ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2026 року

м. Харків

справа № 610/2105/25

провадження № 22-ц/818/898/26

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Пилипчук Н.П.,

суддів Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,

за участю секретаря Муренченко С.А.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест»,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 20 серпня 2025 року в складі судді Феленка Ю.А.

в с т а н о в и в:

У червні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що земельна ділянка площею 5,7924 га ріллі, кадастровий номер :03:000:0054, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області належала на праві власності ОСОБА_2 на підставі державного акта серії Р1 № 716336, виданого 03.04.2002.

26.09.2007 між ОСОБА_2 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 5,7924 га ріллі, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :03:000:0054. Нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 71 862,53 грн, договір укладено на 15 років, орендна плата вноситься в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2 155,88 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін 01 березня наступного року, за який здійснюється орендна плата. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

16.10.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку вирішено нараховувати у зазначеному розмірі з 01 січня 2014 року. Право оренди на підставі укладеного договору оренди та додаткової угоди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.10.2016.

Вказав, що він набув право власності на вказану земельну ділянку на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 05.05.2023.

Вважав, що відповідач порушив свої зобов`язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, яку зобов`язаний був сплатити на його користь за 169 днів користування земельною ділянкою у 2022 році з урахуванням щорічної індексації у розмірі 3 041,99 грн, повністю за 2023 та 2024 роки у розмірі 7 226,98 грн та 7 595,56 грн відповідно, а всього 17 864,53 грн.

Оскільки відповідач істотно порушив умови договору оренди, не сплативши у визначені строки на користь позивача оренду плату за 2022, 2023 та 2024 роки, що є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.

Зазначив, що інфляційні втрати за прострочення виконання зобов`язання з оплати орендної плати за 2022-2024 роки період з 01.03.2023 до 05.06.2025 становить 1 996,07 грн, три проценти річних за вказаний період - 541,99 грн, пеню за прострочення виплати згідно з п. 14 договору 6 418,28 грн.

Просив стягнути з ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 26.09.2007 (з урахуванням додаткової угоди від 16 жовтня 2014 року), зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки , з урахуванням пені, індексу інфляції та 3% річних за прострочення внесення орендної плати в загальній сумі 26820,87 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 26 вересня 2007 року (з урахуванням додаткової угоди від 16 жовтня 2014 року), укладеними між ОСОБА_2 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 5,7924 га, кадастровий номер :03:000:0054, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області; стягнути з ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 1937,92 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 8000,00 грн.

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 20 серпня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено, стягнуто з ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 : заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 26 вересня 2007 року (з урахуванням додаткової угоди від 16 жовтня 2014 року) за 2022, 2023 та 2024 роки в загальній сумі 17 864,53 грн; 3% річних за 2022, 2023 та 2024 роки у сумі 541,99 грн; інфляційні втрати за 2022, 2023 та 2024 роки у сумі 1996,07 грн; пеню за невиплату орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки у сумі 6418,28 грн, а всього 26 820,87 грн; розірвано договір оренди земельної ділянки площею 5,7924 га, кадастровий номер :03:000:0054, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» 26 вересня 2007 року з урахуванням додаткової угоди від 16 жовтня 2014 року; стягнуто з ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 1937,92 грн; стягнуто з ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в сумі 8000,00 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подав апеляційну скаргу, в якій просив скасувати рішення, ухвалити нове судове рішення, у якому відмовити позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки, зменшити суму заборгованості зі сплати орендної плати яка підлягає стягненню, з урахуванням неможливості відповідача використовувати об`єкт оренди протягом 2022, 2023 та 2024 року з моменту тимчасової окупації його місцерозташування (28.02.2022 року), зменшити розмір нарахованих 3% річних, інфляційних витрат та пені за порушення строків внесення орендних платежів та витрат на професійну правничу допомогу.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не було враховано факт тимчасової окупації с. Яковенкове, на території якого розташовані спірна земельна ділянка, наслідки такої окупації у вигляді відсутності у орендаря вільного безпечного доступу до об`єктів оренди та сезонний характер їх використання у сукупності свідчать про неможливість використання орендарем земельних ділянок протягом значного періоду часу (у 2022, 2023 та 2024 році з дня такої окупації), що виключає систематичність несплати орендної плати. Оскільки земельна ділянка, що орендується, знаходяться на території с. Яковенкове, яке з 28.02.2022 року було окупованим, а з 11.09.2022 року є територією можливих бойових дій, вони не могла бути використані у подальшому у зв`язку із їх ймовірним забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому відповідач не мав вільного безпечного доступу до об`єктів оренди. Не маючи об`єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням. Протягом 2022, 2023 та більшої частини 2024 року заходи з обстеження ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами земельними ділянками Яковенківської сільської ради майже не вживалися. Очікуючи обстеження місцезнаходження об`єкту оренди операторами протимінної діяльності відповідач діяв цілком добросовісно, розраховував після отримання відповідних актів про проведення нетехнічного обстеження та виключення земельних ділянок з ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами використати їх за цільовим призначенням. Проте, оскільки такі заходи не були вжиті, а проведення посівної кампанії на такій земельній ділянці потребувало б від відповідача самостійно, на власний ризик, здійснювати сівбу на ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами сільськогосподарських угідь, останній був позбавлений об`єктивної можливості використати об`єкт оренди за цільовим призначенням починаючи з тимчасової окупації с. Яковенкове. Відповідач не міг здійснювати цільове використання об`єктів оренди (здійснення сільськогосподарського виробництво) у період, за який позивачем стягується орендна плата, а тому звільняється від обов`язку сплачувати її протягом 2022, 2023 та 2024 року (починаючи з дня окупації місцерозташування об`єкту оренди - 28.02.2022 року) згідно із положеннями ч. 6 ст. 762 ЦК України, що виключає систематичність несплати орендної плати та, відповідно, підстави для розірвання договорів оренди земельної ділянки. Вказані обставини також виключають обов`язок відповідача зі сплати орендних платежів протягом 2022, 2023 та 2024 року (починаючи з дня окупації місцерозташування об`єкту оренди) з огляду на фактичне невикористання ним земельної ділянки і об`єктивну неможливість проведення сівби на них у спірний період, а також підстави нарахування 3% річних та інфляційних витрат на таку заборгованість. Як наслідок, задоволенню підлягають лише позовні вимоги позивача щодо стягнення орендної плати за використання відповідачем земельної ділянки за період з 01.01.2022 року по 28.02.2022 року, а саме 1043,99 грн. Нарахована позивачем сума пені є співмірною із заборгованістю відповідача зі сплати орендних платежів за один рік користування земельною ділянкою. Вказане має наслідком покладання на відповідача надмірного тягара, порушення балансу інтересів орендодавця та орендаря, адже не враховує дійсні обставини допущеного порушення (причиною якого є об`єктивні обставини які знаходяться поза сферою впливу відповідача) та розмір збитків позивача, які полягають у неотриманні ним орендної плати за спірний період. Звільнення орендаря від обов`язку внесення орендних платежів за період, у який він не користувався об`єктом оренди з незалежних від нього обставин на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України, також виключає можливість нарахування позивачем пені на суму такої заборгованості. Витрати на правничу допомогу не є співмірними із складністю справи та витраченим представником часом на складання заяв по суті, інших процесуальних документів, цілком очевидним є те, що від представника не потребувало значного часу складання документів у судових справах, які є аналогічними за предметом та підставами позову, їх фактичними обставинами, більшість таких документів не відрізняються за своїм змістом.

10.11.2025 за допомогою системи «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подало додаткові пояснення у справі, в якій зазначило, що посилання позивача на факт використання спірної земельної ділянки відповідачем у 2023 році шляхом передання її у суборенду не доведено, ані у суді першої інстанції, ані апеляційної інстанції будь-яких доказів реєстрації такого права суборенди, а отже й дійсного використання сільськогосподарських угідь у 2023 році - подано не було. В матеріалах справи відповідний договір суборенди взагалі відсутній, доказів що відповідачем були передана саме спірна земельна ділянка за таким договором - позивач не надає.

13.11.2025 за допомогою системи «Електронний суд» ОСОБА_1 через свого представника подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вважав рішення суду законним, а апеляційну скаргу необґрунтованою та просив стягнути з відповідача витрати на правничу допомогу понесені в суді апеляційної інстанції в розмірі 4000,00 грн.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, пояснення з`явившихся учасників справи, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» необхідно задовольнити.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що земельна ділянка площею 5,7924 га ріллі, кадастровий номер :03:000:0054, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області належала на праві власності ОСОБА_2 на підставі державного акта серії Р1 № 716336, виданого 03.04.2002 (а.с.14-15).

26.09.2007 між ОСОБА_2 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено договір оренди земельної ділянки. За умовами договору оренди орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 5,7924 га ріллі, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :03:000:0054. Нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 71 862,53 грн, договір укладено на 15 років, орендна плата вноситься в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2155,88 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін 01 березня наступного року, за який здійснюється орендна плата. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с.17-20).

16.10.2014 між ОСОБА_2 і ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку вирішено нараховувати у зазначеному розмірі з 01 січня 2014 року (а.с.23).

ОСОБА_1 набув право власності на вказану земельну ділянку на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 05.05.2023 (а.с.26).

Право власності на земельну ділянка площею 5,7924 га ріллі, кадастровий номер :03:000:0054, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав 05.05.2023 за ОСОБА_1 (а.с.13).

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 04.06.2025 убачається, що ОСОБА_1 з 01.01.2021 до 01.04.2025 орендної плати чи будь-яких виплат від ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не отримував (а.с.16).

ОСОБА_1 надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який за договором оренди земельної ділянки від 26.09.2007 за 2022 рік становить 3041,99 грн, за 2023 рік 7226,98 грн, за 2024 рік 7595,56 грн, а всього 17864,53 грн. Розмір 3% річних за 2022 рік (з 01.03.2023 по 05.06.2025) становить 207,02 грн. за 2023 рік (01.03.2024 по 05.06.2025) 274,42 грн, за 2024 рік (01.03.2025 по 05.06.2025) 60,55 грн, а всього 541,99 грн. Розмір інфляційних втрат за період з 01.03.2023 року 28.05.2025 становить 1996,07 грн. Загальний розмір пені становить 6418,28 грн.

У листі Балаклійської міської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області від 13.01.2025 №04-08/191, в якому повідомлено, що станом на 10.01.2025 відсутня інформація щодо проведення обстеження земельних ділянок Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на наявність вибухонебезпечних предметів, зокрема, земельна ділянка з кадастровим номером :03:000:0054 не вказана (а.с.59-61).

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 та постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 (провадження № 61-3633св25).

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Звертаючись до суду із позовом, серед іншого, ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 26.09.2007 з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014, посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором за 2022-2024 роки, а саме взагалі не виплатив орендну плату.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не сплачувало орендну плату за 2022-2024 роки, тому саме відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін.

В свою чергу Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію з 2022 року, орендар фактично залишився без доходу, на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв`язку з чим за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати з 2022 року, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачкою підставою. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай.

Так, статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 28 лютого 2025 року № 376, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.

Є загальновідомою та не потребує доказування, що село Яковенкове Балаклійського району Харківської області, де розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російської федерації. Ця обставина не заперечувалась сторонами.

Тому судова колегія вважає встановленою обставиною, що протягом вказаного періоду існували обставини, які об`єктивно унеможливлювали виконання зобов`язань за спірним договором оренди.

Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов`язок із виплати орендної плати за 2022 рік. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, він не провів у 2022 році посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, що мало наслідком можливість її забруднення вибухонебезпечними предметами та зробило неможливим користування нею до проведення нетехнічного обстеження та розмінування. Тому 2022, 2023 та 2024 роках орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

У зв`язку з чим доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022-2024 роки за договором оренди земельної ділянки є обґрунтованими.

Враховуючи викладене, судова колегія прийшла до висновку що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки від 26.09.2007, з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 відсутні.

Враховуючи те, що основним видом господарської діяльності Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур, яке є сезонним видом господарювання, а у 2022-2024 роках значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, у вказаний період орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю, та враховуючи, що орендна плата за договором оренди земельної ділянки сплачується за рік, колегія суддів дійшла висновку, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не за власною волею не користується земельними ділянками позивача, тому будь-які зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2022-2024 роки відсутні.

Вказані обставини також виключають обов`язок відповідача зі сплати встановленої договором пені, 3 % річних та інфляційних витрат за 2022-2024 роки.

Між тим, як вбачається з матеріалів справи Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» в суді апеляційної інстанції, не заперечувало проти стягнення з нього орендної плати за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 в розмірі 1043,99 грн та просило зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку щодо наявності підстав для стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 суми заборгованості зі сплати орендної плати за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 в розмірі 1043,99 грн.

Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з`ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 20 серпня 2025 року в частині розірвання договору оренди земельної ділянки від 26 вересня 2007 з урахуванням додаткової угоди від 16 жовтня 2014 року, стягнення 3 % річних, інфляційних втрат та пені скасувати та у задоволенні цих вимог відмовити.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 20 серпня 2025 року в частині сум стягнення орендної плати змінити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 за договором оренди земельної ділянки від 26 вересня 2007 з урахуванням додаткової угоди від 16 жовтня 2014 року, орендну плату в розмірі 1043,99 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді Ю.М. Мальований

О.В. Маміна