____________________________________________________________________________________________________________________________
Провадження № 2/947/451/26
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.03.2026 року м. Одеса

Київський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Скриль Ю.А.,

за участю секретаря судового засідання Остапчук О.Є.,

за участю:

позивача ОСОБА_1 ,

представника приватного виконавця Щербакова ЮС. (Відповідача 2)

адвоката Зауліної О.Г.,

представника АТ «СЕНС БАНК» (Відповідача 3) - адвоката Байрамова О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Державного підприємства «СЕТАМ», Приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Щербакова Юрія Сергійовича, Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» про визнання недійсними електронних торгів, акта про проведення електронних торгів, стягнення грошових коштів,

ВСТАНОВИВ:

Короткий виклад позовних вимог

Позивач звернувся до суду з вказаним позовом, у якому просить суд:

-визнати недійсними електронні торги, проведені Державним підприємством «СЕТАМ» 07.05.2021 з реалізації майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний АДРЕСА_1 , оформлені Протоколом № 537590, лот № 474492;

-визнати недійсним Акт про електронні торги, складений Приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Щербаковим Ю.С. на підставі Закону України "Про виконавче провадження" про реалізацію предмета іпотеки №64865518 від 24.05.2021 при примусовому виконанні Виконавчий лист №6-4122/2011 від 28.12.2011, що видав суддя Дніпровською районного суду м. Києва Гончарук В.П.;

-застосувати наслідки недійсності правочину шляхом стягнення з Приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Щербакова Ю.С. на користь позивача ОСОБА_1 суму коштів в розмірі 406 688,00 грн;

-судові витрати покласти на відповідачів.

В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначив, що рішенням Київського районного суду м. Одеси від 23.04.2025, ухвалене у справі № 947/37038/23, яке має преюдиціальне значення, було встановлено, майнові права, виставлені на продаж, не є підтвердженими у встановленому законом порядку; відсутній акт приймання-передачі, який згідно з договором № 3Б/ПР-3-64 від 10.01.2006 є обов`язковим документом для виникнення права; ПП «Прогрес-Риелт», яке укладало договір із первинним набувачем, не було забудовником чи замовником будівництва; жодні правонаступництва щодо будівництва між Прогрес-Риелт і пізнішими учасниками (ТОВ «Добробут», ТОВ «Прогресбуд», ОК «Морський 1») не існують; об`єкт, що був реалізований через аукціон, не мав правового статусу як майнове право, придатне до стягнення та подальшої реалізації.

Таким чином торги від 07.05.2021 були проведені з порушенням вимог закону.

Приватний виконавець під час проведення реалізації арештованого майна, з урахуванням вимог ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження», не перевірив його належність боржнику, чим порушив ст.ст. 8, 18 Закону України «Про виконавче провадження», відповідно до якої виконавець зобов`язаний вживати заходів

Зазначив, що він придбав майнові права на об`єкт будівництва, сплатив грошові кошти у повному обсязі, однак фактично ці права не отримав, після ведення об`єкта в експлуатацію право власності оформити не є можливим, а отже вважає, що оскільки, як було встановлено судом у справі № 947/37038/23, майнових прав на об`єкт будівництва не існувало, а він сплати відповідні кошти, фактично об`єкт, який придбав, не отримав, вважає, акт виконавця та протокол торгів, оформлені щодо неіснуючого майнового права, мають ознаки фіктивності.

Вважає вірним обраний спосіб захисту порушених прав позивача та просить суд застосувати норми ст. 1212 ЦК України.

Додаткові письмові пояснення представника Відповідача 3 АТ «СЕНС БАНК»

Щодо пропуску строку позовної давності

Позивач просить визнати недійсними електронні торги, що відбулися 07.05.2021 року. Позовну заяву подано до суду лише у вересні 2025 року, тобто через 4 роки та 4 місяці після спірної події.

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права. Позивач, як переможець торгів, був безпосереднім учасником процедури реалізації майна: він особисто підписав Протокол проведення електронних торгів № 537590 від 07.05.2021 року. На його ім`я було видано Акт про реалізацію предмета іпотеки від 24.05.2021 року. Тобто, про обсяг придбаних прав, склад документів та стан майна Позивач достовірно знав ще у травні 2021 року.

Судове рішення 2025 року не змінює момент початку перебігу строку, а позивач помилково пов`язує початок перебігу строку з датою ухвалення рішення Київським районним судом м. Одеси від 23.04.2025 у справі № 947/37038/23.

Усі фактичні обставини (відсутність акту приймання-передачі від первісного забудовника, про яку він зазначає у позові) існували об`єктивно на момент торгів у 2021 році, і Позивач, виявивши належну обачність, міг дізнатися про них тоді ж.

Загальна позовна давність становить 3 роки (ст. 257 ЦК України).

Строк сплив 08.05.2024 року (або щонайпізніше 25.05.2024 дата акту виконавця).

Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України, сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

У зв`язку з цим, відповідач 3 заявляє про застосування наслідків спливу позовної давності та просить відмовити у позові з цієї підстави.

Щодо безпідставності тверджень позивача про «неіснування» предмета іпотеки та дійсності торгів представник Відповідача 3 зазначив, що позовні вимоги ґрунтуються на хибному твердженні Позивача про те, що реалізоване на торгах майнове право «не існувало», оскільки йому було відмовлено рішенням суду від 23.04.2025 у визнанні права власності. Однак аналіз цього рішення свідчить про протилежне.

Предмет іпотеки існував юридично та фактично Предметом іпотеки та реалізації були майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_2 . Ці права виникли на підставі Договору інвестування № 3Б/ПР-3-64 від 10.01.2006 та були зареєстровані у встановленому законом порядку (іпотека). Факт того, що Позивач не зміг оформити право власності через 4 роки після торгів, не свідчить про те, що предмету торгів не існувало.

Причина відмови у справі № 947/37038/23 неефективний спосіб захисту, а не відсутність об`єкта.

У рішенні суду, на яке посилається сам Позивач, чітко зазначено причину відмови: Суд встановив, що будинок введено в експлуатацію (Сертифікат від 14.03.2023). Суд вказав: "Обраний позивачем спосіб захисту (визнання майнових прав) є неефективним... оскільки об`єкт будівництва введено в експлуатацію... після чого майнові права трансформуються у право власності на нерухомість". Тобто суд відмовив не тому, що Позивач купив «повітря», а тому, що Позивач у 2023 році просив визнати за ним майнові права на об`єкт, який вже став нерухомістю (квартирою АДРЕСА_3 за новою нумерацією).

Помилка Позивача у виборі способу захисту прав (потрібно було реєструвати право власності або оскаржувати дії реєстратора/ кооперативу) не робить електронні торги 2021 року недійсними.

Щодо відсутності підстав для стягнення коштів з банку Відповідач 3 вказав, що ця вимога є юридично необґрунтованою, оскільки банк не є стороною договору купівлі-продажу. Банк у цих правовідносинах є стягувачем (третьою особою).

Оскільки Банк не є стороною правочину (продавцем), реституційна вимога до Банку заявлена безпідставно.

Відповідач 3 зазначає про відсутність ознак безпідставного збереження коштів (ст. 1212 ЦК України), оскільки кошти у розмірі 347 594,18 грн отримані Банком 18.05.2021 року на законній правовій підставі в рахунок погашення боргу ОСОБА_2 за Кредитним договором на виконання виконавчого документа та постанови виконавця про розподіл коштів.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду (справа № 910/14177/21, на яку посилається сам Позивач, але трактує її хибно), механізм повернення коштів у разі скасування торгів є складним, однак Банк не може нести відповідальність за дефекти торгів, до яких він не причетний як організатор. Більше того, Верховний Суд у постанові від 06.02.2019 у справі № 211/985/15-ц вказав, що стягувач, який отримав кошти від реалізації майна, не є особою, яка безпідставно набула майно, оскільки кошти отримані на виконання судового рішення.

Також у письмових поясненнях представник Відповідача 3 зазначив про відсутність підстав для застосування приписів Закону України «Про захист прав споживачів».

Також, пославшись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16.05.2018 у справі № 910/23964/16, зазначив, що особа, яка бере участь у прилюдних торгах, діє на власний ризик і повинна виявляти розумну обачність щодо перевірки правового статусу майна, на яке вона має намір набути право власності."

Вважає, що вимоги позивача фактично зводяться до спроби перекласти відповідальність за власну комерційну необережність на Банк (стягувача), який не є продавцем майна і не відповідає за його характеристики. Позивач, приймаючи рішення про участь в аукціоні, погодився придбати актив у тому стані ("як є"), в якому він існував на момент торгів. Неможливість (або складність) оформлення права власності, яка виникла через відсутність у позивача повного пакета документів від забудовника або через зміну статусу об`єкта (введення в експлуатацію), є наслідком інвестиційних ризиків, притаманних купівлі майнових прав, а не наслідком порушення процедури торгів.

Стверджує, що посилання Позивача на "неіснування" об`єкта або неможливість реалізації прав є безпідставним, оскільки ці обставини були або могли бути відомі йому при прояві належної обачності на етапі підготовки до аукціону.

Процесуальні дії та рух справи

Позивач 15.09.2025 звернувся до Київського районного суду м. Одеси з вказаним позовом.

Відповідно до автоматизованої системи документообігу цивільна справа розподілена судді Скриль Ю.А.

Ухвалою судді від 17.09.2025 позовну заяву залишено без руху, надано час для сплати судового збору у розмірі 6488,40 гривень, подати до суду нову редакцію позовної заяви із переліком обґрунтованих підстав позову, щодо порушення процедури проведення торгів.

24.09.2025 позивач наддав заяву на усунення недоліків та додатки.

Ухвалою суду відкрито провадження у справі, яку призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження. Підготовче засідання призначене на 23.10.2025.

01.12.2025 від представника відповідача 3 АТ «СЕНС БАНК» надійшли письмові пояснення.

09.12.2025 від позивача надійшла заява про розгляд справи за його відсутності, позов підтримує та просить задовольнити, проти заочного розгляду справи не заперечує.

У підготовчому засіданні закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті. Судове засідання призначене на 26.01.2026.

Судове засідання 26.01.2026 відкладене на 24.02.2026 через відсутність інформації про належне повідомлення Відповідача 2 про розгляд справи.

Відповідачу 2 наданий доступ до матеріалів електронної справи через його особистий електронний кабінет в «Електронний суд» 28.01.2026, цього дня усі матеріали справи надіслані до його електронного кабінету.

12.02.2026 через систему «Електронний суд» відповідач 2 приватний виконавець Щербаков Ю.С. подав до суду відзив на позов.

У судовому засіданні 24.02.2026 розглянуто питання щодо прийняття відзиву на позов, поданого Відповідачем 2 та через недотримання вимог ст.ст. 178, 183 ЦПК України (до відзиву не долучені докази направлення його копії іншим учасникам справи; під час судового засідання з`ясовано, що копії відзиву сторонам у справі не направлялись) відзив залишений без розгляду та повернуто Відповідачу 2.

Також у судовому засіданні 24.02.2026 здійснено розгляд справи, проведені судові дебати, суд перейшов на стадію ухвалення судового рішення та відклав його ухвалення і проголошення до 06.03.2026.

У судовому засіданні 24.02.2026 представники Відповідача 2 та Відповідача 3 заявили, що у разі доведення позивачем обґрунтованості позовних вимог, просять суд застосувати строки позовної давності, передбачені нормами ст. 48 Закону України «Про іпотеку».

Оцінка преюдиціального значення рішення суду

Суд вважає за доцільне першочергово надати оцінку преюдиціальності рішення Київського районного суду м. Одеси від 23.04.2025 у справі № 947/37038/23, на яке посилається позивач.

Позивач вважає, що вказаним рішенням встановлені такі фактичні обставини:

«майнові права, виставлені на продаж, не є підтвердженими у встановленому законом порядку; відсутній акт приймання-передачі, який згідно з договором № 3Б/ПР-3-64 від 10.01.2006 є обов`язковим документом для виникнення права; ПП «Прогрес-Риелт», яке укладало договір із первинним набувачем, не було забудовником чи замовником будівництва; жодні правонаступництва щодо будівництва між Прогрес-Риелт і пізнішими учасниками (ТОВ «Добробут», ТОВ «Прогресбуд», ОК «Морський 1») не існують; об`єкт, що був реалізований через аукціон, не мав правового статусу як майнове право, придатне до стягнення та подальшої реалізації.»

Дослідивши питання преюдиціального значення вказаного рішення суду для вирішення цієї справи, суд дійшов таких висновків.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 23.04.2025 у справі № 947/37038/23 набрало законної сили 26.05.2025.

Суд зазначає, що предметом розгляду у вказаній справі було наявність права власності на майнові права на квартиру, будівле ний номер № НОМЕР_1 , на момент розгляду справи у суді та з урахуванням цього предмета спору, надавалась оцінка наданим сторонами справи доказам.

Суд під час вирішення питання щодо преюдиціальності рішення у справі № 947/37038/23 для цієї справи враховує позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 02.04.2025 у справі № 947/28306/21, згідно з якою, преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року в справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17)).

Преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи (див. пункт 32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2018 року у справі № 917/1345/17 (провадження № 12-144гс18)).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 грудня 2019 року в справі № 520/11429/17 (провадження № 61-19719св19) вказано, що: «згідно з частиною четвертою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини якщо інше не встановлено законом.

Преюдиційні факти - це факти, встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили. Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і означається його суб`єктивними і об`єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у розгляді справи, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішенням у такій справі правовідносини. Преюдиційні обставини є обов`язковими для суду, який розглядає справу навіть у тому випадку, коли він вважає, що вони встановлені неправильно. Таким чином, законодавець намагається забезпечити єдність судової практики та запобігти появі протилежних за змістом судових рішень».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року в справі № 907/29/19 (провадження № 12-17гс20) зазначено, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків. Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин. Правова оцінка може полягати, зокрема, у висновках, зроблених у зв`язку з установленими судом життєвими обставинами, про те, чи виникли юридичні наслідки та які саме, чи порушене право особи, чи виконане зобов`язання належним чином відповідно до закону та договору, чи певна поведінка є правомірною або неправомірною, чи додержано стороною вимог закону тощо».

Аналогічна позиція викладена Верховним Судом у постанові від 29.11.2023 у справі № 638/18026/19.

Отже суд, оцінивши вказане рішення суду з точки зору його преюдиціального значення, під час розгляду цієї справи відповідно до ст. 82 ЦПК України, враховує обставини, встановлені рішенням Київського районного суду м. Одеси від 23.04.2025, ухвалене у справі № 947/37038/23, яке набрало законної сили, та не потребують доказуванню у цій справі, зокрема:

«Судом встановлено, що 10 січня 2006 року між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_2 укладено договір №ЗБ/ПР-3-64 про інвестування згідно з яким ПП «Прогрес-Риелт» зобов`язалось передати у власність ОСОБА_2 об`єкт інвестування, а ОСОБА_2 зобов`язався прийняти об`єкт інвестування і сплатити за нього ПП «Прогрес-Риелт» інвестицію.

Згідно з умовами договору, об`єкт інвестування - безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здавання об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою інвестора) стає правом власності інвестора на новозбудоване майно, як на нерухомість.

Об`єкт будівництва багатофункціональний громадсько-житлового-готельний комплекс «Південний» (будинок АДРЕСА_4 .

Новозбудоване майно визначено, як квартира будівельний номер АДРЕСА_5 об`єкту будівництва. Новозбудоване майно є новозбудованим житлом, що буде використовуватися інвестором, як місце проживання.

Відповідно до умов договору №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 року, а саме п.5.1 встановлено, що сума договору становить 373813,63 грн., строк оплати до 29.11.2006 р.

Відповідно до Договору кредиту №2006/686-Ф03.7/63 від 29.11.2006 р., укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , АКБСР «Укрсоцбанк» надав Валявському у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 62920,00 доларів США зі сплатою 12,45 % процентів річних та наступним порядком погашення заборгованості: з грудня 2006 р. по жовтень 2026 р. щомісячно рівними частками по 262 долара США та у листопаді 2026 р. 302 долара США, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту 28.11.2026 р. на фінансування інвестування житла квартири, будівельний номер АДРЕСА_6 , відповідно до Договору інвестування №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 р., що укладений між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_3 .

В якості забезпечення ОСОБА_2 виконання своїх зобов`язань щодо погашення заборгованості за договором кредиту №2006/686-Ф03.7/63 від 29.11.2006 р., між ОСОБА_2 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» 29.11.2006 р. було укладено іпотечний договір, за умовами якого ОСОБА_3 передав АКБСР «Укрсоцбанк» майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 50,5 квадратних метрів, що розташована на 15 поверсі секції №Б житлового будинку АДРЕСА_7 , що належать ОСОБА_2 на підставі Договору інвестування №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 р., що укладений між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_3 .

Згідно до п. 4.1 до іпотечного договору від 29.11.2006 р. у випадку невиконання або неналежного виконання ОСОБА_3 зобов`язання з погашення заборгованості за Договором кредиту №2006/686-Ф03.7/63 від 29.11.2006 р., АКБСР «Укрсоцбанк» має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є - майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 50,5 квадратних метрів, що розташована на 15 поверсі секції №Б житлового будинку АДРЕСА_7 .

Відповідно до Додаткової угоди від 29.11.2006 року до Договору про інвестування №3Б/ПР-3-64 від 10.01.2006 року, укладеної між Приватним підприємством «Прогрес-Риелт», ОСОБА_2 , Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» встановлено, що сторонами у тому числі викладено в новій редакції п.6.1 та п. 6.3 Договору інвестування №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 р., що укладений між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_3 , а саме: протягом 7 робочих днів після введення житла в експлуатацію, ОСОБА_2 - інвестор надає особі, що вказана Банком, безвідкличну Довіреність для отримання правовстановлюючих документів на житло (Технічний паспорт, Свідоцтво про право власності, Витяг з Єдиного електронного реєстру прав власності на нерухоме майно для іпотеки). Оформлення права власності на Новозбудоване майно інвестора здійснюється з видачею свідоцтва про право власності на це майно, як на об?єкт нерухомого майна, на підставі Договору, Акту приймання-передачі Об?єкту інвестування та відповідного рішення (розпорядження) місцевих органів влади про затвердження Акта Державної комісії про прийняття закінченого будівництвом Об`єкта будівництва в експлуатацію. Особа, що вказана Банком, на підставі безвідкличної довіреності ОСОБА_3 , в строк до одного місяця оформляє правовстановлюючі документи на житло та одержує в БТІ Витяг з Єдиного електронного реєстру прав власності на нерухоме майно з метою подальшого оформлення іпотечного договору квартири ОСОБА_3 та передає їх Банку.

Оригінальний екземпляр Акту приймання-передачі Об?єкту інвестування ОСОБА_3 та всі необхідні документи доля реєстрації права власності ОСОБА_3 на Новозбудоване майно ПП «Прогрес-Риелт» передає особі, що вказана Банком та діє на підставі безвідкличної довіреності ОСОБА_3 .

Правонаступниками Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» є АТ «Альфа-Банк» та в подальшому АТ «Сенс Банк».

Відповідно до протоколу №537590 про проведення електронних торгів, 07.05.2021 р. відбулись електронні торги за реєстраційним лотом №474492 іпотеки - майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_8 за ціною 406688 грн. 00 коп., переможцем яких став учасник під №19 ОСОБА_1 .

Згідно з Актом приватного виконавця про реалізацію предмета іпотеки в рамках виконавчого провадження 64865518 від 24.05.2021 р., приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Щербаковим Ю.С., при примусовому виконанні виконавчого листа №6-4122/2011, виданого 28.12.2011 суддею Дніпровського районного суду м. Києва В.П. Гончарук про стягнення з ОСОБА_2 на користь ПАТ "Укрсоцбанк" заборгованості в розмірі 599027,93 (п?ятсот дев?яносто дев?ять тисяч двадцять сім) грн. 93 коп. та суму витрат, пов?язаних з розглядом справи в третейському суді в розмірі 6364 (шість тисяч триста шістдесят чотири) грн. 70 коп., реалізовано об`єкт нерухомості (предмет іпотеки) - майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 , на підставі договору інвестування від 10 січня 2006 року №3Б/ПР-3-64, що укладено між ПП «Прогрес-Риелт», а також документа, який підтверджує фінансування Іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів (прибутковий касовий ордер, платіжне доручення, квитанція тощо).

Відповідно до цього ж Акту приватного виконавця про реалізацію предмета іпотеки в рамках виконавчого провадження 64865518, 06.04.2021 року до ДП «СЕТАМ» було направлено заявку на реалізацію предмету іпотеки. Стартова (початкова) ціна лоту (предмета іпотеки) становила 406 688,00 грн. Згідно протоколу проведення електронних торгів Державного підприємства "СЕТАМ" Міністерства юстиції України №537590 від 07.05.2021 року електронні торги з реалізації нерухомого майна відбулись вперше за посиланням https://setam.net.ua/auction/474069. Згідно з протоколом проведення електронних торгів № 537590 від 07.05.2021, реєстраційний номер лота 474492 реалізоване на перших торгах нерухоме майно - майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , на підставі договору інвестування від 10 січня 2006 року №3Б/ПР-3-64, що укладено з ПП «Прогрес-Риелт», а також документа, який підтверджує фінансування Іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів (прибутковий касовий ордер, платіжне доручення, квитанція, тощо). Стартова (початкова) ціна лота - 406 688 грн. 00 коп., ціна продажу - 406 688 грн. 00 коп.

Майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний АДРЕСА_1 , продана за 406 688 грн. 00 коп., яку придбав ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_3 , паспорт серії НОМЕР_4 , адреса: АДРЕСА_9 .

Зазначені грошові кошти за придбане нерухоме майно перераховано наступним чином: 20 334,40 грн. - загальний розмір винагороди Організаторів торгів та 386 353,60 грн. - перераховано 18 травня 2021 року приватному виконавцю виконавчого округу Одеської області Щербакова Ю.С. на рахунок № НОМЕР_5 .

Також, судовим розглядом встановлено, що 15.01.2004 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради прийнято рішення №27 «Про надання дозволу товариству з обмеженою відповідальністю «Добробут» на проектування та будівництво багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний» і про умови надання земельної ділянки площею 3,7287 га за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 118-а», яким надано дозвіл ТОВ «Добробут» на проектування та будівництво багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний» на земельній ділянці 3,7287 га за адресою: АДРЕСА_10 . Також зобов`язано ТОВ «Добробут» у тому числі оформити договір на право забудови між виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ «Добробут».

З наданої до суду копії договору вбачається, що між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ «Добробут» було укладено договір на право забудови, як додаток №3 до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 15.01.2004 року за №27, за умовами якого ТОВ «Добробут» як забудовнику надається право забудови земельної ділянки, площею 3,7287 га за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118-а для здійснення будівництва БГЖТК «Південний» та комплексного благоустрою прилеглої території.

Рішенням Одеської міської ради №2170-VII від 14.06.2017 року припинено договір оренди землі, укладений між Одеською міською радою та ТОВ «Добробут» та надано ОК «ЖБК «Морський 1» в оренду земельну ділянку, площею 3,7287 га за адресою: АДРЕСА_10 , для проектування i будівництва багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний»

31.08.2015 року між ТОВ «Добробут», як асоційованим членом кооперативу та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Морський 1» укладено Угоду про внесення цільового внеску, за умовами якої ОК «ЖБК «Морський 1» приймає від попереднього замовника будівництва Об`єкта будівництва:

1) об`єкт незавершеного будівництва (ОНБ), а саме результати будівельних робіт, що були виконані та були прийняті ТОВ «Добробут» в період створення багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану вул. Фонтанська дорога, 118-а, станом на 31.08.2015 року в сумі 100 890 282,00 грн. разом з обтяженнями;

2) обтяження ОНБ, а саме зобов`язання перед невизначеним колом осіб, які разом можуть бути визнані такими, що разом мають право вимоги від поточного власника ОНБ на всі результати будівельних робіт з будівництва Об`єкту станом на 31.08.2015 року на загальну суму - 100 890 282,00 грн., а кожна з яких може бути визнана такою, що має право вимоги від поточного власника ОНБ на частину результатів будівельних робіт з будівництва Об`єкту станом на 31.08.2015 року, визначену власником ОНБ будівництва на власний розсуд;

3) права замовника будівництва Об`єкту.»

Інші обставини, викладені у вказаному рішенні суду, на які посилається позивач, є правовою оцінкою суду, та зводяться до недоведеності позивачем доказами наявності у нього права власності на майнові права, та до невірно обраного способу захисту у зв`язку з веденням об`єкта в експлуатацію, а отже до них не підлягають застосуванню норми ст. 82 ЦПК України.

Щодо наведених позивачем обставини («майнові права, виставлені на продаж, не є підтвердженими у встановленому законом порядку; відсутній акт приймання-передачі, який згідно з договором № 3Б/ПР-3-64 від 10.01.2006 є обов`язковим документом для виникнення права; ПП «Прогрес-Риелт», яке укладало договір із первинним набувачем, не було забудовником чи замовником будівництва; жодні правонаступництва щодо будівництва між Прогрес-Риелт і пізнішими учасниками (ТОВ «Добробут», ТОВ «Прогресбуд», ОК «Морський 1») не існують; об`єкт, що був реалізований через аукціон, не мав правового статусу як майнове право, придатне до стягнення та подальшої реалізації»), які на його думку встановлені судом у справі 947/37038/23, суд зазначає.

З дослідження вказаного рішення суду вбачається, що суд під час розгляду справи встановив, що підставою для звернення позивача до суду з даним позовом є невиконання умов договору №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 року укладеного між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_2 та невизнання ОК «ЖБК «Морський 1» права позивача на майнові права на об`єкт інвестування за вказаним договором.

У рішенні суд зазначив, що:

«Разом з тим, позивачем не підтверджено, що право замовника будівництва на спірний об`єкт набувалось ПП «Прогрес-Риелт» та в подальшому переходило від нього до ТОВ «Прогресбуд», ТОВ «Добробут».

Доказів на підтвердження того, що кооператив є правонаступником ТОВ «Добробут», або ПП «Прогрес-Риелт», або ТОВ «Прогресбуд», до суду не надано.

При цьому, позивач помилково ототожнює ПП «Прогрес-Риелт» та OK «ЖБК «Морський 1», не надавши суду, ані доказу того, що ПП «Прогрес-Риелт» як сторона по договору про інвестування №3Б/ПР-3-64 від 10.01.2006 року не визнає права позивача, ані доказу того, що OK «ЖБК «Морський 1» є правонаступником ПП «Прогрес-Риелт» чи його зобов`язань.

Доказів, що кооператив прийняв на себе жодних зобов`язань, які виникають на підставі договору про інвестування №3Б/ПР-3-64 від 10.01.2006 року укладеного між ОСОБА_2 та ПП «Прогрес-Риелт», матеріали справи не містять.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Вирішуючи спір, суд зазначає, що позивач обрав спосіб захисту своїх прав у вигляді визнання права власності на майнові права на квартиру за будівельним номером АДРЕСА_1 .

Однак з наявних в матеріалах справи документів, судом встановлено, що об`єкт будівництва - багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» за адресою: АДРЕСА_10 , було введено в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом №ІУ50 від 14.03.2023 року, яким підтверджується готовність об`єкту будівництва до експлуатації.

Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської Ради №141-01р від 13.04.2023 р. «Про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна: АДРЕСА_11 » вирішено присвоїти адресу об`єкту нерухомого майна «Будівництво багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний», ІІ черга будівництва, 1 пусковий комплекс» загальною площею 36522,1 кв.м. з урахуванням основних показників об`єкта, зазначених у сертифікаті від 14.03.2023 року за № ІУ50, зареєстрованому Державною інспекцією архітектури та містобудування України: Україна, Одеська область, Одеський район, Одеська територіальна громада, місто Одеса, Фонтанська дорога, 124, зі складовими частинами: квартири з АДРЕСА_12 ; нежитлові приміщення з № 1063 по № 1164.

Отже, судом встановлено, що - багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» за адресою: АДРЕСА_10 , було введено в експлуатацію та об`єкт будівництва за визначеною у договорі інвестування адресою є об`єктом нерухомості.

За наслідком чого, приймаючи введення об`єкту будівництва до експлуатації, суд доходить до висновку, що обраний позивачем спосіб захисту прав є неефективним».

Отже викладені обставини у рішенні суду є правовою оцінкою суду, відповідно до якої вказані обставини не є доведеними через відсутність відповідних доказів на їх підтвердження, та таким чином не можуть мати преюдиціального значення для розгляд цієї справи. Вказані обставини не є встановленими, а навпаки є недоведеними стороною позивача належними доказами.

Встановлені судом фактичні обставини справи (з урахування висновків щодо застосування ст. 82 ЦПК України)

Судом встановлено, що 10 січня 2006 року між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_2 укладено договір №ЗБ/ПР-3-64 про інвестування згідно з яким ПП «Прогрес-Риелт» зобов`язалось передати у власність ОСОБА_2 об`єкт інвестування, а ОСОБА_2 зобов`язався прийняти об`єкт інвестування і сплатити за нього ПП «Прогрес-Риелт» інвестицію.

Згідно з умовами договору, об`єкт інвестування - безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здавання об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою інвестора) стає правом власності інвестора на новозбудоване майно, як на нерухомість.

Об`єкт будівництва багатофункціональний громадсько-житлового-готельний комплекс «Південний» (будинок АДРЕСА_4 .

Новозбудоване майно визначено, як квартира будівельний номер АДРЕСА_5 об`єкту будівництва. Новозбудоване майно є новозбудованим житлом, що буде використовуватися інвестором, як місце проживання.

Відповідно до умов договору №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 року, а саме п.5.1 встановлено, що сума договору становить 373813,63 грн., строк оплати до 29.11.2006 р.

Відповідно до Договору кредиту №2006/686-Ф03.7/63 від 29.11.2006 р., укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , АКБСР «Укрсоцбанк» надав Валявському у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 62920,00 доларів США зі сплатою 12,45 % процентів річних та наступним порядком погашення заборгованості: з грудня 2006 р. по жовтень 2026 р. щомісячно рівними частками по 262 долара США та у листопаді 2026 р. 302 долара США, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту 28.11.2026 р. на фінансування інвестування житла квартири, будівельний номер АДРЕСА_6 , відповідно до Договору інвестування №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 р., що укладений між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_3 .

В якості забезпечення ОСОБА_2 виконання своїх зобов`язань щодо погашення заборгованості за договором кредиту №2006/686-Ф03.7/63 від 29.11.2006 р., між ОСОБА_2 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» 29.11.2006 р. було укладено іпотечний договір, за умовами якого ОСОБА_3 передав АКБСР «Укрсоцбанк» майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 50,5 квадратних метрів, що розташована на 15 поверсі секції №Б житлового будинку АДРЕСА_7 , що належать ОСОБА_2 на підставі Договору інвестування №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 р., що укладений між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_3 .

Згідно до п. 4.1 до іпотечного договору від 29.11.2006 р. у випадку невиконання або неналежного виконання ОСОБА_3 зобов`язання з погашення заборгованості за Договором кредиту №2006/686-Ф03.7/63 від 29.11.2006 р., АКБСР «Укрсоцбанк» має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є - майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 50,5 квадратних метрів, що розташована на 15 поверсі секції №Б житлового будинку АДРЕСА_7 .

Відповідно до Додаткової угоди від 29.11.2006 року до Договору про інвестування №3Б/ПР-3-64 від 10.01.2006 року, укладеної між Приватним підприємством «Прогрес-Риелт», ОСОБА_2 , Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» встановлено, що сторонами у тому числі викладено в новій редакції п.6.1 та п. 6.3 Договору інвестування №ЗБ/ПР-3-64 від 10.01.2006 р., що укладений між ПП «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_3 , а саме: протягом 7 робочих днів після введення житла в експлуатацію, ОСОБА_2 - інвестор надає особі, що вказана Банком, безвідкличну Довіреність для отримання правовстановлюючих документів на житло (Технічний паспорт, Свідоцтво про право власності, Витяг з Єдиного електронного реєстру прав власності на нерухоме майно для іпотеки). Оформлення права власності на Новозбудоване майно інвестора здійснюється з видачею свідоцтва про право власності на це майно, як на об?єкт нерухомого майна, на підставі Договору, Акту приймання-передачі Об?єкту інвестування та відповідного рішення (розпорядження) місцевих органів влади про затвердження Акта Державної комісії про прийняття закінченого будівництвом Об`єкта будівництва в експлуатацію. Особа, що вказана Банком, на підставі безвідкличної довіреності ОСОБА_3 , в строк до одного місяця оформляє правовстановлюючі документи на житло та одержує в БТІ Витяг з Єдиного електронного реєстру прав власності на нерухоме майно з метою подальшого оформлення іпотечного договору квартири ОСОБА_3 та передає їх Банку.

Оригінальний екземпляр Акту приймання-передачі Об?єкту інвестування ОСОБА_3 та всі необхідні документи доля реєстрації права власності ОСОБА_3 на Новозбудоване майно ПП «Прогрес-Риелт» передає особі, що вказана Банком та діє на підставі безвідкличної довіреності ОСОБА_3 .

Правонаступниками Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» є АТ «Альфа-Банк» та в подальшому АТ «Сенс Банк».

17.03.2021 відкрито виконавче провадження №64865518 з виконання виконавчого листа №6-4122/2011, виданого Дніпровським районним судом м. Києва 28.12.2011, відповідно до якого з ОСОБА_2 на користь Акціонерного Товариства «СЕНС БАНК» підлягає стягненню заборгованість у розмірі 599 027,93 грн та судовий збір у розмірі 6364,70 грн.

17.03.2021 винесена постанова про арешт майна боржника, якою було накладено арешт на все майно боржника.

За результатами перевірки майнового стану боржника приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Щербаковим Юрієм Сергійовичем було встановлено, що боржнику належать майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний АДРЕСА_6 , та перебувають в іпотеці стягувача (реєстраційний номер обтяження №4278019).

Приватним виконавцем 22.03.2021 винесено постанову про опис майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру будівельний АДРЕСА_6 .

На підставі заяви стягувача, приватним виконавцем 25.03.2021 винесена постанова про призначення суб`єкта оціночної діяльності. Суб`єктом оціночної діяльності було призначено ФОП ОСОБА_4 . Згідно з вказаною постановою приватного виконавця Суслова В`ячеслава Борисовича попереджено про кримінальну відповідальність за відмову від надання висновку та за надання завідомо неправдивого висновку.

02.04.2021 ФОП ОСОБА_4 складений Звіт про незалежну оцінку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру будівельний АДРЕСА_13 дорога, вартість яких склала 406 688,00 грн. Вказаний звіт 06.04.2021 надійшов до приватного виконавця.

Листом від 06.04.2021 №2395 сторони виконавчого провадження повідомлені про результати визначення вартості майна, що підтверджується фіскальним чеком та реєстром згрупованих відправлень від 06.04.2021.

06.04.2021 приватним виконавцем виготовлена заявка на реалізацію.

Відповідно до протоколу №537590 про проведення електронних торгів, 07.05.2021 р. відбулись електронні торги за реєстраційним лотом №474492 іпотеки - майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_8 за ціною 406688 грн. 00 коп., переможцем яких став учасник під №19 ОСОБА_1 .

24.05.2021 приватним виконавцем на зазначену у протоколі торгів адресу ОСОБА_1 надісланий акт про реалізацію предмета іпотеки, що підтверджується відповідним реєстром поштових відправлень.

Згідно з Актом приватного виконавця про реалізацію предмета іпотеки в рамках виконавчого провадження 64865518 від 24.05.2021, приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Щербаковим Ю.С., при примусовому виконанні виконавчого листа №6-4122/2011, виданого 28.12.2011 суддею Дніпровського районного суду м. Києва В.П. Гончарук про стягнення з ОСОБА_2 на користь ПАТ "Укрсоцбанк" заборгованості в розмірі 599027,93 (п?ятсот дев?яносто дев?ять тисяч двадцять сім) грн. 93 коп. та суму витрат, пов?язаних з розглядом справи в третейському суді в розмірі 6364 (шість тисяч триста шістдесят чотири) грн. 70 коп., реалізовано об`єкт нерухомості (предмет іпотеки) - майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 , на підставі договору інвестування від 10 січня 2006 року №3Б/ПР-3-64, що укладено між ПП «Прогрес-Риелт», а також документа, який підтверджує фінансування Іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів (прибутковий касовий ордер, платіжне доручення, квитанція тощо).

Відповідно до цього ж Акту приватного виконавця про реалізацію предмета іпотеки в рамках виконавчого провадження 64865518, 06.04.2021 року до ДП «СЕТАМ» було направлено заявку на реалізацію предмету іпотеки. Стартова (початкова) ціна лоту (предмета іпотеки) становила 406 688,00 грн. Згідно протоколу проведення електронних торгів Державного підприємства "СЕТАМ" Міністерства юстиції України №537590 від 07.05.2021 року електронні торги з реалізації нерухомого майна відбулись вперше за посиланням https://setam.net.ua/auction/474069. Згідно з протоколом проведення електронних торгів № 537590 від 07.05.2021, реєстраційний номер лота 474492 реалізоване на перших торгах нерухоме майно - майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , на підставі договору інвестування від 10 січня 2006 року №3Б/ПР-3-64, що укладено з ПП «Прогрес-Риелт», а також документа, який підтверджує фінансування Іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів (прибутковий касовий ордер, платіжне доручення, квитанція, тощо). Стартова (початкова) ціна лота - 406 688 грн. 00 коп., ціна продажу - 406 688 грн. 00 коп.

Майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний АДРЕСА_1 , продана за 406 688 грн. 00 коп., яку придбав ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_3 , паспорт серії НОМЕР_4 , адреса: АДРЕСА_9 .

Зазначені грошові кошти за придбане нерухоме майно перераховано наступним чином: 20 334,40 грн. - загальний розмір винагороди Організаторів торгів та 386 353,60 грн. - перераховано 18 травня 2021 року приватному виконавцю виконавчого округу Одеської області Щербакова Ю.С. на рахунок № НОМЕР_5 .

Також, судовим розглядом встановлено, що 15.01.2004 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради прийнято рішення №27 «Про надання дозволу товариству з обмеженою відповідальністю «Добробут» на проектування та будівництво багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний» і про умови надання земельної ділянки площею 3,7287 га за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 118-а», яким надано дозвіл ТОВ «Добробут» на проектування та будівництво багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний» на земельній ділянці 3,7287 га за адресою: АДРЕСА_10 . Також зобов`язано ТОВ «Добробут» у тому числі оформити договір на право забудови між виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ «Добробут».

Між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ «Добробут» було укладено договір на право забудови, як додаток №3 до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 15.01.2004 року за №27, за умовами якого ТОВ «Добробут» як забудовнику надається право забудови земельної ділянки, площею 3,7287 га за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118-а для здійснення будівництва БГЖТК «Південний» та комплексного благоустрою прилеглої території.

Рішенням Одеської міської ради №2170-VII від 14.06.2017 року припинено договір оренди землі, укладений між Одеською міською радою та ТОВ «Добробут» та надано ОК «ЖБК «Морський 1» в оренду земельну ділянку, площею 3,7287 га за адресою: АДРЕСА_10 , для проектування i будівництва багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний»

31.08.2015 року між ТОВ «Добробут», як асоційованим членом кооперативу та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Морський 1» укладено Угоду про внесення цільового внеску, за умовами якої ОК «ЖБК «Морський 1» приймає від попереднього замовника будівництва Об`єкта будівництва:

1) об`єкт незавершеного будівництва (ОНБ), а саме результати будівельних робіт, що були виконані та були прийняті ТОВ «Добробут» в період створення багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану вул. Фонтанська дорога, 118-а, станом на 31.08.2015 року в сумі 100 890 282,00 грн. разом з обтяженнями;

2) обтяження ОНБ, а саме зобов`язання перед невизначеним колом осіб, які разом можуть бути визнані такими, що разом мають право вимоги від поточного власника ОНБ на всі результати будівельних робіт з будівництва Об`єкту станом на 31.08.2015 року на загальну суму - 100 890 282,00 грн., а кожна з яких може бути визнана такою, що має право вимоги від поточного власника ОНБ на частину результатів будівельних робіт з будівництва Об`єкту станом на 31.08.2015 року, визначену власником ОНБ будівництва на власний розсуд;

3) права замовника будівництва Об`єкту.

Оцінка аргументів сторін та Мотиви суду

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес.

Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно із статтею 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Відповідно до ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження», реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обігу, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною.

Згідно з ч. 1 ст. 650 ЦК України в редакції станом на час проведення електронних торгів, особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах тощо встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 4 ст. 656 ЦК України у вказаній редакції, до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

На підставі п. 1.1 «Порядку реалізації арештованого майна», затвердженого Наказом

Міністерства юстиції України 29.09.2016 № 2831/5 у редакції станом на час проведення електронних торгів, електронні торги електронні торги - продаж майна за допомогою функціоналу центральної бази даних системи електронних торгів, за яким його власником стає учасник, який під час торгів запропонував за нього найвищу ціну.

Пунктами 4 та 8, 10 розділу Х цього Порядку у зазначеній редакції передбачено, що після повного розрахунку переможця за придбане майно (у тому числі сплати винагороди за організацію та проведення електронних торгів) на підставі протоколу про проведення електронних торгів та платіжного документа, що підтверджує сплату додаткової винагороди за організацію та проведення електронних торгів (у випадку, якщо майно реалізувалося за ціною, вищою стартової), виконавець протягом п`яти робочих днів складає акт про проведені електронні торги. Державний виконавець додатково затверджує акт про проведені електронні торги у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований.

Акт про проведені електронні торги є документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, у випадках, передбачених законодавством.

У випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведені електронні торги.

Переможець електронних торгів зобов`язаний отримати майно у зберігача не пізніше семи робочих днів з дати отримання акта.

Таким чином, різновидом договору купівлі-продажу є продаж майна на прилюдних торгах, сторонами якого виступають організатор торгів як продавець і переможець торгів як покупець, а його істотними умовами є предмет договору та покупна ціна.

Із правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 лютого 2013 року у справі №6-174цс12, вбачаєтсья, що, виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця учасника прилюдних торгів, складання державним виконавцем за результатами їх проведення акту про проведення прилюдних торгів оформлює договірні відносини купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, є правочином.

Верховний Суд у постанові від 20 березня 2019 року у справі №751/11610/15-ц вказав, що процедура реалізації нерухомого майна з прилюдних торгів завершується затвердженням начальником органу державної виконавчої служби (або приватним виконавцем) акту, складеного державним (приватним) виконавцем за результатами відповідних торгів, що є підставою для подальшої реєстрації прав на придбане майно.

Судом встановлено, що майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний АДРЕСА_1 , продана на електроних торгах за 406 688 грн. 00 коп., яку придбав ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_3 , паспорт серії НОМЕР_4 , адреса: АДРЕСА_9 .

Зазначені грошові кошти за придбане нерухоме майно перераховано наступним чином: 20 334,40 грн. - загальний розмір винагороди Організаторів торгів та 386 353,60 грн. - перераховано 18 травня 2021 року приватному виконавцю виконавчого округу Одеської області Щербакова Ю.С. на рахунок № НОМЕР_5 .

Рішенням Одеської міської ради №2170-VII від 14.06.2017 року припинено договір оренди землі, укладений між Одеською міською радою та ТОВ «Добробут» та надано ОК «ЖБК «Морський 1» в оренду земельну ділянку, площею 3,7287 га за адресою: АДРЕСА_10 , для проектування i будівництва багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний»

31.08.2015 року між ТОВ «Добробут», як асоційованим членом кооперативу та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Морський 1» укладено Угоду про внесення цільового внеску, за умовами якої ОК «ЖБК «Морський 1» приймає від попереднього замовника будівництва Об`єкта будівництва:

1) об`єкт незавершеного будівництва (ОНБ), а саме результати будівельних робіт, що були виконані та були прийняті ТОВ «Добробут» в період створення багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану вул. Фонтанська дорога, 118-а, станом на 31.08.2015 року в сумі 100 890 282,00 грн. разом з обтяженнями;

2) обтяження ОНБ, а саме зобов`язання перед невизначеним колом осіб, які разом можуть бути визнані такими, що разом мають право вимоги від поточного власника ОНБ на всі результати будівельних робіт з будівництва Об`єкту станом на 31.08.2015 року на загальну суму - 100 890 282,00 грн., а кожна з яких може бути визнана такою, що має право вимоги від поточного власника ОНБ на частину результатів будівельних робіт з будівництва Об`єкту станом на 31.08.2015 року, визначену власником ОНБ будівництва на власний розсуд;

3) права замовника будівництва Об`єкту.

У постанові Верховного Суду України від 06 квітня 2016 року у справі № 3 242гс16 викладено правовий висновок, що при вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог законодавства при проведенні електронних торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів.

У постанові від 29.11.2017 у справі №668/5633/14-ц Верховний Суд України зазначив, що головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення положень закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними. Тобто для визнання судом електронних торгів недійсними необхідним є: наявність підстав для визнання електронних торгів недійсними (порушення правил проведення електронних торгів); встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Отже, електронні торги можуть бути визнані недійсними лише за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює. За вимогами ст. 204 ЦК України передбачена презумпція правомірності правочину.

Відповідно до ст.. 18 Закону України «Про виконавче провадження», виконавець зобов`язаний:

1) здійснювати заходи примусового виконання рішень у спосіб та в порядку, які встановлені виконавчим документом і цим Законом;

2) надавати сторонам виконавчого провадження, їхнім представникам та прокурору як учаснику виконавчого провадження можливість ознайомитися з матеріалами виконавчого провадження;

3) розглядати в установлені законом строки заяви сторін, інших учасників виконавчого провадження та їхні клопотання;

4) заявляти в установленому порядку про самовідвід за наявності обставин, передбачених цим Законом;

5) роз`яснювати сторонам та іншим учасникам виконавчого провадження їхні права та обов`язки;

6) невідкладно, не пізніше наступного робочого дня після одержання відповідного звернення від Державного концерну "Укроборонпром", акціонерного товариства, cтвореного шляхом перетворення Державного концерну "Укроборонпром", державного унітарного підприємства, у тому числі казенного підприємства, яке є учасником Державного концерну "Укроборонпром" або на момент припинення Державного концерну "Укроборонпром" було його учасником, господарського товариства в оборонно-промисловому комплексі, визначеного частиною першою статті 1 Закону України "Про особливості реформування підприємств оборонно-промислового комплексу державної форми власності", вчинити дії щодо зняття арешту з майна, щодо якого було здійснено заходи із заміни майна, передбачені статтею 11 Закону України "Про особливості реформування підприємств оборонно-промислового комплексу державної форми власності".

3. Виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право:

1) проводити перевірку виконання боржниками рішень, що підлягають виконанню відповідно до цього Закону;

2) проводити перевірку виконання юридичними особами незалежно від форми власності, фізичними особами, фізичними особами - підприємцями рішень стосовно працюючих у них боржників;

3) з метою захисту інтересів стягувача одержувати безоплатно від державних органів, підприємств, установ, організацій незалежно від форми власності, посадових осіб, сторін та інших учасників виконавчого провадження необхідні для проведення виконавчих дій пояснення, довідки та іншу інформацію, в тому числі конфіденційну;

4) за наявності вмотивованого рішення суду про примусове проникнення до житла чи іншого володіння фізичної особи безперешкодно входити на земельні ділянки, до житлових та інших приміщень боржника - фізичної особи, особи, в якої перебуває майно боржника чи майно та кошти, належні боржникові від інших осіб, проводити в них огляд, у разі потреби примусово відкривати їх в установленому порядку із залученням працівників поліції, опечатувати такі приміщення, арештовувати, опечатувати та вилучати належне боржникові майно, яке там перебуває та на яке згідно із законом можливо звернути стягнення. Примусове проникнення на земельні ділянки, до житлових та інших приміщень у зв`язку з примусовим виконанням рішення суду про виселення боржника та вселення стягувача і рішення про усунення перешкод у користуванні приміщенням (житлом) здійснюється виключно на підставі такого рішення суду;

5) безперешкодно входити на земельні ділянки, до приміщень, сховищ, іншого володіння боржника - юридичної особи, проводити їх огляд, примусово відкривати та опечатувати їх;

6) накладати арешт на майно боржника, опечатувати, вилучати, передавати таке майно на зберігання та реалізовувати його в установленому законодавством порядку;

7) накладати арешт на кошти та інші цінності боржника, зокрема на кошти, які перебувають у касах, на рахунках у банках, інших фінансових установах, небанківських надавачах платіжних послуг та органах, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів (крім коштів на єдиному рахунку, відкритому у порядку, визначеному статтею 35-1 Податкового кодексу України, коштів на рахунках платників податків у системі електронного адміністрування податку на додану вартість, коштів на електронних рахунках платників акцизного податку, коштів на рахунках із спеціальним режимом використання, спеціальних та інших рахунках, звернення стягнення на які заборонено законом), на рахунки в цінних паперах, на електронні гроші, які зберігаються на електронних гаманцях в емітентах електронних грошей, а також опечатувати каси, приміщення і місця зберігання грошей;

8) здійснювати реєстрацію обтяжень майна в процесі та у зв`язку з виконавчим провадженням;

9) використовувати за згодою власника приміщення для тимчасового зберігання вилученого майна, а також транспортні засоби стягувача або боржника за їхньою згодою для перевезення майна;

10) звертатися до суду або органу, який видав виконавчий документ, із заявою (поданням) про роз`яснення рішення, про видачу дубліката виконавчого документа у випадках, передбачених цим Законом, до суду, який видав виконавчий документ, - із заявою (поданням) про встановлення чи зміну порядку і способу виконання рішення, про відстрочку чи розстрочку виконання рішення;

11) приймати рішення про відстрочку та розстрочку виконання рішення (крім судових рішень), за наявності письмової заяви стягувача;

12) звертатися до суду з поданням про розшук дитини, про постановлення вмотивованого рішення про примусове проникнення до житла чи іншого володіння боржника - фізичної або іншої особи, в якої перебуває дитина, стосовно якої складено виконавчий документ про її відібрання;

13) звертатися до суду з поданням про примусове проникнення до житла чи іншого володіння боржника - фізичної або іншої особи, в якої перебуває майно боржника чи майно та кошти, що належать боржникові від інших осіб;

14) викликати фізичних осіб, посадових осіб з приводу виконавчих документів, що перебувають у виконавчому провадженні.

У разі якщо боржник без поважних причин не з`явився за викликом виконавця, виконавець має право звернутися до суду щодо застосування до нього приводу;

15) залучати в установленому порядку понятих, працівників поліції, інших осіб, а також експертів, спеціалістів, а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання;

16) накладати стягнення у вигляді штрафу на фізичних, юридичних та посадових осіб у випадках, передбачених законом;

17) застосовувати під час примусового виконання рішень фото- і кінозйомку, відеозапис;

18) вимагати від матеріально відповідальних і посадових осіб боржників - юридичних осіб або боржників - фізичних осіб надання пояснень за фактами невиконання рішень або законних вимог виконавця чи іншого порушення вимог законодавства про виконавче провадження;

19) у разі ухилення боржника від виконання зобов`язань, покладених на нього рішенням, звертатися до суду за встановленням тимчасового обмеження у праві виїзду боржника - фізичної особи чи керівника боржника - юридичної особи за межі України до виконання зобов`язань за рішенням або погашення заборгованості за рішеннями про стягнення періодичних платежів;

20) залучати в разі потреби до проведення чи організації виконавчих дій суб`єктів господарювання, у тому числі на платній основі, за рахунок авансового внеску стягувача;

21) отримувати від банків та інших фінансових установ, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей інформацію про наявність рахунків/електронних гаманців та/або стан рахунків/електронних гаманців боржника, рух коштів та операції за рахунками/електронними гаманцями боржника, а також інформацію про договори боржника про зберігання цінностей або надання боржнику в майновий найм (оренду) індивідуального банківського сейфа, що охороняється банком;

22) здійснювати інші повноваження, передбачені цим Законом.

4. Вимоги виконавця щодо виконання рішень є обов`язковими на всій території України. Невиконання законних вимог виконавця тягне за собою відповідальність, передбачену законом.

Залучення для проведення виконавчих дій працівників поліції здійснюється за вмотивованою постановою виконавця, яка надсилається керівнику територіального органу поліції за місцем проведення відповідної виконавчої дії. У залученні поліції для проведення виконавчих дій може бути відмовлено лише з підстав залучення особового складу даного територіального органу поліції до припинення групового порушення громадської безпеки і порядку чи масових заворушень, а також для подолання наслідків масштабних аварій чи інших масштабних надзвичайних ситуацій.

5. Під час виконання рішень виконавець має право на безпосередній доступ до інформації про боржників, їхнє майно, доходи та кошти, у тому числі конфіденційної, яка міститься в державних базах даних і реєстрах, у тому числі електронних. Порядок доступу до такої інформації з баз даних та реєстрів встановлюється Міністерством юстиції України разом із державними органами, які забезпечують їх ведення.

Згідно зі статтею 61 цього Закону, реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом проведення електронних аукціонів або за фіксованою ціною. Реалізація за фіксованою ціною застосовується щодо майна, оціночна вартість якого не перевищує 30 мінімальних розмірів заробітної плати. Реалізація за фіксованою ціною не застосовується до нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва, майбутніх об`єктів нерухомості, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден незалежно від вартості такого майна.

Як встановлено судом, приватним виконавцем було дотримано процедуру реалізації прав на майнові права квартири, які придбав позивач.

На момент проведення електронних торгів наявність права на майнові права була перевірена, про що свідчать матеріали справи та встановлені судом фактичні обставини справи.

Щодо преюдиціального значення рішення суду у справі № 947/37038/23, на яке посилався позивач як на підставу своїх позовних вимог, суд надав оцінку вище та встановив відсутність преюдиційності фактів, на які послався позивач, для цієї справи.

Згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Водночас позивач, звертаючись з позовом у цій справі, як на підставу невизнання недійсними електронні торги не зазначає конкретні порушення, допущені приватним виконавцем правил проведення таких торгів.

Також не наводить які саме норми Порядку реалізації арештованого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5, порушені приватним виконавцем.

Під час судового розгляду позивач надав суду пояснення з приводу фактичних підстав звернення до суду саме з цими позовними вимогами про визнання торгів недійсними, згідно з якими останній повідомив, що за наслідками придбання на державних торгах майнових прав він сплатив грошові кошти, при цьому не отримав ані майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, ані право власності на сам об`єкт нерухомості. Після відмови рішенням суду у справі № 947/37038/23 у задоволенні його позовних вимог про визнання права власності на майнові права на квартиру за будівельним номером АДРЕСА_2 , до суду з позовними вимогами про визнання права власності на квартиру не звернувся, оскільки судова практика в аналогічних спорах є негативною, а тому, після консультації з адвокатом, вирішив звернутись саме з позовом про визнання електронних торгів недійсними як правочину, внаслідок якого товар (майнові права) не отримав.

Ураховуючи викладене суд дійшов висновку, що позивачем не наведені та не доведені обставини допущення приватним виконавцем положень закону при проведенні електронних торгів, та порушення при цьому його прав і законних інтересів.

За встановлених обставин, суд виснував про відсутність правових підстав для визнання електронних торгів не дійсним, та як наслідок, визнання недійсним акт про проведення електронних торгів та стягнення грошових коштів.

Отже суд виснував про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

При цьому суд зазначає, що рішенням Київського районного суду від 23.04.2025, яке набрало законної сили, позивачу, з посиланнями на правові позиції Верховного Суду в аналогічних справах, було роз`яснено про належний та ефективний спосіб захисту, з яким він має право звернутися до суду.

Під час судового розгляду представниками відповідачів 2 та 3 заявлено про застосування наслідків спливу строків позовної давності.

З цього приводу суд зазначає, що оскільки вбачаються підстави для відмови у задоволенні позовних вимог, суд не надає оцінку обставинам щодо пропуску чи дотримання позивачем стоку позовної давності.

Судові витрати

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, ураховуючи відсутність підстав для задоволення позовних вимог в повному обсязі, судові витрати не відшкодовуються та покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 10, 12, 13, 19, 81, 141, 275, 258-260, 263-265, 275 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_5 до Державного підприємства «СЕТАМ», Приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Щербакова Юрія Сергійовича, Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» про визнання недійсними електронних торгів, акта про проведення електронних торгів, стягнення грошових коштів відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_14 .

Відповідач 1: Державне підприємство «СЕТАМ», адреса: м. Київ, вулиця Стрілецька, 4-6.

Відповідач 2: Приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Щербаков Юрій Сергійович, адреса: м. Одеса, вул. Гоголя, 19, офіс 1.

Відповідач 3: Акціонерне товариство «СЕНС БАНК», адреса: м. Київ, вулиця Велика Васильківська, 100.

Рішення суду проголошене та підписане 06.03.2026.

Суддя Ю. А. Скриль