ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/817/35/26 Доповідач - Хома М.В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 січня 2026 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючої - Хома М.В.

суддів - Гірський Б. О., Костів О. З.,

секретар - Панькевич Т.І.

з участю представника Тернопільської міської ради - Гулкевич С.Б., представника ПП "Фірма "ЮКС" - адвоката Лемішки І.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою приватного підприємства Фірма ЮКС на рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 29 вересня 2025 року, ухвалене суддею Дзюбичем В.Л. у цивільній справі №607/25551/24 за позовом Тернопільської міської ради до приватного підприємства Фірма ЮКС, ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю Теркурій-2, про скасування державної реєстрації права власності та визнання договорів купівлі-продажу недійсними,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2024 року Тернопільська міська рада (далі ТМР) звернулась до суду із вказаним позовом, в якому просила:

- скасувати рішення Державного реєстратора - приватного нотаріуса Серкізовської Т.Л. Тернопільського міського нотаріального округу Тернопільської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 65044461 від 5 жовтня 2022 року, нежитлове приміщення, будівлю резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 за ПП "Фірма "ЮКС";

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, будівлі резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ПП "Фірма "ЮКС" та ОСОБА_1 , посвідчений Серкізовською Т.Л., приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу, серія та номер: 827, укладений 5 жовтня 2022 року;

- скасувати рішення Державного реєстратора - приватного нотаріуса Серкізовської Т.Л. Тернопільського міського нотаріального округу Тернопільської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64657459 від 31 серпня 2022 року, нежитлове приміщення, будівлю резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, будівлі резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Теркурій-2", посвідчений Серкізовською Т.Л. приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу, серія та номер: 719, укладений 31 серпня 2022 року;

- скасувати рішення Державного реєстратора - приватного нотаріуса Зелінського П.І. Кременецького районного нотаріального округу Тернопільської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 63762151 від 3 червня 2022 року, нежитлове приміщення, будівлю резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ "ТЕРКУРІЙ-2" з одночасним закриттям розділу Державного реєстру речових прав № 040.

Позов обґрунтовано тим, що ТМР є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:005:0060, площею 0,0129 га, яка перебуває у комунальній власності, при цьому на вказаній земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, що підтверджується умовами договорів оренди/суборенди та актами обстеження.

8 травня 2024 року виконавчим комітетом Тернопільської міської ради прийнято рішення №788 «Про усунення порушень у сфері земельного законодавства та містобудування», а 14 травня 2024 року складено акт проведення демонтажу огорожі, встановленої без дозвільних документів на зазначеній земельній ділянці.

У подальшому, за результатами пошуку відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ТМР стало відомо про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення (будівлю резервуару) площею 12 кв. м за вказаною адресою та про наступні переходи права власності.

Так, 3 червня 2022 року державним реєстратором приватним нотаріусом Зелінським П.І. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення (будівлю резервуару) загальною площею 12 кв. м за ТОВ «Теркурій-2». Надалі, відчуження спірного майна оформлено договорами купівлі-продажу та супроводжувалось реєстраційними діями: 31 серпня 2022 року укладено договір купівлі-продажу між ОСОБА_1 та ТОВ «Теркурій-2», а також прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватним нотаріусом Серкізовською Тетяною Леонідівною, 5 жовтня 2022 року укладено договір купівлі-продажу між ПП «Фірма «ЮКС» та ОСОБА_1 і прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ПП «Фірма «ЮКС».

Однак, містобудівні умови та обмеження для будівництва об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровим номером :04:005:0060 не надавались, адресний номер об`єкту нерухомого майна не присвоювався, реєстрація дозвільних документів на виконання підготовчих/будівельних робіт та документів про введення об`єкта в експлуатацію не здійснювалась, у зв`язку з чим державна реєстрація права власності та подальші реєстраційні дії проведені з порушенням вимог закону та порушують права Тернопільської міської територіальної громади як власника земельної ділянки.

Рішенням Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 29 вересня 2025 року позовні вимоги задоволено.

Скасовано рішення Державного реєстратора - приватного нотаріуса Серкізовської Т.Л. Тернопільського міського нотаріального округу Тернопільська області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 65044461 від 5 жовтня 2022 року на нежитлове приміщення, будівлю резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: Тернопільська обл., Тернопільський р., м. Тернопіль, вулиця Морозенка полковника, будинок б/н за ПП Фірма ЮКС.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, будівлі резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ПП "Фірма "ЮКС" та ОСОБА_1 , посвідчений Серкізовською Т.Л., приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу, серія та номер: 827, укладений 5 жовтня 2022 року.

Скасовано рішення Державного реєстратора - приватного нотаріуса Серкізовської Тетяни Леонідівни Тернопільського міського нотаріального округу Тернопільська області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64657459 від 31 серпня 2022 року на нежитлове приміщення, будівлю резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, будівлі резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 , укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Теркурій-2", посвідчений Серкізовською Т.Л., приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу, серія та номер: 719, укладений 31 серпня 2022 року.

Скасовано рішення Державного реєстратора - приватного нотаріуса Зелінського П.І., Кременецького районного нотаріального округу Тернопільської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 63762151 від 3 червня 2022 року на нежитлове приміщення, будівлю резервуару, загальною площею 12 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ "Теркурій- 2" з одночасним закриттям розділу Державного реєстру речових прав № 040.

Стягнути з ПП «Фірма «ЮКС», ОСОБА_1 , ТОВ «Теркурій-2» на користь Тернопільської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 15140,00 грн, по 5046,66 грн. з кожного.

В апеляційній скарзі ПП Фірма ЮКС просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити рішення, яким в позові відмовити. Вказує, що судом неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права, оскільки обраний ТМР спосіб захисту є неефективним: за наведених судом першої інстанції обставин спірний об`єкт має ознаки самочинного будівництва, тому належні способи захисту визначаються положеннями статті 376 ЦК України, а не вимогами про скасування реєстраційних рішень і визнання недійсними договорів купівлі-продажу.

У відзиві ТМР просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін. Вказує, що спір стосується незаконності державної реєстрації права власності на будівлю резервуару площею 12 квадратних метрів на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :04:005:0060, а ПП Фірма ЮКС не спростувало встановлених судом першої інстанції порушень під час реєстрації: відсутності необхідних документів (зокрема щодо прийняття об`єкта в експлуатацію та присвоєння адреси), а також інших невідповідностей у реєстраційних діях. Доводи про неналежний спосіб захисту ТМР вважає штучними та такими, що не стосуються предмета спору, оскільки вони не усувають встановленої судом протиправності реєстрації і не спростовують порушення прав територіальної громади як власника земельної ділянки.

Заслухавши пояснення представника ПП Фірма ЮКС адвоката Лемішки І.П., який доводи апеляційної скарги підтримав, пояснення представника ТМР Гулкевич С.Б., яка проти задоволення апеляційної скарги заперечила, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що Тернопільська міська рада як власник земельної ділянки з кадастровим номером :04:005:0060 довела порушення своїх прав незаконною державною реєстрацією права власності на спірний об`єкт, оскільки будівля резервуару площею 12 кв. м не була створена та прийнята в експлуатацію у встановленому законом порядку і їй не присвоювалась адреса, містобудівні умови та обмеження і дозвільні документи на виконання підготовчих/будівельних робіт та введення об`єкта в експлуатацію не надавалися; водночас 03 червня 2022 року приватний нотаріус Зелінський П.І. зареєстрував право власності за ТОВ «Теркурій-2» на підставі лише довідок і відомостей з ДЗК, без документів, обов`язкових для реєстрації новозбудованого об`єкта (зокрема про прийняття в експлуатацію та присвоєння адреси), а у справі відсутні первинні правовстановлюючі документи, які б підтверджували виникнення речового права у ТОВ «Теркурій-2» на спірний резервуар; за таких обставин ТОВ «Теркурій-2» не набуло права власності та, відповідно, не мало права відчужувати майно, у зв`язку з чим договори купівлі-продажу від 31 серпня 2022 року (з ОСОБА_1 ) та від 05 жовтня 2022 року (з ПП «Фірма «ЮКС») є недійсними, а рішення державних реєстраторів про реєстрацію прав за ТОВ «Теркурій-2», ОСОБА_1 та ПП «Фірма «ЮКС» підлягають скасуванню як ефективний спосіб захисту прав територіальної громади.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду з огляду на наступне.

Обставини справи.

Тернопільська міська рада є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:005:0060 площею 0,0129 га.

Рішенням Тернопільської міської ради від 30 березня 2010 року № 5/33/159 ТОВ «Теркурій-2» надано в користування земельну ділянку площею 0,6700 га; рішенням від 17 червня 2010 року № 5/36/85 погоджено передачу цієї земельної ділянки в суборенду на строк дії договору оренди.

Рішенням від 2 лютого 2018 року № 7/22/74 надано дозвіл ТОВ «Теркурій-2» на поділ земельної ділянки площею 0,6700 га на чотири ділянки, зокрема площею 0,0129 га.

На підставі зазначених рішень 26 лютого 2018 року між Тернопільською міською радою та ТОВ «Теркурій-2» укладено договір оренди землі (зареєстрований за № 5996), за яким в оренду передано земельну ділянку з кадастровим номером :04:005:0060 площею 0,0129 га; у договорі зазначено, що на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, що також зафіксовано актом приймання-передачі від 26 лютого 2018 року.

30 березня 2020 року укладено додаткову угоду про продовження строку дії договору до 30 березня 2025 року.

30 грудня 2020 року ТОВ «Теркурій-2» та ОСОБА_1 уклали договір суборенди землі, який зареєстровано 6 січня 2021 року за № 6349.

У договорі суборенди та в акті приймання-передачі від 30 грудня 2020 року зазначено про відсутність на ділянці об`єктів нерухомого майна.

1 жовтня 2021 року ТзОВ Технічна інвентаризація обєктів нерухомості проведено технічну інвентаризацію, за результатами якої 01 червня 2022 року виготовлено технічний паспорт групи нежитлових приміщень, адреса обєкта Тернопільська територіальна громада, м.Тернопіль, вул. Морозенка, б/н. Замовник технічної інвентаризації ТзОВ Теркурій-2.

Із змісту вказаного технічного паспорта, витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, інформаційної довідки ТзОВ Технічна інвентаризація обєктів нерухомості №108/22 від 31 травня 2022 року про технічний стан нерухомого майна вбачається, що на земельній ділянці площею 0,0129 га з кадастровим номером :04:005:0060 наявна існуюча забудова, нерухоме майно будівля резервуару, матеріал стін цегла, підлоги цемент, покриття бетонна плита, загальна площа 12 кв.м., площа основи забудови 17 кв.м., висота приміщень 2, 7 м.

3 червня 2022 року державний реєстратор приватний нотаріус Зелінський П.І. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 63762151) щодо нежитлового приміщення будівлі резервуару загальною площею 12 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , розміщеного на земельній ділянці з кадастровим номером :04:005:0060 площею 0,0129 га, за ТОВ «Теркурій-2», із відкриттям розділу Державного реєстру речових прав № 040. Для проведення такої реєстрації були подані: довідка, видана 30 травня 2022 року ТОВ «Теркурій-2»; довідка № 108/22, видана 31 травня 2022 року ТОВ «Технічна інвентаризація об`єктів нерухомості»; відомості з Державного земельного кадастру № 55552029, видані 3 червня 2022 року.

31 серпня 2022 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Теркурій-2» укладено договір купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення (будівлі резервуару) площею 12 кв. м, посвідчений приватним нотаріусом Серкізовською Т.Л. за № 719. Цього ж дня приватний нотаріус Серкізовська Т.Л. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 64657459 від 31 серпня 2022 року) за ОСОБА_1 щодо вказаного об`єкта.

5 жовтня 2022 року між ПП «Фірма «ЮКС» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу того ж нежитлового приміщення (будівлі резервуару) площею 12 кв. м, посвідчений приватним нотаріусом Серкізовською Т.Л. за № 827. На підставі поданого договору приватний нотаріус Серкізовська Т.Л. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 65044461 від 5 жовтня 2022 року) за ПП «Фірма «ЮКС» щодо вказаного об`єкта.

Рішенням виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 8 травня 2024 року № 788 «Про усунення порушень у сфері земельного законодавства та містобудування» доручено організувати демонтаж огорожі по вул. Полковника Морозенка, встановленої ПП «Фірма «ЮКС» на землях комунальної власності без відповідних дозвільних документів. Відповідно до акта проведення демонтажу від 14 травня 2024 року огорожу демонтовано.

Листом відділу земельних ресурсів Тернопільської міської ради від 24 травня 2024 року № 153/25 повідомлено, що за результатами візуального обстеження земельної ділянки з кадастровим номером :04:005:0060 встановлено відсутність будь-яких споруд на ній.

Листом управління містобудування, архітектури та кадастру Тернопільської міської ради від 24 травня 2024 року № 197/14.4 повідомлено, що містобудівні умови та обмеження для будівництва на цій ділянці не надавались, а адресний номер об`єкту нерухомого майна не присвоювався. Листом відділу державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міської ради від 24 травня 2024 року № 105/27 (на запит від 22 травня 2024 року № 127/4.1) зазначено, що реєстрація документів, які надають право на виконання підготовчих/будівельних робіт, та документів про введення об`єктів в експлуатацію щодо цієї земельної ділянки не здійснювалась.

На виконання ухвали Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 9 грудня 2024 року Управлінням державної реєстрації Тернопільської міської ради надано витребувані документи, з яких вбачається, що державна реєстрація права власності на спірний об`єкт проводилася, зокрема, на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (реєстраційний номер 51297987, зареєстрована 31 травня 2022 року), поданої ОСОБА_2 щодо об`єкта за адресою: АДРЕСА_3 , а також технічного паспорта на об`єкт за адресою АДРЕСА_2 , витягу з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:005:0060, довідки ТОВ «Теркурій-2» та інформаційної довідки про технічний стан нерухомого майна № 108/22 від 31 травня 2022 року.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15 (пункт 82), від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2020 року в справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

Відповідно до частини першої статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.

Конституція України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (стаття 143).

Суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт «б» частини першої статті 80 ЗК України).

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (частини перша, друга статті 83 ЗК України).

Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина п`ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до частин другої, четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати у цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дає змогу стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

У частині другій статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:

- сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);

-права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);

-за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);

-належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113).

Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:

1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);

2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

Такі ж висновки містяться у постанові Верховного Суду від 7 серпня 2025 року у справі №523/10732/22 (провадження №61-4366св24).

Оцінивши зміст заявлених позовних вимог та встановлені судом першої інстанції фактичні обставини у їх сукупності, колегія суддів виходить з того, що спір у цій справі зумовлений не самим по собі внесенням записів до Державного реєстру речових прав, а насамперед самовільним розміщенням (створенням) об`єкта на земельній ділянці комунальної власності без дотримання містобудівних вимог і без належних на це передумов.

За таких обставин, характер порушення права власника земельної ділянки зводиться до обмеження можливості територіальної громади вільно користуватися та розпоряджатися землею.

Саме тому способи судового захисту, які обрала Тернопільська міська рада (скасування реєстраційних рішень та визнання договорів купівлі-продажу недійсними), не відповідають змісту порушеного права та не усувають причину порушення.

Скасування реєстраційних дій, навіть у разі їх незаконності, не усуває фактичних перешкод у користуванні земельною ділянкою та не забезпечує приведення її у стан, придатний для використання відповідно до цільового призначення. Такий спосіб захисту не спрямований на вирішення ключового питання: чи є (або був) об`єкт самочинним будівництвом та які правові наслідки це породжує для власника земельної ділянки і особи, яка його збудувала/розмістила.

Отже, задоволення позову в обраний спосіб об`єктивно не гарантує відновлення повного та реального здійснення правомочностей власника земельної ділянки, а лише змінює (або коригує) реєстраційний стан записів.

Аналогічно, вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу у цій справі є похідними та функціонально непридатними для досягнення заявленої позивачем мети захисту прав територіальної громади як власника землі.

Навіть у випадку їх задоволення саме по собі це не призводить до демонтажу/знесення розміщених на земельній ділянці об`єктів та до усунення перешкод у користуванні нею.

Визнання недійсними правочинів саме по собі не усуває перешкод у здійсненні позивачем прав власника землі та не відновлює законний режим користування земельною ділянкою, якщо підставою спору є наявність (створення/розміщення) на ній об`єкта без належних правових підстав.

Таким чином, належними вимогами у даних правовідносинах є, зокрема, вимога про знесення (демонтаж) самочинно збудованого (розміщеного) нерухомого майна або, за наявності законних підстав і відповідного предмета спору, вимога про визнання права власності на такий об`єкт. Саме ці вимоги спрямовані на усунення порушення та забезпечують реальне відновлення прав власника земельної ділянки, без необхідності повторного звернення до суду з новими позовами.

Натомість у цій справі ТМР не заявляла вимог, які безпосередньо усували б перешкоди у користуванні земельною ділянкою або забезпечували б її приведення у стан, що існував до порушення.

За таких умов задоволення вимог про скасування реєстраційних рішень та недійсність договорів неминуче породжує потребу в подальших судових процесах для досягнення того результату, якого фактично прагне позивач, що суперечить критерію ефективності способу захисту та принципу процесуальної економії.

Відтак, за відсутності належно обраної первинної вимоги, вимоги про недійсність договорів та скасування реєстрації не можуть розглядатися як самостійний та достатній спосіб поновлення порушеного права і не забезпечують досягнення мети судового захисту.

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, фактично виходив з незаконності первинної реєстрації та відсутності належних передумов виникнення права власності на спірний об`єкт.

Однак, навіть за умови прийняття таких висновків суду, обраний позивачем спосіб захисту не є належним, оскільки не забезпечує реального та повного відновлення порушеного права власника земельної ділянки у спосіб, визначений законом для даних правовідносин.

З врахуванням наведеного, висновок суду першої інстанції про ефективність заявлених вимог є помилковим, а ухвалене рішення таким, що підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові.

При цьому доводи позивача про те, що на земельній ділянці з кадастровим номером :04:005:0060 станом на час звернення з позовом та на час вирішення справи судом фактично відсутнє нерухоме майно будівля резервуару площею 12 кв.м., колегія суддів оцінює критично, так як наявність на спірній земельній ділянці нерухомого доведена наявними у справі належними доказами, зокрема, результатами технічної інвентаризації та технічним паспортом (т.1, а.с. 113-116).

Крім цього, суд першої інстанції встановив наявність на вказаній земельній ділянці будівлі резервуару, та задовольняючи позовні вимоги виходив з тих мотивів, що відповідачами не надано доказів правомірності набуття права власності на це майно.

Тернопільська міська рада погодилася з рішенням суду в цілому та не оспорювала встановлених судом обставин та мотивів, з яких виходив суд першої інстанції при вирішенні позовних вимог.

На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 141, 367, 376, 382-384, 389 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу приватного підприємства Фірма ЮКС задовольнити.

Рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 29 вересня 2025 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову Тернопільської міської ради до приватного підприємства Фірма ЮКС, ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю Теркурій-2, про скасування державної реєстрації права власності та визнання договорів купівлі-продажу недійсними відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 29 січня 2026 року.

Головуюча Хома М.В.

Судді Гірський Б.О.

Костів О.З.