ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/3550/26 Справа № 202/4266/15-ц Суддя у 1-й інстанції - Мороз В. П. Суддя у 2-й інстанції - Никифоряк Л. П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 лютого 2026 року м. Дніпро

Дніпровський апеляційний суд колегією суддів у складі:

судді-доповідача Никифоряка Л.П.,

суддів Гапонова А.В., Агєєва О.В.,

за участі секретаря судового засідання Сахарова Д.О.,

Учасники справи:

скаржник Дніпровська міська рада,

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач ОСОБА_2 ,

розглянув відкрито в залі судових засідань апеляційного суду в м. Дніпро справу, що виникла з цивільних правовідносин в якій подана апеляційна скарга Дніпровською міською радою на заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 02 червня 2015року, головуючий у суді першої інстанції Мороз В.П.,

В С Т А Н О В И В:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2015року ОСОБА_1 подав в суд позов проти ОСОБА_2 та враховуючи уточнення позову вимагав визнати за ним право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який складається з: житлового будинку літ.А-3, загальною площею 413,1кв.м., житловою площею 189,7кв.м., балкони, ганок літ.а, приямки літ.а1, а2. а3.

Існування таких вимог ОСОБА_1 пов`язував із тим, що 10 вересня 2014року між позивачем та відповідачем було укладено в простій письмовій формі договір купівлі-продажу приватного будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , проте відповідач ОСОБА_2 , уникає зустрічей з позивачем ОСОБА_1 , на телефонні дзвінки не відповідає та відмовляється надати технічну документацію на будинок та інші документи необхідні для нотаріального посвідчення зазначеного договору купівлі-продажу, хоча останній фактично передав позивачу ключі від житлового будинку.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Заочним рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 02 червня 2015року позов задоволено в повному обсязі.

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, виходив з того, що сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, та вважав за можливе визнати право власності на будинок за позивачем.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

31 липня 2025року Дніпровська міська рада, яка не брала участі у справі, але вважає, що суд вирішив питання про її права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, подала через суд першої інстанції апеляційну скаргу на заочне рішення Індустріального районного суду м.Дніпропетровська від 02 червня 2015року.

В апеляційній скарзі Дніпровська міська рада висловила вимогу про скасування рішення з ухваленням нового про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.

Незаконність та необґрунтованість рішення суду скаржник пов`язував з тим, що судом не враховано вимоги статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування, статті 83 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла на момент ухвалення рішення), положення Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004року за №1243 та суд не врахував вимог статті 376 ЦК України, так як спірний будинок є самочинним будівництвом право власності на який не могло виникнути у відчужувача та відповідно не могло бути передано за договором купівлі-продажу.

Також скаржник посилався на те, що Дніпровська міська рада є власником земельної ділянки, що знаходиться у комунальній власності, яка рішенням сесії ради для будівництва нікому не відводилась, а тому рішенням суду безумовно порушуються права Дніпровської міської ради.

Наголошує, що судом не встановлено та матеріалами справи не підтверджено чи дійсно спірний об`єкт нерухомості належав відповідачеві.

Спірний будинок в експлуатацію не вводився, постійна адреса будівлі не присвоювалась міською радою та згоду на будівництво міська рада, як власник цієї земельної ділянки, не надавала, отже він є самочинним будівництвом, а право власності за позивачем визнано з порушення встановленої законом процедури та норм діючого на момент ухвалення рішення законодавства України.

Вказував, що враховуючи порушення судом норм статті 33 ЦПК України (в редакції на час ухвалення рішення), щодо не залучення Дніпровської міської ради до участі у справі співвідповідачем, є підстави для скасування рішення суду першої інстанції та ухваленням нового про відмову у задоволенні позовних вимог.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Інші учасники справи не скористались своїм правом на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційної скарги, відзиву на апеляційну скаргу не подали.

Надходження апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції

Ухвалою Дніпровського апеляційного суду від 07 січня 2026року відкрито апеляційне провадження у справі.

Ухвалою Дніпровського апеляційного суду від 29 січня 2026року справу призначено до судового розгляду на 17 лютого 2026року.

Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що про час та місце слухання даної справи апеляційним судом сторони у справі повідомлені належним чином у відповідності до вимог статей 128-130 ЦПК України, що підтверджується наявними в матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень та довідкою про доставку електронного листа.

Фактичні обставини встановлені в ході судового розгляду, які підтверджені належними та допустимими доказами

Позивач зазначав, що 10 вересня 2014року між позивачем та відповідачем було укладено в простій письмовій формі договір купівлі-продажу приватного будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Представник позивача у судовому засіданні суду першої інстанції пояснив, що відповідач ОСОБА_2 , уникає зустрічей з позивачем ОСОБА_1 , на телефонні дзвінки не відповідає та відмовляється надати технічну документацію на будинок та інші документи необхідні для нотаріального посвідчення зазначеного договору купівлі-продажу, хоча фактично передав позивачу ключі від житлового будинку.

Жодних письмових доказів на підтвердження вказаних обставин матеріали справи не містять.

Відповідно до листа КП МБТІ №7163 від 09 липня 2025року, наданого скаржником суду апеляційної інстанції, станом на 31 грудня 2012року відсутні відомості щодо реєстрації права власності по АДРЕСА_1 /а.с.25/.

За змістом листа Головного Архітектурно-планувального управління ДМР №3/15-335 від 23 липня 2025року, наданого скаржником суду апеляційної інстанції, відповідно до даних містобудівного кадастру та Адресного плану міста, адреса АДРЕСА_2 офіційно жодному об`єкту нерухомості на території міста не присвоювалась /а.с. 26/.

Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Суд апеляційної інстанції заслухав суддю-доповідача щодо змісту судового рішення, яке оскаржено, дослідив доводи апеляційної скарги та з`ясував межі, в яких повинна здійснюватися перевірка рішення, встановлюватися обставини і досліджуватися докази.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції надважливого значення надав тій обставині, що сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, а тому вважав за можливе визнати право власності на будинок за позивачем.

Вислухав пояснення учасників справи котрі з`явились до суду, за відсутності інших учасників справи, які повідомлені про дату, час і місце судового засідання у спосіб встановлений законом дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити, так як висновки суду першої інстанції, викладені у рішенні не відповідають обставинам справи.

Мотиви та норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Дніпровська міська рада порушення своїх прав пов`язувала з тим, що саме вона є власником земельної ділянки під спірним об`єктом нерухомості. Також стверджувала що спірний будинок в експлуатацію не вводився, постійна адреса будівлі не присвоювалась міською радою та згоду на будівництво міська рада, до повноважень якої такі дії віднесені - не надавала. Віднесення спірного нерухомого майна до самочинного будівництва заявник обґрунтовував тим, що позивачем порушена встановлена законом процедура, що є порушенням вимог Закону.

За наведених умов, апеляційний суд вважає, що оскаржуваним рішенням у даній справі зачіпаються права та інтереси Дніпровської міської ради, яка підтвердила своє право на оскарження в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції.

Предметом спору є визнання права власності за договором купівлі-продажу житлового будинку, який всупереч вимогам закону не був нотаріально посвідчений.

До предмета доказування у цій справі входять не лише факти виконання умов договору та ухилення однієї із сторін від його нотаріального посвідчення, але й дослідження відповідності такого договору загальним вимогам чинності правочину та передумов щодо наявності у відчужувача будь-яких прав на предмет договору.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини /пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України/.

Згідно з частиною першою статті 205 ЦК України, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-комунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом /абзац перший частини першої статті 207 ЦК України/.

Відповідно до частини першої статті 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом /абзац 1 частини першої статті 218 ЦК України/.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним /частина друга статті 215 ЦК України/.

Відповідно до статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 серпня 2021року у справі № 305/1468/16-ц, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

Згідно з частиною першою статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Частиною другою статті 331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Відповідно до частини першої статті 23 Закону України «Про планування і забудову територій», забудова територій передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування об`єктів містобудування, розширення та технічного переоснащення підприємств. Будівництво об`єктів містобудування здійснюється згідно з законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією.

Статтею 18 Закону України «Про основи містобудування» в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому КМУ. Експлуатація не прийнятих у встановленому порядку об`єктів забороняється.

Відповідно до статті 376 ЦПК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво об`єкта на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, не може набути право власності на нього в порядку статті 331 ЦК України.

Таку правову позицію Верховний Суд виклав в постанові від 17 жовтня 2018року №759/17450/14-ц.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Статтею 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні та статтею 83 Земельного кодексу України (в редакції на час виниклих між сторонами правовідносин), регламентувалися виникнення права комунальної власності на землю (земельну ділянку) і без реєстрації такої, а правовою підставою виникнення права користування земельною ділянкою є рішення органу місцевого самоврядування.

Тож за наявних у матеріалах справи доказах, спірний будинок є самочинним будівництвом, оскільки побудований без отримання дозволу на початок будівельних робіт та на земельній ділянці, яка під будівництво не надавалась, як і не надавалась згода Дніпровської міської ради, як її власника, на таку забудову.

Апеляційним судом не встановлено та матеріалами справи не підтверджено, що спірний об`єкт нерухомості належав відповідачеві.

Відтак і відповідач не міг відчужити спірний будинок позивачеві, як такий, що не набув права власності на нього.

У зв`язку з чим, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги є доведеними.

Порушення інтересів Дніпровської міської ради полягають в тому, що суд першої інстанції задовольнивши позовні вимоги про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, порушив інтереси власника земельної ділянки - Дніпровської міської ради щодо користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою під спірним нерухомим майном.

Дніпровська міська рада, як власник самовільно забудованої земельної ділянки, всупереч вимогам статті 33 ЦПК України (в редакції, що діяла на момент ухвалення рішення), не залучена до участі у справі в якості відповідача.

Судом першої інстанції не вирішувалось питання щодо залучення до участі у справі вищезазначеної сторони, права якої порушені, а тому колегія суддів вважає, що не залучення її під час розгляду справи у суді першої інстанції є підставою для скасування рішення суду.

Тож задовольняючи позовні вимоги позивача, суд першої інстанції фактично вирішив питання щодо прав інших осіб, без їх залучення до справи.

Заразом в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про наявність у ОСОБА_2 права власності чи користування на земельну ділянку під спірним нерухомим майном.

Спірне нерухоме майно не було прийнято до експлуатації, а тому є не створеним в розумінні статті 331 ЦК України, що також виключає можливість визнання права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.

Суд першої інстанції у рішенні суду посилається на договір купівлі-продажу приватного будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , від 10 вересня 2014року ніби укладений між позивачем та відповідачем, однак такий договір відсутній у матеріалах справи та не був предметом дослідження у судовому засіданні.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд не звернув уваги на зазначені обставини справи та вимоги закону, не залучив до участі у справі в якості відповідача Дніпропетровську міську раду та помилково дійшов висновку про можливість визнання права власності на об`єкт нерухомого майна за позивачем.

Частина перша статті 76 ЦПК України доказами визначає будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. (частина перша, друга статті 77 ЦПК України).

Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи, обов`язок доказування покладається на сторін, суд за власною ініціативою не може збирати докази. Це положення є одним із найважливіших наслідків дії принципу змагальності у цивільному процесі.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (стаття 78 ЦПК України).

Відповідно до частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (постанова Великої Палати Верховного Суду у постанові від 18 березня 2020року у справі № 129/1033/13-ц, провадження № 14-400цс19).

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Верховний Суд зазначає, що стандарт доказування є важливим елементом змагального процесу. Якщо сторона не подала достатньо доказів для підтвердження певної обставини, то суд робить висновок про її недоведення.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір та доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Порушенням принципу змагальності сторін та диспозитивності цивільного судочинства буде звільнення заявника від обов`язку доказування, та не припустимим є ґрунтування судового рішення на припущеннях.

Відтак, оскільки судам не надано належних доказів реальності існування між позивачем та відповідачам правовідносин щодо купівлі-продажу будинку, а спірний будинок в експлуатацію не вводився, постійна адреса будівлі не присвоювалась міською радою та згоду на будівництво міська рада, як власник цієї земельної ділянки, не надавала, отже він є самочинним будівництвом, тому і відсутні підстави для визнання права власності на нього за позивачем.

Саме з такого розуміння вищезазначених норм процесуального та матеріального права виходить суд апеляційної інстанції.

Тож, судом першої інстанції при ухваленні рішення про задоволення позову не враховано вищевикладеного, внаслідок чого суд безпідставно прийшов до висновку про необхідність визнання права власності на будинок.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не повно встановив обставини справи та відповідні їм правовідносини, поясненням сторін та наданим доказам дав неповну оцінку, внаслідок чого прийшов до помилкового висновку про задоволення позову.

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин справи, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції обставинам справи та порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Отже, суд першої інстанції не виконав вимоги закону про законність рішення суду та саме невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи дає підстави суду апеляційної інстанції відповідно до статті 376 ЦПК України задовольнити апеляційну скаргу, а рішення суду першої інстанції скасувати із ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

За положеннями частин першої та тринадцятої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи висновок суду про задоволення апеляційної скарги, з позивача ОСОБА_1 на користь Дніпровської міської ради підлягає стягненню судовий збір сплачений ним за подання апеляційної скарги в розмірі 1 827,00грн.

Керуючись статтями 259, 268, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

У Х В А Л И В:

Задовольнити апеляційну скаргу Дніпровської міської ради.

Заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 02 червня 2015року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зобов`язання вчинити певні дії відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Дніпровської міської ради судовий збір у розмірі 1 827,00грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та протягом тридцяти днів може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 17 лютого 2026року.

Судді: