П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 лютого 2026року м. Київ

Справа №367/6918/17

Апеляційне провадження №22-ц/824/593/2026

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача: Соколової В.В.

суддів: Желепи О.В., Поліщук Н.В.

за участю секретаря Липченко О.С., Федорчук Я.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області, ухваленого під головуванням судді Мерзлого Л.В. 21 січня 2025 року в м. Ірпінь, повний текст рішення складений 22 січня 2025 року та на додаткове рішення Ірпінського міського суду Київської області, ухваленого під головуванням судді Мерзлого Л.В. 28 січня 2025 року в м. Ірпінь, у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» то ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В

У жовтні 2017 року представник ТОВ «Аверс-Сіті» звернувся до суду з визевказаним позовом, в якому просив витребувати з володіння ОСОБА_1 на користь ТОВ «Аверс-Сіті» квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 109. Стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.

Позовні вимоги мотивовані тим, що ТОВ «Аверс-Сіті» є замовником будівництва ЖК «Коцюбинський» за адресою: АДРЕСА_2 .

16 вересня 2011 року житловий будинок АДРЕСА_3 був введений в експлуатацію. Даний факт підтверджується Сертифікатом відповідності КС № 6, який засвідчує відповідність закінченого будівництва багатоповерхового житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерхового паркінгу.

Рішенням Коцюбинської селищної ради Київської області від 22 вересня 2011 року було присвоєно поштову адресу житловому будинку АДРЕСА_3 та доручено КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити й видати свідоцтва про право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на квартири закінченого будівництва за адресою: АДРЕСА_4 .

ТОВ «Аверс-Сіті» є власником квартири АДРЕСА_1 .

26 червня 2017 року представнику позивача стало відомо з інформаційної довідки № 90600972 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що 19 травня 2017 року ОСОБА_1 зареєстрував за право власності на квартиру АДРЕСА_1 (далі - Квартира) на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 220/264/1_ИП, виданий 25 жовтня 2010 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 35315196 від 23 травня 2017 року.

В позовній заяві представник позивача вказує про наянвість між сторонами попередніх спорів стосовно спірної квартири, які вирішувались в судовому порядку.

Так, 27 січня 2015 року ОСОБА_1 звертався з позовною заявою до ТОВ «Аверс-Сіті» про визнання права власності на квартири АДРЕСА_5 на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав № 1/394_ИП, 220/264/1_ИП від 25 жовтня 2010 року, укладених між ОСОБА_1 та ТОВ «Аверс-Сіті» щодо вищевказаних квартир. У цій позовні заяві ОСОБА_1 вказував, що акт приймання-передачі майнових прав на квартири не був укладений.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 24 лютого 2016 року у справі № 367/791/15-ц у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 було відмовлено. Вказане рішення не оскаржувалось та набрало законної сили.

08 серпня 2016 року ОСОБА_1 звертався з позовом до ТОВ «Аверс-Сіті» про зобов`язання вчинити дії, а саме зобов`язати ТОВ «Аверс-Сіті» не чинити перешкод ОСОБА_1 у реєстрації права власності на квартири №№ 267 , 394 , що знаходяться у будинку АДРЕСА_4 , а саме надати ОСОБА_1 технічні паспорти на квартири та інші документи, необхідні для реєстрації права власності на квартиру згідно із переліком, встановленим Постановою Кабінету Міністерства України від 22 червня 2011 року № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Рішенням Апеляційного суду Київської області від 25 квітня 2017 року у справі № 367/6097/16-ц позовні вимог ОСОБА_1 було задоволено. Проте ОСОБА_1 не отримував виконавчого листа на виконання вказаного рішення суду та не звертався до виконавчої служби щодо виконання даного рішення. ТОВ «Аверс-Сіті» не передавало ОСОБА_1 жодних документів, необхідних для реєстрації права власності на квартиру, не підписувало акт приймання-передачі майнових прав щодо спірної квартири. А отже ОСОБА_1 протиправним шляхом здобув акт приймання-передачі майнових прав та інші документи, які необхідні для реєстрації права власності на спірну квартиру.

Виходячи з вищевикладеного, квартира вибула з власності ТОВ «Аверс-Сіті» не з їх волі, а шляхом протиправної реєстрації права власності за ОСОБА_1 , що є підставою для застосування способу захисту, передбаченого ст. 388 ЦК.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 21 січня 2025 року позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» то ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння - задоволено.

Витребувано з володіння ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 109.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» судовий збір в розмірі 1600 грн.

Рішення суду мотивовано тим, що обставини, на які посилається представник позивача підтверджені належними доказами, разом з тим, відповідачем не спростовано тверджень позивача щодо реєстрації права власності без відповідної правової підстави. Суд першої інстанції також взяв до уваги факт зазначення відповідачем у позовній заяві від 27 січня 2015 року про відсутність підписання сторонами акту приймання-передачі майнових прав щодо спірної квартири станом на 2015 рік, який зазначений підставою для реєстрації права власності на квартиру за відповідачем. Таким чином, спірна квартира вибула з володіння позивача без відповідної правової підстави та поза волею позивача, протилежного суду не доведено, на підставі чого остання має бути витребувана з чужого незаконного володіння відповідача на користь позивача.

Додатковим рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 28 січня 2025 року заяву ТОВ «Аверс-Сіті» про ухвалення додаткового рішення - задоволено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» понесені витрати на правничу допомогу в розмірі 20000 грн.

Додаткове рішення суду мотивовано тим, що обсяг наданих послуг адвокатом в суді відповідає критерію реальності таких витрат, а тому заява підлягає задоволенню в повному обсязі.

Не погодився із зазначеними судовими рішеннями відповідач, його представником подана апеляційна скарга, в якій вказується на порушення судом норм матеріального та процесуального права та неповного зясування обставин справи.

Представник відповідача зазначає про те, що судом першої інстанції неправильно застосовано до спірних правовідносин приписи ст.ст. 387, 388, 392 ЦК України, вскпереч правовоим позиціям Верховного Суду у подібних правовідносинах, що стало можливим через неправильну правову кваліфікацію судом першої інстанції правовідносин, що існують між сторонами, через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у оскаржуваному рішенні суду, обставинам справи.

Представник зазначає, що приписи ст.ст. 387, 388 ЦК України надають право на звернення з вимогами про витребування майна виключно його власнику, яким ТОВ «Аверс-Сіті» не є.

Судом першої інстанції безпідставно не взято до уваги, що відносини між сторонами у справі, ґрунтуються на укладеному 25 жовтня 2010 року договорі купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, який за своєю правовою природою фактично є договором інвестування. І саме відповідач ОСОБА_1 є інвестором, який у повному обсязі виконав свої інвестиційні зобов`язання, що підтверджується судовими рішеннями у вищеназваних справах.

Верховний Суд при розгляді справ у подібних правовідносинах сформував усталену правову позицію, що саме інвестор, за кошти якого і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт нерухомості і аж ніяк не забудовник.

Таким чином, в силу виконання своїх інвестиційних зобов`язань відповідно до викладених обставин, саме ОСОБА_1 є належним первісним власником спірного майна, оскільки після оплати вартості майнових прав його майнові права як інвестора трансформувались у право власності, яке підлягало державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Натомість судом безпідставно взято в якості доказу підтвердження права власності позивача рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради № 270 від 22 вересня 2011 року, не врахувавши, що у ньому КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» мало оформити та видати свідоцтва про право власності на збудоване та введене в експлуатацію майно, яке розташовано за адресою: АДРЕСА_4 .

З наданих позивачем документів не вбачається, що право власності на спірний об`єкт зареєстровано у Державному реєстрі прав у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Позивач не є і ніколи не був власником спірного майна, оскільки його будівництво ТОВ «Аверс-Сіті» здійснювалось за кошти інвестора, тобто відповідача.

Таким чином позивач не довів, що він є власником нерухомості, яка є предметом спору, відповідно, у нього відсутні підстави для звернення з позовом в порядку, передбаченому ст. ст. 387, 388 ЦК України

Судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення не встановлено, які саме права позивача порушено внаслідок дій відповідача за умови отримання ТОВ «Аверс-Сіті» від ОСОБА_1 у повному обсязі коштів за придбані ним майнові права на спірний об`єкт нерухомості.

Відповідач вважає, що дії ТОВ «Аверс-Сіті», який 25 жовтня 2010 року уклавши договір інвестування та отримавши від ОСОБА_1 грошові кошти, якими користувався понад 10 років, а потім звернувся з позовом про витребування придбаного майна, суперечать його попередній поведінці і є недобросовісними.

Представник відповідача також вважає, що заявлені позивачем вимоги про стягнення витрат на правничу допомогу не відповідають критеріям співмірності, викладеним у ст. 137 ЦПК України. Крім того, відповідачем у справі є фізична особа, яка має на утриманні двох неповнолітніх дітей (докази долучено до клопотання про зменшення витрат на правничу допомогу), а тому стягнення з нього витрат на правову допомогу у заявленій сумі становить для нього надмірний фінансовий тягар.

На підставі викладеного, просить скасувати рішення суду першої інстанції та додаткове рішення, та ухвалити нове судове рішення яким відмовити у задоволенні позову та стягненні судових витрат з відповідача на користь позивача.

Учасники справи правом на надання відзиву на апеляційну скаргу не скористались.

В судовому засіданні представник відповідача - адвокат Губська А.В. підтримала апеляційну скаргу з підстав викладених у ній та просила про скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням по справі нового рішення про відмову у задоволенні заявлених позовних вимог в повному обсязі.

Представник позивача - адвокат Васюк М.М. заперечував проти апеляційної скарги та просив апеяційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників судового засідання, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів виходить з наступного.

Судом встановлено, що 25 жовтня 2010 року між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №220/264/1_ИП, за умовами якого ТОВ «Аверс-Сіті» продав, а ОСОБА_1 купив майнові права на обєкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_8 . У п. 4.2. цього договору вказана, що ОСОБА_1 здійснює розрахунок за даними договром в розмірі 69533,75 грн в термін до 27 жовтня 2010 року. / т.1 а.с. 63-66/

В ході розгляду справи сторонами визнано, що номер квартири був змінений з № 264 на № 267, а також підтверджується переліком квартир, що був наданий стороною позивача на стадії апеляційного перегляду справи. /т.3 а.с.247-250/

16 вересня 2011 року ТОВ «Аверс-Сіті» був виданий сертифікат КС № 6, який засвідчує відповідність закінченого будівництва багатоповерхового житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерхового паркінгу, 1 черги будівництва: ІІІ-й та ІV пусковий комплекс, введення в експлуатацію житлового будинку АДРЕСА_3 . Площа вбудованих. Вбудовано-прибудованих приміщень - 1429,27 кв.м. Кількість квартир- 453. Загальна площа - 35252,5 кв.м., житлова площа - 17208,2 кв.м. /т.1 а.с.19/

22 вересня 2011 року Виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради Київської області було прийнято рішення № 270 «Про оформлення та видачу ТОВ «Аверс-Сіті» свідоцтв на право власності на об?єкти нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_4 », яким було присвоєно поштову адресу закінченому будівництвом обєкта 1 черги будівництва, ІІІ-й та ІVпусковий комплекс, введення в експлуатацію житловому будинку АДРЕСА_3 та доручено КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити й видати свідоцтва про право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на квартири закінченого будівництва за адресою: АДРЕСА_4 , в тому числі на квю267. /т.1 а.с. 20-30/

Матеріали справи містяь копію позовної заяви ОСОБА_1 до ТОВ «Аверс-Сіті» про визнання права власності від 27 січня 2015 року, в якій вказано, що 25 жовтня 2010 року між сторонами були укладені договори купівлі-продажу майнових прав № 1/394_ИП, 220/264/1_ИП, предметом яких були на квартири АДРЕСА_5 . Однак акт приймання-передачі майнових прав на квартири не був укладений. У позовних вимогах ОСОБА_1 просив визнати за ними право власності на вказані квартири. /т.1 а.с.33-36/

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 18 лютого 2015 року у справі № 367/791/15, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 08 червня 2015 року, були задоволені позовні вимоги ОСОБА_1 та визнано за ним право власності на квартири АДРЕСА_5 . /т.1 а.с.37-44, т.2 а.с.62-68/

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 02 грудня 2015 року були скасовані рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18 лютого 2015 року у справі № 367/791/15 та ухвала Апеляційного суду Київської області від 08 червня 2015 року, а справа передана на новий рознгляд до суду першої інстанції. /т.1 а.с.45-50, т.2 а.с.72-77/

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 24 лютого 2016 року у справі № 367/791/15 в позові ОСОБА_1 до ТОВ «Аверс-Сіті» про визнання права власності - відмовлено. Цим рішенням встановлено, що 25 жовтня 2010 року між позивачем та відповідачем було укладено: Договір купівлі-продажу майнових прав № 220/264/1_ИП, та Договір купівлі-продажу майнових прав № 1/394_ИП . Предметами вказаних Договорів були майнові права на об`єкти нерухомості- квартири під будівельними АДРЕСА_5 . Також судом вказано на те, що факт повної оплати позивачем вартості майнових прав на Квартири за Договорами підтверджується довідкою про оплату повної їх вартості від 29 жовтня 2010 року, виданою відповідачем. Однак, акт приймання-передачі майнових прав на квартири не було складено. Судом було встановлено,що позивач позбавлений можливості у передбаченому законом порядку оформити своє право власності на спірні квартири, поскільки відповідачем не виконуються умови договорів № 220/264/1_ИП та № 1/394_ИП ,а саме не складається акт, передбачений п 3.1 договорів, а також не надаються документи,передбачені п.п.3.7.1 та 3.7.2. Проте суд вважавпозов про визнання права власності на майнові права на спірні квартири безпідставним та таким, що не підлягає до задоволення. /т.1 а.с.51-54, т.2 а.с.78-81/ За даними Єдиного державного реєстру судових рішень вказане рішення суду в апеляційному та касаційному порядку не переглядалось.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 27 лютого 2017 року у справі № 367/6097/16 в позові ОСОБА_1 до ТОВ «Аверс-Сіті» про зобов`язання вчинити дії відмовлено. /т.1 а.с.55-57, т.2 а.с.69-71/

Рішенням Апеляційного суду Київської області від 25 квітня 2017 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 27 лютого 2017 року скасовано і ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.

Зобов`язано ТОВ «Аверс-Сіті» не чинити перешкоди ОСОБА_1 у реєстрації належних йому на праві власності квартир за номерами 267, 394, що знаходяться у будинку АДРЕСА_4 , а саме, надати ОСОБА_1 технічні паспорти на квартири та інші документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартири згідно з переліком, встановленим Постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року №703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

У цьому рішенні апеляційним судом встановлено, що 25 жовтня 2010 року між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав №220/264/1_ИП та договір купівлі-продажу майнових прав №1/364/_ИП. Предметами вказаних договорів були квартири під будівельними номерами №264 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 267), 394 за адресою буд. АДРЕСА_4 . Факт повної оплати позивачем вартості майнових прав на квартири за договорами підтверджується довідкою від 29 жовтня 2010 року, виданою ТОВ «Аверс-Сіті».

Апеляційний суд вказав на те, що позивач свої обов`язки згідно умов договорів купівлі-продажу майнових прав виконав належним чином, повністю сплативши вартість об`єкту будівництва та вчинивши дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт завершеного будівництва, а відповідач, ухиляючись від надання необхідних для оформлення права власності позивача документів на квартири та оформлення свідоцтв про право власності на квартири і виготовлення технічних паспортів на них на своє ім`я - порушує умови укладених договорів. /т. 1 а.с.58-62, т.2 а.с. 82-86 / За даними Єдиного державного реєстру судових рішень вказане рішення суду в касаційному порядку не переглядалось.

З інформаційної довідки № 90600972 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вбачається, що 19 травня 2017 року було зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 . Підставою виникнення права власності визначено договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 220/264/1_ИП, виданий 25 жовтня 2010 року,видавник ТОВ «Аверс-Сіті». Підставою внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 35315196 від 23 травня 2017 року, ОСОБА_2 , Комунальне підприємтво «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» Ірпінської міської ради. /т.1 а.с. 31-32/ Такі ж дані наявні у інформаційній довідці № 22272819 від 04 вересня 2020 року. /т.2 а.с.120-121/

Матеріали справи містять копію реєстраційної справи, в якій наявна заява про державну реєстрацію прав, витяги з державних реєстрів, рішення про державну реєстрацію від 23 травня 2017 року, копія договору купівлі-продажу майнових прав № 220/264/1_ИП, від 25 жовтня 2010 року, сертифікат КС № 6 від 16 вересня 2011 року, акт приймання-передачі майнових прав до Договору № 220/264/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2011 року від 16 вересня 2011 року, за підписами двох уповноважених осіб ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 , рішення Виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області було прийнято рішення № 270 від 22 вересня 2011 року, лист ТОВ «Аверс-Сіті» від 22 вересня 2011 року про при присвоєння поштової адреси та кількості квартир у багатоквартиному будинку, технічний паспорт на квартиру від 10 березня 2015 року. /т.2 а.с.27-52/

У довідці від 07 березня 2018 року ТОВ «Аверс-Сіті» повідомляє, що не підписувало акт приймання-передачі майнових прав до Договору купівлі-продажу майнових прав №220/264/1_ИП від 25 жовтня 2010 року та жодним іншим чином майнові права не передавало. /т.1 а.с.131/

Матеріали справи містяться дані про звернення «Аверс-Сіті» з позовом до Державного реєстратора Комунального підприємства «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» Ірпінської міської ради Кирищук М.М., ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяженьта відкриття провадження у цій справі № 367/8507/18 ухвалою суду від 06 травня 2019 року. /т.2 а.с.102-119/

Також в матеріалх справи наявні дані про порушення кримінального провадження за зверненням ТОВ «Аверс-сіті» щодо відсутності передачі попереднім керівництвом документації що стосується господарської діяльності товариства. /т.3 а.с.14-17/

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Згідно з ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Положеннями ст. 204 ЦК україни встановлена презумпція правомірності правочину, в силу якої правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

В порядку визначеному положеннями ст. ст. 525, 526, 651 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частина 1 ст. 627 ЦК України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

За правилами ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч.2 ст. 328 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Положеннями ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно з ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ч. 1 ст. 321 ЦК України).

Відповідно до ст. 325 ЦК України суб`єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати. Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими. Законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи.

Відповідно до ч. 1 ст. 387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з ч.1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції чинній станом на травень 2017 року) для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 вказала на те, що майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

У п. 93 Великою Палатою зроблений висновок, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування (п.93).

Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (п.95).

У п. 100 цієї постанови вказано, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

У п. 119 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18. Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

У постанові від 28 серпня 2023 року у справі № 522/7828/20 Верховний Суд також вказав на те, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації.

У цій постанові також звернтуо увагу на преюдиційність. Преюдиційні факти - це факти встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили.

Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і означається його суб`єктивними і об`єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у розгляді справи, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішенням у такій справі правовідносини.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03 липня 2018 року у справі № 917/1345/14 зазначила, що преюдиційне значення у справі надається обставинам, встановленим судовим рішенням, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють виключено ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиційні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.

Таким чином, не потребують доказування обставини, встановлені рішенням суду, тобто ті обставини, щодо яких мав місце спір і які були предметом судового розгляду.

У постанові від 10 вересня 2025 року у справі № 522/8262/17 Верховний Суд вказав на те, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації. Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства (див. постанову Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19).

Верховний Суд у постанові від 21 червня 2023 року у cправі № 909/1191/21 вказав на те, що правовий аналіз положень статті 387 ЦК України дає підстави для висновку, що у наведеній нормі йдеться про право власника на віндикаційний позов, тобто позов власника, який не володіє, до невласника, який незаконно володіє майном, про вилучення цього майна в натурі.

Віндикаційний позов належить до речово-правових способів захисту; захищає право власності в цілому, оскільки він пред`являється у тих випадках, коли порушено права володіння, користування та розпорядження одночасно.

Сторонами у віндикаційному позові є власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє, та незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний).

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

З наведених обставин справи вбачається, що 25 жовтня 2010 року між сторонами був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №220/264/1_ИП, за умовами якого позивач продав, а відповідач купив майнові права на спірну квартиру. Вказаний договір сторонами не оспрювався, а отже є чинним і правомірним.

Крім того обставини укладення вказаного договору та обставини виконання відповідачем взятих на себе зобов`язань щодо оплати вартості квартири були встановлені судовими рішеннями у справах № 367/791/15 та № 367/6097/16 за участю ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 . З тесту вказаних судових рішень вбачається, що ці обставини безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення, тому вони утворюють преюдицію і не потребують доказування в межах справи, що переглядається.

А отже, на піставі укладеного з позивачем договору та виконання своїх своїх зобов?язань, відповідач набув майнове право на спірну квартиру.

Виходячи з наведених норм чинного законодаства та вже усталеної судової практики, враховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації.

Зазначене свідчить про те, що між сторонами існували договорні правовідносини, внаслідок яких майнове право на спірний об`єкт нерухомості було передано позивачем за його волею, за відплатним правочином, а відповідачем набуто майнове праве, внаслідок якого він стає первинним власником. Отже наявність договірних правовідносин між сторонами у справі та відсутність у позивача первинного, як він вказував, права власності на спірну квартиру, вказує на відсутність правових підстав для звернення з позовом про витребування майна в порядку, передбаченому ст. ст. 387, 388 ЦК України.

Таким чином висновк суду першої інстанції про те, що оскільки спірне майно вибуло з володіння ТОВ «Аверс-Сіті» поза його волею, до спірних правовідносин застосовуються положення ст. 387 ЦК Українине можна визнати законним і обгрунтованим.

Звертаючись у суд із позовом ТОВ «Аверс-Сіті» посилалось на те, що воно не передавало відповідачу жодних документів, необхідних для реєстрації прав влсасності на спірну квартиру.

В ході попредніх судових розглядів дійсно були встановлені обставини відсутності підписання сторонами акту приймання-передачі спірної квартири станом на 2015-2017 роки. У справі № 367/6097/16 судом зобов`язано відповідача не чинити відповідачу перешкоди у реєстрації належних йому на праві власності квартири, а саме надати документи, необхідні для державної реєстрації права власності. Натомість в матеріалах реєстраційної справи міститься копія приймання-передачі майнових прав до Договору № 220/264/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2011 року від 16 вересня 2011 року, за підписами двох уповноважених осіб ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 . Оригінал вказаного документ, за твердженням відповідача, втрачений.

Суд першої інстанції інстанції вказав на те, що ненадання відповідачем оригіналуакта приймання-передачі майнових прав до Договору купівлі-продажумайнових прав №220/264/1_ИП від 25жовтня 2010 року чи його завіреної копії, як наслідок, унеможливило призначення та проведення експертизи у даній справі.

Разом з тим, виходячи з положень Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо). Тобто акт приймання-передачі не входить до переліку документів, на підставі яких здійснюється реєстрація права власності. А отже навіть вісутність такого акту не може вказувати на порушеня процедури реєстрації права власності та відсутність підстав для набуття відповідачем права власності на обєкт інвестування. Таким чином і цей довід позивача не вказує на наянвість у нього права на витрабування майна із власності відповідача.

За таких обставин, доводи наведені в апеляційній скарзі відповідачем по суті спору знайшли своє підтвердження матеріалами справи та спростовують висновки суду першої інстанції.

Згідно з пунктом 2 частиною першою статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частина друга статті 376 ЦПК України).

Наведене вище не було враховано судом першої інстанції у зв`язку з чим судом допущено неповне з`ясування обставин справи, порушення норм матеріального та процесуального права, що дає підстави апеляційному суду для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову у задоволеннізаявлених позовних вимог.

В доводах апеляційної скарги відповідач також вказував на незаконність, необгрунтованість додатковго рішення ухваленого судом першої інстанції 28 січня 2025 року стосовно питання компенсації позивачеві понесених ним судових витрат на правову допомогу.

Додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу. (подібні висновки викладені у постановах Верховнгого Суду від 23 грудня 2021 року у справі № 925/81/21, від 09 лютого 2022 року у справі № 910/17345/20, від 15 лютого 2023 року у справі № 911/956/17 (№ 361/6664/20), від 07 березня 2023 року у справі № 922/3289/21).

Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування рішення Ірпінського міського суду Київської області від 21 січня 2025 року, то додаткове рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 28 січня 2025 року також підлягає до скасування.

В порядку визначеному ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до ч.1 та п.1 ч.2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

З урахуванням висновку апеляційного суду по суті спору, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Враховуючи, що апеляційний суд дійшов висновку скасування оскаржуваних судових рішень та ухвалення у справі нового рішення про відмову в задоволенні позову, правові підстави для компенсації позивачеві понесених ним судових витрат відсутні.

Разом з тим, враховуючи наявність підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача, останньому підлягає до кмопенсації за рахунок позивача сума сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 2400 грн /т.3 а.с.171/. Про інші судові витрати стороною відповідача заявлено не було.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 21 січня 2025 року та додаткове рішення Ірпінського міського суду Київської області від 28 січня 2025 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» то ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння - залишити без задоволення.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 2400 грн.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» (08298, Київська обл., м. Ірпінь, смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп.2, офіс 173; ).

Відповідач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_11 ; РНОКПП НОМЕР_1 ).

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.

Суддя-доповідач: В.В. Соколова

Судді: О.В. Желепа

Н.В. Поліщук