ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/2952/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2026 року м. Київ

Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Кулика С.В., за участю секретаря судового засідання Боярської Є.О., розглянувши в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання договору купівлі-продажу, -

ВСТАНОВИВ:

До Дарницького районного суду м. Києва звернувся ОСОБА_1 , з позовом до ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання договору купівлі-продажу. В обґрунтування позову зазначено, що 05.08.2021 року між позивачем та ПрАТ «Холдингова компанія «Кивміськбуд», було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 25730/РН-Н. Відповідно до п.1.1. договору компанія продає, а покупець придбає майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме - нежитлове приміщення №4.5, з функціональним призначенням «офісне приміщення», у житловому будинку АДРЕСА_1 , І (перша) черга в об`єкті будівництва: комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 . Відповідно до п. 6.1. договору запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва: грудень 2023 року. Відповідно до п. 3.1. Договору станом на дату підписання договору вартість майнових прав на об`єкт складає 2122570,00 грн., в тому числі ПДВ 353761,67 грн., виходячи з вартості майнових прав за 1 кв.м - 31 000,00 грн., в тому числі ПДВ 5166,67 грн. Відповідно до п. 3.2. договору покупець зобов`язується здійснити оплату 99% вартості майнових прав у розмірі 2101490,00 грн., протягом 5 банківських днів після підписання договору у строк до 12 серпня 2021року. Вказані обов`язки було повністю і належно виконано позивачем як покупцем, у період з 09.08.2021 року по 12.08.2021 року позивачем було сплачено ПрАТ КМБ 2101490,00 грн. Вказане не заперечується відповідачем та підтверджується платіжними документами та довідкою до договору купівлі-продажу майнових прав №25730/PH-H від 30.08.2021 року. Решту коштів позивач як покупець мав сплатити після отримання відповідачем як компанією технічного паспорту на об`єкт. Станом на день подання позову об`єкт будівництва в експлуатацію не введений, будівельні роботи не ведуться. Відповідно до п. 2.4.2. договору покупець має право відмовитись від остаточної сплати майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору про що укладається відповідна угода та у строк 90 (дев`яносто) календарних днів отримати сплачені кошти за виключенням 5% від внесеної суми на користь компанії у вигляді штрафу. Позивач вважає, що вказаний у п. 2.4.2. договору штраф не має застосовуватись до даної ситуації оскільки причиною розірвання договору є очевидне невиконання умов договору відповідачем а саме невиконання обов`язків з будівництва об`єкту протягом 2022-2024 років. Враховуючи наведене позивач просить розірвати договір купівлі-продажу майнових прав №25730/РН-Н, укладений 05.08.2021 року між позивачем та відповідачем та стягнути з відповідача грошові кошти у розмірі 2101490,00 грн.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 06.12.2024 року було відкрито провадження по вказаній справі в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 27.03.2025 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Від відповідача надійшов відзив, відповідно до якого зазначено, що умовами договору купівлі-продажу майнових прав не передбачено право позивача на односторонню відмову від договору. Натомість позивач фактично в односторонньому порядку з урахуванням можливості звернення до суду, вирішив розірвати договір, що свідчить про пряме порушення умов договору. Крім того зазначено, що в договорі купівлі-продажу майнових прав конкретною датою не визначений строк введення об`єкту будівництва в експлуатацію, замість цього вказана запланована дата, в той час як здача в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правових відносин, тому склад цивільно-правового порушення зі сторони відповідач відсутній. Також зазначено, що на офіційному сайті Київміськбуд будо опубліковано інформацію про відновлення роботи компанії та будівельних майданчиків, компанія не інформацію про зупинення господарської діяльності та будівництва. Натомість зважаючи на ситуацію, яка склалась в країні, компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію та передати придбані майнові права їх покупцям. Укладаючи договір, позивач усвідомлював свої дії і розумів зміст умов договору, погодили умови договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію покупець має право відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу, а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами договору. Тому у разі розірвання договору у судовому порядку, позивачу можуть бути повернуті внесені за умовами договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором.

Від позивача надійшла відповідь на відзив відповідно до якого зазначено, що у відзиві відповідач визнає ту обставину, що об`єкт будівництва був введений в експлуатацію в строк вказаний в п.6.1. договору, проте не погоджується з правовою оцінкою такої обставини, зазначаючи про запланованість і нечіткість строку згідно п.6.1. договору. Зазначено, що якщо сторони позначили термін у договорі як запланований то це означає що певна подія мала настати саме в той період часу як вказано в такому договорі і свідчить про чітку визначеність терміну настання такої події. Відповідно до п.6.1. договору купівлі-продажу майнових прав № 25730/РН-Н від 05.08.2021 року між ПрАТ ХК Київміськбуд та позивачем передбачено саме запланований термін введення будинку в експлуатацію, що мав неодмінно настати, про неминучість свідчить також свідоме використання в договорі іменнику «термін», що свідчить про розуміння положення ст. 252 ЦК України сторонами правочину під час його укладання, та свідоме зазначення дати коли будинок мав бути введений в експлуатацію, а саме не пізніше останнього дня грудня 2023 року. Щодо штрафу зазначено, що п.2.4.2 договору передбачено штраф за свідоме порушення покупцем умов договору, стягнення штрафу має здійснюватись після та за умови настання певних обставин, а саме позасудової невмотивованої відмови покупця від подальшої сплати та за умови підписання угоди між покупцем та компанією. Поданий відповідачем відзив не містить доказів, що свідчать про порушення договору позивачем.

Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав зазначених у позові та відповіді на відзив, наполягав на задоволенню позову. В подальшому надав заяву про розгляд справи без його участі.

Представник відповідача в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав зазначених у відзиві.

Дослідивши матеріали цивільної справи, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що 05.08.2021 року між ПрАТ Холдінгова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № № 25730/РН-Н. Відповідно до п.1.1. договору компанія продає, а покупець придбає майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме - нежитлове приміщення №4.5, з функціональним призначенням «офісне приміщення», у житловому будинку АДРЕСА_3 . Відповідно до п. 6.1. договору запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва: грудень 2023 року. Відповідно до п. 3.1. Договору станом на дату підписання договору вартість майнових прав на об`єкт складає 2122570,00 грн., в тому числі ПДВ 353761,67 грн., виходячи з вартості майнових прав за 1 кв.м - 31 000,00 грн., в тому числі ПДВ 5166,67 грн. Відповідно до п. 3.2. договору покупець зобов`язується здійснити оплату 99% вартості майнових прав у розмірі 2101490,00 грн., протягом 5 банківських днів після підписання договору у строк до 12 серпня 2021року.

Згідно з довідкою до договору купівлі-продажу майнових прав №25730/РН-Н від 05.08.2021 року ОСОБА_1 , було сплачено грошові кошти 09.08.2021 року у сумі 149000,00 грн., 11.08.2021 року у розмірі 358500,00 грн., та 12.08.2021 року у розмірі 1593990,00 грн., що також підтверджується долученими до позову квитанціями.

24.03.2024 року позивач, направив на адресу відповідача повідомлення про розірвання договору за згодою сторін та вимогу про повернення коштів, сплачених ним на його виконання.

Згідно з положеннями частини першої статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною першою статті 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною першою статті 691 ЦК України передбачено, що покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Відповідно до статті 692 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Покупець зобов`язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу. У разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу. Якщо продавець зобов`язаний передати покупцеві крім неоплаченого також інший товар, він має право зупинити передання цього товару до повної оплати всього раніше переданого товару, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватись з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво).

Вирішальне значення для застосування положення частини другої статті 651 ЦК України має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Виходячи з викладеного, через істотне порушення відповідачем умов договору позивач не отримав у власність проінвестований об`єкт нерухомості, внаслідок чого йому було спричинено шкоди у розмірі сплачених на виконання цього договору коштів в розмірі 2101490,00 грн., тому наявні правові підстави для розірвання вказаного договору та стягнення вищевказаних грошових коштів.

Доводи відповідача, що позивач в односторонньому порядку відмовився від договору суд вважає необгрунтованими. З матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до суду з вимогою про розірвання договору у судовому порядку у зв`язку з істотним порушенням його умов відповідачем, у вказаному випадку не йдеться про односторонню позасудову відмову від договору з боку позивача, а про реалізацію ним свого права на судовий захист у зв`язку з невиконанням відповідачем взятих на себе договірних зобов`язань. За таких обставин безпідставними є доводи відповідача щодо застосування положень пункту 2.4.2 договору та повернення сплачених коштів з утриманням 5 % штрафу. Вказаний пункт договору регулює порядок і наслідки добровільної відмови покупця від подальшої сплати майнових прав за відсутності порушень з боку компанії та за умови укладення відповідної угоди між сторонами. Разом з цим, розірвання договору зумовлене істотним порушенням договору відповідачем, а саме невиконанням обов`язку щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію у визначений договором строк, що виключає можливість застосування штрафних санкцій до позивача. При цьому суд враховує, що позивач звернувся із позовом вже після спливу строку зазначеного в договорі, щодо прийняття в есксплуатацію об`єкта будівництва.

Доводи представника відповідача про те, що конкретною датою не визначений строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію суд вважає неспроможними, оскільки у вищевказаному договорі чітко визначено, що запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва: грудень 2023 року, проте відповідачем не надано належних доказів про те, що спірний об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію з дотриманням відповідних строків, що свідчить про невиконання умов договору в цій частині відповідно.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 509, 525, 526, 530 Цивільного кодексу України, ст.ст. 3, 4, 10, 13, 76-82, 89, 223, 259, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання договору купівлі-продажу - задовольнити.

Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № 25730/РН-Н від 05.08.2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 .

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 , грошові кошти в розмірі 2101490,00 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 .

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія» , адреса: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, буд. 4/6.

Суддя С.В. Кулик