Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 лютого 2026 року місто Ужгород

Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області

під головуванням судді Іванова А.П.

при секретарі судового засідання Боті О.І.

за участю представника відповідача Зареви І.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні позовну заяву Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до ОСОБА_1 про розірвання договору,

встановив:

Позивач Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради в особі директора Геворкян Д. звернувся до суду з вищевказаним позовом до відповідача ОСОБА_1 , в якому просить (з урахуванням ухвали суду від 03.02.2026 про закриття провадження в частині стягнення заборгованості по орендній платі) припинити дію договору № 2535 оренди землі від 01.10.2024 шляхом його розірвання, кадастровий номер :64:001:0121, площею 0,0700 га, укладений між територіальною громадою міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради від імені якої діяв Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради; стягнути судові витрати.

Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що 08.08.2024 рішенням Ужгородської міської ради № 1910 гр. ОСОБА_1 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :64:001:0121) площею 700 кв.м. для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій по АДРЕСА_1 та передано її в оренду строком на 10 років. 01.10.2024 між Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради та гр. ОСОБА_1 укладено договір № 2535 оренди вказаної вище земельної ділянки строком на 10 років. Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради та Відповідачем укладено додаткову угоду № 1 від 11.03.2025 щодо зміни розміру орендної плати. Зокрема, у відповідності до умов вказаної угоди сторонами погоджено, що відповідач зобов`язується здійснювати сплату орендної плати, виходячи з умов даної додаткової годи з 01.01.2025, що в цілому відповідає висновкам Верховного Суду щодо автоматичного перегляду орендної плати у разі набранням чинності нової нормативної грошової оцінки земель населеного пункту м. Ужгород (теж набула чинності з 01.01.2025). Відповідачем впродовж жовтня 2024 року - листопада 2025 року здійснено три сплати на виконання умов договору, а саме: 04.12.2024 у розмірі 5220,00 грн.; 03.03.2025 у розмірі 1818,00 грн.; - 18.11.2025 у розмірі 6027,22 грн. Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради на дату подання позовної заяви розраховано сукупний розмір боргу Відповідача у розмірі 22 030,54 грн., а саме: заяви). - заборгованість за договором № 2535 по сплаті орендної плати - 5 426,00 грн.; - штраф згідно пункту 14 договору - 15 269,82 грн., який за твердженням сторони позивача в заяві про закриття в частині позовних вимог щодо заборгованості сплачено в повному обсязі у 16604, 48 грн. З огляду вказане, вважають доведеним право Департаменту Ужгородської міської ради на розірвання договору як у відповідності до пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України, так й приписів з урахуванням міської інфраструктур статті 651 ЦК України.

29.01.2026 представник відповідача подав до суду відзив, в якому просить відмовити у задоволенні позовних вимог, оскільки на момент звернення Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до суду з цією позовною заявою, згідно з доданого ними ж розрахунку, з нарахованих 18491,12 грн. орендної плати за період червня 2024 р. - жовтня 2025 р., відповідачем було сплачено 13065,22 грн., що складає понад 70% платежів і всі вони були внесені до звернення позивача до суду з цією позовною заявою, що свідчить про добросовісність відповідача бажання продовжувати орендні відносини. Зважаючи на це, посилання Позивача на підпункт «д» ст. 141 Земельного Кодексу України, не може бути застосовано в якості правової підстави щодо розірвання договору оренди, оскільки факту повної несплати орендної плати не встановлено.

03.02.2026 представник позивача подав відповідь на відзив, в якому зазначив, що 11.03.2025 між сторонами укладено додаткову угоду № 1 по внесення змін та доповнень до договору № 2535 оренди землі від 08.08.2024, у відповідності до якої внесено зміни до пунктів 5, 10, 11 договору (зміна нормативної грошової оцінки землі, зміна ставки, зміна річної і місячної суми нарахувань орендної плати). Так, у відповідності до вказаних пунктів у Відповідача виник безпосередній обов`язок здійснювати щомісячну сплату орендної плати протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) періоду в розмірі 1 272,48 грн. (пункт 11). Даною угодою сторонами також встановлено додаткові зобов`язання Відповідача здійснити сплату орендної плати у розмірах визначених даною додатковою угодою з 01.01.2025. Зазначає, що у строки вказані пунктом 11 договору Відповідач не здійснив належних оплат орендної плати у жовтні, листопаді 2024 року, січні та лютому 2025 року, квітні, травні, червні, липні, серпні, вересні 2025 року. Отже, відповідачем порушено строки сплати орендної плати за час дії договору 10 разів.

09.02.2026 представник відповідача подав заперечення на відповідь на відзив, в який зазначив, що зміни внесені до п.11 Додаткової угоди у вказаній частині в односторонньому порядку не відповідають умовам Договору та цивільному законодавству, а тому є нікчемними. Наголошує, що не очікуючи податкового повідомлення, відповідач, проявивши сумлінність, добросовісність та діючи на виконання п.11 Договору оренди, 22.12.2025 погасив існуючу заборгованість і штрафні санкції, а тому порушення виконання своїх зобов`язань за Договором №2535 від 01.10.2024 р. не допустив.

В судове засідання представник позивача не з`явився, представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову.

Суд, вислухавши доводи представника відповідача, дослідивши нижчевказані докази, приходить до наступного висновку.

08.08.2024 рішенням Ужгородської міської ради № 1910 гр. ОСОБА_1 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :64:001:0121) площею 700 кв.м. для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій по АДРЕСА_1 з подальшою передачею її в оренду строком на 10 років.

Згідно з відомостей Державного земельного кадастру цільове призначення земельної ділянки визначено за кодом 12.08 - для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій.

01.10.2024 між Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради та гр. ОСОБА_1 укладено договір № 2535 оренди вказаної вище земельної ділянки строком на 10 років, а також додаток 1 до договору, в якому міститься розрахунок орендної плати за земельну ділянку.

Вказана земельна ділянка була передана орендарю за актом приймання-передачі.

11.07.2024 рішенням Ужгородської міської ради № 1862 внесено зміни до пункту 2.4 рішення Ужгородської міської ради від 19.02.2015 № 1651, зокрема в частині розміру ставок орендної плати. Вказане рішення у відповідності до пункту 3, введено в дію з 01.01.2025. Зокрема, визначено, що річний розмір орендної плати щодо земельних ділянок з цільовим призначенням, визначеним за кодом цільового призначення земель - 12.08 встановлюється на рівні 5 % від нормативної грошової оцінки землі.

22.02.2024 рішенням Ужгородської міської ради № 1663 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах Ужгородської міської територіальної громади Ужгородського району Закарпатської області. Пунктом 2 вказаного рішення визначено, що нова нормативна грошова оцінка земель м. Ужгород вводиться в дію з 01.01.2025.

Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради та відповідачем укладено додаткову угоду № 1 від 11.03.2025 щодо зміни розміру орендної плати. Зокрема, у відповідності до умов вказаної угоди сторонами погоджено, що відповідач зобов`язується здійснювати сплату орендної плати, виходячи з умов даної додаткової годи з 01.01.2025, а також додаток 1 до договору, в якому міститься розрахунок орендної плати за земельну ділянку.

З розрахунку заборгованості по договору № 2535, долученого до позовної заяви, відповідачем впродовж жовтня 2024 жовтня 2025 року здійснено три сплати орендних платежів, а саме: 04.12.2024 у сумі 5220,00 грн., при цьому залишок суми боргу у 546, 42 грн.; 03.03.2025у сумі 1818,00 грн., при цьому залишок суми боргу 2545, 86 грн.; 18.11.2025 у сумі 6027, 22 грн., при цьому залишок суми боргу 5426 грн.

Окрім цього у заяві про закриття в частині позовних вимог щодо заборгованості сторона позивача зазначає, що 22.12.2025 відповідачем у добровільному порядку погашено наявну заборгованість у повному обсязі, зокрема сплачено 16 604,48 грн. штрафу та пені, а також борг.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За вимог ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з положеннями ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідносини, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Щодо поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Отже, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.

Якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 ЦК України, а не припис пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України.

За умови, що суд дійде висновку про істотне порушення орендарем умов договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Суд констатує, що додаткова угода №1, якою були внесені зміни та доповнення до договору №2535 оренди землі від 08.08.2024, зокрема щодо строку сплати орендної плати (п. 11) була укладена між сторонами 11.03.2025.

Після цієї дати відповідачем як орендарем частково внесено оренду плату 18.11.2025 (до пред`явлення позову), а також в повному обсязі погашено заборгованості і сплачено штрафні санкції в ході судового розгляду цього позову.

Суд розцінює ці дії відповідача, як такі, що спрямовані на збереження договірних відносин між сторонами, та проявом добросовісної поведінки відповідача як орендаря земельної ділянки.

Окрім цього судом не встановлено істотного порушення орендарем умов договору, а саме те, що внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір.

Більш того права позивача у випадку несвоєчасного виконання відповідачем своїх зобов`язань захищені пунктом 14 договору, укладеного між сторонами, якими узгоджено відповідальність за несвоєчасне внесення орендної плати у вигляді штрафу у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; а також пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Як зазначено вище штрафні санкції, нараховані позивачем за несвоєчасне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором, сплачені таким.

За таких обставин, суд вважає, що підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки нема, оскільки в ході судового розгляду не було встановлено, що внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, при цьому суд приймає до увагу добросовісну поведінку відповідача як орендаря, яким згодом сплачено борг та штрафні санкції, й приходить до висновку про відмову у задоволенні позову.

Разом з тим суд вважає неспроможними доводи представника відповідача щодо нікчемності змін, внесених до п. 11 Додаткової угоди у вказаній частині, оскільки такі внесені в односторонньому порядку, що не відповідає умовам договору та цивільному законодавству, оскільки вказана додаткова угода підписана сторонами, зокрема відповідачем як орендарем.

Згідно зі ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 2) у разі відмови в позові - на позивача.

Враховуючи те, що суд відмовляє у задоволенні позову, заявлена сума судових витрат, не підлягає до стягнення з відповідача.

Керуючись, ст. ст. 5,10, 12, 13, 263, 264, 265, 266, 268, 273,354 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позовні вимоги Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до ОСОБА_1 про припинення дії договору № 2535 від 01.10.2024 оренди землі за кадастровим номером :64:001:0121, площею 0,0700 га, шляхом його розірвання, залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів до Закарпатського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови.

Суддя Ужгородського

міськрайонного суду А.П. Іванов