ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 610/4630/24
Номер провадження 22-ц/818/911/26
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 січня 2026 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Мальованого Ю.М.,

суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,

за участю:

секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 05 лютого 2025 року в складі судді Феленка Ю.А. по справі № 610/4630/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договорів оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договорів оренди земельної ділянки, вимоги за яким у подальшому збільшила.

Позовна заява мотивована тим, що вона є власницею земельної ділянки, площею 5,9181 га, кадастровий номер :04:000:0620, місце розташування: територія Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯК №192281 від 27 жовтня 2011 року та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 жовтня 2016 року.

13 лютого 2012 року між нею та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Балаклійському районі 14 травня 2012 року за № 01311.

За умовами договору оренди орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 5,9181 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки з врахуванням коефіцієнта індексації 3,2 за 2011 рік становить 71 862,60 грн; з урахуванням коефіцієнта 3,2; 1,756 вартість земельної ділянки на 31 січня 2012 року складає 126 190,71 грн. Договір укладено на 15 років. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить 2155,88 грн на рік у грошовій, натуральній та/або відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок.

06 листопада 2014 року між нею та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, відповідно до якої збільшено строк дії договору на 20 років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; погоджено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% з 01 січня 2014 року.

Зазначила, що відповідач порушив свої зобов`язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки. Товариство зобов`язано було сплатити на її користь орендну плату за 2022 рік у розмірі 11 972,22 грн, за 2023 рік у розмірі 10 932,93 грн та за 2024 рік у розмірі 12 069,95 грн, тобто загалом 34 975,10 грн, однак орендну плату не сплачувало.

Також вказала, що вона є власницею земельної ділянки, площею 5,9181 га, кадастровий номер :04:000:0624, місце розташування: територія Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯК №192397 від 27 жовтня 2011 року та довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 жовтня 2016 року.

13 лютого 2012 року між нею, як орендодавцем, та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки б/н, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,9181 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :04:000:0624.

Нормативна грошова оцінки земельної ділянки з врахуванням коефіцієнта індексації 3,2 за 2011 рік становить 71 862,60 грн. З урахуванням коефіцієнта 3,2; 1,756 вартість земельної ділянки на 31 січня 2012 року складає 126 190,71 грн (п. 2.3 договору оренди). Договір укладено на 15 років. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить 2155,88 грн на рік у грошовій, натуральній та/або відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок.

06 листопада 2014 року між нею та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, відповідно до якої збільшено строк дії договору на 20 років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; погоджено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% з 01 січня 2014 року.

Зазначила, що відповідач порушив свої зобов`язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Товариство зобов`язано було сплатити на її користь орендну плату за 2022 рік у розмірі 11 972,22 грн, за 2023 рік у розмірі 10 932,93 грн та за 2024 рік у розмірі 12 069,95 грн, тобто загалом 34 975,10 грн, однак орендну плату не сплачувало.

Отже, відповідач має перед нею заборгованість зі сплати орендної плати за двома договорами оренди землі у розмірі 69 950,20 грн.

Вважала, що відповідачем істотно порушено умови договорів оренди, а саме у визначені договорами строки не сплачено на її користь орендну плату за 2022-2024 роки, що є підставою для розірвання договорів оренди за рішенням суду.

Просила стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 13 лютого 2012 року (кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0620) зі сплати орендної плати у розмірі 34 975,10 грн та заборгованість за договором оренди земельної ділянки б/н від 13 лютого 2012 року (кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0624) зі сплати орендної плати у розмірі 34 975,10 грн, всього 69 950,20 грн;

розірвати договір оренди земельної ділянки від 13 лютого 2012 року, з урахуванням додаткової угоди від 06 листопада 2014 року до договору оренди земельної ділянки від 13 лютого 2012 року, на земельну ділянку площею 5,9181 га, кадастровий номер :04:000:0620;

розірвати договір оренди земельної ділянки від 13 лютого 2012 року, з урахуванням додаткової угоди від 06 листопада 2014 року до договору оренди земельної ділянки від 13 лютого 2012 року, на земельну ділянку площею 5,9181 га, кадастровий номер :04:000:0624;

судові витрати покласти на відповідача.

02 січня 2025 року представник відповідача адвокат Волторніст С.І. подав відзив на позовну заяву, у якому просив відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання договорів оренди та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Відзив мотивовано тим, що не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов`язання, з огляду на неможливість використання земельних ділянок за цільовим призначенням протягом 2022 року у зв`язку з тимчасовою окупацією с. Яковенкове з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, а також відсутністю вини відповідача у порушенні зобов`язання через наявність загальновідомих обставин непереборної сили. Оскільки земельні ділянки, що орендується, знаходяться на території с. Яковенкове, яке з 28 лютого 2022 року було окупованим, а з 11 вересня 2022 року є територією можливих бойових дій, вони не могли використовуватися одразу після деокупації у зв`язку із їх можливим забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому відповідач не мав вільного безпечного доступу до об`єктів оренди. У зв`язку з сезонним характером використання земельних ділянок, орендар не міг одразу з 11 вересня 2022 року повернутися до цільового використання об`єктів оренди (здійснення сівби), адже обстеження на предмет наявності вибухонебезпечних предметів на земельних ділянках не були проведені, а с. Яковенкове з дати деокупації є територією можливих бойових дій. Не проведення сівби у визначені терміни унеможливлює подальше використання земельних ділянок за цільовим призначенням до наступної посівної кампанії та отримання орендарем доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Таким чином, орендар як сторона спірного договору оренди не допустив порушення умов договорів, суб`єктивна сторона яких знаходилася б у сфері його впливу або контролю. За вказаних обставин, при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає у даному випадку наявність умов для розірвання договорів із заявленої позивачем підстави, а також звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь 2022 рік. Крім того, відповідно до рішення Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502-VIII обставини, що склалися на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією проти України та стали підставою введення воєнного стану в Україні, були визнані обставинами непереборної сили з 24 лютого 2022 року до дня припинення чи скасування воєнного стану. Рішенням було затверджено перелік суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, до якого віднесено і ТОВ "ІАК "Балінвест". Таким чином, прострочення сплати орендної плати не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені ст. 611 ЦК України. Крім того, при розрахунку заборгованості орендної плати позивачкою здійснено подвійну індексацію нормативної грошової оцінки і орендної плати одночасно, що є недопустимим.

03 січня 2025 року представник позивача адвокат Турка-Романюк А.С. подала відповідь на відзив, де зазначила, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарювання, і використання спірних ділянок відбувається не постійно, а лише з певною періодичністю, тобто навіть тоді, коли фактично відповідач ними не користувався. Відповідачем не надано доказів, що спірні ділянки у 2021 році не були засіяні озимою пшеницею або у 2022 ярими культурами, та після 11 вересня 2022 року не відбувалося збирання врожаю внаслідок цієї сівби. Також не підтверджено, що відповідач фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної кампанії у 2023 році. Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованих земельних ділянок вибухонебезпечними предметами та неможливість користуватися ними. До того ж, відповідач у 2023 році передав спірні земельні ділянки в суборенду ТОВ ДП "Степове". Розмір суборендної плати за договором суборенди становить 2 347 986,55 грн. Щодо розрахунку заборгованості вказала, що у договорі відсутні умови, які б передбачали, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції.

08 січня 2025 року представником відповідача подані заперечення, в яких він підтримав свої раніше викладені доводи та наголосив на неможливості використання орендованих земельних ділянок. Жодних доказів того, що у суборенду були передані саме спірні земельні ділянки, позивачка не надала. При цьому, вказані обставини аж ніяк не спростовують його доводи щодо неможливості використовувати земельні ділянки у 2022 році, а навпаки, підтверджують його твердження, що відновлення циклу сільськогосподарського виробництва можливе було лише під час наступної весняної посівної кампанії, тобто навесні 2023 року, коли й був укладений договір суборенди земельних ділянок.

15 січня 2025 року представником відповідача були подані додаткові пояснення, у яких він вказав, що за повідомленням Балаклійської міської військової адміністрації сільськогосподарські угіддя с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Ізюмського району Харківської області належать до категорії таких, які були ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами, та виконання заявок щодо них здійснюватиметься лише після розмінування об`єктів критичної інфраструктури. Жодних обстежень орендованих земельних ділянок, які є ймовірно забрудненими вибухонебезпечними предметами, не було проведено. Станом на 07 серпня 2024 року було обстежено та розміновано лише 1,3% сільськогосподарських угідь у Харківській області, до яких не належать об`єкти оренди. Вказане у сукупності свідчить про відсутність безпечного доступу у орендаря до об`єктів оренди й у 2023 році, що виключає систематичність у несплаті орендної плати. Право суборенди не було зареєстровано.

04 лютого 2025 року представник позивачки адвокат Турка-Романюк А.С. подала додаткові пояснення, де зазначила, що доказів, які достовірно підтверджують забруднення орендованих земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, відповідачем не надано. Враховуючи отримання відповідачем суборендної плати, а також дійсне використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням, він мав змогу виконати свої зобов`язання зі сплати орендної плати, проте не сплачував її три роки поспіль, що підтверджує його недобросовісність як орендаря.

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 05 лютого 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Стягнуто з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0620, б/н від 13 лютого 2012 року за 2022, 2023 та 2024 роки в загальній сумі 28 546,15 грн.

Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 5,9181 га, кадастровий номер :04:000:0620, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «ІАК «Балінвест» 13 лютого 2012 року (з урахуванням додаткової угоди від 06 листопада 2014 року до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0620).

Стягнуто з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0624, б/н від 13 лютого 2012 року за 2022, 2023 та 2024 роки в загальній сумі 28 546,15 грн.

Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 5,9181 га, кадастровий номер :04:000:0624, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «ІАК «Балінвест» 13 лютого 2012 року (з урахуванням додаткової угоди від 06 листопада 2014 року до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0624).

Стягнуто з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 3 410,96 грн та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 11 264,74 грн.

В іншій частині позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2024 роки. При визначенні розміру заборгованості суд врахував, що протягом 2022 року відповідач міг користуватися земельною ділянкою лише протягом 169 днів, а також застосував індекси інфляції за 2022-2024 роки разом з коефіцієнтами індексації нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

Не погоджуючись з рішенням суду 05 березня 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» за допомогою системи «Електронний суд» подало апеляційну скаргу, в якій просило рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, в якому відмовити у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом помилково застосовано такий наслідок порушення зобов`язання як розірвання договору, оскільки відсутня систематичність у несплаті орендної плати, з огляду на неможливість використання відповідачем земельних ділянок за цільовим призначенням у зв`язку із тимчасовою окупацією с. Яковенкове, її наслідками у вигляді відсутності у орендаря вільного безпечного доступу до об`єктів оренди та сезонним характером господарювання, а також відсутня вина відповідача у порушенні зобов`язання через наявність обставин непереборної сили. Не маючи об`єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної (в 2023 році) посівної кампанії. Таким чином, відповідач звільняється від сплати орендної плати, не тільки за період тимчасової окупації, а за весь період неможливості використовувати земельні ділянки. Неможливість використання орендарем земельних ділянок виключає систематичність несплати орендної плати. Балаклійською міською військовою адміністрацією було повідомлено, що сільськогосподарські угіддя с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Ізюмського району Харківської області належать до категорії таких, які були ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами. Землі сільськогосподарського призначення віднесені до III пріоритетного напрямку проведення розмінування території, прийнято рішення про виконання заявок щодо них лише після розмінування об`єктів критичної інфраструктури. Обстеження земельних ділянок ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на наявність вибухонебезпечних предметів станом на 10 січня 2025 року не проводилось. У товариства відсутній безпечний доступ до земельних ділянок й у 2023 році. Крім того, проведено неправильний розрахунок розміру заборгованості в частині одночасної індексації орендної плати та нормативно грошової оцінки землі. Сторони у договорах оренди дійшли згоди саме щодо проведення індексації нормативної грошової оцінки землі, тому індексація орендної плати не здійснюється.

08 квітня 2025 року від представника позивачки адвоката Турка-Романюк А.С. через систему «Електронний суд» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому вона просила відмовити у її задоволенні та залишити рішення суду без змін. Відзив мотивовано тим, що посилання відповідача на неможливість використовувати об`єкти оренди у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, а також протягом всього 2022 року є безпідставним та не може бути прийняте, з огляду на те, що будь-яких доказів, які б підтверджували зазначене, він не надав. Доказів, які б підтверджували те, що орендовані відповідачем земельні ділянки дійсно в 2021 році не були засіяні або у 2022 році та надалі після 11 вересня 2022 року не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, товариством не надано. Орендна плата за договорами оренди за 2022, 2023 та 2024 роки повинна була бути сплачена, незалежно від того, отримував відповідач дохід, чи ні. Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованих земельних ділянок вибухонебезпечними предметами та неможливість користуватися ними у зв`язку з цим. Відповідачем передано в суборенду ТОВ ДП «Степове» майже всі земельні ділянки приватної, комунальної та державної власності, якими він користується, та отримано суборендну плату. Відповідачем у визначені строки не сплачено орендну плату за договорами оренди за 2022, 2023 та 2024 роки, а такі порушення умов договорів оренди як окремо, так і в сукупності є підставою для їх розірвання за рішенням суду. Будь-які підстави щодо не застосовування до відповідача заходів відповідальності, що передбачені ст. 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання внаслідок його розірвання, відсутні. Обчислення розміру орендної плати за договором оренди також здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Посилання відповідача на Постанову Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі №922/1658/19 не може бути прийнято до уваги з огляду на не подібність цієї справи та справи №922/1658/19. Вказано про намір подати докази щодо розміру судових витрат у строки, передбачені ч. 8 ст. 141 ЦПК України.

15 травня 2025 року представник відповідача адвокат Волторніст С.І. подав відповідь на відзив, в якій підтримав доводи апеляційної скарги. Наголосив на відсутності вільного доступу до земельних ділянок й у 2023 році у зв`язку з їх ймовірним забрудненням вибухонебезпечними предметами, а також на наявності обставин непереборної сили, неправильному розрахунку розміру заборгованості в частині одночасної індексації орендної плати та нормативно грошової оцінки землі.

У судове засідання апеляційного суду сторони-учасники судового розгляду не з`явилися.

Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 15 січня 2026 року надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників.

Представниками ОСОБА_1 адвокатами Турка-Романюк А.С., Романюком Р.Г., ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» та його представниками адвокатами Волторністом С.І., ОСОБА_2 отримано 02 жовтня 2025 року в електронних кабінетах (а.с. 86-90 том 2).

Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність осіб, що не з`явилися, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, оскільки відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» слід задовольнити, виходячи з наступного.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК №192281 від 27 жовтня 2011 року, виданого Балаклійською РДА Харківської області, є власницею земельної ділянки площею 5,9181 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :04:000:0620, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29 вересня 2016 року (а.с. 36-38 том 1).

13 лютого 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Балаклійському районі 14 травня 2012 року за № 01311, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,9181 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :04:000:0620. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з врахуванням коефіцієнта індексації 3,2 за 2011 рік становить 71 862,60 грн; з урахуванням коефіцієнта 3,2; 1,756 вартість земельної ділянки на 31 січня 2012 року складає 126 190,71 грн (а.с. 39-40, 43 том 1).

Договір укладено на п`ятнадцять років з моменту набрання ним чинності.

Згідно з розділом «Орендна плата» договору оренди, орендна плата визначається у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, уточненої на коефіцієнт індексації за звітний рік, який офіційно визначається згідно Постанови КМУ від 12 травня 2000 року № 783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель». На момент укладення договору щорічний розмір орендної плати становить 2155,88 грн за рік. У подальшому при зміні вказаної суми орендної плати в зв`язку з уточненням нормативної оцінки земельної ділянки на коефіцієнт індексації, сума орендної плати фіксується у обліковій бухгалтерській програмі (1С) та первинних документах, визначених пп. 4.9.- 4.10 цієї статті договору. Розрахунок орендної плати в письмовій формі надається Орендарем на першу вимогу Орендодавця. Орендна плата виплачується у грошовій формі, якщо сторони не домовляться про її виплату в натуральній формі. Орендна плата виплачується щороку в строк до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с. 39-40 том 1).

06 листопада 2014 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% відсотків з 01 січня 2014 року (а.с. 43 том 1).

29 вересня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 69765544 від 05 жовтня 2016 року (а.с. 38 том 1).

Також ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК №192397 від 27 жовтня 2011 року, виданого Балаклійською РДА Харківської області, є власницею земельної ділянки площею 5,9181 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :04:000:0624, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29 вересня 2016 року (а.с. 44-46 том 1).

13 лютого 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Балаклійському районі 14 травня 2012 року, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,9181 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :04:000:0624. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з врахуванням коефіцієнта індексації 3,2 за 2011 рік становить 71 862,60 грн; з урахуванням коефіцієнта 3,2; 1,756 вартість земельної ділянки на 31 січня 2012 року складає 126 190,71 грн (а.с. 47-55 том 1).

Договір укладено на п`ятнадцять років з моменту набрання ним чинності.

Згідно з розділом «Орендна плата» договору оренди, орендна плата визначається у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, уточненої на коефіцієнт індексації за звітний рік, який офіційно визначається згідно Постанови КМУ від 12 травня 2000 року № 783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель». На момент укладення договору щорічний розмір орендної плати становить 2155,88 грн за рік. У подальшому при зміні вказаної суми орендної плати в зв`язку з уточненням нормативної оцінки земельної ділянки на коефіцієнт індексації, сума орендної плати фіксується у обліковій бухгалтерській програмі (1С) та первинних документах, визначених пп. 4.9.- 4.10 цієї статті договору. Розрахунок орендної плати в письмовій формі надається Орендарем на першу вимогу Орендодавця. Орендна плата виплачується у грошовій формі, якщо сторони не домовляться про її виплату в натуральній формі. Орендна плата виплачується щороку в строк до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

06 листопада 2014 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% відсотків з 01 січня 2014 року (а.с. 56 том 1).

29 вересня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 69767734 від 05 жовтня 2016 року (а.с. 46 том 1).

Представницею позивачки надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік 99 972,22 грн, за 2023 рік 10 932,93 грн, за 2024 рік 12 069,95 грн, а всього 34 975,10 грн за кожним з договорів, тобто загалом 69 950,20 грн.

Відповідно до рішення Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502-VIII "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", обставини, що склалися на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією проти України та стали підставою введення воєнного стану в Україні, були визнані обставинами непереборної сили з 24 лютого 2022 року до дня припинення чи скасування воєнного стану. Рішенням було затверджено перелік суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, до якого віднесено ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" (а.с. 98-100 том 1).

З даних ЄДРСР вбачається, що судовими рішеннями у справі № 400/5939/24 за позовом ДП «Степове» до Головного управління ДПС у Миколаївській області, Державної податкової служби України про визнання протиправними та скасування рішень з питань зупинення реєстрації податкових накладних/розрахунків та зобов`язання вчинити певні дії встановлено, що ТОВ ДП «Степове» та ТОВ «ІАК «Балінвест» укладено договір суборенди землі №01/05-СЗ-23 від 01 травня 2023 року, згідно умов якого орендар ТОВ «ІАК «Балінвест» передає, а суборендар ТОВ ДП «Степове» приймає у тимчасове користування земельні ділянки, розташовані на території Харківської області, у строкове платне користування без змін цільового призначення. Загальна площа земельних ділянок відповідно до додатку №1 до договору суборенди землі від 01 травня 2023 року №01/05-СЗ-23 складає 3354,2665 га. Розмір суборендної плати складав 2 347 986,55 грн.

З листа ГУ ДСНС України в Харківській області від 31 грудня 2024 року вбачається, що піротехнічними розрахунками ДСНС заходи з проведення нетехнічного обстеження та розмінування на ділянках з кадастровими номерами :04:000:0620 та :04:000:0624, не проводилися (а.с. 96 том 1).

З відповіді Балаклійської міської військової адміністрації № 04-08/191 від 13 січня 2025 року на запит адвоката Волторніста С.І. вбачається, що відповідно до наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф» сільськогосподарські угіддя с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Ізюмського району Харківської області належать до категорії таких, які були ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами. Остаточне рішення щодо класифікації території за статусом небезпеки приймається лише після її обстеження сертифікованими операторами протимінної діяльності. На підставі затвердженого начальником Харківської обласної військової адміністрації 29 квітня 2023 року Плану виконання робіт з очищення Харківської області від вибухонебезпечних предметів та гуманітарного розмінування, де землі сільськогосподарського призначення віднесені до ІІІ пріоритетного напрямку проведення розмінування території, прийнято рішення про виконання заявок після розмінування об`єктів критичної інфраструктури. Щодо обстеження земельних ділянок Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна аграрна компанія "Балінвест" на наявність вибухонебезпечних предметів станом на 10 січня 2025 року - інформація відсутня. Здійснення сільськогосподарських робіт дозволяється після отримання актів виконання робіт, наданих підрозділами з розмінування або операторами протимінної діяльності (а.с. 141-143 том 1).

Відповідно до частини 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Згідно з частиною 1 статті 15, частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини 2 статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України).

У частині 1 статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина 2 статті 792 ЦК України).

Правилами частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини 1 статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81ЦПК України).

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 просила суд розірвати два договори оренди земельних ділянок від 13 лютого 2012 року, укладені між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», з урахуванням додаткових угод до них від 06 листопада 2024 року, посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором, а саме взагалі не виплатив орендну плату за 2022 - 2024 роки.

24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.

Спірні земельні ділянки розташовані на території села Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області.

У період із 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року зазначений населений пункт перебував під тимчасовою окупацією російської федерації.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Встановивши фактичні обставини справи, судова колегія вважає, що спірні земельні ділянки розташовані на території населеного пункту, який з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебував під тимчасовою окупацією російської федерації, а тому в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.

При цьому суд апеляційної інстанції зауважує, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Орендар не зміг провести посівну компанію в 2022 році й фактично залишився без доходу. Тимчасова окупація населеного пункту, в якому розташована спірна земельна ділянка, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо.

Отже, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у несплаті орендної плати за 2022 рік відсутня, а отже, відсутня й систематичність порушення строків сплати орендної плати.

Вказане виключає, у тому числі, наявність заявленої ОСОБА_1 підстави для розірвання договору.

Посилання позивачки на циклічність сільськогосподарських робіт, що виключає неможливість сплати орендної сплати і не звільняє орендаря від такої сплати, є безпідставним, адже окрім тієї обставини, що спірні земельні ділянки розташовані на території населеного пункту, який з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебував під тимчасовою окупацією російської федерації, необхідно врахувати ведення активних бойових дій на вказаній території до та після такої окупації, що також впливало на можливість ведення господарської діяльності.

Як зазначалося, підставою розірвання договорів оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Судом апеляційної інстанції, з урахуванням фактичних обставин справи не встановлено систематичної несплати орендної плати з вини орендаря.

Щодо доводів ОСОБА_1 про неможливість встановлення форс-мажорної обставини без наявності відповідного сертифікату ТПП України, то судова колегія вважає їх необґрунтованими з огляду на таке.

Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22 сертифікат ТПП України не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин; наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом або договором.

Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1 є документом загального інформаційного характеру, цей лист не може вважатися сертифікатом ТПП України, виданим відповідно до положень ст.14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні» і не є доказом настання форс-мажору (обставин непереборної сили) для певного суб`єкта господарювання у конкретному зобов`язанні. Водночас Верховний Суд звертає увагу, що навіть за відсутності сертифіката ТПП України, отриманого в передбаченому законом порядку, сторона не позбавлена можливість доводити наявність форс-мажорних обставин іншими доказами, якщо інше не встановлено законом чи договором.

Відповідно до частин 1, 3 статті 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

Є загальновідомою та не потребує доказування, що село Яковенкове Балаклійського району Харківської області, де розташовані спірні земельні ділянки, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російської федерації. Ця обставина не заперечувалась сторонами.

Отже, протягом вказаного періоду існували форс-мажорні обставини, які об`єктивно унеможливлювали виконання зобов`язань за спірними договорами оренди.

Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов`язок із виплати орендної плати за 2022 рік. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, він не провів у 2022 році посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.

Враховуючи викладене, у спірних правовідносинах відсутні підстави для розірвання договорів оренди землі в судовому порядку.

Такі висновки повністю узгоджуються з висновком Верховного Суду, викладеним в постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24.

За таких обставин судова колегія вважає, що рішення суду першої інстанції у частині розірвання договорів оренди підлягає скасуванню з ухваленням нового про залишення позову без задоволення в цій частині.

Щодо стягнення заборгованості, то суд виходить з такого.

ОСОБА_1 (орендодавець) посилалась на те, що ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) не виконало обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки.

Згідно з частиною 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Верховний Суд у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 зазначив, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Таким чином, при оцінці судом таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а обов`язком орендаря є доведення належними та допустимими доказами наявність тих обставин, на які він посилається, як на такі, що підтверджують факт неможливості використання ним орендованого майна з незалежних від нього причин.

У постанові від 20 березня 2024 року у справі № 911/255/23 за позовом про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідач відповідно до положень частини 6 статті 762 ЦК України не мав обов`язку сплачувати орендну плату за відповідний період, враховуючи перебування населеного пункту, де розташований об`єкт оренди, в тимчасовій окупації з 01 березня 2023 року до 01 квітня 2023 року, та неможливість використання об`єкта оренди орендарем.

Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

У постанові Палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував увагу на тому, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати, і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що оскільки встановлено порушення ТОВ «ІАК «Балінвест» умов договору оренди землі щодо сплати орендної плати, а саме за 2022-2024 роки, тому наявні підстави стягнення такої заборгованості, однак за вирахуванням часу, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а саме за період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, та із застосуванням лише індексації нормативно-грошової оцінки землі, без індексації орендної плати.

За умовами договорів оренди землі від 13 лютого 2012 року з урахуванням додаткових угод від 06 листопада 2014 року нормативна грошова оцінка земельних ділянок із застосуваннями коефіцієнту 1,756 становить 126 190,71 грн, а орендна плата - 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розмір орендної плати за 2022 рік, а саме 169 днів, в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку, складається з щорічної орендної плати в розмірі 4378,60 грн, що розрахована наступним чином:

126 190,71 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки, визначена в п. 4 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) х 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) х 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) х 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) / 365 х 169 (кількість днів в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку) = 4378,60 грн;

За 2023 рік 10 402,40 грн, що розрахована наступним чином:

126 190,71 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки визначена в п. 4 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) х 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) х 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) х 1,1 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 р.) х 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) = 10 402,40 грн.

За 2024 рік 10 932,93 грн, що розрахована наступним чином:

126 190,71 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки визначена в п. 4 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) х 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) х 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) х 1,1 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 р.) х 1,051 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 р.) х 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) = 10 932,93 грн.

Оскільки нормативна грошова оцінка земельних ділянок за обома договорами оренди від 13 лютого 2012 року є однаковою, то за другим договором оренди розмір заборгованості відповідача є таким самим: за 2022 рік - 4378,60 грн, за 2023 рік 10 402,40 грн, за 2024 рік 10 932,93 грн, а всього 25 713,93 грн.

Вказані суми (по 25 713,93 грн за кожним договором) і підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Враховуючи вищевикладене, рішення суду в цій частині підлягає зміні шляхом зменшення розміру орендної плати, що підлягає стягненню з відповідача на користь позивачки, з 28 546,15 грн до 25 713,93 грн за кожним з договорів.

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до частини 10 статті 141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

За подачу позову ОСОБА_1 сплачено судовий збір в розмірі 3633,60 грн (а.с. 1 том 1).

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (відмовлено у задоволенні немайнової вимоги та в частині майнової вимоги задоволено на 73,52%), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 1 335,71 грн (1816,80 х 73,52%) підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

За подання апеляційної скарги Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» сплачено судовий збір в розмірі 4093,15 грн (а.с. 227 том 1).

Апеляційну скаргу ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено частково, тому йому позивачкою має бути компенсовано 2212,31 грн, з яких ((28 546,15 25 713,93) х 2) / 69 950,20 х 2 046,58 грн = 165,73 грн (майнові вимоги) та 2 046,58 грн (немайнові вимоги).

Шляхом взаємозаліку зазначених сум з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню 2212,31 1335,71 = 876,60 грн судового збору.

Крім того, 17 вересня 2024 року між Адвокатським об`єднанням «УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА» і Нарожною М.І. укладено договір № 130/24 про надання правової допомоги, і угоду №1 про встановлення гонорару, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить 12 000,00 грн (а.с. 60-62 том 1).

З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки № від 02 жовтня 2024 року, № від 03 жовтня 2024 року, № від 04 жовтня 2024 року вбачається, що ОСОБА_1 сплатила Адвокатському об`єднанню «УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА» грошові кошти у загальній сумі 12 000,00 грн за надання правової допомоги за договором №130/24 від 17 вересня 2024 року (а.с. 64 том 1).

Згідно вимог частин 1, 2 статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Обов`язок доведення не співмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частина 6 статті 137 ЦПК України).

Апеляційна скарга ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не містить доводів щодо не співмірності розміру витрат позивача на правничу допомогу. Отже, судові витрати на правничу допомогу покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. З урахуванням часткового задоволення позову, з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню судові витрати позивачки на правничу допомогу, понесені в суді першої інстанції, в розмірі 4411,20 грн (6000,00 грн х 73,52%).

Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 2 ч.1 ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381-384, 389 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 05 лютого 2025 року у частині вирішення спору про розірвання договору оренди та стягнення судового збору скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки залишити без задоволення.

В іншій частині рішення суду змінити.

Зменшити розмір заборгованості з орендної плати за договором оренди земельної ділянки

з кадастровим номером :04:000:0620, б/н від 13 лютого 2012 року за 2022 2024 роки, що підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання Харківська область, Ізюмський район, с. Калинівка, РНОКПП НОМЕР_1 ) з 28 546,15 грн до 25 713 (двадцять п`ять тисяч сімсот тринадцять) грн 93 коп.

Зменшити розмір заборгованості з орендної плати за договором оренди земельної ділянки

з кадастровим номером :04:000:0624, б/н від 13 лютого 2012 року за 2022 2024 роки, що підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: Харківська область, Ізюмський район, с. Калинівка, РНОКПП НОМЕР_1 ) з 28 546,15 грн до 25 713 (двадцять п`ять тисяч сімсот тринадцять) грн 93 коп.

Зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: Харківська область, Ізюмський район, с. Калинівка, РНОКПП НОМЕР_1 ), з 11 264,74 грн до 4411 (чотири тисячі чотириста одинадцять) грн 20 коп.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: Харківська область, Ізюмський район, с. Калинівка, РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) 876 (вісімсот сімдесят шість) грн 60 коп судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 20 січня 2026 року.

Головуючий Ю.М. Мальований

Судді О.В. Маміна

В.Б. Яцина