ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

18 лютого 2026 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 747/606/24

Головуючий у першій інстанції Тіщенко Л. В.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/191/26, №22-ц/4823/190/26

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД у складі:

головуючого-судді: Онищенко О.І.

суддів: Скрипки А.А., Шарапової О.Л.

секретар: Шкарупа Ю.В., Зеляк Ю.Г.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ»

Відповідачі: ОСОБА_1 , Фермерське господарство «Логвиненка М.М.»

Особа, яка подала апеляційну скаргу: Товариство з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ»

Розглянув у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу на заочне рішення Талалаївського районного суду Чернігівської області від 23 квітня 2025 року та додаткове рішення цього суду від 21 липня 2025 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Логвиненка М.М.» про визнання недійсним договору оренди землі та витребування земельної ділянки, (суддя Тіщенко Л.В.), ухвалене у селищі Талалаївка об 12 годині 56 хвилин, повний текст рішення складено 02 травня 2025 року, -

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2024 року ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» звернулось з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Логвиненка М.М.» про визнання недійсним договору оренди землі та витребування земельної ділянки

В обґрунтування позову зазначає, що 19 серпня 2024 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» було укладено Договір оренди землі, згідно якого ОСОБА_1 передала в оренду земельну ділянку площею 3, 4575 га кадастровий номер :05:001:3056, розташовану в адміністративних межах Української сільської ради Прилуцького району Чернігівської області строком на 7 років 4 місяці 12 днів до 31.12.2031 року. Право оренди земельної ділянки за даним договором виникає з моменту державної реєстрації такого права, однак при цьому сам Договір набуває чинності з дати його укладання. 23 серпня 2024 року позивачем подано заяву про державну реєстрацію права оренди за Договором оренди землі, однак 29 серпня 2024 року Державним реєстратором Талалаївської селищної ради винесено рішення № 74796756 про відмову в проведенні реєстраційних дій у зв`язку з тим, що наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а саме у зв`язку з тим, що 23.08.2024 між ОСОБА_1 та ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.» зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:001:3056 площею 3, 4575 га на підставі договору оренди землі від 22.08.2024 року.Однак, позивач вважає, що внаслідок укладення договору оренди землі між позивачем та відповідачкою ОСОБА_1 від 19.08.2024 року у ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» виникло право оренди земельної ділянки. Проте, в силу того, що існує зареєстроване право оренди щодо земельної ділянки з кадастровий номер :05:001:3056 належної відповідачці ОСОБА_1 за ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.», позивач позбавлений можливості зареєструвати за собою право оренди на зазначену земельну ділянку. Визнання недійсним договору оренди землі від 22.08.2024 року укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.» недійсним та витребовування у ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.» спірної земельної ділянки є ефективними способами порушених прав позивача.

Заочним рішенням Талалаївського районного суду Чернігівської області від 23 квітня 2025 року та додатковим рішенням цього суду від 21 липня 2025 року у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Логвиненка М.М.» про визнання недійсним договору оренди землі та витребування земельної ділянки відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано ти, що позивачем в позовній заяві не зазначено, на якій саме підставі, встановленій ст. 215 ЦК України договір оренди землі від 22.08.2024 має бути визнаний судом недійсним та які вимоги ст. 203 ЦК України не додержано, що б стало підставою для визнання договору оренди недійсним. Зазначених підстав не було встановлено і у ході судового розгляду, тому позовні вимоги щодо визнання договору оренди недійсним задоволенню не підлягають. З встановлених в ході розгляду справи обставин, суд також прийшов до висновку, що оскільки позивач не набув у встановленому законом порядку жодного права на земельну ділянку, він не є стороною договору оренди, тому у спірних правовідносинах права та інтереси позивача не порушені і позивач не має права витребовувати земельну ділянку у відповідача.

У апеляційних скаргах ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» просить скасувати оскаржуване рішення та додаткове рішення, ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що позивач вважаючи що його право порушене відповідачами шляхом укладення та реєстрації договору оренди землі від 22.08.2024 року вважає зазначений договір недійсним та просить захистити своє право шляхом витребовування у ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.» спірної земельної ділянки.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 » просить суд залишити без задоволення апеляційні скарги, а оскаржувані рішення без змін. У відзиві відповідач зазначає про те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, оскільки судова практика у подібних правовідносинах зводиться до того, що належним способом захисту прав первинного орендаря є позов про визнання відсутнім права оренди за спірним договором.

Згідно з ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справ.

Відповідно до вимог ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Частиною 1 ст.368 ЦПК України встановлено, що справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

За нормами ст. 268 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Зазначеним вимогам закону не відповідає судове рішення суду першої інстанції.

Судом встановлено, що 01 січня 2014 року ОСОБА_3 уклала договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:1635 площею 6.92 га з ТОВ АФ « Зоря» строком на п`ять років та сплатою орендної плати в розмірі 5% та в той же день додаткову угоду за якою строк дії договору оренди становив до 31.12.2028 року. Право оренди було зареєстроване 22.08.2014 року, номер запису про інше речове право : 6767105.

В подальшому спадкоємці ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_4 уклали з ТОВ АФ « Зоря» додаткову угоду від 14.11.2019 року про внесення змін до договору від 01.01.2014 року про передачу земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:1635 площею 6.92 га в оренду строком на 14 років до 31 грудня 2028 року з сплатою орендної плати в розмірі 29228.79 грн за один повний календарний рік. Право оренди було зареєстроване 21.10.2019 року. В подальшому 12.07.2024 року право оренди було зареєстровано за ТОВ « ТАС АГРО ПІВНІЧ».

17 червня 2024 року ОСОБА_1 та ОСОБА_4 уклали договір про поділ спільного майна земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:1635 площею 6.92 га з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства за яким володіння, користування та розпорядження земельними ділянками в подальшому буде здійснюватись кожним із сторін самостійно.Кожна із сторін самостійно несе витрати з експлуатації, управління, утримання та збереження, сплати податків, зборів щодо належної йому на праві приватної власності земельної ділянки.

В результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:1635 площею 6.92 га ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:3056 площею 3,4575 га, а ОСОБА_4 власником земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:3057 площею 3,4575 га.

21 серпня 2024 року між ТОВ « ТАС АГРО ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_4 було укладено угоду про припинення договору оренди землі від 01 січня 2014 року, відомості про що внесено до реєстру 23.08.2024 року, індексний номер рішення :74717895.( а.с.9-10)

19.08.2024 між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» (орендар) укладено Договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в адміністративних межах Української сільської ради Прилуцького району Чернігівської області, кадастровий номер :05:001:3056 (а.с.14-17).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,4575 га, з них 3,4575 га рілля. Земельна ділянка належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі Договору про поділ спільного майна серія/номер 1224 від 17.06.2024, про що зроблено запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №55830192 від 08.07.2024. Категорія землі: землі сільськогосподарського призначення. Цільове призначення земельної ділянки: для ведення особистого селянського господарства (п. 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 Договору оренди землі).

Відповідно до п. 3.1. Договору оренди землі даний договір укладено на 7 років 4 місяці 12 днів до 31.12.2031 року. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права, однак при цьому сам договір набуває чинності з дати його укладання.

Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 16 480, 54 грн за один повний календарний рік користування земельною ділянкою. Орендна плата нараховується з дати передачі земельної ділянки в оренду, але не раніше дати укладання договору, та до дати повернення земельної ділянки з оренди, але не більше строку дії договору відповідно до п. 3.1 цього договору (п.4.1 Договору оренди землі).

Орендодавець запевняє орендаря про достовірність та гарантує йому дійсність таких обставин, які мають істотне значення:

- що земельна ділянка вільна від будь-яких інших прав третіх осіб, зокрема (але не обмежуючись) земельна ділянка не перебуває в оренді (іншому користуванні) у третіх осіб; що земельна ділянка нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена будь-яким іншим способом, в спорі, заставі, під арештом не перебуває, не обтяжена правами земельного сервітуту, не передана у спільну діяльність, вільна від будь-яких не зазначених в цьому Договорі оренди прав третіх осіб, які перешкоджають укладенню цього Договору оренди та наступному використанню земельної ділянки орендарем;

- що із дня укладання (підписання) даного договору орендодавець зобов`язується не вчиняти дій, направлених на передачу земельної ділянки чи прав на неї в користування будь-яким іншим третім особам; не вчиняти дій, направлених на передачу земельної ділянки чи прав на неї у заставу та як внесок до статутного капіталу (фонду) юридичних осіб; не вчиняти будь-яких дій, направлених на відчуження або на встановлення будь-яких обмежень (обтяжень) відносно земельної ділянки;

- що ним одержані всі дозволи, необхідні для укладення цього договору, в тому числі, за наявністю такої необхідності, дозвіл осіб, яким належить право спільної сумісної власності на земельну ділянку (п.8.2 Договору оренди землі).

Пунктом 9.2.1.6 Договору оренди землі встановлено, що орендодавець зобов`язаний після підписання даного Договору оренди не вчиняти дій, направлених на односторонню відмову від виконання положень цього Договору оренди в тому числі, але не виключно не укладати договорів оренди, емфітевзису чи іншого користування земельною ділянкою з третіми особами, не передавати земельну ділянку в довірчу власність, не передавати її в заставу чи іпотеку, не продавати права оренди цієї ділянки третім особам; не вчиняти дій, направлених на перешкоджання орендарю у підготовці та здійсненні ним дій, направлених на проведення державної реєстрації речового права (права оренди земельної ділянки) за цим договором в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; не вчиняти дій, направлених на передачу земельної ділянки (на підставі будь-яких документів, угод, правочинів) у користування будь-яким іншим третім особам; не вчиняти будь-яких інших дій, внаслідок здійснення яких реєстрація речового права (права оренди) за цим договором за орендарем стане неможливою.

Відповідно до п. 9.2.2 Договору оренди землі зважаючи на те, що цей Договір оренди згідно зі ст. 638 Цивільного кодексу України є укладеним з моменту, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов, орендодавець не має права після його підписання:

- в односторонньому порядку відмовлятися від виконання умов цього Договору оренди;

- перешкоджати підготовці та поданню представником орендаря до уповноважених органів реєстрації документів, необхідних для реєстрації права оренди на земельну ділянку, яке виникає на підставі цього Договору оренди;

- перешкоджати своїми діями, листами, зверненнями тощо, проведенню уповноваженими органами державної реєстрації права оренди земельної ділянки, яке виникає на підставі цього Договору оренди, після його підписання;

- передавати земельну ділянку на підставі будь-яких документів у користування третім особам, чи намагатися вилучати для власного використання, до дати закінчення строку дії цього Договору оренди, перебіг якого, згідно із вимогами чинного законодавства, починається з дати його підписання (укладення) сторонами та не залежить від дати реєстрації права оренди землі.

23.08.2024 представник ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» звернувся до Державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:3056 на підставі договору оренди землі від 19.08.2024, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» (а.с.18).

29.08.2024 Державним реєстратором прав на нерухоме майно Захаровою М.Ю., Талалаївська селищна рада Прилуцького району Чернігівської області, прийнято рішення про відмову в проведенні реєстраційної дії на підставі заяви від 23.08.2024, оскільки наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а саме 23.08.2024 між ОСОБА_5 та ФГ «Логвиненка М.М.» зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:001:3056 площею 3,4575 га на підставі договору оренди землі від 22.08.2024 (а.с. 19).

З наданих представником ФГ «Логвиненка М.М.» доказів вбачається, що ОСОБА_1 та ОСОБА_4 22 серпня 2024 року уклали договори оренди належних їм на праві власності земельних ділянок з ФГ «Логвиненка М.М.». В подальшому ОСОБА_4 продала належну їй земельну ділянку з кадастровим номером :05:001:3057 площею 3,4575 га ФГ «Логвиненка М.М.» на підставі договору купівлі-продажу від 05 листопада 2024 року.

Відповідно до укладеного ОСОБА_1 та ФГ «Логвиненка М.М.» договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:3056 площею 3,4575 га від 22 серпня 2024 року , договір було укладено строком на 10 років до 22.08.2034 року зі сплатою орендної плати в розмірі 21477.99 грн. Право оренди зареєстроване 23 серпня 2024 року.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно з частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Відповідно до статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).

Залежно від моменту виникнення прав та обов`язків у сторін договору виділяють консенсуальні та реальні договори.

Консенсуальний договір - це договір, у якому права та обов`язки виникають з моменту досягнення між сторонами згоди за усіма істотними умовами [момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір (оферту), відповіді про прийняття цієї пропозиції (акцепту)], і саме з цього моменту такі договори вважаються укладеними та набувають юридичного значення. Схожі висновки викладені у підпункті 8.40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, постановах КЦС ВС від 12.06.2019 у справі № 2-6315/11 та від 23.11.2022 у справі № 757/63756/18, а також пунктах 71, 72 постанови КГС ВС від 19.09.2019 у справі № 924/831/17.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).

Оскільки спірні правовідносини виникли стосовно Договору, за умовами якого ОСОБА_1 (орендодавець) зобов`язалась передати Товариству (орендарю) в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :05:001:3056, до них застосовуються положення Закону України « Про оренду землі», статтею 13 якого в редакції, чинній на час підписання Договору, визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).

Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 808/4797/13-а та КЦС ВС від 09.08.2023 у справі № 357/10393/19.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» про витребування у ФГ «Логвиненка М.М.» земельної ділянки, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не набуто права оренди на спірну земельну ділянку, оскільки зазначене право не зареєстровано належним чином.

01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

У зв`язку зі змінами в законодавстві з 01 січня 2013 року договір оренди землі не може бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частина п`ята статті 6 Закону України «Про оренду землі», пункт 2 частини першої статті 4та пункт 1 частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакціях, чинних на момент укладення договору оренди від 25 квітня 2013 року).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 жовтня 2025 року у справі № 907/882/22 вказала, що після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (пункт 8.7. вказаної постанови).

Зазначене узгоджується з правовими висновками яких дійшла Велика Палата Верховного суду у постанові від 06.03.2024 року у справі №902/1207/22.

Як було встановлено судом, між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» 19 серпня 2024 року укладено договір оренди земельної ділянки, за яким сторони досягли згоди щодо набрання чинності договору з дати його укладання.

Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Отже, оскільки договір оренди земельної ділянки від 19.08.2024 року діє, у ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (п. 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16). Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на порушника.

Цивільні права або інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права чи інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Велика Палата неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа та характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. напр. постанови ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 06.04.2021 у справі № 925/642/19).

Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача. Тож під час розгляду справи суд має з`ясувати:

чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором;

чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача;

чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права / інтересу у спірних правовідносинах.

Проте, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, але є ефективним та не суперечить закону (а закон або договір зі свого боку не визначають іншого ефективного способу захисту), то порушені право чи інтерес позивача підлягають захисту обраним ним способом.

Зобов`язально-правові способи захисту прав орендаря земельної ділянки спрямовані на усунення порушень, що виникають із договору оренди, та захист прав орендаря як сторони зобов`язальних відносин. Основні способи включають відшкодування збитків за порушення умов договору, примусове виконання обов`язку в натурі, переведення прав та обов`язків покупця при порушенні переважного права на купівлю, а також розірвання або визнання договору недійсним.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

Зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша статті 203 ЦК України).

Згідно з абзацом четвертим частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).

Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

За вказаних приписів та встановлених обставин строк дії укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ « ТАС АГРО ПІВНІЧ» від 19 серпня 2024 року розпочався з 19 серпня 2024 року та сплине , відповідно до умов договору, 31.12.2031 року, і що на момент укладення оскарженого договорору оренди 22 серпня 2024, він діяв.

Таким чином, на час укладення (22 серпня 2024 року) та реєстрації оспорюваного договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ФГ "Логвиненка М.М." був чинним договір оренди цього ж об?єкта, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ « ТАС АГРО ПІВНІЧ» від 19 серпня 2024 року, який зі строком дії до 31 грудня 2031 року і в установленому законом порядку не припинений та не визнаний не дійсним.

Тобто, торона договору оренди (ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ») після його укладення першою отримує легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено:"Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним".

Згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц(провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Внаслідок укладення оскарженого договору Фермерське господарство « Логвиненка М.М.» отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки.

Таким чином, колегія суддів апеляційного суду дійшла обґрунтованого висновку, що право користування земельною ділянкою, яке виникло та існує в позивача на підставі договору з одним із відповідачів, було порушено внаслідок укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки між відповідачами, і таке право підлягає захистові в обраний позивачем спосіб про визнання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:3056 від 22 серпня 2024 року недійсним.

Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

За обставинами справи, момент укладення договору оренди землі від 19 серпня 2024 року і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі не збігаються в часі, а отже в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.

Витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння відноситься до речово- правових способів захисту, а тому в даному випадку обраний позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом витребування земельної ділянки є неналежним.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).

Посилання в позовній заяві на висновки Великої Палати Верховного суду викладені у постанові від 18.04.2023 року у справі №357/8277/19 не можуть бути застосовані у даній справі, оскільки за обставинами тієї справи договір оренди набував чинності з моменту його підписання та державної реєстрації права оренди і право оренди у позивача було зареєстроване, що є відмінним від обставин справи, що розглядається.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Подаючи апеляційну скаргу до апеляційного суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ», сплатило судовий збір за розгляд справи судом апеляційної інстанції в розмірі 7267.20 грн.

Оскільки позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ» задоволено частково, то з ОСОБА_1 та Фермерського господарства «Логвиненка М.М.» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ» необхідно стягнути по 1816 грн 80 коп. судового збору з кожного за апеляційний розгляд справи.

Керуючись ст.ст. 258, 263, 374, 376 ч.1 п.3, 382, 384, 389, 390, 391 ЦПК України, апеляційний суд, -

У Х В А Л И В:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ» задовольнити частково.

Заочне рішення Талалаївського районного суду Чернігівської області від 23 квітня 2025 року та додаткове рішення цього суду від 21 липня 2025 року - скасувати.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Логвиненка М.М.» про визнання недійсним договору оренди землі та витребування земельної ділянки задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:3056 площею 3,4575 га, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Логвиненка М.М.» 22 серпня 2024 року, зареєстрований 23 серпня 2024 року, номер запису 56397483.

У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) та Фермерського господарства «Логвиненка М.М.» (місцезнаходження: 17230, Чернігівська область, Прилуцький район, с.Українське, вул.Вишнівських братів, буд.44, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ» (місцезнаходження: 17270, Чернігівська область, Прилуцький район, с.Харкове, вул.Науменка, буд.42, ) по 1816 грн 80 коп. судового збору з кожного за апеляційний розгляд справи.

Постанова суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів, який обчислюється з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 19 лютого 2026 року

Головуючий: Судді: