Провадження № 22-ц/812/76/26
П О С Т А Н О В А

іменем України

12 січня 2026 року м. Миколаїв

справа № 485/931/25

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Лівінського І.В.,

суддів: Тищук Н.О., Шаманської Н.О.,

із секретарем судового засідання Богуславською О.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт"

на рішення Снігурівського районного суду Миколаївської області, ухваленого 23 вересня 2025 року під головуванням судді Квєтки І.А., в приміщенні цього ж суду, повне судове рішення складено того ж дня, у цивільній справі

за позовом

ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога - Плюс" про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості,

у с т а н о в и в:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позовної заяви

У травні 2025 року ОСОБА_1 , через свого представника звернувся до суду з позовом, вимоги якого в подальшому уточнив, до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" (далі - ТОВ "Ютс-Агропродукт") про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості.

Позивач зазначав, що він є власником земельної ділянки площею 5,59 га, кадастровий номер :03:000:0081, яка розташована в межах території Снігурівської ОТГ Баштанського району Миколаївської області (раніше Павлівська сільська рада Снігурівського району Миколаївської області) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

24 травня 2012 року між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Південь» (далі ТОВ «Райз-Південь») був укладений договір оренди вказаної земельної ділянки (далі - Договір оренди).

В подальшому, 30 січня 2018 року на підставі додаткової угоди №3500127 до договору оренди, укладеної між ОСОБА_1 , орендарем ТОВ "Райз-Південь" та ТОВ "ЮТС-Агропродукт", до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди на умовах договору, викладених у новій редакції цієї додаткової угоди, строком до 30 листопада 2027 року. За умовами угоди відповідач по справі, зобов`язався сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою щорічно, у строк з 01 серпня по 31 грудня кожного року, й у встановленому договором розмірі.

Відповідач умови договору оренди земельної ділянки не виконав, у 2022-2024 роках орендну плату не сплатив, що є систематичним порушенням умов договору та є підставою для його розірвання у відповідності до статті 141 ЗК України.

Розмір орендної плати, обумовленої сторонами в договорі, становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 14 589,48 грн. за рік оренди.

Заборгованість відповідача за договором складає: за 2022 рік - 11 233,90 грн., за 2023 рік - 11 233,90 грн., за 2024 рік - 11 233,90 грн., а всього 33 701,70 грн. (вже з відрахуванням 23% податків).

Посилаючись на викладене, позивач просив суд розірвати договір оренди землі від 24 травня 2012 року (кадастровий номер :03:000:0081, площа 5,59 га), укладений між ним та ТОВ "Райз-Південь" (орендар ТОВ «Ютс - Агропродукт» на підставі додаткової угоди № 35000127 від 30 січня 2018 року, новий орендар згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» (далі - ТОВ «Перемога-Плюс»). Стягнути з ТОВ «Ютс-Агропродукт» заборгованість зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки у розмірі 33 701,70 грн, а також стягнути з ТОВ «Ютс-Агропродукт» та ТОВ «Перемога - Плюс» судовий збір у розмірі 1 937,92 грн.

Ухвалою Снігурівського районного суду Миколаївської області від 17 червня 2025 року до участі у справі у якості співвідповідача залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога - Плюс».

Узагальнені доводи інших учасників

Під час розгляду справи представник відповідача ТОВ «Ютс-Агропродукт» Гарагуц І.Ф. подав відзив на позовну заяву, у якому просив відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що позов є необґрунтованим. Зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території Снігурівської ОТГ Миколаївської області, яка була тимчасово окупованою російською федерацією з 19 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року, та на даний час є територією можливих бойових дій. Внаслідок збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації ТОВ "Ютс-Агропродукт", яке здійснювало діяльність на цій території було позбавлено можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі, використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Факт розграбування підприємства підтверджений витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 1 статті 438 КК України. Крім того, внаслідок бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами, що унеможливлює її використання. Таким чином, у відповідача відсутня вина у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022-2024 рік за договором оренди земельної ділянки на підставі частини 6 статті 762 ЦК України, а тому підстави для задоволення позову відсутні.

Представник позивача - адвокат Третьяк Г.О. подала відповідь на відзив, в якому заперечувала щодо доводів, викладених у відзиві стороною відповідача. Зокрема, зазначила, що відповідачем не підтверджено належними доказами існування форс-мажорних обставин, як підстави для звільнення від виконання зобов`язання, а також факт забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та як наслідок непридатності її для використання за призначенням.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Снігурівського районного суду Миколаївської області від 23 вересня 2025 року позов задоволено частково. Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 5,59 га, кадастровий номер :03:000:0081, укладений між ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ОСОБА_1 , від 24 травня 2012 року (у редакції додаткової угоди №3500127 від 30 січня 2018 року до договору оренди землі ), право оренди за яким перейшло до ТОВ "Перемога - Плюс" на підставі договору №1704/25-21 від 17 квітня 2025 року.

Стягнуто з ТОВ "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 , 22 467,80 грн заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 24 травня 2012 року за 2023-2024 роки та 1130,45 грн судового збору.

Стягнуто з ТОВ "Перемога - Плюс" на користь ОСОБА_1 484,48 грн судового збору. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що абсолютна неможливість використання орендарем спірної земельної ділянки у 2022 році через окупацію території військовими формуваннями держави-агресора Російської Федерації, на якій така розташована, є підставою для звільнення його від сплати орендної плати за 2022 рік, на підставі частини 6 статті 762 ЦК України, а відтак відсутні підстави для задоволення позовної вимоги позивача про стягнення з відповідача орендної плати за 2022 рік.

Разом з тим, належних та достовірних доказів неможливості використовувати земельну ділянку у 2023-2024 роках відповідачі суду не надали.

Належних доказів обстеження земельної ділянки на предмет її забруднення вибухонебезпечними предметами, складання актів, внесення інформації до реєстру, як то передбачено Порядком ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України № 740 від 07.06.2024, визнання непридатними, звільнення від оподаткування у зв`язку із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами суду не надано.

Дані Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) містить зазначення територій, на якій були виявлені або яка може забруднена вибухонебезпечними предметами, не є достовірним доказом на підтвердження замінування саме земельної ділянки позивача. На користь такого свідчить те, що за даними вказаної карти до небезпечних територій віднесено територію всього колишнього Снігурівського району Миколаївської області, у т.ч. м. Снігурівка.

Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.

Сам лише витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 1 статті 438 КК України не є доказом неможливості здійснення відповідачем ТОВ "Ютс-Агропродукт" господарської діяльності.

Відповідач ТОВ "ЮТС-Агропродукт" протягом 2022-2024 років не вживав жодних заходів з метою обстеження земельних ділянок, про наявність обставин, які перешкоджають йому використовувати земельну ділянку за призначенням позивача не повідомляв. Така поведінка відповідача, на думку суду, є недобросовісною, що позбавляє позивача права користуватися своєю власністю та отримувати від цього дохід.

За даними інформації Снігурівської міської ради від 28 серпня 2025 року, акту візуального обстеження №29 від 05 серпня 2025 року, в результаті обстеження Комісією з візуального обстеження земельної ділянки в межах території Снігурівської міської територіальної громади з`ясовано, що земельна ділянка з кадастровим номером :03:000:0081, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , використовується за цільовим призначенням, засіяна соняшником під врожай 2025 року, про що складено відповідний акт обстеження і проведено фотофіксацію стану ділянки. Пільга зі сплати земельного податку за вказану земельну ділянку у 2022-2025 роках не надавалась.

Вказане спростовує доводи відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" про те, що земельна ділянка була або є забрудненою вибухонебезпечними предметами у 2023-2024 роках. У такому разі відповідач мав би надати докази щодо її розмінування.

Оскільки відсутні докази абсолютної неможливості використання відповідачем ТОВ "Ютс-Агропродукт" земельної ділянки за призначенням у 2023-2024 роках, позовні вимоги до нього, як сторони договору, яка порушила зобов`язання, про стягнення заборгованості з виплати орендної плати за 2023-2024 року є обґрунтованими.

Щодо вимог про розірвання договору оренди землі.

Відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" систематично несплачувало орендну плату позивачу за договором оренди землі, а саме не здійснив виплату за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням його прав.

За вказаного, доводи позивача про наявність передбачених пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК України, підстав для розірвання договору оренди землі знайшли своє підтвердження в ході судового розгляду та підлягають задоволенню.

Продаж відповідачем ТОВ «Ютс -Агропродукт" прав оренди земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс" після істотного порушення прав орендодавця не є підставою для звільнення відповідачів від відповідальності за порушення умов договору. ТОВ "Перемога - Плюс" набув прав орендаря за договором оренди земельної ділянки після 17 квітня 2025 року, а тому є співвідповідачем по справі.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «Ютс-Агропродукт» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, Снігурівська територіальна громада, де розташована орендована земельна ділянка, і до якої належить село Павлівка, перебувала в тимчасовій окупації з 10 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року. Цей факт є підтвердженням обставин непереборної сили, які об`єктивно унеможливили використання земельної ділянки відповідачем протягом зазначеного в позовній заяві періоду.

Внаслідок збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації, ТОВ «Ютс-Агропродукт», яке здійснювало діяльність на цій території, було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов`язань.

Факт неможливості здійснення діяльності та знищення майна підтверджується Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо реєстрації кримінального провадження №0000075 від 12 квітня 2022 року.

Отже, внаслідок військового вторгнення товариству було заблоковано доступ до земельних ділянок, що унеможливлює їх обробіток.

Крім того апелянт зазначав, що внаслідок бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування для забезпечення безпечного використання. Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, для якого вона орендувалася.

Таким чином, позивач, посилаючись на систематичну несплату орендної плати як на підставу для розірвання договору, не врахував об`єктивну неможливість виконання цього зобов`язання відповідачем у період тимчасової окупації та активних бойових дій, а також потенційне замінування земельної ділянки та загрозу життю працівників Товариства. Частина шоста статті 762 ЦК України прямо передбачає звільнення від орендної плати у таких випадках. Чинне податкове законодавство також звільняє від плати за землю на таких територіях протягом певного періоду воєнного стану. Відсутність сплати орендної плати відповідачем у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає. Це унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.

Судом першої інстанції правильно було встановлено, що право оренди земельної ділянки ТОВ «Ютс-Агропродукт» було відчужено ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі відповідного правочину і таким чином, новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором. З зазначеного вище вбачається, що ТОВ «Ютс-Агропродукт» не є боржником за договором оренди землі. З огляду на те, що ТОВ «Ютс-Агропродукт» не є боржником за зобов`язаннями передбаченими договором оренди землі, тому відповідно не повинен бути відповідачем за цим позовом та відповідно сплачувати судові витрати за рішенням суду.

Апелянт вважає, що суд першої інстанції при винесенні рішення суду мав застосовувати положення частини шостої статті 762 ЦК України.

Узагальнені доводи інших учасників справи

На вказану апеляційну скаргу представник позивача - Третьяк Г.О., подала відзив, в якому заперечує проти задоволення апеляційної скарги та зазначає, що представник відповідача не підтверджує доказами відсутність можливості у відповідача здійснювати господарську діяльність у 2023-2024 роках на території Павлівської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області. Доказів обстеження земельної ділянки на предмет її забруднення вибухонебезпечними предметами, складання актів, внесення інформації до реєстру, відповідно до Порядку ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 07 червня 2024 року, визнання непридатними, звільнення від оподаткування у зв`язку із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами відповідачем не надано.

Посилання апелянта на витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, що підтверджує факт відсутності можливості здійснювати обробіток земельної ділянки Позивача не є слушним.

Зазначає, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності. Зокрема, матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. Знищення та розграбування майна підприємства не впливає на виконання договірних зобов`язань з виплати орендної плати, оскільки не підтверджується доказами.

Також, відповідач не звертався до позивача з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Крім того, станом на 24 листопада 2025 року за даними Інтерактивної карти ДСНС територія України не обстежувалась, тому не є доречним стверджувати, що земельна ділянка позивача перебуває у забрудненому стані та не придатна до цільового використання.

Оскільки позивач не надавав згоди на переведення боргу та заміну боржника, то ТОВ «Ютс-Агропродукт» є належним відповідачем за вимогою про стягнення заборгованості за договором оренди земельної ділянки.

Відтак, ТОВ «Ютс-Агропродукт» в частині вимоги про розірвання договору оренди та стягнення орендної плати має відповідати за порушення умов договору оренди допущені ним у 2023-2024 роках.

2. Мотивувальна частина

В судове засідання апеляційного суду сторони не з`явились. Позивач надав до суду клопотання, в якому просив розглядати справу за його відсутності. Інші учасники повідомлені належним чином про час і місце судового розгляду, що підтверджується матеріалами справи.

Клопотань про відкладення розгляду справи до апеляційного суду не надходило. За такого, їх неявка не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень частин 1-3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду вказаним положенням закону в повній мірі не відповідає.

Позиція апеляційного суду

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 5,59 га, розташована в межах території Павлівської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0081, що підтверджується копією Державного акту на право власності на земельну ділянку серії МК №071429 від 28 жовтня 2004 року (а.с.7).

24 травня 2012 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ "Райз-Південь" договір оренди вказаної вище земельної ділянки, за умовами якого передав земельну ділянку останньому в оренду терміном на 15 років (а.с.67-70). Цього ж дня складено акт прийому передачі земельної ділянки.

Згідно Додаткової угоди №3500127 до Договору оренди землі від 24 травня 2012 року, укладеної 30 січня 2018 року, орендодавець ОСОБА_1 , орендар ТОВ "Райз-Південь", новий орендар - ТОВ "Ютс-Агропродукт", узгодили, що орендар відступив новому орендарю право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0081 терміном до 30 листопада 2027 року (а.с.71-76). Сторони домовились викласти договір оренди в новій редакції.

Відповідно до пункту 4.1. Договору оренди (у редакції додаткової угоди), орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 14 589,48 грн. за рік оренди.

Із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України (пункт 4.2. Договору оренди (у редакції додаткової угоди).

Згідно пункту 4.4. вищевказаної додаткової угоди передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше). При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталася раніше). В разі виплати орендної плати авансом на наступні роки, до орендної плати застосовується коефіцієнт індексації орендної плати, який діє в рік фактичної виплати, в майбутньому не індексується.

Орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надсилання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі. Орендна плата може бути перерахована на користь орендодавця як орендарем, так і за його дорученням, третьою особою, що буде належним виконанням умов даного договору. Орендна плата може бути перерахована орендодавцю як орендарем, так і за його дорученням, третьою особою, що буде вважатись належним виконанням умов даного договору (пункт 4.5. Договору оренди (у редакції додаткової угоди)).

За положеннями пунктів 12.3, 12.4 Договору оренди (у редакції додаткової угоди) дія договору припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), яке істотно перешкоджає її (їх) використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання даного договору в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору у односторонньому порядку є лише випадки визначені законом.

У пункті 13.2 сторони узгодили, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Право оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:000:0081 було зареєстровано за ТОВ «Ютс-Агропродукт» на підставі додаткової угоди від 30 січня 2018 року до договору оренди землі від 24 травня 2012 року, що підтверджується копією відповіді з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 425248045 від 02 травня 2025 року (а.с.16).

17 квітня 2025 року ТОВ «Ютс-Агропродукт» відчужило право оренди вказаної земельної ділянки ТОВ «Перемога-Плюс» на строк один рік, що підтверджується договором №1704/25-21 від 17 квітня 2025 року відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок.

За положеннями пункту 2.3, 5.1 договору №1704/25-21 до покупця переходять усі права й обов`язки Орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі (із змінами та доповненнями додатковими угодами); договір набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє протягом 1 (одного) року, а щодо невиконаних до цього часу зобов`язань до повного їх виконання (а.с. 78-85).

Право оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:000:0081 зареєстровано за ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу від 17 квітня 2025 року № 1704/25-21, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № №427546038 від 19 травня 2025 року (а.с.33)

Позиція апеляційного суду

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно з положеннями статті 14 Закону України «Про оренду землі» ( тут і надалі в редакції чинній на час укладення договору) договір оренди землі укладається в письмовій формі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг) формах.

Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що частинами 1 і 2 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

Засадничими принципами цивільного судочинства є змагальність та диспозитивність, що покладає на позивача обов`язок доведення обґрунтованості та підставності усіх заявлених вимог, саме на позивача покладається обов`язок надати належні та допустимі докази на доведення власної правової позиції.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України року кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 12 ЦПК України).

За змістом статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Згідно зі статтею 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що з 2022 року і до 2024 року ТОВ «Ютс-Агропродукт» не виплачувало орендну плату позивачу ОСОБА_1 .

Посилаючись саме на ці обставини, як систематичність невиконання відповідачем договору оренди, позивач просив його розірвати та стягнути на його користь заборгованість з орендної оплати за період 2022-2024 роки.

ТОВ «Ютс-Агропродукт», погоджуючись з не виконанням ним обов`язку зі сплати орендної плати за період 2022-2024 роки, заперечував проти розірвання договору, посилаючись на обставини непереборної сили, які акцептували сторони у договорі, та неможливості ним використання земельної ділянки, що належить позивачу, за призначенням, у зв`язку з окупацією цієї території у 2022 році та забрудненістю землі вибухонебезпечними предметами після окупації.

Задовольняючи позовні вимоги частково щодо стягнення заборгованості з орендної плати за 2023-2024 роки, суд першої інстанції частково погодився з цими обставинами та вважав встановленим, що внаслідок окупації у 2022 році території, де розташована земельна ділянка, що належить позивачу та передана в оренду відповідачу, підстави для стягнення на користь ОСОБА_1 орендної плати за 2022 рік відсутні, оскільки орендар не міг використовувати предмет оренди за призначенням. Однак, не взяв до уваги доводи відповідача про забрудненість ділянки вибухонебезпечними предметами, після її деокупації, за відсутністю рішення сільської військової адміністрації про надання відповідачу пільг зі сплати земельного податку, і тому дійшов висновку про недоведеність підприємством цих обставин за допомогою належних доказів.

Проте, з такими висновками повністю погодитися не можна, так як вони не відповідають нормам матеріального права і не узгоджуються з встановленими обставинами справи.

Так, на підставі Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, в Україні введено воєнний стан із 5 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який в подальшому неодноразово продовжувався у порядку, передбаченому законодавством України, та діє на даний час.

Після введення на території країни воєнного стану, Торгово промисловою палатою України усім зацікавленим особам надіслано листа від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України (а.с.45).

У листі Торгово-промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини, починаючи з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань 12 квітня 2022 року СВ УСБУ в Херсонській області зареєстровано кримінальне провадження №0000075 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.438 КК України, за фактом незаконного заволодіння військовослужбовцями російської федерації майном ТОВ «Ютс-Агропродукт» за адресою: с. Новорайськ Бериславського району Херсонської області (а.с.41).

За наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року №309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Снігурівська міська територіальна громада, в межах якої розташована земельна ділянка, належна позивачу, віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 4 березня по 11 листопада 2022 року.

Наступним наказом Міністерства розвитку громад і територій України № 376 від 28 лютого 2025 року «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Снігурівську міську територіальну громаду, після деокупації, починаючи 11 листопада 2022 року віднесено до територій, на яких ведуться можливі бойові дії.

Обставини, які є непереборною силою, та загальновідомі обставини, які в силу частини 3 статті 82 ЦПК України не підлягають доказуванню, а також не вимагають від орендаря їх додаткового доведення за допомогою сертифікатів Торгово-промислової палати чи будь-яких інших доказів, на чому наполягав позивач, слід дійти висновку, що починаючи з 24 лютого 2022 року на території України, зокрема, на території Снігурівської міської територіальної громади, межі якої включають належну позивачу земельну ділянку, настали обставини непереборної сили, які унеможливили виконання орендарем своїх обов`язків за договором, зокрема з використання землі за призначенням та сплаті ним на користь орендодавця орендної плати.

В цьому випадку, судом першої інстанції правильно застосовано положення частини 6 статті 762 ЦК України, на підставі яких позивачу відмовлено у стягненні з орендаря орендної плати за 2022 рік.

Між тим, правильно встановивши обставини з відсутності підстав для стягнення боргу за 2022 рік, суд безпідставно вважав недоведеним орендарем факт неможливості використання ним земельної ділянки, що належить позивачу, після деокупації території, в період 2023-2024 роки за її забрудненістю або можливою забрудненістю вибухонебезпечними предметами.

Так, постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 7 червня 2024 року про «Деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого введено у дію реєстр територій та геоінформаційна система, якій відповідає Інтерактивна карта територій, яку адмініструє Державна служба надзвичайних ситуацій (далі ДСНС).

За даними Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) територія Снігурівської міської територіальної громади Миколаївської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є досі місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

Статтями 283?.1 та 283?.2 Податкового Кодексу України, з відсиланням саме на такий порядок, що встановлений Кабінетом Міністрів України, у розрізі прийняття рішень з метою надання суб`єкту господарювання податкових пільг, безальтернативно визначено статус такого об`єкта оподаткування, яким є земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, та вказують на період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, який починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.

При тому порядок надання таких пільг пов`язаний зі зверненням платника податку та прийняттям відповідного рішення органом місцевого самоврядування чи військової адміністрації про встановлення податкових пільг, період надання яких завершується фактом обстеження території операторами протимінної діяльності та визнання земельної ділянки придатною для використання.

Сам факт прийняття органом місцевого самоврядування чи військовою адміністрацією рішення про надання чи відмову у наданні податкових пільг не є свідченням зміни статусу земельної ділянки, що знаходилася в межах окупованих територій, з місця, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, до статусу її визнання придатною до використання, в тому числі і підтвердженням факту здійснення суб`єктом господарювання господарської діяльності на таких землях, які перебували в окупації до їх обстеження операторами протимінної діяльності з визнанням придатними для використання.

Відповідно до статей 76, 81, 82 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Обставини, які визнані загальновідомими не потребують доказування. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Ураховуючи наведені обставини та норми матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає встановленим, що територія Снігурівської міської територіальної громади Миколаївської області, в межах якої знаходиться спірна земельна ділянка, в період 2023-2024 років віднесена органами ДСНС в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

За такого наявність чи відсутність рішення Снігурівської міської військової адміністрації про надання податкової пільги ТОВ «Ютс-Агропродукт» на землю не може бути визнано доказом щодо звільнення земельних ділянок, після деокупації від забруднення їх вибухонебезпечними предметами, та не підтверджує статусу ділянок, як земель придатних для господарського використання.

Підпунктом 3 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням такої особливості: власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки, право власності, користування якою виникло до введення воєнного стану.

Зміст цього підпункту узгоджується та відповідає положенням частини 6 статті 762 ЦК України, за яким наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Враховуючи наведене та встановлені обставини справи, слід визначити, що земельна ділянка, яка знаходиться в межах громади, що визнана, як місце забруднення чи імовірного забруднення вибухонебезпечними предметами, не могла бути використана орендарем за умовами договору оренди в період 2023-2024 років, внаслідок чого відповідач, як орендар та наймач майна звільняється від орендної плати за цей час, як з підстав, визначених законом.

Дії орендаря за цей час є добросовісними, оскільки він не лише вживав заходів, звертаючись до компетентних органів з питань обстеження ділянок для проведення господарської діяльності, а ще і регламентував свою діяльність відповідним чином, не ухиляючись свідомо від виконання умов договору оренди.

Наявність в матеріалах справи акту від 5 серпня 2025 року про те, що спірна земельна ділянка засіяна соняшником під врожай 2025 року, не має значення для даної справи, оскільки предметом спору є період 2023-2024 роки.

За таких обставин, рішення суду в частині задоволення вимог ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі за 2023-2024 роки на підставі п.п. 3, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню в цій частині та ухвалення нового рішення, яким слід відмовити у задоволенні цих вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки рішення суду в частині задоволених вимог скасовано, то з позивача на користь відповідача підлягає стягненню 2906,88 грн судового збору за перегляд справи в суді апеляційної інстанції.

Судовий збір сплачений позивачем за подання позовної заяви покладається на позивача.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт» - задовольнити частково.

Рішення Снігурівського районного суду Миколаївської області від 23 вересня 2025 року в частині задоволення вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога - Плюс» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі за 2023-2024 роки та розподілу судових витрат - скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога - Плюс» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі за 2023-2024 роки відмовити.

Рішення суду в частині відмови у задоволенні вимог ОСОБА_1 про стягнення заборгованості з орендної плати за 2022 рік - залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт» 2906,88 грн судового збору за перегляд справи в суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у порядку та випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

ГоловуючийІ.В. Лівінський
Судді Н.О. Тищук Н.О. Шаманська

Повне судове рішення складено 14 січня 2026 року.