Справа №551/922/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"06" січня 2026 р. Шишацький районний суд Полтавської області в складі:

головуючого - судді Сиволапа Д.С.,

секретаря судового засідання Кирди Н.М.,

за участю представника позивача адвоката Демчука Є.В.,

представника відповідача 1 адвоката Яременко Т.О.,

представника відповідача 2 адвоката Шинкаренко М.А. (всі учасники приймають участь в судовому засіданні дистанційно в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів),

розглянувши в порядку загального позовного провадження, у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Шишаки Миргородського району Полтавської області, матеріали цивільної справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про визнання відсутнім права оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

23 вересня 2025 року до Шишацького районного суду Полтавської області надійшла позовна заява ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання відсутнім права оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач за договором оренди землі, укладеного строком до 01.07.2025 є орендарем належної ОСОБА_1 земельної ділянки площею 3,1099га, а отже має переважне право на його поновлення на новий строк.

З метою реалізацією даного права позивачем 29.05.2025 було направлено орендодавцю ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору на новий строк з проектом відповідної угоди.

Незважаючи на обов`язок протягом місяця розглянути дану пропозицію та за необхідності узгодити її істотні умови, будь якої відповіді орендодавець ОСОБА_1 не надала.

Позивач дізнався, що орендодавець ОСОБА_1 уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з ОСОБА_2 , порушивши таким чином переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк.

При цьому позивач стверджує, що ним виконувались всі обов`язки за договором оренди землі.

В зв`язку з цим позивач просив визнати укладеною додаткову угоду від 29.05.2025 до договору оренди землі від 01.07.2018 між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 у запропонованій позивачем редакції, визнати відсутнім у відповідача 2 ОСОБА_2 права оренди земельної ділянки площею 3,1099га з кадастровим номером :00:006:0056, скасувати запис про інше речове право № 60748198 щодо державної реєстрації права оренди даної земельної ділянки.

Ухвалою суду від 24 вересня 2025 року позовну заяву залишено без руху.

Після усунення позивачем недоліків позовної заяви ухвалою суду від 01 жовтня 2025 року відкрито провадження у справі та визначеного проводити її розгляд за правилами загального позовного провадження.

У визначений судом строк від представників обох відповідачів надійшли відзиви на позовну заяву в яких вони заперечували проти заявлених вимог через їх безпідставність.

Так, представник відповідача 1 адвокат Яременко Т.О. стверджувала, що до спірних правовідносин слід застосовувати поточну редакцію ст. 33 Закону України «Про оренду землі» якою передбачено переважне право орендаря на укладання нового договору оренди землі, а не поновлення попереднього на раніше визначених умовах.

Крім того вона вказувала на те, що позивачем не дотримані вимоги п. 19 договору оренди землі щодо обов`язку попередити орендодавця про намір продовжити дію договору оренди на новий строк за два місяці до закінчення його строку а отже позивачем втрачене переважне право укладення договору на новий строк. Зокрема відповідний лист-повідомлення від позивача зареєстровано лише 29.05.2025, тобто не за два, а за один місяць до закінчення строку дії договору, а жодних належних доказів направлення та вручення даного листа відповідачу ОСОБА_3 позивачем не надано.

Представник відповідача 2 адвокат Шинкаренко М.А. у відзиві також посилалась на те, що позивачем втрачено переважне право продовження договору на новий строк, зв`язку з недотриманням умов, викладених у п. 19 договору оренди землі, яким передбачено обов`язок орендаря повідомити орендодавця про такий намір не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору.

Відповіді на відзиви позивачем не надавались.

Ухвалою суду від 10 грудня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено її судовий розгляд.

В зв`язку з невірним викладенням прізвища відповідача 1 у позовній заяві, ухвалою суду від 06 січня 2025 року уточнено її анкетні дані, відповідно до відомостей, що містяться в паспорті громадянина України.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав, наведених у позовній заяві. Вказав, що відповідач ОСОБА_1 не надала жодної відповіді на направлений їй 29.05.2025 лист-повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору оренди землі.

Крім того вказав, що після закінчення договору оренди землі належна відповідачу 1 земельна ділянка декілька місяців знаходилась в користуванні позивача, що свідчить про поновлення строку договору оренди в автоматичному порядку відповідно до положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в попередній редакції.

В судовому засіданні представники відповідачів заперечували проти заявлених позовних вимог з підстав, викладених у відзивах. Наголошували на тому, що надані позивачем докази направлення 29.05.2025 відповідачу ОСОБА_1 листа-повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору оренди землі не є належними, оскільки не містять необхідних реквізитів або мають помилки в анкетних даних адресата. При цьому представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Яременко Т.О. заперечувала факт отримання її довірителем даного листа та доданого до нього проекту додаткової угоди.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши надані сторонами докази та оцінивши їх в сукупності та взаємозв`язку, суд встановив наступні фактичні обставини.

Відповідачу 1 ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,1099га, з кадастровим номером :00:006:0056, що розташована на території Миргородського (колишнього Шишацького) району Полтавської області (а.с.11).

01 липня 2018 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» укладено договір оренди землі б/н за умовами якого орендодавець передав в оренду орендарю вищевказану земельну ділянку площею 3,1099га. Орендна плата складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Строк дії договору становить 7 років тобто до 01 липня 2025 року (а.с. 12-14).

Наявність вищевказаних договірних відносин між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» сторонами не оспорюється. Крім того, відповідач ОСОБА_1 та її представник не вказували на те, що орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» неналежно виконував свої обов`язки за умовами договору.

Позивачем надані докази своєчасної та повної виплати ним орендної плати за умовами договору (а.с.20-21).

29 травня 2025 року позивачем на адресу проживання ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення № 13 «Про намір продовжити дію Договору оренди землі б/н від 01 липня 2018 року, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення прав землекористувача» з проханням підписати додані до даного листа два примірники угоди на продовження дії договору оренди земельної ділянки б/н від 01.07.2018 (а.с.18).

Суд критично ставиться до доводів представника відповідача 1 ОСОБА_1 - адвоката Яременко Т.О. про те, що вказаний лист орендодавець ОСОБА_1 не отримувала, натомість він був отриманий від її імені невстановленою особою.

Так, надані позивачем оригінали письмових доказів (опис вкладення поштового відправлення адресату ОСОБА_1 посвідчений штампом об`єкту поштового зв`язку із зазначенням дати 29.05.2025, накладна АТ «Укрпошта» до даного відправлення № 145 від 29.05.2025, рекомендоване повідомлення про вручення відправлення № 145 від 29.05.2025) в своїй сукупності свідчать про те, що лист-повідомлення № 13 від 29 травня 2025 року все ж таки було направлено адресату ОСОБА_1 та отримано нею 06.06.2025, що підтверджується підписом адресата у відповідній графі поштового повідомлення, який збігається з її підписом у паспорті та договорі оренди землі.

Допущені у вищеназваних документах помилки в написанні прізвища адресата ( ОСОБА_4 замість ОСОБА_5 ), невірне зазначення імені адресата ( ОСОБА_6 замість ОСОБА_7 ) при описанні змісту документів, що становлять предмет вкладення, зазначення в якості додатка до листа одного примірника додаткової угоди замість двох, суд вважає технічними помилками, допущеними саме об`єктами поштового зв`язку, які не спростовують факту направлення та отримання відправлення адресатом ОСОБА_1 .

На вищевказаний висновок суду також значною мірою впиває поведінка представника відповідача 1, яка вказуючи на те, що вищеназване відправлення було отримано замість відповідача невідомою особою (вочевидь з імітуванням підпису), не надала доказів того що стороною відповідача вживались якісь заходи реагування на вказаний випадок, зокрема шляхом звернень до АТ «Укрпошта» чи правоохоронних органів.

Відповідно до поштового повідомлення вищевказаний лист-повідомлення ОСОБА_1 отримала 06 червня 2025 (а.с.19 зв.).

Відповіді на даний лист ОСОБА_1 не надавала, додаткову угоду до договору оренди землі з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не підписувала, натомість ще в 03.02.2025 з метою недопущення автоматичного укладення договору оренди землі на новий строк встановила вимогу про обов`язкове нотаріальне посвідчення договорів щодо належної їй земельної ділянки (ст. 209 ЦК), зареєструвавши це в Реєстрі речових прав, як обтяження майнового права (а.с.73), висловивши таким чином позицію щодо небажання автоматичного продовження орендних відносин з позивачем.

15 липня 2025 року орендодавець ОСОБА_1 уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з кадастровим номером :00:006:0056 з ОСОБА_2 , строком на 10 років (а.с.15-16).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (далі Закон № 161-XIV).

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земель (ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 5 Закону № 161-XIV).

Відповідно до ст. 13 вказаного Закону Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є:

- об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- дата укладення та строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким були внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», зокрема в новій редакції викладено статтю 33 даного Закону в наслідок чого відбулась заміна правової категорії «поновлення договору оренди землі» на «переважне право орендаря на укладання договору оренди землі на новий строк».

Відповідно до абз. 4 Розділ IX ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

На момент укладання спірного договору оренди землі стаття 33 Закону № 161-XIV існувала в нижче наведеній редакції.

«По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення».

Тобто дана норма покладає на орендаря обов`язок повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк у строк, встановлений цим договором, а в якості присічного встановлює строк в один місяць.

Суд також звертає увагу на те, що абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» визначає, що поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 січня 2020 року здійснюється на умовах та в строк, визначених такими договорами.

Разом з тим, у договорі оренди землі від 01.07.2018 укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» маються розбіжності щодо строків в які орендар має повідомити орендодавця про намір поновити договір оренди на новий строк.

Так, у п. 8 «строк дії договору» вказано, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Водночас, у п.19 «інші умови передачі земельної ділянки в оренду» договору вказано що орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, має повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 2 місяці до спливу строку договору оренди землі.

У постанові від 18 квітня 2018 року (справа № 53/11000/14-ц ) Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала наступний висновок про застосування норми права: « У разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem.

Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.

Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».

З доводів сторін, викладених в заявах по суті справи та висловлених ними в судовому засіданні вбачається, що текст договору оренди земельної ділянки від 01 липня 2018 року був підготовлений саме орендарем ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ».

Таким чином, зміст даного договору оренди землі повинен тлумачитись проти орендаря (позивача), а за наявності суперечностей у пунктах 8 та 19 даного договору щодо строку протягом якого орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладання договору на новий строк, перевагу має саме пункт 19 договору, як найбільш сприятливий для сторони яка не займалась розробкою умов договору.

Отже, виходячи з даного принципу та приписів абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», статті 33 вказаного Закону у редакції, що діяла на момент укладання договору, ОСОБА_1 вірно керувалась п. 19 спірного договору та добросовісно розраховувала на те, що орендар зобов`язаний повідомити її по намір продовження дії договору саме за два місяці до спливу його строку, тобто не пізніше ніж 01 травня 2025 року.

Однак орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» даного договірного обов`язку не виконав та про свій намір поновлення договору оренди землі на новий строк повідомив орендодавця лише 06.06.2025 (дата отримання листа-повідомлення адресатом згідно поштового повідомлення), тобто навіть менше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, визначеного законом (01.07.2025).

За таких обставин суд вважає, що орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не виконав вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та втратив переважне право на поновлення на новий строк договору оренди землі, укладеного ним 01 липня 2018 року з ОСОБА_1 .

При цьому суд звертає увагу, що користуючись своїми правами щодо здійснення права власності на власний розсуд та положеннями про свободу договору, передбаченими ст.ст. 319, 627 ЦК України, ОСОБА_1 ще до закінчення строку дії договору оренди землі чітко висловила свою позицію про небажання продовжувати орендні відносини з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», зареєструвавши 03.02.2025 обтяження речового в вигляді вимоги нотаріального посвідчення будь-яких договорів стосовно належної їй земельної ділянки.

Практика Верховного Суду на яку посилався представник позивача під час розгляду справи не є релевантною у даній справі, оскільки обставини розглянутих касаційною інстанцією справ, не можна вважати тотожними до встановлених судом обставинам, зокрема в частині наявності істотних протиріч між окремими пунктами договору оренди землі (п.8 та п. 19), а отже підстав для застосування такої судової практики суд не знаходить.

Суд вважає неспроможними доводи позивача про те, що після укладання орендодавцем ОСОБА_1 договору оренди землі з новим орендарем, спірна земельна ділянка декілька місяців знаходилась в користуванні позивача, а отже на підставі ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в попередній редакції, що діяла на момент укладання договору оренди землі) відбулась автоматична пролонгацію договору оренди землі .

Так, в супереч визначеного ст.ст. 12, 81 ЦПК України обов`язку доказування своїм вимог та заперечень, стороною позивача не надано жодних належних та достатніх доказів на підтвердження даних доводів.

Крім того, суд звертає увагу на те Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» 12 лютого 2015 року № 191-VIII внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», зокрема викладено в новій редакції статтю 15 даного Закону з якої виключено положення про те, що невід`ємною частиною договору оренди землі є акт приймання-передачі об`єкта оренди.

Законом № 191-VIII було також внесено зміни до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» та визначено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Суд звертає увагу на те, що державна реєстрація права оренди ОСОБА_2 належної ОСОБА_1 земельної ділянки відбулась 15 липня 2025 року, тобто через 14 днів після закінчення строку дії попереднього договору оренди, а отже відсутні підстави для застосування положень ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в попередній редакції, що діяла на момент укладання договору оренди землі) щодо автоматичної пролонгації договору оренди землі після спливу місячного строку з моменту закінчення його дії.

Таким чином, суд не знаходить підстав для задоволення позовних вимог та вважає необхідним відмовити у їх задоволенні.

В зв`язку з відмовою у задоволені позовних вимог відсутні підстави для розподілу понесених позивачем судових витрат. Документально підтверджені судові витрати відповідачів у даній справі відсутні.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 258-259, 263-265, 268, 352 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про визнання відсутнім права оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Полтавської апеляційного суду в 30-ти денний строк з дня його проголошення.

Повний текст рішення виготовлено та вручено (направлено) учасникам справи 08 січня 2026 року.

Головуючий - суддя Д.С. Сиволап