Справа № 404/8068/25
Номер провадження 2/404/2860/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 лютого 2026 року Фортечний районний суд міста Кропивницького в складі:

головуючого судді Іванової Н.Ю.

при секретарі - Коцюбі Т.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» про захист прав споживачів

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2025 року адвокат Турчанов О.В. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» про захист прав споживачів, просив суд визнати за ОСОБА_1 майнові права на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 м2, що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири АДРЕСА_3 ).

В обґрунтування вимог вказував, що між позивачем, ОСОБА_1 (Покупець), та відповідачем, Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» (Продавець, АТ «Орегон»), від імені, в інтересах якого діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз» (Повірений продавця, ТОВ «Сібіес Сейлз»), укладений попередній договір купівлі-продажу квартири № КК.06.1.005 від 13 січня 2021 р., предметом якого є обов`язок сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу однокімнатної квартири, проектний номер 13, площею 37,5 м2, що розташована на третьому поверсі у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

У відповідності до п. 1.3 попереднього договору Продавець на день його укладення є інвестором будівництва Житлового будинку (із усім обладнанням, інструментами, підсобними та допоміжними приміщеннями, внутрішніми інженерними мережами), яке здійснюється на підставі та у відповідності до дозволу на будівельні роботи від 31 серпня 2018 року N ІУ 76, виданого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кіровоградської міської ради.

Інформація про АТ «Орегон» як про замовника будівництва, якому видано дозвіл N НОМЕР_1 на будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 міститься на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, розміщеної на сторінці.

Зокрема, пунктом 2.1 попереднього договору сторони узгодили, що орієнтовна загальна вартість квартири АДРЕСА_3 , за яку вона буде продана покупцю згідно Основного договору становитиме 525 000 грн.

У цьому ж пункті 2.1 попереднього договору узгоджено, що вартість 1 (одного) кв. м. площі квартир є сталою та не може бути змінена продавцем у односторонньому порядку.

Відповідно до п. 2.2 попереднього договору покупець, на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення Основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору зобов`язаний сплатити продавцю шляхом перерахування на рахунок Повіреного продавця грошові кошти у якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири , що вказано в п. 2.1 попереднього договору, та має бути сплачена у строки, визначені попереднім договором.

Пунктом 2.3 попереднього договору визначено, що забезпечувальний платіж за своєю правовою природою не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою, та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком в розумінні Цивільного кодексу України. Забезпечувальний платіж є іншим, створеним Сторонами згідно ч. 2 ст. 546 Цивільного кодексу України, видом забезпечення виконання зобов`язання, умови здійснення якого визначаються

Попереднім договором та не повинні суперечити чинному законодавству України.

Пункт 2.4 попереднього договору встановлює Покупцеві обов`язок сплатити частину Забезпечувального платежу в є еквіваленті 500 (п`ятисот) доларів США згідно Комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попередніх договору, в день підписання Попереднього договору Сторонами; покладає на нього обов`язок сплатити іншу частину Забезпечувального платежу протягом 7 (семи) банківських днів з моменту підписання Попереднього договору Сторонами.

Цим же пунктом 2.4 договорів передбачено, що Забезпечувальний платіж має бути сплачений в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СІБЕС СЕЙЛЗ»; , IBAN НОМЕР_2 у банку АТ «Райффайзен Банк Аваль», призначення платежу: «Забезпечувальний платіж згідно Попереднього договору купівлі-продажу квартири…

Отже, виконання позивачем своїх зобов`язань за попереднім договором не порушувало вимог законодавства, діючого на дату такого виконання.

Так, за попереднім договором № КК.06.1.005 позивачем на банківський рахунок повіреного продавця сплачено 525 000 грн. (квитанція від 13 січня 2021 № ПН93).

Отже, з огляду на те, що вартість 1 (одного) кв. м. площі квартир є сталою, а позивачем сплачено кошти у розмірі, що дорівнюють загальній вартості квартир у позивача виникло законне право очікувати укладення Основних договір та набуття у власність квартир після введення житлового будинку в експлуатацію.

Проте, у червні 2025 р. позивач від АТ «Орегон» довідався, що на підставі Договору про передачу функцій замовника будівництва від 17 квітня 2025 р. № 17/04-К, функції замовника будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудовано прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 передані АТ «Орегон» на користь відповідача-2, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (ТОВ «ЖК-Буд»).

На запит позивача отримано відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 08 липня 2025 № 3480/02/13-25 відповідно до якої, перевіркою відомостей, які містяться в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку «адреса будівництва АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 »

встановлено, що наявна інформація про виданий Державною архітектурно будівельною інспекцією України дозвіл на будівельні роботи від 31 серпня 2018 за реєстраційним номером ІУ76 щодо об`єкта будівництва «Нове будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 »; кадастровий номер: :29:174:0021; замовник будівництва АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ОРЕГОН» (); клас наслідків (відповідальності) СС3, статус документа: діючий.

В отриманій на звернення позивача відповіді заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів Кропивницької міської ради О.Мосіна від 15 липня 2025 № М-6950 повідомляється, що моменту отримання повноважень від 10 лютого 2017 в сфері містобудівної діяльності, державного архітектурно-будівельного контролю, виконання дозвільних та реєстраційних функцій, Управлінням було зареєстровано лише два довільних документи замовником в яких виступав АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон»», а саме декларації про готовність до експлуатації об`єктів: будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованоприбудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 на генплані); будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованоприбудованими приміщеннями (№ 1 на генплані). Заяви щодо реєстрації відомостей про зміну замовника на ТОВ «ЖК БУД» до Управління не надходили.

На дату звернення до суду з цим позовом у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутня інформація про перехід права замовника будівництва від АТ «Орегон» до ТОВ «ЖК-Буд».

Але, незважаючи на це від ТОВ «ЖК-Буд» на адресу ОСОБА_1 надійшла пропозиція укладення договорів заміни боржника (з АТ «Орегон» на ТОВ «ЖК-Буд»), а також договорів купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

При цьому, відповідно до запропонованих умов договорів купівлі-продажу майнових прав, вартість майнових прав на квартири суттєво збільшена, а раніше сплачену за попереднім договором суму коштів пропонується врахувати як часткову таким договором купівлі-продажу майнових прав.

Вважаючи, що у діях відповідачів наявні ознаки кримінального правопорушення із заволодіння коштами інвесторів, які проявляються у зупиненні будівництва після отримання коштів від інвесторів, у передачі прав замовника будівництва від відповідача-1 відповідачу-2 без подальшого переоформлення прав на нового замовника будівництва, у висуненні протиправної, як на думку ОСОБА_1 , вимоги про необхідність здійснення додаткової оплати за квартиру позивач звернувся до правоохоронних органів з відповідною заявою з метою внесення таких відомостей до ЄРДР, на що отримано відповідь Головного управління Національної поліції в Кіровоградській області від 28 липня 2025 № 89838-2025 у якій вказується про відсутність достатніх підстав для внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань (ЄРДР).

Також, у відповіді зазначається, що враховуючи факт зупинки будівництва та вимогу додаткових коштів від забудовника, які не передбачені умовами договору, вирішення цієї ситуації вимагає судового розгляду.

На запит до ТОВ «ЖК-Буд» щодо правових підстав здійснювати будівництво та укладати договори з інвесторами, відповідач-2 надав ОСОБА_1 свою «правову позицію», у відповідності до якої:

(1) Передача функцій замовника відбулася на підставі цивільно-правового договору. Відповідно до Договору N17/04-К від 17 квітня 2025 року, укладеного між АТ «Фонд Орегон» та ТОВ «ЖК-БУД», останнє набуло виключних функцій замовника будівництва щодо об`єкта по вул. Олефіренка - Похитонова, м. Кропивницький. Цим договором передано повноваження щодо проектування, організації та фінансування будівництва, введення в експлуатацію, а також оформлення прав власності для інвесторів (п. 2.1, 3.1 договору). Такий договір є правомірним способом зміни замовника відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України та використовується в ринковій практиці для організації добудови об`єктів.

(2) Чинний дозвіл на виконання будівельних робіт продовжує діяти. Дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий АТ «Фонд Орегон», залишається чинним, оскільки об`єкт будівництва та його параметри не змінені. Будівництво здійснюється на підставі правонаступництва функцій замовника, яке юридично оформлене між сторонами.

(3) ЖК-БУД реалізує механізм переходу - подання до ЄДЕССБ. Пунктом 5.2.11 договору передбачено, що ТОВ «ЖК-БУД» зобов`язується подати документи на зміну замовника до Реєстру будівельної діяльності. Процедура внесення змін є технічним етапом, який не скасовує вже існуючого дозволу та не вимагає його повторного отримання. До завершення цієї процедури ТОВ «ЖК-БУД» діє в межах переданих йому прав за договором і виконує обов`язки з організації завершення будівництва.

(4) Право укладати договори з інвесторами. В межах договору про передачу функцій ТОВ «ЖК-БУД» має повноваження щодо укладення нових договорів із третіми особами, зокрема - з інвесторами щодо придбання майнових прав. Це повністю відповідає Господарському кодексу України (ст. 191, 198), який дозволяє суб`єкту господарювання здійснювати діяльність через уповноважену передачу функцій. !! Ще раз наголошуємо: Укладання договорів із ТОВ «ЖК-БУД» - виключно добровільне.

Кожен інвестор самостійно приймає рішення щодо подальшої участі в проекті, має повне право відмовитися від підписання будь-яких договорів і не взаємодіяти з компанією у будь-якій формі. Водночас, ТОВ «ЖК-БУД» як господарюючий суб`єкт залишає за собою право самостійно визначати доцільність співпраці, у тому числі - відмовити в укладенні договору на підставі внутрішньої правової, організаційної чи комерційної оцінки.

Крім того, на претензію позивача до ТОВ «ЖК-Буд» щодо повернення сплачених за попередніми договорами коштів, отримано відповідь у якій, серед іншого, відповідач-2 зазначив, що відповідно до Договору № 17/04-К від 17 квітня 2025 року, ТОВ «ЖК-БУД» прийняло на себе функції замовника будівництва щодо об`єкта по АДРЕСА_2 .

Згідно з пунктом 3.1 цього договору, ТОВ «ЖК-БУД» приймає виключно функції замовника, зокрема: організацію проектування, будівництва, введення об`єкта в експлуатацію; оформлення прав власності для інвесторів; укладення договорів з підрядниками та контроль за будівництвом. Юридичні зобов`язання перед інвесторами , які виникли на підставі попередніх договорів, укладених із АТ «Фонд ОРЕГОН», не переходять автоматично до ТОВ «ЖК-БУД» . Це прямо випливає з частини 1 статті 520 Цивільного кодексу України, відповідно до якої: «Заміна боржника у зобов`язанні допускається лише за згодою кредитора.»

Вищенаведені обставини засвідчують, що відповідачі не визнають майнове право позивача на набуття у власність квартир після введення житлового будинку в експлуатацію, що виникло внаслідок укладення попереднього договору, на підставі якого оплачено повну вартість квартири за ціною, що є сталою і не підлягає зміні.

Враховуючи вищенаведені норми Закону України «Про інвестиційну діяльність», позивач, який у повному обсязі сплатив замовнику будівництва вартість квартир, тим самим інвестував через інститут спільного інвестування АТ «Орегон» будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 на суму, що відповідає вартості житлової квартири у будинку.

АТ «Орегон» як замовник будівництва та продавець за попередніми договорами не виконало належним чином узятих на себе зобов`язань: не дотрималось запланованих термінів завершення будівельно-монтажних робіт житлового будинку (п. 3.2, п. 4.1.9 попередніх договорів); порушило обов`язок не вчиняти дій, спрямованих на укладення договорів, які зумовлюють виникнення будь-яких прав у третіх осіб щодо квартир (п. 4.1.5, п 5.2 попередніх договорів).

Безпосередньо Договором про передачу функцій замовника будівництва від 17 квітня 2025 № 17/04-К підтверджується факт не визнання та ігнорування АТ «Орегон» прав позивача на набуття у власність квартир, оскільки такий договір засвідчує односторонню відмову відповідача-1 від взятих на себе зобов`язань за попередніми договорами, що є порушенням п. 3.1 попередніх договорів та є недопустимим у відповідності до ст. 525 ЦК України.

Не визнаються такі права і з боку відповідача-2 як особи, до якої, як він стверджує, перейшли права замовника будівництва та який висуває як умову продовження взаємовідносин сплату додаткових сум коштів за квартиру, вартість якої вже оплачена у повному обсязі.

Правова позиція відповідача-2, що ТОВ «ЖК-Буд» начебто має право самостійно визначати доцільність співпраці, у тому числі - відмовити в укладенні договору з позивачем та іншими інвесторами, а також, що до нього не перейшли автоматично обов`язки АТ «Орегон» перед інвесторами не заслуговують на увагу і спростовуються висновками постанов Верховного Суду, зокрема, від 13 травня 2019 року по справі № 760/17864/16-ц, від 14 грудня 2023 року по справі N 520/12808/17.

ОСОБА_1 сплатив передбачені попереднім договором платежі в повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва після введення житлового будинку в експлуатацію або набуття майнових прав на цей об`єкт.

З огляду на своєчасну та повну оплату позивачем сталої вартості квартир, у нього виникли законні права очікування на отримання в майбутньому (після завершення будівництва) права власності на квартиру з проектним АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Тобто, у ОСОБА_1 виникли майнові права на вищезгадану квартиру.

Таким чином, незважаючи на те, що укладений між позивачем та відповідачем-1 договір названий «попереднім», його зміст та умови (передусім повна оплата вартості квартири) спрямований на настання такого правового наслідку як передача та оформлення за позивачем права власності на квартиру. Такі правовідносини притаманні інвестиційним договорам, договорам купівлі-продажу майнових прав та містять всі необхідні умови підстав виникнення таких прав.

Ухвалою судді від 12 серпня 2025 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

Ухвалою суду від 17 грудня 2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті в судовому засіданні.

У судове засідання представник позивача, адвокат Турчанов О.В. надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив задовольнити.

Представники відповідачів у судове засідання не з`явились, хоча про час та місце були повідомлені у встановленому законом порядку. Відзив на позов до суду не подавали.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Суд, дослідивши наявні в матеріалах справи докази в їх сукупності, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом установлено, що відповідно до попереднього договору купівлі-продажу квартири № КК.06.1.005 від 13 січня 2021 р. ОСОБА_1 (Покупець), та відповідач, Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» (Продавець, АТ «Орегон»), від імені, в інтересах якого діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз» (Повірений продавця, ТОВ «Сібіес Сейлз»), уклали попередній договір купівлі-продажу квартири № КК.06.1.005 від 13 січня 2021 р., предметом якого є обов`язок сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу однокімнатної квартири, проектний номер АДРЕСА_4 та АДРЕСА_2 .

У відповідності до п. 1.3 попереднього договору Продавець на день його укладення є інвестором будівництва Житлового будинку (із усім обладнанням, інструментами, підсобними та допоміжними приміщеннями, внутрішніми інженерними мережами), яке здійснюється на підставі та у відповідності до дозволу на будівельні роботи від 31 серпня 2018 року N ІУ 76, виданого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кіровоградської міської ради.

Інформація про АТ «Орегон» як про замовника будівництва, якому видано дозвіл N НОМЕР_1 на будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 міститься на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, розміщеної на сторінці.

Пунктом 2.1 попереднього договору сторони узгодили, що орієнтовна загальна вартість квартири АДРЕСА_3 , за яку вона буде продана покупцю згідно Основного договору становитиме 525 000 грн.

Узгоджено, що вартість 1 (одного) кв. м. площі квартир є сталою та не може бути змінена продавцем у односторонньому порядку.

Відповідно до п. 2.2 попереднього договору покупець, на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення Основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору зобов`язаний сплатити продавцю шляхом перерахування на рахунок Повіреного продавця грошові кошти у якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири , що вказано в п. 2.1 попереднього договору, та має бути сплачена у строки, визначені попереднім договором.

Пунктом 2.3 попереднього договору визначено, що забезпечувальний платіж за своєю правовою природою не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою, та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком в розумінні Цивільного кодексу України. Забезпечувальний платіж є іншим, створеним Сторонами згідно ч. 2 ст. 546 Цивільного кодексу України, видом забезпечення виконання зобов`язання, умови здійснення якого визначаються

Попереднім договором та не повинні суперечити чинному законодавству України.

Пункт 2.4 попереднього договору встановлює Покупцеві обов`язок сплатити частину Забезпечувального платежу в є еквіваленті 500 (п`ятисот) доларів США згідно Комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попередніх договору, в день підписання Попереднього договору Сторонами; покладає на нього обов`язок сплатити іншу частину Забезпечувального платежу протягом 7 (семи) банківських днів з моменту підписання Попереднього договору Сторонами.

Передбачено, що Забезпечувальний платіж має бути сплачений в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СІБЕС СЕЙЛЗ»; , IBAN НОМЕР_2 у банку АТ «Райффайзен Банк Аваль», призначення платежу: «Забезпечувальний платіж згідно Попереднього договору купівлі-продажу квартири…

За попереднім договором № КК.06.1.005 позивачем на банківський рахунок повіреного продавця сплачено 525 000 грн. (квитанція від 13 січня 2021 № ПН93).

На підставі Договору про передачу функцій замовника будівництва від 17 квітня 2025 р. № 17/04-К, функції замовника будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудовано прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 передані АТ «Орегон» на користь відповідача-2, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (ТОВ «ЖК-Буд»).

На запит позивача отримано відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 08 липня 2025 № 3480/02/13-25 відповідно до якої, перевіркою відомостей, які містяться в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку «адреса будівництва АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 »

встановлено, що наявна інформація про виданий Державною архітектурно будівельною інспекцією України дозвіл на будівельні роботи від 31 серпня 2018 за реєстраційним номером ІУ76 щодо об`єкта будівництва «Нове будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 »; кадастровий номер: :29:174:0021; замовник будівництва АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ОРЕГОН» (); клас наслідків (відповідальності) СС3, статус документа: діючий.

В отриманій на звернення позивача відповіді заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів Кропивницької міської ради О.Мосіна від 15 липня 2025 № М-6950 повідомляється, що моменту отримання повноважень від 10 лютого 2017 в сфері містобудівної діяльності, державного архітектурно-будівельного контролю, виконання дозвільних та реєстраційних функцій, Управлінням було зареєстровано лише два довільних документи замовником в яких виступав АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон»», а саме декларації про готовність до експлуатації об`єктів: будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованоприбудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 на генплані); будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованоприбудованими приміщеннями (№ 1 на генплані). Заяви щодо реєстрації відомостей про зміну замовника на ТОВ «ЖК БУД» до Управління не надходили.

У Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутня інформація про перехід права замовника будівництва від АТ «Орегон» до ТОВ «ЖК-Буд».

Від ТОВ «ЖК-Буд» на адресу позивача надійшла пропозиція укладення договорів заміни боржника (з АТ «Орегон» на ТОВ «ЖК-Буд»), а також договорів купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Відповідно до запропонованих умов договорів купівлі-продажу майнових прав, вартість майнових прав на квартири суттєво збільшена, а раніше сплачену за попереднім договором суму коштів пропонується врахувати як часткову таким договором купівлі-продажу майнових прав.

Позивач звернувся до правоохоронних органів з заявою на дії відповідачів з метою внесення відомостей до ЄРДР, на що отримав відповідь Головного управління Національної поліції в Кіровоградській області від 28 липня 2025 № 89838-2025 у якій вказується про відсутність достатніх підстав для внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань (ЄРДР).

На запит до ТОВ «ЖК-Буд» щодо правових підстав здійснювати будівництво та укладати договори з інвесторами, відповідач-2 надав ОСОБА_1 відповідь, у відповідності до якої вказав:

(1) Передача функцій замовника відбулася на підставі цивільно-правового договору. Відповідно до Договору N17/04-К від 17 квітня 2025 року, укладеного між АТ «Фонд Орегон» та ТОВ «ЖК-БУД», останнє набуло виключних функцій замовника будівництва щодо об`єкта по вул. Олефіренка - Похитонова, м. Кропивницький. Цим договором передано повноваження щодо проектування, організації та фінансування будівництва, введення в експлуатацію, а також оформлення прав власності для інвесторів (п. 2.1, 3.1 договору). Такий договір є правомірним способом зміни замовника відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України та використовується в ринковій практиці для організації добудови об`єктів.

(2) Чинний дозвіл на виконання будівельних робіт продовжує діяти. Дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий АТ «Фонд Орегон», залишається чинним, оскільки об`єкт будівництва та його параметри не змінені. Будівництво здійснюється на підставі правонаступництва функцій замовника, яке юридично оформлене між сторонами.

(3) ЖК-БУД реалізує механізм переходу - подання до ЄДЕССБ. Пунктом 5.2.11 договору передбачено, що ТОВ «ЖК-БУД» зобов`язується подати документи на зміну замовника до Реєстру будівельної діяльності. Процедура внесення змін є технічним етапом, який не скасовує вже існуючого дозволу та не вимагає його повторного отримання. До завершення цієї процедури ТОВ «ЖК-БУД» діє в межах переданих йому прав за договором і виконує обов`язки з організації завершення будівництва.

(4) Право укладати договори з інвесторами. В межах договору про передачу функцій ТОВ «ЖК-БУД» має повноваження щодо укладення нових договорів із третіми особами, зокрема - з інвесторами щодо придбання майнових прав. Це повністю відповідає Господарському кодексу України (ст. 191, 198), який дозволяє суб`єкту господарювання здійснювати діяльність через уповноважену передачу функцій. Укладання договорів із ТОВ «ЖК-БУД» - виключно добровільне.

Кожен інвестор самостійно приймає рішення щодо подальшої участі в проекті, має повне право відмовитися від підписання будь-яких договорів і не взаємодіяти з компанією у будь-якій формі. Водночас, ТОВ «ЖК-БУД» як господарюючий суб`єкт залишає за собою право самостійно визначати доцільність співпраці, у тому числі - відмовити в укладенні договору на підставі внутрішньої правової, організаційної чи комерційної оцінки.

Крім того, на претензію позивача до ТОВ «ЖК-Буд» щодо повернення сплачених за попередніми договорами коштів, отримано відповідь у якій, серед іншого, відповідач-2 зазначив, що відповідно до Договору № 17/04-К від 17 квітня 2025 року, ТОВ «ЖК-БУД» прийняло на себе функції замовника будівництва щодо об`єкта по АДРЕСА_2 .

Згідно з пунктом 3.1 цього договору, ТОВ «ЖК-БУД» приймає виключно функції замовника, зокрема: організацію проектування, будівництва, введення об`єкта в експлуатацію; оформлення прав власності для інвесторів; укладення договорів з підрядниками та контроль за будівництвом. Юридичні зобов`язання перед інвесторами , які виникли на підставі попередніх договорів, укладених із АТ «Фонд ОРЕГОН», не переходять автоматично до ТОВ «ЖК-БУД» . Це прямо випливає з частини 1 статті 520 Цивільного кодексу України, відповідно до якої: «Заміна боржника у зобов`язанні допускається лише за згодою кредитора.»

Відповідно до вимог ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є не споживною річчю та визнаються речовими правами.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з вимогами ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (стаття 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

З цього випливає, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Законом України «Про інвестиційну діяльність» визначено загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України. Закон спрямований на забезпечення рівного захисту прав, інтересів і майна суб`єктів інвестиційної діяльності незалежно від форм власності, а також на ефективне інвестування економіки України, розвитку міжнародного економічного співробітництва та інтеграції.

Згідно з вимогами ст. ст. 1, 2 цього Закону, інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть бути, зокрема, кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери. Інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.

Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (частина 1 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

В силу вимог ст. 5 цього Закону, суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.

Інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.

Відносини, що виникають при здійсненні інвестиційної діяльності на Україні, регулюються цим Законом, іншими законодавчими актами України (частина 1 статті 6 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Статтею 7 вказаного Закону передбачено права суб`єктів інвестиційної діяльності та установлено, що всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Частиною 5 ст. 7 вказаного Закону передбачено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно з вимогами ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (стаття 321 цього Кодексу).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (статті 15, 16 Цивільного кодексу України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, повернення майна, визнання права власності (частина 2 статті 16 Цивільного кодексу України).

Суд зазначає, що надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, слід зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції. У пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) ЄСПЛ зазначив, що ця норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, передбачені Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони втілені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції та надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, ЄСПЛ наголосив, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, передбачених національним правом.

За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою. Під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріальноправові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).

При цьому під ефективним засобом (способом) необхідно розуміти такий, що спричиняє потрібні результати, наслідки, тобто матиме найбільший ефект по відновленню відповідних прав, свобод та інтересів на стільки, на скільки це можливо.

Судом установлено, що відповідачі не визнають майнове право позивача на набуття у власність квартир після введення житлового будинку в експлуатацію, що виникло внаслідок укладення попереднього договору, на підставі якого оплачено повну вартість квартири за ціною, що є сталою і не підлягає зміні.

Позивач у повному обсязі сплатив замовнику будівництва вартість квартир, тим самим інвестував через інститут спільного інвестування АТ «Орегон» будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 на суму, що відповідає вартості житлової квартири у будинку.

АТ «Орегон» як замовник будівництва та продавець за попередніми договорами не виконало належним чином узятих на себе зобов`язань: не дотрималось запланованих термінів завершення будівельно-монтажних робіт житлового будинку (п. 3.2, п. 4.1.9 попередніх договорів); порушило обов`язок не вчиняти дій, спрямованих на укладення договорів, які зумовлюють виникнення будь-яких прав у третіх осіб щодо квартир (п. 4.1.5, п 5.2 попередніх договорів).

Безпосередньо договором про передачу функцій замовника будівництва від 17 квітня 2025 № 17/04-К підтверджується факт не визнання та ігнорування АТ «Орегон» прав позивача на набуття у власність квартир, оскільки такий договір засвідчує односторонню відмову відповідача-1 від взятих на себе зобов`язань за попередніми договорами, що є порушенням п. 3.1 попередніх договорів та є недопустимим у відповідності до ст. 525 ЦК України.

Не визнаються такі права і з боку відповідача-2 як особи, до якої перейшли права замовника будівництва та який висуває як умову продовження взаємовідносин сплату додаткових сум коштів за квартиру, вартість якої вже оплачена у повному обсязі.

ОСОБА_1 сплатив передбачені попереднім договором платежі в повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва після введення житлового будинку в експлуатацію або набуття майнових прав на цей об`єкт.

З огляду на своєчасну та повну оплату позивачем сталої вартості квартир, у нього виникли законні права очікування на отримання в майбутньому (після завершення будівництва) права власності на квартиру з проектним АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Тобто, у ОСОБА_1 виникли майнові права на вищезгадану квартиру.

Таким чином, незважаючи на те, що укладений між позивачем та відповідачем-1 договір названий «попереднім», його зміст та умови (передусім повна оплата вартості квартири) спрямований на настання такого правового наслідку як передача та оформлення за позивачем права власності на квартиру. Такі правовідносини притаманні інвестиційним договорам, договорам купівлі-продажу майнових прав та містять всі необхідні умови підстав виникнення таких прав.

З урахуванням характеру спірних правовідносин, що склались між сторонами та з метою належного захисту порушених прав позивача, суд вважає за можливе задовольнити позовні вимоги позивача шляхом визнання за ним майнових прав на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 кв.м., що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири АДРЕСА_3 ).

Крім того, на підставі вимог ст. 141 ЦПК України, суд здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись ст. 3, 4, 12, 81, 259, 263, 265, 268, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 кв.м., що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири АДРЕСА_3 ).

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» в дохід держави судовий збір в розмірі 665,60 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» в дохід держави судовий збір в розмірі 665,60 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_3 .

Відповідач: АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон»», місцезнаходження: 01033, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 61-б, поверх 6, кімн. 3, .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», місцезнаходження: 25006, м. Кропивницький, вул. Євгена Чикаленка, офіс 431, .

Повний текст судового рішення складено 05.03.2026 року.

Суддя Фортечного районного суду

міста Кропивницького Н. Ю. Іванова