справа № 619/4787/25
провадження № 2/619/91/26
РІШЕННЯ

іменем України

26 січня 2026 року м. Дергачі

Дергачівський районний суд Харківської області

у складі: головуючого судді Пруднікової О.В.

за участю секретаря судового засідання Вишневської О.П.,

представник позивача Вітер А.І.,

представник відповідача Федосієнко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дергачі цивільну справу за позовом адвоката Вітер Анастасії Ігорівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро» про розірвання договору оренди землі,

встановив:

Позиція сторін у справі.

Адвокат Вітер А.І., яка діє в інтересах ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Карат-Агро», в якому просить:

- розірвати договір оренди землі від 27 грудня 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Карат-Агро» щодо оренди земельної ділянки, площею 5,9929 га, кадастровий номер :02:004:0146, розташованої на території Жовтневої сільської ради, Золочівського району, Харківської області (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 9228123 від 04 березня 2015 року);

- зобов`язати ТОВ «Карат-Агро» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером :02:004:0146, площею 5,9929 га, розташованої на території Жовтневої сільської ради, Золочівського району, Харківської області, про що скласти акт прийому-передач.

Позов мотивований тим, що 27.12.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Карат-Агро» було укладено договір оренди землі, зареєстрований 04.03.2015 за №9228123. Предметом Договору є земельна ділянка площею 5,9929 га, кадастровий номер :02:004:0146, розташована на території Жовтневої сільської ради, Золочівського району, Харківської області. Згідно з пунктом 9 Договору, орендна плата встановлена в розмірі 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі. Додатковою угодою від 01 грудня 2016 року цей розмір був збільшений до 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі. Відповідно до пункту 11 Договору, орендна плата вноситься Орендарем до 30 грудня поточного року. З урахуванням додаткової угоди, договір укладено на 25 років та на даний час він є діючим. Починаючи з кінця 2022 року орендар допустив систематичне порушення своїх зобов`язань в частині своєчасної та в повному обсязі оплати орендної плати. Зокрема, орендна плата за 2022 рік не була сплачена взагалі Оплата орендної плати за 2023 рік була прострочена на понад 8 місяців і сплачена лише у вересні 2024 року, після вжиття активних дій з боку орендодавця, в тому числі неодноразового нагадування різним посадовим особам орендаря та направлення письмової претензії. Ці порушення є істотними, оскільки, систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору. Орендодавець неодноразово вживала заходи для отримання орендної плати, звертаючись до працівників ТОВ «КАРАТ-АГРО». 6 серпня 2024 року було направлено претензію про сплату заборгованості та розірвання договору оренди. У відповідь, у вересні 2024 року, було отримано лист, де Орендар повідомляє, що після отримання претензії було сплачено орендну плату за 2023 та 2024 роки, але не надає належного обґрунтування щодо несплати оренди за 2022 рік та прострочення платежу за 2023 рік. Відповідач стверджує, що нібито втратив контактні дані та банківський рахунок Орендодавця через військову агресію. Ці доводи є необґрунтованими, оскільки: Розрахунковий рахунок Орендодавця в АТ «ПриватБанк», на який сплачувалась орендна плата і до 2022 року і після, не змінювався з 2014 року, що підтверджується відповідною довідкою банку. Таким чином, несплата орендної плати за 2022 рік і прострочення платежу за 2023 рік є прямим порушенням пункту 11 Договору, а також статті 526 Цивільного кодексу України, яка зобов`язує сторони належним чином виконувати свої зобов`язання. Посилання Відповідача на обставини непереборної сили є безпідставним, оскільки він не надав доказів, що саме ці обставини унеможливили виконання його зобов`язань. Таким чином, у ході виконання умов Договору з боку Орендаря були допущені істотні порушення. Враховуючи вищевикладене, поведінка Орендаря свідчить про його небажання належним чином виконувати свої зобов`язання та ігнорування законних вимог Орендодавеці. Це призвело до порушення прав та інтересів Орендодавеці, що є достатньою та законною підставою для розірвання Договору в судовому порядку.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача просила у задоволенні позовної заяви відмовити у повному обсязі посилаючись на те, що відповідач належним чином виконував умови договору, своєчасно та в повному обсязі виплачував орендну плату. Твердження позивача про систематичне порушення відповідачем своїх зобов`язань в частині виплати орендної плати не відповідають дійсності. До 01.12.2016 орендна плата виплачувалась відповідачем за умовами договору 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі, починаючи з 01.12.2016 орендна плата виплачувалась у розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі. Дані обставини визнаються та не оспорюються позивачем. Загальна сума переплати по орендній платі з моменту укладення договору оренди землі по 01.01.2023 - 22 658,81 грн. Загальна сума переплати по орендній платі за договором за весь період - 38 177,06 грн. Отже, відповідач належним чином виконав у повному обсязі свої зобов`язання з виплати орендної плати, що підтверджується відомостями на виплату грошей та платіжними інструкціями, окрім того, станом на 01.01.2022 сума переплати з орендної плати складала 30 621,63 грн. Станом на 01.01.2023 сума переплати з орендної плати складала 22 658,81 грн. З дати укладення договору оренди землі та станом на 01.01.2025 сума переплати з орендної плати складає 38 177,06 грн. За загальним правилом орендар має право виплатити орендну плату наперед за будь- який період. Сплата орендної плати авансовими платежами умовами договору не заборонена. Законодавство про оренду землі не забороняє сплату орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Твердження позивача про систематичне невиконання Відповідачем умов договору щодо сплати орендної плати не відповідають дійсності. Позивач не довів факту систематичного порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендної плати. Позовні вимоги позивача чітко показують, що мета цього позову - створити штучну ситуацію, яку позивач хоче використати як правову підставу для розірвання правочину, позбавити відповідача засобів виробництва, незважаючи на те, що відповідач роками вкладав в обробіток та родючість землі сили, кошти, ресурси тощо, належним чином виконував умови договору оренди землі. Декілька років дії договору свідчить про те, що всі умови були досягнуті сторонами, сторони своїми діями підтвердили зобов`язання, які зафіксовані в письмовому правочині договору оренди землі. Відповідач вважає, що за даних обставин позовні вимоги позивача є незаконними та необґрунтованими і у їх задоволенні має бути відмовлено у повному обсязі.

У відповіді на відзив представник позивача зазначила, що відповідач у відзиві фактично визнає всі обставини, що лягли в основу позову, а саме: несплату орендної плати за 2022 рік та порушення строку сплати за 2023 рік. Кожна надана відповідачем «Відомість про виплату грошей» та «Платіжна інструкція» (які використовуються для підтвердження виплати орендної плати) містить чітке та недвозначне «призначення платежу» за конкретний рік, за який здійснюється оплата, що прямо підтверджує цільовий характер платежів. Відповідач, як платник, щоразу підтверджував у призначенні платежу, яке зобов`язання (за який період) він виконує. Таким чином, платіжні інструкції відповідача є прямим доказом того, що він сам чітко розмежовує зобов`язання за роками, що унеможливлює використання ним абстрактної «переплати» або «авансового платежу» для виправдання прострочень за конкретні наступні періоди. Ці відомості беззаперечно доводять, що відповідач постійно та чітко ідентифікував у призначенні платежу та відповідних відомостях на виплату грошей той конкретний рік, за який сплачувалася орендна плата. Це спростовує його аргументи про існування «переплати», що нібито автоматично покривала б заборгованість за 2022 та 2023 роки, оскільки: Платіжна інструкція №974 прямо свідчить, що орендна плата за 2023 рік (строк виконання якої настав 30.12.2023) була сплачена лише 13.08.2024 року. Це є беззаперечним доказом порушення відповідачем строків виконання зобов`язань, встановлених умовами Договору, і підтверджує систематичність порушення його умов. Поряд з цим, відповідачем так і не було надано будь-яку «платіжну інструкцію» або «відомість на виплату грошей», відповідно до якої сплачується позивачці орендна плата за 2022 рік, що підтверджує взагалі не сплату орендної плати за цей рік.

У запереченнях на відповідь на відзив представник відповідача зазначила, що позивач проставивши свій підпис у відомостях про виплату грошей за земельні паї за період з 2015 року по 2018 рік (включно) та отримавши грошові кошти у готівковій формі, а також у період з 2019-2024 роки отримавши кошти у безготівковій формі, погодилася на отримання орендної плати за майбутні періоди згідно з укладеним договором оренди землі, а також дії орендаря, який сплатив вказану суму, свідчить, що сторони погодили у письмовій формі вказаний порядок сплати орендної плати, і цей порядок було реалізовано сторонами. Станом на 01.01.2023 сума передоплати з орендної плати складала 22 658,81 грн. З дати укладення договору оренди землі та станом на 01.01.2025 сума передоплати з орендної плати складає 38 177,06 грн. У орендаря відсутня заборгованість перед орендодавцем по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою, а, отже відсутні підстави для розірвання договору оренди землі. Позивач, починаючи з дати укладення договору жодного разу не відмовлявся від «надмірно» сплачених коштів.

Участь у справі сторін та інших учасників справи.

Представник позивача у судовому засіданні підтримала позовні вимоги, просила позов задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, просила відмовити у його задоволенні.

Фактичні обставини справи, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Як вбачається з Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №083536 виданого ОСОБА_3 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 і на підставі розпорядження Золочівської райдержадміністрації від 14.04.2004 №144 є власником земельної ділянки площею 5.9929 га у межах згідно з планом. Земельна ділянка розташована в Жовтневій сільській раді Золочівського району Харківської області, цільове призначення (використання) земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та зареєстрована в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №135 від 30.06.2004 Кадастровий номер земельної ділянки :02:004:0146 (а.с. 16).

27 грудня 2014 року між ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро», в особі директора Павленка Олександра Сергійовича укладено договір оренди землі (а.с. 14-15).

Відповідно п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка за межами населених пунктів на території Жовтневої сільської ради Золочівського району Харківської області, кадастровий номер :02:004:0146, загальною площею 5 9929 га, в тому числі ріллі 5, 9929 га, на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №083536.

Відповідно до п. 8 Договір укладено на п`ять років. Після закінчення строку договору оренди має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 5 279,80 грн на рік, що становить 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі, у тому числі: в грошовій, натуральній та відробітковій формі. Номенклатура, кількість та вартість продукції, яка поставляється орендарем орендодавцю в рахунок орендної плати, зазначається в окремій угоді, що укладається між орендодавцем і орендарем і є додатковим до цього договору.

Орендна плата вноситься до 30 грудня поточного року (п. 11 Договору).

Розмір орендної плати переглядається один раз на два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами (п.13 Договору).

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% від несплаченої суми за кожен день прострочення (п. 14 Договору).

Відповідно до п. 43 цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

01.12.2016 між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро», в особі директора Ополонця Дмитра Сергійовича укладено додаткову угоду до договору оренди землі зареєстрованого 04.03.2015 № 9228123, кадастровий номер :02:004:0146 (а.с. 18).

Пункт 8 договору викладено в наступній редакції: Договір укладено на 25 років. Після закінчення строку договору оренди має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

В п. 9 Договору «Орендна плата» визначено слова 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки «замінити словами 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки».

Доповнити пункт 11 Договору «Строк дії договору» підпунктом 11.1 Сторони дійшли згоди, що у разі закінчення дії Договору до закінчення польових робіт, термін оренди земельної ділянки продовжується до завершення збирання врожаю. Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність.

Як вбачається із зарахувань ТОВ «Карат-Агро» перерахувало на рахунок ОСОБА_1 13.08.2024 у сумі 15 875,00 (орендна плата за земельний пай) за 2021 рік, 2023 рік, за 2024 рік (а.с. 19).

З відповіді ТОВ «Карат-Агро» від. 06.09.2023 вбачається, що в результаті військової агресії РФ 24.02.2022 проти України територія Золочівської територіальної громади Харківської області опинилася під воєнними діями та постійними обстрілами, робота Товариства була паралізована. В 2022 близько 3773,7707 га землі, які перебували в користуванні Товариства залишились необроблені та не засіяні під врожай 2022 року, в тому числі і земельна ділянка позивача, яка перебуває у користуванні ТОВ «Карат-Агро» на підставі договору оренди землі від 27.12.2014. Також були втрачені контактні дані позивача та відсутній банківський рахунок для перерахування орендної плати. Орендна плата була перерахована за 2023 рік -15 925,00 грн та за 2024 рік 15 925,00 грн (а.с. 24, 50).

12.08.2024 ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Карат-Агро» з претензією про сплату заборгованості за договором оренди землі від 27.12.2014 (зареєстрованого 04.03.2015 №9228123) та розірвання цього договору, у зв`язку з систематичним порушенням істотних умов (а.с. 25-26).

Суду надано відомість на виплату грошей №37 (земельні паї за 2013-204) за 07.09.2015 з якого вбачається, що ОСОБА_3 сплачено 6 731,00 грн, відомість на виплату грошей №224 за 22.11.2016, з якої вбачається, що ОСОБА_3 сплачено 6 370,05 грн, відомість на виплату грошей №387 за 30.10.2017, з якої вбачається, що ОСОБА_3 сплачено 9 555,07 грн, відомість на виплату грошей № 720 за 10.12.2018, з якої вбачається, що ОСОБА_3 сплачено 3 595, 33 грн, відомість на виплату грошей № 723 за 14.12.2018, з якої вбачається, що ОСОБА_3 сплачено 7 552,23 грн (а.с. 45-49).

Відповідно до платіжної інструкції № 2349 від 08.10.2019 ТОВ «Карат-Агро» поповнило картковий рахунок ОСОБА_3 , призначення: орендна плата за земельний пай за 2019 рік у сумі 12 740,09 грн (а.с. 57).

Відповідно до платіжної інструкції № 2799 від 04.11.2020 ТОВ «Карат-Агро» поповнило картковий рахунок ОСОБА_1 , призначення: орендна плата за земельний пай за 2020 рік у сумі 12 740, 09 грн (а.с. 58).

Відповідно до платіжної інструкції № 1613 від 13.08.2021 ТОВ «Карат-Агро» поповнило картковий рахунок ОСОБА_1 , призначення: орендна плата за земельний пай за 2021 рік у сумі 15 925, 00 грн (а.с. 57).

Відповідно до платіжної інструкції № 974, №978 від 13.08.2024 ТОВ «Карат-Агро» поповнило рахунок ОСОБА_1 , призначення: орендна плата за земельний пай за 2023 рік у сумі 15 925, 00 грн, за 2024 рік у сумі 15 925, 00 (а.с. 54, 55).

Також в матеріалах справи є скріншот з електронної пошти щодо комунікації з ОСОБА_1 (а.с. 59-60).

Крім того ТОВ «Карат-Агро» надано відомості про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору від 22.10.2024 (а.с. 93-96).

Відповідно до платіжної інструкції № 4437 від 13.11.2015, № 3056 від 22.11.2016, №4434 від 13.11.2015,№ 3810 від 07.09.2015, №6379 від 30.10.2017, №9505 від 10.12.2018, №9504 від 10.12.2018, № 9538 від 14.12.2018, №2351 від 08.10.2019, № 2811 від 04.11.2020, № 1638 від 13.08.2021, №973 від 13.08.2024, №976 від 13.08.2024, №977 від 13.08.2024 ТОВ «Карат-Агро» перерахувало військовий збір за земельні паї 2013-2014 роки 1794, 40 грн, за 2015 рік 3592, 82 грн, за 2018 -4658,39 грн, за 2024 рік 1 602, 39 грн, податок на доходи фізичних осіб за земельні паї за 2013-2014 роки 5344, 18 грн, 2015 рік -17 964,07 грн, за 2015 рік- 2 068, 58 грн, за 2016 рік 49 214, 36 грн, за 2017 рік 5 534, 87 грн, за 2018 рік 72 260 87 грн,за 2018 рік 55 900, 62 грн, за 2019 рік 59 642, 15 грн, за 2020 рік -72 449, 69 грн, за 2021 рік 76 734, 29 грн, за 2023 рік 3 560, 87 грн, за 2024 рік 19 228, 65 грн, (зворотня сторона а.с. 101-108).

Матеріали справи містять податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку ТОВ «Карат-Агро» (109-117).

Відповідно до довідки АТ КБ «ПриватБанк» ОСОБА_1 належить картка для виплат у АТ КБ «ПриватБанк» № НОМЕР_1 від 03.11.2014 (а.с. 13).

Відповідно до паспорту громадянина України серії НОМЕР_2 ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 виданого 05.07.2010 прізвище позивача ОСОБА_5 , на а.с. паспорта 10-11 є відмітка про реєстрацію шлюбу з ОСОБА_6 ІНФОРМАЦІЯ_2 , а також є відмітка про розірвання шлюбу (зворотня сторона а.с. 16).

21 вересня 2019 року ОСОБА_7 та ОСОБА_8 зареєстрували шлюб, про що свідчить свідоцтво про шлюб серії НОМЕР_3 (а.с. 23).

ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована за адресою, АДРЕСА_2 , що підтверджується ID паспортом виданим 21.10.2019 та витягом з реєстру Дергачівської територіальної громади від 06.05.2025 (а.с. 11,12).

Застосовані норми права, мотиви та висновки суду.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 та постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 (провадження № 61-3633св25).

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 просила суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 27.12.2014, посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором, а саме не сплатив орендну плату за 2022 рік, а за 2023 рік сплатив, але із запізненням на 8 місяців.

В судовому засіданні представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Карат Агро» зазначила, що спірна земельна ділянка розташована на території Золочівської територіальної громади та яка належить до переліку територій можливих бойових дій.

У 2022 році товариство тимчасово не діяло задля збереження життя працівників. ТОВ Карат Агро було позбавлено можливості проводити посівну компанію та збирати врожай, тобто використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати у тому ж обсязі як це було до 2022 року.

Вказала, що оскільки з 2022 року Золочівська громада є територією можливих бойових дій, це істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай.

Також зазначила, що територія Золочівського району Харківської області і на час розгляду справи перебуває під постійними обстрілами, а також є територією, яка визнана забрудненою мінно вибуховими предметами.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Згідно з наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 № 309, територія Золочівської селищної ТГ Богодухівського району, починаючи з 24.02.2022 по 11.09.2022 визначена як зона активних бойових дій, а з 11.09.2022 по теперішній час є зоною можливих бойових дій.

Є загальновідомими та не потребують доказування обставини, що територія Золочівського району Харківської області перебуває під постійними обстрілами.

Отже, суд вважає встановленою обставиною, що протягом вказаного періоду існували форс - мажорні обставини, які об`єктивно унеможливлювали виконання зобов`язань за спірним договором оренди.

Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов`язок із виплати орендної плати за 2022 рік. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів у такому ж обсязі і на таких же умовах як це було передбачено договором.

Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

Враховуючи викладене відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Золочівського району.

У зв`язку з чим доводи відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022-2023 роки за договорами оренди земельної ділянки є обґрунтованими.

Щодо доводів представників позивача та відповідача про сплату орендної плати за майбутні періоди.

Матеріали справи свідчать, що позивачу достеменно було відомо про зазначені в договорі істотні умови про розмір орендної плати, отримуючи суми більші ніж визначені умовами договору, позивач не оспорював вказаний договір оренди землі в частині визначення розміру орендної плати, не просив визнати недійсним такий договір у судовому порядку, а отже був з такими умовами договору згоден.

Матеріали справи свідчать про те, що за умовами договору оренди землі від 27.12.2014 та додаткової угоди до договору оренди землі зареєстрованої 04.03.2015 № 9228123, кадастровий номер :02:004:0146 від 01.12.2016 ТОВ «Карат-Агро» прийняло в строкове платне користування належну ОСОБА_3 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля) строком на 25 років, з орендною платою 5 279,80 грн за один повний рік користування земельною ділянкою, що становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з платіжними інструкціями за 2015-2021 роки та за 2023-2024 роки орендну плату за земельну ділянку позивач отримала.

Оскільки чинне законодавство та умови укладених між сторонами у справі договорів оренди не містили заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою, матеріали справи містять докази виплати позивачу орендної плати у розмірі більшому, ніж це передбачено договорами, тобто наперед, що не є систематичним порушенням умови договорів оренди щодо сплати орендної плати позивачу за 2022 рік.

Щодо сплати орендної плати за 2023 рік із запізненням на 8 місяців, суд зазначає, що відповідно до п. 14 Договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, позивач має право на стягнення пені у розмірі 0,01% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому своєчасно виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2023 роки, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.12.2014 відсутні.

Оскільки підстав для розірвання договору оренди землі судом не встановлено, позовна вимога про зобов`язання ТОВ «Карат-Агро» повернути ОСОБА_1 спірну земельну ділянку, про що скласти акт прийому-передач також не підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 263-265, 273, 274, 354 ЦПК України, суд

ухвалив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро» про розірвання договору оренди землі відмовити.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення або з дня складення повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування (ім`я) сторін:

позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_4 , місце реєстрації: АДРЕСА_2 .

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Карат-Агро», , місцезнаходження: 62203 Харківська область, Богодухівський район, с-ще Золочів, вул. Підгірна, 105;

Суддя О. В. Пруднікова