Справа № 758/7223/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 лютого 2026 року м. Київ

Подільський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді Петрова Д.В.,

при секретарі судового засідання Сідько І.О.,

за участю

представника позивача (відповідача за зустрічним позовом) Кучера В.М. ,

представника відповідача (позивача за зустрічним позовом) Мішустіна М.К. ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 в особі представника адвоката Кучера Віталія Миколайовича до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості з орендної плати та за зустрічним позовом ОСОБА_4 в особі представника адвоката Мішустіна Микити Костянтиновича до ОСОБА_3 про визнання припиненим договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025,

У С Т А Н О В И В :

У травні 2025 року ОСОБА_3 в особі представника адвоката Кучера В.М. звернулася до Подільського районного суду м. Києва із вищевказаною позовною заявою.

В обґрунтування заявлених позовних вимог представник позивача зазначає, що ОСОБА_3 на праві власності на підставі договору дарування від 02.02.2018, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Діленян Л.Р., належить квартира АДРЕСА_1 .

ОСОБА_3 є фізичною особою-підприємцем, одним із видів діяльності якої є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, що підтверджується копією виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

12.11.2024 року між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладено договір оренди №12-11-2024.

Відповідно до п. п. 1.1., 1.2. Договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове користування приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .

Об`єкт оренди орендується орендарем для житла.

14.11.2024 між позивачем та відповідачем був складений акт прийому-передачі об`єкту оренди (квартири) та був погоджений перелік матеріальних цінностей, які були передані позивачем та прийняті в користування відповідачем разом з квартирою.

Згідно п. 5.1. Договору оренди орендна плата на момент підписання цього договору складає 66 946 грн 35 коп. на місяць. Оплата здійснюється на розрахунковий рахунок Орендодавця.

Відповідно до п. 5.2. Договору оренди для забезпечення виконання зобов`язань за цим Договором, Орендар перераховує Орендодавцю гарантійний платіж у розмірі Орендної плати за один місяць оренди, а саме 66 946 грн 35 коп.

На виконання умов договору 13.11.2024 року відповідач сплатив позивачу 104 882,60 грн, з яких 37 936,27 грн - орендна плата за листопад 2024 року, 66 946,33 грн - гарантійний платіж.

Також 02.12.2024 року та 30.12.2024 року відповідач сплатив позивачу 133 892,7 грн орендної плати за грудень 2024 року та за січень 2025 року.

25.01.2025 відповідач надіслав позивачу лист в якому висловив свій намір розірвати Договір оренди у зв?язку з придбанням власного будинку і, як наслідок, зменшенням його фінансових можливостей і виникненням додаткових витрат.

У відповідь на вказаний лист позивач листом від 27.01.2025 (відправленим 28.01.2025) повідомила відповідача про погоджений сторонами строк дії договору оренди до 13.11.2025 та відсутність підстав, передбачених Цивільним кодексом України та Договором оренди, для дострокового розірвання Договору оренди.

30.01.2025 відповідач надіслав позивачу лист в якому зазначив про відсутність фінансової можливості оплатити за наступний місяць оренди, просив прийняти квартиру з оренди та підписати акт прийому-передачі.

У відповідь на вказаний лист позивач листом від 03.02.2025 (відправленим 04.02.2025) повідомила відповідача про відсутність підстав для повернення квартири з оренди та підписання акту прийому-передачі. Водночас, позивач звернула увага відповідача на те, що ймовірна зміна його фінансового стану у зв?язку з придбанням будинку є наслідком його добровільного та усвідомленого рішення. Приймаючи таке рішення відповідач повинен був враховувати наявність своїх зобов`язань за Договором оренди, знаючи, що він діє до 13.11.2025, а також повинні були враховувати права та інтереси позивача, які випливають з цього Договору.

Крім того, 04.02.2025 позивач надіслала відповідача претензію (датована 03.02.2025), в якій просила відповідача внести оплату за оренду квартири за лютий місяць 2025 року в розмірі, передбаченому п. 5.1. Договору, а також пеню в розмірі, передбаченому п. 9.4. В протилежному випадку (у разі відсутності оплати) 03.03.2025 звернеться до суду з відповідним позовом.

04.02.2025 відповідач надіслав позивачу лист, в якому повідомив про відсутність фінансової можливості оплатити за наступний місяць оренди, просив вважати договір припиненим, щоб не допустити його порушення, прийняти квартиру з оренди та підписати акт прийому-передачі.

Таким чином, відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання Договору оренди, чим порушим умови Договору оренди та права позивача на отримання орендної плати.

Відповідно до п. 3.1. Договору оренди строк оренди починається з моменту підписання Акту прийому-передачі Об`єкта Оренди, але не пізніше 14 листопада 2024 року та закінчується 13 листопада 2025 року.

Згідно з пунктом 7.1.10. Договору оренди після закінчення Строку Оренди, а саме 13.11.2025, Орендар зобов`язаний вивезти усе рухоме майно, устаткування і предмети обстановки, що належать Орендарю, протягом 3-х календарних днів.

Відповідно до пункту 10.1. Договору оренди цей Договір є укладеним з моменту його підписання Сторонами та діє до закінчення Строку Оренди, якщо інше не передбачене цим Договором; в частині виконання зобов`язань, що виникли у Сторін під час дії цього Договору, він діє до повного виконання таких зобов`язань.

Тобто, відповідно до умов Договору оренди сторони домовилися про те, що позивач передав, а відповідач отримав в оренду квартиру АДРЕСА_1 до 13 листопада 2025 року.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 09.05.2025 у справі № 758/3031/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 заборгованість з орендної плати у розмірі 136 627 грн 88 коп., з яких 133 892 грн 70 коп. - заборгованість з орендної плати за лютий, березень 2025 року, 1 535 грн 18 коп.- пеня, 1 200 грн - компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року.

На момент звернення позивача до суду з даним позовом відповідач має заборгованість з орендної плати за квітень, травень, 2025 року у розмірі 66 946,35 грн. + 66 946,35 грн. = 133 892,70 грн.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 09.05.2025 року у справі № 758/3031/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 1535 грн 18 коп. пені з розрахунку за період з 01.02.2025 року по 03.03.2025 року (31 день) за заборгованість зі сплати орендної плати за лютий 2025 року.

Таким чином, розмір пені за заборгованістю зі сплати орендної плати за березень 2025 року складає 4 423 грн 96 коп.; за квітень 2025 року складає 2 786 грн 07 коп., що в загальному розмірі складає 7 210 грн 03 коп.

Крім того, відповідно до п. 5.4. Договору оренди до Орендної Плати не входять та щомісячно компенсуються Орендарем витрати на сплату комунальних платежів (за користування системами водо, теплопостачання, вивезення сміття, користування електроенергією) відповідно до рахунків постачальників, а також послуги охорони в сумі 600 (шістсот гривень 00 коп.) гривень на місяць.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 09.05.2025 року у справі № 758/3031/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 1 200 грн. - компенсації вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року.

Тому з відповідача підлягає стягненню на компенсацію вартості послуг охорони за квітень, травень 2025 року 600 грн. + 600 грн. = 1 200 грн.

Крім того, загальна сума компенсації вартості комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року, яка з підлягає стягненню відповідача на користь позивача, складає 9 047,59 грн. (розрахунок сум підтверджується копіями квитанцій на сплату комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року).

Таким чином, позивач просить суд стягнути з відповідача 133 892,70 грн. (заборгованість з орендної плати за квітень, травень 2025 року) + 7 210,03 грн. (пеня за березень, квітень 2025 року) + 1 200 грн. (компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року) + 9 047,59 грн. (компенсація вартості комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року) = 151 350,32 грн.

Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 23.05.2025 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклик) сторін.

20.06.2025 від представника відповідача на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву.

В обґрунтування заперечень на позовну заяву, представник відповідача зазначає, що судом вже розглянуто спір між позивачем і відповідачем з приводу стягнення орендної плати і на думку сторони відповідача подача повторного позову є недопустимою.

Окрім цього зазначає, що у відповідача за час оренди змінилось фінансове становище, про що відповідач повідомив позивача, що призвело до того, що відповідач не мав змоги оплачувати подальшу орендну плату.

Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 14.07.2025 вирішено перейти від розгляду справи за позовною заявою ОСОБА_3 в особі представника адвоката Кучера Віталія Миколайовича до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості з орендної плати в порядку спрощеного провадження без виклику (повідомлення) сторін до розгляду справи порядку спрощеного провадження з викликом (повідомленням) сторін.

У червні 2025 року ОСОБА_4 в особі представника адвоката Мішустіна М.К. звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_3 про визнання припиненим договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025.

Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 20.08.2025 зазначену зустрічну позовну заяву було залишено без руху. Однак заявник недоліки заяви усунув.

Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 11.09.2025 прийнято зустрічну позовну заяву ОСОБА_4 в особі представника адвоката Мішустіна Микити Костянтиновича до ОСОБА_3 про визнання припиненим договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025 та вирішено перейти до розгляду справи за правилами загального позовного провадження, призначивши у справі підготовче судове засідання.

03.10.2025 від представника позивача за первісним позовом на адресу Подільського районного суду м. Києва надійшов відзив на зустрічну позовну заяву.

Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 17.11.2025 підготовче провадження у справі закрито, справу призначено до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

В судовому засіданні представника позивача (відповідача за зустрічним позовом) Кучер В.М. позовні вимоги за первісним позовом підтримав в повному обсязі, просив їх задовольнити. В задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом просив відмовити в повному обсязі.

Представника відповідача (позивача за зустрічним позовом) Мішустін М.К. проти задоволення первісних позовних вимог заперечував в повному обсязі, просив суд відмовити в їх задоволенні. Позовні вимоги за зустрічним позовом підтримав в повному обсязі, просив суд їх задовольнити.

Заслухавши доводи представників сторін, дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані у справі докази, виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд встановив наступне.

Частиною першою статті 15 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до змісту ст. 12, 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 на праві власності на підставі договору дарування від 02.02.2018, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Діленян Л.Р., належить квартира АДРЕСА_1 .

ОСОБА_3 є фізичною особою-підприємцем, одним із видів діяльності якої є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, що підтверджується копією виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Відповідно до ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона- власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

За правилами ч. 1 ст. 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч. 1 ст. 812 ЦК України).

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечувалось сторонами в судовому засіданні, 12.11.2024 року між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладено договір оренди №12-11-2024.

Відповідно до п. п. 1.1., 1.2. Договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове користування приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .

Об`єкт оренди орендується орендарем для житла.

14.11.2024 між позивачем та відповідачем був складений акт прийому-передачі об`єкту оренди (квартири) та був погоджений перелік матеріальних цінностей, які були передані позивачем та прийняті в користування відповідачем разом з квартирою.

Згідно п. 5.1. Договору оренди орендна плата на момент підписання цього договору складає 66 946 грн 35 коп. на місяць. Оплата здійснюється на розрахунковий рахунок Орендодавця.

Відповідно до п. 5.2. Договору оренди для забезпечення виконання зобов`язань за цим Договором, Орендар перераховує Орендодавцю гарантійний платіж у розмірі Орендної плати за один місяць оренди, а саме 66 946 грн 35 коп.

На виконання умов договору 13.11.2024 року відповідач сплатив позивачу 104 882,60 грн, з яких 37 936,27 грн - орендна плата за листопад 2024 року, 66 946,33 грн - гарантійний платіж.

Також 02.12.2024 року та 30.12.2024 року відповідач сплатив позивачу 133 892,7 грн орендної плати за грудень 2024 року та за січень 2025 року.

У судовому засіданні представники сторін підтвердили, що 25.01.2025 року відповідач надіслав позивачу лист, в якому висловив свій намір розірвати договір оренди у зв`язку з придбанням власного будинку і, як наслідок, зменшення його фінансових можливостей і виникненням додаткових витрат. У відповідь на вказаний лист позивач листом від 27.01.2025 року повідомила відповідача про погоджений сторонами строк дії договору оренди до 13.11.2025 року та відсутність підстав, передбачених Цивільним Кодексом України та договором оренди, для дострокового розірвання такого договору.

Однак, 30.01.2025 року відповідач надіслав позивачу лист, в якому зазначив про відсутність фінансової можливості оплатити за наступний місяць оренди, просив прийняти квартиру з оренди та підписати акт прийому-передачі.

У відповідь на вказаний лист позивач листом від 03.02.2025 року повідомила про відсутність підстав для повернення квартири з оренди та підписання акту прийому-передачі.

Також 04.02.2025 року позивач надіслала відповідачу претензію, в якій просила внести оплату за оренду квартири за лютий місяць 2025 року.

04.02.2025 року відповідач надіслав позивачу лист, в якому повідомив про відсутність фінансової можливості проведення оплати за наступний місяць оренди, просив вважати договір припиненим, щоб не допустити його порушення, прийняти квартиру з оренди та підписати акт прийому-передачі.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 09.05.2025 у справі № 758/3031/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 заборгованість з орендної плати у розмірі 136 627 грн 88 коп., з яких 133 892 грн 70 коп. - заборгованість з орендної плати за лютий, березень 2025 року, 1 535 грн 18 коп.- пеня, 1 200 грн - компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року.

Отже, позивач просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за квітень, травень, 2025 року у розмірі 66 946,35 грн. + 66 946,35 грн. = 133 892,70 грн.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 09.05.2025 року у справі № 758/3031/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 1535 грн 18 коп. пені з розрахунку за період з 01.02.2025 року по 03.03.2025 року (31 день) за заборгованість зі сплати орендної плати за лютий 2025 року.

Також позивач просить стягнути пеню за заборгованістю зі сплати орендної плати за березень 2025 року, яка складає 4 423 грн 96 коп.; за квітень 2025 року - 2 786 грн 07 коп., що в загальному розмірі складає 7 210 грн 03 коп.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 09.05.2025 року у справі № 758/3031/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 1 200 грн. - компенсації вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року.

Тому позивач просив стягнути з відповідача компенсацію вартості послуг охорони за квітень, травень 2025 року 600 грн. + 600 грн. = 1 200 грн.

Крім того, загальна сума компенсації вартості комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року, яку позивач просить стягнути з відповідача складає 9 047,59 грн. (розрахунок сум підтверджується копіями квитанцій на сплату комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року).

Таким чином, позивач просить суд стягнути з відповідача 133 892,70 грн. (заборгованість з орендної плати за квітень, травень 2025 року) + 7 210,03 грн. (пеня за березень, квітень 2025 року) + 1 200 грн. (компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року) + 9 047,59 грн. (компенсація вартості комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року) = 151 350,32 грн.

Судом встановлено, що спірні відносини виникли внаслідок того, що позивач, посилаючись на положення ЦК України та умови договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 року вважає, що договір діє, а відтак відповідач повинен сплачувати орендну плату та платежі, визначені такому договорі, а відповідач, посилаючись на істотну зміну обставин, вжиття заходів щодо повернення об`єкту оренди та підписання акту прийому-здачі квартири вважає договір припиненим.

Відповідно до частини першої статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

Відповідно до п. 3.1. Договору оренди строк оренди починається з моменту підписання Акту прийому-передачі Об`єкта Оренди, але не пізніше 14 листопада 2024 року та закінчується 13 листопада 2025 року.

Згідно з пунктом 7.1.10. Договору оренди після закінчення Строку Оренди, а саме 13.11.2025, Орендар зобов`язаний вивезти усе рухоме майно, устаткування і предмети обстановки, що належать Орендарю, протягом 3-х календарних днів.

Відповідно до пункту 10.1. Договору оренди цей Договір є укладеним з моменту його підписання Сторонами та діє до закінчення Строку Оренди, якщо інше не передбачене цим Договором; в частині виконання зобов`язань, що виникли у Сторін під час дії цього Договору, він діє до повного виконання таких зобов`язань.

Тобто, відповідно до умов Договору оренди сторони домовилися про те, що позивач передав, а відповідач отримав в оренду квартиру АДРЕСА_1 до 13 листопада 2025 року.

Положеннями частин першої та другої статті 598 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Отже, зазначеною нормою встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов`язання лише на підставі договору або закону. При цьому припинення зобов`язання на вимогу однією зі сторін можливе, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону або передбачені умовами договору.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже за загальним правилом зміна та розірвання цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).

Згідно з пунктом 8.1 договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 року сторони погодили, що договір припиняється або може бути достроково припинений у наступних випадках: закінчення строку оренди; загибелі об`єкту оренди; за погодженням сторін; за рішенням суду; за ініціативою Орендаря, у разі невиконання Орендодавцем п. п. 6.1.1 цього договору (тобто у випадку не передачі об`єкта оренди за Актом прийому-передачі). В цьому разі Орендодавець повинен повернути Гарантійний платіж протягом 3 робочих днів з моменту отримання повідомлення Орендаря про розірвання Договору оренди; за ініціативою Орендодавця, у разі затримки сплати Орендної плати більш, ніж на 15 днів з вини Орендаря; з інших підстав, передбачених чинним законодавством України.

Суд критично оцінює доводи сторони відповідача за первісним позовом про істотну зміну обставин, якими він керувався при укладенні договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 року, зокрема доводів про те, що відповідач за первісним позовом придбав будинок і не має можливості оплачувати подальшу орендну плату квартири.

Так, відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Суд зауважує, що умовами договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 року передбачено можливість дострокового припинення договору оренди за погодженням сторін.

Разом з тим, представник позивача за первісним позовом, обґрунтовуючи подану позовну заяву зауважує, що позивач не погоджується на дострокове припинення договору, посилаючись на те, що придбання відповідачем власного будинку є добровільним, обдуманим та завчасно спланованим рішенням. Придбання власного будинку не може бути несподіваною подією, яка не залежить від волі і бажання особи, тому ймовірна зміна фінансового стану відповідача у зв`язку з придбанням будинку є наслідком добровільного та усвідомленого рішення відповідача, а не обставиною, на яку відповідач не міг вплинути. Приймаючи рішення, яке ймовірно могло змінити фінансовий стан відповідача, він повинен був враховувати наявність своїх зобов`язань за договором оренди, знаючи, що договір діє до 13.11.2025 року, а також повинен був враховувати права та інтереси позивача, які випливають з цього договору.

Відповідно до частини другої статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Верховний Суд у постанові від 17.05.2023 року по справі № 914/865/22 виснував, що зі змісту статті 652 Цивільного кодексу України випливає, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте в ході виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони б не уклали договір або уклали б його на інших умовах. Аналіз наведеної норми вказує на те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору та/або розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що оскільки згода сторін на приведення договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 року у відповідність з обставинами, які істотно змінились відсутня, то зазначений договір оренди є дійсним і діє до 13.11.2025 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України визначена презумпція обов`язковості договору, зокрема договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 3 статті 815 ЦК України визначено, що наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Відповідно до п. 5.1 договору орендна плата на момент підписання договору складає 66 946,35 грн на місяць. У випадку, якщо на день платежу відбудеться збільшення курсу продажу євро в застосунку «Монобанк», розмір орендної плати пропорційно збільшується.

Згідно з п. 5.3 договору оренди сторони домовились, що орендна плата за листопад в сумі 37 936,27 грн сплачується Орендарем не пізніше 13.11.2024 року. В подальшому Орендна Плата сплачується один раз на місяць авансом, не пізніше 1-го числа поточного (розрахункового) місяця.

Пунктом 7.1.2 договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 року визначено, що Орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату.

Позивач стверджує, що відповідач має заборгованість перед позивачем у розмірі 151 350 (сто п`ятдесят одну тисячу триста п`ятдесят) грн 32 коп., з яких: 133 892 (сто тридцять три тисячі вісімсот дев`яносто дві) грн 70 коп. - заборгованість з орендної плати за квітень, травень 2025 року, 7 210 (сім тисяч двісті десять) грн 03 коп. - пеня за березень, квітень 2025 року, 1 200 (одна тисяча двісті) грн - компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року, 9 047 (дев`ять тисяч сорок сім) грн 59 коп. - компенсація вартості комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року.

Враховуючи те, що договір оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 року є дійсним, а відповідач належним чином не виконує зобов`язання за договором, суд дійшов висновку про правомірність вимоги позивача про стягнення з ОСОБА_4 суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

У зв`язку із задоволенням первісних позовних вимог із відповідача на користь позивача слід стягнути сплачений при подачі позову судовий збір в сумі 1 513 (одна тисяча п`ятсот тринадцять) грн 51 коп., що підтверджено платіжною інструкцією № 9379-1635-2176-1472 від 19.05.2025.

Щодо зустрічної позовної заяви ОСОБА_4 в особі представника адвоката Мішустіна Микити Костянтиновича до ОСОБА_3 про визнання припиненим договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025, суд дійшов до наступного висновку.

Так, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Так, позивач за зустрічним позовом вказує, що зробив все можливе для припинення Договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 року та компенсації «незручностей» наймодавця, а саме: повідомив позивача завчасно про бажання припинити дію Договору оренди; повідомив в усній формі і у форматі переписки та надав письмове повідомлення з ЕЦП на електронну пошту (у форматі передбаченому договором). Листи долучено позивачем до матеріалів справи; прибрав квартиру, тобто повернув її у стан передбачений Договором. Вивіз особисті речі; запропонував позивачу прийняти квартиру за Актом приймання-передачі; сплатили всі витрати за комунальні послуги, якими скористались; виїхали, звільнивши квартиру; у якості компенсації, не зважаючи на те, що квартиру прибрали, оплатили комунальні витрати у повному обсязі - залишили позивачу гарантійний платіж у розмірі 66946,33 гривень; позивачу направили відео звіт і відеофіксацію стану квартиру на момент звільнення.

Відповідно до абз. 1 ч. 1 ст. 825 ЦК України наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Стаття 825 ЦК України передбачає право наймача (орендаря) відмовитися від договору найму житла у будь-який час за умови письмового попередження наймодавця не пізніше ніж за три місяці до розірвання. Тобто одностороннє дострокове розірвання договору наймачем можливе лише при дотриманні передбаченої процедури.

Матеріалами справи підтверджується та не заперечувалось сторонами в судовому засіданні, що 12.11.2024 року між ФОП ОСОБА_3 (орендодавець) та ОСОБА_4 (орендар) було укладено договір оренди № 12-11-2024.

Відповідно до п. 3.1. Договору оренди строк оренди починається з моменту підписання Акту прийому-передачі Об`єкта Оренди, але не пізніше 14 листопада 2024 року та закінчується 13 листопада 2025 року.

Згідно з пунктом 7.1.10. Договору оренди після закінчення Строку Оренди, а саме 13.11.2025 року, Орендар зобов`язаний вивезти усе рухоме майно, устаткування і предмети обстановки, що належать Орендарю, протягом 3-х календарних днів.

Відповідно до пункту 10.1. Договору оренди цей Договір є укладеним з моменту його підписання Сторонами та діє до закінчення Строку Оренди, якщо інше не передбачене цим Договором; в частині виконання зобов`язань, що виникли у Сторін під час дії цього Договору, він діє до повного виконання таких зобов`язань.

Тобто, відповідно до умов Договору оренди сторони домовилися про те, що позивач передав, а відповідач отримав в оренду квартиру АДРЕСА_1 до 13 листопада 2025 року.

16.01.2025 року відповідач надіслав позивачу повідомлення через меседжер Telegram такого змісту: «Аню доброго дня. У нас помінялися плани і ми будемо переїжджати (купили таунхауз у передмісті, хочемо жити поближче щоб займатися ремонтом, та і дешевше). Плануємо переїхати до 01.02. Я розумію що за нашою угодою ми мали знімати рік і ви маєте повне право залишити завдаток у себе. Як вам буде зручніше це оформити, що потрібно від мене?».

Тобто, повідомлення про намір розірвання Договору оренди було надіслано відповідачем за 15 днів до дати, з якої відповідач бажав розірвати Договір оренди.

Таким чином, відповідач не виконав вимогу про письмове попередження за 3 місяці.

25.01.2025 року відповідач надіслав позивачу лист-повідомлення з приводу розірвання Договору оренди, в якому висловив свій намір припинити дію Договору оренди з 31.01.2025 року у зв`язку з придбанням власного будинку і, як наслідок, зменшенням його фінансових можливостей і виникненням додаткових витрат.

Тобто, лист з наміром припинення дії Договору оренди було надіслано відповідачем за 5 днів до дати, з якої відповідач бажав розірвати Договір оренди.

З наведеного вбачається, що відповідачем не дотримано вимогу про письмове попередження позивача за 3 місяці, тому Договір оренди не може вважатися розірваним з 01.02.2025 року.

За таких обставин, ч. 1 ст. 825 ЦК України не підлягає застосуванню до спірних правовідносин як передбачена законом підстав розірвання Договору оренди № 12-11- 2024, укладеного 12.11.2024 року між позивачем і відповідачем.

Оскільки Договір оренди не є розірваним з 01.02.2025 року, тому його умови є обов`язковими для подальшого їх виконання сторонами. Відтак, після 01.02.2025 року за відповідачем зберігається обов`язок, зокрема, оплачувати оренду за лютий, березень 2025 року, а за позивачем зберігається право на отримання орендної плати, зокрема, за квітень, травень 2025 року.

Крім того, відповідно до п. 4.4. Договору оренди Об`єкт Оренди вважається поверненим Орендодавцеві з моменту підписання уповноваженими представниками Сторін двостороннього Акту прийому-здачі.

В матеріалах справи містяться листи позивача за зустрічним позовом від 25 та 30 січня 2025 року, в яких він просить припинити дію Договору оренди і прийняти квартиру з 31.01.2025 року за Актом-приймання-передачі квартири.

В листах від 27 січня та від 03 лютого 2025 року відповідач за зустрічним позовом повідомила позивача за зустрічним позовом про відсутність підстав для розірвання Договору оренди.

Таким чином, крім листів позивача за зустрічним позовом від 25 та 30 січня 2025 року про намір припинити дію Договору оренди, матеріали справи не містять будь-яких фактичних даних на підтвердження того, чи він дійсно звільнив квартиру і, якщо так, то з якого саме часу.

За таких обставин, абзац 2 ч. 1 ст. 825 ЦК України також не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки з матеріалів справи неможливо встановити, що відповідач дійсно звільнив квартиру, і якщо так, то з якого саме часу.

При цьому на переконання суду, доводи про те, що особа не користувалася житлом у певний період не звільняють її від обов`язку оплати, оскільки його зобов`язання припиняються не фактом виїзду, а належним розірванням договору чи закінченням його строку.

Відповідно до ст. 167 Житлового кодексу України наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою членів сім`ї в будь-який час розірвати договір найму.

У разі вибуття наймача та членів його сім`ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім`я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім`ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

При цьому, норми Цивільного кодексу України по-іншому регулюють розірвання договору, зокрема, договору найму за ініціативою наймача.

Так, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 Цивільного кодексу України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до абз. 1 ч. 1 ст. 825 ЦК України наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

З аналізу наведених положень Житлового кодексу України та Цивільного кодексу України вбачається неоднакове правове регулювання одного і того ж питання: можливість розірвання договору найму за ініціативою наймача.

Абз. 1 ч. 1 ст. 825 ЦК України на відміну від ст. 167 Житлового кодексу України для розірвання договору найму за ініціативою наймача містить додаткову обов`язкову вимогу: письмове попередження про це наймодавця за три місяці.

У рішенні від 03.10.1997 № 4-зп Конституційний Суд України зазначив, що конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному. Звичайною є практика, коли наступний у часі акт містить пряме застереження щодо повного або часткового скасування попереднього. Загальновизнаним є й те, що з прийняттям нового акта, якщо інше не передбачено самим цим актом, автоматично скасовується однопредметний акт, який діяв у часі раніше, тобто діє правило Lex posterior derogat priori наступний закон скасовує попередній.

Житловий кодекс Української РСР набув чинності з 01.01.1984 року.

Назва Житлового кодексу Української РСР була змінена на Житловий кодекс України 07.05.2022 року. Зміст положень ст. 167 цього Кодексу не змінювався з 08.06.1993 року.

Цивільний кодекс України набрав чинності з 01.01.2004 року.

Враховуючи наведене, беручи до уваги те, що з 01.01.2004 року змінилося правове регулювання умов розірвання договору найму за ініціативою наймача, тому ст. 167 Житлового кодексу України не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Стосовно твердження позивача за зустрічним позовом про те, що ОСОБА_3 прописала договір оренди у формі і з положеннями, які не передбачають можливості його розірвання за умови попередження однією із сторін, суд дійшов до наступних висновків.

До укладення Договору оренди відповідач за зустрічним позовом запропонувала (надіслала) позивачу за зустрічним позовом свій варіант тексту договору. До укладення договору позивач за зустрічним позовом мав можливість самостійно ознайомитися з його змістом або скористатися допомогою юриста, запропонувати свій варіант договору, внести правки до конкретних умов договору.

Крім того, перед укладенням Договору оренди відповідач за зустрічним позовом запропонувала (надіслала) позивачу за зустрічним позовом 2 варіанти його проекту: на 6 місяців (на інших умовах оплати) і на 12 місяців. Після ознайомлення з двома запропонованими проєктами позивача за зустрічним позовом самостійно обрав (погодив) проєкт договору, який передбачав строк оренди на 12 місяців. Будь-яких зауважень щодо запропонованих умов договору від позивача за зустрічним позовом не надійшло.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умові (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

Згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, цивільно-правовий договір є запорукою стабільних відносин. Він забезпечує чітке визначення прав та обов`язків сторін, що сприяє прозорості та передбачуваності у взаємодії сторін на конкретний строк.

Можливість розірвання договору в будь-який час буде створювати непередбачуваність в будь-яких договірних відносинах.

Для того, щоб кожна із сторін договору могла розраховувати на стабільність і прогнозованість у задоволенні своїх майнових інтересів (для позивача - стабільне та прогнозоване отримання оплати за здачу в оренду власної квартири, для відповідача - безперешкодне користування орендованою квартирою без ризику негайного виселення з квартири) однією з істотних умов договору є строк його дії.

При цьому в мотивувальній частині зустрічного позову представник позивача просить припинити дію Договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025 року. Виходячи з формулювання такої вимоги, предметом позову є саме вимога: «Припинити дію Договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025 року».

Припинити дію договору в судовому порядку можливо лише шляхом його розірвання на підставі ч. 2 ст. 652 ЦК України. Відповідно до ч. 2 ст. 653 ЦК Україні у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. За змістом ч. 3 ст. 563 ЦК України якщо договір розривається у судовому порядку, зобов`язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Враховуючи зазначене, суд дійшов до висновку про обґрунтованість заявленого первісного позову та про відсутність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог.

Керуючись ст. 12, 13, 76-80, 259, 265, 273, 354 ЦПК України, суд,

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_3 в особі представника адвоката Кучера Віталія Миколайовича до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості з орендної плати - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 151 350 (сто п`ятдесят одну тисячу триста п`ятдесят) грн 32 коп., з яких: 133 892 (сто тридцять три тисячі вісімсот дев`яносто дві) грн 70 коп. - заборгованість з орендної плати за квітень, травень 2025 року, 7 210 (сім тисяч двісті десять) грн 03 коп. - пеня за березень, квітень 2025 року, 1 200 (одна тисяча двісті) грн - компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року, 9 047 (дев`ять тисяч сорок сім) грн 59 коп. - компенсація вартості комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 1 513 (одна тисяча п`ятсот тринадцять) грн 51 коп. судового збору.

Зустрічний позов ОСОБА_4 в особі представника адвоката Мішустіна Микити Костянтиновича до ОСОБА_3 про визнання припиненим договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025 - залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне найменування сторін та інших учасників справи:

-позивач (відповідач за зустрічним позовом) - фізична особа-підприємець ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ;

-відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 .

Суддя Дмитро ПЕТРОВ