-

в с т а н о в и в :

У червні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Торнадо», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ОСОБА_2 , у якому просить стягнути з відповідача на користь позивача 5 000 (п`ять тисяч) доларів США авансу/забезпечувального платежу та судові витрати.

В обгрунтування позову зазначено, що 22.06.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Торнадо» від імені якого діяв директор ОСОБА_3 та ОСОБА_2 і ОСОБА_4 (Покупцями) укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Чіжмарь С.І. та зареєстрований у реєстрі за № 453. За умовами укладеного попереднього договору сторони зобов`язалися в майбутньому, в обумовлений п. 6.1 цього договору строк, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку, визначених цим договором (п.1.1. договору). Нерухомим майном є вбудоване офісне приміщення першого поверху будівлі, площею 93,20 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (п. 1.2 договору).

В пункті 2.1. Попереднього договору передбачено, що Продавець (ТОВ «Торнадо») згоден продати, а Покупці згодні купити зазначене в Договорі офісне приміщення за ціною 52 250 доларів США, що в еквіваленті становить 418 000 гривень, виходячи із встановленого сторонами курсу 1 USD=8 грн., на момент укладення договору купівлі-продажу. Ціну вказаного приміщення покупці мали сплатити після укладення основного договору (п. 2.2 договору). Відповідач (Продавець) взяв на себе зобов`язання, в т .ч .: 1)вбудовані офісні приміщення перевести у житловий фонд, оформити право власності на окрему квартиру, після чого укласти з Покупцями Основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених п.6.1. Попереднього договору - п 3.1.1 договору; 2)не вчиняти будь-яких дій, спрямованих на відчуження майна або виникнення прав третіх осіб щодо майна (оренда, найм, позичка, тощо) - п. 3.1.2 договору; 3)на момент укладення Основного договору Продавець (ТОВ«Торнадо») зобов`язується мати в наявності всі необхідні документи для відчуження майна, зокрема, але не обмежуючись: правовстановлюючий документ на окрему виділену квартиру, витяг із ДПТІ на оформлення договору відчуження, тощо - п. 3.1.5 договору.4)в день підписання Основного договору надати Покупцю довідки про відсутність заборгованості по комунальним та іншим платежем, пов`язаним із експлуатацією майна - п. 3.1.6 договору. 5)нести відповідальність за дії третіх осіб, які можуть привести до невиконання або до неналежного виконання умов цього договору - п. 1.4 договору.

Покупці за цим договором зобов`язалися: 1) укласти основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених цим договором - п. 4.1.1 договору; 2) одразу після підписання основного договору сплатити ціну майна, вказану в п. 2.1 договору- п. 4.1.2 договору. Позивач на виконання п. 5.1 договору як забезпечення виконання зобов`язань за попереднім договором сплатила продавцеві 5000 доларів США як забезпечувальний платіж, але фактично аванс. Ця сума підлягала поверненню покупцям під час підписання основного договору або зарахуванню у належний з покупців платіж за основним договором. Факт сплати 5000 доларів США підтверджується пунктом 5.1 вказаного договору.

Вказано, що згідно умов п.5.2 договору у випадку невиконання цього договору покупцями сума, вказана у п. 5.1 договору, покупцям не повертається і залишається у продавця.

У випадку невиконання цього договору Продавцем він зобов`язується протягом 3 днів з дати, встановленої в пункті 6.1. (тобто з 22.06.2018 року до 25.06.2018 року) цього Договору, сплатити Покупцям штраф, що дорівнює двократному розміру суми забезпечувального платежу - п. 5.3 договору.

Пунктом 5.4 договору було передбачено, що невиконанням договору є відмова однієї із сторін від підписання договору купівлі-продажу на визначених цим договором умовах.

За достовірність чи справжність документів, необхідних для підписання основного договору, несе відповідальність особа, що їх надала - п. 5.5 договору.

Сторони домовилися укласти основний договір 22.06.2018 о 15.00 у приватного нотаріуса Чіжмаря С.І., - п. 6.1 договору. Отже, сторони домовились укласти 22.06.2018 о 15.00 основний договір купівлі-продажу вбудованого офісного приміщення за ціною 52 250 доларів США, що суперечить п. 3.1.1 договору, за яким відповідач мав перевести вказане приміщення у житловий фонд, оформити право власності на окрему квартиру, після чого укласти з Покупцями Основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених п.6. 1. Попереднього договору.

Сторони договору не узгоджували вартість квартири чи її площу (житлову і загальну), про яку йдеться у п. 3.1.1 Договору, а лише ціну нежитлового приміщення, не готували проект основного договору, не надсилали його одна одній. Не готував такий проект договору і нотаріус.

Вказано, що у визначений договором строк сторони з`явилися до нотаріуса і виявилося, що у продавця немає документів для укладення договору купівлі-продажу ні офісного приміщення 93,2 кв. м, ні квартири такої же площі, що було порушенням договірного зобов`язання продавцем (п. 3.1.5 договору). Крім того, відповідач не виконав і інші свої зобов`язання, передбачені п. 3.1.1,3.1.2,3.1.6 договору.

Позивач, перебуваючи в нотаріуса 22.06.2018 о 15.00, ще не встигла відмовитися від укладення основного договору, оскільки очікували від відповідача документи для укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна площею 93,2 кв. м. Оскільки такі документи та довідки відповідач не представив позивачам ні о 15.00, ні пізніше, проект основного договору складено ніким не було, не було фізично що підписувати, то позивачі після 15.00 відмовилися від укладення основного договору у зв`язку з порушенням попереднього договору продавцем. Вказано що той факт, що 5000 доларів США забезпечувального платежу-авансу було сплачено відповідачу саме за рахунок особистих коштів позивача підтвердить третя особа.

Зазначено, що відповідач необгрунтовано ухилився від укладення основного договору, оскільки з`явився до нотаріуса без потрібних документів для його укладення. А тому згідно п. 5.3 договору враховуючи, що Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України), а одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК), продавець мав повернути позивачу забезпечувальний платіж в розмірі 5 000 доларів США.

Оскільки відповідач мав спочатку надати покупцям передбачені договором документи для укладення основного договору, але не зробив цього, а тому саме кредитор прострочив виконання свого обов`язку, то боржник не може вважатися таким, що порушив своє договірне зобов`язання.

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 17 грудня 2024 року позов залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Цебрик Л.В., до якої приєднався ОСОБА_2 , просять скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову, посилаючись на невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи та порушення судом норм матеріального та процесуального права. Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд першої інстанції не врахував обставини, які наведені в обґрунтування заявленого позову, не дав їм належної правової оцінки, та дійшов до неправильного висновку про відмову у задоволенні заявленого позову.

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача Сочка В.І. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - адвокат Цебрик Л.В. підтримав апеляційну скаргу, просить її задовольнити.

Представники ТОВ «Торнадо» адвокати Горінецький О.Й., Сочка В.І. просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Апеляційний суд, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи і обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що вона підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відмовляючи у задоволенні заявленого позову суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Торнадо» виконало свої зобов`язання за Попереднім договором, а обставини, на які посилається позивач є недоведеними.

З такими висновками суду першої інстанції не погоджується колегія суддів, оскільки вони не відповідають фактичним обставинам справи та не ґрунтуються на нормах матеріального та процесуального права.

Згідно із ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч.1ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У відповідності до ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з приписами ч.ч.1,5 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Матеріалами справи установлено, що 22.06.2011 Товариство з обмеженою відповідальністю «Торнадо» (Продавець), від імені якого на підставі Статуту в новій редакції, державну реєстрацію змін до установчих документів проведено 22 грудня 2009 року державним реєстратором виконкому Хустської міської ради за номером запису 1000093 та Протоколу №1-2007р. загальних зборів від 05 квітня 2007 року діє директор ОСОБА_5 , та з другої сторони громадяни України ОСОБА_2 , а також ОСОБА_4 (Покупці), попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства щодо недійсності правочинів, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам`яті та діючи добровільно, розуміючи значення своїх дій та правові наслідки укладеного договору, уклали цей Попередній договір, про наступне:

Сторони зобов`язуються в майбутньому, в обумовлений п.6.1. цього Договору строк, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку, визначених цим Договором (п.1.1 Попереднього договору).

Нерухомим майном є вбудоване офісне приміщення першого поверху будівлі, площею 93,20 кв.м., (надалі за текстом «офісне приміщення» та/або «майно»), розташоване за адресою: АДРЕСА_2 (п. 1.2 Попереднього договору).

Право власності на вказане майно належить Продавцю на підставі Рішення №1162 виконавчого комітету Хустської міської ради від 19 грудня 2005 року «Про надання дозволу на проектування та реконструкцію існуючого боксу № НОМЕР_1 колишнього військового містечка в АДРЕСА_2 під торгово-виробничий комплекс», зареєстрованого Хустським державним підприємством технічної інвентаризації 18 січня 2008 року в Реєстрі прав власності на об`єкти нерухомого майна в книзі №3 нез. буд., запис №396, реєстраційний номер об`єкту в РПВНМ 21801455 (п.1.2. Попереднього договору).

За умовами розділу 2. Попереднього договору Продавець згоден продати, а Покупці згодні купити зазначене офісне приміщення за ціною 52 250,00 доларів США, що в еквіваленті становить 418 000,00 гривень, виходячи із встановленого сторонами курсу 1USD=8,00 грн. на момент укладення договору купівлі продажу квартири, (надалі Основний договір) (п.2.1. Попереднього договору).

Ціну вказану в п. 2.1 Договору, Покупці сплачують Продавцю в день підписання та нотаріального посвідчення Основного договору (п.2.2 Попереднього договору).

Згідно умов розділу 3 вказаного Попереднього договору Продавець, серед іншого, зобов`язується:

п.3.1.1. Вбудовані офісні приміщення перевести в житловий фонд, оформити право власності на окрему квартиру, після чого укласти з покупцями основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених п. 6.1 цього договору:

п.3.1.2. Не вчиняти будь-яких дій, спрямованих на відчуження майна або виникнення прав третіх осіб щодо майна (оренда, найом, позичка, застава, обтяження тощо);

п.3.1.3. Не погіршувати технічного стану майна, не здійснювати ремонту, пов`язаного з повною чи частковою перебудовою (переплануванням) майна. Не демонтувати та не замінювати сантехнічні системи і пристрої, не розбирати, не міняти покриття підлоги, засклення вікон, електросистеми, не демонтувати існуючі на момент підписання цього договору удосконалення, окрім тих, що перешкоджають належному оформленню технічного паспорту та отриманню Витягу з державного підприємства технічної інвентаризації (п. 3.1.3 Попереднього договору);

п.3.1.4. До підписання Основного договору на прохання Покупців забезпечити можливість додаткових переглядів майна:

п.3.1.5. На момент укладення основного договору мати в наявності всі необхідні документи для відчуження майна, зокрема, але не обмежуючись: правовстановлюючий документ на окремо виділену квартиру, витяг із ДПТІ на оформлення договору відчуження, тощо;

п.3.1.6 в день підписання основного договору надати покупцю довідки про відсутність заборгованості по комунальним та іншим послугам, пов`язаним з експлуатацією майна. Якщо на момент підписання основного договору буде існувати така заборгованість надати покупцю довідки за вказаними сумами заборгованості. В цьому разі вартість майна в основному договорі відповідно зменшується на суму такої заборгованості п. 3.1.6 Попереднього договору;

В розділі 4 вказаного Попереднього договору зазначено, що Покупці зобов`язуються:

п.4.1.1. Укласти Основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених цим договором.

п.4.1.2. Одразу після підписання основного договору сплатити ціну майна, вказану в п. 2.1 цього Договору.

п.4.1.3. Прийняти майно у визначені основним Договором строки.

п.4.1.4. Не змінювати в односторонньому порядку строк (термін) укладення та нотаріального посвідчення Основного договору та умов купівлі майна (зокрема, ціну, вимоги до строку (терміну) звільнення майна тощо).

В п. 5.1. вказаного Попереднього договору передбачено, що Покупці на забезпечення виконання зобов`язань за цим Попереднім договором сплачують Продавцеві забезпечувальний платіж у розмірі 5000,00 доларів США, що в еквіваленті становить 40000,00 гривень, виходячи із встановленого сторонами курсу 1USD=8,00 грн. Ця сума підлягає поверненню Покупцям під час підписання Основного договору або зарахуванню у належний з Покупців платіж за Основним договором.

У відповідності до п.5.2. Попереднього договору у випадку невиконання цього договору Покупцями сума вказана у пункті 5.1 цього Договору Покупцям не повертається і залишається у Продавця.

В п.5.4. Попереднього договору сторони передбачили, що невиконанням договору є будь-який факт, який є причиною офіційною (із винесенням відповідної постанови) відмови нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу; відмова однієї із сторін від підписання договору купівлі-продажу на визначених цим договором умовах; нез`явлення до нотаріуса у визначений час; або невиконання договору купівлі-продажу, якщо цей факт доказаний в судовому порядку, чи наслідком його є розірвання договору купівлі-продажу (визначення його недійсним).

За достовірність чи справжність документів, необхідних для підписання основного договору, несе відповідальність особа, що їх надала ( п. 5.5. Попереднього договору).

Згідно п.6.1. Попереднього договору за домовленістю Сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься 22.06.2018 о 15 год. 00 хв. у приватного нотаріуса Хустського районного нотаріального округу Чіжмарь Сергія Івановича.

Згідно рішення Хустського районного суду Закарпатської області від 18.06.2013 року, шлюб укладений 20.11.2007 року у відділі РАЦСу Хустського районного управління юстиції за актовим записом №343 між ОСОБА_2 та ОСОБА_6 було розірвано. Після розірвання шлюбу прізвище позивачки залишено « ОСОБА_7 ». Неповнолітніх дітей після розірвання шлюбу залишено при матері. Також вказаним рішенням вирішено питання про стягнення з ОСОБА_2 на ОСОБА_4 аліменти на утримання дітей.

З листа Хустського державного підприємства технічної інвентаризації від 23.11.18. слідує, що на початку 2014 року ТОВ «Торнадо» зареєструвало в інспекції ДАБІ у Закарпатській області Декларацію про початок будівельних робіт, та почало реконструкцію 1-го поверху нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_2 . Також вказано, що 28.02.2014 року 10 сесія 6 скликання Хустської міської ради рішенням № 1406 перейменувала назву вулиці з АДРЕСА_3 .

11.07.2014 року Рішенням №276 виконавчий комітет Хустської міської ради присвоїв реконструйованому багатоквартирному житловому будинку поштову адресу, АДРЕСА_3 , та номера квартир у ньому від 1-ї до 9-ти.

На підставі Декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ЗК28 зареєстрованої в інспекції ДАБК у Закарпатській області 25.07.2014 року, зареєстровано право власності на житловий будинок і квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ТОВ «Торнадо».

З копії Протоколу № 1/2018 загальних зборів учасників ТОВ «Торнадо» від 21.06.2018 вбачається, що вирішено звільнити ОСОБА_8 з посади директора 21.06.2018 та призначити з 22.06.2018 нового директора ОСОБА_9 .

Згідно копії Протоколу № 3/2018 загальних зборів учасників ТОВ «Торнадо» від 22.06.2018, вирішено продати житлову квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 , громадянам ОСОБА_2 та ОСОБА_4 згідно попереднього договору, посвідченого приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу С.І. Чіжмарь 22.06.2011 за реєстровим № 4534. Повноваження по підписанню договору купівлі-продажу квартири покладено на директора товариства.

Відповідно до копії Технічного паспорту № 400 на квартиру АДРЕСА_5 , виготовленого ФОП ОСОБА_10 22.06.2018, загальна площа квартири вказана - 93,2 кв.м. Також додано технічну характеристику квартири АДРЕСА_5 , де вказано, щ квартира розташована на 1-му поверсі двоповерхової будівлі та складається з трьох кімнат, їх площі зазначені, загальна площа квартири 93,2 кв.м.

З копії Свідоцтва від 22.06.2018 року зареєстрованого в реєстрі № 4992 слідує, що приватним нотаріусом Чіжмарь С.І. посвідчено, що гр. ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , який є директором Товариства з обмеженою відповідальністю «Торнадо» «22» червня 2018 року о 15 годині 00 хвилин знаходився у приміщенні приватного нотаріуса Хустського районного нотаріального округу Закарпатської області Чіжмарь Сергія Івановича за адресою: м. Хуст, вул. Корятовича, буд. 5, Закарпатської області.

Згідно копії довідки Виконавчого комітету Хустської міської ради №6028 від 22.06.2018 квартира АДРЕСА_5 зареєстрована за Товариством з обмеженою відповідальністю «Торнадо». У вище згаданому будинку (квартирі) ніхто незареєстрований. Вказано, що довідка видана для пред`явлення в нотаріальну контору.

З копії довідки за підписом директора ТОВ «Торнадо» Власова С.В. від 22.06.2018 вбачається, що ТОВ «Торнадо» повідомляє, що станом на 22.06.2018 року, заборгованості по комунальним послугам за квартирою АДРЕСА_5 немає.

З копії довідки, яка посвідчена нотаріально вбачається, що для ТОВ «Торнадо» 22/06/2018 відкрито рахунок в АТ «КОМІНВЕСТБАНК». Так, приватний нотаріусом Чіжмарь С.І. посвідчує, що 22 червня 2018 року о 15 годині 00 хвилин документ поданий в приміщенні приватного нотаріуса Хустського районного нотаріального округу Закарпатської області Чіжмарь Сергія Івановича за адресою: м. Хуст, вул. Корятовича, буд. 5, Закарпатської області, в особі директора Власова Сергія.

Згідно з Висновком експерта № 124 будівельно-технічної експертизи від 22.01.2019, наданим судовим експертом Корчинським Р.Б., загальна площа квартири АДРЕСА_5 складає 93,2кв.м.

Із доданих копій письмових заяв ОСОБА_8 від 26.11.2018 та ОСОБА_11 від 24.06.2019, посвідчених нотаріально, слідує що останні проживають відповідно у квартирах АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 ) з 2010 року. В період 2011-2014 у сусідній квартирі АДРЕСА_8 з дозволу ТОВ «Торнадо» проживали ОСОБА_4 та ОСОБА_2 .

Згідно копії довідки від 21.09.2019за підписом директора ТОВ «Торнадо» 22 червня 2018 року укладення договору купівлі-продажу квартири площею 93,20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 у відповідності до умов Попереднього договору від 22.06.2011 не відбулося у зв`язку з відмовою Покупців ОСОБА_6 та ОСОБА_2 від укладення та підписання Основного договору купівлі-продажу та оплати вартості квартири. Продавцем Товариством з обмеженою відповідальністю «Торнадо» всі зобов`язання за Попереднім договором виконано вчасно і в повному обсязі.

Копіями Свідоцтв від 22.06.2018 року зареєстрованих в реєстрі № 4991 та відповідно №4990 посвідчених приватним нотаріусом Чіжмарь С.І. стверджено, що гр. ОСОБА_1 та гр. ОСОБА_2 «22» червня 2018 року о 15 годині 00 хвилин знаходилися у приміщенні приватного нотаріуса Хустського районного нотаріального округу Закарпатської області Чіжмарь Сергія Івановича за адресою: м. Хуст, вул. Корятовича, буд. 5, Закарпатської області.

Згідно копії Свідоцтва про право власності на нерухоме майно (індексний номер 28912734) від 31.10.2014, квартира за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 66,2 кв.м. належить на праві приватної власності ОСОБА_8 (РНОКПП НОМЕР_2 ). Вказане також підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 28912845 від 31.10.2014. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна вказаний 08, та Інформацією з Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер 128593158 від 22.06.2018 11:44:28.

22.06.2018 між ОСОБА_12 , яка діяла від імені ОСОБА_8 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Торнадо» було укладено Договір купівлі-продажу квартири, а саме житлової квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 66,2 кв.м. Договір посвідчено приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Чіжмарь С.І., зареєстровано в реєстрі за № 4961.

Відповідно до копії Витягу з реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 128618323 від 22.06.2018 13:14:00 квартира за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 66,2 кв.м. належить на праві приватної власності ТОВ «Торнадо» на підставі договору купівлі-продажу від 22.06.2018.

Згідно інвентарних справ на будинок за адресою АДРЕСА_9 та на квартиру АДРЕСА_10 судом встановлено, що Рішенням № 1162 від 19.12.2005 Виконавчого комітету Хустської міської ради «Про надання дозволу на проектування та реконструкцію існуючого боксу № НОМЕР_1 колишнього військового містечка в АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 під торгово-виробничий комплекс», серед іншого вирішено дати дозвіл директору ТзОВ «Торнадо» ОСОБА_13 на проектування та реконструкцію існуючого боксу № НОМЕР_1 колишнього військового містечка в АДРЕСА_2 під торгово-виробничий комплекс.

08.06.2016 р. за №12_1/06 відділом містобудування та архітектури Хустської міської ради видано ТзОВ «Торнадо» дозвіл на виконання будівельних робіт.

З копії Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно слідує, що зареєстровано Хустським державним підприємством технічної інвентаризації 18 січня 2008 року право власності на об`єкт нерухомого майна в книзі №3 нез. буд., запис №396, реєстраційний номер 21801455 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Торнадо» на нежитлову будівлю, незавершене будівництвом за адресою: АДРЕСА_2 .

15.10.2012 Хустським державним підприємством технічної інвентаризації виготовлено Технічний паспорт по АДРЕСА_2 ., власник вказано ТОВ «Торнадо».

08.08.2014 року уповноваженою особою суб`єкта права ТОВ «Торнадо» ОСОБА_8 подано заяву про державну реєстрацію права власності на об`єкт за адресою: АДРЕСА_11 .

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 142198597 право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 зареєстровано 08.08.2014 і такий на праві приватної власності належить ТОВ «Торнадо».

В листі наявного у вказаній інвентарній справі за підписом директора Хустського ДПТІ Потьомкін О. адресованого ОСОБА_14 , Державному реєстратору речових прав на нерухоме майно, іншим особам, кого це стосується, зазначено, що 23.09.2014 Реєстраційною службою Хустського районного управління проведена первинна реєстрація квартири АДРЕСА_5 , з видачею Свідоцтва № НОМЕР_3 від 29.09.2014 про право власності на неї ТзОВ «Торнадо» . Для цілей реєстрації, 22.07.21014 Хустським державним підприємством був виготовлений технічний паспорт на зазначену квартиру. У згаданому технічному паспорті, загальна площа квартири АДРЕСА_8 зазначена 66,2 кв.м, що являється технічною помилкою, оскільки внутрішній об`єм квартири містить додаткові приміщення антресоль, загальна площа якої повинна бути додана до загальної площі квартири, якщо антресоль побудована на висоті більше ніж 1,6 м від підлоги квартири. Наявність антресолі в квартирі вже на той час підтверджується планом квартири, який міститься в технічному паспорті. Так, на плані зазначено, що в приміщенні № 1, площею 7,7 кв.м. (1/7,7) є сходи, які ведуть вверх. Таким чином, при повторному обстеженні на вимогу власника встановлено, що корисна площа антресолі складає 27 кв.м з урахуванням коефіцієнту на сходи (без коефіцієнту 27,4). Антресоль розміщується на висоті 2,0 м від підлоги, має власну висоту 2,0 м, при загальній висоті квартири 4,2 м. 0,2 м (20 см) займає перекриття антресолі. Ця площа (27 кв.м) повинна бути додана до загальної площі 66,2 кв.м, а загальна площа квартири складає 93,2 кв.м.

Згідно копії технічного паспорта на квартиру ТОВ «Торнадо» за адресою: АДРЕСА_12 , її загальна площа вказана 66,2 кв.м.

23.09.2014 року уповноваженою особою суб`єкта права ТОВ «Торнадо» ОСОБА_8 подано заяву про державну реєстрацію права власності за адресою: АДРЕСА_4 .

Частиною першою ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорення.

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша ст.628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Згідно зі ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до ч.1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.

Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 року у справі №296/10217/15-ц (провадження №14-727цс19).

Матеріалами справи установлено, що 22.06.2011 між Товариство з обмеженою відповідальністю «Торнадо» (Продавець), та ОСОБА_2 , ОСОБА_4 (Покупці) укладено Попередній договір, за умовами якого сторони зобов`язалися в майбутньому, в обумовлений п.6.1. цього Договору строк (22.06.2018 о 15 год. 00 хв. у приватного нотаріуса Хустського районного нотаріального округу Чіжмарь С.І.), укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку, визначених цим Договором (п.1.1 Попереднього договору).

Нерухомим майном згідно вказаного Попереднього договору є вбудоване офісне приміщення першого поверху будівлі, площею 93,20 кв.м., (надалі за текстом «офісне приміщення» та/або «майно»), розташоване за адресою: АДРЕСА_2 (п. 1.2 Попереднього договору).

Згідно умов Попереднього договору Продавець, зобов`язаний, зокрема: вбудовані офісні приміщення перевести в житловий фонд, оформити право власності на окрему квартиру, після чого укласти з покупцями основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених п. 6.1 цього договору; на момент укладення основного договору мати в наявності всі необхідні документи для відчуження майна, зокрема, але не обмежуючись: правовстановлюючий документ на окремо виділену квартиру, витяг із ДПТІ на оформлення договору відчуження, тощо. (п.3.1.1., п.3.1.5. Попереднього договору)

За умовами Попереднього договору, відповідно до п. 5.1, Покупцями було сплачено Продавцеві забезпечувальний платіж у розмірі 5000,00 доларів США, що в еквіваленті становить 40000,00 гривень, виходячи із встановленого сторонами курсу 1USD=8,00 грн. Ця сума підлягає поверненню Покупцям під час підписання Основного договору або зарахуванню у належний з Покупців платіж за Основним договором, що підтверджується показами позивача і третьої осіб, допитаних як свідків, вказане також не заперечувалося і стороною відповідача під час судового розгляду.

Основний договір 22.06.2018 о 15 год. 00 хв. та у подальшому сторонами неукладений.

Позивач просить стягнути з відповідача ТОВ «Торнадо» сплачені 5000 доларів США, посилаючись на порушення відповідачем п.3.1.5 Попереднього договору, та не виконання п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.6 вказаного договору.

Перевіряючи дотримання сторонами, взятих на себе за Попереднім договором зобов`язань, встановлено, що на виконання умов Попереднього договору 22.06.2018 о 15 год. 00 хв. сторони з`явилися до приміщення приватного нотаріуса Хустського районного нотаріального округу Чіжмарь С.І. з метою укладення основного договору купівлі-продажу, що підтверджується нотаріальними свідоцтвами, показаннями сторін.

Матеріалами справи також встановлено, що ТОВ «Торнадо» переведено у житловий фонд вбудоване офісне приміщення першого поверху будівлі розташоване за адресою: АДРЕСА_2 (назва вулиці та номер будинку були змінені на АДРЕСА_13 ), оформлено право власності на окрему квартиру АДРЕСА_8 .

23.09.2014 Реєстраційною службою Хустського районного управління проведена первинна реєстрація квартири АДРЕСА_5 , з видачею Свідоцтва № 27437411 від 29.09.2014 про право власності на неї ТзОВ «Торнадо» Для даної реєстрації, 22.07.21014 Хустським державним підприємством був виготовлений технічний паспорт на зазначену квартиру та вказано загальну площу квартири № 6 66,2 кв.м,

Згідно копії Свідоцтва про право власності на нерухоме майно (індексний номер 28912734) від 31.10.2014, квартира за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 66,2 кв.м. належить на праві приватної власності Власов Івану Сергійовичу (колишній директор ТОВ Торнадо»).

22.06.2018 між ОСОБА_12 , яка діяла від імені ОСОБА_8 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Торнадо» було укладено та посвідчено приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Чіжмарь С.І., зареєстровано в реєстрі за № 4961 договір купівлі-продажу квартири, а саме житлової квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 66,2 кв.м.

Відповідно до копії Витягу з реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 128618323 від 22.06.2018 13:14:00 квартира за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 66,2 кв.м. належить на праві приватної власності ТОВ «Торнадо» на підставі договору купівлі-продажу від 22.06.2018.

Таким чином станом 22.06.2018 13:14:00 (день укладення між сторонами основного договору) за відповідачем ТОВ «Торнадо» була зареєстрована і належала йому на праві приватної власності, на підставі договору купівлі продажу від 22.06.2018 за реєстром № 4961, квартира за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 66,2 кв.м. З даного договору купівлі продажу вбачається (п.3), що ринкова вартість квартири згідно Звіту про оцінку майна, визначеного ТОВ «Оціночна компанія «Мерило» від 21.06.2018 року становить 49 539,05 грн., натомість відповідач пропонував позивачу квартиру АДРЕСА_5 як ту, яка значилася у Попередньому договорі від 22.06.2011 року і яка мала мати вартість 52 250 дол. США.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Право власності на квартиру площею 93,2 кв.м. станом на 15 год 22.06.2018 року не було зареєстровано за ТОВ «Торнадо», за ним на праві власності була зареєстрована квартира загальною площею 66,2 кв.м.

Таким чином ТОВ «Торнададо» (Продавець), на момент укладення Основного договору (22.06.2018 о 15.00), в установленому законом порядку не оформило право власності на окрему квартиру 93,2 кв.м., не мало необхідного документу для відчуження майна, зокрема правовстановлюючого документу на окрему виділену квартиру площею 93,20 кв.м., чим порушило п.3.1.1., п.3.1.5. Попереднього договору від 22.06.2011 року.

Відстутність у продавця правовстановлюючих документів на нерухоме майно, яке є предметом Попереднього договору, за умовами якого він зобов`язаний був їх мати, унеможливлює укладення та посвідчення Основного договору, та підтверджує невиконання продавцем забов`язань за попереднім договором.

Оскільки у передбачений попереднім договором строк сторони не уклали договір купівлі- продажу спірної квартири внаслідок невиконання продавцем своїх забов`язань за попереднім договором, сплачений позивачем відповідачу забезпечувальний платіж у сумі 5000 доларів США, який є авансом, підлягає поверненню позивачу.

З врахуванням наведеного заявлені вимоги є обґрунтованими, порушене право позивачки підлягає захисту шляхом стягнення даної суми з відповідача.

Суд першої інстанції, розглядаючи даний спір, не врахував вищенаведених фактичних обставин справи та вимог закону, повно та всебічно не дослідив наявні у справі докази, не дав їм належної правової оцінки, та дійшов помилкових висновків про відмову у позові.

Відповідно до приписів п.4 ст.376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову з вищенаведених підстав.

Згідно ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної або касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Позивачем ОСОБА_1 за подання позову та апеляційної скарги сплачено судовий збір у загальній сумі 2988,70 грн., який підлягає стягненню з відповідача ТОВ «Торнадо» на користь позивача.

Виходячи з наведеного та керуючись нормами статей 367, 376, 381, 382, 384 ЦПК України, апеляційний суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Цебрик Любомир Васильович, до якої приєднався ОСОБА_2 , задовольнити.

Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 17 грудня 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Торнадо» (Закарпатська область, м. Ужгород, вул. Льва Толстого, будинок 10 Б, ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 ) 5000 (п`ять тисяч) доларів США та 2988 (дві тисяч дев`ятсот вісімдесят вісім) гривень 70 (сімдесят) копійок сплаченого судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення складено 16 лютого 2026 року .

Головуючий:

Судді: