ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 лютого 2026 року

м. Київ

справа № 638/2913/23

провадження № 61-6391св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - судді Фаловської І. М.,

суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О. (судді-доповідача), Сердюка В. В., Ситнік О. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Акціонерне товариство «МегаБанк», Фонд гарантування вкладів фізичних осіб,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «МегаБанк», в інтересах якого діє уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб Біла Ірина Володимирівна, на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року, ухвалене у складі судді Агапова Р. О., та постанову Харківського апеляційного суду від 13 березня 2024 року, ухвалену колегією у складі суддів Пилипчук Н. П., Маміної О. В., Тичкової О. Ю.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2023 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Акціонерного товариства «МегаБанк» (далі - АТ «МегаБанк»), Фонду гарантування вкладів фізичних осіб про визнання права власності в порядку спадкування.

Позов мотивував тим, що 31 жовтня 2019 року АТ «МегаБанк» та ОСОБА_2 (батьком позивача) укладений попередній договір, за умовами якого сторони зобов`язались у майбутньому укласти та належним чином оформити договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що складається з трьох кімнат, загальною площею 77,2 кв. м, на умовах і в порядку, визначених договором.

Пунктом 2.3 попереднього договору передбачено, що на забезпечення своїх зобов`язань з купівлі квартири ОСОБА_2 перераховує на рахунок AT «МегаБанк» грошові кошти (авансові платежі) за таким графіком: до 31 жовтня 2019 року - 1 091 480 грн; до 30 вересня 2021 року - 1 610 000 грн, які будуть вноситися на рахунок банку по 70 000 грн до останнього числа кожного місяця. Також визначено, що решту суми у розмірі 70 000 грн ОСОБА_2 сплачує банку в день підписання основного договору та його нотаріального посвідчення, але не пізніше 31 жовтня 2021 року.

Попереднім договором визначено, що право власності на квартиру підлягає державній реєстрації тільки після повної сплати ОСОБА_2 вартості квартири, що зазначено у пункті 2.2 попереднього договору.

На виконання умов попереднього договору ОСОБА_2 у день його укладення вніс на свій рахунок в AT «МегаБанк» суму 1 091 680 грн, а наступного дня перерахував на рахунок AT «МегаБанк» перший внесок за квартиру в сумі 1 091 480 грн, що обумовлено пунктом 2.3 попереднього договору. У подальшому ОСОБА_2 сплачував на рахунок AT «МегаБанк» грошові кошти відповідно до попереднього договору з іншого свого рахунку та загалом сплатив 2 784 480 грн. Останній внесок ОСОБА_2 сплатив 10 листопада 2021 року у розмірі 70 000 грн, після чого сторони мали укласти основний договір.

Позивач зазначав, що батько страждав на алкогольну залежність і з ним траплялись запої, під час яких він був нездатний до активних дій. У такому стані він перебував наприкінці 2021 року, коли мав оформити своє право власності на квартиру.

19 січня 2022 року ОСОБА_2 поступив на стаціонарне лікування до Комунального некомерційного підприємства Харківської обласної ради «Обласна клінічна наркологічна лікарня», де знаходився до 10 лютого 2022 року з діагнозом: психічні та поведінкові розлади внаслідок поєднаного вживання алкоголю, синдром залежності F 10.2. Через тиждень, 17 лютого 2022 року, знову потрапив до лікарні з тим самим діагнозом, де лікувався до 15 березня 2022 року, коли вже почались бойові дії, а ІНФОРМАЦІЯ_1 він помер.

Постановою про відмову у вчиненні нотаріальної дії від 8 березня 2023 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус) Шеметова О. В. відмовила позивачу у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом на об`єкт нерухомого майна чи майнові права на цей об`єкт, а саме на квартиру АДРЕСА_1 , у зв`язку з неподанням інформації та документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії, які б підтверджували виникнення права власності чи інших речових прав на зазначений об`єкт нерухомого майна.

Позивач зазначав, що попередній договір є удаваним правочином та вважає, що насправді сторони уклали договір купівлі-продажу квартири, за яким у ОСОБА_2 виникло право власності на вказану нерухомість, що перейшло до позивача у порядку спадкування.

Просив суд визнати за ним право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття

Дзержинський районний суд м. Харкова рішенням від 11 серпня 2023 року, з урахуванням ухвали про виправлення описки від 28 серпня 2023 року, позов ОСОБА_1 задовольнив.

Визнав право власності ОСОБА_1 на квартиру

АДРЕСА_1 в порядку спадкування.

Стягнув з АТ «МегаБанк» на користь ОСОБА_1 6 710 грн на відшкодування витрат зі сплати судового збору.

Витрати зі сплати судового збору у розмірі 6 710 грн поклав на позивача.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що оскільки оспорюваний договір за своєю природою не є попереднім договором, а є договором купівлі-продажу з розстроченням платежу і ОСОБА_2 виконав вимоги цього договору щодо оплати вартості квартири у повному обсязі, тому набув право власності на спірну квартиру, а також право зареєструвати за собою право власності на неї у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з моменту повної оплати квартири.

Харківський апеляційний суд постановою від 13 березня 2024 року апеляційну скаргу АТ «МегаБанк», в інтересах якого діяла Уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ «МегаБанк» Біла І. В., залишив без задоволення, а рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року - без змін.

Суд апеляційної інстанції врахував: факт передання квартири у володіння та користування одразу після укладення договору (передача двох складових права власності), покладення на ОСОБА_2 ризику випадкової загибелі або пошкодження квартири, покладення обов`язків власника квартири щодо утримання майна, фактичного встановлення розстрочення платежу та погодився з висновками суду першої інстанції про те, що сторонами був укладений договір купівлі-продажу з розстроченням платежу.

Врахувавши умови оспорюваного договору та виконання їх у повному обсязі ОСОБА_2 , апеляційний суд дійшов висновку, що останній набув право власності на спірне нерухоме майно та право його зареєструвати у встановленому законом порядку, а позивач як спадкоємець за законом успадкував це майно; вважав позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг

30 квітня 2024 року за допомогою підсистеми «Електронний суд» АТ «МегаБанк» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 13 березня 2024 року і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що сторони уклали саме попередній договір, який спонукав їх укласти основний договір купівлі-продажу квартири у майбутньому - не пізніше 31 жовтня 2021 року.

За ОСОБА_2 з 30 квітня 2020 року рахувалася прострочена заборгованість зі сплати платежів за попереднім договором, яку він сплатив лише 11 листопада 2021 року. Також ОСОБА_2 не звернувся у передбачений договором строк до банку для укладення основного договору купівлі-продажу, що свідчить про невиконання ним умов попереднього договору.

Суди неправильно застосували частини другу та третю статті 635 ЦК України.

Вказує, що примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди другої сторони, законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору частиною другою статті 635 ЦК України передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків.

Заявник посилається на те, що суди першої та апеляційної інстанцій помилково послалися на удаваність укладеного правочину (попереднього договору) та не врахували правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 15 травня 2019 року у справі № 905/345/18, від 13 серпня 2019 року

у справі № 925/1090/18, від 22 січня 2020 року у справі № 925/1199/18, від 3 листопада 2022 року у справі № 912/3747/20.

Короткий зміст відзивів на касаційну скаргу

14 жовтня 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив ОСОБА_1 на касаційну скаргу АТ «МегаБанк». Позивач вважає касаційну скаргу необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню. ОСОБА_1 зауважує, що наведені банком посилання на практику Верховного Суду не стосуються заявлених позивачем вимог та не були предметом позову. Суди встановили, що сторони уклали договір купівлі-продажу з розстроченням платежу, та дійшли правильного висновку про те, що з моменту повного розрахунку ОСОБА_2 за спірне майно він вважається таким, що виконав договірні зобов`язання, та набуває право власності на це майно. Посилання банку на те, що дія попереднього договору припинилася внаслідок неукладення основного договору, є безпідставними, оскільки оспорюваний договір за своєю правовою природою не є попереднім договором, а є договором купівлі-продажу з розстроченням платежу.

14 жовтня 2024 року до суду надійшов відзив Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, у якому відповідач підтримав доводи касаційної скарги та просив її задовольнити.

Провадження у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 5 серпня 2024 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою АТ «МегаБанк» та витребувано матеріали справи з суду першої інстанції.

Підставою касаційного оскарження рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року та постанови Харківського апеляційного суду від 13 березня 2024 року заявник зазначив неврахування правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 15 травня 2019 року

у справі № 905/345/18, від 13 серпня 2019 року у справі № 925/1090/18, від 22 січня 2020 року у справі № 925/1199/18, від 3 листопада 2022 року

у справі № 912/3747/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Ухвалою Верховного Суду від 22 січня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 31 жовтня 2019 року АТ «МегаБанк» та ОСОБА_2 укладено договір, які сторони назвали попереднім, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального кругу Кернес Я. А. та зареєстрований за № 305, за умовами якого сторони зобов`язуються у майбутньому у строк, обумовлений пунктом 2.3 цього попереднього договору, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , яка складається з трьох житлових кімнат загальною площею 77,2 кв. м, житловою площею - 39,4 кв. м, на умовах і в порядку, визначених цим, договором. Загальна вартість квартири становить 2 771 480 грн (пункт 2.2 договору).

У пункті 2.3 зазначеного договору сторони погодили, що ОСОБА_2 на забезпечення своїх зобов`язань з купівлі квартири перераховує або вносить на рахунок АТ «МегаБанк» № НОМЕР_1 , відкритий в цьому ж банку, грошові кошти (авансові платежі) за таким графіком платежів:

- до 31 жовтня 2019 року 1 091 480 грн;

- до 30 вересня 2021 року 1 610 000 грн, які будуть перераховуватися або вноситися ОСОБА_2 на рахунок АТ «МегаБанк» по 70 000 грн до останнього числа кожного місяця, а банк приймає їх як забезпечення виконання зобов`язань про укладання основного договору купівлі-продажу квартири; решту суми у розмірі 70 000 грн ОСОБА_2 сплачує банку в день підписання основного договору та його нотаріального посвідчення, але не пізніше 31 жовтня 2021 року. Сума грошових коштів, які будуть сплачені згідно цього попереднього договору, входять в оплату квартири за основним договором.

Відповідно до пункту 4.1.3 договору квартира на час дії цього договору перебуває на відповідальному зберіганні у ОСОБА_2 , який здійснює всі обов`язкові платежі тощо, пов`язані з утриманням квартири.

В пункті 5.1.5 вказаного договору сторони погодили, що з моменту підписання попереднього договору, ОСОБА_2 несе відповідальність з утримання квартири, а також відповідає за належний її стан, в тому числі технічний, і несе ризик випадкової загибелі або пошкодження квартири.

Згідно з пунктом 6 договору АТ «МегаБанк» має право розірвати попередній договір в односторонньому порядку в разі невиконання або неналежного виконання ОСОБА_2 зобов`язань за цим попереднім договором, зокрема порушення строків сплати грошових сум відповідно до пункту 2.3 цього попереднього договору більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів за будь-яким із платежів, частково або повністю або ОСОБА_2 протягом одного місяця після закінчення строку зазначеного у пункті 2.3 попереднього договору не звернувся до банку для укладення основного договору купівлі-продажу квартири, то АТ «МегаБанк» приймає це як відмову від укладення основного договору. Датою розірвання згідно з цим пунктом попереднього договору сторони вважатимуть дату направлення відповідного письмового повідомлення банком на адресу ОСОБА_2 . При цьому АТ «МегаБанк» повертає ОСОБА_2 сплачену суму грошових коштів, а останній зобов`язується сплатити штраф у розмірі 25 (двадцяти п`яти) процентів від коштів, сплачених ним за попереднім договором на дату його розірвання.

31 жовтня 2019 року Приватним підприємством «Міб-Сервіс» (виконавець) та ОСОБА_2 (споживач) укладено договір про надання експлуатаційних послуг, пунктом 1.1 договору якого виконавець зобов`язується надавати у житловому будинку АДРЕСА_2 , частина в якому (житлове приміщення/квартира АДРЕСА_3 ) належить споживачу на праві власності, експлуатаційні послуги та відшкодовувати понесені виконавцем витрати з утримання житлового будинку та прибудинкової території та/або витрати послуг з управління багатоквартирним будинком та/або комунальні послуги (у разі наявності), що спожиті споживачем, а споживач приймає та своєчасно зобов`язується оплачувати експлуатаційні послуги.

На виконання умов зазначеного договору про надання експлуатаційних послуг ОСОБА_2 періодично сплачував комунальні послуги, що підтверджується доданими до матеріалів справи копіями квитанцій про оплату спожитих комунальних послуг за період з листопада 2019 року до лютого 2022 року.

На виконання умов розділу 2 договору від 31 жовтня 2019 року ОСОБА_2 на рахунок АТ «МегаБанк» сплатив такі суми: 1 листопада 2019 року - 1 091 480 грн;

21 листопада 2019 року - 60 000 грн; 2 грудня 2019 року - 10 000 грн; 17 грудня

2019 року - 70 000 грн; 30 січня 2020 року - 70 000 грн; 26 лютого 2020 року -

70 000 грн; 10 березня 2020 року - 70 000 грн; 27 квітня 2020 року - 63 000 грн;

22 травня 2020 року - 45 000 грн; 15 червня 2020 року - 45 000 грн; 14 липня

2020 року - 70 000 грн; 27 серпня 2020 року - 70 000 грн; 22 вересня 2020 року - 70 000 грн; 19 жовтня 2020 року - 70 000 грн; 11 листопада 2020 року - 70 000 грн;

23 грудня 2020 року - 70 000 грн; 28 січня 2021 року - 70 000 грн; 17 лютого

2021 року - 70 000 грн; 19 березня 2021 року - 70 000 грн; 27 квітня 2021 року - 70 000 грн; 11 травня 2021 року - 70 000 грн; 16 червня 2021 року - 70 000 грн;

12 липня 2021 року - 70 000 грн; 11 серпня 2021 року - 70 000 грн; 13 вересня

2021 року - 70 000 грн; 18 жовтня 2021 року - 70 000 грн; 11 листопада 2021 року - 70 000 грн.

Загальна сума сплачених коштів становить 2 784 480 грн, що підтверджується листом АТ «МегаБанк» від 10 березня 2023 року № 3836 та не заперечується сторонами, тоді як у загальну вартість квартири сторони визначили

у сумі 2 771 480 грн.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 від 15 травня 2022 року.

До моменту смерті ОСОБА_2 основний договір купівлі-продажу укладений не був, доказів зворотного суду не надано.

Після смерті ОСОБА_2 відкрилася спадщина.

Спадкоємцями за законом першої черги після ОСОБА_2 є: ОСОБА_3 - дружина спадкодавця, та ОСОБА_1 - син спадкодавця, що підтверджується відповіддю приватного нотаріуса Шеметової О. В. від 7 лютого 2023 року

№ 34/02-14 та свідоцтвом про народження серії НОМЕР_3 від 15 жовтня 1987 року.

Із відповіді приватного нотаріуса Шеметової О. В. від 7 лютого 2023 року

№ 34/02-14 також вбачається, що на 7 лютого 2023 року єдиним спадкоємцем за законом після ОСОБА_2 , з урахуванням поданої заяви від дружини спадкодавця ОСОБА_3 про відмову від спадщини на користь ОСОБА_1 , є ОСОБА_1 (позивач у справі, син спадкодавця).

Постановою приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Шеметової О. В. від 8 березня 2023 року № 78/02-31 ОСОБА_1 відмовлено у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 його батька ОСОБА_2 , зокрема, на об`єкт нерухомого майна чи майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , у зв`язку з неподанням відомостей та документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії, які б підтверджували виникнення права власності чи інших речових прав на майно (майнові права) на ім`я спадкодавця.

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, якими керується суд при ухваленні постанови

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали цивільної справи та перевіривши правильність застосування норм матеріального права і додержання процесуального права в межах вимог та доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, і відзиву на неї, суд дійшов таких висновків.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Згідно зі статтею 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Відповідно до статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Згідно з частиною першою статті 1296 ЦК України спадкоємець, який прийняв спадщину, може одержати свідоцтво про право на спадщину. Разом із тим, незалежно від часу прийняття спадщини, вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини (частина п`ята статті 1268 ЦК України).

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (стаття 638 ЦК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Згідно зі статтею 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За змістом частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 січня 2019 року

у справі № 522/14890/16-ц (провадження № 14-498цс18) вказала, що за удаваним правочином (стаття 235 ЦК України) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої

статті 81 ЦПКУкраїни кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 про визнання за ним права власності на спірну квартиру в порядку спадкування, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, з посиланням на статтю 235 ЦК України щодо удаваності правочину, виходив з того, що, укладаючи 31 жовтня 2019 року попередній договір, сторони правочину фактично уклали основний договір купівлі-продажу квартири з розстроченням (стаття 695 ЦК України).

Верховний Суд не в повному обсязі погоджується з таким висновком судів з огляду на таке.

Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (постанова Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 5 грудня 2022 року

у справі № 753/8945/19 (провадження № 61-8829сво21)).

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Договір як приватно-правова категорія, оскільки є універсальним регулятором між учасниками цивільних відносин, має на меті забезпечити регулювання цивільних відносин, та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

При застосуванні умов договору при вирішенні спору суд здійснює тлумачення змісту договору, навіть за відсутності позовної вимоги про тлумачення змісту договору (постанова Верховного Суду від 2 листопада 2022 року у справі № 146/1094/21 (провадження № 61-8990св22)).

У цій справі суди встановили, що в оспорюваному правочині, окрім зобов`язання укласти основний договір, на ОСОБА_2 покладено непритаманні попередньому договору обов`язки, такі як здійснення всіх обов`язкових платежів, пов`язаних з утримання квартири, квартира фактично передана у користування ОСОБА_2 та покладено на останнього ризик випадкової загибелі або пошкодження квартири.

Також, всупереч правовій природі попереднього договору, сторонами узгоджене зобов`язання щодо сплати ОСОБА_2 авансових платежів відповідно графіку, за яким він мав сплатити повну вартість квартири до моменту укладення основного договору, а також надано право банку на утримання з суми авансового платежу сум, що виникли з грошових вимог до ОСОБА_2 з оплати збитків, витрат, несплаченої неустойки (штрафу, пені), відшкодування житлово-комунальних послуг й інших послуг, пов`язаних з утриманням квартири, та інших дійсних вимог банку.

З листопада 2019 року ОСОБА_2 користувався квартирою, сплачував комунальні послуги.

Отримавши квартиру, ОСОБА_2 за власні кошти виконав капітальні

ремонтно-оздоблювальні роботи, вартість яких відповідно до кошторису становить 1 928 094,78 грн.

Отже, враховуючи зміст попереднього договору, системний аналіз наведених пунктів попереднього договору, суди дійшли правильного висновку, що вказаний правочин за своїм змістом є договором купівлі-продажу з розстроченням платежів, проте помилково послалися на удаваність попереднього договору.

З урахуванням наведеного заслуговують на увагу доводи касаційної скарги про те, що суди помилково послалися на удаваність правочину.

Відповідно до частини першої статті 695 ЦК України договором про продаж товару в кредит може бути передбачено оплату товару з розстроченням платежу.

Згідно зі статтею 697 ЦК України договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару.

Якщо покупець прострочив оплату товару, продавець має право вимагати від нього повернення товару.

Продавець має право вимагати від покупця повернення товару також у разі ненастання обставин, за яких право власності на товар мало перейти до покупця.

Всі істотні умови договору купівлі-продажу з розстроченням платежу сторони погодили у договорі, які вони назвали попереднім, і саме у цьому контексті Верховний Суд погоджується з висновком судів, які також по суті розтлумачили попередній договір, проте помилково послалися на статтю 235 ЦК України.

Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19 листопада 2025 року у справі № 638/6677/23 (провадження № 61-9085св25) та від 4 лютого

2026 року у справі № 638/7222/24 (провадження № 61-9089св25).

Доводи касаційної скарги про те, що правовим наслідком невиконання умов попереднього договору є право його сторони на відшкодування шкоди, а зобов`язання укласти основний договір або спонукання до його укладення законодавством не передбачено, відхиляються касаційним судом, оскільки укладений банком та ОСОБА_2 договір є договором з розстроченням платежу.

З урахуванням mutatis mutandis (особливостей конкретної справи), суди дійшли правильних висновків про те, що позивачем здійснено всі заходи щодо поновлення своїх прав у зобов`язальному правовідношенні, водночас такого захисту він не отримав.

Позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним

до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений

статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивача.

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про те, що спадкодавець позивача правомірно набув право власності на квартиру у зв`язку з повним та належним виконанням умов договору, тому невизнане відповідачами право спадкоємця на спірну квартиру підлягає захисту на підставі статті 392 ЦК України шляхом визнання права власності за позивачем на спірне нерухоме майно.

У справі, що переглядається, суди, враховуючи умови оспорюваного договору та їх виконання у повному обсязі ОСОБА_2 (батьком позивача), дійшли правильного висновку про набуття останнім права власності на спірне нерухоме майно.

Посилання заявника на те, що остаточний розрахунок за спірну квартиру ОСОБА_2 здійснив поза межами строку, визначеного договором, не є підставою для відмови у задоволенні позову, оскільки неналежне виконання обов`язків за договором щодо оплати, є підставою звернутися до такої сторони договору з відповідною вимогою. Водночас банк до моменту фактичної сплати повної вартості квартири таку вимогу на адресу ОСОБА_2 , як це визначено у пункті 6 договору, не надсилав.

Частиною першою статті 334 ЦК України визначено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України).

Статтею 182 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Згідно з частиною другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 31-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію, крім випадків, передбачених цією статтею.

Разом з тим, у пункті 1 частини третьої статті 10 вказаного Закону (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що державний реєстратор до прийняття рішення про державну реєстрацію прав встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом.

Отже, вказаною нормою передбачена можливість проведення державної реєстрації права власності тільки після виконання умов правочину, зокрема, після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, що також передбачено у пункті 2.4 договору.

Суди встановили, що відповідно до пункту 2.4 договору сторони домовилися, що право власності на квартиру підлягає державній реєстрації тільки після повної сплати ОСОБА_2 банку ціни квартири, що зазначена у пункті 2.2 цього попереднього договору.

З огляду на викладене суди першої та апеляційної інстанцій, врахувавши умови оспорюваного договору та виконання його спадкодавцем у повному обсязі, дійшли правильного висновку про те, що ОСОБА_2 набув право власності на спірне нерухоме майно у законний спосіб, а визнання за його спадкоємцем - ОСОБА_1 в порядку спадкування права власності на квартиру буде підставою для його реєстрації у встановленому законом порядку.

Верховний Суд погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції по суті спору, вважає їх судові рішення загалом законними та справедливими, оскільки суди, виходячи з обставин справи, в ефективний спосіб захистили права позивача як спадкоємця ОСОБА_2 на придбану та оплачену ним у повному обсязі квартиру.

При цьому помилкові висновки судів щодо визнання попереднього договору удаваним з вказівкою на те, що за своєю суттю цей договір є договором купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу (стаття 695 ЦК України) підлягають виключенню з мотивувальних частин оскаржуваних судових рішень.

Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Враховуючи викладене, оскаржувані судові рішення підлягають зміні шляхом виключення з їх мотивувальних частин посилання на удаваність попереднього договору.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки за результатами касаційного перегляду справи Верховний Суд дійшов висновку про зміну мотивувальних частин рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду, які на вирішення спору по суті не вплинули, розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу Акціонерного товариства «МегаБанк», в інтересах якого діє уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб Біла Ірина Володимирівна, задовольнити частково.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 13 березня 2024 року змінити шляхом виключення з мотивувальних частин судових рішень посилання

на удаваність попереднього договору, укладеного 31 жовтня 2019 року Акціонерним товариством «МегаБанк» та ОСОБА_2 .

В іншій частині рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 13 березня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді І. М. Фаловська В. М. Ігнатенко С. О. Карпенко В. В. Сердюк О. М. Ситнік