10 лютого 2026 року Херсонський міський суд Херсонської області у складі:
головуючого судді Кузьміної О.І.,
за участю секретаря судового засідання Савицького В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом адвоката Матвєєвої-Вац Надії Володимирівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: Херсонська товарна біржа «Ізумруд» про визначення договору купівлі-продажу дійсним,-
Адвокат Матвєєвої-Вац Надія Володимирівна, яка діє в інтересах ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаною позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: Херсонська товарна біржа «Ізумруд» про визначення договору купівлі-продажу дійсним. Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що 29.03.1999 року позивачі та відповідач уклали на Херсонській товарній біржі «Ізумруд» договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку розташованого за адресою АДРЕСА_1 (після перенумерації житлових будинків - 103). Вказаний договір нотаріально не посвідчений, був зареєстрований КП «ХБТІ» за реєстровим номером 221, а згодом, 02.07.1999 року зазначена угода була зареєстрована у Посад-Покровській сільській раді, погосподарська книга № 6, особовий рахунок № НОМЕР_1 .
29.03.1999 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено й іншу біржову угоду, а саме: договір№ 4956 купівлі- продажу, відповідно до якого ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 придбала земельну ділянку площею 0,2390 га. Вказаний договір нотаріально не посвідчений, 03.05.1999 року був зареєстрований КП «ХБТІ» за реєстровим номером №221.
Сторони досягли всіх істотних умов купівлі-продажу та виконали їх умови. Визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна необхідно позивачу для здійснення державної реєстрації права власності на житловий будинок. На підставі викладеного, позивач просить визнати дійсним Договір купівлі-продажу № 4955 укладений на Херсонській товарній біржі «Ізумруд» від 29.03.1999 року та визнати дійсним Договір купівлі-продажу № 4956 укладений на Херсонській товарній біржі «Ізумруд» від 29.03.1999 року.
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 20 листопада 2025 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 22 грудня 2025 року підготовче провадження та по справі закрито та призначено справу до судового розгляду.
Позивач та її представник в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, представник позивача надала заяву про розгляд справи у її відсутності, не заперечувала проти винесення заочного рішення.
Відповідачі в судове засідання повторно не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив. Заяв, клопотань на адресу суду не надходило.
Представник третьої особи Херсонської товарної біржи «Ізумруд» в судове засідання повторно не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив. Заяв, клопотань на адресу суду не надходило.
Відповідно до ст. 280 ЦПК України у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про час і місце судового засідання і від якого не надійшло повідомлення про поважність причин неявки, відповідач не подав відзив, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
Відповідно до ч. 4 ст. 223 ЦПК України у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).
Суд ухвалив провести заочний розгляд справи ухваливши заочне рішення.
Дослідивши матеріали справи, вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 29.03.1999 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено на Херсонській товарній біржі «Ізумруд» договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами розташованого за адресою АДРЕСА_1 , що підтверджується договором купівлі-продажу від 29.03.1999 року.
Договір зареєстрований на Херсонській Товарній біржі «Ізумруд» в журналі реєстрації біржових правочинів №4955 від 29.03.1999 року, на підставі ст. 15 Закону України від 10 грудня 1991 року «Про товарну біржу» не підлягав нотаріальному посвідченню. Вищезазначена земельна ділянка належала продавцям ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого виконавчим комітетом Білозерської сільською радою Херсонської області
за реєстраційним №10 від 16.03.1990 року. Між сторонами угоди досягнуто згоди щодо істотних умов договору.
Право власності за позивачем зареєстровано у Херсонському міжміському бюро технічної інвентаризації м. Херсон за реєстровим номером 221 та записано в реєстрову книгу за №2 від 05.05.1999 року, що підтверджується відміткою у договорі купівлі-продажу від 29.09.1999 року.
Також 29.03.1999 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено на Херсонській товарній біржі «Ізумруд» договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме земельної ділянки площею 0,2390 га., яка розташована на території Посад-Покровської сільської ради Білозерського району Херсонської області, наданої для обслуговування житлового будинку.
Договір зареєстрований на Херсонській Товарній біржі «Ізумруд» в журналі реєстрації біржових правочинів №4956 від 29.03.1999 року, на підставі ст. 15 Закону України від 10 грудня 1991 року «Про товарну біржу» не підлягав нотаріальному посвідченню. Вищезазначена земельна ділянка належала продавцеві ОСОБА_2 на підставі державного акту на право приватної власності на землю, виданого виконкомом Посад-Покровської сільською радою Білозерського району Херсонської області за реєстраційним №121 від 15.08.1997 року. Між сторонами угоди досягнуто згоди щодо істотних умов договору.
Право власності за позивачем зареєстровано у Херсонському міжміському бюро технічної інвентаризації м. Херсон за реєстровим номером 221 та записано в реєстрову книгу за №2 від 05.05.1999 року, що підтверджується відміткою у договорі купівлі-продажу від 29.09.1999 року.
Сторони досягли всіх істотних умов купівлі-продажу та виконали їх умови.
Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч. 2 ст. 77 ЦПК України).
За ч. 1 ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).
Згідно до статті 4 ЦПК України та статті 15 ЦК України, у порядку цивільного судочинства підлягає захисту порушене, невизнане або оспорюване право.
Відповідно до ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права, одним із способів якого є визнання права.
Згідно до ст.321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права або обмежений в його здійсненні.
Згідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі ст.392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Пункт 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України від 16 січня 2003 року визначає: щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Згідно зі ст. 153 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно зі ст.227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), договір купівлі - продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Згідно з ч. 3 ст. 18 Земельного Кодексу України від 18 грудня 1990 року № 561-XII, який діяв станом на час укладання угоди, придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, провадиться за договором купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріальному порядку.
Нормами Декрету Кабінету Міністрів України «Про приватизацію земельних ділянок» від 26.12.1992 р. (діючого на момент посвідчення угоди) встановлювалось, що сільські, селищні, міські Ради народних депутатів повинні забезпечити передачу протягом 1993 року громадянам України у приватну власність земельних ділянок, наданих їм для ведення особистого підсобного господарства, будівництва і обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва (ст. 1 Декрету), у межах норм, установлених Земельним кодексом України.
На підставі ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 року (діючого на момент посвідчення угоди) право приватної власності громадян на земельні ділянки, передані їм для цілей, передбачених ст. 1 цього Декрету, посвідчується відповідною Радою народних депутатів, про що робиться запис у земельно-кадастрових документах з наступною видачею державного акта на право приватної власності на землю.
Згідно зі ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 року (діючого на момент посвідчення угоди), встановлено, що громадяни України мають право продавати або іншими способам, відчужувати земельні ділянки, передані їм для цілей, вказаних у статті цього Декрету, без зміни їх цільового призначення. Договір купівлі - продажу або іншими способами відчуження земельної ділянки посвідчується у нотаріальному порядку і реєструється у сільській, селищній, міській раді народних депутатів, на території якої розташована земельна ділянка.
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Відповідно з п. 2 ст. 220 чинного ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3, зі змінами від 15 травня 1998 року № 15 «Про судову практику по справам про визнання угод недійсними», з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР), а у відповідності зі ст. 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Як убачається з положень укладеного договору купівлі-продажу нерухомого майна, сторони за договором - уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж належної продавцю на праві власності земельної ділянки. Позивачем у справі усі умови за договором виконані. Згідно з п. 2.5 вищевказаного договору відчужувана нерухомість продана позивачу за 800,00 гривень. Покупець оплатив Продавцю вартість земельної ділянки, що вказана в пункті 2.5 цієї угоди (п. 3.2. Договору купівлі- продажу). Доказів того, що сторони заперечували укладений договір, згідно до вимог ст. 237 ЦК України, суду не було надано, тому, суд вважає укладений договір дійсним.
Оскільки, покупець повністю виконав умови договору купівлі-продажу, сплатив за придбане майно грошові кошти, фактично володіє земельною ділянкою, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, позивач на підставі ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 Закону України «Про власність» набув право власності на спірну земельну ділянку і правомірно володіє нею. Передбачених законом підстав для не визнання дійсним неоспореного договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки в судовому порядку не має.
При цьому, право відповідача на розпорядження предметом угоди купівлі продажу, підтверджується державним актом на право приватної власності на землю. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.
Таким чином, суд вважає, що сторони домовилися про усі істотні умови договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості, виконання договору відбулося.
За таких обставинах суд вважає, що укладений між позивачем та відповідачем договір підлягає визнанню дійсним.
Згідно зі ст.12 Закону України «Про власність» від 7 лютого 1991 року за № 697-XII, який діяв на момент виникнення спірних правовідносин, громадяни набувають право власності в разі укладання угод, які не заборонені Законом.
Згідно ст.15 Закону України «Про товарні біржі», не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю - продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Таким чином, реєстрація у Херсонському БТІ 03.05.1999 року за позивачем права власності на спірний житловий будинок та на земельну ділянку на підставі договорів купівлі - продажу, посвідчених біржею, а не нотаріусом, станом на липень 2002 року не суперечило чинному законодавству.
Відповідно до п.5 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 року за № 1952-IV, право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно - правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.
Судом встановлено, що між сторонами відбулася домовленість про купівлю-продаж вказаного житлового будинку та земельною ділянкою.
В той же час, нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна не відбулося.
Як встановлено судом, позивач, як покупець повністю виконала умови договору купівлі - продажу житлового будинку та договору купівлі-продажу земельної ділянки, сплатила за придбане майно визначену договорами суму, та постійно проживає у ньому, договори у відповідності з вимогами ч.2 ст.227 ЦК УРСР був зареєстрований в Херсонському БТІ. У передбаченому законом порядку угоди купівлі - продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною.
За таких обставин, суд вважає за необхідне позовні вимоги задовольнити.
Керуючись ст.15 ЗУ «Про товарну біржу», ст.47, 153, 224, 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року, ст.ст. 328, 392 ЦК України ст.ст.12, 13, 76, 259, 263-265, 280-284, 355 ЦПК України, суд,-
Позов адвоката Матвєєвої-Вац Надії Володимирівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: Херсонська товарна біржа «Ізумруд» про визначення договору купівлі-продажу дійсним- задовольнити.
Визнати договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (після перенумерації житлових будинків - 103), зареєстрований на Товарній біржі «Ізумруд» за реєстраційним № 4955 від 29.03.1999 року, укладений між ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , дійсним.
Визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,2390 га., яка розташована на території Посад-Покровської сільської ради Білозерського району Херсонської області, наданої для обслуговування житлового будинку, зареєстрований на Товарній біржі «Ізумруд» за реєстраційним № 4956 від 29.03.1999 року, укладений між ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , дійсним.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Херсонського апеляційного суду в порядку ст. 355 ЦПК України.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
СуддяО. І. Кузьміна