Ярмолинецький районний суд Хмельницької області
Справа № 689/1215/25
Провадження №2/689/32/26
РІШЕННЯ

Іменем України

19 лютого 2026 року с-ще Ярмолинці

Ярмолинецький районний суд Хмельницької області в складі:

головуючого судді - Соловйова А.В.,

за участю секретаря судового засідання Цмикайло Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні цивільну справу за первісним позовом Приватно-орендного підприємства «Колос»

до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Приватний нотаріус Хмельницького районного нотаріального округу Гребеннікова Олена Іванівна

про переведення прав покупця,

за зустрічним позовом ОСОБА_3

до Приватно-орендного підприємства «Колос», Головного управління Держгеокадастру в Хмельницькій області, ОСОБА_4

треті особи на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Приватний нотаріус Хмельницького районного нотаріального округу Гребеннікова Олена Іванівна

про визнання відсутнім права оренди, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою

встановив:

Приватно-орендне підприємство «Колос» звернулось із первісним позовом до відповідачів та просить перевести на Приватно-орендне підприємство «Колос» права та обов`язки покупця - ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу від 07.02.2025 р., посвідченим приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Гребенніковою О.І., на земельну ділянку із кадастровим номером :03:030:0034 площею 2,9529 га розташовану на території Правдівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області. Позовні вимоги мотивовані тим, що ПОП «Колос» є орендарем зазначеної земельної ділянки, якому належить переважне право купівлі цієї ділянки.

При цьому, право користування цією земельною ділянкою позивач набув на підставі договору оренди землі від 15.11.2010 р., укладеного з ОСОБА_5 , яка на момент укладення договору була власником земельної ділянки, а після її смерті право власності на вказану земельну ділянку та права орендодавця у встановленому законом порядку перейшло до її спадкоємця ОСОБА_1 .. Договір оренди землі від 15.11.2010 р. за №48 є чинним, а орендні відносини продовжуються із новим власником земельної ділянки. Однак, 07.02.2025 р. ОСОБА_1 без повідомлення та реєстрації наміру відчуження земельної ділянки уклав договір її купівлі-продажу з ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Гребенніковою О.І. та зареєстрований в реєстрі за №429. Вважає, що в діях відповідачів є ознаки недобросовісної поведінки, що грубо порушує законні права та інтереси позивача, що зумовлює вжиття правових заходів для поновлення його порушених прав.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю, з мотивів зазначених в позовній заяві, відповіді на відзив. Посилається, зокрема, на проведення державної реєстрації договору оренди у Ярмолинецькому районному відділі Хмельницької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 15.11.2010 р. за №48 відповідно до чинного на той час Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему №174 від 02.07.2003 р., тобто, до 01.01.2013 р. і така реєстрація залишається чинною. Переважне право купівля земельної ділянки не залежить від сплати земельного податку чи добросовісності набуття, при тому, що орендар несе обов`язок лише по сплаті орендної плати, а плату за землю вносить власник.

Згодом, представник первісного позивача подав клопотання про розгляд справи без його участі.

В судові засідання відповідач ОСОБА_1 не з`являвся, відзиву не надав.

Відповідач ОСОБА_2 в судові засідання не з`являлась. Від її імені надійшов відзив та заперечення, у яких вона проти позову заперечила, посилаючись на те, що її цікавить саме ця земельна ділянка, а не компенсація її вартості. Єдиним доказом на користь позивача вважає договір оренди, який, як вона підозрює, був виготовлений заднім числом і за який позивач не сплачує податки та не подає декларації. Вона є добросовісним покупцем, за дії продавця відповідальності не несе, а тому, належним способом захисту вважає відшкодування збитків.

При посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріус перевіряла чинні права користування цією ділянкою, але такі в реєстрах були відсутні. Тому, вважає, що реєстрація договору оренди від 15.11.2010 р. відбулась «заднім числом».

Крім того, переважне право купівлі земельної ділянки належить лише тому наймачу, який належно виконує свої обов`язки за договором найму. Однак, позивач не долучив доказів належної сплати пов`язаних із земельною ділянкою податків до бюджету, а тому він не може вважатись таким, що належно виконує свої обов`язки.

Також вважає заниженою ціну позову при поданні позовної заяви.

Третя особа - приватний нотаріус Гребеннікова О.І. листом просила розглядати справу без її участі.

Відповідач ОСОБА_3 надав заяву, у якій ствердив, що станом на 15.11.2010 р. ОСОБА_4 не працював у Ярмолинецькому районному відділі Хмельницької регіональної філії ДП ЦДЗК, оскільки у цю дату реєстрацію договорів здійснював інший працівник ОСОБА_6 , що видно з підпису на іншому державному акті (який не належить до предмету спору).

Крім того, ОСОБА_3 подав зустрічний позов та відповідь на відзив на зустрічний позов, у яких вказує на те, що під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки в державних реєстрах була відсутня інформація про речові права ПОП «Колос» на спірну земельну ділянку. Може припустити, що запис у договорі оренди про його державну реєстрацію був здійснений заднім числом. Припускає, що підписи та записи про реєстрацію є підробленими. Вважає, що переважне право позивача на придбання земельної ділянки існує виключно у разі підтвердження такої державної реєстрації. Не знаючи про таку реєстрацію, вважає свої дії та дії ОСОБА_2 , як співвласника - добросовісними.

Заявою від 14.02.2026 р. свої позовні вимоги ОСОБА_3 підтримав та просив провести засідання без його участі.

У відзиві на зустрічну позовну заяву ПОП «Колос» зазначає, що відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права та їх обтяження, які виникли до 01.01.2013 р. визнаються дійсними за умови, що реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Договір оренди від 15.11.2010 р. був зареєстрований у Ярмолинецькому РВ ХРФ ДП ЦДЗК у відповідності до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого ПКМУ №2073 від 25.12.1998 р. та наказу Держкомзему №174 від 02.07.2003 р. і ця позиція підтверджується висновком Верховного суду у постанові від 26.06.2019 р. у справі №126/2354/16-ц. Посилається на те, що ОСОБА_1 не оскаржував договір оренди та не посилався на його недійсність; приймав оренду плату та благодійну допомогу як орендодавець. Зазначає, що поведінка відповідачів є недобросовісною: ОСОБА_1 приховав продаж земельної ділянки, приймаючи допомогу після 07.02.2025 р., а ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не повідомили орендаря про набуття власності (ч. 3 ст. 148-1 ЗК України).

У відзиві на зустрічну позовну заяву ГУ Держгеокадастру в Хмельницькій області зазначило, що позивач за зустрічним позовом не заявив до нього жодних позовних вимог, хоча відповідно до п. 4 ч. 3 ст. 175 ЦПК України, якщо позов подано до кількох відповідачів, слід зазначати зміст позовних вимог до кожного з них. Не подано також жодних доказів протиправності дій ГУ Держгеокадастру. Просить у зустрічному позові відмовити.

Оскільки розгляд справи здійснюється за відсутності осіб, які беруть участь у справі, в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи в їх сукупності, суд встановив наступне.

Приватно-орендне підприємство «Колос» є орендарем земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,9529 га кадастровий номер :03:030:0034, яка розташована на території Правдівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області. Право користування цією земельною ділянкою позивач набув на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного з ОСОБА_5 , яка відповідно до державного акту на право приватної власності на землю Р1№773239, виданого 14.05.2001 р. була її власником.

Договір зареєстровано у Ярмолинецькому районному відділі Хмельницької регіональної філії ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.11.2010 р. №48.

Договір сторонами не оскаржувався, недійсним не визнавався. Посилання відповідача на можливу фальсифікацію запису про державну реєстрацію договору не доведений жодними доказами, носить характер припущення, а таке припущення спростовується довідкою Сектору №3 Відділу № 1 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області від 21.05.2025 р. № 1156/281-25.

Відповідно до пункту 3 розділу II Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 11.02.2010 року №1878-УІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» встановлено, що до 01.01.2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітуту) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів.

Посилання відповідача на відсутність відомостей про таку реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, витязі з Державного земельного кадастру не спростовує зазначеного факту, оскільки державна реєстрація договору оренди у Ярмолинецькому районному відділі Хмельницької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 15.11.2010 р. за №48 була проведена відповідно до чинного на той час Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему №174 від 02.07.2003 р., тобто, до 01.01.2013 р. і така реєстрація залишається чинною.

Крім того, не приймаються до уваги як такі, що не підтверджені належними доказами твердження про те, що у дату державної реєстрації - 15.11.2010 р. у Ярмолинецькому районному відділі Хмельницької регіональної філії ДП ЦДЗК, особа, яка проводила реєстрацію ОСОБА_4 не працював, а у цей період реєстрацію інших договорів здійснював ОСОБА_6 , що видно з підпису на іншому державному акті (який не належить до предмету спору), оскільки зазначене не спростовує факту наявності відповідних повноважень у ОСОБА_4 ..

Відповідно до п. 7.37 Договору оренди землі, строк дії договору 15 років, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Таким чином, моментом укладення Договору оренди землі та початком відліку строку дії є його державна реєстрація, а саме 15.11.2010 р.. Доказів на підтвердження припущень про можливість укладення договору оренди чи його реєстрації «заднім числом» суду не надано.

Згідно із п. 34 договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору.

ОСОБА_7 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , а право власності на вказану земельну ділянку успадкував її син ОСОБА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 27.05.2016 р., інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав.

Відповідно до позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 26.06.2019 р. в справі №126/2354/16-ц про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Доказів припинення договору оренди земельної ділянки чи наявності підстав для його припинення суду не надано. Натомість, матеріалами справи підтверджується факт належного виконання позивачем своїх обов`язків перед орендодавцем по сплаті орендної плати, що підтверджується довідкою №8 від 28.05.2025 р., відомостями розподілу виплат, відомостями зарахувань тощо. Відповідач ОСОБА_1 не посилався на існування будь-якої заборгованості з орендної плати та не заперечував факту її отримання.

Зазначене також підтверджує факт обізнаності ОСОБА_1 про право оренди на спірну земельну ділянку, належне позивачу.

Намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідачем зареєстрований не був, що підтверджується відомостями із такого реєстру.

Тим не менш, 07.02.2025 р. ОСОБА_1 уклав договір купівлі-продажу вказаної земельної ділянки з ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Гребенніковою О.І. та зареєстрований в реєстрі за №429. Продаж цієї земельної ділянки вчинено за ціною 152360,00 грн., що підтверджується п. 2.1. договору купівлі-продажу від 07.02.2025 р. та спростовує посилання відповідача ОСОБА_2 на заниження позивачем ціни позову. При цьому, оціночна вартість земельної ділянки склала 51683,54 грн. (п. 2.2. договору).

Вартість земельної ділянки була сплачена покупцем продавцю повністю до підписання договору відповідно до квитанції від 07.02.2025 р. (п. 2.1. договору). При цьому, у відповідності до заяви ОСОБА_3 від 07.02.2025 р., якою він надав згоду дружині ОСОБА_2 на придбання земельної ділянки, кошти, сплачені за неї, є їх спільною сумісною власністю, як і спірна земельна ділянка, придбана за них.

У відповідності до п. 5.4. договору право власності на земельну ділянку у покупця виникло в момент державної реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.02.2025 р., що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 26.05.2025 р. №428465088.

Пунктами 3.1., 3.7. договору встановлено обов`язок продавця передати покупцю земельну ділянку, вільну від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, попередити покупця про всі відомі йому недоліки проданої земельної ділянки. Продавець гарантував, зокрема, що земельна ділянка в оренду нікому не здана, прав щодо неї у третіх осіб, у т.ч. за договорами найму чи оренди немає.

У зв`язку із цим суд погоджується з посиланням відповідача ОСОБА_2 на її можливу необізнаність та добросовісність як покупця земельної ділянки та ймовірне введення її в оману продавцем. Однак, добросовісність набуття земельної ділянки не спростовує встановленого законом переважного права позивача на її придбання та не обмежує позивача у застосуванні такого способу захисту.

Водночас, у відповідності до ч. ч. 1, 3 ст. 148-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Зазначені вимоги дотримані не були навіть після стверджуваної проінформованості про наявність права оренди у ПОП «Колос», хоча відповідно до ст. 68 Конституцій України, незнання законів не звільняє від юридичної відповідальності, а тому презюмується, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 були зобов`язані направити таке повідомлення.

При цьому, навіть після відчуження земельної ділянки на користь ОСОБА_2 . ОСОБА_1 , приховав цей факт від ПОП «Колос» та продовжив отримувати виплати, які позивач сплачував на користь усіх орендодавців, а саме, благодійну допомогу 500 грн., що підтверджується відомістю розподілу виплат від 14.04.2025 р..

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, крім випадків, якщо предметом договору найму (оренди) є державне або комунальне майно. Ст. 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом. Відповідно до ст. 9 Закону України «Про оренду землі» орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу, за умови що він сплатить ціну, за якою продається така земельна ділянка. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. Реалізація переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, передбаченому ЗК України. Ч. 2 ст. 131 ЗК України передбачено, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання.

Відповідно до ч. 1 ст. 130-1 ЗК України, переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення має орендар такої земельної ділянки. Згідно з ч. 3 ст. 130-1 ЗК України, за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов`язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нотаріус зобов`язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб`єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Доказів такого повідомлення чи реєстрації наміру щодо продажу суду не надано. Та обставина, що у відповідних реєстрах не містилась інформація щодо права оренди позивача, яке виникло та було зареєстроване до 01.01.2013 р., не позбавляє позивача переважного права купівлі земельної ділянки та не звільняє продавця та нотаріуса від встановлених законом обов`язків по інформуванню.

Щодо зустрічних позовних вимог, то відповідно до листа ГУ Держгеокадастру в Хмельниьцкій обалсті від 02.10.2025 р. №ПІ-147/0-152/0/63-25, до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі станом на 01.01.2013 р. був зроблений запис №48 від 15.11.2010 р. про реєстрацію договору оренди землі терміном на 15 років на земельну ділянку з кадастровим номером :03:030:0034 площею 2,9529 га на території Правдівської сільської ради між ОСОБА_5 та ПОП «Колос». Листом ГУ ДПС у Хмельницькій області від 03.09.2025 р. №51/ЗПІ/22-01-24-01-03-11 підтверджується факт подання ПОП «Колос» податкових декларацій та сплата єдиного податку у повному обсязі, хоча ведення обліку задекларованих та сплачених сум за кадастровим номером та площею земельних ділянок не передбачено.

Належних доказів на обґрунтування зустрічних позовних вимог ОСОБА_3 не наведено, а відтак його позовні вимоги не підлягають задоволенню. При цьому, зустрічним позивачем не було заявлено жодних вимог до ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області та ОСОБА_4 ..

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Верховний Суд в постановах від 04.10.2023 р. у справі № 526/2910/21, від 16.10.2023 р. у справі №526/2909/21 вказав, що законодавством врегульовано процедуру способу захисту порушеного переважного права купівлі земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, якою передбачено пред`явлення позову про переведення прав та обов`язків покупця земельної ділянки на суб`єкта переважного права, який, зокрема, може виступати стороною договору як покупець за наявності відповідної правосуб`єктності та внесення відповідних депозитних коштів на рахунок суду.

Позивачем згідно з платіжною інструкцією №153 від 25.06.2025 р. внесено на депозитний рахунок суду 152360,00 грн., що відповідає ціні, за якою земельна ділянка була продана ОСОБА_2 ..

Таким чином позов підлягає задоволенню. Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України із відповідача на користь позивача слід стягнути понесені судові витрати, а саме судовий збір. При цьому, враховуючи, що спір виник внаслідок неправильних дій ОСОБА_1 , на підставі ч. 9 ст. 141 ЦПК України суд вважає за необхідне покласти саме на нього судові витрати за первісним позовом повністю. У зв`язку із відмовою у зустрічному позові, судові витрати ОСОБА_3 не відшкодовуються.

На підставі наведеного, керуючись ст. ст. 76, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд

вирішив:

Первісний позов задовольнити повністю.

Перевести на Приватно-орендне підприємство «Колос» (код ЄДРПОУ 0378737, Хмельницька область, с. Правдівка) права та обов`язки покупця ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) за договором купівлі-продажу від 07.02.2025 р., посвідченим приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Гребенніковою Оленою Іванівною та зареєстрованим в реєстрі за №429, на земельну ділянку із кадастровим номером :03:030:0034, площею 2,9529 га, яка розташована: Хмельницька область, Хмельницький район (колишній Ярмолинецький район), Правдівська сільська рада.

Стягнути з Приватно-орендного підприємства «Колос» (код ЄДРПОУ 0378737 Хмельницька область, с. Правдівка) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 АДРЕСА_1 ) та ОСОБА_3 ( АДРЕСА_1 паспорт НОМЕР_2 виданий 11.02.1999 р. Ярмолинецьким РВ УМВСУ в Хмельницькій області, РНОКПП НОМЕР_3 ) солідарно компенсацію вартості земельної ділянки із кадастровим номером :03:030:0034, площею 2,9529 га, яка розташована: Хмельницька область Хмельницький (колишній Ярмолинецький) район, Правдівська сільська рада, за договором купівлі-продажу від 07.02.2025 р., посвідченим приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Гребенніковою Оленою Іванівною та зареєстрованим в реєстрі за №429, у розмірі 152360,00 грн. за рахунок коштів, які внесено Приватно-орендним підприємством «Колос» на депозитний рахунок ТУ ДСА в Хмельницькій області згідно з платіжною інструкцією №153 від 25.06.2025 р..

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 АДРЕСА_2 ) на користь Приватно-орендного підприємства «Колос» (код ЄДРПОУ 0378737 Хмельницька область, с. Правдівка) 3028,00 грн. судового збору.

У задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу до Хмельницького апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя А.В. Соловйов