Справа № 598/2129/25
провадження № 2/598/103/2026
РІШЕННЯ

іменем України

"16" січня 2026 р. Збаразький районний суд Тернопільської області

в складі: головуючого суду Левків А.І.

при секретарі Бумбі М.І.

з участю представника позивача адвоката Софина І.В.
представника відповідачів адвоката Майки А.Б.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в місті Збаражі справу за позовом дочірнього сільськогосподарського підприємства «Надзбруччя-Агро» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Томіко агро» про визнання укладеною додаткової угоди до договору про оренду землі,

встановив:

В провадженні суду знаходиться справа за позовом ДСП «Надзбруччя-Агро» до ОСОБА_1 , ТзОВ «Томіко агро» про визнання укладеною додаткової угоди до договору про оренду землі.

Зокрема, позивач просить суд визнати укладеною між ДСП «Надзбурря Агро» в особі директора Яциковського І.Я. та ОСОБА_1 додаткову угоду до договору оренди землі від 05 серпня 2014 року № 109, щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0078, площею 1,68 га.

Свої вимоги позивач мотивує тим, що 05 серпня 2014 року між ним та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 109 відповідно до умов якого Орендодавець ОСОБА_1 надав, а Орендар ДПС «Надзбруччя-Агро» прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 1,68 га., кадастровий номер :01:001:0078, яка знаходиться на території Романовоселівської сільської ради Збаразького району Тернопільської області, строком на 10 років. 17 липня 2015 року державним реєстратором було зареєстровано дане речове право оренди вказаної земельної ділянки. Відповідно до п. 43 договору оренди він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Позивач добросовісно виконував взяті на себе обов`язки та до закінчення договору оренди звернувся до ОСОБА_1 із листом-повідомленням про поновлення договору оренди до якого додав проект додаткової угоди. ОСОБА_1 не надала жодної відповіді на пропозицію позивача. В подальшому позивачу стало відомо, що 06 серпня 2024 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «Томіко агро» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, право оренди було зареєстровано державним реєстратором 17 серпня 2024 року. Позивач вважає, що договір оренди землі № 109 від 05 серпня 2014 року набрав чинності 17 липня 2015 року після державної реєстрації речового права, а тому строк його дії закінчується 17 липня 2025 року. Враховуючи наведене позивач вважає, що договір оренди між ОСОБА_2 та ТзОВ «Томіко агро» укладено передчасно, без розірвання попереднього договору оренди, що порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди, а тому він звернувся до суду із даним позовом.

Ухвалою суду від 23 жовтня 2025 по даній справі відкрито спрощене позовне провадження з повідомленням сторін.

У відзиві на позов представник відповідачів адвокат Майка А.Б. просить суд в задоволенні позову відмовити, оскільки десятирічний строк оренди вказаної земельної ділянки, який був укладений 05 серпня 2014 року закінчився 05 серпня 2024 року, тому ОСОБА_2 могла реалізувати своє законне право на користування своїм майно на власний розсуд. Сам договір оренди вважається укладеним з моменту його підписання сторонами, а не з моменту держаної реєстрації речового права. Крім того, 10 травня 2024 року відповідач ОСОБА_2 листом повідомила ДСП «Надзбруччя-Агро», що після закінчення терміну дії договору оренди від 05 серпня 2014 року вона не має наміру продовжувати термін його дії або заключати новий договір оренди. На підставі наведеного, вважає договір оренди землі укладений 06 серпня 2024 року між ОСОБА_2 та ТзОВ «Томіко агро» законним та чинним, оскільки він укладений після припинення дії попереднього договору оренди.

У відповіді на відзив представник позивача зазначає, що договір оренди землі вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, а тому новий договір оренди укладений 06 серпня 2024 року між ОСОБА_2 та ТзОВ «Томіко агро» укладений ще до закінчення строку дії попереднього договору оренди від 05 серпня 2014 року, термін дії якого закінчувався 17 липня 2025 року.
Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав та просив суд його задовольнити з підстав наведених в ньому.
Представник відповідачів в судовому засіданні просив в задоволенні позову відмовити з підстав наведених у відзиві на позов та поясненнях по справі.
Судом встановлено наступне.
05 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ДСП «Надзбруччя-Агро» було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,68 га, кадастровий номер :01:001:0078 строком на 10 років, зі сплатою 1451,08 грн. орендної плати у рік, що становить 3% від нормативної грошової оцінки землі (а.с. 14-15).

Відповідно до п.43 вказаного Договору він набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації .

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 липня 2015 року вказане право оренди земельної ділянки було зареєстровано 17 липня 2015 року (а.с. 17).

Дана земельна ділянка була передана в оренду позивачу, що підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки (а.с.16).

Відповідно до п. 8 вказаного Договору після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

04 червня 2024 року позивач надіслав відповідачці ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди разом із проектом додаткової угоди про продовження договору оренди ще на 10 років до 05 серпня 2034 року зі сплатою орендної плати в розмірі 8 % нормативно-грошової оцінки землі, не пізніше 31 грудня року, в якому використовується ділянка, що підтверджується описом вкладення у поштове рекомендоване відправлення та відповідною квитанцією (а.с.18-20).

10 травня 2024 року відповідачка ОСОБА_1 надіслала позивачу ДСП «Надзбруччя-Агро» лист-повідомлення про намір не продовжувати договір оренди землі на новий термін та про бажання його розірвати і використовувати земельну ділянку для власних потреб, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 17 серпня 2024 року було зареєстровано право оренди вказаної земельної ділянки на підставі договору оренди від 06 серпня 2024 року укладеного між ОСОБА_1 та ТзОВ «Томіко агро» (а.с. 23).

Статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав.
Відповідно до ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Згідно ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.
Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст.81 ЦПК України кожна із сторін зобов`язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Земельним кодексом України, Законом України Про оренду землі.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Законом України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин,) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч1, ч.2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
Згідно з частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Аналіз положень частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
Водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23).
У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі № 908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.
Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.
Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції» від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР), зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено: «Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном».
Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.
Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом (випливає зі статті 317 ЦК України). Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).
Для дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).
Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі на новий строк, тому порушення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Таким чином, судом встановлено, що між ДСП «Надзбруччя-Агро» та відповідачем ОСОБА_1 05 серпня 2014 року був укладений договір оренди землі № 109 строком на 10 років.
Відповідно у позивача право оренди земельної ділянки виникло 05 серпня 2014 року та закінчувалось 05 серпня 2024 року.
10 травня 2024 року орендодавець ОСОБА_1 листом повідомила орендаря ДСП «Надзбруччя-Агро», що після закінчення терміну дії договору оренди від 05 серпня 2014 року не має наміру продовження терміну дії договору.
За вказаних обставин в орендаря відсутнє право на поновлення договору оренди землі.
Щодо строку дії договору оренди, то Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року справа № 357/8277/19 відступила від висновків зроблених Верховним Судом України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
Зі змісту цієї постанови вбачається, що на час укладення договорів оренди (23 грудня 2014 року та 23 лютого 2015 року) з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.
Згідно зі статтями 125, 126 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення правовідносин у справі № 6-643цс16) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникали з моменту державної реєстрації цих прав.
Отже, станом на час виникнення вказаних правовідносин законодавчо були закріплені вимоги про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону № 1952-IV, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Отже, з урахуванням викладених норм поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація речового права» різняться.
Реєстрація права оренди земельної ділянки є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю, проте вказане не свідчить, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинності з моменту реєстрації права.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду констатує, що після внесення змін щодо виключення реєстрації самого договору оренди земельної ділянки момент реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності таким договором.
Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає за можливе відступити від висновків, викладених Верховним Судом України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, оскільки, на думку колегії суддів, договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Крім того, колегія суддів зазначає, що статтями 125 та 126 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-IV.
Разом з тим Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) та рішенням Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch vs. The United Kingdom, заява № 44277/98) встановлено, що «правомірні очікування» мають статус майна і позбавлення сторони правовідносин її правомірних очікувань є неприпустимим.
Таким чином, сторона договору оренди після його укладення першою отримує легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов.
Аналізуючи зазначене, суд вважає, що договір оренди, укладений після 01.01.2013р. вважається укладеним з моменту його підписання стронами.
Таким чином, строк дії договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ДСП «НАДЗБРУЧЧЯ-АГРО» 05 серпня 2014 року закінчився 05 серпня 2024 року. ОСОБА_1 повідомила Орендаря про небажання надалі продовжувати дію договору оренди, а тому вона на законних підставах 06 серпня 2024 року уклала новий договір оренди із ТзОВ «Томіко агро».

Враховуючи наведене, заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити за безпідставністю позовних вимог.
Представник відповідача просив стягнути з позивача на користь ТзОВ «Томіко агро» 28000 грн. витрат на професійну правничу допомогу, що підтверджуються договором про надання правничої допомоги від 23 грудня 2024 року, актом виконаних робіт та платіжною інструкцією № 150 від 13 листопада 2025 року.
На підставі ст.ст. 137, 141 ЦПК України, суд вважає за доцільне стягнути з позивача в користь відповідача ТзОВ «Томіко агро» 20000 грн. витрат на професійну правничу допомогу, враховуючи характер виконаної представником позивача роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, критерій реальності адвокатських витрат, а також розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи, зі значення справи для сторін.
На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 4, 5, 11, 12, 81, 89, 137, 141, 263-265, 273 ЦПК України, суд,

ухвалив :

В задоволенні позову дочірнього сільськогосподарського підприємства «Надзбруччя-Агро» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Томіко агро» про визнання укладеною додаткової угоди до договору про оренду землі відмовити.
Стягнути з дочірнього сільськогосподарського підприємства «Надзбруччя-Агро» (місцезнаходження: вул.Надзбруччя, 19 с.Романове Село Тернопільського району Тернопільської області, ) в користь товариства з обмеженою відповідальністю «Томіко агро» (місцезнаходження: вул. Надії, 17 с.Біла Тернопільського району Тернопільської області, ) 20000 (двадцять тисяч) гривень витрат на професійну правничу допомогу.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Тернопільського апеляційного суду Тернопільської області через Збаразький районний суд Тернопільської області протягом тридцяти днів з дня його складання.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення складено 16 січня 2026 року.

СУДДЯ Андрій ЛЕВКІВ