Справа №705/2757/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 лютого 2026 року Уманський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Піньковського Р.В.

при секретарі Заповітряній Д.В.

за участю позивача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Умань в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Агрофірма «Базис» про припинення договору оренди землі, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації речового права,

У С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про припинення договору оренди землі, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації речового права, в обґрунтування зазначивши наступне.

Він є власником земельної ділянки (паю) загальною площею 3,4937 га (рілля), кадастровий номер :02:001:0417 з цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

15.03.2015 він, користуючись своїми правами власника, уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з орендарем Фермерським господарством «Агрофірма «Базис» в особі голови Осадчого Володимира Олексійовича, діючого на підставі Статуту товариства, строком на 15 років.

Разом з тим, відповідач ФГ «Агрофірма «Базис» в особі голови Осадчого В.О., після підписання сторонами вказаного договору оренди 15.03.2015, в якому пункт 41 зазначає, що він набуває чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації, здійснив державну реєстрацію прав та їх обтяжень лише 29.12.2015, фактично використовуючи його земельну ділянку без будь-яких правових підстав більше 9 місяців, чим грубо порушив його право розпорядження своєю власністю, тобто своєю земельною ділянкою. І лише на його неодноразові вимоги до відповідача надати йому один із примірників вказаного договору оренди, він, як на його думку, вимушений був здійснити його державну реєстрацію, що також дало йому підстави сумніватися в доброчесності та порядності відповідача.

Його негативні припущення та передбачення щодо непорядності відповідач Фермерське господарство «Агрофірма «Базис» в особі голови Осадчого В.О., знайшло своє підтвердження в подальшому, оскільки відповідачем допущено порушення вимог п. 35 зазначеного договору оренди, а також порушено і пункти 9, 10, 11, 14 вказаного договору оренди.

Так, в п. 9 цього договору визначено орендну плату за користування його земельною ділянкою в розмірі 4,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка на даний час зросла в рази від часу укладення договору 15.03.2015, а отже і орендна плата повинна розраховуватися кожен рік окремо із врахуванням нормативної грошової оцінки землі на час проведення розрахунку, що орендарем ігнорується і не виконується, а робиться розрахунок орендної плати по нормативній грошовій оцінці земельної ділянки, станом на день укладення цього договору.

Крім того, відповідачем не виконується і п. 10 вказаного договору, оскільки не робиться і обчислення та виплата орендної плати з урахуванням індексу інфляції, а також не начисляється пеня за невнесення вчасно орендної плати.

Пункт 11 вказаного договору передбачає, що орендна плата сплачується орендарем у грошовій формі у строк до 25 грудня кожного року.

Разом з тим, відповідачем 25.12.2023, в порушення умов договору, йому не виплачено орендну плату, у зв`язку з чим він вимушений був 18 січня 2024 року звернутися з письмовою заявою до відповідача з вимогою та у відповідності до п. 21 вказаного договору оренди земельної ділянки негайно повернути йому, як орендодавцю земельну ділянку та здійснити дії щодо зняття з державної реєстрації речового права на користування його земельною ділянкою.

Відповідачем, але уже не від імені голови Осадчого В.О., а за підписом голови ФГ «Агрофірма «Базис» Берташєнє Г.В., з якою він ніколи не мав ніяких справ, від 05.02.2024 йому надійшла письмова відповідь із відмовою у припиненні дії договору оренди, оскільки п. 37 договору № 65-1/2015 оренди земельної ділянки від 15.03.2015, не передбачає розірвання договору в односторонньому порядку.

Разом з тим, відповідач у своїй відповіді замовчує той факт, що ним порушено його право на отримання орендної плати у визначений п. 11 цього договору строк, а п. 36 передбачає припинення дії цього договору унаслідок невиконання обов`язків, передбачених договором.

В даному випадку він вимушений був повторно 23.02.2024 звернутися до відповідача з вимогою повернення йому орендованої земельної ділянки, оскільки обґрунтовано вважає дію договору оренди припинено, враховуючи зазначені вище фактичні обставини справи, а також грубе та неодноразове порушення відповідачем його прав як орендодавця, так як пункти 9, 10, 11, 14 та 41 Договору № 65-1/2015 оренди землі від 15.03.2015 відповідачем Фермерське господарство «Агрофірма «Базис» постійно порушуються та не виконуються, а отже у відповідності до п. 36 договору його дія припиняється.

На його повторне звернення від ФГ «Агрофірма «Базис» надійшла письмова відповідь із відмовою у припиненні дії цього договору, оскільки ними, як на їх думку, не було допущено ніяких порушень умов вказаного договору оренди землі, а п. 37 Договору № 65-1/2015 оренди землі від 15.03.2015 не передбачає розірвання договору в односторонньому порядку.

У даному випадку він вважає, що наявні порушення його прав на користування та розпорядження своєю земельною ділянкою, оскільки відповідач в односторонньому порядку постійно порушує умови договору оренди землі, а п. 36 цього договору передбачає його припинення за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, у зв`язку з чим він і вимушений звернутися до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.

Оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі від 15.03.2015 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 27652874 від 29.12.2015), він є укладеним, а отже оспорюваним та за рішенням суду може бути припиненим.

Так як укладаючи спірний договір оренди він надіявся на порядність та чесність орендаря, але насправді відбувалося постійне порушення останнім умов вказаного договору.

Позивач зазначає, що у вказаному випадку вимоги щодо застосовування позовної давності не поширюються, оскільки мова йде про захист права власності на підставі ст. 391 ЦК України, оскільки таке правопорушення є триваючим (негаторний позов).

Просить суд припинити дію договору № 65-1/2015 оренди землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (паю) загальною площею 3,4937 га (рілля), кадастровий номер :02:001:0417, що розташована в адміністративних межах Кочубіївської сільської ради Уманського району Черкаської області, укладеного 15 березня 2015 року між орендодавцем ОСОБА_1 та Орендарем Фермерське господарство «Агрофірма «Базис» в особі голови Осадчого Володимира Олексійовича, діючого на підставі Статуту, свідоцтво про реєстрацію № 271, видане Державним реєстратором 23.03.2000, , на підставі пункту 36 цього Договору.

Витребувати із незаконного володіння від відповідача орендаря Фермерське господарство «Агрофірма «Базис» в особі голови Осадчого Володимира Олексійовича земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (паю) загальною площею 3,4937 га (рілля), кадастровий номер :02:001:0417, що розташована в адміністративних межах Кочубіївської сільської ради Уманського району Черкаської області, і передати цю землю її власнику ОСОБА_1 , скасувавши державну реєстрацію речового права на користування цією земельною ділянкою (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 27652874 від 29.12.2015).

На адресу суду представником відповідача направлено відзив на позовну заяву, у якому вказують про безпідставність позову, посилаючись на наступне.

15 березня 2015 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФГ «Агрофірма «Базис» було укладено договір № 65-1/2015 оренди землі.

Відповідно до п. 2 вказаного договору орендодавець передав орендареві в оренду земельну ділянку загальною площею 3,4937 га, з кадастровим номером :02:001:0417. Право власності орендодавця на вказану земельну ділянку підтверджено державним актом серії ЧР № 020254.

Відповідно до п. 4 договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки складає 87232 грн.

Відповідно до п. 8 договору, договір укладено строком на 15 років. Початок дії договору з моменту реєстрації.

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 4,5 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 4180 грн. У випадку, якщо орендна плата вноситься в натуральній формі, ціна продукції встановлюється на рівні, за якою орендар продає аналогічну продукцію третім особам.

В договорі також сторони передбачили умови та строки оплати орендної плати, повернення земельної ділянки, інші пункти договори.

У відповідності до вимог Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Такий договір є строковим правочином, його істотними умовами є об`єкт оренди, строк дії договору, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, умови збереження стану об`єкта оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, умови повернення земельної ділянки орендодавцю, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини, відповідальність сторін.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 15.03.2015 орендодавець ОСОБА_1 передав, а орендар ФГ «Агрофірма «Базис» прийняв в оренду загальною площею 3,4937 га, з кадастровим номером :02:001:0417.

Відповідно витягу з ДРП на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 29.12.2025 право оренди ФГ «Агрофірма «Базис» на вказану земельну ділянку зареєстроване за номером 12832455.

Відповідно первинних бухгалтерських документів платіжних відомостей розхідних касових ордерів, платіжних інструкцій, ОСОБА_1 ФГ АФ «Базис» сплатило за весь час оренди наступні платежі: 2016 рік 7400,00 грн. коштами та продукцією 1060,00 грн.; 2017 рік 30000,00 грн.; 2018 рік 100000,00 грн., додатково продукцією 1000,00 грн.; 2019 рік 2250,00 грн.; 2022 рік 1060,00 грн. та 2024 рік 12000,00 грн.

Таким чином, орендодавець позивач у справі, отримав навіть більшу суму орендної плати за оренду земельної ділянки, по договору оренди.

Згідно вимог ЦК України, з укладенням договору та виникнення зобов`язання, його сторони набувають обов`язки, які вони мають виконувати.

Орендодавець, маючи намір невиконання умов договору зі своєї сторони вже неодноразово звертався до орендаря із заявами про повернення йому земельної ділянки безпідставно, на що йому повідомляли про необґрунтованість таких вимог.

Вважає, що очевидних підстав для припинення укладеного та чинного на сьогодні договору оренди землі № 65-1/2015 та витребування у ФГ АФ «Базис» земельної ділянки загальною площею 3,4937 га (рілля), кадастровий номер :02:001:0417 - немає.

Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, пояснив, що є власником земельної ділянки (паю), яку передав в оренду Фермерському господарству «Агрофірма «Базис», уклавши 15 березня 2015 року відповідний договір. При укладенні цього договору між ним та орендарем було досягнуто всіх істотних умов, зокрема й щодо орендної плати. Договір укладався строком на 15 років, але оскільки відповідач систематично порушує свої зобов`язання за таким договором, він вимушений ставити питання про дострокове розірвання такого договору. Вважає, що порушення відповідачем умов договору полягає у несвоєчасній оплаті орендної плати, а саме ФГ АФ «Базис» кожен рік сплачує йому різні суми по орендній платі без урахування проведеної нормативно-грошової оцінки, також йому не було сплачено оренду плату у строк до 25 грудня 2023 року. При цьому, на його вимогу повернути земельну ділянку з цих підстав та розірвати укладений договір оренди землі відповідачі відмовили. Згідно вимог чинного законодавства несвоєчасна виплата орендної плати є істотним порушенням умов договору оренди і тягне за собою розірвання такого договору, а земельна ділянка має бути повернута власнику. Оскільки добровільно відповідачі відмовляються розірвати договір оренди належної йому земельної ділянки, він вимушений звернутися до суду за захистом своїх прав з цим позовом. Разом з тим, підтвердив, що на його звернення до орендаря йому надавали інформацію про розміри виплаченої йому орендної плати, яка наявна в матеріалах справи згідно наданих відповідачем разом із відзивом платіжними документами, в тому числі щодо часткової сплати орендної плати наперед. Зазначені відповідачем обставини щодо розрахунків та виплат на його користь він не заперечує, однак вважає, що такі виплати не відповідають умовам договору оскільки здійснені без врахування індексу інфляції та не систематично, тому з метою недопущення в подальшому порушення його прав, просить суд позов задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача Прудивус М.А. в судове засідання не з`явився, на адресу суду подав письмову заяву, у якій просить суд розгляд справи проводити у його відсутність, позовні вимоги не визнає та заперечує проти задоволення позову. При прийнятті рішення просить суд взяти до уваги наданий ними відзив та письмові докази до нього.

Суд, вислухавши позивача, врахувавши позицію відповідача, дослідивши письмові матеріали справи, прийшов до наступного.

Відповідно до ст.12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.1 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цих Кодексом випадках.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Статтею 43 ЦПК України серед іншого визначено, що учасники справи зобов`язані: сприяти своєчасному, всебічному, повному та об`єктивному встановленню всіх обставин справи; подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Статтею 78 ЦПК України передбачено, що суд не бере до уваги докази, які одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з ч.ч.1, 5, 6 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч.1 ст.89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Отже, за цими правилами суд надає оцінку доказам, які є в матеріалах справи та на які сторони посилаються, як на підтвердження своїх вимог та заперечень, та не може вважати встановленими факти, які не підтверджені наявними у справі доказами.

Відповідно до ч.2 ст.78 ЦПК України, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Суд зазначає, що доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір, тому подання позивачем доказів на підтвердження наведених обставин є обов`язковим, оскільки такі докази матимуть значення для ухвалення рішення у справі. Докази, які позивач повинен подати в рахунок обґрунтування всіх тих обставин, на які він посилається як на підставу для задоволення його вимог, і на підставі яких суд в подальшому встановлює наявність або відсутність підстав для задоволення позову чи відмови у його задоволенні, - повинні бути виключно належними та допустимими.

Згідно із ст.129 Конституції України, одним з основних принципів судочинства, є законність. Принцип законності визначається тим, що суд у своїй діяльності при вирішенні справ повинен правильно застосовувати норми матеріального права до взаємовідносин сторін.

Подавши свої докази, сторони реалізували своє право на доказування і одночасно виконали обов`язок із доказування, оскільки ст.81 ЦПК закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обов`язок із доказування покладається також на осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси (ст.ст.43, 57 ЦПК України).

Тобто, процесуальними нормами встановлено як право на участь у доказуванні (ст.43 ЦПК України), так і обов`язок із доказування обставини при невизнані їх сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

Частиною 1 статті 229 ЦПК України, визначено, що суд під час розгляду справи повинен безпосередньо дослідити докази у справі: ознайомитися з письмовими та електронними доказами, висновками експертів, поясненнями учасників справи, викладеними в заявах по суті справи, показаннями свідків, оглянути речові докази.

Так, судом встановлено, що між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем фермерським господарством «Агрофірма «Базис», від імені якого на підставі статуту діє голова фермерського господарства Осадчий В.О., 15.03.2015 було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого орендодавець ОСОБА_1 передав, а орендар ФГ АГ «Базис» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (паю) загальною площею 3,4937 га (рілля), кадастровий номер :02:001:0417, що розташована в адміністративних межах Кочубіївської сільської ради Уманського району Черкаської області.

У п.8 вказаного договору зазначено, що договір укладено на 15 років. Розділом «Орендна плата» визначено розмір та порядок виплати орендної плати за користування земельною ділянкою. У п. 10 договору вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 11 договору визначено, що орендна плата сплачується орендарем у грошовій формі за згодою сторін. У строк до 25 грудня кожного року. Крім того, цим же пунктом визначено, що за погодженням сторін цього договору орендна плата може вноситися орендарем авансом на строк, визначений за згодою сторін. Також обумовлено можливість перегляду розміру орендної плати, у зв`язку із рядом обставин, визначених цим договором.

Згідно пункту 18 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду без розроблення проекту її відведення, а пунктом 20, що передача земельної ділянки здійснюється у 5-ти денний строк.

Розділом «Умови повернення земельної ділянки» визначено, що земельна ділянка повертається власнику після припинення дії договору, у разі якщо орендар за час оренди не викупив таку земельну ділянку. Також обумовлено умови відшкодування шкоди власнику земельної ділянки, у разі зміни/погіршення стану орендованої земельної ділянки.

У пункті 36 договору вказано, що дія договору припиняється шляхом його розірвання лише за: взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання стороною обов`язків, передбачених договором; внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 37 цього договору визначено, що розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається.

На виконання умов вказаного договору, сторонами: орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФГ «Агрофірма «Базис», складено та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (паю) загальною площею 3,4937 га ріллі в адміністративних межах Кочубіївської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно листа-відповіді направленого ФГ «Агрофірма «Базис» 05.02.2024 за вих. № 39 на адресу ОСОБА_1 , у зв`язку із надходженням заяви останнього про припинення дії договору оренди № 65-1/2015 від 15.03.2015, йому повідомлено, що за користування земельною ділянкою загальною площею 3,4937 га (рілля), кадастровий номер :02:001:0417, що розташована в адміністративних межах Кочубіївської сільської ради Уманського району Черкаської області, встановлена орендна плата у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки. При виплаті орендної плати ФГ «Агрофірма «Базис» повинно здійснювати нарахування та утримання податків та зборів у порядку та розмірі, що встановлені чинним законодавством. За період дії цього договору оренди (починаючи з 2016 року по теперішній час) з урахуванням періодичної зміни розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що надавалась в оренду, ФГ «Агрофірма «Базис», як орендарем, на користь останнього повинна була сплачена орендна плата у розмірі за 2016-2018 роки по 3364,90 грн.; за 2019-2023 роки по 5075,01 грн., щорічно. Всього розмір орендної плати має становити 35469,75 грн.

Фермерським господарством «Агрофірма «Базис» з метою встановлення та підтримання з власниками земельних ділянок орендодавцями стійких, взаємовигідних та довготривалих договірних відносин на підставі окремих рішень керівництва підприємства орендарю ОСОБА_1 сплачувалася орендна плата у значно більшому розмірі в порівнянні з умовами договору оренди, а саме: у 2016 році 8367,81 грн.; 2017 році 8817,80 грн.; 2018 році 8123,89 грн.; 2019 році 7632,84 грн.; 2020 році 8105,55 грн.; 2021 році 8198,00 грн.; у 2022 році 11753,00 грн.; 2023 році 12000,00 грн., а всього сплачено орендну плату у розмірі 72998,88 грн.

Тобто, за 2016-2023 ОСОБА_1 потрібно було нарахувати орендну плату, з урахуванням податків та зборів, згідно умов договору оренди земельної ділянки у розмірі 44061,85 грн., а фактично, за власним рішенням керівника, йому нараховано 90681,84 грн.

Крім того, зазначено, що саме за зверненням орендодавця ОСОБА_1 до керівництва господарства стосовно виплати орендної плати за майбутні роки користування земельною ділянкою, йому було виплачено 30000,00 грн. платіжне доручення № 34 від 28.04.2017 та 100000,00 грн. платіжне доручення № 1577 від 19.07.2018. За користування даними грошовими коштами ФГ «Агрофірма «Базис» не нараховувались проценти.

Отже, факти порушення пунктів договорів оренди № 65-1/2015 від 15 березня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Агрофірма «Базис» наведені в заяві, не відповідають дійсності.

Цим же листом ОСОБА_1 роз`яснено порядок розірвання договору оренди земельної ділянки та те, що не вбачають можливості щодо розірвання такого договору.

Крім того, ОСОБА_1 запропоновано сплати грошову виплату за продовження договору оренди на 10 років у розмірі 40000,00 грн.

Також листом-повідомленням від 20.03.2024 за вих. № 97, ФГ «Агрофірма «Базис» на ім`я ОСОБА_1 , останньому повторно роз`яснено, із конкретизацією/деталізацією за кожен рік, розмір орендної плати, який мали б вони сплатити орендодавцю та, який сплачено фактично і при цьому, такий розмір є значно більшим. Також вказано про авансові платежі від 28.04.2017 та від 19.07.2017 на загальну суму 130000,00 грн., саме за зверненням орендодавця ОСОБА_1 . Зазначено про підстави відмови від розірвання договору та запропоновано можливість продовження строку договору на 10 років із зазначенням грошової винагороди за прийняття такого рішення.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, сформованого 29.12.2015 за № 51176324, встановлено, що 24.12.2015 було зареєстровано договір оренди землі 65-1/2015 від 15.03.2015, укладений між ФГ «Агрофірма «Базис» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 3,4937 га (рілля), кадастровий номер :02:001:0417, що розташована в адміністративних межах Кочубіївської сільської ради Уманського району Черкаської області, а також копію державного акту серії ЧР № 020254, виданого 02.09.2003, яким підтверджено, що дійсно вищевказана земельна ділянка належить позивачу по справі ОСОБА_1 , на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 18.08.2003, зареєстрованого в реєстрі за № 1836 Уманською державною нотаріальною конторою.

Також додано 2 заяви орендодавця ОСОБА_1 від 18.01.2024 та від 23.02.2024, у яких він просить розірвати договір оренди земельної ділянки та повернути йому цю земельну ділянку, посилаючись на те, що орендарем ФГ «Агрофірма «Базис» не виконуються вимоги договору, а саме несвоєчасно сплачується орендна плата, а також у нього виникають питання щодо значного проміжку часу з моменту укладення договору оренди земельної ділянки до моменту його реєстрації.

Згідно наданого ФГ «Агрофірма «Базис» 09.10.2024 за вих. № 335 розрахунку на видачу орендної плати за оренду земельного паю по ОСОБА_1 , дійсно останньому не було нараховано та сплачено орендну плату у 2020, 2021 та 2023 році, але при цьому, у 2018 році було сплачено авансовий платіж у розмірі 100000,00 грн.

Також, нарахування та виплата орендної плати відповідачем ФГ «Агрофірма «Базис» позивачу ОСОБА_1 підтверджується наданими копіями платіжних відомостей з моменту укладення договору оренди земельної ділянки та копію платіжного доручення № 1577 від 19.07.2018 на суму 100000,00 гривень.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Згідно з частинами другою та третьою статті 13 Цивільного кодексу України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України визначено перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав відповідно до пункту першого частини другої вказаної норми закону є договори та інші правочини.

Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення.

У частині першій статті 251 ЦК України поняття строку визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

У відповідності до вимог ч.3 ст.251 ЦК України строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України.

Згідно з частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно приписів ст. 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Закон України «Про оренду землі» визначає умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Відповідно до ч.1 та 2 ст. 22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Як встановлено в судовому засіданні, при укладенні між сторонами договору оренди земельної ділянки, ними було обумовлено усі умови укладення такої угоди, між іншим і істотні умови договору, як то розмір орендної плати, строки її виплати тощо. Позивач зазначає, що підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки укладеного 15.03.2015 строком на 15 років, є несплата/несвоєчасна сплата орендної плати. Крім того, у його заявах, направлених на адресу орендаря, він вказував, що орендарем нібито проводяться розрахунки за оренду земельної ділянки не в повному обсязі, оскільки він вважає, що розмір орендної плати має бути більшим враховуючи інфляцію.

Заперечуючи проти таких підстав для можливості розірвання договору оренди, представником відповідача надано докази про відсутність заборгованості по сплаті орендної плати, а також надано розрахунки, згідно яких, орендна плата за користування земельною ділянкою йому була сплачена у більшому розмірі ніж визначено у договорі оренди земельної ділянки. Крім того, позивачу було виплачено орендну плату у 2018 році авансовим платежем, що не суперечить вимогам укладеного договору оренди землі, а також не заперечувалось позивачем у судовому засіданні, який фактично підтвердив зазначені обставини щодо зазначених відповідачем виплат.

Таким чином, факт отримання ОСОБА_1 орендної плати у розмірі, більшому ніж передбачено договором оренди землі, а також не виплата орендної плати за три роки, при чому не поспіль, у зв`язку із сплатою орендної плати на перед, саме за його вимогою, що не спростовано позивачем, свідчить про відсутність у відповідача заборгованості зі сплати орендної плати по вказаному договору або про систематичне порушення умов договору в частині невиплати орендної плати.

Отже, доводи позивача про невиконання відповідачем своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати по договору оренди землі № 65-1/2025 від 15.03.2015 є необґрунтованими та спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права, згідно правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Разом з тим, як свідчить практика Верховного Суду щодо застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом з підстави істотності допущеного порушення договору, то такою підставою може бути встановлений в ході судового розгляду факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо несплати орендної плати орендарем земельної ділянки.

В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

В свою чергу, за висновком, викладеним у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Відтак, лише факт систематичної несплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору. Аналогічні висновки викладені в постанові Судової палати у цивільних справах Верховного суду від 11.10.2017 у справі № 732/174/17, постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 31.07.2020 по справі № 479/1073/18, від 17.06.2021 у справі 485/784/20.

В той ж час, матеріали справи не містять доказів прострочення відповідачем сплати орендної плати протягом двох і більше років.

Стаття 12 ЦПК України закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За встановлених обставин суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки позивачами не доведено систематичної несплати відповідачем орендної плати чи іншого істотного порушення умов договору, в в`язку з чим суд приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Керуючись Законом України «Про оренду землі», ст. ст. 509, 526, 531, 610, 638-640, 651 ЦК України, ст. ст. 10, 12, 13, 81, 89, 141, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне судове рішення складене 06.03.2026.

Суддя: Р. В. Піньковський