Справа № 638/4089/25
Провадження № 2/638/1139/26
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2026 року м. Харків

Шевченківський районний суд міста Харкова у складі:

головуючого судді Шамраєву М.Є.,

за участю секретаря судового засідання Дрозденко К.С.,

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Кабанової А.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження в приміщенні Шевченківського районного суду міста Харкова цивільну справу за позовною заявою позивача: ОСОБА_2 до відповідача: Приватне підприємство «ЗОЛОТА НИВА 1» про розірвання договору оренди земельної ділянки,-

УСТАНОВИВ:

У березні 2025 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства «Золота нива 1» про розірвання договору оренди землі та стягнення судових витрат.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що він є власником земельної ділянки площею 6,4266 га, кадастровим номером № :01:000:0300. У 2010 році між позивачем та ПП «Золота Нива 1» був укладений договір оренди земельної ділянки без номеру строком на 25 років, що підтверджується договором оренди, витягом Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права та інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку. Відповідачем упродовж дії договору оренда плата за договором виплачувалась не своєчасно та не у повному обсязі, а за 2022, 2023 та 2024 рік взагалі не виплачувались. 12.02.2025 року позивач звернувся до відповідача з листом у якому просив здійснити оплату орендної плати за договором за 2022, 2023 та 2024 рік однак до моменту звернення позивача до суду оплати або будь-якої відповіді не отримав. Своїми діями відповідач, порушуючи право ОСОБА_3 на отримання орендної плати, а також умови діючого Договору оренди землі, належним чином не виконує власні договірні зобов`язання, що дає підстави позивачу як орендодавцю вимагати розірвання договору оренди в судовому порядку.

Ухвалою суду від 11 березня 2025 року позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання. Встановлено відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяву.

26.03.2025 від представника відповідача ПП «Золота Нива 1» Зінченко В.І. до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому підприємство просило відмовити у задоволенні позовних вимог з наступних підстав. Між ОСОБА_3 (Орендодавець) на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серія ХР №132487 та Приватним підприємством «Золота нива 1» (Орендар) було укладено договір оренди землі від 31.03.2010 (далі Договір), за умовами якого ОСОБА_3 передав, а ПП «Золота нива 1» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва кадастровий номер :01:000:0300 площею 6,4266 га, яка розташована на території Комарівської сільської ради Ізюмського району Харківської області, контур ДРФ 3, ділянка № НОМЕР_1 (п.п.1, 2 Договору), строком на 25 років (п. 8 Договору), з орендною платою у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки (п.9 Договору). Право оренди даної земельної ділянки, підставою виникнення якого є Договір, було зареєстровано ПП «Золота нива 1» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.10.2013.

У ПП «Золота нива 1» відсутня заборгованість перед ОСОБА_3 по сплаті орендної плати за Договором, у тому числі за 2022, 2023 та 2024 роки. У зв`язку з тим що ПП «Золота нива 1» звільняється від сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, так як земельна ділянка розташована на території Оскільської сільської територіальної громади (колишньої Комарівської сільської ради) Ізюмського району Харківської області, у 2022, 2023 та 2024 роки ПП «Золота Нива 1» не використовувалася та не могла ним використовуватися через обставини, за які ПП «Золота нива 1» не відповідає. Оскільки вказана земельна ділянка перебувала в зоні активних бойових дій з 24.02.2022 по 06.03.2022, в тимчасовій окупації російською федерацією з 06.03.2022 по 11.09.2022, в зоні активних бойових дій з 11.09.2022 по 24.09.2022, а з 24.09.2022 по цей час перебуває в зоні можливих бойових дій, у зв`язку з чим ПП «Золота нива 1» було винесено наказ № 2 від 24.02.2022 про призупинення своєї роботи, тому ПП «Золота нива 1» не могло виконувати у 2022, 2023 та 2024 роках на цій земельній ділянці роботи по вирощуванню сільськогосподарських культур. Дана земельна ділянка була непридатною для використання з 12.09.2022 по 31.12.2024 у зв`язку з потенційною загрозою її забруднення вибухонебезпечними предметами, що підтверджується: розпорядженням Оскільської сільської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області № 688 від 25.10.2023, розпорядженням Оскільської сільської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області № 689 від 25.10.2023 та розпорядженням Оскільської сільської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області № 202 від 16.02.2024 «Про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів ПП «Золота нива 1» на підставі заяви про визнання земельних ділянок непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами» та Додатком 1 до нього, в якому зазначено, що ПП «Золота нива 1» встановлена податкова пільга зі сплати єдиного податку четвертої групи за період з 12.09.2022 по 31.12.2022, з 01.01.2023 по 31.12.2023 та з 01.01.2024 по 31.12.2024 (або до початку обробітку земельних ділянок, або до початку проведення обстеження земельних ділянок піротехнічними службами у розмірі 100% за земельні ділянки відповідно до Додатку 1) у розмірі 100% за земельні ділянки відповідно до Додатку 1, що визнані непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно рішення Харківської обласної ради XV сесії VIII скликання від 14.02.2023 року № 502-VII «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили». У п. 679 додатку до даного рішення «Перелік суб`єктів господарювання-юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили» зазначено ПП «Золота нива 1» (податковий номер 33897138, податкова адреса: Україна, 64333, Харківська область, Ізюмський район, с. Забавне, вул. Харківська, буд.1 «Б»).

Як вбачається з інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, яка створена Державною службою України з надзвичайних ситуацій і є в загальному доступі в мережі Інтернет на офіційному веб сайті https://mine.dsns.gov.ua/, свідчить про високу ймовірність забруднення даної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, оскільки ця земельна ділянка до цього часу має інтенсивне червоне забарвлення, яким виділені потенційно небезпечні зони та території, забруднені мінами.

Внаслідок вищенаведених причин ПП «Золота нива 1» не виконувало і не могло виконувати у 2022, 2023 та 2024 роках на цій земельній ділянці польові роботи по передпосівній підготовці, посіву сільськогосподарських культур, збиранню врожаю та жодні інші сільськогосподарські роботи через обставини, за які ПП «Золота нива 1» не відповідає.

Закон не містить переліку обставин, які звільняють наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, але їх узагальнюючою рисою є те, що такі обставини одночасно позбавляють орендаря можливості користуватись об`єктом оренди і він не відповідає за це. Визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за ці обставини.

Згідно з п. 18 Договору інші умови передачі земельної ділянки в оренду: сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків по договору, якщо це невиконання відбулося за обставин, які виникли після заключення договору внаслідок невідворотних дій надзвичайного характеру, які сторона не змогла ні передбачити, ні попередити прийнятими заходами (повінь, пожежа, землетрус, осідання ґрунту та інші явища природи, а також війна або військові дії), які призвели до неможливості виконання даного договору.

Пунктом 42 Договору передбачено, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Відповідно до ч. 1 ст. 617 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

На офіційному веб-сайті Торгово-промислової палати України в мережі Інтернет https://ucci.org.ua/ з 28.02.2022 розміщена наступна інформація: «Торгово промислова палата України враховуючи надзвичайно складну ситуацію, з якою зіткнулась наша країна, ухвалила рішення спростити процедуру засвідчення форс мажорних обставин (обставин непереборної сили). З метою позбавлення обов`язкового звернення до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП і підготовки пакету документів у період дії введеного воєнного стану, на сайті ТПП України розміщено 28.02.2022 року загальний офіційний лист ТПП України щодо засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) (за змістом зразка вказаним нижче). Це наддасть можливість за необхідністю роздруковувати відповідне підтвердження всім, кого це стосується».

В даному листі №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, адресованому всім, кого це стосується, зазначено наступне: «Торгово-промислова палата України (далі - ТПП України) на підставі ст.ст.14, 14? Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 №671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).».

За відсутності сертифіката ТПП, отриманого в передбаченому законом порядку, сторона не позбавлена можливості доводити наявність форс-мажорних обставин іншими доказами, якщо інше не встановлено законом чи договором (постанова Верховного Суду від 13.09.2023 по справі № 910/7679/22).

Отже, твердження ОСОБА_3 у позовній заяві про наявність підстав для розірвання Договору у зв`язку з невиплатою йому ПП «Золота нива 1» орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, є безпідставними.

Крім того позивачем не надано на підтвердження несвоєчасної виплати позивачу орендної плати упродовж дії Договору до 2022 року жодного належного і допустимого доказу та не зазначено, коли і за які роки позивач несвоєчасно отримав орендну плату.

ПП «Золота нива 1» не має можливості надати докази своєчасної та повної сплати орендної плати ОСОБА_3 за Договором за періоди до 2022 року у зв`язку з втратою цих документів. Оскільки, після деокупації території, де знаходиться ПП «Золота нива 1», ним було виявлено факт знищення, пошкодження та розкрадання його майна (у тому числі було виявлено відсутність більшої частини документів ПП «Золота нива 1») на підставі вказаного 10.01.2023 ПП «Золота нива 1» було подано до Ізюмського РУП ГУНП у Харківській області заяву вих. №7 від 09.01.2023 про вчинення злочину, яку було зареєстровано в ЄРДР за №0000053 від 11.01.2023.

27.03.2025 від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій останній доводи відповідача заперечив, посилаючись, зокрема на те, що якщо сторони досягли домовленості згідно з положеннями статей 207, 640 ЦК України та уклали договір, у якому передбачили умови його виконання, то ці умови мають виконуватись, що свідчить як про реалізацію сторонами свободи договору, так і недопущення порушення умов цього договору. Пунктом 11 договору сторони передбачили, що орендна плата справляється також і у випадках, якщо орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами договору. Указана умова договору, на переконання позивача, є спеціальною умовою щодо оплати за оренду, де чітко сторонами було погоджено, що незалежно від будь-яких поважних причин не використання земельної ділянки, у тому числі заявлених відповідачем у відзиві, останній повинен платити орендну плату позивачеві. Однак відповідач, як раніше вказував позивач у позові, з моменту укладення у 2010 році договору по 2022 рік платив орендну плату у розмірі не більше 1000 грн. на рік, що вже значно менше передбаченої договором орендної плати, а починаючи з 2022 року по цей час взагалі платити не збирається посилаючись на те що земельна ділянка, яка належить позивачу можливо забруднена вибухонебезпечними предметами, доказів обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності до суду не надано. Будь-яких пояснень він позивачу до моменту слухання цієї справи не надавав. Посилання відповідача на відсутність доказів сплати орендної плати позивачу у продовж дії договору оренди земельної ділянки тільки підтверджують той факт, що він її не платив позивачу у продовж дії договору.

27.05.2025 від представника відповідача ПП «Золота Нива 1» Зінченко В.І. до суду надійшли додаткові пояснення у справі. В яких представник відповідача зазначає, що з метою доведення тієї обставини, що у ПП «Золота нива 1» відсутня заборгованість по сплаті орендної плати за Договором перед ОСОБА_3 за 2019, 2020 та 2021 роки та що орендна плата за ці роки була сплачена останньому своєчасно, ПП «Золота нива 1» 28.04.2025 були надіслані заяви про надання інформації до Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк» та до Харківської обласної дирекції АТ «Райффайзен Банк». У зв`язку з чим від Філії-Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк» надійшов лист від 05.05.2025, в якому зазначено, що «ПП «Золота нива 1» було перераховано на рахунок, відкритий в АТ «Ощадбанк», грошові кошти в національній валюті України для виплати грошових переказів згідно Реєстрів з призначенням платежу: Орендна плата за 2019 р., 2020 р. за договором оренди землі. 11.10.2019 р. в ТВБВ «Ощадбанку» №10020/0487 (м. Ізюм, вул. Паромна, буд.6) кошти у сумі 5 769,50 грн. отримані ОСОБА_3 та 20.10.2020 р. в ТВБВ «Ощадбанку» №10020/0487 (м. Ізюм, вул. Паромна, буд.6) кошти у сумі 5 769,50 грн. отримані ОСОБА_3 ». Крім того, від АТ «Райффайзен Банк» надійшов лист від 26.05.2025, в якому зазначено, що 29.09.2021 р. на рахунок фізичної особи ОСОБА_3 № НОМЕР_2 були перераховані кошти в сумі 5769,50 гривень згідно Відомості № 4 від 29.09.2021 р. на загальну суму 609 402,90 гривень з призначенням платежу «Інші платежі на з/п картки».

Як вбачається з п. 11 Договору, орендна плата вноситься не пізніше 01.12. поточного року. Отже розрахунок орендної плати за 2019, 2020 та 2021 роки за Договором здійснювався ПП «Золота нива 1» наступним чином. Орендна плата за 2019 рік за Договором становить 5 769,23 грн., що підтверджується наступним розрахунком: 90 767,94 грн. (грошова оцінка земельної ділянки згідно з абз. 2 п.5 Договору, визначена з урахуванням коефіцієнтів індексації по 2009 р. включно) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,756 (коефіцієнт згідно з п.5 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №213 від 23.03.1995) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 3% (ставка орендної плати згідно з п.9 Договору) = 7 166,74 грн. (сума орендної плати). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 18 % (ставка ПДФО) = 1 290,01 грн. (ПДФО) 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 1,5 % (ставка військового збору) = 107,50 грн. (військовий збір). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) 1 290,01 грн. (ПДФО) 107,50 грн. (військовий збір) = 5 769,23 грн. (сума орендної плати за Договором за 2019 р. без ПДФО та військового збору). ПП «Золота нива 1» було сплачено ОСОБА_3 орендну плату за 2019 р. 11.10.2019 у розмірі 5 769,50 грн., тобто, своєчасно та у повному обсязі, що підтверджується вищевказаним листом Філії-Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк».

Орендна плата за 2020 рік за Договором становить 5 769,23 грн., що підтверджується наступним розрахунком: 90 767,94 грн. (грошова оцінка земельної ділянки згідно з абз.2 п.5 Договору, визначена з урахуванням коефіцієнтів індексації по 2009 р. включно) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,756 (коефіцієнт згідно з п.5 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №213 від 23.03.1995) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 3% (ставка орендної плати згідно з п.9 Договору) = 7 166,74 грн. (сума орендної плати). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 18 % (ставка ПДФО) = 1 290,01 грн. (ПДФО). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 1,5 % (ставка військового збору) = 107,50 грн. (військовий збір). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) 1 290,01 грн. (ПДФО) 107,50 грн. (військовий збір) = 5 769,23 грн. (сума орендної плати за Договором за 2020 р. без ПДФО та військового збору). ПП «Золота нива 1» було сплачено ОСОБА_3 орендну плату за 2020 р. 20.10.2020 у розмірі 5 769,50 грн., тобто, своєчасно та у повному обсязі, що підтверджується вищевказаним листом Філії-Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк».

Орендна плата за 2021 рік за Договором становить 5 769,23 грн., що підтверджується наступним розрахунком: 90 767,94 грн. (грошова оцінка земельної ділянки згідно з абз.2 п.5 Договору, визначена з урахуванням коефіцієнтів індексації по 2009 р. включно) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,756 (коефіцієнт згідно з п.5 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №213 від 23.03.1995) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) * 3% (ставка орендної плати згідно з п.9 Договору) = 7 166,74 грн. (сума орендної плати). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 18 % (ставка ПДФО) = 1 290,01 грн. (ПДФО). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 1,5 % (ставка військового збору) = 107,50 грн. (військовий збір). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) 1 290,01 грн. (ПДФО) 107,50 грн. (військовий збір) = 5 769,23 грн. (сума орендної плати за Договором за 2021 р. без ПДФО та військового збору). ПП «Золота нива 1» було сплачено ОСОБА_3 орендну плату за 2021 р. 29.09.2021 у розмірі 5 769,50 грн., тобто, своєчасно та у повному обсязі, що підтверджується вищевказаним листом АТ «Райффайзен Банк».

Щодо обов`язку орендаря при виплаті орендної плати (яка є доходом орендодавця від надання в оренду земельної ділянки) утримувати з її суми податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18% та військовий збір за ставкою 1,5%, а після 01.12.2024 - 5%, та перераховувати ці податок і збір у бюджет слід зазначити, що такий обов`язок встановлений п.167.1. ст.167, пп.168.1.1. п.168.1. ст.168, пп.170.1.1. п.170.1. ст.170, п.161 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» Податкового кодексу України. Таким чином, у ПП «Золота нива 1» відсутня заборгованість по сплаті орендної плати за Договором перед ОСОБА_3 за 2019, 2020 та 2021 роки і така орендна плата була сплачена своєчасно (до 01.12.2019, до 01.12.2020, до 01.12.2021 відповідно).

Факт систематичної несплати або недоплати орендної плати за Договором ОСОБА_3 відсутній, тому Договір не може бути розірвано.

Вказані докази, а саме лист Філії-Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк» вих. №118.01-05/51852/2025 від 05.05.2025 та лист АТ «Райффайзен Банк» вих. №В6/19 4747 від 26.05.2025 відповідач не міг подати у строк, встановлений судом в ухвалі про відкриття провадження від 10.03.2025 з тієї причини, що ці докази з`явились у відповідача лише 07.05.2025 та 26.05.2025 відповідно.

27.05.2025 від представника позивача Радигіна Є.С. надійшло заперечення на додаткові пояснення надані відповідачем 27.05.2025 в якому вказує, що згідно частини 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Розмір орендної плати за умовами пунктів 9, 10 договору оренди має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.

Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Таким чином, розмір орендної плати за умовами договору має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним.

На переконання позивача у відповідності до частини 2 пункту 9 Договору оренди землі від 31.03.2010 року орендна плат за землю переглядається щорічно в залежності від коефіцієнту індексації грошової оцінки землі, однак не вказано, що така індексація грошової оцінки землі виконується відповідачем самостійно або автоматично, тобто така індексація грошової оцінки землі можлива, але у разі внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками, але такого між сторонами зроблено не було.

Як зазначено Верховним судом вище законодавством не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки.

У свою чергу викладене у п. 10 Договору вказує на той факт, шо обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, що відповідає статті 21 Закону України «Про оренду землі».

При цьому цей пункт не можливо тлумачити, що тут їде річ про обчислення розміру орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі, тому як: по-перше вказано про коефіцієнти індексації орендної плати, а ні про коефіцієнти індексація нормативної грошової оцінки; по-друге з урахуванням викладеного у договорі само по собі обчислення орендної плати на землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі не дає право відповідачу без згоди на це позивача робити такі нарахування, навпаки нарахування орендної плати за землю з урахуванням коефіцієнтів інфляції відповідає вимогам статті 21 Закону України «Про оренду землі», крім того заборони у обчисленні розміру орендної плати за землю з урахуванням індексів інфляції у договорі не має.

Враховуючи вище зазначене позивачем у відповідності до вимог за договором зроблено свій розрахунок сум виплати орендної плати по рокам за договором оренди з урахуванням коефіцієнтів індексації, який міститься у додатку один до вказаного заперечення, які відповідач повинен був сплатити на користь позивача. Відповідно до якого відповідач повинен був виплатити позивачу у 2019 році 7604,54 грн., у 2020 році 7897,14 грн. та у 2021 році 8713,97 грн. замість 7166,74 грн. з яких він зробив виплати позивачу, що підтверджує наше твердження у позові про те, що «Відповідачем» упродовж дії договору оренда плата за договором виплачувалась не своєчасно та не у повному обсязі, а за 2022, 2023 та 2024 рік взагалі не виплачувалась.

Також позивач вказав, що орендна плата не є базою оподаткування за податковим законодавством, а головне, і не може бути за умовами договору оренди землі, якими чітко встановлено розмір платежу та обов`язок орендаря внести (перерахувати) визначений умовами договору платіж до певного терміну. Відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» : «Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.». Якщо умовами договору оренди землі чітко встановлено розмір платежу і обов`язок орендаря внести визначений умовами договору платіж до певного терміну, то цей платіж орендар зобов`язаний внести у розмірі, який встановлений договором, після чого для орендаря та орендодавця настають податкові наслідки, які врегульовані Податковим кодексом України (на далі за текстом ПКУ).

Відповідач зменшує визначений у договорі розмір платежу за оренду землі на суму податків та зборів. Така поведінка орендаря є недобросовісною і несе мету ввести орендодавця в оману, зокрема для мотивації укласти договір оренди земельної ділянкою.

Внесення орендної плати у розмірі меншому, ніж передбачено умовами договору, є неналежним виконанням умов договору, що дає підстави не тільки для стягнення заборгованості, а й для розірвання договору оренди землі. З урахуванням вище викладеного та викладеним у п.п. 9,10 Договору відповідач повинен був виплатити позивачу усю суму оренди розраховану у відповідності до договору та окреме від цієї суми сплатити податки та збору, а ні зменшувати суму орендної плати за землю до виплати на суму розрахованих податків та зборів. Вищезазначене ще раз вказує на недобросовісну поведінку «Відповідача» в частині сплати орендної плати за землю.

Ухвалою суду від 08 липня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

07.10.2025 представником ПП «Золота Нива 1» Кабановою А.В. подано заяву про застосування позовної давності, з якої вбачається, що представником позивача подано розрахунок суми виплат орендної плати, в якому зазначено суми орендної плати за 2010-2024 роки, обчислені з урахуванням індексів інфляції, які, на думку, представника позивача, відповідач повинен був сплатити позивачу. У зв`язку з чим відповідач вважає, що строк позовної давності до вимог про розірвання Договору з підстав виплати несвоєчасно та не у повному обсязі орендної плати за Договором за 2010 - 2018 роки сплив, оскільки договір був підписаний сторонами 31.03.2010. Крім того абз. 1 п. 11 Договору передбачено, що орендна плата вноситься не пізніше 01.12 поточного року. Тому, якщо позивач вважає, що відповідач порушив його права в частині своєчасної та у повному обсязі виплати орендної плати за Договором за 2010-2024 роки (проти чого відповідач заперечує та вважає такі доводи не доведеними), то позивач щороку з моменту укладення Договору дізнавався про порушення своїх прав на отримання своєчасно та у повному обсязі орендної плати за поточний рік наступного для після закінчення встановленого абз. 1 п. 11 Договору строку сплати орендної плати, тобто, 02 грудня кожного року. Так, про порушення своїх прав на отримання своєчасно та у повному обсязі орендної плати позивач дізнався:-орендної плати за 2010 рік 02.12.2010; орендної плати за 2011 рік 02.12.2011; орендної плати за 2012 рік 02.12.2012; орендної плати за 2013 рік 02.12.2013; орендної плати за 2014 рік 02.12.2014; орендної плати за 2015 рік 02.12.2015; орендної плати за 2016 рік 02.12.2016; орендної плати за 2017 рік 02.12.2017; орендної плати за 2018 рік 02.12.2018; орендної плати за 2019 рік 02.12.2019; орендної плати за 2020 рік 02.12.2020; орендної плати за 2021 рік 02.12.2021; орендної плати за 2022 рік 02.12.2022; орендної плати за 2023 рік 02.12.2023; орендної плати за 2024 рік 02.12.2024. Тому трирічний строк позовної давності до вимог про розірвання Договору з підстав неналежної сплати орендної плати за кожний вищенаведений рік обраховується починаючи з 02 грудня такого року. Позовну заяву по даній справі подано 06.03.2025. Оскільки представник позивача не зазначав будь-яких поважних причини пропуску строку позовної давності. Враховуючи викладене, керуючись ст. 43 Цивільного процесуального кодексу України відповідач просить застосувати позовну давність до вимог ОСОБА_3 до ПП «Золота нива 1» про розірвання договору оренди про передачу в оренду земельної ділянки кадастровий номер :01:000:0300, заявлених з підстав виплати несвоєчасно та не у повному обсязі орендної плати за цим договором за 2010-2018 роки.

08.10.2025 від представника позивача Радигіна Є.С. надійшли додаткові пояснення у справі відповідно до яких останній зазначає, що відповідачем не вказано на те, що у відповідності до п. 12 Прикінцевих положень Цивільного кодексу України був продовжений строк дії строків, визначених статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 ЦК України під час дії карантину встановленому Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню короновірусної хвороби (COVID 19) та відповідності до постанов КМУ № 211 від 11.03.2020 р., № 392 від 20.05.2020 , № 500 від 17.06.2020, № 641 від 22.07.2020, № 760 від 26.08.2020, № 956 від 13.10.2020, № 1236 від 09.12.2020, № 104 від 17.02.2021, № 405 від 21.04.2021, № 611 від 16.06.2021, № 855 від 11.08.2021, № 981 від 22.09.2021, № 1336 від 15.12.2021, № 229 від 23.02.2022, № 630 від 27.05.2022, № 928 від 19.08.2022, № 1423 від 23.12.2022,№ 392 від 20.05.2020, № 500 від 17.06.2020, № 641 від 22.07.2020, № 760 від 26.08.2020, № 956 від 13.10.2020, № 1100 від 11.11.2020, № 1236 від 09.12.2020, № 104 від 17.02.2021, № 405 від 21.04.2021, № 611 від 16.06.2021, № 855 від 11.08.2021, № 981 від 22.09.2021, № 1336 від 15.12.2021, № 229 від 23.02.2022, № 630 від 27.05.2022, № 928 від 19.08.2022, № 1423 від 23.12.2022 карантин був становлений з 12.03.2020 р. до 30.04.2023 р. Враховуючи викладене у заяві «Відповідача» на момент звернення «Позивача» до суду з урахуванням п. 12 Прикінцевих положень Цивільного кодексу України строк позовної давності не сплинув до обов`язків «Відповідача» щодо сплати орендної плати у повному обсязі за 2018 рік включно по 2024 рік включно. Крім того доказів оплати орендної плати позивачу за 2018 рік відповідач до суду не надав.

04.11.2025 представником ПП «Золота Нива 1» Кабановою А.В. подано заяву про застосування позовної давності, з якої вбачається, що представником позивача подано розрахунок суми виплат орендної плати, в якому зазначено суми орендної плати за 2010-2024 роки, обчислені з урахуванням індексів інфляції, які, на думку, представника позивача, відповідач повинен був сплатити позивачу. У зв`язку з чим відповідач вважає, що строк позовної давності до вимог про розірвання Договору з підстав виплати несвоєчасно та не у повному обсязі орендної плати за Договором за 2010 - 2016 роки сплив, оскільки договір був підписаний сторонами 31.03.2010. Крім того абз. 1 п. 11 Договору передбачено, що орендна плата вноситься не пізніше 01.12 поточного року. Тому, якщо позивач вважає, що відповідач порушив його права в частині своєчасної та у повному обсязі виплати орендної плати за Договором за 2010-2024 роки (проти чого відповідач заперечує та вважає такі доводи не доведеними), то позивач щороку з моменту укладення Договору дізнавався про порушення своїх прав на отримання своєчасно та у повному обсязі орендної плати за поточний рік наступного для після закінчення встановленого абз. 1 п. 11 Договору строку сплати орендної плати, тобто, 02 грудня кожного року. Так, про порушення своїх прав на отримання своєчасно та у повному обсязі орендної плати позивач дізнався:-орендної плати за 2010 рік 02.12.2010; орендної плати за 2011 рік 02.12.2011; орендної плати за 2012 рік 02.12.2012; орендної плати за 2013 рік 02.12.2013; орендної плати за 2014 рік 02.12.2014; орендної плати за 2015 рік 02.12.2015; орендної плати за 2016 рік 02.12.2016; орендної плати за 2017 рік 02.12.2017; орендної плати за 2018 рік 02.12.2018; орендної плати за 2019 рік 02.12.2019; орендної плати за 2020 рік 02.12.2020; орендної плати за 2021 рік 02.12.2021; орендної плати за 2022 рік 02.12.2022; орендної плати за 2023 рік 02.12.2023; орендної плати за 2024 рік 02.12.2024. Тому трирічний строк позовної давності до вимог про розірвання Договору з підстав неналежної сплати орендної плати за кожний вищенаведений рік обраховується починаючи з 02 грудня такого року. Позовну заяву по даній справі подано 06.03.2025. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила ( ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України). Постановою КМУ від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої корона вірусом SARS-CoV-2» (із змінами і доповненнями) з 12.03.2020 на всій території України карантин, дію якого неодноразово було продовжено, останній раз термін дії карантину було продовжено на всій території України до 30.06.2023. Законом України від 30.03.2020 №540-IX розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України було доповнено п.12, згідно з яким під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, , 258 , 362 , 559, 681 , 728 , 786 , 1293 цього Кодексу продовжуються на строк дії такого карантину. Таким чином, позовна давність для пред`явлення позовних вимог, яка станом на 12.03.2020 (на момент встановлення карантину) не сплила, продовжується з 12.03.2020 до даного часу.

Отже, щодо орендної плати за Договором за період з моменту набрання чинності Договору по 11.03.2017 сплив трьох річний строк позовної давності. Оскільки представник позивача не зазначав будь-яких поважних причини пропуску строку позовної давності. Враховуючи викладене відповідач просить застосувати позовну давність до вимог ОСОБА_3 до ПП «Золота нива 1» про розірвання договору оренди про передачу в оренду земельної ділянки кадастровий номер :01:000:0300, заявлених з підстав виплати несвоєчасно та не у повному обсязі орендної плати за цим договором за 2010-2016 роки та залишити без розгляду заяву ПП «Золота нива 1» про застосування позовної давності, подану до суду 07.10.2025.

04.11.2025 представником ПП «Золота Нива 1» Кабановою А.В. подано до суду додаткові пояснення у справі з яких вбачається, що у заяві про застосування позовної давності, поданій до суду 04.11.2025, представник відповідача просить застосувати позовну давність до вимог ОСОБА_3 до ПП «Золота нива 1» про розірвання договору оренди про передачу в оренду земельної ділянки кадастровий номер :01:000:0300, заявлених з підстав виплати несвоєчасно та не у повному обсязі орендної плати за цим договором за 2010-2016 роки. ОСОБА_3 визнано ту обставину, що він отримав орендну плату за договором оренди землі від 31.03.2010, укладеним між ним і ПП «Золота нива 1» (далі Договір), по 2021 рік, оскільки у позовній заяві представником позивача зазначено: «позивач вказує на той факт, що відповідачем упродовж дії договору оренда плата за договором виплачувалась не своєчасно та не у повному обсязі, а за 2022, 2023 та 2024 рік взагалі не виплачувалась».

З метою доведення тієї обставини, що орендна плата за Договором за 2017 та 2018 роки була сплачена ПП «Золота нива 1» ОСОБА_3 своєчасно та у повному обсязі, ПП «Золота нива 1» 21.10.2025 було надіслано до Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк» заяву вих. №61 від 21.10.2025, на підставі якої банком 31.10.2025 було надіслано лист за вих. №118.01-05/140033/2025 від 31.10.2025, в якому зазначено, що 17.11.2017 ПП «Золота нива 1» було перераховано на рахунок, відкритий в АТ «Ощадбанк», грошові кошти в національній валюті України для виплати грошових переказів згідно Реєстрів з призначенням платежу: «Орендна плата за земельну ділянку» та 23.11.2017 р. в ТВБВ «Ощадбанку» №10020/0487 (м.Ізюм, вул.Паромна, буд.6) кошти у сумі 7 692,69 грн. отримані ОСОБА_3 . Крім того, 23.10.2018 р. ПП «Золота нива 1» було перераховано на рахунок, відкритий в АТ «Ощадбанк», грошові кошти в національній валюті України для виплати грошових переказів згідно Реєстрів з призначенням платежу: «Орендна плата за 2018 р. за договором оренди землі від 31.03.10 та 30.10.2018 р. в ТВБВ «Ощадбанку» №10020/0487 (м. Ізюм, вул. Паромна, буд.6) кошти у сумі 5 769,52 грн. отримані ОСОБА_3 ».

Розрахунок орендної плати за 2017, 2018 роки за Договором здійснювався ПП «Золота нива 1» наступним чином. Орендна плата за 2017 рік за Договором становить 5 769,23 грн., що підтверджується наступним розрахунком: 90 767,94 грн. (грошова оцінка земельної ділянки згідно з абз.2 п.5 Договору, визначена з урахуванням коефіцієнтів індексації по 2009 р. включно) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,756 (коефіцієнт згідно з п.5 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №213 від 23.03.1995) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 3% (ставка орендної плати згідно з п.9 Договору) = 7 166,74 грн. (сума орендної плати). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 18 % (ставка ПДФО) = 1 290,01 грн. (ПДФО). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 1,5 % (ставка військового збору) = 107,50 грн. (військовий збір). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) 1 290,01 грн. (ПДФО) 107,50 грн. (військовий збір) = 5 769,23 грн. (сума орендної плати за Договором за 2017 р. без ПДФО та військового збору). ПП «Золота нива 1» було сплачено ОСОБА_3 орендну плату за 2017 р. 17.11.2017 у розмірі 7 692,69 грн., тобто, своєчасно та у повному обсязі (навіть, з переплатою на 1 923,46 грн.), що підтверджується вищевказаним листом Філії-Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк» вих. № 118.01 05/140033/2025 від 31.10.2025.

Орендна плата за 2018 рік за Договором становить 5 769,23 грн., що підтверджується наступним розрахунком: 90 767,94 грн. (грошова оцінка земельної ділянки згідно з абз.2 п.5 Договору, визначена з урахуванням коефіцієнтів індексації по 2009 р. включно) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,756 (коефіцієнт згідно з п.5 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №213 від 23.03.1995) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 3% (ставка орендної плати згідно з п.9 Договору) = 7 166,74 грн. (сума орендної плати). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 18 % (ставка ПДФО) = 1 290,01 грн. (ПДФО). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) * 1,5 % (ставка військового збору) = 107,50 грн. (військовий збір). 7 166,74 грн. (сума орендної плати) 1 290,01 грн. (ПДФО) 107,50 грн. (військовий збір) = 5 769,23 грн. (сума орендної плати за Договором за 2018 р. без ПДФО та військового збору). ПП «Золота нива 1» було сплачено ОСОБА_3 орендну плату за 2018 р. 23.10.2018 у розмірі 5 769,52 грн., тобто, своєчасно та у повному обсязі (навіть, з переплатою на 0,29 грн.), що підтверджується вищевказаним листом Філії Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк» вих.№118.01-05/140033/2025 від 31.10.2025.

Щодо обов`язку орендаря при виплаті орендної плати (яка є доходом орендодавця від надання в оренду земельної ділянки) утримувати з її суми податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18% та військовий збір за ставкою 1,5%, а після 01.12.2024 5%, та перераховувати ці податок і збір у бюджет слід зазначити, що такий обов`язок встановлений п.167.1. ст.167, пп.168.1.1. п.168.1. ст.168, пп.170.1.1. п.170.1. ст.170, п.161 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» Податкового кодексу України.

Таким чином, у ПП «Золота нива 1» відсутня заборгованість по сплаті орендної плати за Договором перед ОСОБА_3 , у тому числі за 2017 та 2018 роки, за які орендна плата була сплачена своєчасно (до 01.12.2017 та до 01.12.2018 відповідно) та у повному обсязі. Факт систематичної несплати або недоплати орендної плати за Договором ОСОБА_3 відсутній, тому Договір не може бути розірвано.

Також представник відповідача в поясненні зазначає, що доказ, а саме лист Філії-Харківського обласного управління АТ «Ощадбанк» вих. № 118.01-05/140033/2025 від 31.10.2025 відповідач не міг подати у строк, встановлений судом в ухвалі про відкриття провадження від 10.03.2025 з тієї причини, що цей доказ з`явився у відповідача лише 31.10.2025.

05.11.2025 представником ПП «Золота Нива 1» Кабановою А.В. подано до суду клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, оскільки в порушення вимог ч. 3 ст. 137 Цивільного процесуального кодексу України позивачем або його представником не надано детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом. Крім того позивачем та його представником не надано належних доказів понесення позивачем витрат на професійну правничу допомогу по даній справі в розмірі 15 000,00 грн. Також в матеріалах справи відсутні докази надання Адвокатом Клієнту таких послуг, які зазначені в акті прийому-передачі, як вивчення та аналіз документів, що підтверджують наявність спору, чинного законодавства України, якими врегульовані спірні правовідносини та процесуальні підстави для проведення позовної роботи в інтересах Клієнта, судової практики Верховного Суду. Розмір витрат на професійну правничу допомогу, заявлених позивачем до стягнення з відповідача (15 000,00 грн.), є завищеним, не відповідає критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру.

У судовому засіданні представник позивача просив позов задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні просила у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін у справі, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 , який проживає за адресою: АДРЕСА_1 є власником земельної ділянки площею 6,466 га, яка розташована на території Комарівської сільської ради Ізюмського району Харківської області, земельна частка (пай), ділянка № НОМЕР_1 , цільове призначення (використання) земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується копією державного акту про право власності на земельну ділянку серії ХР № 132487 від 24.11.2009.

Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 04.03.2025 земельна ділянка, яка розташована в Харківській обл. Ізюмський р-н, Комарівська сільська рада (діл. № 486), площею 6,466 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва перебуває у власності ОСОБА_3 , суб`єктом речового права на земельну ділянку є ПП «Золота нива 1» , дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав) 10.10.2013, вид речового права - право оренди земельної ділянки.

З копії договору від 21.03.2010 року вбачається, що між позивачем та ПП «Золота Нива 1» було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 6,4266 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Комарівської сільської ради Ізюмського району Харківської області.

Право оренди даної земельної ділянки, підставою виникнення якого є Договір, було зареєстровано ПП «Золота нива 1» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.10.2013, що підтверджується копією витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24.10.2013.

Відповідно до розділу «Предмет договору» Договору оренди земельної ділянки від 21.03.2010 року, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування Земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Комарівської сільської ради.

Згідно з розділом «Об`єкт оренди» вказаного Договору оренди, в оренду передається земельна ділянка, площею 6,4266 га ріллі. Грошова оцінка земельної ділянки складає 28364,98 грн.

Як вбачається з розділу «Орендна плата» Договору оренди, орендна плата становить 3,0 % від грошової оцінки земельної ділянки і складає 850,95 грн., коефіцієнт індексації в 2010 році становить 3,2 з урахуванням коефіцієнта індексації оренда плата в 2010 році складає 2723,04 грн. Орендна плата за землю переглядається щорічно в залежності від коефіцієнту індексації грошової оцінки землі.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації. Орендна плата вноситься не пізніше 01.12 поточного року. Орендна плата справляється також і у випадках, якщо орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами договору.

З розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» Договору оренди вбачається, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Представник позивача вказує, що відповідач орендну плату за земельну ділянку не виплачував протягом 2022-2024 років.

Також представником позивача надано розрахунок сум виплат орендної плати по рокам за договором оренди з урахуванням коефіцієнтів індексації.

Як на підставу позовних вимог позивач вказує на той факт, що відповідачем упродовж дії договору оренда плата за договором виплачувалась не своєчасно та не у повному обсязі, а за 2022, 2023 та 2024 рік взагалі не виплачувалась, що відповідно до ст. 651 ЦК та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

Згідно дублікату наказу № 2 ПП «Золота нива 1» від 24.02.2022 про тимчасове призупинення роботи підприємства вбачається, що відповідно до Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 N? 64/2022, затвердженого Законом України від 24.02.2022 N? 2102-IX, у зв`язку з військовою агресією проти України та початком бойових дій на території Ізюмського району, що виключає можливість виконання сільськогосподарських робот через небезпеку життю працівників тимчасово призупинено роботу підприємства ПП «Золота нива 1» з 24.02.2022 до відновлення можливості виконувати або до припинення чи скасування воєнного стану.

Відповідно до розпорядження Осільської сільської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області № 688 від 25.10.2023 Про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів ПП «ЗОЛОТА НИВА1» на підставі заяви про визнання земельних ділянок непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами встановлено ПП «ЗОЛОТА НИВА1» () податкову пільгу зі сплати єдиного податку четвертої групи за період з 12.09.2022 по 31.12.2022 року у розмірі 100 % за користування земельними ділянками відповідно Додатку 1, загальною площею 3284,3358 га, розташованих за межами населених пунктів території Осільської сільської ради Ізюмського району Харківської області, що визнанні непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.

З додатку № 1 Переліку земельних ділянок, які знаходяться у користуванні ПП «ЗОЛОТА НИВА» на підставі договорів оренди, загальною площею 3284,3358 га та непридатні для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами для надання пільги зі сплати місцевих податків та/або зборів (єдиний податок четвертої груп), вбачається, що земельна ділянка площею (га) 6,4266 кадастровий номер :01:000:0300 знаходиться у вищевказаному переліку.

Відповідно до розпорядження Осільської сільської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області № 689 від 25.10.2023 Про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів ПП «ЗОЛОТА НИВА1» на підставі заяви про визнання земельних ділянок непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами встановлено ПП «ЗОЛОТА НИВА1» () податкову пільгу зі сплати єдиного податку четвертої групи за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 року у розмірі 100 % за користування земельними ділянками відповідно Додатку 1, загальною площею 1753,8750 га, розташованих за межами населених пунктів території Осільської сільської ради Ізюмського району Харківської області, що визнанні непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.

З додатку № 1 Переліку земельних ділянок, які знаходяться у користуванні ПП «ЗОЛОТА НИВА» на підставі договорів оренди, загальною площею 1753,8750 га та непридатні для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами для надання пільги зі сплати місцевих податків та/або зборів (єдиний податок четвертої груп), вбачається, що земельна ділянка площею (га) 6,4266 кадастровий номер :01:000:0300 знаходиться у вищевказаному переліку.

Відповідно до розпорядження Осільської сільської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області № 202 від 16.02.2024 Про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів ПП «ЗОЛОТА НИВА1» на підставі заяви про визнання земельних ділянок непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами встановлено ПП «ЗОЛОТА НИВА1» () податкову пільгу зі сплати єдиного податку четвертої групи за період з 01.01.2024 по 31.12.2024 року або до початку обробітку вказаних земельних ділянок, або до початку проведення обстеження земельних ділянок піротехнічними службами у розмірі 100% за користування земельними ділянками відповідно до Додатку 1, загальною площею 1743,8660 га, розташованих за межами населених пунктів на території Оскільської сільської ради Ізюмського району Харківської області, що визнані непридатними для використання у зв?язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.

З додатку № 1 Переліку земельних ділянок, які знаходяться у користуванні ПП «ЗОЛОТА НИВА» на підставі договорів оренди, загальною площею 1743,8660 га та непридатні для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами для надання пільги зі сплати місцевих податків та/або зборів (єдиний податок четвертої груп), вбачається, що земельна ділянка площею (га) 6,4266 кадастровий номер :01:000:0300 знаходиться у вищевказаному переліку.

Згідно копії рішення ХV сесії VIII скликання Харківської обласної ради № 502-VIII 14.02.2023 року Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок непереборної сили встановлено, що вказаним рішенням визнано обставини, що склалися на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією проти України та стали підставою введення воєнного стану в Україні, обставинами непереборної сили з 24 лютого 2022 року до дня припинення чи скасування воєнного стану та затверджено перелік суб`єктів господарювання юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили (додається).

Відповідно до додатку про перелік суб`єктів господарювання-юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, ПП «ЗОЛОТА НИВА - 1» є суб`єктом господарювання-юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

З копії витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000053 від 11.01.2023 вбачається, що відповідно до матеріалів ЖЄО Ізюмського РУП за № 255, встановлено порушення законів та звичаїв війни військовослужбовцями зс рф, та іншими відомствами рф, яке полягає у знищенні та розкраданні майна та документації ПП "Залота нива - 1", за адресою: Харківська область, Ізюмський район, с. Забавне, вул. Харківська буд. 1 - Б.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Позивач в позовній заяві посилався на ст. 651 ЦК України та на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ПП «Золота Нива 1» спірною земельною ділянкою на праві оренди через не своєчасну та не у повному обсязі сплату, а за 2022, 2023 та 2024 рік взагалі несплати відповідачем орендної плати.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.

Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.

До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.

У частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки доповнюють одні одних.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено

або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору».

Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зазначала, що у разі,

якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Такі висновки щодо застосування відповідних норм права викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) і враховуються судом в порядку ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81

ЦПК України).

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Матеріали справи свідчать про те, що 21.03.2010 року між ОСОБА_3 та ПП «Золота Нива 1» було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 6,4266 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Комарівської сільської ради Ізюмського району Харківської області. Договір укладено на 25 років.

Право оренди даної земельної ділянки, підставою виникнення якого є Договір, було зареєстровано ПП «Золота нива 1» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.10.2013. Відповідно до умов вказаного договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 6,4266 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Комарівської сільської ради, кадастровий номер 632885000:01:000:0300, яка належить позивачу на праві приватної власності.

Сторони визначили, що грошова оцінки земельної ділянки становить 28364,98 грн.

У вказаному договорі сторонами, разом із іншим, погоджено розмір орендної плати 3,0 % від грошової оцінки земельної ділянки, становить 850,95 грн., коефіцієнт індексації в 2010 році становить 3,2 з урахуванням коефіцієнта індексації оренда плата в 2010 році складає 2723,04 грн. Орендна плата за землю переглядається щорічно в залежності від коефіцієнту індексації грошової оцінки землі.

Сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

ПП «Золота Нива 1» не сплачувало ОСОБА_3 орендну плату за користування земельною ділянкою у 2022-2024 роках, що не заперечується сторонами.

Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався, що упродовж дії договору оренда плата за договором виплачувалась не своєчасно та не у повному обсязі, а за 2022, 2023 та 2024 рік взагалі не виплачувалась.

Загальновідомим є факт, що 24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення Російської Федерації на територію України.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією.

Згідно листа Торгово-промислової палати України (ТТП України) від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію Російської Федерації проти України.

Той факт, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання).

Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22 сертифікат ТПП України не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин; наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом бо договором.

Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1 є документом загального інформаційного характеру, цей лист не може вважатися сертифікатом ТПП України, виданим відповідно до положень ст.14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні» і не є доказом настання форс-мажору (обставин непереборної сили) для певного суб`єкта господарювання у конкретному зобов`язанні. Водночас Верховний Суд звертає увагу, що навіть за відсутності сертифіката ТПП України, отриманого в передбаченому законом порядку, сторона не позбавлена можливість доводити наявність форс-мажорних обставин іншими доказами, якщо інше не встановлено законом чи договором.

Згідно наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376 Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380 /43786 затверджено перелік територій, з якого убачається, що с. Комарівка Оскільської сільської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, з 24.02.2022 - 06.03.2022, 11.09.2022- 24.09.2022 велися активні бойові дії, а наразі Оскільська сільська територіальна громада належить до територій можливих бойових дій.

Таким чином є загальновідомим та не потребує доказування, що село Комарівка Оскільської сільської територіальної громади Харківської області, де розташована спірна земельна ділянка, з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією Російської Федерації. Ця обставина не заперечувалась сторонами.

Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов`язок із виплати орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, він не провів у 2022, 2023, 2024 роки посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.

Тому суд вважає встановленою обставиною, що протягом вказаного періоду існували обставини, які об`єктивно унеможливлювали використанння орендарем земельної ділянки і за які він не відповідає.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на викладене суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Комарівської сільської ради, в період з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів. Протягом 2023-2024 років вказана земельна ділянка була непридатною для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, тому в указаний період орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

За таких обставин суд вважає обґрунтованими доводи представника відповідача щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки за 2022, 2023, 2024 роки.

При цьому суд відхиляє доводи позивача стосовно того, що пунктом 11 договору сторони передбачили, що орендна плата справляється також і у випадках, якщо орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами договору і що вказана умова договору є спеціальною умовою щодо оплати за оренду, де чітко сторонами було погоджено, що не залежно від будь-яких поважних причин не використання земельної ділянки, у тому числі заявлених відповідачем, останній повинен платити орендну плату позивачу, адже вказаним пунктом укладеного між сторонами договору оренди землі не охоплюються виниклі між сторонами правовідносини щодо неможливості використання орендарем земельної ділянки через обставини, за які він не відповідає.

Виходячи із змісту укладеного між сторонами договору оренди землі від 21.03.2010, суд тлумачить пункт 11 цього договору як обов`язок відповідача сплачувати орендну плату в разі невикористання ним земельної ділянки із залежних від нього поважних причин.

Натомість, як установлено судом, і підтверджується наявними у справі доказами, відповідач був позбавлений можливості використовувати за призначенням орендовану ним земельну ділянку з причин, що від нього не залежали, за які він не відповідає, тобто які знаходяться поза його контролем.

Тож на переконання суду до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме імперативні приписи ч. 6 ст. 762 ЦК України.

За відсутності вини орендаря у несплаті орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, не можна вважати порушення умов договору щодо не сплати орендної плати за використання земельної ділянки, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у 2022, 2023, 2024 роках, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстав для розірвання договору оренди землі не вбачається.

Водночас позивачем не доведено такого ступеню істотності порушення орендарем умов договору щодо часткової недоплати орендної плати за попередні періоди, внаслідок чого орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору, який міг би слугувати підставою для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки відповідно до частини другої статті 651 ЦК України.

При цьому суд констатує, що наявний між сторонами спір щодо розміру орендних платежів, порядку їх здійснення, індексації та оподаткування може бути вирішений судом за позовом однієї із сторін щодо стягнення заборгованості з оредної плати або її переплати.

Виходячи з наведеного суд доходить висновку, що позовні вимого ОСОБА_3 про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають.

Керуючись ст. 7, 10, 12, 13, 76, 81, 141, 263-265, 273, 274, 354 ЦПК України, -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до відповідача: Приватне підприємство «ЗОЛОТА НИВА 1» про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, а якщо апеляційну скаргу подано- після закінчення апеляційного провадження.

Відомості щодо учасників справи:

Позивач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , заресстрований за адерсою: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Приватне підприємство «Золота нива 1», код ЄДРОПУ 33897138, адреса місцезнаходження: вул. Харківська, будинок 1 «Б», село Забавне, Ізюмський р-н, Харківська обл, 64333.

Суддя М.Є. Шамраєв