МЕТАЛУРГІЙНИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КРИВОГО РОГУ
Справа № 210/4200/25
Провадження № 2/210/138/26
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
25 лютого 2026 року м. Кривий Ріг
Суддя Металургійного районного суду міста Кривого Рогу Вікторович Н.Ю., розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження без виклику з повідомленням сторін, в порядку ч.2 ст.247 ЦПК України цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , треті особи Криворізька універсальна товарна біржа, державний нотаріус третьої Криворізької державної нотаріальної контори Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Рикова Тетяна Валентинівна про визнання договору купівлі продажу квартири дійсним, -
17 червня 2025 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулись до Металургійного районного суду міста Кривого Рогу з позовом до ОСОБА_3 , треті особи Криворізька універсальна товарна біржа, державний нотаріус третьої Криворізької державної нотаріальної контори Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Рикова Тетяна Валентинівна про визнання договору купівлі продажу квартири дійсним та просили суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 23 червня 2001 року двохкімнатної квартири, загальною площею 52,30 кв.м., житловою площею 29,30 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між продавцем ОСОБА_3 з однієї сторони та покупцями ОСОБА_4 , який діяв за себе та як законний представник своєї неповнолітньої доньки ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , що діяв за згодою своєї матері ОСОБА_7 , з другої сторони, зареєстрований на Криворізький універсальній товарній біржі 23.07.2001 року за №001/734-Н.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивачі зазначили, що23 червня 2001 року було укладено договір купівлі - продажу нерухомого майна Відповідно до даного договору продавець - ОСОБА_3 продала, а покупці - ОСОБА_8 діючий від свого імені та як законний представник своєї неповнолітньої доньки - ОСОБА_5 , та ОСОБА_6 , за згодою своєї матері - ОСОБА_9 купили двокімнатну квартиру, загальною площею - 52,30кв.м., житловою площею - 29,30 яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 . При укладанні зазначеного договору між сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов - предмету та ціни зазначеного договору, що слідує з його тексту. Також відбулося повне виконання умов договору: продавцем було отримано грошові кошти до підписання договору У розмірі 1 700 ( одна тисяча сімсот) грн (п.4 Договору ), а покупці прийняли квартиру. Договір було укладено відповідно до біржової угоди , зареєстрованій на Криворізькій універсальній товарній біржі 23.07.2002 року за № 001/734-Н. Згідно з штампом, що міститься на договорі, відбулася реєстрація права власності покупців - ОСОБА_8 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 в БТІ 27.08.2002 року на праві спільної сумісної власності в реєстровій книзі 20 на сторінці 134 під номером 6634.
Правочин сторонами повністю виконаний, ні заперечень, ні зауважень не було. При купівлі квартири, вона була набута у спільну сумісну власність При цьому долі вказані не були, тому вважається, що вони були рівними, по 1/3 частини квартири кожному покупцю. Після укладання договору купівлі - продажу квартири покупці були зареєстровані в квартирі з 04.10.2001 року. На цей час в квартирі зареєстровані - мати позивачів - ОСОБА_9 та позивач 2 - ОСОБА_6 . ІНФОРМАЦІЯ_3 батько позивачів - ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , якому належала частка у сумісний спільній власності, помер у віці 63 роки.
Враховуючи викладене та зміни які відбулися в законодавстві договір купівлі-продажу на даний час як правовстановлюючий документ не відповідає вимогам діючого законодавства у зв`язку з чим, позивачі просять суд визнати дійсним договір купівлі продажу нерухомого майна.
Ухвалою суду від 08 вересня 2025 року прийнято до розгляду позовну заяву та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено дату підготовчого судового засідання.
Ухвалою суду від 27 листопада 2025 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду.
Позивачі у судовому засіданні призначене судом на 28 жовтня 2025 року, 27 листопада 2025 року, 22 грудня 2025 року, 22 січня 2026 року та 25 лютого 2026 року присутні не були, причини неявки суду не повідомили, поза межами судового засідання на адресу суду від позивачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надійшли заява, в яких останні просили суд проводити розгляд справи без їх участі та задовольнити заявлені позовні вимоги у повному обсязі.
В ухвалі про відкриття провадження від 08 вересня 2025 року відповідачу був наданий строк в 15 днів з дня отримання даної ухвали суду, на подачу відзиву на позовну заяву. Ухвала не отримана відповідачем ОСОБА_3 , що підтверджується поштовим направленням яке повернулось на адресу суду з відміткою «За закінченням терміну зберігання». Відзиву на позовну заяву від відповідача до суду не надійшло. Відповідач вважається належним чином повідомленою про розгляд справи відповідно до п. 1 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
Третя особи по справі Криворізька універсальна товарна біржа та державний нотаріус третьої Криворізької державної нотаріальної контори Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Рикова Т.В. повідомлялись про перебування у провадженні суду вказаної цивільної справи, шляхом направлення ухвали про відкриття провадження від 08 вересня 2025 року.
Ухвала не отримана третьою особою Криворізька універсальна товарна біржа, що підтверджується поштовим направленням яке повернулись на адресу суду з відміткою «За закінченням терміну зберігання», пояснення на позовну заяву від Криворізька універсальна товарна біржа до суду не надійшло.

Третя особа по справі державний нотаріус третьої Криворізької державної нотаріальної контори Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції у судовому засіданні свого представника не направив, однак, поза межами судового засідання на адресу суду надійшла заява за підписом завідуючої нотаріальної контори про розгляд справи без їх участі.

Суд вважає за необхідне звернути увагу на те, що застосовуючи положення ч.4 ст. 10 Цивільно-процесуального кодексу України, ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" при розгляді справи, ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується з обов`язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами,утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу,та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (п.35 рішення від 07.07.1989р. Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії" (Alimentaria Sanders S.A.v.Spain). Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору.

Згідно ч. 8 ст. 178 ЦПК України - у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений законом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.

Враховуючи, що в матеріалах справи достатньо даних про права та взаємовідносини сторін, суд вважає можливим вирішити справу на підставі наявних у ній матеріалів.

Враховуючи, що в матеріалах справи достатньо даних про права та взаємовідносини сторін, суд вважає можливим вирішити справу на підставі наявних у ній матеріалів.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

В тому числі, суд враховує вимоги ст. 80 ЦПК України, зокрема достатність доказів для вирішення справи, наданих до суду.

У відповідності до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового засідання технічним засобом здійснює секретар судового засідання. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Розглянувши докази, подані позивача в обґрунтування позовних вимог, встановивши правовідносини, які виникли між сторонами та яка правова норма підлягає застосуванню до них, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню, з наступних підстав.

23 червня 2001 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до договору продавець - ОСОБА_3 продала, а покупці - ОСОБА_8 діючий від свого імені та як законний представник своєї неповнолітньої доньки - ОСОБА_5 , та ОСОБА_6 , за згодою своєї матері - ОСОБА_9 купили двокімнатну квартиру, загальною площею - 52,30кв.м., житловою площею - 29,30 яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Зазначений договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений на виконання біржової угоди, зареєстровано у Криворізькій універсальній товарній біржі за № 001/734-Н. (а.с. 10).

Відповідно до Свідоцтва про народження серії НОМЕР_1 від 21.05.1987, ІНФОРМАЦІЯ_5 народилась ОСОБА_5 , про що Дзержинським відділом РАЦС м. Кривого Рогу 21 травня 1987 року зроблено запис №579. Батьками дитини зазначені: батько ОСОБА_8 , мати ОСОБА_9 .

15 жовтня 2011 року ОСОБА_5 уклала шлюб з ОСОБА_10 , про що Дзержинським відділом державної реєстрації актів цивільного стану Криворізького міського управління юстиції у дніпропетровській області зроблено відповідний актовий запис №574, після реєстрації шлюбу дружина змінила прізвище на ОСОБА_11 , що підтверджується Свідоцтвом про шлюб серії НОМЕР_2 від 15.10.2011 року.

Предметом судового дослідження в межах позовних вимог є питання дійсності договору міни нерухомого майна, який укладено на Криворізькій товарній біржі.

З огляду на предмет судового дослідження, суд вважає за доцільне звернутися до положень діючого законодавства та законодавства, яке діяло на момент укладення угоди, якими врегульовані спірні правовідносини:

Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) , що діяв на час укладення договору купівлі-продажу від 23.06.2001 року, договір купівлі-продажу повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).

Відповідно до ст. 47 УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.

Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року №3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:

а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;

б) якщо її учасниками є члени біржі;

в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.

Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Закон України «Про товарну біржу, в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.

При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.

У редакції Закону України «Про товарну біржу», що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірного майна у 2001 році, не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи.

Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався.

При цьому, листом Міністерства юстиції України за № 17-12-44 від 10.04.1998 року роз`яснено, що угоди, укладені на біржі, не прирівняні до нотаріально посвідчених, а тільки підлягають подальшому нотаріальному посвідченню.

Статтею 55 Конституції України гарантований судовий захист прав і свобод людини та громадянина.

Також, відповідно до п. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно з п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28.04.1978 року «;Про судову практику по справам про визнання угод недійсними», з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу.

У постанові Верховного Суду в справі № 336/6023/20 від 25.03.2024 зазначено, що спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.

Якщо така угода виконана повністю або частково однією зі сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд, на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.

Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995 року, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею.

Відповідно до п. 5 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01 липня 2004 року за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.

Тобто, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існував пробіл у чинному законодавстві, тому що, згідно ст. ст. 227, 242ЦК України (1963 року) договір купівлі-продажу житлових будинків повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна із сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Тим часом, у відповідності зі ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1ст. 128 ЦК УРСР), а у відповідності до ст. 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Як вбачається з положень укладеного договору купівлі-продажу нерухомого майна, сторони за договором уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж належного продавцю на праві власності нерухомого майна. Покупцем усі умови за договором виконані. Згідно із умовами вищевказаного договору відчужувана нерухомість продана Покупцям, які отримані Продавцем від Покупця до підписання угоди.

Оскільки покупець повністю виконав умови договору купівлі-продажу, сплатив за придбане майно грошові кошти, фактично володів об`єктом нерухомості, угода купівлі-продажу не визнавалась недійсною, позивачі на підставі ст. ст. 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 ЗУ «Про власність» набула право власності на спірний об`єкт нерухомості і правомірно володіла ним. Передбачених законом підстав для невизнання дійсним неоспореного договору купівлі-продажу спірного будинку в судовому порядку немає.

Позивачі більше 25 років відкрито і добросовісно володіють та користуються спірним нерухомим майном для постійного проживання, несуть тягар з його утримання, зареєстровані за вказаною адресою. Факт купівлі квартири і виконання умов укладеного договору ніким не оспорюється.

Згідно зі ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

З огляду на встановлені судом факти, суд приходить до висновку, що сторони домовилися про усі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, відбулося повне виконання договору. Відповідно до ст. 334 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає з моменту посвідчення договору, або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору дійсним, якщо договір відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту такої реєстрації.

Таким чином, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Керуючись ст. ст.4, 5, 13, 76-81, 262-265, 280-282 ЦПК України, ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», ст. 47 ЦК України (в редакції 1963 року)ст. ст. 16, 182, 220, 334, 370 ЦК України, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , треті особи Криворізька універсальна товарна біржа, державний нотаріус третьої Криворізької державної нотаріальної контори Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Рикова Тетяна Валентинівна про визнання договору купівлі продажу квартири дійсним задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 23 червня 2001 року двохкімнатної квартири, загальною площею 52,30 кв.м., житловою площею 29,30 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між продавцем ОСОБА_3 з однієї сторони та покупцями ОСОБА_4 , який діяв за себе та як законний представник своєї неповнолітньої доньки ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , що діяв за згодою своєї матері ОСОБА_7 , з другої сторони, зареєстрований на Криворізький універсальній товарній біржі 23.07.2001 року за №001/734-Н.

Рішення може бути оскаржено до Дніпровського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня його проголошення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Суддя: Н. Ю. Вікторович