К И Ї В С Ь К И Й А П Е Л Я Ц І Й Н И Й С У Д
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 лютого 2026 року місто Київ

справа № 753/22581/24

апеляційне провадження № 22-ц/824/4482/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Саліхова В.В.,

суддів: Євграфової Є.П., Левенця Б.Б.,

за участю секретаря судового засідання: Алієвої Д.У.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Короки Владислава Вікторовича на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 червня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Каліушка Ф.А., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фоя Людмила Григорівна про стягнення авансового платежу за попереднім договором,-

в с т а н о в и в :

У листопаді 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фоя Людмила Григорівна про стягнення авансового платежу за попереднім договором купівлі-продажу нежитлового приміщення.

На обгрунтування позовних вимог зазначено, що 21 січня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фоєю Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №26.

Відповідно до п. 1 попереднього договору сторони зобов`язувались у строк не пізніше 18 лютого 2022 року укласти основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Згідно з п. 2 попереднього договору ціна продажу нежитлового приміщення визначається сторонами у розмірі суми у гривнях, що буде еквівалентна 280 000,00 доларів США 00 центів на день укладення основного договору, з яких гарантійну суму у розмірі 283 236,00 грн., що за офіційним курсом НБУ гривні до долара еквівалентно 10 000,00 доларів 00 центів, підтверджуючи свої зобов`язання укласти основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення відповідно до умов цього попереднього договору, і з метою забезпечення його укладення, покупець передав, а продавець прийняв 21 січня 2022 року.

16 лютого 2022 року через представників відповідача - ТОВ «Агентство «Парк Лейн на Липках» відповідачу було повідомлено про перенесення дати укладення основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення з 18 лютого 2022 року на тиждень, тобто 24 лютого 2022 року, в зв`язку з тим, що покупець захворіла із дітьми на Covid-19. На вказану пропозицію відповідач погодився. Тому до 18 лютого 2022 року основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення укладений не був.

Вказує, що на даний час існують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а саме військова агресія російської федерації проти України, тому основний договір купівлі-продажу укладатися не буде через обставини, що не залежать ні від покупця, ні від продавця.

Оскільки зобов`язання, встановлене попереднім договором, припинено, сторони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то сплачена покупцем продавцю грошова сума підлягала повернення покупцю до 24 лютого 2022 року.

Позивач відправив відповідачу претензію від 07 липня 2022 року про повернення грошових коштів, на яку відповідач не відреагував.

Посилаючись на наведене, позивач просила суд стягнути з ОСОБА_2 авансовий платіж у розмірі 283 236,00 грн., сплачений 21 січня 2022 року, а також інфляційні втрати в розмірі 113 548,80 грн, та 3% річних у розмірі сумі 23 212,63 грн., що разом складає 419 997,43 грн.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 09 червня 2025 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням суду представник ОСОБА_1 - адвокат Корока В.В. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.

Апеляційна скарга обгрунтована тим, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що суд першої інстанції, повернувши без розгляду клопотання про долучення доказів до матеріалів справи, на стадії підготовчого провадження, та не встановивши строк для подання відповіді на відзив, та можливості для позивача подання доказів, разом із відповіддю на відзив, які спростовують твердження відповідача про відсутність підтвердження хвороби позивача, порушив одну із загальних засад цивільного судочинства - захист цивільного права та інтересу.

Вказує. що аналізуючи п. 6.3 попереднього договору можна дійти висновку, що зазначена гарантійна сума є авансовим платежем, о оскільки основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення не був укладений у погоджений строк (18 лютого 2022 року), в зв`язку із хворобою позивача (покупця), то цей авансовий платіж підлягає поверненню.

Посилається на те, що аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила, лише у випадку невиконання зобов'язання, за яким передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Осколов І.Л. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін, посилаючись на те, що її доводи є безпідставними, такими, що не свідчать про наявність правових підстав для скасування рішення суду, яке ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Корока В.В. підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Представник ОСОБА_2 - адвокат Осколов І.Л. проти доводів апеляційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фоя Л.Г. в судове засідання не з'явилася, про час та місце розгляду справи була повідомлена належно, про причини неявки суду не повідомила, тому з урахуванням ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважала можливим провести розгляд справи за відсутності третьої особи.

Заслухавши доповідь судді Саліхова В.В., пояснення представника позивача та представника відповідача, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Судом встановлено, що 21 січня 2022 року позивач та відповідач уклали попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фоєю Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №26.

Відповідно до п. 1 попереднього договору сторони зобов`язуються у строк не пізніше вісімнадцятого лютого дві тисячі двадцять другого року включно укласти договір купівлі-продажу (Основний договір) нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на умовах, встановлених цим попереднім договором.

Пунктом 2 попереднього договору встановлено, що ціна продажу нежитлового приміщення визначається сторонами у розмірі суми у гривнях, що буде еквівалентна 280 000 (двісті вісімдесят тисяч) доларів США 00 центів на день укладання основного договору; з яких гарантійну суму у розмірі 283 236 (двісті вісімдесят три тисячі двісті тридцять шість) гривень 00 копійок, що за офіційним курсом НБУ гривни до долара еквівалентно 10 000 (десять тисяч) доларів 00 центів, підтверджуючи свої зобов`язання укласти Основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення відповідно до умов цього Попереднього договору, і з метою забезпечення його укладення, Покупець передав, а Продавець прийняв двадцять першого січня дві тисячі двадцять другого року.

Згідно з п. 2 попереднього договору підписання та нотаріальне посвідчення Основного договору купівлі-продажу буде здійснене в офісі ПН КМНО за адресою: місто Київ, проспект Голосіївський, будинок 15а.

У встановлений Попереднім договором строк та після нього основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення укладений не був.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не було здійснено залежних від нього заходів, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу, внаслідок чого на підставі п. 6.2 попереднього договору сплачена позивачем гарантійна сума залишається у розпорядженні відповідача в якості неустойки (штрафу) та не може бути стягнута у судовому порядку.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої, абзацу дванадцятого частини другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

У постанові Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 757/16977/21-ц міститься висновок про те, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (абзац 1 частини першої статті 635 ЦК України).

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина четверта статті 635 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Тлумачення положень частини першої статті 549 ЦК України дозволяє стверджувати, що за допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечувати виконання значної кількості зобов`язань. Зокрема, неустойка може забезпечувати виконання: договірних зобов`язань, що традиційно для цивільного обороту, оскільки в більшості випадків саме в договорі його сторони встановлюють неустойку (штраф або пеню). Причому це може відбуватися як під час укладення договору для забезпечення виконання зобов`язання, так і після, але до виконання тих зобов`язань, які виникли на його підставі. Не виключається забезпечення зобов`язань, які виникли на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього); недоговірних зобов`язань, що не характерно, проте положеннями статті 549 ЦК не виключається; позитивних та негативних зобов`язань. Як правило, неустойка встановлюється для забезпечення позитивних зобов`язань, які передбачають вчинення певних дій (передача речі, сплата грошовитих коштів та ін.). Сутність негативних зобов`язань полягає в тому, що предметом виконання є утримання від дій, і зобов`язання виконується протягом усього часу його існування. Негативні зобов`язання можуть бути забезпечені тільки за допомогою штрафу, адже після порушення такого зобов`язання необхідність стимулювати його виконання шляхом нарахування пені, як це може мати місце при позитивних зобов`язаннях, не призведе до очікуваного результату, тобто його виконання (див. постанову Верховного Суду від 17 листопада 2021 року у справі № 172/1159/20 (провадження № 61-14612св21)).

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України).

За допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечення виконання зобов`язань, які виникають на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього).

Встановлено, що 21 січня 2022 року позивач та відповідач уклали Попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фоєю Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №26.

Відповідно до умов вказаного попереднього договору сторони зобов'язуються у строк не пізніше 18 лютого 2022 року включно укласти договір-купівлі-продажу (основний договір) нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на умовах, встановлених цим попереднім договором.

У підпункті 6.2 пункту 6 попереднього договору зазначено, що сторона , яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору купівлі-продажу, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, а саме: у випадку неукладення основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення у встановлений строк відповідно до умов цього попереднього договору через обставини, що залежать від покупця, гарантійна сума залишається у розпорядженні продавця в якості неустойки (штрафу).

У встановлений попереднім договором строк та після нього основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення укладений не був.

Позивач зазначає, що повідомив відповідача про перенесення терміну укладення договору купівлі-продажу на тиждень, тобто 24 лютого 2022 року, через хворобу.

Однак, доказів на підтвердження обставин повідомлення відповідача про перенесення дати укладення основного договору, позивачем надано не було. Позивачем не було надано також доказів до суду першої інстанції і її хвороби.

Твердження позивача про те, що вона повідомила відповідача про перенесення дати укладення договору купівлі-продажу на 24 лютого 2022 року через представників відповідача ТОВ «Агентство «Парк Лейн на Липках», суд першої інстанції обгрунтовано відхилив, врахувавши лист вих. №01/ЛП від 06 березня 2025 року ТОВ «АН «ПАРК ЛЕЙН» на ЛИПКАХ» (ідентифікаційний код за ) в якому товариство повідомило, що ним не укладалися будь-які правочини з відповідачем та не досягалися будь-які домовленості стосовно представництва його інтересів.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що ОСОБА_1 не виконала умови укладеного з ОСОБА_2 21 січня 2022 року попереднього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення і такими діями відмовилась (ухилилася) від укладення договору купівлі-продажу з власної волі, а тому відповідно до викладених у пункті 6 попереднього договору домовленостей остання позбавлена права вимоги повернення переданого відповідачу авансу в сумі 283 236,00 грн, що було еквівалентно сумі 10 000 доларів США за офіційним курсом Національного банку України, оскільки останній після відмови ОСОБА_1 від укладення договору купівлі-продажу залишається у ОСОБА_2 як неустойка за невиконання попереднього договору.

Доводи апеляційної скарги про те, що повернувши без розгляду клопотання про долучення доказів до матеріалів справи, на стадії підготовчого провадження, та не встановивши строк для подання відповіді на відзив, та можливості для позивача подання доказів, разом із відповіддю на відзив, які спростовують твердження відповідача про відсутність підтвердження хвороби позивача, порушив одну із загальних засад цивільного судочинства - захист цивільного права та інтересу, колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 22 листопада 2024 року було відкрито провадження у справі та зазначено, що позивач не пізніше п`ятнадцяти днів з дня отримання відзиву, до початку розгляду справи по суті, має право підготувати відповідь на відзив, виклавши письмово свої міркування, аргументи, надати відповідні докази, та направити відповідачу та суду з підтвердженням такого направлення учаснику справи.

Отже строк для подачі відповіді на відзив було встановлено судом в ухвалі про відкриття провадження у справі, однак позивач не скористався своїм правом для подачі зазначеної заяви по суті.

Тому, твердження в апеляційній скарзі про позбавлення позивача можливості підготувати та подати свої міркування, аргументи і докази та про порушення права на судовий захист цивільного права та інтересу є безпідставними.

Доводи апеляційної скарги про те, що аналізуючи п. 6.3 попереднього договору можна дійти висновку, що зазначена гарантійна сума є авансовим платежем, а оскільки основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення не був укладений у погоджений строк (18 лютого 2022 року), в зв`язку із хворобою позивача (покупця), то цей авансовий платіж підлягає поверненню, колегія суддів відхиляє, оскільки грунтується на неправильному тлумаченні положень попереднього договору.

При цьому, колегія суддів не приймає додані до апеляційної скарги нові докази, оскільки вони не були предметом дослідження суду першої інстанції.

Вказані, а також інші доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні норм матеріального і процесуального права.

Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, з повним з`ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, відповідністю висновків суду обставинам справи, а доводи апеляційної скарги цих висновків не спростовують.

З огляду на те, що оскаржуване судове рішення ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а оскаржуваного судового рішення - без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Короки Владислава Вікторовича - залишити без задоволення.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 червня 2025 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 20 лютого 2026 року.

Головуючий:

Судді: