ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 січня 2026 року

м. Київ

справа № 730/19/24

провадження № 61-10035св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В.,

розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрікор Холдинг» на постанову Чернігівського апеляційного суду від 12 червня 2024 року у складі колегії суддів: Онищенко О. І., Висоцької Н. В., Мамонової О. Є., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрікор Холдинг» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Злагода-2016» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі укладеним на умовах, викладених у проєкті договору,

ВСТАНОВИВ

Короткий зміст позовних вимог

В січні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрікор Холдинг» (далі - ТОВ «Агрікор Холдинг») звернулося до суду з позовом, в якому просило:

- визнати недійсним з моменту укладення договір оренди землі, укладений 12 серпня 2021 року ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Злагода-2016» (далі - ФГ «Злагода-2016»), зареєстрований 25 серпня 2021 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 43656495, щодо передачі в оренду земельної ділянки під кадастровим номером :08:001:0313, що розташована на території Ядутинської сільської ради Борзнянського району Чернігівської області;

- визнати договір оренди землі від 09 березня 2023 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :08:001:0313 укладеним на умовах, викладених в проєкті договору від 09 березня 2023 року.

В обґрунтування вимог вказувало, що 19 лютого 2009 року ТОВ «Агрікор Холдинг» і ОСОБА_2 уклали договори оренди землі, згідно з якими в оренду передавалися земельні ділянки, розташовані на території Ядутинської сільської ради Борзнянського району Чернігівської області з кадастровими номерами :08:001:0313 (площею 1,6995 га), :08:002:0171 (площею 1,0840 га) та :08:003:0406 (площею 0,5487 га). Після закінчення 03 червня 2019 року строку дії договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, оскільки жодних письмових заперечень не надходило. 13 лютого 2023 року до товариства звернувся ОСОБА_1 із заявою про виплату недоотриманих коштів по оренді вказаних земельних ділянок, додавши, поряд із іншим, свідоцтво про право на спадщину за заповітом від 09 серпня 2021 року, згідно з яким він після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 успадкував земельні ділянки. На його картковий рахунок була перерахована орендна плата у розмірі, передбаченому договорами оренди землі. ТОВ «Агрікор Холдинг» двічі зверталося до відповідача з листами про бажання скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. 24 квітня 2023 року до позивача звернулося ФГ «Злагода-2016» з пропозицією обміну орендованими земельними ділянками, в тому числі і з кадастровим номером :08:001:0313 (договір оренди землі від 12 серпня 2021 року).

Позивач вважав, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ФГ «Злагода-2016» та ОСОБА_1 , необхідно визнати недійсним з моменту його укладення, оскільки відповідачі порушили право позивача на володіння і користування орендованою ним за чинним договором оренди земельною ділянкою, що був укладений раніше.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Борзнянський районний суд Чернігівської області рішенням від 05 березня 2024 року позов задовольнив.

Визнав недійсним договір оренди землі, укладений 12 серпня 2021 року ОСОБА_1 та ФГ «Злагода-2016», зареєстрований 25 серпня 2021 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 43656495, щодо земельної ділянки площею 1,7083 га з кадастровим номером :08:001:0313, розташованої на території Ядутинської сільської ради Борзнянського району Чернігівської області.

Визнав укладеним між ОСОБА_1 і ТОВ «Агрікор Холдинг» договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 1,7083 га з кадастровим номером :08:001:0313, розташованої на території Ядутинської сільської ради Борзнянського району Чернігівської області, на умовах, викладених в проєкті договору від 09 березня 2023 року у редакції, викладеній у резолютивній частині цього рішення.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що після спливу строку дії договору оренди землі від 19 лютого 2009 року, укладеного ОСОБА_2 та ТОВ «Агрікор Холдинг», позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою та належним чином виконував свої обов`язки орендаря. Після звернення у лютому 2023 року спадкоємця орендодавця у повному обсязі за весь період (2013-2023 роки) в установлений пунктом 11 договору термін (до 31 грудня поточного року) виплатило ОСОБА_1 орендну плату, тоді як останнім не доведено належними, допустимими й достовірними доказами факт неналежного виконання ТОВ «Агрікор Холдинг» своїх договірних зобов`язань.

13 лютого 2023 року отримавши від ОСОБА_1 повідомлення про перехід до нього права власності на орендовану у ОСОБА_2 земельну ділянку та продовжуючи користуватись нею, ТОВ «Агрікор Холдинг» своєчасно в межах установленого пунктом 8 договору оренди землі та статті 33 Закону України «Про оренду землі» 30-денного строку (10 березня 2023 року) направило на адресу місця проживання ОСОБА_1 лист-повідомлення від 09 березня 2023 року про продовження дії договору після його закінчення, надавши проєкт договору, а також додатково 12 квітня 2023 року продублювало на адресу електронної пошти відповідача.

Однак, у визначений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк ОСОБА_1 на зазначену пропозицію ТОВ «Агрікор Холдинг» ніяк не відреагував (не прийняв рішення про поновлення договору оренди землі й не подав заперечень проти цього).

На момент звернення ТОВ «Агрікор Холдинг» з цим позовом до суду товариство продовжувало добросовісно користуватися спірною земельною ділянкою, належним чином виконуючи свої обов`язки орендаря, й переважне право позивача на продовження договору оренди земельної ділянки не припинилось, тоді як негативні наслідки несвоєчасного сповіщення ТОВ «Агрікор Холдинг» про перехід права власності на вказану земельну ділянку має нести відповідач ОСОБА_1 , яким 12 серпня 2021 року всупереч вищенаведених вимог Закону України «Про оренду землі», ЗК України укладено оспорюваний договір оренди землі з ФГ «Злагода-2016» саме у зазначений період.

ТОВ «Агрікор Холдинг», як сторона договору оренди землі від 19 лютого 2009 року, після його укладення першим отримує легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію переважного права на продовження користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов.

У даній ситуації одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно та є порушенням чинного земельного законодавства й інтересів позивача, за яким право оренди спірної земельної ділянки виникло у 2009 році та не припинялось у встановленому законом порядку, тобто є первинним, порівняно із зареєстрованим 25 серпня 2021 року правом оренди ФГ «Злагода-2016» на ту ж саму земельну ділянку.

Відтак, обраний ТОВ «Агрікор Холдинг» спосіб захисту свого права відповідав вимогам чинного законодавства.

Чернігівський апеляційний суд постановою від 12 червня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив.

Рішення Борзнянського районного суду Чернігівської області від 05 березня 2024 року скасував.

У задоволенні позову ТОВ «Агрікор Холдинг» відмовив.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Апеляційний суд виходив з того, що ТОВ «Агрікор Холдинг» звернулося до ОСОБА_1 з повідомленням про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк лише 09 березня 2023 року, тобто після закінчення строку його дії, і проєкт додаткової угоди містив умови, які відрізнялися від умов попереднього договору оренди землі щодо строку дії договору оренди та розміру орендної плати, тому позов в частині визнання договору оренди землі укладеним на умовах, викладених у проєкті договору не підлягав задоволенню у зв`язку зі спливом строку дії договору оренди землі та відсутністю домовленості про його продовження на змінених умовах.

Позиція ТОВ «Агрікор Холдинг» про те, що перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» зупинився і воно вчасно надіслано на адресу відповідача пропозицію про укладення договору оренди на новий строк, не заслуговували на увагу, так як положення про зупинення перебігу строків стосується виключно випадків, передбачених зазначеною статтею, а в цій справі встановлено, що строк дії договору оренди закінчився ще до набуття відповідачем права власності на земельну ділянку кадастровий номер :08:001:0313.

З огляду на те, що строк дії договору оренди землі від 19 лютого 2009 року, укладеного ОСОБА_2 та ТОВ «Агрікор Холдинг», сплив до набуття ОСОБА_1 спірної земельної ділянки у власність в порядку спадкування, то безпідставними є також посилання заявника на те, що відповідачі не виконали вимог статті 31 Закону України «Про оренду землі», тобто не повідомили протягом одного місяця орендаря про реєстрацію їх права власності на земельну ділянку.

Крім того, позовна вимога про визнання договору оренди недійсним не відповідала ефективному способу захисту, що узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20.

Короткий зміст вимог та узагальнені доводи касаційної скарги

У липні 2024 року ТОВ «Агрікор Холдинг» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Чернігівського апеляційного суду від 12 червня 2024 року, в якій просить оскаржене судове рішення скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Наведені в касаційній скарзі доводи містять підстави, визначені пунктами 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України, для відкриття касаційного провадження.

Заявник зазначає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21, від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21. Крім того, відсутні висновки Верховного Суду щодо питання застосування норм статті 33 Закону України «Про оренду землі» у подібних правовідносинах.

Відзив на касаційну скаргу інші учасники справи не подали

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 25 липня 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Борзнянського районного суду Чернігівської області.

08 серпня 2024 року цивільна справа № 730/19/24 надійшла до Верховного Суду.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

19 лютого 2009 року ОСОБА_2 (орендодавець) і ТОВ «Агрікор Холдинг» (орендар) уклали договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, посвідчену державним актом на право власності на земельну ділянку, яка знаходиться на території Ядутинської сільської ради Борзнянського району, с. Ядути, площею 1,71 га, у тому числі рілля - 1,71 га, кадастровий номер :08:001:0313.

Вказаний договір зареєстрований у Борзнянському районному відділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 03 червня 2009 року за № 647.

Строк дії договору оренди землі укладеного ОСОБА_2 та ТОВ « Агрікор Холдинг» розпочалась з 03 червня 2009 року.

Пунктом 8 вказаного договору встановлено, що договір укладено на 10 років - з урахуванням ротації культур згідно з проєктом землеустрою.

ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , спадщину після смерті якої отримав її внук - ОСОБА_1 , зокрема, на земельну ділянку площею 1,7083 га, кадастровий номер :08:001:0313, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 09 серпня 2021 року та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

12 серпня 2021 року ОСОБА_1 уклав з ФГ «Злагода-2016» договір оренди землі, за умовами якого фермерському господарству передано в оренду земельну ділянку загальною площею 1,7083 га з кадастровим номером :08:001:0313 строком на 10 років.

09 лютого 2023 року ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «Агрікор Холдинг» заяву, в якій просив у зв`язку з оформленням в порядку спадкування права власності на земельні ділянки, зокрема з кадастровим номером :08:001:0313 виплатити недоотримані кошти по їх оренді.

09 березня 2023 року позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення, згідно з яким, користуючись своїм переважним правом, направив примірники проєктів договорів оренди землі для ознайомлення та підписання.

19 квітня 2023 року ФГ «Злагода-2016» направило на адресу ТОВ «Агрікор Холдинг» лист, в якому просило з метою оптимізації витрат по агрообробітку розглянути можливість обміну земельними ділянками, які господарство отримало в оренду одним масивом, в тому числі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :08:001:0313.

У відповідь на цей лист позивач повідомив, що, зокрема на спірну земельну ділянку в ТОВ «Агрікор Холдинг» діють орендні відносини на підставі договору оренди землі, укладеного з власником у 2009 році (оренда у відповідності з чинним законодавством України не припинена).

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

За змістом статті 126-1 ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Згідно з абзацом 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16 січня 2020 року.

Тобто, усі договори оренди землі, які були укладені до набрання чинності цього Закону поновлюються на умовах, визначених в цих договорах за встановленими законодавством правилами, які були чинні на момент їх укладення.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20, відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).

У постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду не встановила підстав для відступу від висновку щодо застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц, і вказала, що «процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк.

Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.

Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою.

Орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. […]

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк.

Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України)».

У цій справі ТОВ «Агрікор Холдинг» звернулось до суду з позовом, в якому просило, зокрема, визнати укладеним договір оренди землі на умовах, викладених у проєкті договору. При цьому, проєкт договору оренди землі передбачав зміну істотних умов, а саме строк дії договору оренди та розмір орендної плати.

Тобто, ТОВ «Агрікор Холдинг» звернулось до суду за захистом свого переважного право на укладення договору оренди землі на новий строк.

Суд апеляційної інстанції встановив, що пунктом 8 договору оренди від 19 лютого 2009 року передбачено, що договір укладено на 10 років. По закінченню строку, на який укладено договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендодавець ОСОБА_2 померла до закінчення дії договору оренди, її спадкоємець 09 серпня 2021 року оформив право власності на земельну ділянку кадастровий номер :08:001:0313.

Також апеляційний суд встановив, що представник позивача в судовому засіданні підтвердив обізнаність товариства про смерть ОСОБА_2 та несплату орендної плати починаючи з 2013 року, яка була виплачена спадкоємцю померлої ОСОБА_2 на його вимогу в 2023 році. Орендна плата за даним договором нараховувалась, але податки та інші обов`язкові платежі до державного бюджету починаючи з 2013 року не сплачувались та були фактично перераховані товариством до бюджету в 2023 році.

До закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки (03 червня 2019 року) ТОВ «Агрікор Холдинг» не зверталося до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі та не подавало відповідний проєкт додаткової угоди про таке поновлення.

Натомість, лише 09 березня 2023 року позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення, згідно з яким, користуючись своїм переважним правом, направив примірники проєктів договорів оренди землі для ознайомлення та підписання.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази та надавши їм належну оцінку, правильно виходив з того, що позивач не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, не направив ОСОБА_1 лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди про те, що він має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а ОСОБА_1 у свою чергу 12 серпня 2021 року (після закінчення строку дії договору від 19 лютого 2009 року) уклав з ФГ «Злагода-2016» договір оренди землі, то можна стверджувати, що позивач не реалізував своє право на продовження договору оренди землі, а ОСОБА_1 виразив своє волевиявлення не продовжувати термін такого договору, тому відсутні правові підстави для задоволення позовної вимоги про визнання укладеним договору оренди землі на умовах, викладених у проєкті договору.

Не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин, оскільки строк дії договору оренди землі від 19 лютого 2009 року, сплив 03 червня 2019 року, орендар до закінчення дії договору не звернувся до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.

Таким чином передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

Доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 є безпідставними, оскільки висновки суду апеляційної інстанції не суперечать висновкам, викладеним у зазначеній постанові Верховного Суду.

Посилання в касаційній скарзі на те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21, від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21 колегією суддів відхиляються, оскільки висновки у цих справах і у справі, що переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, є різними, а саме у справах № 906/1314/21 та № 926/2720/21 позивачі звернулися до орендодавців з листами-повідомленнями стосовно свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк у встановлений законодавством строк.

Безпідставними є доводи заявника про те, що відсутні висновки Верховного Суду щодо питання застосування норм статті 33 Закону України «Про оренду землі» у подібних правовідносинах, оскільки подібні висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19.

Разом з тим, апеляційний суд дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди землі. При цьому, касаційна скарга не містить доводів стосовно зазначеної позовної вимоги.

Колегія суддів перевірила доводи касаційної скарги на предмет законності судового рішення виключно в межах заявлених в суді першої інстанції вимог та які безпосередньо стосуються правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і дотримання норм процесуального права, у зв`язку із чим, не вдається до аналізу і перевірки інших доводів, які за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів та встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Висновок за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції немає.

Керуючись статтями 401, 406, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрікор Холдинг» залишити без задоволення.

Постанову Чернігівського апеляційного суду від 12 червня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:І. В. Литвиненко

А. І. Грушицький

Є. В. Петров