Справа № 650/5646/25
провадження № 2/650/1293/26
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 лютого 2026 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого судді Сікори О.О.,

за участю секретаря Завістовської Л.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник адвокат Іщук Надія Ростиславівна до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом в якому просить розірвати договір оренди землі б/н від 21 червня 2006 року, зареєстрований у Державному реєстрі земель 21.06.2006 за №4АА71500037 зі змінами, в редакції згідно додаткової угоди від 28.12.2017 року №1100189, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) з урахуванням переходу права оренди, згідно договору від 17.04.2025 №1704/25-17 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12) та припинити право оренди земельної ділянки (Номер запису про інше речове право: 31572941), що належить позивачу площею 8,9713 га з кадастровим номером :03:019:0021, що розташована за межами села Степне на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що позивачеві ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 8,9713 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :03:019:0021, яка розташована за межами села Степне на території Степнянської сільської ради (Новорайської ОТГ) Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку ХС № 064211 від 07 травня 2003 року, а також відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 206, номер запису про речове право 31572900).

21 червня 2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-АГРОПРОДУКТ» та орендодавцями, у тому числі ОСОБА_1 , було укладено договір оренди щодо зазначеної земельної ділянки строком на 10 років, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 червня 2006 року за № 4АА71500037.

18 вересня 2015 року орендодавцем ОСОБА_1 , Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» та новим орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким право оренди перейшло до нового орендаря, а строк дії договору продовжено до 31 грудня 2024 року.

28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 , орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 1100189, якою право оренди перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди землі викладено у новій редакції, чинній на цей час. Відповідно до розділів I та II договору в редакції додаткової угоди в оренду передано земельну ділянку загальною площею 8,9700 га з кадастровим номером :03:019:0021 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно з пунктом 3.1 строк дії договору встановлено до 31 грудня 2027 року, а відповідно до пункту 14.1 договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Пунктом 4.1 визначено, що орендна плата складає 5,91 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, при цьому нормативна грошова оцінка, зазначена у пункті 2.4 договору, становить 308 548,91 грн. Пунктом 4.5 розділу IV «Орендна плата» встановлено строк внесення орендної плати - з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

Однак, в порушення умов договору та вимог законодавства, Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» орендна плата позивачеві за 2022, 2023 та 2024 роки не сплачувалася, у зв`язку з чим утворилася заборгованість. Розмір орендної плати за договором становить 5,91 відсотка від нормативної грошової оцінки 308 548,91 грн, що складає 18 235,24 грн за один повний рік користування земельною ділянкою (308 548,91 грн х 5,91 / 100). Загальна сума заборгованості за 2022-2024 роки становить 54 705,72 грн (18 235,24 грн х 3 роки).

Крім того, позивач зазначає, що у разі нарахування та виплати орендної плати відповідач як податковий агент був зобов`язаний утримати та перерахувати податок на доходи фізичних осіб і військовий збір. Вказане випливає з положень Податкового кодексу України, зокрема підпункту 164.2.5 пункту 164.2 статті 164, підпункту 168.1.1 пункту 168.1 статті 168, пункту 167.1 статті 167, а також пункту 16-1 підрозділу 10 розділу XX. Факт відсутності виплат орендної плати та відповідних утримань/перерахувань податків підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 29 серпня 2025 року, отриманими в електронному вигляді через особистий кабінет на сайті diia.gov.ua, з яких убачається, що протягом 2022-2024 років доходи за кодом 195 від відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () позивачеві не нараховувалися та не виплачувалися.

Несплата орендної плати є порушенням обов`язковості договору для сторін та правил належного виконання зобов`язання. Представник позивача посилається на статті 526, 530 Цивільного кодексу України, відповідно до яких зобов`язання має виконуватися належним чином у встановлений строк, а також на статтю 629 Цивільного кодексу України щодо обов`язковості договору. Також зазначено, що пункт «в» частини першої статті 96 Земельного кодексу України зобов`язує землекористувачів своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Представник позивача вказує, що систематична несплата орендної плати протягом трьох років є істотним порушенням договору та підставою для його дострокового розірвання. У зв`язку з цим наведено посилання на частину першу статті 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої на вимогу однієї зі сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання орендарем обов`язків, визначених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України. Додатково зазначено статтю 651 Цивільного кодексу України, згідно з якою договір може бути розірваний за рішенням суду у разі істотного порушення договору однією зі сторін, і пункт «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, який визначає систематичну несплату орендної плати як підставу припинення права користування земельною ділянкою.

Окрім порушення грошового зобов`язання, представник позивача посилається на те, що Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не виконувалися обов`язки щодо обробітку орендованих земельних ділянок, унаслідок чого має місце забур`янення та подекуди самозаліснення, що може призвести до деградації земель, виснаження та втрати родючих властивостей. Як доказ цього він навів відповідь Новорайської сільської військової адміністрації на адвокатський запит, у якій повідомлено, що земельні ділянки, які перебувають в оренді відповідача, не використовуються, обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються. Також у листі зазначено, що відповідач не брав участі в обстеженні та гуманітарному розмінуванні земель, а роботи з обстеження та очищення здійснювалися відповідними військовими групами з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації. При цьому Новорайська СВА повідомляє, що вказані ділянки не віднесені до забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Для підтвердження можливості ведення господарської діяльності на території громади представник позивача посилається на відповіді інших сільськогосподарських підприємств (Товариство з обмеженою відповідальністю «АГРО-ЛАЙФ 2023», Товариство з обмеженою відповідальністю «Додола 2021»), які повідомляють про обробіток земельних ділянок після деокупації, проведення за потреби обстежень на предмет вибухонебезпечних предметів та виплату орендної плати за 2023 та 2024 роки. Звідси робиться висновок, що наявність воєнних ризиків сама по собі не виключає можливість виконання орендарем договірних обов`язків, а поведінка відповідача свідчить про небажання здійснювати діяльність на території громади та ухилення від виконання зобов`язань.

Також представник позивача зазначає, що відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» здійснило відчуження права оренди спірної земельної ділянки новому орендарю - Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» () на підставі договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-17, що підтверджується даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 31572941). На думку позивача, такі дії мають ухильницький та недобросовісний характер і спрямовані на уникнення відповідальності за невиконання зобов`язань, зокрема заборгованості з орендної плати.

При цьому вказано, що умовами чинного договору оренди не передбачено право орендаря на відчуження права оренди, а згода власника земельної ділянки на такі дії не надавалася, у зв`язку з чим порушено принцип свободи договору та права власника, з урахуванням статей 3 та 627 Цивільного кодексу України. Представник позивача також посилається на частину п`яту статті 93 Земельного кодексу України (у редакції змін, внесених Законом України від 02 травня 2023 року № 3065-IX, який набрав чинності 08 червня 2023 року), якою передбачено можливість відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення користувачем без погодження з власником (крім земель державної та комунальної власності). Одночасно зазначено, що договір оренди в останній редакції укладено 28 грудня 2017 року, тобто до набрання чинності наведеними змінами, а відповідно до статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства не мають зворотної дії у часі, тому, на думку позивача, відчуження права оренди без погодження з орендодавцем не могло бути здійснене без внесення відповідних змін до договору і погодження їх із власником землі.

Окремо представник позивача зазначає, що на момент відчуження права оренди зобов`язання відповідача щодо сплати орендної плати залишалися невиконаними, а питання погашення заборгованості не вирішено, що фактично унеможливлює реалізацію права позивача на отримання належних платежів та належний захист його прав.

Крім того, щодо співвідповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» представник позивача посилається на те, що новий орендар не здійснює господарську діяльність та фактично відсутній за адресою державної реєстрації, що підтверджується відповіддю органу місцевого самоврядування на адвокатський запит, а також довідкою Укрпошти про повернення поштового відправлення у зв`язку з відсутністю адресата. Це, на думку позивача, підтверджує ускладнення комунікації та пред`явлення вимог орендодавця до нового орендаря.

У відзиві представник відповідача зазначив, що у зв`язку із введенням воєнного стану на підставі Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 та збройною агресією рф частина територій України, зокрема територія Херсонської області, зазнала тимчасової окупації, що істотно вплинуло на можливість здійснення господарської діяльності.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :03:019:0021 площею 8,9713 га на підставі договору оренди землі від 21 червня 2006 року та додаткових угод до нього, а земельна ділянка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Представник відповідача послався на Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф, затверджений наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, відповідно до якого Великоолександрівська селищна територіальна громада, до якої належить Степнянська сільська рада, була тимчасово окупованою з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року. На думку відповідача, внаслідок окупації та бойових дій Товариство було позбавлене можливості використовувати орендовані землі за цільовим призначенням і здійснювати господарську діяльність у повному обсязі, оскільки майно підприємства було знищене та розграбоване.

Як підтвердження неможливості здійснення діяльності та знищення майна представник відповідача навів відомості про кримінальне провадження № 0000075 від 12 квітня 2022 року, внесене до Єдиного реєстру досудових розслідувань за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною першою статті 438 Кримінального кодексу України. У межах наведених обставин представник позивача вказав на факти протиправного заволодіння майном та технікою підприємства під час окупації, а також послався на рішення національних судів, якими у різних справах встановлювалися факти викрадення та знищення майна суб`єктів господарювання на території селища Новорайськ за адресою вул. Промислова, 3.

Додатково представник відповідача зазначив, що територія розташування земельної ділянки є забрудненою або потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт із розмінування. Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, а проведення польових робіт без розмінування створює пряму загрозу життю та здоров`ю працівників.

Представник відповідача послався на статтю 617 Цивільного кодексу України, відповідно до якої особа звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо доведе, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили, а також на частину шосту статті 762 Цивільного кодексу України, за якою наймач звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Також у відзиві представник відповідача послався на частину другу статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» щодо визначення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) та вказав, що військова агресія рф і тимчасова окупація територій є такими надзвичайними та невідворотними обставинами, які об`єктивно унеможливлювали використання орендованої земельної ділянки.

Крім того, представник відповідача послався на підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України, відповідно до якого з 01 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком припинення або скасування воєнного стану, не нараховується та не сплачується плата за землю за земельні ділянки, розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях, що, на думку відповідача, узгоджується з неможливістю використання землі на таких територіях та відсутністю підстав для нарахування орендної плати у відповідний період. Також представник відповідача зазначив про наявність розпоряджень військових адміністрацій щодо надання податкових пільг зі сплати місцевих податків на відповідній території.

Представник відповідача стверджує, що позивач, посилаючись на систематичну несплату орендної плати як підставу для розірвання договору, не враховує об`єктивну неможливість виконання цього зобов`язання в період тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до моменту повного розмінування території. Відсутність сплати орендної плати у відповідний період є наслідком обставин непереборної сили, за які відповідач не відповідає, а отже це, на думку відповідача, виключає можливість розірвання договору з підстав систематичної несплати орендної плати за такий період.

Крім того, представник відповідача просив врахувати висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, пославшись на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, у якій зроблено висновок про те, що перебування земельної ділянки на території ведення бойових дій, визначеній відповідним переліком, є підставою для відсутності обов`язку сплачувати орендну плату.

Також у відзиві Представник відповідача послався на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24, у якій апеляційний суд виходив з того, що невиплата орендної плати за 2022-2023 роки була зумовлена настанням обставин непереборної сили, а також застосував підхід, за яким у порядку частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України орендар звільняється від плати за період, коли майно не могло бути використане через обставини, за які орендар не відповідає.

Окремо представник відповідача послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, на підставі якого відповідач стверджує про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та про відсутність гарантій безпеки під час проведення польових робіт, з огляду на щоденні обстріли з боку рф, а також про те, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучалися до розмінування відповідної ділянки.

З урахуванням наведеного представник відповідача просив відмовити у задоволенні позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у повному обсязі та відмовити у стягненні з відповідача витрат зі сплати судового збору.

У відповіді на відзив представник позивача зазначив, що наведені у відзиві обставини та додані до нього докази не підтверджують неможливість здійснення господарської діяльності та неможливість виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди, укладеним з позивачем.

У відзиві відповідач не заперечує наявність договірних відносин із позивачем і факт невиплати орендної плати, однак як підставу звільнення від виконання зобов`язання посилається на збройну агресію та обставини непереборної сили.

Посилання відповідача на кримінальні провадження щодо викрадення майна підприємства військовослужбовцями збройних сил рф та твердження про знищення майна, на думку представника позивача, не є автоматичним доказом неможливості здійснення господарської діяльності. Причинно-наслідковий зв`язок між знищенням майна та неможливістю діяльності підприємства не підтверджено належними доказами, а наявність кримінальних проваджень сама по собі не доводить неможливість функціонування підприємства.

Як доказ форс-мажорних обставин відповідач долучив лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1. На думку представника позивача, цей лист адресований "Всім, кого це стосується", має загальний інформаційний характер, констатує абстрактний факт наявності форс-мажору та не доводить причинно-наслідковий зв`язок у конкретному зобов`язанні, оскільки не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору. На підтвердження цієї позиції Представник позивача послався на постанови Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22, від 07 червня 2023 року у справі № 912/750/22, від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22 та інші.

Представник позивача також послався на умови договору оренди (пункти 13.1 та 13.2), відповідно до яких сторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору відповідно до закону та договору, а сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що порушення сталося не з її вини.

Воєнний стан на території України, на думку представника позивача, не означає автоматичної неможливості для відповідача здійснювати підприємницьку діяльність, отримувати прибуток і виконувати взяті на себе зобов`язання.

Представник позивача зазначив, що надання податкових пільг, у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов`язання, не впливає на зміст та виконання договірних зобов`язань між орендодавцем і орендарем. Оподаткування та договірні відносини регулюються різними правовими інститутами, а норми податкового законодавства щодо порядку нарахування і сплати плати за землю не змінюють зобов`язань сторін з договору оренди землі приватної власності. Звільнення від земельного податку, за цією позицією, є публічно-правовим заходом щодо зменшення податкового навантаження, а не звільненням від обов`язку сплачувати орендну плату як елемент приватно-правового зобов`язання, погодженого сторонами у договорі. У зв`язку з цим представник позивача зазначив, що навіть за умов податкових пільг договір залишається чинним, а орендар зобов`язаний виконувати його істотні умови, у тому числі щодо сплати орендної плати у погодженому сторонами розмірі, строках і порядку.

Представник позивача зазначив, що власники земельних ділянок, у тому числі позивач, фактично позбавлені чи не єдиного джерела доходів - орендної плати, тоді як більшість сільськогосподарських підприємств на території громади після деокупації відновили діяльність, обробляють землю, вирощують продукцію та сплачують орендну плату і податки до бюджету.

Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не направлялося орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання земельної ділянки, а відомості про виникнення обставин непереборної сили до відома позивача не доводилися.

Щодо тверджень відповідача про забруднення території вибухонебезпечними предметами та необхідність розмінування представник позивача зазначив, що до справи не долучено актів обстеження земельних ділянок або висновків фахівців, які б це підтверджували.

Такі твердження спростовуються листом Новорайської сільської військової адміністрації, який міститься у матеріалах справи та наданий у відповідь на адвокатський запит. У листі, за змістом відповіді, повідомлено, що земельні ділянки, які перебувають в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовуються орендарем, їх обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються, а також що підприємство не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок. Також зазначено, що обстеження та очищення земель здійснювалося військовими групами з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в рамках гуманітарного розмінування, а відповідні земельні ділянки не віднесені до забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами. Додатково повідомлено, що інші землекористувачі співпрацювали з військовими групами з гуманітарного розмінування та використовують власні або орендовані земельні ділянки.

У зв`язку з цим представник позивача вказав, що господарська діяльність на деокупованих територіях здійснюється, земельні ділянки обробляються, а відповідач ухиляється від виконання зобов`язань за договорами оренди та не здійснює господарську діяльність на території Новорайської громади.

Щодо посилання відповідача на рішення Херсонського апеляційного суду у подібних справах представник позивача послався на гарантії права на справедливий судовий розгляд, передбачені статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та статтею 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», і вказав, що у цій справі мають оцінюватися обставини та докази, надані саме у межах конкретного спору.

Щодо посилання відповідача на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року представник позивача зазначив, що твердження про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами не відповідає змісту листа, оскільки у ньому повідомлено, що ДСНС до робіт з гуманітарного розмінування на зазначених територіях не залучалася, розмінування здійснювалося іншими фаховими відомствами, висновок щодо земельної ділянки позивача не надано, а також рекомендовано звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації.

У додаткових поясненнях представник відповідача зазначив, що постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 «Про деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування та користування відомостями реєстру територій, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, та введено у дію реєстр територій і геоінформаційну систему, якій відповідає Інтерактивна карта територій, що адмініструється Державною службою України з надзвичайних ситуацій.

Згідно з даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на офіційному сайті https://mine.dsns.gov.ua/, територія Новорайської селищної територіальної громади, до складу якої входить Степнянська сільська рада, є місцем, де виявлені або імовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

Аналогічні висновки містяться у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25 та № 485/582/25.

Оскільки ці відомості отримані з публічного джерела, вони є загальновідомими та відповідно до статті 82 Цивільного процесуального кодексу України не потребують доказування.

Відстань між Степнянською сільською радою Бериславського району Херсонської області та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка на теперішній час є окупованою рф, становить близько 20 км.

За наявності забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливості її замінування, а також щоденних атак рф із застосуванням FPV-дронів і ракет, що створюють реальну загрозу життю працівників підприємства, є неможливим проведення посівної кампанії, збирання врожаю та здійснення господарської діяльності на спірній земельній ділянці.

З урахуванням частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України за наявності обставин, за які орендар не відповідає, відсутній обов`язок сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, у зв`язку з чим проситься врахувати ці пояснення під час розгляду справи.

На судове засідання позивач не з`явився, його представник надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був неодноразово повідомлений належним чином, зокрема, шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в підсистемі «Електронний суд». Про причини неявки суд не повідомив. У відзиві не висловив свою позицію щодо його участі в судовому засіданні.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений у встановленому законом порядку, зокрема, шляхом направлення на його юридичну адресу ухвали про відкриття провадження у справі та судової повістки, які повернулися на адресу суду з відміткою про відсутність адресата за відповідною адресою. Такі заходи були судом вжиті неодноразово.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» суд також виходив з положень частини шостої статті 14 ЦПК України відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, в обов`язковому порядку.

Відповідач ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не виконав такий обов`язок та не зареєстрував свій кабінет в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, з огляду на що суд зазначає, що права відповідача, який не зареєстрував електронний кабінет, не порушуються у разі ненаправлення йому позивачем паперових копій процесуальних документів при поданні позову з використанням підсистеми «Електронний суд». Відповідач несе певні негативні наслідки невиконання обов`язку з реєстрації електронного кабінету. Ці наслідки прямо передбачені ЦПК України, вони є збалансованими та пропорційними, тобто не порушують основоположні принципи цивільного процесу, такі як верховенство права, рівність учасників судового процесу перед законом та судом, диспозитивність, гласність та відкритість судового процесу, змагальність сторін, пропорційність, зокрема, забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами тощо. Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19.06.2024 у справі №752/11445/22, від 01.02.2024 у справі №520/11344/23, від 28.03.2023 у справі №260/1322/21 (з урахуванням відмінностей у змісті процесуальних кодексів).

З огляду на викладені обставини, а також враховуючи, що представники сторін, належним чином повідомлені про дату, час і місце судового розгляду, не з`явилися до суду без поважних причин, окремі з них не вжили заходів для реалізації свого процесуального обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними у матеріалах справи доказами та письмовими поясненнями сторін.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 8,9713 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:019:0021, яка розташована за межами села Степне на території Степнянської сільської ради (Новорайської територіальної громади) Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку ХС № 064211 від 07 травня 2003 року. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 206, номер запису про речове право 31572900.

21 червня 2006 року між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-АГРОПРОДУКТ» та позивачем, укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:019:0021 строком на 10 років. Договір зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 червня 2006 року № 4АА71500037.

18 вересня 2015 року укладено договір про заміну сторони у договорі оренди між орендодавцем ОСОБА_1 , Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» та новим орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», за яким право оренди перейшло до нового орендаря, а строк дії договору продовжено до 31 грудня 2024 року.

28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 , орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 1100189 до договору оренди землі, за якою право оренди земельної ділянки перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди викладено у новій редакції, чинній на теперішній час.

Відповідно до нової редакції договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,9700 га, кадастровий номер :03:019:0021, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За пунктом 3.1 договір укладено строком до 31 грудня 2027 року, за пунктом 14.1 договір набирає чинності з моменту підписання сторонами. За пунктом 4.1 орендна плата становить 5,91 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до пункту 2.4 договору становить 308 548,91 грн. Пунктом 4.5 розділу IV «Орендна плата» визначено строки внесення орендної плати - з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

У розділі IX «Інші права та обов`язки сторін» передбачено обов`язок орендаря своєчасно сплачувати всі належні за договором платежі (пункт 9.4) та право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (пункт 9.1).

Орендна плата за повний рік користування земельною ділянкою при нормативній грошовій оцінці 308 548,91 грн та ставці 5,91 відсотка становить 18 235,24 грн (308 548,91 грн х 5,91 / 100). Заборгованість з орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки становить 54 705,72 грн (18 235,24 грн х 3).

Факт несплати орендної плати, а також відсутності відомостей про нарахований дохід за кодом 195 від надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду, суборенду або інше користування від Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2022, 2023 та 2024 роки підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 29 серпня 2025 року, отриманими в електронному вигляді через особистий кабінет на сайті diia.gov.ua представником, який має право на отримання орендної плати на підставі довіреності.

17 квітня 2025 року укладено договір відчуження права оренди № 1704/25-17, на підставі якого право оренди земельної ділянки площею 8,9713 га з кадастровим номером :03:019:0021 зареєстровано за новим орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС», . Перехід права оренди підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також наявністю запису про інше речове право щодо спірної земельної ділянки, номер 31572941.

Позивач звертався до орендаря з питаннями щодо погашення заборгованості з орендної плати та припинення договору оренди, проте орендна плата за 2022, 2023 та 2024 роки не сплачена, а згоди на припинення договору оренди не отримано.

Факт відсутності виплати орендної плати підтверджується Відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, з яких вбачається, що протягом 2022-2024 років у позивача відсутні дані про нарахування (виплату) доходів з ознакою доходу 195 (надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, майнового паю в лізинг, оренду, суборенду, емфітевзис) від Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (), що свідчить про невиплату орендної плати за відповідний період.

Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю «Додола 2021» від 12 травня 2025 року у користуванні цього товариства на праві оренди перебувають земельні ділянки приватної та комунальної власності на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад. Після деокупації Херсонської області 11 листопада 2022 року товариство відновило господарську діяльність на зазначеній території та продовжило її здійснення.

У разі виявлення потенційної загрози безпечному використанню земельних ділянок проводився огляд таких ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів із залученням фахівців. Для проведення відповідних обстежень товариство співпрацювало на договірній основі з дочірнім підприємством Державної компанії «Укрспецекспорт» Державним підприємством «Укроборонсервіс», а також користувалося послугами гуманітарного розмінування, що надавали місцеві територіальні громади. На переважній більшості обстежених земельних ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були. Вказані обстеження проводилися з початку 2023 року.

Також у листі зазначено, що орендна плата згідно з договорами оренди земельних ділянок приватної та комунальної власності за 20232024 роки, а в окремих випадках і за 2025 рік, виплачена у повному обсязі.

Крім того, для ведення господарської діяльності, вирощування сільськогосподарських культур та обліку валових зборів товариством щорічно подаються звіти за формою №29-сг до Державної служби статистики України.

Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ЛАЙФ 2023» від 12 травня 2025 року у 2023 році та на час надання відповіді зазначене товариство використовує земельні ділянки на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської та Борозенської територіальних громад, на правах користування (оренда, емфітевзис тощо).

У листі також зазначено, що у разі наявності підстав проводився огляд земельних ділянок на предмет виявлення вибухонебезпечних предметів, при цьому на переважній більшості таких ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були.

Крім того, з початку 2023 року із залученням відповідних фахівців проводилися обстеження земельних ділянок на можливість безпечного використання.

Також у листі вказано, що з 2023 року здійснюється виплата орендної плати орендодавцям земельних ділянок, які перебувають у користуванні товариства на території зазначених територіальних громад, та заборгованість з орендної плати перед орендодавцями відсутня.

Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 12 травня 2025 року №01-11/1052/25 станом на 09 травня 2025 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які належать громадянам-власникам земельних часток (паїв) та перебувають в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовуються, обробіток таких земельних ділянок не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються.

У листі також зазначено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, які перебувають у його користуванні. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалися відповідними військовими групами з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в межах гуманітарного розмінування території громади.

Крім того, у листі вказано, що представниками Новорайської сільської військової адміністрації безпосередній огляд (обстеження) зазначених земельних ділянок не проводився, при цьому такі земельні ділянки не віднесені до ділянок, які є забрудненими або ймовірно забрудненими вибухонебезпечними предметами.

Також повідомлено, що окремі інші землекористувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення співпрацювали з військовими групами з гуманітарного розмінування, у тому числі здійснювали розмінування земельних ділянок за власний рахунок, та на даний час використовують свої власні або орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення

Відповідно до листа Виконавчого комітету Лохвицької міської ради Миргородського району Полтавської області від 16 травня 2025 року № 03-01/635, наданого на адвокатський запит, встановлено, що від Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (), зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_2 , на рахунок Лохвицької міської ради не надходила плата за землю, зокрема земельний податок та орендна плата за земельні ділянки комунальної власності; земельні ділянки комунальної власності станом на 01 квітня 2025 року в оренді цього товариства не перебувають; господарську діяльність за місцем реєстрації юридична особа не здійснює.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_2 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Відповідно до розпорядження начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 27 лютого 2024 року № 328, до раніше виданого розпорядження від 07 лютого 2024 року № 203 «Про встановлення сплати податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів за землю, що перебуває в користуванні ТОВ «ЮТС-Агропродукт»», внесено зміни.

Цим розпорядженням передбачено викладення у новій редакції додатків 1 і 2, які містять: оновлений перелік земельних ділянок, щодо яких надано пільгу зі сплати місцевих податків та/або зборів за землю за 2024 рік (додаток 1); перелік земельних ділянок, щодо яких відмовлено у наданні пільги за 2024 рік (додаток 2).

Підставою для прийняття рішення є норми Податкового кодексу України, Закон України від 11 квітня 2023 року № 3050-ІХ, Укази Президента України щодо введення воєнного стану, а також дані щодо стану земельних ділянок у зв`язку з воєнними діями.

Відповідно до розпорядження начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області №2444 від 06 грудня 2024 року, ухваленого в селищі Велика Олександрівка, встановлено податкові пільги з місцевих податків та/або зборів за землю, що перебуває на умовах оренди у користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» () на території Великоолександрівської селищної територіальної громади.

Розпорядження прийнято на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та матеріалів дистанційного зондування Землі, наданих Державним космічним агентством України і військовою частиною НОМЕР_3 , які підтверджують наявність потенційної загрози забруднення земель вибухонебезпечними предметами на території користування підприємства.

У документі зазначено, що, відповідно до Податкового кодексу України, Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки», а також на підставі Указів Президента України про утворення військових адміністрацій і постанов Верховної Ради України щодо правового режиму воєнного стану, орган місцевого самоврядування має право встановлювати податкові пільги в умовах надзвичайних обставин, спричинених збройною агресією рф.

Розпорядженням визначено, що: земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-Агропродукт», визнано непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області; встановлено податкову пільгу зі сплати місцевих податків та/або зборів за землю, яку використовує ТОВ «ЮТС-Агропродукт», у розмірі 100% за 2024 рік, у зв`язку з потенційною небезпекою мінного забруднення земельних ділянок, що унеможливлює їх використання за цільовим призначенням; передбачено, що у разі виявлення факту здійснення господарської діяльності на таких ділянках або проведення робіт із їх очищення, податкова пільга підлягає скасуванню.

Крім того, визначено, що пільга діє до моменту офіційного підтвердження придатності земель для використання, зокрема після завершення робіт із розмінування або з дати ухвалення відповідного рішення про відновлення їх експлуатації.

Також визнано такими, що втратили чинність, попередні розпорядження начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації, а саме: №203 від 7 лютого 2024 року; №328 від 27 лютого 2024 року; №1876 від 25 вересня 2024 року, які також стосувалися встановлення податкових пільг для ТОВ «ЮТС-Агропродукт».

Відповідно до розпорядження начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 21 листопада 2023 року № 1431, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» встановлено податкову пільгу зі сплати місцевих податків та/або зборів за землю за 2022 і 2023 роки щодо частини земельних ділянок, які перебувають у його користуванні на території Великоолександрівської селищної територіальної громади. Пільга надана у розмірі 100% у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами.

Підставою для надання пільги стали: дані дистанційного зондування Землі, надані Державним космічним агентством України; положення Податкового кодексу України та Закону України від 11.04.2023 № 3050-ІХ; Укази Президента України щодо введення воєнного стану та створення військових адміністрацій; фактичне розташування земельних ділянок у зоні підвищеної вибухонебезпечності внаслідок воєнних дій.

Розпорядженням, зокрема, передбачено: визнання земельних ділянок, що перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», непридатними до використання у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами; встановлення 100% податкової пільги зі сплати місцевих податків та/або зборів за землю за 2022 та 2023 роки щодо таких ділянок (відповідно до додатків 1 і 2); відмову у наданні податкової пільги щодо окремих земельних ділянок за 2023 рік (відповідно до додатку 3) у зв`язку з виявленням фактів здійснення господарської діяльності; скасування пільги в разі припинення обставин, що були підставою для її встановлення, зокрема: відновлення використання земельної ділянки, передача її операторам протимінної діяльності або визнання придатною до використання.

Відповідно до розпорядження Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 27 лютого 2025 року № 361 «Про надання податкових пільг зі сплати місцевих податків ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () на території Великоолександрівської селищної територіальної громади» земельні ділянки комунальної та приватної власності, які перебувають у користуванні цього товариства на умовах оренди, визнані непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами за І півріччя 2025 року; товариству надано податкову пільгу зі сплати земельного податку за землі приватної власності та орендної плати за земельні ділянки комунальної власності у розмірі 100 відсотків суми податкового зобов`язання згідно з додатком 1; у подальшому у наданні пільги відмовлено у зв`язку із встановленням факту господарської діяльності та обстеженням земельних ділянок операторами протимінної діяльності; визначено підстави припинення податкової пільги, зокрема сплив строку, дату скасування рішення, дату початку обстеження або визнання земельної ділянки придатною для використання.

Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання мають виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог закону.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, передбачено обов`язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату. Вказана норма кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка надає орендодавцю право вимагати своєчасного внесення орендної плати.

На підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання орендарем своїх зобов`язань, визначених статтями 24, 25 цього закону та умовами договору.

Відповідно до статті 651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення його умов однією зі сторін. Істотним вважається таке порушення, яке призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 10 постанови від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, провадження № 12-80гс23, зробила наступний висновок щодо застосування норм права: «Застосовуючи в контексті спірних правовідносин статті 13, 17, 15 та 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а також статті 3, 6, 627, 638, 640 ЦК України у відповідній редакції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним.

Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).

Абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340- IX зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.

Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не змінюють визначеного в Законі № 161-XIV моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі».

Стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною і інше. Вказані умови є істотними для зобов`язальних правовідносин, а отже повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, встановлений обов`язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначені принципи земельного законодавства відображені і в укладеному Договорі оренди землі, а саме в п 29- «Орендодавець має право вимагати від орендаря в повному обсязі внесення орендної плати» та п.32 - «Орендар зобов`язаний розраховуватися з Орендодавцем по орендній платі».

На підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Аналогічна умова зазначена у пункті 12.3 Договору оренди землі (у редакції від 26.12.2023 року).

У зв`язку з цим, прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022, 2023 та 2024 роках, є невиконанням обов`язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1. ст. 2 Закону України «Про оренду землі» до інших законодавчих актів, що регулюють відносини щодо оренди земельної ділянки відносяться положення Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. ст. 610, 611 ЦК України, порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст. 526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Згідно з п. 2 ст. 651 ЦК України, Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені Договору оренди землі.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України є підставою припинення права користування земельною ділянкою. Отже договір оренди землі можливо розірвати лише у разі систематичного порушення строків сплати орендної плати, разове порушення умов договору не є підставою для його розірвання. Несплата орендної плати, а також невиконання обов`язку щодо нарахування та сплати щорічних інфляційних витрат відповідачем є підставою для розірвання Договору оренди землі. Із зазначеного питання є відповідна позиція Верховного Суду України, викладена в постановах від 12 грудня 2012 року справа № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року № 6-977цс16, від 11 жовтня 2017 року № 6-1449цс17 і яка в силу ст. 263 ЦПК України повинна враховуватись судами при прийнятті рішення.

Сам факт систематичного порушення Договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такий висновок щодо застосування норм матеріального права міститься у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18, провадження №61-39488ск18.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Незалежно від того, несплата орендної плати була в повному обсязі або в частині.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди». Такого висновку дійшла об`єднана палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, провадження № 61-41932сво18. Схожі висновки зроблено Верховним Судом у постановах від 17 червня 2021 року, справа № 485/784/20, провадження № 61-3760св21, та від 10 вересня 2021 року, справа № 650/628/19-ц, провадження № 61-21777св19.

Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до статті 4 ЦПК України, статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Зважаючи на вищевказані обставини, згідно з Договором оренди землі, відповідач зобов`язаний був нарахувати орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки.

Відповідно до Договору оренди землі у редакції додаткової угоди від 28 грудня 2017 року орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :03:019:0021 встановлена у розмірі 5,91 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 308 548,91 грн, що складає 18 235,24 грн за один повний рік оренди. Починаючи з 2022 року та протягом 2023 і 2024 років орендна плата Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» орендодавцю не сплачувалася, у зв`язку з чим загальна сума заборгованості за вказаний період становить 54 705,72 грн, що складається із сум орендних платежів за 2022, 2023 та 2024 роки.

Матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема - платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договорами. Водночас, позивач послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022-2024 роки, посилаючись на конкретні умови договору, розрахунок заборгованості, дані щодо доходів позивача.

Не надав представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» і доказів того, що новий орендар вказаної земельної ділянки ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на даний час здійснює на ній господарську діяльність, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Крім того, у відзиві представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не заперечує той факт, що орендна плата за договором оренди землі за 2022-2024 роки позивачу не сплачувалась, однак посилається при цьому на обставини непереборної сили (форс-мажор), зокрема: окупацію території, на якій розташована спірна земельна ділянка, неможливість її використання через потенційну загрозу мінування, втрату доступу до майна підприємства, які, на думку відповідача, звільняють його від обов`язку сплачувати орендну плату за вказані періоди.

Суд не погоджується з наведеними у відзиві доводами представника відповідача в частині причин невиконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладеного договору оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за відповідний період.

За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов`язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617 ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не за виконання договірного зобов`язання. Тому стаття 617 ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов`язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі № 757/58385/16-ц).

Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц).

У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.

Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 34, 38, 39, 41 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21».

З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. […] Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо ( постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 81 ЦПК України).

Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1.

Так, в цьому листі, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконання зобов`язань.

З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Суд вважає, що той факт, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договорами оренди.

Крім того, з боку представників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376 територія Великоолександрівської селищної територіальної громади, на якій розташована, зокрема спірна земельна ділянка, була тимчасово окупованою в період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року.

Тобто протягом 2023 року та 2024 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов`язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року, жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, не існувало.

Обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає представник відповідача, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даної земельної ділянки. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою, має вирішити питання щодо розмінування та привести земельну ділянку в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності.

Крім того, якщо орендар зіткнувся з об`єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов`язання за договорами оренди не виконувались.

Загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не може констатувати, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Крім того, в даному випадку суд враховує, що земля є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду. Договірні відносини, що виникають між орендодавцем і орендарем, передбачають певні права та обов`язки, які повинні виконуватись належним чином. Весь масив обов`язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря, який має право користування цією земельною ділянкою. Оскільки власник земельної ділянки, передаючи її в оренду, не має права користуватися нею, ініціатива щодо використання та догляду за земельною ділянкою повинна виходити від орендаря.

Однак, в даному випадку орендар обрав пасивну позицію і не вжив належних заходів для активного використання землі, зокрема не організував обстеження та розмінування ділянки, не звернувся до орендодавця з відповідними запитами або пропозиціями щодо вирішення проблеми. Тому орендар не виконав свої зобов`язання за договорами оренди та не забезпечив належне використання земельної ділянки, не маючи для цього об`єктивних перешкод.

В цьому контексті суд також враховує загальні приписи щодо істотності порушень умов договору, що містяться в Цивільному кодексі України. Згідно з положеннями статті 651 ЦК України, договір може бути розірваний за рішенням суду, якщо одна зі сторін істотно порушила умови договору, і таке порушення призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотним порушенням є таке, що суттєво порушує баланс прав і обов`язків сторін, викликаючи серйозні наслідки для виконання договору, що в свою чергу ставить під загрозу подальше виконання його умов. Враховуючи це, суд має ретельно оцінити всі обставини справи, наслідки порушення та ступінь довіри до контрагента, перш ніж приймати рішення щодо розірвання договору оренди землі.

За описаних обставин, які стосуються поведінки орендаря впродовж 2023 та 2024 років, очевидним є те, що орендар самоусунувся від виконання своїх обов`язків орендаря, вживає усіх заходів, як для невиплати орендної плати, так і для залишення спірної земельної ділянки, створюючи штучні перешкоди для її повернення. Зокрема, це вбачається з того, що відповідачем вже після вжиття позивачем заходів щодо судового розв`язання спору було укладено договір відчуження права оренди на користь іншої юридичної особи, щодо якої жодних даних про господарську діяльність або інтерес цієї юридичної особи до вказаної земельної ділянки в матеріалах справи немає. Це свідчить про те, що орендар фактично втратив довіру, і подальше перебування спірної земельної ділянки вже у нового орендаря не дає підстав для очікувань, що вона буде використовуватися в майбутньому, а також що орендодавець отримає орендну плату за майбутні роки в добровільному порядку. З огляду на ці обставини, суд має підстави для висновку, що збереження договору оренди в умовах такої поведінки орендаря є неможливим, оскільки це порушує баланс прав та обов`язків сторін і фактично ставить під загрозу подальше виконання договору.

Що стосується покликання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, суд зазначає, що з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого частиною першою статті 438 КК України порушення законів і звичаїв війни. Зокрема, слідством встановлено два епізоди: перший стосувався незаконного вивезення невстановленими особами у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт» у селі Новорайськ трьох одиниць сільськогосподарської техніки (включаючи автомобіль КАМАЗ) 09 квітня 2022 року; другий стосувався захоплення 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE) 23 квітня 2022 року, що перебували на території підприємства, а також втрати підприємством можливості доступу до власного майна внаслідок окупації території.

Разом із тим, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання впродовж 2023 та 2024 років конкретної орендованої земельної ділянки. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірна земельна ділянка була визнана такою, що не може використовуватись за цільовим призначенням, матеріали справи не містять. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначена земельна ділянка оголошена небезпечною для сільськогосподарського використання або на неї накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.

Відтак, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору за вказані два роки.

Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органів місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, зокрема й орендної плати за землю, суд зазначає таке.

Відповідно до змісту вказаних розпоряджень, пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача, що підтверджується належними правовстановлюючими документами, і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються.

Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначає, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. Відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання за 2023 та 2024 роки.

Таким чином, наведені розпорядження не звільняють ані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ані ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», як нового орендаря, від обов`язку сплати орендної плати саме за спірну земельну ділянку, яка є приватною власністю і не віднесена до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договорами оренди.

Крім того, сприяння суб`єкту господарювання шляхом надання пільг з оподаткування (у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов`язання), як це передбачено відповідними розпорядженнями органів місцевого самоврядування, жодним чином не впливає на зміст та виконання договірних зобов`язань між орендодавцем і орендарем.

Оподаткування та договірні відносини регулюються різними правовими інститутами. Норми податкового законодавства, які визначають порядок нарахування і сплати податку за землю, не мають впливу на зобов`язання сторін, що виникли з договору оренди землі приватної власності. Звільнення від земельного податку це публічно-правовий захід, спрямований на зменшення податкового навантаження, а не на звільнення від обов`язку сплачувати орендну плату, яка є елементом приватно-правового зобов`язання, погодженого сторонами в договорі.

Таким чином, навіть за умов надання податкових пільг, договір залишається чинним, а орендар зобов`язаний виконувати всі його істотні умови, зокрема щодо сплати орендної плати, визначеної в розмірі, строках і порядку, погоджених сторонами.

Що стосується посилань представника відповідача на постанову Миколаївського та Херсонського апеляційного суду, суд зазначає, що у даному випадку мова не йде про висловлення правової позиції, яка є обов`язковою до застосування судами нижчих інстанцій у розумінні статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів».

Крім того, кожна справа розглядається судом з урахуванням конкретних фактичних обставин, наявних доказів та умов укладення договору, а тому правові висновки, викладені у наведених судових рішеннях, не можуть автоматично застосовуватись до спірних правовідносин у цій справі.

Обставини, встановлені під час розгляду даної справи, свідчать, що представник відповідача не довів факту наявності обставин, на які посилався у відзиві, зокрема щодо наявності форс-мажорних обставин або неможливості використання земельної ділянки, у зв`язку з чим доводи відповідача не знайшли свого підтвердження належними та допустимими доказами.

Що стосується посилання представника відповідача на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року як на доказ неможливості використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням впродовж 2023 та 2024 років у розумінні положень статей 617, 651, 762 Цивільного кодексу України, слід зазначити, що зміст зазначеного листа не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договору оренди землі.

По-перше, ГУ ДСНС у Херсонській області у відповіді прямо зазначає, що піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з розмінування на відповідних земельних ділянках не залучались, а самі роботи проводились іншими фаховими відомствами, при цьому не вказано, які саме органи виконували такі роботи, на підставі яких документів і в яких межах.

По-друге, твердження вказаного листа щодо потенційної забрудненості ділянок вибухонебезпечними предметами носить гіпотетичний та попереджувальний характер. Жодного обстеження конкретної земельної ділянки, яка є предметом даного спору, ГУ ДСНС не проводило, як і не зазначало факту наявності на них вибухонебезпечних предметів або неможливості їх використання.

По-третє, у листі відсутні будь-які висновки, які б вказували на фактичну або юридичну неможливість використання саме спірної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, або на те, що така неможливість виникла внаслідок дії непереборної сили у значенні статті 617 ЦК України.

Таким чином, наведений документ не доводить належним чином факту дії обставин непереборної сили, не підтверджує виникнення правових підстав для звільнення відповідача від обов`язку виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі, за вказані два роки.

Що стосується покликань представника відповідача на дані, які містяться в інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами, суд, відповідно до частини сьомої статті 85 ЦПК України, здійснив огляд зазначеного веб-ресурсу.

Встановлено, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок.

Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.

Отже, зважаючи на систематичне невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який укладено між сторонами та діяв впродовж вказаного періоду часу, наявні підстави для розірвання договору оренди, у зв`язку з чим позов слід задовольнити.

Оскільки орендар відповідно до умов Договору оренди землі у редакції додаткової угоди від 28 грудня 2017 року зобов`язаний сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :03:019:0021 у розмірі 5,91% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 308 548,91 грн, що становить 18 235,24 грн за кожен повний рік оренди, а судом встановлено факт невиконання Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, суд констатує наявність заборгованості з орендної плати перед орендодавцем за вказаний період у сумі 36 470,48 грн, що складається із сум орендних платежів за 2023 та 2024 роки.

Вказана заборгованість свідчить про істотне порушення відповідачем умов договору оренди землі та відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для його дострокового розірвання.

Що стосується посилань позивача щодо виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд зазначає, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірної земельної ділянки на території, яка відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України28 лютого 2025 року № 376 була тимчасово окупованою в період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

Такі обставини свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень частини шостої статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

На цій підставі доводи позивача у цій частині суд визнає необґрунтованими.

Разом з цим, суд зазначає, що відсутність вини орендаря щодо невиплати орендної плати за 2022 рік, тобто неумисне допущення ним порушення відповідних умов договору, хоча враховане при розгляді даної справи, проте не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати, аналіз щодо чого судом був наведений.

Таким чином, враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

При вирішенні даного спору суд також враховує, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт», заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.

Такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об`єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України, зважаючи на те, що позов задоволено повністю, судові витрати у вигляді судового збору слід покласти на відповідачів.

Позивач сплатив судовий збір в розмірі 968,96 грн, а тому судові витрати у вказаному розмірі слід стягнути з відповідачів ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» порівну, тобто з кожного по 484,48 грн.

Зважаючи на викладене, враховуючи вказані положення цивільного законодавства та керуючись статтями 12, 13, 141, 209, 259, 263 265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник адвокат Іщук Надія Ростиславівна до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі, задовольнити.

Розірвати договір оренди землі б/н від 21 червня 2006 року, зареєстрований у Державному реєстрі земель 21.06.2006 за №4АА71500037 зі змінами, в редакції згідно додаткової угоди від 28.12.2017 року №1100189, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) з урахуванням переходу права оренди, згідно договору від 17.04.2025 №1704/25-17 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12) та припинити право оренди земельної ділянки (Номер запису про інше речове право: 31572941), що належить позивачу площею 8,9713 га з кадастровим номером :03:019:0021, що розташована за межами села Степне на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ) на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 23 лютого 2026 року.

Суддя: __________________ О.О. Сікора