УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2026 року

місто Чернігів

Справа №751/9371/25

Провадження №4-с/751/5/26

Новозаводський районний суд міста Чернігова

у складі:

головуючого - судді Ченцової С. М.

секретар Барбаш М. В.

учасники справи:

скаржник ОСОБА_1 ,

представник скаржника адвокат Кострич Михайло Петрович

суб`єкт оскарження приватний виконавець виконавчого округу Одеської області, Щербаков Юрій Сергійович,

представник суб`єкта оскарження ОСОБА_2

стягувач Акціонерне товариство «Сенс Банк»

боржник ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за скаргою ОСОБА_1 , суб`єкт оскарження: приватний виконавець виконавчого округу Одеської області, Щербаков Юрій Сергійович, стягувач Акціонерне товариство «Сенс Банк», боржник ОСОБА_3 на дії державного виконавця,

ВСТАНОВИВ:

І. Стислий виклад позиції заявника та заперечення суб`єкта оскарження

Представник скаржника Кострич М.П.Ю в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду із скаргою про визнання неправомірним та таким, що не підлягає застосуванню звіт про незалежну оцінку майна від 24.10.2025 року, яким було визначено вартість будинку за адресою: АДРЕСА_1 , виконаний ТОВ «Інвестиційно-Консалтингове Бюро «Тріада».

Скарга обґрунтована тим, що Новозаводським районним судом міста Чернігова було видано виконавчий лист № 6-23/12 від 27.02.2012 року про стягнення з ОСОБА_3 та ОСОБА_1 на користь ПАТ «Альфа банк» (нині- АТ «СЕНС БАНК») заборгованості за кредитним договором № SME0012395.

Постановою від 13.10.2021 року приватний виконавець Щербаков Юрій Сергійович відкрив виконавче провадження № 67145509 про стягнення із заявника заборгованості на підставі вказаного виконавчого листа.

Постановою від 23.09.2025 року приватний виконавець Щербаков Юрій Сергійович призначив суб`єкта оціночної діяльності для участі у виконавчому провадженні, а саме ТОВ «Інвестиційно-консалтингове бюро «Тріада» для надання останнім звіту про оцінку майна боржника житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 196,9 кв. м., житловою площею 72,5 кв. м.

27.10.2025 року на адресу приватного виконавця надійшов звіт про оцінку майна, відповідно до якого вартість майна була визначена у розмірі 6615642 гривень, із розрахунку 804 дол. США за 1 кв.м. будинку.

Зазначає, що скаржник не може погодитися із такою вартістю та доводами звіту про оцінку майна, оскільки така вартість є суттєво заниженою, звіт виконувався без фактичного дослідження об`єкту та містить неправдиві відомості щодо об`єкта оцінки.

Звіт не містить жодного зазначення про особистий огляд об`єкта оцінки і не містить жодних пояснень чому такий огляд не був здійснений. Наявні у звіті фотознімки не містять усіх приміщень, у тому числі спальні та є застарілими. Вказані фотознімки були надані ще задовго до вказаних подій скаржником стягувачу банку.

До скаржника ніхто не звертався із вимогою забезпечити доступ до об`єкта нерухомості.

Окрім того, звіт містить неправдиві відомості щодо того, що об`єкт оцінки вже неодноразово продавався з торгів, а тому доцільно застосувати поправку мінус 30 %. Разом з тим, вказаний об`єкт жодного разу не продавався. у тому числі з торгів, вказане зокрема підтверджується правовстановлюючими документами на майно, яким вже більше 20 років. Також, оцінювач застосовує коефіцієнт коригування на торг 0.85 %, тобто додатково знижує вартість об`єкта нерухомості на 15 відсотків.

Скаржником було замовлено звіт про оцінку вказаного об`єкту нерухомості, яким визначено вартість будинку у розмірі 10485449 гривень та 1265 дол. за 1 кв.м., тобто на 461 долар більше за кв. м. будинку.

27.11.2025 року на адресу суду надіслано відзив приватним виконавцем Щербаковим Ю.С., в якому виконавець просить відмовити скаржнику у задоволенні скарги ( а.с. 77-79)

Зазначає, що після відкриття провадження, 24.11.2025 року до приватного виконавця надійшла рецензія у якій зазначено, що у звіті про експертну оцінку майна боржника було виявлено недоліки, які можуть суттєво вплинути на права та законні інтереси боржника у виконавчому провадженні, а також лист із вимогою про повернення оскарженого звіту про оцінку майна на доопрацювання, у зв`язку із виявленими оцінювачем помилками, зокрема тими, на яких наголошує скаржник у рамках розгляду цієї справи.

26.11.2025 у зв`язку із повернення на доопрацювання оцінювачу звіту постановою приватного виконавця спірний будинок був знятий із реалізації (https://setam.net.ua/auction/583809).

Враховуючи викладене, скарга із вимогою про визнання звіту про незалежну оцінку майна у редакції, яка не є актуальною та висновком про вартість, який може змінитись під час доопрацювання звіту підлягає відхиленню, у порядку ч. 3 ст. ст. 451 ЦПК України.

ІІ. Заяви (клопотання) учасників справи та інші процесуальні дії у справі

Ухвалою судді Новозаводського районного суду міста Чернігова від 11.11.2025 року відкрито провадження у справі та призначено скаргу до розгляду.

У судовому засіданні представник скаржника скаргу підтримав, посилаючись на докази, наявні у справі.

Стягувач ОСОБА_1 та приватний виконавець у судові засідання не з`являлись, про дату, час та місце судового розгляду справи повідомлені належно.

Згідно із ч. 2 ст. 450 ЦПК України, неявка стягувача, боржника, державного виконавця або іншої посадової особи органу державної виконавчої служби, приватного виконавця, які належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду скарги, не перешкоджають її розгляду.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин.

27.02.2012 року Новозаводським районним судом міста Чернігова видано виконавчий лист № 6-23/12 про солідарне стягнення із ОСОБА_3 та ОСОБА_1 на користь ПАТ «Альфа-Банк» заборгованості за кредитним договором №SME0012395 у сумі: за кредитом 1953937,05 грн , по відсотках 71241,85 грн , пеня 238238,04 грн , судові витрати по оплаті третейського збору у сумі 100,00 грн та стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Альфа-Банк» пені за договором поруки в розмірі 223019,84 грн .

Постановою приватного виконавця виконавчого округу Одеської області, Щербакова Ю.С. від 13.10.2021 року відкрито виконавче провадження ВП № 67145509, з виконання виконавчого листа № 6-23/12, виданого 27.02.2012 року.

Постановою приватного виконавця виконавчого округу Одеської області, Щербакова Ю.С. від 23.09.2025 року призначено суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання ТОВ «ІНВЕСТИЦІЙНО-КОНСАЛТИНГОВЕ БЮРО «ТРІАДА» для надання звіту оцінки майна боржника: житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 196,9кв.м., житловою площею 72,5 кв.м.

Відповідно до звіту, дане дослідження проводилось виходячи з типу приміщень об`єкту оцінки, що відносяться до нежитлової нерухомості з розвиненим ринку пропонування продажу. Оцінювачем використано порівняльний методичний підхід.

Згідно з висновком про вартість майна, ринкова вартість житлового будинку, загальною площею 196,9 кв.м. розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , без урахування ПДВ, склала 6615642 гривень, що за курсом НБУ на дату оцінки: 41,7550 грн за 1 долар США.

27.10.2025 року приватним виконавцем Щербаковим Ю.С. направлено ОСОБА_1 та АТ «СЕНС БАНК» висновок звіту про оцінку майна від 23.10.2025 року, складений при примусовому виконанні виконавчого листа № 6-23/12 від 27.02.201, що видав Новозаводський районний суд міста Чернігова.

29.10.2025 року ФОП ОСОБА_4 , за замовленням ОСОБА_1 , з метою визначення ринкової вартості об`єкту, складено звіт про незалежну оцінку вартості житлового будинку загальною площею 196,9 кв.м., житловою площею 72,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно зі звітом, візуальний огляд виконано оцінювачем 29.10.2025 року, здійснено фото фіксацію об`єкту на підставі візуального огляду, здійснено аналіз ринку із застосуванням порівняльного підходу.

За висновком оцінювача ОСОБА_4 ринкова вартість об`єкта оцінки склала 10485449 гривень, без урахування ПДВ.

21.11.2025 року приватним виконавцем Щербаковим Ю.С., призначено ТОВ «БІЗНЕСГРУПЄВРО» для проведення рецензування звіту про експертну оцінку майна боржника, а саме: житлового будинку загальною площею 196,9 кв.м., житловою площею 72,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «ІКБ «ТРІАДА».

За загальним висновком рецензування від 21.11.2025 року експертом оцінювачем встановлено недоліки у звіті. Звіт загалом відповідає вимогам нормативно - правових актів з оцінки майна, в умовах військового стану в Україні, та може бути цілком використаний для досягнення кінцевої мети, а саме подальшої примусової реалізації об`єкта оцінки при умові доопрацювання, усунення недоліків та уточнення коригування на торг, що може привести до зміни ринкової вартості, тому такий звіт потребує доопрацювання.

25.11.2025 року приватним виконавцем Щербаковим Ю.С., винесено постанову про зняття з реалізації лоту №588571, а саме: Іпотека. Житловий будинок загальною площею 196,9 кв.м., житловою площею 72,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . У вказаній постанові приватний виконавець зазначив, що відповідно до отриманої 24.11.2025 року рецензії у звіті про експертну оцінку майна боржника було виявлено недоліки, які можуть суттєво вплинути на права та законні інтереси боржника у виконавчому провадженні.

24.11.2025 року ТОВ «Інвестиційно - консалтингове бюро «ТРІАДА» на ім`я виконавця надіслано лист про надання можливості огляду житлового будинку та повернення звіту для доопрацювання та усунення недоліків.

ІV. Норми права, які застосував суд та оцінка аргументів сторін

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України та законами України.

Відповідно до ст. 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів, визначені у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно з ч.4 ст.3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлено у статті 12 цього Закону.

Згідно з ч.2 ст.11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Частиною першою статті 31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що оцінювачі та суб`єкти оціночної діяльності зобов`язані: дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону та нормативно-правових актів з оцінки майна; здійснювати огляд об`єкта оцінки. У разі технічної або юридичної неможливості особистого огляду зазначати у звіті про оцінку майна відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки.

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 № 1440 (далі - Національний стандарт №1) є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 (далі - Національний стандарт №2), також є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту №1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.

Згідно з п.15, 16 Національного стандарту №1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Відповідно до п.52 Національного стандарту №1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Відповідно до п.54 Національного стандарту №1 зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства.

Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом (ч.5 ст. 57 ЗУ «Про виконавче провадження»).

Відповідно до статей 79, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Отже, дослідивши матеріали скарги, копії наданих звітів, заслухавши учасників справи, з урахуванням того що приватним виконавцем вчинено дії щодо доопрацювання звіту, суд доходить висновку, що у задоволенні скарги слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» статтями 10, 13, 258-261,450-451 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні скарги ОСОБА_1 , суб`єкт оскарження: приватний виконавець виконавчого округу Одеської області, Щербаков Юрій Сергійович, стягувач Акціонерне товариство «Сенс Банк», боржник ОСОБА_3 на дії державного виконавця відмовити.

Ухвала суду може бути оскаржена до Чернігівського апеляційного суду протягом п`ятнадцяти днів з дня її проголошення. У разі, якщо ухвалу було постановлено без участі особи, яка її оскаржує, апеляційна скарга подається протягом п`ятнадцяти днів з дня отримання ухвали.

Суддя С.М. Ченцова