ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/2610/25 Головуючий в І інстанції: Хомик І.І.
Номер провадження: 22-ц/819/82/26 Доповідач: Майданік В.В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,

суддів: Воронцової Л.П.,

Склярської І.В.,

секретар Олійник К.О.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ;

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 25 листопада 2025 року, ухвалене у складі судді Хомик І.І., дата складення повного тексту рішення не зазначено, у справі за позовом адвоката Іщук Надії Ростиславівни, яка діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати за землю,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

21 квітня 2025 року адвокат Іщук Надія Ростиславівна, яка діє від імені ОСОБА_1 , звернулася до суду через підсистему "Електронний суд" з вказаним позовом, в якому, після уточнення, просила:

--- розірвати договір оренди землі від 11 грудня 2007 року, зареєстрований за №4АА71500015 від 11.12.2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 04.02.2022 року №700164-7, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 46871858, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:059:0046, загальною площею 16,40 га, та з урахуванням договору відчуження права оренди від 17.04.2025 року № 1704/25-24, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс";

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 заборгованість по виплаті орендної плати за землю в розмірі 94 700,04 грн.

Також просила стягнути судові витрати, понесені у зв`язку зі сплатою судового збору.

Позов обґрунтований наступним.

Позивач є власником земельної ділянки площею 16,40 га, з кадастровим номером :04:059:0046, яка розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

11.12.2007 року позивач уклала строком на 10 років договір оренди земельної ділянки з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт". Договір зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.12.2007 року за № 4АА71500015.

25.09.2015 року сторони уклали договір про заміну сторони у договорі оренди, залучивши нового орендаря Приватне підприємство "ЮТС-Агропродукт Плюс". Строк дії договору продовжено до 31.12.2024 року.

28.07.2017 року сторони із залученням нового орендаря ТОВ "ЮТС-Агропродукт" уклали додаткову угоду №700174 до договору оренди, виклавши договір оренди у новій редакції. Відповідно до нової редакції договору оренди строк дії договору зазначено до 31 грудня 2027 року.

05.07.2018 року сторони уклали додаткову угоду №700164-2, відповідно до якої строк дії договору продовжено до 30.11.2028 року.

04.02.2022 року сторони уклали додаткову угоду № 700164-7, відповідно до якої договір оренди укладено в новій редакції, яка є чинною на даний час. Відповідно до п.3.1 договору визначено, що договір укладено строком до 31.12.2032 року.

Згідно п.4.1. додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 6,63% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди. Нормативна грошова оцінка на момент укладення додаткової угоди складала 476 117,48 грн. Орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції і вноситься орендарем до 31 грудня кожного року.

Отже, орендна плата згідно п.4.1. складає 31 566,68 грн за повний рік оренди.

Незважаючи на умови договору, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не здійснило сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.

А тому заборгованість з орендної плати за землю за три роки (2022, 2023, 2024рр) становить 94 700,04 грн (31 566,68 грн х 3 роки).

У зв`язку з викладеним, позивач вважає, що допущене відповідачем систематичне невиконання договірних обов`язків, а саме несплата орендної плати протягом кількох бюджетних періодів, ненарахування інфляційних втрат свідчить про істотне порушення умов договорів оренди.

Такі дії є підставою для дострокового розірвання договору оренди, відповідно до положень статей 32 Закону України "Про оренду землі", 651 ЦК України та пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України, в зв`язку з чим позивач і звернувся до суду з вказаним позовом.

Ухвалою суду від 20.05.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження, з викликом сторін у судове засідання.

Ухвалою суду від 25.06.2025 року до участі в розгляді справи було залучено співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс".

Представник відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" у судове засідання не з`явився, надав відзив на позовну заяву, в якій просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог за необґрунтованістю.

Вказав, що відповідач є податковим агентом, на якого покладений обов`язок щодо розрахунку та сплати податку на доходи з фізичних осіб та військового збору. Відповідно, позивач позбавлений можливості самостійно розраховувати та сплачувати податки і збори, а тому виплата податків і зборів є обов`язком підприємства, а їх сума не може бути стягнута як заборгованість.

Також зазначив, що відповідач є орендарем земельної ділянки, яка розташована на території Херсонської області, та відноситься до території, яка була тимчасово окупована рф аж до 11.11.2022 року, в тому числі і сільські ради, де знаходяться масиви земельних ділянок, що перебувають у користуванні товариства. В умовах дії непереборної сили майже всі працівники підприємства покинули територію області, відновлення діяльності товариства не виявилося можливим.

При цьому посилається на лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0.-7.1 від 28.02.2022 року.

Вказав, що відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01.03.2023 року товариство включено до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Факт неможливості здійснення діяльності та знищення майна підтверджується Витягом з ЄРДР щодо реєстрації кримінального провадження № 0000075 від 12.04.2022 року.

Згідно розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області орендовані товариством земельні ділянки є непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.

Таким чином існує ряд обставин, за яких відповідач не мав змоги використовувати орендовані земельні ділянки та сплачувати орендну плату через відсутність доступу до земельних ділянок та повну неможливість їх використання через окупацію та забруднення вибухонебезпечними предметами, відсутність безпечного доступу працівників підприємства до ділянки.

Просить врахувати позицію Херсонського апеляційного суду в подібних справах (справа № 650/3776/24).

Крім того, представник відповідача надав додаткові пояснення по справі, в яких зазначив, що територія Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Слід звернути увагу на ту обставину, що відстань між Новорайською сільською радою Бериславського району Херсонської області та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка на сьогодні є окупованою рф, становить близько 20 км.

Вважає, що до даних обставин слід застосувати висновок, який міститься у постановах Миколаївького апеляційного суду від 14 та 15 жовтня 2025 року у справах №485/688/25 та №485/582/25.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, просив задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" в судове засідання не з`явився.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 25 листопада 2025 року позов було задоволено. Суд ухвалив:

--- розірвати договір оренди землі від 11 грудня 2007 року, зареєстрований за №4АА71500015 від 11.12.2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 04.02.2022 року №700164-7, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 46871858, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:059:0046, загальною площею 16,40 га, та з урахуванням договору відчуження права оренди від 17.04.2025 року № 1704/25-24, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс";

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 заборгованість по виплаті орендної плати в сумі 63 133,36 грн, та судові витрати на сплату судового збору в сумі 1937,92 грн;

--- відмовити у задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" про стягнення заборгованості по виплаті орендної плати за 2022 рік.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав.

Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Водночас, як вказав суд, представник позивачки послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, у свою чергу представником відповідача не надано доказів на спростування вказаної обставини.

Також суд враховував ту обставину, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно використовувати спірну земельну ділянку, оскільки вона перебувала на території, яка була тимчасово окупована рф з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року і відповідно він не міг провести посівну компанію та компанію по збору врожаю. А тому, вважав суд, на підставі ч.6 ст. 762 ЦК України позовні вимоги в частині стягнення орендної плати за 2022 рік задоволенню не підлягають. Однак, одночасно з цим, суд встановив фактичні обставини в період 2022 року, а саме що:

--- той факт, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснювалася посівна кампанія в 2022, 2023 та 2024 роках, що, на думку суду, також не підтверджено належними та допустимими доказами, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди;

--- належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки;

--- позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки ТОВ "ЮТС-Агропродукт" систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України;

--- підстави для звільнення його від орендної плати за 2022-2024 рр. відсутні, а розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.

Тобто, в даній частині наявні взаємовиключні висновки суду.

Також суд, пославшись на ч.2 ст.651 ЦК України, виходив з того, що при погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, позивач був позбавлений можливості отримання матеріальних благ, на які розраховував при укладені Договору оренди землі.

Також суд виходив з того, що суду не надано доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок, а саме ТОВ "Перемога-Плюс", на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Суд не погодився з доводами відповідача, наданими у відзиві, про наявність обставини непереборної сили (форс-мажор), зокрема: окупацію території, на якій розташовані спірні земельні ділянки, неможливість їх використання через потенційну загрозу мінування, втрату доступу до майна підприємства, які, на думку відповідача, звільняють його від обов`язку сплачувати орендну плату за вказані періоди. При цьому суд зважав на встановлені у справі обставини, умови укладених договорів оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельними ділянками.

Також, суд виходив з того, що відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення, посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. Однак, вказав суд, товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Також, як зазначив суд, відповідач не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд не прийняв до уваги як доказ здійснення досудового розслідування за заявою відповідача, вважаючи, що сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може звільняти боржника від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати.

Також суд враховував те, що з боку ТОВ "Ютс-Агропродукт" не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Щодо посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, то суд не прийняв його до уваги, вказавши, що дане розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, адже, на думку суду, воно носить виключно організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб`єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Однак воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов`язань, які покладені на нього договорами оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.

Зокрема зазначив, що розгляд справи проводився неповноважним складом суду за наявності обставини, що викликають сумнів в неупередженості та об`єктивності судді, що за ЦПК України є підставою для скасування судового рішення, оскільки це порушення правил юрисдикції та складу суду. Так, вказав, що відповідачем подано 20.07.2025 року відвід судді Хомик І.І., який 03.09.2025 року вказаним суддею, в провадженні якої перебуває справа, на думку скаржника, необґрунтовано залишено без розгляду, оскільки із 01.07.2025 року розгляд справ у Великоолександрівському районному суді Херсонської області здійснюється трьома суддями, отже питання про відвід повинне було бути вирішено суддею, який не входить до складу суду. Це, як вважає скаржник, порушує прецедентну практику Європейського суду з прав людини, Бангалорські принципи. Аналогічна ситуація склалася і з відводом, поданим 21.09.2025 року, який ухвалою судді Хомик І.І. від 25.11.2025 року також був залишений без розгляду.

Також, вказав, що відповідач жодним чином не заперечує факт несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами Договору, але причиною такого є неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, у зв`язку із перебуванням її в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами.

Також зазначив, що суд не прийняв до уваги лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України, а також той факт, що територія, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 09.04.2025 р. по 11.11.2022 року, і територією, на якій можливим є ведення бойових дій.

Також вказав, що суд залишив поза увагою Закон України від 11 квітня 2023 року № 3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно", який набрав чинності 06 травня 2023 року та яким внесено зміни до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України в частині того, що тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.

Також зазначив, що судом не було враховано й те, що за даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/), територія Новорайської ОТГ Бериславського району, Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Аналогічний висновок міститься у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25, № 485/582/25 № 485/234/25 відповідно. Враховуючи викладене, вказав, у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв`язку з тим, що після деокупації 11 листопада 2022 року територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є територією, ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, тому орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини з урахуванням положень ч.6 ст.762 ЦК України є підставою для звільнення відповідача від обов`язку зі сплати орендної плати позивачу за 2023-2024 роки.

Крім того, вказав, що суд не прийняв до уваги постанову Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 у справі № 650/3776/24, та не врахував правові висновки Верховного Суду у релевантних правовідносинах, зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року по справі № 910/7495/16, постановах від 12.01.2022 року у справі № 905/1436/20, у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20 , № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23.

У своєму відзиві адвокат Іщук Надія Ростиславівна, яка діє від імені ОСОБА_1 , просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги та залишити в силі оскаржуване рішення.

При цьому вказала, що посилання відповідача на Указ Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" є безпідставним, оскільки сам факт введення воєнного стану не звільняє сторони від виконання взятих на себе договірних зобов`язань.

Також зазначила, що лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1, на який посилається відповідач як на доказ обставин непереборної сили, адресований "Всім, кого це стосується", тобто необмеженому колу суб`єктів, його зміст носить загальний інформаційний характер та констатує абстрактний факт наявності форс-мажорних обставин без доведення причинно-наслідкового зв`язку у конкретному зобов`язанні. Судова практика чітко визначилась із тим, що відповідний лист ТПП є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору. Зміст листа носить загальний інформаційний характер та констатує абстрактний факт наявності форс-мажорних обставин без доведення причинно-наслідкового зв`язку у конкретному зобов`язанні. Зазначена позиція викладена в постановах Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22, від 07 червня 2023 року у справі № 912/750/22, від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22, тощо.

Також вказала, що відповідачем не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Також вказала, що є помилковою позиція відповідача щодо того, що Товариство має право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування земельною/ими ділянкою/ами, які розташовані на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонеської області через віднесення території до території бойових дій з 11.11.2022 р., а до цього територією, яка перебувала під окупацією. Адже, вказала, Новорайська громада не віднесена до територій бойових дій, а постанова КГС ВС від 25.02.2025 у справі №908/929/24, на яку посилається відповідач, не може бути застосована за аналогією або як прецедент у справі про розірвання договору оренди через несплату орендної плати за земельну ділянку приватної власності, оскільки у тій справі йшлося про землі державної або комунальної власності.

Також зазначила, що посилання відповідача на Інтерактивну мапу ДСНС і твердження, що територія Новорайської селищної територіальної громади, до якої входить Степнянська сільська рада, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, не можна вважати доказом по справі. Адже, вказала: Інтерактивна мапа ДСНС не відповідає критеріям належності, допустимості та достовірності доказів, визначених ЦПК України; вона не є офіційним документом, отриманим у спосіб, передбачений законом; вона не має статусу висновку експерта, акту обстеження або іншого процесуального документа, що підтверджує обставини, які мають значення для справи; вона містить лише ймовірнісні припущення щодо наявності вибухонебезпечних предметів, а не підтверджені факти. При цьому вказала, що відповідач не надав належних і допустимих доказів, що підтверджують факт забруднення саме орендованої ділянки, як того вимагає процесуальний закон.

Також зазначила, що не заслуговують на увагу посилання відповідача на Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03- 2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, згідно з яким нібито земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, щодо якого подано позов, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Адже, вказала, вказане не відповідає дійсності, оскільки у вказаному Листі Головне управління ДСНС повідомляє що їх служба до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на зазначених територіях не залучалась, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Головне управління ДСНС у Листі не надає висновку щодо земельної ділянки позивача та рекомендує звернутись Херсонської обласної військової адміністрації.

Також вказала, що врахування відповідного рішення Херсонського апеляційного суду в подібних справах, на яке послався відповідач, може призвести до порушення права позивача на справедливий і неупереджений судовий розгляд.

Щодо доводів апелянта про розгляд справи неповноважним складом суду, то вони підлягають відхиленню, адже відповідно до ч.3 ст.39 ЦПК України відвід повинен бути вмотивованим і заявленим протягом десяти днів з дня отримання учасником справи ухвали про відкриття провадження у справі, але не пізніше початку підготовчого засідання або першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження. Строки подачі заяв про відвід, передбачені частиною третьою статті 39 ЦПК України, спрямовані на те, щоб дисциплінувати учасників справи, унеможливити зловживання процесуальними правами та перешкоджання своєчасному розгляду і вирішенню цивільних прав.

За таких обставин вважає відсутніми підстави для скасування оскаржуваного судового рішення, яке, на її думку, є обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 16.02.2025 року о 08:15 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Фактичні обставини, встановлені судом

Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 496937 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:059:0046, загальною площею 16,40 га, яка розташована в межах території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав вказану земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 020, номер відомостей про речове право 46871792.

11.12.2007 року позивач уклала договір оренди земельної ділянки з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт". Договір зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.12.2007 року за № 4АА71500015, договір укладено строком на 10 років.

25.09.2015 року сторони уклали договір про заміну сторони у договорі оренди, залучивши нового орендаря Приватне підприємство "ЮТС-Агропродукт Плюс". Строк дії договору продовжено до 31.12.2024 року.

28.07.2017 року сторони із залученням нового орендаря ТОВ "ЮТС-Агропродукт" уклали додаткову угоду №700174 до договору оренди, виклавши договір оренди у новій редакції. Відповідно до нової редакції договору оренди строк дії договору зазначено до 31 грудня 2027 року.

05.07.2018 року сторони уклали додаткову угоду №700164-2, відповідно до якої строк дії договору продовжено до 30.11.2028 року.

04.02.2022 року сторони уклали додаткову угоду № 700164-7, відповідно до якої договір оренди укладено в новій редакції, яка є чинною на даний час. Відповідно до п.3.1 договору визначено, що договір укладено строком до 31.12.2032 року.

Згідно з п.4.1. додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 6,63% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди. Нормативна грошова оцінка на момент укладення додаткової угоди складала 476 117,48 грн. Орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції і вноситься орендарем до 31 грудня кожного року.

Відповідно до договору №1704/25-24 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року, укладеного між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (як продавцем) та ТОВ "Перемога-Плюс (як покупцем), відповідач передав покупцеві права оренди за низкою договорів оренди землі, у тому числі й щодо земельної ділянки, яка є предметом спору.

З приводу цього сторони не заперечують.

Предметом зазначеного договору є саме відчуження (продаж) продавцем права оренди земельної ділянки, що належить йому на підставі зареєстрованого речового права згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на користь покупця з одночасною передачею всіх прав та обов`язків орендаря, передбачених відповідним договором оренди землі, укладеним із власником земельної ділянки. Умови договору передбачають, що після його укладення та проведення державної реєстрації переходу речового права, до покупця переходять усі обов`язки щодо сплати орендної плати та належного використання земельної ділянки відповідно до вимог законодавства.

Дана обставина підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.

Представник відповідача у відзиві на позовну заяву посилається на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, згідно з яким земельні ділянки, орендовані товариством є непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забрудненням вибухонебезпечними предметами.

Однак, наявний лист-довідка Новорайської сільської військової адміністрації від 12.05.2025 року №01-11/1052/25, проти чого сторони не заперечують, згідно з яким спірні земельні ділянки не віднесені до ділянок, які забруднені/ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами.

Згідно з листом-довідкою Новорайської сільської військової адміністрації від 03.03.2025 року за № 01-12/432/25 станом на 25.02.2025 року земельні ділянки належні позивачам, які перебувають в оренді ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не використовуються, тобто обробіток її не здійснюється; також ТОВ "ЮТС-Агропродукт" протягом 2022-2024 років зверталось до Новорайської СВА із заявою про визнання орендованих земельних ділянок потенційно забрудненими, але у відповідь на таку заяву приймалось лише розпорядження про надання пільг із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади. Такі ділянки комісією військової адміністрації не обстежувались та окремими розпорядженнями не визнавались забрудненими вибухонебезпечними предметами, а вважались такими, що потребують обстеження в зв`язку з тим, що громада тривалий час (вісім місяців 2022 року) перебувала в окупації військових російської федерації і на цих землях велись бойові дії. Але, вже після деокупації, що відбулась 11.11.2022 року, незважаючи на проведення обстеження та очищення цих земельних ділянок спеціальними саперними військами України та відновлення можливості використовувати їх за цільовим призначенням, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на сьогоднішній день так і не розпочало використання на території Новорайської сільської громади орендованих ними земельних ділянок і, за наявною інформацією, орендна плата власникам земельних ділянок також не сплачується.

Наявні розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.23р. № 163 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт", із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023рр", розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 15 від 18.04.2024 року "Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" та розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 11.02.25р. № 58 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025р.

Надання пільг здійснено на підставі Закону України № 3050-ІХ від 11.04.23р., яким передбачено звільнення платників податку від сплати екологічного податку, плати за землю та нерухоме майно, за знищене або пошкоджене майно внаслідок бойових дій, а також з урахуванням повноважень передбачених Закону України "Про правовий режим воєнного стану".

Таким чином, згідно з умовами зазначених договору оренди землі та додаткової угоди, відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Однак, станом на день подання позову відповідач не здійснив жодних виплат за орендною платою, а також не повідомив позивача про причини виникнення заборгованості.

Отже, орендна плата складає 31 566,68 грн за 1 рік оренди (НГО 476 117,48 грн х 6,63%). Загальна заборгованість за три роки, 2022-1024рр, становить 94 700,04 грн (31 566,68 грн х 3 роки).

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "Ютс-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що, ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Згідно з Листом Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

По суті відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не заперечується, що, починаючи з 2022 року, він припинив сплату позивачу орендної плати.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):

--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);

--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);

--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".

Також у вказаній вище постанові зазначено:

"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:

"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом наявності обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки (476 117,48 грн), сума орендної плати складає 31 566,68 грн за рік (476 117,48 грн х 6,63%) і 94 700,04 грн за три роки (2022, 2023, 2024 роки). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку орендну плату в загальному розмірі 94 700,04 грн, однак цього не виконав. Отже, загальна сума заборгованості становить 94 700,04 грн.

У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Новорайської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

У період із 09.04.2022 року по 11.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі щодо спірної земельної ділянки за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу перед позивачем становить 94 700,04 грн. Відповідач цей факт не заперечив.

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_3 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;

--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;

--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказані земельні ділянки були тимчасово окупованими в 2022 роцці, що свідчать про те, що орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають.

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договорами оренди земельних ділянок.

При цьому апеляційний суд вважає такими, що суперечать встановленим обставинам справи та своїм же висновкам суду першої інстанції в цій частині, висновок суду першої інстанції стосовно фактичних обставин в період 2022 року про те, що:

--- той факт, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснювалася посівна кампанія в 2022, 2023 та 2024 роках, що, на думку суду, також не підтверджено належними та допустимими доказами, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди;

--- належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки;

--- позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки ТОВ "ЮТС-Агропродукт" систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України;

--- підстави для звільнення його від орендної плати за 2022-2024 рр. відсутні, а розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.

З огляду на вказане рішення суду першої інстанції в частині встановлення фактичних обставин в період 2022 року слід змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як одна з підстав позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. З матеріалів справи не вбачається, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка, після деокупації 11.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також суд правильно встановив необґрунтованість посилань відповідача на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки, як вказав суд, відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Апеляційний суд враховує, що відповідач не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також апеляційний суд враховує й те, що зміст листа Головного Управління ДСНС України у Херсонській області № 6603-2942/6616/3 від 11.06.25р не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договору оренди землі.

Також суд першої інстанції правомірно зазначив про те, що наведених відповідачем обставин не підтверджує й розпорядження Херсонської обласної ради від 01.03.2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", відповідно до якого до відповідного переліку було включено і відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт", оскільки вказане розпорядження саме по собі не свідчить про неможливість виконання вказаним товариством своїх зобов`язань за договором оренди протягом 2023-2024 років.

Також апеляційний суд враховує те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також суд апеляційної інстанції не погоджується з доводами відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт", який на підтвердження своїх заперечень посилається на Об`єднаний Витяг з ЄРДР (№ 2) у кримінальному провадженні № 0000075 від 12.04.2022, в якому зазначаються обставини про те, що військовими рф здійснено проникнення до Товариства за адресою: Херсонська область, Бериславський район, с. Новорайськ, вул. Промислова, 3 (довоєнне місцезнаходження) у зв`язку із чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належному йому майну; а після деокупації території більша частина майна Товариства була розкрадена або знищена, офіс зруйнований. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказаний Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди.

Апеляційний суд враховує й те, і на це також обґрунтовано послався суд першої інстанції, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про стягнення вказаної заборгованості та розірвання договору оренди.

Також суд, пославшись на ч.2 ст.651 ЦК України, обґрунтовано виходив з того, що при погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже, як підставно зазначив суд, в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, позивач був позбавлений можливості отримання матеріальних благ, на які розраховував при укладені Договору оренди землі. Це також є підставою для розірвання договору оренди.

При цьому слід враховувати, що вказана заборгованість підлягає стягненню без врахування податків та зборів, передбачених чинним законодавством, оскільки у матеріалах справи відсутні докази виконання відповідачем обов`язку податкового агента щодо утримання та перерахування податків із суми орендної плати, яка належить до сплати позивачу (підпункт l6.1.4 пункту 16.1 статті 16, пункти 36.1, 36.4 статті 36, підпункт 170.1.1. пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України).

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу, очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог (крім вимоги про стягнення орендної плати за землю за 2022 рік) по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже 4 роки і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові повністю призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про стягнення орендної плати за землю за 2023 та 2024 роки та розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про стягнення орендної плати за 2023 та 2024 роки в розмірі 63 133,36 грн (31 566,68 грн за рік х 2 роки) та розірвання договору оренди землі, а тому рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Інші доводи апеляційної скарги також не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на розгляд справи неповноважним складом суду за наявності обставини, що викликають сумнів в неупередженості та об`єктивності судді (питання про відвід судді мало бути вирішено суддею, який не входить до складу суду). При цьому суд апеляційної інстанції враховує наступне. Під час розгляду справи судом першої інстанції, 20 липня 2025 року, подана заява відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" про відвід головуючому судді Хомик І.І., в обґрунтування якої зазначено, що суддя притягнута до дисциплінарної відповідальності та до неї застосовано дисциплінарне стягнення у вигляді попередження за незазначення в судовому рішенні мотивів прийняття або відхилення аргументів сторін щодо суті спору. Також зазначено, що оскільки суддя Хомик І.І. розглядає більше ніж 100 судових справ, де відповідачем виступає скаржник ТОВ "ЮТС-Агропродукт", рішення які приймає суддя в цих та інших справах, не містять належного зазначення мотивів їх ухвалення та не відображають причин відхилення аргументів відповідача як і причин прийняття аргументів позивача, що вказує на безпосередню необхідність відводу судді. Ухвалою від 03.09.2025 року, постановленою суддею Хомик І.І., заяву представника відповідача про відвід судді було залишено без розгляду з підстав того, що підставою для відводу представник відповідача зазначає притягнення судді до дисциплінарної відповідальності за незазначення в судовому рішенні мотивів прийняття або відхилення аргументів сторін щодо суті спору. Однак, як вказала суддя, зазначена справа ніякого відношення до справи, де відповідачем є ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не має, а інших підстав для відводу судді у заяві не зазначено. Пославшись на ч.ч.2, 3 ст.44 ЦПК України, суддя вказала, що, враховуючи сукупність викладених обставин, суд приходить до висновку, що заява представника відповідача про відвід судді Хомик І.І. подана без належного обґрунтування, крім того такі дії представника відповідача свідчать про зловживання процесуальними правами відповідно до ч.3 ст.44 ЦПК України, тому подана заява підлягає залишенню без розгляду. Крім того, 21.09.2025 року від відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" знову подана заява про відвід головуючій судді Хомик І.І., в обґрунтування якої зазначено, що у липі 2025 року було подано заяву про відвід вказаній судді з підстав порушення порядку визначення судді і зазначену заяву про відвід було залишено суддею Хомик І.І. без розгляду, не передавши її іншому судді для вирішення. На думку заявника такі дії судді суперечать вимогам ч.5 ст.40 ЦПК України, що є свідченням наявності обставин, що викликають сумніви в неупередженості або необ`єктивності судді відповідно до п.5 ч.1 ст.36 ЦПК України. Розглядаючи вказану заяву про відвід, суддя виходив з того, що відповідач, подаючи заяву про відвід, зазначив доводи, які зводяться до сумнівів у законності, вмотивованості та обґрунтованості рішень, постановлених у справі. А такі сумніви кожен учасник справи має право перевіряти шляхом оскарження судового рішення в апеляційному порядку. Ухвалою від 25.11.2025 року, постановленою суддею Хомик І.І., заяву представника відповідача про відвід судді було залишено без розгляду. Пославшись на ч.ч.2, 3 ст.44 ЦПК України, суддя вказала, що, враховуючи сукупність викладених обставин, суд приходить до висновку, що заява представника відповідача про відвід судді Хомик І.І. подана без належного обґрунтування, крім того такі дії представника відповідача свідчать про зловживання процесуальними правами відповідно до ч.3 ст.44 ЦПК України, тому подана заява підлягає залишенню без розгляду. Апеляційний суд враховує, що кожна особа має право на справедливий суд, у зв`язку з чим може в повній мірі користуватися процесуальними правами. У даному ж випадку, на думку апеляційного суду, підстави відводу є необґрунтованими, враховуючи, що відповідна справа ніякого відношення до справи, де відповідачем є ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не має, а інших підстав для відводу судді у заяві про відвід не зазначено. На думку апеляційного суду, у цій справі відсутні обґрунтовані підстави вважати, що наявні підстави для відводу судді, передбачені ст.36 ЦПК України, зокрема, що є обставини, що викликають сумнів в неупередженості або об`єктивності судді чи що суддя прямо чи побічно заінтересований у результаті розгляду справи. Суд апеляційної інстанції також враховує, що в суді першої інстанції перебуває на розгляді до тисячі цивільних справ за участю ТОВ "ЮТС-Агропродукт", предметом яких є розірвання договорів оренди, питання забезпечення позову, прийняття чи повернення зустрічного позову. За таких умов, звичайно, можливі різні складнощі у спілкуванні учасників, що відображається на їх відношенні до суду. Але це не слугує підставою для того, і це не вбачається у справі, щоб суд чи суддя прямо чи побічно був чи є заінтересований у результаті розгляду справи, що є інші обставини, що викликають сумнів в неупередженості або об`єктивності судді. Відтак, як вважає апеляційний суд, заява про відвід подана без належного обґрунтування, тобто підстави відводу є необґрунтованими, що відповідно до п.2 ч.3 ст.376 ЦПК України виключає обов`язковість скасування рішення суду першої інстанції. Як наслідок, вказаний довід апеляційної скарги не є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Також, підлягають залишенню поза увагою посилання на неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами. При цьому апеляційний суд враховує те, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Також апеляційний суд враховує те, що зміст вказаного листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі.

Також слід відхилити й посилання скаржника на неврахування судом листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України, а також того факту, що територія, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 09.04.2025 р. по 11.11.2022 року, і територією, на якій можливим є ведення бойових дій. При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань (вказаний вище правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22). Як правильно зазначив суд першої інстанції, відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Апеляційний суд також враховує, що відповідач також не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також не можуть бути прийняті до уваги посилання скаржника на неврахування судом положень Закону України від 11 квітня 2023 року № 3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно". При цьому апеляційний суд виходить з того, що вказані положення стосуються земельних ділянок державної та комунальної власності і жодним чином не регулюють правовідносини, що є предметом цієї справи.

Також, підлягають залишенню поза увагою посилання на неврахування правових висновків Верховного Суду у релевантних правовідносинах та практику апеляційних судів у подібних правовідносинах.

При цьому апеляційний суд виходить з того, що не є подібними правовідносини у цій справі та справах № 910/7495/16, № 905/1436/20, № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20 , № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23. А відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а тому не є обов`язковим для суду, що розглядає конкретну справу, враховувати практику апеляційних судів у подібних правовідносинах.

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Підсумовуючи викладене, суд апеляційної інстанції вважає, що жодним чином не впливають на правильність висновків суду у відповідній частині встановлені факти та наявні докази, проти яких у сторін немає заперечень, зокрема:

--- тимчасова окупація території Херсонської області, де розташована земельна ділянка;

--- розпорядження Херсонської обласної ради від 01.03.2023 № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", яким ТОВ "Ютс-Агропродукт" визнано підприємством, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили;

--- розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації: від 31.10.2023 №163 "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023 року", від 06.02.2024 № 29 "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року", від 18.04.2024 № 154 "Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року" № 29 від 06.02.2024 року, від 11.02.2025 року № 58 "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік", якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення;

--- дані Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/), згідно яким територія Новокубанської сільської ради Бериславського (Великоолександрівського) району Херсонської області є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети;

--- факт здійснення досудового розслідування за заявою відповідача (витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року);

--- лист Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3.

При цьому апеляційний суд виходить з того, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Розпорядження місцевої адміністрації стосуються питання надання пільг і зовсім не встановлюють як доведений факт неможливості виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди землі протягом 2023-2024 років. Матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство зупинило роботу у 2023-2024 роках у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості у вказаний період виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Крім того, Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди. З приводу посилань на те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, апеляційний суд звертає увагу, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Отже, є необґрунтованими посилання скаржника на неправомірне незастосування судом положення ч.6 ст.762 ЦК України.

Висновки суду апеляційної інстанції

Згідно з п.п.1, 2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1), скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункт 2).

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Згідно з п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Ураховуючи викладене, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення суду першої інстанції, на підставі п.п.1, 2 ч.1 ст.374, ст.375, п.п.1 і 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, в частині встановлення фактичних обставин в період 2022 року слід змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В решті це ж рішення слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375, п.п.1 і 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" задовольнити частково.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 25 листопада 2025 року в частині встановлення фактичних обставин в період 2022 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті це рішення залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складення повної постанови 16 лютого 2026 року.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська