ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/3125/25 Головуючий в І інстанції: Хомик І.І.
Номер провадження: 22-ц/819/351/26 Доповідач: Майданік В.В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,

суддів: Воронцової Л.П.,

Склярської І.В.,

секретар Олійник К.О.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 08 грудня 2025 року, ухвалене у складі судді Хомик І.І., дата складення повного тексту рішення не зазначено, у справі за позовом адвоката Цюпи Віталія Павловича, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

07 травня 2025 року адвокат Цюпи Віталій Павлович, який діє від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт", в якому просив:

--- розірвати договір оренди землі від 26.07.2006 року (з урахування додаткової угоди від 30.07.2017 року), сторонами якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 14743900, 14816562, щодо земельної ділянки, кадастровий номер :04:027:0007 та земельної ділянки кадастровий номер :04:020:0011;

--- розірвати договір оренди землі від 26.07.2006 року (з урахування додаткової угоди від 28.12.2017 року), сторонами якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 18474541, щодо земельної ділянки кадастровий номер :04:076:0026.

Крім того, просив стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати (витрати по сплаті судового збору).

Позов обґрунтований наступним.

Позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:076:0026 площею 7,04 га, земельної ділянки з кадастровим номером :04:027:0007 площею 5,5421 га та земельної ділянки з кадастровим номером :04:020:0011 площею 2,8196 га, що розташовані на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 26.07.2006р., укладеного між з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" та ОСОБА_2 , останнім було передано в оренду належні йому на праві власності земельні ділянки загальною площею 8,36га, що складають земельна ділянка площею 5,5421га кадастровий номер :04:027:0007, а також земельна ділянка площею 2,8196га кадастровий номер :04:020:0011. Договір оренди землі було зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.07.2006р. за №4АА71500018.

Відповідно до договору оренди земельної ділянкилі від 26.07.2006р., укладеного між з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" та ОСОБА_2 , останнім було передано в оренду належну йому на праві власності земельну ділянку площею 7,04га кадастровий номер :04:076:0026. Договір оренди землі було зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.07.2006р. за №4АА71500017.

В подальшому відповідно до укладених додаткових угод до вищезазначених договорів оренди землі змінювались орендарі земельних ділянок з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" на ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" та на ТОВ "ЮТС-Агропродукт".

Так, 15.10.2015р. на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди замінено орендаря ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" на нового орендаря ПП "ЮТС Агропродукт Плюс" та продовжено строк дії договору оренди землі до 31.12.2024р., стосовно земельної ділянки площею 5,5421га кадастровий номер :04:027:0007, а також земельної ділянки площею 2,8196га кадастровий номер :04:020:0011.

Також, 15.12.2015р. на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди замінено орендаря ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" на нового орендаря ПП "ЮТС Агропродукт Плюс" та продовжено строк дії договору оренди землі до 31.12.2024р. стосовно земельної ділянки площею 7,04га кадастровий номер :04:076:0026.

30.07.2017р. на підставі додаткової угоди №700362 до договору оренди земельної ділянки від 26.07.2006р., укладеної між ОСОБА_1 , орендарем ПП "ЮТС Агропродукт Плюс" та новим орендарем ТОВ "ЮТС-Агропродукт", до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди землі щодо земельної ділянки 2,8196га кадастровий номер :04:020:0011 та земельної ділянки площею 5,54 га кадастровий номер :04:027:0007 на умовах договору, викладених у новій редакції цією додатковою угодою. Було збільшено розмір орендної плати, яка вноситься Орендарем у грошовій формі, з 3% до 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди та збільшено строк оренди до 31.12.2025р.

28.12.2017р. на підставі додаткової угоди №700410 до договору оренди землі від 26.07.2006р., укладеної між ОСОБА_1 , орендарем ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" та новим орендарем ТОВ "ЮТС-Агропродукт", до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди землі щодо земельної ділянки 7,04га кадастровий номер :04:076:0026 на умовах договору, викладених у новій редакції цією додатковою угодою, збільшено розмір орендної плати, яка вноситься Орендарем у грошовій формі, з 3% до 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди та збільшено строк оренди до 31.12.2025р.

Додаткова угода №700362 від 30.07.2017р. та додаткова угода №700410 від 28.12.2017р. ідентичні за змістом, за тією лиш різницею, що у додатковій угоді №700362 від 30.07.2017р. предметом оренди виступають земельні ділянки площею 2,8196га кадастровий номер :04:020:0011 та площею 5,54 га кадастровий номер :04:027:0007, а у додатковій угоді №700410 від 28.12.2017р. предметом оренди виступає земельна ділянка площею 7,04га кадастровий номер :04:076:0026.

Відповідно до п.3.1 договору оренди землі в редакції додаткових угод договори оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 та від 26.07.2006р. за №4АА71500018 укладено строком до 31.12.2025р.

Пунктом 2.4 договору оренди землі в редакції додаткових угод нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 238 058,74грн.

Тобто, по двох договорах є однаковою нормативна грошова оцінка земельних ділянок площею 5,5421 га та 2,8196га (загальна площа по договору оренди 8,36 га) та земельної ділянки площею 7,04 га, а саме вона становить 238 058,74 грн.

Відповідно до п.4.1 договору оренди землі в редакції додаткових угод орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 4,18% нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди.

Згідно з п.4.4 договору оренди землі в редакції додаткових угод обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталась раніше). При цьому коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталась раніше).

Відповідно до п.4.5 договору оренди землі в редакції додаткових угод Орендна плата вноситься орендарем у такі строки з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський рахунок Орендодавця та/ або виплачує через касу Орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДПП "Укрпошта" шляхом надіслання на адресу Орендодавця поштових переказів, або в іншій формі.

Отже, враховуючи нормативно-грошову оцінку земельної ділянки на дату укладання договору, яка становить 238 058,74грн, та враховуючи розмір орендної плати 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у грошовому вираженні розмір орендної плати складає 9 950,86грн за рік оренди по кожному з двох договорів оренди.

Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити не пізніше 31 грудня кожного року орендну плату за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 у розмірі 9 950,86 грн у 2022р, 2023р. та у 2024р. та за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500018 у сумі 9 950,86 грн у 2022р, 20223р. та у 2024р.

На даний час відповідачем не сплачено орендну плату за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 та за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500018, тобто за 3 роки.

Загальна сума заборгованості з орендної плати договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 та за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500018 за 3 роки складає 59 705,16 грн (9 950,86 грн х 3 роки х 2 договори).

Оскільки відповідач належним чином не виконує взятих на себе обов`язків за договором оренди, позивач істотно позбавляється того, на що він розраховував відповідно до його умов.

Послався на п."д" ч.1 ст.141 ЗК України.

Таким чином, враховуючи систематичне (протягом трьох років) невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати, вважає, що вказане є підставою для дострокового розірвання договору, відповідно до положень ст.32 Закону України "Про оренду землі" та п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, в зв`язку з чим позивач і звернувся до суду з відповідними вимогами про розірвання договорів оренди землі.

Ухвалою суду від 17.07.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження, з викликом сторін у судове засідання.

21 липня 2025 року від представника позивача надійшло клопотання, в якому він просить залучити до участі у справі співвідповідача, у зв`язку з чим прийняти уточнені позовні вимоги.

В обґрунтування вказаного клопотання представник позивача зазначив, що після відкриття провадження у справі позивачу стало відомо про відчуження ТОВ "ЮТС-Агропродукт" права оренди спірної земельної ділянки на користь ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі договору від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24. Згідно з цим договором, до ТОВ "Перемога-Плюс" перейшли всі права та обов`язки орендаря, зокрема щодо сплати орендної плати, тому залучення цієї особи як співвідповідача є необхідним для повного та ефективного розгляду справи.

Уточнені позовні вимоги полягають у: доповненні предмету позову вимогою про розірвання договору оренди земельної ділянки від 26.07.2006 року щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:027:0007, номер запису про інше речове право (в державному реєстрі речових прав) 14743900, земельної ділянки кадастровий номер :04:020:0011, номер запису про інше речове право (в державному реєстрі речових прав) 14816562, сторонами якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" (Орендар) та позивач (Орендодавець); розірвання договору оренди земельної ділянки від 26.07.2006 року, щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:076:0026, номер запису про інше речове право (в державному реєстрі речових прав) 18474541, сторонами якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" (Орендар) та позивач (Орендодавець).

Ухвалою суду від 01.08.2025 року до участі в розгляді справи було залучено співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс". Було прийнято уточнені позовні вимоги та постановлено здійснювати подальший розгляд справи в їх межах.

Іншою ухвалою суду від 03.09.2025 року зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та додані до неї документи було повернуто позивачу за зустрічним позовом.

У відзиві на позовну заяву відповідач ТОВ "ЮТС-Агропродукт" зазначив, що з початку повномасштабного вторгнення рф частина території Херсонської області, де розташовані спірні земельні ділянки, перебувала під окупацією з 09.04.2022 року по 11 листопада 2022 року. Внаслідок збройної агресії рф та тимчасової окупації діяльність ТОВ "ЮТС-Агропродукт" була фактично припинена, товариство було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило функціонування та виконання договірних зобов`язань. Факт неможливості здійснення діяльності та знищення майна підтверджується витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо реєстрації кримінального провадження №90000075 від 12.04.2022 року.

Відповідач також зазначив, що орендовані підприємством земельні ділянки визнано непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.

Посилаючись на ч.6 ст.762 ЦК України, відповідач стверджує, що протягом 2022-2024 років був повністю позбавлений можливості використовувати орендовані земельні ділянки у господарській діяльності через обставини, за які не відповідає, а тому відповідно звільняється від сплати орендної плати за цей період.

Крім того, відповідач наголошує, що в аналогічних справах суди дійшли висновку про відсутність правових підстав для розірвання договорів оренди землі в умовах дії форс-мажорних обставин. Зокрема, представник відповідача посилається на постанову Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24, де суд визнав, що окупація території, знищення майна підприємства, а також заборона на проведення сільськогосподарських робіт з огляду на мінну небезпеку є обставинами непереборної сили, які звільняють орендаря не лише від відповідальності за порушення зобов`язань, а й від сплати орендної плати згідно з ч.6 ст.762 ЦК України.

Таким чином, представник відповідача вважає, що несплата орендної плати у 2022-2024 роках обумовлена виключно обставинами непереборної сили, які були незалежними від волі підприємства, підтверджені належними документами та офіційними актами державних органів.

Враховуючи наведене, відповідач просить суд визнати зазначені обставини поважними, прийняти їх до уваги як форс-мажорні, визнати відсутність його вини у невиконанні зобов`язань за договором оренди землі та відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

У відповіді на відзив представником позивача зазначено, що доводи відповідача про наявність обставин, які нібито повністю унеможливлювали використання орендованої земельної ділянки, не відповідають дійсності. Відповідач не надав належних та допустимих доказів, які б підтверджували неможливість використання ним земельної ділянки, що є необхідною умовою для звільнення від обов`язку сплати орендної плати відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України.

Зокрема, надані відповідачем документи листи, довідки та розпорядження військових адміністрацій не свідчать про фактичну відсутність доступу до орендованої ділянки або про неможливість її використання за цільовим призначенням. У цих документах не йдеться про заборону використання конкретно спірної земельної ділянки, а лише про тимчасове звільнення від сплати земельного податку у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами.

Крім того, відповідач жодного разу не повідомив позивача про неможливість користування ділянкою, не надав жодних письмових повідомлень чи звернень щодо наявності обставин, які перешкоджають користуванню землею, що суперечить умовам договору оренди та загальним засадам добросовісності сторін.

З урахуванням наведеного представник позивача дійшов висновку, що доводи відповідача не спростовують наявності підстав для розірвання договору оренди землі, а відсутність оплати протягом трьох років свідчить про систематичне порушення умов договору, що відповідно до ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", п."д" ч.1 ст.141 ЗК України та ч.2 ст.651 ЦК України є підставою для задоволення позовних вимог.

Представник відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" подав додаткові пояснення у справі, у яких зазначив, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 створено реєстр територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, адміністрування якого здійснює Державна служба України з надзвичайних ситуацій (ДСНС).

Згідно з даними Інтерактивної карти розмінування України (офіційний ресурс ДСНС https://mine.dsns.gov.ua/), територія Новорайської сільської територіальної громади, визначена як місце, де виявлені або ймовірно перебувають вибухонебезпечні предмети.

Посилаючись на зазначені відомості, представник відповідача наголосив, що спірна земельна ділянка розташована у зоні потенційного забруднення вибухонебезпечними предметами, а тому її використання за цільовим призначенням є небезпечним і фактично неможливим.

У підтвердження своєї позиції представник відповідача навів постанови Миколаївського апеляційного суду від 14 та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25 та № 485/582/25, у яких суд також визнавав наявність вибухонебезпечних предметів на зазначеній території як обставину, що свідчить про неможливість здійснення господарської діяльності.

Також у поясненнях зазначено, що відстань між Новорайською сільською радою Бериславського району Херсонської області та окупованою Горностаївською сільською радою Каховського району становить близько 20 км, що зумовлює реальну небезпеку для життя і здоров`я працівників підприємства через постійні обстріли, атаки FPV-дронів і ракетні удари.

За таких умов, як стверджує відповідач, проведення посівної кампанії, збору врожаю та здійснення господарської діяльності на спірній земельній ділянці є неможливим, а тому орендар не несе обов`язку сплачувати орендну плату за користування землею відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, оскільки має місце дія обставин, за які він не відповідає.

У зв`язку з цим представник відповідача просить суд врахувати наведені пояснення під час розгляду справи та оцінити їх у сукупності з іншими доказами.

Представник позивача у судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, зазначивши що позовні вимоги підтримує та просить їх задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" у судове засідання не з`явився.

У судове засідання представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" не з`явився, про причину неявки до суду не повідомив, відзив на позовну заяву до суду не надав.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 08 грудня 2025 року позов було задоволено. Суд ухвалив:

--- розірвати договір оренди землі від 26.07.2006 року ( з урахуванням додаткової угоди від 30.07.2017 року), укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право (номер запису в державному реєстрі прав) 14743900 та 14816562, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:027:0007 та земельної ділянки з кадастровим номером :04:020:0011, з урахуванням договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок №1704/25-24, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" від 17.04.2025;

--- розірвати договір оренди землі від 26.07.2006 року (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право (номер запису в державному реєстрі прав) 18474541, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:076:0026, з урахуванням договору відчуження (продажу) права оренди земельної ділянки № 1704/25-24 від 17.04.2025 року;

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 1211,20 грн.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельні ділянки за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав. Загальна сума заборгованості за 2022, 2023 та 2024 роки складає 59 705,16 грн.

Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Натомість, представник позивача послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.

Також суд виходив з того, що у подальшому ТОВ "Ютс-Агропродукт" передав право оренди спірної земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс", уклавши договір купівлі-продажу від 17.04.2025 року за № 1704/25-26.

Також суд виходив з того, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не надав доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок, а саме ТОВ "Перемога-Плюс" на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Суд не погодився з наведеними у відзиві доводами представника відповідача в частині причин невиконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладеного договору оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за відповідний період.

Також суд враховував, що з матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Суд вважав, що той факт, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договорами оренди.

Також суд виходив з того, що з боку представників ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Суд враховував, що загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не міг констатувати, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також суд виходив з того, що в даному випадку орендар обрав пасивну позицію і не вжив належних заходів для активного використання землі, зокрема не організував обстеження та розмінування ділянки, не звернувся до орендодавця з відповідними запитами або пропозиціями щодо вирішення проблеми. Тому орендар не виконав свої зобов`язання за договорами оренди та не забезпечив належне використання земельної ділянки, не маючи для цього об`єктивних перешкод. На думку суду, за описаних обставин, які стосуються поведінки орендаря впродовж 2022, 2023 та 2024 років, очевидним є те, що орендар самоусунувся від виконання своїх обов`язків орендаря, вживає усіх заходів, як для невиплати орендної плати, так і для залишення спірної земельної ділянки, створюючи штучні перешкоди для її повернення. Зокрема, зазначив суд, це вбачається з того, що відповідачем вже після вжиття позивачем заходів щодо судового розв`язання спору було укладено договір відчуження права оренди на користь іншої юридичної особи, щодо якої жодних даних про господарську діяльність або інтерес цієї юридичної особи до вказаної земельної ділянки в матеріалах справи немає. Це, на думку суду, свідчить про те, що орендар фактично втратив довіру, і подальше перебування спірної земельної ділянки вже у нового орендаря не дає підстав для очікувань, що вона буде використовуватися в майбутньому, а також що орендодавець отримає орендну плату за майбутні роки в добровільному порядку. З огляду на ці обставини, суд має підстави для висновку, що збереження договору оренди в умовах такої поведінки орендаря є неможливим, оскільки це порушує баланс прав та обов`язків сторін і фактично ставить під загрозу подальше виконання договору.

Що стосується посилань представника відповідача на постанови Херсонського апеляційного суду та Миколаївського апеляційного суду, суд зазначив, що у даному випадку мова не йде про висловлення правової позиції, яка є обов`язковою до застосування судами нижчих інстанцій у розумінні ст.13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів".

Щодо посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, суд зазначив, що відповідне розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Це розпорядження носить виключно організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб`єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Однак, на думку суду, воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов`язань, які покладені на нього договорами оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.

Суд не прийняв до уваги як доказ здійснення досудового розслідування за заявою відповідача, оскільки, як вказав суд, здійснюється воно за ознаками злочину, передбаченого ч.1 ст.438 КК України порушення законів і звичаїв війни. При цьому суд зазначив, що сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може звільняти боржника від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати.

Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органу місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, то вказане розпорядження, на думку суду, не звільняє ТОВ "ЮТС-Агропродукт" від обов`язку сплати орендної плати саме за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності.

Також суд виходив з того, що наведена у відзиві позиція відповідача про необхідність врахування судом першої інстанції правової позиції Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24 та Миколаївського апеляційного суду у справах №485/688/25 та №485/582/25 не є позицією Верховного Суду у розумінні ч.4 ст.263 ЦПК України. Вказані судові рішення, на думку суду, не має обов`язкового характеру для суду першої інстанції у цій справі, оскільки воно не є джерелом права та не має преюдиційного значення для цього провадження. Крім того, зазначив суд, справи розглядалися судом апеляційної інстанції з урахуванням конкретних фактичних обставин, встановлених у межах того провадження, які не є ідентичними встановленим у цій справі. Відповідач не надав належних та допустимих доказів, які б підтверджували ідентичність обставин тієї справи та справи, що розглядається судом.

З огляду на викладене, вважав суд, належними доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки, не доведено об`єктивну неможливість використання земельних ділянок. А тому позовні вимоги підлягають задоволенню.

Щодо посилань позивача про виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд враховував, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірної земельної ділянки на території, яка була тимчасово окупованою в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, на думку суду, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, вказав суд, доводи позивача у цій частині суд визнав необґрунтованими.

Таким чином, вважав суд, позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. При цьому він послався на неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.

Зокрема вказав, що у справі залучення співвідповідача відбулось з порушенням норм процесуального законодавства. При цьому вказав, що ні позивач, ні його представник не пояснили суду, яка необхідність була в залученні ТОВ "ПеремогаПлюс" саме співвідповідачем з огляду на те, що єдиним та належним відповідачем є ТОВ "ПеремогаПлюс".

Також, зазначив, що судом першої інстанції не було належно повідомлено ТОВ "Перемога-Плюс" про дату, час і місце засідання суду, а також в матеріалах справи відсутні докази які б підтверджували таке повідомлення.

Також вказав, що суд дійшов хибного висновку, що відповідачем не доведено факт неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі, адже право оренди земельної ділянки ТОВ "ЮТС-Агропродукт" було відчужено ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі відповідного правочину і таким чином, вважає, що новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором.

Також зазначив, що суд не застосував положення ч.6 ст.762 ЦК України до всього періоду, за який заявлено позовні вимоги, адже, вважає, наявні обставини непереборної сили, такі як військові дії та окупація, що є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання. І дані обставини, на думку скаржника, підтверджуються:

--- тимчасовою окупацією території, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російської федерації (що підтверджується Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786);

--- листом Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603 2942/6616/3;

--- розпорядженням Херсонської обласної ради від 01.03.2023 № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", яким ТОВ "ЮТС-Агропродукт" визнано підприємством, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили.

Також послався на неврахування правових висновків Верховного Суду у релевантних правовідносинах: по справах №№ 908/929/24, 910/7495/16, 911/255/23, а також послався на постанову Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 року у справі № 650/3776/24 та постанови Миколаївського апеляційного у справах № 485/688/25, 485/234/25.

У своєму відзиві адвокат Цюпа Віталій Павлович, який діє від імені ОСОБА_1 , вважає рішення суду першої інстанції законним та обгрунтованим, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 16.02.2026 року о 08:40 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Фактичні обставини, встановлені судом

Позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:076:0026 площею 7,04 га, земельної ділянки з кадастровим номером :04:027:0007 площею 5,5421 га та земельної ділянки з кадастровим номером :04:020:0011 площею 2,8196 га, що розташовані на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 26.07.2006р., укладеного між з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" та ОСОБА_2 , останнім було передано в оренду належні йому на праві власності земельні ділянки загальною площею 8,36га, що складають земельна ділянка площею 5,5421га кадастровий номер :04:027:0007, а також земельна ділянка площею 2,8196га кадастровий номер :04:020:0011. Договір оренди землі було зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.07.2006р. за №4АА71500018.

Відповідно до договору оренди земельної ділянкилі від 26.07.2006р., укладеного між з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" та ОСОБА_2 , останнім було передано в оренду належну йому на праві власності земельну ділянку площею 7,04га кадастровий номер :04:076:0026. Договір оренди землі було зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.07.2006р. за №4АА71500017.

В подальшому відповідно до укладених додаткових угод до вищезазначених договорів оренди землі змінювались орендарі земельних ділянок з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" на ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" та на ТОВ "ЮТС-Агропродукт".

Так, 15.10.2015р. на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди замінено орендаря ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" на нового орендаря ПП "ЮТС Агропродукт Плюс" та продовжено строк дії договору оренди землі до 31.12.2024р., стосовно земельної ділянки площею 5,5421га кадастровий номер :04:027:0007, а також земельної ділянки площею 2,8196га кадастровий номер :04:020:0011.

Також, 15.12.2015р. на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди замінено орендаря ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" на нового орендаря ПП "ЮТС Агропродукт Плюс" та продовжено строк дії договору оренди землі до 31.12.2024р. стосовно земельної ділянки площею 7,04га кадастровий номер :04:076:0026.

30.07.2017р. на підставі додаткової угоди №700362 до договору оренди земельної ділянки від 26.07.2006р., укладеної між ОСОБА_1 , орендарем ПП "ЮТС Агропродукт Плюс" та новим орендарем ТОВ "ЮТС-Агропродукт", до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди землі щодо земельної ділянки 2,8196га кадастровий номер :04:020:0011 та земельної ділянки площею 5,54 га кадастровий номер :04:027:0007 на умовах договору, викладених у новій редакції цією додатковою угодою. Було збільшено розмір орендної плати, яка вноситься Орендарем у грошовій формі, з 3% до 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди та збільшено строк оренди до 31.12.2025р.

28.12.2017р. на підставі додаткової угоди №700410 до договору оренди землі від 26.07.2006р., укладеної між ОСОБА_1 , орендарем ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" та новим орендарем ТОВ "ЮТС-Агропродукт", до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди землі щодо земельної ділянки 7,04га кадастровий номер :04:076:0026 на умовах договору, викладених у новій редакції цією додатковою угодою, збільшено розмір орендної плати, яка вноситься Орендарем у грошовій формі, з 3% до 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди та збільшено строк оренди до 31.12.2025р.

Додаткова угода №700362 від 30.07.2017р. та додаткова угода №700410 від 28.12.2017р. ідентичні за змістом, за тією лиш різницею, що у додатковій угоді №700362 від 30.07.2017р. предметом оренди виступають земельні ділянки площею 2,8196га кадастровий номер :04:020:0011 та площею 5,54 га кадастровий номер :04:027:0007, а у додатковій угоді №700410 від 28.12.2017р. предметом оренди виступає земельна ділянка площею 7,04га кадастровий номер :04:076:0026.

Відповідно до п.3.1 договору оренди землі в редакції додаткових угод договори оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 та від 26.07.2006р. за №4АА71500018 укладено строком до 31.12.2025р.

Пунктом 2.4 договору оренди землі в редакції додаткових угод нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 238 058,74грн.

Тобто, по двох договорах є однаковою нормативна грошова оцінка земельних ділянок площею 5,5421 га та 2,8196га (загальна площа по договору оренди 8,36 га) та земельної ділянки площею 7,04 га, а саме вона становить 238 058,74 грн.

Відповідно до п.4.1 договору оренди землі в редакції додаткових угод орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 4,18% нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди.

Згідно з п.4.4 договору оренди землі в редакції додаткових угод обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталась раніше). При цьому коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталась раніше).

Відповідно до п.4.5 договору оренди землі в редакції додаткових угод Орендна плата вноситься орендарем у такі строки з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський рахунок Орендодавця та/ або виплачує через касу Орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДПП "Укрпошта" шляхом надіслання на адресу Орендодавця поштових переказів, або в іншій формі.

Отже, враховуючи нормативно-грошову оцінку земельної ділянки на дату укладання договору, яка становить 238 058,74грн, та враховуючи розмір орендної плати 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у грошовому вираженні розмір орендної плати складає 9 950,86грн за рік оренди по кожному з двох договорів оренди.

Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити не пізніше 31 грудня кожного року орендну плату за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 у розмірі 9 950,86 грн у 2022р, 2023р. та у 2024р. та за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500018 у сумі 9 950,86 грн у 2022р, 20223р. та у 2024р.

На даний час відповідачем не сплачено орендну плату за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 та за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500018, тобто за 3 роки.

Загальна сума заборгованості з орендної плати договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 та за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500018 за 3 роки складає 59 705,16 грн (9 950,86 грн х 3 роки х 2 договори).

У подальшому ТОВ "ЮТС-Агропродукт" передав право оренди спірної земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс", уклавши договір купівлі-продажу від 17.04.2025 року за № 1704/25-26. Дана обставина підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_3 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Згідно з розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "Ютс-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що, ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

По суті відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не заперечується, що, починаючи з 2022 року, він припинив сплату позивачу орендної плати.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):

--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);

--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);

--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".

Також у вказаній вище постанові зазначено:

"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:

"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом наявності обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити не пізніше 31 грудня кожного року орендну плату за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 у розмірі 9 950,86 грн у 2022р, 2023р. та у 2024р. та за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500018 у сумі 9 950,86 грн у 2022р, 20223р. та у 2024р. Загальна сума заборгованості з орендної плати договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500017 та за договором оренди землі від 26.07.2006р. за №4АА71500018 за 3 роки складає 59 705,16 грн (9 950,86 грн х 3 роки х 2 договори).

У цій справі встановлено, що спірні земельні ділянки розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

У період із початку повномасштабного вторгнення військ рф в Україну з 01.03.2022 року по 11.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаними договорами оренди землі щодо спірних земельних ділянок за 2022, 2023 та 2024 роки. Відповідач цей факт не заперечив.

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_4 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;

--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;

--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказані земельні ділянки були тимчасово окупованими в період 2022 року, що свідчать про те, що орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договорами оренди земельних ділянок.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість використовувати орендовані земельні ділянки у своїй господарській діяльності, що він не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. Зокрема, що матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельні ділянки не могла бути використані за їх цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташовані спірні земельні ділянки, після деокупації 09.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також апеляційний суд вважає, що у даному випадку не може бути взято до уваги лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, як підстава для відмови в позові, оскільки відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Апеляційний суд також враховує те, що сторона відповідача не надала доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, не надала доказів того, що в зазначений період існували форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, а також не надала доказів отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд обґрунтовано враховував відсутність доказів того, що новий орендар вказаної земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс" на даний час здійснює господарську діяльність на земельній ділянці, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Також апеляційний суд враховує те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що є безпідставними посилання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, адже, як правильно зазначив суд, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може звільняти боржника від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати. Суд апеляційної інстанції при цьому також враховує й те, що вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання конкретних орендованих земельних ділянок. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірні земельні ділянки були визнані такими, що не можуть використовуватись за цільовим призначенням, як вказав суд, матеріали справи не містять та в них відсутні докази того, що зазначені земельні ділянки оголошені небезпечними для сільськогосподарського використання або на них накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.

Також суд підставно врахував і ту обставину, що з боку представників ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Також суд апеляційної інстанції зважає на те, що зміст наданого листа Головного Управління ДСНС України у Херсонській області № 6603-2942/6616/3 від 11.06.25р не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договору оренди землі.

Як правильно вказав суд першої інстанції, наведена позиція відповідача про необхідність врахування правової позиції Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24 та Миколаївського апеляційного суду у справах №485/688/25 та №485/582/25 не є позицією Верховного Суду у розумінні ч.4 ст.263 ЦПК України. А тому вказані судові рішення не мають обов`язкового характеру для суду першої інстанції у цій справі.

З огляду на викладене, суд обґрунтовано вважав, що належними доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023-2024 роки.

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договорами оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договорів оренди.

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником спірних земельних ділянок. Як орендодавець він передав їх в оренду відповідачу, очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірних земельних ділянок є отримання відповідного доходу: або в результаті передання їх в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельних ділянок від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельні ділянки будуть належати на праві оренди орендареві і позивач їх не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельних ділянок, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже 4 роки і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання скаржника на неврахування судом того, що право оренди земельної ділянки ТОВ "Ютс-Агропродукт" було відчужено на користь ТОВ "Перемога-Плюс" і таким чином новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором, а тому, на його думку, ТОВ "Ютс-Агропродукт" не повинен бути відповідачем за цим позовом, належним відповідачем є ТОВ "Перемога-Плюс". При цьому апеляційний суд виходить з того, що вимога позивача про розірвання договору оренди, яка судом задоволена, пред`явлена до обох відповідачів. Предметом позову є обставини, які виникли у 2022-2024 роках, тобто до укладення 17.04.2025 року відповідного договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок та подальшої реєстрації за новим орендарем права оренди. Обов`язки нового орендаря наступають з часу реєстрації його права оренди, а тому скаржник (ТОВ "Ютс-Агропродукт") в частині вимоги про розірвання договорів оренди має відповідати за порушення умов договору оренди в частині несплати орендної плати, допущені ним у 2023-2024 роках.

Також слід залишити поза увагою й посилання на неналежне повідомлення ТОВ "Перемога-Плюс", яке не зареєструвало електронного кабінету, про дату, час і місце розгляду справи, оскільки скаржник не уповноважений діяти від імені вказаного ТОВ "Перемога-Плюс".

Також, підлягають відхиленню й посилання скаржника на те, що суд помилково не застосував положення ч.6 ст.762 ЦК України до всього періоду, за який заявлено позовні вимоги, адже, вказав, наявні обставини непереборної сили, такі як військові дії та окупація, що є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання. І дані обставини, на думку скаржника, підтверджуються наявними доказами. При цьому суд апеляційної інстанції враховує те, що відповідач обмежився лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини вплинули на господарську діяльність підприємства. Також відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності. Зокрема, як вважає апеляційний суд, матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. Також відповідач не звертався до позивача з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі. Також апеляційний суд враховує те, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Суд апеляційної інстанції враховує й те, що зміст вказаного листа Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року, на який посилається скаржник, не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі.

Також не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом правових висновки Верховного Суду у релевантних правовідносинах (у справах №№ 908/929/24, 910/7495/16, 911/255/23), а також постанови Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 року у справі № 650/3776/24 та постанов Миколаївського апеляційного у справах № 485/688/25, 485/234/25. При цьому апеляційний суд виходить з того, що правовідносини у цій справі та у вказаних справах, які були на розгляді Верховного Суду, не є подібними, а щодо справ, які розглядалися апеляційними судами, то, як правильно зазначив суд першої інстанції, у даному випадку мова не йде про висловлення правової позиції, яка є обов`язковою до застосування судами нижчих інстанцій у розумінні ст.13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів".

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 08 грудня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складення повної постанови 16 лютого 2026 року.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська