Провадження №22-ц/812/221/26
П О С Т А Н О В А

Іменем України

06 січня 2026 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого: Базовкіної Т.М.,

суддів: Царюк Л.М. та Яворської Ж.М.,

із секретарем судового засідання: Біляєвою В.М.

розглянувши в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні за відсутності учасників цивільну справу №484/3707/25 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на рішення, яке постановив Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області під головуванням судді Маржиної Тетяни Валеріївни у приміщенні цього суду 30 жовтня 2025 року, повне рішення складено того ж дня, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення пені за період несвоєчасної виплати орендної плати та індексації,

у с т а н о в и в :

У липні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (далі - ТОВ «Південь Агро Інвест») про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення пені за період несвоєчасної виплати орендної плати та індексації.

Позов мотивовано тим, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0649, :01:000:0639, :05:000:0378, :01:000:1385, що знаходяться в межах Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Між ним та ПСП ім. Т.Г. Шевченка 01 січня 2014 року було укладено договір оренди землі б/н. Державну реєстрацію іншого речового права проведено 12 січня 2015 року за номерами 8373381, 8374422. 8371514, 8371653. 01 березня 2018 року він, ПСП ім. Т.Г. Шевченка та новий орендар ТОВ «Південь Агро Інвест» підписали додаткову угоду до договору оренди землі про зміну сторони та збільшення орендної плати. 03 січня 2019 року було підписано ще одну додаткову угоду про збільшення орендної плати, відповідно до п.4.1 умов якої орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 27402 грн 12 коп. Пунктом 4.5 додаткової угоди від 01 березня 2018 року також передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця. Згідно з пунктом 4.7 додаткової угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення. У пункті 9.4 Договору передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за договором оренди платежі. Сплата орендної плати здійснювалась у безготівковій формі шляхом зарахування орендної плати на його картковий рахунок в АТ «Ощадбанк» із грубим порушенням строків сплати орендної плати всупереч умовам договору оренди землі. Остаточний розрахунок по орендній платі за 2021 рік було здійснено через 2 роки та зарахована на картковий рахунок позивача 12 травня 2023 року, прострочення становить понад 181 день. Пеня за 181 день становить 4959 грн 40 коп. Орендна плата за 2023 року була зарахована на його картковий рахунок 15 грудня 2023 року, тобто становить понад 105 днів. Пеня за 105 день становить 2877 грн. Орендна плата за 2024 рік була зарахована на його картковий рахунок в два етапи: 08 серпня 2024 року та 06 лютого 2025 року. Також при виплаті/нарахуванні орендної плати ТОВ «Південь Агро Інвест» не враховувало індексацію. Так, сума невиплаченої індексації орендної плати за 2022 рік складає 7289 грн 85 коп., за 2023 рік 1393 грн 07 коп., за 2024 рік 3282 грн 83 коп. ОСОБА_1 вважає, що ТОВ «Південь Агро Інвест» повинно було виплати орендну плату за 2022 - 2024 роки з урахуванням індексу інфляції в загальній сумі 11965 грн 75 коп. Зазначає, що ТОВ «Південь Агро Інвест» на момент звернення до суду заборгувало йому пеню за період несвоєчасної виплати орендної плати в сумі 7836 грн 40 коп. та індексацію в сумі 11965 грн 75 коп., загальний розмір заборгованості становить 19802 грн 15 коп.

Протягом 2022-2024 років він неодноразово звертався до відповідача щодо виплати орендної плати, однак його звернення були проігноровані, тому вважає, що допущені відповідачем порушення умов договору щодо строків виплати орендної плати та її розміру є підставою для розірвання договору оренди землі.

Посилаючись на викладене, позивач просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки №б/н від 01 січня 2014 року, укладений між ним та ТОВ «Південь Агро Інвест», щодо земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0649, :01:000:0639, :05:000:0378, :01:000:1385, зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номерам 8373381, 8374422. 8371514, 8371653 від 12 січня 2015 року; стягнути з відповідача на свою користь пеню за період несвоєчасної виплати орендної плати в розмірі 7836 грн. та індексацію в розмірі 11965 грн 75 коп., що загалом становить заборгованість у сумі 19802 грн 15 коп., а також - судові витрати.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що матеріали справи не підтверджують істотного порушення умов договору оренди земельної ділянки ТОВ «Південь Агро Інвест» в частині сплати позивачу орендних платежів у розмірах, нарахованих орендарем. Позивач вважає, що спір стосується проведення неправильного розрахунку індексації орендної плати та розрахунку пені. Помилки у нарахуванні орендної плати за договором оренди земельної ділянки з урахуванням індексації орендної плати не можуть тлумачитися як систематична несплата орендних платежів та, відповідно, не можуть бути підставою для розірвання договору оренди. Таким чином, часткова несплата відповідачем складової орендної плати у виді її індексації у вищезазначених роках не призвела до істотного порушення умов укладеного між сторонами спору договору, а систематична недоплата частини орендної плати у виді її індексації не є підставою для констатації систематичної повної несплати орендної плати за вищезазначений період, тому підстав для розірвання договору оренди землі немає. Стягнення з відповідача заборгованості із орендної плати із урахуванням індексів інфляції у даній справі буде ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача з подальшим збереженням чинності зазначеного договору оренди землі. Тому вважає, що у задоволенні позову в цій частині слід відмовити з підстави його необґрунтованості. З інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру випливає, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік становить 1,12, 2023 рік 1,051, 2022 рік 1,0 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь). Натомість Позивач у позовній заяві за 2022 рік застосовує значення коефіцієнта індексації 126,603 % (тобто 1,26603), що свідчить про неправильність здійснених розрахунків. Позивач, намагаючись стягнути з ТОВ Південь Агро Інвест заборгованість з орендної палати у формі індексації не враховує обов`язку відповідача, як податкового агента, сплачувати податки та збори за позивача по орендній платі, та неправильно визначив значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за спірний період. Враховуючи те, що відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки у повному обсязі, підстави для стягнення заборгованості з орендної плати та індексації орендної плати за спірний період відсутні.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 30 жовтня 2025 року позовні вимоги задоволені.

Розірвано договір №б/н від 01 січня 2014 року оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0649, :01:000:0639, :05:000:0378, :01:000:1385, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП ім. Т.Г. Шевченка), зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права 12 січня 2015 року за номерами запису про інше речове право 8373381, 8374422, 8371514, 8371653.

Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 19802 грн. 15 коп., з яких - 7836 грн 40 коп. пені за несвоєчасну виплату орендної плати та 11965 75 коп. індексації, а також 2422 грн. 40 коп. судового збору.

Рішення суд умотивував тим, що позивач довів факт систематичної несплати орендної плати, що є істотним порушенням ТОВ «Південь Агро Інвест» договору оренди землі, оскільки відповідач у 2021, 2022, 2023 та 2024 роках порушив умови договору оренди щодо строків виплати орендної плати, внаслідок чого позбавило сторону договору отримати гарантовані договором кошти, що є підставою для розірвання договорів оренди землі, стягнення погодженої договорами пені за порушення умов договору. Також суд дійшов висновку, що всупереч умовам договору оренди відповідач виплатив орендну плату без врахування необхідності її індексації, а тому стягнув обраховану позивачем суму індексації.

В апеляційній скарзі ТОВ «Південь Агро Інвест» вказує, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що у суду були відсутні підстави для розірвання договору оренди, навіть у випадку порушення строків виплати орендної плати. Так, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Відповідач вказує, що в оскаржуваному рішенні суд першої інстанції констатує, що орендна плата за 2022 рік була зарахована 12 травня 2025 року, орендна плата за 2023 рік була зарахована 15 грудня 2023 року, орендна плата за 2024 рік була зарахована 08 серпня 2024 року та 06 лютого 2025 року. Таким чином матеріалами справи підтверджується, що орендна плата позивачу виплачена у повному обсязі і була виплачена за кожен рік користування земельними ділянками кожного року, окрім 2022 року, що свідчить про відсутність систематичності несплати у розумінні статті 141 ЗК України. Такі обставини не можуть бути підставою для розірвання оспорюваного договору оренди земельної ділянки. Що стосується прострочення сплати орендної плати за 2022 рік, відповідач зазначає, що відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 р. №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» постановлено ввести в Україні воєнний стан. ТОВ «Південь Агро Інвест» зареєстровано та здійснює свою діяльність на території Миколаївської області. З початку вторгнення військ РФ частина території Миколаївської області була окупована. В умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області. Відновлення діяльності відбулося лише на початку 2023 року. Вказане обумовлює затримку виплати орендної плати за 2022 рік. Відповідно до п. 13.2 Договору сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності , якщо вона доведе, що порушення сталося не з її вини. Згідно листа Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року засвідчені форсмажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 р. строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 р. №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Щодо розрахунку заборгованості з орендної плати, що підлягає стягненню, відповідач зауважує, що відповідно до пункту 4.1 умов додаткової угоди від 03 січня 2019 року орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить разом становить 27402 грн 12 коп., також дана сума орендної плати підлягає індексації. Відповідач наголошує, що у позовній заяві позивач правильно розрахував сукупний індекс інфляції за 2022 - 2024 рр., що становить у 2022 р. - 7289 грн 85 коп., що разом з передбаченим у договорі оренди розміром орендної плати 34691 грн 97 коп.; у 2023 році - 1393 грн 07 коп., що разом з передбаченим у договорі оренди розміром орендної плати 28795 грн 19 коп.; у 2024 р. 3282 грн 83 коп., що разом з передбаченим у договорі оренди розміром орендної плати становить 30684 грн 95 коп. Проте суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні не врахував, що відповідно до п. 4.2 додаткової угоди від 01 березня 2018 року із суми орендної плати орендар як податковий агент утримує податки (збори), передбачені чинним законодавством. Після утримання необхідних податків та зборів (19,5 %) позивачу до виплати за 2022 2023 роки підлягає сума 66176 грн 13 коп. Після утримання необхідних податків та зборів (19,5 %) позивачу до виплати індексації підлягає: за 2022 рік 5868 грн 33 коп.; за 2023 рік 1121 грн 42 коп.; за 2024 рік 2642 грн 68 коп., що разом складає 9632 грн 43 коп. Проте суд першої інстанції помилково стягнув 11965 грн 75 коп. індексації. Пеня також неправильно розрахована - на суму орендної плати з урахуванням індексації без вирахування сум сплачених податків та зборів. На думку відповідача, при ухваленні рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам позивача, залишивши поза увагою, пояснення, доводи якими відповідач обґрунтовував свою позицію, чим самим, суд першої інстанції порушив принципи змагальності та об`єктивності у вирішенні спору. До того ж, позивач не надав жодного належного доказу на підтвердження того, що незначний період прострочення виконання грошового зобов`язання виплати орендної плати ТОВ «Південь Агро Інвест» завдав позивачу реальних збитків, не надав доказів, які б підтверджували істотну різниця між тим, на що позивач мав право розраховувати, укладаючи договір, і тим, що в дійсності він зміг отримати.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач, в інтересах якого діє представник - адвокат Єщенко О.В., просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити в повному обсязі, оскільки рішення суду є законним та обґрунтованим. Також адвокат Єщенко О.В. разом із відзивом на апеляційну скаргу подала заяву про розгляд справи без участі позивача та його представника.

05 січня 2026 року через підсистему електронний суд представник ТОВ «Південь Агро Інвест» подала клопотання, в якому просить судове засідання проводити без участі представника відповідача.

Сторони про розгляд справи повідомлені належним чином, у судове засідання не з`явилися, що відповідно до приписів частини 2 статті 372 ЦПК України з урахуванням заяв представників сторін не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню із таких підстав.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина 1 статті 2 ЦПК України).

Відповідно до положень частин 1, 2, 3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Рішення суду першої інстанції відповідає таким вимогам закону.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Як убачається з матеріалів справи і таке встановив суд першої інстанції, ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами: :01:000:0649 - площею 6,8833 га, :01:000:0639 - площею 1,0779 га, :05:000:0378 - площею 0,1177 га, :01:000:1385 - площею 0,0125 га, що знаходяться в межах Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на праві власності належить ОСОБА_1 .

Право власності позивача на зазначені земельні ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 32184724, №32189713, №32176584 та № 32177124 від 13 січня 2015 року та від 14 січня 2015 року (а.с.29-36).

ОСОБА_1 та ПСП ім. Т.Г. Шевченка 01 січня 2014 року уклали договір оренди земельних ділянок б/н, за яким у користування орендарю були передані земельні ділянки з кадастровими номерами :01:000:0649, площею 6,8833 га, :01:000:0639, площею 1,0779 га, :05:000:0378, площею 0,1177 га, :01:000:1385, площею 0,0125 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться в межах Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області (а.с.12-13).

Державну реєстрацію іншого речового права права оренди проведено 12 січня 2015 року за номерами запису про інше речове право 8373381, 8374422, 8371514, 8371653, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 32184724, № 32189713, № 32176584 та № 32177124 від 13 січня 2015 року та від 14 січня 2015 року (а.с.29-36).

01 березня 2018 року позивач ОСОБА_1 , ПСП ім. Т.Г. Шевченка і новий орендар - ТОВ «Південь Агро Інвест» підписали додаткову угоду до договору оренди землі про зміну сторони договору та збільшення орендної плати, відповідно до умов якої новим орендарем зазначених вище земельних ділянок є ТОВ «Південь Агро Інвест» (а.с.15-18).

Право оренди земельних ділянок нового орендаря - ТОВ «Південь Агро Інвест» зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 139297190, № 139288173, № 139294648 та № 139301411 від 27 вересня 2018 року (а.с.21-28).

Пунктом 4.5 додаткової угоди від 01 березня 2018 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів або в іншій формі, погодженій сторонами.

Згідно з пунктом 4.7 додаткової угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення.

У пункті 9.4 договору передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за договором оренди платежі.

В подальшому 03 січня 2019 року між позивачем та ТОВ «Південь Агро Інвест» було підписано додаткову угоду про збільшення орендної плати, відповідно до пункту 4.1 якої орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 27402,12 грн. (а.с.20).

За такого ТОВ «Південь Агро Інвест» зобов`язане щорічно до 01 вересня поточного року проводити розрахунок по орендній платі.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди, суд першої інстанції вважав, що для цього є законні підстави через порушення відповідачем умов договору оренди земельних ділянок щодо строків її виплати.

Вирішуючи питання правильності такого висновку суду першої інстанції, колегія суддів виходить з таких міркувань.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

У справі, яка розглядається, спірні правовідносини виникли з приводу виконання стороною орендаря умов договору оренди земельних ділянок. Так, ОСОБА_1 , посилаючись на систематичне, протягом 2021-2024 років неналежне виконання відповідачем обов`язків зі сплати орендної плати, просив про стягнення на свою користь пені за порушення строків виплати орендної плати, індексацію орендної плати та розірвання договору оренди землі. В свою чергу відповідач заперечував проти позовних вимог.

Суд першої інстанції, задовольнивши позовні вимоги., виходив із доведеності підстав для розірвання договору оренди, укладеного сторонами.

Апеляційний суд не приймає доводи апеляційної скарги щодо помилковості такого висновку суду і погоджується з наведеним висновком суду першої інстанції з таких міркувань.

Відповідно до статей 12, 13 ЦК України, особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, що визначено пунктом 1 частини 1 статті 11 ЦК України.

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-ХІV (тут і далі закон в редакції, яка була чинною на день укладання договору оренди 01 січня 2007 року, далі Закон № 161-ХІV) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в поряду, передбачених ЗК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (частина 1 статті 6 Закону № 161-ХІV).

Статтею 93 ЗК України та статтею 1 Закону № 161-ХІV визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі статтею 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 13 Закону № 161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

В силу вимог статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Згідно зі статтею 32 Закону № 161-ХІV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 24 Закону № 161-ХІV передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря, у тому числі, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Згідно із пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону № 161-ХІV підставою розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Зазначений правовий висновок викладений у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Отже, закон визначає поняття такої істотності через оціночну категорію - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Аналогічні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Згідно із частинами 1, 2 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/22 вважала «за доцільне відступити від висновку, викладеного в її постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17, шляхом його конкретизації та зазначення, що:

- пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;

- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 ЦК України, а не припис пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

До того ж у цій постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.

У постановах Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі №914/1688/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі №175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20 - зроблено висновки про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Оскільки наведені висновки не повною мірою узгоджуються з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в цій постанові, від них потрібно відступити шляхом конкретизації та зазначення про те, що несплата орендної плати в розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне».

В силу частини 3 статті 12, частини 1 статті 81 ЦК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (часина 1 статті 76 ЦПК України).

Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини 5, 6 статті 81 ЦПК України).

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

У справі, яка переглядається, суд першої інстанції встановив, що виплата орендної плати за 2021, 2022 та 2023 роки здійснювалась відповідачем у безготівковій формі шляхом зарахування орендної плати на картковий рахунок позивача в АТ «Ощадбанк» із порушенням строків сплати орендної плати у відповідності до умов договору оренди землі.

Згідно наявних у справі доказів остаточний розрахунок по орендній платі за 2021 рік в сумі 34 грн. 08 коп. було здійснено 12 травня 2023 року.

Орендна плата за 2022 рік була зарахована на рахунок позивача 12 травня 2023 року, прострочення становить понад 181 день.

Орендна плата за 2023 рік була зарахована на картковий рахунок позивача 15 грудня 2023 року, прострочення становить понад 105 днів.

Орендна плата за 2024 рік була зарахована на картковий рахунок позивача в два етапи: 08 серпня 2024 року 22058 грн.70 коп. та 06 лютого 2025 року 1123 грн. 27 коп. Слід зауважити, що виплачена 08 серпня 2024 року сума 22058 грн. 70 коп. це повний розмір визначеної додатковою угодою орендо плати опісля справляння податків та зборів (27402 грн. 11 коп. 4932 грн. 38 коп. податку та 411 грн. 3 коп. військового збору), отже у 2024 році відповідач не припустився порушень строку виплати орендної плати.

Зазначені обставини підтверджуються випискою по картковому рахунку позивача за період з 01 січня 2022 року по 26 червня 2025 року (а.с.37), а також відомостями про доходи позивача за період з січня 2021 року по травень 2025 року з Державного реєстру фізичних осібплатників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору (а.с.43-44), відповідно до яких у вересні 2024 року було надходження за кодом орендна плата від ТОВ «Південь Агро Інвест», де зазначено, що сума доходу, яка була нарахована становить 1397,50 грн., а виплачена сума становить 1397,51 грн. Також зазначено, що у листопаді 2024 року за кодом ознаки орендна плата від ТОВ «Південь Агро Інвест» сума нарахованого доходу 0,00 грн., а сума виплаченого доходу становить 1125,01 грн. Однак відповідно до виписки банку на рахунок позивача не надходили кошти від відповідача ні у вересні 2024 року, ні у листопаді 2024 року.

Тож відповідач у 2022, 2023 роках порушив умови договору оренди відносно виплати орендної плати, оскільки станом на 01 вересня відповідного року орендна плата не була виплачена взагалі, тобто мала місце повна несплата орендної плати у передбачений договором термін.

Такі порушення утворюють системність та дають підстави для розірвання договору оренди на підстави вимог пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України у зв`язку із систематичною (протягом двох років поспіль) повною несплатою орендної плати.

Тому апеляційний суд погодився із висновком суду першої інстанції про розірвання договору оренди земельних ділянок, який відповідає як наведеним вище положенням закону, так і усталеній практиці Верховного Суду, а доводи апеляційної скарги не спростовують викладене. Посилання відповідача на положення статті 651 ЦК України є недоречним, оскільки через факт систематичної повної несплати орендної плати у спірних правовідносинах застосуванню підлягає положення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Щодо посилань ТОВ «Південь Агро Інвест» в апеляційній скарзі як на доказ відсутності вини у невиконанні зобов`язань на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, яким остання засвідчила форс- мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

У справі, що переглядається, сторони у пунктах 13.1 та 13.2 договору від 01 січня 2014 року, який викладено у новій редакції додатковою угодою від 01 березня 2018 року домовились, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Тобто будь-яких обставин, які сторони вважають форс-мажорними, вони у договорі оренди не визначили.

Згідно із висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 14 червня 2022 року у справі № 922/2394/21, від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18, у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар - ТОВ «Південь Агро Інвест») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов`язань.

З матеріалів справи встановлено, що Товариство у відзиві на позовну заяву на будь-які обставини, що виключають його вину у порушенні умов договору оренди, не зазначило. В апеляційній скарзі відповідач обмежився лише посиланням на військові дії на території України та Миколаївської області та виїзд через це працівників за межі області, але не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислової палати в Україні із засвідченням таких обставин.

З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідач не довів існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачці орендної плати за 2022 та 2023 роки.

Щодо стягнення з відповідача неустойки за порушення строків виплати орендної плати.

Пунктом 3 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Згідно статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (частина 3 статті 549 ЦК України).

Так, у пункті 4.7 додаткової угоди від 01 березня 2018 року передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0.1% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Отже, за прострочку орендарем виплати орендної плати за 2022-2023 роки передбачена сплата пені, яку правомірно стягнув суд першої інстанції в загальному розмірі 7836,40 грн., погодившись із розрахунком позивача, який ґрунтується на визначеному у договорі розміру пені та періоду прострочення.

Щодо стягнення суми індексації орендної плати.

Відповідно до частини 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.

Відповідно до пункту 4.4. додаткової угоди від 01 березня 2018 року обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше). При цьому коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше).

Отже сторони при укладанні договору оренди домовилися, що орендна плата підлягає індексації, що свідчить про те, що орендна плата обов`язково повинна бути проіндексована із застосуванням коефіцієнту індексації для орендної плати на 01 січня року виплати/ нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше).

Тому суд першої інстанції правомірно стягнув суму індексації орендної плати, яку вимагав позивач, виходячи із розміру орендної плати та коефіцієнту індексації.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» індексація грошових доходів населення - встановлений законами та іншими нормативно-правовими актами України механізм підвищення грошових доходів населення, що дає можливість частково або повністю відшкодовувати подорожчання споживчих товарів і послуг.

Сукупний індекс інфляції розраховуються шляхом множення щомісячних індексів за період існування боргу.

Встановивши, що при нарахуванні/виплаті орендної плати ТОВ «Південь Агро Інвест» не враховувало індексацію, суд першої інстанції обґрунтовано стягнув суми індексації.

Індексація розміру орендної плати розраховується за формулою: [Сума індексації] = [Орендна плата] [Сукупний індекс інфляції] / 100% - [Орендна плата] Де: [Орендна плата] - Сума орендної плати, яка підлягає індексації. [Сукупний індекс інфляції) добуток щомісячних індексів за відповідний період.

Сума орендної плати, яка підлягає індексації за 2022 рік, становить 27402,12 грн. [сукупний індекс інфляції] = 101,30% ? 101,60% х 104,50% ? 103,10% ? 102,70% ? 103,10% ? 100,70% ? 101,10% ? 101,90% ? 102,50% ? 100,70% ? 100,70% = 126,603% (за період січень 2022 - грудень 2022).

[Сума індексації] = 27402,12 грн. (сума орендної плати) ? 126,603% (сукупний індекс інфляції) / 100% - 27 402,12 грн. (сума орендної плати) = 7289,85 грн.

Сума орендної плати, яка підлягає індексації за 2023 рік, становить 27402,12 грн. [Сукупний індекс інфляції] = 100,80% ? 100,70% 101,50% ? 100,20% ? 100,50% ? 100,80% ? 99,40% x 98,60% ? 100,50% ? 100,80% ? 100,50% ? 100,70% = 105,084% (за період Січень 2023 - Грудень 2023).

[Сума індексації] = 27402,12 грн. (сума орендної плати) х 105,084% (сукупний індекс інфляції) / 100% - 27402,12 грн. (сума орендної плати) = 1393,07 грн.

Сума орендної плати, яка підлягає індексації за 2024 рік, становить 27 402,12 грн. [Сукупний індекс інфляції] = 100,40% ? 100,30% 100,50% ? 100,20% ? 100,60% ? 102,20% ? 100,00% ? 100,60% ? 101,50% ? 101,80% ? 101,90% ? 101,40%= 111,980% (за період Січень 2024 - Грудень 2024).

[Сума індексації] = 27 402,12 грн. (сума орендної плати) х 111,980% (сукупний індекс інфляції) / 100% - 27402,12 грн. (сума орендної плати) = 3282,83 грн.

Тобто ТОВ «Південь Агро Інвест» повинно було виплати орендну плату за 2022-2024 роки з урахуванням зазначеної індексації.

Тож сума невиплаченої індексації орендної плати за 2022 рік складає 7289,85 грн., за 2023 рік 1393,07 грн., за 2024 рік 3282,83 грн., що в загальному становить 11965,75 грн.

Апеляційний суд погоджується з наведеним судом першої інстанції розрахунком індексації та відхиляє аргумент апеляційної скарги про те, що індексації підлягала сума орендної плати після відрахування податку та обов`язкових платежів, оскільки за умовами укладеного сторонами договору орендна плата має бути обрахована саме з урахуванням індексації, що і повинно становити обчислену таким чином суму нарахованого доходу, з якого відбувається відрахування податку та інших обов`язкових платежів.

Оскільки суд першої інстанції повно та всебічно на підставі наявних у справі доказів, яким надав належну оцінку, встановив обставини справи, правильно визначився із застосуванням до них норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, дотримався вимог процесуального закону, а тому ухвалив законне та обґрунтоване рішення, колегія суддів в силу статті 375 ЦПК України не вбачає підстав для його скасування.

Тому колегія суддів не приймає доводи апеляційної скарги та погоджується з аргументами відзиву на апеляційну скаргу.

Щодо розподілу судових витрат.

В силу частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи, що рішення суду першої інстанції залишено без змін, відсутні підстави для зміни апеляційним судом проведеного судом першої інстанції розподілу судових витрат та розподілу судових витрат за розгляд справи в апеляційній інстанції, які у цій справі покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 367, 368, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний су

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» залишити без задоволення, рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 30 жовтня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Головуючий: Т.М. Базовкіна

Судді: Л.М. Царюк

Ж.М. Яворська

_____________________________________________

Повна постанова складена 06 січня 2026 року