РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.02.2026 року м. Житомир

Богунський районний суд міста Житомира у складі:

головуючого судді Зосименка О.М.,

секретаря с/з Хінцинської В.Б.,

за участю: представника позивача Никончук К.В.,

представника відповідача Ляшенко Р.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу за позовом Житомирської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа ПП «Каяк Тревел», про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації, зобов`язання вчинити дії,

установив:

Житомирська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа ПП «Каяк Тревел», в якому просила суд: визнати недійсним договір оренди землі від 15.09.2020 № 188 укладений між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 ; скасувати державну реєстрацію речового права, а саме права власності на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 01, що належить на праві приватної власності ОСОБА_1 ; зобов`язати відповідача винести об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 01 за межі земельної ділянки кадастровий номер :11:023:0024, відповідно за межі прибережної захисної смуги річки Тетерів, а саме шляхом знесення об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 01.

В обґрунтування позовних вимог позивач вказав, що 15.09.2020 року між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 188. Відповідно до умов Договору в оренду передається земельна ділянка для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, загальною площею 0,0935 га, в тому числі під будівлями та спорудами 0,0036 га, під проїздами та площадками 0,0899 га. Кадастровий номер земельної ділянки: :11:023:0024. Дана земельна ділянка не могла бути передана в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, оскільки земельним кодексом встановлені обмеження у використанні земельної ділянки, а саме прибережної захисної смуги вздовж річок,навколо водойм та з моменту передачі в користування мешканці громади позбавленні вільного та безперешкодного доступу до прибережної захисної смуги і необхідно усунути перешкоди у праві користування територіальної громади чиї інтереси представляє і захищає позивач.

У відзиві на позов відповідач заперечив щодо заявлених вимог, вказавши, що позивач не надав жодного доказу відносно того, що відповідач, орендуючи земельну ділянку :11:023:0024, обмежив доступ громадян до берегу річки. Крім того, відповідно до фактичних обставин, доступ до берегу річки Тетерів наявний, в т.ч. і на АДРЕСА_1 . Позивач обґрунтовує позовні вимоги необхідністю забезпечення доступу до всієї прибережної захисної смуги, що в свою чергу законодавством не передбачено. Одночасно відповідач вказав, що набув права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі договору купівлі-продажу; підстава виникнення об`єкту незавершеного будівництва як об`єкта цивільних прав на земельній ділянці є законною; історія виникнення права власності у попередніх власників на об`єкт незавершеного будівництва є законною і ніким не оскарженою; земельна ділянка :11:023:0024 після свого формування як об`єкта цивільних прав перебувала на законних підставах у оренді власників об`єкта незавершеного будівництва реєстраційний номер 01; позивач на підставі свого рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №738 від 27.09.2007 р. оформлював право власності на майновий комплекс як на об`єкт нерухомого майна (частиною якого після початку реконструкції майнового комплексу у 2013 році був об`єкт незавершеного будівництва позиція № 3 належний на даний час відповідачу); нерухоме майно право власності на яке було оформлене на підставі рішення позивача у 2007 році було розташоване на земельній ділянці АДРЕСА_1 до прийняття законодавцем у 1995 році Водного кодексу України як наслідок до встановлених можливих обмежень у розташуванні об`єктів нерухомого майна. Позивачем не порушені вимоги частини 4 статті 60, пункту «г», частини 2 статті 61, частини 5 статті 61 Земельного Кодексу України, пункту 4 частини 2 статті 89 Водного Кодексу України. Окрім того, позивач не наводить визначених Цивільним Кодексом України, загальних та спеціальних підстав визнання недійсності правочину, передбачених статтями 203,215,229,231,233,234,235.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала з підстав заявлених в позові. Представник відповідача проти позову заперечив, вказавши про безпідставність позову, пропущення позивачем строку позовної давності і відсутність заяви про поновлення. Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлявся.

Заслухавши сторони та їх представників, дослідивши матеріали справи, суд дійшов до наступного висновку.

Судом встановлено,що як вбачається з витягу з рішення Житомирської міської ради від 30.07.2020 року №1974 «Про затвердження документацій із землеустрою та надання права користування земельними ділянками суб`єктам господарювання» вирішено надати право користування земельними ділянками відповідно до додатку 2.

Згідно витягу з додатку 2 до рішення Житомирської міської ради від 30.07.2020 року №1974 ОСОБА_1 надано в оренду терміном на 10 років земельну ділянку площею 0,0935 га з кадастровим номером :11:023:0024 за адресою: АДРЕСА_1 . для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

Зазначеним рішенням встановлено обмеження прав на земельну ділянку 0,0935 га у зв`язку з перебуванням ділянки в прибережній захисній смузі річки, навколо водойми та на островах (а.с. 24.)

15.09.2020р. між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №188 за умовами якого остання отримала в оренду земельну ділянку загальною площею 0,0935 га з кадастровим номером :11:023:0024 за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.1 договору оренди орендарем в строкове платне користування прийнята земельна ділянка для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

Суд не приймає доводи відповідача про пропуск позивачем строку позовної давності, оскільки Житомирська міськрада, звертаючись із позовом у цій справі, фактично стверджувала про наявність перешкод у користуванні прибережною захисною смугою, тобто землями, які включені до площі земельної ділянки, надану відповідачу в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення та просить винести об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 01 який належить відповідачу за межі земельної ділянки кадастровий номер :11:023:0024, відповідно за межі прибережної захисної смуги річки Тетерів, а до позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред`явлений позивачем доти, доки існує відповідне правопорушення (правова позиція ВС викладена у постановах від 04.07.2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 18.09.2024 р. у справі № 914/1785/22).

Згідно ст.61 Земельного кодексу України, ст.89 Водного кодексу України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин), прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.

У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється, зокрема, будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів. Об`єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі можуть експлуатуватись, якщо при цьому не порушується її режим.

Статтею 88 Водного кодексу України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною: для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менше 3 гектарів - 25 метрів; для середніх річок, водосховищ на них та ставків площею більше 3 гектарів - 50 метрів; для великих річок, водосховищ на них та озер - 100 метрів. Якщо крутизна схилів перевищує три градуси, мінімальна ширина прибережної захисної смуги подвоюється. Прибережні захисні смуги встановлюються на земельних ділянках всіх категорій земель, крім земель морського транспорту. Землі прибережних захисних смуг перебувають у державній та комунальній власності та можуть надаватися в користування лише для цілей, визначених цим Кодексом.

Відсутність окремого проекту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом.

При наданні земельної ділянки за відсутності проекту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити з нормативних розмірів прибережних захисних смуг, установлених статтею 88 ВК України, та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до Порядку. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд України у своїх постановах від 21 травня 2014 року, від 5 листопада 2014 року, від 12 листопада 2014 року, від 19 листопада 2014 року, від 17 грудня 2014 року, від 24 грудня 2014 року.

Відповідно до ст.85 ВК України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин), у користування на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення та берегових смуг водних шляхів можуть надаватися підприємствам, установам, організаціям, об`єднанням громадян, релігійним організаціям, громадянам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, а також для проведення науково-дослідних робіт.

Відповідно до ч. 4 ст. 89 ЗК України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин), громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об`єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо, а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об`єктів портової інфраструктури та інших об`єктів водного транспорту.

Статтею 60 ЗК України передбачено, що вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари 50 метрів.

З огляду на те, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 0,0935 га

знаходиться в прибережній захисній смузі р. Тетерів, про що зазначено в самому рішенні міської ради, а тому надання вказаної земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення суперечить вимогам ст.59 ЗК України та ст.85 Водного кодексу України, у зв`язку з чим укладений Житомирською міською радою договір оренди землі №188 15.09.2020р. про надання в оренду земельної ділянки в прибережній захисній смузі р. Тетерів по пров. Річковий,19-б у м. Житомирі площею 0,0935 га суперечить вимогам ст.59 ЗК України та ст.85 Водного кодексу України та підлягає визнанню недійсним на підставі ч.1 ст. 215 ЦК України, ч.1 ст. 203 ЦК України, оскільки його зміст суперечить вимогам законодавства.

Як вбачається з п.3 договору оренди землі №188 від 15.09.2020р. та не заперечувалося сторонами у справі, на наданій в оренду земельній ділянці розташований об`єкт нерухомого майна: об`єкт незавершеного будівництва 11% готовності (договір купівлі продажу від 29.05.2014 року №5185, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01), що належить на праві власності ОСОБА_1 , що підтверджується і Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за №440632934 від 22.08.2025 (а.с. 20,26).

Відповідно до ч.1 ст. 60 ЗК України вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності встановлюються прибережні захисні смуги.

Статтею 61 ЗК України встановлені обмеження у використанні земельних ділянок прибережних захисних смуг уздовж річок, навколо водойм та на островах, зокрема, будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, навігаційного призначення, гідрометричних та лінійних, а також інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій, майданчиків для занять спортом на відкритому повітрі, об`єктів фізичної культури і спорту, які не є об`єктами нерухомості), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів.

Таким чином, в прибережній захисній смузі виключно дозволяється наявність споруд гідротехнічних, навігаційного призначення, гідрометричних та лінійних, а також інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій, майданчиків для занять спортом на відкритому повітрі, об`єктів фізичної культури і спорту, які не є об`єктами нерухомості.

Відповідачем суду не надано жодних належних доказів, що об`єкт незавершеного будівництва 11% готовності, який належить на праві власності відповідачу і знаходження в прибережній захисній смузі р. Тетерів по пров. Річковий,19-б у м. Житомирі є спорудою гідротехнічного, навігаційного призначення або іншою спорудою, яка не підпадає під заборону, встановлену ст. 61 ЗК України.

Відтак, встановивши, що об`єкт незавершеного будівництва, який належить на праві власності відповідачу і знаходиться в прибережній захисній смузі р. Тетерів по пров. Річковий,19-б у м. Житомирі не відноситься до споруд, знаходження яких дозволено законом в прибережній захисній смузі та такі обмеження встановлені з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності (ст.. 61 ЗК України) та власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі (ч.5 ст. 319 ЦК України), і відсутні інші способи усунення порушення, суд дійшов висновку про задоволення позову в частині зобов`язати відповідача винести об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 01 за межі земельної ділянки кадастровий номер :11:023:0024, відповідно за межі прибережної захисної смуги річки Тетерів, а саме шляхом знесення об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 01 по АДРЕСА_1 .

В частині вимоги про скасування державної реєстрації речового права, а саме права власності на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 01, що належить на праві приватної власності ОСОБА_1 слід відмовити, оскільки реєстрація речового права є процедурою, яка здійснена на підставі правочину, у даному випадку договору купівлі продажу від 29.05.2014 року №5185, законність якого не оспорювалася позивачем та в судове засідання не надано жодних доказів, що свідчать про незаконність укладеного правочину.

Керуючись ст. 259 ЦПК України, суд,

ухвалив:

позов задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі №188 від 15.09.2020р, укладений між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 .

Зобов`язати ОСОБА_1 винести об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 01 за межі земельної ділянки кадастровий номер :11:023:0024, відповідно за межі прибережної захисної смуги річки Тетерів, а саме шляхом знесення об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 01 по АДРЕСА_1 .

В решті вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду через Богунський районний суд міста Житомира шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня його проголошення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення буде виготовлено 13.02.2026 року.

Суддя О.М. Зосименко