Справа № 574/223/25
Провадження №2/574/20/2026
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 січня 2026 року м. Буринь

Буринський районний суд Сумської області в складі:

головуючого судді Гука Т.Р.,

з участю секретаря судового засідання Кошелєвої Н.В.,

представника відповідача Демчука Є.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Буринського районного суду Сумської області в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-ПІВНІЧ» про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и в :

Позивач звернувся до суду з даним позовом, мотивуючи його тим, що він 08.02.2023 року набув право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 2,8939 га, з кадастровим номером: :09:001:0050, яка розташована на території Жуківської сільської ради Буринського району Сумської області на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Конотопського районного нотаріального округу Сумської області Головннською Л.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 164.

08.02.2023 року між ним, як орендодавцем, та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», як орендарем, укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, відповідно до умов якого орендна плата складає 11,757% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладання договору становить 9504,85 грн. за повний рік оренди і вноситься у грошовій формі один раз на рік до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року.

Однак, орендна плата за 2023 рік була сплачена 15.02.2024 року, а за 2024 рік сплачена 18.02.2025 року. Також, за 2023 рік орендна плата була сплачена без врахування індексу інфляції, тобто у меншому розмірі, ніж встановлено умовами договору оренди землі, а саме у розмірі 6854,82 грн., що на 349,60 грн. менше, ніж встановлено умовами договору - 7204,42 грн.

Вважає, що має місце факт систематичного порушення орендарем (відповідачем) договору оренди землі щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання даного договору.

Враховуючи зазначене, ОСОБА_1 просить розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :09:001:0050, яка знаходиться на території Жуківської сільської ради Конотопського (раніше Буринського) району Сумської області, укладений від 08.02.2023 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», як орендарем, а також стягнути з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на його користь судові витрати, які складаються з сплаченого судового збору в сумі 1211,20 грн. та витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 20000,00 грн.

Ухвалою судді Буринського районного суду Сумської області від 07.04.2025 року відкрито провадження у даній справі та призначено підготовче судове засідання.

01.05.2025 року від представника відповідача ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Фесенка О.М. надійшов відзив на позовну заяву, в якому він позовні вимоги не визнав та вказав, що дійсно між ОСОБА_1 та «РАЙЗ ПІВНІЧ» було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером :09:001:0050, за яким у відповідача виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування землею в обумовленому договорами розмірі.

Умовами укладеного між сторонами договору оренди передбачено обчислення розміру орендної плати за земельну з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі, однак коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення у період з 2017 - 2022 рік не змінювався та становив 1,0, а тому це не впливало на визначений договором розмір орендної плати.

Позивач жодних претензій щодо сплати орендної плати не в повному обсязі відповідачу не пред`являв та не скористався своїм правом вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, а також жодних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі позивач не заявляв. Отже, вважає, що позивачу орендна плата за користування товариством належними йому на праві власності земельними ділянками за 2022-2023 роки були виплачені в узгодженому договорами розмірі з урахуванням індексації НГО. Таким чином, за умовами договорів, укладених між сторонами, не передбачено внесення орендної плати із урахуванням індексу інфляції.

Також звертає увагу, що ч.2 ст.651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною. Водночас істотним є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору. Відповідач виплачував вчасно орендну плату. Орендар не допустив істотного порушення умов договорів, а орендодавець не був значною мірою позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такі договори. Це вказує на неістотність порушення зобов`язання, що у відповідності до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України не може бути підставою для розірвання договору оренди.

В зв`язку з викладеним просить відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» про розірвання договору оренди землі.

Крім того, 01.05.2025 року від представника відповідача ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Фесенка О.М. надійшло клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами, в якому останній зазначив, що відповідач не погоджується з доводами сторони позивача щодо вартості правничої допомоги, наданої позивачу та вважає, що розмір витрат не є повною мірою обґрунтованим та не відповідає критерію розумності.

Ухвалою Буринського районного суду Сумської області від 12.05.2025 року клопотання представника позивача Литвин В.В. про витребування доказів задоволено частково. Витребувано у ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» фінансову документацію, що підтверджує розмір здійснених розрахунків по орендній платі з орендарем за договором оренди, укладеним 08.02.2023 року між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 , об`єктом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :09:001:0050.

Ухвалою Буринського районного суду Сумської області від 22.09.2025 року закрито підготовче провадження у даній справі та призначено її до судового розгляду.

Позивач ОСОБА_1 та його представник, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, однак в судове засідання не з`явились.

При цьому, представник позивача Погорілий Р.О. подав заяву в якій просив розглянути справу без його участі та участі позивача, позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Представника відповідача ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Демчук Є.В. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просив відмовити в їх задоволенні, покликаючись на те, що незначні порушення відповідачем умов договору оренди щодо строку виплати орендної плати та її розміру не є істотним та такими, внаслідок яких друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

З врахуванням положень ст.223 ЦПК України, суд визнав за можливе справу розглянути у відсутності позивача та його представника.

Заслухавши доводи представника відповідача, повно та всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються заявлені вимоги та заперечення проти них, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення її по суті, суд приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що 08.02.2023 року між ОСОБА_2 «продавець» від імені якої діяв представник ОСОБА_3 , та ОСОБА_1 «покупець», від імені якого діяв ОСОБА_4 , був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, згідно п.1.1. якого продавець продає (передає у власність) покупцеві, а покупець купує (приймає у власність) земельну ділянку загальною площею 2.8939 га, кадастровий номер: :09:001:0050 що розташована на території Жуківської сільської ради Конотопського (колишнього Буринського) району Сумської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і зобов`язується сплатити за неї обговорену цим договором грошову суму в поряду та в строки, встановлені договором. Договір посвідчений 08.02.2023 року Головенською Л.В., приватним нотаріусом Конотопського районного нотаріального округу Сумської області та зареєстрований в реєстрі за №164 (а.с.15-18).

На підставі вказаного договору купівлі-продажу за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на земельну ділянку, площею 2,8939 га, кадастровий номер: :09:001:0050, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав (с.13-14).

08.02.2023 року між орендодавцем ОСОБА_1 орендарем ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :09:001:0050, яка знаходиться на території Сумська обл., Конотопський (колишній Буринський) р., с/рада Жуківська.

Згідно п.2.1 договору площа земельної ділянки становить 2,839 га, у тому числі 2,8939 га - рілля.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить: 80841,55 грн.

Відповідно п.3.1 договору, договір укладено строком на 15 років, перебіг якого починається з дати укладення цього договору.

Орендна плата складає 11,757% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладання договору становить 9504,85 грн. за повний рік оренди і вноситься у грошовій формі (п.4.1. договору).

Згідно п.4.2 договору з орендної плати, яка належить виплаті орендодавцю, вираховується податок з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України та військового збору (до моменту його скасування).

Відповідно до п.4.3 договору орендна плата у грошовій формі виплачується через касу або шляхом безготівкового переказу за реквізитами, зазначеними у відповідній заяві орендодавця або у інший спосіб, який погоджений сторонами та не заборонений законодавством.

При зміні розміру нормативної грошової оцінки (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки, сума орендної плати у грошовій формі розраховується виходячи із відсотка, погодженого сторонами в п.4.1. даного договору, від зміненої нормативної грошової оціни (п.4.4. договору).

Згідно п.4.4.1. договору, в разі зміни розміру НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки в звітному році (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) обчислення розміру орендної плати здійснюється з врахуванням індексів інфляції.

Відповідно п.4.4.2. договору, в разі якщо розмір НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки за звітний рік (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) не змінювався обчислення розміру орендної плати здійснюється з врахуванням індексів інфляції. В такому випадку до орендної плати застосовується індекс інфляції, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, і в якому виплачується орендна плата.

Згідно п.4.5. договору орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим договором.

В разі зміні реквізитів, необхідних для сплати орендної плати, орендодавець повинен повідомити про це орендаря та надати йому актуальні реквізити, орендар не несе відповідальності за порушення строків внесення орендної плати, якщо орендодавець не повідомив орендаря про актуальні реквізити, необхідні для отримання орендної плати або повідомив орендаря про це орендаря після сплати останнім орендної плати (п.4.6 договору).

Відповідно п.4.8 договору разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення. Орендар не несе відповідальність за порушення строків виплати орендної плати у випадку, якщо таке порушення сталося з вини орендодавця, зокрема якщо орендодавець не надав актуальних реквізитів, необхідних для виплати орендної плати.

Згідно з ч.1 ст.2, ч.1 ст.4 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до вимог ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Статтею першою Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 цього Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами 1-3 статті 762 ЦК України визначено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Умови про розмір, періодичність та строки внесення орендної плати за землю встановлюються у договорі оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).

Нормами ст.21 вказаного Закону визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах - ст.22 вказаного Закону.

Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість, добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року в справі № 180/1735/16-ц (провадження № 61-18013сво18).

З урахуванням принципу належного виконання зобов`язання орендар був зобов`язаний сплатити орендодавцеві орендну плату за 2023-2024 роки до 31 грудня поточного року, як про це домовилися сторони у договорі.

Відповідно до ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено,що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Згідно наданих позивачем копій платіжних інструкцій орендна плата за 2023 рік була виплачена ОСОБА_1 15.02.2024 року в розмірі 6854,82 грн., а за 2024 рік сплачена 18.02.2025 року в розмірі 8041,36 грн., тобто на 15 та 18 днів пізніше ніж передбачено умовами договору (а.с.126-128).

В судовому засіданні представник відповідача Демчук Є.В. не заперечував прострочення ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» виконання своїх зобов`язань по виплаті позивачу орендної плати за 2023-2024 роки, пояснивши, що воно було обумовлено економічною обстановкою, яка склалась в державі в зв`язку збройною агресією російської федерації та введенням воєнного стану.

Також представник відповідача визнав недоплату позивачу орендної плати за 2023 рік в сумі 349,60 грн.

Однак, зазначений розмір недоплаченої відповідачем орендної плати, є незначними, не має систематичного характеру та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець не був значною мірою позбавлений того, на що розраховував.

Позиція сторін свідчить про те, що вони не дійшли згоди щодо порядку обрахунку розміру орендної плати на момент її виплати з урахуванням індексації, тобто умисної недоплати орендної плати з боку відповідача позивачем не доведено.

Таким чином, зважаючи на те, що недовготривале прострочення виплати орендної плати за 2023-2024 роки та часткова несплата відповідачем орендної плати за 2023 рік не призвела до істотного порушення умов укладеного між сторонами договору, суд не вбачає підстав для розірвання договору оренди землі.

Крім того, позивач не позбавлений права звернутись із позовом про стягнення з відповідача заборгованості із орендної плати та пені за прострочення сплати орендної плати, що в даному випадку буде ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача.

Враховуючи викладене, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Оскільки в задоволенні позову судом відмовлено, підстави для стягнення з відповідача судових витрат, понесених позивачем, також відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.258, 259, 263-265, 354 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-ПІВНІЧ» про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач - ОСОБА_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач - ТОВ «РАЙЗ-ПІВНІЧ», адреса місцезнаходження: 42304, Сумська область, Сумський район, смт. Степанівка, вул. Заводська, 4, ).

Повне судове рішення складено 21.01.2026 року.

Суддя Т.Р. Гук