К И Ї В С Ь К И Й А П Е Л Я Ц І Й Н И Й С У Д
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 лютого 2026 року місто Київ

справа № 761/21737/24

апеляційне провадження № 22-ц/824/3074/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Саліхова В.В.,

суддів: Євграфової Є.П., Левенця Б.Б.,

за участю секретаря судового засідання: Алієвої Д.У.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 02 вересня 2025 року та на додаткове рішення Дарницького районного суду міста Києва від 06 жовтня 2025 року, ухвалених під головуванням судді Шаповалової К.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення коштів,-

в с т а н о в и в :

У червні 2024 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення коштів.

В обґрунтування позовної заяви позивач зазначив, що 19 травня 2014 року між АТ АКБ «Аркада» та ТОВ «Будеволюція» було укладено Генеральний договір, за умовами якого ТОВ «Будеволюція» як забудовник зобов`язане організувати спорудження об`єкта будівництва у встановлені строки та належної якості, ввести об`єкти будівництва (його окремі складові частини) в експлуатацію та передати довірителям закріплені за ними об`єкти інвестування, натомість АТ АКБ «Аркада» має своєчасно здійснювати фінансування будівництва на умовах цього договору.

Для виконання умов Генерального договору від 19 травня 2014 року АТ АКБ «Аркада» було створено Фонд фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція».

29 травня 2017 року рішенням правління АТ АКБ «Аркада» (протокол №45) були затверджені Правила Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція».

Метою створення Фонду фінансування будівництва було отримання довірителями у власність об`єктів інвестування.

АТ АКБ «Аркада» залучав кошти довірителів для фінансування будівництва житлових будинків та об`єктів соціально-побутової сфери.

30 листопада 2017 року ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» уклали договір про участь у Фонді фінансування будівництва №83513 та додаткову угоду до договору №83513 щодо зобов`язання ОСОБА_1 не змінювати об`єкт інвестування та надання права АТ АКБ «Аркада» відмовити довірителю в оформленні операції зміни об`єкта інвестування.

ОСОБА_1 виконала умови Правил ФФБ та договору, перерахувавши на рахунок АТ АКБ «Аркада» кошти у розмірі 601 731,79 грн.

04 лютого 2019 року ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» уклали договір про уступку майнових прав №83513.

04 лютого 2019 ОСОБА_1 отримала Свідоцтво про участь у Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» № 309145 .

Відповідно до умов договорів, запланованою датою введення в експлуатацію об`єкта інвестування є липень 2019 року; запланованою датою передачі об`єкта будівництва під заселення є жовтень 2019 року.

Відповідно до рішення Господарського суду міста Києва від 25 листопада 2020 року у справі № 910/14861/20 управитель ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» змінений на ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Посилаючись на те, що на даний час об`єкт фінансування в експлуатацію не зданий кошти інвестору не повернені, у зв`язку із чим ОСОБА_1 просила суд:

розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 83513 від 30 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ АКБ «Аркада»;

стягнути із ТОВ «ФК «Гарант Капітал»: сплачені за договором грошові кошти у розмірі 601 731,79 грн, неустойку у розмірі 578 276,08 грн, реальні збитки у розмірі 331 629, 92 грн, моральну шкоду у розмірі 50 000,00 грн. та понесені позивачем витрати на правничу допомогу у розмірі 45 000,00 грн.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 02 вересня 2025 рокупозовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення коштів - задоволено частково.

Розірвано договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 30 листопада 2017 року № 83513, укладений між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Стягнуто з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 601 731,79 грн, сплачених за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 30 листопада 2017 року № 83513, 11 432,90 грн. неустойки та 5 000 грн. моральної шкоди.

В задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовлено.

Стягнуто з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» в дохід держави судовий збір у розмірі 6 181,65 грн.

03 вересня 2025 року до Дарницького районного суду міста Києва від представника позивача - адвоката Горгіладзе М.С. надійшла заява про ухвалення додаткового рішення у справі стосовно відшкодування витрат понесених позивачем на правничу допомогу, в якій просив просить стягнути на користь позивача витрати на правничу допомогу у розмірі 45 000 грн.

Додатковим рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 06 жовтня 2025 року заяву адвоката Горгіладзе М.С. - задоволено частково.

Стягнуто з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 витрати на правову допомогу у розмірі 15 000 грн.

В іншій частині вимог - відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, з апеляційною скаргою звернувся представник ОСОБА_1 - адвокат Горгіладзе М.С., в якій просить рішення суду в частині незадоволених позовних вимог скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обгрунтована тим, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що суд безпідставно зменшив розмір неустойки, не врахувавши, що саме відповідач порушив свої зобов`язання за договором, тому підстав для пом`якшення відповідальності за рахунок позивача не має. Вказує, що посилання суду, як на підставу для зменшення суми неустойки, на різницю в часі між початком періоду розрахунку неустойки та зміною управителя є безпідставними, оскільки до нового управителя переходять усі обов`язки щодо довірителів ФФБ. Тому вважає, що неустойка підлягає стягненню в повному обсязі у розмірі 578 276,08 грн.

Посилається на те, що в результаті протиправних дій відповідача позивач мусить зробити додаткові витрати у розмірі 331 629,92 грн. для відновлення свого порушеного права, а саме для придбання в м. Києві квартири такої ж площі, що зазначена в Договорі про участь в Фонді фінансування будівництва № 83513 від 30.11.2017 року, тому суд необгрунтовано відмовив у стягненні збитків.

Зауважує, що встановлені судом порушення з боку відповідача, ціну позову, істотне збільшення строків будівництва - заявлена вимога щодо відшкодування моральної шкоди у розмірі 50 000 грн. є співмірною та справедливою.

Не погоджуючись з рішенням суду, з апеляційною скаргою звернувся відповідач ТОВ «ФК «Гарант Капітал», в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі, посилаючись на те, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Зазначає, що задовольняючи позовні вимоги, суд помилково визначив, що строком спорудження об`єкта будівництва є липень 2019 року, оскільки такі висновки суду не ґрунтуються на нормах Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та обставинах справи. Липень 2019 року як строк, порушення якого встановив суд першої інстанції, - це строк, який визначається в договорі про участь у ФФБ і може бути перенесений забудовником у відповідності до п. 43 Договору про участь у ФФБ. Відповідач наголошує на тому, що став Управителем ФФБ вже за обставин, коли забудовник не дотримався первісно визначених строків будівництва. Враховуючи ситуацію зі станом будівництва та відсутністю грошових коштів станом на кінець 2020 року, Відповідач як самостійний суб`єкт господарювання прийняв від забудовника нові заплановані строки будівництва як такі, в межах яких реально добудувати об`єкт будівництва. Станом на день підписання договору між управителем ТОВ «ФК «Гарант Капітал» та забудовником ТОВ «Будеволюція» первісно визначеними запланованими датами введення в експлуатацію будинку №34 є грудень 2025 року, а всього закінченого будівництвом об`єкта будівництва - 4 квартал 2030 року. Наведені строки не порушені забудовником, отже, така підстава для розірвання договору як порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва у відповідності до ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (яким є 4 квартал 2030 року) відсутня.

Вказує, що для застосування судом ч. 2 ст. 651 ЦК, суд мав встановити, чи мало місце істотне порушення умов договору безпосередньо Відповідачем, які саме умови договору порушив Відповідач, яку шкоду Позивачу було завдано таким порушенням та чи досягнуть сторони мети договору. Відповідач не може порушити умову договору про дотримання запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, адже на Відповідача взагалі не покладений обов`язок визначати цю дату, як і не покладений обов`язок її дотриматись, адже визначити заплановану дату, як і обов`язок побудувати об`єкт будівництва у заплановану дату покладений на забудовника, а не на управителя ФФБ. Таким чином, Відповідач вважає, що суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку щодо наявності підстав для розірвання Договору про участь у ФФБ, внаслідок неправильного застосування до спірних правовідносин ст. 651 ЦК та ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

Посилається на те, що відповідач вважає незаконним стягнення з нього винагороди у розмірі 11 432,90 грн. Так, відповідно до п. 27.1 Договору, кошти, які складають 1,9% від суми коштів, переданих Довірителем в управління Управителю, перераховуються в дохід Управителя. Як вбачається з наданих Відповідачем доказів, Відповідач на підставі Рішення Господарського суду міста Києва від 12.01.2021 у справі №910/14860/20 отримав кошти ФФБ, а не кошти, які були доходом АТ АКБ «АРКАДА», тому ці кошти взагалі у Відповідача відсутні. Відповідач не несе відповідальності за дії АТ АКБ «АРКАДА», внаслідок яких Позивач не отримала свою квартиру в липні 2019 (строк, встановлений судом), адже Відповідач не був учасником цих правовідносин і взагалі не отримував ці кошти. Тому, враховуючи викладене, фактичні та юридичні підстави для стягнення з особистих коштів Відповідача винагороди, яку отримала інша юридична особа, відсутні і законом не передбачені.

Вважає, що задоволення судом вимоги про стягнення з Відповідача грошових коштів, внесених Позивачем за Договором про участь у ФФБ, є передчасним, оскільки об`єкт будівництва не реалізований Управителем наступному довірителю та не введений в експлуатацію забудовником. Обов`язок Відповідача повернути грошові кошти Позивачу виникає внаслідок відмови Позивача від участі у ФФБ, незалежно від того, чи відбувається така відмова безпосередньо за Договором про участь у ФФБ, чи в судовому порядку. Тобто, не має значення, з яких підстав Позивач відмовляється від участі у ФФБ - Позивач має таке право як відповідно до Закону України «Про фінансовокредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» з визначених ст. 18 підстав, так і відповідно до умов Договору про участь у ФФБ.

Також вважає, що у суду були відсутні підстави для стягнення з Відповідача пені, оскільки Позивачем під час розгляду справи не було доведено, що саме Відповідач як Управитель ФФБ неналежно виконував зобов`язання за Договором про участь у ФФБ, не здійснював контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів, а отже, порушив вимоги ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правила ФФБ або Договору про участь у ФФБ, а наданими Відповідачем докази спростовують висновки суду щодо того, що саме Відповідач не виконав зобов`язання відповідно до умов договору про участь у ФФБ, що мало наслідком не введення в експлуатацію будинку №34 в липні 2019 в експлуатацію.

Не погоджуючись з додатковим рішенням, з апеляційною скаргою звернувся відповідач, в якій просить скасувати додаткове рішення в частині задоволених вимог та ухвалити нове рішення, яким зменшити розмір витрат на правничу допомогу, що підлягають стягненню з відповідача до 8000 грн. Відповідач вважає, що витрати на професійну правову (правничу) допомогу у розмірі 15 000,00 грн. є завищеним та не співмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг в м. Києві.

Вказує, що суд відхилив доводи Відповідача щодо ненадання представником позивача детального опису робіт з огляду на те, що представником позивача до суду докази на понесені позивачкою витрати у розмірі 45 000 грн., проте викладене суперечить вимогам, встановленим ч. 3 ст. 137 ЦПК, норма якої вимагає подання детального опису робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Адвокат Горгіладзе М.С. здійснював представництво інтересів іншого довірителя ФФБ «ЕВРИКА» в межах справи №757/64615/21-ц, на висновки судів в якій він посилався в позовній заяві. Отже, така категорія справ як розірвання Договору про участь у ФФБ і стягнення коштів, не є новою для адвоката, тому адвокату не було потрібно шукати відповідне правове обґрунтування позовних вимог та відповідну судову практику, вивчати додаткові джерела права та законодавство, що регулює спір у справі. Обсяг додатків, долучених до позовної заяви не є значним - адвокатом Горгіладзе М.С. не здійснювалось витребування додаткових документів окрім тих, які наявні у Позивача. Тож, у адвоката не було необхідності вивчати велику кількість доказів.

Також не погоджуючись з додатковим рішенням, з апеляційною скаргою звернувся представник ОСОБА_1 - адвокат Горгіладзе М.С., в якій просить скасувати додаткове рішення в частині відмови у задоволенні заяви про розподіл судових витрат та ухвалити нове рішення, яким заяву задовольнити в повному обсязі.

Вказує, що судом не наведено жодного аргументу щодо неспівмірності заявленої суми витрат на правничу допомогу зі складністю справи, а також будь-якої підстави нерозумності, нереальності витрат позивача на професійну правничу допомогу з огляду на предмет спору. Витрати позивача підтверджено документально.

З огляду на відсутність будь-якої підстави для відмови у задоволенні заяви в повному обсязі, необгрунтованість та безпідставність клопотання відповідача про зменшення витрат на професійну правничу допомогу, складність справи, що проявлялось, зокрема, у кількості судових засідань, необхідності виїздів до суду тощо, представник позивача вважає додаткове рішення необгрнутованим.

У відзиві на апеляційні скарги ТОВ «ФК «Гарант Капітал» представник ОСОБА_1 - адвокат Горгіладзе М.С. просить відмовити у задоволенні апеляційних скарг відповідача, посилаючись на те, що доводи є безпідставними та не спростовують висновків суду.

ТОВ «ФК «Гарант Капітал» у відзиві на апеляційну скаргу просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги позивача, посилаючись на те, що доводи не грунтуються на вимогах закону і підстав для задоволення позову у суду не було.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Горгіладзе М.С. підтримав доводи своїх апеляційних скарг та просив їх задовольнити, а в задоволенні апеляційних скарг представника відповідача відмовити.

Представник ТОВ «ФК «Гарант Капітал» - адвокат Колеснікова Ю.Е. підтримала доводи своїх апеляційних скарги та просила їх задовольнити, в задоволенні апеляційних скарг представника позивача відмовити.

Заслухавши доповідь судді Саліхова В.В., пояснення представника позивача та представника відповідача, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість судових рішень в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Судом встановлено, що 30 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» укладено договір № 83513 про участь у Фонді фінансування будівництва.

За цим договором довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволіюція», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада» (протокол № 45 від 29 травня 2017 року) надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволіюція» (п. 1 договору).

Як передбачено пунктом 4 договору про участь у ФФБ, після отримання від довірителя коштів управитель закріплює за довірителем об`єкт інвестування та видає довірителю свідоцтво про участь у фонді, в якому зазначаються, зокрема, запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію (місяць і рік). У разі зміни будь-яких даних, що зазначені у свідоцтві про участь у фонді, таке свідоцтво підлягає заміні.

Відповідно до пункту 5 цього договору об`єктом будівництва за цим договором є житлові масиви у Дарницькому районі м. Києва: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок, 34 у складі: багатоповерхові житлові будинки з об`єктами торгівельно-офісно-розважального та соціально-побутового призначення між вул. Бориса Гмирі та вул. Колекторною у Дарницькому районі м. Києва

Запланована дата введення Забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: липень 2019 року.

Пунктом 6 договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками - вид об`єкта: квартира; номер об`єкта інвестування 515; поверх: 19; кількість кімнат 1; загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 36.61 кв. м; вимірна одиниця об`єкту інвестування - 1 кв. м.

Згідно з п. 15 договору про участь у ФФБ для закріплення об`єкт інвестування довіритель протягом 2 банківських днів з дня підписання цього договору вносить на рахунок управителя кошти в розмірі 177384,42 грн, що становить не менше 30 відсотків вартості об`єкта інвестування. Після 100% інвестування довірителем закріпленого за ним об`єкта інвестування управитель передає довірителеві майнові права на цей об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав.

У період з 30 листопада 2017 року по 4 лютого 2019 року ОСОБА_1 відповідно до умов договору про участь у ФФБ сплатила управителю грошові кошти у розмірі 601731,79 грн.

4 лютого 2019 року між АТ КБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладено договір № 83513 про уступку майнових прав.

АТ АКБ «Аркада» також видало ОСОБА_1 свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» на об`єкт будівництва.

Відповідно до свідоцтва від 4 лютого 2019 року № 309145 запланована дата введення в експлуатацію об`єкта будівництва - липень 2019 року, запланована дата передачі об`єкта будівництва під заселення - жовтень 2019 року.

Як передбачено підпунктом 12 пункту 7 договору про участь у ФФБ, управитель зобов`язаний, зокрема письмово повідомити довірителю про: збільшення строків будівництва більш як на 90 днів; введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25 листопада 2020 року у справі № 910/14861/20 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/93436125) замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» з Акціонерного товариства Акціонерного комерційного банку «Аркада» на нового управителя Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал». Зобов`язано Акціонерне товариство Акціонерний комерційний банк «Аркада» передати новому управителю Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» майно, що перебуває у довірчій власності управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція», в тому числі кошти оперативного резерву Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» та документи, що регламентують функціонування Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція».

Судом також встановлено, що станом на день подання позову (червень 2024 року) та вирішення спору об`єкт будівництва, визначений договором про участь у ФФБ в експлуатацію не введено, нового свідоцтва (на заміну попереднього) про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» на об`єкт будівництва, де зокрема визначені нові строки здачі будинку в експлуатацію, позивачу не видавалось.

Відповідно до Угоди №1-Ф на об`єкт будівництва до Генерального договору № 2 від 19.05.2014 між ПАТ АКБ «Аркада», з однієї сторони та ТОВ «Будеволюція», з другої сторони укладено угоду про організацію будівництва житлового масиву у Дарницькому р-ні м. Києва між вул. Б. Гмирі та вул. Колекторною мкрн. 1,2,2а,3,4,5,6 Осокорки-Центральні у Дарницькому р-ні м. Києва із запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію IV квартал 2022 року ( а.с. 7,т.2 додатків до відзиву).

8 серпня 2019 року відповідно до листа №2926/7/1 АТ АКБ «Аркада» повідомлено ОСОБА_1 про невиконання будівництва значний період часу з причин, незалежних від забудовника та перенесення запланованих дат введення будинку в експлуатацію на жовтень 2019 року ( а.с.8, том 2 додатків до відзиву).

7 квітня 2021 року між Міністерством внутрішніх справ України, Міністерством розвитку громад та територій України, Службою безпеки України, Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, Київською міською державною адміністрацією, ПАТ ДТЕК «Київські електромережі», модератором ОСОБА_2 , ТОВ «Столиця-Груп», ГО «Об`єднання інвесторів ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах», народним депутатом Ісаєнком Дмитром Валерійовичем , ТОВ ФК «Гарант Капітал», ТОВ ДК «Фундамент» укладено меморандум ( а.с. 10-25, том 2 додатків до відзиву).

1 листопада 2021 року ТОВ «Будеволюція» повідомлено ТОВ ФК «Гарант-Капітал» про зміни строків спорудження об`єктів будівництва, зокрема по будинку № 34 запланований строк введення в експлуатацію- грудень 2025 року.

19 січня 2021 року ТОВ ФК «Гарант-Капітал» надіслано уповноваженій особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» копію наказу Господарського суду м. Києва від 31.12.2020 про примусове виконання рішення про передачу від АТ АКБ «Аркада» новому управителю ТОВ ФК «Гарант Капітал» майно, що перебуває у довірчій власності та документи.

24 лютого 2021 року уповноважений на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» Луньо І.В. повідомив ТОВ ФК «Гарант-Капітал» про те, що станом на 29.12.2020 на рахунку оперативного резерву 0 грн., залишок коштів на рахунках складає 230 540 грн.92 коп.

25 жовтня 2021 року уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію в АТ АКБ «Аркада» І.В. Луньо повідомлено ТОВ «Гарант Капітал» про передачу документації ФФБ та завершення процедури передачі ФФБ від АТ АКБ «Аркада» до ТОВ ФК «Гарант Капітал» документації, складення актів.

6 грудня 2021 року ТОВ «Будеволюція» повідомлено ТОВ ФК «Гарант Капітал» про розробку уточнень та коригувань календарного графіку фінансування об`єкту будівництва на виконання умов Генерального договору №2 від 19.05.2014 орієнтовно у лютому 2022 року .

13 січня 2022 року внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань відомостей за фактом заволодіння чужим майном у кримінальному провадженні №0000042 ( а.с 132, т.2 додатків до відзиву).

22 лютого 2022 року ТОВ «Будеволюція» повідомлено ФК «Гарант Капітал» про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію АКБ «Аркада».

26 лютого 2024 року ТОВ «Будеволюція» на виконання запиту ТОВ ФК «Гарант Капітал» надано фінансову звітність за період з 2021 року по грудень 2023 року.

14 березня 2024 року уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» Луньо І. повідомлено ТОВ ФК «Гарант Капітал» про задоволення вимог 7-ої черги відповідно до рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 27.02.2023 №243 та 09.03.2023 грошові кошти в сумі 244 811 113 грн. 14 коп. було перераховано від АТ АБ «Аркада» на користь ТОВ ФК «Гарант Капітал».

29 березня 2024 року, 28 червня 2024 року, 27 вересня 2024 року ТОВ ФК «Гарант Капітал» запитано у ТОВ «Будеволюція» інформацію та звітність.

25 жовтня 2024 року ТОВ «Будеволюція» надано ТОВ ФК «Гарант Капітал» фінансову звітність за 2024 рік.

8 листопада 2024 року ТОВ ФК «Гарант Капітал» повідомлено непоіменованого довірителя Фонду фінансування будівництва про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва мкрн. 1,2,2а,3,4,5,6 жм Осокорки-Центральні у Дарницькому р-ні м. Києва та про запис на прийом.

13 січня 2025 року, 10 березня 2025 року ТОВ «Будеволюція» надано ТОВ ФК «Гарант Капітал» фінансову звітність за 2024 рік.

Представником відповідача додано до відзиву акти приймання-передачі виконаних робіт ТОВ «Аркада-Будівництво», ТОВ «Будеволюція», інформацію з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва станом на 14 жовтня 2024 року по будинку № 28 на підтвердження того, що роботи поступово виконуються та будівництво триває.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, щовстановлені обставини свідчать про істотне порушення умов укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ, оскільки позивач, сплативши кошти відповідачу, позбавлений протягом тривалого часу можливості отримати житло, на яке розраховував, про що свідчить істотне збільшення строків будівництва, нового свідоцтва позивачу не видавалось, невчинення відповідачем достатніх дій щодо здійснення контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором. Наведені підстави на переконання суду надають право позивачу вимагати розірвання укладеного між сторонами у справі договору про участь у ФФБ від 30 листопада 2017 року № 83513 на підставі статті 651 ЦК України та статті 18 Закону.

Суд вказав, що саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживача його послуг та позбавляти права на своєчасне отримання житла. За наведених обставин, суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині розірвання договору та стягнення вартості фінансування об`єкту інвестування у розмірі 601731,79 грн, що є внесеними коштами до фонду на інвестування будівництва підлягають задоволенню.

Позивачем у відповідності до умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 30 листопада 2017 року за управління коштами було сплачено відповідачу винагороду у розмірі 11 432,90 грн, однак взяті на себе зобов`язання відповідно до умов зазначеного договору Фонд належним чином не виконав. Визначаючи розмір пені за вказаним договором, суд враховує, що заявлений пеня у розмірі 578 276,08 грн в 50 разів перевищує вартість винагороди управителя за договором, є непропорційним і таким, що спрямований на безпідставне збагачення, що в свою чергу впливає на інші негативні обтяжливі наслідки (зокрема невиконання інших зобов`язань) для відповідача, які можуть настати, враховуючи кількість інвесторів у будівництво, з якими ТОВ «ФК «Гарант Капітал» має подібні правовідносини. Із урахуванням зазначеного, а також беручи до уваги, що первісного управителя замінено на ТОВ "ФК "Гарант Капітал" лише в січні 2021 року на підставі судового рішення, тоді як позивач просить стягнути пеню за період з 1 листопада 2019 року по 12 червня 2024 року суд дійшов висновку про наявність істотних обставин, які є підставою для зменшення пені, що підлягає стягненню з відповідача на користь позивача, і визначення її у розмірі суми винагороди управителя, тобто у розмірі 11 432,90 грн.

Також суд дійшов висновку, що позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача збитків, згідно статті 1043 ЦК України, у розмірі 331 629,92 грн, задоволенню не підлягають за недоведеністю.

Наданими суду документами позивачем не було доведено обсягу моральних та фізичних страждань, який би відповідав вимогам щодо відшкодування в розмірі 50 000,00 грн, тому з урахуванням обставин справи, виходячи із засад розумності, виваженості та справедливості, з урахуванням глибини душевних страждань позивача, суд дійшов висновку про часткове задоволення вимог щодо відшкодування моральної шкоди у розмірі 5 000 грн.

Колегія суддів з такими висновками суду першої інстанції не погоджується, враховуючи наступне.

Звертаючись до суду з позовом до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» як управителя про розірвання договору про участь у ФФБ, ОСОБА_1 як на підставу заявлених вимог посилалася на порушення строків уведення об`єкта інвестування в експлуатацію.

Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням

є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У частині першій статті 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до частини першої статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами (стаття 1).

Відповідно до абзацу третього частини першої статті 2 Закону № 978-IV

у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування (частини перша - третя статті 11 Закону № 978-IV у вказаній редакції).

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ (частина друга статті 12 Закону № 978-IV у зазначеній редакції).

Система функціонування ФФБ передбачає, зокрема, можливість дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя, відкріплення від нього об`єкта інвестування, повернення довірителю коштів у розмірі та у порядку, визначених Правилами ФФБ, внаслідок зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво; здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів; повернення забудовником коштів до ФФБ на вимогу управителя у випадках зменшення обсягу підтвердженого замовлення внаслідок відмови довірителя від участі у ФФБ, а також в інших випадках, визначених договором; здійснення управителем ФФБ контролю за виконанням забудовником своїх зобов`язань за договором (абзаци шостий, одинадцятий -тринадцятий частини першої статті 13 Закону № 978-IV у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абзаци перший - третій частини другої статті 13 Закону № 978-IV у вказаній редакції).

Згідно з підпунктом 8 пункту 14 договору про участь у ФФБ від 30 листопада 2017 року № 83513 управитель не несе відповідальності активами фонду за виплату коштів довірителю в разі його відмови від участі у фонді, якщо управитель дотримався встановлених Правилами фонду процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з фонду на вимогу довірителя.

Аналізуючи умови договору про участь у ФФБ від 30 листопада 2017 року № 83513 можна стверджувати, що сторони у ньому не передбачили відповідальності управителя і наслідки за неналежне виконання забудовником обов`язків щодо своєчасної здачі об`єкта інвестування в експлуатацію.

Відповідно до пункту 4.1 Правил ФФБ виду «А» «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» Банк укладає із забудовником договір, який регулює взаємовідносини Банку і Забудовника щодо організації спорудження об`єкта будівництва з використанням коштів ФФБ, за яким забудовник зобов`язується організувати спорудження об`єкта будівництва, ввести його в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування довірителям ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом № 978-IV, цими правилами та договором про участь у ФФБ, а банк зобов`язується здійснювати фінансування будівництва об`єкта будівництва на умовах укладеного із забудовником договору.

Зазначене дає підстави зробити висновок про те, що саме на забудовника покладено обов`язок ввести об`єкт інвестування в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Згідно з частиною першою статті 18 Закону № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Згідно з частиною четвертою статті 18 Закону у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ.

Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

При цьому управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Відтак, колегія суддів приходить до висновку, що відповідач ТОВ «ФК Гарантія Капітал», як управитель, не несе відповідальності за несвоєчасне уведення об`єкта інвестування в експлуатацію. Відповідальність за несвоєчасне уведення об`єкта інвестування в експлуатацію несе забудовник.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції на вказане уваги не звернув, не встановив, хто саме несе відповідальність за несвоєчасне уведення об`єкта інвестування в експлуатацію, у зв`язку з чим не проаналізував і не надав оцінки умовам спірного договору про участь у ФФБ від 30 листопада 2017 року, Правилам ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» та договору, укладеного між управителем і забудовником.

З огляду на викладене суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, не надав належної оцінки зібраним у справі доказам в цілому, а тому рішення суду не можна вважати законним та обґрунтованим.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки відповідач ТОВ «ФК Гарантія Капітал», як управитель, не несе відповідальності за несвоєчасне уведення об`єкта інвестування в експлуатацію, тому апеляційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає, а апеляційна скарга ТОВ «ФК Гарантія Капітал» підлягає задоволенню, рішення суду - скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову.

За загальним правилом у судовому рішенні повинні бути розглянуті усі заявлені вимоги, а також вирішені всі інші, зокрема й процесуальні питання. Неповнота чи невизначеність висновків суду щодо заявлених у справі вимог, а також невирішення окремих процесуальних питань, зокрема розподілу судових витрат, є правовою підставою для ухвалення додаткового судового рішення.

Тобто додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.

Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування рішення Дарницького районного суду міста Києва від 02 вересня 2025 року у цій справі, то додаткове рішення Дарницького районного суду міста Києва від 06 жовтня 2025 року також слід скасувати, відмовивши у задоволенні заяви представника позивача про стягнення витрат на правничу допомогу.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з позивача на користь відповідача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 9 272,47 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-383 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційні скарги ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» задовольнити.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 02 вересня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Додаткове рішення Дарницького районного суду міста Києва від 06 жовтня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення коштів відмовити.

У задоволенні заяви представника ОСОБА_1 - адвоката Горгіладзе Микити Сергійовича про стягнення витрат на правничу допомогу відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 9 272,47 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 02 березня 2026 року.

Головуючий:

Судді: