ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2026 року

м. Київ

справа № 643/11971/24

провадження № 61-16151св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),

суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Ступак О. В., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - керівник Салтівської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області в інтересах Харківської міської,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на заочне рішення Салтівського районного суду міста Харкова

у складі судді Довготько Т. М. від 20 травня 2025 року та постанову Харківського апеляційного суду у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміної О. В.,

Пилипчук Н. П., від 18 листопада 2025 року, і ухвалив таку постанову.

Зміст позовної заяви та її обґрунтування

1. У жовтні 2024 року керівник Салтівської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області в інтересах Харківської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу.

2. Свої вимоги прокурор мотивував тим, що Салтівською окружною прокуратурою міста Харкова встановлено порушення прав територіальної громади при самовільній забудові земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 . Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Клопотовим С. Д. (далі - реєстратор) 28 грудня 2019 року прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер: № 50534339, об`єкту нерухомого майна № 101 (номер запису про право власності № 34930325), а саме: нежитлових приміщень № 1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , а також внесені відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 ). Підставою виникнення права власності був технічний паспорт № НОМЕР_2 , виданий 16 грудня 2019 року ТОВ «ЛІМІНГТОН» та довідка № 13595, видана 17 грудня 2019 року ТОВ «ЛІМІНГТОН». Разом з тим, належним документом, який би підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна поштової адреси, може бути рішення виконкому Харківської міської ради або довідка (витяг) з Єдиного адресного реєстру міста Харкова, а не довідка ТОВ «ЛІМІНГТОН». Таким чином, документи, надані ОСОБА_3 державному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно.

3. Згідно з доводами прокурора, факт надання ОСОБА_3 державному реєстратору технічного паспорту та довідки на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , не є законною підставою для державної реєстрації такого майна, а сам факт проведеної реєстрації не є ототожненням факту набуття останньою права власності на спірне майно. Тож діями державного реєстратора, спрямованими на реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно, порушено інтереси громади міста Харкова, представником якої є Харківська міська рада, оскільки своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова, яке проведено на земельній ділянці, яка перебуває в комунальній власності.

4. Відомості про реєстрацію речових прав на земельну ділянку під нежитловими приміщеннями № 1, 2 в літ. «В-1», розташованими на

АДРЕСА_1 , у Державному реєстрі відсутні, що підтверджується відповідною Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Аналогічно, відсутня інформація щодо направлення ОСОБА_3 до органів Державної інспекції архітектури та містобудування України відповідного повідомлення (декларації) про будівництво спірної споруди. Крім того, процедуру вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом на території м. Харкова, регулює Порядок вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом, затверджений рішенням Харківської міської ради від 17 серпня 2011 року № 390/11 «Про затвердження Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом», зі змінами, який не було дотримано. Таким чином, нежитлові приміщення № 1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , є об`єктом самочинного будівництва, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, та без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.

5. Крім того, 30 січня 2020 року ОСОБА_3 було відчужено

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 по 1/2 нежитлових приміщень № 1, 2 в нежитловій будівлі літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв. м, за адресою:

АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень № 282 від 30 січня 2020 року. На теперішній час саме за

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зареєстровано право власності на вказані нежитлові приміщення. Водночас, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Отже, самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності згідно з статтями 376 та 325 ЦК України і відповідно не може бути предметом цивільно-правових договорів.

6. Належним способом захисту є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання за територіальною громадою міста Харкова, як за власником земельної ділянки, права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, відповідно до частини п`ятої статті 376 ЦК України.

7. Оскільки нежитлові приміщення № 1, 2 в літ. «В-1», загальною площею

98,1 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , є самочинним будівництвом і реєстрація права власності на них здійснена у спосіб, що не відповідає вимогам чинного законодавства і порушує право територіальної громади міста Харкова на належне володіння та користування земельною ділянкою, подальші правочини, здійснені відносно зазначеного об`єкту самочинного будівництва, а саме продаж нежитлових приміщень на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень № 282 від 30 січня 2020 року, підлягають визнанню недійсними у судовому порядку.

8. З урахуванням зазначеного, прокурор просив:

- усунути перешкоди у здійсненні Харківською міською радою права користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності шляхом визнання за Харківською територіальною громадою в особі Харківської міської ради, як за власником земельної ділянки, права власності на самочинно побудований об`єкт нерухомого майна - нежитлові приміщення № 1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: № 101);

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень № 1, 2 в літ. «В-1», розташованих за адресою: АДРЕСА_1 ,

укладений 30 січня 2020 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та

ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю. за № 282.

Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції

9. Заочним рішенням Салтівського районного суду м. Харкова від 20 травня 2025 року позов керівника Салтівської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області в інтересах Харківської міської ради залишено без задоволення.

10. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу не можуть бути задоволені, оскільки позивачем в цій частині обрано неефективний спосіб захисту права. При вирішенні вимог про усунення перешкод шляхом визнання права власності судом зазначено, що технічний паспорт, який міститься в матеріалах справи, не є документом дозвільного характеру, на підставі якого розпочинається будівництво чи вводиться об`єкт в експлуатацію, а він є лише результатом комплексу робіт щодо обмірювання вже збудованого об`єкта нерухомого майна з визначення його складу. Виходячи зі змісту статей 331, 375, 376, 380 ЦК України, правовою підставою визнання судом права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на підставі частини п`ятої статті 376 ЦК України може бути не лише відсутність порушення прав інших осіб таким визнанням, а й встановлення судом відповідності такого об`єкта архітектурним, будівельним, санітарним, екологічним та іншим нормам і правилам, на підтвердження чого доказів прокурором не надано.

Основний зміст та мотиви судового рішення суду апеляційної інстанції

11. Постановою Харківського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишено без задоволення, а заочне рішення Салтівського районного суду м. Харкова від 20 травня

2025 року - без змін.

12. Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Визнання права власності в такому випаду можливе лише на майно, яке відповідає будівельним нормам. У справі, що переглядається, керівник прокуратури просив, зокрема, визнати за Харківською міською радою право власності на об`єкт нерухомого майна - на самочинно побудований об`єкт нерухомого, проте доказів на підтвердження того, що зазначене майно відповідає будівельним нормам суду не надав.

Узагальнені доводи касаційної скарги

13. 22 грудня 2025 року заступник керівника Харківської обласної прокуратури через підсистему «Електронний суд» звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати заочне рішення Салтівського районного суду міста Харкова від 20 травня 2025 року та постанову Харківського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року в частині залишення без задоволення позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким позов керівника Салтівської окружної прокуратури м. Харкова задовольнити. Вирішити питання щодо розподілу судових витрат.

14. Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанції прокурор зазначає неправильне застосування судами норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16, від 03 квітня 2019 року у справі № 921/158/18, від 18 грудня 2019 року у справі

№ 263/6022/16-ц, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18, від 22 червня 2021 у справі № 200/606/18,

від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20, від 12 квітня

2023 року у справі № 511/2303/19, від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, у постановах Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі

№ 914/904/17, від 15 березня 2023 року у справі № 910/5501/21, від 07 червня 2023 року у справі № 947/388823/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України), а суди не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки і суд необґрунтовано відхилив клопотання про зупинення провадження у справі (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того вказує, що касаційна скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики, а також, що справа становить значний суспільний інтерес або має виняткове значення.

15. У касаційній скарзі прокурор посилається на те, що зважаючи на відсутність у відповідачів будь-яких правоустановчих документів на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , та відповідних дозвільних документів на будівництво спірного об`єкту нерухомості площею

98,1 кв. м, останній вважається об`єктом самочинного будівництва. Земельна ділянка по АДРЕСА_1 , яка зайнята спірним об`єктом самочинного будівництва, використовується самовільно поза волею власника, що порушує інтереси Харківської міської територіальної громади. Жодних доказів подання відповідачами для здійснення державної реєстрації права власності на нерухоме майно документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта та присвоєння йому відповідної поштової адреси, а також правовстановлювальних документів, якими б підтверджувалась належність будь-кому з відповідачів спірного об`єкта самочинного будівництва, матеріали справи не містять.

16. Прокурор вважає, що право власності може бути визнано судом як за особою, яка здійснила самочинне будівництво (частина третя статті 376 ЦК України), так і за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій самочинно збудовано нерухоме майно (частина п`ята статті 376 ЦК України).

17. Згідно з доводами касаційної скарги, будівництво об`єктів нерухомості та набуття на них речових прав здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у відповідному порядку, проте дотримання зазначеного порядку власником земельної ділянки (у цьому випадку - Харківською міською радою), на якій третьою особою (відповідачем, який не набував у встановленому законом порядку прав на землю) здійснено самочинне будівництво, є неможливим. Зважаючи на те, що законодавцем у частині п`ятій статті 376 ЦК України передбачено можливість визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником (користувачем) земельної ділянки, позовна вимога про визнання права власності за Харківською міською радою на самочинно збудоване нерухоме майно підлягає задоволенню.

18. Разом з тим, відмовляючи у задоволенні позову, суди дійшли безпідставних висновків про те, що прокурором не надано доказів на підтвердження того, що зазначене майно відповідає державним будівельним нормам України та не спростовано, що у разі визнання права власності на вищезазначене майно не буде існувати небезпека для третіх осіб.

19. Прокурор стверджує, що судами безпідставно відхилено його доводи про те, що для забезпечення територіальній громаді міста Харкова реальної та безперешкодної можливості реалізувати усі правомочності власника щодо спірної земельної ділянки, яка, як встановлено судом, незаконно перебуває в користуванні та на якій здійснено самочинне будівництво, необхідно усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

20. Ухвалою Верховного Суду від 15 січня 2026 року відкрито касаційне провадження у справі № 643/11971/24.

21. Ухвалою Верховного Суду від 11 лютого 2026 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Відзив на касаційну скаргу не надходив

Фактичні обставини справи, встановлені судами

22. Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 28 грудня 2019 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д. прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер: №50534339, об`єкту нерухомого майна № 101 (номер запису про право власності № 34930325), а саме: нежитлових приміщень № 1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , а також внесені відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_3 .

23. Підставою для прийняття вищевказаного рішення державним реєстратором стали наступні документи: технічний паспорт № НОМЕР_2 , виданий

16 грудня 2019 року ТОВ «ЛІМІНГТОН», та довідка № 13595, видана 17 грудня 2019 року ТОВ «ЛІМІНГТОН».

24. Відповідно до зазначеної довідки № 13595, виданої 17 грудня 2019 року

ТОВ «ЛІМІНГТОН», нежитлові приміщення № 1, 2 по АДРЕСА_2

у м. Харкові відповідають таким характеристикам: матеріал стін - цегла, загальна площа 98,1 кв. м, поверхність - В-1, рік побудови - не вказано.

25. 30 січня 2020 року ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., зареєстрованого в Реєстрі за

№ 282, відчужила по 1/2 частині нежитлових приміщень № 1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв. м, розташованих за адресою:

АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

26. 28 лютого 2024 року Салтівська окружна прокуратура міста Харкова звернулась до Харківської міської ради з листом щодо необхідності захисту порушених прав Харківської міської ради шляхом реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлові приміщення № 1, 2 в будівлі літ. «В-1» по АДРЕСА_1 .

27. Відповідно до відповіді Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 29 серпня 2024 року лист Салтівської окружної прокуратури міста Харкова від 28 лютого 2024 року розглянуто та зазначено, що для можливості визначення більш ефективного способу захисту порушених прав та інтересів міської ради необхідно надати до Департаменту інформацію, яка надасть змогу ідентифікувати вищевказаний об`єкт будівництва та його місце розташування (фото, план-схема розміщення тощо).

28. 27 червня 2024 року Салтівська окружна прокуратура міста Харкова повторно звернулась до Харківської міської ради з листом та направила карто-схему та фото для ідентифікації об`єкта нерухомого майна.

29. Згідно з відповіддю Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 30 липня 2024 року, визначено більш ефективним способом захисту порушених права та інтересів у спірних правовідносинах визнання за територіальною громадою права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна. Разом з тим, Харківською міською радою самостійно заходи цивільно-правового характеру не вживалися. Також зазначено, що Департамент, за необхідності, надасть до суду всі процесуальні документи, передбачені ЦПК України.

30. Листом Салтівської окружної прокуратури міста Харкова від 09 жовтня 2024 року повідомлено Харківську міську раду про прийняття прокуратурою рішення про здійснення представництва інтересів держави у суді в особі Харківської міської ради з вимогами до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання за Харківською територіальною громадою в особі Харківської міської ради, як за власником земельної ділянки, права власності на самочинно побудований об`єкт нерухомого майна, визнання недійсним договору.

31. Земельна ділянка під розташованим на цій ділянці самочинно збудованим об`єктом - нежитловими приміщеннями № 1, 2 в будівлі літ. «В-1»

по АДРЕСА_1 , є комунальною власністю за ознакою її належності до меж населеного пункту (м. Харкова).

Позиція Верховного Суду

32. Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла таких висновків.

33. Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

34. Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

35. Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

36. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

37. Частинами першою та другою статті 5 ЦПК України визначено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

38. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

39. Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

40. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

41. Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

42. У постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року

у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц та інших зроблено висновки про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

43. Відповідно до частин першої-четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкта, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

44. Частиною п`ятою статті 376 ЦК України передбачено, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

45. У статті 328 ЦК України зазначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

46. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частини перша, четверта статті 334 ЦК України).

47. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга стаття 331 ЦК України).

48. Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації (постанови Верховного Суду

від 28 лютого 2024 року у справі № 202/8272/19 (провадження № 61-5966св22), від 28 вересня 2022 року у справі № 263/15223/19 (провадження № 61-6847св21), від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19).

49. Велика Палата Верховного Суду у постановах від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (провадження № 12-58гс21), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) сформулювала правовий висновок, відповідно до якого не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку.

50. У постанові від 28 лютого 2024 року у справі № 202/8272/19 (провадження № 61-5966св22) Верховний Суд виснував, що визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України). Отже, застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

51. Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

52. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

53. Застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

54. Близькі за змістом висновки зробила Велика Палата Верховного Суду

у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження

№ 12-39гс23).

55. У постанові від 03 липня 2024 року у справі № 201/8007/21 (провадження № 61-3119св24) Верховний Суд акцентував увагу на тому, що визнання права власності в такому випаду можливе лише на майно, яке відповідає Державним будівельним нормам України.

56. У постанові від 08 травня 2024 рокуу справі № 126/1663/23Верховний Суд звертав увагу, що оскільки визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнятий до експлуатації, за відсутності відомостей про його відповідність вимогам будівельних норм, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

57. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини перша, третя статті 13 ЦПК України).

58. Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

59. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

60. Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, враховуючи зміст заявлених позовних вимог, обґрунтовано виходив з того, що позовні вимоги в обраний прокурором спосіб не підлягають до задоволення, оскільки прокурором не надано жодних доказів на підтвердження того, що самочинно побудований об`єкт нерухомого майна - нежитлові приміщення № 1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , відповідає будівельним нормам, а тому його легалізація шляхом визнання судом права власності та подальша експлуатація такого нерухомого майна може призвести до негативних наслідків.

61. Частиною сьомою статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що невідповідність будівельним нормам є підставою для відмови у прийнятті в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

62. Будівельні норми - це нормативний акт технічного характеру, що встановлює обов`язкові вимоги до об`єкта нормування у будівництві. Застосування будівельних норм або їх окремих положень є обов`язковим для всіх суб`єктів містобудування (статті 1, 11 Закону України «Про будівельні норми»).

63. Доводи касаційної скарги ґрунтуються на тому, що спірний об`єкт нерухомості збудований без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проєкту, без введення спірного об`єкта в експлуатацію. Відомостей про те, що спірні нежитлові приміщення відповідають будівельним нормам щодо механічного опору та стійкості споруди, пожежної безпеки, гігієни, здоров`я та захисту довкілля, безпеки і доступності під час експлуатації, захисту від шуму та вібрації, енергозбереження та енергоефективності, прокурором суду надано не було. Клопотання про проведення будівельно-технічної експертизи заявлено також не було.

64. У випадку, якщо самочинне будівництво збудоване з істотними порушеннями будівельних норм і правил, власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, з метою захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, вправі заявляти вимогу про знесення самочинно побудованого нерухомого майна за рахунок особи, яка здійснила самочинне будівництво.

65. У касаційній скарзі прокурор звертає увагу на те, що органами Харківської обласної прокуратури до судів пред`явлено п`ять позовних заяв до аналогічних відповідачів за фактами самочинного будівництва, здійсненого у Салтівському районі міста Харкова (справи № № 643/2428/22, 643/10164/24, 643/11973/24, 643/16360/24, 643/16358/24), що свідчить про системність порушення інтересів держави.

66. Варто зауважити, що у вказаних справах прокурором заявлено вимоги саме про знесення самочинного будівництва. Позивач сам визначається зі способом захисту його права, водночас має довести обґрунтованість заявлених позовних вимог.

67. Отже доводи касаційної скарги не свідчать про наявність підстав для скасування правильних по суті судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій.

68. Слід також зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).

69. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційних скарг по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.

70. Колегія суддів, надаючи оцінку судовим рішенням на предмет їх законності у межах доводів касаційної скарги, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції. За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшли цілком обґрунтованих висновків про задоволення позовних вимог.

71. Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які прокурор послався в обґрунтування доводів касаційної скарги.

72. Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

73. З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.

2. Заочне рішення Салтівського районного суду міста Харкова від 20 травня 2025 року та постанову Харківського апеляційного суду від 18 листопада

2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

О. В. Ступак

В. В. Шипович