ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

06 січня 2026 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 732/922/25

Головуючий у першій інстанції Бойко А. О.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/77/26

Чернігівський апеляційний суд у складі суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої-судді: Шитченко Н.В.,

суддів: Висоцької Н.В., Мамонової О.Є.,

із секретарем: Зіньковець О.О.,

позивач: ОСОБА_1 ,

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське»,

розглянув в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» на рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 07 серпня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» про розірвання договору оренди землі.

У С Т А Н О В И В:

У червні 2025 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ТОВ «Гетьманське», в якому просив розірвати договір оренди землі від 31 березня 2014 року, змінений додатковою угодою (невід`ємною його частиною) до договору від 01 січня 2018 року, предметом якого є земельна ділянка (рілля) загальною площею 4,9331 га з кадастровим номером :04:000:0279, та припинити речове право право оренди вказаної земельної ділянки, яке зареєстровано за ТОВ «Гетьманське».

Мотивуючи заявлені вимоги, зазначав, що являється власником земельної ділянки площею 4,9331 га з кадастровим номером :04:000:0279, яка розташована в адміністративних межах Лемешівської сільської ради Городянського (наразі Чернігівського) р-ну Чернігівської обл. 31 березня 2014 року між ним та СТОВ «Іскра» укладено договір оренди землі № 86 строком на 10 років. 01 січня 2018 року між ОСОБА_1 , СТОВ «Іскра» та ТОВ «Гетьманське» укладено додаткову угоду № 668, відповідно до якої відповідач прийняв на себе права та обов`язки орендаря СТОВ «Іскра» за договором оренди землі, а строк оренди належної позивачу земельної ділянки продовжено до 31 грудня 2025 року.

Указував, що 16 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Гетьманське» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 86 від 31 березня 2014 року, згідно з якою сторони внесли зміни до існуючого договору, зокрема, строк дії договору оренди земельної ділянки площею 4,9331 га продовжено до 31 березня 2029 року; розмір орендної плати становить 8 888,01 грн за повний рік оренди; строк внесення орендної плати до 31 грудня. Всупереч умов договору відповідачем виплата орендної плати за 2023-2024 роки не здійснювалася, що зумовило виникнення заборгованості. На переконання позивача, систематична несвоєчасна сплата орендної плати відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою орендарем.

Рішенням Городнянського районного суду Чернігівської області від 07 серпня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. Розірвано договір оренди землі № 86 від 31 березня 2014 року, змінений додатковою угодою № 668 (яка є його невід`ємною частиною) від 01 січня 2018 року до договору оренди землі від 31 березня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Гетьманське», предметом якого є земельна ділянка (рілля) загальною площею 4,9331 га з кадастровим номером :04:000:0279, та припинено речове право право оренди земельної ділянки (номер запису про речове право 5216335) з кадастровим номером :04:000:0279, яке зареєстровано у встановленому законом порядку за ТОВ «Гетьманське». Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі ТОВ «Гетьманське», вважаючи рішення суду необґрунтованим та таким, що винесено з порушенням норм матеріального і процесуального права, просить скасувати його та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що земельна ділянка позивача розташована на відстані близько 3 км від кордону з республікою Білорусь та 9 км від кордону з російською федерацією. Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, Городнянська міська територіальна громада з 22 червня 2022 року відноситься до території можливих бойових дій.

Скаржник зазначає, що 28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата України на своєму офіційному веб-сайті засвідчила, що військова агресія російської федерації проти України з 24 лютого 2022 року до її офіційного закінчення є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили). З урахуванням наведеного, з початку повномасштабного вторгнення росії на територію України ТОВ «Гетьманське» позбавлене можливості обробляти земельну ділянку, належну ОСОБА_1 , а отже і виплачувати йому орендну плату.

Наголошує на тому, що неможливість використання земельної ділянки через її розташування на тимчасово окупованій території, фактичне знищення майна товариства, потенційне замінування та пов`язана з цим загроза життю та здоров`ю працівників є прямим наслідком збройної агресії, що об`єктивно унеможливило виконання зобов`язань за договором оренди. Наведені обставини є такими, за які орендар не відповідає і які відповідно до ст. 617, ч. 6 ст. 762 ЦК України та п. 13.2 (42) договору оренди звільняють його від сплати орендної плати за період, протягом якого таке користування було неможливим. Несплата орендної плати відповідачем до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які товариство не відповідає. Наведене унеможливлює розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати за спірний період.

Позивачем відзив на апеляційну скаргу у встановлений строк не подавався.

Заслухавши суддю-доповідача, вислухавши пояснення представника відповідача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційну скаргу належить за залишити без задоволення, а рішення суду без змін, виходячи з наступного.

Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що всупереч умов договору відповідачем (орендарем) було порушено обов`язок зі сплати орендної плати позивачу. Установив, що орендну плату за користування орендарем земельною ділянкою за 2023-2024 роки ОСОБА_1 не виплачено.

Районний суд зазначив, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не лише самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Отже, сам по собі воєнний стан не є безумовною підставою для застосування положень ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Суд указав, що відповідачем не надано доказів повідомлення позивача про неможливість виконувати зобов`язання за договором оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, зокрема, не надано доказів засвідчення Торгово-промисловою палатою України для відповідача за його зверненням введення воєнного стану, як форс-мажорної обставини, що об`єктивно унеможливлює виконання зобов`язань за договором, шляхом видачі відповідного сертифікату.

Колегія суддів погоджується з наведеним висновком суду, оскільки він ґрунтується на матеріалах справи та відповідає вимогам чинного законодавства.

У справі встановлено, що 31 березня 2014 року між ОСОБА_1 (орендодавцем) та СТОВ «Іскра» (орендарем) укладено договір оренди землі № 86, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,9331 га (а.с.6-8). Договір укладено на 10 років. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 482,57 грн, із якої вираховується податок з доходів орендодавця. Орендна плата вноситься протягом року, але не пізніше 31 грудня поточного року.

01 січня 2018 року між ОСОБА_1 (орендодавцем), СТОВ «Іскра» (орендарем) і ТОВ «Гетьманське» (новим орендарем) укладено додаткову угоду № 668 (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди) до договору оренди землі № 86 від 31 березня 2014 року, за умовами якої зі згоди орендодавця орендар передає безоплатно, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в договорі оренди. За умовами додаткової угоди сторони узгодили, що строк дії договору оренди земельної ділянки, раніше переданої позивачем в оренду СТОВ «Іскра», для нового орендаря ТОВ «Гетьманське» продовжується до 31 грудня 2025 року, сплив якого починається з моменту підписання сторонами даної угоди, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Новим орендарем орендна плата вноситься у грошовій формі в розмірі 7 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5 184,67 грн за рік оренди (а.с. 15).

З метою приведення тексту договору оренди землі до вимог нормативних актів 16 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Гетьманське» укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 86 від 31 березня 2014 року, якою сторони погодили викласти його в цілому в новій редакції, зокрема встановили, що договір укладено строком на 15 років (до 31 березня 2029 року); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в сумі 8 888,01 грн за повний рік оренди; з суми орендної плати орендарем, як податковим агентом, утримуються податки та збори, передбачені чинним законодавством України; орендна плата вноситься до 31 грудня; орендна плата у грошовій формі може виплачуватися за вибором орендаря: шляхом безготівкового переказу на банківський рахунок, відкритий на ім`я орендодавця або його законного представника, та/або готівкою через касу орендаря (за місцем знаходження орендаря), та/або засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, та/або в іншій формі, незабороненій законодавством (а.с. 12-14).

Речове право право оренди на земельну ділянку площею 4,9331 га з кадастровим номером :04:000:0279 зареєстроване за ТОВ «Гетьманське» у встановленому законом порядку (номер запису про інше речове право 52135428), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 10).

Згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору за період з січня 2022 року по грудень 2024 року ТОВ «Гетьманське» у грудні 2022 року сплатило ОСОБА_1 орендну плату у розмірі 8 888 грн (а.с. 11).

У листі заступника начальника ГУ ДСНС України у Чернігівській області, наданому на звернення директора ТОВ «Гетьманське» (а.с. 28), зазначено про відсутність в управлінні інформації щодо можливості ведення сільськогосподарської діяльності та безпечності проведення таких робіт на земельних ділянках, указаних в листі товариства. Міністерством оборони з міркувань безпеки для особового складу неурядових організацій з гуманітарного розмінування введені певні обмеження, відповідно до яких оператором протимінної діяльності заборонено проводити свою діяльність в межах 20 км зони від кордону з російською федерацією та республікою білорусь, а урядовими організаціями у вище зазначеній зоні здійснюється лише оперативне розмінування.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист цивільного інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Згідно з приписами ст. 4 ЦПК України захисту підлягають порушене, невизнане або оспорюване право особи чи інтерес, а також державний чи суспільний інтерес.

За змістом ст. 2 ЗУ «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються цим Законом, ЗК України, ЦК України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Частиною 1 ст. 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються, зокрема, ЗУ «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі можуть зазначатися інші умови.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ст. 31 ЗУ «Про оренду землі»).

На вимогу однієї із сторін договір відповідно до ст. 32 Закону може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Положеннями ст. 24, 25 Закону визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Підстави припинення договору оренди землі це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Тлумачення п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати в цілому, так і її виплати в розмірі меншому, ніж визначеному договором.

Приписами ст. 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

Проаналізувавши вищенаведені норми та вивчивши матеріали справи, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та припинення речового права.

У справі встановлено, що 31 березня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Іскра» укладено договір оренди землі № 86, за умовами якого в оренду передано земельну ділянку загальною площею 4,9331 га строком на 10 років.

Передачу майна (земельної ділянки) новому орендарю ТОВ «Гетьманське» у користування засвідчено актом прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) від позивача (орендодавця) і попереднього орендаря СТОВ «Іскра» від 01 січня 2018 року (а.с. 15 зворот), тобто відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно земельну ділянку площею 4,9331 га із кадастровим номером :04:000:0279 га на правах оренди до 31 грудня 2025 року. Надалі, уклавши 16 листопада 2021 року додаткову угоду до договору оренди землі № 86 від 31 березня 2014 року, сторони внесли до нього зміни та виклали у новій редакції, зокрема, строк дії договору оренди земельної ділянки площею 4,9331 га визначено до 31 березня 2029 року.

ТОВ «Гетьманське» не заперечує несплату ОСОБА_2 орендної плати, обґрунтовуючи це неможливістю використання земельної ділянки позивача через форс-мажорні обставини збройну агресію російської федерації та близькість до кордону з республікою білорусь, що звільняє товариство від виконання зобов`язань за укладеним договором. Апеляційний суд відхиляє ці доводи відповідача з огляду на таке.

Суд першої інстанції, вирішуючи спір, вірно виснував про те, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не лише самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Наведене відображено у висновках, сформованих Верховним Судом у постановах від 16 липня 2019 року у справі № 917/1053/18 та від 09 листопада 2021 року у справі № 913/20/21. Отже, сам по собі воєнний стан не є безумовною підставою для застосування положень ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Воєнний стан це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (ст. 1 ЗУ «Про правовий режим воєнного стану»).

24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України. Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України введено військовий стан, який триває дотепер.

Колегія судів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що сама по собі війна не може автоматично означати звільнення від виконання в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Війна, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин юридична/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання.

Листом ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 (а.с. 29), на який посилається відповідач, визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України. Разом з тим, цей лист є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Те, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину, саме по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку (постанова Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22).

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі №915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).

Частиною 1 ст. 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок непереборної сили.

У постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що ст. 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 у справі № 917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 913/20/21».

Відповідно до положень ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 зазначено, що норма ч. 6 ст. 762 ЦК України визначає як підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Підпунктом 3 п. 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням такої особливості: власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки, право власності, користування якою виникло до введення воєнного стану.

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що відсутність у ч. 6 ст. 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 7 червня 2024 року «Про деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого введено у дію реєстр територій та геоінформаційна система, якому відповідає Інтерактивна карта територій, яку адмініструє Державна служба надзвичайних ситуацій (далі ДСНС).

За даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/), територія Чернігівської міської територіальної громади Чернігівської області частково є місцем, що налічує 8 непідтверджені небезпечні зони.

Відповідно до ч. 283-1.2. ст. 283-1 ПК України період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.

Для земельних ділянок, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), за умови подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.

З метою перевірки доводів апеляційної скарги щодо неможливості використання земельної ділянки внаслідок збройної агресії рф ухвалою Чернігівського апеляційного суду від 05 листопада 2025 року витребувано: у ТОВ «Гетьманське» копію листа з додатками № 254 від 14 листопада 2023 року, адресованого ГУ ДСНС України у Чернігівській області, та відомості про місце знаходження земельної ділянки загальною площею 4,9331га з кадастровим номером :04:000:0279 для підтвердження обставин її перебування в межах 20 км зони від державного кордону України; у ГУ ДСНС України у Чернігівській області, Чернігівській ОВА та Чернігівській РДА інформацію щодо обмежень використання ТОВ «Гетьманське» за цільовим призначенням земельної ділянки землі сільськогосподарського призначення загальною площею 4,9331га з кадастровим номером :04:000:0279 (а.с. 82-83).

Відповідно до листа ГУ ДСНС України у Чернігівській області від 10 листопада 2025 року в управлінні відсутня інформація щодо обмежень використання ТОВ «Гетьманське» за цільовим призначенням земельної ділянки землі сільськогосподарського призначення загальною площею 4,9331 га з кадастровим номером :04:000:0279 (а.с. 80).

Листом від 12 листопада 2025 року Чернігівська ОВА повідомила про те, що розпорядження щодо звільнення ТОВ «Гетьманське» від оподаткування за 2023-2024 роки з підстав непридатності до використання земельних ділянок, розташованих на території Лемешівського старостинського округу Городнянської міської ради, через замінування не приймалось (а.с. 82).

Чернігівська районна адміністрація Чернігівської області листом 24 листопада 2025 року повідомила про те, що розпорядження про звільнення ТОВ «Гетьманське» від оподаткування за 2023-2024 роки з підстав непридатності до використання земельних ділянок на території Лемешівського старостинського округу Городнінської міської ради Чернігівського району Чернігівської області через замінування не видавалось.

Надана апеляційному суду відповідь ГУ ДПС у Чернігівській області від 12 листопада 2025 року (а.с. 85-86) свідчить про те, що ТОВ «Гетьманське» перебуває на спрощеній системі оподаткування та є платником єдиного податку четвертої групи. Земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0279, яка розташована на території Лемешівського старостинського округу, відображена у поданих податкових деклараціях платника єдиного податку за 2023-2025 роки. Відповідно до даних ІКС ДПС України ТОВ «Гетьманське» в 2023-2024 роках сплачувало кошти по орендній платі з юридичних осіб на рахунок, відкритий ДКСУ для зарахування надходжень до Городнянської міської територіальної громади.

Таким чином, для встановлення статусу земельної ділянки, як забрудненої вибухонебезпечними предметами, необхідно не лише завершення активних бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), а і обов`язкове подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві.

Матеріали цієї справи не містять доказів звернення відповідача до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації із заявою про потенційне забруднення земельної ділянки ОСОБА_1 вибухонебезпечними предметами та прийняття цими органами рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо спірної земельної ділянки. Навпаки, як свідчить відповідь ГУ ДПС у Чернігівській області, відповідно до даних ІКС ДПС України ТОВ «Гетьманське» в 2023-2024 роках сплачувало кошти по орендній платі з юридичних осіб на рахунок, відкритий ДКСУ для зарахування надходжень до Городнянської міської територіальної громади.

Отже, відповідач не дотримався визначеного законодавством порядку для встановлення статусу земельної ділянки, як такої, що забруднена вибухонебезпечними предметами, тому відсутні підстави для висновку про можливість його звільнення від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Надані ТОВ «Гетьманське» витяги з інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами (а.с. 92 зворот), та викопіювання з гугл-карти (а.с. 120) самі по собі наведеного висновку не змінюють.

Виходячи з наведеного, апеляційним судом відхиляються як доводи апеляційної скарги про неврахування судом першої інстанції введення воєнного стану у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України та неможливість у зв`язку з цим безпечного використання спірної земельної ділянки і здійснення на ній господарської діяльності, так і посилання на потенційне замінування земельної ділянки у зв`язку з безпосередньою близькістю до державного кордону, що створює загрозу життю та здоров`ю працівників.

Інші доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки не підтверджені матеріалами справи, а скаржником не надано належних та допустимих доказів щодо обставин, які унеможливлюють використання земельної ділянки за призначенням.

Під час апеляційного розгляду у наданій заяві про розгляд справи без участі відповідача (а.с. 88) представник ТОВ «Гетьманське» зазначив, що товариство не являється належним відповідачем у справі, оскільки орендарем спірної земельної ділянки являється ТОВ «Наука незалежна експертиза якості». Інформація з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 10 грудня 2025 року (а.с. 89 зворот-90) свідчить про те, що орендарем земельної ділянки площею 4,9331 га з кадастровим номером :04:000:0279, що розташована на території Городнянської міської ради, зазначено ТОВ «Наука незалежна експертиза якості».

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 11 грудня 2025 року (а.с. 121-122) орендарем земельної ділянки площею 4,9331 га з кадастровим номером :04:000:0279 зазначено ТОВ «Наука незалежна експертиза якості» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01 січня 2025 року.

На запит Чернігівського апеляційного суду державний реєстратор Височанської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області Заєвська В.П. надала інформацію (а.с. 139), відповідно до якої 29 жовтня 2025 року ТОВ «Наука незалежна експертиза якості» звернулося із заявою про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0279, яка належить ОСОБА_1 , на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок.

Державну реєстрацію проведено на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01 січня 2025 року, укладеного між ТОВ «Гетьманське» та ТОВ «Наука незалежна експертиза якості» (а.с. 145-146). За умовами цього договору продавцю належить зареєстроване право оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зазначених у додатку (Перелік земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право оренди яких є предметом відчуження (продажу). Продавець за цим договором продає (відчужує), а покупець придбаває право оренди зазначених земельних ділянок, що є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством. До покупця переходять усі права й обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі (зі змінами та доповненнями додаткових угод) (п. 2.1., 2.2. договору).

Згідно з Переліком земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право оренди яких є предметом відчуження (продажу), що є додатком № 1 до договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01 січня 2025 року за цим договором ТОВ «Наука незалежна експертиза якості» набуло право оренди на земельну ділянку площею 4,9331 га з кадастровим номером :04:000:0279, порядковий номер у переліку 60 (а.с. 147-150).

Надані державним реєстратором копії матеріалів реєстраційної справи не містять, як це передбачено ст. 8-1 ЗУ «Про оренду землі», доказів звернення орендаря до орендодавця із заявою на отримання згоди на відчуження права оренди та відповідної згоди ОСОБА_1 на продаж права оренди його земельної ділянки.

Відповідно до ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим Законом, та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до Закону (ч. 5 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі»).

Частиною 1 ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Аналогічні підстави виникнення прав у орендарів закріплені й ЗК України, зокрема, ст. 125, 126 ЗК України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За змістом ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Велика палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 дійшла висновку про те, що слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Установлено, що договір відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, за яким ТОВ «Наука незалежна експертиза якості» придбало право оренди належної позивачу земельної ділянки, датований 01 січня 2025 року. Водночас із заявою про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0279 ТОВ «Наука незалежна експертиза якості» звернулося лише 29 жовтня 2025 року, а державну реєстрацію цього речового права проведено державним реєстратором 03 листопада 2025 року, що підтверджується відповідним рішенням (а.с. 159).

Наведене свідчить про те, що у ТОВ «Наука незалежна експертиза якості» право оренди спірної земельної ділянки могло виникнути лише з 03 листопада 2025 року, тобто, з моменту державної реєстрації відповідного речового права. Таким чином, станом як на дату звернення ОСОБА_1 з цим позовом, так і на дату ухвалення оскаржуваного рішення суду 07 серпня 2025 року законним орендарем належної ОСОБА_1 земельної ділянки було ТОВ «Гетьманське», отже суд першої інстанції правильно розглянув спір відносно указаної юридичної особи, яка є належним відповідачем у справі.

Апеляційний суд вважає неналежною процесуальну поведінку відповідача під час розгляду цієї справи з огляду на те, що, будучи достеменно обізнаним про відчуження права оренди земельної ділянки іншій юридичній особі, ТОВ «Гетьманське» не повідомило про це суд першої інстанції. Саме відповідач звернувся з апеляційною скаргою на рішення суду, вважаючи свої права порушеними. Крім цього, товариство подало до апеляційного суду нові докази (карту ДСНС, інформацію з ДЗК щодо нового орендаря спірної земельної ділянки) без належного обґрунтування неможливості подачі цих доказів до суду першої інстанції.

Ураховуючи наведене вище у сукупності, колегія суддів доходить висновку, що суд першої інстанції правильно визначив наявність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі. Доводи апеляційної скарги цих висновків суду не спростовують і не дають підстав для скасування правильного по суті судового рішення, яке постановлено з дотриманням вимог закону.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України,

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» залишити без задоволення, а рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 07 серпня 2025 року без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 12 січня 2026 року.

Головуюча: Н.В. Шитченко

Судді: Н.В. Висоцька

О.Є. Мамонова