ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

18 лютого 2026 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 732/815/25

Головуючий у першій інстанції Бойко А. О.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/70/26

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД у складі:

головуючого-судді: Онищенко О.І.

суддів: Висоцької Н.В., Шитченко Н.В.

секретар: Шкарупа Ю.В., Зеляк Ю.Г.

Позивач: ОСОБА_1

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське»

Особа, яка подала апеляційну скаргу: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське»

Розглянув у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу на рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 21 липня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки (суддя Бойко А.О.), ухвалене об 11 год. 14 хв. в м.Городня, повний текст рішення складено 22 липня 2025 року,

В С Т А Н О В И В:

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив достроково розірвати договір оренди землі від 31 березня 2014 року, укладений між ним і ТОВ «Гетьманське», змінений додатковою угодою (невід`ємною його чатсиною) до договору від 01 січня 2018 року, предметом яких є земельна ділянка (рілля) загальною площею 4,5693 га, кадастровий номер :04:000:0286, та припинити речове право на вказану земельну ділянку право оренди ТОВ «Гетьманське», номер запису про інше речове право 52169335. Позов мотивовано тим, що 31 березня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Іскра» було укладено договір оренди землі №54, відповідно до п.2 якого в строкове платне користування передається земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0286 рілля, загальною площею 4,5693 га, яка розташована в адміністративних межах Лемешівської сільської ради Городнянського району. 01 січня 2018 року між позивачем та ТОВ «Гетьманське» укладена додаткова угода №606 про заміну сторони та внесення змін до договору оренди. Пунктом 4.1 додаткової угоди передбачено розмір орендної плати 8888,01 грн. ОСОБА_1 вказує, що з моменту укладення угоди і по 31 грудня 2022 року відповідач вчасно сплачував орендну плату, проте за 2023 та 2024 роки орендна плата йому не сплачена. За доводами позивача, у зв`язку з тим, що ТОВ «Гетьманське» протягом значного періоду часу не виконує взяті на себе зобов`язання щодо оплати орендної плати, при цьому продовжує користуватися земельною ділянкою та отримувати економічні вигоди від такого користування, а позивач в цей період змушений за рахунок своїх власних коштів сплачувати до місцевого бюджету податки та не має можливості здати її в оренду іншому платоспроможному користувачу, ОСОБА_1 реалізує своє право на розірвання договору в судовому порядку. Вважає єдиним способом захисту свого права власності дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та припинення речового права відповідача на земельну ділянку.

Рішенням Городнянського районного суду Чернігівської області від 21 липня 2025 року позовні вимоги задоволено; розірвано договір оренди землі №54 від 31 березня 2014 року, змінений додатковою угодою №606 (яка є його невід`ємною частиною) від 01 січня 2018 року до договору, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гетьманське», предметом якого є земельна ділянка (рілля) загальною площею 4,5693 га, кадастровий номер :04:000:0286 та припинено речове право право оренди земельної ділянки (номер запису про речове право: 52169335) із кадастровим номером :04:000:0286, яке зареєстровано у встановленому законом порядку за ТОВ «Гетьманське»; стягнуто із ТОВ «Гетьманське» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1211,20 грн. Рішення суду мотивовано тим, що факт невиконання відповідачем свого обов`язку по виплаті орендної плати знайшов своє підтвердження, оскільки відповідачем (орендарем) було порушено обов`язок зі сплати орендної плати позивачу і орендна плата за користування належною останньому земельною ділянкою за 2023-2024 роки не була виплачена. При цьому суд урахував, що орендна плата не була виплачена відповідачем навіть після пред`явлення позову до суду. У такому випадку наявні підстави вважати, що з боку відповідача має місце систематичне порушення обов`язку по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою.

В апеляційній скарзі ТОВ «Гетьманське» просить скасувати вказане рішення суду. Апеляційна скарга мотивована тим, що земельна ділянка позивача розташована на відстані близько 3 км від кордону з республікою білорусь та 9 км від кордону з російською федерацією. Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, Городнянська міська територіальна громада з 22 червня 2022 року відноситься до території можливих бойових дій. Торгово-промислова палата України засвідчила, що військова агресія Російської Федерації проти України з 24 лютого 2022 року до її офіційного закінчення є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили). З урахуванням даних обставин ТОВ «Гетьманське» позбавлене можливості обробляти земельну ділянку, належну ОСОБА_1 , а отже і виплачувати орендну плату. За доводами відповідача, неможливість використання земельної ділянки через її розташування на тимчасово окупованій території, фактичне знищення майна товариства, потенційне замінування та пов`язана з цим загроза життю та здоров`ю працівників є прямим наслідком збройної агресії, що об`єктивно унеможливило виконання зобов`язань за договором оренди.

Відзив на апеляційну скаргу не надійшов.

Згідно з ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справ.

Відповідно до вимог ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Частиною 1 ст.368 ЦПК України встановлено, що справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

За нормами ст. 268 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Зазначеним вимогам закону відповідає судове рішення суду першої інстанції. Висновок місцевого суду підтверджується матеріалами справи, яким суд дав вірну оцінку, і не суперечить нормам матеріального та процесуального права, які регулюють спірні правовідносини.

По справі встановлено, що 31 березня 2014 року між ОСОБА_1 (орендодавець) і СТОВ «Іскра» (орендар) укладено Договір оренди землі №54, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,5693 га, в тому числі рілля 4,5693 га (а.с.6-8). Договір укладено на 10 років. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1482,57 грн, із якої вираховується податок з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. Орендна плата вноситься протягом року, але не пізніше 31 грудня поточного року.

01 січня 2018 року між ОСОБА_1 (орендодавець), СТОВ «Іскра» (орендар) і ТОВ «Гетьманське» (новий орендар) укладено Додаткову угоду №606 (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) до Договору оренди землі №54 від 31.03.2014 року, за умовами якої зі згоди орендодавця орендар передає безоплатно, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в договорі оренди. Викладено п.4.1. Договору в наступній редакції: «п.4.1. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 5184,67 грн за рік оренди. Сторони домовились, що строк дії договору продовжується до 31 грудня 2025 року, сплив якого починається з моменту підписання сторонами даної угоди, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем (а.с.10).

Зазначена угода зареєстрована в установленому законом порядку, а речове право право оренди на земельну ділянку :04:000:0286 зареєстроване за ТОВ «Гетьманське», номер запису про інше речове право 52169335 (а.с.13 зворот).

З метою приведення тексту договору оренди землі до вимог нормативних актів 16 листопада 2021 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Гетьманське» укладено Додаткову угоду до Договору оренди землі №54 від 31.03.2014 року, якою сторони дійшли згоди внести зміни в договір оренди землі, виклавши його в цілому в новій редакції, зокрема встановлено, що договір укладено строком на 15 років (до 31 березня 2029 року); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в сумі розміром 8888,01 грн за повний рік оренди; з суми орендної плати орендарем, як податковим агентом, утримуються податки та збори, передбачені чинним законодавством України; орендна плата вноситься до 31 грудня; орендна плата у грошовій формі може виплачуватися за вибором орендаря: шляхом безготівкового переказу на банківський рахунок, відкритий на ім`я орендодавця або його законного представника, та/або виплачує готівкою через касу орендаря (за місцем знаходження орендаря), та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, та/або в іншій формі, незабороненій законодавством (а.с.14-16).

Згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору за період з 1 кварталу 2022 року по 4 квартал 2025 року ТОВ «Гетьманське» сплатило орендну плату ОСОБА_1 у розмірі 17 776,02 грн у грудні 2022 року (а.с.104).

У листі заступника начальника Головного управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Чернігівській області, наданому на звернення директора ТОВ «Гетьманське», зазначено про відсутність в управлінні інформації щодо можливості ведення сільськогосподарської діяльності та безпечності проведення таких робіт на земельних ділянках, указаних в листі товариства. Міністерством оборони з міркувань безпеки для особового складу неурядових організацій з гуманітарного розмінування введені певні обмеження, відповідно до яких операторам протимінної діяльності заборонено проводити свою діяльність в межах 20 км зони від кордону з російською федерацією та республікою білорусь, а урядовими організаціями у вище зазначеній зоні здійснюється лише оперативне розмінування (а.с.32).

Відповідно до ч.1 ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст.4 ЦК України, ч.1 ст.15 ЦПК України).

За змістом ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст.628 ЦК України).

У ч.1 ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Згідно зі ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч.2 ст.792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч.1 ст.93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до абз.4 ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (ст.32 Закону України «Про оренду землі»).

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (ч.2 ст.25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) виснував, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду від 04 грудня 2023 року у справі № 385/1679/21.

Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність (постанова Верховного Суду від 07 лютого 2024 року у справі № 579/1133/22, від 27 вересня 2023 року у справі № 626/104/21).

За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.

Матеріалами справи, а саме відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників - податків про джерела нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 02 травня 2025 року підтверджено несплату позивачу коштів за орендну плату.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Відповідно до ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У справі, яка переглядається в апеляційному порядку, суд першої інстанції врахував, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Також судом враховано, що сам воєнний стан не є безумовною підставою для застосування норми ч.6 ст.762 ЦК України.

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).

24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення рф на територію України. Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України введено воєнний стан, який триває дотепер.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновком суду першої інстанції щодо того, що сама по собі війна не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Війна, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання.

На підтвердження неможливості обробляти земельну ділянку позивача і відповідно сплачувати орендну плату ТОВ «Гетьманське» до суду першої інстанції надало лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 про визнання форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили) військову агресію російської федерації проти України. Проте, вказаний лист є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі №915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).

Частиною 1 статті 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок непереборної сили.

У постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що ст. 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 у справі № 917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 913/20/21».

Відповідно до положень ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 зазначено, що норма ч. 6 ст. 762 ЦК України визначає як підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Підпунктом 3 п. 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням такої особливості: власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки, право власності, користування якою виникло до введення воєнного стану.

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що відсутність у ч. 6 ст. 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 7 червня 2024 року «Про деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого введено у дію реєстр територій та геоінформаційна система, якому відповідає Інтерактивна карта територій, яку адмініструє Державна служба надзвичайних ситуацій (далі ДСНС).

За даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/), територія Чернігівської міської територіальної громади Чернігівської області частково є місцем, що налічує 8 непідтверджених небезпечних зон.

Відповідно до ч. 283-1.2. ст. 283-1 ПК України період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.

Для земельних ділянок, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), за умови подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.

З метою перевірки доводів апеляційної скарги щодо неможливості використання земельної ділянки внаслідок збройної агресії рф ухвалою Чернігівського апеляційного суду від 05 листопада 2025 року витребувано: у ТОВ «Гетьманське» копію листа з додатками № 254 від 14 листопада 2023 року, адресованого ГУ ДСНС України у Чернігівській області, та відомості про місцезнаходження земельної ділянки площею 4,5693 га з кадастровим номером :04:000:0286 для підтвердження обставин її перебування в межах 20 км зони від державного кордону України, а також інформацію щодо обмежень використання ТОВ «Гетьманське» вказаної земельної ділянки; у ГУ ДСНС України у Чернігівській області інформацію щодо обмежень використання ТОВ «Гетьманське» земельної ділянки площею 4,5693 га, з кадастровим номером :04:000:0286, яка розташована на території Лемешівського старостинського округу Городнянської міської ради Чернігівського району Чернігівської області; у Чернігівській ОВА та Чернігівській РДА інформацію, чи виносилось розпорядження щодо звільнення ТОВ «Гетьманське» від оподаткування за 2023-2024 роки з підстав непридатності до використання земельних ділянок, розташованих на території Лемешівського старостинського округу Городнянської міської ради Чернігівського району Чернігівської області, через замінування; у Головного управління Державної податкової служби у Чернігівської області інформацію про те, чи сплачувало у 20232024 роках ТОВ «Гетьманське» плату за землю за земельну ділянку площею 4,5693 га, з кадастровим номером :04:000:0286, яка розташована на території Лемешівського старостинського округу Городнянської міської ради Чернігівського району Чернігівської області.

Відповідно до листа ГУ ДСНС України у Чернігівській області від 10 листопада 2025 року в управлінні відсутня інформація щодо обмежень використання ТОВ «Гетьманське» за цільовим призначенням землі сільськогосподарського призначення загальною площею 4,5693 га з кадастровим номером :04:000:0286 (а.с. 89).

Листом від 12 листопада 2025 року Чернігівська обласна військова адміністрація повідомила про те, що розпорядження щодо звільнення ТОВ «Гетьманське» від оподаткування за 2023-2024 роки з підстав непридатності до використання земельних ділянок, розташованих на території Лемешівського старостинського округу Городнянської міської ради через замінування не приймалось (а.с.91).

Чернігівська районна державна адміністрація Чернігівської області листом від 24 листопада 2025 року повідомила про те, що розпорядження про звільнення ТОВ «Гетьманське» від оподаткування за 2023-2024 роки з підстав непридатності до використання земельних ділянок на території Лемешівського старостинського округу Городнянської міської ради Чернігівського району Чернігівської області через замінування не видавалось (а.с.98 зворот).

Надана апеляційному суду відповідь Головного управління ДПС у Чернігівській області від 12 листопада 2025 року свідчить про те, що ТОВ «Гетьманське» перебуває на спрощеній системі оподаткування - є платником єдиного податку четвертої групи. Земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0286, яка розташована на території Лемешівського старостинського округу, відображена у поданих податкових деклараціях платника єдиного податку четвертої групи за 2023-2024 роки. Відповідно до даних інформаційно-комунікаційної системи ДПС України ТОВ «Гетьманське» в 2023-2024 роках сплачувало кошти по орендній платі з юридичних осіб на рахунок, відкритий Державною казначейською службою України для зарахування надходжень до Городнянської міської територіальної громади (а.с. 94-95).

Відповідачем надано копію його запиту №254 від 14 листопада 2023 року, адресованого начальнику Головного управління ДСНС України у Чернігівській області, в якому ТОВ «Гетьманське» просило надати інформацію щодо безпечності/небезпечності проведення сільськогосподарських робіт на земельних ділянках, зокрема Городнянського району, а також схему розміщення земельної ділянки. Проте у вказаному листі відсутня земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0286 (а.с.112-137).

Таким чином, для встановлення статусу земельної ділянки, як забрудненої вибухонебезпечними предметами, необхідно не лише завершення активних бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), а і обов`язкове подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві.

Матеріали цієї справи не містять доказів звернення відповідача до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації із заявою про потенційне забруднення земельної ділянки ОСОБА_1 вибухонебезпечними предметами та прийняття цими органами рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо спірної земельної ділянки. Навпаки, як свідчить відповідь ГУ ДПС у Чернігівській області, відповідно до даних ІКС ДПС України ТОВ «Гетьманське» в 2023-2024 роках сплачувало кошти по орендній платі з юридичних осіб на рахунок, відкритий ДКСУ для зарахування надходжень до Городнянської міської територіальної громади.

Отже, відповідач не дотримався визначеного законодавством порядку для встановлення статусу земельної ділянки, як такої, що забруднена вибухонебезпечними предметами, тому відсутні підстави для висновку про можливість його звільнення від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Надані ТОВ «Гетьманське» витяги з інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами (а.с.76 зворот), та викопіювання з гугл-карти (а.с.137) самі по собі наведеного висновку не змінюють.

Виходячи з наведеного, апеляційним судом відхиляються як доводи апеляційної скарги про неврахування судом першої інстанції введення воєнного стану у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України та неможливість у зв`язку з цим безпечного використання спірної земельної ділянки і здійснення на ній господарської діяльності, так і посилання на потенційне замінування земельної ділянки у зв`язку з безпосередньою близькістю до державного кордону, що створює загрозу життю та здоров`ю працівників.

Інші доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки не підтверджені матеріалами справи, а скаржником не надано належних та допустимих доказів щодо обставин, які унеможливлюють використання земельної ділянки за призначенням.

Під час апеляційного розгляду у наданій заяві про розгляд справи без участі відповідача (а.с.107) представник ТОВ «Гетьманське» зазначив, що товариство не є належним відповідачем у справі, оскільки орендарем спірної земельної ділянки є ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості». Інформація з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 16 грудня 2025 року (а.с.108 зворот-109) свідчить про те, що орендарем земельної ділянки площею 4,5693 га з кадастровим номером :04:000:0286, що розташована на території Городнянської міської ради, зазначено ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості».

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16 грудня 2025 року орендарем земельної ділянки площею 4,5693 га з кадастровим номером :04:000:0286 зазначено ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01 січня 2025 року (а.с.138-140).

На запит Чернігівського апеляційного суду державний реєстратор Височанської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області Заєвська В.П. надала інформацію, відповідно до якої 29 жовтня 2025 року ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості» звернулося із заявою про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0286, яка належить ОСОБА_1 , на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок.

Державну реєстрацію проведено на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01 січня 2025 року, укладеного між ТОВ «Гетьманське» та ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості». За умовами цього договору продавцю належить зареєстроване право оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зазначених у додатках (Перелік земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право оренди яких є предметом відчуження (продажу) договору. Продавець за цим договором продає (відчужує), а покупець придбаває право оренди зазначених земельних ділянок, що є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством. До покупця переходять усі права й обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі (зі змінами та доповненнями додаткових угод) (п. 2.1., 2.2. договору).

Згідно з Переліком земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право оренди яких є предметом відчуження (продажу), що є додатком №1 до договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01 січня 2025 року за цим договором ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості» набуло право оренди на земельну ділянку площею 4,5693 га з кадастровим номером :04:000:0286, порядковий номер у переліку 56.

Надані державним реєстратором копії матеріалів реєстраційної справи не містять, як це передбачено ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі», доказів звернення орендаря до орендодавця із заявою на отримання згоди на відчуження права оренди та відповідної згоди ОСОБА_1 на продаж права оренди його земельної ділянки.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим Законом, та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до Закону (ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Аналогічні підстави виникнення прав у орендарів закріплені й Земельним кодексом України, зокрема ст. 125, 126 ЗК України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За змістом ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Велика палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 дійшла висновку про те, що слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Установлено, що договір відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, за яким ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості» придбало право оренди належної позивачу земельної ділянки, датований 01 січня 2025 року. Водночас із заявою про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0286 ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості» звернулося лише 29 жовтня 2025 року, а державну реєстрацію цього речового права проведено державним реєстратором 03 листопада 2025 року, що підтверджується відповідним рішенням.

Наведене свідчить про те, що у ТОВ «Наука - незалежна експертиза якості» право оренди спірної земельної ділянки могло виникнути лише з 03 листопада 2025 року, тобто з моменту державної реєстрації відповідного речового права. Таким чином, станом як на дату звернення ОСОБА_1 з цим позовом, так і на дату ухвалення оскаржуваного рішення суду 21 липня 2025 року законним орендарем належної ОСОБА_1 земельної ділянки було ТОВ «Гетьманське», отже суд першої інстанції правильно розглянув спір відносно указаної юридичної особи, яка є належним відповідачем у справі.

Апеляційний суд вважає неналежною процесуальну поведінку відповідача під час розгляду цієї справи з огляду на те, що, будучи достеменно обізнаним про відчуження права оренди земельної ділянки іншій юридичній особі, ТОВ «Гетьманське» не повідомило про це суд першої інстанції. Саме відповідач звернувся з апеляційною скаргою на рішення суду, вважаючи свої права порушеними. Крім цього, товариство подало до апеляційного суду нові докази (карту ДСНС, інформацію з ДЗК щодо нового орендаря спірної земельної ділянки) без належного обґрунтування неможливості подачі цих доказів до суду першої інстанції.

Ураховуючи наведене вище у сукупності, колегія суддів доходить висновку, що суд першої інстанції правильно визначив наявність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі. Доводи апеляційної скарги цих висновків суду не спростовують і не дають підстав для скасування правильного по суті судового рішення, яке постановлено з дотриманням вимог закону.

Керуючись ст.ст. 258, 263, 374, 375, 382, 384, 389, 390, 391 ЦПК України, апеляційний суд, -

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» залишити без задоволення, а рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 21 липня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів, який обчислюється з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 19 лютого 2026 року.

Головуючий: Судді: