С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
___________________________________________________________________________________________
Провадження 2/760/5936/26
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

І. Вступна частина

18 лютого 2026 року в м. Києві

Солом`янський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Коробенка С.В.

за участю секретаря Левіцької Н.О.

розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору та стягнення коштів.

ІІ. Описова частина

Позивач ОСОБА_1 у серпні 2025 року звернулася до суду з позовом до ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та просила:

- розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 27 січня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р., зареєстрований в реєстрі за №136;

- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 1 473 718 (один мільйон чотириста сімдесят три тисячі сімсот вісімнадцять) гривень 51 копійку внесених за договором коштів.

Свій позов ОСОБА_1 обґрунтовує наступним.

27 січня 2021 року між нею та Відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого Сторони зобов`язувалися укласти, на визначених вищевказаним договором умовах, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва, в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 ».

Вказаний Попередній договір купівлі-продажу квартири від 27 січня 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстрований в реєстрі за №136.

На виконання вимог Попереднього договору Позивач, як вона зазначає, сплатила на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 473 718 (один мільйон чотириста сімдесят три тисячі сімсот вісімнадцять) гривень 51 копійку.

Таким чином, свої зобов`язання по оплаті Майна, які визначені у п. 2.2. Попереднього Договору, Позивач виконала у повному обсязі, що підтверджується довідкою вих. № 136/17 від 10 серпня 2023 року, виданою ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд».

Однак, станом на день звернення Позивача до суду, як вона стверджує, вказаний будинок не введений в експлуатацію, а будівельні роботи не ведуться.

Позивач вказує, що відповідно до п. 4.8. Попереднього договору, до прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитись від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання.

З огляду на те, що з моменту укладення попереднього договору минуло більше чотирьох років, внаслідок бездіяльності ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» Позивач була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні Попереднього договору.

Для реалізації права, передбаченого п. 4.8. Попереднього договору, 22 серпня 2024 року Позивач здійснила дзвінок за номером головного відділу продажів Відповідача та повідомила про необхідність вирішення питання про повернення коштів. У телефонному форматі Позивачу повідомили, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» кошти не повертає.

26 серпня 2024 року на адресу електронної пошти Відповідача та засобами поштового зв`язку від імені Позивача було скеровано лист-повідомлення (про відмову від Договору) за вих. №2608-24. Відповідь на даний лист отримано не було, жодної інформації з приводу можливого врегулювання питання Позивачу не надано.

Своєю бездіяльністю ПрАТ «ХК «Київміськбуд», як стверджує Позивач, порушує її право на односторонню відмову від Попереднього договору (п. 4.8. Попереднього договору), а тому ОСОБА_1 вирішила звернутися за судовим захистом з вимогою про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.01.2021 та про повернення сплаченої суми коштів.

Позивач наголошує на тому, що Відповідач не виконав своїх зобов`язань щодо завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, що призвело до істотного порушення договору та позбавлення Позивача можливості отримати квартиру.

Крім того, Позивач вважає, що штраф у розмірі 5% від внесеної суми, передбачений п. 4.8. Попереднього договору, не повинен застосовуватися, оскільки він не має компенсаторного характеру та суперечить засадам добросовісності, розумності та справедливості.

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 05 серпня 2025 року у справі відкрито загальне позовне провадження.

01 жовтня 2025 року до суду надійшов відзив Відповідача, в якому ПрАТ «ХК «Київміськбуд» заперечує проти задоволення позову та просить відмовити в його задоволенні повністю. Відповідач вказує, що Позивачем обрано невірний спосіб захисту, оскільки підставою виникнення між сторонами правовідносин є Попередній договір, а звернення до ст. 1212 ЦК України є безпідставним. Відповідач наголошує, що Попередній договір не містить конкретних строків завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, а тому відсутні підстави для розірвання договору через порушення строків.

Відповідач стверджує, що будівельні роботи ведуться, хоча і з затримками через об`єктивні обставини, і робить все можливе для завершення будівництва. Щодо процедури розірвання, Відповідач вказує, що Позивачем не дотримано порядку розірвання договору та передчасно звернувся до суду, оскільки розірвання можливе лише шляхом укладення окремого договору про розірвання у нотаріуса, який посвідчував Попередній договір, в той час як одностороння відмова Договором не передбачена.

Крім того, Відповідач посилається на те, що в разі розірвання договору за ініціативою Позивача повинен застосовуватися штраф у розмірі 5% від внесеної суми, як передбачено п. 4.8. Попереднього договору. Також Відповідач посилається на постанову Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року у справі №757/38202/23, в якій було відмовлено у задоволенні аналогічного позову.

02 жовтня 2025 року до суду надійшла відповідь Позивача на відзив, в якій Позивач відхилила заперечення Відповідача проти позову як безпідставні.

Позивач наголошує, що вимога про стягнення коштів на підставі ст. 1212 ЦК України є похідною від основної вимоги про розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, та що п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України передбачає застосування цих положень до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні. Позивач також стверджує, що штраф 5% не має компенсаторного характеру і не підлягає вирахуванню з огляду на засади справедливості, добросовісності та розумності.

Позивач наголосила, що будівельні роботи на об`єкті не ведуться, що підтверджується інформацією з офіційного сайту Відповідача та веб-порталу ЛУН, де статус будівництва ЖК «Медовий-2» зазначено як «не будується», а фото-звіт міститься лише за січень 2022 року. Також Позивач зазначає, що протягом року з моменту звернення до Відповідача з метою врегулювання ситуації і до моменту звернення до суду нею не було отримано жодної відповіді.

Ухвалою суду від 12 листопада 2025 року було закрите підготовче засідання.

Представник Позивача подав клопотання про розгляд справи за його відсутності та підтримав заявлені вимоги.

Представник Відповідача до суду не з`явився з невідомих причин, його неявка не перешкоджає розгляду справи.

ІІІ. Мотивувальна частина

Суд, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку про задоволення позову з наступних підстав.

Судом встановлено, що 27 січня 2021 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , ІІ черга будівництва, в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 », посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстрований в реєстрі за №136.

Позивачем сплачено повну вартість майна в сумі 1 473 718,51 грн, що підтверджується довідкою ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вих. № 136/17 від 10 серпня 2023 року.

Станом на момент розгляду справи об`єкт будівництва не введено в експлуатацію, будівельні роботи не ведуться, що підтверджується інформацією з офіційного веб-сайту Відповідача та веб-порталу нерухомості ЛУН та відсутністю доказів протилежного з боку Відповідача.

Аналіз пункту 4.8. Попереднього договору свідчить про те, що Майбутній Покупець до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання.

Так, 26 серпня 2024 року Позивач надіслала Відповідачу лист-повідомлення про відмову від договору за вих. №2608-24.

Відповідач не надав відповіді на зазначений лист, не запропонував укласти договір про розірвання та не здійснив жодних дій для врегулювання спору протягом року, що минув з моменту звернення Позивача.

Таким чином, Відповідач самоусунувся від досудового врегулювання, порушивши право Позивача на розірвання договору відповідно до п. 4.8. Попереднього договору.

Попередній договір не містить положень, які б надавали Відповідачу право відмовитись від укладення договору про розірвання Попереднього договору, що свідчить про те, що сторони у попередньому договорі передбачили можливість розірвання договору за ініціативою покупця до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію без будь-яких умов та обмежень.

Отже, наявні підстави для розірвання Попереднього договору, що узгоджується із положеннями п. 4.8. попереднього договору, а також вимогами Цивільного кодексу України.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 610 Цивільного кодексу України визначає, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання зобов`язання).

Відповідно до статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Стаття 651 Цивільного кодексу України встановлює, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 653 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Аналіз зазначених норм матеріального права свідчить про те, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.

У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 зазначено, що односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.

Заперечення Відповідача щодо відсутності у договорі конкретних строків введення будинку в експлуатацію не мають правового значення в даному випадку, оскільки п. 4.8. договору дозволяє Позивачу розірвання до введення об`єкта в експлуатацію, а даний об`єкт не введено, і будівництво не ведеться, що є безспірним.

Доводи Відповідача щодо обрання Позивачем невірного способу захисту шляхом застосування ст. 1212 ЦК України суд вважає безпідставними, оскільки основною позовною вимогою є розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, а вимога про стягнення коштів є похідною. При цьому п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України прямо передбачає застосування положень цієї глави до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні, що відповідає правовій позиції, викладеній у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.03.2020 у справі № 537/4259/15-ц, від 31.03.2021 у справі № 363/3555/17, від 22.12.2021 у справі № 465/5790/17.

Посилання Відповідача на постанову Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року у справі №757/38202/23 суд до уваги не бере, оскільки відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Таким чином, Відповідач допустив істотне порушення умов договору, зокрема внаслідок неповернення Позивачу коштів, внесених за Договором, що безпосередньо передбачено умовами п. 4.8 Договору, та на що Позивач розраховувала укладаючи договір, а тому суд доходить висновку про обґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення з Відповідача на її користь внесених грошових коштів.

Щодо позиції Відповідача щодо необхідності утримання 5% штрафу при розірванні договору з ініціативи Позивача, суд враховує наступне.

Відповідно до статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.

Разом з тим, за частиною третьою статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, визначених статтею 3 Цивільного кодексу України.

Ці загальні засади, зокрема, обмежують свободу договору, а також можуть бути застосовані як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.

Загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер.

Покладення на боржника нових додаткових обов`язків, зокрема, у випадку стягнення неустойки, яка не має компенсаторного характеру, суперечить засадам цивільного законодавства.

Подібна за змістом правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2023 року у справі № 308/3956/15-ц (провадження № 61-19926св21), де вказано, що цивільно-правова відповідальність має компенсаторний характер, і штраф, не пов`язаний з порушенням зобов`язань, не може застосовуватися, якщо це суперечить засадам добросовісності та справедливості.

Аналогічна позиція міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-180гс19), де підкреслено, що неустойка не є каральною санкцією, а має компенсаторний характер, і суд має право на її зменшення для запобігання перетворенню на каральну санкцію, що є проявом принципу пропорційності у цивільному праві.

Крім того, у постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 25 березня 2020 року у справі № 537/4259/15-ц (провадження № 61-27345св18) вказано, що при розірванні договору за ініціативою покупця, коли продавець порушив зобов`язання щодо строків, штраф не застосовується, якщо відсутні збитки, а відмова є правом покупця.

У постанові Верховного Суду від 31 березня 2021 року у справі № 363/3555/17 (провадження № 61-19926св21) наголошено, що при судовому розірванні через істотне порушення продавцем, покупець має право на повернення коштів без вирахування штрафу, оскільки штраф не має компенсаторного характеру.

Аналогічно, у постанові Верховного Суду від 22 грудня 2021 року у справі № 465/5790/17 (провадження № 61-18411св20) вказано, що штраф у попередніх договорах про купівлю-продаж нерухомості не застосовується, якщо розірвання відбувається через бездіяльність продавця, що позбавляє покупця сподівань на отримання майна.

У постанові Верховного Суду від 13 квітня 2023 року у справі № 910/13367/19 (провадження № 61-27345св18) підкреслено, що одностороння відмова від договору, передбачена договором, розриває зобов`язання без взаємної згоди, якщо продавець ухиляється від укладення розірвання.

Аналіз пункту 4.8. Попереднього договору, укладеного між сторонами, свідчить про те, що штраф в розмірі 5 % від суми, внесеної за Договором, не має компенсаторного характеру, адже підставою для вирахування є не порушення Майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної Позивачем.

Таким чином, з моменту розірвання договору, яким відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України є набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, у Відповідача відсутні правові підстави (зобов`язання) утримувати отримані за договором грошові кошти, а також утримувати суму штрафу у вигляді 5 % від суми внесеної на виконання умов Договору.

Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими і підлягають задоволенню в повному обсязі.

Позивач звільнена від сплати судового збору відповідно до частини третьої статті 22 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки позов пов`язаний з порушенням прав споживача.

У зв`язку з цим стягненню з Відповідача на користь держави підлягає судовий збір за немайнову та майнову вимогу в загальному розмірі 15 948,39 гривень.

ІV. Резолютивна частина

Керуючись ст. ст. 4, 5, 12, 13, 76-81, 223, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд вирішив:

1. Позов ОСОБА_1 задовольнити.

1.1. Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 27 січня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р., зареєстрований в реєстрі за №136.

1.2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 1 473 718 (один мільйон чотириста сімдесят три тисячі сімсот вісімнадцять) гривень 51 копійку внесених за договором коштів.

2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь держави судовий збір в розмірі 15 948 (п`ятнадцять тисяч дев`ятсот сорок вісім) гривень 39 копійок.

3. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

4. Позивач: ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_4 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ;

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», адреса: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, .

Суддя :