16.03.2026 Справа № 363/5092/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 березня 2026 року Вишгородський районний суд Київської області в складі:

головуючогосудді Чіркова Г.Є.,

при секретарі Лещенко І.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вишгороді цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги,

встановив:

представник позивача звернулася до суду з даним позовом, в якому просила стягнути з відповідачки на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» заборгованість за оплату житлово-комунальних послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій за період з квітня 2016 року по травень 2025 року в розмірі 46 783 грн. 69 коп.

Свої вимоги мотивувала тим, що позивач є суб`єктом господарювання, який з 01 квітня 2016 року і до цього часу здійснює утримання і експлуатацію будинку АДРЕСА_1 , фактично виконуючи функції управителя будинку, забезпечуючи надання в будинку житлових послуг, направлених на задоволення господарсько-побутових потреб співвласників даного багатоквартирного будинку, його утримання в належному стані, несе відповідні фінансові витрати й проводить нарахування і збір коштів зі споживачів за надані послуги, однак відповідачі, будучи власниками кв. АДРЕСА_2 , своєчасно кошти за отримані житлово-комунальні послуги, які надаються позивачем, не сплатили, у зв`язку з чим утворилася вказана заборгованість.

Відповідач подав до суду відзив, в якому просив у задоволенні позову відмовити, посилаючись на те, що позивач наявності у нього правового статусу управителя багатоквартирного житлового будинку згідно вимог чинного законодавства України не довів, оскільки його не обрано співвласниками у встановленому законом порядку та не призначено органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах. Відповідні правовідносини шляхом укладення договорів із співвласниками будинку також не оформлені. Крім того, позивач не погоджував із відповідачами перелік та вартість послуг, що є обов`язковою умовою їх надання відповідно до вимог законодавства у сфері житлово-комунальних послуг. За відсутності належних правових підстав для здійснення управління будинком та доказів виникнення договірних відносин між сторонами, нарахування позивачем плати за послуги є безпідставним.

Крім того, позивач не довів правомірність формування ціни послуг, оскільки відповідно до ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» вартість послуги з управління багатоквартирним будинком визначається виключно за домовленістю сторін або у випадку призначення управителя органом місцевого самоврядування. Оскільки жодного договору між сторонами не укладено, то правові підстави для встановлення ціни та нарахування платежів відсутні. Зазначив, що у матеріалах справи відсутні докази погодження відповідачем переліку та вартості послуг, а також відсутній кошторис витрат, який є невід`ємною частиною договору та визначає складові ціни послуги.

У разі задоволення позову, просив застосувати строки позовної давності в цій справі.

Представник відповідача подала до суду відповідь на відзив, у якій зазначила, що наявні в матеріалах справи докази підтверджують здійснення позивачем на законних підставах утримання та експлуатації багатоквартирного будинку з 01 квітня 2016 року, що, зокрема, підтверджується рішенням органу місцевого самоврядування, передачею будинку на баланс в обслуговування, а також договорами з підрядними організаціями, актами виконаних робіт і актами готовності до опалювального періоду.

При цьому, відповідачами не надано доказів того, що утримання будинку у спірний період здійснювалося іншим суб`єктом, як і не доведено останніми відсутності потреби у відповідних послугах або їх ненадання позивачем.

Фактичне споживання послуг з утримання та експлуатації будинку, а також користування спільним майном створює для співвласників обов`язок брати участь у витратах на його утримання, незалежно від укладення письмового договору.

Також зазначила, що позивачем до матеріалів справи надано копії наказів, документів на підтвердження технічних показників будинку, договорів з підрядними організаціями, укладеними з метою утримання та забезпечення цілодобової експлуатації будинку, які є належними, допустимими та достатніми доказами здійснення позивачем утримання та експлуатації будинку. Здійснення позивачем такого утримання та експлуатації також підтверджується копіями щомісячних актів приймання-передачі виконаних робіт з підрядними організаціями, підписаних та скріплених печатками сторін, актів готовності до опалювального періоду, підписаних між позивачем та місцевою теплопостачальною організацією КП «Вишгородтепломережа», тощо.

Враховуючи обсяг наданих позивачем доказів та беззаперечний факт того, що житловий будинок не може існувати без постійного технічного обслуговування та експлуатації, коли відповідачі не спростували факту потреби у послугах з утримання і експлуатації будинку у спірний період і не надали жодного доказу на підтвердження того, що таке утримання забезпечувалося іншим суб?єктом, їхні заперечення щодо факту утримання будинку саме позивачем є нічим іншим, як недобросовісною поведінкою та прагненням уникнути цивільної відповідальності за невиконання обов`язків по оплаті за отримані житлово-комунальні послуги.

Окремо зазначила, що відповідачі як співвласники будинку, наділені необхідним обсягом прав для ініціювання процедури, як визначення управителя, так і створення ОСББ, проте цими правами не скористалися. 3 одного боку, відповідачі під надуманими приводами не сплачують кошти за утримання і експлуатацію будинку суб?єкту, який добросовісно виконує функції управителя і несе пов?язані з цим витрати, та стверджують про його самоправство, з другого - існуючий стан речей відповідачів цілком влаштовує, адже будинок безперебійно експлуатується та підтримується у належному стані й доказів зворотного відповідачами не надано.

Отже, відповідачі, як співвласники багатоквартирного житлового будинку, не бажаючи брати на себе відповідальність за управління будинком та водночас відмовляючись сплачувати кошти за фактично спожиті послуги, прагнуть узаконити безоплатне користування спільним майном за рахунок інших співвласників та позивача.

При цьому, посилання у відзиві на відсутність договору та кошторису є неправомірною спробою уникнути обов?язку, який виник внаслідок фактичного споживання послуг та встановлений законом.

Крім того, відсутність письмово оформленої згоди на ціну не може бути підставою для безоплатного користування послугами.

Позивачем до матеріалів справи надано вичерпний обсяг доказів, що підтверджують економічну обґрунтованість заявленої до стягнення суми, обсяг і вартість фактично понесених позивачем витрат на утримання спільного майна будинку, а саме: копії договорів із підрядними організаціями, щомісячних актів приймання-передачі виконаних робіт (наданих послуг).

Відтак, заявлена до стягнення заборгованість ґрунтується на фактичних і документально підтверджених витратах, які відповідачі, як співвласники, зобов?язані відшкодовувати, коли зворотного ними не доведено.

Також зазначила, що відповідачі не надали доказів звернень до позивача у спірному періоді з обґрунтованими претензіями чи вимогами про надання інформації щодо ціни послуг, її завищеного рівня або ж оскарження ціни в інший спосіб. Так само, відповідачами не доведено фактів звернень до позивача з претензіями щодо якості та обсягів послуг.

За вказаних обставин наполягала на задоволенні позову.

Представник відповідачів подав до суду заперечення на відповідь на відзив, в яких просив у задоволенні позову відмовити. Зазначив, що позивачем не доведено наявності у нього правового статусу управителя багатоквартирного будинку.

При цьому, самостійне здійснення позивачем функцій управителя без дотримання визначеної законом процедури не створює для відповідачів обов`язку сплачувати вартість послуг за тарифами, встановленими позивачем в односторонньому порядку. Відсутність погодженого кошторису та домовленості сторін унеможливлює перевірку обґрунтованості заявленої до стягнення суми.

Крім того, позивач не надав належних, допустимих і достатніх доказів фактичного надання послуг саме відповідачам, їх обсягу, якості та вартості, а подані договори з підрядними організаціями і акти споживання послуг відповідачами не підтверджують.

Відповідно до правових висновків Верховного Суду, обов`язок оплати виникає лише за умови доведення факту надання послуг, їх обсягу, вартості та наявності правових підстав для здійснення оплати, чого у даній справі позивачем не доведено.

Отже, заявлені позовні вимоги є недоведеними та безпідставними, а тому задоволенню не підлягають.

Представник позивача подала до суду заяву про розгляд справи у її відсутність, позовні вимоги підтримала та просила задовольнити.

Також подала писмьові пояснення, в яких зазначила, що подані представником відповідачів заперечення на відповідь на відзив нових правових аргументів не містять і за своїм змістом фактично дублюють доводи відзиву, не спростовуючи викладених позивачем обставин та наданих доказів.

В свою чергу, матеріалами справи підтверджено, що позивач здійснює утримання та експлуатацію спірного багатоквартирного будинку на законних підставах, зокрема відповідно до рішення органу місцевого самоврядування, передачі будинку в обслуговування, а також на підставі належних і допустимих доказів фактичного виконання робіт і надання послуг (договорів з підрядними організаціями, актів виконаних робіт, актів готовності до опалювального періоду тощо). Вказані обставини виключають твердження відповідачів про самовільність дій позивача.

Відповідачі, будучи співвласниками майна, відповідно до вимог закону зобов`язані брати участь у витратах на утримання спільного майна. Такий обов`язок виникає з моменту набуття права власності та не залежить від укладення письмового договору, оскільки утримання будинку є безперервною та неподільною послугою, результатами якої відповідачі фактично користувалися.

Позивачем доведено як факт надання послуг, так і їх обсяг та вартість, що підтверджується первинними бухгалтерськими та технічними документами. Натомість відповідачами не надано жодних доказів ненадання послуг, їх неналежної якості або здійснення утримання будинку іншою особою, а також відсутні будь-які контррозрахунки чи заперечення щодо економічної обґрунтованості вартості.

Посилання відповідачів на відсутність договору, кошторису чи погодженої ціни не спростовують обов`язку оплати фактично отриманих послуг, що узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду, відповідно до якої такий обов`язок виникає із закону та факту споживання послуг.

Отже, позивач належним чином довів правомірність заявлених вимог, тоді як доводи відповідачів є необґрунтованими та спрямованими на ухилення від виконання встановленого законом обов`язку, у зв`язку з чим наполягала на задоволенні позову.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечив. Зазначив, що сам по собі факт фактичного обслуговування будинку позивачем, без дотримання передбаченої законом процедури укладення відповідного договору, обов`язку щодо оплати житлово-комунальних послуг для відповідачів не утворює. Зазначив, що позивач не набув статусу управителя багатоквартирного будинку у встановленому законом порядку, оскільки не був обраний співвласниками та не призначався органом місцевого самоврядування, коли будь-який договір, укладений з ОСББ чи співвласниками будинку відсутній. На думку відповідача, за таких обставин у позивача відсутні правові підстави для нарахування плати за житлово-комунальні послуги, оскільки сам факт здійснення нарахувань не є належною підставою для виникнення грошового зобов`язання. Крім того зазначив, що позивач не звертався до відповідачів із претензіями щодо наявності заборгованості, рахунки на оплату їм не виставлялися, у зв`язку з чим відповідачі належним чином не повідомлені про обсяг та підстави нарахувань. Також звернув увагу на те, що розмір тарифу визначався позивачем в односторонньому порядку шляхом видання внутрішніх наказів, без погодження зі співвласниками будинку, що, на думку відповідача, свідчить про його необґрунтованість та виключає можливість покладення на відповідачів обов`язку щодо його сплати.

Заслухавши представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного.

Встановлено, що 19 грудня 2013 року рішенням виконавчого комітету Вишгородської міської ради «про визначення виконавця житлово-комунальних послуг» №286, ТОВ «Комфорт майстер» визначено виконавцем у житловому фонді житловому комплексі, розташованому за адресою: АДРЕСА_3 наступних комунальних послуг: управління будинком, спорудою; утримання будинку, споруд, прибудинкової території; з ремонту приміщень, будинків, споруд; з централізованого опалення, централізованого постачання холодної та гарячої води, централізованого водовідведення.

29 грудня 2015 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано сертифікат ІУ №28 «Про завершення будівництва об`єкту незавершеного будівництва та житлове будівництво на АДРЕСА_3 (IV черга будівництва житловий будинок АДРЕСА_4 ).

Відповідно до наказу №34 від 01 квітня 2016 року та акту приймання - передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 31 березня 2016 року, позивачу передано в експлуатацію та обслуговування житловий будинок АДРЕСА_1 .

Як слідує з акту приймання - передачі житлового будинку АДРЕСА_1 , будинок має наступні техніко-економічні показники: кількість поверхів становить 2 секції - 21 поверх + 2 технічних поверхи; загальна площа будинку 21458,9 м2; кількість квартир у будинку - 226. Будинок облаштовано: водопроводом - 226 квартири, з довжиною внутрішньобудинкових мереж 3433 метрів; каналізацією - 226 квартири, з довжиною внутрішньобудинкових мереж 2549 метрів; центральним опаленням - 226 квартири, з довжиною внутрішньобудинкових мереж 6170 метрів; електроосвітленням - 226 квартири, з довжиною внутрішньобудинкових мереж 116542 метрів; ліфтами - 6 одиниць, в тому числі підключеними до об`єднаних диспетчерських систем - 6 одиниць. Площа газонів та квітників - 593 м. кв.; площа асфальтових покрить - 3393 м. кв.; площа прибудинкової території - 3986 м. кв.

Нарахування по особовим рахункам відкритим (закріпленим) за квартирами у будинку проводяться з квітня 2016 року. За період з квітня 2016 року по жовтень 2017 року тариф становив 3 грн. 62 коп. за 1 м. кв., з листопада 2017 року по травень 2023 року 5 грн. 04 коп. за 1 м. кв., з червня 2023 року по березень 2024 року 5 грн. 97 коп. за 1 м. кв., з квітня 2024 року по травень 2024 року 7 грн. 76 коп. за 1 м. кв., з червня 2024 року по травень 2025 року 8 грн. 44 коп. за 1 м. кв.

Згідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №433171067 від 27 червня 2025 року, власником квартири АДРЕСА_5 (загальною площею 78,2 кв.м), з 21 липня 2016 року по частині є ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Договір про надання житлово-комунальних послуг згідно вимог п. 1 ч. 1 ст. 14 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» між сторонами не укладався.

Хоча відповідачі договору про надання комунальних послуг не укладали, разом з тим від них не відмовлялися та фактично їх отримували.

Відповідно до правового висновку викладеного Верховним Судом у постанові від 26 вересня 2018 року у справі №750/12850/16, відсутність укладеного з відповідачем договору про надання житлово-комунальних послуг не звільняє останніх від обов`язку оплачувати надані йому послуги.

Відповідачі свої обов`язки по сплаті отриманих послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій не виконували, внаслідок чого за період за період з квітня 2016 року по травень 2025 року у останніх утворилася заборгованість в розмірі в розмірі 46 783 грн. 69 коп.

В свою чергу, позивач своєчасно та в повному обсязі надавав відповідачам послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які останні не оплачували, внаслідок чого утворилася вказана заборгованість.

Зазначені обставини підтверджуються сукупністю досліджених в суді доказів, зокрема:

- копіями наказів про вартість послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій, калькуляцій, інформації про структуру, періодичність та строки надання послуг;

- копією договору з ТОВ «Сервісліфтбуд» №15/12/15 від 15 грудня 2015 року на виконання робіт з технічного обслуговування ліфтів та актів надання послуг до договору з ТОВ «Сервісліфтбуд» за січень 2018 - травень 2025 року;

- копієбю договору з ПП «Мастеркласс» підряду №30-16 від 29 грудня 2016 на виконання комплексу робіт з технічного обслуговування і ремонту обладнання ОДС житлових будинку АДРЕСА_3 та копії актів здачі-приймання виконаних робіт (надання послуг) до договору з ПП «Мастер-класс» за лютий 2017 - травень 2025 року;

- копією договору з ТОВ «СТ «Профі Груп» №ДГ - 0000226 від 02 квітня 2014 року про технічне обслуговування систем пожежної сигналізації та системи порошкового пожежогасіння, системи димовидалення та централізованого пожежного спостерігання та копії актів здачі-прийняття робіт (надання послуг) до договору з ТОВ «СТ Профі Груп» за квітень 2016 - лютий 2022 року та квітень 2022 - травень 2025 року;

- копією договору з КП «Управляюча компанія» Вишгородської міської ради №29/2018 від 14 березня 2018 про надання послуг з вивезення, утилізації та захоронення твердих побутових відходів та актів надання послуг до договору за березень 2018 - січень 2024 року;

- копіями договорів №07-4783 від 01 січня 2018 року, №07-4783 від 01 січня 2019 та №07-4783 від 01 січня 2020 року з КП «Профдезінфекція» та актів здачі-приймання робіт до них за січень 2018 - грудень 2020 року;

- копією договору з ТОВ «ДАН ГАРАНТ» №01/08/20 від 01 серпня 2020 про надання послуг з дератизації та дезінсекції копії актів надання послуг до договору з ТОВ «ДАН ГАРАНТ» за січень 2021 - травень 2025 року;

- копіями актів готовності до опалювального періоду за 2016-2025 роки.

Згідно п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», до житлово-комунальних послуг належать:

1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком.

Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;

2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.

Згідно ч. 1 ст. 6 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є: споживачі (індивідуальні та колективні); управитель; виконавці комунальних послуг.

Відповідно до вимог п. 5 ч. 2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач зобов`язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

Статтею 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором.

При цьому, споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.

Відповідно до п. 5 ч. 3 ст. 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач зобов`язаний оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.

Згідно до п. 4 ч. 2 ст. 25 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» управитель зобов`язаний вимагати своєчасної і в повному обсязі оплати наданих житлово-комунальних послуг від споживачів.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» плата за житлово-комунальні послуги нараховується щомісячно відповідно до умов договору в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

За змістом ст. 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Об`єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об`єднання визначається цим Законом та іншими законами України.

Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Господарче забезпечення діяльності об`єднання може здійснюватися власними силами об`єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб`єктів господарювання.

За змістом ст. 5 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об`єднання.

Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об`єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об`єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону.

Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

За змістом ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», об`єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об`єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Для створення об`єднання скликаються установчі збори.

Ініціатором установчих зборів є ініціативна група, яка складається не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління.

За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

За змістом ст. 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

Згідно п.п. 7, 8 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку;

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень.

Як вбачається із ч. 1 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Згідно ст. 322 ЦК України, власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно норм ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Судом встановлено, що після введення будинку в експлуатацію та передачі його в обслуговування позивачу 01 квітня 2016 року, останній фактично та постійно здійснює безперервне утримання та експлуатацію багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , забезпечуючи належний технічний стан спільного майна, функціонування інженерних мереж, санітарний стан та інші умови, необхідні для проживання співвласників.

Відповідачі, як співвласники кв. АДРЕСА_5 , є співвласниками багатоквартирного житлового будинку в розумінні вказаних вище вимог Закону.

З аналізу правового регулювання, зокрема положень законодавства у сфері житлово-комунальних послуг та особливостей здійснення права власності у багатоквартирному житловому будинку вбачається, що управління будинком є правом та одночасно обов`язком співвласників, який реалізується шляхом прийняття відповідних рішень, зокрема, або через створення об`єднання співвласників, або шляхом обрання управителя.

Разом з тим, як встановлено судом, співвласники зазначеного багатоквартирного житлового будинку, у тому числі відповідачі, надані їм законом повноваження щодо визначення організаційно-правової форми управління будинком не реалізували, а саме належним чином правовідносини з позивачем не оформили, ОСББ не створили, іншого управителя у встановленому порядку не обрали і тим самим договірні відносини щодо надання житлово-комунальних послуг не врегулювали.

Фактично правовідносини між відповідачами та позивачем склалися, як відносини з надання та споживання житлово-комунальних послуг, що виникли з моменту передачі будинку в обслуговування позивачу, які безперервно існують дотепер з квітня 2016 року.

За таких обставин позивач здійснює діяльність з управління та утримання багатоквартирного житлового будинку не довільно та самоправно, а на підставі рішення органу місцевого самоврядування та фактичного прийняття будинку на баланс та в обслуговування, забезпечуючи його належний стан, умови проживання в багатоквартирному житловому будинку в розумінні вимог Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

При цьому слушними є доводи представника позивача про те, що багатоквартирний житловий будинок об`єктивно не може існувати без надання житлово-комунальних послуг з його управління та утримання. Вказана обставина не спростовує обов`язку співвласників брати участь у витратах на таке утримання, а навпаки підтверджує необхідність їх здійснення.

Суд враховує, що відповідно до ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Суд звертає увагу на те, що інші суб`єкти правовідносин в державі керуються принципом дозволено все те, що не заборонено Законом.

Відтак, саме по собі здійснення позивачем, який не відноситься до органів державної влади та на якого не розповсюджується дія ст. 19 Конституції України, діяльності з управління та утримання багатоквартирним житловим будинком за відсутності оформленого договору не свідчить про протиправність такої діяльності, зокрема за умов, коли співвласники не вчинили жодних дій для зміни способу управління будинком та не обрали відповідної організаційно-правової форми з управління багатоквартирним житловим будинком, не оформили належним чином існуючі правовідносини з позивачем.

Крім того, права співвласників щодо управління будинком кореспондуються з їх обов`язками щодо належного утримання спільного майна. Ухилення співвласників від реалізації своїх повноважень не може тягнути за собою покладання негативних наслідків на особу, яка фактично забезпечує утримання будинку.

Також суд зазначає, що стан правової невизначеності у відносинах сторін, зумовлений бездіяльністю співвласників щодо належного оформлення управління будинком, не може бути використаний відповідачами, як підстава для безоплатного користування послугами, які вони фактично отримують і не можуть не отримувати, а отже доводи представника позивача про це є слушними і заслуговують на увагу.

При цьому відповідачами не надано жодних належних, допустимих і достатніх доказів на підтвердження того, що послуги з утримання будинку їм не надавалися, або такі послуги надавалися іншим суб`єктом, або ж надавалися не в повному обсязі або ж неналежної якості.

Також відповідачами не подано іншого розрахунку заборгованості чи обґрунтованих заперечень щодо вартості послуг, які б спростовували розрахунок позивача. Сам по собі факт відсутності погодженого кошторису або письмового договору за наявності фактичного споживання послуг не звільняє від обов`язку оплатити отримані житлово-комунальні послуги.

Додатково суд звертає увагу на те, що встановлений позивачем тариф на послуги з утримання будинку не може вважатися завищеним, оскільки його розмір 8 грн. 44 коп. за 1 м. кв., з урахуванням загальновідомого рівня вартості аналогічних послуг, є навпаки одним із нижчих, що, на думку суду, додатково свідчить про його обґрунтованість.

Доводи представника відповідача про відсутність у позивача статусу управителя, неукладення договору зі співвласниками, відсутність погодженого тарифу, ненаправлення рахунків та претензій, а також про безпідставність нарахування плати суд оцінює критично та відхиляє, оскільки вони не спростовують встановленого факту надання позивачем послуг з утримання будинку та їх фактичного споживання відповідачами.

Відсутність належним чином оформлених договірних відносин за обставин, коли співвласники не реалізували передбачені законом повноваження щодо визначення форми управління будинком, не звільняє їх від обов`язку брати участь у витратах на утримання спільного майна, а сама по собі відсутність рахунків чи претензій не є підставою для уникнення оплати фактично отриманих послуг.

Так само посилання на одностороннє встановлення тарифу не може бути підставою для відмови у його сплаті за відсутності будь-яких доказів його необґрунтованості чи невідповідності фактичним витратам.

Отже, дослідивши надані позивачем докази, суд дійшов висновку, що позивачем доведено факт надання послуг, їх обсяг та вартість, а також понесення відповідних витрат на утримання будинку.

Відтак, внаслідок неналежного виконання відповідачами своїх зобов`язань по оплаті житлово-комунальних послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій в період з квітня 2016 року по травень 2025 року утворилася заборгованість в розмірі 46 783 грн. 69 коп.

Зазначене підтверджується довідкою про нарахування та сплату по особовому рахунку № НОМЕР_1 ( НОМЕР_2 ) за період з 01 квітня 2016 року по 31 травня 2025 року в квартирі АДРЕСА_5 , виходячи із загальної площі 78.2 м.кв.

Наданий позивачем розрахунок заборгованості відповідача узгоджується з іншими матеріалами справи, який сумнівів у суду не викликає, коли доказів на спростування наданого позивачем розрахунку заборгованості за надані комунальні послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій відповідачками суду не надано. Зокрема, не надано інший розрахунок, який би спростовував нарахування позивача.

Разом з тим, суд враховує заяву відповідача про застосування в цій справі строків позовної давності поданої згідно ч. 3 ст. 267 ЦК України, та зазначає наступне.

Згідно ч. 1 ст. 256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Згідно ч. 1 ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України, сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Згідно п. 12 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України, під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Крім того, протягом існування спірних правовідносин в Україні діяв п. 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України згідно якого у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Законом України №4434-ІХ, який набрав чинності 04 вересня 2025 року, пункт 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України виключено.

Отже, карантин в Україні згідно постанови Кабінету Міністрів України № 211 від 11 березня 2020 року «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» діяв в період з 12 березня 2020 року по 30 червня 2023 року, а воєнний стан внаслідок збройної агресії РФ триває дотепер з 24 лютого 2024 року.

Відтак, загальний трирічний строк позовної давності в Україні продовжено з 12 березня 2020 року по 04 вересня 2025 року, який в цій справі слід обраховувати з березня 2017 року.

Таким чином, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для стягнення з відповідачів заборгованості за період з березня 2017 року по травень 2025 року в розмірі 42 431 грн. 23 коп., тоді як у задоволенні позовних вимог у частині стягнення заборгованості за період, що виходить за межі позовної давності, слід відмовити.

З огляду на зазначені правовідносини судом виявлено цивільне право позивача на примусове виконання грошового зобов`язання, а подана про це позовна заява підлягає частковому задоволенню.

Крім того представником позивача представлене документальне підтвердження понесених ним судових витрат, які згідно ст. 141 ЦПК України слід стягнути з відповідачів.

На підставі викладеного та керуючись статтями 259, 265, 268, 279 ЦПК України,

вирішив:

позовну заяву задовольнити частково.

Стягнути солідарно із ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» заборгованість за житлово-комунальні послуги надані в період з березня 2017 року по травень 2025 року в розмірі 42 431 грн. 23 коп., а також судовий збір в розмірі 3 028 грн., а всього 45 459 (сорок п`ять тисяч чотириста п`ятдесят дев`ять) грн. 23 (двадцять три) коп.

В задоволенні решти вимог відмовити.

Повне судове рішення складено 23 березня 2026 року.

Рішення може бути оскаржено відповідачем у апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складання повного тексту.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер», , знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Олени Пчілки, 2.

Відповідачі: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_6 .

ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_4 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_7 .

Суддя