Справа № 456/2606/24
Провадження № 2/456/57/2026
РІШЕННЯ

іменем України

02 лютого 2026 року місто Стрий

Стрийський міськрайонний суд Львівської області в складі:

головуючого судді Саса С. С. ,

при секретарі Кулешник С.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Стрий справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕО С», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідія Миколаївна про скасування запису про державну реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння,

встановив:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просить скасувати виконаний державним реєстратором: приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідією Миколаївною запис про державну реєстрацію права власності №58341387 від 25.05.2021 року на нерухоме майно - будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 та витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕО С» на користь ОСОБА_1 нерухоме майно - будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 112).

Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що він був власником нежитлових будівель та споруд, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . 23.10.2020 року між відповідачем ОСОБА_2 (позикодавець) та позивачем ОСОБА_1 (позичальник) укладено договір позики, згідно якого позикодавець позичив позичальнику 50000 євро, що за погодженням сторін дорівнює еквіваленту 1 670 500 грн. по курсу НБУ, і які позичальник зобов`язується повернути до 01.02.2021 року. Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. за №2923. В забезпечення зобов`язань за договором позики був укладений 27.10.2020 року договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. за №2944, предметом іпотеки якого є будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомою майна: 112, відомості про складові частини об`єкта нерухомого майна: навіс, «Ж-1»; матеріальний склад «З-1», загальною площею 466,6 кв.м; бетонний склад цементу «И-1», загальною площею 60 кв.м; модуль-склал агрегатів «ї-1», загальною площею 305,8 кв.м; зварочннй цех «Л-2», загальною площею 233,4 кв.м; кузня «М-1», загальною площею 69,3 кв.м; ремонтно-механічна майстерня «Н-1», загальною площею 340,3 кв.м; гараж «0-1», загальною площею 415,3 кв.м; побутові приміщення «П-2», загальною площею 254,1 кв.м, гараж для легкових машин «Р-1», загальною площею 99,4 кв.м; котельня з приямком «С-С», загальною площею 408,4 кв.м; огорожа № 4 (248,36 п/м). В липні місяці 2021 року до позивача звертався відповідач ОСОБА_2 щодо звільнення нежитлових будівель та споруд, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . У свою чергу позивач зазначив, що є власником вказаного приміщення, просив надати йому підтверджуючі документи, на підставі яких право власності перейшло до нього і повідомив, що в разі документального підтвердження викладених ним фактів, позивач буде звертатися до суду та правоохоронних органів за захистом свого порушеного права. Однак жодних документів ним не було надано. Крім того позивач хотів повернути відповідачу кошти в сумі 50 000 євро, однак він уникав зустрічі. З метою перевірки даної інформації, було отримано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №300653708 від 21.02.2022 року, згідно якої було встановлено, що державним реєстратором: приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідією Миколаївною було прийнято рішення за індексним номером №58341387 від 25.05.2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно якого, право власності на будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 перереєстровано на ОСОБА_2 . При цьому, підставою для державної реєстрації зазначено: договір іпотеки серія та номер 2944, виданий 27.10.2020 року, видавник: Барбуляк X.М. приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу. Державним реєстратором: приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідією Миколаївною неправомірно зареєстровано право власності на будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 та протиправно порушено вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закону України «Про іпотеку». Чинним законодавством, зокрема Законом України "Про іпотеку" та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чітко передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження, що міститься в іпотечному договорі. Відповідно до частини першої та третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання. Згідно з ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга ст.35 Закону).

Згідно п.25 Договору іпотеки від 27.10.2020 року встановлено, що у разі порушення умов договору позики, та/або умов даного договору іпотекодержатель (відповідач) надсилає особі, яка порушила свої обов`язки, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Пунктом 32 цього ж договору передбачено, що у разі виникнення у іпотекодержателя (відповідача) права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє іпотекодавця (позивача). В зазначеному повідомленні має міститися: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, суть та розмір вимог за зобов`язанням за договором позики. Однак, відповідач не направляв на адресу позивача письмову вимогу про усунення порушення та позивач її не отримував. Отже, за змістом ч.1 ст. 12, ч.1 ст. 33 та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати виконання основного зобов`язання лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Таким чином, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином, оскільки його умовами прямо пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень.

У частині першій статті 36 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Згідно з положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Згідно з пунктом 1 частини першої етапі 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом. Згідно з частиною першої етапі 11 Закону № 1952-ІУ державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. За змістом статті 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набупя права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимога іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Разом з тим, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимога іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Позивач не отримував від відповідача письмової вимоги про усунення порушення, про що було відомо державному реєстратору - приватному нотаріусу Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідії Миколаївні, однак всупереч цьому вона прийняла рішення (вчинила запис) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно якого, право власності на будівлі та споруди, які були власністю позивача, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , перереєстровано на відповідача ОСОБА_2 , тому вказане рішення є неправомірним та підлягає скасуванню.

Пунктом 33 договору іпотеки від 27.10.2020 року передбачено, що предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя за ціною предмета іпотеки, визначеною незалежним експертним оцінювачем. Іпотекодержатель може звернутися за висновком про незалежну експертну оцінку предмету іпотеки до будь-якого суб`єкта оціночної діяльності, який має право проводити експертну оцінку нерухомості. Частиною 5 статгі 37 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом отціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Отже, законом прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Даний висновок відповідає постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц, постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 грудня 2019 року по справі № 917/2101/17, постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2020 року по справі 607/8488/18, від 15 січня 2020 року по справі № 199/4062/17. У вище наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Позивач ОСОБА_1 не отримував вимогу про усунення порушень, а також інформаційна довідка з державного реєстру речових прав на нерухоме майно не містить посилання на звіт про оцінку нерухомого майна. Таким чином, державним реєстратором було порушено вимоги 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 10, 11, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, оскільки вимогу про усунення порушень позивач не отримував, а відповідно відповідач ОСОБА_2 не може вважатися такою особою, що набула право власності на нерухоме майно правомірно.

Щодо витребування майна з чужого незаконного володіння, то позивач покликається на те, що в провадженні Стрийського міськрайонного суду Львівської області перебувала справа №456/2409/22 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідії Миколаївни про визнання протиправним та скасування запису про право власності на будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Ухвалою Стрийського міськрайонного суду Львівської області від 03.08.2022 року забезпечено позов, та до вступу рішення суду в законну силу було заборонено вчиняти будь-які дії щодо відчуження нерухомого майна - будівель та споруд, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 112, право власності на яке зареєстроване за ОСОБА_2 . Ухвалою Стрийського міськрайонного суду Львівської області від 27.01.2023 року призначено судову оціночно-будівельну експертизу. В процесі розгляду даної справи відповідач ОСОБА_2 запропонував позивачу варіант з примиренням та повернення позивачу майна. Однак, головною умовою було те, що позивач мав забрати даний позов з Стрийського міськрайонного суду. Позивач повірив відповідачу та з метою врегулювання даного спору поза судом подав заяву про залишення позову без розгляду. Ухвалою Стрийського міськрайонного суду Львівської області від 19.06.2023 року позов було залишено без розгляду. Однак відповідач ОСОБА_2 обманув позивача та жодного врегулювання спору не відбулося, а в подальшому майно, яке є предметом даного спору, 28.07.2023 року вніс в статутний капітал Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕО С», єдиним засновником та директором якого на той час був відповідач ОСОБА_2 . Ці дії були вчинені одразу після винесення Стрийським міськрайонним судом Львівської області 25.07.2023 року ухвали про скасування заходів забезпечення позову.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що: якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача. На даний час власником спірного майна є ТОВ «ТЕО С», а тому саме в нього слід витребувати з незаконного володіння майно на користь позивача.

В судовому засіданні представники позивача ОСОБА_3 та ОСОБА_4 позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просили їх задоволоти.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, хоча був належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи.

Представник відповідача ТОВ «Тео С» Богуцький О.Ю. в судове засідання не з`явився, однак подав до суду відзив, у якому просив відмовити в задоволенні позову в повному обсязі. Покликається на те, що 23 жовтня 2020 року між ОСОБА_2 (позикодавець) та ОСОБА_1 (позичальник) укладено Договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М., зареєстровано в реєстрі за №2923, згідно якого ОСОБА_2 позичив ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 прийняв від ОСОБА_2 50 000,00 Євро, що за погодженням сторін, дорівнює еквіваленту 1 670 500,00 грн. за чинним курсом НБУ, які зобов`язувався повернути до 01 лютого 2021 року включно. Відповідно до статті 1046 ЦК України, за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками. Відповідно до ч. 1 ст. 1049 ЦК України, позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором. Позика вважається повернутою в момент передання позикодавцеві речей, визначених родовими ознаками, або зарахування грошової суми, що позичалася, на його банківський рахунок (ч. 3 ст. 1049 ЦК України). Відповідно до ч. 1,2 ст. 537 ЦК України (в редакції чинній станом на травень 2021 року), боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі: 1) відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; 2) ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; 3) відсутності представника недієздатного кредитора. Нотаріус повідомляє кредитора у порядку, встановленому законом, про внесення боргу у депозит. Одночасно, відповідно до п. 10 Договору позики, при відмові Позикодавця від прийняття грошей, в тому числі через закритий рахунок, Позичальник має право передати суму позики в депозит нотаріусу, що буде вважатись виконанням зобов`язання згідно з цим договором. Таким чином, у випадку ухилення позикодавця від прийняття виконання за договором позики, законом передбачена можливість внесення грошових коштів на депозит нотаріуса, що буде вважатись виконанням зобов`язання згідно з цим договором. Слід зазначити, що позивачем не долучено до матеріалів справи жодних доказів, які підтверджують повернення ним грошових коштів за договором позики чи його намагання повернути їх ОСОБА_2 . Не долучено позивачем до матеріалів справи і доказів внесення суми позики на депозит нотаріуса, з огляду на що, твердження про ухилення ОСОБА_2 від отримання грошових коштів за договором позики від 23 жовтня 2020 року є голослівними та не підтверджуються жодними доказами.

Щодо тверджень позивача ОСОБА_1 про неотримання ним вимоги про усунення порушень в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку». Частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідачем ОСОБА_2 засобами поштового зв`язку тричі направлялись ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку», однак всі листи повернулись відправнику «за закінченням терміну зберігання». Так, зокрема, 17 лютого 2021 року ОСОБА_2 направлено на адресу ОСОБА_1 , зазначену у договорі іпотеки від 27 жовтня 2020 року ( АДРЕСА_2 ) рекомендованим листом №331 письмову вимогу про усунення порушень в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», в якій зазначено стислий зміст порушених зобов`язань за Договором позики від 23 жовтня 2020 року, містилась вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Вказаний рекомендований лист №331 повернувся відправнику у зв`язку з закінченням терміну зберігання. 20 лютого 2021 року ОСОБА_2 направлено на адресу ОСОБА_1 , зазначену у договорі іпотеки від 27 жовтня 2020 року ( АДРЕСА_2 ) цінним листом з описом вкладення №323 письмову вимогу про усунення порушень в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», в якій зазначено стислий зміст порушених зобов`язань за Договором позики від 23 жовтня 2020 року, містилась вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Вказаний цінний лист №323 повернувся відправнику у зв`язку із закінченням терміну зберігання. Крім того, 21 квітня 2021 року ОСОБА_2 направлено на адресу ОСОБА_1 , зазначену у договорі іпотеки від 27 жовтня 2020 року ( АДРЕСА_2 ) цінним листом з описом вкладення №252 письмову вимогу про усунення порушень в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», в якій зазначено стислий зміст порушених зобов`язань за Договором позики від 23 жовтня 2020 року, містилась вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Вказаний цінний лист №252 повернувся відправнику у зв`язку з закінченням терміну зберігання. Таким чином, ОСОБА_2 належним чином виконав свій обов`язок щодо направлення вимоги про усунення порушень, що передбачено ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та п. 25 договору іпотеки від 23.10.2021 року, що свідчить про належне повідомлення ОСОБА_1 про необхідність усунення порушень основного зобов`язання. Відтак, з врахуванням того, що ОСОБА_2 тричі направляв ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» з дотриманням встановленого Договором іпотеки від 27 жовтня 2021 року порядку (п. 37 Договору іпотеки), на адресу, яка вказана у договорі, а ОСОБА_1 ухилявся від отримання вказаних вимог, діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень і твердження ОСОБА_1 про неотримання ним вимоги про повернення коштів є необгрунтованими та спростовуються долученими до цього відзиву доказами.

Щодо тверджень позивача ОСОБА_1 про відсутність звіту про оцінку майна. Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Відповідно до п. 33 Договору іпотеки від 27 жовтня 2021 року, предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателя за ціною Предмета іпотеки, визначеною незалежним експертом оцінювачем. Іпотекодержатель може звернутися за висновком про незалежну експертну оцінку Предмету іпотеки до будь-якого суб`єкта оціночної діяльності, який має право проводити експертну оцінку нерухомості. Так 19 квітня 2021 року приватним підприємством «Оціночною компанією «АПЕКС» виготовлено Звіт про оцінку майна, об`єкт оцінки: будівлі та споруди за адресою: АДРЕСА_1 , реєстр. №9506е/03-21. Підставою для проведення оцінки даного майна став Договір №9506е/03-21 від 19.04.2021 року на проведення оцінки майна, який укладено між Приватним підприємством «Оціночна компанія «АПЕКС» та ОСОБА_2 . Однак під час виготовлення Звіту про оцінку майна від 19 квітня 2021 року оцінювачем допущено помилку (описку) в частині зазначення Замовником Звіту не ОСОБА_2 , а ОСОБА_1 . Таким чином, замовником даного звіту про оцінку майна від 19 квітня 2021 року, реєстр. №9506е/03-21 був гр. ОСОБА_2 , з яким укладено відповідний Договір №9506е/03/21 від 19.04.2021 року на проведення оцінки майна. Таким чином, ОСОБА_2 було дотримано вимоги Закону України «Про іпотеку» та п. 33 Договору іпотеки від 27 жовтня 2021 року в частині здійснення оцінки ринкової вартості предмета іпотеки на момент набуття права власності на майно, що підтверджується копією відповідного звіту.

Щодо тверджень позивача ОСОБА_1 про порушення державним реєстратором вимог ст. 33,35,36,37 Закону України «Про іпотеку», ст. 10,11,18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127. Згідно п.1 ч.1 ст.27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація права власності та інших речових прав, проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації. Частиною 2 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно до п. 61 Постанови Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно" (в редакції чинній, станом на момент реєстрації права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 ), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу) Перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав визначено в статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Враховуючи те, що при зверненні до приватного нотаріуса для вчинення дії з реєстрації права власності на іпотечне майно, відповідач надав всі необхідні документи, передбачені п.61 постанови Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно", у приватного нотаріуса були відсутні підстави для відмови в державній реєстрації.

Третя особа приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Л.М.в судове засідання не з`явилася, хоча була належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи.

Заслухавши пояснення представників позивача, оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов підлягає до задоволення з огляду на наступне.

Частиною 1 ст.15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ч.1 ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як передбачено ч.1 ст.316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Судом встановлено, що 23.10.2020 року між ОСОБА_2 (Позикодавець) та ОСОБА_1 (Позичальник) укладено договір позики, згідно якого позикодавець позичив позичальнику 50 000,00 євро, що за погодженням сторін дорівнює еквіваленту 1 670 500 грн. по курсу НБУ, і які позичальник зобов`язується повернути до 01.02.2021 року, що підтверджується договором позики, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. 23.10.2020 року, зареєстровано в реєстрі №2923.

27 жовтня 2020 року для забезпечення повного виконання зобов`язань за договором позики, між ОСОБА_1 (Іпотекодавець) та ОСОБА_2 (Іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М., зареєстровано в реєстрі за №2945.

Згідно п. 2 вказаного Договору іпотеки, цим договором забезпечується виконання ОСОБА_1 перед Іпотекодержателем за договором позики, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідченим 23.10.2020 року Барбуляк Х.М., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу за реєстр. №2923, зі всіма додатковими угодами, змінами і доповненнями до нього, що будуть укладені в майбутньому (надалі Договір позики), а саме: повернення позики у розмірі 50 000,00 євро (п`ятдесят тисяч євро 00 євроцентів), що за погодженням сторін, дорівнює еквіваленту 1 670 500,00 грн. (один мільйон шістсот сімдесят тисяч п`ятсот гривень 00 копійок) за курсом НБУ, чинним станом на 23.10.2020 року, в строк до 01 лютого 2021 року (першого лютого дві тисячі двадцять першого року), зі сплатою неустойки та інших можливих витрат Іпотекодержателя, пов`язаних з реалізацією Предмета іпотеки.

Пунктом 5 Договору іпотеки передбачено, що за даним договором в іпотеку передаються: будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 112, відомості про складові частини об`єкта нерухомого майна: навіс, «Ж-1», матеріальний склад «3-1», загальною площею 466,6 кв.м.; бетонний склад цементу «И-1», загальною площею 60 кв.м.; модуль-склад агрегатів «Ї-1», загальною площею 305,8 кв.м.; зварочний цех «Л-2», загальною площею 233,4 кв.м.; кузня «М-1», загальною площею 69,3 кв.м.; ремонтно-механічна майстерня «Н-1», загальною площею 340,3 кв.м.; гараж «О-1», загальною площею 415,3 кв.м.; побутові приміщення «П-2», загальною площею 254,1 кв.м.; гараж для легкових машин «Р-1», загальною площею 99,4 кв.м.; котельня з приямком «С-С», загальною площею 408,4 кв.м.; огорожа №4 (248,36 п/м).

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №300653708 від 21.02.2022 року вбачається, що 21.05.2021 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідією Миколаївною, підстава для державної реєстрації: договір іпотеки серії та номер 2944 посвідчений 27.10.2020 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М.; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером №58341387 від 25.05.2021 року, зареєстровано право приватної власності на будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 .

З письмових вимог про усунення порушень від 16.02.2021 року та 19.04.2021 року ОСОБА_2 надісланих ОСОБА_1 вбачається, що ОСОБА_2 вимагав від останнього повернення простроченого (порушеного) грошового зобов`язання у розмірі 50000,00 Євро, що дорівнює еквіваленту 1696500,00 грн. за курсом НБУ, чинним станом на 16.02.2021 року протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дня отримання цієї письмової вимоги про усунення порушень.Водночас, у разі невиконання чи неналежного виконання цієї письмової вимоги протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дня її отримання, ОСОБА_2 буде прийнято рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку і спосіб, передбачений статтею 37 Закону України Про іпотеку та договором іпотеки № 2944 від 27.10.2020 року, а саме рішення про задоволення вимоги, передбаченої договором позики № 2923 від 23.10.2020 року, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, передбачений договором іпотеки № 2944 від 27.10.2020 року, а саме набуття права власності на належні ОСОБА_1 будівлі та споруди за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказіні вимоги були надіслані рекомендованими листами №323, №252 та згідно довідок про причини повернення Укрпошти були повернуті за закінченням терміну зберігання.

Із звіту про оцінку майна на будівлі та споруди за адресою АДРЕСА_1 . виготовленого 19.04.2021 року оціночною компанія «Алекс» вбачається, що ринкова вартість будівель та споруд становить 1690300 грн.

З висновку судового експерта Худака Миколи Ярославовича №13/11/24 від 13.11.2024 року, який попереджений про кримінальну відповідальність за відомо неправдивий висновок вбачається, що ринкова вартість нерухомого майна: нежитлових будівель та споруд, загальною площею 2 652,6 м2, які знаходилися у власності ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 , навіс «Ж-1», матеріальний склад «3-1», бетонний склад цементу «И-1», модуль-склад агрегаті в «ї-1», зварочний цех «Л-2» кузня «М-1», ремонтно-механічна майстерня «Н-1», гараж «0-1», побутові приміщення «П-2», гараж для легкових машин «Р-1», котельня з приямком «С-С'», огорожа «№4» станом на 19 квітня 2021 року становить 10 268 215 грн.

Ухвалою Стрийського міськрайонного суду Львівської області від 19.06.2023 року по справі № 456/2409/22, провадження №2/456/138/2023 позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідії Миколаївни про визнання протиправним та скасування запису про державну реєстрацію залишено без розгляду.

Ухвалою Стрийського міськрайонного суду Львівської області від 25.07.2023 року по справі № 456/2409/22, провадження №2-зз/456/6/2023 скасовано заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Стрийського міськрайонного суду Львівської області від 03 серпня 2022 року, про заборону вчиняти будь-які дії щодо відчуження нерухомого майна - будівель та споруд, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 112, право власності на яке зареєстроване за ОСОБА_2 .

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №345490582 від 06.09.2023 року вбачається, що 28.07.2023 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідією Миколаївною, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером №68681442 від 01.08.2023 року; документи подані для державної реєстрації: акт приймання передачі, серія та номер 898, 899, виданий 28.07.2023 року, видавник приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Л.М., зареєстровано право приватної власності на будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «Тео С».

За змістом ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до частини першої та третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга ст. 35 Закону).

Згідно п.25 Договору іпотеки від 27.10.2020 року встановлено, що у разі порушення умов договору позики, та/або умов даного договору Іпотекодержатель (відповідач) надсилає особі, яка порушила свої обов`язки, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Пунктом 32 цього ж договору передбачено, що у разі виникнення у Іпотекодержателя (відповідача) права звернути стягнення на предмет іпотеки, Іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття Предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє Іпотекодавця (позивача). В зазначеному повідомленні має міститися: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, суть та розмір вимог за зобов`язанням за договором позики.

За змістом ч.1 ст. 12, ч.1 ст. 33 та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати виконання основного зобов`язання . І лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином, оскільки його умовами прямо пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/ 16-ц, провадження №14-501цс18; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661цс18, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постановах від 15 січня 2020 року по справі № 209/2599/17-ц, від 18 грудня 2019 року по справі № 203/3037/17.

У ч.1 ст.36 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-ІV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимога іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Відповідно позиція Великої Палати Верховного суду, яка викладена у постанові віл 26.07.2023 року у справі № 759/5454/19, що разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимога іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Також, аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) та 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

Судом встановлено, що відповідачем ОСОБА_2 надсилались письмові вимоги про усунення порушень від 16.02.2021 року та 19.04.2021 року, однак у справі відсутні будь-які докази вручення позивачу ОСОБА_1 вищевказаних письмових вимог про усунення порушень, оскільки поштові відправлення повернулися без вручення адресату ОСОБА_2 за закінченням терміну зберігання, що підтверджується рекомендованими листами №323, №252 та довідками про причини повернення Укрпошти.

Судом встановлено, що позивач не отримував від відповідача письмової вимоги про усунення порушення, про що було відомо державному реєстратору - приватному нотаріусу Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідії Миколаївні, однак всупереч цьому вона прийняла рішення (вчинила запис) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно якого, право власності на будівлі та споруди, які були власністю позивача, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , перереєстровано на відповідача ОСОБА_2 , тому вказане рішення є неправомірним та підлягає скасуванню.

Пунктом 33 Договору іпотеки від 27.10.2020 року передбачено, що предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателя за ціною предмета іпотеки, визначеною незалежним експертним оцінювачем. Іпотекодержатель може звернутися за висновком про незалежну експертну оцінку предмету іпотеки до будь-якого суб єкта оціночної діяльності, який має право проводити експертну оцінку нерухомості.

Частиною 5 статгі 37 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набутгя на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, законом прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Даний висновок відповідає постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц, постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 грудня 2019 року по справі № 917/2101/17, постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2020 року по справі 607/8488/18, від 15 січня 2020 року по справі № 199/4062/17.

У вищенаведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Однак, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №300653708 від 21.02.2022 року, не вбачається посилання приватним нотаріусом при реєстрації права власності спірного майна за відповідачем ОСОБА_2 , на звіт про оцінку нерухомого майна.

Крім того, згідно ч. 1 ст.18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку з урахуванням особливостей, визначених цим Законом: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником .

Тобто, реєстраційні дії здійснюються в день реєстрації заяви, а рішення є необхідною підставою для внесення запису в Державний реєстр речових прав.

Однак, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №300653708 від 21.02.2022 року, реєстрація права власності на нерухоме майно, яке виступає предметом іпотеки за іпотечним договором №2944 від 27.10.2020 р., за іпотекодержателем здійснена державним реєстратором - приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідією Миколаївною з порушенням вимог ч.1 ст.18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 58341387 було прийнято 25.05.2021 року, а дата, час державної реєстрації 21.05.20212 року.

Таким чином, враховуючи вищі норми закону, судом встановлено, що державним реєстратором - приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Л.М. було порушено вимоги 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 10, 11, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, а тому відповідач ОСОБА_2 не може вважатися такою особою, що набув право власності на нерухоме майно правомірно.

Згідно положень ст.ст. 319, 321 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ст.391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно ч.1 ст.387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV).

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 зазначено, що якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16,у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 488/5027/14-ц, пункт 87 постанов Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі N 466/8649/16-ц (провадження N 14-93цс20).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року в справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) вказано, що заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

У відповідності до ст. 377 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Великою Палатою Верховного Суду у постанові № 183/1617/16 від 14 листопада 2018 року висловлено правову позицію про те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Відповідно до висновків викладених в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі №199/8324/19, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що: якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

На даний час власником спірного майна є ТОВ «ТЕО С», а тому суд вважає необхідним витребувати у останнього з незаконного володіння майно на користь позивача.

У ч. 3 ст.12, ч. 1, 5, 6 ст.81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч. 1, 2ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Аналізуючи наявні в матеріалах справи докази, керуючись положеннями діючого цивільного законодавства України, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення вимог позивача, оскільки вони є обґрунтованими, а отже такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов задоволити.

Скасувати виконаний державним реєстратором: приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дерев`янко Лідією Миколаївною запис про державну реєстрацію права власності №58341387 від 25.05.2021 року на нерухоме майно - будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .

Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕО С» на користь ОСОБА_1 нерухоме майно - будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 112).

Рішення суду може бути оскаржене до Львівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення виготовлено 11.02.2026 року.

Головуючий суддя С. С. Сас