Справа № 562/3571/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ У К Р А Ї Н И

"18" лютого 2026 р.

Здолбунівський районний суд Рівненської області

в складі: головуючого судді Кушніра О.Г.,

секретар судового засідання Парфенюк Т.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Здолбунів Рівненської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Вілан» про визнання відсутнім права оренди, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та скасування запису щодо державної реєстрації, -

в с т а н о в и в:

У поданій в системі «Електронний суд» заяві представник позивача просить визнати укладеною додаткову угоду №б/н від 01 квітня 2025 року до договору оренди землі №б/н від 03 липня 2018 року між ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та ОСОБА_1 , визнати відсутнім у ФГ «Вілан» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0088 площею 2.2189 га, розташованої на території Дерманської Другої сільської ради Здолбунівського району Рівненської області, та скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди вказаної земельної ділянки, номер запису про інше речове право: 61099641.

В обґрунтування позову зазначає, що 03 липня 2018 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» (орендар) укладено договір оренди землі, за яким орендар набув право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0088 площею 2,2189га, розташованої на території Дерманської Другої сільської ради Рівненського району Рівненської області.

07 жовтня 2022 року ОСОБА_1 набув право власності на вказану земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки №168 від 07.10.2022 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав, індексний номер витягу №311947613.

Згідно з п.8 договору оренди землі сторони домовилися, що договір укладено строком на 7 років, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем, та після закінчення строку ії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк, повідомивши орендодавця про намір не пізніше ніж 60 днів до закінчення строку дії договору. Строк дії договору оренди спливає 03.07.2025 року, тому 03 квітня 2025 року позивач надіслав орендодавцю лист-повідомлення про намір продовжити дію договору.

Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав та не скористався передбаченими ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» правами, а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження договору оренди на новий строк, тому позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору.

Разом з тим, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди вказаної земельної ділянки, проведено державну реєстрацію іншого речового права та позивач дізнався про укладення між ОСОБА_1 та ФГ «Вілан» договору оренди на спірну земельну ділянку, що порушує права позивача.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Волошин Л.С. у відзиві на позов позовні вимоги не визнав та просить відмовити, мотивуючи тим, що ОСОБА_1 отримував лист-повідомлення ТОВ «Західна агровиробнича компанія» про намір продовжити дію договору оренди від 03 липня 2018 року разом із проектом додаткової угоди до договору оренди. Не маючи наміру поновлювати договір оренди землі з орендарем, та зважаючи на те що строк дії договору оренди землі з ТОВ «Західна агровиробнича компанія» закінчився, ОСОБА_1 передав вказану земельну ділянку в оренду для ФГ «Вілан».

У відзиві на позов представник відповідача ФГ «Вілан» просить відмовити в задоволенні позову, мотивуючи тим, що реєстрація укладеного з ОСОБА_1 договору оренди №11-08-25 від 11 серпня 2025 року здійснена з дотриманням норм законодавства України.

Відповідь на відзиви позивач не подавав, заявивши клопотання про зупинення провадження в справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду в справі №456/252/22, яка за змістом є аналогічною судовій практиці щодо єдиного належного способу захисту прав щодо позовної вимоги про визнання відсутнім права оренди.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Волошин Л.С. подав заперечення на клопотання позивача про зупинення провадження в справі, мотивуючи тим, що спірні правовідносини в цій справі не є подібними тим, що переглядаються Великою Палатою Верховного Суду в справі №456/252/22, предметом якої є вимоги про визнання недійсними договорів оренди землі у зв`язку з їх не підписанням орендодавцем та зобов`язання повернути земельні ділянки.

Сторони в судове засідання не з`явилися, хоча про місце та час слухання справи повідомлялися заздалегідь та належним чином, клопотань про відкладення розгляду справи не надходило та з огляду на положення ст.252 ЦПК України, основної вимоги позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди і наведених відповідачем заперечень, заявлене позивачем клопотання про зупинення провадження в справі судом відхилено.

Згідно поданих заяв представник позивача позовні вимоги підтримує повністю, а відповідачі позов не визнають, просять розглянути справу без їх участі.

З`ясувавши обставини та вивчивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Установлено, що ОСОБА_1 належить земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0088 загальною площею 2,2189га, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, що знаходиться на території Дерманської Другої сільської ради Рівненського району Рівненської області, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 01 жовтня 2025 року.

03 липня 2018 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» (орендар) укладено договір оренди землі з кадастровим номером :01:001:0088 площею 2,2189га строком на сім років з правом пролонгації.

07 жовтня 2022 року ОСОБА_1 набув право власності на вказану земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки №1638 від 07.10.2022 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав, індексний номер витягу №311947613.

Згідно п.8 договору оренди землі сторони домовилися, що договір укладено строком на 7 років, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем, та після закінчення строку ії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк, повідомивши орендодавця про намір не пізніше ніж 60 днів до закінчення строку дії договору.

Маючи намір продовжити договірні відносини ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листом-повідомленням за вих. №1628 від 03.04.2025 року звернулося до ОСОБА_1 з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки.

До вказаного листа було долучено додаткову угоду №БН від 01 квітня 2025 року, в якій позивачем запропоновано:

- доповнити розділ «Строк дії договору» наступним: «Даний договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Жодних заяв, заперечень щодо не поновлення цього договору сторони не мають та ними не направлялись»;

- доповнити розділ «Умови використання земельної ділянки» наступним: «Поновлення договору оренди. Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї зі сторін цього договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона даного Договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення цього Договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення Договору не пізніше, ніж за 1 (один) місяць (якщо інший більший строк, не буде передбачений законодавством) до дати закінчення строку дії Договору, з одночасним відправленням іншій Стороні за Договором повідомлення про подання заяви про виключення з ДРРПНМ відомостей про поновлення Договору»;

- доповнити розділ «Прикінцеві положення» положеннями наступного змісту: «Сторони домовилися, що для комунікації з приводу виконання умов Договору, Орендар використовує усі можливі засоби зв`язку, в тому числі: - направлення рекомендованих листів з повідомленнями на адресу Орендодавця, вказану у реквізитах даного Договору; - повідомлення Орендодавця за номером телефону , вказаним ним у цьому Договорі (усно, текстові/голосові повідомлення у будь-який доступний спосіб); - направлення листів/повідомлень на адресу електронної пошти Орендодавця. При цьому, офіційною адресою електронної пошти Орендодавця є: email: офіційною електронною адресою електронної пошти Орендаря є: e-mail:_ . Сторони погодилися, що у випадку відсутності зв`язку з Орендодавцем та неможливістю повідомити його про виконання даного Договору способами, зазначеними у цьому пункті Договору, Орендар має право публікувати інформацію, оголошення та ін. повідомлення щодо виконання даного Договору на своєму сайті: https://www.ulf.com.ua та такий спосіб повідомлення Орендодавця вважається достатнім.»

- інші положення Договору оренди залишаються без змін.

- додаткова угода набирає чинності з дня її підписання Сторонами і є невід`ємною частиною Договору оренди».

Доказів отримання вказаної пропозиції позивача матеріали справи не містять та заперечуються відповідачем, а опис поштового вкладення підтверджує лише факт направлення.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01 жовтня 2025 року вбачається, що 11 серпня 2025 року між ОСОБА_1 та ФГ «Вілан» було укладено договір оренди землі земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0088 строком на 15 років.

Таким чином, оскільки між ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та ОСОБА_1 не було досягнуто домовленості щодо поновлення договору оренди землі №б/н від 03 липня 2018 року, строк якого закінчився 03 липня 2025 р., то відповідач після спливу строку його дії уклав договір оренди землі з іншим орендарем ФГ «Вілан», який був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 12 серпня 2025 року.

Звертаючись з позовом до суду, ТОВ «Західна агровиробнича компанія» посилається на те, що дії ОСОБА_1 не відповідають умовам договору оренди землі, положенням земельного законодавства та порушують переважне право позивача на поновлення оренди землі.

Відповідно до положень ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Власники земельних ділянок мають право передавати їх в оренду (ст.90 ЗК України).

За змістом ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ст.16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Відповідно до ч.1 ст.407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Отже, користуватися чужою земельною ділянкою, яка належить особі на праві приватної власності, можливо на праві оренди, підставою для якої є відповідний договір оренди.

Згідно ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч.1ст.638 ЦК України).

В силу вимог ч.ч.1-3 та ч.ч.5-6 ст.203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно ч.1 ст.19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до приписів ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Під час укладення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті).

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передання земельних ділянок у власність або користування згідно із ст.122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови Верховного Суду від 10 квітня 2018 року в справі №594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року в справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України).

Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст.33 Закону України «Про оренду землі» є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

При цьому реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п`ята ст.33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23 січня 2019 року в справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року в справі № 923/925/18.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Отже, вищевикладене підтверджує безпідставність тверджень позивача щодо порушення його прав, оскільки відповідач у відповідь на пропозицію щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі повідомив ТОВ «Західна агровиробнича компанія» про небажання поновлювати, продовжувати, переукладати, укладати в новій редакції договір оренди землі або в будь-який інший спосіб надавати йому право користування належною йому земельною ділянкою.

Загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого, свобода договору (ст.3 ЦК України).

Згідно ч.4 ст.373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст.203 ч.3 ЦК України).

Аналізуючи вищевказане, суд дійшов переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності - дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

Волевиявлення відповідача ОСОБА_1 на поновлення договору оренди землі відсутнє.

Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 січня 2020 року в справі №379/1354/18, від 25 березня 2020 року в справі 379/1439/18, від 15 лютого 2023 року в справі №399/295/11, від 15 травня 2023 року в справі №693/137/22.

Також Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (постанови від 28 травня 2024 року в справі №604/648/23, від 12 квітня 2024 року в справі №131/970/23).

Крім того, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди (постанова Верховного Суду від 31 січня 2025 року в справі №604/646/23).

Відповідно до ст.598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

За приписами ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно зі ст.317, 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право ТОВ «Західна агровиробнича компанія», оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася, а новий договір укладений відповідачем вже після його припинення.

З огляду на викладене, суд дійшов до висновку про те, що переважне право ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі на новий строк є припиненим і не підлягає захисту, а тому в задоволені позову слід відмовити повністю.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст.258-273, 351 - 355 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Вілан» про визнання відсутнім права оренди, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та скасування запису щодо державної реєстрації відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Рівненського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом 30 /тридцяти/ днів з дня його проголошення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя: