Великоолександрівський районний суд Херсонської області
Справа № 650/7661/25
провадження № 2/650/14/26
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
05 лютого 2026 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області
в складі: головуючого судді Сікори О.О.,
за участю секретаря Завістовської Л.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 представник позивача ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди удаваним та визнання договору купівлі-продажу укладеним,
В обґрунтування своїх вимог позивач зазначив, що до укладання договору оренди, відповідач звернулась до позивача щодо купівлі останнім земельної ділянки, чому перешкоджали тимчасові законодавчі обмеження, які були усунуті тільки в 2021 році, та з метою задоволення потреб сторін було вирішено фактично вчинити договір купівлі продажу земельної ділянки оформивши його договором довгострокової оренди.
За викладених обставин, сторони уклали удаваний правочин, сторони мали на меті приховати інший правочин, а саме договір купівлі-продажу земельної ділянки, що на даний час слугувало підставою звернення до суду.
На судове засідання позивач та його представник не з`явилися, надано заяву про розгляд справи без їх участі.
На судове засідання відповідач не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.
За таких обставин, суд вважає можливим постановити рішення на підставі наявних у матеріалах справи доказів.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов обґрунтований та підлягає задоволенню з наступних підстав.
Додаткову угоду було зареєстровано в ДРРП, що підтверджується витягом з ДРРП.
Земельна ділянка належала відповідачу на підставі Державного атку та право приватної власності на земельну ділянку серії ІІ-ХС №006965.
Після державної реєстрації договору оренди в ДРРП відповідач отримала від позивача 320 000 гривень орендної плати наперед, що підтверджується розпискою.
Крім того, відповідач вказала, що за наявності можливості здійснить продаж (відчуження) позивачу земельної ділянки з урахуванням отриманих коштів за орендну плату.
До укладання договору оренди, відповідач звернулась до позивача щодо купівлі останнім земельної ділянки, чому перешкоджали тимчасові законодавчі обмеження, які були усунуті тільки в 2021 році, та з метою задоволення потреб сторін було вирішено фактично вчинити договір купівлі продажу земельної ділянки оформивши його договором довгострокової оренди.
За викладених обставин, сторони уклали удаваний правочин, сторони мали на меті приховати інший правочин, а саме договір купівлі-продажу земельної ділянки, оскільки орендну плату за землю неможливо вирахувати на 49 років, так як Закон передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, які визначені законодавством. Також, вказані обставини підтверджуються безпосередньо самою розпискою підписаною відповідачем, в якій зазначено, що за можливості вона зобов`язана буде відчужити на користь позивача земельну ділянку з урахуванням отриманих коштів у розмірі 320 000 гривень за користування земельною ділянкою упродовж 49 років.
Крім того, в самій додатковій угоді зазначено, що можлива виплата орендної плати наперед.
Вказані обставини стали підставою для звернення до суду, та свідчать про те, що спірний договір сторонами вчинено з метою приховування іншого правочину, а тому останній є удаваним.
Земельним кодексом України (в редакції станом на момент укладення та реєстрації договору) зазначено, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2019 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
При цьому, період дії т.з. мараторію на обіг земель сільськогосподарського призначення був фактично тимчасовий, а рішенням у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (англ. Case of Zelenchuk and Tsytsiura v. Ukraine, Applications nos. 846/16 and 1075/16) яке Європейський суд з прав людини від 22 травня 2018 року визнав земельний мораторій порушенням права людини розпоряджатися своєю власністю, гарантованого статтею 1 Протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також статтею 41 Конституції України, за відсутності дієвого ринку землі сільськогосподарського призначення.
Предметом позову у справі є заявлені вимоги про визнання удаваним договору оренди землі та застосування наслідків удаваного правочину шляхом визнання укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки.
У частині першій статті 16 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Таким чином, Позивач має право звернутися до суду з позовною заявою про захист свого майнового права шляхом визнання договору міни дійсним та визнанням права власності на майно.
Відповідно до статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.
Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визначити правочин, який насправді вчинили сторони.
Тобто ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права, та таким, що забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства.
Згідно норм статті 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ст. 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ч. 1 ст.638ЦКУкраїни договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Водночас, в силу ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Проте нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним, відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України.
Так аналізуючи вказані норми законодавства слід зазначити, що волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин був спрямований на дійсне настання правових наслідків, що узгоджується з ч.3 ст. 203 ЦК України.
Правочин, укладений між сторонами, підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню, однак зміст договору не суперечить іншим вимогам закону та не порушує прав третіх осіб, які не є його сторонами.
Договір не може бути нотаріально посвідчений без участі відповідачів, які не надали необхідні документи. У зв`язку з цим можливість для позивача посвідчити договір нотаріально втрачено і в інший спосіб, крім звернення до суду, відсутня.
Таким чином, системний аналіз наведених положень закону дозволяє дійти висновку, що право особи, яка володіє нерухомим майном, втім не може підтвердити своє право власності на нього перед третіми особами, може бути захищене шляхом визнання за нею такого права в судовому порядку.
Позивач, на момент укладення спірного договору виконав всі дії з метою захисту своїх майнових прав, уклад договір оренди землі на строк 49 років, зареєстрував своє право відповідно до вимог Закону в ДРРП, та сплатив кошти відповідачу в розмірі, що перевищував НГО земельної ділянки, з метою задоволення домовленостей між сторонами.
З урахування того, що відповідач ухиляється від укладання договору купівлі продажу, при цьому зі сторони відповідача виконано всі зобов`язання передбачені домовленістю між сторонами, наявні підстави для визнання договору оренди землі удаваним, визнання договору купівлі продажу земельної ділянки укладеним та визнання права власності на земельну ділянку за позивачем.
Таким чином, системний аналіз наведених положень закону дозволяє дійти висновку, що право особи, яка володіє нерухомим майном, втім не може підтвердити своє право власності на нього перед третіми особами, може бути захищене шляхом визнання за нею такого права в судовому порядку.
За таких обставин, враховуючи встановлені судом обставини справи, зокрема, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу будинку, відбулося його виконання, продавці отримали гроші, покупець прийняв майно, суд дійшов висновку, що між сторонами було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, який у зв`язку з наявним законодавством на той момент потребувало фактичного удаваного договору оренди у зв`язку з чим, вимоги позивача є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої та частини третьої статті 141 ЦПК України судові витрати у виді сплаченого позивачем судового збору суд покладає на позивача, враховуючи при цьому, що право останнього не було порушене неправомірними діями або бездіяльністю відповідача, вирішення вимоги позову не віднесено до компетенції відповідача та участь останнього обумовлена особливістю порядку вирішення спорів подібної категорії.
Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 179, 209, 212, 224 - 226 ЦПК України, ст. 235, 344, 638, 655 ЦК України, суд,
Позовну заяву ОСОБА_1 представник позивача ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди удаваним та визнання договору купівлі-продажу укладеним задовольнити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Херсонського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: О.О. Сікора