Справа № 166/1135/25 Головуючий у 1 інстанції: Хаврона О. Й.
Провадження № 22-ц/802/280/26 Доповідач: Карпук А. К.
ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 березня 2026 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Карпук А.К.

суддів - Здрилюк О. І., Шевчук Л.Я.

секретар Русинчук М.М.

з участю: представника позивача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Ратнівської селищної ради та ОСОБА_3 про визнання недійсним договору про встановлення земельного сервітуту за апеляційною скаргою відповідача ОСОБА_3 подану її представником ОСОБА_4 на рішення Старовижівського районного суду Волинської області від 27 листопада 2025 року та додаткове рішення Старовижівського районного суду Волинської області від 22 грудня 2025 року в складі судді Хаврони О. Й.,

В С Т А Н О В И В:

У липні 2025 року позивач звернулася в суд з вказаним позовом, мотивуючи тим, що Ратнівська селищна рада в лютому 2024 року оголосила проведення земельних торгів з продажу у власність земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі, площею 0,0008 га, кадастровий номер :01:001:0217. ЇЇ визнано переможцем цих торгів як учасника, який запропонував найвищу ціну за спірну земельну ділянку.

Ратнівська селищна рада ухилилась від підписання договору та намагалась «скасувати» торги, чим порушила право власності позивачки як переможця земельних торгів, у зв`язку з чим позивачка звернулась до суду із позовом про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0217 укладеним.

Рішенням Ратнівського районного суду Волинської області від 25.02.2025 у справі № 166/1460/24 позов до Ратнівської селищної ради про визнання договору купівлі продажу укладеним, третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача ОСОБА_3 , задоволено повністю. Визнано укладеним між позивачкою та Ратнівською селищною радою договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі, площею 0,0008 га, кадастровий номер :01:001:0217, що розташована на АДРЕСА_1 , що була реалізована на земельних торгах, номер лоту 67, протокол про результати земельних торгів № LSЕ001-UА-685 від 29.03.2024, ціна 95600 грн без ПДВ, у редакції, наведеній у додатку до рішення Ратнівської селищної ради №36/24 від 18.12.2023.

За результатами розгляду апеляційної скарги Волинським апеляційним судом ухвалено постанову, якою апеляційну скаргу відповідача Ратнівської селищної ради залишено без задоволення, а рішення Ратнівського районного суду Волинської області від 25.02.2025 у цій справі залишено без змін. Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду у касаційному порядку не переглядались, рішення набрало законної сили 08.05.2025.

27.06.2025 вона отримала витяг з Державного реєстру речових прав № 432946559 про реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0217.

Отримавши інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 433272970 від 27.06.2025 вона виявила, що її земельна ділянка обтяжена речовими правами третіх осіб, які виникли після 08.05.2025, тобто після набрання рішенням Ратнівського районного суду Волинської області від 25.02.2025 законної сили.

Ратнівською селищною радою 30.05.2025 протиправно, без її волі, на порушення її права власності та всупереч рішенню суду, укладено договір про встановлення земельного сервітуту із ОСОБА_3 на «половину» (50 %) земельної ділянки, яка була позивачкою набута у власність на підставі рішення суду

30.05.2025 Ратнівська селищна рада як нібито власник земельної ділянки в особі голови Бірука В.І. та громадянка ОСОБА_3 уклали договір про встановлення земельного сервітуту № 76.

Згідно з п. 1.1. указаного договору, земельний сервітут встановлено на підставі рішення Ратнівської селищної ради № 52/67 від 20.05.2025 відносно частини земельної ділянки площею 0,0004 га в межах земельної ділянки «комунальної власності» Ратнівської селищної ради загальною площею 0,0008 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код цільового призначення 03.07), яка розташована на АДРЕСА_1 , з кадастровим номером :01:001:0217, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав 27.10.2023 № 352062677 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 242), в інтересах сервітуарія (власника сусідньої земельної ділянки) на право проходу та проїзду на велосипеді (код обмеження 07.01). Відповідно до п. 1.2. договору після укладення договору сервітуту у сервітуарія виникає право проходу та проїзду на велосипеді.

Як вбачається з інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у подальшому, державним реєстратором виконавчого комітету Ратнівської селищної ради Чикор Оленою Іванівною 06.06.2025 на підставі договору про встановлення сервітуту № 76 від 30.05.2025 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 79349689 (Номер запису про інше речове право: 60245444) та здійснено на його підставі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права користування (сервітуту).

Рішення Ратнівської селищної ради № 43/34 від 27.06.2024, № 52/67 від 20.05.2025, укладення договору про встановлення земельного сервітуту № 76 від 30.05.2025 та рішення державного реєстратора № 79349689 від 06.06.2025 порушують її право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0217.

Одночасно із визнанням її переможцем торгів 29.03.2024 вона набула статусу покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки та отримала відповідні права, зокрема право на укладення договору купівлі продажу земельної ділянки та проведення державної реєстрації права на землю на тих підставах, що визначені умовами проведення земельних торгів та проекту договору купівлі-продажу погодженого рішенням Ратнівської селищної ради за № 52/67 від 20.05.2025 без будь-яких обтяжень щодо використання земельної ділянки у тому числі без земельного сервітуту на половину земельної ділянки.

Враховуючи те, що рішення Ратнівської селищної ради № 43/34 від 27.06.2024 «Про надання Виконавчому комітету Ратнівської селищної ради дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту, яка розташована на АДРЕСА_1 » та № 52/67 від 20.05.2025 «Про погодження технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту, та укладення з громадянкою ОСОБА_3 договору про встановлення земельного сервітуту на частину земельної ділянки комунальної власності Ратнівської селищної ради» стосуються землі, реалізованої на земельних торгах, які у передбаченому законом порядку недійсними не визнавались, такі рішення суперечать ст. ст. 98, 116, 122, 123, 135 ЗК України та порушують її права на мирне володіння земельною ділянкою з кадастровим номером :01:001:0217, що згідно зі ст. ст. 16, 21 ЦК України, ст. ст. 152, 155 ЗК України є підставою для визнання їх недійсними в судовому порядку.

З огляду на те, що на час звернення з даним позовом до суду рішення № 43/34 від 27.06.2024 та № 52/67 від 20.05.2025 вже реалізовані та вичерпали свою дію виконанням, а саме по рішенню № 43/34 від 27.06.2024 технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту виготовлено, а по рішенню № 52/67 від 20.05.2025 відповідну технічну документацію затверджено та 30.05.2025 між відповідачами укладено договір про встановлення земельного сервітуту № 76, визнання незаконним і скасування зазначених рішень не може забезпечити ефективного захисту прав та інтересів позивача, оскільки вимагає спростування в судовому порядку законності укладення договору сервітуту. Оскаржений договір має бути визнаний недійсним з підстав недотримання вимог закону при цього вчиненні.

Ратнівська ОТГ, укладаючи договір про встановлення земельного сервітуту № 76 від 30.05.2025, не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності щодо розпорядження уже проданою земельною ділянкою, оскільки після визнання позивачки переможцем торгів (покупцем) та набрання рішення Ратнівського районного суду Волинської області від 25.02.2025 у справі № 166/1460/24 законної сили Ратнівська ОТГ була позбавлена можливості розпорядження цією земельною ділянкою.

Укладений договір сервітуту суперечить моральним засадам, його укладення є нечесним та не добросовісним по відношенню переможця торгів та покупця спірної землі, яка мала очікувані підстави на мирне володіння земельною ділянкою без будь-яких обтяжень.

Позивач також вважає оскаржений договір не дійсним з підстав його удаваності. Реальною потребою укладення ОСОБА_3 договору земельного сервітуту було використання спірної землі у власних потребах, як то проведення підприємницької діяльності, розміщення на ній холодильного обладнання для здійснення господарської діяльності магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». А тому удаваний договір сервітуту містить в собі ознаки договору купівлі-продажу земельної ділянки, який укласти ОСОБА_3 не вдалось через програш у земельних торгах.

Позивач просила суд визнати недійсним укладений між Ратнівською селищною радою та ОСОБА_3 договір про встановлення земельного сервітуту № 76 від 30.05.2025 та скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Ратнівської селищної ради Чикор Олени Іванівни № 79349689 від 06.06.2025 про державну реєстрацію права користування (сервітут) на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0217 за ОСОБА_3 , номер запису про інше речове право: 60245444.

Рішенням Старовижівського районного суду Волинської області від 27 листопада 2025 року позов задоволено.

Ухвалено визнати недійсним укладений між Ратнівською селищною радою та ОСОБА_3 договір про встановлення земельного сервітуту № 76 від 30.05.2025 відносно частини земельної ділянки площею 0,0004 га в межах земельної ділянки комунальної власності Ратнівської селищної ради загальною площею 0,0008 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код цільового призначення 03.07), яка розташована на вулиці Центральній в селищі Ратне Ковельського району Волинської області, з кадастровим номером :01:001:0217.

Скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Ратнівської селищної ради Чикор Олени Іванівни № 79349689 від 06.06.2025 про державну реєстрацію права користування (сервітут) на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0217 за ОСОБА_3 , номер запису про інше речове право: 60245444.

Стягнути з Ратнівської селищної ради та з ОСОБА_3 на користь позивача по 1 211 грн 20 коп. судового збору на користь ОСОБА_2 .

Додатковим рішенням Старовижівського районного суду Волинської області від 22 грудня 2025 року клопотання представника позивача ОСОБА_2 - адвоката Філончук Наталії Володимирівни про стягнення витрат на правничу допомогу у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Ратнівської селищної ради та ОСОБА_3 про визнання недійсним договору про встановлення земельного сервітуту задоволено частково.

Ухвалено стягнути з Ратнівської селищної ради та з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 по 4000 грн. з кожного витрат на професійну правничу допомогу.

Не погоджуючись із рішеннями суду першої інстанції, представник відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4 подав апеляційну скаргу, у якій покликаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить їх скасувати, ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову та стягненні витрат на правничу допомогу.

Вказує на те, що на момент укладення договору земельного сервітуту (30.05.2025) право власності позивачки на земельну ділянку ще не було зареєстроване, тому, на момент встановлення сервітуту у позивачки не було речового права, яке могло би бути порушене. Позивачка не мала і не могла мати на ту дату прав, які могли б бути порушені укладенням договору сервітуту.

Судом першої інстанції не було взято до уваги обставини щодо відсутності у відповідача іншого доступу до свого приміщення.

Зазначає на помилковість висновків суду в частині задоволення вимог про стягнення витрат на правничу допомогу, оскільки позивачем до в позовній заяві не було визначено попередній розрахунок суми судових витрат та доданої інформації про те, що понесено або очікується понесення судових витрат на професійну правничу допомогу.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСОБА_1 заперечує доводи апеляційної скарги просить рішення суду та додаткове рішення суду залишити без змін.

Обгрунтовуючи свої доводи вказала, що саме з моменту набрання рішенням апеляційної інстанції законної сили, а саме з 23.06.2025, позивач ОСОБА_2 набула статусу власника земельної ділянки.

З цього моменту будь-які дії з об`єктом нерухомого майна могли вчинятися виключно з волі власника ОСОБА_2 . Всупереч волі власника земельної ділянки, Ратнівська селищна рада 30.05.2025 підписала з ОСОБА_3 договір земельного сервітуту № 76 та було проведено державну реєстрацію іншого речового права.

Беручи участь в торгах позивач розуміла, що земельна ділянка кадастровий номер :01:001:0217 не обтяжена будь-якими правами третіх осіб, про що вказано в умовах аукціону, проекті договору, який мав укладатися за його результатами. В результаті свідомих протиправних дій Ратнівської селищної ради на сьогодні ОСОБА_2 має у власності земельну ділянку, за яку сплачено найвищу ціну та обтяження на майні у вигляді земельного сервітуту, який займає половину площі ділянки позивача.

Явна протиправність дій попереднього власника землі вже підтверджена рішенням Старовижівського районного суду, яке є предметом перегляду. Апелянт ОСОБА_3 фактично подаючи скаргу намагається надати юридичної сили удаваному договору земельного сервітуту, але вирішує це питання поза волею і розумінням дійсного власника ОСОБА_2 .

Питання реєстраційної дії, про яку йдеться в апеляційній скаргі ОСОБА_3 , та яка не була проведена на момент реєстрації договору земельного сервітуту вважаємо таким, що не заслуговує на увагу, оскільки співвідповідачі по справі розуміли, що рішенням Волинського апеляційного суду від 08.05.2025, яким залишеного без змін рішення суду першої інстанції визнало договір купівлі-продажу земельної ділянки укладеним та надано ОСОБА_2 статус власника.

Реєстраційна дія в даному випадку не проводиться судом, а рішення суду, що набрало законної сили, є підставою для проведення державним реєстратором державної реєстрації права власності на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0217 за ОСОБА_2 що і було зроблено.

Представник відповідача ОСОБА_4 та представник селищної ради Садчиков В.Р. подали заяви про розгляд справи без їх участі.

Судом першої інстанції встановлено такі обставини.

Рішенням Ратнівського районного суду Волинської області від 25.02.2025 в справі № 166/1460/24 задоволено позов ОСОБА_2 до Ратнівської селищної ради, третя особа на стороні відповідача ОСОБА_3 , та визнано укладеним між ОСОБА_5 (у подальшому прізвище ОСОБА_5 змінено на ОСОБА_5 ) та Ратнівською селищною радою договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі, площею 0,0008 га, кадастровий номер :01:001:0217, що розташована по АДРЕСА_1 , що була реалізована земельних торгах.

Вказане рішення залишено без змін постановою Волинського апеляційного суду від 08.05.2025.

Рішенням Ратнівської селищної ради від 20.05.2025 № 52/67 погоджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж частини ділянки, на яку поширюється право сервітуту (право проїзду на велосипеді та проходу), орієнтовною площею 0,0004 га для будівництва та обслуговування будівель, з кадастровим номером :01:001:0217. Пунктом 2 вказаного рішення вирішено укласти з ОСОБА_3 , яка є власницею сусідньої земельної ділянки, постійний безоплатний договір про встановлення земельного сервітуту на право проходу та проїзду на велосипеді (код обмеження 07.01) на частину земельної ділянки площею 0,0004 га в межах земельної ділянки комунальної власності Ратнівської селищної ради загальною площею 0,0008 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код цільового призначення 03.07), яка розташована по АДРЕСА_1 , з кадастровим номером :01:001:0217.

30.05.2025 між Ратнівською селищною радою та ОСОБА_3 укладено договір про встановлення земельного сервітуту № 76.

Згідно з Договором № 76 власник Ратнівська селищна рада та ОСОБА_3 домовились, що земельний сервітут встановлюється відносно частини земельної ділянки площею 0,0004 га в межах земельної ділянки комунальної власності Ратнівської селищної ради загальною площею 0,0008 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код цільового призначення 03.07), яка розташована на АДРЕСА_1 , з кадастровим номером :01:001:0217 (п.1.1 договору). Згідно з п.1.3 зазначено, що власник майна стверджує, що на момент укладення договору земельна ділянка не перебуває під арештом чи забороною, вона не заставлена, у податковій заставі не перебуває, відносно неї не укладено договорів щодо відчуження чи щодо користування з іншими особами. Треті особи не мають права на земельну ділянку.

Відповідно до інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек встановлено, що рішенням державного реєстратора Чикор Олени Іванівни № 79349689 від 06.06.2025 вчинено запис про державну реєстрацію права користування (сервітут) на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0217 за ОСОБА_3 , номер запису про інше речове право: 60245444, речове право стосується частини майна, є безстрокове. Документами, що подані під час реєстрації вказано договір про встановлення сервітуту серії та номер 76, від 30.05.2025, укладений між Ратнівською селищною радою та ОСОБА_3

23.06.2025 за позивачкою зареєстровано право власності на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0217, на підставі рішення Ратнівського районного суду Волинської області від 25.02.2025, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав.

Встановлено, що на момент реєстрації права власності на земельну ділянку за позивачкою, вже проведено реєстрацію сервітуту щодо частини цієї ділянки. ОСОБА_3 є власником будівлі, та земельної ділянки, що межує з земельною ділянкою, щодо частини якої встановлено сервітут.

Предметом позову у справі, яка розглядається, є матеріально-правові вимоги про визнання недійсним договору на встановлення земельного сервітуту № 76 та скасування рішення державного реєстратора про його реєстрацію, з підстав наявності чи відсутності у відповідача Ратнівської селищної ради як власника земельної ділянки необхідного обсягу дієздатності для укладання спірного договору, а також мотивів укладення договору.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції дійшов висновку, що станом на день укладення спірного договору земельного сервітуту в силу імперативних вимог статті 100 Земельного кодексу України Ратнівська селищна рада не мала повноважень на встановлення земельного сервітуту для відповідачки ОСОБА_3 , оскільки не Ратнівська селищна рада, а саме позивачка на підставі договору купівлі-продажу була власником ділянки, незважаючи на відсутність державної реєстрації її права власності.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги апеляційний суд погоджується з такими висновками суду першої інстанції та дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.

За приписами статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною 2 статті 16 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Пунктом 3 статті 3, статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору, який передбачає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Стаття 202 Цивільного кодексу України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Вимогами статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5,6 статті 203 Цивільного кодексу України.

На спростування доводів апеляційної скарги про те, що на день укладення спірного Договору земельного сервітуту власником та володільцем земельної ділянки була Ратнівська селищна рада, оскільки право власності на земельну ділянку виникло у позивача лише 23.06.2025 при здійсненні державної реєстрації права власності на земельну ділянку, колегія суддів зазначає таке.

Спеціальні норми стосовно об`єкта сервітуту, такого як земельна ділянка, викладені у Земельному кодексі України.

Згідно частини 1 статті 98 Земельного кодексу України право земельного сервітуту це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Статтею 99 Земельного кодексу України передбачено, що власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів: право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; право прогону худоби по наявному шляху; право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; інші земельні сервітути.

За приписами частини 2 статті 100 Земельного кодексу України, земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду.

З аналізу наведених норм законодавства слідує, що сервітут може бути встановлений договором між зацікавленою особою та «власником (володільцем) земельної ділянки». Однак, оцінюючи зміст оспорюваного договору, слід звернутися до загальновизнаного принципу приватного права «nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet», тобто, «ніхто не може передати більше прав, ніж має сам». Тому договір сервітуту, укладений особою, яка не набула у встановленому порядку повноважень власника земельної ділянки, не має наслідком виникнення законного права земельного сервітуту.

Даний правовий висновок відповідає правовому висновку, що наведено в постанові Верховного Суду по справі №906/432/19 від 16 березня 2021 року.

З огляду на наведене, в силу приписів статті 100 Земельного кодексу України, земельний сервітут міг встановлюватися за домовленістю виключно між власниками сусідніх земельних ділянок.

Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Статтею 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) віднесено земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно з статтею 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ч. 3, ч.4 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено обов`язковість державної реєстрації речових права на нерухоме майно та їх обтяження, та зазначено, що такі права виникають з моменту такої реєстрації.

Разом з цим слід враховувати, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Під час дослідження судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама собою державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (постанови Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 17 квітня 2019 року у справ № 916/675/15, від 23 листопада 2023 року у справі № 910/10496/22).

Встановивши, що право власності на спірну земельну ділянку перейшло від відповідача Ратнівської селищної ради до позивача на підставі договору купівлі-продажу, визнаного рішенням суду укладеним, суд першої інстанції зробив правильний висновок, що Ратнівська селищна рада не мала повноважень на встановлення земельного сервітуту для відповідачки ОСОБА_3 , оскільки не Ратнівська селищна рада, а саме позивачка була власником ділянки.

Аргументи апеляційної скарги про те, що станом на дату укладання договору земельного сервітуту відповідач Ратнівська селищна рада діяла відповідно до чинного законодавства та мала право розпоряджатись своїм майном, апеляційний суд відхиляє, оскільки з моменту набрання законної сили рішенням Ратнівського районного суду Волинської області від 25.02.2025 у справі № 166/1460/24 про визнання укладеним між ОСОБА_5 (у подальшому прізвище ОСОБА_5 змінено на ОСОБА_5 ) та Ратнівською селищною радою договору купівлі-продажу земельної ділянки, остання втратила право розпоряджатися спірною земельною ділянкою.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що вимоги позивача про визнання недійсним договору на встановлення земельного сервітуту від 30.05.2025 є законними та обґрунтованими, оскільки позивачем доведені підстави його недійсності.

Доводи апеляційної скарги про необхідність встановлення сервітуту з метою забезпечення доступу до магазину відповідачки не грунтуються на законі зважаючи на те, що встановлення сервітуту, відповідно до приписів ст. 100 ЗК України, вирішується між власниками сусідніх земельних ділянок, проте в цій справі встановлено щодо договір про встановлення сервітуту укладено з особою, яка не мала права його укладати.

Щодо вимоги про стягнення витрат на правничу допомогу понесених позивачем у суді першої інстанції.

Згідно з ч. 1. п. 1 ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаний з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Відповідно до ч. 1ст. 134 ЦПК України, разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтований) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи.

Частиною 1 ст. 137 ЦПК України визначено, що витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

Відповідно до п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, у рішеннях від 23.01.2014 у справі «East/West Alliance Limited» проти України», від 26.02.2015 у справі «Баришевський проти України» зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим.

Відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.

Схожі висновки щодо підтвердження витрат, пов`язаних з оплатою професійної правничої допомоги, зроблені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 826/1216/16 (провадження № 11-562ас18), додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).

Дослідивши матеріали справи апеляційним судом встановлено, що позивачем на підтвердження надання правничої допомоги та її обсягу додано: копію ордера серії АС № 1159573 від 16.10.2025; копію Договору про надання правової допомоги від 15.10.2025 укладеного між ОСОБА_2 та адвокатом Філончук Н.В. відповідно до розділу 3 якого сторони узгодили, що розмір гонорару адвоката за надання правничої допомоги становить 3000 грн. за ознайомлення з матеріалами справи та 2500 грн. за участь адвоката в одному судовому засіданні; копію акту приймання-передачі наданих послуг до договору про надання правової допомоги від 01.12.2025 про те, що адвокат надав, а клієнт отримав послуги визначені в розділі 3 Договору у повному обсязі, вартість послуг становить 10500 грн.; копію прибуткового касового ордера від 01.12.2025 на суму 10500 грн.

В клопотанні про стягнення витрат на правничу допомогу представник позивача вказала, що в перелік витрат включено, згідно з п. 3.3. договору, вартість послуг по ознайомленню з матеріалами справи (3000грн) та представництво інтересів клієнта у трьох судових засіданнях (2500грн х3=7500грн.)

Враховуючи складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про стягнення витрат на професійну правничу допомогу з відповідачів на користь позивача у розмірі 8000грн.

Посилання представника відповідача в апеляційній скарзі на те, що в матеріалах справи відсутній детальний опис виконаних робіт є помилковим, оскільки умовами укладеного між позивачем та адвокатом договору визначено вид правничої допомоги (п. 1.1. договору ) та вартість таких послуг (п. 3.3. договору), а також в самому клопотанні про стягнення витрат на правничу допомогу описано виконані роботи та їх вартість.

Доводи представника відповідача про неспівмірність визначеної судом суми витрат апеляційним судом оцінюються критично, оскільки зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення обставини.

Вказівка на те, що в позовній заяві позивач не визначила попередній розрахунок суми судових витрат, як підставу для відмови у задоволенні клопотання про стягнення витрат на правничу допомогу, апеляційний суд відхиляє ураховуючи зміст частини другої статті 134 ЦПК України, згідно з якою, у разі неподання попереднього розрахунку у суду є правом, а не обов`язком суду відмовити у відшкодуванні відповідних судових витрат. Тобто неподання стороною попереднього розрахунку судових витрат не є безумовною підставою для відмови у відшкодуванні відповідних судових витрат. У разі неподання попереднього розрахунку у суду є право, а не обов`язок для відмови у відшкодуванні відповідних судових витрат.

Процесуальне законодавство передбачає, що обставини цивільних справ з`ясовуються судом на засадах змагальності, в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Щодо обов`язку доказування і подання доказів, то кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Однак, будь-яких доказів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, особою, яка подала апеляційну скаргу, не надано. Доводи апеляційної скарги апеляційним судом оцінюються критично, оскільки зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для його скасування немає.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до частини 1 статті 375 ЦПК України апеляційний суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, рішення суду ухвалене відповідно до норм матеріального та процесуального права та підстав для його скасування немає.

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

Апеляційну скаргу залишено без задоволення, то підстави для розподілу судових витрат по сплаті судового збору відсутні.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382-384 , 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

ухвалив:

Апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_3 подану її представником ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Рішення Старовижівського районного суду Волинської області від 27 листопада 2025 року та додаткове рішення Старовижівського районного суду Волинської області від 22 грудня 2025 року в цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий

Судді: