1Справа № 331/5073/25 2/335/101/2026
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2026? року м. Запоріжжя

Вознесенівський районний суд м. Запоріжжя у складі: головуючого судді Апаллонової Ю.В., за участі секретаря судового засідання Шевченко К.В., представника позивача Скрима В.А., представника відповідача Барчунінова К.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 107-б, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Централ Парк 2020» про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва,-

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2025 року представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Скрима В.А. звернулася до суду з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Централ Парк 2020» про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що 22 квітня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Централ Парк 2020» (далі- Відповідач або ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК») та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі продажу майнових прав на квартиру № 35/2Ф від 22.04.2021 року. Згодом 10.10.2023року між ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (далі «Позивач» або « ОСОБА_1 ») було укладено Договір про відступлення прав та обов`язків за Договором купівлі продажу майнових прав на квартиру від 22.04.2021 р. № 35/2Ф. Відповідно до якого новий покупець - ОСОБА_1 набуває статус покупця за вищевказаним Договором купівлі продажу майнових прав на квартиру № 35/2Ф від 22.04.2021 року.

Відповідно до п. 2.1 Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру Продавець продає, а Покупець придбає майнові права на Об`єкт розташований в Об`єкті капітального будівництва. Вартість майнових прав квартири складає 873 450,00 грн . Покупець, відповідно п. 4.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язаний сплатити Продавцю вартість майнових прав до 23.04.2021 року.

Відповідно до п. 1.1.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру Об`єкт квартира, майнові права на яку придбав Позивач має наступні характеристики: квартира будівельний номер АДРЕСА_1 . Для здійснення державної реєстрації права власності на Об`єкт, покупець повинен отримати від продавця серед інших документів - документ на підтвердження прийняття Об`єкта капітального будівництва в експлуатацію (п. 2.4 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру ) Згідно п. 1.1.8 даного Договору термін завершення будівельних робіт - ІV квартал 2022 року, тобто кінцевий термін виконання зобов`язань Відповідачем за вищевказаним договором щодо введення об`єкту капітального будівництва встановлено у 2022 році. 1.2

Крім вищевказаних договорів 21 травня 2021 року між ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі продажу майнових прав на машиномісце № НОМЕР_1 . Згодом 10.10.2023року між ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено Договір про відступлення прав та обов`язків за Договором купівлі продажу майнових прав на машиномісце № 125 від 21.05.2021 р., відповідно до якого новий покупець - ОСОБА_1 набуває статус покупця за вищевказаним Договором купівлі продажу майнових прав на машиномісце № 125 від 21.05.2021 р. Відповідно до п. 2.1 Договір купівлі-продажу майнових прав на машиномісце Продавець продає, а Покупець придбає майнові права на Об`єкт розташований в Об`єкті капітального будівництва. Документ сформований в системі «Електронний суд» 01.09.2025 2 Вартість майнових прав квартири складає 335 999,96 грн. Покупець, відповідно п. 4.3 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язаний сплатити Продавцю вартість майнових прав на машиномісце до 24.05.2021 року. Відповідно до п. 1.1.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на машиномісце Об`єкт- машиномісце, майнові права на яку придбав Позивач має наступні характеристики: машиномісце будівельний номер НОМЕР_1 , розташована на «-2» поверсі, загальною проектною площею 13,75 кв.м. за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_2 . Для здійснення державної реєстрації права власності на Об`єкт, покупець повинен отримати від продавця серед інших документів - документ на підтвердження прийняття Об`єкта капітального будівництва в експлуатацію (п. 2.4 Договору купівлі-продажу майнових прав на машиномісце ) Згідно п. 1.1.5 даного Договору термін завершення будівельних робіт - ІV квартал 2022 року, тобто кінцевий термін виконання зобов`язань Відповідачем за вищевказаним договором щодо введення об`єкту капітального будівництва встановлено у 2022 році.

З боку ОСОБА_1 сплачені кошти за Майнові права на квартиру та машиномісце у повному обсязі, про що свідчить Довідка від Відповідача № 23/04 01 про фактично сплачену суму вартості квартири у повному обсязі та банківські квитанції, проте Відповідач до цієї пори Об`єкт капітального будівництва, а саме житловий будинок АДРЕСА_2 не добудував, в експлуатацію його не ввів, і об`єкти нерухомості Позивачу не передав. Відповідно до відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України № 4279/03/18-25 від 17.07.2025 повідомлено, шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності та його архівній складовій частині, за параметрами пошуку: «Об`єкт будівництва «Житловий будинок з вбудованими нежилими приміщеннями та паркінгом», «адреса будівництва АДРЕСА_2 », «кадастровий номер :05:002:0240» інформації та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів станом на дату надання відповіді не виявлено.

Таким чином, письмовими доказами підтверджується неспроможність добудувати об`єкти будівництва у визначений термін у вищевказаних договорах, що свідчить про зупинення будівельних робіт на об`єкті, що і стало підставою звернення до суду у зв`язку з порушеними строками введенням в експлуатацію будинку та прав Позивача на оформлення прав на квартиру. До Відповідача направлявся адвокатський запит № 45 з метою отримання інформації про стан будівництва. Відповідно до відповіді Відповідачем зазначено, що будинок в експлуатацію не введено.

У зв`язку з укладенням Договору купівлі-продажу майнових прав у Відповідача виник майновий обов`язок здати Об`єкт капітального будівництва в експлуатацію у IV кварталі 2022 року, а у Позивача виникло майнове право на квартиру та машиномісце, яке в подальшому призведе до оформлення права власності на квартиру та машиномісце, які зараз фізично відсутні з огляду на невиконання Відповідачем своїх зобов`язань за Договорами купівлі-продажу майнових прав. Визнання за ОСОБА_1 майнового права на квартиру та машиномісце дасть йому можливість чітко ідентифікувати дані об`єкти, адже невиконання відповідачем своїх зобов`язань за Договором по будівництву багатоквартирного будинку та передачі квартири і машиномісця у власність позивачу може тривати невизначений час, тому позивач має зменшити ризик того, що квартира може перейти у власність іншій особі у разі закінчення будівництва багатоквартирного житлового будинку, в який він інвестував свої кошти.

Таким чином, виходячи з положень статті 331 ЦК України, інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.

Належним способом буде визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва (об`єкт інвестування), а тому позивач просить суд визнати за ОСОБА_1 майнове право (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва),а саме на квартиру будівельний номер АДРЕСА_1 . Визнати за ОСОБА_1 майнове право (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва), а саме на машиномісце будівельний номер АДРЕСА_3 .? ? Стягнути на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу у розмірі 6 000 грн.

Ухвалою суду від 13 вересня 2024 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі за даним позовом, ухвалено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження з викликом сторін.

17.11.2025 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить відмовити позивачу в задоволенні позову з огляду на таке.Так, представником позивача зазначено, що письмовими доказами підтверджується неспроможність добудувати об`єкти будівництва у визначений термін у вищевказаних договорах, що свідчить про зупинення будівельних робіт на об`єкті, що і стало підставою звернення до суду у зв`язку з порушеними строками введенням в експлуатацію будинку та прав Позивача на оформлення прав на квартиру. З цього приводу відповідач зазначає, що у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України та введеним воєнним станом, який діє і дотепер, 31.05.2024 року ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» отримало Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереробної сили) № 2300-24-1082, виданий Запорізькою торгово-промисловою палатою, яким встановлено період дії форс-мажорних обставин (обставин непереробної сили): дата настання 28 березня 2022 року та тривають на 31 травня 2024 року. ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» не відмовляється від продовження будівництва будинку за адресою: АДРЕСА_2 , але з постійними ракетними обстрілами та обстрілами за допомогою БПЛА, працівники піддаються небезпеки під час проведення будівельних робіт. ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» цінує життя та здоров`я своїх працівників, та дотримується законодавства про охорону праці. У разі травмування або загибелі працівників на об`єктах підвищеної небезпеки, керівництво ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» понесе кримінальну відповідальність (ст. ст. 271. 272 Кримінального кодексу України). Повідомляє, що ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» закінчить будівництво та введе в експлуатацію будинок та за адресою: АДРЕСА_2 за 8-10 місяців після стабілізації обстановки навколо м. Запоріжжя та Запорізької області . Крім того, вказав, що майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності.? ? Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений визначеними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Окрім вищенаведеного, позивач у позовній заяві посилається на нерелевантну практику Верховного Суду, оскільки наведені у позовній заяві постанови Верховного Суду не містять визнання майнового права на нерухомість до введення в експлуатацію Об`єкта будівництва.

Ухвалою суду від 10.12.2025 закрито підготовче провадження по даній справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засідання представник позивача? позовні вимоги підтримує у повному обсязі, просить позов задовольнити на підставах, які викладені у позовній заяві. Зазначив, що відсутність нотаріально посвідченого договору унеможливлює для позивача оформлення майнових прав у встановленому законом порядку, а тому просить захистити права позивача у обраний ним спосіб. Наполягає, що позов заявлено не про визнання права власності, а про визнання майнового права.

Представник відповідача? ?проти задоволення позову заперечує з підстав, викладених у позовній заяві. Зазначив також, що не заперечує тих обставин, що майнові права на спірну квартиру та машиномісце належать позивачу на підставі Договору купівлі-продажу, ?який укладений у письмовій формі за участю відповідача, але нотаріально не посвідчений, проте вважає що відсутні підстави для визнання майнових прав на об`єкт,? який не введено в експлуатацію.

09.02.2026 року суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та з урахуванням складності справи ухвалив відкласти ухвалення та проголошення судового рішення, оголосивши дату та час його проголошення 18.02.2026 року о 16:00 годині.

Суд, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення на них, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, застосувавши до спірних правовідносин відповідні норми матеріального та процесуального права, встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.

22 квітня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» та ОСОБА_2 .? ? укладений договір купівлі продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 від 22.04.2021 року.

23.04.2021 року ОСОБА_2 прийняв, а ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» передав майнові права, що випливають з Договору, на об`єкт квартиру будівельний номер АДРЕСА_5 , що підтвердується Актом прийому-передачі майнових прав до договору купівлі- продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 від 22.04.2021 року.

10.10.2023року між ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено Договір про відступлення прав та обов`язків за Договором купівлі продажу майнових прав на квартиру від 22.04.2021 р. № 35/2Ф.

Відповідно до вказаного договору новий покупець - ОСОБА_1 набуває статус покупця за вищевказаним Договором купівлі продажу майнових прав на квартиру № 35/2Ф від 22.04.2021 року.

Відповідно до п. 2.1 Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру Продавець продає, а Покупець придбає майнові права на Об`єкт розташований в Об`єкті капітального будівництва. Вартість майнових прав квартири складає 873450,00 грн.

Покупець, відповідно п. 4.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язаний сплатити Продавцю вартість майнових прав до 23.04.2021 року.

Відповідно до п. 1.1.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру Об`єкт квартира, майнові права на яку придбав Позивач має наступні характеристики: квартира будівельний номер АДРЕСА_1 .

Для здійснення державної реєстрації права власності на Об`єкт, покупець повинен отримати від продавця серед інших документів - документ на підтвердження прийняття Об`єкта капітального будівництва в експлуатацію (п. 2.4 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру ).

Згідно п. 1.1.8 даного Договору термін завершення будівельних робіт - ІV квартал 2022 року, тобто кінцевий термін виконання зобов`язань Відповідачем за вищевказаним договором щодо введення об`єкту капітального будівництва встановлено у 2022 році.

Крім вищевказаних договорів 21 травня 2021 року між ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі продажу майнових прав на машиномісце № НОМЕР_1 .

10.10.2023року між ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено Договір про відступлення прав та обов`язків за Договором купівлі продажу майнових прав на машиномісце № 125 від 21.05.2021 р., відповідно до якого новий покупець - ОСОБА_1 набуває статус покупця за вищевказаним Договором купівлі продажу майнових прав на машиномісце № 125 від 21.05.2021 р.

Відповідно до п. 2.1 Договір купівлі-продажу майнових прав на машиномісце Продавець продає, а Покупець придбає майнові права на Об`єкт розташований в Об`єкті капітального будівництва. Вартість майнових прав квартири складає 335 999,96 грн.

Покупець, відповідно п. 4.3 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язаний сплатити Продавцю вартість майнових прав на машиномісце до 24.05.2021 року.

Відповідно до п. 1.1.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на машиномісце Об`єкт- машиномісце, майнові права на яку придбав Позивач має наступні характеристики: машиномісце будівельний номер НОМЕР_1 , розташована на «-2» поверсі, загальною проектною площею 13,75 кв.м. за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_2 .

Згідно п. 1.1.5 даного Договору термін завершення будівельних робіт - ІV квартал 2022 року, тобто кінцевий термін виконання зобов`язань Відповідачем за вищевказаним договором щодо введення об`єкту капітального будівництва встановлено у 2022 році.

ОСОБА_2 .? ? за договором купівлі продажу майнових прав на квартиру №35/2Ф від 22.04.2021 грошові зобов`язання Покупця, в частині сплати майнових прав на об`єкт у розмірі 873450,00 грн. з ПДВ, виконані у повному обсязі, про що свідчить Довідка ТОВ «Централ Парк 2020» № 23/04 01 та банківські квитанції, які долучені до позовної заяви.

Відповідно до відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України № 4279/03/18-25 від 17.07.2025 повідомлено, шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності та його архівній складовій частині, за параметрами пошуку: «Об`єкт будівництва «Житловий будинок з вбудованими нежилими приміщеннями та паркінгом», «адреса будівництва АДРЕСА_2 », «кадастровий номер :05:002:0240» інформації та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів станом на дату надання відповіді не виявлено.

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану", Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX (зі змінами, внесеними Указом від 14 березня 2022 року № 133/2022, затвердженим Законом України від 15 березня 2022 року № 2119-IX, Указом від 18 квітня 2022 року № 259/2022, затвердженим Законом України від 21 квітня 2022 року № 2212-IX, Указом від 17 травня 2022 року № 341/2022, затвердженим Законом України від 22 травня 2022 року № 2263-IX, Указом від 12 серпня 2022 року № 573/2022, затвердженим Законом України від 15 серпня 2022 року № 2500-IX, Указом від 7 листопада 2022 року № 757/2022, затвердженим Законом України від 16 листопада 2022 року № 2738-IX, Указом від 6 лютого 2023 року № 58/2023, затвердженим Законом України від 7 лютого 2023 року № 2915-IX, Указом від 1 травня 2023 року № 254/2023, затвердженим Законом України від 2 травня 2023 року № 3057-IX, Указом від 26 липня 2023 року № 451/2023, затвердженим Законом України від 27 липня 2023 року № 3275-IX, Указом від 6 листопада 2023 року № 734/2023, затвердженим Законом України від 8 листопада 2023 року № 3429-IX, Указом від 5 лютого 2024 року № 49/2024, затвердженим Законом України від 6 лютого 2024 року № 3564-IX, Указом від 6 травня 2024 року № 271/2024, затвердженим Законом України від 8 травня 2024 року № 3684-IX, Указом від 23 липня 2024 року № 469/2024, затвердженим Законом України від 23 липня 2024 року № 3891-IX, Указом від 28 жовтня 2024 року № 740/2024, затвердженим Законом України від 29 жовтня 2024 року № 4024-IX, Указом від 14 січня 2025 року № 26/2025, затвердженим Законом України від 15 січня 2025 року № 4220-IX, та Указом від 15 квітня 2025 року № 235/2025, затвердженим Законом України від 16 квітня 2025 року № 4356-IX), продовжити строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 7 серпня 2025 року строком на 90 діб.

31.05.2024 року ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» отримало Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереробної сили) № 2300-24-1082, виданий Запорізькою торгово-промисловою палатою, яким встановлено період дії форс-мажорних обставин (обставин непереробної сили): дата настання 28 березня 2022 року та тривають на 31 травня 2024 року.

Встановлено, що станом на час розгляду цієї справи об`єкти будівництва у визначений термін у вищевказаних договорах недобудовано і, як наслідок, будинок не введено в експлуатацію і не передано позивачу, що не заперечується і самим відповідачем як у судовому засіданні, так і у відповіді на адвокатський запит № 45, який скеровувався до відповідача з метою отримання інформації про стан будівництва.

Щодо позовних вимог, суд дійшов наступних висновків.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі Закон № 1560-ХІІ).

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки .

Отже, майнові права є неспоживною річчю та визнаються об`єктом цивільних прав.

У контексті новобудов «майнове право» -це право очікування, яке засвідчує правомочність власника отримати право власності на нерухомість у майбутньому після введення будинку в експлуатацію.

Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та право вимоги.

За правилами статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Частиною першої статті 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

З огляду на вказане, громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 Цивільного кодексу України).

Згідно частини першої статті 331 Цивільного кодексу України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Відповідно до частини другої, третьої статті 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 Цивільного кодексу України).

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 Цивільного кодексу України).

Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі продажу майнових прав); технічний паспорт на об`єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868).

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях ЄСПЛ, так і Верховного Суду України та Верховного Суду.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви №71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності.

Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування`підлягають захисту як власне майно і майнові права.

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6- 2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6- 503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи

договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.? ? Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом

у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Відповідно до пунктів 84 та 94 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 в частині що: "в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування."

Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Цінність майнового права, яке «інвестор» отримує в результаті укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру полягає в його змісті, тобто можливості «інвестора» після закінчення будівництва і введення будинку в експлуатацію набути право власності на об`єкт інвестування, тобто нову квартиру.

Отже, у зв`язку із цим норма п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» повинна розумітися з точки зору поширювального тлумачення, «духу» закону, і має місце так зване перетворення (трансформація) майнових прав у право власності.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 Цивільного кодексу України, частини перша статті 4 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 5 Цивільного процесуального кодексу України зазначає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Згідно принципу диспозитивності, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 Цивільного процесуального кодексу України).

Конституцією України (статтею 41) та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод закріплений принцип непорушності права приватної власності, що означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно із частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Вимога ефективності судового захисту перекликається з міжнародними зобов`язаннями України. Зокрема стаття 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Із змісту договору випливає, що його предмет становить надання послуг щодо вкладання залучених коштів в будівництво житла та оформлення права власності на це майно в інтересах замовника.

Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 Цивільного кодексу України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Стаття 629 Цивільного кодексу України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Невиконання Відповідачем зобов`язань за договорами призвело до порушення прав позивача, саме: через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування (будівництва) в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу, у останнього відсутня можливість реєструвати право на цей об`єкт у встановленому законом порядку.

Одним зі способів захисту порушених прав, ст. 16 ЦК України передбачено визнання права.

У справах "Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії" (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland, заява N 12742/87) від 29 листопада 1991 року та "Федоренко проти України" від 01 червня 2006 року (заява N 25921/02) Європейський суд з прав людини констатував, що відповідно до прецедентного права органів, які діють на підставі Конвенції, право власності може бути "наявним майном", або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

У межах вироблених Європейським судом з прав людини підходів до тлумачення поняття "майно", а саме в контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції, це поняття охоплює як "наявне майно, так і активи, включаючи право вимоги, з посиланням на які заявник може стверджувати, що він має принаймні законні очікування стосовно ефективного здійснення свого "права власності" (пункт 74 рішення Європейського суду з прав людини від 02 березня 2005 року у справі "Фон Мальтцан та інші проти Німеччини" (Von Maltzan and Others v. Germany), заяви №71916/01, 71917/01 та 10260/02). Суд робить висновок, що певні законні очікування заявників підлягають правовому захисту та формує позицію для інтерпретації вимоги як такої, що вона може вважатися "активом".

В іншій справі "Н.К.М. проти Угорщини" (NKM v. Hungary) у рішенні від 14 травня 2013 року (скарга № 66529/11) Європейський суд з прав людини зазначив, що "правомірні очікування" підлягають захисту як власне майно і майнові права.

Згідно частини першої статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельник робіт на об`єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (ССЗ) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля», підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Судом? ? встановлено, що будівництво об`єкту по АДРЕСА_2 не завершене, будинок не введений в експлуатацію. Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості, та введення будинку в експлуатацію позивачу як інвестору належать майнові права на цей об`єкт.

Оскільки укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є інвестиційним договором, а тому невиконання відповідачем зобов`язань за договором призводить до порушення прав позивача, і саме через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу у останнього відсутня можливість зареєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач обґрунтовано просив застосувати норми Цивільного кодексу України, які регулюють підстави виникнення цивільних прав та обов`язків (у тому числі з договорів), презумпцію правомірності правочину, виконання зобов`язань сторонами угоди, у тому числі в обумовлені строки.

Так, у зв`язку з укладенням Договору купівлі-продажу майнових прав у Відповідача виник майновий обов`язок здати Об`єкт капітального будівництва в експлуатацію у IV кварталі 2022 року, а у Позивача виникло майнове право на квартиру та машиномісце, яке в подальшому призведе до оформлення права власності на квартиру та машиномісце, які зараз фізично відсутні з огляду на невиконання Відповідачем своїх зобов`язань за Договорами купівлі-продажу майнових прав.

Договір купівлі-продажу майнових прав та відступлення права вимоги укладені у письмовій формі та відповідають вимогам закону.

Враховуючи те, що будинок по АДРЕСА_2 не введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати внесків, суд прийшов до висновку, що права позивача порушені, оскільки відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єкта інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачем на об`єкт інвестування не виконує, що свідчить про порушення майнових прав позивача на вищевказаний об`єкт, які він очікував отримати у строк, визначений договором.

За таких обставин, з боку відповідача порушується право позивача про визнання за ними майнових прав на закріплений за ним об`єкт незавершеного будівництва і позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на об`єкт інвестування, ніж визнання майнового права в судовому порядку, а тому обраний спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин.

За таких обставин у суду на день вирішення справи наявні правові підстави для висновку про те, що відповідачем порушено право позивача і це право потребує захисту.

Визнання за ОСОБА_1 майнового права на квартиру та машиномісце надасть йому можливість чітко ідентифікувати дані об`єкти, адже невиконання відповідачем своїх зобов`язань за Договором по будівництву багатоквартирного будинку та передачі квартири і машиномісця у власність позивачу може тривати невизначений час, тому позивач має зменшити ризик того, що квартира може перейти у власність іншій особі у разі закінчення будівництва багатоквартирного житлового будинку, в який він інвестував свої кошти .

Тим більше, якщо забудовник не завершить будівництво, інвестор не отримає право власності, але зможе вимагати компенсацію чи інші способи захисту. Визнання майнових прав забезпечує юридичний захист вкладених коштів.

Таким чином, оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договорами, укладеними між ним та позивачем, хоч позивач і сплатив внески по оплаті за придбане майно у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт.

Тому встановлені підстави для визнання за позивачем майнових прав на вищевказані об`єкти.

Відповідно до частини першої статті 81 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Виходячи із вищевикладеного, суд, оцінивши докази, надані сторонами у справі, їх належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, відповідно до статті 89 Цивільного процесуального кодексу України, приходить до висновку, що заявлені позовні вимоги є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі шляхом визнання за позивачем майнового права (у тому числі право на отримання об`єкта нерухомості в натурі, право на підписання акта приймання-передачі квартири та право на оформлення і державну реєстрацію права власності на вказану квартиру та машиномісце після введення будинку в експлуатацію), на об`єкти незавершеного будівництва квартиру будівельний номер АДРЕСА_6 .

Щодо доводів відповідача в обґрунтування заперечень, то суд зазначає, що предметом даного позову не є визнання права власності на об`єкти незавершеного будівництва, а визнання майнових прав на такі об`єкти,? ?а відтак, в контексті спірних відносин не має правого значення введення в експлуатацію об`єкта будівництва, оскільки вимог про визнання права власності позивачем не заявлено.

У контексті новобудов «майнове право» - це право очікування, яке засвідчує правомочність власника отримати право власності на нерухомість у майбутньому після введення будинку в експлуатацію. Визнання майнових прав за судовим рішенням не породжує право власності на об`єкт незавершеного будівництва, а лише підтверджує наявне майнове право, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Суд наголошує, що судове рішення про визнання майнового права не замінює собою акт введення будинку в експлуатацію. Воно лише підтверджує, що саме цей Позивач є законним претендентом на квартиру та машиномісце, коли (і якщо) будинок буде добудований.

У відзиві на позовну заяву відповідач фактично визнає наявність у позивача майнового права на об`єкт нерухомості, проте заперечує проти задоволення позову, посилаючись на неможливість завершення будівництва у зв`язку з обставинами непереборної сили (воєнним станом).

Разом із тим, такі доводи відповідача безпідставними та такими, що не перешкоджають задоволенню позовної вимоги, з огляду на наступне.

Так, оскільки право власності ОСОБА_1 на майнові права не оспорюється, але фактично не реалізоване через відсутність акта приймання-передачі, судове рішення є єдиним способом юридичного закріплення цього права за позивачем.

Щодо обставини непереборної сили (форс-мажор), на які посилається відповідач, то у Постанові Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 суд касаційної інстанції зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору. Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір, його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки його існування: наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, що виникло на підставі договору.

За загальним правилом (ч.1 ст. 617 ЦК України), наявність форс-мажору не звільняє від виконання зобов`язання, а лише може звільнити від відповідальності за його порушення (штрафів, пені, збитків). Форс-мажор не звільняє від виконання самого зобов`язання, що не позбавляє сторони права врегулювання своїх відносин з врахуванням принципу свободи договору. Сама по собі наявність форс-мажорних обставин, зокрема ведення бойових дій на території України, не є безумовною підставою ні для припинення зобов`язань, ні для звільнення від їх виконання.

Тим більше, предметом даного спору є визнання права, а не стягнення штрафних санкцій або збитків за затримку будівництва, а неможливість завершити будівництво через наведені відповідачем обставини не є перешкодою для визнання майнового права на ці об`єкти.

При цьому оскільки будинок не введений в експлуатацію, Позивач позбавлений можливості оформити право власності в загальному порядку, а не завершення будівництва з боку відповідача та не введення будинку в експлуатацію створює стан правової невизначеності. Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Воно не є правом власності, але забезпечує юридичний захист інвестора і визнання майнового права судом усуває цей ризик та захищає інвестицію Позивача від претензій третіх осіб, що додатково свідчить про ефективність обраного позивачем способу захисту.

З огляду на вищенаведене, позов суд є обґрунтованим і підлягає задоволенню у повному обсязі.

Згідно частини першої статті 133 Цивільного процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Частиною першою статті 141 Цивільного процесуального кодексу України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно ч. 6 ст. 141 ЦПК України, якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Згідно із ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів» споживачі звільняються від сплати судового збору за позовами, що пов`язані із порушенням їх прав.

Тобто, Держава понесла судові витрати замість позивача для забезпечення його прав на доступ до суду з метою захисту ним своїх прав споживачів.

Позивач, від сплати судового збору за подання позовної заяви до суду звільнений, а відтак, зважаючи на те, що позовні вимоги задоволені, судовий збір в сумі 12094,49 грн. за подання позовної заяви підлягає стягненню з відповідача на користь держави.

Щодо вимоги позивача про стягнення витрат на правничу допомогу адвоката.

За змістом ст.137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат враховується гонорар адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Відповідно ч.3 ст.141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися.

Відповідно ч.8 ст.141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Позивачем надано суду докази на підтвердження понесених витрат: копію Договору про надання правничої (правової) допомоги №10/25 від 26.03.2025 року між Адвокатським бюро «Валерії Скрими» та ОСОБА_1 ; додаткової угоди №1 до договору про надання правової допомоги від 06.02.2026 року, акт здачі- приймання робіт (надання послуг) до Додаткової угоди №1 до договору про надання правничої допомоги №10/25 від 26.03.2025, довідку №10/25 від 26.03.2025 року про підтвердження факту оплати ОСОБА_1 коштів у розмірі 8000 грн. на виконання умов Додаткової угоди №10/25 від 26.03.2025 року, копію свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю на ім`я Скрими Валерії Анатоліївни, ордер АР№1236246 від 30.04.2025 року.

Так, згідно додаткової угоди №1 до договору про надання правової допомоги №10/25 від 26.03.2025 від 06.02.2026 року, сторонами визначено склад, обсяг та види послуг адвоката: 1) правовий аналіз наданих документів 1 година 1000 грн.; 2) підготовка матеріалів для позовної заяви (опрацювання законодавчої бази, вивчення судової практики, направлення адвокатського запиту) -1 година 1000 грн., 3) складання позовної заяви , подання позовної заяви- 3 години (1000 грн. год.) 3000 грн.; 4) участь у судових засіданнях -2 (1500 грн. засідання)- 3000 грн.? ? всього на суму 8000 грн.

Вказані надані послуги прийнято ОСОБА_1 згідно акту здачі- приймання робіт (надання послуг) до Додаткової угоди №1 до договору про надання правничої допомоги №10/25 від 26.03.2025. Згідно довідки №10/25 від 26.03.2025 року підтверджено факт оплати ОСОБА_1 коштів у розмірі 8000 грн. на виконання умов Додаткової угоди №10/25 від 26.03.2025 року

Таким чином, позивачем підтверджено витрати на правничу допомогу на суму 8000 грн.

У правовому висновку Великої Палати Верховного Суду у Постанові від 19.02.2020 року у справі №755/9215/15 зазначено «При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі ст.41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року. Так у справі «Схід/Захід Альянс Лімітед» проти України» (заява № 19336/04) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим. У рішенні ЄСПЛ від 28.11.2002 року «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір».

Також суд керується Постановою ОП КГС ВС від 03.10.2019 року у справі № 922/445/19, відповідно якої: у розумінні положень ч.5 ст.141 ЦПК України зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу, є можливим лише на підставі клопотання іншої сторони у разі, на її думку, недотримання вимог стосовно співмірності витрат із складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим адвокатом на виконання робіт. Суд, ураховуючи принципи диспозитивності та змагальності, не має права вирішувати питання про зменшення суми судових витрат на професійну правову допомогу, що підлягають розподілу, з власної ініціативи.

Суд, дослідивши документи на підтвердження надання позивачу правничої допомоги, враховуючи складність справи, значення справи для сторін, розгляд справи у загальному позовному провадженні, з урахуванням вимог розумності та справедливості, реальності адвокатських витрат, дійшов висновку, що позивач має право на відшкодування витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 8000 грн., при цьому відповідачем клопотання про зменшення суми судових витрат на професійну правову допомогу не подано, тому суд не вирішував питання про зменшення суми судових витрат з власної ініціативи.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 2, 4, 9, 10-13, 76-81, 89, 141,259, 263-265, 268, 273, 279, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Централ Парк 2020» про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва,- задовольнити у повному обсязі.

Визнати за ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 майнове право (у тому числі право на отримання об`єкта нерухомості в натурі, право на підписання акта приймання-передачі квартири та право на оформлення і державну реєстрацію права власності на вказану квартиру після введення будинку в експлуатацію), на об`єкт незавершеного будівництва квартиру будівельний номер АДРЕСА_1 .

Визнати за ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 майнове право (у тому числі право на отримання об`єкта нерухомості в натурі, право на підписання акта приймання-передачі та право на оформлення і державну реєстрацію права власності на вказаний об`єкт після введення в експлуатацію), на об`єкт незавершеного будівництва - машиномісце будівельний номер НОМЕР_1 , яке розташоване на « АДРЕСА_7 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Централ Парк 2020» на користь держави судовий збір у розмірі 12094,49 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Централ Парк 2020» на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу у розмірі 8000,00 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Запорізького апеляційного суду. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Повне найменування учасників справи:

Позивач ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_8 .

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Централ Парк 2020», , місцезнаходження: 65005 м.Одеса, вул. Бугаївська, 21 оф. 805.

Відповідно ч.5 ст.268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення.

Повне судове рішення проголошено 18.02.2026 року.

? ? ? ? ? ? ? ? Суддя Ю.В Апаллонова