ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/2907/26
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2026 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Комаревцевої Л.В.

з секретарями судового засідання Гаврилюк О.В., Солодуха В.В.

за участю представника Відповідача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження в залі суду за адресою: місто Київ, вул. Кошиця, 5А цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ГАРАНТ КАПІТАЛ" про визнання майнових прав,

В С Т А Н О В И В :

У червні 2025 року ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ГАРАНТ КАПІТАЛ" про визнання майнових прав на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 міста Києва у розмірі профінансованого внеску в сумі 603927,65 грн згідно з Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 82526 від 19 вересня 2017 року.

Позов обґрунтований наступними обставинами. 19.09.2017 між ОСОБА_2 та ПАТ АКБ "АРКАДА" укладено договір № 82526 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого позивач проінвестувала будівництво майна на суму 603927,65 грн., запланована дата введення в експлуатацію липень 2019 року, під заселення жовтень 2019 року.

Водночас станом на момент звернення з даною позовною заявою, жодні будівельні роботи не закінчені, а будівництво не було відновлено. За результатами перевірки інформації з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (Реєстру будівельної діяльності), відсутні будь-які відомості про введення об`єкта в

експлуатацію, зокрема не оприлюднено даних про реєстрацію сертифіката готовності об`єкта до експлуатації. Відповідач, як управитель фонду фінансування будівництва, фактично не здійснює ефективного контролю за виконанням зобов`язань Забудовником, що прямо створює ризик втрати інвестованих коштів, а отже - втрати позивачкою права власності на житло, яке мало б бути набуте у майбутньому.

За викладених обставин, позивач просить позов задовольнити.

Ухвалою суду від 30.06.2025 відкрито провадження по справі, розгляд якої призначено у підготовче судове засідання в порядку загального позовного провадження з викликом сторін.

15.07.2025 Відповідачем надано відзив на позов у якому позовні вимоги не визнаються з огляду на наступне. Майнові права, які просить визнати позивач вже належать їй на підставі Договору про уступу майнових прав №82526 від 19.07.2018, укладеним між АТ АКБ "АРКАДА" та ОСОБА_2 , за умовами якого Банк уступив, а Довіритель прийняв від Банку майнові права на зазначений у п.3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за Довірителем у ФФБ, квартиру АДРЕСА_1 міста Києва. Відтак твердження позивача, що управитель після повної оплати не передав їй майнові права на об`єкт інвестування не відповідають дійсності. АТ АКБ "АРКАДА" повідомляв позивача про зміну строків будівництва, в подальшому Управитель майна визнаний банкрутом, будівництво призупинено. Рішенням Господарського суду від 25.11.2020 у справі №910/14861/20 через порушення законодавства про фінансові послуги ФФБ АТ АКБ «АРКАДА» було замінено як управителя Фонду фінансування будівництва виду А «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал». Зобов`язано АТ АКБ «АРКАДА» передати ТОВ «Фінансова компанія «Гарант Капітал» кошти оперативного резерву ФФБ та документи, що регламентують функціонування ФФБ виду А «ПАТРІОТИКА» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво». Отже, права та обов`язки щодо довірителів ФФБ та забудовника, до Відповідача перейшли з 29.12.2020, коли строк введення в експлуатацію очевидно був порушений забудовником. Після заміни управителя ФФБ на Відповідача Позивач прибула до Відповідача та здійснила звірку розрахунків станом на 20.01.2022, за результатами якої був вкладений Акт, підписаний сторонами. Відповідачем та Позивачем була укладена Додаткова угода від 20.01.2022 до Договору про участь у ФФБ №82526 від 19.09.2017, в якій сторони передбачили, що Сторона за договором АТ АКБ «АРКАДА» замінюється на ТОВ «ФК «ГАРАНТ КАПІТАЛ», і до нового управителя переходять всі права та обов`язки щодо Довірителя. Вказана Додаткова угода підписана Позивачем. Позивачу також було видано Свідоцтво про участь у ФФБ від 20.01.2022, в якому запланованою датою прийняття будинку №34 визначено 31.12.2025. Відповідач визнає майнові права позивача. Враховуючи, що майнові права належали Позивачу на момент заміни управителя ФФБ, і Відповідач не має майнових прав Позивача, щоб передавати їй, виданий АТ АКБ «АРКАДА» Позивачу договір про уступку майнових прав є тим документом, який підтверджує наявність у неї майнових прав на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 у складі: багатоповерхові житлові будинки з об`єктами торговельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення між вул. Бориса Гмирі та АДРЕСА_2 . Окрім того, Відповідач є управителем майна, здійснює управління залученими коштами та не несе обов`язку по будівництву та введенню майна в експлуатацію. Зважаючи на обставини викладені у відзиві Відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

Ухвалою підготовчого судового засідання від 08.12.2025, занесену до протоколу судового засідання, розгляд справи призначено по суті.

Представник Позивача у судове засідання не прибув, подав клопотання про розгляд справи у його відсутність.

У судовому засіданні представник Відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог, вказуючи на те, що позивачем не надано жодних доказів на підтвердження того, що Відповідач ТОВ «ФК «ГАРАНТ КАПІТАЛ» не визначає або оспорює право власності позивача на майнові права на об`єкт інвестування. Договір про уступку майнових прав №82526 від 19.07.2018 є чинним, Відповідачем не оспорювався. Об`єкт інвестування (квартира) нікому іншому не продано. Відповідач ТОВ «ФК «ГАРАНТ КАПІТАЛ» визнає та не оспорює право власності позивача на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , цей позов не підлягає задоволенню.

Суд дослідивши матеріали справи, вивчивши заяви сторін, дослідивши докази і письмові пояснення, викладені у позовній заяві, встановив такі обставини.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав свобод чи законних інтересів.

Разом з тим, передбачені ст.ст. 12, 13 ЦПК України засади змагальності та диспозитивності цивільного судочинства визначають основні правила, в межах яких мають діяти особи, що беруть участь у справі, та суд при вирішенні справи.

Як вбачається з матеріалів справи, 19.09.2017 між ОСОБА_2 та (далі-Довіритель) та ПАТ АКБ «Аркада» (далі-Управитель) укладено Договір №82526 про участь у Фонді фінансування будівництва, предметом договору є квартира АДРЕСА_3 , загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту: 36, 61 кв.м; вимірна одиниця об`єкта інвестування - 1,00 кв.м у складі: багатоповерхові житлові будинки з об`єктами торговельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення між АДРЕСА_2 . Загальна вартість об`єкта інвестування складає 603927 грн. 65 коп., запланована дата введення Забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: липень 2019 року. Позивачкою, у свою чергу, в повному обсязі здійснено оплату квартири у розмірі 603927,65 грн, про що свідчить свідоцтво про участь у ФФБ виду А "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція" від 19 липня 2018 року.

За цим Договором Довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція" (нова редакція), що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ "АРКАДА" (Протокол N945 від 29.05.2017), надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду А "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція". Довіритель може отримати у власність закріплений за чим об`єкт інвестування після введення об`єкта будівництва в експлуатацію відповідно до Правил фонду та цього Договору. Після внесення Довірителем коштів відповідно до пункту 15 цього Договору Управитель закріплює за Довірителем у порядку, передбаченому Правилами фонду, відповідну кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування відповідно до поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування та видає Довірителю Свідоцтво про участь у фонді. Право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування виникає у Довірителя з дати передачі коштів в управління. Після 100% інвестування Довірителем закріпленого за ним об`єкта інвестування Управитель передає Довірителеві майнові права на цей об`єкт інвестування за Договором про уступку майнових прав.

19.07.2018 між АТ АКБ «АРКАДА», що є правонаступником ПАТ АКБ «АРКАДА» (Управитель) та позивачем підписано Додаткову угоду до договору № 82526 про участь у ФФБ від 19.09.2017, в якій зазначено про зміну найменування Управителя з «ПАТ АКБ «АРКАДА» на «АТ АКБ «АРКАДА» (п.1.).

У відповідності до пункту 1 генерального договору від 01 липня 2015 року, укладеного між АТ АКБ «АРКАДА» та ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» забудовник зобов`язується організувати спорудження об`єкта будівництва у встановлені строки та належної якості, ввести об`єкт будівництва (його окремі частини) в експлуатацію та передати довірителям закріплені за ними об`єкти інвестування, а Банк зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування будівництва на умовах цього генерального договору. Для виконання умов цього генерального договору, відповідно до Закону України № 978-IV, банк створює Фонд фінансування будівництва «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» виду А»

Рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/14860/20 від 12.01.2021 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» з Акціонерного товариства Акціонерного комерційного банк "Аркада" на нового управителя Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Гарант Капітал".

Заплановані дати введення будинку в експлуатацію систематично змінюються забудовником, що вбачається з листів до позивача про зміни запланованих строків. Чергова запланована дата введення будинку в експлуатацію запланована на липень 2019 року, під заселення- жовтень 2019 року.

Після заміни управителя ФФБ на Відповідача Позивач прибула до Відповідача та здійснила звірку розрахунків станом на 20.01.2022, за результатами якої був вкладений Акт (копія додається), підписаний Відповідачем та Позивачем.

Між сторонами укладена Додаткова угода від 20.01.2022 до Договору про участь у ФФБ №82526 від 19.09.2017, в якій сторони передбачили, що Сторона за договором АТ АКБ «АРКАДА» замінюється на ТОВ «ФК «ГАРАНТ КАПІТАЛ», і до нового управителя переходять всі права та обов`язки щодо Довірителя. Вказана Додаткова угода підписана Позивачем. Позивачу також було видано Свідоцтво про участь у ФФБ від 20.01.2022, в якому запланованою датою прийняття будинку №34 визначено 31.12.2025.

Таким чином, з пояснень учасників справи судом встановлено, що строки введення будинку в експлуатацію постійно змінюються, відповідно право власності позивача не зареєстроване, чим порушені її права.

Таким чином, до ТОВ «ГАРАНТ КАПІТАЛ», як нового управителя ФФБ «ПАТРІОТИКА» перейшли всі права та обов`язки щодо довірителів цього ФФБ, у силу Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», у зв`язку з ухваленням рішення суду про заміну управителя ФФБ на нового управителя.

У відзиві на позов ТОВ «ФЛ «Гарант Капітал» не оспорює майнові права позивача на проінвестований об`єкт - квартиру АДРЕСА_1 .

Не погоджуючись із позовними вимогами у відзиві ТОВ «Фінансова компанія «Гарант Капітал» вказує, що позивачу ОСОБА_2 належать майнові права на об`єкт інвестування на підставі Договору про уступку майнових прав №82526 від 19.07.2018. Відповідач вказує що ним визнається наявність у позивача майнових прав на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Відповідач не є забудовником нерухомого майна, відтак не несе обов`язку по його забудові, введенню в експлуатацію в межах ФФБ «ЕВРИКА», в тому числі житловий будинок АДРЕСА_4 . Позивачу було відомо про перенесення строків будівництва на грудень 2025 року, який не порушено забудовником.

Суд вважає важливими доводи Відповідача, разом з тим не може їх врахувати виходячи з наступного.

Зазначені Відповідачем обставини не спростовують висновків суду, що права Позивача є порушеними саме за фактом несвоєчасного виконання взятих зобов`язань в частині введення об`єкту будівництва в експлуатацію та передачі про інвестованої квартири позивачу.

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни).

Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (N 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина перша та друга статті 5 ЦПК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року в справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) зазначено, що «враховуючи характер спірних правовідносин, а також встановлені судами попередніх інстанцій обставини, Велика Палата Верховного Суду вважає, що обраний позивачкою спосіб захисту порушених прав не заборонений законом та у світлі цієї справи є ефективним, оскільки іншим шляхом захистити її права позивачка не могла. Тому необґрунтованими є доводи касаційної скарги щодо неналежності такого обраного позивачкою способу захисту її прав як визнання за нею майнових прав на квартиру як на частку в об`єкті незавершеного будівництва».

Можливість застосування такого способу захисту як визнання майнових прав за інвестором підтверджена й у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), у якій зазначено, що інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).

Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (частина друга стаття 3 Закону).

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно ч. 5 ст. 7, ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій й об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, а також майнові права.

Відповідно до положення статті 19 Закону України «Про інвестиційну діяльність», захист інвестицій - це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об`єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, у тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. З метою забезпечення сприятливого та стабільного інвестиційного режиму держава встановлює державні гарантії захисту інвестицій.

Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Визнання за особою майнових прав як різновид загального способу захисту - визнання права, може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (ст. 876 ЦК України).

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом (частина перша статті 611 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати.

За умови коли позивач сплатив встановлену у договорі загальну вартість майнових прав на житлове приміщення у визначені в договорі строки, що підтверджується наявністю довідки про 100% фінансування за відповідним договором, а відповідач у встановлені договором строки не завершив будівництво об`єкту, не ввів об`єкт в експлуатацію, і завершення ним будівництва є сумнівним з огляду на те, що будівництво не ведеться, суд дійшов висновку про наявність порушення прав позивача та необхідність їх захисту в судовому порядку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) зазначено, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти.

Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року в справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) вказано, що: «під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (див. постанову Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16). Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України). Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України). Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру».

Аналогічні висновки зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц, від 20 березня 2019 року у справі №761/20612/15-ц та від 11 вересня 2019 року в справі №1522/16455/12.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що: «13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав.

Таким чином, оскільки квартира є оплаченим позивачем об`єктом, який після завершення будівництва стає окремим майном, то до завершення будівництва об`єкту нерухомого майна, в якому знаходиться квартира, та прийняття його до експлуатації - позивачу належить не право власності на квартиру, а майнові права на неї, зокрема, на фактично оплачені квадратні метри.

Суд дійшов висновку про порушення прав позивача на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 у складі: багатоповерхові житлові будинки з об`єктами торговельно-офісно-розважального та соціальнопобутового призначення між АДРЕСА_2 , адже маючи обґрунтовані та законні сподівання позивач позбавлений можливості отримання майнових прав внаслідок недобросовісної поведінки продавця у зв`язку з порушенням термінів побудови та здачі об`єкта в експлуатацію при повній сплаті позивачем передбаченої договором загальної вартості майнових прав.

Суд погоджується з тим, що у разі повної оплати об`єкта інвестування та невиконання забудовником і управителем своїх зобов`язань ефективним способом захисту порушеного права є визнання за інвестором майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, що узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду (постанови від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц, від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц).

Водночас суд зазначає, що заявлена позивачкою вимога у формулюванні «визнання права власності на майнові права у розмірі профінансованого внеску» у частині фактичного ототожнення такого права з правом власності на об`єкт нерухомості або з грошовим зобов`язанням відповідача виходить за межі правової природи майнового права як права очікування.

Оскільки об`єкт будівництва не завершений, не введений в експлуатацію та не сформований як об`єкт нерухомого майна у розумінні статті 331 ЦК України, суд позбавлений правових підстав для визнання за позивачкою права власності.

Згідно із ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частиною 2 статті 11 ЦК України, встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст.ст. 202, 204 ЦК України, правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

З урахуванням того, що згідно із ст. 626 ЦК України договором є домовленість, спрямована на виникнення, зміну та припинення прав та обов`язків, укладення з позивачкою Попереднього договору та Договору про забезпечення виконання зобов`язань є дією, спрямованою на набуття цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цьогокодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ст.ст. 610, 611 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, і у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплатою неустойки і відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За таких обставин суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, шляхом визнання за позивачкою майнового права (права очікування) на відповідний об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_1 . Такий спосіб захисту відповідає положенням статей 15, 16 ЦК України, забезпечує баланс інтересів сторін та надає позивачу правову визначеність щодо її статусу як інвестора, не порушуючи при цьому вимог чинного законодавства щодо моменту виникнення права власності на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України суд вважає необхідним стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Гарант Капітал" на користь держави судові витрати.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 10, 12-13, 76-80, 133, 141, 200, 206, 263-265, 268, 354, 355 ЦПК України, ст.ст. 3, 15, 16, 177, 179, 181, 182, 190, 509, 525, 526, 527, 530, 610, 611, 629, 876 ЦК України, Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ГАРАНТ КАПІТАЛ" про визнання майнових прав - задовольнити частково.

Визнати за ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ; адреса місця реєстрації проживання: АДРЕСА_5 ) майнове право на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 міста Києва у розмірі профінансованого внеску в сумі 603927,65 грн згідно з Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 82526 від 19 вересня 2017 року.

В задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Гарант Капітал" () на користь держави судовий збір в розмірі 4831,42 грн. (чотири тисячі вісімсот тридцять одна гривня 42 копійки).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 19.01.2026

Суддя: Комаревцева Л.В.